Maui Land & Pineapple Co. Inc.
Annual Report 2015

Plain-text annual report

Table Of Contents UNITED STATESSECURITIES AND EXCHANGE COMMISSIONWashington, D.C. 20549 FORM 10-K  ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2015or☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-06510MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.(Exact name of registrant as specified in its charter)  Hawaii 99-0107542 (State or other jurisdiction (IRS Employer of incorporation or organization) Identification number) 200 Village RoadLahaina, Maui, Hawaii 96761(Address of principal executive offices) (Zip Code) (808) 877-3351(Registrant’s telephone number, including area code)  Securities registered pursuant to Section 12(b) of the Act:    Common Stock, without Par Value NYSE (Title of each class) (Name of each exchange on which registered) Securities registered pursuant to Section 12(g) of the Act: NoneIndicate by check mark if the registrant is a well-known seasoned issuer, as defined in Rule 405 of the Securities Act. Yes ☐ No ☒Indicate by check mark if the registrant is not required to file reports pursuant to Section 13 or Section 15(d) of the Act. Yes ☐ No ☒Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during thepreceding 12 months (or for such shorter period that the registrant was required to file such reports), and (2) has been subject to such filing requirements for the past90 days. Yes ☒ No ☐ Indicate by check mark whether the registrant has submitted electronically and posted on its corporate Web site, if any, every Interactive Data File required to besubmitted and posted pursuant to Rule 405 of Regulation S-T during the preceding 12 months (or for such shorter period that the registrant was required to submit andpost such files). Yes ☒ No ☐ Indicate by check mark if disclosure of delinquent filers pursuant to Item 405 of Regulation S-K is not contained herein, and will not be contained, to the best ofregistrant’s knowledge, in definitive proxy or information statements incorporated by reference in Part III of this Form 10-K or any amendment to this Form 10-K. ☒ Indicate by check mark whether the registrant is a large accelerated filer, an accelerated filer, a non-accelerated filer, or a smaller reporting company. See thedefinitions of “large accelerated filer,” accelerated filer” and “smaller reporting company” in Rule 12b-2 of the Exchange Act.Large accelerated filer ☐ Accelerated filer ☐ Non-accelerated filer ☐ (Do not check if a smaller reporting company) Smaller reporting company ☒Indicate by check mark whether the registrant is a shell Company (as defined in Rule 12b-2 of the Exchange Act). Yes ☐ No ☒ $37,674,599 (Aggregate market value common stockheld by non-affiliates at June 30, 2015)18,903,035 (Number of shares of common stockoutstanding at February 1, 2016) Portions of registrant’s Proxy Statement forthe 2016 Annual Meeting of Shareholders (Part III of Form 10-K) (Documents incorporated by reference)    Table Of Contents  FORWARD-LOOKING STATEMENTS This annual report on Form 10-K filed by Maui Land & Pineapple Company, Inc. with the Securities and Exchange Commission, or SEC, contains forward-looking statements intended to qualify for the safe harbor from liability established by the Private Securities Litigation Reform Act of 1995. These statements relate tofuture events or our future financial performance and involve known and unknown risks, uncertainties and other factors that may cause our actual results, levels ofactivity, performance or achievements to differ materially from any future results, levels of activity, performance or achievements expressed or implied by these forward-looking statements. These statements can be identified by the fact that they do not relate strictly to historical or current facts. They contain words such as “may,”“will,” “project,” “might,” “expect,” “believe,” “anticipate,” “intend,” “could,” “would,” “estimate,” “continue” or “pursue,” or the negative or other variations thereofor comparable terminology. Actual results could differ materially from those projected in forward-looking statements. Although we believe that our opinions and expectations reflected in the forward-looking statements are reasonable as of the date of this annual report, wecannot guarantee future results, levels of activity, performance or achievements, and our actual results may differ substantially from the views and expectations setforth in this annual report. Thus, you should not place undue reliance on any forward-looking statements. New factors emerge from time to time, and it is not possiblefor us to predict which factors will arise. In addition, we cannot assess the impact of each factor on our business or the extent to which any factor, or combination offactors, may cause actual results to differ materially from those contained in any forward-looking statements. Further, any forward-looking statements speak only as ofthe date made and, except as required by law, we undertake no obligation to publicly revise our forward-looking statements to reflect events or circumstances that ariseafter the date of this annual report.   i Table Of Contents  TABLE OF CONTENTS Forward Looking Statements PART I  Item 1.Business1Item 1A.Risk Factors4Item 1B.Unresolved Staff Comments9Item 2.Properties9Item 3.Legal Proceedings10Item 4.Mine Safety Disclosures10   PART II  Item 5.Market for Registrant’s Common Equity, Related Stockholder Matters and Issuer Purchases of Equity Securities10Item 6.Selected Financial Data10Item 7.Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations11Item 7A.Quantitative and Qualitative Disclosures About Market Risk16Item 8.Financial Statements and Supplementary Data17Item 9.Changes in and Disagreements with Accountants on Accounting and Financial Disclosure35Item 9A.Controls and Procedures35Item 9B.Other Information36   PART III  Item 10.Directors, Executive Officers and Corporate Governance36Item 11.Executive Compensation36Item 12.Security Ownership of Certain Beneficial Owners and Management and Related Stockholder Matters37Item 13.Certain Relationships and Related Transactions, and Director Independence37Item 14.Principal Accountant Fees and Services37   PART IV  Item 15.Exhibits, Financial Statement Schedules37   SIGNATURES40   ii Table Of Contents  PART I Item 1.BUSINESS Overview Maui Land & Pineapple Company, Inc. is a Hawaii corporation and the successor to a business organized in 1909. Depending upon the context, the terms the“Company,” “we,” “our,” and “us,” refer to either Maui Land & Pineapple Company, Inc. alone, or to Maui Land & Pineapple Company, Inc. and its subsidiariescollectively. The Company consists of a landholding and operating parent company, its principal subsidiary, Kapalua Land Company, Ltd. and certain othersubsidiaries of the Company. We own approximately 23,000 acres of land on Maui and develop, sell, and manage residential, resort, commercial, and industrial real estate through thefollowing business segments:  •Real Estate—Our real estate operations consist of land planning and entitlement, development, and sales activities. This segment also includes theoperations of Kapalua Realty Company, Ltd., a general brokerage real estate company located within the Kapalua Resort.  •Leasing—Our leasing operations include residential, resort, commercial, industrial and agricultural land and property leases, licensing of the Company’sregistered trademarks and trade names, and stewardship and conservation efforts.  •Utilities—We own two publicly-regulated utility companies which provide potable and non-potable water and wastewater transmission services to theKapalua Resort. In addition, we also own a network of several major non-potable water systems in West and Upcountry Maui.  •Resort Amenities—We manage the operations of the Kapalua Club, a private, non-equity club program providing our members special programs, accessand other privileges at certain amenities at the Kapalua Resort. Additional information and operating results pertaining to the above business segments can be found under the heading “Description of Business” in thisItem 1 and in Note 9 to our financial statements set forth in Item 8 of this annual report. Description of Business Real Estate Our Real Estate segment includes all land planning, entitlement, development and sales activities of our landholdings on Maui. Our principal real estatedevelopment is the Kapalua Resort, a master-planned, destination resort community located in West Maui encompassing approximately 3,000 acres. The following is asummary of our landholdings as of December 31, 2015:   WestMaui  UpcountryMaui  Total Fully entitled urban  1,200   -   1,200 Agricultural zoned  10,800   2,000   12,800 Conservation/watershed  9,000   -   9,000    21,000   2,000   23,000   Real Estate Planning and Entitlements – Appropriate entitlements must be obtained for land that is intended for development. Securing proper landentitlements is a process that requires obtaining county, state and federal approvals, which can take many years to complete and entails a variety of risks. Theentitlement process requires that we satisfy all conditions and restrictions imposed in connection with such governmental approvals, including, among other things,construction of infrastructure improvements, payment of impact fees – for conditions such as schools, public parks and traffic mitigation – restrictions on permitteduses of the land, and provision of affordable housing. We actively work with the community, regulatory agencies, and legislative bodies at all levels of government inan effort to obtain necessary entitlements consistent with the needs of the community.   1Table Of Contents  We have approximately 1,500 acres of land in Maui that are in various stages of the development process. The following is a summary of our developmentprojects as of December 31, 2015: Location Number ofAcres ZonedforPlannedUse AnticipatedCompletionDates  DeferredDevelopmentCosts(millions)  ProjectedCosts toComplete (millions) Kapalua Resort 900 Yes 2019-2039  $7.0  $500-$1,000                    Pulelehua 300 Yes 2019-2024  $0.6  $300-$500                    Hali’imaile Town 300 No 2029-2034  $0.1  $100-$200  We are engaged in planning, permitting and entitlement activities for our development projects, and we intend to proceed with construction and sales of thefollowing projects, among others, when internal and external factors permit:  •Kapalua Resort: We began development of the Kapalua Resort in the early 1970’s. Today, the Kapalua Resort is an internationally recognized world-class golf resort destination and residential community. We presently have entitlements to develop a variety of projects in the Kapalua Resort. Two thatare currently planned include Kapalua Mauka and Kapalua Central Resort. Kapalua Mauka is the long-planned expansion of the Kapalua Resort located directly upslope of the existing resort development. As presently planned, itencompasses 800 acres and includes up to 639 residential units with extensive amenities, including up to 27 additional holes of golf. State and Countyland use entitlements have been secured for this project. Kapalua Central Resort is a commercial town center and residential community located in the core of the Kapalua Resort. It is comprised of 46 acres and isplanned to include up to 61,000 square feet of commercial space and 188 condominium and multi-family residential units. State and County land useentitlements have been secured for this project.  •Pulelehua: This project is designed to be a new working-class community in West Maui. It encompasses 304 acres and is currently planned to include882 single and multi-family residences, 95,000 square feet of commercial and retail spaces, an elementary school, churches and a community center. Stateand County land use entitlements have been secured for this project.  •Hali`imaile Town: An expansion of an existing plantation town in Upcountry Maui, this project is contemplated to be a holistic traditional communitywith agriculture and sustainability as core design elements. The project includes 290 acres designated as urban “Small Town” in the County of Mauigeneral plan. We are in the early stages of this project’s development and securing State and County land use entitlements are expected to take severalyears. Projected development costs are expected to be financed by debt financing, private investment, through joint ventures with other development orconstruction companies, or a combination of these methods. Real Estate Sales – Our wholly-owned subsidiary, Kapalua Realty Company, Ltd., provides general brokerage services for properties in the Kapalua Resortand surrounding areas. Revenues from our Real Estate segment totaled $12.5 million, or approximately 55% of our total operating revenues for the year ended December 31, 2015. The price and market for luxury and other real estate in Maui are highly cyclical and influenced significantly by interest rates, the general real estate markets inthe mainland United States and specifically the West Coast, the popularity of Hawaii as a vacation destination and second-home market, the general condition of theeconomy in the United States and Asia, and the relationship of the dollar to foreign currencies. Our Real Estate segment faces substantial competition from other landowners and developers on the island of Maui, as well as in other parts of Hawaii and the mainland United States.   2Table Of Contents  Leasing Our Leasing segment operations include residential, resort, agricultural, commercial, and industrial land and property leases, licensing of the Company’sregistered trademarks and trade names, and stewardship and conservation efforts. Commercial and Industrial Leases – We are the owner and lessor of approximately 270,000 square feet of commercial, retail and light industrial properties,including restaurants, retail outlets, office buildings, warehouses and Kapalua Resort activities. The following summarizes information related to our commercial andindustrial leases as of December 31, 2015:   TotalSquareFootage  AverageOccupancyPercentage  LeaseExpiration Dates Kapalua Resort  99,153   86% 2016-2028 Other West Maui  46,185   37% 2016-2034 Upcountry Maui  122,795   90% 2016-2029  Agricultural Leases – We are the lessor of 1,900 acres of diversified agriculture land leases in West and Upcountry Maui. Trademark and Trade Name Licensing – We currently have licensing agreements for the use of our registered Kapalua trademarks and trade names withseveral different companies, mainly in conjunction with our agricultural, commercial and industrial leases. Stewardship and Conservation – We manage the conservation of a 9,000-acre nature and watershed preserve in West Maui. A portion of our stewardshipand conservation efforts is subsidized by the State of Hawaii, the County of Maui and other organizations. Revenues from our Leasing segment totaled $5.5 million, or approximately 24% of our total operating revenues for the year ended December 31, 2015. Our Leasing segment operations are highly sensitive to economic conditions including tourism and consumer spending levels. Our Leasing segmentoperations also face substantial competition from other property owners in Maui and Hawaii. Utilities Our Utilities segment includes the operations of our two Hawaii Public Utilities Commission-regulated subsidiaries, Kapalua Water Company, Ltd. andKapalua Waste Treatment Company, Ltd. In addition, our Utilities segment includes the operations of several major non-potable irrigation water systems in West andUpcountry Maui. Kapalua Water Company, Ltd. provides potable and non-potable water utility services to the Kapalua Resort, including its golf courses, hotels, residentialsubdivisions, commercial properties, and landscaped common areas. Kapalua Waste Treatment Company, Ltd. provides sewage collection and transmission services for the Kapalua Resort. Waste water treatment is processedby the County of Maui’s facility in neighboring Lahaina, Maui. Non-Potable Irrigation Water Systems – We own and operate several non-potable wells, irrigation ditches, reservoirs and transmission systems serving theKapalua Resort, the County of Maui, and agricultural users in West and Upcountry Maui. Revenues from our Utilities segment totaled $3.3 million, or approximately 15% of our total operating revenues for the year ended December 31, 2015. Our Utilities segment operations are primarily affected by the amount of rainfall and the level of development and volume of visitors in the Kapalua Resort.Our water and sewage system infrastructure requires periodic and ongoing maintenance, which in some cases can involve significant capital expenditures. Due to theregulated nature surrounding water sources and transmission infrastructure on Maui, our Utilities segment does not face any substantial competition.   3Table Of Contents  Resort Amenities Our Resort Amenities segment includes the operations of the Kapalua Club, a private, non-equity club providing its members special programs, access andother privileges at certain of the amenities at the Kapalua Resort including a 30,000 square foot full-service spa and a private pool-side dining beach club. Revenues from our Resort Amenities segment totaled $1.4 million, or approximately 6% of our total operating revenues for the year ended December 31, 2015. The viability of the Kapalua Club is principally dependent on the overall appeal and success of the Kapalua Resort. The resort faces competition from otherresort destination communities on Maui and other parts of Hawaii. Employees As of December 31, 2015, we had 17 full-time employees, none of whom are members of a collective bargaining group. Available Information Our internet address is www.mauiland.com. Information about the Company is also available on www.kapalua.com. Reference in this annual report to thesewebsite addresses does not constitute incorporation by reference of the information contained on the websites. We make available free of charge on or through ourwebsite our annual reports on Form 10-K, quarterly reports on Form 10-Q, current reports on Form 8-K, and other reports filed or furnished pursuant to Section 13(a) or15(d) of the Exchange Act, as soon as reasonably practicable after we electronically file such material with, or furnish it to, the SEC. We also make available through ourwebsite all filings of our executive officers and directors on Forms 3, 4 and 5 pursuant to Section 16 of the Exchange Act. These filings are also available on the SEC’swebsite at www.sec.gov. Item 1A.RISK FACTORS The following is a summary of certain risks we face in our business. They are not the only risks we face. Additional risks that we do not yet know of or thatwe currently believe are immaterial may also impair our business operations. If any of the events or circumstances described in the following risks actually occurs,our business, financial condition or results of operations could suffer, and the trading price of our common stock could decline. In assessing these risks, investorsshould also refer to the other information contained or incorporated by reference in our other filings with the SEC. Risks Related to our Business Unstable macroeconomic market conditions could continue to materially and adversely affect our operating results. Our operations and performance depend significantly on worldwide economic conditions. Uncertainty about current global economic conditions poses a riskto our business as consumers, tourists and real estate investors postpone or reduce spending in response to tighter credit markets, energy costs, negative financialnews, reduced consumer confidence, and/or declines in income or asset values, which could have a material negative effect on the demand for our products andservices. Other factors that could influence demand include increases in fuel costs, conditions in the residential real estate and mortgage markets, interest rates, laborcosts, access to credit on reasonable terms, and other macroeconomic factors affecting consumer spending behavior. These and other economic factors could have amaterial adverse effect on demand for our products and services and on our financial condition and operating results. In addition, in the event that current equity or credit market conditions deteriorate, or if our expenses increase unexpectedly, it may become necessary for usto raise additional capital in the form of a debt or equity financing, or a combination of the two. A downturn in industry, market or economic conditions could makedebt or equity financing more difficult, more costly, and, in the case of an equity financing, more dilutive to our existing stockholders. Failure to secure any necessaryfinancing in a timely manner and on favorable terms could have a material adverse effect on our ability to execute our current business strategy, as well as our financialperformance and stock price.   4Table Of Contents  Real estate investments are subject to numerous risks and we are negatively impacted by downturns in the real estate market. We are subject to the risks that generally relate to investments in real property because we develop and sell real property, primarily for residential use. Themarket for real estate on Maui and in Hawaii generally tends to be highly cyclical and is typically affected by numerous changes in local, national and worldwideconditions, especially economic conditions, many of which are beyond our control, including the following:  •periods of economic uncertainty and weakness in Hawaii and in the United States generally;  •high unemployment rates and low consumer confidence;  •the current sovereign debt crises affecting several countries in the European Union and concerns about sovereign debt of the United States;  •the general availability of mortgage financing, including the effect of more stringent lending standards for mortgages and perceived or actual changes ininterest rates;  •energy costs, including fuel costs, which could impact the cost and desirability of traveling to Hawaii;  •local, state and federal government regulation, including eminent domain laws, which may result in a taking for less compensation than what we believeour property is worth;  •the popularity of Maui in particular and Hawaii in general as a vacation destination or second home market;  •the relationship of the dollar to foreign currencies;  •tax law changes, including potential limits or elimination of the deductibility of certain mortgage interest expenses, the application of the alternativeminimum tax, real property taxes and employee relocation expenses; and/or  •acts of God, such as tsunamis, hurricanes, earthquakes and other natural disasters. Changes in any of the foregoing could have a material adverse effect on our business by causing a more significant general decline in the market forresidential or luxury real estate, which, in turn, could adversely affect our development plans, revenues and profitability. During low periods of demand, real estate mayremain on hand for much longer than expected or be sold at lower than expected returns, or even at a loss, which could impair our liquidity and ability to proceed withdevelopment projects and negatively affect our operating results. Sustained adverse changes to our development plans could result in impairment charges or write-offs of deferred development costs, which could have a material adverse impact on our financial condition and results of operations. In addition, in the currenteconomic environment, equity real estate investments may be difficult to sell quickly and we may not be able to adjust our portfolio of properties quickly in responseto economic or other conditions. Because we are located in Hawaii and therefore apart from the mainland United States, our financial results are more sensitive to certain economic factors, suchas spending on tourism and increased fuel and travel costs, which may adversely impact and materially affect our business, financial condition and results ofoperations. Our businesses are dependent on attracting visitors to the Kapalua Resort, to Maui, and to the State of Hawaii as a whole. Economic factors that affect thenumber of visitors, their length of stay or expenditure levels will affect our financial performance. Factors such as the continuing worldwide economic uncertainty andweakness, the level of unemployment in Hawaii and the mainland United States, natural disasters, substantial increases in the cost of energy, including fuel costs, andevents in the airline industry that may reduce passenger capacity or increase traveling costs could reduce the number of visitors to the Kapalua Resort and negativelyaffect a potential buyer’s demand for our future property developments, each of which could have a material adverse impact on our business, financial condition andresults of operations. In addition, the threat, or perceived threat, of heightened terrorist activity in the United States or other geopolitical events, or the spread ofcontagious diseases could negatively affect a potential visitor’s choice of vacation destination or second home location and as a result, have a material adverse impacton our business, financial condition and results of operations.   5Table Of Contents  We have previously been involved in joint ventures and may be subject to risks associated with future joint venture relationships. We have previously been involved in partnerships, joint ventures and other joint business relationships, and may initiate future joint venture projects. A jointventure involves certain risks such as:  •our actual or potential lack of voting control over the joint venture;  •our ability to maintain good relationships with our joint venture partners;  •a venture partner at any time may have economic or business interests that are inconsistent with ours, especially in light of economic uncertainty andweakness;  •a venture partner may fail to fund its share of operations and development activities, or to fulfill its other commitments, including providing accurate andtimely accounting and financial information to us; and  •a joint venture or venture partner could lose key personnel. In connection with our joint venture projects, we may be asked to guarantee the joint venture’s obligations, or to indemnify third parties in connection with ajoint venture’s contractual arrangements. If we were to become obligated under such arrangements or become subject to the risks associated with joint venturerelationships, our business, financial condition and results of operations may be adversely affected. If we are unable to complete land development projects within forecasted time and budget expectations, if at all, our financial results may be negatively affected. We intend to develop resort and other properties as suitable opportunities arise, taking into consideration the general economic climate. New projectdevelopments have a number of risks, including risks associated with:  •construction delays or cost overruns that may increase project costs;  •receipt of zoning, occupancy and other required governmental permits and authorizations;  •development costs incurred for projects that are not pursued to completion;  •earthquakes, tsunamis, hurricanes, floods, fires or other natural disasters that could adversely impact a project;  •defects in design or construction that may result in additional costs to remedy or require all or a portion of a property to be closed during the periodrequired to rectify the situation;  •ability to raise capital;  •impact of governmental assessments such as park fees or affordable housing requirements;  •governmental restrictions on the nature or size of a project or timing of completion; and  •the potential lack of adequate building/construction capacity for large development projects. If any development project is not completed on time or within budget, this could have a material adverse effect on our financial results. If we are unable to obtain required land use entitlements at reasonable costs, or at all, our operating results would be adversely affected. The financial performance of our Real Estate segment is dependent upon our success in obtaining land use entitlements for proposed development projects.Obtaining all of the necessary entitlements to develop a parcel of land is often difficult, costly and may take several years, or more, to complete. In some situations, wemay be unable to obtain the necessary entitlements to proceed with a real estate development or may be required to alter our plans for the development. Delays orfailures to obtain these entitlements may have a material adverse effect on our financial results.   6Table Of Contents  If we are unable to successfully compete with other developers of real estate in Maui, our financial results could be materially adversely affected. Our real estate products face significant competition from other luxury resort real estate properties on Maui, and from other residential property in Hawaii andthe mainland United States. In many cases, our competitors are larger than us and have greater access to capital. If we are unable to compete with these competitors,our financial results could be materially adversely affected. We may be subject to certain environmental regulations under which we may have additional liability and experience additional costs for land development. Various federal, state, and local environmental laws, ordinances and regulations regulate our properties and could make us liable for the costs of removing orcleaning up hazardous or toxic substances on, under, or in property we currently own or operate or that we previously owned or operated. These laws could imposeliability without regard to whether we knew of, or were responsible for, the presence of hazardous or toxic substances. The presence of hazardous or toxic substances,or the failure to properly clean up such substances when present, could jeopardize our ability to develop, use, sell or rent the real property or to borrow using the realproperty as collateral. If we arrange for the disposal or treatment of hazardous or toxic wastes, we could be liable for the costs of removing or cleaning up wastes at thedisposal or treatment facility, even if we never owned or operated that facility. Certain laws, ordinances and regulations, particularly those governing the managementor preservation of wetlands, coastal zones and threatened or endangered species, could limit our ability to develop, use, sell or rent our real property. Changes in weather conditions or natural disasters could adversely impact and materially affect our business, financial condition and results of operations. Natural disasters could damage our resort and real estate holdings, resulting in substantial repair or replacement costs to the extent not covered by insurance,a reduction in property values, or a loss of revenue, each of which could have a material adverse impact on our business, financial condition and results of operations.Our competitors may be affected differently by such changes in weather conditions or natural disasters depending on the location of their assets or operations. Unauthorized use of our trademarks could negatively impact our businesses. We have several trademarks that we have registered in the United States and in several foreign countries. To the extent that our exclusive use of thesetrademarks is challenged, we intend to vigorously defend our rights. If we are not successful in defending our rights, our businesses could be adversely impacted. Market volatility of asset values and interest rates affect the funded status of our defined benefit pension plans and could, under certain circumstances, have amaterial adverse effect on our financial condition. We have two defined benefit pension plans which were frozen with respect to benefits and the addition of participants in 2011. The funded status and ourability to satisfy the future obligations of the plans are affected by, among other things, changes in interest rates, returns from plan asset investments, and actuarialassumptions including the life expectancies of the plans’ participants. If we are unable to adequately fund or meet our future obligations with respect to the plans, ourbusiness, financial condition and results of operations may be adversely affected.  Risks Related to Indebtedness and Liquidity We have incurred a significant amount of indebtedness that is currently scheduled to mature on August 1, 2016 and is subject to certain covenants under ourcredit agreements. Failure to extend the maturity date of our credit agreements or satisfy the covenants under these agreements could accelerate our repaymentobligations, which could adversely affect our operations and financial results and impact our ability to satisfy our other financial obligations and ability tocontinue as a going concern. We had outstanding borrowings under two credit facilities totaling $40.6 million as of December 31, 2015. We have pledged a significant portion of our realestate holdings as security for borrowings under our credit facilities, limiting our ability to borrow additional funds. Both credit facilities mature on August 1, 2016.   7Table Of Contents  Absent the sale of some of our real estate holdings, refinancing, or extending the maturity date of our credit facilities, we do not expect to be able to repay ouroutstanding borrowings on the maturity date. Our credit facilities have covenants requiring among other things, a minimum of $3 million in liquidity (as defined), a maximum of $175 million in total liabilities,and a limitation on new indebtedness. Our ability to continue to borrow under our credit facilities to fund our ongoing operations and meet our commitments dependsupon our ability to comply with our covenants. If we fail to satisfy any of our loan covenants, each lender may elect to accelerate our payment obligations under suchlender’s credit agreement. Our indebtedness could have the effect of, among other things, increasing our exposure to general adverse economic and industry conditions, limiting ourflexibility in planning for, or reacting to, changes in our business and industry, and limiting our ability to borrow additional funds. Our cash outlook for the next twelve months and our ability to continue to meet our loan covenants and to continue as a going concern is highly dependent onsuccessfully implementing our business initiatives and selling real estate assets at acceptable prices. Our cash outlook for the next twelve months and our ability to continue to meet our loan covenants is highly dependent on selling certain real estate assets atacceptable prices. If we are unable to meet our loan covenants, borrowings under our credit facilities may become immediately due, and we would not have sufficientliquidity to repay such outstanding borrowings. Our credit facilities require that a portion of the proceeds received from the sale of any real estate assets be repaid toward our loans. The amount of proceedspaid to our lenders reduces the net sale proceeds available for our operating working capital purposes. In response to these circumstances, we continue to undertake efforts to generate cash flow by employing our real estate assets in leasing and otherarrangements, by the sale of several real estate assets, and by continued cost reduction efforts. However, there can be no assurance that we will be able tosuccessfully achieve these initiatives, which raises substantial doubt about our ability to continue as a going concern. Risks Relating to our Stock Our stock price has been subject to significant volatility. In 2015, the low and high share prices of our common stock ranged from $4.75 to $7.64. Our stock price has been, and may continue to be, subject tosignificant volatility. Among others, including the risks and uncertainties discussed in this annual report, the following factors, some of which are out of our control,may cause the market price of our common stock to continue to be volatile:  •our quarterly or annual earnings or those of other companies in our industry;  •actual or unanticipated fluctuations in our operating results;  •the relatively low volume of trading in our stock; and  •the lack of significant securities analysts coverage of our stock. Fluctuations in the price of our common stock may also be exacerbated by economic and other conditions in Maui in particular, or conditions in the financialmarkets generally. Trading in our stock over the last twelve months has been limited, so investors may not be able to sell as much stock as they want at prevailing prices. The average daily trading volume in our common stock for the year ended December 31, 2015 was approximately 7,000 shares. If limited trading in our stockcontinues, it may be difficult for investors to sell their shares in the public market at any given time at prevailing prices. Moreover, the market price for shares of ourcommon stock may be made more volatile because of the relatively low volume of trading in our common stock. When trading volume is low, significant pricemovement can be caused by the trading in a relatively small number of shares. Volatility in our common stock could cause stockholders to incur substantial losses.   8Table Of Contents  We do not anticipate declaring any cash dividends on our common stock. We have not declared or paid regular cash dividends on our common stock and do not plan to pay any cash dividends in the near future. Our current policy isto retain all funds and any earnings for use in the operation and expansion of our business. The payment of cash dividends by us is restricted by our credit facilities,which contains covenants prohibiting us from paying any cash dividends without the lender’s prior approval. If we do not pay dividends, our stock may be lessvaluable to you because a return on your investment will only occur if our stock price appreciates. If we do not meet the continued listing requirements of the New York Stock Exchange (NYSE), our common stock may be delisted. Our common stock is currently listed on the NYSE. If we are unable to maintain compliance with the NYSE’s continued listing standards the NYSE may takeaction to delist our common stock. Delisting could negatively impact us by, among other things, reducing the liquidity and market price of our common stock, reducingthe number of investors willing to hold or acquire our common stock, and limiting our ability to issue additional securities or obtain additional financing in the future,and might negatively impact our reputation and, as a consequence, our business. In addition, if our common stock is delisted, it would violate the covenants of ourcredit facilities. We may need additional funds which, if available, could result in significant dilution to our stockholders, have superior rights to our common stock and containcovenants that restrict our operations. If we continue to have negative cash flows from operations, if unanticipated contingencies arise or if we are required to retire any significant portion of ouroutstanding indebtedness, it will be necessary for us to raise additional capital either through public or private equity or debt financing. We cannot say with anycertainty that we will be able to obtain the additional needed funds on reasonable terms, or at all. If we were to raise capital through the issuance of our common stockor securities convertible or exercisable into our common stock, our existing stockholders may suffer significant dilution. If we issued preferred equity or debt securities,these securities could have rights superior to holders of our common stock and could contain covenants that will restrict our operations. If additional funds are raisedthrough a bank credit facility or the issuance of debt securities, the holder of such indebtedness would have rights senior to the rights of equity holders and the termsof such indebtedness could impose restrictions on our operations.  Item 1B.UNRESOLVED STAFF COMMENTS None. Item 2.PROPERTIES Most of our land was acquired from 1911 to 1932 and, accordingly, has a relatively low cost basis. The following is a summary of our landholdings as ofDecember 31, 2015:   Acres West Maui  21,000 Upcountry Maui  2,000 Total  23,000  Our West Maui landholdings are comprised of several, largely contiguous parcels that extend from the sea to the top of the second largest mountain on Maui,at an elevation of approximately 5,700 feet. It includes approximately 900 acres within the 3,000-acre Kapalua Resort and our 300-acre Pulelehua project. The remaininglands are mainly former pineapple fields, gulches, undeveloped coastal and forest areas, and our 9,000-acre conservation watershed preserve. Our Upcountry Maui landholdings are situated at elevations between 1,000 and 2,000 feet above sea level on the slopes of Haleakala, a volcanic-formedmountain on the island that rises above 10,000 feet in elevation.   9Table Of Contents  We have pledged a significant portion of our real estate holdings as security for borrowings under our credit facilities. We own our corporate office located in the Kapalua Resort. We believe our facilities are suitable and adequate for our business and have sufficient capacityfor the purposes for which they are currently being used or intended to be used. Additional information regarding our real estate properties can be found under theheading “Business” in Item 1 of this annual report. Item 3.LEGAL PROCEEDINGS The Company has been named along with multiple parties in lawsuits filed by owners of units and fractional interests in the project formerly known as TheRitz-Carlton Club and Residences, Kapalua Bay. The lawsuits were filed in the Circuit Court of the Second Circuit, State of Hawaii on May 23, 2011, June 7, 2012, andJune 19, 2013. The lawsuits allege deceptive acts, intentional misrepresentation, concealment, and negligent misrepresentation, among other allegations and seekunspecified damages, treble damages and other relief. The Company disagrees with the allegations and is defending itself. The Company is presently unable toestimate the amount, or range of amounts, of any probable liability, if any, related to this matter and no provision has been made in the accompanying financialstatements. We are a party to various claims, complaints and other legal actions that have arisen in the normal course of business from time to time. We believe theoutcome of these pending legal proceedings, in the aggregate, is not likely to have a material adverse effect on our operations, financial position or cash flows. Item 4.MINE SAFETY DISCLOSURES Not applicable. PART II Item 5.MARKET FOR REGISTRANT’S COMMON EQUITY, RELATED STOCKHOLDER MATTERS AND ISSUER PURCHASES OF EQUITY SECURITIES Our common stock is traded on the NYSE under the symbol “MLP.” We did not declare any dividends in 2015 and 2014. Our ability to declare dividends isrestricted by the terms of our credit agreements. We do not intend to pay any cash dividends on our common stock in the foreseeable future. As of December 31, 2015,there were 276 shareholders of record of our common stock. The following chart reflects high and low sales prices during each of the quarters in 2015 and 2014:      FirstQuarter  SecondQuarter  ThirdQuarter  FourthQuarter 2015High $7.64  $6.20  $5.70  $6.41  Low  5.80   5.08   4.75   5.08                   2014High $6.70  $9.41  $7.70  $6.45  Low  5.35   6.46   4.68   5.13    We did not repurchase any shares of common stock during the fiscal year ended December 31, 2015. Securities Authorized For Issuance Under Equity Compensation Plans The information regarding securities authorized for issuance under our equity compensation plans is set forth in Item 12 of this annual report. Item 6.SELECTED FINANCIAL DATA Because we are a smaller reporting company, as defined in Item 10(f)(1) of Regulation S-K, we are not required to provide the information required by this Item.   10Table Of Contents  Item 7.MANAGEMENT’S DISCUSSION AND ANALYSIS OF FINANCIAL CONDITION AND RESULTS OF OPERATIONS The following discussion and analysis should be read in conjunction with the forward-looking statements disclaimer set forth at the beginning of this annualreport, the risk factors set forth in Item 1A of this annual report, and our financial statements and the notes to those statements set forth in Item 8 of this annual report. RESULTS OF OPERATIONS Comparison of Years Ended December 31, 2015 and 2014 CONSOLIDATED    Year Ended December 31,   2015  2014   (in thousands except share amounts)          Operating revenues $22,786  $33,264 Operating costs and expenses  (7,908)  (8,338)General and administrative  (2,181)  (1,974)Share-based compensation  (955)  (355)Depreciation  (2,115)  (2,301)Pension and other postretirement expense  (295)  (391)Operating Income  9,332   19,905 Interest Expense  (2,519)  (2,270)Net Income $6,813  $17,635          Net Income per Common Share $0.36  $0.94    REAL ESTATE   Year Ended December 31,   2015  2014   (in thousands)          Operating revenues $12,501  $23,304 Operating costs and expenses  (2,515)  (2,562)Operating income $9,986  $20,742   In September 2015, we sold the 25-acre Kapalua Golf Academy to the owner of the Kapalua Plantation and Bay Golf Courses for $12.0 million. The saleresulted in a gain of $10.2 million. Proceeds from the sale were used to pay down our bank loans and provide working capital. In October 2014, we sold an unimproved 244-acre parcel of former agricultural land located in West Maui, commonly known as Lipoa Point, to the State ofHawaii for $19.8 million. The sale resulted in a gain of approximately $19.3 million with the proceeds from the sale designated for the benefit of our pension plans. In May 2014, we sold the 4-acre Kapalua Plantation Golf Course maintenance facility to the owner of the golf course for $2.3 million. The sale resulted in a gainof $1.5 million. We used $1.9 million of the sale proceeds to release an approximately 1.1 acre property and building in the Kapalua Resort, commonly known as theHonolua Store, from the collateral held under our Wells Fargo credit facility and $0.4 million of the proceeds to repay our American AgCredit term loan. Included in other operating revenues for our real estate segment are real estate sales commissions from resales of properties owned by private residents in theKapalua Resort and surrounding areas by our wholly-owned subsidiary, Kapalua Realty Company, Ltd. Commission revenue totaled $0.5 million and $0.6 million for2015 and 2014, respectively. Higher Real Estate segment operating costs and expenses in 2014 were primarily related to the settlement of issues surrounding our formerRitz-Carlton Club and Residences, Kapalua Bay project.   11Table Of Contents  We did not have any significant real estate development expenditures in 2015 or 2014. Real estate development and sales are cyclical and depend on a number of factors. Results for one period are therefore not necessarily indicative of futureperformance trends in this business segment. LEASING    Year Ended December 31,   2015  2014   (in thousands)          Operating Revenues $5,546  $5,404 Operating Costs and Expenses  (2,208)  (2,501)Operating Income $3,288  $2,903          Average Occupancy Rates:        Kapalua Resort  86%  83%Hali'imaile Town  90%  89%Other West Maui  37%  37%  We have contracted a third-party property management company to manage our commercial leasing portfolio. The increase in operating revenues in 2015 wasprimarily due to new tenant leases for our Kapalua Resort commercial spaces and West Maui lands. Lower operating costs and expenses in 2015 were primarilyattributable to cost control initiatives and additional grant subsidies for our watershed stewardship and conservation efforts. In January 2014, our Honolua Store tenant completed a $5.0 million renovation of the interior and exterior of the store. Other West Maui leasable properties aremainly large-acre former pineapple field parcels and maintenance facilities. Our leasing operations face substantial competition from other property owners in Maui and Hawaii. UTILITIES   Year Ended December 31,   2015  2014   (in thousands)          Operating Revenues $3,335  $3,310 Operating Costs and Expenses  (2,260)  (2,375)Operating Income $1,075  $935          Consumption (in million gallons):        Potable  148   151 Non-potable/irrigation  551   598  We have contracted a third-party water engineering and management company to manage the operations of our wholly-owned subsidiaries: Kapalua WaterCompany, Ltd. and Kapalua Waste Treatment Company, Ltd. We have contracted a third-party water maintenance company to manage our non-potable irrigation watersystems in West and Upcountry Maui. Our Utilities segment operations are primarily affected by the amount of rainfall and the level of development and volume of visitors in the Kapalua Resort.Rates charged by our Kapalua Water Company, Ltd. and Kapalua Waste Treatment Company, Ltd. subsidiaries are regulated by the Hawaii Public Utilities Commission.We did not incur any significant capital or maintenance expenditures related to our Utilities segment infrastructure in 2015 or 2014.   12Table Of Contents  RESORT AMENITIES   Year Ended December 31,   2015  2014   (in thousands)          Operating Revenues $1,404  $1,246 Operating Costs and Expenses  (925)  (900)Operating Income $479  $346          Kapalua Club Members  506   492  Our Resort Amenities segment includes the operations of the Kapalua Club, a private, non-equity club providing its members special programs, access andother privileges at certain of the amenities at the Kapalua Resort including a 30,000 square foot full-service spa and a private pool-side dining beach club. The KapaluaClub does not operate any resort amenities and pays contracted fees to provide access for its members to the spa, beach club and other resort amenities. The increasein operating revenues during 2015 was due to an increase in membership. INTEREST EXPENSE Interest expense was $2.5 million for 2015 compared to $2.3 million for 2014. Our average interest rates on borrowings was 5.16% for 2015, compared to 4.4%for 2014, and average borrowings were $47.4 million in 2015 compared to $49.7 million in 2014. LIQUIDITY AND CAPITAL RESOURCES Liquidity We had cash on hand of $1.1 million and $3.5 million of available credit under our First Hawaiian Bank revolving line of credit facility as of December 31, 2015. We had a total of $40.6 million of borrowings outstanding under the following credit facilities as of December 31, 2015: Revolving Line of Credit with Wells Fargo We have a $25.9 million revolving line of credit with Wells Fargo Bank, National Association that matures on August 1, 2016. Interest on borrowings is atLIBOR plus 3.65% and the line of credit is collateralized by approximately 850 acres of the Company’s real estate holdings at the Kapalua Resort. The line of creditagreement contains various representations, warranties, affirmative, negative and financial covenants and events of default customary for financings of this type.Financial covenants include a required minimum liquidity (as defined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million, and a limitation on new indebtedness. Thecredit agreement includes predetermined release prices for the real property securing the credit facility. There are no commitment fees on the unused portion of therevolving facility. Absent the sale of some of our real estate holdings or refinancing, we do not expect to be able to pay the outstanding balance of the revolving line ofcredit on the maturity date. At December 31, 2015, we had $25.9 million of borrowings outstanding under this credit facility. Term Loan with American AgCredit We have a term loan with an outstanding principal balance of $14.7 million with American AgCredit, FLCA that matures on August 1, 2016. Interest on theloan is based on the greater of 7.00% or the 30-day LIBOR rate plus an applicable spread of 6.75%. Interest on the loan balance decreases by 1.25% if the loan balanceis reduced below $10 million and an additional 1.25% if the loan balance is reduced below $5 million. Interest is paid monthly at the greater of 4.00% or LIBOR plus3.75%, with the remaining amount deferred until the maturity date. If the loan balance is not reduced below $12.5 million by April 1, 2016, the amount of interest paidincreases to the greater of 5.50% or LIBOR plus 5.25%. The loan is collateralized by approximately 3,700 acres of our real estate holdings in West Maui and UpcountryMaui and a pledge of our 100% equity interests in the Kapalua Water Company, Ltd., and the Kapalua Waste Treatment Company, Ltd.   13Table Of Contents  The loan agreement contains various representations, warranties, affirmative, negative and financial covenants and events of default customary forfinancings of this type. Financial covenants include a required minimum liquidity (as defined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million and a limitation onnew indebtedness. It also requires mandatory principal repayments of 100% of the net proceeds of the sale of any real property pledged as collateral for the loan andmandatory principal repayments based on predetermined percentages of 75% of the net proceeds from the sale of non-collateralized real property. We have agreed toprovide by May 1, 2016: (a) a refinancing loan commitment, (b) escrowed real estate sales contracts, (c) a filed registration statement for an equity offering, or acombination thereof, in an amount sufficient to repay the outstanding balance of the term loan on the maturity date. Revolving Line of Credit with First Hawaiian Bank We have a $3.5 million revolving line of credit with First Hawaiian Bank that matures on August 1, 2016. Interest on borrowings is at the bank’s Prime Rate andthe line of credit is collateralized by the 1-acre Honolua Store property in the Kapalua Resort. The line of credit agreement contains various representations, warranties,affirmative, negative and financial covenants and events of default customary for financings of this type. Financial covenants include a required minimum liquidity (asdefined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million, and a limitation on new indebtedness. There are no commitment fees on the unused portion of therevolving facility. At December 31, 2015, we had no amounts outstanding under this credit facility. As of December 31, 2015, we believe we were in compliance with the covenants under our Wells Fargo, American AgCredit and First Hawaiian Bank creditfacilities. Cash Flows Net cash flow provided by our operating activities totaled $10.6 million for the year ended December 31, 2015. This included $11.6 million of proceeds from thesale of the Kapalua Golf Academy in September 2015. During 2015, we paid down our Wells Fargo and American AgCredit loans by $4.8 million each. We borrowed and repaid $0.6 million under our First HawaiianBank credit facility. We made a total of $2.0 million and deferred $0.5 million of interest payments on our credit facilities. Future Cash Inflows and Outflows Our plans include continued efforts to generate cash flow by employing our real estate assets in leasing and other arrangements, by the sale of several realestate assets, and by continued cost reduction efforts. Proceeds from the sale of any of our real estate assets will be used principally to repay our outstandingindebtedness. With the funding of our pension plans from the sale of Lipoa Point in 2014, we do not expect to be required to make minimum contributions to our pensionplans in 2016. Our current development activities are limited to planning, permitting and other efforts to secure and maintain project entitlements and we do not haveany significant development or capital expenditures planned at this time. Our cash outlook for the next twelve months and our ability to continue to meet our loan covenants and to continue as a going concern is highly dependenton successfully implementing our business initiatives and selling real estate assets at acceptable prices. There can be no assurance that we will be able to sell any ofour real estate assets on acceptable terms, if at all. If we are unable to meet our loan covenants, borrowings under our credit facilities may become immediately due, andwe would not have sufficient liquidity to repay such outstanding borrowings. In addition, absent the sale of some of our real estate holdings, refinancing, or extendingthe maturity date of our credit facilities, we do not expect to be able to repay our outstanding borrowings on the maturity date. CRITICAL ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES Our accounting policies are described in “Summary of Significant Accounting Policies,” Note 1 to our financial statements set forth in Item 8 of this annualreport. The preparation of financial statements in conformity with generally accepted accounting principles requires the use of accounting estimates. Some of theseestimates and assumptions involve a high level of subjectivity and judgment and therefore the impact of a change in these estimates and assumptions could materiallyaffect the amounts reported in our financial statements. The accounting policies and estimates that we have identified as being critical to our financial statements areas follows:  14Table Of Contents   •Our long-lived assets are reviewed for impairment if events or circumstances indicate that the carrying amount of the long-lived asset may not berecoverable. These asset impairment loss analyses contain uncertainties because they require management to make assumptions and apply considerablejudgments to, among others, estimates of the timing and amount of future cash flows, expected useful lives of the assets, uncertainty about futureevents, including changes in economic conditions, changes in operating performance, changes in the use of the assets, and ongoing costs ofmaintenance and improvements of the assets; thus, the accounting estimates may change from period to period. If management uses differentassumptions or if different conditions occur in future periods, our financial condition or future operating results could be materially impacted.  •Deferred development costs, principally predevelopment costs and offsite development costs related to various projects in the planning stages by ourReal Estate segment, totaled $9.3 million at December 31, 2015. Based on our future development plans for the Kapalua Resort and other properties suchas Pulelehua, and Hali`imaile Town, and the estimated value of these future projects, management has concluded that these deferred costs will berecoverable from future development projects. The volatility of this assumption arises because of the long-term nature of our development plans and theuncertainty of when or if certain parcels will be developed.  •Determining pension expense and obligations for our two defined benefit pension plans utilizes actuarial estimates of participants’ age at retirement, lifespan, the long-term rate of return on investments and other factors. In addition, pension expense is sensitive to the discount rate utilized to value thepension obligation. These assumptions are subject to the risk of change as they require significant judgment and have inherent uncertainties thatmanagement or its consulting actuaries may not control or anticipate. A detailed discussion of our defined benefit pension plans is contained in Note 6 toour financial statements set forth in Item 8 of this annual report.  •Stock-based compensation expense is calculated based on assumptions as to the expected life of the options, price volatility, risk-free interest rate andexpected forfeitures. While management believes that the assumptions made are appropriate, current and future compensation expense could vary basedon the assumptions used.  •Management calculates the income tax provision, current and deferred income taxes along with the valuation allowance based upon various complexestimates and interpretations of income tax laws and regulations. Deferred tax assets are reduced by a valuation allowance to the extent that it is morelikely than not that they will not be realized. To the extent we begin to generate taxable income in future years, and it is determined the valuationallowance is no longer required, the tax benefit for the remaining deferred tax assets will be recognized at such time. A detailed discussion of our incometaxes is contained in Note 8 to our financial statements set forth in Item 8 of this annual report.  •Our results of operations could be affected by significant litigation or contingencies adverse to the Company, including, but not limited to, liability claims,environmental matters, and contract terminations. We record accruals for legal matters when the information available indicates that it is probable that aliability has been incurred and the amount of the loss can be reasonably estimated. We make adjustments to these accruals to reflect the impact andstatus of negotiations, settlements, rulings, advice of legal counsel and other information and events that may pertain to a particular matter. Predicting theoutcome of claims and lawsuits and estimating related costs and exposure involves substantial uncertainties that could cause actual costs to varymaterially from those estimates. In making determinations of likely outcomes of litigation matters, we consider many factors. These factors include, butare not limited to, the nature of specific claims, our experience with similar types of claims, the jurisdiction in which the matter is filed, input from outsidelegal counsel, the likelihood of resolving the matter through alternative dispute resolution mechanisms and the matter’s current status. A detaileddiscussion of significant litigation matters and contingencies is contained in Note 11 to our financial statements set forth in Item 8 of this annual report.  IMPACT OF INFLATION AND CHANGING PRICES Most of the land we own was acquired from 1911 to 1932 and is carried at cost. At the Kapalua Resort, some of the fixed assets were constructed and placedin service in the mid-to-late 1970’s. Depreciation expense would be considerably higher if fixed assets were stated at current cost.  15Table Of Contents  OFF-BALANCE SHEET ARRANGMENTS As of December 31, 2015, we did not have any significant off-balance sheet arrangements, as defined in Item 303(a)(4)(ii) of SEC Regulation S-K. Item 7A.QUANTITATIVE AND QUALITATIVE DISCLOSURES ABOUT MARKET RISK Because we are a smaller reporting company, as defined in Item 10(f)(1) of SEC Regulation S-K, we are not required to provide the information required by thisItem.   16Table Of Contents  Item 8.FINANCIAL STATEMENTS AND SUPPLEMENTARY DATA REPORT OF INDEPENDENT REGISTERED PUBLIC ACCOUNTING FIRM To the Board of Directors and Stockholders ofMaui Land & Pineapple Company, Inc.Lahaina, Hawaii We have audited the accompanying consolidated balance sheets of Maui Land & Pineapple Company, Inc. and its subsidiaries (the “Company”) as of December 31,2015 and 2014, and the related consolidated statements of operations and comprehensive income, stockholders’ deficiency, and cash flows for each of the years in thetwo-year period ended December 31, 2015. The Company’s management is responsible for these financial statements. Our responsibility is to express an opinion onthese financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States). Those standards require that we planand perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements are free of material misstatement. The Company is notrequired to have, nor were we engaged to perform, an audit of its internal control over financial reporting. Our audit included consideration of internal control overfinancial reporting as a basis for designing audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on theeffectiveness of the Company’s internal control over financial reporting. Accordingly, we express no such opinion. An audit also includes examining, on a test basis,evidence supporting the amounts and disclosures in the consolidated financial statements, assessing the accounting principles used and significant estimates madeby management, as well as evaluating the overall financial statement presentation. We believe that our audits provides a reasonable basis for our opinion. In our opinion, the financial statements referred to above present fairly, in all material respects, the financial position of the Company as of December 31, 2015 and 2014,and the results of its operations and its cash flows for each of the two-year period ended December 31, 2015 in conformity with accounting principles generallyaccepted in the United States of America. The accompanying consolidated financial statements have been prepared assuming that the Company will continue as a going concern. As discussed in Note 1 to theconsolidated financial statements, under existing circumstances, there is substantial doubt about the Company’s ability to continue as a going concern. Management’splans concerning these matters are also described in Note 1 to the consolidated financial statements. The consolidated financial statements do not include anyadjustments that might result from the outcome of this uncertainty. /s/ ACCUITY LLP Honolulu, HawaiiFebruary 26, 2016  17Table Of Contents  MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC. & SUBSIDIARIESCONSOLIDATED BALANCE SHEETS   December 31,   2015  2014   (in thousands except share data) ASSETS        CURRENT ASSETS        Cash $1,087  $415 Accounts receivable, less allowance of $319 and $194 for doubtful accounts  1,528   1,272 Prepaid expenses and other assets  208   170 Assets held for sale  262   - Total Current Assets  3,085   1,857 PROPERTY        Land  5,133   5,158 Land improvements  19,687   24,951 Buildings  32,589   33,479 Machinery and equipment  11,717   11,813 Total property  69,126   75,401 Less accumulated depreciation  36,608   39,335 Net Property  32,518   36,066 OTHER ASSETS        Deferred development costs  9,310   9,347 Other noncurrent assets  1,686   2,001 Total Other Assets  10,996   11,348 TOTAL ASSETS $46,599  $49,271 LIABILITIES & STOCKHOLDERS' DEFICIENCY        CURRENT LIABILITIES        Current portion of long-term debt $40,565  $2,533 Accounts payable  675   968 Payroll and employee benefits  396   270 Current portion of accrued retirement benefits  378   391 Income taxes payable  473   566 Accrued interest  645   352 Other current liabilities  727   884 Total Current Liabilities  43,859   5,964 LONG-TERM LIABILITIES        Long-term debt  -   47,643 Accrued retirement benefits  10,252   6,893 Deposits  2,400   2,395 Deferred revenue  811   1,183 Other noncurrent liabilities  216   375 Total Long-Term Liabilities  13,679   58,489 COMMITMENTS & CONTINGENCIES (Note 11)        STOCKHOLDERS' DEFICIENCY        Common stock--no par value, 43,000,000  shares authorized; 18,867,768 and 18,785,055 shares issued andoutstanding  77,628   77,105 Additional paid in capital  9,246   9,246 Accumulated deficit  (69,146)  (75,959)Accumulated other comprehensive loss  (28,667)  (25,574)Total Stockholders' Deficiency  (10,939)  (15,182)TOTAL LIABILITIES & STOCKHOLDERS' DEFICIENCY $46,599  $49,271  See Notes to Financial Statements    18Table Of Contents   MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC. & SUBSIDIARIES CONSOLIDATED STATEMENTS OF OPERATIONSAND COMPREHENSIVE INCOME   Years Ended December 31,   2015  2014   (in thousands except pershare amounts) OPERATING REVENUES        Real estate        Sales $12,000  $22,687 Commissions  501   617 Leasing  5,546   5,404 Utilities  3,335   3,310 Resort amenities and other  1,404   1,246 Total Operating Revenues  22,786   33,264          OPERATING COSTS AND EXPENSES        Real estate        Cost of sales  1,759   1,294 Other  756   1,268 Leasing  2,208   2,501 Utilities  2,260   2,375 Resort amenities and other  925   900 General and administrative  2,181   1,974 Share-based compensation  955   355 Depreciation  2,115   2,301 Pension and other post-retirement expenses  295   391 Total Operating Costs and Expenses  13,454   13,359          OPERATING INCOME  9,332   19,905 Interest expense  (2,519)  (2,270)NET INCOME  6,813   17,635 Pension, net of income taxes of $0  (3,093)  (5,882)COMPREHENSIVE INCOME $3,720  $11,753          NET INCOME PER COMMON SHARE        --BASIC AND DILUTED $0.36  $0.94   See Notes to Financial Statements  19Table Of Contents  MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC. & SUBSIDIARIES CONSOLIDATED STATEMENTS OF STOCKHOLDERS’ DEFICIENCY For the Years Ended December 31, 2015 and 2014 (in thousands)   Common Stock  AdditionalPaid in  Accumulated  AccumulatedOtherComprehensive      Shares  Amount  Capital  Deficit  Loss  Total Balance, January 1, 2014  18,737  $76,810  $9,245  $(93,594) $(19,692) $(27,231)                         Share-based compensation expense          271           271 Issuance of shares for incentive plan  36   218               218 Vested restricted stock issued  42   270   (270)          - Shares cancelled to pay tax liability  (30)  (193)              (193)Other comprehensive loss-pension (Note 6)                  (5,882)  (5,882)Net income              17,635       17,635 Balance, December 31, 2014  18,785  $77,105  $9,246  $(75,959) $(25,574) $(15,182)                         Share-based compensation expense          187           187 Issuance of shares for incentive plan  104   645               645 Vested restricted stock issued  29   187   (187)          - Shares cancelled to pay tax liability  (50)  (309)              (309)Other comprehensive loss-pension (Note 6)                  (3,093)  (3,093)Net income              6,813       6,813 Balance, December 31, 2015  18,868  $77,628  $9,246  $(69,146) $(28,667) $(10,939)   See Notes to Financial Statements   20Table Of Contents  MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC. & SUBSIDIARIES CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS    Years Ended December 31,   2015  2014   (in thousands) OPERATING ACTIVITIES        Cash receipts from operations, net  2,863   2,092 Cash receipts from real estate sales, net  11,618   21,679 Cash paid for defined benefit pension plans contributions  -   (20,168)Cash paid for payroll and taxes  (1,701)  (1,259)Cash paid for interest  (2,000)  (2,204)Cash paid for income taxes  (159)  (600)NET CASH PROVIDED BY (USED IN) OPERATING ACTIVITIES  10,621   (460)         INVESTING ACTIVITIES        Purchases of property  -   (31)Proceeds from disposals of property  52   - Payments for other assets  (9)  (67)NET CASH PROVIDED BY (USED IN) INVESTING ACTIVITIES  43   (98)         FINANCING ACTIVITIES        Proceeds from long-term debt  600   3,500 Payments of long-term debt  (10,211)  (2,324)Debt and common stock issuance costs and other  (381)  (562)NET CASH (USED IN) PROVIDED BY FINANCING ACTIVITIES  (9,992)  614          NET INCREASE IN CASH  672   56 CASH AT BEGINNING OF YEAR  415   359 CASH AT END OF YEAR $1,087  $415          SUPPLEMENTAL INFORMATION:                 Net income $6,813  $17,635 Adjustments to reconcile net income to net cash provided by (used in) operating activities:        Depreciation and amortization  2,308   2,514 Share based compensation  187   271 Gain on property disposals  1,324   811 Changes in operating assets and liabilities:        Accounts receivable  (256)  (69)Change in retirement liabilities  253   (19,908)Trade accounts payable  (293)  4 Income taxes payable  (93)  (855)Other operating assets and liabilities  378   (863)NET CASH PROVIDED BY (USED IN) OPERATING ACTIVITIES $10,621  $(460)  SUPPLEMENTAL NON-CASH INVESTING AND FINANCING ACTIVITIES:  •Amounts included in trade accounts payable for additions to property and other investments totaled $0 and $35,000 at December 31, 2015 and 2014,respectively.  •Common stock issued to certain members of the Company’s management totaled $645,000 and $218,000 at December 31, 2015 and 2014, respectively.  See Notes to Financial Statements   21Table Of Contents  MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC. & SUBSIDIARIESNOTES TO FINANCIAL STATEMENTS 1.SUMMARY OF SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES CONSOLIDATION The financial statements include the accounts of Maui Land & Pineapple Company, Inc. and its principal subsidiary Kapalua Land Company, Ltd. and othersubsidiaries (collectively, the “Company”). The Company’s principal operations include the development, sale and leasing of real estate, water and waste transmissionservices, and the management of a private club membership program at the Kapalua Resort. Significant intercompany balances and transactions have been eliminated. LIQUIDITY The Company had outstanding borrowings under two credit facilities totaling $40.6 million as of December 31, 2015. The Company has pledged a significantportion of its real estate holdings as security for borrowings under its credit facilities, limiting its ability to borrow additional funds. Both credit facilities mature onAugust 1, 2016. Absent the sale of some of its real estate holdings, refinancing, or extending the maturity date of its credit facilities, the Company does not expect to be ableto repay its outstanding borrowings on the maturity date. The credit facilities have covenants requiring among other things, a minimum of $3 million in liquidity (as defined), a maximum of $175 million in total liabilities,and a limitation on new indebtedness. The Company’s ability to continue to borrow under its credit facilities to fund its ongoing operations and meet its commitmentsdepends upon its ability to comply with its covenants. If the Company fails to satisfy any of its loan covenants, each lender may elect to accelerate its paymentobligations under such lender’s credit agreement. The Company’s cash outlook for the next twelve months and its ability to continue to meet its loan covenants is highly dependent on selling certain realestate assets at acceptable prices. If the Company is unable to meet its loan covenants, borrowings under its credit facilities may become immediately due, and it wouldnot have sufficient liquidity to repay such outstanding borrowings. The Company’s credit facilities require that a portion of the proceeds received from the sale of any real estate assets be repaid toward its loans. The amount ofproceeds paid to its lenders will reduce the net sale proceeds available for operating cash flow purposes. The aforementioned circumstances raise substantial doubt about the Company’s ability to continue as a going concern. There can be no assurance that theCompany will be able to successfully achieve its initiatives summarized below in order to continue as a going concern. The accompanying financial statements havebeen prepared assuming the Company will continue as a going concern and do not include any adjustments that might result should the Company be unable tocontinue as a going concern. In response to these circumstances, the Company continues to undertake efforts to generate cash flow by employing its real estate assets in leasing andother arrangements, by the sale of several real estate assets, and by continued cost reduction efforts. COMPREHENSIVE INCOME Comprehensive income includes all changes in stockholders’ deficiency, except those resulting from capital stock transactions. Comprehensive incomeincludes adjustments to the Company’s defined benefit pension plan obligations. ALLOWANCE FOR DOUBTFUL ACCOUNTS Receivables are recorded net of an allowance for doubtful accounts. The Company estimates future write-offs based on delinquencies, credit ratings, agingtrends, and historical experience. The Company believes the allowance for doubtful accounts is adequate to cover anticipated losses; however, significantdeterioration in any of the aforementioned factors or in general economic conditions could change these expectations, and accordingly, the Company’s financialcondition and/or its future operating results could be materially impacted. Credit is extended after evaluating creditworthiness and no collateral is generally requiredfrom customers.   22Table Of Contents  ASSETS HELD FOR SALE Assets are reported as held for sale when they are being actively marketed and available for immediate sale in their present condition, the sale is probable andthe transfer of the asset is expected to qualify for recognition as a completed sale within one year. Assets held for sale are stated at the lower of net book value orestimated fair value less cost to sell. DEFERRED DEVELOPMENT COSTS Deferred development costs consist primarily of design, entitlement and permitting fees and real estate development costs related to various planned projects.Deferred development costs are written off if management decides that it is no longer probable that the Company will proceed with the related development project. PROPERTY AND DEPRECIATION Property is stated at cost. Major replacements, renewals and betterments are capitalized while maintenance and repairs that do not improve or extend the lifeof an asset are charged to expense as incurred. When property is retired or otherwise disposed of, the cost of the property and the related accumulated depreciationare written off and the resulting gains or losses are included in income. Depreciation is provided over the estimated useful lives of the respective assets using thestraight-line method generally over three to 40 years. LONG-LIVED ASSETS Long-lived assets are reviewed for impairment whenever events or changes in circumstances indicate that the carrying amount of an asset may not berecoverable. When such events or changes occur, an estimate of the future cash flows expected to result from the use of the assets and their eventual disposition ismade. If the sum of such expected future cash flows (undiscounted and without interest charges) is less than the carrying amount of the asset, an impairment loss isrecognized in an amount by which the assets’ net book values exceed their fair value. These asset impairment loss analyses require management to make assumptionsand apply considerable judgments regarding, among others, estimates of the timing and amount of future cash flows, expected useful lives of the assets, uncertaintyabout future events, including changes in economic conditions, changes in operating performance, changes in the use of the assets, and ongoing cost of maintenanceand improvements of the assets, and thus, the accounting estimates may change from period to period. If management uses different assumptions or if differentconditions occur in future periods, the Company’s financial condition or its future operating results could be materially impacted. There were no impairment chargesrecorded in 2015 or 2014. ACCRUED RETIREMENT BENEFITS The Company’s policy is to fund retirement benefit costs at a level at least equal to the minimum amount required under federal law, but not more than themaximum amount deductible for federal income tax purposes. The under-funded status of the Company’s defined benefit pension plans is recorded as a liability in its balance sheet and changes in the funded status of theplans are recorded in the year in which the changes occur, through comprehensive income. A pension asset or liability is recognized for the difference between the fairvalue of plan assets and the projected benefit obligation as of year-end. Deferred compensation plans for certain former management employees provide for specified payments after retirement. A liability has been recognized basedon the present value of estimated payments to be made. REVENUE RECOGNITION Real estate revenues are recognized in the period in which sufficient cash has been received, collection of the balance is reasonably assured and risks ofownership have passed to the buyer. Sales of real estate assets that were not used in operations are considered operating revenue. Lease revenues are recognized on a straight-line basis over the terms of the leases. Also included in lease income are certain percentage rents determined inaccordance with the terms of the leases. Lease income arising from tenant rents that are contingent upon the sales of the tenant exceeding a defined threshold arerecognized only after the defined sales thresholds are achieved.   23Table Of Contents  Other revenues are recognized when delivery has occurred or services have been rendered, the sales price is fixed or determinable, and collectability isreasonably assured. OPERATING COSTS AND EXPENSES Real estate, leasing, utilities, resort amenities, and general and administrative costs and expenses are reflected exclusive of depreciation and pension and otherpost-retirement expenses. INCOME TAXES The Company accounts for uncertain tax positions in accordance with the provisions of Financial Accounting Standard Board (FASB) Accounting StandardsCodification (ASC) Topic 740. This interpretation prescribes a recognition threshold and measurement attribute for the financial statement recognition andmeasurement of a tax position taken or expected to be taken in a tax return (Note 8). The Company’s provision for income taxes is calculated using the liability method. Deferred income taxes are provided for all temporary differences betweenthe financial statement and income tax bases of assets and liabilities using tax rates enacted by law or regulation. A valuation allowance is established for deferredincome tax assets if management believes that it is more likely than not that some portion or all of the asset will not be realized through future taxable income. The Company recognizes accrued interest related to unrecognized tax benefits as interest expense and penalties in general and administrative expenses in itsconsolidated statement of operations and such amounts are included in income taxes payable on the Company’s consolidated balance sheets.  SHARE-BASED COMPENSATION PLANS The Company accounts for share-based compensation, including grants of shares of common stock, as compensation expense over the service period(generally the vesting period) in the financial statements based on their fair values. The impact of forfeitures that may occur prior to vesting is estimated andconsidered in the amount recognized. USE OF ESTIMATES AND RECLASSIFICATIONS The preparation of financial statements in conformity with accounting principles generally accepted in the United States of America (GAAP) requiresmanagement to make estimates and assumptions that affect the reported amounts of assets and liabilities and disclosure of contingent assets and liabilities at the dateof the financial statements and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting periods. Future actual amounts could differ from these estimates.Certain amounts in the December 31, 2014 consolidated statements of operations and comprehensive income were reclassified to conform to the December 31, 2015presentation. Such amounts had no impact on net income and comprehensive income previously reported. Certain amounts in the December 31, 2014 consolidated statement of cash flows were reclassified to conform to the December 31, 2015 direct methodpresentation. Such amounts had no impact on the net increase in cash and cash balances.  RISKS AND UNCERTAINTIES Factors that could adversely impact the Company’s future operations or financial results include, but are not limited to the following: periods of economicweakness and uncertainty in Hawaii and the mainland United States; high unemployment rates and low consumer confidence; the current sovereign debt crisesaffecting several countries in the European Union and concerns about sovereign debt in the United States; the general availability of mortgage financing, including theeffect of more stringent lending standards for mortgages and perceived or actual changes in interest rates; risks related to the Company’s investments in real property,the value and salability of which could be impacted by the economic factors discussed above or other factors; the popularity of Maui in particular and Hawaii ingeneral as a vacation destination or second-home market; increased energy costs, including fuel costs, which affect tourism on Maui and Hawaii generally; untimelycompletion of land development projects within forecasted time and budget expectations; inability to obtain land use entitlements at a reasonable cost or in a timelymanner; unfavorable legislative decisions by state and local governmental agencies; the cyclical market demand for luxury real estate on Maui and in Hawaii generally;increased competition from other luxury real estate developers on Maui and in Hawaii generally; failure of future joint venture partners to perform in accordance withtheir contractual agreements; environmental regulations; acts of God, such as tsunamis, hurricanes, earthquakes and other natural disasters; the Company’s locationapart from the mainland United States, which results in the Company’s financial performance being more sensitive to the aforementioned economic risks; failure tocomply with restrictive financial covenants in the Company’s credit arrangements; and an inability to achieve the Company’s short and long-term goals and cash flowrequirements.   24Table Of Contents  NEW ACCOUNTING PRONOUNCEMENTS In April 2015, the Financial Accounting Standards Board issued Accounting Standards Update (ASU) No. 2015-03, Interest-Imputation of Interest. This ASUrequires an entity to simplify the presentation of debt issuance costs related to a recognized debt liability by presenting it in the balance sheet as a direct deductionfrom the carrying amount of that debt liability. This ASU will be effective for fiscal years beginning after December 15, 2015, and interim periods within those fiscalyears. The adoption of this guidance is not expected to have a material impact on the Company’s financial statements. In June 2015, the Financial Accounting Standards Board issued ASU No. 2015-10, Technical Corrections and Improvements. This ASU provides clarificationand simplification of the codification and does not have a significant effect on current accounting practice. This ASU will be effective for all entities for fiscal yearsbeginning after December 15, 2015, and interim periods within those fiscal years. The adoption of this guidance is not expected to have a material impact on theCompany’s financial statements. In August 2015, the Financial Accounting Standards Board issued ASU No. 2015-14, Revenue from Contracts with Customers. This ASU defers the effectivedate of the guidance in ASU 2014-09 by one year. As such, public business entities, certain not-for-profit entities, and certain employee benefit plans should apply theguidance to annual reporting periods beginning after December 15, 2017. The Company is in the process of assessing the impact of ASU No. 2014-09 on its financialstatements. In August 2015, the Financial Accounting Standards Board issued ASU No. 2015-15, Interest- Imputation of Interest. This ASU follows ASU No. 2015-03,which was released in April 2015. This ASU served to amend ASU 2015-03 by adding guidance on the presentation and subsequent measurement of debt issuancecosts associated with Line-of-Credit arrangements. The adoption of this guidance is not expected to have a material impact on the Company’s financial statements. In November 2015, the Financial Accounting Standards Board issued ASU No. 2015-17, Balance Sheet Classification of Deferred Taxes. This ASU simplifiesthe presentation of deferred income taxes from current and noncurrent amounts to amounts being classified as noncurrent. This amendment applies to all entities thatpresent a classified statement of financial position. This ASU will be effective for financial statements issued for annual periods beginning after December 15, 2016 forall public business entities. The adoption of this guidance is not expected to have a material impact on the Company’s financial statements. NET INCOME PER COMMON SHARE Basic net income per common share is computed by dividing net income by the weighted-average number of common shares outstanding. Diluted net incomeper common share is computed similar to basic net income per common share except that the denominator is increased to include the number of additional commonshares that would have been outstanding if the dilutive potential common shares from share-based compensation arrangements had been issued. Potentially dilutive shares arise from non-qualified stock options to purchase common stock and non-vested restricted stock. The treasury stock method isapplied to determine the number of potentially dilutive shares for non-vested restricted stock and stock options assuming that the shares of non-vested restrictedstock are issued for an amount based on the grant date market price of the shares and that the outstanding stock options are exercised. These amounts were excludedbecause the effect would be insignificant.   Year Ended December 31,   2015  2014          Basic and diluted  18,839,206   18,768,693 Potentially dilutive  20,997   63,724   25 Table Of Contents  2.ASSETS HELD FOR SALE AND REAL ESTATE SALES At December 31, 2015 and 2014 assets held for sale consisted of the following:   December 31,  December 31,   2015  2014   (in thousands) Upcountry Maui, 630-acre parcel of agricultural land $147  $147 Upcountry Maui, 80-acre parcel of agricultural land and wastewater treatment facility  45   - West Maui, 5-acre fully entitled, 42-unit workforce housing project  70   - Assets held for sale $262  $147  In September 2015, the Company sold the 25-acre Kapalua Golf Academy parcel and related facilities for $12.0 million. The property was sold without anydevelopment entitlements. The sale resulted in a gain of approximately $10.2 million. The Company utilized the net proceeds from the sale as follows:  •$2.7 million to release the Kapalua Golf Academy and the adjacent 3-acre Kapalua Village Center property from the collateral held under its Wells Fargocredit facility, •$2.3 million prepayment toward the release of the 2-acre Merriman’s Restaurant property in the Kapalua Resort from the collateral held under its WellsFargo credit facility, •$4.8 million pay down of its American AgCredit term loan, and •$1.8 million for operating working capital. In October 2014, the Company sold its Lipoa Point property to the State of Hawaii for $19.8 million. The sale resulted in a gain of approximately $19.3 million. In May 2014, the Company sold the Kapalua Plantation Golf Course maintenance facility for $2.3 million. The sale resulted in a gain of $1.5 million. TheCompany utilized $1.9 million of the sale proceeds to release the Honolua Store from the collateral held under its Wells Fargo credit facility and $0.4 million of theproceeds to repay its term loan with American AgCredit. 3.PROPERTY Land Most of the Company’s 23,000 acres of land were acquired between 1911 and 1932 and is carried in its balance sheets at cost. Approximately 21,000 acres ofland are located in West Maui and comprise a largely contiguous parcel that extends from the sea to an elevation of approximately 5,700 feet. This parcel includesapproximately 900 acres within the Kapalua Resort’s 3,000 acres. The Company’s remaining 2,000 acres of land are located in Upcountry Maui in an area commonlyknown as Hali’imaile and are mainly comprised of leased agricultural fields, including processing and maintenance facilities. Land Improvements Land improvements are comprised primarily of roads, utilities, and landscaping infrastructure improvements at the Kapalua Resort. Also included is theCompany’s potable and non-potable water system in West Maui. The majority of the Company’s land improvements were constructed and placed in service in the mid-to-late 1970’s. Depreciation expense would be considerably higher if these assets were stated at current replacement cost. Buildings Buildings are comprised of restaurant, retail and light industrial spaces located at the Kapalua Resort and Hali’imaile which are used in the Company’s leasingoperations. The majority of the buildings were constructed and placed in service in the mid-to-late 1970’s. Depreciation expense would be considerably higher if theseassets were stated at current replacement cost. Machinery and Equipment Machinery and equipment are mainly comprised of zipline course equipment installed in 2008 at the Kapalua Resort and used in the Company’s leasingoperations. Also included are machinery and equipment used in the Company’s utilities operations.  26Table Of Contents   4.LONG-TERM DEBT Long-term debt at December 31, 2015 and 2014 consisted of the following:   2015  2014   (in thousands) Wells Fargo revolving loans, 4.00% and 3.82%, respectively $25,868  $30,643 American AgCredit term loan, 7.00% and 5.00%, respectively  14,697   19,533 Total  40,565   50,176 Less current portion  40,565   2,533 Long-term debt $-  $47,643  WELLS FARGO The Company has a $25.9 million revolving line of credit with Wells Fargo Bank, National Association that matures on August 1, 2016. Interest on borrowingsis at LIBOR plus 3.65% and the line of credit is collateralized by approximately 850 acres of the Company’s real estate holdings at the Kapalua Resort. The line of creditagreement contains various representations, warranties, affirmative, negative and financial covenants and events of default customary for financings of this type.Financial covenants include a required minimum liquidity (as defined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million, and a limitation on new indebtedness. Thecredit agreement includes predetermined release prices for the real property securing the credit facility. There are no commitment fees on the unused portion of therevolving facility. Absent the sale of some of its real estate holdings or refinancing, the Company does not expect to be able to pay the outstanding balance of therevolving line of credit on the maturity date. AMERICAN AGCREDIT The Company has a term loan with an outstanding principal balance of $14.7 million with American AgCredit, FLCA that matures on August 1, 2016. Intereston the loan is based on the greater of 7.00% or the 30-day LIBOR rate plus an applicable spread of 6.75%. Interest on the loan balance decreases by 1.25% if the loanbalance is reduced below $10 million and an additional 1.25% if the loan balance is reduced below $5 million. Interest is paid monthly at the greater of 4.00% or LIBORplus 3.75%, with the remaining amount deferred until the maturity date. If the loan balance is not reduced below $12.5 million by April 1, 2016, the amount of interestpaid increases to the greater of 5.50% or LIBOR plus 5.25%. The loan is collateralized by approximately 3,700 acres of the Company’s real estate holdings in West Mauiand Upcountry Maui and a pledge of the Company’s 100% equity interests in the Kapalua Water Company, Ltd., and the Kapalua Waste Treatment Company, Ltd. The loan agreement contains various representations, warranties, affirmative, negative and financial covenants and events of default customary forfinancings of this type. Financial covenants include a required minimum liquidity (as defined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million and a limitation onnew indebtedness. It also requires mandatory principal repayments of 100% of the net proceeds of the sale of any real property pledged as collateral for the loan andmandatory principal repayments based on predetermined percentages of 75% of the net proceeds from the sale of non-collateralized real property. The Company hasagreed to provide by May 1, 2016: (a) a refinancing loan commitment, (b) escrowed real estate sales contracts, (c) a filed registration statement for an equity offering, ora combination thereof, in an amount sufficient to repay the outstanding balance of the term loan on the maturity date. FIRST HAWAIIAN BANK The Company has a $3.5 million revolving line of credit with First Hawaiian Bank that matures on August 1, 2016. Interest on borrowings is at the bank’s PrimeRate and the line of credit is collateralized by the 1-acre Honolua Store property in the Kapalua Resort. The line of credit agreement contains various representations,warranties, affirmative, negative and financial covenants and events of default customary for financings of this type. Financial covenants include a required minimumliquidity (as defined) of $3 million, maximum total liabilities of $175 million, and a limitation on new indebtedness. There are no commitment fees on the unused portionof the revolving facility. As of December 31, 2015, the Company believes it is in compliance with the covenants under its Wells Fargo, American AgCredit and First Hawaiian Bankcredit facilities.   27Table Of Contents  5.LEASING ARRANGEMENTS The Company leases land primarily to agriculture operators and space in commercial buildings, primarily to restaurant and retail tenants through 2034. Theseoperating leases generally provide for minimum rents and, in some cases, licensing fees and percentage rentals based on tenant revenues. In addition, the leasesgenerally provide for reimbursement of common area maintenance and other expenses. Total rental income under these operating leases was as follows:    2015  2014   (in thousands) Minimum rentals $3,161  $2,711 Percentage rentals  862   790 Licensing fees  405   637 Other (primarily common area recoveries)  1,118   1,266   $5,546  $5,404   Property at December 31, 2015 and 2014 includes leased property of $38.9 million and $45.1 million, respectively (before accumulated depreciation of $18.5million and $21.7 million, respectively). Future minimum rental income receivable during the next five years and thereafter is as follows:   (in thousands) 2016 $2,498 2017  2,397 2018  1,974 2019  1,870 2020  1,701 Thereafter  7,637   6.ACCRUED RETIREMENT BENEFITS Accrued Retirement Benefits at December 31, 2015 and 2014 consisted of the following:    2015  2014   (in thousands) Defined Benefit Pension Plans $6,264  $2,540 Supplemental Executive Retirement Plan  4,154   4,468 Deferred Compensation Plan  212   276 Total  10,630   7,284 Less current portion  (378)  (391)Non-current portion of accrued retirement benefits $10,252  $6,893  The Company has two defined benefit pension plans which cover substantially all of its former bargaining and non-bargaining full-time, part-time andintermittent employees. In 2011, pension benefits under both plans were frozen. The Company also has an unfunded nonqualified supplemental executive retirementplan which covers seventeen of its former executives. The supplemental executive retirement plan was frozen in 2009 and future vesting of additional benefits wasdiscontinued.   28Table Of Contents  The measurement date for the Company’s benefit plan disclosures is December 31 of each year. The changes in benefit obligations and plan assets for 2015and 2014, and the funded status of the plans, and assumptions used to determine benefit information at December 31, 2015 and 2014 were as follows:    2015  2014   (in thousands) Change in benefit obligations:        Benefit obligations at beginning of year $71,349  $66,091 Interest cost  2,753   3,093 Actuarial (gain) loss  (2,783)  6,577 Benefits paid  (4,467)  (4,412)Benefit obligations at end of year  66,852   71,349          Change in plan assets:        Fair value of plan assets at beginning of year  64,341   45,178 Actual return on plan assets  (3,463)  3,404 Employer reimbursement for retirement benefits  (271)  - Employer contributions  294   20,171 Benefits paid  (4,467)  (4,412)Fair value of plan assets at end of year  56,434   64,341          Funded status $(10,418) $(7,008)         Accumulated benefit obligations $66,852  $71,349  Weighted average assumptions used to determine benefit obligations at December31:          Discount rate 4.30%-4.44%  3.96%-4.07% Expected long-term return on plan assets  7%    5.32%  Rate of compensation increase  n/a    n/a    Accumulated other comprehensive loss of $28.7 million and $25.6 million at December 31, 2015 and 2014, respectively, represent the net actuarial loss whichhas not yet been recognized as a component of pension expense. In 2016, $1.0 million of net actuarial loss is expected to be recognized as a component of net pensionexpense. Components of net periodic benefit cost and other amounts recognized in comprehensive income were as follows:    2015  2014   (in thousands) Pension and other benefits:        Interest cost $2,753  $3,093 Expected return on plan assets  (3,306)  (3,316)Recognized net actuarial loss  843   604 Pension expense $290  $381          Other changes in plan assets and benefit obligations recognized in comprehensive income:        Net loss $3,986  $6,486 Recognized loss  (893)  (604)Total recognized loss in comprehensive income $3,093  $5,882   29stTable Of Contents   Weighted average assumptions used to determine net periodic benefit cost: 2015  2014 Pension benefits:          Discount rate 3.96%-4.07%  4.68%-4.92% Expected long-term return on plan assets  5.32%    7.00%  Rate of compensation increase  n/a    n/a   The expected long-term rate of return on plan assets was based on a building-block approach. Historical markets are studied and long-term historicalrelationships between equities and fixed income are preserved consistent with the widely accepted capital market principle that assets with higher volatility generate agreater return over the long run. Current market factors, such as inflation and interest rates, are evaluated before long-term capital markets are determined.Diversification and rebalancing of plan assets are properly considered as part of establishing long-term portfolio returns. The fair values of the Company’s pension plan assets at December 31, 2015 and 2014, by asset category, were as follows:    2015 Fair Value Measurements (in thousands)   Quoted Prices inActive Marketsfor IdenticalAssets (Level 1)  Significant OtherObservableInputs (Level 2)  Total AHGT pooled equity funds $-  $8,120  $8,120 AHGT pooled fixed income funds  -   46,069   46,069 Cash management funds  -   2,245   2,245   $-  $56,434  $56,434      2014 Fair Value Measurements (in thousands)   Quoted Prices inActive Marketsfor IdenticalAssets (Level 1)  Significant OtherObservableInputs (Level 2)  Total AHGT pooled equity funds $-  $9,884  $9,884 AHGT pooled fixed income funds  -   51,483   51,483 Cash management funds  -   2,974   2,974   $-  $64,341  $64,341   Aon Hewitt Group Trust (AHGT) pooled equity and fixed income funds: Pooled equity and fixed income funds consist of various AHGT Funds offeredthrough private placements. The units are valued daily using net asset values (NAV). NAV are based on the fair value of each fund’s underlying investments. Level 1assets are priced using quotes for trades occurring in active markets for the identical asset. Level 2 assets are priced using observable inputs for the asset (for example,interest rates and yield curves observable at commonly quoted intervals, volatilities, prepayment speeds, loss severities, credit risks, and default rates) or inputs thatare derived principally from or corroborated by observable market data by correlation or other means (market-corroborated inputs). An administrative committee consisting of certain senior management employees administers the Company’s defined benefit pension plans. The pension planassets are allocated among approved asset types based on the plans current funded status and other characteristics set by the administrative committee, and subjectto liquidity requirements of the plans.  30Table Of Contents  Estimated future benefit payments are as follows (in thousands):  2016  $4,618  2017   4,564  2018   4,519  2019   4,522  2020   4,544 2021-2025  22,039   The Company’s cessation of its agriculture and golf operations and the corresponding reduction in active participant counts triggered the requirement thatthe Company provide security to the Pension Benefits Guaranty Corporation (PBGC) of approximately $23.9 million to support the unfunded liabilities of its pensionplans or to make contributions to the plans in excess of the minimum required amounts. In 2011 and 2012, the Company pledged a total of 8,400 acres of formeragricultural lands in West Maui to the PBGC for five years in satisfaction of the requirement. No formal appraisal or determination of the fair value of the pledgedproperties was performed by the Company or the PBGC. In October 2014, the Company sold its Lipoa Point property to the State of Hawaii for $19.8 million. The sale resulted from a bill enacted by the State of Hawaiiin June 2013 which provided for the purchase of Lipoa Point with the stipulation that the proceeds from the sale be designated for the benefit of the Company’spension plans. The Lipoa Point property was part of the 8,400 acres of former agricultural lands pledged to the PBGC. Upon the closing of the Lipoa Point sale, the $19.8 million sale price, less closing costs of approximately $400,000, was transferred to the trustee of theCompany’s pension plans and the mortgage on the property held by the PBGC was released. With the funding of the Company’s pension plans from the Lipoa Pointsale, the Company does not expect to be required to make minimum contributions to its pension plans in 2016. Required minimum contributions totaled $0 and $2.8million for 2015 and 2014, respectively. 7.SHARE-BASED COMPENSATION The Company’s non-employee directors, officers and certain members of management receive a portion of their compensation in shares of the Company’scommon stock granted under the Maui Land & Pineapple Company, Inc. 2006 Equity and Incentive Award Plan (2006 Plan). Share-based compensation is valued basedon the average of the high and low share price on the date of grant. Shares are issued upon execution of agreements reflecting the grantee’s acceptance of therespective shares subject to the terms and conditions of the 2006 Plan. Restricted shares issued under the 2006 Plan vest quarterly and have voting and regulardividend rights but cannot be disposed of until such time as they are vested. All unvested restricted shares are forfeited upon the grantee’s termination of directorshipor employment from the Company. Each of the Company’s non-employee directors receive restricted shares of common stock upon their annual appointment to the Company’s board ofdirectors. Share-based compensation totaled $125,000 and $102,000 for 2015 and 2014, respectively, for vesting of restricted shares granted to the Company’s non-employee directors. The Company’s officers and certain members of management receive share-based compensation based on their achievement of certain predefinedperformance goals and objectives under an incentive compensation plan. Such share-based compensation is comprised of an annual incentive paid in shares ofcommon stock and a long-term incentive paid in restricted shares vesting quarterly over a period of three years. Share-based compensation totaled $955,000 and$355,000 for 2015 and 2014, respectively, for shares issued and the vesting of restricted shares granted to the Company’s officers and certain members of management. 8.INCOME TAXES GAAP prescribes a recognition threshold and measurement attribute for the financial statement recognition and measurement of a tax position taken orexpected to be taken in a tax return.  31Table Of Contents  Reconciliations between the total income tax benefit and the amount computed using the statutory federal rate of 35% for the years ended December 31, 2015and 2014 were as follows:     2015  2014   (in thousands) Federal income tax expense (benefit) at statutory rate $2,385  $6,172 Adjusted for:        Valuation allowance  (2,390)  (6,170)Permanent differences and other  5   (2)Income tax benefit - continuing operations $-  $-   Deferred tax assets were comprised of the following temporary differences as of December 31, 2015 and 2014:    2015  2014   (in thousands) Net operating loss and tax credit carryforwards $46,395  $50,361 Joint venture and other investments  183   238 Accrued retirement benefits  4,765   2,550 Property net book value  3,275   2,715 Deferred revenue  1,101   1,160 Stock compensation  22   154 Reserves and other  460   447 Total deferred tax assets  56,201   57,625 Valuation allowance  (56,201)  (57,625)Net deferred tax assets $-  $-  Valuation allowances have been established to reduce future tax benefits not expected to be realized. The change in the deferred tax asset related to accruedretirement benefits and the valuation allowance includes the pension adjustment included in accumulated other comprehensive income, which is not included in thecurrent provision. The Company had $105.7 million in federal net operating loss carry forwards at December 31, 2015, that expire from 2028 through 2033.The Companyhad $121.3 million in state net operating loss carry forwards at December 31, 2015, that expire from 2028 through 2033. 9.SEGMENT INFORMATION The Company’s presentation of its reportable operating segments is consistent with how the Company’s chief operating decision maker determines theallocation of resources. Reportable segments are as follows:  •Real Estate includes the development and sale of real estate inventory and the operations of Kapalua Realty Company, a general brokerage real estatecompany located within the Kapalua Resort.  •Leasing primarily includes revenues and expenses from real property leasing activities, license fees and royalties for the use of certain of the Company’strademarks and brand names by third parties, and the cost of maintaining the Company’s real estate assets, including conservation activities.  •Utilities primarily include the operations of Kapalua Water Company and Kapalua Waste Treatment Company, the Company’s water and sewagetransmission services (regulated by the Hawaii Public Utilities Commission) for the Kapalua Resort. The operating segment also includes the managementof ditch, reservoir and well systems that provide non-potable irrigation water to West and Upcountry Maui areas.  •Resort Amenities include a membership program that provides certain benefits and privileges within the Kapalua Resort for its members.  32Table Of Contents  Condensed financial information for each of the Company’s reportable segments for the years ended December 31, 2015 and 2014 were as follows:   RealEstate  Leasing  Utilities  ResortAmenities  Other (2)  Consolidated 2015                        Operating revenues (1) $12,501  $5,546  $3,335  $1,263  $141  $22,786 Operating costs and expenses  (2,515)  (2,208)  (2,260)  (872)  (53)  (7,908)Depreciation expense  -   (1,646)  (397)  -   (72)  (2,115)General and administrative and other expenses  (819)  (619)  (256)  (380)  (1,357)  (3,431)Operating income (loss)  9,167   1,073   422   11   (1,341)  9,332 Interest expense                      (2,519)Income from continuing operations                     $6,813                          Capital expenditures (3)  20   -   -   -   -  $20 Assets (4)  12,104   27,060   4,003   1,309   2,123  $46,599     RealEstate  Leasing  Utilities  ResortAmenities  Other (2)  Consolidated 2014                        Operating revenues (1) $23,304  $5,404  $3,310  $1,214  $32  $33,264 Operating costs and expenses  (2,562)  (2,501)  (2,375)  (854)  (46)  (8,338)Depreciation expense  -   (1,807)  (410)  -   (84)  (2,301)General and administrative and other expenses  (655)  (450)  (189)  (282)  (1,144)  (2,720)Operating income (loss)  20,137   646   336   28   (1,242)  19,905 Interest expense                      (2,270)Income from continuing operations                     $17,635                          Capital expenditures (3)  268   -   -   -   -  $268 Assets (4)  11,625   30,529   4,194   1,256   1,667  $49,271  (1)Amounts are principally revenues from external customers and exclude equity in earnings of affiliates. Intersegment revenues were insignificant.(2)Consists primarily of miscellaneous transactions and unallocated general and administrative, and pension and other post-retirement expenses.(3)Primarily includes expenditures for property and deferred costs.(4)Segment assets are located in the United States.  10.RESERVES Allowance for doubtful accounts for 2015 and 2014 were as follows:  Description Balance atBeginning ofYear  Increase  Decrease  Balance atEnd of Year (in thousands) Allowance for Doubtful Accounts                2015 $194  $125  $-  $319 2014 $163  $31  $-  $194   33Table Of Contents   11.COMMITMENTS AND CONTINGENCIES The Company has been named along with multiple parties in lawsuits filed by owners of units and fractional interests in the project formerly known as TheRitz-Carlton Club and Residences, Kapalua Bay. The lawsuits were filed in the Circuit Court of the Second Circuit, State of Hawaii on May 23, 2011, June 7, 2012, andJune 19, 2013. The lawsuits allege deceptive acts, intentional misrepresentation, concealment, and negligent misrepresentation, among other allegations and seekunspecified damages, treble damages and other relief. The Company disagrees with the allegations and is defending itself. The Company is presently unable toestimate the amount, or range of amounts, of any probable liability, if any, related to this matter and no provision has been made in the accompanying financialstatements. In addition to the matters noted above, there are various other claims and legal actions pending against the Company. In the opinion of management, afterconsultation with legal counsel, the resolution of these other matters is not expected to have a material adverse effect on the Company’s financial position or results ofoperations. 12.FAIR VALUE MEASUREMENTS GAAP establishes a framework for measuring fair value, and requires certain disclosures about fair value measurements to enable the reader of the financialstatements to assess the inputs used to develop those measurements by establishing a hierarchy for ranking the quality and reliability of the information used todetermine fair values. GAAP requires that financial assets and liabilities be classified and disclosed in one of the following three categories: Level 1: Quoted market prices in active markets for identical assets or liabilities. Level 2: Observable market based inputs or unobservable inputs that are corroborated by market data. Level 3: Unobservable inputs that are not corroborated by market data. The Company considers all cash on hand to be unrestricted cash for the purposes of the consolidated balance sheets and consolidated statements of cashflows. The fair value of receivables and payables approximate their carrying value due to the short-term nature of the instruments. The valuation is based onsettlements of similar financial instruments all of which are short-term in nature and are generally settled at or near cost. The fair value of debt was estimated based onborrowing rates currently available to the Company for debt with similar terms and maturities. The carrying amount of debt at December 31, 2015 and 2014 was$40,565,000 and $50,176,000, respectively, which approximated fair value. The fair value of debt has been classified as level 2 measurements, respectively. See Note 6 forthe classification of the fair value of pension assets.  34Table Of Contents  Item 9.CHANGES IN AND DISAGREEMENTS WITH ACCOUNTANTS ON ACCOUNTING AND FINANCIAL DISCLOSURE None. Item 9A.CONTROLS AND PROCEDURES EVALUATION OF DISCLOSURE CONTROLS AND PROCEDURES Our management, with the participation of our principal executive officer and principal financial officer, evaluated the effectiveness of our disclosure controlsand procedures (as such term is defined in Rules 13a-15(e) and 15d-15(e) under the Exchange Act) as of December 31, 2015. We maintain disclosure controls andprocedures that are designed to provide reasonable assurance that information required to be disclosed in our reports filed or submitted under the Exchange Act isrecorded, processed, summarized and reported within the time periods specified in the SEC’s rules and forms and that such information is accumulated andcommunicated to our management, including our principal executive officer and principal financial officer, as appropriate, to allow for timely decisions regardingrequired disclosure. Our management recognizes that any controls and procedures, no matter how well designed and operated, can provide only reasonable assuranceof achieving their objectives and management necessarily applies its judgment in evaluating the cost-benefit relationship of possible controls and procedures. Basedon the evaluation of our disclosure controls and procedures as of December 31, 2015, our principal executive officer and principal financial officer concluded that, as ofsuch date, our disclosure controls and procedures were effective. MANAGEMENT’S ANNUAL REPORT ON INTERNAL CONTROL OVER FINANCIAL REPORTING Our management has the responsibility for establishing and maintaining adequate internal control over financial reporting. Internal control over financialreporting is defined in Rule 13a-15(f) and 15d-15(f) under the Exchange Act, as a process designed by, or under the supervision of, the Company’s principal executiveand principal financial officer and effected by our Board of Directors, management and other personnel to provide reasonable assurance regarding the reliability offinancial reporting and the preparation of financial statements for external purposes in accordance with accounting principles generally accepted in the United Statesof America. Our internal controls over financial reporting include those policies and procedures that:  •Pertain to the maintenance of records that, in reasonable detail, accurately and fairly reflect the transactions and dispositions of our assets;  •Provide reasonable assurance that transactions are recorded as necessary to permit preparation of financial statements in accordance with accountingprinciples generally accepted in the United States of America, and that receipts and expenditures of the Company are being made only in accordance withauthorizations of our management and directors; and  •Provide reasonable assurance regarding prevention or timely detection of unauthorized acquisition, use or disposition of our assets that could have amaterial effect on the financial statements. Because of its inherent limitations, internal control over financial reporting only provides reasonable assurance with respect to financial statementpresentation and preparation. Projections of any evaluation of effectiveness to future periods are subject to the risks that controls may become inadequate because ofchanges in conditions, or that the degree of compliance with the policies or procedures may deteriorate. Management assessed the effectiveness of the Company’s internal control over financial reporting as of December 31, 2015. In making this assessment,management used the criteria set forth by the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) in Internal Control—IntegratedFramework (2013). Based on its assessments, management believes that, as of December 31, 2015, the Company’s internal control over financial reporting is effective.   35Table Of Contents  CHANGES IN INTERNAL CONTROLS OVER FINANCIAL REPORTING There have been no changes in the Company’s internal controls over financial reporting (as such term is defined in Rules 13a-15(f) under the Exchange Act)during the fiscal fourth quarter that has materially affected, or is reasonably likely to materially affect, the Company’s internal controls over financial reporting. Item 9B.OTHER INFORMATIONItem 9B.OTHER INFORMATION None. PART III Item 10.DIRECTORS, EXECUTIVE OFFICERS AND CORPORATE GOVERNANCE The information set forth under “Section 16(a) Beneficial Ownership Reporting Compliance” and “Election of Directors” in the Maui Land & PineappleCompany, Inc. Proxy Statement, to be filed no later than 120 days after the close of our fiscal year ended December 31, 2015, is incorporated herein by reference. Executive Officers The names, ages and certain biographical information about our executive officers, as of February 1, 2016, are provided below. Warren H. Haruki (63)Mr. Haruki has been Chief Executive Officer of the Company since May 2011 and Executive Chairman of our Board since January2009. He has been a director on our Board since 2006. Mr. Haruki has served as President and Chief Executive Officer of Grove FarmCompany, Inc., a land development company located on Kauai, Hawaii since February 2005. He was President of GTE Hawaiian Teland Verizon Hawaii, communications providers, from 1991 to 2003. Mr. Haruki serves on the Board of Hawaiian Telcom, acommunications provider, and on the boards of several privately-held companies.Tim T. Esaki (53)Mr. Esaki has served as Chief Financial Officer of the Company since May 2010. Mr. Esaki was appointed as the Deputy Director ofthe Department of Public Works for the County of Hawaii from 2009 to April 2010. From 2003 to 2009, he was Senior Vice President ofFinance and Accounting for 1250 Oceanside Partners, the developer and operator of a 1,500-acre, master-planned, residential golf andcountry club community in Kona, Hawaii. Mr. Esaki was an Audit Senior Manager at Ernst & Young LLP, where he worked from 1986to 1999. Code of Ethics Our Board of Directors approved the Company’s Code of Business Conduct and Ethics (Code of Ethics) in March 2008. The Code of Ethics is applicable toour principal executive officer, principal financial officer, principal accounting officer and all other employees of the Company. The Code of Ethics is intended to qualifyas a “code of ethics” for purposes of Item 406(b) of Regulation S-K. The Code of Ethics is posted on our website at http://mauiland.com/investor.shtml. We will satisfythe disclosure requirement under Item 5.05 of Form 8-K regarding any amendment to, or waiver from, any applicable provision (related to elements listed underItem 406(b) of Regulation S-K) of the Code of Ethics by posting such information on our website.   Item 11.EXECUTIVE COMPENSATION The information set forth under “Executive Compensation,” and “Director Compensation” in the Maui Land & Pineapple Company, Inc. Proxy Statement, tobe filed no later than 120 days after the close of our fiscal year ended December 31, 2015, is incorporated herein by reference.  36Table Of Contents   Item 12.SECURITY OWNERSHIP OF CERTAIN BENEFICIAL OWNERS AND MANAGEMENT AND RELATED STOCKHOLDER MATTERS The information set forth under “Security Ownership of Certain Beneficial Owners” in the Maui Land & Pineapple Company, Inc. Proxy Statement, to be filedno later than 120 days after the close of our fiscal year ended December 31, 2015, is incorporated herein by reference. Securities Authorized For Issuance Under Equity Compensation Plans The following table provides summary information as of December 31, 2015, for our equity compensation plans: Plan Category Number of securitiesto be issuedupon exercise ofoutstanding options,warrants and rights  Weighted-averageexercise price ofoutstanding options,warrants and rights  Number of securitiesremaining available forfuture issuance underequity compensationplans(excluding securitiesreflected in column (a))   (a)         Equity compensation plans approved by security holders  37,500  $7.48   433,528  With the exception of the information regarding securities authorized for issuance under our equity compensation plans set forth above, the informationrequired by this Item 12 is incorporated herein by reference to the Maui Land & Pineapple Company, Inc. Proxy Statement, to be filed no later than 120 days after theclose of our fiscal year ended December 31, 2015. Item 13.CERTAIN RELATIONSHIPS AND RELATED TRANSACTIONS, AND DIRECTOR INDEPENDENCE The information set forth under “Certain Relationship and Related Transactions,” and “Director Independence” in the Maui Land & Pineapple Company, Inc.Proxy Statement, to be filed no later than 120 days after the close of our fiscal year ended December 31, 2015, is incorporated herein by reference. Item14.PRINCIPAL ACCOUNTANT FEES AND SERVICES Information set forth under “Independent Registered Public Accounting Firm” in the Maui Land & Pineapple Company, Inc. Proxy Statement, to be filed nolater than 120 days after the close of our fiscal year ended December 31, 2015, is incorporated herein by reference. PART IV Item 15.EXHIBITS, FINANCIAL STATEMENT SCHEDULES (a)1.Financial Statements The following Financial Statements of Maui Land & Pineapple Company, Inc. and subsidiaries and Report of Independent Registered Public Accounting Firmare included in Item 8 of this annual report: Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income for the Years Ended December 31, 2015 and 2014Consolidated Balance Sheets as of December 31, 2015 and 2014Consolidated Statements of Stockholders’ Deficiency for the Years Ended December 31, 2015 and 2014Consolidated Statements of Cash Flows for the Years Ended December 31, 2015 and 2014Notes to Financial Statements   37Table Of Contents  (a)3.Exhibits Exhibit No 3.1Restated Articles of Association, as of May 13, 2010 (filed as Exhibit 3.1 to Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2010, filed August 4, 2010, andincorporated herein by reference).3.2Amended Bylaws, as of February 17, 2012. (filed as Exhibit 3.2 to Form 10-K for the year ended December 31, 2011, filed March 2, 2012 andincorporated herein by reference).10.1Loan Agreement by and between American AgCredit, FLCA and Maui Land & Pineapple Company, Inc., entered into as of December 22, 2010 (filedas exhibit 10.23 to Form 10-K for the year ended December 31, 2010, filed March 14, 2011 and incorporated herein by reference).10.2Fee and Leasehold Mortgage with Absolute Assignment of Leases and Rents, Security Agreement and Fixture Filing, entered into on November 15,2007 (filed as Exhibit 10.2 to Form 8-K, filed November 19, 2007 and incorporated herein by reference).10.3Amended and Restated Credit Agreement, dated as of October 9, 2009, by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc., and each of thefinancial institutions initially a signatory thereto, and Wells Fargo Bank, National Association, as Administrative Agent (filed as Exhibit 10.1 toForm 10-Q for the quarter ended September 30, 2009, filed November 3, 2009 and incorporated herein by reference).10.4First Modification Agreement dated as of September 17, 2010, entered into by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc., and each of thefinancial institutions initially a signatory thereto (filed as Exhibit 10.4 to Form 10-Q for the quarter ended September 30, 2010, filed November 2, 2010and incorporated herein by reference).10.5Second Modification Agreement and Waiver dated as of December 22, 2010, entered into by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. andWells Fargo Bank, National Association (filed as exhibit 10.21 to Form 10-K for the year ended December 31, 2010, filed March 14, 2011 andincorporated herein by reference).10.6Third Modification Agreement and Waiver dated as of February 23, 2011, entered into by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. andWells Fargo Bank, National Association (filed as exhibit 10.22 to Form 10-K for the year ended December 31, 2010, filed March 14, 2011 andincorporated herein by reference).10.7Fourth Modification Agreement dated as of August 1, 2011, entered into by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and Wells FargoBank, National Association (filed as Exhibit 10.1 to Form 10-Q for the quarter ended September 30, 2011, filed November 3, 2011 and incorporatedherein by reference).10.8Second Amendment Agreement dated February 26, 2013, entered into by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and American AgCredit,FLCA. (filed as Exhibit 10.8 to Form 10-K for the year ended December 31, 2012, filed March 1, 2013 and incorporated herein by reference).10.9†Supplemental Executive Retirement Plan (effective as of January 1, 1988) (filed as Exhibit (10)B to Form 10-K for the year ended December 31, 1988(SEC File No. 001-06510), and incorporated herein by reference).10.10†Maui Land & Pineapple Company, Inc. 2003 Stock and Incentive Compensation Plan (incorporated by reference to Appendix B of the DefinitiveProxy Statement on Schedule 14A filed on November 10, 2003 (SEC File No. 001-06510)).10.11†Maui Land & Pineapple Company, Inc. 2006 Equity and Incentive Award Plan (incorporated by reference to Appendix B of the Definitive ProxyStatement on Schedule 14A filed on March 27, 2006 (SEC File No. 001-06510)).  38Table Of Contents  10.12†Form of Stock Option Grant Notice and Form of Stock Option Agreement, pursuant to the Maui Land & Pineapple Company, Inc. 2006 Equity andIncentive Award Plan (filed as Exhibit 10.9 to Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2006, filed August 8, 2006 (SEC File No. 001-06510), andincorporated herein by reference).10.13†Form of Restricted Stock Award Grant Notice and Form of Restricted Stock Award Agreement, pursuant to the Maui Land & PineappleCompany, Inc. 2006 Equity and Incentive Award Plan (filed as Exhibit 10.10 to Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2006, filed August 8, 2006(SEC File No. 001-06510), and incorporated herein by reference).10.14Limited Liability Company Agreement of Kapalua Bay Holdings, LLC, dated August 31, 2004 (filed as Exhibit 10(A) to Form 10-Q for the quarterended September 30, 2004, filed November 12, 2004 (SEC File No. 001-06510), and incorporated herein by reference).10.15Settlement Agreement entered into on April 19, 2011, by and between Maui Land & Pineapple Company, Inc. and the Pension Benefit GuarantyCorporation. (filed as Exhibit 10.22 to Form 10-K for the year ended December 31, 2011, filed March 2, 2012 and incorporated herein by reference).10.16Mortgage, Security Agreement, Assignment of Rents, Fixture Filing and Financing Statement effective April 19, 2011. (filed as Exhibit 10.23 toForm 10-K for the year ended December 31, 2011, filed March 2, 2012 and incorporated herein by reference).10.17Settlement and Release Agreement entered into on October 24, 2013, by and between Kapalua Bay, LLC, The Ritz-Carlton Management Company,L.L.C., The Ritz-Carlton Development Company, Inc., MH Kapalua Venture, LLC, Maui Land & Pineapple Company, Inc., Exclusive Resorts, Inc.,Maui Holdings JV LLC, Lantern Asset Management, LLC, Island Investors, LLC, Island Acquisitions Kapalua, LLC and Lehman Brothers Holdings,Inc.10.18Settlement Agreement entered into on November 19, 2012, by and between Maui Land & Pineapple Company, Inc. and the Pension Benefit GuarantyCorporation (filed as Exhibit 10.25 to Form 10-K for the year ended December 31, 2012, filed March 1, 2013 and incorporated herein by reference).10.19Settlement Agreement and Release of All Claims (Board of Water Supply of the County of Maui vs. Shell Oil Company, et al.) (filed as Exhibit 10.5(i)to Form 10-K for the year ended December 31, 1999 (SEC File No. 001-06510), filed March 24, 2000 and incorporated herein by reference).10.20Fifth Modification Agreement entered into as of April 25, 2014, by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and Wells Fargo Bank,National Association. (filed as Exhibit 10.1 to Form 8-K filed May 2, 2014 and incorporated herein by reference).10.21Third Amendment to Loan Agreement entered into April 25, 2014, by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and American AgCredit,FLCA. (filed as Exhibit 10.2 to Form 8-K filed May 2, 2014 and incorporated herein by reference).10.22Loan Agreement entered into as of June 6, 2014, by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and First Hawaiian Bank (filed as Exhibit 10.1to Form 8-K filed June 11, 2014 and incorporated herein by reference).10.23Fourth Amendment to Loan Agreement entered into April 24, 2015, by and among Maui Land & Pineapple Company, Inc. and American AgCredit,FLCA. (filed as Exhibit 10.1 to Form 10-Q filed April 29, 2015 and incorporated herein by reference).10.24Settlement Agreement and Release of All Claims (Board of Water Supply of the County of Maui vs. Shell Oil Company, et al.) (filed as Exhibit 10.5(i)to Form 10-K for the year ended December 31, 1999 (SEC File No. 001-06510), filed March 24, 2000 and incorporated herein by reference).21.*Subsidiaries of Maui Land & Pineapple Company, Inc.23.1*Consent of Accuity LLP, Independent Registered Public Accounting Firm, dated February 27, 2016.31.1*Certification of Chief Executive Officer Pursuant to Rule 13a-14(a) / 15d-14(a) of the Securities Exchange Act of 1934.31.2*Certification of Chief Financial Officer Pursuant to Rule 13a-14(a) / 15d-14(a) of the Securities Exchange Act of 1934.32.1**Certification of Chief Executive Officer Pursuant to 18 U.S.C. Section 1350, as adopted pursuant to Section 906 of the Sarbanes-Oxley Act of 2002.32.2**Certification of Chief Financial Officer Pursuant to 18 U.S.C. Section 1350, as adopted pursuant to Section 906 of the Sarbanes-Oxley Act of 2002.     Exhibit No 101.INSXBRL Instance Document101.SCHXBRL Taxonomy Extension Schema Document101.CALXBRL Taxonomy Extension Calculation document101.DEFXBRL Taxonomy Extension Definition Linkbase101.LABXBRL Taxonomy Extension labels Linkbase Document101.PREXBRL Taxonomy Extension Presentation Link Document *This document is being “filed” herewith. **This certification shall not be deemed to be “filed” for the purposes of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, or otherwise subject tothe liability of that section, nor shall it be deemed to be incorporated by reference into any filing under the Securities Act of 1933, as amended, or theSecurities Exchange Act of 1934, as amended, except to the extent that the registrant specifically incorporates it by reference. †    This document represents a management contract or compensatory plan or arrangement required to be filed as an exhibit to this annual report on Form 10-Kpursuant to Item 15(c) of Form 10-K.      ±Portions of this exhibit have been omitted pursuant to a request for confidential treatment under Rule 24-b-2 of the Securities Exchange Act of 1934, asamended. The omitted material has been separately filed with the Securities and Exchange Commission.   39Table Of Contents  SIGNATURES Pursuant to the requirements of Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, the Registrant has duly caused this report to besigned on its behalf by the undersigned, thereunto duly authorized, on February 26, 2016.  MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.     By:/s/ Warren H. Haruki  Warren H. Haruki  Chief Executive Officer Pursuant to the requirements of the Securities Exchange Act of 1934, this report has been signed below by the following persons on behalf of the Registrantand in the capacities and on the dates indicated. By/s/Warren H. HarukiDate February 26, 2016 Warren H. Haruki, Chairman of the Board   Chief Executive Officer (Principal Executive Officer)    By/s/ Stephen M. CaseDate February 26, 2016 Stephen M. Case, Director    By/s/ Anthony P. TakitaniDate February 26, 2016 Anthony P. Takitani, Director    By/s/ Duncan MacNaughtonDate February 26, 2016 Duncan MacNaughton, Director    By/s/ Arthur C. TokinDate February 26, 2016 Arthur C. Tokin, Director    By/s/ Tim T. EsakiDate February 26, 2016 Tim T. Esaki, Chief Financial Officer  (Principal Financial Officer)    By/s/ Mika MiyamotoDate February 26, 2016 Mika Miyamoto, Controller   (Principal Accounting Officer)   40  Exhibit 21 Maui Land & Pineapple Company, Inc.—SubsidiariesAs of December 31, 2015 NameState ofIncorporationPercentageof OwnershipMaui Pineapple Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Land Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Realty Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Advertising Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Water Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Waste Treatment Company, Ltd.Hawaii100Kapalua Bay Holdings, LLCDelaware51Kapalua Bay, LLCDelaware100 Exhibit 23.1 CONSENT OF INDEPENDENT REGISTERED PUBLIC ACCOUNTING FIRM We consent to the incorporation by reference in Registration Statements No. 333-133898 and No. 333-112932 on Form S-8, and Registration Statement No. 333-150244on Form S-3 of our report dated February 26, 2016, relating to the consolidated financial statements of Maui Land & Pineapple Company, Inc. and subsidiaries (whichreport expresses an unqualified opinion and includes an explanatory paragraph regarding going concern uncertainty), appearing in this Annual Report on Form 10-K ofMaui Land & Pineapple Company, Inc. for the years ended December 31, 2015 and 2014.  /s/ ACCUITY LLP Honolulu, HawaiiFebruary 26, 2016Exhibit 31.1 CERTIFICATION I, Warren H. Haruki, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Maui Land & Pineapple Company, Inc. (the “Registrant”); 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make the statementsmade, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects the financialcondition, results of operations and cash flows of the Registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The Registrant’s other certifying officer and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined in ExchangeAct Rules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f)) for the Registrantand have:  (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the Registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared;  (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under oursupervision, to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements for externalpurposes in accordance with generally accepted accounting principles;  (c)Evaluated the effectiveness of the Registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and  (d)Disclosed in this report any change in the Registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the Registrant’s most recentfiscal quarter (the Registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely to materiallyaffect, the Registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The Registrant’s other certifying officer and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theRegistrant’s auditors and the audit committee of the Registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions):  (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonably likelyto adversely affect the Registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and  (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the Registrant’s internal control overfinancial reporting.  Date: February 26, 2016By:/s/ WARREN H. HARUKI   Warren H. Haruki   Chairman of the Board &   Chief Executive Officer   Maui Land & Pineapple Company, Inc.  Exhibit 31.2 CERTIFICATION I, Tim T. Esaki, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Maui Land & Pineapple Company, Inc. (the “Registrant”); 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make the statementsmade, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects the financialcondition, results of operations and cash flows of the Registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The Registrant’s other certifying officer and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined in Exchange ActRules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f)) for the Registrant andhave:  (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the Registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared;  (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under our supervision,to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements for external purposes inaccordance with generally accepted accounting principles;  (c)Evaluated the effectiveness of the Registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and  (d)Disclosed in this report any change in the Registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the Registrant’s most recent fiscalquarter (the Registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely to materially affect,the Registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The Registrant’s other certifying officer and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theRegistrant’s auditors and the audit committee of the Registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions):  (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonably likelyto adversely affect the Registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and  (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the Registrant’s internal control overfinancial reporting.  Date: February 26, 2016By:/s/ TIM T. ESAKI   Tim T. Esaki   Chief Financial Officer   Maui Land & Pineapple Company, Inc.  EXHIBIT 32.1 CERTIFICATION In connection with the Annual Report of Maui Land & Pineapple Company, Inc. (the “Company”) on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2015, asfiled with the Securities and Exchange Commission on February 26, 2016 (the “Report”), I, Warren H. Haruki, Chairman of the Board and Chief Executive Officer of theCompany, certify, pursuant to Rule 13a-14(b) or Rule 15d-14(b) of the Securities Exchange Act of 1934 (15 U.S.C. 78m or 780(d)) and 18 U.S.C. Section 1350, that to thebest of my knowledge: 1.     The Report fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934; and 2.     The information contained in the Report fairly presents, in all material respects, the financial condition and results of operations of the Company.   By:/s/ WARREN H. HARUKI   Warren H. Haruki   Chairman of the Board   Chief Executive Officer       February 26, 2016   This certification accompanies this Report pursuant to Rule 13a-14(b) or Rule 15d-14(b) under the Securities Exchange Act of 1934 and 18 U.S.C. Section 1350and shall not be deemed filed by the Company for purposes of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934. EXHIBIT 32.2 CERTIFICATION In connection with the Annual Report of Maui Land & Pineapple Company, Inc. (the “Company”) on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2015, asfiled with the Securities and Exchange Commission on February 26, 2016 (the “Report”), I, Tim T. Esaki, Chief Financial Officer of the Company, certify, pursuant toRule 13a-14(b) or Rule 15d-14(b) of the Securities Exchange Act of 1934 (15 U.S.C. 78m or 780(d)) and 18 U.S.C. Section 1350, that to the best of my knowledge: 1.     The Report fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934; and 2.     The information contained in the Report fairly presents, in all material respects, the financial condition and results of operations of the Company.   By:/s/ TIM T. ESAKI   Tim T. Esaki   Chief Financial Officer       February 26, 2016  This certification accompanies this Report pursuant to Rule 13a-14(b) or Rule 15d-14(b) under the Securities Exchange Act of 1934 and 18 U.S.C. Section 1350and shall not be deemed filed by the Company for purposes of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934. 

Continue reading text version or see original annual report in PDF format above