Retail Opportunity Investments
Annual Report 2015

Plain-text annual report

RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP FORM 10-K (Annual Report) Filed 02/24/16 for the Period Ending 12/31/15 Address Telephone CIK 8905 TOWNE CENTRE DRIVE, SUITE 108 SAN DIEGO, CA 92122 (858) 677-0900 0001407623 Symbol ROIC SIC Code 6798 - Real Estate Investment Trusts Industry Real Estate Operations Sector Fiscal Year Services 12/31 http://www.edgar-online.com © Copyright 2016, EDGAR Online, Inc. All Rights Reserved. Distribution and use of this document restricted under EDGAR Online, Inc. Terms of Use. UNITED STATESSECURITIES AND EXCHANGE COMMISSIONWashington, DC 20549FORM 10-K [X] ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934For the fiscal year ended December 31, 2015 or [ ] TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934For the transition period from to . RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.( Exact name of registrant as specified in its charter )Commission file number: 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP ( Exact name of registrant as specified in its charter )Commission file number: 333-189057-01 Maryland (Retail Opportunity Investments Corp.)Delaware (Retail Opportunity Investments Partnership, LP)( State or other jurisdiction ofincorporation or organization )8905 Towne Centre Drive, Suite 108San Diego, CA(Address of principal executive offices)26-0500600 (Retail Opportunity Investments Corp.)94-2969738 (Retail Opportunity Investments Partnership, LP)( I.R.S. EmployerIdentification No. )92122( Zip code ) Registrant’s telephone number, including area code:(858) 677-0900Securities Registered Pursuant to Section 12(b) of the Act: Title of Each Class Name of Exchange on Which RegisteredCommon Stock, $0.0001 par value per share The NASDAQ Stock Market LLC Securities Registered Pursuant to Section 12(g) of the Act: Retail Opportunity Investments Corp.                                     NoneRetail Opportunity Investments Partnership, LP                    None Indicate by check mark if the registrant is a well-known seasoned issuer, as defined in Rule 405 of the Securities Act.   Retail Opportunity Investments Corp.Yes ☒   No ☐ Retail Opportunity Investments Partnership, LPYes ☐   No ☒  Indicate by check mark if the registrant is not required to file reports pursuant to Section 13 or Section 15(d) of the Act.   Retail Opportunity Investments Corp.Yes ☐   No ☒ Retail Opportunity Investments Partnership, LPYes ☐   No ☒  Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934during the preceding 12 months (or for such shorter period that the registrant was required to file such reports), and (2) has been subject to such filing requirementsfor the past 90 days.   Retail Opportunity Investments Corp.Yes ☒   No ☐ Retail Opportunity Investments Partnership, LPYes ☒   No ☐  1 Indicate by check mark whether the registrant has submitted electronically and posted on its corporate Web site, if any, every Interactive Data Filerequired to be submitted and posted pursuant to Rule 405 of Regulation S-T during the preceding 12 months (or for such shorter period that the registrant wasrequired to submit and post such files).   Retail Opportunity Investments Corp.Yes ☒   No ☐ Retail Opportunity Investments Partnership, LPYes ☒   No ☐  Indicate by check mark if disclosure of delinquent filers pursuant to Item 405 of Regulation S-K is not contained herein, and will not be contained, to thebest of registrant’s knowledge, in definitive proxy or information statements incorporated by reference in Part III of this Form 10-K or any amendment to thisForm 10-K.  ☐ Indicate by check mark whether the registrant is a large accelerated filer, an accelerated filer, a non-accelerated filer, or a smaller reporting company.  Seethe definitions of “large accelerated filer,” “accelerated filer” and “smaller reporting company” in Rule 12b-2 of the Exchange Act.  (Check one): Retail Opportunity Investments Corp. Large accelerated filer ☒Accelerated filer ☐Non-accelerated filer ☐ (Do not check if a smaller reporting company)Smaller reporting company ☐ Retail Opportunity Investments Partnership, LP Large accelerated filer ☐Accelerated filer ☐Non-accelerated filer ☒ (Do not check if a smaller reporting company)Smaller reporting company ☐   Indicate by check mark whether the registrant is a Shell Company (as defined in rule 12b-2 of the Exchange Act).   Retail Opportunity Investments Corp.Yes ☐   No ☒ Retail Opportunity Investments Partnership, LPYes ☐   No ☒  The aggregate market value of the common equity held by non-affiliates of Retail Opportunity Investments Corp. as of June 30, 2015, the last businessday of its most recently completed second fiscal quarter, was $1.4 billion (based on the closing sale price of $15.62 per share of Retail Opportunity InvestmentsCorp. common stock on that date as reported on the NASDAQ Global Select Market). There is no public trading market for the operating partnership units of Retail Opportunity Investments Partnership, LP. As a result the aggregate marketvalue of common equity securities held by non-affiliates of this registrant cannot be determined. Indicate the number of shares outstanding of each of the issuer’s classes of common stock as of the latest practicable date: 99,590,468 shares of commonstock, par value $0.0001 per share, of Retail Opportunity Investments Corp. outstanding as of February 19, 2016. DOCUMENTS INCORPORATED BY REFERENCE Portions of Retail Opportunity Investments Corp.’s definitive proxy statement for its 2015 Annual Meeting, to be filed within 120 days after its fiscalyear, are incorporated by reference into Part III of this Annual Report on Form 10-K. 2 EXPLANATORY PARAGRAPH This report combines the annual reports on Form 10-K for the year ended December 31, 2015 of Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation(“ROIC”), and Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “Operating Partnership”) of which Retail OpportunityInvestments Corp. is the parent company and through its wholly owned subsidiary, acts as general partner. Unless otherwise indicated or unless the contextrequires otherwise, all references in this report to “the Company,” “we,” “us,” “our,” or “our company” refer to ROIC together with its consolidated subsidiaries,including Retail Opportunity Investments Partnership, LP. Unless otherwise indicated or unless the context requires otherwise, all references in this report to theOperating Partnership refer to Retail Opportunity Investments Partnership, LP together with its consolidated subsidiaries. ROIC operates as a real estate investment trust and as of December 31, 2015, ROIC owned an approximate 89.0% partnership interest in the Operating Partnership.Retail Opportunity Investments GP, LLC, ROIC’s wholly-owned subsidiary, is the sole general partner of the Operating Partnership. Through this subsidiary,ROIC has full and complete authority and control over the Operating Partnership’s business. The Company believes that combining the annual reports on Form 10-K of ROIC and the Operating Partnership into a single report will result in the followingbenefits: facilitate a better understanding by the investors of ROIC and the Operating Partnership by enabling them to view the business as a whole in the samemanner as management views and operates the business; remove duplicative disclosures and provide a more straightforward presentation in light of the fact that a substantial portion of the disclosure applies to bothROIC and the Operating Partnership; and create time and cost efficiencies through the preparation of one combined report instead of two separate reports.Management operates ROIC and the Operating Partnership as one enterprise. The management of ROIC and the Operating Partnership are the same. There are few differences between ROIC and the Operating Partnership, which are reflected in the disclosures in this report. The Company believes it is importantto understand the differences between ROIC and the Operating Partnership in the context of how these entities operate as an interrelated consolidated company.ROIC is a real estate investment trust, whose only material assets are its direct or indirect partnership interests in the Operating Partnership and membershipinterest in Retail Opportunity Investments GP, LLC, which is the sole general partner of the Operating Partnership. As a result, ROIC does not conduct businessitself, other than acting as the parent company and through Retail Opportunity Investments Partnership GP, LLC as the sole general partner of the OperatingPartnership. The Operating Partnership holds substantially all the assets of the Company and directly or indirectly holds the ownership interests in the Company’sreal estate ventures. The Company conducts its business through the Operating Partnership, which is structured as a partnership with no publicly traded equity.Except for net proceeds from warrants exercised and equity issuances by ROIC, which are contributed to the Operating Partnership, the Operating Partnershipgenerates the capital required by the Company’s business through the Operating Partnership’s operations, by the Operating Partnership’s incurrence ofindebtedness (directly and through subsidiaries) or through the issuance of operating partnership units (“OP Units”) of the Operating Partnership. Non-controlling interests is the primary difference between the Consolidated Financial Statements for ROIC and the Operating Partnership. The OP Units in theOperating Partnership that are not owned by ROIC are accounted for as partners’ capital in the Operating Partnership’s financial statements and as non-controllinginterests in ROIC’s financial statements. Accordingly, this report presents the Consolidated Financial Statements for ROIC and the Operating Partnershipseparately, as required, as well as Earnings Per Share / Earnings Per Unit and Capital of the Partnership. This report also includes separate Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations – Liquidity and Capital Resources,Item 9A. Controls and Procedures sections and separate Chief Executive Officer and Chief Financial Officer certifications for each of ROIC and the OperatingPartnership as reflected in Exhibits 31 and 32. 3 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.    TABLE OF CONTENTS      PagePART I6Item 1.Business6Item 1A.Risk Factors10Item 1B.Unresolved Staff Comments21Item 2.Properties21Item 3.Legal Proceedings2 5Item 4.Mine Safety Disclosures.25PART II26Item 5.Market for Registrant’s Common Equity, Related Stockholder Matters and Issuer Purchases of Equity Securities26Item 6.Selected Financial Data29Item 7.Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations30Item 7A.Quantitative and Qualitative Disclosures About Market Risk45Item 8.Financial Statements and Supplementary Data46Item 9.Changes in and Disagreements with Accountants on Accounting and Financial Disclosure78Item 9A.Controls and Procedures7 8Item 9B.Other Information79PART III79Item 10.Directors, Executive Officers and Corporate Governance79Item 11.Executive Compensation79Item 12.Security Ownership of Certain Beneficial Owners and Management and Related Stockholder Matters79Item 13.Certain Relationships and Related Transactions, and Director Independence79Item 14.Principal Accounting Fees and Services79PART IV80Item 15. Exhibits and Financial Statement Schedules80SIGNATURES8 3 4 Statements Regarding Forward-Looking Information When used in this discussion and elsewhere in this Annual Report on Form 10-K, the words “believes,” “anticipates,” “projects,” “should,” “estimates,”“expects,” and similar expressions are intended to identify forward-looking statements with the meaning of that term in Section 27A of the Securities Act of 1933,as amended (the “Securities Act”), and in Section 21F of the Securities and Exchange Act of 1934, as amended (the “Exchange Act”). Actual results may differmaterially due to uncertainties including: the Company’s ability to identify and acquire retail real estate that meet its investment standards in its markets; the level of rental revenue the Company achieves from its assets; the market value of the Company’s assets and the supply of, and demand for, retail real estate in which it invests; the state of the U.S. economy generally, or in specific geographic regions; the impact of economic conditions on the Company’s business; the conditions in the local markets in which the Company operates and its concentration in those markets, as well as changes in national economic andmarket conditions;  consumer spending and confidence trends; the Company’s ability to enter into new leases or to renew leases with existing tenants at the properties it owns or acquires at favorable rates;the Company’s ability to anticipate changes in consumer buying practices and the space needs of tenants; the competitive landscape impacting the properties the Company owns or acquires and their tenants; the Company’s relationships with its tenants and their financial condition and liquidity; ROIC’s ability to continue to qualify as a real estate investment trust for U.S. federal income tax purposes (a “REIT”); the Company’s use of debt as part of its financing strategy and its ability to make payments or to comply with any covenants under its senior unsecurednotes, its unsecured credit facility or other debt facilities it currently has or subsequently obtains; the Company’s level of operating expenses, including amounts it is required to pay to its management team; changes in interest rates that could impact the market price of ROIC’s common stock and the cost of the Company’s borrowings; and legislative and regulatory changes (including changes to laws governing the taxation of REITs). Forward-looking statements are based on estimates as of the date of this Annual Report on Form 10-K.  The Company disclaims any obligation to publicly releasethe results of any revisions to these forward-looking statements reflecting new estimates, events or circumstances after the date of this Annual Report on Form 10-K. 5 The risks included here are not exhaustive.  Other sections of this Annual Report on Form 10-K may include additional factors that could adversely affect theCompany’s business and financial performance.  Moreover, the Company operates in a very competitive and rapidly changing environment.  New risk factorsemerge from time to time and it is not possible for management to predict all such risk factors, nor can it assess the impact of all such risk factors on theCompany’s business or the extent to which any factor, or combination of factors, may cause actual results to differ materially from those contained in any forward-looking statements.  Given these risks and uncertainties, investors should not place undue reliance on forward-looking statements as a prediction of actual results. PART I In this Annual Report on Form 10-K, unless otherwise indicated or the context requires otherwise, all references to “the Company,” “we,” “us,” “our,”or “our company” refer to ROIC together with its consolidated subsidiaries, including the Operating Partnership. Item 1. Business Overview Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation (“ROIC”) commenced operations in October 2009 as a fully integrated, self-managed REIT, and asof December 31, 2015, ROIC owned an approximate 89.0% partnership interest and other limited partners owned the remaining 11.0% partnership interest in theOperating Partnership.  The Company specializes in the acquisition, ownership and management of necessity-based community and neighborhood shoppingcenters on the west coast of the United States, anchored by supermarkets and drugstores.   From the commencement of its operations through December 31, 2015, the Company has completed approximately $2.2 billion of shopping centerinvestments.  As of December 31, 2015, the Company’s portfolio consisted of 73 retail properties totaling approximately 8.6 million square feet of gross leasablearea (“GLA”). ROIC is organized in a traditional umbrella partnership real estate investment trust (“UpREIT”) format pursuant to which Retail Opportunity Investments GP,LLC, its wholly-owned subsidiary, serves as the sole general partner of, and ROIC conducts substantially all of its business through, its operating partnership,Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “Operating Partnership”), together with its subsidiaries. ROIC’s only material assets are its direct or indirect partnership interests in the Operating Partnership and membership interest in Retail Opportunity InvestmentsGP, LLC, which is the sole general partner of the Operating Partnership. As a result, ROIC does not conduct business itself, other than acting as the parentcompany and through this subsidiary, acts as the sole general partner of the Operating Partnership. The Operating Partnership holds substantially all the assets ofthe Company and directly or indirectly holds the ownership interests in the Company’s real estate ventures. The Operating Partnership conducts the operations ofthe Company’s business and is structured as a partnership with no publicly traded equity. Except for net proceeds from warrant exercises and equity issuances byROIC, which are contributed to the Operating Partnership, the Operating Partnership generates the capital required by the Company’s business through theOperating Partnership’s operations, by the Operating Partnership’s incurrence of indebtedness (directly and through subsidiaries) or through the issuance ofoperating partnership units (“OP Units”) of the Operating Partnership. Investment Strategy The Company seeks to acquire shopping centers located in densely populated, supply-constrained metropolitan markets on the west coast of the United States,which exhibit income and population growth and high barriers to entry.  The Company’s senior management team has operated in the Company’s markets for over25 years and has established an extensive network of relationships in these markets with key institutional and private property owners, brokers and financialinstitutions and other real estate operators.  The Company’s in-depth local and regional market knowledge and expertise provides a distinct competitive advantagein identifying and accessing attractive acquisition opportunities, including properties that are not widely marketed. The Company seeks to acquire high quality necessity-based community and neighborhood shopping centers anchored by national and regional supermarkets anddrugstores that are well-leased, with stable cash flows.  Additionally, the Company acquires shopping centers which it believes are candidates for attractive near-term re-tenanting or present other value-enhancement opportunities. Upon acquiring a shopping center, the Company normally commences leasing initiatives aimed at enhancing long-term value through re-leasing below marketspace and improving the tenant mix.  The Company focuses on leasing to retailers that provide necessity-based, non-discretionary goods and services, catering tothe basic and daily needs of the surrounding community.  The Company believes necessity-based retailers draw consistent, regular traffic to its shopping centers,which results in stronger sales for its tenants and a more consistent revenue base.  Additionally, the Company seeks to maintain a strong and diverse tenant basewith a balance of large, long-term leases to major national and regional retailers, including supermarkets, drugstores and discount stores, with small, shorter-termleases to a broad mix of national, regional and local retailers.  The Company believes the long-term anchor tenants provide a reliable, stable base of rental revenue,while the shorter-term leases afford the Company the opportunity to drive rental growth, as well as the ongoing flexibility to adapt to evolving consumer trends. 6 The Company believes that the current market environment continues to present opportunities for it to further build its portfolio and add additional necessity-basedcommunity and neighborhood shopping centers that meet its investment profile.  The Company’s long-term objective is to prudently build and maintain a diverseportfolio of necessity-based community and neighborhood shopping centers aimed at providing stockholders with sustainable, long-term growth and value throughall economic cycles. In implementing its investment strategy and selecting an asset for acquisition, the Company analyzes the fundamental qualities of the asset, the inherent strengthsand weaknesses of its market, sub-market drivers and trends, and potential risks and risk mitigants facing the property.  The Company believes that its acquisitionprocess and operational expertise provide it with the capability to identify and properly underwrite investment opportunities. The Company’s aim is to seek to provide diversification of assets, tenant exposures, lease terms and locations as its portfolio expands.  In order to capitalize on thechanging sets of investment opportunities that may be present in the various points of an economic cycle, the Company may expand or refocus its investmentstrategy.  The Company’s investment strategy may be amended from time to time, if approved by its board of directors.  The Company is not required to seekstockholder approval when amending its investment strategy. Transactions During 2015 Investing Activity Property Acquisitions On January 6, 2015, the Company acquired the property known as Park Oaks Shopping Center located in Thousand Oaks, California, for a purchase price ofapproximately $47.7 million. Park Oaks Shopping Center is approximately 110,000 square feet and is anchored by Safeway (Vons) Supermarket. The property wasacquired with borrowings under the Company’s credit facility. On January 6, 2015, the Company acquired the property known as Ontario Plaza located in Ontario, California, for a purchase price of approximately $31.0million. Ontario Plaza is approximately 150,000 square feet and is anchored by El Super Supermarket and Rite Aid Pharmacy. The property was acquired withborrowings under the Company’s credit facility. On January 7, 2015, the Company acquired the property known as Winston Manor Shopping Center located in South San Francisco, California, for a purchaseprice of approximately $20.5 million. Winston Manor Shopping Center is approximately 50,000 square feet and is anchored by Grocery Outlet Supermarket, a westcoast based grocer. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On May 6, 2015, the Company acquired key anchor spaces at two of its existing shopping centers for a purchase price of approximately $23.1 million includingLucky Supermarket at its Pinole Vista Shopping Center, located in Pinole, California, and Petco at its Canyon Park Shopping Center, located in Bothell,Washington. These anchor spaces were acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 1, 2015, the Company acquired the property known as Jackson Square located in Hayward, California, within the San Francisco metropolitan area, for apurchase price of approximately $32.5 million. Jackson Square is approximately 114,000 square feet and is anchored by Safeway Supermarket, CVS Pharmacy and24 Hour Fitness. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 28, 2015, the Company acquired the property known as Sunnyside Village Square located in Happy Valley, Oregon, within the Portland metropolitan area,for a purchase price of approximately $17.5 million. Sunnyside Village Square is approximately 85,000 square feet and is anchored by Haggen Supermarket. Theproperty was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 28, 2015, the Company acquired the property known as Tigard Promenade located in Tigard, Oregon, within the Portland metropolitan area, for a purchaseprice of approximately $21.0 million. Tigard Promenade is approximately 88,000 square feet and is anchored by Safeway Supermarket. The property was acquiredwith borrowings under the Company’s credit facility. On September 1, 2015, the Company acquired the property known as Gateway Centre located in San Ramon, California, within the San Francisco metropolitanarea, for a purchase price of approximately $42.5 million. Gateway Centre is approximately 110,000 square feet and is anchored by SaveMart (Lucky)Supermarket and Walgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On November 9, 2015, the Company acquired the property known as Johnson Creek Center located in Happy Valley, Oregon, within the Portland metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $31.4 million. Johnson Creek is approximately 109,000 square feet and is anchored by Trader Joe’s andWalgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. 7 On December 4, 2015, the Company acquired the property known as Iron Horse Plaza located in Danville, California, within the San Francisco metropolitan area,for an adjusted purchase price of approximately $45.6 million. Iron Horse Plaza is approximately 62,000 square feet and is anchored by Lunardi’s Markets, a SanFrancisco based grocer. The acquisition was funded through the issuance of 1,232,394 OP Units with a fair value of approximately $22.4 million, the assumptionof a $19.0 million mortgage loan on the property and cash on hand. The $19.0 million mortgage loan was defeased in conjunction with the closing of the property,which was funded with borrowings under the Company’s credit facility. On December 10, 2015, the Company acquired the property known as Sternco Shopping Center located in Bellevue, Washington, within the Seattle metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $49.4 million. Sternco Shopping Center is approximately 114,000 square feet and is anchored by Asian FoodCenter, a Seattle based grocer. The acquisition was funded through the issuance of 2,823,790 OP Units with a fair value of $49.3 million and cash on hand. On December 21, 2015, the Company acquired the property known as Four Corner Square located in Maple Valley, Washington, within the Seattle metropolitanarea, for a purchase price of approximately $41.8 million. Four Corner Square is approximately 120,000 square feet and is anchored by Grocery OutletSupermarket, a west coast based grocer, and Walgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On December 31, 2015, the Company acquired the property known as Warner Plaza located in Woodland Hills, California, within the Los Angeles metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $78.9 million. Warner Plaza is approximately 114,000 square feet and is anchored by Sprouts Market. Theacquisition was funded through the issuance of 4,393,064 OP Units with a fair value of $78.6 million and cash on hand. Financing Activities The Company employs prudent amounts of leverage and uses debt as a means of providing funds for the acquisition of its properties and the diversification of itsportfolio.  The Company seeks to primarily utilize unsecured debt in order to maintain liquidity and flexibility in its capital structure. Term Loan and Credit Facility On September 29, 2015, the Company entered into a term loan agreement (the “Term Loan Agreement”) with KeyBank National Association, as AdministrativeAgent, and U.S. Bank National Association, as Syndication Agent and the other lenders party thereto, under which the lenders agreed to provide a $300.0 millionunsecured term loan facility (the “term loan”). The Term Loan Agreement also provides that the Company may from time to time request increased aggregatecommitments of $200.0 million under certain conditions set forth in the Term Loan Agreement, including the consent of the lenders for the additionalcommitments. The initial maturity date of the term loan is January 31, 2019, subject to two one-year extension options, which may be exercised upon satisfactionof certain conditions including the payment of extension fees. Borrowings under the Term Loan Agreement accrue interest on the outstanding principal amount at arate equal to an applicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable, (i) a LIBOR rate determined by reference to the cost of fundsfor U.S. dollar deposits for the relevant period (the “Eurodollar Rate”), or (ii) a base rate determined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus0.50%, (b) the rate of interest announced by the Administrative Agent as its “prime rate,” and (c) the Eurodollar Rate plus 1.10%. The Operating Partnership has an unsecured revolving credit facility (the “credit facility”) with several banks which provides for borrowings of up to $500.0million. Additionally, the credit facility contains an accordion feature, which allows the Operating Partnership to increase the facility amount up to an aggregate of$1.0 billion, subject to lender consents and other conditions. The maturity date of the credit facility has been extended to January 31, 2019, subject to a further one-year extension option, which may be exercised by the Operating Partnership upon satisfaction of certain conditions. Borrowings under the credit facility accrueinterest on the outstanding principal amount at a rate equal to an applicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable, (i) theEurodollar Rate, or (ii) a base rate determined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by KeyBank,National Association as its “prime rate,” and (c) the Eurodollar Rate plus 1.00%. The Company obtained investment grade credit ratings from Moody’s InvestorsService (Baa2) and Standard & Poor’s Ratings Services (BBB-) during the second quarter of 2013. Additionally, the Operating Partnership is obligated to pay afacility fee at a rate based on the credit rating level of the Company, currently 0.20%, and a fronting fee at a rate of 0.125% per year with respect to each letter ofcredit issued under the credit facility. Both the term loan and credit facility contain customary representations, financial and other covenants. The Operating Partnership’s ability to borrow under theterm loan and credit facility are subject to its compliance with financial covenants and other restrictions on an ongoing basis. The Operating Partnership was incompliance with such covenants at December 31, 2015. As of December 31, 2015, $300.0 million and $135.5 million were outstanding under the term loan and credit facility, respectively. The average interest rates onthe term loan and the credit facility during the year ended December 31, 2015 were 1.3% and 1.2%, respectively. The Company had no available borrowings underthe term loan at December 31, 2015. The Company had $364.5 million available to borrow under the credit facility at December 31, 2015. 8 Mortgage Notes Payable During the year ended December 31, 2015, the Company repaid the outstanding principal balance on the Renaissance Towne Center and Crossroads ShoppingCenter mortgage notes payable of $16.1 million and $48.3 million, respectively, without penalty, in accordance with the prepayment provisions of the notes. On September 1, 2015, the Company entered into a $35.5 million loan with PNC Bank, National Association. The loan is secured by the Diamond Hills Plazaproperty and bears interest at 3.55% annually. The loan matures on October 1, 2025, is interest only through September 30, 2021 and amortizes thereafter, on a 30-year amortization. Equity Issuance On August 10, 2015, ROIC issued 5,520,000 shares of common stock in a registered public offering, including shares issued upon the exercise in full of theunderwriters’ option to purchase additional shares, resulting in net proceeds of approximately $87.4 million, after deducting the underwriters’ discounts andcommissions and offering expenses. The net proceeds were used to reduce borrowings under the Operating Partnership’s $500.0 million unsecured revolving creditfacility. ATM Equity Offering During the year ended December 31, 2014, ROIC entered into four separate Sales Agreements (the “2014 sales agreements”) with Jefferies LLC, KeyBanc CapitalMarkets Inc., MLV & Co. LLC and Raymond James & Associates, Inc. (each individually, an “Agent” and collectively, the “Agents”) pursuant to which ROICmay sell, from time to time, shares of ROIC’s common stock, par value $0.0001 per share, having an aggregate offering price of up to $100.0 million through theAgents either as agents or principals. During the year ended December 31, 2015, ROIC sold a total of 544,567 shares under one of the 2014 sales agreements,which resulted in gross proceeds of approximately $9.9 million and commissions of approximately $149,000 paid to the agent. The Company plans to finance future acquisitions through a combination of cash, borrowings under its credit facility, the assumption of existing mortgage debt, theissuance of equity securities including OP Units, and equity and debt offerings. Business Segments The Company’s primary business is the ownership, management, and redevelopment of retail real estate properties. The Company reviews operating and financialinformation for each property on an individual basis and therefore, each property represents an individual operating segment. The Company evaluates financialperformance using property operating income, defined as operating revenues (base rent and recoveries from tenants), less property and related expenses (propertyoperating expenses and property taxes). The Company has aggregated the properties into one reportable segment as the properties share similar long-termeconomic characteristics and have other similarities including the fact that they are operated using consistent business strategies, are typically located in majormetropolitan areas, and have similar tenant mixes. Regulation The following discussion describes certain material U.S. federal laws and regulations that may affect the Company’s operations and those of its tenants.  However,the discussion does not address state laws and regulations, except as otherwise indicated.  These state laws and regulations, like the U.S. federal laws andregulations, could affect the Company’s operations and those of its tenants. Generally, real estate properties are subject to various laws, ordinances and regulations.  Changes in any of these laws or regulations, such as the ComprehensiveEnvironmental Response and Compensation, and Liability Act of 1980, as amended, increase the potential liability for environmental conditions or circumstancesexisting or created by tenants or others on the properties.  In addition, laws affecting development, construction, operation, upkeep, safety and taxationrequirements may result in significant unanticipated expenditures, loss of real estate property sites or other impairments, which would adversely affect its cashflows from operating activities. Under the Americans with Disabilities Act of 1990 (the “Americans with Disabilities Act”) all places of public accommodation are required to meet certain U.S.federal requirements related to access and use by disabled persons.  A number of additional U.S. federal, state and local laws also exist that may requiremodifications to properties, or restrict certain further renovations thereof, with respect to access thereto by disabled persons.  Noncompliance with the Americanswith Disabilities Act could result in the imposition of fines or an award of damages to private litigants and also could result in an order to correct any non-complying feature and in substantial capital expenditures.  To the extent the Company’s properties are not in compliance, the Company may incur additional coststo comply with the Americans with Disabilities Act. Property management activities are often subject to state real estate brokerage laws and regulations as determined by the particular real estate commission for eachstate. 9 Environmental Matters Pursuant to U.S. federal, state and local environmental laws and regulations, a current or previous owner or operator of real property may be required toinvestigate, remove and/or remediate a release of hazardous substances or other regulated materials at or emanating from such property.  Further, under certaincircumstances, such owners or operators of real property may be held liable for property damage, personal injury and/or natural resource damage resulting from orarising in connection with such releases.  Certain of these laws have been interpreted to be joint and several unless the harm is divisible and there is a reasonablebasis for allocation of responsibility.  The failure to properly remediate the property may also adversely affect the owner’s ability to lease, sell or rent the propertyor to borrow funds using the property as collateral. In connection with the ownership, operation and management of the Company’s current properties and any properties that it may acquire and/or manage in thefuture, the Company could be legally responsible for environmental liabilities or costs relating to a release of hazardous substances or other regulated materials ator emanating from such property.  In order to assess the potential for such liability, the Company conducts an environmental assessment of each property prior toacquisition and manages its properties in accordance with environmental laws while it owns or operates them.  All of its leases contain a comprehensiveenvironmental provision that requires tenants to conduct all activities in compliance with environmental laws and to indemnify the owner for any harm caused bythe failure to do so.  In addition, the Company has engaged qualified, reputable and adequately insured environmental consulting firms to perform environmentalsite assessments of its properties and is not aware of any environmental issues that are expected to materially impact the financial condition of the Company. Competition The Company believes that competition for the acquisition, operation and development of retail properties is highly fragmented.  The Company competes withnumerous owners, operators and developers for acquisitions and development of retail properties, including institutional investors, other REITs and other owner-operators of necessity-based community and neighborhood shopping centers, primarily anchored by supermarkets and drugstores, some of which own or may inthe future own properties similar to the Company’s in the same markets in which its properties are located.  The Company also faces competition in leasingavailable space to prospective tenants at its properties.  The actual competition for tenants varies depending upon the characteristics of each local market (includingcurrent economic conditions) in which the Company owns and manages property.  The Company believes that the principal competitive factors in attractingtenants in its market areas are location, demographics, price, the presence of anchor stores and the appearance of properties. Many of the Company’s competitors are substantially larger and have considerably greater financial, marketing and other resources than the Company.  Otherentities may raise significant amounts of capital, and may have investment objectives that overlap with those of the Company, which may create additionalcompetition for opportunities to acquire assets.  In the future, competition from these entities may reduce the number of suitable investment opportunities offeredto the Company or increase the bargaining power of property owners seeking to sell.  Further, as a result of their greater resources, such entities may have moreflexibility than the Company does in their ability to offer rental concessions to attract tenants.  If the Company’s competitors offer space at rental rates belowcurrent market rates, or below the rental rates the Company currently charges its tenants, the Company may lose potential tenants and it may be pressured to reduceits rental rates below those it currently charges in order to retain tenants when its tenants’ leases expire. Employees As of December 31, 2015, the Company had 69 employees, including three executive officers, one of whom is also a member of its board of directors. Available Information The Company files its annual report on Form 10-K, quarterly reports on Form 10-Q, current reports on Form 8-K, and all amendments to those reports with theSecurities and Exchange Commission (the “SEC”).  You may obtain copies of these documents by visiting the SEC’s Public Reference Room at 100 F Street N.E.,Washington, D.C. 20549, or by calling the SEC at 1-800-SEC-0330.  The SEC also maintains a website ( www.sec.gov ) that contains reports, proxy andinformation statements, and other information regarding issuers that file electronically with the SEC.  The Company’s website is www.roireit.net .  The Company’sreports on Forms 10-K, 10-Q and 8-K, and all amendments to those reports are available free of charge on its Website as soon as reasonably practicable after thereports and amendments are electronically filed with or furnished to the SEC.  The contents of the Company’s website are not incorporated by reference herein. Item 1A. Risk Factors Risks Related to the Company’s Business and Operations There are risks relating to investments in real estate. 10 Real property investments are subject to varying degrees of risk.  Real estate values are affected by a number of factors, including:  changes in the generaleconomic climate, local conditions (such as an oversupply of space or a reduction in demand for real estate in an area), the quality and philosophy of management,competition from other available space, the ability of the owner to provide adequate maintenance and insurance and to control variable operating costs.  Shoppingcenters, in particular, may be affected by changing perceptions of retailers or shoppers regarding the safety, convenience and attractiveness of the shopping center,increasing consumer purchases through online retail websites and catalogs, the ongoing consolidation in the retail sector and by the overall climate for the retailindustry generally.  Real estate values are also affected by such factors as government regulations, interest rate levels, the availability of financing and potentialliability under, and changes in, environmental, zoning, tax and other laws.  A significant portion of the Company’s income is derived from rental income from realproperty.  The Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity and ability to service its debt obligations could be materially andadversely affected if a significant number of its tenants were unable to meet their obligations, or if it were unable to lease on economically favorable terms asignificant amount of space in its properties.  In the event of default by a tenant, the Company may experience delays in enforcing, and incur substantial costs toenforce, its rights as a landlord.  In addition, certain significant expenditures associated with each equity investment (such as mortgage payments, real estate taxesand maintenance costs) are generally not reduced when circumstances cause a reduction in income from the investment. The Company operates in a highly competitive market and competition may limit its ability to acquire desirable assets and to attract and retain tenants. The Company operates in a highly competitive market.  The Company’s profitability depends, in large part, on its ability to acquire its assets at favorable pricesand on trends impacting the retail industry in general, national, regional and local economic conditions, financial condition and operating results of current andprospective tenants and customers, availability and cost of capital, construction and renovation costs, taxes, governmental regulations, legislation and populationtrends.  Many of the Company’s competitors are substantially larger and have considerably greater financial, marketing and other resources than it does.  Otherentities may raise significant amounts of capital, and may have investment objectives that overlap with the Company’s.  In addition, the properties that theCompany acquires may face competition from similar properties in the same market, as well as from e-commerce websites.  At the time of the commencement ofthe Company’s operations, conditions in the capital markets and the credit markets reduced competitors’ ability to finance acquisitions. As access to capital andcredit have improved and the number of competitors operating in the Company’s markets have increased, the Company has faced increased competition foropportunities to acquire assets and to attract and retain tenants. The presence of competitive alternatives affects the Company’s ability to lease space and the levelof rents it can obtain. New construction, renovations and expansions at competing sites could also negatively affect the Company’s properties. The Company may change any of its strategies, policies or procedures without stockholder consent, which could materially and adversely affect its business. The Company may change any of its strategies, policies or procedures with respect to acquisitions, asset allocation, growth, operations, indebtedness, financingstrategy and distributions, including those related to maintaining its REIT qualification, at any time without the consent of its stockholders, which could result inmaking acquisitions that are different from, and possibly riskier than, the types of acquisitions described in this Annual Report on Form 10-K.  A change in theCompany’s strategy may increase its exposure to real estate market fluctuations, financing risk, default risk and interest rate risk.  Furthermore, a change in theCompany’s asset allocation could result in the Company making acquisitions in asset categories different from those described in this Annual Report on Form 10-K.  These changes could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to serviceits debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company’s directors are subject to potential conflicts of interest. The Company’s executive officers and directors face conflicts of interest.  Except for Messrs. Tanz, Haines and Schoebel, none of the Company’s executiveofficers or directors are required to commit their full time to its affairs and, accordingly, they may have conflicts of interest in allocating management time amongvarious business activities.  In addition, except for Mr. Tanz, each of the Company’s directors (including the Company’s non-Executive Chairman) is engaged inseveral other business endeavors.  In the course of their other business activities, the Company’s directors may become aware of investment and businessopportunities that may be appropriate for presentation to the Company as well as the other entities with which they are affiliated.  They may have conflicts ofinterest in determining to which entity a particular business opportunity should be presented. As a result of multiple business affiliations, the Company’s non-management directors may have legal obligations relating to presenting opportunities to acquireone or more properties, portfolios or real estate-related debt investments to other entities.  The Company’s non-management directors (including the Company’snon-executive Chairman) may present such opportunities to the other entities to which they owe pre-existing fiduciary duties before presenting such opportunitiesto the Company.  In addition, conflicts of interest may arise when the Company’s board of directors evaluates a particular opportunity. 11 Capital markets and economic conditions can materially affect the Company’s financial condition, its results of operations and the value of its assets. There are many factors that can affect the value of the Company’s assets, including the state of the capital markets and economy.  The great recession negativelyaffected consumer spending and retail sales, which adversely impacted the performance and value of retail properties in most regions in the United States.  Inaddition, loans backed by real estate were difficult to obtain and that difficulty, together with a tightening of lending policies, resulted in a significant contraction inthe amount of debt available to fund retail properties.  Although there has been improvement in the credit and real estate markets, any reduction in availablefinancing may materially and adversely affect the Company’s ability to achieve its financial objectives.  Concern about the stability of the markets generally maylimit the Company’s ability and the ability of its tenants to timely refinance maturing liabilities and access the capital markets to meet liquidity needs.  Althoughthe Company will factor in these conditions in acquiring its assets, its long term success depends in part on general economic conditions and the stability anddependability of the financing market for retail real estate.  If the national economy or the local economies in which the Company operates continue to experienceuncertainty, or if general economic conditions were to worsen, the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability toservice its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders could be materiallyand adversely affected. Bankruptcy or insolvency of tenants may decrease the Company’s revenues and available cash. In the case of many retail properties, the bankruptcy or insolvency of a major tenant could cause the Company to suffer lower revenues and operational difficulties,and could allow other tenants to exercise so-called “kick-out” clauses in their leases and terminate their lease or reduce their rents prior to the normal expiration oftheir lease terms.  As a result, the bankruptcy or insolvency of major tenants could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results ofoperations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and otherdistributions to its securityholders. Inflation or deflation may materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability toservice its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and distributions to its securityholders. Increased inflation could have a pronounced negative impact on the Company’s property operating expenses and general and administrative expenses, as thesecosts could increase at a rate higher than the Company’s rents.  Inflation could also have an adverse effect on consumer spending which could impact theCompany’s tenants’ sales and, in turn, the Company’s percentage rents, where applicable, and the willingness and ability of tenants to enter into or renew leasesand/or honor their obligations under existing leases.  Conversely, deflation could lead to downward pressure on rents and other sources of income. Compliance or failure to comply with safety regulations and requirements could result in substantial costs. The Company’s properties are subject to various federal, state and local regulatory requirements, such as state and local fire and life safety requirements.  If theCompany fails to comply with these requirements, it could incur fines or private damage awards.  The Company does not know whether compliance with therequirements will require significant unanticipated expenditures that could affect its income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity,prospects and ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to itssecurityholders. The Company expects to acquire additional properties and this may create risks. The Company expects to acquire additional properties consistent with its investment strategies.  The Company may not, however, succeed in consummatingdesired acquisitions on time, within budget or at all.  In addition, the Company may face competition in pursuing acquisition opportunities, which could result inincreased acquisition costs.  When the Company does pursue a project or acquisition, it may not succeed in leasing newly acquired properties at rents sufficient tocover its costs of acquisition.  Difficulties in integrating acquisitions may prove costly or time-consuming and could result in poorer than anticipatedperformance.  The Company may also abandon acquisition opportunities that it has begun pursuing and consequently fail to recover expenses alreadyincurred.  Furthermore, acquisitions of new properties will expose the Company to the liabilities of those properties, including, for example, liabilities for clean-upof disclosed or undisclosed environmental contamination, claims by persons in respect of events transpiring or conditions existing before the Company’sacquisition and claims for indemnification by general partners, directors, officers and others indemnified by the former owners of properties. Factors affecting the general retail environment could adversely affect the financial condition of the Company’s retail tenants and the willingness of retailersto lease space in its shopping centers, and in turn, materially and adversely affect the Company. The Company’s properties are focused on the retail real estate market.  This means that the performance of the Company’s properties will be impacted by generalretail market conditions, including the level of consumer spending and consumer confidence, the threat of terrorism and increasing competition from online retailwebsites and catalog companies.  These conditions could adversely affect the financial condition of the Company’s retail tenants and the willingness and ability ofretailers to lease space, or renew existing leases, in the Company’s shopping centers and to honor their obligations under existing leases, and in turn, materially andadversely affect the Company. 12 The Company’s growth depends on external sources of capital, which may not be available in the future. In order to maintain its qualification as a REIT, the Company is required under the Internal Revenue Code of 1986, as amended (the “Code”), to annually distributeat least 90% of its REIT taxable income, determined without regard to the dividends paid deduction and excluding any net capital gain.  After the Company investsits cash on hand, it expects to depend primarily on its credit facility and other external financing (including debt and equity financings) to fund the growth of itsbusiness.  The Company’s access to debt or equity financing depends on the willingness of third parties to lend or make equity investments and on conditions in thecapital markets generally.  As a result of changing economic conditions, the Company may be limited in its ability to obtain additional financing or to refinanceexisting debt maturities on favorable terms or at all and there can be no assurances as to when financing conditions will improve. The Company does not have a formal policy limiting the amount of debt it may incur and its board of directors may change its leverage policy withoutstockholder consent, which could result in a different risk profile. Although the Company’s Charter and Bylaws do not limit the amount of indebtedness the Company can incur, the Company’s policy is to employ prudent amountsof leverage and use debt as a means of providing additional funds for the acquisition of its assets and the diversification of its portfolio.  The amount of leveragethe Company will deploy for particular investments will depend upon its management team’s assessment of a variety of factors, which may include the anticipatedliquidity and price volatility of the assets in its portfolio, the potential for losses, the availability and cost of financing the assets, the Company’s opinion of thecreditworthiness of its financing counterparties, the health of the U.S. economy and commercial mortgage markets, the Company’s outlook for the level, slope andvolatility of interest rates, the credit quality of the tenants occupying space at the Company’s properties, and the need for the Company to comply with financialcovenants contained in the Company’s credit facility.  The Company’s board of directors may change its leverage policies at any time without the consent of itsstockholders, which could result in an investment portfolio with a different risk profile. The Company could be adversely affected if it or any of its subsidiaries are required to register as an investment company under the Investment Company Actof 1940 as amended (the “1940 Act”). The Company conducts its operations so that neither it, nor the Operating Partnership nor any of the Company’s other subsidiaries, is required to register asinvestment companies under the 1940 Act.  If the Company, the Operating Partnership or the Company’s other subsidiaries are required to register as aninvestment company but fail to do so, the unregistered entity would be prohibited from engaging in certain business, and criminal and civil actions could bebrought against such entity.  In addition, the contracts of such entity would be unenforceable unless a court required enforcement, and a court could appoint areceiver to take control of the entity and liquidate its business. Real estate investments’ value and income fluctuate due to conditions in the general economy and the real estate business, which may materially and adverselyaffect the Company’s ability to service its debt and expenses. The value of real estate fluctuates depending on conditions in the general and local economy and the real estate business.  These conditions may also limit theCompany’s revenues and available cash.  The rents the Company receives and the occupancy levels at its properties may decline as a result of adverse changes inconditions in the general economy and the real estate business.  If rental revenues and/or occupancy levels decline, the Company generally would expect to haveless cash available to pay indebtedness and for distribution to its securityholders.  In addition, some of the Company’s major expenses, including mortgagepayments, real estate taxes and maintenance costs, generally do not decline when the related rents decline. The lack of liquidity of the Company’s assets could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition,liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to itssecurityholders, and could materially and adversely affect the Company’s ability to value and sell its assets. Real estate investments are relatively difficult to buy and sell quickly.  As a result, the Company expects many of its investments will be illiquid and if it isrequired to liquidate all or a portion of its portfolio quickly, it may realize significantly less than the value at which it had previously recorded its investments. The Company depends on leasing space to tenants on economically favorable terms and collecting rent from tenants, some of whom may not be able to pay. The Company’s financial results depend significantly on leasing space in its properties to tenants on economically favorable terms.  In addition, as a substantialmajority of the Company’s revenue comes from renting real property, the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, theability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders could bematerially and adversely affected if a significant number of its tenants cannot pay their rent or if the Company is not able to maintain occupancy levels onfavorable terms.  If a tenant does not pay its rent, the Company may not be able to enforce its rights as landlord without delays and may incur substantial legalcosts. 13 Some of the Company’s properties depend on anchor stores or major tenants to attract shoppers and could be materially and adversely affected by the loss of ora store closure by one or more of these tenants. The Company’s shopping centers are primarily anchored by national and regional supermarkets and drug stores.  The value of the retail properties the Companyacquires could be materially and adversely affected if these tenants fail to comply with their contractual obligations, seek concessions in order to continueoperations or cease their operations.  Adverse economic conditions may result in the closure of existing stores by tenants which may result in increased vacanciesat the Company’s properties.  Any periods of significant vacancies for the Company’s properties could materially and adversely impact the Company’s income,cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to paydividends and other distributions to its securityholders. Loss of revenues from major tenants could reduce the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to serviceits debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company derives significant revenues from anchor tenants such as Albertson’s/Safeway Supermarkets, Kroger Supermarkets and Rite Aid Pharmacy.  As ofDecember 31, 2015, these tenants are the Company’s three largest tenants and accounted for 5.0%, 2.4% and 1.9%, respectively, of its annualized base rent on apro-rata basis.  The Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price ofits common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders could be materially and adversely affected by the loss of revenues inthe event a major tenant becomes bankrupt or insolvent, experiences a downturn in its business, materially defaults on its leases, does not renew its leases as theyexpire, or renews at lower rental rates. The Company’s Common Area Maintenance (“CAM”) contributions may not allow it to recover the majority of its operating expenses from tenants. CAM costs typically include allocable energy costs, repairs, maintenance and capital improvements to common areas, janitorial services, administrative, propertyand liability insurance costs and security costs.  The Company may acquire properties with leases with variable CAM provisions that adjust to reflect inflationaryincreases or leases with a fixed CAM payment methodology which fixes its tenants’ CAM contributions.  With respect to both variable and fixed paymentmethodologies, the amount of CAM charges the Company bills to its tenants based on the terms of the respective lease agreements may not allow it to recover orpass on all these operating expenses to tenants, which may reduce operating cash flow from its properties.  Such a reduction could result in a material and adverseeffect on the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of itscommon stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company may incur costs to comply with environmental laws. The Company’s operations and properties are subject to various federal, state and local laws and regulations concerning the protection of the environment,including air and water quality, hazardous or toxic substances and health and safety.  Under some environmental laws, a current or previous owner or operator ofreal estate may be required to investigate and clean up hazardous or toxic substances released at a property.  The owner or operator may also be held liable to agovernmental entity or to third parties for property damage or personal injuries and for investigation and clean-up costs incurred by those parties because of thecontamination.  These laws often impose liability without regard to whether the owner or operator knew of the release of the substances or caused the release.  Thepresence of contamination or the failure to remediate contamination may impair the Company’s ability to sell or lease real estate or to borrow using the real estateas collateral.  Other laws and regulations govern indoor and outdoor air quality including those that can require the abatement or removal of asbestos-containingmaterials in the event of damage, demolition, renovation or remodeling and also govern emissions of and exposure to asbestos fibers in the air.  The maintenanceand removal of lead paint and certain electrical equipment containing polychlorinated biphenyls (“PCBs”) and underground storage tanks are also regulated byfederal and state laws.  The Company is also subject to risks associated with human exposure to chemical or biological contaminants such as molds, pollens,viruses and bacteria which, above certain levels, can be alleged to be connected to allergic or other health effects and symptoms in susceptible individuals.  TheCompany could incur fines for environmental compliance and be held liable for the costs of remedial action with respect to the foregoing regulated substances ortanks or related claims arising out of environmental contamination or human exposure to contamination at or from its properties.  Identification of complianceconcerns or undiscovered areas of contamination, changes in the extent or known scope of contamination, discovery of additional sites, human exposure to thecontamination or changes in cleanup or compliance requirements could result in significant costs to the Company. The Company faces risks associated with security breaches through cyber attacks, cyber intrusions or otherwise, as well as other significant disruptions of itsinformation technology (“IT”) networks and related systems.  The Company faces risks associated with security breaches, whether through cyber attacks or cyber intrusions over the Internet, malware, computer viruses,attachments to e-mails, persons inside the Company or persons with access to systems inside the Company, and other significant disruptions of the Company’s ITnetworks and related systems. The risk of a security breach or disruption, particularly through cyber attack or cyber intrusion, including by computer hackers,foreign governments and cyber terrorists, has generally increased as the number, intensity and sophistication of attempted attacks and intrusions from around theworld have increased. The Company’s IT networks and related systems are essential to the operation of its business and its ability to perform day-to-day operations(including managing its building systems), and, in some cases, may be critical to the operations of certain of its tenants. There can be no assurance that theCompany’s efforts to maintain the security and integrity of these types of IT networks and related systems will be effective or that attempted security breaches ordisruptions would not be successful or damaging. A security breach or other significant disruption involving the Company’s IT networks and related systems couldmaterially and adversely impact the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, themarket price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. 14 A prolonged economic slowdown, a lengthy or severe recession or declining real estate values could impair the Company’s assets and have a material andadverse effect on its income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of itscommon stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company believes the risks associated with its business will be more severe during periods of economic slowdown or recession if these periods areaccompanied by declining real estate values.  Declines in real estate values, among other factors, could result in a determination that the Company’s assets havebeen impaired. If the Company determines that an impairment has occurred, the Company would be required to make an adjustment to the net carrying value of theasset which could have an adverse effect on its results of operations in the period in which the impairment charge is recorded. Although the Company will takecurrent economic conditions into account in acquiring its assets, the Company’s long term success, and the value of its assets, depends in part on general economicconditions and other factors beyond the Company’s control.  If the national economy or the local economies in which the Company operates experienceuncertainty, or if general economic conditions were to worsen, the value of the Company’s properties could decline, and the Company’s income, cash flow, resultsof operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends andother distributions to its securityholders, could be materially and adversely affected. Loss of key personnel could harm the Company’s operations. The Company is dependent on the efforts of certain key personnel of its senior management team.  While the Company has employment contracts with each ofMessrs. Tanz, Haines and Schoebel, the loss of the services of any of these individuals could harm the Company’s operations and have a material and adverseeffect on its income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stockand its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. Under their employment agreements, certain members of the Company’s senior management team will have certain rights to terminate their employment andreceive severance in connection with a change in control of the Company. The Company’s employment agreements with each of Messrs. Tanz, Haines and Schoebel, which provide that, upon termination of his employment (i) by theapplicable officer within 12 months following the occurrence of a change in control (as defined in the employment agreement), (ii) by the Company without cause(as defined in the employment agreement), (iii) by the applicable officer for good reason (as defined in the employment agreement), (iv) by non-renewal of theapplicable officer’s employment agreement or (v) by reason of the applicable officer’s death or disability (as defined in the employment agreement), suchexecutive officers would be entitled to certain termination or severance payments made by the Company (which may include a lump sum payment equal to definedpercentages of annual salary and prior years’ average bonuses, paid in accordance with the terms and conditions of the respective agreement).  In addition, thevesting of all his outstanding unvested equity-based incentives and awards would accelerate.  These provisions make it costly to terminate their employment andcould delay or prevent a transaction or a change in control of the Company that might involve a premium paid for shares of its common stock or otherwise be in thebest interests of its stockholders. Joint venture investments could be materially and adversely affected by the Company’s lack of sole decision-making authority or reliance on a joint venturepartner’s financial condition. The Company may enter into joint venture arrangements in the future.  Investments in joint ventures involve risks that are not otherwise present with propertieswhich the Company owns entirely.  In a joint venture investment, the Company may not have exclusive control or sole decision-making authority over thedevelopment, financing, leasing, management and other aspects of these investments.  As a result, the joint venture partner might have economic or businessinterests or goals that are inconsistent with the Company’s goals or interests, take action contrary to the Company’s interests or otherwise impede the Company’sobjectives.  Joint venture investments involve risks and uncertainties, including the risk of the joint venture partner failing to provide capital and fulfill itsobligations, which may result in certain liabilities to the Company for guarantees and other commitments, the risk of conflicts arising between the Company and itspartners and the difficulty of managing and resolving such conflicts, and the difficulty of managing or otherwise monitoring such business arrangements.  The jointventure partner also might become insolvent or bankrupt, which may result in significant losses to the Company.  Further, although the Company may own acontrolling interest in a joint venture and may have authority over major decisions such as the sale or refinancing of investment properties, the Company may havefiduciary duties to the joint venture partners or the joint venture itself that may cause, or require, it to take or refrain from taking actions that it would otherwisetake if it owned the investment properties outright. 15 Uninsured losses or a loss in excess of insured limits could materially and adversely affect the Company. The Company carries comprehensive general liability, fire, extended coverage, loss of rent insurance, and environmental liability where applicable on itsproperties, with policy specifications and insured limits customarily carried for similar properties.  However, with respect to those properties where the leases donot provide for abatement of rent under any circumstances, the Company generally does not maintain loss of rent insurance.  In addition, there are certain types oflosses, such as losses resulting from wars, terrorism or acts of God that generally are not insured because they are either uninsurable or not economicallyinsurable.  Should an uninsured loss or a loss in excess of insured limits occur, the Company could lose capital invested in a property, as well as the anticipatedfuture revenues from a property, while remaining obligated for any mortgage indebtedness or other financial obligations related to the property.  Any loss of thesetypes could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, prospects and ability to serviceits debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company could be materially and adversely affected by poor market conditions where its properties are geographically concentrated. The Company’s performance depends on the economic conditions in markets in which its properties are concentrated.  During the year ended December 31, 2015,the Company’s properties in California, Washington and Oregon accounted for 68%, 20% and 12%, respectively, of its consolidated property operatingincome.  The Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of itscommon stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders could be materially and adversely affected by this geographicconcentration if market conditions, such as an oversupply of space or a reduction in demand for real estate in an area, deteriorate in California, Oregon andWashington. Should the Company decide at some point in the future to expand into new markets, it may not be successful, which could materially and adversely affect itsbusiness, financial condition, liquidity and results of operations. The Company’s properties are concentrated in California, Oregon and Washington. If the opportunity arises, the Company may explore acquisitions of propertiesin new markets inside or outside of these states. Each of the risks applicable to the Company’s ability to successfully acquire, integrate and operate properties in itscurrent markets may also apply to its ability to successfully acquire, integrate and operate properties in new markets. In addition to these risks, the Company’smanagement team may not possess the same level of knowledge with respect to market dynamics and conditions of any new market in which the Company mayattempt to expand, which could materially and adversely affect its ability to operate in any such markets. The Company may be unable to obtain the desired returnson its investments in these new markets, which could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition,liquidity, prospects and ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to itssecurityholders. Risks Related to Financing The Company’s term loan, credit facility and unsecured senior notes contain restrictive covenants relating to its operations, which could limit the Company’sability to respond to changing market conditions and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. The Company’s term loan, credit facility and unsecured senior notes contain restrictive covenants which are described in “Management’s Discussion and Analysisof Financial Conditions and Results of Operations-Liquidity and Capital Resources”.  These or other limitations, including those that may apply to future companyborrowings, may materially and adversely affect the Company’s flexibility and its ability to achieve its operating plans and could result in the Company beinglimited in the amount of dividends and distributions it would be permitted to pay to its securityholders. In addition, failure to comply with these covenants could cause a default under the applicable debt instrument, and the Company may then be required to repaysuch debt with capital from other sources.  Under those circumstances, other sources of capital may not be available to the Company, or may be available only onunattractive terms. Certain of the Company’s mortgage financing arrangements and other indebtedness contain provisions that could limit the Company’s operating flexibility. The Company’s existing mortgage financing contains, and future mortgage financing may in the future contain, customary covenants and provisions that limit theCompany’s ability to pre-pay such mortgages before their scheduled maturity date or to transfer the underlying asset. Additionally, the Company’s ability to satisfyprospective mortgage lenders’ insurance requirements may be materially and adversely affected if lenders generally insist upon greater insurance coverage againstcertain risks than is available to the Company in the marketplace or on commercially reasonable terms.  In addition, because a mortgage is secured by a lien on theunderlying real property, mortgage defaults subject the Company to the risk of losing the property through foreclosure. 16 The Company’s access to financing may be limited and thus its ability to potentially enhance its returns may be materially and adversely affected. The Company intends, when appropriate, to employ prudent amounts of leverage and use debt as a means of providing additional funds for the acquisition of itsassets and the diversification of its portfolio.  To the extent market conditions improve and markets stabilize over time, the Company expects to increase itsborrowing levels.  As of December 31, 2015, the Company’s outstanding mortgage indebtedness was approximately $61.7 million, and the Company may incursignificant additional debt to finance future acquisition and development activities.  The Company’s credit facility consists of a $500.0 million unsecured revolvingcredit facility and the Company has a $300.0 million term loan, of which $135.5 million and $300.0 million, respectively, were outstanding as of December 31,2015. In addition, the Operating Partnership issued $250.0 million aggregate principal amount of unsecured senior notes in December 2013 (the “Senior Notes Due2023”) and $250.0 million aggregate principal amount of unsecured senior notes in December 2014 (the “Senior Notes Due 2024”), each of which were fully andunconditionally guaranteed by ROIC. The Company’s access to financing will depend upon a number of factors, over which it has little or no control, including: ·general market conditions; ·the market’s view of the quality of the Company’s assets; ·the market’s perception of the Company’s growth potential; ·the Company’s eligibility to participate in and access capital from programs established by the U.S. government; ·the Company’s current and potential future earnings and cash distributions; and ·the market price of the shares of the Company’s common stock.  Although there has been improvement in the credit markets and real estate, any reduction in available financing may materially and adversely affect the Company’sability to achieve its financial objectives.  Concern about the stability of the markets generally could adversely affect one or more private lenders and could causeone or more private lenders to be unwilling or unable to provide the Company with financing or to increase the costs of that financing.  In addition, if regulatorycapital requirements imposed on the Company’s private lenders change, they may be required to limit, or increase the cost of, financing they provide to theCompany.  In general, this could potentially increase the Company’s financing costs and reduce its liquidity or require it to sell assets at an inopportune time orprice. During times when interest rates on mortgage loans are high or financing is otherwise unavailable on a timely basis, the Company has and may continue topurchase certain properties for cash or equity securities, including OP Units, or a combination thereof.  Consequently, depending on market conditions at therelevant time, the Company may have to rely more heavily on additional equity issuances, which may be dilutive to its stockholders, or on less efficient forms ofdebt financing that require a larger portion of its cash flow from operations, thereby reducing funds available for its operations, future business opportunities, cashdistributions to its securityholders and other purposes.  The Company cannot assure you that it will have access to such equity or debt capital on favorable terms(including, without limitation, cost and term) at the desired times, or at all, which may cause it to curtail its asset acquisition activities and/or dispose of assets,which could materially and adversely affect its income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, themarket price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. Increases in interest rates could increase the amount of the Company’s debt payments and materially and adversely affect its business, financial condition,liquidity and results of operations. Interest the Company pays could reduce cash available for distributions. As of December 31, 2015, the Company had approximately $135.5 million and $300.0million outstanding under the Company’s $500.0 million unsecured revolving credit facility and $300.0 million term loan, respectively, that bear interest at avariable rate. In addition, the Company may incur variable rate debt in the future, including mortgage debt, borrowings under the unsecured revolving creditfacility or new credit facilities. An increase in interest rates would increase the Company’s interest costs, which could adversely affect the Company’s cash flow,results of operations, ability to pay principal and interest on debt and pay dividends and other distributions to its securityholders, and reduce the Company’s accessto capital markets. In addition, if the Company needs to repay existing debt during periods of rising interest rates, it may be required to incur additionalindebtedness at higher rates. From time to time, the Company may enter into interest rate swap agreements and other interest rate hedging contracts with theintention of lessening the impact of rising interest rates. However, increased interest rates may increase the risk that the counterparties to such agreements may notbe able to fulfill their obligations under these agreements, and there can be no assurance that these arrangements will be effective in reducing the Company’sexposure to interest rate changes.   These risks could materially and adversely affect the Company’s cash flow, results of operations, financial condition, liquidity,the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. 17 Financing arrangements that the Company may use to finance its assets may require it to provide additional collateral or pay down debt. The Company, when appropriate, uses traditional forms of financing including secured debt.  In the event the Company utilizes such financing arrangements, theywould involve the risk that the market value of its assets which are secured may decline in value, in which case the lender may, in connection with a refinancing,require it to provide additional collateral, provide additional equity, or to repay all or a portion of the funds advanced.  The Company may not have the fundsavailable to repay its debt or provide additional equity at that time, which would likely result in defaults unless it is able to raise the funds from alternative sources,which it may not be able to achieve on favorable terms or at all.  Providing additional collateral or equity would reduce the Company’s liquidity and limit its abilityto leverage its assets.  If the Company cannot meet these requirements, the lender could accelerate the Company’s indebtedness, increase the interest rate onadvanced funds and terminate its ability to borrow funds from them, which could materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results ofoperations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and otherdistributions to its securityholders.  The providers of secured debt may also require the Company to maintain a certain amount of cash or set aside assets sufficientto maintain a specified liquidity position.  As a result, the Company may not be able to leverage its assets as fully as it would choose which could reduce its returnon assets.  There can be no assurance that the Company will be able to utilize such arrangements on favorable terms, or at all. A downgrade in the Company’s or the Operating Partnership’s credit ratings could materially adversely affect the Company’s business and financialcondition.  The credit ratings assigned to the Company’s obligations or to the debt securities of the Operating Partnership could change based upon, among other things, theCompany’s and the Operating Partnership’s results of operations and financial condition. These ratings are subject to ongoing evaluation by credit rating agencies,and there can be no assurance that any rating will not be changed or withdrawn by a rating agency in the future if, in its judgment, circumstances warrant.Moreover, these credit ratings do not apply to the Company’s common stock and are not recommendations to buy, sell or hold any other securities. If any of thecredit rating agencies that have rated the obligations of the Company or the debt securities of the Operating Partnership downgrades or lowers its credit ratings, orif any credit rating agency indicates that it has placed any such rating on a so-called “watch list” for a possible downgrading or lowering or otherwise indicates thatits outlook for that rating is negative, it could have a material adverse effect on the Company’s costs and availability of capital, which could in turn materially andadversely impact the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market priceof its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. Risks Related to the Company’s Organization and Structure The Company depends on dividends and distributions from its direct and indirect subsidiaries. The creditors and any preferred equity holders of thesesubsidiaries are entitled to amounts payable to them by the subsidiaries before the subsidiaries may pay any dividends or distributions to the Company. Substantially all of the Company’s assets are held through the Operating Partnership, which holds substantially all of the Company’s properties and assets throughsubsidiaries.  The Operating Partnership’s cash flow is dependent on cash distributions to it by its subsidiaries, and in turn, substantially all of the Company’s cashflow is dependent on cash distributions to it by the Operating Partnership.  The creditors and any preferred equity holders of the Company’s direct and indirectsubsidiaries are entitled to payment of that subsidiary’s obligations to them, when due and payable, before distributions may be made by that subsidiary to itscommon equity holders.  Thus, the Operating Partnership’s ability to make distributions to the Company and therefore the Company’s ability to make distributionsto its stockholders will depend on its subsidiaries’ ability first to satisfy their obligations to creditors and any preferred equity holders and then to makedistributions to the Operating Partnership. In addition, the Company’s participation in any distribution of the assets of any of its direct or indirect subsidiaries upon the liquidation, reorganization orinsolvency, is only after the claims of the creditors, including the holders of the unsecured senior notes and trade creditors, and preferred equity holders aresatisfied. Certain provisions of Maryland law may limit the ability of a third party to acquire control of the Company. Certain provisions of the Maryland General Corporation Law, or the MGCL, may have the effect of delaying, deferring or preventing a transaction or a change incontrol of the Company that might involve a premium price for holders of the Company’s common stock or otherwise be in their best interests, including: ·“business combination” provisions that, subject to certain limitations, prohibit certain business combinations between the Company and an “interestedstockholder” (defined generally as any person who beneficially owns 10% or more of the voting power of the Company’s shares or an affiliate thereof) forfive years after the most recent date on which the stockholder becomes an interested stockholder, and thereafter impose special minimum price provisionsand special stockholder voting requirements on these combinations; and 18 ·“control share” provisions that provide that “control shares” of the Company (defined as shares which, when aggregated with other shares controlled bythe stockholder, entitle the stockholder to exercise one of three increasing ranges of voting power in electing directors) acquired in a “control shareacquisition” (defined as the direct or indirect acquisition of ownership or control of “control shares”) have no voting rights except to the extent approvedby the Company’s stockholders by the affirmative vote of at least two-thirds of all the votes entitled to be cast on the matter, excluding all interestedshares. However, the provisions of the MGCL relating to business combinations do not apply to business combinations that are approved or exempted by theCompany’s board of directors prior to the time that the interested stockholder becomes an interested stockholder.  In addition, the Company’s Bylaws contain aprovision exempting from the control share acquisition statute any and all acquisitions by any person of shares of the Company’s common stock.  There can be noassurance that such exemption will not be amended or eliminated at any time in the future. Additionally, Title 3, Subtitle 8 of the MGCL permits the Company’s board of directors, without stockholder approval and regardless of what is currently providedin the Company’s charter or bylaws, to take certain actions that may have the effect of delaying, deferring or preventing a transaction or a change in control of theCompany that might involve a premium to the market price of its common stock or otherwise be in the stockholders’ best interests.  These provisions of the MGCLpermit the Company, by provision in its charter or bylaws or a resolution of its board of directors and notwithstanding any contrary provision in the charter orbylaws, to adopt: ·a classified board; ·a two-thirds vote requirement for removing a director; ·a requirement that the number of directors be fixed only by vote of the board of directors; ·a requirement that a vacancy on the board be filled only by the remaining directors in office and (if the board is classified) for the remainder of the fullterm of the class of directors in which the vacancy occurred; and ·a majority requirement for the calling of a stockholder-requested special meeting of stockholders. The authorized but unissued shares of preferred stock and the ownership limitations contained in the Company’s Charter may prevent a change in control. The Charter authorizes the Company to issue authorized but unissued shares of preferred stock.  In addition, the Charter provides that the Company’s board ofdirectors has the power, without stockholder approval, to authorize the Company to issue any authorized but unissued shares of stock, to classify any unissuedshares of preferred stock and to reclassify any unissued shares of common stock or previously-classified shares of preferred stock into other classes or series ofstock.  As a result, the Company’s board of directors may establish a series of shares of preferred stock or use such preferred stock to create a stockholder’s rightsplan or so-called “poison pill” that could delay or prevent a transaction or a change in control that might involve a premium price for shares of the Company’scommon stock or otherwise be in the best interests of the Company’s stockholders. In addition, the Company’s Charter contains restrictions limiting the ownership and transfer of shares of the Company’s common stock and other outstandingshares of capital stock.  The relevant sections of the Company’s Charter provide that, subject to certain exceptions, ownership of shares of the Company’s commonstock by any person is limited to 9.8% by value or by number of shares, whichever is more restrictive, of the outstanding shares of common stock (the commonshare ownership limit), and no more than 9.8% by value or number of shares, whichever is more restrictive, of the outstanding capital stock (the aggregate shareownership limit).  The common share ownership limit and the aggregate share ownership limit are collectively referred to herein as the “ownership limits.”  Theseprovisions will restrict the ability of persons to purchase shares in excess of the relevant ownership limits.  The Company’s board of directors has establishedexemptions from this ownership limit which permit certain institutional investors to hold additional shares of the Company’s common stock.  The Company’sboard of directors may in the future, in its sole discretion, establish additional exemptions from this ownership limit. The Company’s failure to qualify as a REIT would subject it to U.S. federal income tax and potentially increased state and local taxes, which would reduce theamount of cash available for distribution to its stockholders. The Company intends to operate in a manner that will enable it to continue to qualify as a REIT for U.S. federal income tax purposes.  The Company has notrequested and does not intend to request a ruling from the U.S. Internal Revenue Service that it will continue to qualify as a REIT.  The U.S. federal income taxlaws governing REITs are complex.  The complexity of these provisions and of the applicable U.S. Treasury Department regulations that have been promulgatedunder the Code (“Treasury Regulations”) is greater in the case of a REIT that holds assets through a partnership, such as the Company, and judicial andadministrative interpretations of the U.S. federal income tax laws governing REIT qualification are limited.  To qualify as a REIT, the Company must meet, on anongoing basis, various tests regarding the nature of its assets and its income, the ownership of its outstanding shares, and the amount of its distributions.  Moreover,new legislation, court decisions or administrative guidance, in each case possibly with retroactive effect, may make it more difficult or impossible for the Companyto qualify as a REIT.  Thus, while the Company believes that it has operated and intends to continue to operate so that it will qualify as a REIT, given the highlycomplex nature of the rules governing REITs, the ongoing importance of factual determinations, and the possibility of future changes in the Company’scircumstances, no assurance can be given that it has qualified or will continue to so qualify for any particular year. 19 If the Company fails to qualify as a REIT in any taxable year, and does not qualify for certain statutory relief provisions, it would be required to pay U.S. federalincome tax on its taxable income, and distributions to its stockholders would not be deductible by it in determining its taxable income.  In such a case, theCompany might need to borrow money or sell assets in order to pay its taxes.  The Company’s payment of income tax would decrease the amount of its incomeavailable for distribution to its stockholders.  Furthermore, if the Company fails to maintain its qualification as a REIT, it would no longer be required to distributesubstantially all of its net taxable income to its stockholders.  In addition, unless the Company were eligible for certain statutory relief provisions, it would not beeligible to re-elect to qualify as a REIT for four taxable years following the year in which it failed to qualify as a REIT. Failure to make required distributions would subject the Company to tax, which would reduce the cash available for distribution to its stockholders. In order to qualify as a REIT, the Company must distribute to its stockholders each calendar year at least 90% of its REIT taxable income, determined withoutregard to the deduction for dividends paid and excluding net capital gain.  To the extent that the Company satisfies the 90% distribution requirement, butdistributes less than 100% of its taxable income, it is subject to U.S. federal corporate income tax on its undistributed income.  In addition, the Company will incura 4% non-deductible excise tax on the amount, if any, by which its distributions in any calendar year are less than a minimum amount specified under U.S. federalincome tax laws.  The Company intends to distribute its net income to its stockholders in a manner intended to satisfy the REIT 90% distribution requirement andto avoid the 4% non-deductible excise tax. The Company’s taxable income may exceed its net income as determined by the U.S. generally accepted accounting principles (“GAAP”) because, for example,realized capital losses will be deducted in determining its GAAP net income, but may not be deductible in computing its taxable income.  In addition, the Companymay invest in assets that generate taxable income in excess of economic income or in advance of the corresponding cash flow from the assets.  For example, theCompany may be required to accrue interest income on mortgage loans or other types of debt securities or interests in debt securities before it receives anypayments of interest or principal on such assets.  Similarly, some of the debt securities that the Company acquires may have been issued with original issuediscount.  The Company will be required to include such original issue discount in income based on a constant yield to maturity method. As a result of theforegoing, the Company may generate less cash flow than taxable income in a particular year.  To the extent that the Company generates such non-cash taxableincome in a taxable year, it may incur corporate income tax and the 4% non-deductible excise tax on that income if it does not distribute such income tostockholders in that year.  In that event, the Company may be required to use cash reserves, incur debt or liquidate assets at rates or times that it regards asunfavorable or make a taxable distribution of its shares in order to satisfy the REIT 90% distribution requirement and to avoid U.S. federal corporate income taxand the 4% non-deductible excise tax in that year. To maintain its REIT qualification, the Company may be forced to borrow funds during unfavorable market conditions. In order to qualify as a REIT and avoid the payment of income and excise taxes, the Company may need to borrow funds on a short-term basis, or possibly on along-term basis, to meet the REIT distribution requirements even if the then prevailing market conditions are not favorable for these borrowings.  These borrowingneeds could result from, among other things, a difference in timing between the actual receipt of cash and inclusion of income for U.S. federal income taxpurposes, the effect of non-deductible capital expenditures, the creation of reserves or required debt amortization payments. Even if the Company qualifies as a REIT, it may be required to pay certain taxes. Even if the Company qualifies for taxation as a REIT, it may be subject to certain U.S. federal, state and local taxes on its income and assets, including taxes onany undistributed income, tax on income from some activities conducted as a result of a foreclosure and state or local income, franchise, property and transfertaxes, including mortgage recording taxes.  In addition, the Company may hold some of its assets through taxable REIT subsidiary (“TRS”) corporations.  AnyTRSs or other taxable corporations in which the Company owns an interest will be subject to U.S. federal, state and local corporate taxes.  Payment of these taxesgenerally would materially and adversely affect the Company’s income, cash flow, results of operations, financial condition, liquidity, the ability to service its debtobligations, the market price of its common stock and its ability to pay dividends and other distributions to its securityholders. Dividends payable by REITs generally do not qualify for the reduced tax rates on dividend income from regular corporations, which could materially andadversely affect the value of the Company’s shares. The maximum U.S. federal income tax rate for certain qualified dividends payable to domestic stockholders that are individuals, trusts and estates is20%.  Dividends payable by REITs, however, are generally not eligible for the reduced rates and therefore may be subject to a 39.6% maximum U.S. federalincome tax rate on ordinary income.  Although the reduced U.S. federal income tax rate applicable to qualified dividends does not adversely affect the taxation ofREITs or dividends paid by REITs, the more favorable rates applicable to regular corporate qualified dividends could cause investors who are individuals, trustsand estates to perceive investments in REITs to be relatively less attractive than investments in the stocks of non-REIT corporations that pay dividends, whichcould materially and adversely affect the value of the shares of REITs, including the Company’s shares. 20 The Company may be subject to adverse legislative or regulatory tax changes that could reduce the market price of its shares of common stock. At any time, the U.S. federal income tax laws or regulations governing REITs or the administrative interpretations of those laws or regulations may be changed,possibly with retroactive effect.  The Company cannot predict if or when any new U.S. federal income tax law, regulation or administrative interpretation, or anyamendment to any existing U.S. federal income tax law, regulation or administrative interpretation, will be adopted, promulgated or become effective or whetherany such law, regulation or interpretation may take effect retroactively.  The Company and its stockholders could be materially and adversely affected by any suchchange in, or any new, U.S. federal income tax law, regulation or administrative interpretation. In certain circumstances, the Company may be liable for certain tax obligations of certain limited partners. In certain circumstances, the Company may be liable for certain tax obligations of certain limited partners. The Company has entered into tax protectionagreements under which it has agreed to minimize the tax consequences to certain limited partners resulting from the sale or other disposition of certain of theCompany’s assets. The obligation to indemnify such limited partners against adverse tax consequences is expected to continue until 2025. The Company may enterinto additional tax protection agreements in the future. During the period of these obligations, the Company’s flexibility to dispose of the related assets will belimited. In addition, the indemnification obligations may be significant. The Company cannot assure you of its ability to pay distributions in the future. The Company intends to pay quarterly distributions and to make distributions to its stockholders in an amount such that it distributes all or substantially all of itsREIT taxable income in each year, subject to certain adjustments.  The Company’s ability to pay distributions may be materially and adversely affected by anumber of factors, including the risk factors described in this Annual Report on Form 10-K.  All distributions will be made, subject to Maryland law (or Delawarelaw, in the case of distributions by the Operating Partnership), at the discretion of the Company’s board of directors and will depend on the Company’s earnings,its financial condition, any debt covenants, maintenance of its REIT qualification and other factors as its board of directors may deem relevant from time totime.  The Company believes that a change in any one of the following factors could materially and adversely affect its income, cash flow, results of operations,financial condition, liquidity, the ability to service its debt obligations, the market price of its common stock and its ability to pay distributions to itssecurityholders: ·the profitability of the assets acquired; ·the Company’s ability to make profitable acquisitions; ·margin calls or other expenses that reduce the Company’s cash flow; ·defaults in the Company’s asset portfolio or decreases in the value of its portfolio; and ·the fact that anticipated operating expense levels may not prove accurate, as actual results may vary from estimates. The Company cannot assure you that it will achieve results that will allow it to make a specified level of cash distributions or year-to-year increases in cashdistributions in the future.  In addition, some of the Company’s distributions may include a return of capital. Item 1B. Unresolved Staff Comments None. Item 2. Properties The Company maintains its executive office at 8905 Towne Centre Drive, Suite 108, San Diego, CA 92122. As of December 31, 2015, the Company’s portfolio consisted of 73 retail properties totaling approximately 8.6 million square feet of gross leasable area whichwere approximately 97.2% leased.  During the year ended December 31, 2015, the Company leased or renewed a total of approximately 1.3 million square feet inits portfolio. The Company has committed approximately $20.8 million, or $37.60 per square foot, in tenant improvements, including building improvements, fornew leases that occurred during the year ended December 31, 2015. The Company has committed approximately $1.5 million, or $2.66 per square foot, in leasingcommissions, for the new leases that occurred during the year ended December 31, 2015. Additionally, the Company has committed approximately $186,000, or$0.27 per square foot, in tenant improvements for renewed leases that occurred during the year ended December 31, 2015. Leasing commission commitments forrenewed leases were not material for the year ended December 31, 2015.   21 The following table provides information regarding the Company’s properties as of December 31, 2015.              Property, State YearCompleted/Renovated YearAcquired GrossLeasableSq. Feet NumberofTenants % Leased Principal Tenants                             Southern California             Paramount Plaza, CA 1966/2010 2009 95,062 14 100.0% Grocery Outlet Supermarket, 99¢ Only Stores,Rite Aid Pharmacy Santa Ana Downtown Plaza, CA 1987/2010 2010 100,305 28 100.0% Kroger (Food 4 Less) Supermarket, Marshall’s Claremont Promenade, CA 1982/2011 2010 91,529 26 100.0% Super King Supermarket Sycamore Creek, CA 2008 2010 74,198 17 98.2% Safeway (Vons) Supermarket, CVS Pharmacy (1) Gateway Village, CA 2003/2005 2010 96,959 28 96.1% Sprouts Market Marketplace Del Rio, CA 1990/ 2004 2011 177,142 41 90.4% Stater Brothers Supermarket, Walgreens Desert Springs Marketplace, CA 1993-94 /2013  2011 105,111 18 100.0% Kroger (Ralph’s) Supermarket, Rite AidPharmacy Renaissance Towne Centre, CA 1991/2011 2011 53,074 28 98.2% CVS Pharmacy Euclid Plaza, CA 1982/2012 2012 77,044 10 100.0% Vallarta Supermarket, Walgreens Seabridge Marketplace, CA 2006 2012 93,630 21 100.0% Safeway (Vons) Supermarket Glendora Shopping Center, CA 1992/2012 2012 106,535 22 98.4% Albertson’s Supermarket Bay Plaza, CA 1986/2013 2012 73,324 30 99.9% Seafood City Supermarket Cypress Center West, CA 1970/1978 /2014 2012 106,451 32 97.3% Kroger (Ralph’s) Supermarket, Rite AidPharmacy Redondo Beach Plaza, CA 1993/2004 2012 110,509 16 100.0% Safeway (Von’s) Supermarket, Petco Harbor Place Center, CA 1994 2012 119,821 10 100.0% AA Supermarket, Ross Dress For Less Diamond Bar Town Center, CA 1981 2013 100,342 24 100.0% Walmart Neighborhood Market, Crunch Fitness Bernardo Heights Plaza, CA 1983/2006 2013 37,729 5 100.0% Sprouts Market Diamond Hills Plaza, CA 1973/2008 2013 139,505 37 98.2% H-Mart Supermarket, Rite Aid Pharmacy Hawthorne Crossings, CA 1993/1999 2013 141,288 18 100.0% Mitsuwa Supermarket, Ross Dress For Less,Staples Five Points Plaza, CA 1961-62 /2012 / 2015 2013 160,536 38 99.0% Trader Joes, Pier 1 Peninsula Marketplace, CA 2000 2013 95,416 15 98.8% Kroger (Ralph’s) Supermarket, CVS Pharmacy Plaza de la Canada, CA 1968/2010 2013 100,408 14 100.0% Gelson’s Supermarket, TJ Maxx, Rite AidPharmacy Creekside Plaza, CA 1993/2005 2014 128,852 27 100.0% Stater Brothers Supermarket, DigiPlex Theatre Fallbrook Shopping Center, CA 1966/1986/2003/2015 2014 758,074 44 99.8% Sprouts Market, Trader Joe’s, Kroger (Ralph’s)Supermarket (1) , TJ Maxx Moorpark Town Center, CA 1984/2014 2014 133,538 27 98.4% Kroger (Ralph’s) Supermarket, CVS Pharmacy Mission Foothill Marketplace, CA 1996 2014 110,678 20 94.4% Haggen Supermarket, CVS Pharmacy Ontario Plaza, CA 1997-1999 2015 149,651 24 99.1% El Super Supermarket, Rite Aid Pharmacy Park Oaks Shopping Center, CA 1959/2005 2015 110,092 33 100.0% Safeway (Vons) Supermarket, Dollar Tree Warner Plaza, CA 1973-1974 2015 114,242 58 87.9% Sprouts Market               Northern California             Norwood Shopping Center, CA 1993/1999 2010 88,851 13 87.9% Viva Supermarket, Rite Aid Pharmacy, CitiTrends Pleasant Hill Marketplace, CA 1980 2010 69,715 3 100.0% Buy Buy Baby, Office Depot, Basset Furniture Pinole Vista Shopping Center, CA 1981/2012 2011 223,502 29 95.9% SaveMart (Lucky) Supermarket, Kmart Mills Shopping Center, CA 1959/1996 2011 239,081 29 87.0% Viva Supermarket, dd’s Discounts, Dollar Tree,Planet Fitness Morada Ranch, CA 2006 2011 101,842 18 99.4% Raleys Supermarket Country Club Gate Center, CA 1974/2012 2011 109,331 25 91.8% SaveMart (Lucky) Supermarket, Rite AidPharmacy Round Hill Square Shopping Center,NV 1998 2011 115,984 26 99.2% Safeway Supermarket, Dollar Tree, U.S. PostalService Marlin Cove Shopping Center, CA 1972/2001 2012 73,186 24 99.2% 99 Ranch Market Green Valley Station, CA 2006/2007 2012 52,245 14 87.8% CVS Pharmacy The Village at Novato, CA 2006 2012 20,081 4 100.0% Trader Joe’s Santa Teresa Village, CA 1974-79 /2013 2012 125,162 34 91.2% Raleys (Nob Hill) Supermarket, Dollar Tree Granada Shopping Center, CA 1962/1994 2013 69,325 15 100.0% SaveMart (Lucky) Supermarket Country Club Village, CA 1995 2013 111,093 24 100.0% Walmart Neighborhood Market, CVS Pharmacy 22 North Park Plaza, CA 1997 2014 76,697 14 98.2% SF Supermarket Winston Manor, CA 1977/1988/2011/2015 2015 49,852 14 100.0% Grocery Outlet Supermarket Jackson Square, CA 1972/1997 2015 114,220 16 100.0% Safeway Supermarket, CVS Pharmacy, 24 HourFitness Gateway Centre, CA 1996 2015 110,440 22 95.2% SaveMart (Lucky) Supermarket, Walgreens Iron Horse Plaza, CA 1998-1999 2015 61,860 10 100.0% Lunardi’s Markets                             Portland Metropolitan             Vancouver Market Center, WA 1996/2012 2010 118,385 17 79.2% Skyzone Happy Valley Town Center, OR 2007 2010 138,696 37 98.4% New Seasons Supermarket Wilsonville Old Town Square, OR 2011 2010/2012 49,937 20 100.0% Kroger (Fred Meyer) Supermarket (1) Cascade Summit Town Square, OR 2000 2010 95,508 31 100.0% Safeway Supermarket Heritage Market Center, WA 2000 2010 107,468 17 94.9% Safeway Supermarket, Dollar Tree Division Crossing, OR 1992 2010 103,561 20 100.0% Rite Aid Pharmacy, Ross Dress For Less, AceHardware Halsey Crossing, OR 1992 2010 99,428 18 100.0% Safeway Supermarket, Dollar Tree Hillsboro Market Center, OR 2001-2002 2011 156,021 21 100.0% Albertson’s Supermarket, Dollar Tree, Marshall’s Robinwood Shopping Center, OR 1980 / 2012 2013 70,831 15 98.3% Walmart Neighborhood Market Tigard Marketplace, OR 1988/2005 2014 136,889 18 99.3% H-Mart Supermarket, Bi-Mart Pharmacy Wilsonville Town Center, OR 1991/1996 2014 167,829 38 95.9% Thriftway Supermarket, Rite Aid Pharmacy,Dollar Tree Tigard Promenade, OR 1996 2015 88,043 13 94.2% Safeway Supermarket Sunnyside Village Square, OR 1996-1997 2015 84,870 12 98.6% Haggen Supermarket, Ace Hardware Johnson Creek Center, OR 2003/2009 2015 108,588 13 98.4% Trader Joe’s, Walgreens, Sportsman’s Warehouse               Seattle Metropolitan             Meridian Valley Plaza, WA 1978/2011 2010 51,597 13 93.0% Kroger (QFC) Supermarket The Market at Lake Stevens, WA 2000 2010 74,130 9 100.0% Haggen Supermarket Canyon Park Shopping Center, WA 1980/2012 2011 123,627 24 100.0% PCC Natural Markets, Rite Aid Pharmacy, Petco Hawks Prairie Shopping Center, WA 1988/2012 2011 154,781 20 84.1% Safeway Supermarket, Dollar Tree, Big Lots The Kress Building, WA 1924/2005 2011 74,616 7 100.0% IGA Supermarket, TJ Maxx Gateway Shopping Center, WA 2007 2012 106,104 16 97.1% WinCo Foods (1) , Rite Aid Pharmacy, Ross DressFor Less Aurora Square, WA 1980 2012 38,030 4 100.0% Central SupermaketCanyon Crossing, WA 2008-2009 2013 120,510 24 94.3% Safeway SupermarketCrossroads Shopping Center, WA 1962/2004/2015 2010/2013 463,436 92 100.0% Kroger (QFC) Supermarket, Bed Bath & Beyond,Sports AuthorityAurora Square II, WA 1987 2014 65,680 11 100.0% Marshall’s, Pier 1 ImportsSternco Shopping Center, WA 1971/1982 2015 113,758 19 100.0% Asian Food CenterFour Corner Square, WA 1983/2015 2015 119,560 26 94.8% Grocery Outlet Supermarket, Walgreens, JohnsonsHome & Garden_______________ (1)Retailer owns their own space and is not a tenant of the Company. As illustrated by the following tables, the Company’s shopping centers are substantially diversified by both tenant mix and by the staggering of its major tenantlease expirations.  For the year ended December 31, 2015, no single tenant comprised more than 5.0% of the total annual base rent of the Company’s portfolio. 23 The following table sets forth a summary schedule of the Company’s ten largest tenants by percent of total annual base rent, as of December 31, 2015. Tenant Number of Leases % of Total AnnualBase Rent (1)Albertson’s / Safeway Supermarkets  14   5.0%Kroger Supermarkets  7   2.4%Rite Aid Pharmacy  12   1.9%SaveMart Supermarkets  4   1.7%Marshall’s / TJMaxx  6   1.6%Sprouts Market  4   1.6%JP Morgan Chase  17   1.5%Ross Dress For Less / dd’s Discounts  6   1.3%Haggen Supermarkets  3   1.2%CVS Pharmacy  7   1.1%  80 19.3%___________________ (1)Annual base rent is equal to the annualized cash rent for all leases in place as of December 31, 2015 (including initial cash rent for new leases). The following table sets forth a summary schedule of the annual lease expirations for leases in place across the Company’s total portfolio at December 31, 2015(Annual Base Rent in thousands). Year of Expiration Number ofLeasesExpiring (1) Leased Square Footage Annual BaseRent (2) Annual Base Rent%2016  242   601,789  $13,655   8.6%2017  294   893,045   19,001   12.0%2018  258   1,048,239   22,905   14.5%2019  202   871,986   17,917   11.4%2020  225   1,013,794   18,967   12.0%2021  108   665,651   11,175   7.0%2022  61   522,309   9,157   5.8%2023  43   553,196   9,626   6.1%2024  56   406,249   7,190   4.6%2025  54   469,536   8,457   5.3%Thereafter  77   1,315,727   20,404   12.7%Total 1,620 8,361,521 $158,454 100.0%___________________ (1)Assumes no tenants exercise renewal options or cancellation options.(2)Annual base rent is equal to the annualized cash rent for all leases in place as of December 31, 2015 (including initial cash rent for new leases).  24 The following table sets forth a summary schedule of the annual lease expirations for leases in place with the Company’s anchor tenants at December 31, 2015(Annual Base Rent in thousands).  Anchor tenants are tenants with leases occupying at least 15,000 square feet or more. Year of Expiration Number ofLeasesExpiring (1) Leased Square Footage Annual BaseRent (2) Annual Base Rent %2016  5   178,469  $1,967   1.2%2017  10   297,698   3,163   2.0%2018  18   527,083   8,323   5.3%2019  13   409,429   6,262   4.0%2020  13   473,930   5,253   3.3%2021  11   379,294   4,143   2.6%2022  12   348,440   4,676   3.0%2023  12   450,562   7,007   4.4%2024  5   246,034   3,092   2.0%2025  9   309,001   4,417   2.8%Thereafter  21   1,024,931   13,397   8.4%Total 129 4,644,871 $61,700 39.0%____________________ (1)Assumes no tenants exercise renewal or cancellation options.(2)Annual base rent is equal to the annualized cash rent for all leases in place as of December 31, 2015 (including initial cash rent for new leases).  Item 3. Legal Proceedings In the normal course of business, from time to time, the Company is involved in routine legal actions incidental to its business of the ownership and operations ofits properties.  In management’s opinion, the liabilities, if any, that ultimately may result from such legal actions are not expected to have a material adverse effecton the consolidated financial position, results of operations or liquidity of the Company. Item 4. Mine Safety Disclosures Not applicable. 25 PART II Item 5. Market for Registrant’s Common Equity, Related Stockholder Matters and Issuer Purchases of Equity Securities ROIC Market Information ROIC’s common stock trades on the NASDAQ Global Select Market (“NASDAQ”) under the symbol “ROIC”. The following table sets forth, for the periodindicated, the high and low sales price for ROIC’s common stock as reported by the NASDAQ and the per share dividends declared: Period High Low Dividends Declared2015            First Quarter $18.73  $16.60  $0.17 Second Quarter $18.47  $15.44  $0.17 Third Quarter $17.42  $15.30  $0.17 Fourth Quarter $18.68  $16.39  $0.17 2014            First Quarter $15.18  $13.85  $0.16 Second Quarter $16.30  $14.82  $0.16 Third Quarter $16.26  $14.50  $0.16 Fourth Quarter $17.22  $14.61  $0.16  On February 19, 2016, the closing price of ROIC’s common stock as reported by the NASDAQ was $18.47. Dividends Declared on Common Stock and Tax Status ROIC intends to make regular quarterly distributions to holders of its common stock.  U.S. federal income tax law generally requires that a REIT distributeannually at least 90% of its REIT taxable income, without regard to the deduction for dividends paid and excluding net capital gains, and that it pay U.S. federalincome tax at regular corporate rates to the extent that it annually distributes less than 100% of its net taxable income.  ROIC intends to pay regular quarterlydividends to stockholders in an amount not less than its net taxable income, including capital gains, if any, if and to the extent authorized by its board ofdirectors.  Before ROIC pays any dividend, whether for U.S. federal income tax purposes or otherwise, it must first meet both its operating requirements and itsdebt service on debt.  If ROIC’s cash available for distribution is less than its net taxable income, it could be required to sell assets or borrow funds to make cashdistributions or it may make a portion of the required distribution in the form of a taxable stock distribution or distribution of debt securities. The following table sets forth the dividends declared per share of ROIC’s common stock and the tax status for U.S. federal income tax purposes of such dividendsdeclared during the years ended December 31, 2015 and 2014: Year Ended December 31, 2015 Record Date Payable Date Total Dividend perShare Ordinary Income perShare (1) Return of Capital perShare3/16/2015 3/30/2015 $0.170000 $0.12951 $0.040496/16/2015 6/30/2015 $0.170000 $0.12951 $0.040499/15/2015 9/29/2015 $0.170000 $0.12951 $0.0404912/15/2015 12/29/2015 $0.170000 $0.12951 $0.04049_________________ (1)Ordinary Income per Share is non-qualified dividend income. 26 Year Ended December 31, 2014 Record Date Payable Date Total DividendperShare Ordinary IncomeperShare (1) Return of CapitalperShareTotal CapitalGain per ShareSection 1250Recapture per Share3/14/2014 3/28/2014 $0.160000 $0.09568 $0.04423$0.02009$0.001276/13/2014 6/27/2014 $0.160000 $0.09568 $0.04423$0.02009$0.001279/15/2014 9/29/2014 $0.160000 $0.09568 $0.04423$0.02009$0.0012712/15/2014 12/29/2014 $0.160000 $0.09568 $0.04423$0.02009$0.00127_________________ (1)Ordinary Income per Share is non-qualified dividend income. As of December 31, 2015, 89.0% of the outstanding interests in the Operating Partnership were owned by the Company. Holders As of February 19, 2016, ROIC had 56 registered holders.  Such information was obtained through the registrar and transfer agent. Operating Partnership There is no established trading market for the Operating Partnership's OP Units. The following table sets forth the distributions per OP Unit with respect to theperiods indicated: Period Distributions2015    First Quarter $0.17 Second Quarter $0.17 Third Quarter $0.17 Fourth Quarter $0.17 2014    First Quarter $0.16 Second Quarter $0.16 Third Quarter $0.16 Fourth Quarter $0.16  The Operating Partnership intends to make regular quarterly distributions to holders of OP Units, to the extent authorized by ROIC's board of directors. As ofDecember 31, 2015, the Operating Partnership had 51 registered holders, including Retail Opportunity Investments GP, LLC. 27 Stockholder Return Performance  The above graph compares the cumulative total return on the Company’s common stock with that of the Standard and Poor’s 500 Stock Index (“S&P 500”) and theNational Association of Real Estate Investment Trusts Equity Index (“FTSE NAREIT Equity REITs”) from December 31, 2010 through December 31, 2015.  Thestock price performance graph assumes that an investor invested $100 in each of ROIC and the indices, and the reinvestment of any dividends.  The comparisons inthe graph are provided in accordance with the SEC disclosure requirements and are not intended to forecast or be indicative of the future performance of ROIC’sshares of common stock.   Period EndingIndex 12/31/10 12/31/11 12/31/12 12/31/13 12/31/14 12/31/15Retail Opportunity Investments Corp.  100.00   123.74   140.26   167.85   199.47   221.47 S&P500  100.00   102.11   118.45   156.82   178.28   180.75 FTSE NAREIT Equity REITs  100.00   108.29   127.85   131.01   170.49   175.94  Except to the extent that the Company specifically incorporates this information by reference, the foregoing Stockholder Return Performance information shall notbe deemed incorporated by reference by any general statement incorporating by reference this Annual Report on Form 10-K into any filing under the Securities Actor under the Exchange Act.  This information shall not otherwise be deemed filed under such Acts. Securities Authorized For Issuance Under Equity Compensation Plans During 2009, ROIC adopted the 2009 Equity Incentive Plan (the “2009 Plan”).  For a description of the 2009 Plan, see Note 9 to the consolidated financialstatements in this Annual Report on Form 10-K. The following table presents certain information about the Company’s equity compensation plans as of December 31, 2015: Plan Category Number of securities to be issued upon exercise of outstanding options, warrants and rights(1) Weighted-average exercise price of outstanding options, warrants and rights Number of securitiesremaining availablefor future issuance under equitycompensation plans(excluding securitiesreflected in the firstcolumn of this table)Equity compensation plans approved by stockholders  282,500  $10.74   1,864,095 Equity compensation plans not approved by stockholders  —   —   — Total  282,500  $10.74   1,864,095 _________________ (1)Includes 1,500 and 5,500 options granted during the years ended December 31, 2014, and 2013, respectively. 28 Item 6. Selected Financial Data The following tables set forth selected financial and operating information on a historical basis for ROIC and the Operating Partnership, and should be read inconjunction with Item 7, “Management’s Discussion and Analysis of Financial Conditions and Results of Operations” and the Company’s financial statements,including the notes, included elsewhere herein. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CONSOLIDATED HISTORICAL FINANCIAL INFORMATION(in thousands, except share data)   Year Ended December 31,Retail Opportunity Investments Corp. 2015 2014 2013 2012 2011Statement of Operations Data:          Total revenues $192,699  $155,864  $111,232  $75,096  $51,737 Operating expenses  133,364   112,090   83,457   63,542   46,782 Operating income  59,335   43,774   27,775   11,554   4,955 Gain on consolidation of joint venture  —   —   20,382   2,145   — Gain on bargain purchase  —   —   —   3,864   9,449 Gain on sale of real estate  —   4,869   —   —   — Interest expense  34,243   27,593   15,855   11,380   6,225 Income from continuing operations  25,092   21,050   34,692   7,893   9,657 Loss from discontinued operations  —   —   (714)  —   — Net income  25,092   21,050   33,978   7,893   9,656 Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp.  23,864   20,301   33,813   7,893   9,656 Weighted average shares outstanding – Basic:  95,651,780   83,411,230   67,419,497   51,059,408   42,477,007 Weighted average shares outstanding – Diluted:  100,017,781   87,453,409   71,004,380   52,371,168   42,526,288 Income per share – Basic:                    Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.51  $0.15  $0.23 Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp. $0.25  $0.24  $0.50  $0.15  $0.23 Income per share – Diluted:                    Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.49  $0.15  $0.23 Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp. $0.25  $0.24  $0.48  $0.15  $0.23 Dividends per common share $0.68  $0.64  $0.60  $0.53  $0.39 Balance Sheet Data:                    Real estate investments, net $2,162,306  $1,697,725  $1,314,934  $864,624  $602,624 Cash and cash equivalents $8,844  $10,773  $7,920  $4,692  $34,318 Total assets $2,310,635  $1,851,696  $1,439,090  $950,912  $694,433 Total liabilities $1,145,619  $888,914  $733,680  $484,370  $243,944 Non-controlling interests – redeemable OP Units $33,674  $—  $—  $—  $— Total equity $1,131,342  $962,782  $705,410  $466,542  $450,489  29 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCONSOLIDATED HISTORICAL FINANCIAL INFORMATION(in thousands, except share data)   Year Ended December 31,Retail Opportunity Investments Partnership, LP 2015 2014 2013 2012 2011Statement of Operations Data:          Total Revenues $192,699  $155,864  $111,232  $75,096  $51,737 Operating expenses  133,364   112,090   83,457   63,542   46,782 Operating income  59,335   43,774   27,775   11,554   4,955 Gain on consolidation of joint venture  —   —   20,382   2,145   — Gain on bargain purchase  —   —   —   3,864   9,449 Gain on sale of real estate  —   4,869   —   —   — Interest expense  34,243   27,593   15,855   11,380   6,225 Income from continuing operations  25,092   21,050   34,692   7,893   9,657 Loss from discontinued operations  —   —   (714)  —   — Net income  25,092   21,050   33,978   7,893   9,657 Net income attributable to the Operating Partnership  25,092   21,050   33,978   7,893   9,657 Weighted average units outstanding – Basic:  99,738,504   86,573,888   68,258,005   51,059,408   42,477,007 Weighted average units outstanding – Diluted:  100,017,781   87,453,409   71,004,380   52,371,168   42,526,288 Income per unit – Basic:                    Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.51  $0.15  $0.23 Net income attributable to the Operating Partnership $0.25  $0.24  $0.50  $0.15  $0.23 Income per unit – Diluted:                    Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.49  $0.15  $0.23 Net income attributable to the Operating Partnership $0.25  $0.24  $0.48  $0.15  $0.23 Distributions per unit $0.68  $0.64  $0.60  $0.53  $0.39 Balance Sheet Data:                    Real estate investments, net $2,162,306  $1,697,725  $1,314,934  $864,624  $602,624 Cash and cash equivalents $8,844  $10,773  $7,920  $4,692  $34,318 Total assets $2,310,635  $1,851,696  $1,439,090  $950,912  $694,433 Total liabilities $1,145,619  $888,914  $733,680  $484,370  $243,944 Redeemable limited partners $33,674  $—  $—  $—  $— Total capital $1,131,342  $962,782  $705,410  $466,542  $450,489  Item 7. Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations The following discussion should be read in conjunction with the Retail Opportunity Investments Corp. Consolidated Financial Statements and Notes theretoappearing elsewhere in this Annual Report on Form 10-K. The Company makes statements in this section that are forward-looking statements within the meaningof the federal securities laws. For a complete discussion of forward-looking statements, see the section in this Annual Report on Form 10-K entitled “StatementsRegarding Forward-Looking Information.” Certain risk factors may cause actual results, performance or achievements to differ materially from those expressedor implied by the following discussion. For a discussion of such risk factors, see the section in this Annual Report on Form 10-K entitled “Risk Factors.” Overview ROIC is organized in an UpREIT format pursuant to which Retail Opportunity Investments GP, LLC, its wholly-owned subsidiary, serves as the general partner of,and ROIC conducts substantially all of its business through, its Operating Partnership, Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limitedpartnership, together with its subsidiaries. ROIC commenced operations in October 2009 as a fully integrated and self-managed REIT, and as of December 31, 2015, ROIC owned an approximate 89.0%partnership interest and other limited partners owned the remaining 11.0% partnership interest in the Operating Partnership. ROIC specializes in the acquisition,ownership and management of necessity-based community and neighborhood shopping centers on the west coast of the United States, anchored by supermarketsand drugstores. From the commencement of its operations through December 31, 2015, the Company has completed approximately $2.2 billion of shopping center investments. Asof December 31, 2015, the Company’s portfolio consisted of 73 retail properties totaling approximately 8.6 million square feet of GLA. 30 As of December 31, 2015, the Company’s portfolio was approximately 97.2% leased. During the year ended December 31, 2015, the Company leased and renewedapproximately 554,000 and 699,000 square feet, respectively, in its portfolio. The table below provides a reconciliation of beginning of year vacant space to end of year vacant space as of December 31, 2015.   Vacant SpaceSquare FootageVacant space at December 31, 2014  253,223 Square footage vacated  242,615 Vacant space in acquired properties  60,485 Square footage leased  (317,921)Vacant space at December 31, 2015  238,402  The Company has committed approximately $20.8 million, or $37.60 per square foot, in tenant improvements, including building improvements, for new leasesthat occurred during the year ended December 31, 2015. The Company has committed approximately $1.5 million, or $2.66 per square foot, in leasingcommissions for the new leases that occurred during the year ended December 31, 2015. Additionally, the Company has committed approximately $186,000, or$0.27 per square foot, in tenant improvements for renewed leases that occurred during the year ended December 31, 2015. Leasing commission commitments forrenewed leases were not material for the year ended December 31, 2015. Results of Operations At December 31, 2015, the Company had 73 properties, all of which are consolidated (“consolidated properties”) in the accompanying financial statements. TheCompany believes, because of the location of the properties in densely populated areas, the nature of its investments provides for relatively stable revenue flowseven during difficult economic times. The Company has a strong capital structure with manageable debt as of December 31, 2015. The Company expects tocontinue to actively explore acquisition opportunities consistent with its business strategy. Property operating income is a non-GAAP financial measure of performance. The Company defines property operating income as operating revenues (base rent,recoveries from tenants and other income), less property and related expenses (property operating expenses and property taxes). Property operating incomeexcludes general and administrative expenses, mortgage interest income, depreciation and amortization, acquisition transaction costs, other expense, interestexpense, gains and losses from property acquisitions and dispositions, equity in earnings from unconsolidated joint ventures, extraordinary items, tenantimprovements and leasing commissions. Other REITs may use different methodologies for calculating property operating income, and accordingly, the Company’sproperty operating income may not be comparable to other REITs. Property operating income is used by management to evaluate and compare the operating performance of the Company’s properties, to determine trends inearnings and to compute the fair value of the Company’s properties as this measure is not affected by the cost of our funding, the impact of depreciation andamortization expenses, gains or losses from the acquisition and sale of operating real estate assets, general and administrative expenses or other gains and lossesthat relate to our ownership of our properties. The Company believes the exclusion of these items from net income is useful because the resulting measure capturesthe actual revenue generated and actual expenses incurred in operating the Company’s properties as well as trends in occupancy rates, rental rates and operatingcosts. Property operating income is a measure of the operating performance of the Company’s properties but does not measure the Company’s performance as a whole.Property operating income is therefore not a substitute for net income or operating income as computed in accordance with GAAP. 31 Results of Operations for the year ended December 31, 2015 compared to the year ended December 31, 2014. Property Operating Income The table below provides a reconciliation of consolidated operating income, in accordance with GAAP, to consolidated property operating income for the yearsended December 31, 2015 and 2014.     Year Ended December 31,    2015 2014     Operating income per GAAP $59,335  $43,774 Plus: Depreciation and amortization  70,957   58,435   General and administrative expenses  12,650   11,200   Acquisition transaction costs  965   961   Other expenses  627   505 Property operating income $144,534  $114,875  The following comparison for the year ended December 31, 2015 compared to the year ended December 31, 2014, makes reference to the effect of the same-centerproperties. Same-center properties, which totaled 53 of the Company’s 73 properties as of December 31, 2015, represent all operating properties owned by theCompany during the entirety of both periods presented and consolidated into the Company’s financial statements during such periods. The table below provides a reconciliation of consolidated operating income in accordance with GAAP to property operating income for the year ended December31, 2015 related to the 53 same-center properties owned by the Company during the entirety of both the years ended December 31, 2015 and 2014 andconsolidated into the Company’s financial statements during such periods.     Year Ended December 31, 2015    Same-center Non Same-Center Total         Operating income per GAAP $58,758  $577  $59,335 Plus: Depreciation and amortization  48,660   22,297   70,957   General and administrative expenses (1)  —   12,650   12,650   Acquisition transaction costs  53   912   965   Other expenses (1)  —   627   627 Property operating income $107,471  $37,063  $144,534 ______________________ (1)For illustration purposes, general and administrative expenses and other expenses are included in non same-center because the Company does not allocatethese types of expenses between same-center and non same-center. The table below provides a reconciliation of consolidated operating income in accordance with GAAP to property operating income for the year ended December31, 2014 related to the 53 same-center properties owned by the Company during the entirety of both the years ended December 31, 2015 and 2014 andconsolidated into the Company’s financial statements during such periods.     Year Ended December 31, 2014    Same-Center Non Same-Center Total         Operating income per GAAP $51,569  $(7,795) $43,774 Plus: Depreciation and amortization  49,967   8,468   58,435   General and administrative expenses (1)  —   11,200   11,200   Acquisition transaction costs  94   867   961   Other expenses (1)  —   505   505 Property operating income $101,630  $13,245  $114,875 ______________________ (1)For illustration purposes, general and administrative expenses and other expenses are included in non same-center because the Company does not allocatethese types of expenses between same-center and non same-center. During the year ended December 31, 2015, the Company generated property operating income of approximately $144.5 million compared to property operatingincome of $114.9 million generated during the year ended December 31, 2014. Property operating income increased by $29.7 million during the year endedDecember 31, 2015 primarily as a result of an increase in the number of properties owned by the Company in 2015 compared to 2014 and an increase in same-center properties’ operating income.  As of December 31, 2015, the Company owned 73 consolidated properties as compared to 61 properties at December 31,2014. The properties acquired during 2015 and 2014 increased property operating income in 2015 by approximately $23.8 million. The 53 same-center propertiesincreased property operating income by approximately $5.8 million. This increase is primarily due to an increase in base rents and other property income. 32 Depreciation and amortization The Company incurred depreciation and amortization expenses during the year ended December 31, 2015 of approximately $71.0 million compared to $58.4million incurred during the year ended December 31, 2014. Depreciation and amortization expenses were higher in 2015 as a result of an increase in the number ofproperties owned by the Company in 2015 compared to 2014. General and administrative expenses The Company incurred general and administrative expenses during the year ended December 31, 2015 of approximately $12.7 million compared to $11.2 millionincurred during the year ended December 31, 2014. General and administrative expenses increased approximately $1.5 million primarily as a result of an increasein compensation-related expenses. Acquisition transaction costs The Company incurred property acquisition costs during the year ended December 31, 2015 of approximately $965,000, which is consistent with the $961,000incurred during the year ended December 31, 2014. Interest expense and other finance expenses During the year ended December 31, 2015, the Company incurred approximately $34.2 million of interest expense compared to approximately $27.6 millionduring the year ended December 31, 2014. Interest expense increased approximately $6.7 million primarily due to a higher debt level as a result of acquisitions,interest incurred related to the Senior Notes Due 2024 issued in December 2014, slightly offset by a decrease in interest related to the Company’s interest rateswaps, as the Company’s remaining swaps were cash settled in 2014. Gain on sale of property On June 5, 2014, the Company sold Phillips Village Shopping Center, a non-core shopping center located in Pomona, California with an occupancy rate ofapproximately 10.4% as of May 31, 2014. The sales price of this property of approximately $16.0 million, less costs to sell, resulted in net proceeds to theCompany of approximately $15.6 million. The Company recorded a gain on sale of approximately $3.3 million for the year ended December 31, 2014.Additionally, on August 25, 2014, the Company sold the Oregon City Point Shopping Center, a non-core shopping center located in Oregon City, Oregon. Thesales price of this property of approximately $12.4 million, less costs to sell, resulted in net proceeds of approximately $12.0 million. The Company recorded again on sale of approximately $1.6 million for the year ended December 31, 2014. There were no comparable gains recorded during the year ended December 31,2015. Results of Operations for the year ended December 31, 2014 compared to the year ended December 31, 2013. Property Operating Income The table below provides a reconciliation of consolidated operating income, in accordance with GAAP, to consolidated property operating income for the yearsended December 31, 2014 and 2013.     Year Ended December 31,    2014 2013     Operating income per GAAP $43,774  $27,775 Plus: Depreciation and amortization  58,435   40,398   General and administrative expenses  11,200   10,059   Acquisition transaction costs  961   1,688   Other expenses  505   315 Less: Mortgage interest income  —   (624)Property operating income $114,875  $79,611  The following comparison for the year ended December 31, 2014 compared to the year ended December 31, 2013, makes reference to the effect of the same-centerproperties. Same-center properties, which totaled 41 of the Company’s 61 properties as of December 31, 2014, represent all operating properties owned by theCompany during the entirety of both periods presented and consolidated into the Company’s financial statements during such periods. 33 The table below provides a reconciliation of consolidated operating income in accordance with GAAP to property operating income for the year ended December31, 2014 related to the 41 same-center properties owned by the Company during the entirety of both the years ended December 31, 2014 and 2013 andconsolidated into the Company’s financial statements during such periods (in thousands).     Year Ended December 31, 2014    Same-Center Non Same-Center Total         Operating income per GAAP $36,474  $7,300  $43,774 Plus: Depreciation and amortization  32,105   26,330   58,435   General and administrative expenses (1)  —   11,200   11,200   Acquisition transaction costs  6   955   961   Other expenses (1)  —   505   505 Property operating income $68,585  $46,290  $114,875 ______________________ (1)For illustration purposes, general and administrative expenses and other expenses are included in non same-center because the Company does not allocatethese types of expenses between same-center and non same-center. The table below provides a reconciliation of consolidated operating income in accordance with GAAP to property operating income for the year ended December31, 2013 related to the 41 same-center properties owned by the Company during the entirety of both the years ended December 31, 2014 and 2013 andconsolidated into the Company’s financial statements during such periods (in thousands).     Year Ended December 31, 2013    Same-Center Non Same-Center Total         Operating income per GAAP $35,757  $(7,982) $27,775 Plus: Depreciation and amortization  31,487   8,911   40,398   General and administrative expenses (1)  —   10,059   10,059   Acquisition transaction costs  229   1,459   1,688   Other expenses (1)  —   315   315 Less: Mortgage interest income  —   (624)  (624)Property operating income $67,473  $12,138  $79,611 ______________________ (1)For illustration purposes, general and administrative expenses and other expenses are included in non same-center because the Company does not allocatethese types of expenses between same-center and non same-center. During the year ended December 31, 2014, the Company generated property operating income of approximately $114.9 million compared to property operatingincome of $79.6 million generated during the year ended December 31, 2013. Property operating income increased by $35.3 million during the year endedDecember 31, 2014 primarily as a result of an increase in the number of properties owned by the Company in 2014 compared to 2013 and an increase in same-center properties’ operating income.  As of December 31, 2014, the Company owned 61 consolidated properties as compared to 55 properties at December 31,2013. The properties acquired during 2014 and 2013 increased property operating income in 2014 by approximately $34.2 million. The 41 same-center propertiesincreased property operating income by approximately $1.1 million. Mortgage interest income The Company generated interest income from mortgage notes receivable during the year ended December 31, 2013 of approximately $624,000 and no comparableincome was recorded during the year ended December 31, 2014. This decrease was a result of the cancellation of the Company’s loan to the Crossroads jointventure in connection with the Company’s acquisition of the remaining partnership interests in the Crossroads Shopping Center from its joint venture partner inSeptember 2013. As of December 31, 2014, the Company has no remaining investments in mortgage loans on real estate. Depreciation and amortization The Company incurred depreciation and amortization expenses during the year ended December 31, 2014 of approximately $58.4 million compared to $40.4million incurred during the year ended December 31, 2013. Depreciation and amortization expenses were higher in 2014 as a result of an increase in the number ofproperties owned by the Company in 2014 compared to 2013. General and administrative expenses The Company incurred general and administrative expenses during the year ended December 31, 2014 of approximately $11.2 million compared to $10.1 millionincurred during the year ended December 31, 2013. General and administrative expenses increased approximately $1.1 million primarily as a result of an increasein compensation-related expenses. 34 Acquisition transaction costs The Company incurred property acquisition costs during the year ended December 31, 2014 of approximately $961,000 compared to $1.7 million incurred duringthe year ended December 31, 2013. Property acquisition costs were lower in 2014 primarily due to decreased legal and other professional fees incurred related toacquisition activity in 2014 compared to 2013, as well as a reduction in the number of assets acquired period over period. Interest expense and other finance expenses During the year ended December 31, 2014, the Company incurred approximately $27.6 million of interest expense compared to approximately $15.9 millionduring the year ended December 31, 2013. Interest expense increased approximately $11.7 million primarily due to a higher debt level as a result of acquisitions,interest incurred related to the Senior Notes Due 2023 issued in December 2013 and the Senior Notes Due 2024 issued in December 2014, slightly offset by adecrease in interest related to the Company’s interest rate swaps, as the Company’s remaining swaps were cash settled in 2014. Gain on consolidation of joint venture During the year ended December 31, 2013, the Company acquired the remaining partnership interests in Terranomics Crossroads Associates from its joint venturepartner. Prior to the acquisition date, the Company accounted for its 49% interest in the Terranomics Crossroads Associates, LP as an equity methodinvestment.  In accordance with the authoritative accounting guidance for business combinations, as the Company obtained control of the Crossroads joint venture,the Company determined that it should re-measure the fair value of its previously held equity interest. The Company, with the assistance of a third party valuationfirm, calculated the fair value of its historical ownership interest in the Crossroads joint venture to be $36.0 million based on the $13.79 value per OP Unit issuedas of the date the Company obtained control of Crossroads on September 27, 2013. In accordance with the accounting guidance for business combinations, theCompany then compared the fair value of the equity of $36.0 million to the carrying value of its investment in Crossroads of $15.6 million, which resulted in a gainof $20.4 million that was included in earnings on the date the acquisition closed.   There was no comparable gain recorded during the year ended December 31,2014. Equity in earnings from unconsolidated joint venture During the year ended December 31, 2013, the Company recorded equity in earnings from unconsolidated joint venture of approximately $2.4 million and nocomparable income was recorded during the year ended December 31, 2014. This decrease was a result of the consolidation of Crossroads Shopping Center inSeptember 2013. As of December 31, 2014, the Company has no remaining unconsolidated joint ventures. Gain on sale of property On June 5, 2014, the Company sold Phillips Village Shopping Center, a non-core shopping center located in Pomona, California with an occupancy rate ofapproximately 10.4% as of May 31, 2014. The sales price of this property of approximately $16.0 million, less costs to sell, resulted in net proceeds to theCompany of approximately $15.6 million. The Company recorded a gain on sale of approximately $3.3 million for the year ended December 31, 2014.Additionally, on August 25, 2014, the Company sold the Oregon City Point Shopping Center, a non-core shopping center located in Oregon City, Oregon. Thesales price of this property of approximately $12.4 million, less costs to sell, resulted in net proceeds of approximately $12.0 million. The Company recorded again on sale of approximately $1.6 million for the year ended December 31, 2014. There were no comparable gains recorded during the year ended December 31,2013. Loss from discontinued operations In June 2013, the Company sold the Nimbus Village Shopping Center, a non-grocery anchored, non-core shopping center located in Rancho Cordova, California.The sales price of this property of approximately $6.3 million, less costs to sell, resulted in proceeds to the Company of approximately $5.6 million. Accordingly,the Company recorded a loss on sale of property of approximately $714,000 for the year ended December 31, 2013, which has been included in discontinuedoperations. There was no comparable loss recorded during the year ended December 31, 2014. Funds From Operations Funds from operations (“FFO”), is a widely-recognized non-GAAP financial measure for REITs that the Company believes when considered with financialstatements presented in accordance with GAAP, provides additional and useful means to assess its financial performance. FFO is frequently used by securitiesanalysts, investors and other interested parties to evaluate the performance of REITs, most of which present FFO along with net income as calculated in accordancewith GAAP. The Company computes FFO in accordance with the “White Paper” on FFO published by the National Association of Real Estate Investment Trusts (“NAREIT”),which defines FFO as net income attributable to common stockholders (determined in accordance with GAAP) excluding gains or losses from debt restructuring,sales of depreciable property, and impairments, plus real estate related depreciation and amortization, and after adjustments for partnerships and unconsolidatedjoint ventures. 35 However, FFO: ·does not represent cash flows from operating activities in accordance with GAAP (which, unlike FFO, generally reflects all cash effects oftransactions and other events in the determination of net income); and ·should not be considered an alternative to net income as an indication of our performance. FFO as defined by the Company may not be comparable to similarly titled items reported by other REITs due to possible differences in the application of theNAREIT definition used by such REITs. The Financial Accounting Standards Board (“FASB”) guidance relating to business combinations requires, among other things, an acquirer of a business (orinvestment property) to expense all acquisition costs related to the acquisition, the amount of which will vary based on each specific acquisition and the volume ofacquisitions. Accordingly, the costs of acquisitions will reduce our FFO. For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the Company expensed $1.0million, $1.0 million and $1.7 million, respectively, relating to real estate acquisitions. While the Company does not have any joint ventures as of December 31, 2015, in the future, the Company may acquire the remaining interests from its jointventure partners it does not already own. At that time, a gain or loss may be recorded, in accordance with GAAP, based on the Company’s determination of the fairvalue of the properties at the time of any such purchase of the remaining interests in the properties. Accordingly, the amount of the gain or loss will increase ordecrease, respectively, our FFO. During the year ended December 31, 2013, the Company acquired the remaining interests in its joint venture from certain of itsjoint venture partners. The gain recorded upon consolidation of joint ventures for the year ended December 31, 2013 was approximately $20.4 million. TheCompany did not record any such gain or loss during the years ended December 31, 2015 or 2014. The table below provides a reconciliation of net income applicable to stockholders in accordance with GAAP to FFO for the years ended December 31, 2015, 2014and 2013 (in thousands).   Year Ended December 31,  2015 2014 2013       Net income attributable to ROIC $23,864  $20,301  $33,813 Plus:  Depreciation and amortization  70,957   58,435   40,398 Depreciation and amortization attributable to unconsolidated joint ventures  —   —   1,060 Gain on sale of real estate  —   (4,869)  — Loss from discontinued operations  —   —   714 Funds from operations – basic  94,821   73,867   75,985 Net income attributable to non-controlling interests  1,228   749   165 Funds from operations – diluted $96,049  $74,616  $76,150  Cash Net Operating Income (“NOI”) Cash NOI is a non-GAAP financial measure of the Company’s performance. The most directly comparable GAAP financial measure is operating income. TheCompany defines cash NOI as operating revenues (base rent and recoveries from tenants), less property and related expenses (property operating expenses andproperty taxes), adjusted for non-cash revenue and operating expense items such as straight-line rent and amortization of lease intangibles, debt-related expenses,and other adjustments. Cash NOI also excludes general and administrative expenses, depreciation and amortization, acquisition transaction costs, other expense,interest expense, gains and losses from property acquisitions and dispositions, extraordinary items, tenant improvements and leasing commissions. Other REITsmay use different methodologies for calculating cash NOI, and accordingly, the Company’s cash NOI may not be comparable to other REITs. Cash NOI is used by management internally to evaluate and compare the operating performance of the Company’s properties. The Company believes cash NOIprovides useful information to investors regarding the Company’s financial condition and results of operations because it reflects only those cash income andexpense items that are incurred at the property level, and when compared across periods, can be used to determine trends in earnings of the Company’s propertiesas this measure is not affected by non-cash revenue and expense recognition items, the cost of the Company’s funding, the impact of depreciation and amortizationexpenses, gains or losses from the acquisition and sale of operating real estate assets, general and administrative expenses or other gains and losses that relate to theCompany’s ownership of properties. The Company believes the exclusion of these items from operating income is useful because the resulting measure capturesthe actual revenue generated and actual expenses incurred in operating the Company’s properties as well as trends in occupancy rates, rental rates and operatingcosts. 36 Cash NOI is a measure of the operating performance of the Company’s properties but does not measure the Company’s performance as a whole and is thereforenot a substitute for net income or operating income as computed in accordance with GAAP. Same-Center Cash NOI The table below provides a reconciliation of same-center cash NOI to consolidated operating income in accordance with GAAP for the years ended December 31,2015 and 2014. The table makes reference to the effect of the same-center properties. Same-center properties, which totaled 53 of the Company’s 73 properties asof December 31, 2015, represent all operating properties owned by the Company during the entirety of both periods presented and consolidated into theCompany’s financial statements during such periods.   Year Ended December 31,  2015 2014     Same-center cash NOI $95,058  $90,786 Non same-center cash NOI  33,253   12,516 Total Company cash NOI  128,311   103,302 Adjustments        Depreciation and amortization  (70,957)  (58,435)General and administrative expenses  (12,650)  (11,200)Acquisition transaction costs  (965)  (961)Other expense  (627)  (505)Property revenues and expenses (1)  16,223   11,573 Operating income $59,335  $43,774 ______________________ (1) Includes straight-line rents, amortization of above and below-market lease intangibles, anchor lease termination fees, net of contractual amounts, and expenseand recovery adjustments related to prior periods. During the year ended December 31, 2015, the Company generated same-center cash NOI of approximately $95.1 million compared to same-center cash NOI ofapproximately $90.8 million generated during the year ended December 31, 2014, representing a 4.7% increase. This increase is primarily due to an increase inbase rents and other property income, and a decrease in bad debt expense. The table below provides a reconciliation of same-center cash NOI to consolidated operating income in accordance with GAAP for the years ended December 31,2014 and 2013. The table makes reference to the effect of the same-center properties. Same-center properties, which totaled 41 of the Company’s 61 properties asof December 31, 2014, represent all operating properties owned by the Company during the entirety of both periods presented and consolidated into theCompany’s financial statements during such periods.   Year Ended December 31,  2014 2013     Same-center cash NOI $62,542  $60,355 Non same-center cash NOI  41,149   11,971 Total Company cash NOI  103,691   72,326 Adjustments        Depreciation and amortization  (58,435)  (40,398)General and administrative expenses  (11,200)  (10,059)Acquisition transaction costs  (961)  (1,688)Other expense  (505)  (315)Property revenues and expenses (1)  11,184   7,909 Operating income $43,774  $27,775 ______________________ (1) Includes straight-line rents, amortization of above and below-market lease intangibles, anchor lease termination fees, net of contractual amounts, and expenseand recovery adjustments related to prior periods. During the year ended December 31, 2014, the Company generated same-center cash NOI of approximately $62.5 million compared to same-center cash NOI ofapproximately $60.4 million generated during the year ended December 31, 2013, representing a 3.6% increase. This increase is primarily due to an increase insame-center occupancy and base rents. Critical Accounting Estimates Critical accounting estimates are those that are both important to the presentation of the Company’s financial condition and results of operations and requiremanagement’s most difficult, complex or subjective judgments.  Set forth below is a summary of the accounting estimates that management believes are critical tothe preparation of the consolidated financial statements.  This summary should be read in conjunction with the more complete discussion of the Company’saccounting policies included in Note 1 to the Company’s consolidated financial statements. 37 Revenue Recognition The Company records base rents on a straight-line basis over the term of each lease.  The excess of rents recognized over amounts contractually due pursuant to theunderlying leases is included in tenant and other receivables on the accompanying consolidated balance sheets.  Most leases contain provisions that require tenantsto reimburse a pro-rata share of real estate taxes and certain common area expenses.  Adjustments are also made throughout the year to tenant and other receivablesand the related cost recovery income based upon the Company’s best estimate of the final amounts to be billed and collected.  In addition, the Company alsoprovides an allowance for future credit losses in connection with the deferred straight-line rent receivable. Allowance for Doubtful Accounts The allowance for doubtful accounts is established based on a quarterly analysis of the risk of loss on specific accounts.  The analysis places particular emphasis onpast-due accounts and considers information such as the nature and age of the receivables, the payment history of the tenants or other debtors, the financialcondition of the tenants and any guarantors and management’s assessment of their ability to meet their lease obligations, the basis for any disputes and the status ofrelated negotiations, among other things.  Management’s estimates of the required allowance is subject to revision as these factors change and is sensitive to theeffects of economic and market conditions on tenants, particularly those at retail properties.  Estimates are used to establish reimbursements from tenants forcommon area maintenance, real estate tax and insurance costs.  The Company analyzes the balance of its estimated accounts receivable for real estate taxes,common area maintenance and insurance for each of its properties by comparing actual recoveries versus actual expenses and any actual write-offs.  Based on itsanalysis, the Company may record an additional amount in its allowance for doubtful accounts related to these items.  In addition, the Company also provides anallowance for future credit losses in connection with the deferred straight-line rent receivable. Real Estate Investments Land, buildings, property improvements, furniture/fixtures and tenant improvements are recorded at cost.  Expenditures for maintenance and repairs are charged tooperations as incurred.  Renovations and/or replacements, which improve or extend the life of the asset, are capitalized and depreciated over their estimated usefullives. Upon the acquisition of real estate properties, the fair value of the real estate purchased is allocated to the acquired tangible assets (consisting of land, buildings andimprovements), and acquired intangible assets and liabilities (consisting of above-market and below-market leases and acquired in-place leases).  Acquired leaseintangible assets include above-market leases and acquired in-place leases, and acquired lease intangible liabilities represent below-market leases, in theaccompanying consolidated balance sheets.  The fair value of the tangible assets of an acquired property is determined by valuing the property as if it were vacant,which value is then allocated to land, buildings and improvements based on management’s determination of the relative fair values of these assets.  In valuing anacquired property’s intangibles, factors considered by management include an estimate of carrying costs during the expected lease-up periods, and estimates of lostrental revenue during the expected lease-up periods based on its evaluation of current market demand.  Management also estimates costs to execute similar leases,including leasing commissions, tenant improvements, legal and other related costs.   The value of in-place leases is measured by the excess of (i) the purchase price paid for a property after adjusting existing in-place leases to market rental rates,over (ii) the estimated fair value of the property as if vacant.  Above-market and below-market lease values are recorded based on the present value (using adiscount rate which reflects the risks associated with the leases acquired) of the difference between the contractual amounts to be received and management’sestimate of market lease rates, measured over the terms of the respective leases that management deemed appropriate at the time of acquisition.  Such valuationsinclude a consideration of the non-cancellable terms of the respective leases as well as any applicable renewal periods.  The fair values associated with below-market rental renewal options are determined based on the Company’s experience and the relevant facts and circumstances that existed at the time of theacquisitions.  The value of the above-market and below-market leases associated with the original lease term is amortized to rental income, over the terms of therespective leases. The value of in-place leases are amortized to expense over the remaining non-cancellable terms of the respective leases.  If a lease were to beterminated prior to its stated expiration, all unamortized amounts relating to that lease would be recognized in operations at that time.  The Company may record abargain purchase gain if it determines that the purchase price for the acquired assets was less than the fair value.  The Company will record a liability in situationswhere any part of the cash consideration is deferred.  The amounts payable in the future are discounted to their present value.  The liability is subsequently re-measured to fair value with changes in fair value recognized in the consolidated statements of operations.  If, up to one year from the acquisition date, informationregarding fair value of assets acquired and liabilities assumed as of the acquisition date is received and estimates are refined, appropriate property adjustments aremade to the purchase price allocation on a retrospective basis. The Company is required to make subjective assessments as to the useful life of its properties for purposes of determining the amount of depreciation.  Theseassessments have a direct impact on its net income. 38 Properties are depreciated using the straight-line method over the estimated useful lives of the assets.  The estimated useful lives are as follows: Buildings39-40 yearsProperty Improvements10-20 yearsFurniture/Fixtures3-10 yearsTenant ImprovementsShorter of lease term or their useful life Asset Impairment The Company reviews long-lived assets for impairment whenever events or changes in circumstances indicate that the carrying amount of an asset may not berecoverable. Recoverability of assets to be held and used is measured by a comparison of the carrying amount of the asset to aggregate future net cash flows(undiscounted and without interest) expected to be generated by the asset. If such assets are considered impaired, the impairment to be recognized is measured bythe amount by which the carrying amount of the assets exceed the fair value. Management does not believe that the value of any of the Company’s real estateinvestments was impaired at December 31, 2015. REIT Qualification Requirements The Company elected to be taxed as a REIT under the Code, and believes that it has been organized and has operated in a manner that will allow it to continue toqualify for taxation as a REIT under the Code. The Company is subject to a number of operational and organizational requirements to qualify and then maintain qualification as a REIT.  If the Company does notqualify as a REIT, its income would become subject to U.S. federal, state and local income taxes at regular corporate rates that would be substantial and theCompany may not be permitted to re-elect to qualify as a REIT for four taxable years following the year that it failed to qualify as a REIT.  The resulting adverseeffects on the Company’s results of operations, liquidity and amounts distributable to stockholders would be material. Recent U.S. Federal Income Tax LegislationOn December 18, 2015, President Obama signed into law the Consolidated Appropriations Act, 2016, an omnibus spending bill, with a division referred to as theProtecting Americans From Tax Hikes Act of 2015 (the “PATH Act”). The PATH Act changes certain of the rules affecting REIT qualification and taxation ofREITs and REIT shareholders, which are briefly summarized below.·For taxable years beginning after 2017, the percentage of a REIT's total assets that may be represented by securities of one or more TRSs isreduced from 25% to 20%.·“Publicly offered REITs” (which generally include any REIT required to file annual and periodic reports with the SEC, including us) are nolonger subject to the preferential dividend rules for taxable years beginning after 2014.·For taxable years beginning after 2015, debt instruments issued by publicly offered REITs are qualifying assets for purposes of the 75% REITasset test. However, no more than 25% of the value of a REIT's assets may consist of debt instruments that are issued by publicly offered REITsthat are not otherwise treated as real estate assets, and interest on debt of a publicly offered REIT will not be qualifying income under the 75%REIT gross income test unless the debt is secured by real property.·For taxable years beginning after 2015, to the extent rent attributable to personal property is treated as rents from real property (because rentattributable to the personal property for the taxable year does not exceed 15% of the total rent for the taxable year for such real and personalproperty), the personal property will be treated as a real estate asset for purposes of the 75% REIT asset test. Similarly, a debt obligation securedby a mortgage on both real and personal property will be treated as a real estate asset for purposes of the 75% asset test, and interest thereon willbe treated as interest on an obligation secured by real property, if the fair market value of the personal property does not exceed 15% of the fairmarket value of all property securing the debt.·For taxable years beginning after 2014, the period during which dispositions of properties with net built-in gains from C corporations in carry-over basis transactions will trigger the built-in gains tax is reduced from ten years to five years.·For taxable years beginning after 2015, a 100% excise tax will apply to “redetermined services income,” i.e., non-arm’s-length income of aREIT’s TRS attributable to services provided to, or on behalf of, the REIT (other than services provided to REIT tenants, which are potentiallytaxed as redetermined rents).·The rate of withholding tax applicable under FIRPTA to certain sales and other dispositions of U.S. real property interests (“USRPIs”) by non-U.S. persons, and certain distributions from corporations whose stock may constitute a USRPI, is increased from 10% to 15% for dispositionsand distributions occurring after February 16, 2016.·For dispositions and distributions on or after December 18, 2015, the stock ownership thresholds for exemption from FIRPTA taxation on sale ofstock of a publicly traded REIT and for recharacterizing capital gain dividends received from a publicly traded REIT as ordinary dividends isincreased from not more than 5% to not more than 10%.·Effective December 18, 2015, certain look-through, presumption, and other rules will apply for purposes of determining if we qualify asdomestically controlled.·For dispositions and distributions after December 18, 2015, certain “qualified foreign pension funds” satisfying certain requirements, as well asentities that are wholly owned by a qualified foreign pension fund, are exempt from income and withholding taxes applicable under FIRPTA. Inaddition, new FIRPTA rules apply to ownership of REIT shares by “qualified shareholders,” which generally include publicly traded non-U.S.stockholders meeting certain requirements.39 Liquidity and Capital Resources of the Company In this “Liquidity and Capital Resources of the Company” section and in the “Liquidity and Capital Resources of the Operating Partnership” section, the term “theCompany” refers to Retail Opportunity Investments Corp. on an unconsolidated basis, excluding the Operating Partnership. The Company’s business is operated primarily through the Operating Partnership, of which the Company is the parent company, and which it consolidates forfinancial reporting purposes. Because the Company operates on a consolidated basis with the Operating Partnership, the section entitled “Liquidity and CapitalResources of the Operating Partnership” should be read in conjunction with this section to understand the liquidity and capital resources of the Company on aconsolidated basis and how the Company is operated as a whole. The Company issues public equity from time to time, but does not otherwise generate any capital itself or conduct any business itself, other than incurring certainexpenses in operating as a public company. The Company itself does not hold any indebtedness other than guarantees of indebtedness of the Operating Partnership,and its only material assets are its ownership of direct or indirect partnership interests in the Operating Partnership and membership interest in Retail OpportunityInvestments GP, LLC, the sole general partner of the Operating Partnership. Therefore, the consolidated assets and liabilities and the consolidated revenues andexpenses of the Company and the Operating Partnership are the same on their respective financial statements. However, all debt is held directly or indirectly by theOperating Partnership. The Company’s principal funding requirement is the payment of dividends on its common stock. The Company’s principal source offunding for its dividend payments is distributions it receives from the Operating Partnership. As the parent company of the Operating Partnership, the Company, indirectly, has the full, exclusive and complete responsibility for the Operating Partnership’sday-to-day management and control. The Company causes the Operating Partnership to distribute such portion of its available cash as the Company may in itsdiscretion determine, in the manner provided in the Operating Partnership’s partnership agreement. The Company is a well-known seasoned issuer with an effective shelf registration statement filed in June 2013 that allows the Company to register unspecifiedvarious classes of debt and equity securities. As circumstances warrant, the Company may issue equity from time to time on an opportunistic basis, dependent uponmarket conditions and available pricing. Any proceeds from such equity issuances would be contributed to the Operating Partnership. The Operating Partnershipmay use the proceeds to acquire additional properties, pay down debt, and for general working capital purposes. Liquidity is a measure of the Company’s ability to meet potential cash requirements, including ongoing commitments to repay borrowings, fund and maintain itsassets and operations, make distributions to its stockholders and meet other general business needs.  The liquidity of the Company is dependent on the OperatingPartnership’s ability to make sufficient distributions to the Company. The primary cash requirement of the Company is its payment of dividends to its stockholders. During the year ended December 31, 2015, the Company’s primary source of cash was proceeds from the issuance of common stock and distributions from theOperating Partnership. As of December 31, 2015, the Company has determined that it has adequate working capital to meet its dividend funding obligations for thenext twelve months. 40 On August 10, 2015, ROIC issued 5,520,000 shares of common stock in a registered public offering, including shares issued upon the exercise in full of theunderwriters’ option to purchase additional shares, resulting in net proceeds of approximately $87.4 million, after deducting the underwriters’ discounts andcommissions and offering expenses. During the year ended December 31, 2014, ROIC entered into four separate Sales Agreements (the “2014 sales agreements”) with Jefferies LLC, KeyBanc CapitalMarkets Inc., MLV & Co. LLC and Raymond James & Associates, Inc. (each individually, an “Agent” and collectively, the “Agents”) pursuant to which ROICmay sell, from time to time, shares of ROIC’s common stock, par value $0.0001 per share, having an aggregate offering price of up to $100.0 million through theAgents either as agents or principals. During the year ended December 31, 2015, ROIC sold a total of 544,567 shares under one of the 2014 sales agreements,which resulted in gross proceeds of approximately $9.9 million and commissions of approximately $149,000 paid to the agent. For the year ended December 31, 2015, dividends paid to stockholders totaled approximately $65.8 million. Additionally, for the year ended December 31, 2015,the Operating Partnership made distributions of approximately $2.8 million to the non-controlling interest OP Unitholders. On a consolidated basis, cash flowsfrom operations for the same period totaled approximately $86.9 million.  For the year ended December 31, 2014, dividends paid to stockholders totaledapproximately $53.6 million. Additionally, for the year ended December 31, 2014, the Operating Partnership made distributions of approximately $2.0 million tothe non-controlling interest OP Unitholders. On a consolidated basis, cash flows from operations for the same period totaled approximately $65.2 million. In thefuture, it is expected that the cash flows from stabilized properties will be sufficient to cover the dividends paid to stockholders. Potential future sources of capital include equity issuances and distributions from the Operating Partnership. Liquidity and Capital Resources of the Operating Partnership In this “Liquidity and Capital Resources of the Operating Partnership” section, the terms the “Operating Partnership,” “we”, “our” and “us” refer to the OperatingPartnership together with its consolidated subsidiaries or the Operating Partnership and the Company together with their respective consolidated subsidiaries, as thecontext requires. During the year ended December 31, 2015, the Operating Partnership’s primary sources of cash were (i) proceeds from bank borrowings on its term loan andrevolving credit facility, (ii) proceeds from the sale of common stock that were contributed to the Operating Partnership, (iii) proceeds from a property levelsecured financing, and (iv) cash flow from operations. As of December 31, 2015, the Operating Partnership has determined that it has adequate working capital tomeet its debt obligations and operating expenses for the next twelve months. On September 29, 2015, the Company entered into a term loan agreement with KeyBank National Association, as Administrative Agent, and U.S. Bank NationalAssociation, as Syndication Agent and the other lenders party thereto, under which the lenders agreed to provide a $300.0 million unsecured term loan facility. Theterm loan agreement also provides that the Company may from time to time request increased aggregate commitments of $200.0 million under certain conditionsset forth in the term loan agreement, including the consent of the lenders for the additional commitments. The initial maturity date of the term loan is January 31,2019, subject to two one-year extension options, which may be exercised upon satisfaction of certain conditions including the payment of extension fees.Borrowings under the term loan agreement bear interest on the outstanding principal amount at a rate equal to an applicable rate based on the credit rating level ofthe Company, plus, as applicable, (i) a LIBOR rate determined by reference to the cost of funds for U.S. dollar deposits for the relevant period (the “EurodollarRate”), or (ii) a base rate determined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by the AdministrativeAgent as its "prime rate," and (c) the Eurodollar Rate plus 1.10%. The Operating Partnership has an unsecured revolving credit facility with several banks which provides for borrowings of up to $500.0 million. Additionally, thecredit facility contains an accordion feature, which allows the Operating Partnership to increase the facility amount up to an aggregate of $1.0 billion, subject tolender consents and other conditions. The maturity date of the credit facility has been extended to January 31, 2019, subject to a further one-year extension option,which may be exercised by the Operating Partnership upon satisfaction of certain conditions. The Company obtained investment grade credit ratings from Moody’sInvestors Service (Baa2) and Standard & Poor’s Ratings Services (BBB-) during the second quarter of 2013. Borrowings under the credit facility accrue interest onthe outstanding principal amount at a rate equal to an applicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable, (i) the Eurodollar Rate, or(ii) a base rate determined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by KeyBank, National Associationat its “prime rate,” and (c) the Eurodollar Rate plus 1.00%. Additionally, the Operating Partnership is obligated to pay a facility fee at a rate based on the creditrating level of the Company, currently 0.20%, and a fronting fee at a rate of 0.125% per year with respect to each letter of credit issued under the credit facility. Both the term loan and credit facility contain customary representations, financial and other covenants. The Operating Partnership’s ability to borrow under thecredit facility and term loan is subject to its compliance with financial covenants and other restrictions on an ongoing basis. The Operating Partnership was incompliance with such covenants at December 31, 2015. As of December 31, 2015, $300.0 million and $135.5 million were outstanding under the term loan and credit facility, respectively. The average interest rates onthe term loan and the credit facility during the year ended December 31, 2015 were 1.3% and 1.2%, respectively. The Company had $364.5 million available toborrow under the credit facility at December 31, 2015. The Company had no available borrowings under the term loan at December 31, 2015. 41 On September 1, 2015, the Company entered into a $35.5 million loan with PNC Bank, National Association. The loan is secured by the Diamond Hills Plazaproperty and bears interest at 3.55% annually. The loan matures on October 1, 2025, is interest only through September 30, 2021 and amortizes thereafter, on a 30-year amortization. The Operating Partnership issued $250.0 million aggregate principal amount of unsecured senior notes in December 2014 and $250.0 million aggregate principalamount of unsecured senior notes in December 2013, each of which were fully and unconditionally guaranteed by the Company. While the Operating Partnership generally intends to hold its assets as long term investments, certain of its investments may be sold in order to manage theOperating Partnership’s interest rate risk and liquidity needs, meet other operating objectives and adapt to market conditions.  The timing and impact of future salesof its investments, if any, cannot be predicted with any certainty. Cash Flows The following table summarizes, for the periods indicated, selected items in our consolidated statements of cash flows (in thousands):   Year ended December 31,  2015 2014 2013       Net Cash Provided by (Used in):            Operating activities $86,917  $65,207  $37,753 Investing activities $(337,115) $(399,856) $(344,977)Financing activities $248,269  $337,502  $310,452  Net Cash Flows from: Operating Activities Increase in cash flows provided by operating activities from 2014 to 2015: Net cash flows provided by operating activities amounted to $86.9 million during the year ended December 31, 2015, compared to $65.2 million during the yearended December 31, 2014. During the year ended December 31, 2015, cash flows provided by operating activities increased by approximately $21.7 millionprimarily due to an increase in property operating income of approximately $29.7 million, offset by an increase in interest expense of approximately $6.7 milliondue to higher borrowing amounts in 2015 as compared to 2014. Increase in cash flows provided by operating activities from 2013 to 2014: Net cash flows provided by operating activities amounted to $65.2 million during the year ended December 31, 2014, compared to $37.8 million during the yearended December 31, 2013. During the year ended December 31, 2014, cash flows provided by operating activities increased by approximately $27.5 millionprimarily due to an increase in property operating income of approximately $35.3 million, the decrease of approximately $5.5 million related to the settlement ofthe Company’s interest rate swaps year over year, offset by an increase in interest expense of approximately $11.7 million due to higher borrowing amounts in2014 as compared to 2013. 42 Investing Activities Decrease in cash flows used in investing activities from 2014 to 2015: Net cash flows used by investing activities amounted to $337.1 million during the year ended December 31, 2015, compared to $399.9 million during the yearended December 31, 2014. During the year ended December 31, 2015, cash flows used in investing activities decreased approximately $62.7 million, primarily dueto the decrease in investments in real estate of approximately $84.6 million, and a decrease in deposits on real estate acquisitions of approximately $7.7 million,offset by a decrease in proceeds from the sale of real estate of approximately $27.6 million. Increase in cash flows used in investing activities from 2013 to 2014: Net cash flows used by investing activities amounted to $399.9 million during the year ended December 31, 2014, compared to $345.0 million during the yearended December 31, 2013. During the year ended December 31, 2014, cash flows used in investing activities increased approximately $54.9 million, primarily dueto the increase in investments in real estate of approximately $65.4 million, an increase in improvements to properties of approximately $7.1 million, and anincrease in deposits on real estate acquisitions of approximately $5.0 million, offset by an increase in proceeds from the sale of real estate of approximately $22.0million. Financing Activities Decrease in cash flows provided by financing activities from 2014 to 2015: Net cash flows provided by financing activities amounted to $248.3 million during the year ended December 31, 2015, compared to $337.5 million during the yearended December 31, 2014. During the year ended December 31, 2015, cash flows provided by financing activities decreased approximately $89.2 million,primarily due to a decrease of $246.5 million of net proceeds from the issuance of senior notes with no issuance in 2015, the decrease of approximately $70.7million in proceeds from the exercise of warrants in 2014, the decrease of approximately $113.6 million in proceeds from the sale of common stock, an increase ofapproximately $62.3 million in principal repayments on mortgages, a net decrease of approximately $119.3 million in proceeds from draws on the credit facility,and an increase of approximately $13.0 million in distributions paid to common shareholders and OP unit holders. These decreases were offset by a $500.0 millionincrease related to the term loan for $300.0 million in proceeds received during the year ended December 31, 2015 and $200.0 million in payments made duringthe year ended December 31, 2014, and an increase of $35.5 million in proceeds from a new mortgage loan received during the year ended December 31, 2015. Increase in cash flows provided by financing activities from 2013 to 2014: Net cash flows provided by financing activities amounted to $337.5 million during the year ended December 31, 2014, compared to $310.5 million during the yearended December 31, 2013. During the year ended December 31, 2014, cash flows provided by financing activities increased approximately $27.0 million,primarily due to the receipt of $205.5 million of net proceeds from the issuance of common stock and a reduction in payments made to acquire warrants ofapproximately $32.8 million. These increases were offset by a decrease in proceeds from the exercise of warrants of approximately $155.8 million, an increase innet payments on the credit facility and term loan of approximately $38.4 million, an increase in dividends paid to shareholders of approximately $11.1 million, anda $7.1 million increase in the principal repayment on mortgages primarily due to the principal repayments on two mortgage notes. Contractual Obligations The following table presents the Company’s operating lease obligations and the principal and interest amounts of the Company’s long-term debt maturing eachyear, including amortization of principal based on debt outstanding, at December 31, 2015 (in thousands):   2016 2017 2018 2019 2020 Thereafter TotalContractual obligations:                            Mortgage Notes Payable Principal (1) $7,586  $8,460  $10,137  $—  $—  $35,500  $61,683 Mortgage Notes Payable Interest  2,636   2,189   1,382   1,278   1,281   5,988   14,754 Term loan (2)  —   —   —   300,000   —   —   300,000 Credit facility (3)  —   —   —   135,500   —   —   135,500 Senior Notes Due 2024 (4)  10,000   10,000   10,000   10,000   10,000   290,000   340,000 Senior Notes Due 2023 (4)  12,500   12,500   12,500   12,500   12,500   287,500   350,000 Operating lease obligations  981   1,049   1,054   1,059   1,067   36,204   41,414 Total $33,703 $34,198 $35,073 $460,337 $24,848 $655,192 $1,243,351 __________________ (1)Does not include unamortized mortgage premium of approximately $0.9 million as of December 31, 2015. (2)For the purpose of the above table, the Company has assumed that borrowings under the term loan accrue interest at the average interest rate on theterm loan during the year ended December 31, 2015 which was 1.3%. Borrowings under the term loan accrue interest at a rate equal to an applicablerate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable (i) the Eurodollar Rate, or (ii) a base rate determined by reference to the highestof (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by the Administrative Agent as its “prime rate,” and (c) the Eurodollar Rateplus 1.10%. (3)For the purpose of the above table, the Company has assumed that borrowings under the credit facility accrue interest at the average interest rate on thecredit facility during the year ended December 31, 2015 which was 1.2%. Borrowings under the credit facility accrue interest at a rate equal to anapplicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable (i) the Eurodollar Rate, or (ii) a base rate determined by reference tothe highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by KeyBank, National Association as its “prime rate,” and (c) theEurodollar Rate plus 1.00%. (4)Represents payments of interest only in years 2016 through 2020 and payments of both principal and interest thereafter. The Company has committed approximately $21.0 million and $1.5 million in tenant improvements (including building and improvements) and leasingcommissions, respectively, for the new leases and renewals that occurred during the year ended December 31, 2015. As of December 31, 2015, the Company didnot have any capital lease obligations. 43 The Company has entered into several lease agreements with an officer of the Company. Pursuant to the lease agreements, the Company is provided the use ofstorage space. Off-Balance Sheet Arrangements As of December 31, 2015, the Company does not have any off-balance sheet arrangements. Real Estate Taxes The Company’s leases generally require the tenants to be responsible for a pro rata portion of the real estate taxes. Inflation The Company’s long-term leases contain provisions to mitigate the adverse impact of inflation on its operating results.  Such provisions include clauses entitlingthe Company to receive (a) scheduled base rent increases and (b) percentage rents based upon tenants’ gross sales which generally increase as prices rise.  Inaddition, many of the Company’s non-anchor leases are for terms of less than ten years, which permits the Company to seek increases in rents upon renewal atthen-current market rates if rents provided in the expiring leases are below then-existing market rates.  Most of the Company’s leases require tenants to pay a shareof operating expenses, including common area maintenance, real estate taxes, insurance and utilities, thereby reducing the Company’s exposure to increases incosts and operating expenses resulting from inflation. Leverage Policies The Company employs prudent amounts of leverage and uses debt as a means of providing additional funds for the acquisition of its properties and thediversification of its portfolio. The Company seeks to primarily utilize unsecured debt in order to maintain liquidity and flexibility in its capital structure. On September 29, 2015, the Company entered into the Term Loan Agreement with KeyBank National Association, as Administrative Agent, and U.S. BankNational Association, as Syndication Agent and the other lenders party thereto, under which the lenders agreed to provide a $300.0 million unsecured term loanfacility. The Term Loan Agreement also provides that the Company may from time to time request increased aggregate commitments of $200.0 million undercertain conditions set forth in the Term Loan Agreement, including the consent of the lenders for the additional commitments. The initial maturity date of the termloan is January 31, 2019, subject to two one-year extension options, which may be exercised upon satisfaction of certain conditions including the payment ofextension fees. The Operating Partnership has an unsecured revolving credit facility with several banks which provides for borrowings of up to $500.0 million.Additionally, the credit facility contains an accordion feature, which allows the Operating Partnership to increase the facility amount up to an aggregate of $1.0billion, subject to lender consents and other conditions. The maturity date of the credit facility has been extended to January 31, 2019, subject to a further one-yearextension option, which may be exercised by the Operating Partnership upon satisfaction of certain conditions. In addition, the Operating Partnership issued $250.0 million aggregate principal amount of unsecured senior notes in December 2014 and $250.0 million aggregateprincipal amount of unsecured senior notes in December 2013, each of which were fully and unconditionally guaranteed by ROIC. The Company may borrow on a non-recourse basis or at the corporate level or Operating Partnership level. Non-recourse indebtedness means the indebtedness ofthe borrower or its subsidiaries is secured only by specific assets without recourse to other assets of the borrower or any of its subsidiaries. Even with non-recourseindebtedness, however, a borrower or its subsidiaries will likely be required to guarantee against certain breaches of representations and warranties such as thoserelating to the absence of fraud, misappropriation, misapplication of funds, environmental conditions and material misrepresentations. Because non-recoursefinancing generally restricts the lender’s claim on the assets of the borrower, the lender generally may only proceed against the asset securing the debt. This mayprotect the Company’s other assets. The Company plans to evaluate each investment opportunity and determine the appropriate leverage on a case-by-case basis and also on a Company-wide basis.The Company may seek to refinance indebtedness, such as when a decline in interest rates makes it beneficial to prepay an existing mortgage, when an existingmortgage matures or if an attractive investment becomes available and the proceeds from the refinancing can be used to purchase the investment. The Company plans to finance future acquisitions through a combination of cash, borrowings under its credit facility, the assumption of existing mortgage debt, theissuance of OP Units, and equity and debt offerings. In addition, the Company may acquire retail properties indirectly through joint ventures with third parties as ameans of increasing the funds available for the acquisition of properties. 44 Distributions The Operating Partnership and ROIC intend to make regular quarterly distributions to holders of their OP Units and common stock, respectively. The OperatingPartnership pays distributions to ROIC directly as a holder of units of the Operating Partnership, and indirectly to ROIC through distributions to Retail OpportunityInvestments GP, LLC, a wholly owned subsidiary of ROIC.  U.S. federal income tax law generally requires that a REIT distribute annually at least 90% of itsREIT taxable income, without regard to the deduction for dividends paid and excluding net capital gains, and that it pay U.S. federal income tax at regularcorporate rates to the extent that it annually distributes less than 100% of its net taxable income.  ROIC intends to pay regular quarterly dividends to itsstockholders in an amount not less than its net taxable income, if and to the extent authorized by its board of directors.  If ROIC’s cash available for distribution isless than its net taxable income, ROIC could be required to sell assets or borrow funds to make cash distributions or the Company may make a portion of therequired distribution in the form of a taxable stock distribution or distribution of debt securities. Item 7A. Quantitative and Qualitative Disclosures About Market Risk The Company’s primary market risk exposure is to changes in interest rates related to its debt.  There is inherent rollover risk for borrowings as they mature andare renewed at current market rates.  The extent of this risk is not quantifiable or predictable because of the variability of future interest rates and the Company’sfuture financing requirements. As of December 31, 2015, the Company had $435.5 million of variable rate debt outstanding.  The Company has primarily used fixed-rate debt and forwardstarting interest rate swaps to manage its interest rate risk.  See the discussion under Note 12, “Derivative and Hedging Activities,” to the accompanyingconsolidated financial statements for certain quantitative details related to the interest rate swaps. The Company previously entered into five interest rate swaps in order to economically hedge against the risk of rising interest rates that would affect theCompany’s interest expense related to its future anticipated debt issuances as part of its overall borrowing program.  During the years ended December 31, 2014and 2013, the Company settled three and two of its interest rate swaps in accordance with their settlement dates, respectively, and there are no interest rate swapsoutstanding as of December 31, 2015. See Note 12 of the accompanying consolidated financial statements for a discussion on how the Company values derivative financial instruments.  The Companycalculates the value of its interest rate swaps based upon the present value of the future cash flows expected to be paid and received on each leg of the swap.  Thecash flows on the fixed leg of the swap are agreed to at inception and the cash flows on the floating leg of a swap change over time as interest rates change.  Toestimate the floating cash flows at each valuation date, the Company utilizes a forward curve which is constructed using LIBOR fixings, Eurodollar futures, andswap rates, which are observable in the market.  Both the fixed and floating legs’ cash flows are discounted at market discount factors.  For purposes of adjustingits derivative valuations, the Company incorporates the nonperformance risk for both itself and its counterparties to these contracts based upon management’sestimates of credit spreads, credit default swap spreads (if available) or Moody’s KMV ratings in order to derive a curve that considers the term structure of credit. As a corporation that has elected to qualify as a REIT for U.S. federal income tax purposes, commencing with its taxable year ended December 31, 2010, ROIC’sfuture income, cash flows and fair values relevant to financial instruments are dependent upon prevailing market interest rates.  Market risk refers to the risk of lossfrom adverse changes in market prices and interest rates.  The Company will be exposed to interest rate changes primarily as a result of long-term debt used toacquire properties.  The Company’s interest rate risk management objectives will be to limit the impact of interest rate changes on earnings and cash flows and tolower overall borrowing costs.  To achieve these objectives, the Company expects to borrow primarily at fixed rates or variable rates with the lowest marginsavailable and, in some cases, with the ability to convert variable rates to fixed rates.  In addition, the Company can use derivative financial instruments to manageinterest rate risk.  The Company will not use derivatives for trading or speculative purposes and will only enter into contracts with major financial institutionsbased on their credit rating and other factors.  Currently the Company has no interest rate swaps outstanding. See Note 12 of the accompanying consolidatedfinancial statements. 45 Item 8. Financial Statements and Supplementary Data Index to Consolidated Financial Statements and Financial Statement Schedules  PageReports of Independent Registered Public Accounting Firm47  Consolidated Financial Statements of Retail Opportunity Investments Corp.: Consolidated Balance Sheets at December 31, 2015 and 201450Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201351Consolidated Statements of Equity for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201352Consolidated Statements of Cash Flows for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201353  Consolidated Financial Statements of Retail Opportunity Investments Partnership, LP: Consolidated Balance Sheets at December 31, 2015 and 201454Consolidated Statements of Operations and Comprehensive Income for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201355Consolidated Statements of Partners’ Capital for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201356Consolidated Statements of Cash Flows for the years ended December 31, 2015, 2014 and 201357  Notes to Consolidated Financial Statements58  Schedules   III   Real Estate and Accumulated Depreciation – December 31, 201576  IV   Mortgage Loans on Real Estate – December 31, 201577 All other schedules for which provision is made in the applicable accounting regulation of the Securities and Exchange Commission are not required under therelated instructions or are inapplicable and therefore have been omitted. 46 REPORT OF INDEPENDENT REGISTERED PUBLIC ACCOUNTING FIRM The Board of Directors and Stockholders of Retail Opportunity Investments Corp. We have audited the accompanying consolidated balance sheets of Retail Opportunity Investments Corp. (the “Company”) as of December 31, 2015 and 2014, andthe related consolidated statements of operations and comprehensive income, equity, and cash flows for each of the three years in the period ended December 31,2015.  Our audits also included the financial statement schedules listed in the Index at Item 8.  These financial statements and schedules are the responsibility ofthe Company’s management.  Our responsibility is to express an opinion on these financial statements and schedules based on our audits. We conducted our audits in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States).  Those standards require that weplan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the financial statements are free of material misstatement.  An audit includes examining,on a test basis, evidence supporting the amounts and disclosures in the financial statements.  An audit also includes assessing the accounting principles used andsignificant estimates made by management, as well as evaluating the overall financial statement presentation.  We believe that our audits provide a reasonable basisfor our opinion. In our opinion, the financial statements referred to above present fairly, in all material respects, the consolidated financial position of Retail OpportunityInvestments Corp. at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated results of its operations and its cash flows for each of the three years in the period endedDecember 31, 2015, in conformity with U.S. generally accepted accounting principles.  Also, in our opinion, the related financial statement schedules, whenconsidered in relation to the basic financial statements taken as a whole, present fairly in all material respects the information set forth therein. As discussed in Note 1 to the consolidated financial statements, the Company changed its reporting of discontinued operations as a result of the adoption of theamendments to the FASB Accounting Standards Codification resulting from Accounting Standards Update No. 2014-08, “Presentation of Financial Statements(Topic 205) and Property, Plant, and Equipment (Topic 360), Reporting Discontinued Operations and Disclosures of Disposals of Components of an Entity”. We also have audited, in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States), Retail Opportunity InvestmentsCorp.’s internal control over financial reporting as of December 31, 2015, based on criteria established in Internal Control – Integrated Framework issued by theCommittee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (2013 Framework) and our report dated February 24, 2016 expressed an unqualified opinionthereon. /s/ Ernst & Young LLP San Diego, CaliforniaFebruary 24, 2016 47 REPORT OF INDEPENDENT REGISTERED PUBLIC ACCOUNTING FIRM The Board of Directors and Stockholders of Retail Opportunity Investments Corp. We have audited Retail Opportunity Investments Corp.’s (the “Company”) internal control over financial reporting as of December 31, 2015, based on criteriaestablished in Internal Control—Integrated Framework issued by the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (2013 Framework)(the COSO criteria).  Retail Opportunity Investments Corp.’s management is responsible for maintaining effective internal control over financial reporting, and forits assessment of the effectiveness of internal control over financial reporting included in the accompanying Management’s Report on Internal Control overFinancial Reporting.  Our responsibility is to express an opinion on the Company’s internal control over financial reporting based on our audit. We conducted our audit in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States).  Those standards require that weplan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether effective internal control over financial reporting was maintained in all materialrespects.  Our audit included obtaining an understanding of internal control over financial reporting, assessing the risk that a material weakness exists, testing andevaluating the design and operating effectiveness of internal control based on the assessed risk, and performing such other procedures as we considered necessaryin the circumstances.  We believe that our audit provides a reasonable basis for our opinion. A company’s internal control over financial reporting is a process designed to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and thepreparation of financial statements for external purposes in accordance with generally accepted accounting principles.  A company’s internal control over financialreporting includes those policies and procedures that (1) pertain to the maintenance of records that, in reasonable detail, accurately and fairly reflect thetransactions and dispositions of the assets of the company; (2) provide reasonable assurance that transactions are recorded as necessary to permit preparation offinancial statements in accordance with generally accepted accounting principles, and that receipts and expenditures of the company are being made only inaccordance with authorizations of management and directors of the company; and (3) provide reasonable assurance regarding prevention or timely detection ofunauthorized acquisition, use, or disposition of the company’s assets that could have a material effect on the financial statements. Because of its inherent limitations, internal control over financial reporting may not prevent or detect misstatements.  Also, projections of any evaluation ofeffectiveness to future periods are subject to the risk that controls may become inadequate because of changes in conditions, or that the degree of compliance withthe policies or procedures may deteriorate. In our opinion, Retail Opportunity Investments Corp. maintained, in all material respects, effective internal control over financial reporting as of December 31,2015, based on  the COSO criteria . We also have audited, in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States), the consolidated balance sheets ofRetail Opportunity Investments Corp. as of December 31, 2015 and 2014, and the related consolidated statements of operations and comprehensive income, equity,and cash flows for each of the three years in the period ended December 31, 2015 of Retail Opportunity Investments Corp. and our report dated February 24, 2016expressed an unqualified opinion thereon. /s/ Ernst & Young LLP San Diego, CaliforniaFebruary 24, 2016 48 REPORT OF INDEPENDENT REGISTERED PUBLIC ACCOUNTING FIRM The Partners of Retail Opportunity Investments Partnership, LP We have audited the accompanying consolidated balance sheets of Retail Opportunity Investments Partnership, LP (the “Operating Partnership”) as ofDecember 31, 2015 and 2014, and the related consolidated statements of operations and comprehensive income, Partners’ capital, and cash flows for each of thethree years in the period ended December 31, 2015.  Our audits also included the financial statement schedules listed in the Index at Item 8.  These financialstatements and schedules are the responsibility of the Operating Partnership’s management.  Our responsibility is to express an opinion on these financialstatements and schedules based on our audits. We conducted our audits in accordance with the standards of the Public Company Accounting Oversight Board (United States).  Those standards require that weplan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the financial statements are free of material misstatement.  An audit includes examining,on a test basis, evidence supporting the amounts and disclosures in the financial statements.  An audit also includes assessing the accounting principles used andsignificant estimates made by management, as well as evaluating the overall financial statement presentation.  We believe that our audits provide a reasonable basisfor our opinion. In our opinion, the financial statements referred to above present fairly, in all material respects, the consolidated financial position of Retail OpportunityInvestments Partnership, LP at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated results of its operations and its cash flows for each of the three years in theperiod ended December 31, 2015, in conformity with U.S. generally accepted accounting principles. Also, in our opinion, the related financial statement schedules,when considered in relation to the basic financial statements taken as a whole, present fairly in all material respects the information set forth therein. As discussed in Note 1 to the consolidated financial statements, the Operating Partnership changed its reporting of discontinued operations as a result of theadoption of the amendments to the FASB Accounting Standards Codification resulting from Accounting Standards Update No. 2014-08, “Presentation of FinancialStatements (Topic 205) and Property, Plant, and Equipment (Topic 360), Reporting Discontinued Operations and Disclosures of Disposals of Components of anEntity”. /s/ Ernst & Young LLP San Diego, CaliforniaFebruary 24, 2016 49 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CONSOLIDATED BALANCE SHEETS( In thousands, except share data )   December 31, 2015 December 31, 2014ASSETS        Real Estate Investments:        Land $669,307  $550,078 Building and improvements  1,627,310   1,235,820    2,296,617   1,785,898 Less:  accumulated depreciation  134,311   88,173 Real Estate Investments, net  2,162,306   1,697,725 Cash and cash equivalents  8,844   10,773 Restricted cash  227   514 Tenant and other receivables, net  28,652   23,025 Deposits  500   4,500 Acquired lease intangible assets, net of accumulated amortization  66,942   71,433 Prepaid expenses  1,953   2,454 Deferred charges, net of accumulated amortization  39,316   39,731 Other  1,895   1,541 Total assets $2,310,635  $1,851,696          LIABILITIES AND EQUITY        Liabilities:        Term loan $300,000  $— Credit facility  135,500   156,500 Senior Notes Due 2024  246,809   246,521 Senior Notes Due 2023  246,518   246,174 Mortgage notes payable  62,605   94,183 Acquired lease intangible liabilities, net of accumulated amortization  124,861   118,359 Accounts payable and accrued expenses  13,205   12,173 Tenants’ security deposits  5,085   3,961 Other liabilities  11,036   11,043 Total liabilities  1,145,619   888,914 Commitments and contingencies   —   —          Non-controlling interests – redeemable OP Units  33,674   —          Equity:        Preferred stock, $.0001 par value 50,000,000 shares authorized; none issued and outstanding  —   — Common stock, $.0001 par value 500,000,000 shares authorized; and 99,531,034 and  92,991,333 shares issuedand outstanding at December 31, 2015 and 2014, respectively  10   9 Additional paid-in-capital  1,166,395   1,013,561 Dividends in excess of earnings  (122,991)  (80,976)Accumulated other comprehensive loss  (6,743)  (8,882)Total Retail Opportunity Investments Corp. stockholders' equity  1,036,671   923,712 Non-controlling interests  94,671   39,070 Total equity  1,131,342   962,782 Total liabilities and equity $2,310,635  $1,851,696  See accompanying notes to consolidated financial statements. 50 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CONSOLIDATED STATEMENTS OF OPERATIONS AND COMPREHENSIVE INCOME( In thousands, except per share data )   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Revenues            Base rents $148,622  $119,842  $86,195 Recoveries from tenants  40,562   32,945   22,497 Mortgage interest income  —   —   624 Other income  3,515   3,077   1,916 Total revenues  192,699   155,864   111,232              Operating expenses            Property operating  28,475   25,036   19,750 Property taxes  19,690   15,953   11,247 Depreciation and amortization  70,957   58,435   40,398 General and administrative expenses  12,650   11,200   10,059 Acquisition transaction costs  965   961   1,688 Other expenses  627   505   315 Total operating expenses  133,364   112,090   83,457              Operating income  59,335   43,774   27,775 Non-operating income (expenses)            Interest expense and other finance expenses  (34,243)  (27,593)  (15,855)Gain on consolidation of joint venture  —   —   20,382 Equity in earnings from unconsolidated joint ventures  —   —   2,390 Gain on sale of real estate  —   4,869   — Income from continuing operations  25,092   21,050   34,692 Loss from discontinued operations  —   —   (714)Net income  25,092   21,050   33,978 Net income attributable to non-controlling interest  (1,228)  (749)  (165)Net Income Attributable to Retail Opportunity Investments Corp. $23,864  $20,301  $33,813              Net income per share – basic:            Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.51 Loss from discontinued operations  —   —   (0.01)Net income per share $0.25  $0.24  $0.50              Net income per share – diluted:            Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.49 Loss from discontinued operations  —   —   (0.01)Net income per share $0.25  $0.24  $0.48              Dividends per common share $0.68  $0.64  $0.60              Comprehensive income:            Net income $25,092  $21,050  $33,978 Other comprehensive income            Unrealized gain on swap derivative            Unrealized swap derivative (loss) gain arising during the period  —   (3,132)  4,565 Reclassification adjustment for amortization of interest expense included in netincome  2,139   3,219   4,621 Other comprehensive income  2,139   87   9,186 Comprehensive income  27,231   21,137   43,164 Comprehensive income attributable to non-controlling interests  (1,228)  (749)  (165)Comprehensive income attributable to Retail Opportunity Investments Corp $26,003  $20,388  $42,999  See accompanying notes to consolidated financial statements. 51 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CONSOLIDATED STATEMENTS OF EQUITY( In thousands, except share data )   Common Stock            Shares Amount Additional paid-incapital Retained earnings (Accumulateddeficit) Accumulated other comprehensiveloss Non- controlling interests EquityBalance at December 31, 2012 52,596,754 $5 $523,541 $(38,851) $(18,155) $2 $466,542 Shares issued under the 2009 Plan  313,364   —   —   —   —   —   — Repurchase of common stock  (30,333)  —   (407)  —   —   —   (407)Retirement of options  —   —   (275)  —   —   —   (275)Stock based compensation expense  —   —   2,856   —   —   —   2,856 Proceeds from the exercise of warrants  18,877,482   2   226,528   —   —   —   226,530 Exercise of Sponsor warrants  688,500   —   —   —   —   —   — Buyback of warrants  —   —   (32,786)  —   —   —   (32,786)Issuance of OP Units to non-controlling interests  —   —   —   —   —   45,373   45,373 Distributions to non-controlling interests  —   —   —   —   —   (277)  (277)Cash redemption for non-controlling interests  —   —   —   —   —   (2,190)  (2,190)Adjustment to non-controlling interests ownership inOperating Partnership  —   —   13,314   —   —   (13,314)  — Purchase of non-controlling interests  —   —   —   —   —   (2)  (2)Registration expenditures  —   —   (69)  —   —   —   (69)Cash dividends ($0.60 per share)  —   —   —   (42,469)  —   (470)  (42,939)Dividends payable to officers  —   —   —   (110)  —   —   (110)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp.  —   —   —   33,813   —   —   33,813 Net income attributable to non-controlling interests  —   —   —   —   —   165   165 Other comprehensive loss  —   —   —   —   9,186   —   9,186 Balance at December 31, 2013 72,445,767 7 732,702 (47,617) (8,969) 29,287 705,410 Shares issued under the 2009 Plan  340,621   —   —   —   —   —   — Repurchase of common stock  (42,438)  —   (631)  —   —   —   (631)Cancellation of restricted stock  (5,833)  —   —   —   —   —   — Stock based compensation expense  —   —   3,662   —   —   —   3,662 Proceeds from the exercise of warrants  5,878,216   1   70,538   —   —   —   70,539 Issuance of OP Units to non-controlling interests  —   —   —   —   —   16,343   16,343 Cash redemption for non-controlling interests  —   —   —   —   —   (3,280)  (3,280)Adjustment to non-controlling interests ownership inOperating Partnership  —   —   2,020   —   —   (2,020)  — Proceeds from the issuance of common stock  14,375,000   1   214,905   —   —   —   214,906 Registration expenditures  —   —   (9,635)  —   —   —   (9,635)Cash dividends ($0.64 per share)  —   —   —   (53,522)  —   (2,009)  (55,531)Dividends payable to officers  —   —   —   (138)  —   —   (138)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp.  —   —   —   20,301   —   —   20,301 Net income attributable to non-controlling interests  —   —   —   —   —   749   749 Other comprehensive income  —   —   —   —   87   —   87 Balance at December 31, 2014 92,991,333 9 1,013,561 (80,976) (8,882) 39,070 962,782 Shares issued under the 2009 Plan  381,577   —   —   —   —   —   — Repurchase of common stock  (78,570)  —   (1,317)  —   —   —   (1,317)Cancellation of restricted stock  (2,832)  —   —   —   —   —   — Stock based compensation expense  —   —   4,684   —   —   —   4,684 Redemption of OP Units  174,959   —   3,184   —   —   (3,184)  — Issuance of OP Units to non-controlling interests  —   —   —   —   —   116,640   116,640 Adjustment to non-controlling interests ownership inOperating Partnership  —   —   49,609   —   —   (49,609)  — Proceeds from the issuance of common stock  6,064,567   1   101,292   —   —   —   101,293 Registration expenditures  —   —   (4,618)  —   —   —   (4,618)Cash dividends ($0.68 per share)  —   —   —   (65,718)  —   (2,764)  (68,482)Dividends payable to officers  —   —   —   (161)  —   —   (161)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Corp.  —   —   —   23,864   —   —   23,864 Net income attributable to non-controlling interests  —   —   —   —   —   1,228   1,228 Other comprehensive income  —   —   —   —   2,139   —   2,139 Total  99,531,034  $10  $1,166,395  $(122,991) $(6,743) $101,381  $1,138,052 Less: Promissory note secured by equity  —   —   —   —   —   (6,710)  (6,710)Balance at December 31, 2015 99,531,034 $10 $1,166,395 $(122,991) $(6,743) $94,671 $1,131,342  See accompanying notes to consolidated financial statements. 52 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS( In thousands )   Year Ended December 31,  2015 2014 2013CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES            Net income $25,092  $21,050  $33,978 Adjustments to reconcile net income to cash provided by operating activities:            Depreciation and amortization  70,957   58,435   40,398 Amortization of deferred financing costs and mortgage premiums, net  662   (432)  (144)Gain on consolidation of joint venture  —   —   (20,382)Straight-line rent adjustment  (5,013)  (3,795)  (3,734)Amortization of above and below market rent  (9,890)  (6,945)  (4,444)Amortization relating to stock based compensation  4,684   3,662   2,856 Provisions for tenant credit losses  1,984   2,316   1,623 Equity in earnings from unconsolidated joint ventures  —   —   (2,390)Other noncash interest expense  2,139   1,848   — Gain on sale of real estate  —   (4,869)  — Loss on sale of discontinued operations  —   —   714 Settlement of interest rate swap agreements  —   (3,230)  (8,750)Other  —   —   792 Change in operating assets and liabilities            Restricted cash  264   190   74 Tenant and other receivables  (2,599)  (1,605)  (4,820)Prepaid expenses  501   (1,106)  (105)Accounts payable and accrued expenses  512   (1,164)  2,943 Other assets and liabilities, net  (2,376)  852   (856)Net cash provided by operating activities  86,917   65,207   37,753              CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES            Investments in real estate  (313,623)  (398,205)  (289,399)Acquisition of entities  —   —   (43,378)Proceeds from sale of real estate and land  —   27,622   5,608 Investments in mortgage notes receivables  —   —   (294)Improvements to properties  (27,515)  (26,142)  (19,067)Deposits on real estate acquisitions, net  4,000   (3,725)  1,225 Construction escrows and other  23   594   328 Net cash used in investing activities  (337,115)  (399,856)  (344,977)             CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES            Principal repayments on mortgages  (84,308)  (21,982)  (14,902)Proceeds from new mortgage loan  35,500   —   — Proceeds from term loan  300,000   —   — Payments on term loan  —   (200,000)  — Proceeds from draws on credit facility  430,000   549,300   342,950 Payments on credit facility  (451,000)  (449,750)  (405,000)Proceeds from issuance of Senior Notes Due 2024  —   246,500   — Proceeds from issuance of Senior Notes Due 2023  —   —   245,825 Payment of contingent consideration  —   —   (1,864)Proceeds from exercise of warrants  —   70,723   226,530 Payments to acquire warrants  —   —   (32,786)Issuance of promissory note  (6,710)  —   — Proceeds from the sale of common stock  101,293   214,906   — Purchase of non-controlling interest  —   —   (2)Redemption of OP Units  —   (3,280)  (2,190)Distributions to Operating Partnership  (2,764)  (2,009)  (747)Deferred financing and other costs  (1,849)  (3,188)  (4,098)Registration expenditures  (4,739)  (9,513)  (69)Dividends paid to common shareholders  (65,837)  (53,574)  (42,513)Repurchase of common stock  (1,317)  (631)  (407)Retirement of options  —   —   (275)Net cash provided by financing activities  248,269   337,502   310,452 Net (decrease) increase in cash and cash equivalents  (1,929)  2,853   3,228 Cash and cash equivalents at beginning of period  10,773   7,920   4,692 Cash and cash equivalents at end of period $8,844  $10,773  $7,920              Supplemental disclosure of cash activities:            Cash paid on gross receipts and income for federal and state purposes $241  $331  $242 Interest paid $31,996  $26,006  $14,579              Other non-cash investing and financing activities – increase (decrease):            Issuance of OP Units in connection with acquisitions $150,315  $16,343  $45,373 Assumed mortgage upon acquisition $19,024  $—  $62,750 Intangible lease liabilities $20,925  $44,264  $35,039 Transfer of equity investment in property to real estate investment $—  $—  $15,991 Interest rate swap asset $—  $(1,948) $1,948 Interest rate swap liabilities $—  $(2,529) $6,734 Accrued real estate improvement costs $590  $1,372  $592  See accompanying notes to consolidated financial statements. 53 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCONSOLIDATED BALANCE SHEETS( In thousands )   December 31, 2015 December 31, 2014ASSETS        Real Estate Investments:        Land $669,307  $550,078 Building and improvements  1,627,310   1,235,820    2,296,617   1,785,898 Less:  accumulated depreciation  134,311   88,173 Real Estate Investments, net  2,162,306   1,697,725 Cash and cash equivalents  8,844   10,773 Restricted cash  227   514 Tenant and other receivables, net  28,652   23,025 Deposits  500   4,500 Acquired lease intangible assets, net of accumulated amortization  66,942   71,433 Prepaid expenses  1,953   2,454 Deferred charges, net of accumulated amortization  39,316   39,731 Other  1,895   1,541 Total assets $2,310,635  $1,851,696          LIABILITIES AND CAPITAL        Liabilities:        Term loan $300,000  $— Credit facility  135,500   156,500 Senior Notes Due 2024  246,809   246,521 Senior Notes Due 2023  246,518   246,174 Mortgage notes payable  62,605   94,183 Acquired lease intangible liabilities, net of accumulated amortization  124,861   118,359 Accounts payable and accrued expenses  13,205   12,173 Tenants’ security deposits  5,085   3,961 Other liabilities  11,036   11,043 Total liabilities  1,145,619   888,914          Commitments and contingencies   —   —          Redeemable limited partners  33,674   —          Capital:        Partners’ capital, unlimited partnership units authorized:        ROIC capital (consists of general and limited partnership interests held by ROIC)  1,043,414   932,594 Limited partners’ capital (consists of limited partnership interests held by third parties)  94,671   39,070 Accumulated other comprehensive loss  (6,743)  (8,882)Total capital  1,131,342   962,782 Total liabilities and capital $2,310,635  $1,851,696  See accompanying notes to consolidated financial statements. 54 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCONSOLIDATED STATEMENTS OF OPERATIONS AND COMPREHENSIVE INCOME( In thousands )   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Revenues            Base rents $148,622  $119,842  $86,195 Recoveries from tenants  40,562   32,945   22,497 Mortgage interest income  —   —   624 Other income  3,515   3,077   1,916 Total revenues  192,699   155,864   111,232              Operating expenses            Property operating  28,475   25,036   19,750 Property taxes  19,690   15,953   11,247 Depreciation and amortization  70,957   58,435   40,398 General and administrative expenses  12,650   11,200   10,059 Acquisition transaction costs  965   961   1,688 Other expenses  627   505   315 Total operating expenses  133,364   112,090   83,457              Operating income  59,335   43,774   27,775 Non-operating income (expenses)            Interest expense and other finance expenses  (34,243)  (27,593)  (15,855)Gain on consolidation of joint venture  —   —   20,382 Equity in earnings from unconsolidated joint ventures  —   —   2,390 Gain on sale of real estate  —   4,869   — Income from continuing operations  25,092   21,050   34,692 Loss from discontinued operations  —   —   (714)Net Income Attributable to Retail Opportunity Investments Partnership, LP $25,092  $21,050  $33,978              Net income per unit – basic:            Income from continuing operations $0.25  $0.24  $0.51 Loss from discontinued operations  —   —   (0.01)Net income per unit $0.25  $0.24  $0.50              Net income per unit – diluted:            Income from continuing operations  $0.25  $0.24  $0.49 Loss from discontinued operations  —   —   (0.01)Net income per unit $0.25  $0.24  $0.48              Distributions per unit $0.68  $0.64  $0.60              Comprehensive income:            Net income attributable to Retail Opportunity Investments Partnership, LP $25,092  $21,050  $33,978 Other comprehensive income            Unrealized gain on swap derivative            Unrealized swap derivative (loss) gain arising during the period  —   (3,132)  4,565 Reclassification adjustment for amortization of interest expense included in netincome  2,139   3,219   4,621 Other comprehensive income  2,139   87   9,186 Comprehensive income attributable to Retail Opportunity Investments Partnership, LP $27,231  $21,137  $43,164  See accompanying notes to consolidated financial statements. 55 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCONSOLIDATED STATEMENTS OF PARTNERS’ CAPITAL( In thousands, except unit data )   Limited Partner’sCapital (1) ROIC Capital (2)        Units Amount Units Amount Accumulated other comprehensiveloss Non- controlling interests CapitalBalance at December 31, 2012  —  $—  52,596,754 $484,695 $(18,155) $2 $466,542 OP Units issued under the 2009 Plan  —   —   313,364   —   —   —   — Repurchase of OP Units  —   —   (30,333)  (407)  —   —   (407)Retirement of options  —   —   —   (275)  —   —   (275)Stock based compensation expense  —   —   —   2,856   —   —   2,856 Issuance of OP Units upon exercise of warrants  —   —   18,877,482   226,530   —   —   226,530 Issuance of OP Units upon exercise of Sponsor warrants  —   —   688,500   —   —   —   — Repurchase of warrants  —   —   —   (32,786)  —   —   (32,786)Issuance of OP Units in connection with acquisition  3,290,263   45,373   —   —   —   —   45,373 Limited Partner distributions  —   (277)  —   —   —   —   (277)Cash redemption of OP Units  (158,221)  (2,190)  —   —   —   —   (2,190)Adjustment to non-controlling interests  —   (13,314)  —   13,314   —   —   — Purchase of non-controlling interests  —   —   —   —   —   (2)  (2)Registration expenditures  —   —   —   (69)  —   —   (69)Cash distributions ($0.60 per unit)  —   (470)  —   (42,469)  —   —   (42,939)Dividends payable to officers  —   —   —   (110)  —   —   (110)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Partnership, LP  —   165   —   33,813   —   —   33,978 Other comprehensive income  —   —   —   —   9,186   —   9,186 Balance at December 31, 2013 3,132,042 29,287 72,445,767 685,092 (8,969)  —  705,410 OP Units issued under the 2009 Plan  —   —   340,621   —   —   —   — Repurchase of OP Units  —   —   (42,438)  (631)  —   —   (631)Cancellation of OP Units  —   —   (5,833)  —   —   —   — Stock based compensation expense  —   —   —   3,662   —   —   3,662 Issuance of OP Units upon exercise of warrants  —   —   5,878,216   70,539   —   —   70,539 Issuance of OP Units in connection with acquisition  989,272   16,343   —   —   —   —   16,343 Cash redemption of OP Units  (200,000)  (3,280)  —   —   —   —   (3,280)Adjustment to non-controlling interests  —   (2,020)  —   2,020   —   —   — Issuance of OP Units in connection with common stockoffering  —   —   14,375,000   214,906   —   —   214,906 Registration expenditures  —   —   —   (9,635)  —   —   (9,635)Cash distributions ($0.64 per unit)  —   (2,009)  —   (53,522)  —   —   (55,531)Dividends payable to officers  —   —   —   (138)  —   —   (138)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Partnership, LP  —   749   —   20,301   —   —   21,050 Other comprehensive income  —   —   —   —   87   —   87 Balance at December 31, 2014 3,921,314 39,070 92,991,333 932,594 (8,882)  —  962,782 OP Units issued under the 2009 Plan  —   —   381,577   —   —   —   — Repurchase of OP Units  —   —   (78,570)  (1,317)  —   —   (1,317)Cancellation of OP Units  —   —   (2,832)  —   —   —   — Stock based compensation expense  —   —   —   4,684   —   —   4,684 Redemption of OP Units  (174,959)  (3,184)  174,959   3,184   —   —   — Issuance of OP Units in connection with acquisition  8,449,248   116,640   —   —   —   —   116,640 Adjustment to non-controlling interests  —   (49,609)  —   49,609   —   —   — Issuance of OP Units in connection with sale of commonstock  —   —   6,064,567   101,293   —   —   101,293 Registration expenditures  —   —   —   (4,618)  —   —   (4,618)Cash distributions ($0.68 per unit)  —   (2,764)  —   (65,718)  —   —   (68,482)Dividends payable to officers  —   —   —   (161)  —   —   (161)Net income attributable to Retail OpportunityInvestments Partnership, LP  —   1,228   —   23,864   —   —   25,092 Other comprehensive income  —   —   —   —   2,139   —   2,139 Total  12,195,603  $101,381   99,531,034  $1,043,414  $(6,743) $—  $1,138,052 Less: Promissory note secured by capital  —   (6,710)  —   —   —   —   (6,710)Balance at December 31, 2015 12,195,603 $94,671 99,531,034 $1,043,414 $(6,743) $—  $1,131,342  (1)Consists of limited partnership interests held by third parties.(2)Consists of general and limited partnership interests held by ROIC. See accompanying notes to consolidated financial statements.  56 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS( In thousands )   Year Ended December 31,  2015 2014 2013CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES            Net income $25,092  $21,050  $33,978 Adjustments to reconcile net income to cash provided by operating activities:            Depreciation and amortization  70,957   58,435   40,398 Amortization of deferred financing costs and mortgage premiums, net  662   (432)  (144)Gain on consolidation of joint venture  —   —   (20,382)Straight-line rent adjustment  (5,013)  (3,795)  (3,734)Amortization of above and below market rent  (9,890)  (6,945)  (4,444)Amortization relating to stock based compensation  4,684   3,662   2,856 Provisions for tenant credit losses  1,984   2,316   1,623 Equity in earnings from unconsolidated joint ventures  —   —   (2,390)Other noncash interest expense  2,139   1,848   — Gain on sale of real estate  —   (4,869)  — Loss on sale of discontinued operations  —   —   714 Settlement of interest rate swap agreements  —   (3,230)  (8,750)Other  —   —   792 Change in operating assets and liabilities            Restricted cash  264   190   74 Tenant and other receivables  (2,599)  (1,605)  (4,820)Prepaid expenses  501   (1,106)  (105)Accounts payable and accrued expenses  512   (1,164)  2,943 Other assets and liabilities, net  (2,376)  852   (856)Net cash provided by operating activities  86,917   65,207   37,753              CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES            Investments in real estate  (313,623)  (398,205)  (289,399)Acquisition of entities  —   —   (43,378)Proceeds from sale of real estate and land  —   27,622   5,608 Investments in mortgage notes receivables  —   —   (294)Improvements to properties  (27,515)  (26,142)  (19,067)Deposits on real estate acquisitions, net  4,000   (3,725)  1,225 Construction escrows and other  23   594   328 Net cash used in investing activities  (337,115)  (399,856)  (344,977)             CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES            Principal repayments on mortgages  (84,308)  (21,982)  (14,902)Proceeds from new mortgage loan  35,500   —   — Proceeds from term loan  300,000   —   — Payments on term loan  —   (200,000)  — Proceeds from draws on credit facility  430,000   549,300   342,950 Payments on credit facility  (451,000)  (449,750)  (405,000)Proceeds from issuance of Senior Notes Due 2024  —   246,500   — Proceeds from issuance of Senior Notes Due 2023  —   —   245,825 Payment of contingent consideration  —   —   (1,864)Proceeds from the issuance of OP Units upon exercise of warrants  —   70,723   226,530 Payments to acquire warrants  —   —   (32,786)Issuance of promissory note  (6,710)  —   — Proceeds from the issuance of OP Units in connection with issuance of common stock  101,293   214,906   — Purchase of non-controlling interest  —   —   (2)Redemption of OP Units  —   (3,280)  (2,190)Deferred financing and other costs  (1,849)  (3,188)  (4,098)Registration expenditures  (4,739)  (9,513)  (69)Distributions to OP Unitholders  (68,601)  (55,583)  (43,260)Repurchase of OP Units  (1,317)  (631)  (407)Retirement of options  —   —   (275)Net cash provided by financing activities  248,269   337,502   310,452 Net (decrease) increase in cash and cash equivalents  (1,929)  2,853   3,228 Cash and cash equivalents at beginning of period  10,773   7,920   4,692 Cash and cash equivalents at end of period $8,844  $10,773  $7,920              Supplemental disclosure of cash activities:            Cash paid on gross receipts and income for federal and state purposes $241  $331  $242 Interest paid $31,996  $26,006  $14,579              Other non-cash investing and financing activities:            Issuance of OP Units in connection with acquisitions $150,315  $16,343  $45,373 Assumed mortgage upon acquisition $19,024  $—  $62,750 Intangible lease liabilities $20,925  $44,264  $35,039 Transfer of equity investment in property to real estate investment $—  $—  $15,991 Interest rate swap asset $—  $(1,948) $1,948 Interest rate swap liabilities $—  $(2,529) $6,734 Accrued real estate improvement costs $590  $1,372  $592  See accompanying notes to consolidated financial statements. 57 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS 1. Organization, Basis of Presentation and Summary of Significant Accounting Policies Business Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation (“ROIC”), is a fully integrated and self-managed real estate investment trust (“REIT”). ROICspecializes in the acquisition, ownership and management of necessity-based community and neighborhood shopping centers on the west coast of the United Statesanchored by supermarkets and drugstores. ROIC is organized in a traditional umbrella partnership real estate investment trust (“UpREIT”) format pursuant to which Retail Opportunity Investments GP,LLC, its wholly-owned subsidiary, serves as the general partner of, and ROIC conducts substantially all of its business through, its operating partnershipsubsidiary, Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “Operating Partnership”), together with its subsidiaries. Unlessotherwise indicated or unless the context requires otherwise, all references to the “Company”, “we,” “us,” “our,” or “our company” refer to ROIC together with itsconsolidated subsidiaries, including the Operating Partnership. With the approval of its stockholders, ROIC reincorporated as a Maryland corporation on June 2, 2011. ROIC began operations as a Delaware corporation, knownas NRDC Acquisition Corp., which was incorporated on July 10, 2007, for the purpose of acquiring assets or operating businesses through a merger, capital stockexchange, stock purchase, asset acquisition or other similar business combination with one or more assets or control of one or more operating businesses. OnOctober 20, 2009, ROIC’s stockholders and warrantholders approved each of the proposals presented at the special meetings of stockholders and warrantholders,respectively, in connection with the transactions contemplated by the Framework Agreement (the “Framework Agreement”) ROIC entered into on August 7, 2009with NRDC Capital Management, LLC, which, among other things, sets forth the steps to be taken by ROIC to continue its business as a corporation that haselected to qualify as a REIT for U.S. federal income tax purposes. ROIC’s only material asset is its ownership of direct or indirect partnership interests in the Operating Partnership and membership interest in Retail OpportunityInvestments GP, LLC, which is the sole general partner of the Operating Partnership. As a result, ROIC does not conduct business itself, other than acting as theparent company and issuing equity from time to time. The Operating Partnership holds substantially all the assets of the Company and directly or indirectly holdsthe ownership interests in the Company’s real estate ventures. The Operating Partnership conducts the operations of the Company’s business and is structured as apartnership with no publicly traded equity. Except for net proceeds from warrants exercised and equity issuances by ROIC, which are contributed to the OperatingPartnership, the Operating Partnership generates the capital required by the Company’s business through the Operating Partnership’s operations, by the OperatingPartnership’s incurrence of indebtedness (directly and through subsidiaries) or through the issuance of operating partnership units (“OP Units”) of the OperatingPartnership. Recent Accounting Pronouncements In September 2015, the FASB issued Accounting Standards Update (“ASU”) No. 2015-16, “Business Combinations: Simplifying the Accounting forMeasurement-Period Adjustments.” The pronouncement simplifies the accounting for adjustments made to provisional amounts recognized in a businesscombination by eliminating the requirement to retrospectively account for those adjustments. The pronouncement requires any adjustments to provisional amountsto be applied prospectively. The pronouncement is effective for fiscal years, and for interim periods within those fiscal years, beginning after December 15, 2015,with early adoption permitted. The Company does not expect that the adoption of this pronouncement will have a material impact on the consolidated financialstatements. In April 2015, the FASB issued ASU No. 2015-03, “Interest – Imputation of Interest: Simplifying the Presentation of Debt Issuance Costs.” The pronouncementrequires reporting entities to present debt issuance costs related to a note as a direct deduction from the face amount of that note presented in the balance sheet. Thepronouncement is effective for fiscal years, and for interim periods within those fiscal years, beginning after December 15, 2015, with early adoption permitted. Areporting entity may apply the amendments in the ASU retrospectively to all prior periods. The Company expects that the adoption of the pronouncement willresult in the presentation of debt issuance costs associated with its term loan, credit facility, Senior Notes Due 2024, Senior Notes Due 2023, and mortgage notespayable which are currently included in deferred charges in its consolidated balance sheets, as a direct reduction from the carrying amount of the related debtinstrument. In May 2014, the FASB issued ASU No. 2014-09, “Revenue from Contracts with Customers.” The pronouncement was issued to clarify the principles forrecognizing revenue and to develop a common revenue standard and disclosure requirements for U.S. GAAP and International Financial Reporting Standards. Thepronouncement is effective for reporting periods beginning after December 15, 2017. The Company is in the process of evaluating the impact this pronouncementwill have on the Company’s consolidated financial statements. Principles of Consolidation The accompanying consolidated financial statements are prepared on the accrual basis in accordance with GAAP.  The consolidated financial statements includethe accounts and those of its subsidiaries, which are wholly-owned or controlled by the Company.  Entities which the Company does not control through its votinginterest and entities which are variable interest entities (“VIEs”), but where it is not the primary beneficiary, are accounted for under the equity method.  Allsignificant intercompany balances and transactions have been eliminated. 58 The Company follows the FASB guidance for determining whether an entity is a VIE and requires the performance of a qualitative rather than a quantitativeanalysis to determine the primary beneficiary of a VIE.  Under this guidance, an entity would be required to consolidate a VIE if it has (i) the power to direct theactivities that most significantly impact the entity’s economic performance and (ii) the obligation to absorb losses of the VIE or the right to receive benefits fromthe VIE that could be significant to the VIE. A non-controlling interest in a consolidated subsidiary is defined as the portion of the equity (net assets) in a subsidiary not attributable, directly or indirectly, to aparent.  Non-controlling interests are required to be presented as a separate component of equity in the consolidated balance sheet and modifies the presentation ofnet income by requiring earnings and other comprehensive income to be attributed to controlling and non-controlling interests. Use of Estimates The preparation of financial statements in conformity with GAAP requires management to make estimates and assumptions that affect the disclosure of contingentassets and liabilities, the reported amounts of assets and liabilities at the date of the financial statements, and the reported amounts of revenue and expenses duringthe periods covered by the financial statements.  The most significant assumptions and estimates relate to the purchase price allocations, depreciable lives, revenuerecognition and the collectability of tenant receivables, other receivables, notes receivables, the valuation of performance-based restricted stock, stock options andderivatives.  Actual results could differ from these estimates. Federal Income Taxes The Company has elected to qualify as a REIT under Sections 856-860 of the Internal Revenue Code (the “Code”).  Under those sections, a REIT that, amongother things, distributes at least 90% of its REIT taxable income (determined without regard to the dividends paid deduction and excluding net capital gains) andmeets certain other qualifications prescribed by the Code will not be taxed on that portion of its taxable income that is distributed. Although it may qualify as a REIT for U.S. federal income tax purposes, the Company is subject to state income or franchise taxes in certain states in which someof its properties are located.  In addition, taxable income from non-REIT activities managed through the Company’s taxable REIT subsidiary (“TRS”), if any, isfully subject to U.S. federal, state and local income taxes. For all periods from inception through September 26, 2013 the Operating Partnership has been an entitydisregarded from its sole owner, ROIC, for U.S. federal income tax purposes and as such has not been subject to federal income taxes. Effective September 27,2013, the Operating Partnership issued 3,290,263 OP Units in connection with the acquisitions of two shopping centers, Crossroads Shopping Center and FivePoints Plaza. Accordingly, the Operating Partnership ceased being a disregarded entity and instead is being treated as a partnership for federal income tax purposes.    The Company follows the FASB guidance that defines a recognition threshold and measurement attribute for the financial statement recognition and measurementof a tax position taken or expected to be taken in a tax return.  The FASB also provides guidance on de-recognition, classification, interest and penalties,accounting in interim periods, disclosure, and transition.  The Company records interest and penalties relating to unrecognized tax benefits, if any, as interestexpense. As of December 31, 2015, the statute of limitations for tax years 2012 through and including 2014 remain open for examination by the Internal RevenueService (“IRS”) and state taxing authorities.  ROIC intends to make regular quarterly distributions to holders of its common stock.  U.S. federal income tax law generally requires that a REIT distributeannually at least 90% of its REIT taxable income, without regard to the deduction for dividends paid and excluding net capital gains, and that it pay U.S. federalincome tax at regular corporate rates to the extent that it annually distributes less than 100% of its net taxable income.  ROIC intends to pay regular quarterlydividends to stockholders in an amount not less than its net taxable income, if and to the extent authorized by its board of directors.  Before ROIC pays anydividend, whether for U.S. federal income tax purposes or otherwise, it must first meet both its operating requirements and its debt service on debt.  If ROIC’s cashavailable for distribution is less than its net taxable income, it could be required to sell assets or borrow funds to make cash distributions or it may make a portionof the required distribution in the form of a taxable stock distribution or distribution of debt securities. Real Estate Investments All costs related to the improvement or replacement of real estate properties are capitalized.  Additions, renovations and improvements that enhance and/or extendthe useful life of a property are also capitalized.  Expenditures for ordinary maintenance, repairs and improvements that do not materially prolong the normaluseful life of an asset are charged to operations as incurred.  The Company expenses transaction costs associated with business combinations in the periodincurred.  During the years ended December 31, 2015 and 2014, capitalized costs related to the improvements or replacement of real estate properties wereapproximately $28.1 million and $27.5 million, respectively. Upon the acquisition of real estate properties, the fair value of the real estate purchased is allocated to the acquired tangible assets (consisting of land, buildings andimprovements), and acquired intangible assets and liabilities (consisting of above-market and below-market leases and acquired in-place leases). Acquired leaseintangible assets include above-market leases and acquired in-place leases, and acquired lease intangible liabilities represent below-market leases, in theaccompanying consolidated balance sheets. The fair value of the tangible assets of an acquired property is determined by valuing the property as if it were vacant,which value is then allocated to land, buildings and improvements based on management's determination of the relative fair values of these assets. In valuing anacquired property's intangibles, factors considered by management include an estimate of carrying costs during the expected lease-up periods, and estimates of lostrental revenue during the expected lease-up periods based on management’s evaluation of current market demand. Management also estimates costs to executesimilar leases, including leasing commissions, tenant improvements, legal and other related costs. Leasing commissions, legal and other related costs (“leaseorigination costs”) are classified as deferred charges in the accompanying consolidated balance sheets. 59 The value of in-place leases is measured by the excess of (i) the purchase price paid for a property after adjusting existing in-place leases to market rental rates,over (ii) the estimated fair value of the property as if vacant. Above-market and below-market lease values are recorded based on the present value (using adiscount rate which reflects the risks associated with the leases acquired) of the difference between the contractual amounts to be received and management'sestimate of market lease rates, measured over the terms of the respective leases that management deemed appropriate at the time of acquisition. Such valuationsinclude a consideration of the non-cancellable terms of the respective leases as well as any applicable renewal periods. The fair values associated with below-market rental renewal options are determined based on the Company's experience and the relevant facts and circumstances that existed at the time of theacquisitions. The value of the above-market and below-market leases is amortized to rental income, over the terms of the respective leases including optionperiods, if applicable. The value of in-place leases are amortized to expense over the remaining non-cancellable terms of the respective leases. If a lease were to beterminated prior to its stated expiration, all unamortized amounts relating to that lease would be recognized in operations at that time. The Company may record abargain purchase gain if it determines that the purchase price for the acquired assets was less than the fair value. The Company will record a liability in situationswhere any part of the cash consideration is deferred. The amounts payable in the future are discounted to their present value. The liability is subsequently re-measured to fair value with changes in fair value recognized in the consolidated statements of operations. If, up to one year from the acquisition date, informationregarding fair value of assets acquired and liabilities assumed as of the acquisition date is received and estimates are refined, appropriate property adjustments aremade to the purchase price allocation on a retrospective basis. In conjunction with the Company’s pursuit and acquisition of real estate investments, the Company expensed acquisition transaction costs during the years endedDecember 31, 2015, 2014 and 2013 of approximately $1.0 million, $1.0 million and $1.7 million, respectively. Regarding certain of the Company’s 2015 and all of the Company’s 2014 property acquisitions (see Note 2), the fair value of in-place leases and other intangibleshave been allocated to intangible asset and liability accounts. Sales of real estate are recognized only when sufficient down payments have been obtained, possession and other attributes of ownership have been transferred tothe buyer and the Company has no significant continuing involvement. The application of these criteria can be complex and requires the Company to makeassumptions. Management has determined that all of these criteria were met for all real estate sold during the periods presented. Any reference to square footage or occupancy is unaudited and outside the scope of our independent registered public accounting firm’s audit of the Company’sfinancial statements in accordance with the standards of the United States Public Company Accounting Oversight Board. Asset Impairment The Company reviews long-lived assets for impairment whenever events or changes in circumstances indicate that the carrying amount of an asset may not berecoverable. Recoverability of assets to be held and used is measured by a comparison of the carrying amount of the asset to aggregate future net cash flows(undiscounted and without interest) expected to be generated by the asset. If such assets are considered impaired, the impairment to be recognized is measured bythe amount by which the carrying amount of the assets exceed the fair value. Management does not believe that the value of any of the Company’s real estateinvestments was impaired at December 31, 2015. Cash and Cash Equivalents The Company considers all highly liquid investments with an original maturity of three months or less when purchased to be cash equivalents.  Cash and cashequivalents are maintained at financial institutions and, at times, balances may exceed the federally insured limit by the Federal Deposit InsuranceCorporation.  The Company has not experienced any losses related to these balances. Restricted Cash The terms of several of the Company’s mortgage loans payable require the Company to deposit certain replacement and other reserves with its lenders.  Such“restricted cash” is generally available only for property-level requirements for which the reserves have been established and is not available to fund otherproperty-level or Company-level obligations. Revenue Recognition Management has determined that all of the Company’s leases with its various tenants are operating leases.  Rental income is generally recognized based on theterms of leases entered into with tenants.  In those instances in which the Company funds tenant improvements and the improvements are deemed to be owned bythe Company, revenue recognition will commence when the improvements are substantially completed and possession or control of the space is turned over to thetenant.  When the Company determines that the tenant allowances are lease incentives, the Company commences revenue recognition and lease incentiveamortization when possession or control of the space is turned over to the tenant for tenant work to begin.  Minimum rental income from leases with scheduled rentincreases is recognized on a straight-line basis over the lease term.  Percentage rent is recognized when a specific tenant’s sales breakpoint is achieved.  Propertyoperating expense recoveries from tenants of common area maintenance, real estate taxes and other recoverable costs are recognized in the period the relatedexpenses are incurred.  Lease incentives are amortized as a reduction of rental revenue over the respective tenant lease terms. 60 Termination fees (included in other income) are fees that the Company has agreed to accept in consideration for permitting certain tenants to terminate their leaseprior to the contractual expiration date.  The Company recognizes termination fees in accordance with Securities and Exchange Commission’s guidance when thefollowing conditions are met:  (a) the termination agreement is executed; (b) the termination fee is determinable; (c) all landlord services pursuant to the terminatedlease have been rendered; and (d) collectivity of the termination fee is assured.  Interest income is recognized as it is earned.  Gains or losses on disposition ofproperties are recorded when the criteria for recognizing such gains or losses under generally accepted accounting principles have been met. The Company must make estimates as to the collectability of its accounts receivable related to base rent, straight-line rent, expense reimbursements and otherrevenues.  Management analyzes accounts receivable and the allowance for bad debts by considering tenant creditworthiness, current economic trends, andchanges in tenants’ payment patterns when evaluating the adequacy of the allowance for doubtful accounts receivable.  The Company also provides an allowancefor future credit losses of the deferred straight-line rents receivable.  The provision for doubtful accounts at December 31, 2015 and December 31, 2014 wasapproximately $4.5 million and $3.6 million, respectively. Depreciation and Amortization The Company uses the straight-line method for depreciation and amortization.  Buildings are depreciated over the estimated useful lives which the Companyestimates to be 39-40 years.  Property improvements are depreciated over the estimated useful lives that range from 10 to 20 years.  Furniture and fixtures aredepreciated over the estimated useful lives that range from 3 to 10 years.  Tenant improvements are amortized over the shorter of the life of the related leases ortheir useful life. Deferred Charges Deferred charges consist principally of leasing commissions and acquired lease origination costs (which are amortized ratably over the life of the tenant leases) andfinancing fees (which are amortized over the term of the related debt obligation).  Deferred charges in the accompanying consolidated balance sheets are shown atcost, net of accumulated amortization of approximately $24.1 million and $18.8 million, as of December 31, 2015 and 2014, respectively. The unamortized balances of deferred charges as of December 31, 2015 that will be charged to future operations are as follows (in thousands):    Lease OriginationCosts Financing Costs Total2016 $6,697  $2,089  $8,786 2017  5,384   2,068   7,452 2018  4,138   2,036   6,174 2019  3,168   647   3,815 2020  2,544   521   3,065 Thereafter  8,164   1,860   10,024   $30,095  $9,221  $39,316  Internal Capitalized Leasing Costs The Company capitalizes a portion of payroll-related costs related to its leasing personnel associated with new leases and lease renewals. These costs are amortizedover the life of the respective leases. During the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the Company capitalized approximately $1.1 million, $947,000and $742,000, respectively, of such payroll-related costs. Concentration of Credit Risk Financial instruments that potentially subject the Company to concentrations of credit risk consist primarily of cash and cash equivalents and tenantreceivables.  The Company places its cash and cash equivalents in excess of insured amounts with high quality financial institutions.  The Company performsongoing credit evaluations of its tenants and requires tenants to provide security deposits. 61 Earnings Per Share Basic earnings per share (“EPS”) excludes the impact of dilutive shares and is computed by dividing net income by the weighted average number of shares ofcommon stock outstanding for the period.  Diluted EPS reflects the potential dilution that could occur if securities or other contracts to issue shares of commonstock were exercised or converted into shares of common stock and then shared in the earnings of the Company. During the years ended December 31, 2014 and 2013, the effect of approximately 41,400,000 warrants to purchase the Company’s common stock  (the “PublicWarrants”) issued in connection with the Company’s initial public offering (the “IPO”), and the 8,000,000 warrants (the “Private Placement Warrants”) purchasedby NRDC Capital Management, LLC simultaneously with the consummation of the IPO, for the time these were outstanding during these periods, were included inthe calculation of diluted EPS since the weighted average share price was greater than the exercise price during these periods.  No warrants were outstandingduring the year ended December 31, 2015. For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, basic EPS was determined by dividing net income allocable to common stockholders for the applicableperiod by the weighted average number of shares of common stock outstanding during such period. Net income during the applicable period is also allocated to thetime-based unvested restricted stock as these grants are entitled to receive dividends and are therefore considered a participating security.  Time-based unvestedrestricted stock is not allocated net losses and/or any excess of dividends declared over net income; such amounts are allocated entirely to the commonstockholders other than the holders of time-based unvested restricted stock. The performance-based restricted stock grants awarded under the 2009 Plan describedin Note 9 are excluded from the basic EPS calculation, as these units are not participating securities. The following table sets forth the reconciliation between basic and diluted EPS for ROIC (in thousands, except share data):   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Numerator:            Income from continuing operations $25,092  $21,050  $34,692 Less income from continuing operations attributable to non-controlling interests  (1,228)  (749)  (165)Less earnings allocated to unvested shares  (229)  (160)  (78)Income from continuing operations available for common shareholders, basic  23,635   20,141   34,449 Loss from discontinued operations available to common shareholders, basic  —   —   (714)Net income available to common stockholders, basic $23,635  $20,141  $33,735              Numerator:            Income from continuing operations $25,092  $21,050  $34,692 Less earnings allocated to unvested shares  (229)  (160)  (78)Income from continuing operations available for common shareholders, diluted  24,863   20,890   34,614 Loss from discontinued operations available to common shareholders, diluted  —   —   (714)Net income available to common stockholders, diluted $24,863  $20,890  $33,900              Denominator:            Denominator for basic EPS – weighted average common equivalent shares  95,651,780   83,411,230   67,419,497 Warrants  —   631,086   2,568,822 OP Units  4,086,724   3,162,658   838,508 Restricted stock awards – performance-based  174,198   162,327   113,066 Stock options  105,079   86,108   64,487 Denominator for diluted EPS – weighted average common equivalent shares  100,017,781   87,453,409   71,004,380  62 Earnings Per Unit The following table sets forth the reconciliation between basic and diluted earnings per unit for the Operating Partnership (in thousands, except unit data):   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Numerator:            Income from continuing operations $25,092  $21,050  $34,692 Less earnings allocated to unvested units  (229)  (160)  (78)Income from continuing operations available for unitholders, basic and diluted  24,863   20,890   34,614 Loss from discontinued operations available to unitholders, basic and diluted  —   —   (714)Net income available to unitholders, basic and diluted $24,863  $20,890  $33,900              Denominator:            Denominator for basic EPS – weighted average common equivalent units  99,738,504   86,573,888   68,258,005 Warrants  —   631,086   2,568,822 Restricted stock awards – performance-based  174,198   162,327   113,066 Stock Options  105,079   86,108   64,487 Denominator for diluted EPS – weighted average common equivalent units  100,017,781   87,453,409   71,004,380  Stock-Based Compensation The Company has a stock-based employee compensation plan, which is more fully described in Note 9. The Company accounts for its stock-based compensation plans based on the FASB guidance which requires that compensation expense be recognized based on thefair value of the stock awards less estimated forfeitures.  Restricted stock grants vest based upon the completion of a service period (“time-based grants”) and/orthe Company meeting certain established financial performance criteria (“performance-based grants”).  Time-based grants are valued according to the market pricefor the Company’s common stock at the date of grant.  For performance-based grants, a Monte Carlo valuation model is used, taking into account the underlyingcontingency risks associated with the performance criteria.  It is the Company’s policy to grant options with an exercise price equal to the quoted closing marketprice of stock on the grant date.  Awards of stock options and time-based grants of stock are expensed as compensation on a straight-line basis over the vestingperiod.  Awards of performance-based grants are expensed as compensation under an accelerated method and are recognized in income regardless of the results ofthe performance criteria. Non-Controlling Interests – Redeemable OP Units / Redeemable Limited Partners OP Units are classified as either mezzanine equity or permanent equity. If ROIC could be required to deliver cash in exchange for the OP Units upon redemption,such OP Units are differentiated and referred to as Redeemable OP Units. OP Units that could require settlement in cash result in presentation in the mezzaninesection of the balance sheet. See Note 10 for further discussion. Derivatives The Company records all derivatives on the balance sheet at fair value.  The accounting for changes in the fair value of derivatives depends on the intended use ofthe derivative, whether the Company has elected to designate a derivative in a hedging relationship and apply hedge accounting and whether the hedgingrelationship has satisfied the criteria necessary to apply hedge accounting.  Derivatives designated and qualifying as a hedge of the exposure to changes in the fairvalue of an asset, liability, or firm commitment attributable to a particular risk, such as interest rate risk, are considered fair value hedges.  Derivatives designatedand qualifying as a hedge of the exposure to variability in expected future cash flows, or other types of forecasted transactions, are considered cash flowhedges.  Hedge accounting generally provides for the matching of the timing of gain or loss recognition on the hedging instrument with the recognition of thechanges in the fair value of the hedged asset or liability that are attributable to the hedged risk in a fair value hedge or the earnings effect of the hedged forecastedtransactions in a cash flow hedge. When the Company terminates a derivative for which cash flow hedging was being applied, the balance which was recorded inOther Comprehensive Income is amortized to interest expense over the remaining contractual term of the swap. The Company includes cash payments made toterminate interest rate swaps as an operating activity on the statement of cash flows, given the nature of the underlying cash flows that the derivative was hedging. Segment Reporting The Company’s primary business is the ownership, management, and redevelopment of retail real estate properties. The Company reviews operating and financinginformation for each property on an individual basis and therefore, each property represents an individual operating segment. The Company evaluates financialperformance using property operating income, defined as operating revenues (base rent and recoveries from tenants), less property and related expenses (propertyoperating expenses and property taxes). The Company has aggregated the properties into one reportable segment as the properties share similar long-termeconomic characteristics and have other similarities including the fact that they are operated using consistent business strategies, are typically located in majormetropolitan areas, and have similar tenant mixes. 63 Reclassifications Certain reclassifications have been made to the prior period consolidated financial statements and notes to conform to the current year presentation. 2.   Real Estate Investments The following real estate investment transactions occurred during the years ended December 31, 2015 and 2014. Property Acquisitions in 2015 On January 6, 2015, the Company acquired the property known as Park Oaks Shopping Center located in Thousand Oaks, California, for a purchase price ofapproximately $47.7 million. Park Oaks Shopping Center is approximately 110,000 square feet and is anchored by Safeway (Vons) Supermarket. The property wasacquired with borrowings under the Company’s credit facility. On January 6, 2015, the Company acquired the property known as Ontario Plaza located in Ontario, California, for a purchase price of approximately $31.0million. Ontario Plaza is approximately 150,000 square feet and is anchored by El Super Supermarket and Rite Aid Pharmacy. The property was acquired withborrowings under the Company’s credit facility. On January 7, 2015, the Company acquired the property known as Winston Manor Shopping Center located in South San Francisco, California, for a purchaseprice of approximately $20.5 million. Winston Manor Shopping Center is approximately 50,000 square feet and is anchored by Grocery Outlet Supermarket, a westcoast based grocer. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On May 6, 2015, the Company acquired key anchor spaces at two of its existing shopping centers for a purchase price of approximately $23.1 million includingLucky Supermarket at its Pinole Vista Shopping Center, located in Pinole, California, and Petco at its Canyon Park Shopping Center, located in Bothell,Washington. These anchor spaces were acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 1, 2015, the Company acquired the property known as Jackson Square located in Hayward, California, within the San Francisco metropolitan area, for apurchase price of approximately $32.5 million. Jackson Square is approximately 114,000 square feet and is anchored by Safeway Supermarket, CVS Pharmacy and24 Hour Fitness. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 28, 2015, the Company acquired the property known as Sunnyside Village Square located in Happy Valley, Oregon, within the Portland metropolitan area,for a purchase price of approximately $17.5 million. Sunnyside Village Square is approximately 85,000 square feet and is anchored by Haggen Supermarket. Theproperty was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On July 28, 2015, the Company acquired the property known as Tigard Promenade located in Tigard, Oregon, within the Portland metropolitan area, for a purchaseprice of approximately $21.0 million. Tigard Promenade is approximately 88,000 square feet and is anchored by Safeway Supermarket. The property was acquiredwith borrowings under the Company’s credit facility. On September 1, 2015, the Company acquired the property known as Gateway Centre located in San Ramon, California, within the San Francisco metropolitanarea, for a purchase price of approximately $42.5 million. Gateway Centre is approximately 110,000 square feet and is anchored by SaveMart (Lucky)Supermarket and Walgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On November 9, 2015, the Company acquired the property known as Johnson Creek Center located in Happy Valley, Oregon, within the Portland metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $31.4 million. Johnson Creek is approximately 109,000 square feet and is anchored by Trader Joe’s andWalgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On December 4, 2015, the Company acquired the property known as Iron Horse Plaza located in Danville, California, within the San Francisco metropolitan area,for an adjusted purchase price of approximately $45.6 million. Iron Horse Plaza is approximately 62,000 square feet and is anchored by Lunardi’s Markets, a SanFrancisco based grocer. The acquisition was funded through the issuance of 1,232,394 OP Units with a fair value of approximately $22.4 million, the assumptionof a $19.0 million mortgage loan on the property and cash on hand. The $19.0 million mortgage loan was defeased in conjunction with the closing of the property,which was funded with borrowings under the Company’s credit facility. Further, in connection with this acquisition, the Company issued a promissory note for atotal of approximately $6.7 million, secured by the OP Units of a Unitholder. It is the Company’s policy to treat all promissory notes that are secured by OP Unitsas a reduction of equity. On December 10, 2015, the Company acquired the property known as Sternco Shopping Center located in Bellevue, Washington, within the Seattle metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $49.4 million. Sternco Shopping Center is approximately 114,000 square feet and is anchored by Asian FoodCenter, a Seattle based grocer. The acquisition was funded through the issuance of 2,823,790 OP Units with a fair value of $49.3 million and cash on hand. 64 On December 21, 2015, the Company acquired the property known as Four Corner Square located in Maple Valley, Washington, within the Seattle metropolitanarea, for a purchase price of approximately $41.8 million. Four Corner Square is approximately 120,000 square feet and is anchored by Grocery OutletSupermarket, a west coast based grocer, and Walgreens. The property was acquired with borrowings under the Company’s credit facility. On December 31, 2015, the Company acquired the property known as Warner Plaza located in Woodland Hills, California, within the Los Angeles metropolitanarea, for an adjusted purchase price of approximately $78.9 million. Warner Plaza is approximately 114,000 square feet and is anchored by Sprouts Market. Theacquisition was funded through the issuance of 4,393,064 OP Units with a fair value of $78.6 million and cash on hand. Property Acquisitions in 2014 During the year ended December 31, 2014, the Company acquired eight properties throughout the west coast with a total of approximately 1.6 million square feetfor a net adjusted purchase price of approximately $414.5 million The financial information set forth below summarizes the Company’s preliminary purchase price allocation for the properties acquired during the year endedDecember 31, 2015 and the final purchase price allocation for the properties acquired during the year ended December 31, 2014 (in thousands).   December 31, 2015 December 31, 2014ASSETS        Land $118,898  $98,891 Building and improvements  366,977   317,385 Acquired lease intangible asset  13,214   32,200 Deferred charges  4,799   10,336 Assets acquired $503,888  $458,812 LIABILITIES        Acquired lease intangible liability $20,925  $44,264 Liabilities assumed $20,925  $44,264  With respect to these acquisitions, the fair value of in-place leases and other intangibles have been allocated to intangible asset and liability accounts. Allallocations are preliminary and may be adjusted as final information becomes available. Pro Forma Financial Information The pro forma financial information is based upon the Company’s historical consolidated statements of operations for the years ended December 31, 2015 and2014, adjusted to give effect to these transactions at the beginning of 2014. The pro forma financial information set forth below is presented for informationalpurposes only and may not be indicative of what actual results of operations would have been had the transactions occurred at the beginning of each year, nor doesit purport to represent the results of future operations (in thousands).   Year Ended December 31,Statement of operations: 2015 2014Revenues $213,475  $204,584 Property operating and other expenses  104,629   94,709 Depreciation and amortization  80,709   80,012 Net income attributable to Retail Opportunity Investments Corp. $28,137  $29,863  The following table summarizes the operating results included in the Company’s historical consolidated statement of operations for the year ended December 31,2015 for the properties acquired during the year ended December 31, 2015 (in thousands).   Year EndedDecember 31, 2015Statement of operations:    Revenues $12,706 Property operating and other expenses  3,849 Depreciation and amortization  6,008 Net income attributable to Retail Opportunity Investments Corp. $2,849  65 The following table summarizes the operating results included in the Company’s historical consolidated statement of operations for the year ended December 31,2014 for the properties acquired during the year ended December 31, 2014 (in thousands).   Year EndedDecember 31, 2014Statement of operations:    Revenues $16,234 Property operating and other expenses  4,643 Depreciation and amortization  7,674 Net income attributable to Retail Opportunity Investments Corp. $3,917  Property Dispositions On June 5, 2014, the Company sold Phillips Village Shopping Center, a non-core shopping center located in Pomona, California with an occupancy rate ofapproximately 10.4% as of May 31, 2014. The sales price of this property of approximately $16.0 million, less costs to sell, resulted in net proceeds to theCompany of approximately $15.6 million. Accordingly, the Company recorded a gain on sale of approximately $3.3 million for the year ended December 31, 2014related to this property. On August 25, 2014, the Company sold the Oregon City Point Shopping Center, a non-core shopping center located in Oregon City, Oregon. The sales price of thisproperty of approximately $12.4 million, less costs to sell, resulted in net proceeds of approximately $12.0 million. Accordingly, the Company recorded a gain onsale of approximately $1.6 million for year ended December 31, 2014 related to this property. The Company did not have any properties dispositions during the year ended December 31, 2015. Unconsolidated Joint Ventures At December 31, 2012, investment in and advances to unconsolidated joint venture consisted of a 49% ownership in Terranomics Crossroads Associates, LP of$15.3 million. On September 27, 2013, the Company acquired the remaining interests in Terranomics Crossroads Associates, LP from its joint venture partner. Thepurchase of its remaining interest was funded through the issuance of 2,639,632 OP Units with a fair value of approximately $36.4 million and the assumption of a$49.6 million mortgage loan on the property. Upon the acquisition of the remaining interest in the property, the Company reclassified approximately $16.0 millionfrom “Investment in and advances to unconsolidated joint ventures” to “Real estate investments” in the accompanying consolidated balance sheets. Theacquisition-date fair value of the previous equity interest was $36.0 million and is included in the measurement of the consideration transferred. The Companyrecognized a gain of $20.4 million as a result of remeasuring its prior equity interest in the venture held before the acquisition. The gain is included in the line itemGain on consolidation of joint venture in the consolidated statements of operations and comprehensive income. As of December 31, 2015, the Company has no remaining unconsolidated joint ventures. 3. Acquired Lease Intangibles Intangible assets and liabilities as of December 31, 2015 and 2014 consisted of the following (in thousands):   December 31, 2015 December 31, 2014Assets:        In-place leases $79,996  $78,549 Accumulated amortization  (28,535)  (25,482)Above-market leases  25,575   26,197 Accumulated amortization  (10,094)  (7,831)Acquired lease intangible assets, net $66,942  $71,433          Liabilities:        Below-market leases $155,169  $141,552 Accumulated amortization  (30,308)  (23,193)Acquired lease intangible liabilities, net $124,861  $118,359  For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the net amortization of acquired lease intangible assets and acquired lease intangible liabilities for aboveand below market leases was $9.9 million, $6.9 million and $4.4 million, respectively, which amounts are included in base rents in the accompanying consolidatedstatements of operations and comprehensive income.  For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the net amortization of in-place leases was $13.2million, $12.5 million and $10.3 million, respectively, which amounts are included in depreciation and amortization in the accompanying consolidated statementsof operations and comprehensive income. 66 The scheduled future amortization of acquired lease intangible assets as of December 31, 2015 is as follows (in thousands): Year ending December 31: 2016 $13,116 2017  10,421 2018  7,687 2019  5,146 2020  4,291 Thereafter  26,281 Total future amortization of acquired lease intangible assets $66,942  The scheduled future amortization of acquired lease intangible liabilities as of December 31, 2015 is as follows (in thousands): Year ending December 31: 2016 $11,260 2017  10,362 2018  9,508 2019  8,764 2020  7,950 Thereafter  77,017 Total future amortization of acquired lease intangible liabilities $124,861  4. Tenant Leases Space in the Company’s shopping centers is leased to various tenants under operating leases that usually grant tenants renewal options and generally provide foradditional rents based on certain operating expenses as well as tenants’ sales volume. Future minimum rents to be received under non-cancellable leases as of December 31, 2015 are summarized as follows (in thousands): Year ending December 31: 2016 $147,424 2017  133,215 2018  113,062 2019  92,300 2020  74,680 Thereafter  351,703 Total minimum lease payments $912,384  5. Discontinued Operations On June 5, 2013, the Company sold the Nimbus Village Shopping Center, a non-grocery anchored, non-core shopping center located in Rancho Cordova,California. The sales price of this property of approximately $6.3 million, less costs to sell, resulted in proceeds to the Company of approximately $5.6 million.Accordingly, the Company recorded a loss on sale of property of approximately $714,000 for the year ended December 31, 2013, which has been included indiscontinued operations. The carrying value of the property as of December 31, 2012 was approximately $6.3 million. 6. Mortgage Notes Payable, Credit Facility and Senior Notes ROIC does not hold any indebtedness. All debt is held directly or indirectly by the Operating Partnership, however, ROIC has guaranteed the OperatingPartnership’s term loan, revolving credit facility, carve-out guarantees on property-level debt, the Senior Notes Due 2024 and the Senior Notes Due 2023. 67 Mortgage Notes Payable The mortgage notes payable collateralized by respective properties and assignment of leases at December 31, 2015 and December 31, 2014, respectively, were asfollows (in thousands, except interest rates): Property Maturity Date Interest Rate December 31, 2015 December 31, 2014Renaissance Towne Centre June 2015  5.13% $—  $16,205 Crossroads Shopping Center September 2015  6.50%  —   48,581 Gateway Village III July 2016  6.10%  7,166   7,270 Bernardo Heights Plaza July 2017  5.70%  8,404   8,581 Santa Teresa Village February 2018  6.20%  10,613   10,830 Diamond Hills Plaza October 2025  3.55%  35,500   —         $61,683  $91,467 Mortgage Premium        922   2,716 Total mortgage notes payable       $62,605  $94,183  The combined aggregate principal maturities of mortgage notes payable during the next five years and thereafter are as follows (in thousands):    PrincipalRepayments   ScheduledAmortization   MortgagePremium   Total 2016 $7,112  $474  $517  $8,103 2017  8,099   361   381   8,841 2018  10,094   43   24   10,161 2019  —   —   —   — 2020  —   —   —   — Thereafter  32,787   2,713   —   35,500 Total $58,092  $3,591  $922  $62,605  During the year ended December 31, 2015, the Company repaid the outstanding principal balance on the Renaissance Towne Center and Crossroads ShoppingCenter mortgage notes payable of $16.1 million and $48.3 million, respectively, without penalty, in accordance with the prepayment provisions of the notes. On September 1, 2015, the Company entered into a $35.5 million loan with PNC Bank, National Association. The loan is secured by the Diamond Hills Plazaproperty and bears interest at 3.55% annually. The loan matures on October 1, 2025, is interest only through September 30, 2021 and amortizes thereafter, on a 30-year amortization. Term Loan and Credit Facility   On September 29, 2015, the Company entered into a term loan agreement (the “Term Loan Agreement”) with KeyBank National Association, as AdministrativeAgent, and U.S. Bank National Association, as Syndication Agent and the other lenders party thereto, under which the lenders agreed to provide a $300.0 millionunsecured term loan facility. The Term Loan Agreement also provides that the Company may from time to time request increased aggregate commitments of$200.0 million under certain conditions set forth in the Term Loan Agreement, including the consent of the lenders for the additional commitments. The initialmaturity date of the term loan is January 31, 2019, subject to two one-year extension options, which may be exercised upon satisfaction of certain conditionsincluding the payment of extension fees. Borrowings under the Term Loan Agreement accrue interest on the outstanding principal amount at a rate equal to anapplicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable, (i) a LIBOR rate determined by reference to the cost of funds for U.S. dollardeposits for the relevant period (the “Eurodollar Rate”), or (ii) a base rate determined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) therate of interest announced by the Administrative Agent as its “prime rate,” and (c) the Eurodollar Rate plus 1.10%. The Operating Partnership has an unsecured revolving credit facility with several banks which provides for borrowings of up to $500.0 million. Additionally, thecredit facility contains an accordion feature, which allows the Operating Partnership to increase the facility amount up to an aggregate of $1.0 billion, subject tolender consents and other conditions. The maturity date of the credit facility has been extended to January 31, 2019, subject to a further one-year extension option,which may be exercised by the Operating Partnership upon satisfaction of certain conditions. Borrowings under the credit facility accrue interest on the outstandingprincipal amount at a rate equal to an applicable rate based on the credit rating level of the Company, plus, as applicable, (i) the Eurodollar Rate, or (ii) a base ratedetermined by reference to the highest of (a) the federal funds rate plus 0.50%, (b) the rate of interest announced by KeyBank, National Association as its “primerate,” and (c) the Eurodollar Rate plus 1.00%. Additionally, the Operating Partnership is obligated to pay a facility fee at a rate based on the credit rating level ofthe Company, currently 0.20%, and a fronting fee at a rate of 0.125% per year with respect to each letter of credit issued under the credit facility. The Companyobtained investment grade credit ratings from Moody’s Investors Service (Baa2) and Standard & Poor’s Ratings Services (BBB-) during the second quarter of2013. 68 Both the term loan and credit facility contain customary representations, financial and other covenants. The Operating Partnership’s ability to borrow under theterm loan and credit facility are subject to its compliance with financial covenants and other restrictions on an ongoing basis. The Operating Partnership was incompliance with such covenants at December 31, 2015. As of December 31, 2015, $300.0 million and $135.5 million were outstanding under the term loan and credit facility, respectively. The average interest rates onthe term loan and the credit facility during the year ended December 31, 2015 were 1.3% and 1.2%, respectively. The Company had no available borrowings underthe term loan at December 31, 2015. The Company had $364.5 million available to borrow under the credit facility at December 31, 2015. Senior Notes Due 2024 The carrying value of the Company’s Senior Notes Due 2024 is as follows (in thousands):   December 31, 2015 December 31, 2014Principal amount $250,000  $250,000 Unamortized debt discount  (3,191)  (3,479)Senior Notes Due 2024: $246,809  $246,521  On December 3, 2014, the Operating Partnership completed a registered underwritten public offering of $250.0 million aggregate principal amount of 4.000%Senior Notes due 2024 (the “Senior Notes Due 2024”), fully and unconditionally guaranteed by ROIC. The Senior Notes Due 2024 pay interest semi-annually onJune 15 and December 15, commencing on June 15, 2015, and mature on December 15, 2024, unless redeemed earlier by the Operating Partnership. The SeniorNotes Due 2024 are the Operating Partnership’s senior unsecured obligations that rank equally in right of payment with the Operating Partnership’s otherunsecured indebtedness, and effectively junior to (i) all of the indebtedness and other liabilities, whether secured or unsecured, and any preferred equity of theOperating Partnership’s subsidiaries, and (ii) all of the Operating Partnership’s indebtedness that is secured by its assets, to the extent of the value of the collateralsecuring such indebtedness outstanding. ROIC fully and unconditionally guaranteed the Operating Partnership’s obligations under the Senior Notes Due 2024 on asenior unsecured basis, including the due and punctual payment of principal of, and premium, if any, and interest on, the notes, whether at stated maturity, uponacceleration, notice of redemption or otherwise. The guarantee is a senior unsecured obligation of ROIC and ranks equally in right of payment with all other seniorunsecured indebtedness of ROIC. ROIC’s guarantee of the Senior Notes Due 2024 is effectively subordinated in right of payment to all liabilities, whether securedor unsecured, and any preferred equity of its subsidiaries (including the Operating Partnership and any entity ROIC accounts for under the equity method ofaccounting). The interest expense recognized on the Senior Notes Due 2024 during the year ended December 31, 2015 includes $10.0 million and approximately$288,000 for the contractual coupon interest and the accretion of the debt discount, respectively. The interest expense recognized on the Senior Notes Due 2024during the year ended December 31, 2014 includes $750,000 and approximately $21,000 for the contractual coupon interest and the accretion of the debt discount,respectively. In connection with the Senior Notes Due 2024 offering, the Company incurred approximately $2.2 million of deferred financing costs which are being amortizedover the term of the Senior Notes Due 2024. Senior Notes Due 2023 The carrying value of the Company’s Senior Notes Due 2023 is as follows (in thousands):   December 31, 2015 December 31, 2014Principal amount $250,000  $250,000 Unamortized debt discount  (3,482)  (3,826)Senior Notes Due 2023: $246,518  $246,174  On December 9, 2013, the Operating Partnership completed a registered underwritten public offering of $250.0 million aggregate principal amount of 5.000%Senior Notes due 2023 (the “Senior Notes Due 2023”), fully and unconditionally guaranteed by ROIC. The Senior Notes Due 2023 pay interest semi-annually onJune 15 and December 15, commencing on June 15, 2014, and mature on December 15, 2023, unless redeemed earlier by the Operating Partnership. The SeniorNotes Due 2023 are the Operating Partnership’s senior unsecured obligations that rank equally in right of payment with the Operating Partnership’s otherunsecured indebtedness, and effectively junior to (i) all of the indebtedness and other liabilities, whether secured or unsecured, and any preferred equity of theOperating Partnership’s subsidiaries, and (ii) all of the Operating Partnership’s indebtedness that is secured by its assets, to the extent of the value of the collateralsecuring such indebtedness outstanding. ROIC fully and unconditionally guaranteed the Operating Partnership’s obligations under the Senior Notes Due 2023 on asenior unsecured basis, including the due and punctual payment of principal of, and premium, if any, and interest on, the notes, whether at stated maturity, uponacceleration, notice of redemption or otherwise. The guarantee is a senior unsecured obligation of ROIC and will rank equally in right of payment with all othersenior unsecured indebtedness of ROIC. ROIC’s guarantee of the Senior Notes Due 2023 is effectively subordinated in right of payment to all liabilities, whethersecured or unsecured, and any preferred equity of its subsidiaries (including the Operating Partnership and any entity ROIC accounts for under the equity methodof accounting). The interest expense recognized on the Senior Notes Due 2023 during the year ended December 31, 2015 includes approximately $12.5 million andapproximately $344,000 for the contractual coupon interest and the accretion of the debt discount, respectively. The interest expense recognized on the SeniorNotes Due 2023 during the year ended December 31, 2014 includes approximately $12.4 million and approximately $329,000 for the contractual coupon interestand the accretion of the debt discount, respectively. 69 In connection with the Senior Notes Due 2023 offering, the Company incurred approximately $2.6 million of deferred financing costs which are being amortizedover the term of the Senior Notes Due 2023. 7. Preferred Stock of ROIC The Company is authorized to issue 50,000,000 shares of preferred stock with such designations, voting and other rights and preferences as may be determinedfrom time to time by the board of directors.  As of December 31, 2015 and 2014, there were no shares of preferred stock outstanding. 8. Common Stock and Warrants of ROIC Equity Issuance On August 10, 2015, ROIC issued 5,520,000 shares of common stock in a registered public offering, including shares issued upon the exercise in full of theunderwriters’ option to purchase additional shares, resulting in net proceeds of approximately $87.4 million, after deducting the underwriters’ discounts andcommissions and offering expenses. The net proceeds were used to reduce borrowings under the Operating Partnership’s $500.0 million unsecured revolving creditfacility. ATM During the year ended December 31, 2014, ROIC entered into four separate Sales Agreements (the “2014 sales agreements”) with Jefferies LLC, KeyBanc CapitalMarkets Inc., MLV & Co. LLC and Raymond James & Associates, Inc. (each individually, an “Agent” and collectively, the “Agents”) pursuant to which ROICmay sell, from time to time, shares of ROIC’s common stock, par value $0.0001 per share, having an aggregate offering price of up to $100.0 million through theAgents either as agents or principals. During the year ended December 31, 2015, ROIC sold a total of 544,567 shares under one of the 2014 sales agreements,which resulted in gross proceeds of approximately $9.9 million and commissions of approximately $149,000 paid to the agent. Warrants Simultaneously with the consummation of the IPO, NRDC Capital Management, LLC purchased 8,000,000 Private Placement Warrants at a purchase price of$1.00 per warrant.  The Private Placement Warrants were identical to the Public Warrants except that the Private Placement Warrants were exercisable on acashless basis as long as they were still held by NRDC Capital Management, LLC or its members, members of its members’ immediate family or their controlledaffiliates. The purchase price of the Private Placement Warrants approximated the fair value of such warrants at the purchase date. On February 4, 2013, NRDC exercised the outstanding 8,000,000 Private Placement Warrants on a cashless basis pursuant to which ROIC issued 688,500 shares toNRDC. ROIC had the right to redeem all of the outstanding warrants it issued in the IPO, at a price of $0.01 per warrant upon 30 days’ notice while the warrants wereexercisable, only in the event that the last sale price of the common stock is at least a specified price. The terms of the warrants were as follows: ·The exercise price of the warrants was $12.00. ·The price at which ROIC’s common stock must trade before ROIC was able to redeem the warrants it issued in the IPO was $18.75. ·To provide that a warrantholder’s ability to exercise warrants was limited to ensure that such holder’s “Beneficial Ownership” or “ConstructiveOwnership,” each as defined in ROIC’s charter, did not exceed the restrictions contained in the charter limiting the ownership of shares ofROIC’s common stock. ROIC had reserved 53,400,000 shares for the exercise of the Public Warrants and the Private Placement Warrants, and issuance of shares under ROIC’s 2009Equity Incentive Plan (the “2009 Plan”). During the year ended December 31, 2014, the third-party warrant holders exercised a total of 5,878,216 Public Warrants,resulting in approximately $70.5 million of proceeds. During the year ended December 31, 2013, the third-party warrant holders exercised a total of 18,877,482Public Warrants, resulting in approximately $226.5 million of proceeds. In May 2010, ROIC’s board of directors authorized a warrant repurchase program to repurchase up to a maximum of $40.0 million of ROIC’s warrants. During theyear ended December 31, 2013, ROIC repurchased 744,850 warrants under the program in open market transactions for approximately $1.4 million. During theyear ended December 31, 2013, ROIC repurchased an additional 15,834,000 warrants in privately negotiated transactions for approximately $31.3 million. No suchrepurchases occurred during the years ended December 31, 2014 and 2015. 70 On October 23, 2014, ROIC's remaining outstanding warrants expired and 64,452 warrants expired unexercised. Stock Repurchase Program On July 31, 2013, ROIC’s board of directors authorized a stock repurchase program to repurchase up to a maximum of $50.0 million of the Company’s commonstock. During the year ended December 31, 2015, the Company did not repurchase any shares of common stock under this program. 9. Stock Compensation and Other Benefit Plans for ROIC The Company follows the FASB guidance related to stock compensation which establishes financial accounting and reporting standards for stock-based employeecompensation plans, including all arrangements by which employees receive shares of stock or other equity instruments of the employer, or the employer incursliabilities to employees in amounts based on the price of the employer’s stock.  The guidance also defines a fair value-based method of accounting for an employeestock option or similar equity instrument. During 2009, the Company adopted the 2009 Plan.  The 2009 Plan provides for grants of restricted common stock and stock option awards up to an aggregate of7.5% of the issued and outstanding shares of the Company’s common stock at the time of the award, subject to a ceiling of 4,000,000 shares. Restricted Stock During the year ended December 31, 2015, ROIC awarded 343,070 shares of restricted common stock under the 2009 Plan, of which 117,275 shares areperformance-based grants and the remainder of the shares are time based grants.  The performance-based grants vest in three equal annual tranches, based on pre-defined market-specific performance criteria with vesting dates on January 1, 2016, 2017 and 2018. A summary of the status of the Company’s non-vested restricted stock awards as of December 31, 2015, and changes during the year ended December 31, 2015 arepresented below:   Shares Weighted Average Grant Date FairValueNon-vested at December 31, 2014  559,358  $11.51 Granted  343,070  $15.58 Vested  (272,125) $12.10 Forfeited  (2,832) $15.88 Non-vested at December 31, 2015  627,471  $14.39  As of December 31, 2015, there remained a total of $4.0 million of unrecognized restricted stock compensation related to outstanding non-vested restricted stockgrants awarded under the 2009 Plan.  Restricted stock compensation is expected to be expensed over a remaining weighted average period of 1.7 years (irrespectiveof achievement of the performance conditions). The total fair value of restricted stock that vested during the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013 was$4.6 million, $2.9 million and $2.4 million, respectively. Stock Based Compensation Expense For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the amounts charged to expense for all stock based compensation totaled approximately $4.7 million, $3.7million and $2.9 million, respectively. Profit Sharing and Savings Plan During 2011, the Company established a profit sharing and savings plan (the “401K Plan”), which permits eligible employees to defer a portion of theircompensation in accordance with the Code.  Under the 401K Plan, the Company made matching contributions on behalf of eligible employees.  The Companymade contributions to the 401K Plan of approximately $31,000, $25,000 and $20,000 for the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, respectively. 10. Capital of the Operating Partnership As of December 31, 2015, the Operating Partnership had 111,726,637 OP Units outstanding. ROIC owned an approximate 89.0% interest in the OperatingPartnership at December 31, 2015, or 99,531,034 OP Units. The remaining 12,195,603 OP Units are owned by other limited partners. A share of ROIC’s commonstock and the OP Units have essentially the same economic characteristics as they share equally in the total net income or loss and distributions of the OperatingPartnership. 71 Subject to certain exceptions, holders of 10,249,120 OP Units may redeem their OP Units, at the option of ROIC, for cash or for unregistered shares of ROICcommon stock on a one-for-one basis. If cash is paid in the redemption, the redemption price is equal to the average closing price on the NASDAQ Stock Marketfor shares of ROIC’s common stock over the ten consecutive trading days immediately preceding the date a redemption notice is received by ROIC. During the year ended December 31, 2015, in connection with the acquisition of the property known as Sternco Shopping Center, the Operating Partnership issued1,946,483 OP Units whereby the Operating Partnership is required to deliver cash in exchange for the OP Units upon redemption if such OP Units are redeemed onor before January 31, 2016 (“Redeemable OP Units”). During the year ended December 31, 2015, ROIC received notices of redemption for a total of 174,959 OP Units. ROIC elected to redeem the OP Units for sharesof ROIC common stock on a one-for-one basis, and accordingly, 174,959 shares of ROIC common stock were issued. OP Units are classified as either mezzanine equity or permanent equity. If ROIC could be required to deliver cash in exchange for the OP Units upon redemption,such OP Units are differentiated and referred to as Redeemable OP Units. OP Units that could require settlement in cash result in presentation in the mezzaninesection of the balance sheet. ROIC has the ability to deliver unregistered common shares for the remaining portion of the OP Units that are classified in permanentequity as of December 31, 2015 and 2014. The redemption value of the OP Units owned by the limited partners, not including ROIC, had such units been redeemed at December 31, 2015, wasapproximately $218.1 million, calculated for the OP Units classified as permanent equity based on the average closing price on the NASDAQ Stock Market ofROIC common stock for the ten consecutive trading days immediately preceding December 31, 2015, which amounted to $17.99 per share, and calculated formezzanine equity at the cash settlement price of $17.30. Retail Opportunity Investments GP, LLC, ROIC’s wholly-owned subsidiary, is the sole general partner of the Operating Partnership, and as the parent company,ROIC has the full and complete authority over the Operating Partnership’s day-to-day management and control. As the sole general partner of the OperatingPartnership, ROIC effectively controls the ability to issue common stock of ROIC upon redemption of any OP Units (excluding Redeemable OP Units). Theredemption provisions that permit ROIC to settle in either cash or common stock, at the option of ROIC, are further evaluated in accordance with applicableaccounting guidance to determine whether temporary or permanent equity classification on the balance sheet is appropriate. The Company evaluated this guidance,including the requirement to settle in unregistered shares, and determined that the OP Units meet the requirements to qualify for presentation as permanent equity. 11. Fair Value of Financial Instruments The Company follows the FASB guidance that defines fair value, establishes a framework for measuring fair value, and expands disclosures about fair valuemeasurements.  The guidance applies to reported balances that are required or permitted to be measured at fair value under existing accounting pronouncements;accordingly, the standard does not require any new fair value measurements of reported balances. The guidance emphasizes that fair value is a market-based measurement, not an entity-specific measurement.  Therefore, a fair value measurement should bedetermined based on the assumptions that market participants would use in pricing the asset or liability.  As a basis for considering market participant assumptionsin fair value measurements, the guidance establishes a fair value hierarchy that distinguishes between market participant assumptions based on market dataobtained from sources independent of the reporting entity (observable inputs that are classified within Levels 1 and 2 of the hierarchy) and the reporting entity’sown assumptions about market participant assumptions (unobservable inputs classified within Level 3 of the hierarchy). Level 1 inputs utilize quoted prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities that the Company has the ability to access.  Level 2 inputs areinputs other than quoted prices included in Level 1 that are observable for the asset or liability, either directly or indirectly.  Level 2 inputs may include quotedprices for similar assets and liabilities in active markets, as well as inputs that are observable for the asset or liability (other than quoted prices), such as interestrates, foreign exchange rates, and yield curves that are observable at commonly quoted intervals.  Level 3 inputs are unobservable inputs for the asset or liability,which are typically based on an entity’s own assumptions, as there is little, if any, related market activity.  In instances where the determination of the fair valuemeasurement is based on inputs from different levels of the fair value hierarchy, the level in the fair value hierarchy within which the entire fair value measurementfalls is based on the lowest level input that is significant to the fair value measurement in its entirety.  The Company’s assessment of the significance of a particularinput to the fair value measurement in its entirety requires judgment, and considers factors specific to the asset or liability. The following disclosures of estimated fair value were determined by management, using available market information and appropriate valuation methodologies asdiscussed in Note 1.  Considerable judgment is necessary to interpret market data and develop estimated fair value.  Accordingly, the estimates presented herein arenot necessarily indicative of the amounts realizable upon disposition of the financial instruments.  The use of different market assumptions or estimationmethodologies may have a material effect on the estimated fair value amounts. 72 The carrying values of cash and cash equivalents, restricted cash, tenant and other receivables, deposits, prepaid expenses, other assets, accounts payable andaccrued expenses are reasonable estimates of their fair values because of the short-term nature of these instruments. The carrying value of the revolving creditfacility is deemed to be at fair value since the outstanding debt is directly tied to monthly LIBOR contracts.   The fair value, based on inputs not quoted on activemarkets, but corroborated by market data, or Level 2, of the outstanding Senior Notes Due 2024 at December 31, 2015 is approximately $238.5 million. The fairvalue, based on inputs not quoted on active markets, but corroborated by market data, or Level 2, of the outstanding Senior Notes Due 2023 at December 31, 2015is approximately $257.7 million. Assumed mortgage notes payable were recorded at their fair value at the time they were assumed and are estimated to have a fairvalue of approximately $26.9 million with an interest rate range of 3.4% to 3.8% and a weighted average interest rate of 3.6% as of December 31, 2015. Mortgagenotes payable originated by the Company are estimated to have a fair value of approximately $32.8 million with an interest rate of 4.5% as of December 31, 2015.These fair value measurements fall within level 3 of the fair value hierarchy. 12. Derivative and Hedging Activities During the year ended December 31, 2014, the Company cash settled the remaining outstanding interest rate swaps, and accordingly, none are outstanding as ofDecember 31, 2015. The Company’s objectives in using interest rate derivatives historically were to add stability to interest expense and to manage its exposure tointerest rate movements.  To accomplish this objective, the Company used interest rate swaps as part of its interest rate risk management strategy.  Interest rateswaps designated as cash flow hedges involve the receipt of variable-rate amounts from a counterparty in exchange for the Company making fixed-rate paymentsover the life of the agreements without exchange of the underlying notional amount. The effective portion of changes in the fair value of derivatives that are designated as cash flow hedges are recorded in AOCI and will be subsequently reclassifiedinto earnings during the period in which the hedged forecasted transaction affects earnings. The valuation of these instruments is determined using widely accepted valuation techniques including discounted cash flow analysis on the expected cash flows ofthe derivative.  This analysis reflects the contractual terms of the derivative, including the period to maturity, and uses observable market-based inputs, includinginterest rate curves, and implied volatilities.  The fair value of interest rate swaps is determined using the market standard methodology of netting the discountedfuture fixed cash receipts (or payments) and the discounted expected variable cash payments (or receipts).  The variable cash payments (or receipts) are based onan expectation of future interest rates (forward curves) derived from observable market interest rate curves. The Company incorporated credit valuation adjustments to appropriately reflect both its own non-performance risk and the respective counterparty’s non-performance risk in the fair value measurements.  In adjusting the fair value of its derivative contract for the effect of non-performance risk, the Companyconsidered the impact of netting and any applicable credit enhancements, such as collateral postings, thresholds, mutual puts, and guarantees. Amounts paid, or received, to cash settle interest rate derivatives prior to their maturity date are recorded in AOCI at the cash settlement amount, and will bereclassified to interest expense as interest expense is recognized on the hedged debt. During the next twelve months, the Company estimates that $2.1 million willbe reclassified as an increase to interest expense. Derivatives in Cash Flow Hedging Relationships The table below details the location in the financial statements of the gain or loss recognized on interest rate derivatives designated as cash flow hedges for theyears ended December 31, 2015, 2014, and 2013, respectively (in thousands).    Amounts reclassified from other comprehensive income (“OCI”) due toineffectiveness are recognized as interest expense.   Year Ended December 31, 2015 Year Ended December 31, 2014 Year Ended December 31, 2013Amount of (loss) gain recognized in OCI on derivative $—  $(3,132) $4,565 Amount of  loss reclassified from accumulated OCI into interest $2,139  $3,219  $4,621 Amount of gain recognized in income on derivative (ineffective portion and amountexcluded from effectiveness testing) $—  $—  $3   13. Commitments and Contingencies In the normal course of business, from time to time, the Company is involved in legal actions relating to the ownership and operations of its properties.  Inmanagement’s opinion, the liabilities, if any, that ultimately may result from such legal actions are not expected to have a material adverse effect on theconsolidated financial position, results of operations or liquidity of the Company. The Company has signed several ground leases for certain properties. For financial reporting purposes, rent expense is recognized on a straight-line basis over theterm of the lease. Accordingly, rent expense recognized in excess of rent paid is reflected as a liability in the accompanying consolidated balance sheets. Rentexpense, for both ground leases and corporate office space, was approximately $1.2 million, $1.2 million, and $1.1 million for the years ended December 31, 2015,2014 and 2013, respectively. 73 The following table represents the Company’s future minimum annual lease payments under operating leases as of December 31, 2015 (in thousands):   Operating Leases2016 $981 2017  1,049 2018  1,054 2019  1,059 2020  1,067 Thereafter  36,204 Total minimum lease payments $41,414  Tax Protection Agreements In connection with the acquisition of the remaining 51% of the partnership interests in the Terranomics Crossroads Associates, LP and the acquisition of 100% ofthe equity interest in SARM Five Points Plaza LLC in September 2013, the Company entered into Tax Protection Agreements with certain limited partners of theOperating Partnership. The Tax Protection Agreements require the Company, subject to certain exceptions, for a period of 12 years, to indemnify the respectivesellers receiving OP Units against certain tax liabilities incurred by them, as calculated pursuant to the respective Tax Protection Agreements. If the Company wereto trigger the tax protection provisions under these agreements, the Company would be required to pay damages in the amount of the taxes owed by these limitedpartners (plus additional damages in the amount of the taxes incurred as a result of such payment). In connection with the acquisition of Wilsonville Town Center in December 2014 and Iron Horse Plaza, Sternco Shopping Center and Warner Plaza in December2015 (all more fully discussed in Footnote 2), the Company entered into Tax Protection Agreements with certain limited partners of the Operating Partnership. TheTax Protection Agreements require the Company, subject to certain exceptions, for a period of 10 years, to indemnify the respective sellers receiving OP Unitsagainst certain tax liabilities incurred by them, as calculated pursuant to the respective Tax Protection Agreements. If the Company were to trigger the taxprotection provisions under these agreements, the Company would be required to pay damages in the amount of the taxes owed by these limited partners (plusadditional damages in the amount of the taxes incurred as a result of such payment).  14. Related Party Transactions The Company has entered into several lease agreements with an officer of the Company, whereby pursuant to the lease agreements, the Company is provided theuse of storage space.  For the years ended December 31, 2015, 2014 and 2013, the Company incurred approximately $42,000, $37,000 and $25,000, respectively,of expenses relating to the agreements which were included in general and administrative expenses in the accompanying consolidated statements of operations andother comprehensive income. 15. Quarterly Results of Operations (Unaudited) The unaudited quarterly results of operations for the years ended December 31, 2015 and 2014 for ROIC are as follows (in thousands, except share data):   Year Ended December 31, 2015  March 31 June 30 September 30 December 31Total revenues $45,122  $46,215  $50,077  $51,285 Net income $4,376  $5,411  $7,837  $7,468 Net income attributable to ROIC $4,200  $5,201  $7,542  $6,921 Basic income per share $0.04  $0.05  $0.08  $0.07 Diluted income per share $0.04  $0.05  $0.08  $0.07    Year Ended December 31, 2014  March 31 June 30 September 30 December 31Total revenues $36,350  $36,915  $40,856  $41,743 Net income $3,266  $6,051  $6,981  $4,752 Net income attributable to ROIC $3,132  $5,834  $6,748  $4,587 Basic income per share $0.04  $0.08  $0.07  $0.05 Diluted income per share $0.04  $0.07  $0.07  $0.05  74 The unaudited quarterly results of operations for the years ended December 31, 2015 and 2014 for the Operating Partnership are as follows (in thousands, exceptunit data):   Year Ended December 31, 2015  March 31 June 30 September 30 December 31Total revenues $45,122  $46,215  $50,077  $51,285 Net income attributable to the Operating Partnership $4,376  $5,411  $7,837  $7,468 Basic income per unit $0.04  $0.05  $0.08  $0.07 Diluted income per unit $0.04  $0.05  $0.08  $0.07    Year Ended December 31, 2014  March 31 June 30 September 30 December 31Total revenues $36,350  $36,915  $40,856  $41,743 Net income attributable to the Operating Partnership $3,266  $6,051  $6,981  $4,752 Basic income per unit $0.04  $0.07  $0.07  $0.05 Diluted income per unit $0.04  $0.07  $0.07  $0.05  16. Subsequent Events Prior to January 31, 2016, the Company received notices of redemption for 1,828,825 Redeemable OP Units. The Company redeemed the OP Units in cash at aprice of $17.30, in accordance with the Contribution Agreement for the closing of the property known as Sternco Shopping Center, and accordingly, a total ofapproximately $31.6 million was paid to the holders of the respective Redeemable OP Units. The remaining 117,658 Redeemable OP Units converted to OP Unitson January 31, 2016 and are treated as permanent equity as ROIC now has the sole election to settle the OP Units in cash or unregistered shares of ROIC commonstock. On January 15, 2016, the Company entered into a $50.0 million interest rate swap with Bank of Montreal. The swap has an effective date of January 29, 2016 and atermination date of January 31, 2019. Further, on February 2, 2016, the Company entered into a $50.0 million interest rate swap with Regions Bank. The swap hasan effective date of February 29, 2016 and a termination date of January 31, 2019. These swaps are being used to hedge the anticipated variable cash flowsassociated with the Company’s variable rate debt that is outstanding as of December 31, 2015. On February 23, 2016, the Company’s board of directors declared a cash dividend on its common stock of $0.18 per share, payable on March 30, 2016 to holdersof record on March 16, 2016. 75 SCHEDULE III – REAL ESTATE AND ACCUMULATED DEPRECIATIONDecember 31, 2015(in thousands)     Initial Cost to Company Cost CapitalizedSubsequent toAcquisition Amount at WhichCarried at Close ofPeriod                            Description andLocation Encumbrances Land Building & Improvements Land Building & Improvements Land Building & Improvements Total AccumulatedDepreciation(1) Date of Acquisition(a)                     Paramount Plaza, CA $—  $6,347  $10,274  $214  $1,306  $6,561  $11,580  $18,141  $2,093  12/22/2009Santa Ana DowntownPlaza, CA  —   7,895   9,890   —   1,018   7,895   10,908   18,803   1,989  1/26/2010Meridian ValleyPlaza, WA  —   1,881   4,795   —   555   1,881   5,350   7,231   964  2/1/2010The Market at LakeStevens, WA  —   3,087   12,397   —   313   3,087   12,710   15,797   2,216  3/16/2010Norwood ShoppingCenter, CA  —   3,031   11,534   122   1,086   3,153   12,620   15,773   2,101  4/5/2010Pleasant HillMarketplace, CA  —   6,359   6,927   —   741   6,359   7,668   14,027   1,538  4/8/2010Vancouver MarketCenter, WA  —   4,080   6,912   —   735   4,080   7,647   11,727   1,183  6/17/2010Happy Valley TownCenter, OR  —   11,678   27,011   —   1,742   11,678   28,753   40,431   4,838  7/14/2010Cascade Summit, OR  —   8,853   7,732   —   332   8,853   8,064   16,917   1,638  8/20/2010Heritage MarketCenter, WA  —   6,595   17,399   —   408   6,595   17,807   24,402   2,928  9/23/2010Claremont Center, CA(2)  —   5,975   1,019   183   4,360   6,158   5,379   11,537   1,580  9/23/2010Shops At SycamoreCreek, CA  —   3,747   11,584   —   880   3,747   12,464   16,211   2,520  9/30/2010Gateway Village, CA  7,166   5,917   27,298   —   510   5,917   27,808   33,725   4,053  12/16/2010Division Crossing, OR  —   3,706   8,327   —   5,713   3,706   14,040   17,746   1,967  12/22/2010Halsey Crossing, OR(2)  —   —   7,773   —   798   —   8,571   8,571   1,401  12/22/2010Marketplace DelRio,CA  —   13,420   22,251   —   1,681   13,420   23,932   37,352   3,774  1/3/2011Pinole Vista, CA  —   12,894   30,670   —   2,134   12,894   32,804   45,698   3,645  1/6/2011Desert SpringMarketplace, CA  —   8,517   18,761   (160)  1,513   8,357   20,274   28,631   3,327  2/17/2011Mills ShoppingCenter, CA  —   4,084   16,833   —   6,570   4,084   23,403   27,487   3,675  2/17/2011Morada Ranch, CA  —   2,504   19,547   —   509   2,504   20,056   22,560   3,007  5/20/2011Renaissance, CA  —   8,640   13,848   —   441   8,640   14,289   22,929   1,947  8/3/2011Country Club Gate,CA  —   6,487   17,341   —   1,000   6,487   18,341   24,828   2,672  7/8/2011Canyon Park, WA  —   9,352   15,916   —   3,215   9,352   19,131   28,483   2,281  7/29/2011Hawks Prairie, WA  —   5,334   20,694   —   436   5,334   21,130   26,464   2,797  9/8/2011Kress Building, WA  —   5,693   20,866   —   4,672   5,693   25,538   31,231   3,351  9/30/2011Round Hill Square,CA  —   6,358   17,734   —   950   6,358   18,684   25,042   2,681  8/23/2011Hillsboro, OR   (2)  —   —   18,055   —   587   —   18,642   18,642   2,486  11/23/2011Gateway ShoppingCenter, WA (2)  —   6,242   23,462   —   30   6,242   23,492   29,734   2,732  2/16/2012Euclid Plaza, CA  —   7,407   7,753   —   2,859   7,407   10,612   18,019   1,527  3/28/2012Green Valley, CA  —   1,685   8,999   —   414   1,685   9,413   11,098   1,282  4/2/2012Aurora Square, WA  —   3,002   1,693   —   (28)  3,002   1,665   4,667   324  5/3/2012Marlin Cove, CA  —   8,815   6,797   —   1,384   8,815   8,181   16,996   1,160  5/4/2012Seabridge, CA  —   5,098   17,164   —   658   5,098   17,822   22,920   2,257  5/31/2012Novato, CA  —   5,329   4,412   —   937   5,329   5,349   10,678   527  7/24/2012Glendora, CA  —   5,847   8,758   —   164   5,847   8,922   14,769   1,139  8/1/2012Wilsonville, WA  —   4,181   15,394   —   249   4,181   15,643   19,824   1,703  8/1/2012Bay Plaza, CA  —   5,454   14,857   —   1,274   5,454   16,131   21,585   1,748  10/5/2012Santa Theresa, CA  10,613   14,965   17,162   —   2,954   14,965   20,116   35,081   2,202  11/8/2012Cypress West, CA  —   15,480   11,819   5   1,966   15,485   13,785   29,270   1,480  12/7/2012Redondo Beach, CA  —   16,242   13,625   5   16   16,247   13,641   29,888   1,326  12/28/2012Harbor Place, CA  —   16,506   10,527   —   324   16,506   10,851   27,357   977  12/28/2012Diamond Bar TownCenter, CA  —   9,540   16,795   —   3,608   9,540   20,403   29,943   2,019  2/1/2013Bernardo Heights, CA  8,404   3,192   8,940   —   720   3,192   9,660   12,852   849  2/6/2013Canyon Crossing, WA  —   7,941   24,659   —   2,649   7,941   27,308   35,249   2,529  4/15/2013Diamond Hills, CA  35,500   15,458   29,353   —   383   15,458   29,736   45,194   2,701  4/22/2013Granada ShoppingCenter, CA  —   3,673   13,459   —   387   3,673   13,846   17,519   1,161  6/27/2013Hawthorne Crossings,CA  —   10,383   29,277   —   554   10,383   29,831   40,214   2,399  6/27/2013Robinwood, CA  —   3,997   11,317   —   518   3,997   11,835   15,832   938  8/23/2013Five Points Plaza, CA  —   18,420   36,965   —   2,600   18,420   39,565   57,985   2,456  9/27/2013Crossroads ShoppingCenter, CA  —   68,366   67,756   —   6,524   68,366   74,280   142,646   5,674  9/27/2013PeninsulaMarketplace, CA  —   14,730   19,214   —   49   14,730   19,263   33,993   1,341  11/1/2013Country Club Village,CA  —   9,986   26,579   —   1,603   9,986   28,182   38,168   2,067  11/26/2013Plaza de la Canada,CA  —   10,351   24,819   —   331   10,351   25,150   35,501   1,556  12/13/2013Tigard Marketplace,CA  —   13,587   9,603   —   390   13,587   9,993   23,580   797  2/18/2014Creekside Plaza, CA  —   14,807   29,476   —   122   14,807   29,598   44,405   1,945  2/28/2014North Park Plaza, CA  —   13,593   17,733   —   6   13,593   17,739   31,332   884  4/30/2014Aurora Square II, WA  —   6,862   9,798   —   31   6,862   9,829   16,691   609  5/22/2014Fallbrook ShoppingCenter (2)  —   21,232   186,197   83   3,556   21,315   189,753   211,068   9,043  6/13/2014Moorpark TownCenter, CA  —   7,063   19,694   —   1,096   7,063   20,790   27,853   798  12/4/2014Mission FoothillMarketplace, CA  —   11,415   17,783   —   207   11,415   17,990   29,405   672  12/4/2014Wilsonville TownCenter, OR  —   10,334   27,101   —   81   10,334   27,182   37,516   1,059  12/11/2014Ontario Plaza  —   9,825   26,635   —   35   9,825   26,670   36,495   893  1/6/2015Winston Manor  —   10,018   9,762   —   1,729   10,018   11,491   21,509   336  1/7/2015Jackson Square  —   6,886   24,558   —   234   6,886   24,792   31,678   389  7/1/2015Tigard Promenade  —   9,844   10,843   —   7   9,844   10,850   20,694   163  7/28/2015Sunnyside VillageSquare  —   4,428   13,324   —   —   4,428   13,324   17,752   192  7/28/2015Gateway Centre  —   16,275   28,308   —   40   16,275   28,348   44,623   301  9/1/2015Johnson Creek  —   6,290   25,160   —   374   6,290   25,534   31,824   108  11/9/2015Iron Horse Plaza  —   9,111   36,444   —   —   9,111   36,444   45,555   78  12/4/2015Sternco ShoppingCenter  —   9,889   39,558   —   —   9,889   39,558   49,447   86  12/10/2015Four Corner Square  —   8,368   33,470   —   —   8,368   33,470   41,838   72  12/21/2015Warner PlazaShopping Center  —   15,777   63,109   —   —   15,777   63,109   78,886   —  12/31/2015                                         $61,683 $668,855 $1,541,563 $452 $85,747 $669,307 $1,627,310 $2,296,617 $134,311    76 (a)RECONCILIATION OF REAL ESTATE – OWNED SUBJECT TO OPERATING LEASES (in thousands)   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Balance at beginning of period: $1,785,898  $1,372,434  $871,694 Property improvements during the year  28,104   27,515   19,514 Properties acquired during the year  485,853   416,298   487,309 Properties sold during the year  —   (23,676)  (6,083)Assets written off during the year  (3,238)  (6,673)  — Balance at end of period: $2,296,617 $1,785,898 $1,372,434  (b)RECONCILIATION OF ACCUMULATED DEPRECIATION (in thousands)   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Balance at beginning of period: $88,173  $57,500  $32,365 Depreciation expenses  49,619   38,890   25,653 Properties sold during the year  —   (2,081)  (433)Property assets fully depreciated and written off  (3,481)  (6,136)  (85)Balance at end of period: $134,311 $88,173 $57,500  (1)Depreciation and investments in building and improvements reflected in the consolidated statement of operations is calculated over the estimated usefullife of the assets as follows: Building:  39-40 yearsProperty Improvements:  10-20 years (2)Property is subject to a ground lease. (3)The aggregate cost for Federal Income Tax Purposes for real estate was approximately $2.1 billion at December 31, 2015. SCHEDULE IV – MORTGAGE LOANS ON REAL ESTATEDecember 31, 2015(in thousands) The Company has no remaining mortgage loans on real estate as of December 31, 2015 and 2014, respectively. (a)RECONCILIATION OF MORTGAGE LOANS ON REAL ESTATE   Year Ended December 31,  2015 2014 2013Balance at beginning of period: $—  $—  $10,000 Mortgage loans eliminated upon consolidation of joint venture  —   —   (10,000)Balance at end of period: $— $— $—  77 Item 9. Changes in and Disagreements with Accountants on Accounting and Financial Disclosure None Item 9A. Controls and Procedures Evaluation of Disclosure Controls and Procedures (Retail Opportunity Investments Corp.) ROIC maintains disclosure controls and procedures that are designed to ensure that information required to be disclosed in its reports filed under the SecuritiesExchange Act of 1934, as amended, is recorded, processed, summarized and reported within the time periods specified in the U.S. Securities and ExchangeCommission's rules and forms, and that such information is accumulated and communicated to its management, including its Chief Executive Officer and ChiefFinancial Officer, as appropriate, to allow timely decisions regarding required disclosure. In designing and evaluating the disclosure controls and procedures,ROIC's management recognizes that any controls and procedures, no matter how well designed and operated, can provide only reasonable assurance of achievingthe desired control objectives, and its management is required to apply its judgment in evaluating the cost-benefit relationship of possible controls and procedures. ROIC's Chief Executive Officer and Chief Financial Officer, based on their evaluation of ROIC's disclosure controls and procedures (as defined in Rules 13a-15(e)and 15d-15(e) under the Exchange Act) required by paragraph (b) of Rule 13a-15 or Rule 15d-15, have concluded that as of the end of the period covered by thisreport, ROIC's disclosure controls and procedures were effective to give reasonable assurances to the timely collection, evaluation and disclosure of informationrelating to ROIC that would potentially be subject to disclosure under the Exchange Act and the rules and regulations promulgated thereunder. During the year ended December 31, 2015, there was no change in ROIC's internal control over financial reporting that has materially affected, or is reasonablylikely to materially affect, ROIC's internal control over financial reporting. Evaluation of Disclosure Controls and Procedures (Retail Opportunity Investments Partnership, LP) The Operating Partnership maintains disclosure controls and procedures that are designed to ensure that information required to be disclosed in its reports filedunder the Securities Exchange Act of 1934, as amended, is recorded, processed, summarized and reported within the time periods specified in the U.S. Securitiesand Exchange Commission's rules and forms, and that such information is accumulated and communicated to its management, including its Chief ExecutiveOfficer and Chief Financial Officer, as appropriate, to allow timely decisions regarding required disclosure. In designing and evaluating the disclosure controls andprocedures, the Operating Partnership's management recognizes that any controls and procedures, no matter how well designed and operated, can provide onlyreasonable assurance of achieving the desired control objectives, and its management is required to apply its judgment in evaluating the cost-benefit relationship ofpossible controls and procedures. The Company's Chief Executive Officer and Chief Financial Officer, based on their evaluation of the Operating Partnership's disclosure controls and procedures(as defined in Rules 13a-15(e) and 15d-15(e) under the Exchange Act) required by paragraph (b) of Rule 13a-15 or Rule 15d-15, have concluded that as of the endof the period covered by this report, the Operating Partnership's disclosure controls and procedures were effective to give reasonable assurances to the timelycollection, evaluation and disclosure of information relating to the Operating Partnership that would potentially be subject to disclosure under the Exchange Actand the rules and regulations promulgated thereunder. During the year ended December 31, 2015, there was no change in the Operating Partnership's internal control over financial reporting that has materially affected,or is reasonably likely to materially affect, the Operating Partnership's internal control over financial reporting. 78 Management’s Report on Internal Control over Financial Reporting (Retail Opportunity Investments Corp.) Management is responsible for establishing and maintaining adequate internal control over financial reporting, as such term is defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f).  Under the supervision and with the participation of ROIC’s management, including the Chief Executive Officer and Chief Financial Officer,ROIC conducted an evaluation of the effectiveness of its internal control over financial reporting as of December 31, 2015 based on the framework in InternalControl-Integrated Framework issued by the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (2013 Framework).  Based on that evaluation,Management concluded that its internal control over financial reporting was effective as of December 31, 2015. Because of its inherent limitations, internal control over financial reporting may not prevent or detect misstatements.  Projections of any evaluation of effectivenessto future periods are subject to the risk that controls may become inadequate because of changes in conditions, or that the degree of compliance with the policies orprocedures may deteriorate. The effectiveness of internal control over financial reporting as of December 31, 2015, has been audited by Ernst & Young LLP, an independent registered publicaccounting firm, as stated in its report which appears on page 48 of this Annual Report on Form 10-K. Management’s Report on Internal Control over Financial Reporting (Retail Opportunity Investments Partnership, LP) Management is responsible for establishing and maintaining adequate internal control over financial reporting, as such term is defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f).  Under the supervision and with the participation of the Operating Partnership’s management, including the Chief Executive Officer and ChiefFinancial Officer of ROIC, the Operating Partnership conducted an evaluation of the effectiveness of its internal control over financial reporting as ofDecember 31, 2015 based on the framework in Internal Control-Integrated Framework issued by the Committee of Sponsoring Organizations of the TreadwayCommission (2013 Framework).  Based on that evaluation, Management concluded that its internal control over financial reporting was effective as ofDecember 31, 2015. Because of its inherent limitations, internal control over financial reporting may not prevent or detect misstatements.  Projections of any evaluation of effectivenessto future periods are subject to the risk that controls may become inadequate because of changes in conditions, or that the degree of compliance with the policies orprocedures may deteriorate. Changes in Internal Control over Financial Reporting There was no change in ROIC’s or the Operating Partnership’s internal control over financial reporting (as such term is defined in Exchange Act Rule 13a-15(f))that occurred during its most recent quarter that has materially affected, or is reasonably likely to materially affect, its internal control over financial reporting. Item 9B. Other Information None. PART III Item 10. Directors, Executive Officers and Corporate Governance Information required by this Item is hereby incorporated by reference to the material appearing in the Proxy Statement for the Company’s 2015 Annual Meeting ofStockholders to be filed within 120 days after December 31, 2015. Item 11. Executive Compensation Information required by this Item is hereby incorporated by reference to the material appearing in the Proxy Statement for the Company’s 2015 Annual Meeting ofStockholders to be filed within 120 days after December 31, 2015. Item 12. Security Ownership of Certain Beneficial Owners and Management and Related Stockholder Matters Information required by this Item is hereby incorporated by reference to the material appearing in the Proxy Statement for the Company’s 2015 Annual Meeting ofStockholders to be filed within 120 days after December 31, 2015. Item 13. Certain Relationships and Related Transactions, and Director Independence Information required by this Item is hereby incorporated by reference to the material appearing in the Proxy Statement for the Company’s 2015 Annual Meeting ofStockholders to be filed within 120 days after December 31, 2015. Item 14. Principal Accounting Fees and Services Information required by this Item is hereby incorporated by reference to the material appearing in the Proxy Statement for the Company’s 2015 Annual Meeting ofStockholders to be filed within 120 days after December 31, 2015. 79 PART IV Item 15. Exhibits and Financial Statement Schedules (a)(1) and (2) Financial Statements and Schedules Please refer to the Index to Consolidated Financial Statements included under Part II, Item 8. Financial Statements and Supplementary Data. (a)(3) Exhibits 2.1Articles of Merger, by and between Retail Opportunity Investments Corp., a Delaware corporation, and Retail Opportunity Investments Corp., aMaryland corporation, as survivor, dated as of June 1, 2011 (3) 3.1Articles of Amendment and Restatement (3) 3.2Bylaws (3) 3.3Second Amended and Restated Limited Partnership Agreement of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, by and among RetailOpportunity Investments GP, LLC as general partner, Retail Opportunity Investments Corp. and the other limited partners thereto, dated as ofSeptember 27, 2013 (9) 3.4*Second Amendment to the Second Amended and Restated Limited Partnership Agreement of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, datedas of December 4, 2015 3.5*Third Amendment to the Second Amended and Restated Limited Partnership Agreement of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, datedas of December 10, 2015 3.6*Fourth Amendment to the Second Amended and Restated Limited Partnership Agreement of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, datedas of December 31, 2015 4.1Specimen Unit Certificate (1) 4.2Specimen Common Stock Certificate (1) 4.3Indenture, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and Wells Fargo Bank, NationalAssociation, dated as of December 9, 2013 (10) 4.4First Supplemental Indenture, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, Retail Opportunity Investments Corp. and WellsFargo Bank, National Association, dated as of December 9, 2013 (10) 4.55.000% Senior Notes due 2023 of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, guaranteed by Retail Opportunity Investments Corp., dated as ofDecember 9, 2013 (11) 4.6Second Supplemental Indenture, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, Retail Opportunity Investments Corp. and WellsFargo Bank, National Association (including Form of 4.000% Senior Notes due 2024 of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, guaranteedby Retail Opportunity Investments Corp.), dated as of December 3, 2014 (13) 10.1Employment Agreement, by and between NRDC Acquisition Corp. and Stuart Tanz, dated as of October 20, 2009 (1) 10.22009 Equity Incentive Plan (1) 10.3Form of Restricted Stock Award Agreement under 2009 Equity Incentive Plan (1) 10.4Form of Option Award Agreement under 2009 Equity Incentive Plan (1) 10.5Employment Agreement, by and between Retail Opportunity Investments Corp. and Richard K. Schoebel, dated as of December 9, 2009 (2) 10.6Letter Agreement, by and between Retail Opportunity Investments Corp. and Richard A. Baker, dated as of April 2, 2012 (5) 80 10.7First Amended and Restated Credit Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, as the Borrower, Retail OpportunityInvestments Corp., as the Parent Guarantor, certain subsidiaries of the Parent Guarantor identified therein, as the Subsidiary Guarantors, KeyBankNational Association, as Administrative Agent, Swing Line Lender and L/C Issuer, Bank of America, N.A., as the Syndication Agent, PNC Bank,National Association and U.S. Bank National Association, as Co-Documentation Agents, and the other lenders party thereto, dated as of August 29,2012 (6) 10.8Employment Contract, by and between Retail Opportunity Investments Corp. and Michael B. Haines, dated as of November 19, 2012 (7) 10.9Letter Agreement, by and between Retail Opportunity Investments Corp. and Laurie Sneve, dated as of October 24, 2012 (8) 10.10Third Amendment to the Amended and Restated Credit Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, as theBorrower, Retail Opportunity Investments Corp., as the Parent Guarantor, certain subsidiaries of the Parent Guarantor identified therein, as theSubsidiary Guarantors, KeyBank National Association, as Administrative Agent and the other lenders party thereto, dated as of September 26, 2013(9) 10.11Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartners identified therein, dated as of September 27, 2013 (9) 10.12Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartners identified therein, dated as of September 27, 2013 (9) 10.13Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holders named therein, dated as of September 27, 2013(9) 10.14Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holders named therein, dated as of September 27, 2013(9) 10.15Sales Agreements, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and each of Jefferies LLC,KeyBanc Capital Markets, Inc., MLV & Co. and Raymond James & Associates, Inc., each dated as of September 19, 2014 (12) 10.16Fourth Amendment to the First Amended and Restated Credit Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, as theBorrower, Retail Opportunity Investments Corp., as the Parent Guarantor, KeyBank National Association, as Administrative Agent and the otherlenders party thereto, dated as of December 12, 2014 (14) 10.17Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartners identified therein, dated as of December 11, 2014 (15) 10.18Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holder named therein, dated as of December 11, 2014(15) 10.19Term Loan Agreement, dated as of September 29, 2015, by and among Retail Opportunity Investments Partnership, LP, as the Borrower, RetailOpportunity Investments Corp., as the Parent Guarantor, certain subsidiaries of the Parent Guarantor identified therein, as the SubsidiaryGuarantors, KeyBank National Association, as Administrative Agent, U.S. Bank National Association, as the Syndication Agent and the otherlenders party thereto (16) 10.20*Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartners identified therein, dated as of December 4, 2015 10.21*Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holders named therein, dated as of December 4, 2015 10.22*Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartners identified therein, dated as of December 10, 2015 10.23*Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holders named therein, dated as of December 10, 2015 10.24*Tax Protection Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp., Retail Opportunity Investments Partnership, LP and the protectedpartner identified therein, dated as of December 31, 2015 10.25*Registration Rights Agreement, by and among Retail Opportunity Investments Corp. and the holder named therein, dated as of December 31, 2015 81 21.1List of Subsidiaries of Retail Opportunity Investments Corp. 23.1Consent of Ernst & Young LLP for Retail Opportunity Investments Corp. 23.2Consent of Ernst & Young LLP for Retail Opportunity Investments Partnership, LP 31.1Certification by the Chief Executive Officer pursuant to Section 302 of the Sarbanes-Oxley Act 31.2Certification by the Chief Financial Officer pursuant to Section 302 of the Sarbanes-Oxley Act 32.1Certifications pursuant to Section 1350 101 INSXBRL Instance Document 101 SCHXBRL Taxonomy Extension Schema 101 CALXBRL Taxonomy Extension Calculation Database 101 DEFTaxonomy Extension Definition Linkbase 101 LABXBRL Taxonomy Extension Label Linkbase 101 PREXBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase ________________________   (1)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on October 26, 2009 (File No. 001-33479)(2)Incorporated by reference to the Company’s annual report on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2009, filed on March 12, 2010 (File No.001-33749)(3)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on June 2, 2011(4)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K, filed on June 23, 2011(5)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on April 5, 2012(6)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on September 5, 2012(7)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on November 30, 2012(8)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on January 2, 2013(9)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on October 2, 2013(10)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on December 9, 2013(11)Incorporated by reference to the Company’s annual report on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2013, filed on February 25, 2014(12)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on September 24, 2014(13)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on December 3, 2014(14)Incorporated by reference to the Company’s current report on Form 8-K filed on December 17, 2014(15)Incorporated by reference to the Company’s annual report on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2014, filed on February 24, 2015(16)Incorporated by reference to the Company’s annual report on Form 10-Q for the fiscal quarter ended September 30, 2015, filed on October 29, 2015*Filed herewith 82 SIGNATURES Pursuant to the requirements of Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, the Registrant has duly caused this report to be signed onits behalf by the undersigned, thereunto duly authorized.  RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.Registrant Date:  February 24, 2016By:  /s/ Stuart A. Tanz Stuart A. Tanz President and Chief Executive Officer (Principal Executive Officer)     83 POWER OF ATTORNEY KNOW ALL PERSONS BY THESE PRESENTS, that each person whose signature appears below constitutes and appoints Stuart A. Tanz and Michael B. Haines,and each of them, with full power to act without the other, such person’s true and lawful attorneys-in-fact and agents, with full power of substitution andresubstitution, for him or her and in his or her name, place and stead, in any and all capacities, to sign this Form 10-K and any and all amendments thereto, and tofile the same, with exhibits and schedules thereto, and other documents in connection therewith, with the Securities and Exchange Commission, granting unto saidattorneys-in-fact and agents, and each of them, full power and authority to do and perform each and every act and thing necessary or desirable to be done in andabout the premises, as fully to all intents and purposes as he or she might or could do in person, hereby ratifying and confirming all that said attorneys-in-fact andagents, or any of them, or their or his or her substitute or substitutes, may lawfully do or cause to be done by virtue hereof. Pursuant to the requirements of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, this report has been signed below by the following persons on behalf of theRegistrant and in the capacities and on the dates indicated. Date:  February 24, 2016/s/ Richard A. Baker Richard A. Baker Non-Executive Chairman of the Board Date:  February 24, 2016/s/ Stuart A. Tanz Stuart A. Tanz President, Chief Executive Officer and Director ( Principal Executive Officer ) Date:  February 24, 2016/s/ Michael B. Haines Michael B. Haines Chief Financial Officer ( Principal Financial Officer and Principal Accounting Officer ) Date:  February 24, 2016/s/ Laurie  A. Sneve Laurie A.  Sneve Chief Accounting Officer  Date:  February 24, 2016/s/ Michael J. Indiveri Michael J. Indiveri Director  Date:  February 24, 2016/s/ Edward H. Meyer Edward H. Meyer Director Date:  February 24, 2016/s/ Lee S. Neibart Lee S. Neibart Director Date:  February 24, 2016/s/ Charles J. Persico Charles J. Persico Director Date:  February 24, 2016/s/ Laura H. Pomerantz Laura H. Pomerantz Director Date:  February 24, 2016/s/ Eric S. Zorn Eric S. Zorn Director 84 SIGNATURES Pursuant to the requirements of Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, the Registrant has duly caused this report to be signed onits behalf by the undersigned, thereunto duly authorized.  RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP, by RetailOpportunity Investments GP, LLC, its sole general partnerRegistrant Date:  February 24, 2016By:  /s/ Stuart A. Tanz Stuart A. Tanz President and Chief Executive Officer (Principal Executive Officer)      85 POWER OF ATTORNEY KNOW ALL PERSONS BY THESE PRESENTS, that each person whose signature appears below constitutes and appoints Stuart A. Tanz and Michael B. Haines,and each of them, with full power to act without the other, such person’s true and lawful attorneys-in-fact and agents, with full power of substitution andresubstitution, for him or her and in his or her name, place and stead, in any and all capacities, to sign this Form 10-K and any and all amendments thereto, and tofile the same, with exhibits and schedules thereto, and other documents in connection therewith, with the Securities and Exchange Commission, granting unto saidattorneys-in-fact and agents, and each of them, full power and authority to do and perform each and every act and thing necessary or desirable to be done in andabout the premises, as fully to all intents and purposes as he or she might or could do in person, hereby ratifying and confirming all that said attorneys-in-fact andagents, or any of them, or their or his or her substitute or substitutes, may lawfully do or cause to be done by virtue hereof. Pursuant to the requirements of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, this report has been signed below by the following persons on behalf of theRegistrant and in the capacities and on the dates indicated. Date:  February 24, 2016/s/ Richard A. Baker Richard A. Baker Non-Executive Chairman of the Board Date:  February 24, 2016/s/ Stuart A. Tanz Stuart A. Tanz President, Chief Executive Officer and Director ( Principal Executive Officer ) Date:  February 24, 2016/s/ Michael B. Haines Michael B. Haines Chief Financial Officer ( Principal Financial Officer and Principal Accounting Officer ) Date:  February 24, 2016/s/ Laurie  A. Sneve Laurie A.  Sneve Chief Accounting Officer  Date:  February 24, 2016/s/ Michael J. Indiveri Michael J. Indiveri Director  Date:  February 24, 2016/s/ Edward H. Meyer Edward H. Meyer Director Date:  February 24, 2016/s/ Lee S. Neibart Lee S. Neibart Director Date:  February 24, 2016/s/ Charles J. Persico Charles J. Persico Director Date:  February 24, 2016/s/ Laura H. Pomerantz Laura H. Pomerantz Director Date:  February 24, 2016/s/ Eric S. Zorn Eric S. Zorn Director 86  EXHIBIT 3.4 SECOND AMENDMENTTOSECOND AMENDED AND RESTATED AGREEMENT OF LIMITED PARTNERSHIPOFRETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPThis Second Amendment (this “ Amendment ”) to the Partnership Agreement (as defined below) of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, aDelaware limited partnership (the “ Partnership ”), is made and entered as of December 4, 2015 by Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limitedliability company, which is the sole general partner of the Partnership (the “ General Partner ”).WHEREAS, an Amendment to the Certificate of Limited Partnership of the Partnership was filed in the office of the Secretary of State of the State ofDelaware on January 5, 2010;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership entered into an Agreement of Limited Partnership of the Partnership, dated asof January 5, 2010, pursuant to which the Partnership was formed;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership entered into the Second Amended and Restated Agreement of LimitedPartnership of the Partnership, dated as of September 27, 2013, as amended on December 11, 2014 (the “ Partnership Agreement ”);WHEREAS, capitalized terms used but not defined herein shall have the meanings ascribed to them in the Partnership Agreement.WHEREAS, pursuant to the terms and provisions of that certain Purchase and Sale Agreement dated July 16, 2014, by and among Retail OpportunityInvestments Corp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), the Partnership, and the Sellers (as defined therein) (the “ Purchase Agreement ”), the Partnership, orits assignee, intends to purchase the real property and improvements commonly known as The Iron Horse Plaza located at 345 Railroad Avenue, Danville, ContraCosta County, California (the “ Property ”) from the Sellers;WHEREAS, in connection with the Purchase Agreement, the REIT and the Partnership entered into a Contribution Agreement, dated the date hereof, withthe Sellers and the Seller Parties (each as defined therein, collectively the “ Contributors ”)), and the Partnership shall issue OP Units, as part of the PurchasePrice (as defined in the Purchase Agreement) for the Property, to the Contributors in exchange for the Property in accordance with the terms of the PurchaseAgreement;WHEREAS, pursuant to Section 4.03(a) of the Partnership Agreement, the General Partner has the power, without the prior consent of the LimitedPartners, to cause the Partnership to issue additional Partnership Interests, in the form of Partnership Units (which includes OP Units), on such terms andconditions as shall be established by the General Partner in it sole and absolute discretion, in accordance with the Partnership Agreement; andWHEREAS, pursuant to Sections 4.03(a) and 7.03(c) of the Partnership Agreement, the General Partner has the power, without the prior consent of theLimited Partners, to amend the Partnership Agreement to reflect any change in ownership of Partnership Interests, and the General Partner has determined that it isnecessary and desirable to amend the Partnership Agreement, including any exhibits or schedules thereto, in order to reflect such changes.  NOW, THEREFORE, the General Partner desires to effect this Amendment to the Partnership Agreement as provided herein:   1.Exhibit A . Exhibit A to the Partnership Agreement is hereby amended and restated in its entirety as set forth in Schedule A hereto. 2.Partnership Agreement . Except as set forth herein, the Partnership Agreement shall remain in full force and effect. 3.Governing Law . This Amendment shall be governed by, and construed in accordance with, the laws of the State of Delaware.  [The remainder of this page has been intentionally left blank]    IN WITNESS WHEREOF, this Second Amendment to the Partnership Agreement has been executed as of the date first written above.GENERAL PARTNER:Retail Opportunity Investments GP, LLC,a Delaware limited liability company, By:Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation its sole member     By: /s/ Michael B. Haines Name: Michael B. Haines Title:   Chief Financial Officer    [Signature Page to Second Amendment to Partnership Agreement]  SCHEDULE APARTNERS AND PARTNERSHIP UNITSAs of December 4, 2015Name of PartnerPartnership Units (Typeand Amount)AddressGeneral Partner :Retail Opportunity Investments GP, LLC1,041,1548905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Limited Partners :Retail Opportunity Investments Corp.98,095,4808905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Abby Sher23,98615935 Alcima Ave.Pacific Palisades, CA 90272Ari Blum14,29068 Madrone AvenueLarkspur, CA 94939Blum Family Trust48,010c/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Blum Irrev. Trust, The Joseph4,602c/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Circe Sher14,919681 So. Fitch Mountain RoadHealdsburg, CA 95448Clahan Revocable Trust46,840c/o Eugene Clahan16 Meadow AvenueKentfield, CA 94904Justin Sher14,371268 Bush Street, #3133 San Francisco, CA 94104     Name of Partner  Partnership Units (Typeand Amount)AddressLacey Sher11,85010500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Morgan Blum14,2903678 23 rd StreetSan Francisco, CA 94110Nigel Sher10,88910500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rachel Sher8,29510500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rawson, Blum & Co.732c/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Rawson, Living Trust79,562c/o David Rawson2744 Green StreetSan Francisco, CA 94123Rebecca Wellington10,8892729 51 st Avenue SWSeattle, WA 98116SARM Enterprises566,49910500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Sher GP, Inc.4,196c/o Ronald Sher10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Merritt & Pamela Living Trust128,632c/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Ronald143,16010500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004TCA Holdings LLC1,581,81310500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Terranomics2,209c/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Thomas Bomar24,23671 Reed Ranch RoadTiburon, CA 94920W&P Stewart Trust dated 9/13/112,81327482 Willowbank RoadDavis, CA 95618     Name of PartnerPartnership Units (Typeand Amount)AddressWS Harrison, LLC989,27233855 Van Duyn RoadEugene, Oregon 97408Donald F. Gaube377,788287 Cross RoadAlamo, CA 94507Frank K. Boscow and Sue C. Boscow Revocable TrustU/A dated December 12, 1996113,657287 Cross RoadAlamo, CA 945072015 JSG Separate Property Trust dated as ofNovember 24, 201520,254287 Cross RoadAlamo, CA 94507Thomas Boscow20,2543411 Gold Nugget WayPlacerville, CA 95667LaFrance Family Trust dated January 6, 1993150,503500 Fairview Blvd.Incline Village, NV 89451Deborah DeDomenico32,21013424 Chalk Hill RoadHealdsburg, CA 95448Dennis T. DeDomenico32,210650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Claudia DeDomenico32,21082 Beach St.Belvedere, CA 94920Lois M. DeDomenico QTIP Trust dated April 28, 198832,2102 Requa PlacePiedmont, CA 94611Donna Holpainen32,2104727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199CDD&D Management, LLC1,627650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Cesped 1992 Family Trust dated February 26, 199265,065970 Wedge CourtIncline Village, NV 89451David E. Cesped16,27113148 Freemanville RdMilton, GA 30004Vidano 2005 Family Trust16,271784 Cordilleras AveSan Carlos, CA 94070Holpainen Holdings, LLC32,5334727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199Sean Rhatigan & Ellen Rhatigan16,2671347 Court St.Alameda, CA 94501Engstrom Family Trust dated May 21, 200432,556837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691     Name of PartnerPartnership Units (Typeand Amount)AddressJim and Marsha Engstrom Family Revocable TrustEstablished May 1,200640,685837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Eric A. Engstrom and Sheila Engstrom40,685837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Matthew K. Engstrom and Jennifer Engstrom8,141837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Richard A. Bruzzone118,787892 Broadmoor CourtLafayette, CA 94549TOTALS104,115,383 OP Units  EXHIBIT 3.5 ADMISSION AMENDMENT THIRD AMENDMENTTOSECOND AMENDED AND RESTATED AGREEMENT OF LIMITED PARTNERSHIPOFRETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPThis Third Amendment (this “ Amendment ”) to the Partnership Agreement (as defined below) of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delawarelimited partnership (the “ Partnership ”), is made and entered as of December 10, 2015 by Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limited liabilitycompany, which is the sole general partner of the Partnership (the “ General Partner ”).WHEREAS, an Amendment to the Certificate of Limited Partnership of the Partnership was filed in the office of the Secretary of State of the State ofDelaware on January 5, 2010;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership entered into an Agreement of Limited Partnership of the Partnership, dated asof January 5, 2010, pursuant to which the Partnership was formed;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership (the “ Limited Partners ”) entered into the Second Amended and RestatedAgreement of Limited Partnership of the Partnership, dated as of September 27, 2013, as amended on December 11, 2014, and as further amended on December 4,2015 (the “ Partnership Agreement ”);WHEREAS, capitalized terms used but not defined herein shall have the meanings ascribed to them in the Partnership Agreement;WHEREAS, pursuant to the terms and provisions of that certain Contribution Agreement (the “ Contribution Agreement ”), dated December 1, 2015, byand among Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), the Partnership and Sternco Center (f/k/a N.E. 20th Street Properties), aWashington General Partnership (“ Owner ”), the Partnership, or its assignee, intends to purchase the real property and improvements commonly known as theSternco Shopping Center located at or near 14625 NE 20 th Street, Bellevue, King County, Washington (the “ Property ”) from the Owner;WHEREAS, in accordance with terms of the Contribution Agreement, Owner shall contribute the Property to the Partnership (the “ Contribution ”) and,in exchange for the Property, the Partnership has agreed to issue to Owner units of limited partnership interest in the Partnership (“ OP Units ”), some which willhave modified redemption and related rights as described in this Amendment; andWHEREAS, pursuant to Section 4.03(a) and 7.03(c) of the Partnership Agreement, the General Partner has the power, without the consent of the LimitedPartners, to cause the Partnership to issue such OP Units to Owner and to amend the Partnership Agreement to reflect such issuance.  NOW, THEREFORE, the General Partner desires to effect this Amendment to the Partnership Agreement as provided herein:1.           On the date of this Amendment, an aggregate of 2,823,790 additional OP Units are hereby issued to Owner and Exhibit A to the PartnershipAgreement is hereby amended and restated as set forth on Schedule A hereto to reflect such issuance. The OP Units being issued to Owner shall carrywith them the rights, preferences, and obligations of other OP Units, except that (i) the redemption rights under Section 8.06 of the PartnershipAgreement applicable to the 1,946,483 OP Units designated on Schedule A as “ SC Redeemable OP Units ” shall be modified as specified inparagraph 2 below, and (ii) the redemption rights under Section 8.06 of the Partnership Agreement and the amounts payable upon liquidation of thePartnership as provided in Article XIII of the Partnership Agreement with respect to the 282,379 OP Units designated on Schedule A as “ SC LimitedParticipation OP Units ” shall be modified as provided in paragraph 3 below.In exchange for the Contribution, the Owner shall be deemed to have contributed to the Partnership Property having an aggregate value of$48,851,565.54, or a per OP Unit value of $17.30 (the “ Unit Valuation ”).2.           If on or before January 31, 2016, the General Partner receives one or more Notices of Redemption, in the form attached as Exhibit A to thisAmendment, pursuant to Section 8.06(a) of the Partnership Agreement relating to OP Units designated on Schedule A as SC Redeemable OP Units(which notice may be delivered prior to January 1, 2016), the General Partner shall, notwithstanding anything to the contrary contained in Section 8.06of the Partnership Agreement, cause the Partnership to pay cash for such OP Units at a price per redeemed SC Redeemable OP Unit equal to the UnitValuation no later than five business days from receipt of such notice, but in no event prior to January 4, 2016.3.           If the General Partner receives one or more Notices of Redemption, in the form attached as Exhibit A to this Amendment, pursuant to Section 8.06(a)of the Partnership Agreement relating to OP Units designated on Schedule A as SC Limited Participation OP Units, the Value of a REIT Share forpurposes of determining the Cash Amount payable upon such redemption shall equal the Value as specified in the Partnership Agreement, except that:(i) if such Value as so calculated is less than 90% of the Unit Valuation, then the Value of a REIT Share for purposes of determining the CashAmount payable upon such redemption shall be adjusted to equal to 90% of such Unit Valuation; or(ii) if such Value as so calculated is greater than 115% of the Unit Valuation, then the Value of a REIT Share for purposes of determining theCash Amount payable upon such redemption shall be adjusted to equal 115% of such Unit Valuation.Should the Corporation make an election pursuant to Section 8.06(b) of the Partnership Agreement to redeem any OP Units designated on Schedule Aas SC Limited Participation OP Units for REIT Shares, the REIT Shares Amount for purposes of such redemption shall equal the REIT SharesAmount as specified in the Partnership Agreement, except that(i) if the Value of a REIT Share used for purposes of such redemption is less than 90% of the Unit Valuation, then the number of REIT Sharesto be issued upon redemption of each such SC Limited Participation OP Unit the Corporation has elected to redeem for REIT Shares shall beequal to the quotient determined by dividing (x) 90% of the Unit Valuation by (y) the Value of a REIT Share; or                   (ii) if the Value of a REIT Share used for purposes of such redemption is greater than 115% of the Unit Valuation, then the number of REITShares to be issued upon redemption of each such SC Limited Participation OP Unit the Corporation has elected to redeem for REIT Sharesshall equal the quotient determined by dividing (x) 115% of the Unit Valuation by (y) the Value of a REIT Share.In addition, notwithstanding anything to the contrary contained in the Partnership Agreement:(i) if the amount to be distributed under Article XIII of the Partnership Agreement in respect of each OP Unit designated on Schedule A as anSC Limited Participation OP Unit is less than 90% of the Unit Valuation, then the value of the amount that will be distributed pursuant toArticle XIII in respect of each such SC Limited Participation OP Unit shall be adjusted to equal to 90% of the Unit Valuation; or(ii) if the amount to be distributed under Article XIII of the Partnership Agreement in respect of each OP Unit designated on Schedule A as anSC Limited Participation OP Unit is greater than 115% of the Unit Valuation, then the value of amount that will be distributed pursuant toArticle XIII in respect of each such SC Limited Participation OP Unit shall be adjusted to equal to 115% of the Unit Valuation.The foregoing calculations shall be adjusted in the reasonable discretion of the General Partner to take into account events including but notlimited to distributions, splits, subdivisions or other combinations of REIT Shares, in order to prevent dilution or enlargement of the rights of aholder of OP Units issued in connection with the Contribution Agreement. 4.           Notwithstanding anything to the contrary contained in the Partnership Agreement or this Amendment, in no event may OP Units issued pursuant to theContribution Agreement be redeemed for REIT Shares if the issuance of such REIT Shares would require the prior approval of shareholders of theREIT under the rules and regulations of the NASDAQ Stock Market or otherwise, and provided that in such event such OP Units shall be redeemedfor cash in accordance with Section 3 of this Amendment for SC Limited Participation OP Units and in accordance with the Partnership Agreementfor all other OP Units.5.           The General Partner agrees not to unreasonably withhold its consent to, and will not require a legal opinion to be delivered in connection with, aTransfer by a constituent member of Owner identified on Exhibit D to the Contribution Agreement (each a “ Sternco Holder ” and collectively, the “Sternco Holders ”) if such Transfer is made to the immediate family members, the estate or to the legal representatives of such Sternco Holder or totrusts formed for such Sternco Holder’s benefit, provided that such transferee is an "accredited investor" as such term is defined in Rule 501 underRegulation D of the Securities Act of 1933, as amended, and certifies as to such status by executing and timely delivering to the Partnership anAccredited Investor Questionnaire in the form attached as Exhibit M to the Contribution Agreement, and provided further that such Transfer is madein connection with bona fide estate planning purposes, or in connection with a Transfer by such Sternco Holder to its estate.6.           No Amendment .  The provisions Sections 1 through 7 of this Amendment may not be amended without the consent of a majority of the NoticePartners ( as such term is defined in the Tax Protection Agreement ).    7.           Effective Date of Transfer .  The Transfer of the OP Units set forth on Schedule A hereto from Owner to Sternco Holders, and any Transfer by aSternco Holder of such OP Units in compliance with Section 5 hereof and the Partnership Agreement, as amended, shall be effective as of theeffective date of such Transfer.8.           Partnership Agreement .  Except as set forth herein, the Partnership Agreement shall remain in full force and effect.9.           Governing Law .  This Amendment shall be governed by, and construed in accordance with, the laws of the State of Delaware. [The remainder of this page has been intentionally left blank]   IN WITNESS WHEREOF, this Third Amendment to the Partnership Agreement has been executed as of the date first written above.GENERAL PARTNER:Retail Opportunity Investments GP, LLC,a Delaware limited liability company, By:Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation its sole member     By: /s/ Michael B. Haines Name: Michael B. Haines Title:   Chief Financial Officer     [Signature Page to Third Amendment to Partnership Agreement]   Exhibit ANOTICE OF REDEMPTIONTo:Retail Opportunity Investments GP, LLC8905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122    Via Email:Michael Haines   mhaines@roireit.net   Reference is made to the Third Amendment dated December 10, 2015 (the “ Amendment ”) to the Second Amended and Restated Agreement of LimitedPartnership of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, dated as of September 27, 2013 (the “ Agreement ”), and the Redemption rights referred to therein.The undersigned Limited Partner or Assignee hereby irrevocably tenders for Redemption the following:_______ OP Units shown on Exhibit A to the Amendment as “SC Redeemable”_______ OP Units shown on Exhibit A to the Amendment as “SC Limited Participation”_______ OP UnitsThe undersigned Limited Partner or Assignee:(a) undertakes to surrender such OP Units and any certificate therefor at the closing of the Redemption;(b) directs that the certified check representing the Cash Amount Cash Amount or the REIT Shares Amount, as applicable, deliverable upon the closing ofsuch Redemption be delivered to the address specified below;(c) represents, warrants, certifies and agrees that:(i) the undersigned Limited Partner or Assignee is a Qualified Transferee,(ii) the undersigned Limited Partner or Assignee has, and at the closing of the Redemption will have, good, marketable and unencumbered titleto such OP Units, free and clear of the rights or interests of any other person or entity,(iii) the undersigned Limited Partner or Assignee has, and at the closing of the Redemption will have, the full right, power and authority totender and surrender such OP Units as provided herein, and  (iv) the undersigned Limited Partner or Assignee has obtained the consent or approval of all persons and entities, if any, having the right toconsent to or approve such tender and surrender; and(d) acknowledges that he will continue to own such OP Units until and unless, as applicable, either (1) such OP Units are acquired by the General Partnerpursuant to Section 8.06(b) of the Agreement or (2) such redemption transaction closes.      All capitalized terms used herein and not otherwise defined shall have the same meaning ascribed to them respectively in the Agreement.Dated: _____________________________ Name of Limited Partner or Assignee:__________________________________________________________________________ (Signature of Limited Partner or Assignee)_____________________________________ (Street Address)_____________________________________ _____________________________________ _____________________________________ (City)            (State)             (Zip Code) Issue Wire/REIT Shares to:   _ ___________________________________ _Wire Instructions:  _____________________________________   _____________________________________   _____________________________________   _____________________________________Name:  _____________________________________Please insert social security or identifying number:    _____________________________________    STATE OF ____________ ))COUNTY OF ____________________ )  On _____________________, 2___, before me, ______________________________, Notary Public, personally appeared____________________________________________, who proved to me on the basis of satisfactory evidence to be the person(s) whose name(s) is/are subscribedto the within instrument and acknowledged to me that he/she/they executed the same in his/her/their authorized capacity(ies), and that by his/her/their signature(s)on the instrument the person(s), or the entity upon behalf of which the person(s) acted, executed the instrument.  I certify under PENALTY OF PERJURY under the laws of the State of ___________________ that the foregoing paragraph is true and correct.  WITNESS my hand and official seal.  Signature ______________________________ (SEAL)   SCHEDULE APARTNERS AND PARTNERSHIP UNITSAs of December 10, 2015Name of PartnerPartnership Units (Amount)TypeAddressGeneral Partner :Retail Opportunity Investments GP, LLC1,069,392OP Units8905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Limited Partners :Retail Opportunity Investments Corp.98,067,242OP Units8905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Abby Sher23,986OP Units15935 Alcima Ave.Pacific Palisades, CA 90272Ari Blum14,290OP Units68 Madrone AvenueLarkspur, CA 94939Blum Family Trust48,010OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Blum Irrev. Trust, The Joseph4,602OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Circe Sher14,919OP Units681 So. Fitch Mountain RoadHealdsburg, CA 95448Clahan Revocable Trust46,840OP Unitsc/o Eugene Clahan16 Meadow AvenueKentfield, CA 94904Justin Sher14,371OP Units268 Bush Street, #3133 San Francisco, CA 94104    Name of Partner Partnership Units (Amount)TypeAddressLacey Sher11,850OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Morgan Blum14,290OP Units3678 23 rd StreetSan Francisco, CA 94110Nigel Sher10,889OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rachel Sher8,295OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rawson, Blum & Co.732OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Rawson, Living Trust79,562OP Unitsc/o David Rawson2744 Green StreetSan Francisco, CA 94123Rebecca Wellington10,889OP Units2729 51 st Avenue SWSeattle, WA 98116SARM Enterprises566,499OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Sher GP, Inc.4,196OP Unitsc/o Ronald Sher10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Merritt & Pamela Living Trust128,632OP Unitsc/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Ronald143,160OP Units10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004TCA Holdings LLC1,581,813OP Units10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Terranomics2,209OP Unitsc/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Thomas Bomar24,236OP Units71 Reed Ranch RoadTiburon, CA 94920W&P Stewart Trust dated 9/13/112,813OP Units27482 Willowbank RoadDavis, CA 95618WS Harrison, LLC989,272OP Units33855 Van Duyn RoadEugene, Oregon 97408    Name of PartnerPartnership Units (Amount)TypeAddressDonald F. Gaube377,788OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 94507Frank K. Boscow and Sue C. BoscowRevocable Trust U/A dated December 12,1996113,657OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 945072015 JSG Separate Property Trust dated asof November 24, 201520,254OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 94507Thomas Boscow20,254OP Units3411 Gold Nugget WayPlacerville, CA 95667LaFrance Family Trust dated January 6,1993150,503OP Units500 Fairview Blvd.Incline Village, NV 89451Deborah DeDomenico32,210OP Units13424 Chalk Hill RoadHealdsburg, CA 95448Dennis T. DeDomenico32,210OP Units650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Claudia DeDomenico32,210OP Units82 Beach St.Belvedere, CA 94920Lois M. DeDomenico QTIP Trust datedApril 28, 198832,210OP Units2 Requa PlacePiedmont, CA 94611Donna Holpainen32,210OP Units4727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199CDD&D Management, LLC1,627OP Units650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Cesped 1992 Family Trust dated February26, 199265,065OP Units970 Wedge CourtIncline Village, NV 89451David E. Cesped16,271OP Units13148 Freemanville RdMilton, GA 30004Vidano 2005 Family Trust16,271OP Units784 Cordilleras AveSan Carlos, CA 94070Holpainen Holdings, LLC32,533OP Units4727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199Sean Rhatigan & Ellen Rhatigan16,267OP Units1347 Court St.Alameda, CA 94501Engstrom Family Trust dated May 21, 200432,556OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Jim and Marsha Engstrom FamilyRevocable Trust Established May 1,200640,685OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691    Name of PartnerPartnership Units (Amount) TypeAddressEric A. Engstrom and Sheila Engstrom40,685OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Matthew K. Engstrom and JenniferEngstrom8,141OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Richard A. Bruzzone118,787OP Units892 Broadmoor CourtLafayette, CA 94549ACSW, LLC705,947 (SC Redeemable)OP Units4437 Lake Washington Blvd. NE # 101Kirkland, WA 98033Ellen Burt LLC705,947 (SC Redeemable)OP Units3864 W. Mercer Way,Mercer Island, WA 98040Jay Sternoff70,595 (SC Redeemable)94,126 (SC Limited Participation)305,911OP Units22440 NE Union Hill RoadRedmond, WA 98053Nancy Sternoff282,379 (SC Redeemable)188,253 (SC Limited Participation)OP Units1 Grand Army Plaza #11aBrooklyn, NY 11238Richard Sternoff181,615 (SC Redeemable)289,017OP Units5320 Lansdowne LaneMercer Island, WA 98040TOTALS106,939,173OP Units  EXHIBIT 3.6 FOURTH AMENDMENTTOSECOND AMENDED AND RESTATED AGREEMENT OF LIMITED PARTNERSHIPOFRETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPThis Fourth Amendment (this “ Amendment ”) to the Partnership Agreement (as defined below) of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, aDelaware limited partnership (the “ Partnership ”), is made and entered as of December 31, 2015 by Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limitedliability company, which is the sole general partner of the Partnership (the “ General Partner ”).WHEREAS, an Amendment to the Certificate of Limited Partnership of the Partnership was filed in the office of the Secretary of State of the State ofDelaware on January 5, 2010;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership entered into an Agreement of Limited Partnership of the Partnership, dated asof January 5, 2010, pursuant to which the Partnership was formed;WHEREAS, the General Partner and the limited partners of the Partnership entered into the Second Amended and Restated Agreement of LimitedPartnership of the Partnership, dated as of September 27, 2013, as amended on December 11, 2014, and as further amended on December 4, 2015 and December10, 2015 (the “ Partnership Agreement ”);WHEREAS, capitalized terms used but not defined herein shall have the meanings ascribed to them in the Partnership Agreement.WHEREAS, pursuant to the terms and provisions of that certain Purchase and Sale Agreement dated December 9, 2015, by and among Retail OpportunityInvestments Corp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), the Partnership, and the Seller (as defined therein) (the “ Purchase Agreement ”), the Partnership, orits assignee, intends to purchase the real property and improvements commonly known as Warner Plaza located at 21777 Ventura Boulevard, Woodland Hills, CA91364 (the “ Property ”) from the Sellers;WHEREAS, in connection with the Purchase Agreement, the REIT and the Partnership entered into a Contribution Agreement, dated the date hereof, withthe Seller (as defined therein, the “ Contributor ”)), and the Partnership shall issue OP Units, to pay the Purchase Price (as defined in the Purchase Agreement) forthe Property, to the Contributors in exchange for the Property in accordance with the terms of the Purchase Agreement;WHEREAS, pursuant to Section 4.03(a) of the Partnership Agreement, the General Partner has the power, without the prior consent of the LimitedPartners (as defined in the Partnership Agreement), to cause the Partnership to issue additional Partnership Interests, in the form of Partnership Units (whichincludes OP Units), on such terms and conditions as shall be established by the General Partner in it sole and absolute discretion, in accordance with thePartnership Agreement; and  WHEREAS, pursuant to Sections 4.03(a) and 7.03(c) of the Partnership Agreement, the General Partner has the power, without the prior consent of theLimited Partners, to amend the Partnership Agreement to reflect any change in ownership of Partnership Interests, and the General Partner has determined that it isnecessary and desirable to amend the Partnership Agreement, including any exhibits or schedules thereto, in order to reflect such changes.NOW, THEREFORE, the General Partner desires to effect this Amendment to the Partnership Agreement as provided herein: 1.Exhibit A . Exhibit A to the Partnership Agreement is hereby amended and restated in its entirety as set forth in Schedule A hereto. 2.Partnership Agreement . Except as set forth herein, the Partnership Agreement shall remain in full force and effect. 3.Governing Law . This Amendment shall be governed by, and construed in accordance with, the laws of the State of Delaware.  [The remainder of this page has been intentionally left blank]     IN WITNESS WHEREOF, this Fourth Amendment to the Partnership Agreement has been executed as of the date first written above.GENERAL PARTNER:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS GP, LLC,a Delaware limited liability company By:Retail Opportunity Investments Corp., a Maryland corporation, its sole member     By: /s/ Michael B. Haines Name: Michael B. Haines Title:   Chief Financial Officer  [Signature Page to Fourth Amendment to Partnership Agreement]  SCHEDULE APARTNERS AND PARTNERSHIP UNITSAs of December 31, 2015Name of PartnerPartnership Units (Amount)TypeAddressGeneral Partner :Retail Opportunity Investments GP, LLC1,113,323OP Units8905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Limited Partners :Retail Opportunity Investments Corp.98,023,311OP Units8905 Towne Centre Drive, Suite 108,San Diego, California 92122Attention: Chief Financial Officer Facsimile No.: (858) 408-3810Abby Sher23,986OP Units15935 Alcima Ave.Pacific Palisades, CA 90272Ari Blum14,290OP Units68 Madrone AvenueLarkspur, CA 94939Blum Family Trust48,010OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Blum Irrev. Trust, The Joseph4,602OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Circe Sher14,919OP Units681 So. Fitch Mountain RoadHealdsburg, CA 95448Clahan Revocable Trust46,840OP Unitsc/o Eugene Clahan16 Meadow AvenueKentfield, CA 94904Justin Sher14,371OP Units268 Bush Street, #3133 San Francisco, CA 94104    Name of PartnerPartnership Units (Amount)TypeAddressLacey Sher11,850OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Morgan Blum14,290OP Units3678 23 rd StreetSan Francisco, CA 94110Nigel Sher10,889OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rachel Sher8,295OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Rawson, Blum & Co.732OP Unitsc/o Rawson, Blum & Co.505 Sansome Street, Suite 450San Francisco, CA 94111Rawson, Living Trust79,562OP Unitsc/o David Rawson2744 Green StreetSan Francisco, CA 94123Rebecca Wellington10,889OP Units2729 51 st Avenue SWSeattle, WA 98116SARM Enterprises566,499OP Units10500 NE 8th St, Suite 850Bellevue, WA 98004Sher GP, Inc.4,196OP Unitsc/o Ronald Sher10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Merritt & Pamela Living Trust128,632OP Unitsc/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Sher, Ronald143,160OP Units10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004TCA Holdings LLC1,581,813OP Units10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Terranomics2,209OP Unitsc/o Sher Partners10500 NE 8 th St., Suite 850Bellevue, WA 98004Thomas Bomar24,236OP Units71 Reed Ranch RoadTiburon, CA 94920W&P Stewart Trust dated 9/13/112,813OP Units27482 Willowbank RoadDavis, CA 95618WS Harrison, LLC989,272OP Units33855 Van Duyn RoadEugene, Oregon 97408     Name of PartnerPartnership Units (Amount) TypeAddressDonald F. Gaube377,788OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 94507Frank K. Boscow and Sue C. BoscowRevocable Trust U/A dated December 12,1996113,657OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 945072015 JSG Separate Property Trust dated asof November 24, 201520,254OP Units287 Cross RoadAlamo, CA 94507Thomas Boscow20,254OP Units3411 Gold Nugget WayPlacerville, CA 95667LaFrance Family Trust dated January 6,1993150,503OP Units500 Fairview Blvd.Incline Village, NV 89451Deborah DeDomenico32,210OP Units13424 Chalk Hill RoadHealdsburg, CA 95448Dennis T. DeDomenico32,210OP Units650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Claudia DeDomenico32,210OP Units82 Beach St.Belvedere, CA 94920Lois M. DeDomenico QTIP Trust datedApril 28, 198832,210OP Units2 Requa PlacePiedmont, CA 94611Donna Holpainen32,210OP Units4727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199CDD&D Management, LLC1,627OP Units650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Cesped 1992 Family Trust dated February26, 199265,065OP Units970 Wedge CourtIncline Village, NV 89451David E. Cesped16,271OP Units13148 Freemanville RdMilton, GA 30004Vidano 2005 Family Trust16,271OP Units784 Cordilleras AveSan Carlos, CA 94070Holpainen Holdings, LLC32,533OP Units4727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199Sean Rhatigan & Ellen Rhatigan16,267OP Units1347 Court St.Alameda, CA 94501Engstrom Family Trust dated May 21, 200432,556OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Jim and Marsha Engstrom FamilyRevocable Trust Established May 1,200640,685OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691    Name of PartnerPartnership Units (Amount) TypeAddressEric A. Engstrom and Sheila Engstrom40,685OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Matthew K. Engstrom and JenniferEngstrom8,141OP Units837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Richard A. Bruzzone118,787OP Units892 Broadmoor CourtLafayette, CA 94549ACSW, LLC705,947 (SC Redeemable)OP Units4437 Lake Washington Blvd. NE # 101Kirkland, WA 98033Ellen Burt LLC705,947 (SC Redeemable)OP Units3864 W. Mercer Way,Mercer Island, WA 98040Jay Sternoff70,595 (SC Redeemable)94,126 (SC Limited Participation)305,911OP Units22440 NE Union Hill RoadRedmond, WA 98053Nancy Sternoff282,379 (SC Redeemable)188,253 (SC Limited Participation)OP Units1 Grand Army Plaza #11aBrooklyn, NY 11238Richard Sternoff181,615 (SC Redeemable)289,017OP Units5320 Lansdowne LaneMercer Island, WA 98040Plaza International4,393,064OP Units21777 Ventura BoulevardWoodland Hills, CA 91364TOTALS111,332,237OP Units  EXHIBIT 10.20 TAX PROTECTION AGREEMENTThis TAX PROTECTION AGREEMENT (this “ Agreement ”) is entered into as of December 4, 2015, by and among Retail Opportunity InvestmentsCorp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “ Operating Partnership ”), andeach Protected Partner identified as a signatory on Schedule I , as amended from time to time.RECITALSWHEREAS , pursuant to that certain Purchase, Sale and Contribution Agreement dated April 13, 2015, between the REIT, the Operating Partnership andthe “Seller” signatory thereto (the “ Purchase Agreement ”), the REIT intends cause the Operating Partnership to purchase the real property and improvementscommonly known as The Iron Horse Plaza located at 345 Railroad Avenue, Danville, Contra Costa County, California (the “ Property ”) from the Sellers; andWHEREAS , in connection with the Purchase Agreement, the REIT and the Operating Partnership shall enter into this Agreement with the ProtectedPartners, who are electing to receive common units of partnership interest in the Operating Partnership (“ OP Units ”) in exchange for their tenants in commoninterest in the Property pursuant to the Purchase Agreement.NOW, THEREFORE , in consideration of the promises and mutual agreements contained herein and other good and valuable consideration, the receiptand sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto agree as follows:ARTICLE I - DEFINED TERMSCapitalized terms employed herein and not otherwise defined shall have the meanings assigned to them in the Purchase Agreement. Otherwise, forpurposes of this Agreement the following definitions shall apply:Section 1.1 Intentionally omitted.Section 1.2 “ Agreement ” has the meaning set forth in the preamble.Section 1.3 “ Closing Date ” means the closing of the Operating Partnership’s purchase of the Property pursuant to the Purchase Agreement.Section 1.4 “ Code ” means the United States Internal Revenue Code of 1986, as amended.Section 1.5 Intentionally omittedSection 1.6 Intentionally omitted1 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.7 Intentionally omittedSection 1.8 “ Exchange ” has the meaning set forth in Section 2.1(b) of this Agreement.Section 1.9 “ Fundamental Transaction ” means a merger, consolidation or other combination of the Operating Partnership with or into any other entity, atransfer of all or substantially all of the assets of the Operating Partnership, any reclassification, recapitalization or change of the outstanding equity interests of theOperating Partnership, or a conversion of the Operating Partnership into another form of entity. Notwithstanding the above, a Fundamental Transaction shall notinclude any transaction to the extent that a Protected Party is provided with an opportunity to participate in such transaction in a manner that does not result in therecognition of taxable income or gain by such Protected Partner under Section 704(c) of the Code, regardless of whether such Protected Partner elects to participatein such transaction in such manner or otherwise.Section 1.10 “ Gross Up Amount ” has the meaning set forth in Section 1.15 under the definition of “ Make Whole Amount .”Section 1.11 Intentionally omittedSection 1.12 Intentionally omittedSection 1.13 Intentionally omittedSection 1.14 Intentionally omittedSection 1.15 “ Make Whole Amount ” means, with respect to any Protected Partner that recognizes gain under Section 704(c) of the Code as a result of aTax Protection Period Transfer, the sum of (i)  the product of (x) the income and gain recognized by such Protected Partner under Section 704(c) of the Code inrespect of such Tax Protection Period Transfer (taking into account any adjustments under Section 743 of the Code to which such Protected Partner is entitled)multiplied by (y) the Make Whole Tax Rate, plus (ii) an amount equal to the combined Federal, applicable state and local income taxes (calculated using the MakeWhole Tax Rate) imposed on such Protected Partner as a result of the receipt by such Protected Partner of a payment under Section 2.2 (the “ Gross Up Amount ”);provided , however , that the Gross Up Amount shall be computed without regard to any losses, credit, or other tax attributes that such Protected Partner mighthave that would reduce its actual tax liability. For purposes of calculating the amount of Section 704(c) gain that is allocated to a Protected Partner, any “reverse Section 704(c) gain” allocated to such partnerpursuant to Treasury Regulations § 1.704-3(a)(6) shall not be taken into account; furthermore, the total amount of 704(c) gain and income taken into account forpurpose of calculating the Make Whole Amount shall not exceed the initial Section 704(c) gain amount as of the Closing Date (as set forth on Exhibit A ).2 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.16 “ Make Whole Tax Rate ” means, with respect to a Protected Partner who is entitled to receive a payment under Section 2.2, the highestcombined statutory Federal, state and local tax rate in respect of the income or gain that gave rise to such payment, taking into account the character of the incomeand gain in the hands of such Protected Partner, as applicable (reduced, in the case of Federal taxes, assuming a full deduction is allowed for income taxes paid to astate or locality), for the taxable year in which the event that gave rise to such payment under Section 2.2.Section 1.17 “ OP Agreement ” means the Second Amended and Restated Agreement of Limited Partnership of Retail Opportunity InvestmentsPartnership, L.P., as amended from time to time.Section 1.18 “ Partners’ Representative ” means Donald F. Gaube and his executors, administrators or permitted assigns.Section 1.19 “ Pass Through Entity ” means a partnership, grantor trust, or S corporation for Federal income tax purposes.Section 1.20 “ Permitted Disposition ” means a sale, exchange or other disposition of OP Units (i) by a Protected Partner: (a) to such Protected Partner’schildren, spouse or issue; (b) to a trust for such Protected Partner or such Protected Partner’s children, spouse or issue; (c) in the case of a trust which is a ProtectedPartner, to its beneficiaries, or any of them, whether current or remainder beneficiaries; (d) to a revocable inter vivos trust of which such Protected Partner is atrustee; (e) in the case of any partnership or limited liability company which is a Protected Partner, to its partners or members; and/or (f) in the case of anycorporation which is a Protected Partner, to its shareholders, and (ii) by a party described in clauses (a), (b), (c) or (d) to a partnership, limited liability company orcorporation of which the only partners, members or shareholders, as applicable, are parties described in clauses (a), (b), (c) or (d); provided , that for purposes ofthe definition of Tax Protection Period, such Protected Partner shall be treated as continuing to own any OP Units which were subject to a Permitted Dispositionunless and until there has been a sale, exchange or other disposition of such OP Units by a permitted transferee which is not another Permitted Disposition.Section 1.21 “ Person ” means an individual or a corporation, partnership, trust, unincorporated organization, association, limited liability company orother entity.Section 1.22 “ Protected Partner ” means: (i) each signatory on Schedule I attached hereto, as amended from time to time; (ii) any person who holds OPUnits and who acquired such OP Units from another Protected Partner in a transaction in which such person’s adjusted basis in such OP Units, as determined forFederal income tax purposes, is determined, in whole or in part, by reference to the adjusted basis of the other Protected Partner in such OP Units; and (iii) withrespect to a Protected Partner that is Pass Through Entity, and solely for purposes of computing the amount to be paid under Section 2.2 with respect to suchProtected Partner, any person who (y) holds an interest in such Protected Partner, either directly or through one or more Pass Through Entities, and (z) is requiredto include all or a portion of the income of such Protected Partner in its own gross income.3 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.23 “ Protected Property ” means that certain project commonly known as The Iron Horse Plaza in the City of Danville, County of Contra Costa,State of California, with street address of 345 Railroad Avenue, Danville, California, and related personal property, and any property acquired in Exchange for theProtected Property as set forth in Section 2.1(b).Section 1.24 Intentionally omittedSection 1.25 Intentionally omittedSection 1.26 Intentionally omittedSection 1.27 “ Tax Protection Period ” means ten (10) years; provided , however , that such period shall end with respect to any Protected Partner to theextent that such Partner owns less than fifty percent (50%) of the OP Units originally owned by the Protected Partner as of the Closing Date, disregarding the sale,exchange or other disposition of any such OP Units sold, exchanged or otherwise disposed of by the Protected Partner in a Permitted Disposition.Section 1.28 “ Tax Protection Period Transfer ” has the meaning set forth in Section 2.1(a) of this Agreement.Section 1.29 “ Transfer ” means any direct or indirect sale, exchange, transfer or other disposition, whether voluntary or involuntary.Section 1.30 “ Treasury Regulations ” means the income tax regulations under the Code, whether such regulations are in proposed, temporary or finalform, as such regulations may be amended from time to time (including corresponding provisions of succeeding regulations).ARTICLE II - TAX PROTECTIONSSection 2.1 Taxable Transfers.(a) Unless the Partners’ Representative expressly consents in writing to a Tax Protection Period Transfer, during the Tax Protection Period, the OperatingPartnership shall indemnify the Protected Partners as set forth in Section 2.2 if the Operating Partnership or any entity in which the Operating Partnership holds adirect or indirect interest shall cause or permit: (i) any Transfer of all or any portion of the Protected Property (including any interest in the Protected Property or inany entity owning, directly or indirectly, an interest in the Protected Property, other than the Operating Partnership) in a transaction that results in the recognitionof taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Code with respect to the Protected Property; or (ii) any Fundamental Transactionthat results in the recognition of taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Code with respect to the Protected Property (such aTransfer or Fundamental Transaction, a “ Tax Protection Period Transfer ”).4 - TAX PROTECTION AGREEMENT (b) Section 2.1 (a) shall not apply to any Tax Protection Period Transfer of the Protected Property (including any interest therein or in the entity owning,directly or indirectly, the Protected Property): (i) in a transaction in which no gain is required to be recognized by a Protected Partner (an “ Exchange ”), includinga transaction qualifying under Section 1031 or Section 721 (or any successor statutes) of the Code; provided , however , that any property acquired by theOperating Partnership in the Exchange shall remain subject to the provisions of this Article II in place of the exchanged Protected Property for the remainder of theTax Protection Period; (ii) as a result of the condemnation or other taking of the Protected Property by a governmental entity in an eminent domain proceeding orotherwise, provided that the Operating Partnership shall use commercially reasonable efforts to structure such disposition as either a tax-free like-kind exchangeunder Section 1031 or a tax-free reinvestment of proceeds under Section 1033, provided that in no event shall the Operating Partnership be obligated to acquire orinvest in any property that it otherwise would not have acquired or invested in.Section 2.2 Indemnification for Taxable Transfers.(a) In the event of a Tax Protection Period Transfer described in Section 2.1(a) , each Protected Partner shall receive from the Operating Partnership anamount of cash equal to the Make Whole Amount applicable to such Tax Protection Period Transfer. Any Make Whole Payments required under this Section2.2(a) shall be made to each Protected Partner on or before April 15 of the year following the year in which the Tax Protection Period Transfer took place;provided that , if the Protected Partner is required to make estimated tax payments that would include such gain, the Operating Partnership shall make payment tosuch Protected Partner on or before the due date for such estimated tax payment and such payment from the Operating Partnership shall be in an amount thatcorresponds to the estimated tax being paid by the Protected Partner at such time.(b) Notwithstanding any provision of this Agreement to the contrary, the sole and exclusive rights and remedies of any Protected Partner under Section2.1(a) shall be a claim against the Operating Partnership for the Make Whole Amount, and no Protected Partner shall be entitled to pursue a claim for specificperformance of the covenants set forth in Section 2.1(a) or bring a claim against any person that acquires the Protected Property from the Operating Partnership inviolation of Section 2.1(a) .(c) The parties acknowledge that certain of the Sellers and their direct or indirect owners may recognize gain in connection with the acquisition of theProperty by the Operating Partnership. Notwithstanding any provision hereof, any such gain recognized by the Sellers or their direct or indirect owners, includingany Protected Partner, in connection with such acquisition, or any gain resulting from any action taken by the Company or the Operating Partnership that is notdescribed in Section 2.1(a)(i) or (ii) hereof, shall not be subject to the indemnification provisions of this Agreement and shall not be included in the calculation ofSection 704(c) gain.Section 2.3 Section 704(c) Gains . The initial amount of Section 704(c) gain allocable to each Protected Partner as of the Closing Date is set forth onExhibit A hereto. The parties acknowledge that the initial amount of such Section 704(c) gain may be adjusted over time as required by Section 704(c) of the Codeand the Regulations promulgated thereunder.Section 2.4 Intentionally omitted5 - TAX PROTECTION AGREEMENT ARTICLE III - GENERAL PROVISIONSSection 3.1 Notices . All notices, demands, declarations, consents, directions, approvals, instructions, requests and other communications required orpermitted by the terms of this Agreement shall be given in the same manner as in the OP Agreement.Section 3.2 Titles and Captions . All Article or Section titles or captions in this Agreement are for convenience only. They shall not be deemed part of thisAgreement and in no way define, limit, extend or describe the scope or intent of any provisions hereof. Except as specifically provided otherwise, references to“Articles” and “Sections” are to Articles and Sections of this Agreement.Section 3.3 Pronouns and Plurals . Whenever the context may require, any pronoun used in this Agreement shall include the corresponding masculine,feminine or neuter forms, and the singular form of nouns, pronouns and verbs shall include the plural and vice versa.Section 3.4 Further Action . The parties shall execute and deliver all documents, provide all information and take or refrain from taking action as may benecessary or appropriate to achieve the purposes of this Agreement.Section 3.5 Binding Effect . This Agreement shall be binding upon and inure to the benefit of the parties hereto and their heirs, executors, administrators,successors, legal representatives and permitted assigns.Section 3.6 Creditors . Other than as expressly set forth herein, none of the provisions of this Agreement shall be for the benefit of, or shall be enforceableby, any creditor of the Operating Partnership.Section 3.7 Waiver . No failure by any party to insist upon the strict performance of any covenant, duty, agreement or condition of this Agreement or toexercise any right or remedy consequent upon a breach thereof shall constitute waiver of any such breach or any covenant, duty, agreement or condition.Section 3.8 Counterparts . This Agreement may be executed in counterparts, all of which together shall constitute one agreement binding on all of theparties hereto, notwithstanding that all such parties are not signatories to the original or the same counterpart. Each party shall become bound by this Agreementimmediately upon affixing its signature hereto.Section 3.9 Applicable Law . This Agreement shall be construed and enforced in accordance with and governed by the laws of the State of California,without regard to the principles of conflicts of law.Section 3.10 Invalidity of Provisions . If any provision of this Agreement is or becomes invalid, illegal or unenforceable in any respect, the validity,legality or enforceability of other remaining provisions contained herein shall not be affected thereby.6 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 3.11 Entire Agreement . This Agreement contains the entire understanding and agreement among the Partners with respect to the subject matterhereof and amends, restates and supersedes the OP Agreement and any other prior written or oral understandings or agreements among them with respect thereto.Section 3.12 No Rights as Stockholders . Nothing contained in this Agreement shall be construed as conferring upon the holders of the OP Units anyrights whatsoever as stockholders of the REIT, including, without limitation, any right to receive dividends or other distributions made to stockholders of the REITor to vote or to consent or to receive notice as stockholders in respect of any meeting of stockholders for the election of directors of the REIT or any other matter.Section 3.13 Tax Advice and Cooperation . Each party hereto acknowledges and agrees that it has not received and is not relying upon tax advice fromany other party hereto, and that it has and will continue to consult its own tax advisors. Each party hereto agrees to cooperate to the extent reasonably requested byany other party in connection with the filing of any tax returns or any audit, litigation or other proceeding related to taxes associated with the matters describedherein, such cooperation shall include the retention and, upon request, provision of records and information that are relevant to such matters, and makingemployees available on a mutually convenient basis to provide such additional information as may reasonably be requested.[ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]  7 - TAX PROTECTION AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have executed this Agreement as of the date first above written.REIT:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation By: /s/ Michael B. HainesName:  Michael B. HainesTitle:    Chief Financial OfficerOPERATING PARTNERSHIP:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP,a Delaware limited partnershipBy:Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limited liability company, its general partner    By: Retail Opportunity Investments Corp.,  a Maryland corporation  its sole member        By: /s/ Michael B. Haines  Name: Michael B. Haines  Title:   Chief Financial Officer Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Donald F. GaubeDonald F. Gaube [ signatures continue on the following page ]   Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Suzanne Baumgartner                                                         Suzanne Baumgartner, Trustee of the Frank K. Boscowand Sue C. Boscow Revocable Trust U/A datedDecember 12, 1996 [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:   /s/ Janie S. Gaube                                                       Janie S. Gaube, Trustee of the 2015 JSG SeparateProperty Trust dated as of November 24, 2015 [ signatures continue on the following page ]  Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:   /s/ Tom BoscowTom Boscow [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:   /s/ Leonard LaFrance                                                                Leonard LaFrance, Trustee of the LaFrance Family Trustdated January 6, 1993 [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:   /s/ Deborah DeDomenico            Deborah DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Dennis T. DeDomenicoDennis T. DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Claudia DeDomenicoClaudia DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Lois DeDomenico                                              Lois DeDomenico, Trustee of the Lois M.DeDemenico QTIP Trust dated April 28, 1988 [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Donna HolpainenDonna Holpainen [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:CDD&D MANAGEMENT, LLC   By: /s/ Dennis T. DeDomenicoName: Dennis T. DeDomenicoTitle: Member/Manager By: /s/ Claudia DeDomenicoName: Claudia DeDomenicoTitle: Member/Manager By: /s/ Donna HolpainenName: Donna HolpainenTitle: Member/Manager By: /s/ Deborah DeDomenicoName: Deborah DeDomenicoTitle: Member/Manager [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: Cesped 1992 Family Trust Dated February 26, 1992   By: /s/ Ricardo E. CespedName: Ricardo E. CespedTitle: Trustee [ signatures continue on the following page ]   Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:  /s/ David E. CespedDavid E. Cesped [ signatures continue on the following page ] Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: VIDANO 2005 FAMILY TRUST   By: /s/ Charles A. VidanoName: Charles A. VidanoTitle: Trustee By: /s/ Michelle VidanoName: Michelle VidanoTitle: Trustee [ signatures continue on the following page ]     Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: HOLPAINEN HOLDINGS, LLC   By: /s/ Dale HolpainenName: Dale HolpainenTitle: Manager/Member  [ signatures continue on the following page ]      Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Sean RhatiganSean Rhatigan   /s/ Ellen RhatiganEllen Rhatigan  Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:  /s/ Mark EngstromMark Engstrom and Anne Engstrom, as co- trusteesof the Engstrom Family Trust dated May 21,2004 /s/ Anne EngstromMark Engstrom and Anne Engstrom, as co- trusteesof the Engstrom Family Trust dated May 21,2004  Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:  /s/ James G. Engstrom                                                                 James G. Engstrom and Marsha Engstrom, as trusteesof the Jim And Marsha Engstrom Family 2006 RevocableTrust established May 1, 2006 /s/ Marsha Engstrom                                                                  James G. Engstrom and Marsha Engstrom, as trusteesof the Jim And Marsha Engstrom Family 2006 RevocableTrust established May 1, 2006 Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Eric A. EngstromEric A. Engstrom   /s/ Sheila EngstromSheila Engstrom  Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Matthew K. EngstromMatthew K. Engstrom   /s/ Jennifer EngstromJennifer Engstrom  Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS: /s/ Richard A. BruzzoneRichard A. Bruzzone        Tax Protection Agreement  SCHEDULE IPROTECTED PARTNERS Donald F. GaubeFrank K. Boscow and Sue C. Boscow Revocable Trust U/A dated December 12, 19962015 JSG Separate Property Trust dated as of November 24, 2015Thomas BoscowLaFrance Family Trust dated January 6, 1993Deborah DeDomenicoDennis T. DeDomenicoClaudia DeDomenicoLouis M. DeDomenico QTIP Trust dated April 28, 1988Donna HolpainenCDD&D Management, LLCCesped 1992 Family Trust dated February 26, 1992David E. CespedVidano 2005 Family TrustHolpainen Holdings, LLCSean Rhatigan & Ellen RhatiganEngstrom Family Trust dated May 21, 2004Jim and Marsha Engstrom Family Revocable Trust Established May 1,2006Eric A. Engstrom and Sheila EngstromMatthew K. Engstrom and Jennifer EngstromRichard A. Bruzzone          EXHIBIT A Protected PartnerFederal 704(c) GainCalifornia 704(c) GainDonald F. Gaube$6,465,022$6,073,124Frank K. Boscow and Sue C. Boscow RevocableTrust U/A dated December 12, 1996$1,945,357$1,827,4562015 JSG Separate Property Trust dated as ofNovember 24, 2015$346,042$325,035Thomas Boscow$346,042$325,035LaFrance Family Trust dated January 6, 1993$2,268,143$2,112,999Deborah DeDomenico$449,817$419,049Dennis T. DeDomenico$449,817$419,049Claudia DeDomenico$449,817$419,049Louis M. DeDomenico QTIP Trust dated April 28,1988$449,817$419,049Donna Holpainen$449,817$419,049CDD&D Management, LLC$19,060$17,756Cesped 1992 Family Trust dated February 26, 1992$907,636$845,584David E. Cesped$226,978$211,460Vidano 2005 Family Trust$226,978$211,460Holpainen Holdings, LLC$453,638$422,612Sean Rhatigan & Ellen Rhatigan$226,819$211,306Engstrom Family Trust dated May 21, 2004$482,435$481,000Jim and Marsha Engstrom Family Revocable TrustEstablished May 1,2006$602,892$601,099Eric A. Engstrom and Sheila Engstrom$602,892$601,099Matthew K. Engstrom and Jennifer Engstrom$120,635$120,277Richard A. Bruzzone$1,993,268$1,988,034Total:$19,482,922$18,470,581 The initial Section 704(c) gain allocated to each Protected Partner as of the Closing Date is different for U.S. federal income tax purposes and California stateincome tax purposes. As a result, the calculation provided in clause (i) of the definition of “Make Whole Amount” shall be applied separately for U.S. federalincome tax purposes and for California state income tax purposes (i.e., the applicable U.S. federal income tax rate shall be applied to the amount of Section 704(c)gain recognized for U.S. federal income tax purposes, the applicable California state income tax rate shall be applied to the amount of Section 704(c) gainrecognized for California state income tax purposes, and the two results shall be added together). Such calculations shall otherwise be done in a manner consistentwith the definition of “Make Whole Amount” and “Make Whole Tax Rate” and the other provisions in this Agreement.EXHIBIT 10.21 REGISTRATION RIGHTS AGREEMENTThis REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (this “ Agreement ”), dated as of December 4, 2015, is made and entered into by and among RetailOpportunity Investments Corp., a Maryland corporation (the “ Company ”), and certain persons listed on Schedule 1 hereto (such persons, in their capacity as aholders of Registrable Securities, the “ Holders ” and each a “ Holder ”).WITNESSETHWHEREAS , the operating partnership of the Company, Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (“ ROIP ”), andthe Holders have entered into a Contribution Agreement, dated December 4, 2015 (the “ Contribution Agreement ”), pursuant to which the Holders contributed aportion of the purchase price for the real property and improvements commonly known as The Iron Horse Plaza located at 345 Railroad Avenue, Danville, ContraCosta County, California, to ROIP in exchange for 1,232,394 operating partnership units of ROIP (such units in the aggregate, the “ OP Units ”), which such OPUnits upon presentation for redemption by the Holders in accordance with the provisions of the First Amended and Restated Agreement of Limited Partnership ofROIP, may be redeemed for shares of common stock, par value $0.0001 per share, of the Company (the “ Common Stock ”); andWHEREAS , the Company desires to enter into this Agreement with the Holders in order to grant the Holders the registration rights contained herein.NOW, THEREFORE , in consideration of the premises and the mutual promises and covenants contained in this Agreement, and for other good andvaluable consideration, the receipt and sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto hereby agree as follows:Section 1. Definitions . As used in this Agreement, the following terms shall have the following meanings:“ Affiliate ” shall mean, when used with reference to a specified Person, (i) any Person that directly or indirectly through one or more intermediaries,Controls or is Controlled by or is under common Control with the specified Person; (ii) any Person who, from time to time, is a member of the ImmediateFamily of a specified Person; (iii) any Person who, from time to time, is an officer or director or manager of a specified Person; or (iv) any Person who,directly or indirectly, is the beneficial owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests of the specified Person, or ofwhich the specified Person is directly or indirectly the owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests.“ Agreement ” shall mean this Registration Rights Agreement as originally executed and as amended, supplemented or restated from time to time.“ Board ” shall mean the Board of Directors of the Company.1 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Business Day ” shall mean each day other than a Saturday, a Sunday or any other day on which banking institutions in the State of California areauthorized or obligated by law or executive order to be closed.“ Commission ” shall mean the Securities and Exchange Commission and any successor thereto.“ Common Stock ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Company ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ Contribution Agreement ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Control ” (including the terms “Controlling,” “Controlled by” and “under common Control with”) shall mean the possession, direct or indirect, of thepower to direct or cause the direction of the management and policies of a Person through the ownership of Voting Power, by contract or otherwise.“ Controlling Person ” shall have the meaning set forth in Section 5 hereof.“ Exchange Act ” shall mean the Securities Exchange Act of 1934, as amended (or any corresponding provision of succeeding law) and the rules andregulations thereunder.“ Holder ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ OP Units ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Person ” shall mean any individual, partnership, corporation, limited liability company, joint venture, association, trust, unincorporated organization orother governmental or legal entity.“ Registrable Securities ” shall mean the Common Stock that may be acquired by the Holders in connection with the exercise by such Holders of theredemption rights associated with the OP Units; provided, however, such Registrable Securities shall cease to be Registrable Securities upon the occurrence of theearliest of the following: (i) the date on which a registration statement with respect to the sale of such Registrable Securities shall have become effective under theSecurities Act and all such Registrable Securities shall have been sold, transferred, disposed of or exchanged in accordance with such registration statement, (ii) thedate on which such Registrable Securities shall have been sold and all transfer restrictions and restrictive legends with respect to such Registrable Securities areremoved upon the consummation of such sale, (iii) the date on which such Registrable Securities become eligible to be publicly sold pursuant to Rule 144 (or anysuccessor provision) under the Securities Act, or (iv) such Registrable Securities have ceased to be outstanding.2 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Registration Expenses ” shall mean (i) the fees and disbursements of counsel and independent public accountants for the Company incurred inconnection with the Company’s performance of or compliance with this Agreement, including the expenses of any special audits or “comfort” letters required by orincident to such performance and compliance, and any premiums and other costs of policies of insurance obtained by the Company against liabilities arising out ofthe sale of any securities and (ii) all registration, filing and stock exchange fees, all fees and expenses of complying with securities or “blue sky” laws, all fees andexpenses of custodians, transfer agents and registrars, and all printing expenses, messenger and delivery expenses; provided, however, “Registration Expenses”shall not include any out-of-pocket expenses of the Holders, transfer taxes, underwriting or brokerage commissions or discounts associated with effecting any salesof Registrable Securities that may be offered, which expenses shall be borne by each Holder of Registrable Securities on a pro rata basis with respect to theRegistrable Securities so sold.“ ROIP ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Securities Act ” shall mean the Securities Act of 1933, as amended (or any successor corresponding provision of succeeding law), and the rules andregulations thereunder.“ Shelf Registration Statement ” shall have the meaning set forth in Section 2(a) hereof.“ Underwritten Offering ” shall mean a sale of securities of the Company to an underwriter or underwriters for reoffering to the public.“ Voting Power ” shall mean voting securities or other voting interests ordinarily (and apart from rights accruing under special circumstances) having theright to vote in the election of board members or Persons performing substantially equivalent tasks and responsibilities with respect to a particular entity.Section 2. Shelf Registrations .a. Shelf Registration . The Company agrees to use commercially reasonable efforts to file with the Commission a registration statement under theSecurities Act for the offering on a continuous or delayed basis in the future covering resales of the Registrable Securities (the “ Shelf Registration Statement ”),such filing to be made (subject to Section 3) on the date that is not more than one year after the date on which the OP Units were issued as provided in theContribution Agreement. Subject to Section 3, the Company shall use commercially reasonable efforts to cause such Shelf Registration Statement to be declaredeffective by the Commission as soon as practicable thereafter. The Shelf Registration Statement shall be on an appropriate form and the registration statement andany form of prospectus included therein (or prospectus supplement relating thereto) shall reflect the plan of distribution or method of sale as the Holders may fromtime to time notify the Company.b. Effectiveness . The Company shall use commercially reasonable efforts to keep the Shelf Registration Statement continuously effective for the periodbeginning on the date on which the Shelf Registration Statement is declared effective and ending on the date that all of the Registrable Securities registered underthe Shelf Registration Statement cease to be Registrable Securities. During the period that the Shelf Registration Statement is effective, the Company shallsupplement or make amendments to the Shelf Registration Statement, if required by the Securities Act or if reasonably requested by the Holders (whether or notrequired by the form on which the securities are being registered), including to reflect any specific plan of distribution or method of sale, and shall usecommercially reasonable efforts to have such supplements and amendments declared effective, if required, as soon as practicable after filing.3 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT Section 3. Black-Out Periods .Notwithstanding anything herein to the contrary, the Company shall have the right to postpone the filing of a registration statement and the right,exercisable from time to time by delivery of a notice authorized by the Board at such times as the Company in its good faith judgment may reasonably determine isnecessary and advisable, to require the Holders not to sell pursuant to a registration statement or similar document under the Securities Act filed pursuant toSection 2 or to suspend the use or effectiveness thereof if at the time of the delivery of such notice (i) it has determined that the use of any registration statement orsimilar document under the Securities Act filed pursuant to Section 2 would require the disclosure of material information that the Company has a bona fidebusiness purpose for preserving as confidential or the disclosure of which would impede the Company’s ability to consummate a significant transaction, and thatthe Company is not otherwise required by applicable securities laws or regulations to disclose, (ii) all reports required to be filed by the Company pursuant to theExchange Act have not been filed by the required date without regard to any extension, or (iii) the consummation of any business combination by the Company hasoccurred or is probable for purposes of Rule 3-05, Rule 3-14 or Article 11 of Regulation S-X under the Securities Act or (iv) the Company is not eligible to useForm S-3 for purposes of registering the resale of the Registrable Securities. The Company, as soon as practicable, shall (i) give the Holders prompt written noticein the event that the Company has suspended sales of Registrable Securities pursuant to this Section 3, (ii) give the Holders prompt written notice of thetermination of such suspension of sales of the Registrable Securities and (iii) promptly file any amendment or reports necessary for any registration statement orprospectus of the Holders in connection with the completion of such event.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in this Section 3, such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the notice of completion of such event.Section 4. Registration Procedures .a. In connection with the filing of any registration statement as provided in this Agreement, the Company shall use commercially reasonable efforts to, asexpeditiously as reasonably practicable:(i) prepare and file with the Commission the requisite registration statement (including a prospectus therein and any supplement thereto) to effectsuch registration and use commercially reasonable efforts to cause such registration statement to become effective; provided, however, that before filing suchregistration statement or any amendments or supplements thereto, the Company will furnish copies of all such documents proposed to be filed to counsel for thesellers of Registrable Securities covered by such registration statement and provide reasonable time for such sellers and their counsel to comment upon suchdocuments if so requested by a Holder;4 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (ii) prepare and file with the Commission such amendments and supplements to such registration statement and the prospectus used in connectiontherewith as may be necessary to maintain the effectiveness of such registration and to comply with the provisions of the Securities Act with respect to thedisposition of all securities covered by such registration statement during the period in which such registration statement is required to be kept effective;(iii) furnish to each Holder of the Registrable Securities, without charge, such number of conformed copies of such registration statement and ofeach such amendment and supplement thereto (in each case including all exhibits other than those which are being incorporated into such registration statement byreference), such number of copies of the prospectus contained in such registration statements (including each complete prospectus and any summary prospectus)and any other prospectus filed under Rule 424 under the Securities Act in conformity with the requirements of the Securities Act, and such other documents, as theHolders may reasonably request;(iv) register or qualify all Registrable Securities under such other securities or “blue sky” laws of such jurisdictions as the Holders and theunderwriters of the securities being registered, if any, shall reasonably request, to keep such registration or qualification in effect for so long as such registrationstatement remains in effect, and take any other action which may be reasonably necessary or advisable to enable the Holders to consummate the disposition in suchjurisdiction of the securities owned by the Holders, except that the Company shall not for any such purpose be required to qualify generally to do business as aforeign company or to register as a broker or dealer in any jurisdiction where it would not otherwise be required to qualify but for this Section 4(a)(iv), or toconsent to general service of process in any such jurisdiction, or to be subject to any material tax obligation in any such jurisdiction where it is not then so subject;(v) immediately notify the Holders at any time when the Company becomes aware that a prospectus relating thereto is required to be deliveredunder the Securities Act, of the happening of any event as a result of which the prospectus included in such registration statement, as then in effect, includes anuntrue statement of a material fact or omits to state any material fact required to be stated therein or necessary to make the statements therein not misleading inlight of the circumstances under which they were made, and, at the request of the Holders, promptly prepare and furnish to the Holders a reasonable number ofcopies of a supplement to or an amendment of such prospectus as may be necessary so that, as thereafter delivered to the purchasers of such securities, suchprospectus shall not include an untrue statement of a material fact or omit to state a material fact required to be stated therein or necessary to make the statementstherein not misleading in the light of the circumstances under which they were made;5 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (vi) comply or continue to comply in all material respects with the Securities Act and the Exchange Act and with all applicable rules andregulations of the Commission thereunder so as to enable any Holder to sell its Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated under the Securities Act,as further agreed to in Section 6 hereof;(vii) provide a transfer agent and registrar for all Registrable Securities covered by such registration statement not later than the effective date ofsuch registration statement;(viii) cooperate with the Holders to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend; and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(ix) list all Registrable Securities covered by such registration statement on any securities exchange or national quotation system on which anysuch class of securities is then listed or quoted and cause to be satisfied all requirements and conditions of such securities exchange or national quotation system tothe listing or quoting of such securities that are reasonably within the control of the Company including, without limitation, registering the applicable class ofRegistrable Securities under the Exchange Act, if appropriate, and using commercially reasonable efforts to cause such registration to become effective pursuant tothe rules of the Commission;(x) in connection with any sale, transfer or other disposition by any Holder of any Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated underthe Securities Act, cooperate with such Holder to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing the Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend, and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(xi) notify each Holder, promptly after it shall receive notice thereof, of the time when such registration statement, or any post-effectiveamendments to the registration statement, shall have become effective, or a supplement to any prospectus forming part of such registration statement has beenfiled;(xii) notify each Holder of any request by the Commission for the amendment or supplement of such registration statement or prospectus foradditional information; and(xiii) advise each Holder, promptly after it shall receive notice or obtain knowledge thereof, of (A) the issuance of any stop order, injunction orother order or requirement by the Commission suspending the effectiveness of such registration statement or the initiation or threatening of any proceeding forsuch purpose, and use commercially reasonable efforts to prevent the issuance of any stop order, injunction or other order or requirement or to obtain itswithdrawal if such stop order, injunction or other order or requirement should be issued, (B) the suspension of the registration of the subject shares of theRegistrable Securities in any state jurisdiction and (C) the removal of any such stop order, injunction or other order or requirement or proceeding or the lifting ofany such suspension.6 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. In connection with the filing of any registration statement covering Registrable Securities and as a condition to Holder’s participation in theregistration, each Holder shall furnish in writing to the Company such information regarding such Holder (and any of its Affiliates), the Registrable Securities to besold, the intended method of distribution of such Registrable Securities and such other information requested by the Company as is necessary or advisable forinclusion in the registration statement relating to such offering pursuant to the Securities Act. Such writing shall expressly state that it is being furnished to theCompany for use in the preparation of a registration statement, preliminary prospectus, supplementary prospectus, final prospectus or amendment or supplementthereto, as the case may be.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that (i) upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in Section 4(a)(v), such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the copies of the supplemented or amended prospectus contemplated by Section 4(a)(v); (ii) upon receiptof any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (A) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue its dispositionof Registrable Securities pursuant to such registration statement until such Holder’s receipt of the notice described in clause (C) of Section 4(a)(xiii); and (iii) uponreceipt of any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (B) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue itsdisposition of Registrable Securities pursuant to such registration statement in the applicable state jurisdiction(s) until such Holder’s receipt of the notice describedin clause (C) of Section 4(a)(xiii).Section 5. Indemnification .a. Indemnification by the Company . The Company agrees to indemnify and hold harmless each Holder, its partners, officers, directors, employees, agentsand representatives, and each Person (a “ Controlling Person ”), if any, who controls such Holder (within the meaning of the Section 15 of the Securities Act orSection 20 of the Exchange Act), against any losses, claims, damages, and expenses (including, without limitation, reasonable attorneys’ fees), arising out of or arebased upon any untrue statement or alleged untrue statement of any material fact contained in the registration statement under which such Registrable Securitieswere registered and sold under the Securities Act, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment orsupplement thereto, or arising out of or based upon any omission or alleged omission to state therein a material fact required to be stated therein or necessary tomake the statements therein, in light of the circumstances under which they were made, not misleading, and the Company will reimburse each Holder for anyreasonable legal or any other expenses reasonably incurred by it in connection with investigating or defending any such loss, claim, liability, action or proceedings;provided, however, that the Company shall not be liable in any such case to the extent that any such loss, claim, damage, liability (or action or proceeding inrespect thereof) or expense arises out of or is based upon an untrue statement or alleged statement or omission or alleged omission made in such registrationstatement, any such preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement in reliance upon and in conformity with writteninformation furnished to the Company by any Holder specifically stating that it is for use in the preparation thereof. Such indemnity shall remain in full force andeffect regardless of any investigation made by or on behalf of the Holders or any such controlling Person and shall survive the transfer of such securities by theHolders.7 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. Indemnification by the Holders . Each Holder agrees to indemnify and hold harmless (in the same manner and to the same extent as set forth in Section5(a)) the Company, each member of the Board, each officer, employee, agent and representative of the Company and each of their respective Controlling Persons,with respect to any untrue statement or alleged untrue statement of a material fact in or omission or alleged omission to state a material fact from such registrationstatement, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment or supplement thereto, if such untruestatement or alleged untrue statement or omission or alleged omission was made in reliance upon and in conformity with written information furnished to theCompany by such Holder regarding such Holder giving such indemnification specifically stating that it is for use in the preparation of such registration statement,preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement. Such indemnity shall remain in full force and effect regardless of anyinvestigation made by or on behalf of the Company or any such Board member, officer, employee, agent, representative or Controlling Person and shall survive thetransfer of such securities by any Holder. The obligation of a Holder to indemnify will be several and not joint among the Holders of Registrable Securities and theliability of each such Holder of Registrable Securities will be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale ofRegistrable Securities pursuant to such registration statement.c. Notices of Claims, etc . Promptly as reasonably practicable after receipt by an indemnified party of notice of the commencement of any action orproceeding involving a claim referred to in the preceding paragraphs of this Section 5, such indemnified party will, if a claim in respect thereof is to be madeagainst an indemnifying party, give written notice to the latter of the commencement of such action; provided, however, that the failure of any indemnified party togive notice as provided herein shall not relieve the indemnifying party of its obligations under the preceding paragraphs of this Section 5, except to the extent thatthe indemnifying party is actually prejudiced by such failure to give notice. In case any such action is brought against an indemnified party, unless in suchindemnified party’s reasonable judgment a conflict of interest between such indemnified and indemnifying parties may exist in respect of such claim, theindemnifying party shall be entitled to assume the defense thereof, for itself, if applicable, together with any other indemnified party similarly notified, and afternotice from the indemnifying party to such indemnified party of its election so to assume the defense thereof, the indemnifying party shall not be liable to theindemnified party for any legal or other expenses subsequently incurred by the latter in connection with the defense thereof.8 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT d. Indemnification Payments . To the extent that the indemnifying party does not assume the defense of an action brought against the indemnified party asprovided in Section(c)(c), the indemnified party (or parties if there is more than one) shall be entitled to the reasonable legal expenses of common counsel for theindemnified party (or parties). In such event, however, the indemnifying party will not be liable for any settlement effected without the written consent of suchindemnifying party, which consent shall not be unreasonably withheld. The indemnification required by this Section 5 shall be made by periodic payments of theamount thereof during the course of an investigation or defense, as and when bills are received or expense, loss, damage or liability is incurred. No indemnifyingparty shall, without the prior written consent of the indemnified party, consent to entry of judgment or effect any settlement of any claim or pending or threatenedproceeding in respect of which the indemnified Party is or could have been a party and indemnity could have been sought hereunder by such indemnified party,unless such judgment or settlement includes an unconditional release of such indemnified party from all liability arising out of such claim or proceeding.e. Contribution . If, for any reason, the foregoing indemnity is unavailable, or is insufficient to hold harmless an indemnified party, then the indemnifyingparty shall contribute to the amount paid or payable by the indemnified party as a result of the expense, loss, damage or liability, (i) in such proportion as isappropriate to reflect the relative fault of the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other (determined by reference to, among otherthings, whether the untrue or alleged untrue statement of a material fact or omission relates to information supplied by the indemnifying party or the indemnifiedparty and the parties’ relative intent, knowledge, access to information and opportunity to correct or prevent such untrue statement or omission) or (ii) if theallocation provided by subclause (i) above is not permitted by applicable law or provides a lesser sum to the indemnified party than the amount hereinaftercalculated, in the proportion as is appropriate to reflect not only the relative fault of the indemnifying party and the indemnified party, but also the relative benefitsreceived by the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other, as well as any other relevant equitable considerations.No indemnified party guilty of fraudulent misrepresentation (within the meaning of Section 11(f) of the Securities Act) shall be entitled to contributionfrom any indemnifying party who was not guilty of such fraudulent misrepresentation, and the liability for contribution of each Holder of Registrable Securitieswill be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale of Registrable Securities pursuant to such registrationstatement.Section 6. Covenants Relating To Rule 144 . At such times as the Company becomes obligated to file reports in compliance with either Section 13 or15(d) of the Exchange Act, the Company covenants that it will file any reports required to be filed by it under the Securities Act and the Exchange Act and that itwill take such further action as any Holder may reasonably request, all to the extent required from time to time to enable Holders to sell Registrable Securitieswithout registration under the Securities Act within the limitation of the exemptions provided by (a) Rule 144 under the Securities Act, as such rule may beamended from time to time or (b) any similar rule or regulation hereafter adopted by the Commission.9 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT Section 7. Market Stand-Off Agreement . Each Holder hereby agrees that it shall not, directly or indirectly sell, offer to sell (including without limitationany short sale), pledge, contract to sell, sell any option or contract to purchase, purchase any option or contract to sell, grant any option, right or warrant for the saleof or otherwise dispose of or transfer any Registrable Securities or other Common Stock or any securities convertible into or exchangeable or exercisable forCommon Stock then owned by such Holder (other than to permitted transferees of the Holders who agree to be similarly bound) for up to 180 days following thedate of an underwriting agreement with respect to an underwritten public offering of the Company’s securities; provided, however, that all officers and directors ofthe Company then holding Common Stock or securities convertible into or exchangeable or exercisable for Common Stock enter into similar agreements for notless than the entire time period required of the Holders hereunder.In order to enforce the foregoing covenant, the Company shall have the right to place restrictive legends on the certificates representing the securitiessubject to this Section 7 and to impose stop transfer instructions with respect to the Registrable Securities and such other securities of each Holder (and thesecurities of every other Person subject to the foregoing restriction) until the end of such period.Section 8. Miscellaneous .a. Termination; Survival . The rights of each Holder under this Agreement shall terminate upon the date that all of the Registrable Securities held by suchHolder may be sold during any three-month period in a single transaction or series of transactions without volume limitations under Rule 144 (or any successorprovision) under the Securities Act. Notwithstanding the foregoing, the obligations of the parties under Section 5 and paragraphs (d), (e) and (g) of this Section 8shall survive the termination of this Agreement.b. Expenses . All Registration Expenses incurred in connection with any Shelf Registration under Section 2 shall be borne by the Company, whether ornot any registration statement related thereto becomes effective.c. Counterparts . This Agreement may be executed in one or more counterparts, all of which shall be considered one and the same agreement, and shallbecome effective when one or more such counterparts have been signed by each of the parties and delivered to each of the other parties.d. Applicable Law . This Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of the State of New York.e. Prior Agreement; Construction; Entire Agreement . This Agreement, including the exhibits and other documents referred to herein (which form a parthereof), constitutes the entire agreement of the parties with respect to the subject matter hereof, and supersedes all prior agreements and understandings betweenthe parties except the Purchase Agreement, and all such prior agreements and understandings are merged herein and shall not survive the execution and deliveryhereof.10 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT f. Notices . All notices or other communications required or permitted to be given hereunder shall be in writing and shall be delivered by hand or sent,postage prepaid, by registered, certified or express mail or reputable overnight courier service or by telecopier and shall be deemed given when so delivered byhand or, if mailed, three (3) Business Days after mailing (one Business Day in the case of express mail or overnight courier service), addressed as follows: If to the Holder:To each address indicated for the Holders in Schedule 1 hereto.  If to the Company:Retail Opportunity Investments Corp. 8905 Towne Centre Drive, Suite 108 San Diego, CA 92122 Attn: Chief Financial Officer g. Successors and Assigns . This Agreement shall inure to the benefit of and be binding upon the successors and permitted assigns of each of the partiesand shall inure to the benefit of each Holder. The Company may assign its rights or obligations hereunder to any successor to the Company’s business or with theprior written consent of Holders of a majority of the then outstanding Registrable Securities. Notwithstanding the foregoing, no assignee of the Company shallhave any of the rights granted under this Agreement until such assignee shall acknowledge its rights and obligations hereunder by a signed written agreementpursuant to which such assignee accepts such rights and obligations.h. Headings . Headings are included solely for convenience of reference and if there is any conflict between headings and the text of this Agreement, thetext shall control.i. Amendments And Waivers . The provisions of this Agreement may be amended or waived at any time only by the written agreement of the Companyand the Holders of a majority of the Registrable Securities. Any waiver, permit, consent or approval of any kind or character on the part of any such Holders of anyprovision or condition of this Agreement must be made in writing and shall be effective only to the extent specifically set forth in writing. Any amendment orwaiver effected in accordance with this paragraph shall be binding upon each Holder of Registrable Securities and the Company.j. Interpretation; Absence Of Presumption . For the purposes hereof, (i) words in the singular shall be held to include the plural and vice versa and wordsof one gender shall be held to include the other gender as the context requires, (ii) the terms “hereof,” “herein,” and “herewith” and words of similar import shall,unless otherwise stated, be construed to refer to this Agreement as a whole and not to any particular provision of this Agreement, and Section, paragraph or otherreferences are to the Sections, paragraphs, or other references to this Agreement unless otherwise specified, (iii) the word “including” and words of similar importwhen used in this Agreement shall mean “including, without limitation,” unless the context otherwise requires or unless otherwise specified, (iv) the word “or”shall not be exclusive and (v) provisions shall apply, when appropriate, to successive events and transactions.11 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT This Agreement shall be construed without regard to any presumption or rule requiring construction or interpretation against the party drafting or causingany instruments to be drafted.k. Severability . If any provision of this Agreement shall be or shall be held or deemed by a final order by a competent authority to be invalid, inoperativeor unenforceable, such circumstance shall not have the effect of rendering any other provision or provisions herein contained invalid, inoperative or unenforceable,but this Agreement shall be construed as if such invalid, inoperative or unenforceable provision had never been contained herein so as to give full force and effectto the remaining such terms and provisions.l. Specific Performance; Other Rights . The parties recognize that various other rights rendered under this Agreement are unique and, accordingly, theparties shall, in addition to such other remedies as may be available to them at law or in equity, have the right to enforce the rights under this Agreement by actionsfor injunctive relief and specific performance.m. Further Assurances . In connection with this Agreement, as well as all transactions and covenants contemplated by this Agreement, each party heretoagrees to execute and deliver or cause to be executed and delivered such additional documents and instruments and to perform or cause to be performed suchadditional acts as may be necessary or appropriate to effectuate, carry out and perform all of the terms, provisions and conditions of this Agreement and all suchtransactions and covenants contemplated by this Agreement.n. No Waiver . The waiver of any breach of any term or condition of this Agreement shall not operate as a waiver of any other breach of such term orcondition or of any other term or condition, nor shall any failure to enforce any provision hereof operate as a waiver of such provision or of any other provisionhereof. [ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]   12 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties have caused this Agreement to be duly executed as of the date first written above.COMPANY:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation   By: /s/ Michael B. HainesName: Michael B. HainesTitle:   Chief Financial Officer [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Donald F. GaubeDonald F. Gaube [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Suzanne Baumgartner                                                       Suzanne Baumgartner, Trustee of the Frank K. Boscowand Sue C. Boscow Revocable Trust U/A datedDecember 12, 1996 [ signatures continue on the following page ]  Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Janie S. Gaube                                                         Janie S. Gaube, Trustee of the 2015 JSG SeparateProperty Trust dated as of November 24, 2015  [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Tom BoscowTom Boscow [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Leonard LaFrance                                                                    Leonard LaFrance, Trustee of the LaFrance Family Trustdated January 6, 1993 [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Deborah DeDomenicoDeborah DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Dennis T. DeDomenicoDennis T. DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Claudia DeDomenicoClaudia DeDomenico [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Lois DeDomenico                                              Lois DeDomenico, Trustee of the Lois M.DeDemenico QTIP Trust dated April 28, 1988 [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Donna HolpainenDonna Holpainen [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS:CDD&D MANAGEMENT, LLC   By: /s/ Dennis T. DeDomenicoName: Dennis T. DeDomenicoTitle: Member/Manager By: /s/ Claudia DeDomenicoName: Claudia DeDomenicoTitle: Member/Manager By: /s/ Donna HolpainenName: Donna HolpainenTitle: Member/Manager By: /s/ Deborah DeDomenicoName: Deborah DeDomenicoTitle: Member/Manager [ signatures continue on the following page ]  Registration Rights Agreement  HOLDERS: Cesped 1992 Family Trust Dated February 26, 1992   By: /s/ Ricardo E. CespedName: Ricardo E. CespedTitle: Trustee [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ David E. CespedDavid E. Cesped [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: VIDANO 2005 FAMILY TRUST   By: /s/ Charles A. VidanoName: Charles A. VidanoTitle: Trustee By: /s/ Michelle VidanoName: Michelle VidanoTitle: Trustee [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: HOLPAINEN HOLDINGS, LLC   By: /s/ Dale HolpainenName: Dale HolpainenTitle: Manager/Member  [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Sean RhatiganSean Rhatigan   /s/ Ellen RhatiganEllen Rhatigan   Registration Rights Agreement  HOLDERS:  /s/ Mark Engstrom                                                                Mark Engstrom and Anne Engstrom, as co- trusteesof the Engstrom Family Trust dated May 21,2004 /s/ Anne Engstrom                                                               Mark Engstrom and Anne Engstrom, as co- trusteesof the Engstrom Family Trust dated May 21,2004  Registration Rights Agreement  HOLDERS:  /s/ James G. Engstrom                                                                  James G. Engstrom and Marsha Engstrom, as trusteesof the Jim And Marsha Engstrom Family 2006 RevocableTrust established May 1, 2006 /s/ Marsha Engstrom                                                                    James G. Engstrom and Marsha Engstrom, as trusteesof the Jim And Marsha Engstrom Family 2006 RevocableTrust established May 1, 2006  Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Eric A. EngstromEric A. Engstrom   /s/ Sheila EngstromSheila Engstrom  Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Matthew K. EngstromMatthew K. Engstrom   /s/ Jennifer EngstromJennifer Engstrom  Registration Rights Agreement  HOLDERS: /s/ Richard A. BruzzoneRichard A. Bruzzone         Registration Rights Agreement  Schedule 1THE HOLDERSList of holders of the OP Units:Name of the HolderNumber of OP Units HeldAddress of the HolderDonald F. Gaube377,788287 Cross RoadAlamo, CA 94507Frank K. Boscow and Sue C. Boscow Revocable Trust U/Adated December 12, 1996113,657287 Cross RoadAlamo, CA 945072015 JSG Separate Property Trust dated as of November 24,201520,254287 Cross RoadAlamo, CA 94507Thomas Boscow20,2543411 Gold Nugget WayPlacerville, CA 95667LaFrance Family Trust dated January 6, 1993150,503500 Fairview Blvd.Incline Village, NV 89451Deborah DeDomenico32,21013424 Chalk Hill RoadHealdsburg, CA 95448Dennis T. DeDomenico32,210650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Claudia DeDomenico32,21082 Beach St.Belvedere, CA 94920Lois M. DeDomenico QTIP Trust dated April 28, 198832,2102 Requa PlacePiedmont, CA 94611Donna Holpainen32,2104727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199CDD&D Management, LLC1,627650 Alvarado RoadBerkeley, CA 94705Cesped 1992 Family Trust dated February 26, 199265,065970 Wedge CourtIncline Village, NV 89451David E. Cesped16,27113148 Freemanville RdMilton, GA 30004Vidano 2005 Family Trust16,271784 Cordilleras AveSan Carlos, CA 94070Holpainen Holdings, LLC32,5334727 W. Roberts WaySeattle, WA 98199Sean Rhatigan & Ellen Rhatigan16,2671347 Court St.Alameda, CA 94501Engstrom Family Trust dated May 21, 200432,556837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Jim and Marsha Engstrom Family Revocable TrustEstablished May 1,200640,685837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Eric A. Engstrom and Sheila Engstrom40,685837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Matthew K. Engstrom and Jennifer Engstrom8,141837 Jefferson Blvd.West Sacramento, CA 95691Richard A. Bruzzone118,787892 Broadmoor CourtLafayette, CA 94549TOTAL:1,232,394  EXHIBIT 10.22 TAX PROTECTION AGREEMENTThis TAX PROTECTION AGREEMENT (this “ Agreement ”) is entered into as of December 10, 2015, by and among Retail Opportunity InvestmentsCorp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “ Operating Partnership ”), andeach Protected Partner identified as a signatory on Schedule I , as amended from time to time.RECITALSWHEREAS , pursuant to that certain Contribution Agreement dated December 1, 2015 between the REIT, the Operating Partnership and the “Owner”signatory thereto (the “ Acquisition Agreement ”), the REIT intends cause the Operating Partnership to acquire the real property and improvements commonlyknown as Sternco Shopping Center located at 14625 NE 20th St., Bellevue, WA (the “ Property ”) from the Owner in exchange for OP Units (as defined below);andWHEREAS , in connection with the Contribution Agreement, the REIT and the Operating Partnership shall enter into this Agreement with Owner andeach Protected Partner, who is receiving units of partnership interest in the Operating Partnership (“ OP Units ”) by distribution from Owner following thetransactions effected pursuant to the Contribution Agreement.NOW, THEREFORE , in consideration of the promises and mutual agreements contained herein and other good and valuable consideration, the receiptand sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto agree as follows:ARTICLE I - DEFINED TERMSCapitalized terms employed herein and not otherwise defined shall have the meanings assigned to them in the Acquisition Agreement. Otherwise, forpurposes of this Agreement the following definitions shall apply:Section 1.1 Intentionally omitted.Section 1.2 “ Agreement ” has the meaning set forth in the preamble.Section 1.3 “ Closing Date ” means the closing of the contribution of the Property to the Operating Partnership pursuant to the Contribution Agreement.Section 1.4 “ Code ” means the United States Internal Revenue Code of 1986, as amended.Section 1.5 Intentionally omittedSection 1.6 Intentionally omitted1 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.7 Intentionally omittedSection 1.8 “ Exchange ” has the meaning set forth in Section 2.1(b) of this Agreement.Section 1.9 “ Fundamental Transaction ” means a merger, consolidation or other combination of the Operating Partnership with or into any other entity, atransfer of all or substantially all of the assets of the Operating Partnership, any reclassification, recapitalization or change of the outstanding equity interests of theOperating Partnership, or a conversion of the Operating Partnership into another form of entity. Notwithstanding the above, a Fundamental Transaction shall notinclude any transaction to the extent that a Protected Partner is offered (whether or not such offer is accepted) the opportunity to participate in such transaction in amanner such that (i) the Protected Partner receives any one or more of the following: (A) consideration approved by a majority of the Notice Partners, or (B)consideration having a value (as determined in good faith by the Board of Directors of the REIT, including a majority of its independent directors, in reliance onwritten advice or analysis of an independent financial advisor selected by such Board of Directors) that is substantially equivalent to the value of the OP Units heldby such Protected Partner immediately prior to such transaction (but excluding from the analysis the impact of any customary lock-ups or transfer restrictions) and(ii) if such offer is accepted, the receipt of such consideration would not result in the recognition of taxable income or gain by such Protected Partner.Section 1.10 “ Gross Up Amount ” has the meaning set forth in Section 1.15 under the definition of “ Make Whole Amount .”Section 1.11 Intentionally omittedSection 1.12 Intentionally omittedSection 1.13 Intentionally omittedSection 1.14 Intentionally omittedSection 1.15 “ Make Whole Amount ” means, with respect to any Protected Partner that recognizes gain under Section 704(c) of the Code as a result of aTax Protection Period Transfer, the sum of (i)  the product of (x) the income and gain recognized by such Protected Partner under Section 704(c) of the Code inrespect of such Tax Protection Period Transfer (taking into account any adjustments under Section 743 or 734 of the Code which such Protected Partner is entitledto offset against such income and gain) multiplied by (y) the Make Whole Tax Rate, plus (ii) an amount equal to the combined Federal, applicable state and localincome taxes (calculated using the Make Whole Tax Rate) imposed on such Protected Partner as a result of the receipt by such Protected Partner of a paymentunder Section 2.2 (the “ Gross Up Amount ”); provided , however , that the Make Whole Amount shall be computed without regard to any losses, credit, or othertax attributes that such Protected Partner might have that would reduce its actual tax liability. 2 - TAX PROTECTION AGREEMENT For purposes of calculating the amount of Section 704(c) gain that is allocated to a Protected Partner, any “reverse Section 704(c) gain” allocated to such partnerpursuant to Treasury Regulations § 1.704-3(a)(6) shall not be taken into account; furthermore, the total amount of 704(c) gain and income taken into account forpurpose of calculating the Make Whole Amount shall not exceed the initial Section 704(c) gain amount as of the Closing Date (as set forth on Schedule I ).Section 1.16 “ Make Whole Tax Rate ” means, with respect to a Protected Partner who is entitled to receive a payment under Section 2.2 , the highestcombined statutory Federal, state and local tax rate in respect of the income or gain that gave rise to such payment, taking into account the character of the incomeand gain in the hands of such Protected Partner, as applicable (reduced, in the case of Federal taxes by the deduction for state or local income taxes, but assuminglimitation on full deductibility of such income taxes due to adjusted gross income levels), for the taxable year in which the event that gave rise to such paymentunder Section 2.2 or Section 2.4 occurred. Notwithstanding the foregoing, if a Protected Partner demonstrates to the reasonable satisfaction of the OperatingPartnership that such Protected Partner’s allocation of the income or gain that gave rise to such payment will be subject to the alternative minimum tax, then theMake Whole Tax Rate for such Protected Partner shall be the highest combined statutory Federal, state and local alternative minimum tax rate (not reduced by anydeduction for state or local income taxes).Section 1.17 “ Notice Partner ” means, with respect to each separate Protected Partner (including its successors), (i) a single representative designated asthe “Notice Partner” in a written notice from the initial Protected Partner to the Operating Partnership or (ii) if no such designation has been made, such initialProtected Partner. There shall be only one Notice Partner at any given time for each Protected Partner (including all of its successors) and in no event shall there bemore than five Notice Partners. In no event may two or more Protected Partners designate the same Notice Partner. Except as provided below, in the event that aNotice Partner is unable or unwilling to continue to serve as a Notice Partner, the initial Protected Partner who designated such Notice Partner may designate areplacement Notice Partner in a written notice to the Operating Partnership. In the event that an initial Protected Partner has transferred any OP Units issuedpursuant to the Contribution Agreement, then a majority of the holders of the OP Units issued to such initial Protected Partner may designate a new Notice Partneror, in the event that a Notice Partner is unable or unwilling to continue to serve as a Notice Partner, a replacement Notice Partner, in each case in a written notice tothe Operating Partnership.Section 1.18 “ OP Agreement ” means the Second Amended and Restated Agreement of Limited Partnership of Retail Opportunity InvestmentsPartnership, L.P., as amended from time to time.Section 1.19 “ Pass Through Entity ” means a partnership, disregarded entity, grantor trust, or S corporation for Federal income tax purposes.3 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.20 “ Permitted Disposition ” means a sale, exchange or other disposition of OP Units (i) by a Protected Partner: (a) to such Protected Partner’schildren, spouse or issue; (b) to a trust for such Protected Partner or such Protected Partner’s children, spouse or issue; (c) in the case of a trust which is a ProtectedPartner, to its beneficiaries, or any of them, whether current or remainder beneficiaries; (d) to a revocable inter vivos trust of which such Protected Partner is atrustee; (e) in the case of any partnership or limited liability company which is a Protected Partner, to its partners or members; and/or (f) in the case of anycorporation which is a Protected Partner, to its shareholders, and (ii) by a party described in clauses (a), (b), (c) or (d) to a partnership, limited liability company orcorporation of which the only partners, members or shareholders, as applicable, are parties described in clauses (a), (b), (c) or (d); provided , that for purposes ofthe definition of Tax Protection Period, such Protected Partner shall be treated as continuing to own any OP Units which were subject to a Permitted Dispositionunless and until there has been a sale, exchange or other disposition of such OP Units by a permitted transferee which is not another Permitted Disposition.Section 1.21 “ Person ” means an individual or a corporation, partnership, trust, unincorporated organization, association, limited liability company orother entity.Section 1.22 “ Protected Partner ” means: (i) each signatory on Schedule I attached hereto, as amended from time to time; who holds OP Units on or afterFebruary 1, 2016; (ii) any person who holds OP Units on or after February 1, 2016, and who acquired such OP Units from another Protected Partner in atransaction in which such person’s adjusted basis in such OP Units, as determined for Federal income tax purposes, is determined, in whole or in part, by referenceto the adjusted basis of the other Protected Partner in such OP Units; and (iii) with respect to a Protected Partner that is Pass Through Entity, and solely forpurposes of computing the amount to be paid under Section 2.2 with respect to such Protected Partner, any person who (y) holds an interest in such ProtectedPartner, either directly or through one or more Pass Through Entities, and (z) is required to include all or a portion of the income of such Protected Partner in itsown gross income.Section 1.23 “ Protected Property ” means that certain project commonly known as Sternco Shopping Center in the City of Bellevue, County of King,State of Washington, with street address of 14625 NE 20th Street, and related personal property, and any property acquired in Exchange for the Protected Propertyas set forth in Section 2.1(b) .Section 1.24 Intentionally omittedSection 1.25 Intentionally omittedSection 1.26 Intentionally omittedSection 1.27 “ Tax Protection Period ” means the ten-year period beginning on the Closing Date and ending on the tenth anniversary of the Closing Date;provided , however , that such period shall end prior to the tenth anniversary of the Closing Date with respect to any Protected Partner to the extent that, on anydate after the Closing Date and prior to the tenth anniversary of the Closing Date, such Partner owns less than thirty five percent (35%) of the Common OP Unitsand SC Limited Participation OP Units that were originally owned by the Protected Partner as of February 1, 2016, disregarding the sale, exchange or otherdisposition of any such OP Units sold, exchanged or otherwise disposed of by the Protected Partner in a Permitted Disposition.4 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.28 “ Tax Protection Period Transfer ” has the meaning set forth in Section 2.1(a) of this Agreement.Section 1.29 “ Transfer ” means any direct or indirect sale, exchange, transfer or other disposition, whether voluntary or involuntary.Section 1.30 “ Treasury Regulations ” means the income tax regulations under the Code, whether such regulations are in proposed, temporary or finalform, as such regulations may be amended from time to time (including corresponding provisions of succeeding regulations).ARTICLE II - TAX PROTECTIONSSection 2.1 Taxable Transfers.(a) Unless the applicable Notice Partner(s) expressly consent in writing to a Tax Protection Period Transfer, during the Tax Protection Period, theOperating Partnership shall indemnify each Protected Partner as set forth in Section 2.2 if the Operating Partnership or any entity in which the OperatingPartnership holds a direct or indirect interest shall cause or permit: (i) any Transfer of all or any portion of the Protected Property (including any interest in theProtected Property or in any entity owning, directly or indirectly, an interest in the Protected Property, other than a transfer of an OP Unit by a Protected Partner) ina transaction that results in the recognition of taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Code with respect to the ProtectedProperty; or (ii) any Fundamental Transaction that results in the recognition of taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Codewith respect to the Protected Property (such a Transfer or Fundamental Transaction taking place during the Tax Protection Period, a “ Tax Protection PeriodTransfer ”).(b) Section 2.1(a) shall not apply to any Tax Protection Period Transfer of the Protected Property (including any interest therein or in the entity owning,directly or indirectly, the Protected Property): (i) in a transaction in which no gain is required to be recognized by a Protected Partner (an “ Exchange ”), includinga transaction qualifying under Section 1031 or Section 721 (or any successor statutes) of the Code; provided , however , that any property acquired by theOperating Partnership in the Exchange shall remain subject to the provisions of this Article II in place of the exchanged Protected Property for the remainder of theTax Protection Period (and, in the case of any Exchange involving a contribution of Protected Property to a partnership, such Protected Property and thepartnership interest received by the Operating Partnership in such Exchange (unless such partnership interest is an interest in a successor partnership to theOperating Partnership or to the extent the Protected Partner otherwise holds an interest in such partnership) shall both be treated as Protected Property followingthe Exchange); (ii) as a result of the condemnation or other taking of the Protected Property by a governmental entity in an eminent domain proceeding orotherwise, provided that the Operating Partnership shall use commercially reasonable efforts to structure such disposition as either a tax-free like-kind exchangeunder Section 1031 or a tax-free reinvestment of proceeds under Section 1033, provided that in no event shall the Operating Partnership be obligated to acquire orinvest in any property that it otherwise would not have acquired or invested in.5 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 2.2 Indemnification for Taxable Transfers.(a) In the event of a Tax Protection Period Transfer described in Section 2.1(a) , each Protected Partner shall receive from the Operating Partnership anamount of cash equal to the Make Whole Amount applicable to such Tax Protection Period Transfer. Any Make Whole Amounts required to be paid under thisSection 2.2(a) shall be paid to each Protected Partner at least 5 days before April 15 of the year following the year in which the Tax Protection Period Transfer tookplace; provided that , if the Protected Partner is required to make estimated tax payments that would include such gain, the Operating Partnership shall makepayment to such Protected Partner at least 5 days before the due date for such estimated tax payment and such payment from the Operating Partnership shall be inan amount that corresponds to the estimated tax being paid by the Protected Partner at such time, with the remaining portion of the Make Whole Amount payable atleast 5 days before April 15 of the year following the year in which the Tax Protection Period Transfer took place.(b) Notwithstanding any provision of this Agreement to the contrary, the sole and exclusive rights and remedies of any Protected Partner under Section2.1(a) shall be a claim against the Operating Partnership for the Make Whole Amount as set forth in this section, and no Protected Partner shall be entitled topursue a claim for specific performance of the covenants set forth in Section 2.1(a) or bring a claim against any person that acquires the Protected Property fromthe Operating Partnership in violation of Section 2.1(a) .(c) In the event that there has been a Tax Protection Period Transfer, the Operating Partnership shall provide to each person who is a Notice Partner)notice of the transaction or event giving rise to such Tax Protection Period Transfer not later than thirty (30) days after such Tax Protection Period Transfer. Assoon as reasonably practicable after giving notice described in the preceding sentence, but in no event more than sixty (60) days after the Tax Protection PeriodTransfer, the Operating Partnership shall be obligated to (i) provide each Notice Partner with a detailed calculation of the amount of such Notice Partner’s MakeWhole Amount for the Protected Partners represented by such Notice Partner, and (ii) provide each such Notice Partner with such evidence or verification as suchNotice Partner may reasonably require as to the items necessary to confirm the calculation of such amount. In the event a Protected Partner disagrees with theOperating Partnership’s determination of a Make Whole Amount, the Operating Partnership and the Protected Partner will work in good faith to resolve suchdisagreement. If such disagreement cannot be resolved within fifteen (15) days after notice of such calculation was provided to the Protected Partner, then theOperating Partnership and the Protected Partner shall jointly retain a nationally recognized independent public accounting firm, other than the REIT’s accountingfirm which is currently Ernst & Young (an “Accounting Firm”) to act as an arbitrator to resolve as expeditiously as possible all computational points of any suchdisagreement. All determinations made by the Accounting Firm with respect to the amount of the Make Whole Amount payable to the Protected Partner shall befinal, conclusive and binding on the Operating Partnership and the Protected Partner. The fees and expenses of any Accounting Firm incurred in connection withany such determination shall be shared equally by the Operating Partnership and the Protected Partner, provided that if the amount determined by the AccountingFirm to be owed by the Operating Partnership to the Protected Partner is more than ten percent (10%) higher than the amount proposed by the OperatingPartnership to be owed to such Protected Partner prior to the submission of the matter to the Accounting Firm, then all of the fees and expenses of any AccountingFirm incurred in connection with any such determination shall be paid by the Operating Partnership and if the amount determined by the Accounting Firm to beowed by the Operating Partnership to the Protected Partner is more than ten percent (10%) less than the amount proposed by the Operating Partnership to be owedto such Protected Partner prior to the submission of the matter to the Accounting Firm, then all of the fees and expenses of any Accounting Firm incurred inconnection with any such determination shall be paid by the Protected Partner. The Operating Partnership shall pay any amounts finally determined under thisSection 2.2(c) within the later of the time period provided in Section 2.2(a) or five (5) business days following the earlier of the date on which the parties agree tothe Make Whole Amount or the date on which the Accounting Firm provides notice to the Operating Partnership and the Notice Partner of its determination as tothe disputed items.6 - TAX PROTECTION AGREEMENT (d) In the event a required payment is made after the date required pursuant to Section 2.2 , interest shall accrue on the aggregate amount required to bepaid from such date to the date of actual payment at a rate equal to the “prime rate” of interest plus 4%, with the prime rate as published in the Wall Street Journal(or if no longer published there, as announced by Citibank) effective as of the date the payment is required to be made. In addition, if such late payment results inlate tax payment penalties (excluding interest) for such Protected Partner, the payment shall include reimbursement for such penalties plus ) an amount equal to thecombined Federal, applicable state and local income taxes (calculated using the Make Whole Tax Rate) payable by the Protected Partner as a result of the receiptof any payment under this sentence.Section 2.3 Section 704(c) Gains . The estimated amount of Section 704(c) gain allocable to each Protected Partner as of the Closing Date is set forth onSchedule I hereto. Each Protected Partner has provided the Operating Partnership with an accurate computation of such Protected Partners allocable Section 704(c)gain based on information provided to the Protected Partner by his or her tax accountant. The parties acknowledge that the initial amount of Section 704(c) gainallocated to any Protected Partner may be reduced over time as required by Section 704(c) of the Internal Revenue Code and the regulations promulgatedthereunder. For purposes of this Agreement, references to Section 704(c) shall include gain recognized upon the disposition of OP Units in a FundamentalTransaction which is indemnified under Section 2.1(a)(ii) to the extent attributable to the gain which would have been recognized under Section 704(c) and subjectto indemnification under Section 2.1(a)(i) upon the sale of the Protected Property.Section 2.4 Intentionally omittedSection 2.5 Dispute Resolution . Any controversy, dispute, or claim of any nature arising out of, in connection with, or in relation to the interpretation,performance, enforcement or breach of this Agreement (and any closing document executed in connection herewith) shall be governed by Section 16.11 of theContribution Agreement, except as otherwise provided in Section 2.2(c) hereof. 7 - TAX PROTECTION AGREEMENT ARTICLE III - GENERAL PROVISIONSSection 3.1 Notices . Except as specifically set forth in this Agreement, all notices, demands, declarations, consents, directions, approvals, instructions,requests and other communications required or permitted by the terms of this Agreement shall be given in the same manner as in the OP Agreement.Section 3.2 Titles and Captions . All Article or Section titles or captions in this Agreement are for convenience only. They shall not be deemed part of thisAgreement and in no way define, limit, extend or describe the scope or intent of any provisions hereof. Except as specifically provided otherwise, references to“Articles” and “Sections” are to Articles and Sections of this Agreement.Section 3.3 Pronouns and Plurals . Whenever the context may require, any pronoun used in this Agreement shall include the corresponding masculine,feminine or neuter forms, and the singular form of nouns, pronouns and verbs shall include the plural and vice versa.Section 3.4 Further Action . The parties shall execute and deliver all documents, provide all information and take or refrain from taking action as may benecessary or appropriate to achieve the purposes of this Agreement.Section 3.5 Binding Effect . This Agreement shall be binding upon and inure to the benefit of the parties hereto and their heirs, executors, administrators,successors, legal representatives and permitted assigns.Section 3.6 Creditors . Other than as expressly set forth herein, none of the provisions of this Agreement shall be for the benefit of, or shall be enforceableby, any creditor of the Operating Partnership.Section 3.7 Waiver . No failure by any party to insist upon the strict performance of any covenant, duty, agreement or condition of this Agreement or toexercise any right or remedy consequent upon a breach thereof shall constitute waiver of any such breach or any covenant, duty, agreement or condition.Section 3.8 Counterparts . This Agreement may be executed in counterparts, all of which together shall constitute one agreement binding on all of theparties hereto, notwithstanding that all such parties are not signatories to the original or the same counterpart. Each party shall become bound by this Agreementimmediately upon affixing its signature hereto.Section 3.9 Applicable Law . This Agreement shall be construed and enforced in accordance with and governed by the laws of the State of Washington,without regard to the principles of conflicts of law.Section 3.10 Invalidity of Provisions . If any provision of this Agreement is or becomes invalid, illegal or unenforceable in any respect, the validity,legality or enforceability of other remaining provisions contained herein shall not be affected thereby.8 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 3.11 Entire Agreement . This Agreement contains the entire understanding and agreement among the Partners with respect to the subject matterhereof and amends, restates and supersedes the OP Agreement and any other prior written or oral understandings or agreements among them with respect thereto.This Agreement may not be amended except by a written instrument signed by the REIT, the Operating Partnership and a majority of the Notice Partners.Section 3.12 No Rights as Stockholders . Nothing contained in this Agreement shall be construed as conferring upon the holders of the OP Units anyrights whatsoever as stockholders of the REIT, including, without limitation, any right to receive dividends or other distributions made to stockholders of the REITor to vote or to consent or to receive notice as stockholders in respect of any meeting of stockholders for the election of directors of the REIT or any other matter.Section 3.13 Tax Advice and Cooperation . Each party hereto acknowledges and agrees that it has not received and is not relying upon tax advice fromany other party hereto, and that it has and will continue to consult its own tax advisors. Each party hereto agrees to cooperate to the extent reasonably requested byany other party in connection with the filing of any tax returns or any audit, litigation or other proceeding related to taxes associated with the matters describedherein, such cooperation shall include the retention and, upon request, provision of records and information that are relevant to such matters, as may reasonably berequested.[ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]  9 - TAX PROTECTION AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have executed this Agreement as of the date first above written.REIT:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation By: /s/ Michael B. HainesName: Michael B. HainesTitle:   Chief Financial OfficerOPERATING PARTNERSHIP:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP,a Delaware limited partnershipBy:Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limited liability company, its general partner    By:Retail Opportunity Investments Corp.,  a Maryland corporation  its sole member        By: /s/ Michael B. Haines  Name: Michael B. Haines  Title:   Chief Financial Officer Tax Protection Agreement  PROTECTED PARTNERS:ACSW, LLC, a Washington limited liability company   By: /s/ Allan SternoffName: Allan SternoffTitle: Member  ELLEN BURT LLC, a Washington limited liability company   By: /s/ Burton SternoffName: Burton SternoffTitle: Member   By: /s/ Jay SternoffName: Jay SternoffTitle: Holder   By: /s/ Nancy SternoffName: Nancy SternoffTitle: Holder   By: /s/ Richard SternoffName: Richard SternoffTitle: Holder    Tax Protection Agreement  SCHEDULE IPROTECTED PARTNERS AND SECTION 704(c) AMOUNTS Partner704(c) AmountACSW, LLC$9,500,000Ellen Burt LLC$9,500,000Richard Sternoff$6,500,000Jay Sternoff$6,500,000Nancy Sternoff$4,600,000  EXHIBIT 10.23 REGISTRATION RIGHTS AGREEMENTThis REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (this “ Agreement ”), dated as of December 10, 2015, is made and entered into by and among RetailOpportunity Investments Corp., a Maryland corporation (the “ Company ”), and certain persons listed on Schedule 1 hereto (such persons, in their capacity asholders of Registrable Securities, the “ Holders ” and each a “ Holder ”).WITNESSETHWHEREAS , the Operating Partnership of the Company, Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (“ ROIP ” orOperating Partnership ”), and Sternco Center (f/k/a N.E. 20th Street Properties), a Washington General Partnership (collectively, “ Owner ”) have entered into aContribution Agreement, dated December 1, 2015 (the “ Contribution Agreement ”), pursuant to which the Owner contributed the real property and improvementscommonly known as Sternco Shopping Center, 14625 N.E. 20th Street, Bellvue, Kings Country, Washington, to Operating Partnership in exchange for operatingpartnership units of Operating Partnership (such units in the aggregate, the “ OP Units ”), which such OP Units were distributed to Owner (and Owner transferredto the Holders) and upon presentation for redemption by the Holders in accordance with the provisions of the Third Amendment to the Second Amended andRestated Agreement of Limited Partnership of Operating Partnership (the “ Partnership Agreement ”), may be redeemed for shares of common stock, par value$0.0001 per share, of the Company (the “ Common Stock ”); andWHEREAS , the Company desires to enter into this Agreement with the Holders in order to grant the Holders the registration rights contained herein.NOW, THEREFORE , in consideration of the premises and the mutual promises and covenants contained in this Agreement, and for other good andvaluable consideration, the receipt and sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto hereby agree as follows:Section 1. Definitions . As used in this Agreement, the following terms shall have the following meanings:“ Affiliate ” shall mean, when used with reference to a specified Person, (i) any Person that directly or indirectly through one or more intermediaries,Controls or is Controlled by or is under common Control with the specified Person; (ii) any Person who, from time to time, is a member of the ImmediateFamily of a specified Person; (iii) any Person who, from time to time, is an officer or director or manager of a specified Person; or (iv) any Person who,directly or indirectly, is the beneficial owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests of the specified Person, or ofwhich the specified Person is directly or indirectly the owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests.1 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Agreement ” shall mean this Registration Rights Agreement as originally executed and as amended, supplemented or restated from time to time.“ Board ” shall mean the Board of Directors of the Company.“ Business Day ” shall mean each day other than a Saturday, a Sunday or any other day on which banking institutions in the State of California areauthorized or obligated by law or executive order to be closed.“ Commission ” shall mean the Securities and Exchange Commission and any successor thereto.“ Common Stock ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Company ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ Contribution Agreement ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Control ” (including the terms “Controlling,” “Controlled by” and “under common Control with”) shall mean the possession, direct or indirect, of thepower to direct or cause the direction of the management and policies of a Person through the ownership of Voting Power, by contract or otherwise.“ Controlling Person ” shall have the meaning set forth in Section 5 hereof.“ Exchange Act ” shall mean the Securities Exchange Act of 1934, as amended (or any corresponding provision of succeeding law) and the rules andregulations thereunder.“ Holder ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ OP Units ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Person ” shall mean any individual, partnership, corporation, limited liability company, joint venture, association, trust, unincorporated organization orother governmental or legal entity.“ Registrable Securities ” shall mean the Common Stock that may be acquired by the Holders in connection with the exercise by such Holders of theredemption rights associated with the OP Units; provided, however, such Registrable Securities shall cease to be Registrable Securities upon the occurrence of theearliest of the following: (i) the date on which a registration statement with respect to the sale of such Registrable Securities shall have become effective under theSecurities Act and all such Registrable Securities shall have been sold, transferred, disposed of or exchanged in accordance with such registration statement, (ii) thedate on which such Registrable Securities shall have been sold and all transfer restrictions and restrictive legends with respect to such Registrable Securities areremoved upon the consummation of such sale, (iii) the date on which such Registrable Securities become eligible to be publicly sold pursuant to Rule 144 (or anysuccessor provision) under the Securities Act without application of volume registration, or (iv) such Registrable Securities have ceased to be outstanding.2 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Registration Expenses ” shall mean (i) the fees and disbursements of counsel and independent public accountants for the Company incurred inconnection with the Company’s performance of or compliance with this Agreement, including the expenses of any special audits or “comfort” letters required by orincident to such performance and compliance, and any premiums and other costs of policies of insurance obtained by the Company against liabilities arising out ofthe sale of any securities, (ii) all registration, filing and stock exchange fees, all fees and expenses of complying with securities or “blue sky” laws, all fees andexpenses of custodians, transfer agents and registrars, and all printing expenses, messenger and delivery expenses, and (iii) ) the fees and disbursements of one (1)legal counsel selected by a majority of the Holders, provided such fees shall not exceed $5,000; provided, however, “Registration Expenses” shall not include anyout-of-pocket expenses of the Holders (other than legal fees in accordance with subclause (iii) above, transfer taxes, underwriting or brokerage commissions ordiscounts associated with effecting any sales of Registrable Securities that may be offered, which expenses shall be borne by each Holder of Registrable Securitieson a pro rata basis with respect to the Registrable Securities so sold.“ ROIP ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Securities Act ” shall mean the Securities Act of 1933, as amended (or any successor corresponding provision of succeeding law), and the rules andregulations thereunder.“ Shelf Registration Statement ” shall have the meaning set forth in Section 2(a) hereof.“ Underwritten Offering ” shall mean a sale of securities of the Company to an underwriter or underwriters for reoffering to the public.“ Voting Power ” shall mean voting securities or other voting interests ordinarily (and apart from rights accruing under special circumstances) having theright to vote in the election of board members or Persons performing substantially equivalent tasks and responsibilities with respect to a particular entity.Section 2. Shelf Registrations .a. Shelf Registration . The Company agrees to file with the Commission a registration statement under the Securities Act for the offering on a continuousor delayed basis in the future covering resales of the Registrable Securities (the “ Shelf Registration Statement ”), such filing to be made (subject to Section 3) onthe date that is no later than the earlier of (x) six months after the date on which the OP Units were issued as provided in the Contribution Agreement, and (y) 30days after the date on which the Company files with the Commission its Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2015. Subject to Section 3,the Company shall use commercially reasonable efforts to cause such Shelf Registration Statement to be declared effective by the Commission as soon aspracticable thereafter. The Shelf Registration Statement shall be on an appropriate form and the registration statement and any form of prospectus included therein(or prospectus supplement relating thereto) shall reflect the plan of distribution or method of sale as the Holders may from time to time notify the Company.3 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. Effectiveness . The Company shall use commercially reasonable efforts to keep the Shelf Registration Statement continuously effective for the periodbeginning on the date on which the Shelf Registration Statement is declared effective and ending on the date that all of the Registrable Securities registered underthe Shelf Registration Statement cease to be Registrable Securities. During the period that the Shelf Registration Statement is effective, the Company shallsupplement or make amendments to the Shelf Registration Statement, if required by the Securities Act or if reasonably requested by the Holders (whether or notrequired by the form on which the securities are being registered), including to reflect any specific plan of distribution or method of sale, and shall usecommercially reasonable efforts to have such supplements and amendments declared effective, if required, as soon as practicable after filing.Section 3. Black-Out Periods .Notwithstanding anything herein to the contrary, the Company shall have the right to postpone the filing of a registration statement and the right,exercisable from time to time by delivery of a notice authorized by the Board at such times as the Company in its good faith judgment may reasonably determine isnecessary and advisable, to require the Holders not to sell pursuant to a registration statement or similar document under the Securities Act filed pursuant toSection 2 or to suspend the use or effectiveness thereof at the time of the delivery of such notice (i) it has determined that the use of any registration statement orsimilar document under the Securities Act filed pursuant to Section 2 would require the disclosure of material information that the Company has a bona fidebusiness purpose for preserving as confidential or the disclosure of which would impede the Company’s ability to consummate a significant transaction, and thatthe Company is not otherwise required by applicable securities laws or regulations to disclose, (ii) all reports required to be filed by the Company pursuant to theExchange Act have not been filed by the required date without regard to any extension, or (iii) the consummation of any business combination by the Company hasoccurred or is probable for purposes of Rule 3-05, Rule 3-14 or Article 11 of Regulation S-X under the Securities Act or (iv) the Company is not eligible to useForm S-3 for purposes of registering the resale of the Registrable Securities. The Company, as soon as practicable, shall (i) give the Holders prompt written noticein the event that the Company has suspended sales of Registrable Securities pursuant to this Section 3, (ii) give the Holders prompt written notice of thetermination of such suspension of sales of the Registrable Securities and (iii) promptly file any amendment or reports necessary for any registration statement orprospectus of the Holders in connection with the completion of such event.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in this Section 3, such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the notice of completion of such event.Section 4. Registration Procedures .4 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT a. In connection with the filing of any registration statement as provided in this Agreement, the Company shall use commercially reasonable efforts to, asexpeditiously as reasonably practicable:(i) prepare and file with the Commission the requisite registration statement (including a prospectus therein and any supplement thereto) to effectsuch registration and use commercially reasonable efforts to cause such registration statement to become effective; provided, however, that before filing suchregistration statement or any amendments or supplements thereto, the Company will furnish copies of all such documents proposed to be filed to counsel for thesellers of Registrable Securities covered by such registration statement and provide reasonable time for such sellers and their counsel to comment upon suchdocuments if so requested by a Holder;(ii) prepare and file with the Commission such amendments and supplements to such registration statement and the prospectus used in connectiontherewith as may be necessary to maintain the effectiveness of such registration and to comply with the provisions of the Securities Act with respect to thedisposition of all securities covered by such registration statement during the period in which such registration statement is required to be kept effective;(iii) furnish to each Holder of the Registrable Securities, without charge, such number of conformed copies of such registration statement and ofeach such amendment and supplement thereto (in each case including all exhibits other than those which are being incorporated into such registration statement byreference), such number of copies of the prospectus contained in such registration statements (including each complete prospectus and any summary prospectus)and any other prospectus filed under Rule 424 under the Securities Act in conformity with the requirements of the Securities Act, and such other documents, as theHolders may reasonably request;(iv) register or qualify all Registrable Securities under such other securities or “blue sky” laws of such jurisdictions as the Holders and theunderwriters of the securities being registered, if any, shall reasonably request, to keep such registration or qualification in effect for so long as such registrationstatement remains in effect, and take any other action which may be reasonably necessary or advisable to enable the Holders to consummate the disposition in suchjurisdiction of the securities owned by the Holders, except that the Company shall not for any such purpose be required to qualify generally to do business as aforeign company or to register as a broker or dealer in any jurisdiction where it would not otherwise be required to qualify but for this Section 4(a)(iv), or toconsent to general service of process in any such jurisdiction, or to be subject to any material tax obligation in any such jurisdiction where it is not then so subject;(v) immediately notify the Holders at any time when the Company becomes aware that a prospectus relating thereto is required to be deliveredunder the Securities Act, of the happening of any event as a result of which the prospectus included in such registration statement, as then in effect, includes anuntrue statement of a material fact or omits to state any material fact required to be stated therein or necessary to make the statements therein not misleading inlight of the circumstances under which they were made, and, at the request of the Holders, promptly prepare and furnish to the Holders a reasonable number ofcopies of a supplement to or an amendment of such prospectus as may be necessary so that, as thereafter delivered to the purchasers of such securities, suchprospectus shall not include an untrue statement of a material fact or omit to state a material fact required to be stated therein or necessary to make the statementstherein not misleading in the light of the circumstances under which they were made;5 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (vi) comply or continue to comply in all material respects with the Securities Act and the Exchange Act and with all applicable rules andregulations of the Commission thereunder so as to enable any Holder to sell its Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated under the Securities Act,as further agreed to in Section 6 hereof;(vii) provide a transfer agent and registrar for all Registrable Securities covered by such registration statement not later than the effective date ofsuch registration statement;(viii) cooperate with the Holders to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend; and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(ix) list all Registrable Securities covered by such registration statement on any securities exchange or national quotation system on which anysuch class of securities is then listed or quoted and cause to be satisfied all requirements and conditions of such securities exchange or national quotation system tothe listing or quoting of such securities that are reasonably within the control of the Company including, without limitation, registering the applicable class ofRegistrable Securities under the Exchange Act, if appropriate, and using commercially reasonable efforts to cause such registration to become effective pursuant tothe rules of the Commission;(x) in connection with any sale, transfer or other disposition by any Holder of any Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated underthe Securities Act, cooperate with such Holder to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing the Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend, and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(xi) notify each Holder, promptly after it shall receive notice thereof, of the time when such registration statement, or any post-effectiveamendments to the registration statement, shall have become effective, or a supplement to any prospectus forming part of such registration statement has beenfiled;(xii) notify each Holder of any request by the Commission for the amendment or supplement of such registration statement or prospectus foradditional information; and6 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (xiii) advise each Holder, promptly after it shall receive notice or obtain knowledge thereof, of (A) the issuance of any stop order, injunction orother order or requirement by the Commission suspending the effectiveness of such registration statement or the initiation or threatening of any proceeding forsuch purpose, and use commercially reasonable efforts to prevent the issuance of any stop order, injunction or other order or requirement or to obtain itswithdrawal if such stop order, injunction or other order or requirement should be issued, (B) the suspension of the registration of the subject shares of theRegistrable Securities in any state jurisdiction and (C) the removal of any such stop order, injunction or other order or requirement or proceeding or the lifting ofany such suspension.b. In connection with the filing of any registration statement covering Registrable Securities and as a condition to Holder’s participation in theregistration, each Holder shall furnish in writing to the Company such information regarding such Holder (and any of its Affiliates), the Registrable Securities to besold, the intended method of distribution of such Registrable Securities and such other information requested by the Company as is necessary or advisable forinclusion in the registration statement relating to such offering pursuant to the Securities Act. Such writing shall expressly state that it is being furnished to theCompany for use in the preparation of a registration statement, preliminary prospectus, supplementary prospectus, final prospectus or amendment or supplementthereto, as the case may be.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that (i) upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in Section 4(a)(v), such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the copies of the supplemented or amended prospectus contemplated by Section 4(a)(v); (ii) upon receiptof any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (A) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue its dispositionof Registrable Securities pursuant to such registration statement until such Holder’s receipt of the notice described in clause (C) of Section 4(a)(xiii); and (iii) uponreceipt of any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (B) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue itsdisposition of Registrable Securities pursuant to such registration statement in the applicable state jurisdiction(s) until such Holder’s receipt of the notice describedin clause (C) of Section 4(a)(xiii).Section 5. Indemnification .a. Indemnification by the Company . The Company agrees to indemnify and hold harmless each Holder, its partners, officers, directors, employees, agentsand representatives, and each Person (a “ Controlling Person ”), if any, who controls such Holder (within the meaning of the Section 15 of the Securities Act orSection 20 of the Exchange Act), against any losses, claims, damages, and expenses (including, without limitation, reasonable attorneys’ fees), arising out of or arebased upon any untrue statement or alleged untrue statement of any material fact contained in the registration statement under which such Registrable Securitieswere registered and sold under the Securities Act, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment orsupplement thereto, or arising out of or based upon any omission or alleged omission to state therein a material fact required to be stated therein or necessary tomake the statements therein, in light of the circumstances under which they were made, not misleading, and the Company will reimburse each Holder for anyreasonable legal or any other expenses reasonably incurred by it in connection with investigating or defending any such loss, claim, liability, action or proceedings;provided, however, that the Company shall not be liable in any such case to the extent that any such loss, claim, damage, liability (or action or proceeding inrespect thereof) or expense arises out of or is based upon an untrue statement or alleged statement or omission or alleged omission made in such registrationstatement, any such preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement in reliance upon and in conformity with writteninformation furnished to the Company by any Holder specifically stating that it is for use in the preparation thereof. Such indemnity shall remain in full force andeffect regardless of any investigation made by or on behalf of the Holders or any such controlling Person and shall survive the transfer of such securities by theHolders.7 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. Indemnification by the Holders . Each Holder agrees to indemnify and hold harmless (in the same manner and to the same extent as set forth in Section5(a)) the Company, each member of the Board, each officer, employee, agent and representative of the Company and each of their respective Controlling Persons,with respect to any untrue statement or alleged untrue statement of a material fact in or omission or alleged omission to state a material fact from such registrationstatement, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment or supplement thereto, if such untruestatement or alleged untrue statement or omission or alleged omission was made in reliance upon and in conformity with written information furnished to theCompany by such Holder regarding such Holder giving such indemnification specifically stating that it is for use in the preparation of such registration statement,preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement. Such indemnity shall remain in full force and effect regardless of anyinvestigation made by or on behalf of the Company or any such Board member, officer, employee, agent, representative or Controlling Person and shall survive thetransfer of such securities by any Holder. The obligation of a Holder to indemnify will be several and not joint among the Holders of Registrable Securities and theliability of each such Holder of Registrable Securities will be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale ofRegistrable Securities pursuant to such registration statement.c. Notices of Claims, etc . Promptly as reasonably practicable after receipt by an indemnified party of notice of the commencement of any action orproceeding involving a claim referred to in the preceding paragraphs of this Section 5, such indemnified party will, if a claim in respect thereof is to be madeagainst an indemnifying party, give written notice to the latter of the commencement of such action; provided, however, that the failure of any indemnified party togive notice as provided herein shall not relieve the indemnifying party of its obligations under the preceding paragraphs of this Section 5, except to the extent thatthe indemnifying party is actually prejudiced by such failure to give notice. In case any such action is brought against an indemnified party, unless in suchindemnified party’s reasonable judgment a conflict of interest between such indemnified and indemnifying parties may exist in respect of such claim, theindemnifying party shall be entitled to assume the defense thereof, for itself, if applicable, together with any other indemnified party similarly notified, and afternotice from the indemnifying party to such indemnified party of its election so to assume the defense thereof, the indemnifying party shall not be liable to theindemnified party for any legal or other expenses subsequently incurred by the latter in connection with the defense thereof.8 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT d. Indemnification Payments . To the extent that the indemnifying party does not assume the defense of an action brought against the indemnified party asprovided in Section(c)(c), the indemnified party (or parties if there is more than one) shall be entitled to the reasonable legal expenses of common counsel for theindemnified party (or parties). In such event, however, the indemnifying party will not be liable for any settlement effected without the written consent of suchindemnifying party, which consent shall not be unreasonably withheld. The indemnification required by this Section 5 shall be made by periodic payments of theamount thereof during the course of an investigation or defense, as and when bills are received or expense, loss, damage or liability is incurred. No indemnifyingparty shall, without the prior written consent of the indemnified party, consent to entry of judgment or effect any settlement of any claim or pending or threatenedproceeding in respect of which the indemnified Party is or could have been a party and indemnity could have been sought hereunder by such indemnified party,unless such judgment or settlement includes an unconditional release of such indemnified party from all liability arising out of such claim or proceeding.e. Contribution . If, for any reason, the foregoing indemnity is unavailable, or is insufficient to hold harmless an indemnified party, then the indemnifyingparty shall contribute to the amount paid or payable by the indemnified party as a result of the expense, loss, damage or liability, (i) in such proportion as isappropriate to reflect the relative fault of the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other (determined by reference to, among otherthings, whether the untrue or alleged untrue statement of a material fact or omission relates to information supplied by the indemnifying party or the indemnifiedparty and the parties’ relative intent, knowledge, access to information and opportunity to correct or prevent such untrue statement or omission) or (ii) if theallocation provided by subclause (i) above is not permitted by applicable law or provides a lesser sum to the indemnified party than the amount hereinaftercalculated, in the proportion as is appropriate to reflect not only the relative fault of the indemnifying party and the indemnified party, but also the relative benefitsreceived by the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other, as well as any other relevant equitable considerations.No indemnified party guilty of fraudulent misrepresentation (within the meaning of Section 11(f) of the Securities Act) shall be entitled to contributionfrom any indemnifying party who was not guilty of such fraudulent misrepresentation, and the liability for contribution of each Holder of Registrable Securitieswill be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale of Registrable Securities pursuant to such registrationstatement.Section 6. Covenants Relating To Rule 144 . At such times as the Company becomes obligated to file reports in compliance with either Section 13 or15(d) of the Exchange Act, the Company covenants that it will file any reports required to be filed by it under the Securities Act and the Exchange Act and that itwill take such further action as any Holder may reasonably request, all to the extent required from time to time to enable Holders to sell Registrable Securitieswithout registration under the Securities Act within the limitation of the exemptions provided by (a) Rule 144 under the Securities Act, as such rule may beamended from time to time or (b) any similar rule or regulation hereafter adopted by the Commission.9 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT Section 7. Miscellaneous .a. Termination; Survival . The rights of each Holder under this Agreement shall terminate upon the date that all of the Registrable Securities held by suchHolder may be sold during any three-month period in a single transaction or series of transactions without volume limitations under Rule 144 (or any successorprovision) under the Securities Act. Notwithstanding the foregoing, the obligations of the parties under Section 5 and paragraphs (d), (e) and (g) of this Section 7shall survive the termination of this Agreement.b. Expenses . All Registration Expenses incurred in connection with any Shelf Registration under Section 2 shall be borne by the Company, whether ornot any registration statement related thereto becomes effective.c. Counterparts . This Agreement may be executed in one or more counterparts, all of which shall be considered one and the same agreement, and shallbecome effective when one or more such counterparts have been signed by each of the parties and delivered to each of the other parties.d. Applicable Law . This Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of the State of Delaware.e. Prior Agreement; Construction; Entire Agreement . This Agreement, including the exhibits and other documents referred to herein (which form a parthereof), constitutes the entire agreement of the parties with respect to the subject matter hereof, and supersedes all prior agreements and understandings betweenthe parties except the Aquisition Agreement, and all such prior agreements and understandings are merged herein and shall not survive the execution and deliveryhereof.f. Notices . All notices or other communications required or permitted to be given hereunder shall be in writing and shall be delivered by hand or sent,postage prepaid, by registered, certified or express mail or reputable overnight courier service or by telecopier and shall be deemed given when so delivered byhand or, if mailed, three (3) Business Days after mailing (one Business Day in the case of express mail or overnight courier service), addressed as follows:If to the Holders:To each address indicated for the Holders in Schedule 1 hereto.  If to the Company:Retail Opportunity Investments Corp. 8905 Towne Centre Drive, Suite 108 San Diego, CA 92122 Attn: Chief Financial Officer10 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT g. Successors and Assigns . This Agreement shall inure to the benefit of and be binding upon the successors and permitted assigns of each of the partiesand shall inure to the benefit of each Holder. The Company may assign its rights or obligations hereunder to any successor to the Company’s business or with theprior written consent of Holders of a majority of the then outstanding Registrable Securities. Notwithstanding anything to the contrary contained in the PartnershipAgreement, the Holders each may assign their rights under this Agreement upon the assignment of their OP Units, subject to the approval of the OperatingPartnership, which approval shall not be unreasonably withheld.h. Headings . Headings are included solely for convenience of reference and if there is any conflict between headings and the text of this Agreement, thetext shall control.i. Amendments And Waivers . The provisions of this Agreement may be amended or waived at any time only by the written agreement of the Companyand the Holders of a majority of the Registrable Securities. Any waiver, permit, consent or approval of any kind or character on the part of any such Holders of anyprovision or condition of this Agreement must be made in writing and shall be effective only to the extent specifically set forth in writing. Any amendment orwaiver effected in accordance with this paragraph shall be binding upon each Holder of Registrable Securities and the Company.j. Interpretation; Absence Of Presumption . For the purposes hereof, (i) words in the singular shall be held to include the plural and vice versa and wordsof one gender shall be held to include the other gender as the context requires, (ii) the terms “hereof,” “herein,” and “herewith” and words of similar import shall,unless otherwise stated, be construed to refer to this Agreement as a whole and not to any particular provision of this Agreement, and Section, paragraph or otherreferences are to the Sections, paragraphs, or other references to this Agreement unless otherwise specified, (iii) the word “including” and words of similar importwhen used in this Agreement shall mean “including, without limitation,” unless the context otherwise requires or unless otherwise specified, (iv) the word “or”shall not be exclusive and (v) provisions shall apply, when appropriate, to successive events and transactions.This Agreement shall be construed without regard to any presumption or rule requiring construction or interpretation against the party drafting or causingany instruments to be drafted.k. Severability . If any provision of this Agreement shall be or shall be held or deemed by a final order by a competent authority to be invalid, inoperativeor unenforceable, such circumstance shall not have the effect of rendering any other provision or provisions herein contained invalid, inoperative or unenforceable,but this Agreement shall be construed as if such invalid, inoperative or unenforceable provision had never been contained herein so as to give full force and effectto the remaining such terms and provisions.11 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT l. Specific Performance; Other Rights . The parties recognize that various other rights rendered under this Agreement are unique and, accordingly, theparties shall, in addition to such other remedies as may be available to them at law or in equity, have the right to enforce the rights under this Agreement by actionsfor injunctive relief and specific performance.m. Further Assurances . In connection with this Agreement, as well as all transactions and covenants contemplated by this Agreement, each party heretoagrees to execute and deliver or cause to be executed and delivered such additional documents and instruments and to perform or cause to be performed suchadditional acts as may be necessary or appropriate to effectuate, carry out and perform all of the terms, provisions and conditions of this Agreement and all suchtransactions and covenants contemplated by this Agreement.n. No Waiver . The waiver of any breach of any term or condition of this Agreement shall not operate as a waiver of any other breach of such term orcondition or of any other term or condition, nor shall any failure to enforce any provision hereof operate as a waiver of such provision or of any other provisionhereof. [ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]   12 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties have caused this Agreement to be duly executed as of the date first written above.COMPANY:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation   By: /s/ Michael B. HainesName: Michael B. HainesTitle:   Chief Financial Officer [ signatures continue on the following page ] Registration Rights Agreement  HOLDERS:ACSW, LLC, a Washington limited liability company   By: /s/ Allan SternoffName: Allan SternoffTitle: Member  ELLEN BURT LLC, a Washington limited liability company   By: /s/ Burton SternoffName: Burton SternoffTitle: Member   By: /s/ Jay SternoffName: Jay SternoffTitle: Holder   By: /s/ Nancy SternoffName: Nancy SternoffTitle: Holder   By: /s/ Richard SternoffName: Richard SternoffTitle: Holder    Registration Rights Agreement  Schedule 1THE HOLDERSList of holders of the OP Units:Name of the HolderNumber and type of OP Units HeldAddress of the HolderACSW, LLC705,947 (SC Redeemable OP Units)4437 Lake Washington Blvd. NE # 101Kirkland, WA 98033Ellen Burt LLC705,947 (SC Redeemable OP Units)3864 W. Mercer WayMercer Island, WA 98040Jay Sternoff70,595 (SC Redeemable OP Units)94,126 (SC Limited Participation OP Units)305,911 (OP Units)22440 NE Union Hill RoadRedmond, WA 98053Nancy Sternoff282,379 (SC Redeemable OP Units)188,253 (SC Limited Participation OP Units)1 Grand Army Plaza #11aBrooklyn, NY 11238Richard Sternoff181,615 (SC Redeemable OP Units)289,017 (OP Units)5320 Lansdowne LaneMercer Island, WA 98040 EXHIBIT 10.24 TAX PROTECTION AGREEMENTThis TAX PROTECTION AGREEMENT (this “ Agreement ”) is entered into as of December 31, 2015, by and among Retail Opportunity InvestmentsCorp., a Maryland corporation (the “ REIT ”), Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (the “ Operating Partnership ”), andeach Protected Partner identified as a signatory on Schedule I , as amended from time to time.RECITALSWHEREAS , pursuant to that certain Purchase and Sale Agreement dated December 9, 2015, between the REIT, the Operating Partnership and the“Seller” signatory thereto (the “ Purchase Agreement ”), the REIT intends cause the Operating Partnership to purchase the real property and improvementscommonly known as Warner Plaza located at 21777 Ventura Boulevard, Woodland Hills, CA 91364 (the “ Property ”) from the Sellers; andWHEREAS , in connection with the Purchase Agreement, the REIT and the Operating Partnership shall enter into this Agreement with Buyer, who iselecting to receive common units of partnership interest in the Operating Partnership (“ OP Units ”) in exchange for a portion of the purchase price for the Propertypursuant to the Purchase Agreement.NOW, THEREFORE , in consideration of the promises and mutual agreements contained herein and other good and valuable consideration, the receiptand sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto agree as follows:ARTICLE I - DEFINED TERMSCapitalized terms employed herein and not otherwise defined shall have the meanings assigned to them in the Purchase Agreement. Otherwise, forpurposes of this Agreement the following definitions shall apply:Section 1.1 Intentionally omitted.Section 1.2 “ Agreement ” has the meaning set forth in the preamble.Section 1.3 “ Closing Date ” means the closing of the Operating Partnership’s purchase of the Property pursuant to the Purchase Agreement.Section 1.4 “ Code ” means the United States Internal Revenue Code of 1986, as amended.Section 1.5 Intentionally omittedSection 1.6 Intentionally omittedSection 1.7 Intentionally omitted1 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.8 “ Exchange ” has the meaning set forth in Section 2.1(b) of this Agreement.Section 1.9 “ Fundamental Transaction ” means a merger, consolidation or other combination of the Operating Partnership with or into any other entity, atransfer of all or substantially all of the assets of the Operating Partnership, any reclassification, recapitalization or change of the outstanding equity interests of theOperating Partnership, or a conversion of the Operating Partnership into another form of entity. Notwithstanding the above, a Fundamental Transaction shall notinclude any transaction to the extent that a Protected Party is provided with an opportunity to participate in such transaction in a manner that does not result in therecognition of taxable income or gain by such Protected Partner under Section 704(c) of the Code, regardless of whether such Protected Partner elects to participatein such transaction in such manner or otherwise.Section 1.10 “ Gross Up Amount ” has the meaning set forth in Section 1.15 under the definition of “ Make Whole Amount .”Section 1.11 Intentionally omittedSection 1.12 Intentionally omittedSection 1.13 Intentionally omittedSection 1.14 Intentionally omittedSection 1.15 “ Make Whole Amount ” means, with respect to any Protected Partner that recognizes gain under Section 704(c) of the Code as a result of aTax Protection Period Transfer, the sum of (i)  the product of (x) the income and gain recognized by such Protected Partner under Section 704(c) of the Code inrespect of such Tax Protection Period Transfer (taking into account any adjustments under Section 743 of the Code to which such Protected Partner is entitled)multiplied by (y) the Make Whole Tax Rate, plus (ii) an amount equal to the combined Federal, applicable state and local income taxes (calculated using the MakeWhole Tax Rate) imposed on such Protected Partner as a result of the receipt by such Protected Partner of a payment under Section 2.2 (the “ Gross Up Amount ”);provided , however , that the Gross Up Amount shall be computed without regard to any losses, credit, or other tax attributes that such Protected Partner mighthave that would reduce its actual tax liability. For purposes of calculating the amount of Section 704(c) gain that is allocated to a Protected Partner, any “reverse Section 704(c) gain” allocated to such partnerpursuant to Treasury Regulations § 1.704-3(a)(6) shall not be taken into account; furthermore, the total amount of 704(c) gain and income taken into account forpurpose of calculating the Make Whole Amount shall not exceed the initial Section 704(c) gain amount as of the Closing Date (as set forth on Exhibit A ).Section 1.16 “ Make Whole Tax Rate ” means, with respect to a Protected Partner who is entitled to receive a payment under Section 2.2, the highestcombined statutory Federal, state and local tax rate in respect of the income or gain that gave rise to such payment, taking into account the character of the incomeand gain in the hands of such Protected Partner, as applicable (reduced, in the case of Federal taxes, assuming a full deduction is allowed for income taxes paid to astate or locality), for the taxable year in which the event that gave rise to such payment under Section 2.2 occurred.2 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.17 “ OP Agreement ” means the Second Amended and Restated Agreement of Limited Partnership of Retail Opportunity InvestmentsPartnership, L.P., as amended from time to time.Section 1.18 “ Partners’ Representative ” means Plaza International, a general partnership, and its executors, administrators or permitted assigns.Section 1.19 “ Pass Through Entity ” means a partnership, grantor trust, or S corporation for Federal income tax purposes.Section 1.20 “ Permitted Disposition ” means a sale, exchange or other disposition of OP Units (i) by a Protected Partner: (a) to such Protected Partner’schildren, spouse or issue; (b) to a trust for such Protected Partner or such Protected Partner’s children, spouse or issue; (c) in the case of a trust which is a ProtectedPartner, to its beneficiaries, or any of them, whether current or remainder beneficiaries; (d) to a revocable inter vivos trust of which such Protected Partner is atrustee; (e) in the case of any partnership or limited liability company which is a Protected Partner, to its partners or members; and/or (f) in the case of anycorporation which is a Protected Partner, to its shareholders, and (ii) by a party described in clauses (a), (b), (c) or (d) to a partnership, limited liability company orcorporation of which the only partners, members or shareholders, as applicable, are parties described in clauses (a), (b), (c) or (d); provided , that for purposes ofthe definition of Tax Protection Period, such Protected Partner shall be treated as continuing to own any OP Units which were subject to a Permitted Dispositionunless and until there has been a sale, exchange or other disposition of such OP Units by a permitted transferee which is not another Permitted Disposition.Section 1.21 “ Person ” means an individual or a corporation, partnership, trust, unincorporated organization, association, limited liability company orother entity.Section 1.22 “ Protected Partner ” means: (i) each signatory on Schedule I attached hereto, as amended from time to time; (ii) any person who holds OPUnits and who acquired such OP Units from another Protected Partner in a transaction in which such person’s adjusted basis in such OP Units, as determined forFederal income tax purposes, is determined, in whole or in part, by reference to the adjusted basis of the other Protected Partner in such OP Units; and (iii) withrespect to a Protected Partner that is Pass Through Entity, and solely for purposes of computing the amount to be paid under Section 2.2 with respect to suchProtected Partner, any person who (y) holds an interest in such Protected Partner, either directly or through one or more Pass Through Entities, and (z) is requiredto include all or a portion of the income of such Protected Partner in its own gross income.3 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 1.23 “ Protected Property ” means that certain project commonly known as Warner Plaza in the City of Woodland Hills, County of Los Angeles,State of California, with street address of 21777 Ventura Boulevard, Woodland Hills, CA 91364, and related personal property, and any property acquired inExchange for the Protected Property as set forth in Section 2.1(b).Section 1.24 Intentionally omittedSection 1.25 Intentionally omittedSection 1.26 Intentionally omittedSection 1.27 “ Tax Protection Period ” means ten (10) years; provided , however , that such period shall end with respect to any Protected Partner to theextent that such Partner owns less than fifty percent (50%) of the OP Units originally owned by the Protected Partner as of the Closing Date, disregarding the sale,exchange or other disposition of any such OP Units sold, exchanged or otherwise disposed of by the Protected Partner in a Permitted Disposition.Section 1.28 “ Tax Protection Period Transfer ” has the meaning set forth in Section 2.1(a) of this Agreement.Section 1.29 “ Transfer ” means any direct or indirect sale, exchange, transfer or other disposition, whether voluntary or involuntary.Section 1.30 “ Treasury Regulations ” means the income tax regulations under the Code, whether such regulations are in proposed, temporary or finalform, as such regulations may be amended from time to time (including corresponding provisions of succeeding regulations).ARTICLE II - TAX PROTECTIONSSection 2.1 Taxable Transfers.(a) Unless the Partners’ Representative expressly consents in writing to a Tax Protection Period Transfer, during the Tax Protection Period, the OperatingPartnership shall indemnify the Protected Partners as set forth in Section 2.2 if the Operating Partnership or any entity in which the Operating Partnership holds adirect or indirect interest shall cause or permit: (i) any Transfer of all or any portion of the Protected Property (including any interest in the Protected Property or inany entity owning, directly or indirectly, an interest in the Protected Property, other than the Operating Partnership) in a transaction that results in the recognitionof taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Code with respect to the Protected Property; or (ii) any Fundamental Transactionthat results in the recognition of taxable income or gain by any Protected Partner under Section 704(c) of the Code with respect to the Protected Property (such aTransfer or Fundamental Transaction, a “ Tax Protection Period Transfer ”).4 - TAX PROTECTION AGREEMENT (b) Section 2.1(a) shall not apply to any Tax Protection Period Transfer of the Protected Property (including any interest therein or in the entity owning,directly or indirectly, the Protected Property): (i) in a transaction in which no gain is required to be recognized by a Protected Partner (an “ Exchange ”), includinga transaction qualifying under Section 1031 or Section 721 (or any successor statutes) of the Code; provided , however , that any property acquired by theOperating Partnership in the Exchange shall remain subject to the provisions of this Article II in place of the exchanged Protected Property for the remainder of theTax Protection Period; (ii) as a result of the condemnation or other taking of the Protected Property by a governmental entity in an eminent domain proceeding orotherwise, provided that the Operating Partnership shall use commercially reasonable efforts to structure such disposition as either a tax-free like-kind exchangeunder Section 1031 or a tax-free reinvestment of proceeds under Section 1033, provided that in no event shall the Operating Partnership be obligated to acquire orinvest in any property that it otherwise would not have acquired or invested in.Section 2.2 Indemnification for Taxable Transfers .(a) In the event of a Tax Protection Period Transfer described in Section 2.1(a) , each Protected Partner shall receive from the Operating Partnership anamount of cash equal to the Make Whole Amount applicable to such Tax Protection Period Transfer. Any Make Whole Payments required under this Section2.2(a) shall be made to each Protected Partner on or before April 15 of the year following the year in which the Tax Protection Period Transfer took place;provided that , if the Protected Partner is required to make estimated tax payments that would include such gain, the Operating Partnership shall make payment tosuch Protected Partner on or before the due date for such estimated tax payment and such payment from the Operating Partnership shall be in an amount thatcorresponds to the estimated tax being paid by the Protected Partner at such time.(b) Notwithstanding any provision of this Agreement to the contrary, the sole and exclusive rights and remedies of any Protected Partner under Section2.1(a) shall be a claim against the Operating Partnership for the Make Whole Amount as set forth in this Agreement, and no Protected Partner shall be entitled topursue a claim for specific performance of the covenants set forth in Section 2.1(a) or bring a claim against any person that acquires the Protected Property fromthe Operating Partnership in violation of Section 2.1(a) .(c) The parties acknowledge that one or more Protected Partners may recognize taxable gain in connection with the transfer of the Protected Property tothe Operating Partnership. The parties acknowledge that notwithstanding any provision hereof, any such recognized gain shall not be subject to the indemnificationprovisions of this Agreement and shall not be included in the calculation of Section 704(c) gain.Section 2.3 Section 704(c) Gains . The initial amount of Section 704(c) gain allocable to each Protected Partner as of the Closing Date is set forth onExhibit A hereto. The parties acknowledge that the initial amount of such Section 704(c) gain may be adjusted over time as required by Section 704(c) of the Codeand the Regulations promulgated thereunder.Section 2.4 Dispute Resolution . Any controversy, dispute, or claim of any nature arising out of, in connection with, or in relation to the interpretation,performance, enforcement or breach of this Agreement (and any closing document executed in connection herewith) shall be governed by Section 18.13 of thePurchase Agreement.5 - TAX PROTECTION AGREEMENT ARTICLE III - GENERAL PROVISIONSSection 3.1 Notices . All notices, demands, declarations, consents, directions, approvals, instructions, requests and other communications required orpermitted by the terms of this Agreement shall be given in the same manner as in the OP Agreement.Section 3.2 Titles and Captions . All Article or Section titles or captions in this Agreement are for convenience only. They shall not be deemed part of thisAgreement and in no way define, limit, extend or describe the scope or intent of any provisions hereof. Except as specifically provided otherwise, references to“Articles” and “Sections” are to Articles and Sections of this Agreement.Section 3.3 Pronouns and Plurals . Whenever the context may require, any pronoun used in this Agreement shall include the corresponding masculine,feminine or neuter forms, and the singular form of nouns, pronouns and verbs shall include the plural and vice versa.Section 3.4 Further Action . The parties shall execute and deliver all documents, provide all information and take or refrain from taking action as may benecessary or appropriate to achieve the purposes of this Agreement.Section 3.5 Binding Effect . This Agreement shall be binding upon and inure to the benefit of the parties hereto and their heirs, executors, administrators,successors, legal representatives and permitted assigns.Section 3.6 Creditors . Other than as expressly set forth herein, none of the provisions of this Agreement shall be for the benefit of, or shall be enforceableby, any creditor of the Operating Partnership.Section 3.7 Waiver . No failure by any party to insist upon the strict performance of any covenant, duty, agreement or condition of this Agreement or toexercise any right or remedy consequent upon a breach thereof shall constitute waiver of any such breach or any covenant, duty, agreement or condition.Section 3.8 Counterparts . This Agreement may be executed in counterparts, all of which together shall constitute one agreement binding on all of theparties hereto, notwithstanding that all such parties are not signatories to the original or the same counterpart. Each party shall become bound by this Agreementimmediately upon affixing its signature hereto.Section 3.9 Applicable Law . This Agreement shall be construed and enforced in accordance with and governed by the laws of the State of California,without regard to the principles of conflicts of law.Section 3.10 Invalidity of Provisions . If any provision of this Agreement is or becomes invalid, illegal or unenforceable in any respect, the validity,legality or enforceability of other remaining provisions contained herein shall not be affected thereby.6 - TAX PROTECTION AGREEMENT Section 3.11 Entire Agreement . This Agreement contains the entire understanding and agreement among the Partners with respect to the subject matterhereof and amends, restates and supersedes the OP Agreement and any other prior written or oral understandings or agreements among them with respect thereto.Section 3.12 No Rights as Stockholders . Nothing contained in this Agreement shall be construed as conferring upon the holders of the OP Units anyrights whatsoever as stockholders of the REIT, including, without limitation, any right to receive dividends or other distributions made to stockholders of the REITor to vote or to consent or to receive notice as stockholders in respect of any meeting of stockholders for the election of directors of the REIT or any other matter.Section 3.13 Tax Advice and Cooperation . Each party hereto acknowledges and agrees that it has not received and is not relying upon tax advice fromany other party hereto, and that it has and will continue to consult its own tax advisors. Each party hereto agrees to cooperate to the extent reasonably requested byany other party in connection with the filing of any tax returns or any audit, litigation or other proceeding related to taxes associated with the matters describedherein, such cooperation shall include the retention and, upon request, provision of records and information that are relevant to such matters, and makingemployees available on a mutually convenient basis to provide such additional information as may reasonably be requested.[ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]  7 - TAX PROTECTION AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have executed this Agreement as of the date first above written.REIT:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation By: /s/ Michael B. HainesName: Michael B. HainesTitle:   Chief Financial OfficerOPERATING PARTNERSHIP:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP,a Delaware limited partnershipBy:Retail Opportunity Investments GP, LLC, a Delaware limited liability company, its general partner    By:Retail Opportunity Investments Corp.,  a Maryland corporation,  its sole member        By: /s/ Michael B. Haines  Name: Michael B. Haines  Title:   Chief Financial Officer [Signature Page to Tax Protection Agreement]  PROTECTED PARTNERS: PLAZA INTERNATIONAL,a general partnership By: /s/ Stanley WeissName: Stanley WeissTitle: General Partner    [Signature Page to Tax Protection Agreement]  SCHEDULE IPROTECTED PARTNERS Plaza International          EXHIBIT A Protected Partner704(c) GainPlaza International$60,699,395Total:$ 60,699,395 The 704(c) gain provided on this Exhibit A is subject to verification following the date hereof. The Protected Partner agrees that, as soon as reasonably practicableafter the date hereof, the Protected Partner shall provide to the Operating Partnership a calculation of the historic tax basis of the Property and adjustments to suchbasis, together with any other documents that are reasonably requested by the Operating Partnership to substantiate such calculations. The parties hereto agree thatthe Operating Partnership shall be permitted to revise the 704(c) gain provided on this Exhibit A following the date hereof to reflect any inconsistencies betweensuch amount and the calculations and other documentation provided by the Protected Partner referenced above.Acknowledged and Agreed byPLAZA INTERNATIONAL,a general partnership By: /s/ Stan Weiss        Name: Stanley WeissTitle:   General Partner EXHIBIT 10.25REGISTRATION RIGHTS AGREEMENTThis REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (this “ Agreement ”), dated as of December 31, 2015, is made and entered into by and among RetailOpportunity Investments Corp., a Maryland corporation (the “ Company ”), and certain persons listed on Schedule 1 hereto (such persons, in their capacity as aholders of Registrable Securities, the “ Holders ” and each a “ Holder ”).WITNESSETHWHEREAS , the operating partnership of the Company, Retail Opportunity Investments Partnership, LP, a Delaware limited partnership (“ ROIP ”), andthe Holders have entered into a Contribution Agreement, dated December 31, 2015 (the “ Contribution Agreement ”), pursuant to which the Holders contributed aportion of the purchase price for the real property and improvements commonly known as Warner Plaza located at 21777 Ventura Boulevard, Woodland Hills, CA91364, to ROIP in exchange for 4,393,064 operating partnership units of ROIP (such units in the aggregate, the “ OP Units ”), which such OP Units uponpresentation for redemption by the Holders in accordance with the provisions of the First Amended and Restated Agreement of Limited Partnership of ROIP, maybe redeemed for shares of common stock, par value $0.0001 per share, of the Company (the “ Common Stock ”); andWHEREAS , the Company desires to enter into this Agreement with the Holders in order to grant the Holders the registration rights contained herein.NOW, THEREFORE , in consideration of the premises and the mutual promises and covenants contained in this Agreement, and for other good andvaluable consideration, the receipt and sufficiency of which are hereby acknowledged, the parties hereto hereby agree as follows:Section 1. Definitions . As used in this Agreement, the following terms shall have the following meanings:“ Affiliate ” shall mean, when used with reference to a specified Person, (i) any Person that directly or indirectly through one or more intermediaries,Controls or is Controlled by or is under common Control with the specified Person; (ii) any Person who, from time to time, is a member of the ImmediateFamily of a specified Person; (iii) any Person who, from time to time, is an officer or director or manager of a specified Person; or (iv) any Person who,directly or indirectly, is the beneficial owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests of the specified Person, or ofwhich the specified Person is directly or indirectly the owner of 50% or more of any class of equity securities or other ownership interests.“ Agreement ” shall mean this Registration Rights Agreement as originally executed and as amended, supplemented or restated from time to time.“ Board ” shall mean the Board of Directors of the Company.1 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Business Day ” shall mean each day other than a Saturday, a Sunday or any other day on which banking institutions in the State of California areauthorized or obligated by law or executive order to be closed.“ Commission ” shall mean the Securities and Exchange Commission and any successor thereto.“ Common Stock ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Company ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ Contribution Agreement ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Control ” (including the terms “Controlling,” “Controlled by” and “under common Control with”) shall mean the possession, direct or indirect, of thepower to direct or cause the direction of the management and policies of a Person through the ownership of Voting Power, by contract or otherwise.“ Controlling Person ” shall have the meaning set forth in Section 5 hereof.“ Exchange Act ” shall mean the Securities Exchange Act of 1934, as amended (or any corresponding provision of succeeding law) and the rules andregulations thereunder.“ Holder ” shall have the meaning set forth in the introductory paragraph hereof.“ OP Units ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Person ” shall mean any individual, partnership, corporation, limited liability company, joint venture, association, trust, unincorporated organization orother governmental or legal entity.“ Registrable Securities ” shall mean the Common Stock that may be acquired by the Holders in connection with the exercise by such Holders of theredemption rights associated with the OP Units; provided, however, such Registrable Securities shall cease to be Registrable Securities upon the occurrence of theearliest of the following: (i) the date on which a registration statement with respect to the sale of such Registrable Securities shall have become effective under theSecurities Act and all such Registrable Securities shall have been sold, transferred, disposed of or exchanged in accordance with such registration statement, (ii) thedate on which such Registrable Securities shall have been sold and all transfer restrictions and restrictive legends with respect to such Registrable Securities areremoved upon the consummation of such sale, (iii) the date on which such Registrable Securities become eligible to be publicly sold pursuant to Rule 144 (or anysuccessor provision) under the Securities Act, or (iv) such Registrable Securities have ceased to be outstanding.2 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT “ Registration Expenses ” shall mean (i) the fees and disbursements of counsel and independent public accountants for the Company incurred inconnection with the Company’s performance of or compliance with this Agreement, including the expenses of any special audits or “comfort” letters required by orincident to such performance and compliance, and any premiums and other costs of policies of insurance obtained by the Company against liabilities arising out ofthe sale of any securities and (ii) all registration, filing and stock exchange fees, all fees and expenses of complying with securities or “blue sky” laws, all fees andexpenses of custodians, transfer agents and registrars, and all printing expenses, messenger and delivery expenses; provided, however, “Registration Expenses”shall not include any out-of-pocket expenses of the Holders, transfer taxes, underwriting or brokerage commissions or discounts associated with effecting any salesof Registrable Securities that may be offered, which expenses shall be borne by each Holder of Registrable Securities on a pro rata basis with respect to theRegistrable Securities so sold.“ ROIP ” shall have the meaning set forth in the Recitals hereof.“ Securities Act ” shall mean the Securities Act of 1933, as amended (or any successor corresponding provision of succeeding law), and the rules andregulations thereunder.“ Shelf Registration Statement ” shall have the meaning set forth in Section 2(a) hereof.“ Underwritten Offering ” shall mean a sale of securities of the Company to an underwriter or underwriters for reoffering to the public.“ Voting Power ” shall mean voting securities or other voting interests ordinarily (and apart from rights accruing under special circumstances) having theright to vote in the election of board members or Persons performing substantially equivalent tasks and responsibilities with respect to a particular entity.Section 2. Shelf Registrations .a. Shelf Registration . The Company agrees to use commercially reasonable efforts to file with the Commission a registration statement under theSecurities Act for the offering on a continuous or delayed basis in the future covering resales of the Registrable Securities (the “ Shelf Registration Statement ”),such filing to be made (subject to Section 3) on the date that is not more than one year after the date on which the OP Units were issued as provided in theContribution Agreement. Subject to Section 3, the Company shall use commercially reasonable efforts to cause such Shelf Registration Statement to be declaredeffective by the Commission as soon as practicable thereafter. The Shelf Registration Statement shall be on an appropriate form and the registration statement andany form of prospectus included therein (or prospectus supplement relating thereto) shall reflect the plan of distribution or method of sale as the Holders may fromtime to time notify the Company.b. Effectiveness . The Company shall use commercially reasonable efforts to keep the Shelf Registration Statement continuously effective for the periodbeginning on the date on which the Shelf Registration Statement is declared effective and ending on the date that all of the Registrable Securities registered underthe Shelf Registration Statement cease to be Registrable Securities. During the period that the Shelf Registration Statement is effective, the Company shallsupplement or make amendments to the Shelf Registration Statement, if required by the Securities Act or if reasonably requested by the Holders (whether or notrequired by the form on which the securities are being registered), including to reflect any specific plan of distribution or method of sale, and shall usecommercially reasonable efforts to have such supplements and amendments declared effective, if required, as soon as practicable after filing.3 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT Section 3. Black-Out Periods .Notwithstanding anything herein to the contrary, the Company shall have the right to postpone the filing of a registration statement and the right,exercisable from time to time by delivery of a notice authorized by the Board at such times as the Company in its good faith judgment may reasonably determine isnecessary and advisable, to require the Holders not to sell pursuant to a registration statement or similar document under the Securities Act filed pursuant toSection 2 or to suspend the use or effectiveness thereof if at the time of the delivery of such notice (i) it has determined that the use of any registration statement orsimilar document under the Securities Act filed pursuant to Section 2 would require the disclosure of material information that the Company has a bona fidebusiness purpose for preserving as confidential or the disclosure of which would impede the Company’s ability to consummate a significant transaction, and thatthe Company is not otherwise required by applicable securities laws or regulations to disclose, (ii) all reports required to be filed by the Company pursuant to theExchange Act have not been filed by the required date without regard to any extension, or (iii) the consummation of any business combination by the Company hasoccurred or is probable for purposes of Rule 3-05, Rule 3-14 or Article 11 of Regulation S-X under the Securities Act or (iv) the Company is not eligible to useForm S-3 for purposes of registering the resale of the Registrable Securities. The Company, as soon as practicable, shall (i) give the Holders prompt written noticein the event that the Company has suspended sales of Registrable Securities pursuant to this Section 3, (ii) give the Holders prompt written notice of thetermination of such suspension of sales of the Registrable Securities and (iii) promptly file any amendment or reports necessary for any registration statement orprospectus of the Holders in connection with the completion of such event.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in this Section 3, such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the notice of completion of such event.Section 4. Registration Procedures .a. In connection with the filing of any registration statement as provided in this Agreement, the Company shall use commercially reasonable efforts to, asexpeditiously as reasonably practicable:(i) prepare and file with the Commission the requisite registration statement (including a prospectus therein and any supplement thereto) to effectsuch registration and use commercially reasonable efforts to cause such registration statement to become effective; provided, however, that before filing suchregistration statement or any amendments or supplements thereto, the Company will furnish copies of all such documents proposed to be filed to counsel for thesellers of Registrable Securities covered by such registration statement and provide reasonable time for such sellers and their counsel to comment upon suchdocuments if so requested by a Holder;4 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (ii) prepare and file with the Commission such amendments and supplements to such registration statement and the prospectus used in connectiontherewith as may be necessary to maintain the effectiveness of such registration and to comply with the provisions of the Securities Act with respect to thedisposition of all securities covered by such registration statement during the period in which such registration statement is required to be kept effective;(iii) furnish to each Holder of the Registrable Securities, without charge, such number of conformed copies of such registration statement and ofeach such amendment and supplement thereto (in each case including all exhibits other than those which are being incorporated into such registration statement byreference), such number of copies of the prospectus contained in such registration statements (including each complete prospectus and any summary prospectus)and any other prospectus filed under Rule 424 under the Securities Act in conformity with the requirements of the Securities Act, and such other documents, as theHolders may reasonably request;(iv) register or qualify all Registrable Securities under such other securities or “blue sky” laws of such jurisdictions as the Holders and theunderwriters of the securities being registered, if any, shall reasonably request, to keep such registration or qualification in effect for so long as such registrationstatement remains in effect, and take any other action which may be reasonably necessary or advisable to enable the Holders to consummate the disposition in suchjurisdiction of the securities owned by the Holders, except that the Company shall not for any such purpose be required to qualify generally to do business as aforeign company or to register as a broker or dealer in any jurisdiction where it would not otherwise be required to qualify but for this Section 4(a)(iv), or toconsent to general service of process in any such jurisdiction, or to be subject to any material tax obligation in any such jurisdiction where it is not then so subject;(v) immediately notify the Holders at any time when the Company becomes aware that a prospectus relating thereto is required to be deliveredunder the Securities Act, of the happening of any event as a result of which the prospectus included in such registration statement, as then in effect, includes anuntrue statement of a material fact or omits to state any material fact required to be stated therein or necessary to make the statements therein not misleading inlight of the circumstances under which they were made, and, at the request of the Holders, promptly prepare and furnish to the Holders a reasonable number ofcopies of a supplement to or an amendment of such prospectus as may be necessary so that, as thereafter delivered to the purchasers of such securities, suchprospectus shall not include an untrue statement of a material fact or omit to state a material fact required to be stated therein or necessary to make the statementstherein not misleading in the light of the circumstances under which they were made;5 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT (vi) comply or continue to comply in all material respects with the Securities Act and the Exchange Act and with all applicable rules andregulations of the Commission thereunder so as to enable any Holder to sell its Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated under the Securities Act,as further agreed to in Section 6 hereof;(vii) provide a transfer agent and registrar for all Registrable Securities covered by such registration statement not later than the effective date ofsuch registration statement;(viii) cooperate with the Holders to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend; and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(ix) list all Registrable Securities covered by such registration statement on any securities exchange or national quotation system on which anysuch class of securities is then listed or quoted and cause to be satisfied all requirements and conditions of such securities exchange or national quotation system tothe listing or quoting of such securities that are reasonably within the control of the Company including, without limitation, registering the applicable class ofRegistrable Securities under the Exchange Act, if appropriate, and using commercially reasonable efforts to cause such registration to become effective pursuant tothe rules of the Commission;(x) in connection with any sale, transfer or other disposition by any Holder of any Registrable Securities pursuant to Rule 144 promulgated underthe Securities Act, cooperate with such Holder to facilitate the timely preparation and delivery of certificates representing the Registrable Securities to be sold andnot bearing any Securities Act legend, and enable certificates for such Registrable Securities to be issued for such number of shares and registered in such names asthe Holders may reasonably request in writing at least three (3) Business Days prior to any sale of Registrable Securities;(xi) notify each Holder, promptly after it shall receive notice thereof, of the time when such registration statement, or any post-effectiveamendments to the registration statement, shall have become effective, or a supplement to any prospectus forming part of such registration statement has beenfiled;(xii) notify each Holder of any request by the Commission for the amendment or supplement of such registration statement or prospectus foradditional information; and(xiii) advise each Holder, promptly after it shall receive notice or obtain knowledge thereof, of (A) the issuance of any stop order, injunction orother order or requirement by the Commission suspending the effectiveness of such registration statement or the initiation or threatening of any proceeding forsuch purpose, and use commercially reasonable efforts to prevent the issuance of any stop order, injunction or other order or requirement or to obtain itswithdrawal if such stop order, injunction or other order or requirement should be issued, (B) the suspension of the registration of the subject shares of theRegistrable Securities in any state jurisdiction and (C) the removal of any such stop order, injunction or other order or requirement or proceeding or the lifting ofany such suspension.6 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. In connection with the filing of any registration statement covering Registrable Securities and as a condition to Holder’s participation in theregistration, each Holder shall furnish in writing to the Company such information regarding such Holder (and any of its Affiliates), the Registrable Securities to besold, the intended method of distribution of such Registrable Securities and such other information requested by the Company as is necessary or advisable forinclusion in the registration statement relating to such offering pursuant to the Securities Act. Such writing shall expressly state that it is being furnished to theCompany for use in the preparation of a registration statement, preliminary prospectus, supplementary prospectus, final prospectus or amendment or supplementthereto, as the case may be.Each Holder agrees by acquisition of the Registrable Securities that (i) upon receipt of any notice from the Company of the happening of any event of thekind described in Section 4(a)(v), such Holder will forthwith discontinue its disposition of Registrable Securities pursuant to the registration statement relating tosuch Registrable Securities until such Holder’s receipt of the copies of the supplemented or amended prospectus contemplated by Section 4(a)(v); (ii) upon receiptof any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (A) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue its dispositionof Registrable Securities pursuant to such registration statement until such Holder’s receipt of the notice described in clause (C) of Section 4(a)(xiii); and (iii) uponreceipt of any notice from the Company of the happening of any event of the kind described in clause (B) of Section 4(a)(xiii), such Holder will discontinue itsdisposition of Registrable Securities pursuant to such registration statement in the applicable state jurisdiction(s) until such Holder’s receipt of the notice describedin clause (C) of Section 4(a)(xiii).Section 5. Indemnification .a. Indemnification by the Company . The Company agrees to indemnify and hold harmless each Holder, its partners, officers, directors, employees, agentsand representatives, and each Person (a “ Controlling Person ”), if any, who controls such Holder (within the meaning of the Section 15 of the Securities Act orSection 20 of the Exchange Act), against any losses, claims, damages, and expenses (including, without limitation, reasonable attorneys’ fees), arising out of or arebased upon any untrue statement or alleged untrue statement of any material fact contained in the registration statement under which such Registrable Securitieswere registered and sold under the Securities Act, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment orsupplement thereto, or arising out of or based upon any omission or alleged omission to state therein a material fact required to be stated therein or necessary tomake the statements therein, in light of the circumstances under which they were made, not misleading, and the Company will reimburse each Holder for anyreasonable legal or any other expenses reasonably incurred by it in connection with investigating or defending any such loss, claim, liability, action or proceedings;provided, however, that the Company shall not be liable in any such case to the extent that any such loss, claim, damage, liability (or action or proceeding inrespect thereof) or expense arises out of or is based upon an untrue statement or alleged statement or omission or alleged omission made in such registrationstatement, any such preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement in reliance upon and in conformity with writteninformation furnished to the Company by any Holder specifically stating that it is for use in the preparation thereof. Such indemnity shall remain in full force andeffect regardless of any investigation made by or on behalf of the Holders or any such controlling Person and shall survive the transfer of such securities by theHolders.7 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT b. Indemnification by the Holders . Each Holder agrees to indemnify and hold harmless (in the same manner and to the same extent as set forth in Section5(a)) the Company, each member of the Board, each officer, employee, agent and representative of the Company and each of their respective Controlling Persons,with respect to any untrue statement or alleged untrue statement of a material fact in or omission or alleged omission to state a material fact from such registrationstatement, any preliminary prospectus, final prospectus or summary prospectus contained therein, or any amendment or supplement thereto, if such untruestatement or alleged untrue statement or omission or alleged omission was made in reliance upon and in conformity with written information furnished to theCompany by such Holder regarding such Holder giving such indemnification specifically stating that it is for use in the preparation of such registration statement,preliminary prospectus, final prospectus, summary prospectus, amendment or supplement. Such indemnity shall remain in full force and effect regardless of anyinvestigation made by or on behalf of the Company or any such Board member, officer, employee, agent, representative or Controlling Person and shall survive thetransfer of such securities by any Holder. The obligation of a Holder to indemnify will be several and not joint among the Holders of Registrable Securities and theliability of each such Holder of Registrable Securities will be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale ofRegistrable Securities pursuant to such registration statement.c. Notices of Claims, etc . Promptly as reasonably practicable after receipt by an indemnified party of notice of the commencement of any action orproceeding involving a claim referred to in the preceding paragraphs of this Section 5, such indemnified party will, if a claim in respect thereof is to be madeagainst an indemnifying party, give written notice to the latter of the commencement of such action; provided, however, that the failure of any indemnified party togive notice as provided herein shall not relieve the indemnifying party of its obligations under the preceding paragraphs of this Section 5, except to the extent thatthe indemnifying party is actually prejudiced by such failure to give notice. In case any such action is brought against an indemnified party, unless in suchindemnified party’s reasonable judgment a conflict of interest between such indemnified and indemnifying parties may exist in respect of such claim, theindemnifying party shall be entitled to assume the defense thereof, for itself, if applicable, together with any other indemnified party similarly notified, and afternotice from the indemnifying party to such indemnified party of its election so to assume the defense thereof, the indemnifying party shall not be liable to theindemnified party for any legal or other expenses subsequently incurred by the latter in connection with the defense thereof.8 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT d. Indemnification Payments . To the extent that the indemnifying party does not assume the defense of an action brought against the indemnified party asprovided in Section(c)(c), the indemnified party (or parties if there is more than one) shall be entitled to the reasonable legal expenses of common counsel for theindemnified party (or parties). In such event, however, the indemnifying party will not be liable for any settlement effected without the written consent of suchindemnifying party, which consent shall not be unreasonably withheld. The indemnification required by this Section 5 shall be made by periodic payments of theamount thereof during the course of an investigation or defense, as and when bills are received or expense, loss, damage or liability is incurred. No indemnifyingparty shall, without the prior written consent of the indemnified party, consent to entry of judgment or effect any settlement of any claim or pending or threatenedproceeding in respect of which the indemnified Party is or could have been a party and indemnity could have been sought hereunder by such indemnified party,unless such judgment or settlement includes an unconditional release of such indemnified party from all liability arising out of such claim or proceeding.e. Contribution . If, for any reason, the foregoing indemnity is unavailable, or is insufficient to hold harmless an indemnified party, then the indemnifyingparty shall contribute to the amount paid or payable by the indemnified party as a result of the expense, loss, damage or liability, (i) in such proportion as isappropriate to reflect the relative fault of the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other (determined by reference to, among otherthings, whether the untrue or alleged untrue statement of a material fact or omission relates to information supplied by the indemnifying party or the indemnifiedparty and the parties’ relative intent, knowledge, access to information and opportunity to correct or prevent such untrue statement or omission) or (ii) if theallocation provided by subclause (i) above is not permitted by applicable law or provides a lesser sum to the indemnified party than the amount hereinaftercalculated, in the proportion as is appropriate to reflect not only the relative fault of the indemnifying party and the indemnified party, but also the relative benefitsreceived by the indemnifying party on the one hand and the indemnified party on the other, as well as any other relevant equitable considerations.No indemnified party guilty of fraudulent misrepresentation (within the meaning of Section 11(f) of the Securities Act) shall be entitled to contributionfrom any indemnifying party who was not guilty of such fraudulent misrepresentation, and the liability for contribution of each Holder of Registrable Securitieswill be in proportion to and limited in all events to the net amount received by such Holder from the sale of Registrable Securities pursuant to such registrationstatement.Section 6. Covenants Relating To Rule 144 . At such times as the Company becomes obligated to file reports in compliance with either Section 13 or15(d) of the Exchange Act, the Company covenants that it will file any reports required to be filed by it under the Securities Act and the Exchange Act and that itwill take such further action as any Holder may reasonably request, all to the extent required from time to time to enable Holders to sell Registrable Securitieswithout registration under the Securities Act within the limitation of the exemptions provided by (a) Rule 144 under the Securities Act, as such rule may beamended from time to time or (b) any similar rule or regulation hereafter adopted by the Commission.9 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT Section 7. Market Stand-Off Agreement . Each Holder hereby agrees that it shall not, directly or indirectly sell, offer to sell (including without limitationany short sale), pledge, contract to sell, sell any option or contract to purchase, purchase any option or contract to sell, grant any option, right or warrant for the saleof or otherwise dispose of or transfer any Registrable Securities or other Common Stock or any securities convertible into or exchangeable or exercisable forCommon Stock then owned by such Holder (other than to permitted transferees of the Holders who agree to be similarly bound) for up to 180 days following thedate of an underwriting agreement with respect to an underwritten public offering of the Company’s securities; provided, however, that all officers and directors ofthe Company then holding Common Stock or securities convertible into or exchangeable or exercisable for Common Stock enter into similar agreements for notless than the entire time period required of the Holders hereunder.In order to enforce the foregoing covenant, the Company shall have the right to place restrictive legends on the certificates representing the securitiessubject to this Section 7 and to impose stop transfer instructions with respect to the Registrable Securities and such other securities of each Holder (and thesecurities of every other Person subject to the foregoing restriction) until the end of such period.Section 8. Miscellaneous .a. Termination; Survival . The rights of each Holder under this Agreement shall terminate upon the date that all of the Registrable Securities held by suchHolder may be sold during any three-month period in a single transaction or series of transactions without volume limitations under Rule 144 (or any successorprovision) under the Securities Act. Notwithstanding the foregoing, the obligations of the parties under Section 5 and paragraphs (d), (e) and (g) of this Section 8shall survive the termination of this Agreement.b. Expenses . All Registration Expenses incurred in connection with any Shelf Registration under Section 2 shall be borne by the Company, whether ornot any registration statement related thereto becomes effective.c. Counterparts . This Agreement may be executed in one or more counterparts, all of which shall be considered one and the same agreement, and shallbecome effective when one or more such counterparts have been signed by each of the parties and delivered to each of the other parties.d. Applicable Law . This Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of the State of New York.e. Prior Agreement; Construction; Entire Agreement . This Agreement, including the exhibits and other documents referred to herein (which form a parthereof), constitutes the entire agreement of the parties with respect to the subject matter hereof, and supersedes all prior agreements and understandings betweenthe parties except the Purchase Agreement, and all such prior agreements and understandings are merged herein and shall not survive the execution and deliveryhereof.10 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT f. Notices . All notices or other communications required or permitted to be given hereunder shall be in writing and shall be delivered by hand or sent,postage prepaid, by registered, certified or express mail or reputable overnight courier service or by telecopier and shall be deemed given when so delivered byhand or, if mailed, three (3) Business Days after mailing (one Business Day in the case of express mail or overnight courier service), addressed as follows:If to the Holders:To each address indicated for the Holders in Schedule 1 hereto.  If to the Company:Retail Opportunity Investments Corp. 8905 Towne Centre Drive, Suite 108 San Diego, CA 92122 Attn: Chief Financial Officerg. Successors and Assigns . This Agreement shall inure to the benefit of and be binding upon the successors and permitted assigns of each of the partiesand shall inure to the benefit of each Holder. The Company may assign its rights or obligations hereunder to any successor to the Company’s business or with theprior written consent of Holders of a majority of the then outstanding Registrable Securities. Notwithstanding the foregoing, no assignee of the Company shallhave any of the rights granted under this Agreement until such assignee shall acknowledge its rights and obligations hereunder by a signed written agreementpursuant to which such assignee accepts such rights and obligations.h. Headings . Headings are included solely for convenience of reference and if there is any conflict between headings and the text of this Agreement, thetext shall control.i. Amendments And Waivers . The provisions of this Agreement may be amended or waived at any time only by the written agreement of the Companyand the Holders of a majority of the Registrable Securities. Any waiver, permit, consent or approval of any kind or character on the part of any such Holders of anyprovision or condition of this Agreement must be made in writing and shall be effective only to the extent specifically set forth in writing. Any amendment orwaiver effected in accordance with this paragraph shall be binding upon each Holder of Registrable Securities and the Company.j. Interpretation; Absence Of Presumption . For the purposes hereof, (i) words in the singular shall be held to include the plural and vice versa and wordsof one gender shall be held to include the other gender as the context requires, (ii) the terms “hereof,” “herein,” and “herewith” and words of similar import shall,unless otherwise stated, be construed to refer to this Agreement as a whole and not to any particular provision of this Agreement, and Section, paragraph or otherreferences are to the Sections, paragraphs, or other references to this Agreement unless otherwise specified, (iii) the word “including” and words of similar importwhen used in this Agreement shall mean “including, without limitation,” unless the context otherwise requires or unless otherwise specified, (iv) the word “or”shall not be exclusive and (v) provisions shall apply, when appropriate, to successive events and transactions.11 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT This Agreement shall be construed without regard to any presumption or rule requiring construction or interpretation against the party drafting or causingany instruments to be drafted.k. Severability . If any provision of this Agreement shall be or shall be held or deemed by a final order by a competent authority to be invalid, inoperativeor unenforceable, such circumstance shall not have the effect of rendering any other provision or provisions herein contained invalid, inoperative or unenforceable,but this Agreement shall be construed as if such invalid, inoperative or unenforceable provision had never been contained herein so as to give full force and effectto the remaining such terms and provisions.l. Specific Performance; Other Rights . The parties recognize that various other rights rendered under this Agreement are unique and, accordingly, theparties shall, in addition to such other remedies as may be available to them at law or in equity, have the right to enforce the rights under this Agreement by actionsfor injunctive relief and specific performance.m. Further Assurances . In connection with this Agreement, as well as all transactions and covenants contemplated by this Agreement, each party heretoagrees to execute and deliver or cause to be executed and delivered such additional documents and instruments and to perform or cause to be performed suchadditional acts as may be necessary or appropriate to effectuate, carry out and perform all of the terms, provisions and conditions of this Agreement and all suchtransactions and covenants contemplated by this Agreement.n. No Waiver . The waiver of any breach of any term or condition of this Agreement shall not operate as a waiver of any other breach of such term orcondition or of any other term or condition, nor shall any failure to enforce any provision hereof operate as a waiver of such provision or of any other provisionhereof. [ The remainder of this page has been intentionally left blank. ]   12 - REGISTRATION RIGHTS AGREEMENT IN WITNESS WHEREOF, the parties have caused this Agreement to be duly executed as of the date first written above.COMPANY:RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.,a Maryland corporation By: /s/ Michael B. Haines           Name: Michael B. HainesTitle:   Chief Financial Officer  [Signature Page to Registration Rights Agreement]  HOLDERS:PLAZA INTERNATIONAL,a general partnership By: /s/ Stan Weiss          Name: Stan WeissTitle: General Partner    [Signature Page to Registration Rights Agreement]  Schedule 1THE HOLDERSList of holders of the OP Units:Name of the HolderNumber of OP Units HeldAddress of the HolderPlaza International4,393,06421777 Ventura BoulevardWoodland Hills, CA 91364TOTAL:4,393,064  EXHIBIT 21.1 LIST OF SUBSIDIARIES OF RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. Company Jurisdiction ofOrganizationRetail Opportunity Investments Partnership, LP DelawareRetail Opportunity Investments GP, LLC DelawareROIC Paramount Plaza, LLC DelawareROIC Phillips Ranch, LLC DelawareROIC Phillips Ranch, TRS DelawareROIC Santa Ana, LLC DelawareROIC Washington, LLC DelawareROIC Oregon, LLC DelawareROIC California, LLC DelawareROIC Gateway III, LLC DelawareROIC Gateway Holding III, LLC DelawareROIC Crossroads GP, LLC DelawareROIC Crossroads LP, LLC DelawareROIC Pinole Vista, LLC DelawareROIC Zephyr Cove, LLC DelawareROIC Hillsboro, LLC DelawareROIC Cypress West, LLC DelawareROIC Redondo Beach Plaza, LLC DelawareROIC DBTC, LLC DelawareTerranomics Crossroads Associates, LP DelawareSARM Five Points Plaza, LLC DelawareROIC BHP, LLC DelawareROIC BHP Holding I, LLC DelawareROIC BHP Holding II, LLC DelawareROIC Robinwood, LLC DelawareROIC Creekside Plaza, LLC DelawareROIC Park Oaks, LLC DelawareROIC Diamond Hills Plaza, LLC DelawareROIC Warner Plaza, LLC DelawareROIC Four Corner Square, LLC DelawareROIC Casitas Plaza, LLC DelawareROIC Magnolia Center, LLC Delaware EXHIBIT 23.1 Consent of Independent Registered Public Accounting Firm We consent to the incorporation by reference in the following Registration Statements: (1)Registration Statement  (Form S-8 No. 333-170692) pertaining to the 2009 Equity Incentive Plan of Retail Opportunity Investments Corp., (2)Registration Statement (Form S-3 ASR No. 333-189057), and in the related Prospectus, of Retail Opportunity Investments Corp. and RetailOpportunity Investments Partnership, LP, (3)Post-Effective Amendment No. 1 to Form S-1/MEF on Registration Statement (Form S-3 No. 333-146777), and in the related Prospectus, of RetailOpportunity Investments Corp, and (4)Registration Statement (Form S-3 No. 333-198974), and in the related Prospectus, of Retail Opportunity Investments Corp. of our reports dated February 24, 2016, with respect to the consolidated financial statements and schedules of Retail Opportunity Investments Corp. and theeffectiveness of internal control over financial reporting of Retail Opportunity Investments Corp., included in this Annual Report (Form 10-K) for the year endedDecember 31, 2015. /s/ Ernst & Young LLP San Diego, CaliforniaFebruary 24, 2016EXHIBIT 23.2 Consent of Independent Registered Public Accounting Firm We consent to the incorporation by reference in the Registration Statement (Form S-3 ASR No. 333-189057-01) of Retail Opportunity Investments Corp. andRetail Opportunity Investments Partnership, LP, and in the related Prospectus, of our report dated February 24, 2016, with respect to the consolidated financialstatements and schedules of Retail Opportunity Investments Partnership, LP, included in this Annual Report (Form 10-K) for the year ended December 31, 2015. /s/ Ernst & Young LLP San Diego, CaliforniaFebruary 24, 2016EXHIBIT 31.1 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CERTIFICATION OF CHIEF EXECUTIVE OFFICER I, Stuart A. Tanz, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Retail Opportunity Investments Corp.; 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make thestatements made, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects thefinancial condition, results of operations and cash flows of the registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The registrant’s other certifying officer(s) and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined inExchange Act Rules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f))for the registrant and have: (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared; (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under oursupervision, to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements forexternal purposes in accordance with generally accepted accounting principles; (c)Evaluated the effectiveness of the registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and (d)Disclosed in this report any change in the registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the registrant’s most recentfiscal quarter (the registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely tomaterially affect, the registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The registrant’s other certifying officer(s) and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theregistrant’s auditors and the audit committee of the registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions): (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonablylikely to adversely affect the registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the registrant’s internal controlover financial reporting. Date:  February 24, 2016By:  /s/ Stuart A. Tanz                                    Name:  Stuart A. Tanz Title:  Chief Executive Officer   RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCERTIFICATION OF CHIEF EXECUTIVE OFFICER I, Stuart A. Tanz, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Retail Opportunity Investments Partnership, LP; 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make thestatements made, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects thefinancial condition, results of operations and cash flows of the registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The registrant’s other certifying officer(s) and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined inExchange Act Rules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f))for the registrant and have: (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared; (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under oursupervision, to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements forexternal purposes in accordance with generally accepted accounting principles; (c)Evaluated the effectiveness of the registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and (d)Disclosed in this report any change in the registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the registrant’s most recentfiscal quarter (the registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely tomaterially affect, the registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The registrant’s other certifying officer(s) and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theregistrant’s auditors and the audit committee of the registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions): (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonablylikely to adversely affect the registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the registrant’s internal controlover financial reporting. Date:  February 24, 2016By:  /s/ Stuart A. Tanz                                    Name:  Stuart A. Tanz Title:  Chief Executive OfficerEXHIBIT 31.2 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CERTIFICATION OF CHIEF FINANCIAL OFFICER I, Michael B. Haines, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Retail Opportunity Investments Corp.; 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make thestatements made, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects thefinancial condition, results of operations and cash flows of the registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The registrant’s other certifying officer(s) and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined inExchange Act Rules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f))for the registrant and have: (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared; (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under oursupervision, to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements forexternal purposes in accordance with generally accepted accounting principles; (c)Evaluated the effectiveness of the registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and (d)Disclosed in this report any change in the registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the registrant’s most recentfiscal quarter (the registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely tomaterially affect, the registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The registrant’s other certifying officer(s) and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theregistrant’s auditors and the audit committee of the registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions): (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonablylikely to adversely affect the registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the registrant’s internal controlover financial reporting. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Michael B. Haines                              Name:  Michael B. HainesTitle:  Chief Financial Officer   RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCERTIFICATION OF CHIEF FINANCIAL OFFICER I, Michael B. Haines, certify that: 1.I have reviewed this Annual Report on Form 10-K of Retail Opportunity Investments Partnership, LP; 2.Based on my knowledge, this report does not contain any untrue statement of a material fact or omit to state a material fact necessary to make thestatements made, in light of the circumstances under which such statements were made, not misleading with respect to the period covered by this report; 3.Based on my knowledge, the financial statements, and other financial information included in this report, fairly present in all material respects thefinancial condition, results of operations and cash flows of the registrant as of, and for, the periods presented in this report; 4.The registrant’s other certifying officer(s) and I are responsible for establishing and maintaining disclosure controls and procedures (as defined inExchange Act Rules 13a-15(e) and 15d-15(e)) and internal control over financial reporting (as defined in Exchange Act Rules 13a-15(f) and 15d-15(f))for the registrant and have: (a)Designed such disclosure controls and procedures, or caused such disclosure controls and procedures to be designed under our supervision, toensure that material information relating to the registrant, including its consolidated subsidiaries, is made known to us by others within thoseentities, particularly during the period in which this report is being prepared; (b)Designed such internal control over financial reporting, or caused such internal control over financial reporting to be designed under oursupervision, to provide reasonable assurance regarding the reliability of financial reporting and the preparation of financial statements forexternal purposes in accordance with generally accepted accounting principles; (c)Evaluated the effectiveness of the registrant’s disclosure controls and procedures and presented in this report our conclusions about theeffectiveness of the disclosure controls and procedures, as of the end of the period covered by this report based on such evaluation; and (d)Disclosed in this report any change in the registrant’s internal control over financial reporting that occurred during the registrant’s most recentfiscal quarter (the registrant’s fourth fiscal quarter in the case of an annual report) that has materially affected, or is reasonably likely tomaterially affect, the registrant’s internal control over financial reporting; and 5.The registrant’s other certifying officer(s) and I have disclosed, based on our most recent evaluation of internal control over financial reporting, to theregistrant’s auditors and the audit committee of the registrant’s board of directors (or persons performing the equivalent functions): (a)All significant deficiencies and material weaknesses in the design or operation of internal control over financial reporting which are reasonablylikely to adversely affect the registrant’s ability to record, process, summarize and report financial information; and (b)Any fraud, whether or not material, that involves management or other employees who have a significant role in the registrant’s internal controlover financial reporting. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Michael B. Haines                              Name:  Michael B. HainesTitle:  Chief Financial OfficerEXHIBIT 32.1 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP.CERTIFICATION OF CHIEF EXECUTIVE OFFICER AND CHIEF FINANCIAL OFFICER Pursuant to18 U.S. C. Section 1350as adopted pursuant toSection 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002 The undersigned, the Chief Executive Officer of Retail Opportunity Investments Corp. (the “Company”), hereby certifies to the best of his knowledge onthe date hereof, pursuant to 18 U.S.C. 1350(a), as adopted pursuant to Section 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002, that the Annual Report on Form 10-K forthe year ended December 31, 2015 (the “Form 10-K”), filed concurrently herewith by the Company, fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d)of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, and that the information contained in the Form 10-K fairly presents, in all material respects, the financialcondition and results of operations of the Company. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Stuart A. Tanz                                      Name:  Stuart A. TanzTitle:  Chief Executive Officer  The undersigned, the Chief Financial Officer of Retail Opportunity Investments Corp. (the “Company”), hereby certifies to the best of his knowledge onthe date hereof, pursuant to 18 U.S.C. 1350(a), as adopted pursuant to Section 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002, that the Annual Report on Form 10-K forthe year ended December 31, 2015 (the “Form 10-K”), filed concurrently herewith by the Company, fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d)of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, and that the information contained in the Form 10-K fairly presents, in all material respects, the financialcondition and results of operations of the Company. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Michael B. Haines                              Name:  Michael B. HainesTitle:  Chief Financial Officer  Pursuant to the Securities and Exchange Commission release 33-8238 dated June 5, 2003, this certification is being furnished and shall not be deemedfiled by the Company for purposes of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934, as amended or incorporated by reference in any registration statement ofthe Company filed under the Securities Act of 1933, as amended. A signed original of this written statement required by Section 906 has been provided to the Company and will be retained by the Company and furnishedto the Securities and Exchange Commission or its staff upon request.   RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LPCERTIFICATION OF CHIEF EXECUTIVE OFFICER AND CHIEF FINANCIAL OFFICER Pursuant to18 U.S. C. Section 1350as adopted pursuant toSection 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002 The undersigned, the Chief Executive Officer of Retail Opportunity Investments GP, LLC, the sole general partner of Retail Opportunity InvestmentsPartnership, LP (the “Operating Partnership”), hereby certifies to the best of his knowledge on the date hereof, pursuant to 18 U.S.C. 1350(a), as adopted pursuantto Section 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002, that the Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2015 (the “Form 10-K”), filedconcurrently herewith by the Operating Partnership, fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934, asamended, and that the information contained in the Form 10-K fairly presents, in all material respects, the financial condition and results of operations of theOperating Partnership. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Stuart A. Tanz                                      Name:  Stuart A. TanzTitle:  Chief Executive Officer The undersigned, the Chief Financial Officer of Retail Opportunity Investments GP, LLC, the sole general partner of Retail Opportunity InvestmentsPartnership, LP (the “Operating Partnership”), hereby certifies to the best of his knowledge on the date hereof, pursuant to 18 U.S.C. 1350(a), as adopted pursuantto Section 906 of The Sarbanes-Oxley Act of 2002, that the Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2015 (the “Form 10-K”), filedconcurrently herewith by the Operating Partnership, fully complies with the requirements of Section 13(a) or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934, asamended, and that the information contained in the Form 10-K fairly presents, in all material respects, the financial condition and results of operations of theOperating Partnership. Date:  February 24, 2016 By:  /s/ Michael B. Haines                              Name:  Michael B. HainesTitle:  Chief Financial Officer Pursuant to the Securities and Exchange Commission release 33-8238 dated June 5, 2003, this certification is being furnished and shall not be deemedfiled by the Operating Partnership for purposes of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934, as amended or incorporated by reference in any registrationstatement of the Operating Partnership filed under the Securities Act of 1933, as amended. A signed original of this written statement required by Section 906 has been provided to the Operating Partnership and will be retained by the OperatingPartnership and furnished to the Securities and Exchange Commission or its staff upon request. 

Continue reading text version or see original annual report in PDF format above