MCAN Mortgage Corporation
Annual Report 2015

Plain-text annual report

A Strategic Investor in Canadian Mortgages Annual Report 2015 2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION DESCRIPTION OF BUSINESS   MCAN Mortgage Corporation (“MCAN”) is a public company listed on the Toronto Stock Exchange (“TSX”) under the symbol MKP  and is a reporting issuer in all provinces and territories in Canada.  MCAN is a Loan Company under the Trust and Loan Companies  Act (Canada) (the “Trust Act”) and also qualifies as a mortgage investment corporation (“MIC”) under the Income Tax Act (Canada)  (the “Tax Act”).    Our objective is to generate a reliable stream of income by investing our funds in a portfolio of mortgages (including single family  residential,  residential  construction,  non‐residential  construction  and  commercial  loans),  as  well  as  other  types  of  loans  and  investments, real estate and securitization investments.  We employ leverage by issuing term deposits eligible for Canada Deposit  Insurance Corporation (“CDIC”) deposit insurance up to a maximum of five times capital (on a non‐consolidated basis in the MIC  entity) as limited by the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.    Our term deposits are sourced through a network of independent financial agents.  As a MIC, we are entitled to deduct from  income for tax purposes 50% of capital gains dividends and 100% of non‐capital gains dividends that we pay to shareholders.   Such dividends are received by our shareholders as capital gains dividends and interest income, respectively.   MCAN’s wholly‐owned subsidiary, Xceed Mortgage Corporation (“Xceed”), focuses on the origination and sale to MCAN and third  party mortgage aggregators of residential first‐charge mortgage products across Canada.  As such, Xceed operates primarily in  one industry segment through its sales team and mortgage brokers.  TABLE OF CONTENTS  PRESIDENT AND CEO’S MESSAGE TO SHAREHOLDERS .................................................................................................. 3  MANAGEMENT’S DISCUSSION AND ANALYSIS OF OPERATIONS ................................................................................... 5  CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS ................................................................................................................... 61  NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS .................................................................................................. 65  DIRECTORS ................................................................................................................................................................. 101  CORPORATE INFORMATION AND EXECUTIVE OFFICERS ........................................................................................... 102  ‐ 2 ‐                           2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION MESSAGE TO SHAREHOLDERS  MCAN Mortgage Corporation (“MCAN”, the “Company” or “we”) reported record net income for the year ended December 31,  2015 of $32.9 million, up 29% from $25.4 million in 2014. Earnings per share increased to $1.51 from $1.23, while return on  average shareholders’ equity increased to 13.45% from 11.50%.    The increase in net income was a result of a $4.6 million increase in securitization income from significant growth in our market  mortgage‐backed securities (“MBS”) program mortgage portfolio, a $3.9 million increase in income from our equity investment  in MCAP Commercial LP (“MCAP”) and a $2.5 million income distribution received on a commercial real estate investment in  2015, partially offset by a $1.2 million increase in the realized and unrealized loss from derivative financial instruments, a $1.1  million increase in operating expenses and a $1.1 million non‐recurring gain on sale of foreclosed real estate in 2014.  Consistent with the prior quarter dividend increase, the Board of Directors declared a first quarter regular dividend of $0.29 per  share to be paid March 31, 2016 to shareholders of record as of March 15, 2016.    Corporate Assets  Corporate assets totalled $1.16 billion at December 31, 2015, up $110 million from December 31, 2014. The Company’s growth  of 10.5% in corporate assets for the year met its annualized 10% growth target.  The corporate mortgage portfolio increased to  $944 million at December 31, 2015, an increase of $49 million during the year, which included increases of $70 million in uninsured  single family, $34 million in commercial and $10 million in completed inventory and decreases of $49 million in insured single  family and $16 million in construction.  We experienced growth in uninsured single family during 2015 through the continued  expansion of our Xceed mortgage origination platform.    We  continued  to  take  a  measured  approach  to  new  loan  originations  as  a  result  of  a  weakening  economy  and  economic  uncertainty  in  Canada,  particularly  in  Alberta.  The  repositioning  of  the  geographic  concentration  targets  for  the  construction  portfolio resulted in a 20% decrease in Alberta‐based corporate mortgages.  Our repositioned origination with greater emphasis  for growth in the Ontario corporate portfolio resulted in a 33% increase in that province’s outstanding balance.   Portfolio quality improved in 2015. The impaired total mortgage ratio improved significantly to 0.11% at December 31, 2015 from  0.50% at December 31, 2014, while the impaired corporate mortgage ratio was 0.23%, improved from 0.92% at December 31,  2014.  Both decreases were a result of the payout of impaired construction loans.  Total mortgage arrears were $34 million at  December 31, 2015, down $4 million from December 31, 2014. Economic volatility and continued weakness in oil prices continue  to impact housing markets in Western Canada where job losses are expected to impact mortgage arrears. While our mortgage  arrears decreased during 2015, we continue to remain vigilant and have adopted more conservative underwriting standards.  Equity  income  from  our  investment  in  MCAP  was  $10.1  million  in  2015,  up  from  $6.2  million  in  2014.   MCAP  had  significant  increases  in  income  from  securitized  mortgages  and  origination  fee  income,  partly  offset  by  hedge  losses  incurred  during  2015.  Historically, MCAP’s annual earnings have been increasing with the growth of its mortgage originations and assets under  administration.  MCAP’s origination volumes were $14.3 billion in 2015.  MCAP had $53.1 billion of assets under administration  as at November 30, 2015.  Securitization Assets  Securitization activities in 2015 were strong with growth of 45% in outstanding securitized mortgages. During 2015 we issued and  sold $589 million of new MBS to third parties through the market MBS program. As a result, income from the market MBS program  increased significantly to $4.5 million due to 151% growth in the average market MBS portfolio balance from 2014.  In December the company sold the residual economics (the “interest‐only strips”) associated with $147 million of mortgages that  had  been  securitized  through  the  market  MBS  program  to  a  third  party.    The  sale  allowed  us  to  derecognize  the  associated  mortgages from our balance sheet and reduce the related capital utilization for regulatory purposes. This was the first sale of  interest only strips that we have completed since 2012.   We slowed origination volumes and our MBS securitization activities in the fourth quarter of 2015 due to reduced economics  caused by unfavourable MBS spreads and a slower mortgage market caused by a slowing seasonal housing market.  We continue  to  focus  on  internal  origination  through  Xceed  in  the  MBS  program,  as  our  retention  of  renewal  rights  on  these  mortgages  improves profitability.  In the fourth quarter of 2015 we commenced a program to upgrade the underwriting processes in our single family mortgage  operations  which  also  included  the  implementation  of  a  new  mortgage  underwriting  system.  We  believe  that  these  enhancements will improve our capabilities in growing the Xceed platform for single family mortgage origination.   ‐ 3 ‐                                 2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION We believe that MCAN had a good year in 2015 with record net income reported despite the volatility in mortgage and financial  markets.  Considerable  efforts  went  into  repositioning  our  origination  pipeline  early  in  the  year to  moderate  our  exposure  to  Alberta where housing markets are being impacted by the decline in oil prices and weakening employment. We were also able  to build origination in Ontario and British Columbia resulting in mortgage growth that achieved our target corporate asset growth  objective  of  10%  by  year  end.  This  has  allowed  us  to  make  use  of  the  proceeds  of  the  rights  offering  completed  in  July  that  generated $15.1 million of new share capital and created $87 million of additional income tax asset capacity. We have been  vigilant in actively managing mortgage arrears which has resulted in a significant improvement in portfolio quality.      Our  focus  for  2016  will  be  on  managing  the  growth  of  corporate  assets  through  challenging  economic  conditions.  Earnings  stability starts with a sound strategy and a grasp of market opportunity versus market risk. MCAN has raised capital, and we  believe our balance sheet is very well positioned with low impaired mortgage ratios and arrears. We are focused on asset quality.  We will continue to build our origination capabilities to maintain a scalable business that we believe is flexible in providing product  and geographic diversification.     With over half of our assets in insured mortgages, we have a balance sheet that, in our view, provides a solid risk adjusted return  to our shareholders.    We believe that we are well capitalized and positioned to invest when opportunities arise.  William Jandrisits  President and Chief Executive Officer  ‐ 4 ‐                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION MANAGEMENT’S DISCUSSION AND ANALYSIS OF OPERATIONS  This Management’s Discussion and Analysis of Operations (“MD&A”) should be read in conjunction with the consolidated balance  sheets and accompanying notes as at December 31, 2015 and December 31, 2014 and the consolidated statements of income,  changes in shareholders’ equity, comprehensive income and cash flows for the years then ended, which have been prepared in  accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”) and presented in Canadian currency. This MD&A has been  presented as at February 25, 2016.  Additional  information  regarding  MCAN  Mortgage  Corporation  (“MCAN”,  the  “Company”  or  “we”),  including  copies  of  our  continuous disclosure materials such as the Annual Information Form, are available on the System for Electronic Document Analysis  and Retrieval (“SEDAR”) at www.sedar.com and our website at www.mcanmortgage.com.   TABLE OF CONTENTS ‐ MD&A    A CAUTION ABOUT FORWARD‐LOOKING INFORMATION AND STATEMENTS .................................................................................. 6  SELECTED FINANCIAL INFORMATION ............................................................................................................................................... 8  HIGHLIGHTS .................................................................................................................................................................................... 10  OUTLOOK ........................................................................................................................................................................................ 11  RESULTS OF OPERATIONS ............................................................................................................................................................... 12  FINANCIAL POSITION ...................................................................................................................................................................... 20  SELECTED QUARTERLY FINANCIAL DATA ........................................................................................................................................ 30  SUMMARY OF FOURTH QUARTER RESULTS .................................................................................................................................... 31  SECURITIZATION PROGRAMS ......................................................................................................................................................... 35  CAPITAL MANAGEMENT ................................................................................................................................................................. 37  LIQUIDITY MANAGEMENT .............................................................................................................................................................. 42  RISK GOVERNANCE & MANAGEMENT ............................................................................................................................................ 43  DESCRIPTION OF CAPITAL STRUCTURE ........................................................................................................................................... 52  OFF‐BALANCE SHEET ARRANGEMENTS  ......................................................................................................................................... 52  DIVIDEND POLICY AND RECORD ..................................................................................................................................................... 53  TRANSACTIONS WITH RELATED PARTIES ........................................................................................................................................ 54  FINANCIAL INSTRUMENTS AND OTHER INSTRUMENTS .................................................................................................................. 54  PEOPLE ............................................................................................................................................................................................ 54  REGULATORY COMPLIANCE ............................................................................................................................................................ 54  INTERNAL AUDIT ............................................................................................................................................................................. 54  CRITICAL ACCOUNTING ESTIMATES AND JUDGMENTS .................................................................................................................. 54  STANDARDS ISSUED BUT NOT YET EFFECTIVE ................................................................................................................................ 56  DISCLOSURE CONTROLS AND PROCEDURES AND INTERNAL CONTROLS OVER FINANCIAL REPORTING ........................................ 57  NON‐IFRS MEASURES ...................................................................................................................................................................... 57  ‐ 5 ‐                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION A CAUTION ABOUT FORWARD‐LOOKING INFORMATION AND STATEMENTS  This MD&A contains “forward‐looking statements” within the meaning of applicable Canadian securities laws.  The words “may,”  “believe,” “will,” “anticipate,” “expect,” “planned,” “estimate,” “project,” “future,” and other expressions that are predictions of  or  indicate  future  events  and  trends  and  that  do  not  relate  to  historical  matters  identify  forward‐looking  statements.  Such  statements reflect management’s current beliefs and are based on information currently available to management. The forward‐ looking statements in this MD&A include, among others, statements and assumptions with respect to:  •   the current business environment and outlook;  •   possible or assumed future results;  •   ability to create shareholder value;  •  business goals and strategy;  •   the stability of home prices;  •   effect of challenging conditions on us;  •   factors affecting our competitive position within the housing markets;  •   the price of oil and its impact on housing markets in Western Canada;  •   sufficiency of our access to capital resources; and  •   the timing of the effect of interest rate changes on our cash flows.  The  material  factors  or  assumptions  that  were  identified  and  applied  by  us  in  drawing  conclusions  or  making  forecasts  or  projections set out in the forward‐looking statements include, but are not limited to:  the effect of competition;  factors and assumptions regarding interest rates;  •   the Company’s ability to successfully implement and realize on its business goals and strategy;  •   •   housing sales and residential mortgage borrowing activities;  •  •  government regulation of the Company’s business;  •  •  •  •  •  •  acceptance of the Company’s products in the marketplace;  •  availability of key personnel;  •  •  computer failure or security breaches;  future capital and funding requirements;  the value of mortgage originations;   the expected margin between interest earned on mortgage portfolios and interest paid on deposits;  the relative continued health of real estate markets;  the Company’s operating cost structure; and  the current tax regime.  Reliance should not be placed on forward‐looking statements because they involve known and unknown risks, uncertainties and  other factors, which may cause the actual results to differ materially from the anticipated future results expressed or implied by  such forward‐looking statements. Factors that could cause actual results to differ materially from those set forth in the forward‐ looking statements include, but are not limited to:  •   global market activity;  •  worldwide demand for and related impact on oil and other commodity prices;  •   changes in government and economic policy;  •   changes in general economic, real estate and other conditions;   •   changes in interest rates;  •   changes in MBS spreads and swap rates;  •   MBS and mortgage prepayment rates;  •   mortgage rate and availability changes;   •   adverse legislation or regulation;  •   availability of MBS issuer allocation;  •   technology changes;  •   confidence levels of consumers;  •   ability to raise capital and term deposits on favourable terms;  •   our debt and leverage;  •   competitive conditions in the homebuilding industry, including product and pricing pressures;  •   ability to retain our executive officers and other employees;  •   •   relationships with our mortgage originators;   •   additional risks and uncertainties, many of which are beyond our control, referred to in this MD&A and our other public filings  litigation risk;  with the applicable Canadian regulatory authorities.  ‐ 6 ‐                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Subject to applicable securities law requirements, we undertake no obligation to publicly update any forward‐looking statements  whether as a result of new information, future events or otherwise.  However, any further disclosures made on related subjects  in subsequent reports should be consulted.  ACRONYMS  ALCO  Asset and Liability Committee  HELOC  Home Equity Line of Credit  MBS  Mortgage Backed Securities  BCBS  CAR  CDIC  Basel Committee on Banking  Supervision  Capital Adequacy  Requirements  Canada Deposit Insurance  Corporation  CET 1  Common Equity Tier 1  IAS  IASB  IFRIC  IFRS  CHT  Canada Housing Trust  IMPP  CMB  Canada Mortgage Bonds  LAR  International Accounting  Standard  International Accounting  Standards Board  IFRS Interpretations  Committee  International Financial  Reporting Standards  Insured Mortgage Purchase  Program  Liquidity Adequacy  Requirements  MD&A  MIC  Management’s Discussion &  Analysis  Mortgage Investment  Corporation  NHA  National Housing Act  NSFR  Net Stable Funding Ratio  OSFI  Office of the Superintendent of  Financial Institutions  RCB  Risk Committee of the Board  CMHC  Canada Mortgage and  Housing Corporation  LCR  Liquidity Coverage Ratio  RAF  Risk Appetite Framework  DRIP  Dividend Reinvestment Plan  LP ARA  Limited Partner’s At‐Risk  Amount  SEDAR  System for Electronic Document  Analysis and Retrieval  EIM  Effective Interest Rate Method  LTV  Loan to Value (ratio)  TSX  Toronto Stock Exchange  ‐ 7 ‐            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION SELECTED FINANCIAL INFORMATION  Table 1: Income Statement Highlights  (in thousands except for per share amounts and %)  2015   2014 2013 3  Change from 2014 (%) ($)  Income Statement Highlights  Net investment income ‐ corporate assets  $ 42,741   $ 39,151   $ 39,187   $ 3,590  9.2% Other income ‐ corporate assets  68   782   5,363   (714) (91.3%) Net investment income ‐ securitization assets    before fair value adjustment  Fair value adjustment  Net investment income ‐ securitization assets   4,538   (71)  4,467   1,282   (1,376)  (94)  (90)  (3,218)  (3,308)  3,256  1,305  4,561  254.0% (94.8%) (4,852.1%) Operating expenses  14,508   13,383   11,290   1,125  8.4% Net income before income taxes  32,768   26,456   29,952   6,312  23.9% Provision for (recovery of) income taxes  (89)  1,010   (853)  (1,099) (108.8%) Net income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Taxable income per share 1  $ $ $ $ 32,857   $ 25,446   $ 30,805   $ 7,411  29.1% 1.51   $ 1.23   $ 1.57   $ 0.28  22.8% 1.13   $ 1.12   $ 1.15   $ 0.01  0.90   $ 0.86   $ 0.78   $ 0.04  Return on average shareholders' equity 1  13.45%  11.50%  15.84%  Yields  Average mortgage portfolio yield ‐ corporate 2  Term deposit average interest rate 2  5.35% 2.34% 5.62% 2.46% 5.80% 2.46% Average mortgage portfolio yield ‐ securitized 2  2.71% 2.90% 3.62% Financial liabilities from securitization     ‐ average interest rate 2  2.07% 2.37% 3.03% 1 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  2 Refer to “Average Interest Rate” in the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of this measure.  3 2013 financial information only includes six months of the consolidation of Xceed operations as the acquisition did not occur until the third  quarter of 2013.  ‐ 8 ‐  0.9% 4.5% 1.95% (0.27%) (0.12%) (0.19%) (0.30%)                                                                                                                                                                                                                                                                                           2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 2: Balance Sheet Highlights  (in thousands except for per share amounts and %) As at December 31  Balance Sheet Highlights  Assets    Corporate    Securitization  Total assets  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Liabilities    Corporate    Securitization  Total liabilities  Shareholders' equity  Capital Ratios 1  Income Tax Assets to Capital Ratio  Common Equity Tier 1 Capital Ratio (transitional)  Common Equity Tier 1 Capital Ratio (all‐in)      Tier 1 Capital Ratio (transitional) Tier 1 Capital Ratio (all‐in)   Total Capital Ratio (transitional)  Total Capital Ratio (all‐in)   Leverage ratio 2  Assets to Capital Multiple 2   Credit Quality  Impaired mortgage ratio (total) 1  Impaired mortgage ratio (corporate) 1  Total mortgage arrears  Common Share Information (end of period)  Number of common shares outstanding  Book value per common share 1  Common share price ‐ close  Market capitalization 1  2015   2014   2013   Change from 2014 ($)  (%) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1,155,046 1,091,912 2,246,958 944,109 1,075,947 917,852 1,070,304 1,988,156 258,802 $ $ $ $ $ $ $ 1,045,352 760,366 1,805,718 895,467 741,184 834,310 746,105 1,580,415 225,303 $ $ $ $ $ $ $ 1,027,176 1,066,128 2,093,304 868,833 585,196 821,396 1,057,008 1,878,404 214,900 $  $  $  $  $  $  $  109,694   331,546   441,240   48,642   334,763   83,542   324,199   407,741   33,499   5.11 23.64% 23.08% 23.64% 23.08% 23.64% 23.08% 9.96% n/a 0.11% 0.23% 5.05 23.37% 22.62% 23.37% 22.62% 23.37% 22.62% n/a 8.14 0.50% 0.92% 5.35   21.36%   20.31%   21.36%   20.31%   21.36%   20.31%   n/a 5.80 0.51%   0.84%   10.5% 43.6% 24.4% 5.4% 45.2% 10.0% 43.5% 25.8% 14.9% 1.2% 0.27% 0.46% 0.27% 0.46% 0.27% 0.46% n/a n/a (0.39%) (0.69%) 34,250 $ 38,405 $ 38,456 $  (4,155)  (10.8%) 22,782 11.36 12.14 276,573 $ $ $ 20,808 10.83 14.40 299,635 $ $ $ 20,461 10.50 13.00 265,993 $  $  $  0.53   (2.26)  (23,062)  9.5% 4.9% (15.7%) (7.7%) 1 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  2 Mortgages securitized through the market MBS program for which derecognition has not been achieved are included in regulatory assets in the  leverage ratio and assets to capital multiple.  The leverage ratio replaced the assets to capital multiple effective January 1, 2015 such that the  leverage  ratio  is  n/a  for  2013  and  2014  and  the  assets  to  capital  multiple  is  n/a  for  2015.  For  further  information,  refer  to  the  “Capital  Management” section of this MD&A.  ‐ 9 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION HIGHLIGHTS  Income Statement   We earned record net income of $32.9 million in 2015, an increase of $7.4 million (29%) from $25.4 million in 2014.       Earnings per share increased by $0.28 (23%) to $1.51 from $1.23.  Return on average shareholders’ equity1 increased by 17% to 13.45% from 11.50%.  Corporate spread income (mortgage interest less term deposit interest expense) up slightly to $30.3 million in 2015  from $29.7 million in 2014.  $4.6 million increase in securitization income due to 151% growth in our market mortgage‐backed securities (“MBS”)  program mortgage average portfolio balance.  $3.9 million increase in income from our equity investment in MCAP Commercial LP (“MCAP”).    Corporate Activity     Corporate  assets  totalled  $1.16  billion  at  December  31,  2015,  up  $110  million  from  December  31,  2014  which  represents a 10.5% increase year over year.    The corporate mortgage portfolio increased to $944 million from $895 million during 2015, which included increases  of  $70  million  in  uninsured  single  family,  $34  million  in  commercial  and  $10  million  in  completed  inventory  and  decreases of $49 million in insured single family and $16 million in construction.  The growth in uninsured single family  during 2015 was a result of the continued expansion of our Xceed mortgage origination platform.  In  2015,  we  originated  $518  million  of  single  family  mortgages  through  our  Xceed  mortgage  origination  platform,  consisting of $357 million of insured single family and $161 million of uninsured single family.   On July 13, 2015, we completed a rights offering with 1,406,084 new common shares issued and $15.1 million of new   share capital raised that created $87 million of additional income tax asset capacity1.  Consistent with the prior quarter dividend increase, the Board of Directors (the “Board”) declared a 2016 first quarter  dividend of $0.29 per share to be paid on March 31, 2016 to shareholders of record as of March 15, 2016.  Securitization Activity     Throughout 2015, we issued and sold $589 million of new MBS to third parties through the market MBS program.    Securitized mortgages increased by $335 million (45%) to $1.1 billion at December 31, 2015.  In Q4 2015, we sold the residual economics (the “interest‐only strips”) associated with $147 million of mortgages that  had been securitized through the market MBS program, which allowed us to derecognize the associated mortgages  from our balance sheet and reduce the related capital utilization for regulatory purposes.  Credit Quality     The impaired total mortgage ratio1 improved to 0.11% at December 31, 2015 from 0.50% at December 31, 2014.   The impaired corporate mortgage ratio1 was 0.23%, improved from 0.92% at December 31, 2014.    Total mortgage arrears1 were $34 million at December 31, 2015, down $4 million (11%) from $38 million at December  31, 2014.    Capital   Our Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital to risk‐weighted assets ratios1 were 23.64% at December 31, 2015  on the transitional basis and 23.08% on the “all‐in” basis compared to 23.37% and 22.62%, respectively, at December  31, 2014.     Our leverage ratio1 was 9.96% at December 31, 2015.   Income tax asset capacity1 was $141 million at December 31, 2015 compared to $145 million at December 31, 2014.  1 Considered to be a “Non‐IFRS Measure”. For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  ‐ 10 ‐                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION OUTLOOK  Canadian real estate markets are experiencing mixed performances as some regional economies adjust to reduced oil prices and  the negative impact on employment, while other regional economies benefit from the lower Canadian dollar and employment  strength in the manufacturing sector. As a result, housing markets in the Prairie Provinces are experiencing declines in home sales  volumes as the markets adjust to reduced oil prices, slow growth and increasing unemployment.  Meanwhile, home sales remain  steady in Canada’s largest cities, Toronto and Vancouver, as sales volumes continue to grow and housing inventory levels remain  at historical lows due to building lot supply shortages. The rest of the country continues to see stable housing markets as a result  of historically low mortgage rates.  We expect financial markets to remain volatile for the first half of 2016 with significant fluctuations in stock markets as slowing  global growth and volatility in international currencies impact reported earnings and earnings multiples. In Canada the impact of  oil and commodity prices continues to impact a significant portion of the market, raising concerns over low or negative economic  growth, increases in unemployment rates and the spillover effect to consumer confidence.  Volatility in stock markets and the  continued weakness in global oil prices could have a negative influence on consumer confidence and the economy in 2016.  Consensus forecasted GDP growth rates for Canada are 1.4% in 2016. With low levels of economic growth, the risk of increased  interest and mortgage rates is seen as low. We expect housing markets to continue to benefit from low mortgage rates and  relatively stable employment in most of the country, with the exception of the Prairie Provinces.  Although mortgage rates are  expected to remain low, volatility within the bond market could marginally impact mortgage spreads as it did in the later part of  2015.  Increased  uncertainty in  regional  employment  markets  is  expected  to  impact  housing  markets  and  could  temper  price  appreciation  in  those  markets.  We  expect  housing  sales,  both  new  housing  and  resale,  to  decline  moderately  in  the  Prairie  Provinces for 2016 due to weakness in demand.  The key risks to the housing market are the prospects for slow, and possibly negative, economic growth and increases in regional  unemployment rates. These factors could have a direct impact on the stability of the regional housing markets, particularly in  Alberta.  The current level of relatively low mortgage rates should help to support home affordability and keep price appreciation  in line with inflation. The impact of oversupply in local housing markets could lead to significant price volatility. We will continue  to be diligent in monitoring local housing markets in which we lend and will closely monitor our mortgage portfolio for early  indicators of potential performance concerns.  We expect construction activity to moderate nationally, with British Columbia and Ontario benefiting from the recent decline in  the Canadian dollar and increased exports.  Given economic uncertainty and slow growth projections for the Canadian economy,  we are closely monitoring our construction portfolio and do not expect to materially grow the construction portfolio in 2016. Our  portfolio remains well diversified with projects supported by presales in balanced markets and experienced developers.  Our strategy remains focused on growth in our insured and uninsured single family mortgage portfolio sourced through our direct  Xceed origination platform.  Our current view is that 2016 originations and portfolio growth in single family mortgages will allow  us  to  continue  to  achieve  our  annual  corporate  asset  growth  target  of  10%,  which  will  further  diversify  and  re‐balance  our  portfolio to optimize return and lower our risk profile.  We participated in the MBS securitization market with regular issuances throughout 2015 totaling $589 million. We expect our  MBS volumes to moderate in the first half of 2016 as we have reduced our volume expectations in the first quarter to allow for a  system upgrade that includes new underwriting software.  With origination volumes surpassing $500 million in 2015, the adoption  of the new system will facilitate the future growth of the Xceed platform.  We believe that this upgrade will enhance its capabilities  and productivity as well as enhance our risk management processes.  ‐ 11 ‐                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION RESULTS OF OPERATIONS  Table 3: Net Income ‐ For the Years Ended December 31 (in thousands)  Net Investment Income ‐ Corporate Assets    Mortgage interest    Equity income from MCAP Commercial LP    Fees    Marketable securities    Whole loan gain on sale income    Realized and unrealized gain (loss) on financial instruments  Interest on financial investments and other loans  Interest on cash and cash equivalents    Gain on sale of foreclosed real estate    Term deposit interest and expenses    Mortgage expenses  Interest on loans payable    Provision for (recovery of) credit losses  Other Income ‐ Corporate Assets    Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP    Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP  Net Investment Income ‐ Securitization Assets    Mortgage interest  Interest on financial investments  Interest on short‐term investments    Other securitization income  Interest on financial liabilities from securitization    Mortgage expenses    Net investment income before fair value adjustment    Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments  Operating Expenses    Salaries and benefits    General and administrative  Net Income Before Income Taxes  Provision for (recovery of) income taxes  Net Income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  2015 2014 Change from 2014 (%) ($)  50,997   10,096   3,231   2,076   626 (2,914)  3,506   730 ‐   68,348   20,671   3,823   838   275   25,607   $ 50,426   6,182   2,733   1,925   1,296 (1,729)  822   848 1,115   63,618   20,709   3,820   921   (983)  24,467   $ 571    3,914    498    151    (670) (1,185)  2,684    (118) (1,115)  4,730    (38)  3    (83)  1,258    1,140    1% 63% 18% 8% (52%) 69% 327% (14%) (100%) 7% (0%) 0% (9%) (128%) 5% 42,741   39,151   3,590    9% ‐   68   68   25,564   1   76   121   25,762   19,763   1,461   21,224   4,538   (71)  4,467 8,515   5,993   14,508   32,768   (89) 32,857   1.51 1.13 711   71   782   12,383   428   835   1,343   14,989   13,087   620   13,707   1,282   (1,376)  (94) 7,154   6,229   13,383   26,456   1,010 25,446   1.23 1.12 $ $ $ (711)  (3)  (714)  13,181    (427)  (759)  (1,222)  10,773    6,676    841    7,517    3,256    1,305    4,561  1,361    (236)  1,125    6,312    (1,099) 7,411    0.28  0.01  $ $ $ (100%) (4%) (91%) 106% (100%) (91%) (91%) 72% 51% 136% 55% 254% (95%) (4,852%) 19% (4%) 8% 24% (109%) 29% 23% 1% $ $ $ $ ‐ 12 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Net Income  The $7.4 million increase in net income from 2014 was primarily due to higher securitization income from increased market MBS  program  volumes,  an  increase  in  equity  income  from  our  investment  in  MCAP  and  an  income  distribution  received  from  a  commercial real estate investment, partially offset by an increase in the realized and unrealized loss on financial instruments  (caused by unexpected Bank of Canada prime rate decreases), higher operating expenses and a non‐recurring gain on sale of  foreclosed real estate in 2014.  Net Investment Income ‐ Corporate Assets  Mortgage interest income  Table 4: Interest Income and Average Rate by Mortgage Portfolio (Corporate) For the Years Ended December 31  2015  2014  (in thousands except %)  Single family  ‐ Uninsured  ‐ Insured  ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans  ‐ Residential  ‐ Non residential  Commercial loans  ‐ Uninsured  Average mortgages ‐ corporate portfolio  Average  Balance  Interest  Average  Rate 1 Income  Average  Balance  Interest  Average  Rate 1 Income  $  318,892 $ 143,685 14,534 336,762 1,186 94,567 909,626 $ $  15,171 5,154 799 20,262 65 9,546 50,997 4.74% $ 3.58% 5.48% 252,513 $ 141,945 48,002 5.57% 5.52% 363,260 2,438 9.28% 5.35% $ 88,114 896,272 $ 13,273 6,126 2,652 20,441 181 7,753 50,426 5.23% 4.30% 5.50% 5.60% 7.36% 8.76% 5.62% 1 Average interest rate is equal to income/expense divided by the average balance on an annualized basis. The average interest rate as presented  may not necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items such as discount income on impaired  loans, deferred interest and prior period adjustments are excluded from the calculation of the average interest rate.  Excluding discount income  on impaired loans and deferred interest, non‐recurring items are immaterial for the years ended December 31, 2015 and December 31, 2014.   Average interest rate is considered to be a non‐IFRS measure. Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of this  measure.  The increase in the average uninsured single family mortgage average portfolio was primarily due to increased originations from  our internal Xceed origination platform in 2015.  The majority of our insured single family originations from this channel were  securitized  through  the  market  MBS  program.    The  decrease  in  the  construction  loan  portfolio  is  a  result  of  the  measured  approach that we took to new loan originations in early 2015 and the geographic rebalancing of the portfolio given the current  economic uncertainty in Western Canada.    The decrease in the single family average mortgage portfolio yield is primarily due to lower market rates for the funding of new  single  family  mortgages  during  2015.    Although  the  prime  rate  decreased  by  0.30%  during  2015,  our  construction  average  mortgage portfolio yield only decreased minimally during 2015 as the majority of loans in the portfolio contain an interest rate  floor and therefore were not fully impacted by the decrease in the prime rate.  Average mortgage portfolio yield is considered to  be a non‐IFRS measure.  For a definition of this measure, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  Current  year  mortgage  interest  income  includes  $1.5  million  of  discount  income  from  the  payout  of  previously  impaired  construction  loans  and  $529,000  of  deferred  interest  on  a  commercial  loan,  both  of  which  are  excluded  from  the  average  mortgage portfolio yield as they are non‐recurring items.  Equity income from MCAP  Equity income from our investment in MCAP increased by $3.9 million (63%) from 2014.  MCAP had significant increases in income  from securitized mortgages and origination fee income, partly offset by hedge losses incurred during 2015.  Realized and unrealized losses on financial instruments  The realized and unrealized loss on financial instruments relates to the hedging of mortgage funding commitments to mitigate  interest rate risk.  We enter into forward starting interest rate swaps with a financial institution as part of this hedge.  When the  hedged mortgage is securitized through the market MBS program, the offsetting economic gain (loss) is realized over the term of  ‐ 13 ‐                                                                                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION the mortgage through higher (lower) spread income.  MBS yields were lower in the 2015 issuances due to volatility in the MBS  market.  If the hedged mortgages are sold to third parties on a whole loan basis, offsetting gains or losses are recognized in the  period that the mortgages are sold.    The interest rate on our forward starting swaps decreased significantly over the first three quarters of 2015, which led to a $2.9  million loss.  In Q4 2015, we closed out these hedges and adjusted the structure of our term deposits to provide more natural  hedging.  The loss incurred on the forward starting swaps will be offset by the economic benefit realized through higher spread income  from mortgages securitized through the market MBS program to be realized over the 5 year duration of these mortgages.    Other net investment income  Fees increased by $498,000 from 2014, primarily due to a non‐recurring fee received on a commercial loan.  Marketable securities income increased by $151,000 from 2014, primarily due to a larger average portfolio.  Whole loan gain on sale income decreased by $670,000 from 2014.  The volume of mortgages sold to third parties decreased  from $70 million in 2014 to $26 million in 2015 as spreads were more attractive in the MBS market in 2015 compared to the  whole loan market.  Interest on financial investments increased by $2.7 million from 2014, primarily due to a $2.5 million income distribution received  from a commercial real estate investment compared to $676,000 in 2014.  The balance of the increase relates to income earned  on our KingSett High Yield Fund financial investment during 2015.   In 2014 we recognized a $1.1 million gain on the sale of real estate that we had previously foreclosed upon.  Term  deposit  interest  and  expenses  decreased by  $38,000  from  2014.   The  decrease  was  due  to  a  drop  in  the  average  term  deposit rate from 2.46% in 2014 to 2.34% in 2015, partially offset by the impact of a $33 million increase in the average term  deposit balance from $811 million to $844 million.  Similar to single family mortgages, market rates for new term deposits, all of  which are fixed‐rate, decreased during 2015.  Mortgage expenses, consisting primarily of mortgage servicing fees, were comparable to 2014 in line with a slightly higher average  mortgage portfolio.  Details of the provision for (recovery of) credit losses are discussed in “Credit Quality”.  Other Income ‐ Corporate Assets  In 2014, we recorded a $0.7 million gain on the partial sale of our equity investment in MCAP.  For further details, refer to the  “Equity investment in MCAP” sub‐section of the “Financial Position” section of this MD&A.    Net Investment Income ‐ Securitization Assets  Net  investment  income  from  securitization  assets  relates  to  MCAN’s  participation  in  the  market  MBS  program  and  the  CMB  program.  Net investment income from the market MBS program has increased significantly since 2014 as we have continued to  securitize  insured  single  family  mortgages  through  this  program.    For  further  details  on  these  programs,  refer  to  the  “Securitization Programs” section of this MD&A.    Market MBS Program  Net income from the market MBS program was $4.5 million, up from $1.9 million in 2014.  The increase was a result of a 151%  increase  in  the  average  outstanding  mortgage  portfolio  balance  as  we  have  continued  to  earn  a  stable  return  since  re‐ commencing this program in late 2013.    In 2015, we sold $589 million of MBS to third parties (2014 ‐ $561 million).  The majority of mortgages securitized in 2015 were  originated through our internal Xceed platform, including all mortgages securitized in the third and fourth quarters of 2015.  In  2014, only 28% of mortgages securitized through the market MBS program were originated internally, whereas the remainder  were  purchased  from  third  parties.    Our  internally  originated  mortgages  are  significantly  more  profitable  than  externally  purchased mortgages for market MBS program purposes.    ‐ 14 ‐                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Mortgage interest income was $25.5 million in 2015, a 138% increase from $10.7 million in 2014.  The average portfolio balance  increased from $375 million to $943 million, while the average yield decreased from 2.85% to 2.70%.    Interest on financial liabilities from securitization was $19.5 million in 2015, up from $8.2 million in 2014.  The market MBS liability  average balance increased from $372 million to $949 million while the average interest rate decreased from 2.21% to 2.06%.   The spread of the mortgage interest rate over the liability interest rate on new market MBS issuances decreased in the second  half of 2015 as the MBS market was extremely volatile.   In 2015, we sold the interest‐only strips associated with $147 million of mortgages that had been securitized through the market  MBS program, from which we recognized a $42,000 gain and recorded a $2.6 million loan receivable.  This transaction allowed  us  to  derecognize  the  associated  mortgages  from  our  balance  sheet  and  reduce  the  related  capital  utilization  for  regulatory  purposes.  The spread of the mortgage interest rate over the liability interest rate relating to the interest‐only strips sold was  relatively low as they related to mortgages originally securitized in the second half of 2015.  CMB Program  Our participation in the CMB program ceased in 2015 with the maturity of the final CMB bond issuance.  In 2015 we incurred a  loss of $52,000 related to the CMB program as a result of minimal activity, whereas in 2014, we incurred a net loss of $2.0 million.   For further information, refer to the “CMB Program” sub‐section of the “Securitization Programs” section of this MD&A.  In 2014, mortgage interest income was $1.8 million on an average balance of $146 million and an average yield of 3.34%.  Interest  on financial investments and short‐term investments from 2014 relate to income earned on principal reinvestment assets.  Other  securitization income consists primarily of interest rate swap receipts.  Interest on financial liabilities from securitization was $4.9  million on an average balance of $396 million and an average interest rate of 2.71%.  The negative fair value adjustment to derivative financial instruments of $71,000 (2014 ‐ $1.4 million) relates to the CMB interest  rate swaps.    ‐ 15 ‐                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Net Interest Income  Presented in the following tables is an analysis of average rates and net interest income.  Net interest income is the difference  between interest earned on certain assets and the interest paid on liabilities to fund those assets.  For further details, refer to  the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  Average    Balance 1    2015  Income /  Expense  Average   Rate3    Average   Balance 1    2014  Income /  Expense  Average  Rate3 Table 5:  Net Interest Income  For the Years Ended December 31  (in thousands except %)  Assets  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Financial investments  Other loans  Corporate interest earning assets  Short term investments  Mortgages ‐ securitized  Financial investments  Securitization interest earning assets  Total interest earning assets  Non interest earning assets  Total assets  $  86,138 $ 30,250 909,626 7,851 1,774   1,035,639 17,511 950,480 95 968,086     2,003,725   75,161 $  2,078,886 $ $  Liabilities and shareholders' equity  Term deposits  Loans payable  Corporate liabilities  Securitization liabilities  Total interest bearing liabilities  Non interest bearing liabilities  Shareholders' equity  Total liabilities and shareholders' equity  $  2,078,886 $ 844,309 $ 21,595 865,904 962,263   1,828,167 6,480 244,239 730 2,076 50,997 913 84 54,800 76 25,564 1 25,641 80,441 2,509 82,950 20,671 838 21,509 19,763 41,272 ‐ ‐ 41,272 0.85%  6.86%  5.35%  11.63%  4.73%  5.29%  0.87%  2.71%  2.11%  2.68%  4.03%  ‐   3.88%  2.34%  3.12%  2.37%  2.07%  2.21%  ‐   ‐   1.94%  $ 75,841  $ 25,149  896,272  3,670  2,037  1,002,969  210,047  520,908  57,815  788,770    1,791,739    41,264  $ 1,833,003  $ $ 811,271  $ 25,645  836,916  767,878  1,604,794  7,105  221,104  $ 1,833,003  $ 848 1,925 50,426 75 64 53,338 835 12,383 428 13,646 66,984 683 67,667 20,709 921 21,630 13,087 34,717 ‐ ‐ 34,717 1.12% 7.65% 5.62% 2.04% 3.14% 5.32% 0.89% 2.90% 1.65% 2.52% 4.09% ‐ 4.00% 2.46% 3.22% 2.49% 2.37% 2.43% ‐ ‐ 2.13% 3.16% Net Interest Income 2  $ 41,678   $ 32,950   Spread of Mortgages (Corporate Portfolio)  over Term Deposits  3.01%  1 The average balance is calculated with reference to opening and closing monthly balances and as such may not be as precise if daily balances  were used.  2 Net  interest  income  is  equal  to  net  investment  income  less  equity  income  from  MCAP,  fees,  whole  loan  gain  on  sale  income,  realized  and  unrealized  gain  (loss)  on  financial  instruments,  other  securitization  income,  mortgage  expenses,  provision  for  credit  losses  and  fair  value  adjustment ‐ derivative financial instruments.  Net interest income is a non‐IFRS measure.  For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures”  section of this MD&A.  3 Average  rate  is  equal  to  income/expense  divided  by  the  average  balance  on  an  annualized  basis.  The  average  rate  as  presented  may  not  necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items consisting of one‐time gains/losses, asset write‐ downs and fees not associated with the asset/liability yield are excluded from the calculation of the average rate, while non‐interest bearing assets  and liabilities are excluded from the denominator.  Excluding the discount income on impaired loans and deferred interest included in mortgage  interest income, non‐recurring items were immaterial for the years ended December 31, 2015 and December 31, 2014.  Average rate is considered  to be a non‐IFRS measure. For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  The increase in net interest income from 2014 is primarily due to higher securitization income from increased participation in the  market MBS program.  Our market MBS program securitization volumes increased significantly from 2014 and securitization net  interest income has increased accordingly.  Corporate net interest income, which was comparable to 2014, is discussed further  in the “Net Investment Income ‐ Corporate Assets” sub‐section of the “Results of Operations” section of this MD&A.  ‐ 16 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Credit Quality  Table 6: Provisions for Credit Losses and Write‐offs (in thousands except basis points)  For the Years Ended December 31  2015  2014  Individual provision (recovery)    Single family uninsured    Single family uninsured ‐ completed inventory    Residential construction    Commercial uninsured  Collective provision (recovery)    Single family uninsured    Single family uninsured ‐ completed inventory    Construction    Commercial   Corporate mortgages ‐ total  Other provisions (recoveries)  Total provision for (recovery of) credit losses  Corporate mortgage portfolio data:  Provision for (recovery of) credit losses   Net write offs  Net write offs (basis points)  $ $ $ $ $ $ $ 78 ‐ (55) ‐ 23 363 42 (99) 341 647 (395) 252 275 670 385 4.2 $ $ $ $ $ $ $ Change from 2014 (%) ($) (18) 550 (330) 15 217 6 94 (94) 461 467 574 1,041 (19%) (100%) (120%) (100%) (112%) 2% (181%) 1,880% (384%) 259% (59%) (132%) $ 96  (550)  275    (15)  (194) $ $ 357  (52)  (5)  (120)  180    (969)  (789) $ (983) $ 1,258 (128%) (14) $ 364  $ 4.1  684 21 0.1 (4,886%) 6% 3% Individual mortgage allowances are recorded to reduce a mortgage to its estimated realizable value.  Activity in 2015 was minimal,  while 2014 included the $550,000 reversal of a completed inventory loan allowance as a result of a partial repayment of the loan  and increase in net realizable value and a $275,000 allowance on a residential construction loan as a result of cost overruns.  Collective mortgage allowances represent losses that we believe have been incurred in the mortgage portfolio but have not yet  been specifically identified.  The collective provisions (recoveries) recorded during both years are consistent with the growth  (reduction) in the size of the respective mortgage portfolios.  Other provisions (recoveries) in both years consist primarily of a reduction in the liability associated with the Xceed off‐balance  sheet securitization portfolio. For further details, refer to the “Liabilities and Shareholders’ Equity” sub‐section of the “Financial  Position” section of this MD&A.  Write‐offs remained low in 2015 and related entirely to the uninsured single family mortgage portfolio.  Operating Expenses  Table 7: Operating Expenses  (in thousands)  For the Years Ended December 31  Salaries and benefits  General and administrative  2015 8,515 5,993 14,508 $ $ 2014 7,154 6,229 13,383 $  $  Change from 2014 (%) ($) $ $ 1,361 (236) 1,125 19% (4%) 8% The increase in salaries and benefits is a result of an increase in the number of employees and a higher variable compensation  expense.  As we have grown our internal origination platform through Xceed, we have continued to grow the size of our staff in  both operations and the second line of defense to maintain sound corporate governance.  Despite the increase in our scale of operations, general and administrative expenses decreased slightly from 2014 as a result of  the increased efficiency of certain internal processes, in addition to higher tax refunds received.   ‐ 17 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Provision for Income Taxes Table 8: Income Taxes  (in thousands)  For the Years Ended December 31  Current tax provision  Deferred tax provision (recovery)  2015 ‐ (89) (89) $ $ 2014   102  908  1,010  $  $  Change from 2014 (%) ($) $ (102) (997) $ (1,099) (100%) (110%) (109%) The deferred tax recovery in 2015 was due to tax losses recognized at the subsidiary level, while in 2014 we had a deferred tax  provision due to the partial application of loss carry forwards as a result of taxable income earned at the subsidiary level.   As at December 31, 2015, we had $12 million of losses available for carry‐forward in the MCAN mortgage investment corporation  (“MIC”)  parent  company  on  a  non‐consolidated  basis,  the  benefit  of  which  is  not  reflected  in  deferred  taxes.    For  further  information, refer to Note 4 to the consolidated financial statements.  Taxable Income  The table below provides a reconciliation between net income for accounting purposes and taxable income. The adjustments  below  represent  the  difference  between  the  individual  components  of  net  income  for  accounting  and  tax  purposes.  Taxable  income is presented on a non‐consolidated basis and does not incorporate taxable income from Xceed and other subsidiaries as  it does not directly impact MCAN’s non‐consolidated taxable income.  The key differences between taxable income and pre‐tax net income for accounting purposes include differences between equity  income from MCAP and Xceed and the gain on sale of the interest only strip for accounting and tax purposes, the treatment of  market MBS program origination costs, the treatment of capital gains income and the non‐deductibility of fair value adjustments,  collective provisions for credit losses and the amortization of upfront securitization program costs for tax purposes.  As a MIC,  we typically pay out all of our taxable income to shareholders through dividends. In addition, our MIC status allows us to deduct  dividends paid within 90 days of year end from taxable income.  Dividends that are deducted in the calculation of taxable income  are not included in the table below.  We purchase and originate insured mortgages that are securitized through the market MBS program (for further details on the  market MBS program, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A).  The purchase of mortgages involves the  payment of an up‐front origination fee that is deductible for income tax purposes in the period that the mortgages are securitized,  while  for  accounting  purposes  this  fee  is  capitalized  and  amortized  over  the  term  of  the  associated  mortgages.    In  2015,  we  incurred  $13.8  million  of  origination  costs  on  market  MBS  mortgages  (2014  ‐  $11.4  million).  As  at  December  31,  2015,  the  unamortized origination fee balance was $17.1 million, which represents costs that are still to be expensed for non‐consolidated  accounting purposes but will be added back in the calculation of taxable income.  During 2014, we reorganized our equity investment in MCAP. For further information on the reorganization, refer to the “Equity  Investment  in  MCAP”  sub‐section  of  the  “Financial  Position”  section  of  this  MD&A.  As  a  result  of  the  reorganization,  we  recognized a $23.6 million gain on sale in MCAN on a non‐consolidated basis. For taxable income purposes, we recognized a 50%  capital  gain  to  taxable  income  with  an  impact  of  $11.8  million  ($0.57  per  share).  The  reorganization  had  no  impact  on  the  consolidated balance sheet or consolidated statement of income.  Taxable income is considered to be a non‐IFRS measure.  For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this  MD&A.   ‐ 18 ‐                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 9: Taxable Income Reconciliation 1  (in thousands)  For the Periods Ended December 31   Net income for accounting purposes  Adjustments:    Equity income from MCAP    Equity income from subsidiaries 2    Provision for (recovery of) credit losses 2    Amortization of upfront securitization program costs 2    Market MBS program mortgage origination costs 3    Gain on sale of interest‐only strips    Other securitization program cash outflows    Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments 2    Capital gains    Gain on dilution of investment in MCAP 2    Reorganization of investment in MCAP 4    Other items  Taxable Income  Q4 2015 Q4 2014  Annual 2015  Annual 2014 $ 9,450 $ 7,129 $  32,857  $ 25,446 (3,610) (2,522) 527 1,776 (1,235) 3,073 (209) ‐ (57) ‐ ‐ (373) 6,820 $ (1,591)  (1,672)  82   1,079   (3,438)  ‐   (425)  133   5   ‐   ‐   (440)  862 $  (5,919)  (440)  557    6,003    (13,810)  3,073    (1,639)  71    (57)  (68)  ‐    (1,048)  19,580  (6,132) (2,053) 28 2,933 (11,447) ‐ (3,355) 1,376 64 ‐ 11,756 (915) 17,701 $ $ 1 Taxable income is presented above on a non‐consolidated basis for the MIC entity. The current year amounts presented above represent estimates  as they are not finalized until the completion of our corporate tax filings.  2 Not deductible/recognizable in the calculation of taxable income.  3 Deductible in full for tax purposes as mortgages securitized; capitalized and amortized for accounting purposes.  We finalized our 2014 tax position subsequent to year end after the completion of our corporate tax filings.  Q4 2014 taxable  income was revised from $1.4 million to $862,000 and fiscal 2014 taxable income was revised from $20.8 million to $17.7 million.   Summary of Three Year Results of Operations  2013 was highlighted by the acquisition of Xceed, which occurred at the start of the third quarter.  In addition to providing us  with an in‐house mortgage origination platform, it created significant incremental income through a bargain purchase gain and  discount income earned on mortgages acquired as part of the acquisition.  Additionally, we acquired renewal rights to a portfolio  of  off‐balance  sheet  mortgages.    Earnings  per  share  were  $1.57,  primarily  due  to  the  aforementioned  non‐recurring  items  associated with the acquisition of Xceed and a dilution gain and partial gain on sale associated with the equity investment in  MCAP.    Securitization  income  declined  as  a  result  of  a  significant  negative  fair  value  adjustment  to  derivative  financial  instruments.  Corporate assets increased steadily during the year and eclipsed the $1 billion level for the first time.  Late in the  year, MCAN re‐entered the market MBS program with a $168 million issuance.  2014 represented the first full year of the integration of Xceed into MCAN operations.  We re‐launched the Xceed single family  brand  with  mortgage  brokers  and  originated  over  $200  million  of  new  mortgages.    Additionally,  our  securitization  volumes  through  the  market  MBS  program  grew  significantly  to  $561  million  as  the  program  provided  incremental  income  to  MCAN.   Earnings per share decreased to $1.23, which was primarily due to the above‐noted non‐recurring items associated with MCAP  and the acquisition of Xceed, partially offset by the significant increase in market MBS program securitization income.  In  2015,  we  earned  record  net  income  of  $32.9  million  while  earnings  per  share  increased  to  $1.51.    The  Xceed  origination  platform increased significantly with $518 million in new mortgages originated.  Our market MBS program securitization volumes  were $589 million as the securitized mortgage portfolio continued to provide a reliable source of incremental income.  Equity  income from our investment in MCAP also increased by 63% to over $10 million.  Corporate asset growth exceeded our 10%  annual target as we finished the year with a $1.16 billion portfolio.    Cash Flows   Operating activities provided cash flows of $22 million in 2015 and provided $15 million in 2014.  2014 had significantly lower net  mortgage outflows as a result of CMB program mortgage maturities and a substantial net outflow from securitization liabilities  from CMB bond liability maturities, while 2015 had an inflow from new market MBS program issuances.  2014 also had significant  inflows from short‐term investments and financial investments as CMB reinvestment assets matured on the payout of the bond  liability.  ‐ 19 ‐                                                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Investing activities provided cash flows of $4 million in 2015 and provided $8 million in 2014.  2014 included proceeds from the  partial sale of the MCAP investment.  Financing activities used cash flows of $1 million in 2015 and used $36 million in 2014.  2015 had a higher net inflow from the  issuance of common shares from the rights offering, while 2014 had a net outflow associated with loans payable.  FINANCIAL POSITION  Table 10: Assets  (in thousands)  As at December 31  Corporate Assets     Cash and cash equivalents      Marketable securities     Mortgages      Financial investments     Other loans     Equity investment in MCAP Commercial LP     Foreclosed real estate     Deferred tax asset     Other assets  Securitization Assets     Short‐term investments     Mortgages     Financial investments     Derivative financial instruments     Other assets  Mortgages ‐ Corporate & Securitized  Table 11: Mortgage Summary  (in thousands)  As at December 31  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Insured    ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Uninsured   Securitized portfolio:  Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program  2015 2014 Change from 2014 (%) ($) $ $  75,762 40,735 944,109 41,793 4,176 44,191 529 1,125 2,626 1,155,046 13,112 1,075,947 ‐ ‐ 2,853 1,091,912 2,246,958 $ 51,090 24,900 895,467 28,469 2,108 38,792 686 773 3,067 1,045,352 16,763 741,184 907 71 1,441 760,366 $ 1,805,718 2015  2014  $ 359,465   83,619   31,280   349,808   5,595   114,342   944,109   $ 289,128   132,290   21,438   371,808   ‐   80,803   895,467   1,075,947   ‐   1,075,947   $ 2,020,056   716,112   25,072   741,184   $ 1,636,651   ‐ 20 ‐  $ $ $ $ 24,672 15,835 48,642 13,324 2,068 5,399 (157) 352 (441) 109,694 (3,651) 334,763 (907) (71) 1,412 331,546 441,240 48% 64% 5% 47% 98% 14% (23%) 46% (14%) 10% (22%) 45% (100%) (100%) 98% 44% 24% Change from 2014 (%) ($) 70,337 (48,671) 9,842 (22,000) 5,595 33,539 48,642 24% (37%) 46% (6%) ‐ 42% 5% 359,835 (25,072) 334,763 383,405 50% (100%) 45% 23%                                                                                                                                                                                                                                                                                       2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Corporate and Securitized Mortgage Portfolio Analysis  Figure 1:  Total Corporate and Securitized Mortgage Portfolio (in thousands)  The decrease in securitized mortgages in Q4 2015 is a result of the sale of interest‐only strips and the derecognition of the associated mortgages  from the balance sheet.   Figure 2: Corporate Mortgage Portfolio Composition by Product Type (in thousands)  ‐ 21 ‐            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION  Figure 3:  Mortgage Portfolio Geographic Distribution as at December 31, 2015 (December 31, 2014)  Table 12: Arrears and Impaired Mortgages (in thousands except %)  As at December 31  Impaired mortgages    Single family ‐ uninsured    Single family ‐ insured    Residential construction  Impaired mortgage ratio (total) 1  Impaired mortgage ratio (corporate) 1  Total corporate mortgage arrears 1  Total securitized mortgage arrears 1  Total mortgage arrears 1  Collective allowance  Individual allowance  Total allowance  2015   2014   Change from 2014 (%) ($)  $ $ $ $ $ $ 2,196 531   ‐   2,727 0.11%  0.23%  19,889   14,361   34,250   4,920 339   5,259 $ $ $ $ $ $ 2,782   250   5,352   8,384   0.50%  0.92%  29,859   8,546   38,405   4,332   642   4,974   $ $ $ $ $ $ (586)  281    (5,352)  (5,657)  (9,970)  5,815    (4,155)  588    (303)  285    (21%) 112% (100%) (67%) (0.39%) (0.69%) (33%) 68% (11%) 14% (47%) 6% 1 Refer to the "Non‐IFRS Measures" section of this MD&A for a definition of this measure. ‐ 22 ‐                                                                                                                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Figure 4: Impaired Corporate Mortgage Ratio  Impaired single family mortgages decreased slightly during 2015 and remained low by historical standards.  At December 31,  2014, there were three impaired residential construction loans outstanding, two of which paid out during 2015 with no loss of  principal.  The other loan has had its individual allowance reduced from $275,000 to $220,000 as at December 31, 2015 and has  a net book value of $nil.  Construction arrears can be volatile given the relatively low volume of loans and the relative size of individual loans which can  cause volatility in impaired mortgage ratios.  The significant decrease in total corporate mortgage arrears from December 31, 2014 is primarily due to the aforementioned  reduction  in  impaired  mortgages,  in  addition  to  other  decreases  in  single  family  mortgages  past  due  but  not  impaired.    The  increase in total securitized mortgage arrears from December 31, 2014 is primarily due to growth in the portfolio.    Economic volatility and continued weakness in oil prices continue to impact housing markets in western Canada where job losses  are expected to impact mortgage arrears. While our mortgage arrears decreased slightly during 2015, we continue to remain  vigilant and have adopted more conservative underwriting standards.  Corporate Mortgages  The majority of our corporate mortgage growth took place in Q4 2015.  As of September 30, 2015, our portfolio had decreased  by $15 million for the year to date, however in Q4 2015 we had significant increases in construction, uninsured single family and  completed inventory loans such that fiscal 2015 corporate mortgage growth was $49 million.  Given current economic uncertainty,  we do not expect similar growth in the first half of 2016.  The growth in uninsured single family during 2015 is due to the continued increase in volumes from our internal Xceed origination  platform throughout 2015.  We issued a high level of commitments in the spring and summer which funded during the second  half of the year.  The decrease in insured single family is due to the fact that we were not building up the portfolio at year end to  facilitate an early 2016 market MBS issuance.  In early 2015, we took a measured approach to new construction loan originations and undertook a geographic rebalancing by  reducing our exposure to Alberta which led to a significant decrease in the portfolio in the first half of 2015.  After completing the  rebalancing, we funded new commitments in the second half of 2015 that we had issued earlier in the year and accordingly the  overall portfolio balance increased, including a significant Ontario‐based increase net of the Alberta reduction.  Single family mortgages  We invest in insured and uninsured single family mortgages in Canada, primarily originated through Xceed for our own corporate  portfolio and for securitization activities.  Uninsured mortgages may not exceed 80% of the value of the real estate securing such  loans at the time of funding.  For the purposes of this ratio, value is the appraised value of the property as determined by a  qualified appraiser at the time of funding. Residential mortgages insured by CMHC or Genworth Financial Mortgage Insurance  Company Canada Inc. (“Genworth”) may exceed this ratio.   ‐ 23 ‐                           2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Insured single family mortgage originations moderated in Q4 2015 as a result of increases in our mortgage rates to deal with  volatility in MBS markets.  We will continue to monitor the performance of housing markets as they adjust for new absorption  levels.   Uninsured single family mortgage originations through our internal Xceed platform led to strong mortgage fundings in 2015.  We  continue to monitor our portfolio for early delinquencies and continue to adjust our mortgage rates to ensure they are reflective  of the changing risk in our core markets.  As  we  securitize  mortgages  into  the  market  MBS  program,  assets  are  effectively  transferred  from  corporate  mortgages  to  securitized mortgages on the balance sheet.  The change contributes to changes in asset levels when corporate mortgages are  securitized in the following quarter.  For further information on MCAN‐issued market MBS retained for liquidity purposes and included in corporate insured single  family mortgages, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A.   Completed inventory loans  Completed inventory loans are credit facilities extended to developers to provide interim mortgage financing on residential units  (condominium  or  freehold),  where  all  construction  has  been  completed  and  therefore  no  further  construction  risk  exists.  Satisfactory confirmation that all units are substantially complete is required prior to funding all inventory loans.  Final  occupancy  permits,  condominium  corporation  registration  and/or  written  confirmation  by  the  cost  consultant  as  to  the  completion of the units are examples of verification measures.  Completed inventory loans remained low as new housing markets in Canada currently have a very tight supply of completed  inventory.  As such, these loans are difficult to originate, as existing inventory has been quickly sold by builders in recent quarters.   We are currently closely monitoring inventory levels in some of our core markets to ensure we react to changes in the overall  housing markets.  Construction loans  Residential construction loans are made to homebuilders to finance residential construction projects.  These loans generally have  a floating interest rate and terms of one to two years.  Non‐residential construction loans, which provide construction financing  for retail shopping developments, office buildings and industrial developments, may comprise up to one half of this limit.   Our residential construction loan portfolio experienced reasonable growth in Q4 2015 after a reduction in the portfolio earlier in  the year.  Our portfolio concentrations in Western Canada continue to be monitored closely and our exposure to Alberta has  decreased amidst the current economic conditions.  Commercial loans  Commercial loans include commercial term mortgages and high ratio mortgage loans.   Commercial  lending  remains  highly  competitive,  with  an  excess  amount  of  capital  in  the  market  that  has  led  to  yield  compression.  Despite these limitations, we have continued to observe good opportunities for future loan commitments.   Mortgage renewal rights  Through  Xceed,  we  retain  the  renewal  rights  to  internally  originated  single  family  mortgages  that  are  held  as  corporate  or  securitized mortgages or have been sold to third parties and derecognized from the balance sheet.  At renewal, we may be able  to renew these mortgages by offering clients attractive renewal options, thereby contributing to future revenues.   ‐ 24 ‐                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION As at December 31, 2015, we had the renewal rights to $1.3 billion of single family mortgages (December 31, 2014 ‐ $735 million).  Table 13: Average Mortgage Loan to Value (LTV) Ratios As at December 31  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Uninsured completed inventory    ‐ Insured  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Uninsured   Securitized portfolio:  Single family insured ‐ Market MBS Program  Single family insured ‐ CMB Program  Table 14: Mortgage Originations  (in thousands)  For the Periods Ended December 31  Single family ‐ insured  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Residential construction (advances)   Non‐residential construction (advances)   Commercial  2015  2014 74.3%  63.3%  85.9%  66.1%  59.4% 68.7%  71.1%  87.0%  ‐    87.0%  79.5%  72.0% 64.5% 81.6% 65.5% ‐ 72.0% 70.5% 85.2% 87.9% 85.3% 77.1% Q4   2015 Q4   2014   Annual  2015 Annual 2014   $   $ 51,099 53,181 ‐ 89,689 5,215 10,754 209,938 $ $ 51,133   $ 356,594  167,453  63,660   4,603  10,688   173,117  148,100   5,215  ‐   58,674  10,169   283,750   $ 765,656  $ 119,921 157,449 28,522 408,847 ‐ 30,605 $ 745,344 Insured single family originations increased significantly from 2014 due to our continued participation in the market MBS program.   The proportion of internally originated mortgages in 2015 market MBS issuances was much higher than 2014.  Although uninsured single family originations increased slightly from 2014, the proportion of internally originated mortgages is  significantly higher in 2015 as a result of the growth of our internal Xceed origination platform and our decreased reliance on  external originators.  Single family originations were lower in Q4 2015 than in Q4 2014 as a result of an upgrade to a new mortgage underwriting  system.    We  expect  that  the  adoption  of  the  new  system  will  assist  in  facilitating  the  future  growth  of  the  Xceed  origination  platform.  Residential construction advances decreased from 2014 due to the geographic rebalancing of the portfolio that commenced in  early 2015 and led to lower volumes.  Additional Information on Residential Mortgages and Home Equity Lines of Credit (“HELOCs”)  In accordance with OSFI Guideline B‐20, Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures, additional information is  provided on the composition of MCAN’s single family mortgage portfolio by insurance status and province, as well as amortization  periods and Loan to Value ratio (“LTV”) by province.  LTV is calculated as the ratio of the outstanding loan balance on an amortized  cost basis to the value of the underlying collateral at the time of origination.  ‐ 25 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Insured mortgages include mortgages insured by CMHC or other approved insurers at origination and mortgages that are portfolio  insured after origination.  The HELOC balances displayed below relate to insured single family mortgages that have been acquired by MCAN.  We do not  originate HELOCs.  Table 15: Single Family Mortgages by Province as at December 31, 2015 (in thousands except %)  Insured % Uninsured % HELOCs % Corporate  Securitized  Insured % Total % Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  Total  $ 42,449  50.9% $ 264,490 54,815 19,433  23.3% 41,809 4.4% 3,646  8,688 6,887  8.3% 11,303 8,848  10.6% 9,640 2.5% 2,122  67.7% $ 14.0% 10.7% 2.2% 2.9% 2.5% $ 83,385  100.0% $ 390,745 100.0% $ 122 52.2%  $ 53 22.6%  59 25.2%  ‐  ‐  ‐  589,912 54.8%  239,192 22.2%  121,811 11.3%  4.1%  4.1%  3.5%  234 100.0%  $ 1,075,947 100.0%  43,960 43,712 37,360 ‐ ‐ ‐ $ 896,973 313,493 167,325 59,535 63,863 49,122 57.9% 20.2% 10.8% 3.8% 4.1% 3.2% $ 1,550,311 100.0% Table 16: Single Family Mortgages by Province as at December 31, 2014 (in thousands except %)  Insured % Uninsured % HELOCs % Corporate  Securitized  Insured % Total % Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  Total  $ 63,474  48.0% $ 176,104 43,844 33,800  25.6% 51,047 5.2% 13,342 7.4% 17,722 14,205  10.8% 8,507 3.0% 6,887  9,739  3,903  56.8% $ 14.1% 16.4% 4.3% 5.7% 2.7% $ 132,008  100.0% $ 310,566 100.0% $ 116 41.1%  $ 353,340 177,481 104,243 42,579 36,205 27,336 47.7%  23.9%  14.1%  5.7%  4.9%  3.7%  282 100.0%  $ 741,184 100.0%  86 30.5%  80 28.4%  ‐   ‐   ‐   ‐ ‐ ‐ $ 593,034 255,211 162,257 65,660 68,132 39,746 50.0% 21.6% 13.7% 5.5% 5.8% 3.4% $ 1,184,040 100.0% Table 17: Single Family Mortgages by Amortization Period as at December 31, 2015  (in thousands except %)  As at December 31, 2015  Corporate  Securitized  Total  Up to 20 Years >20 to 25 Years >25 to 30 Years >30 to 35 Years >35 to 40 Years Total $ $ $ 76,636  $ 16.2% 79,032 16.7% 119,194  11.1% $ 575,192 53.5% 195,830  $ 12.6% 654,224 42.2% $ $ $ 301,874 63.6% 277,016 25.7% 578,890 37.3% $ $ $ 16,434 3.5% 103,802 9.6% 120,236 7.8% $ $ $ $ 388  0.0% 474,364 100.0% 743  0.1% $ 1,075,947 100.0% 1,131  $ 1,550,311 100.0% 0.1% ‐ 26 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 18: Single Family Mortgages by Amortization Period as at December 31, 2014 (in thousands except %)  As at December 31, 2014  Up to 20 Years >20 to 25 Years >25 to 30 Years >30 to 35 Years >35 to 40 Years Corporate  Securitized  Total  $ $ $ 73,653  16.6% $ 113,988 25.7% 65,530  $ 8.8% 385,504 52.0% 139,183  11.8% $ 499,492 42.2% $ $ $ 222,565 50.3% 167,279 22.6% 389,844 32.9% $ $ $ 30,479 6.9% 122,334 16.5% 152,813 12.9% $ $ $ Total 442,856 100.0% 741,184 100.0% $ $ 2,171  0.5% 537  0.1% 2,708  0.2% $ 1,184,040 100.0% Table 19: Average Loan to Value (LTV) Ratio for Uninsured Single Family Mortgage Originations  (in thousands except %)  For the Periods Ended December 31    Q4  Average   LTV   2015  Annual Average   LTV   2015 Q4 Average   LTV   2014 Annual  Average LTV 2014 Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  $  40,084 6,401 4,733 ‐ ‐ 1,963 $  53,181 73.8% $ 127,446 26,023 73.2%   13,149 73.0%   ‐ 1,336 76.4%   4,102 73.7% $ 172,056 ‐ ‐ 73.8% $ 53,238 7,585 74.3%   10,921 72.7%   192 157 62.7%   73.7%   2,255 73.7% $ 74,348 ‐ 73.5% $ 120,915 17,549 76.4%   37,370 58.6%   2,384 76.6%   2,055 69.8%   75.0%   5,698 74.2% $ 185,971 73.4% 73.9% 78.7% 71.1% 61.9% 73.0% 74.3% Based on past experience and relative to the specifics of the then prevailing economic conditions, we would expect to observe  an increase in overall mortgage default and arrears rates in the event of an economic downturn as realization periods on collateral  become longer and borrowers adjust to the new economic conditions and changing real estate values. This would also result in a  corresponding  increase  in  our  allowance  for  credit  losses.  An  economic  downturn,  for  example,  could  include  changes  to  employment and unemployment rates, income levels and consumer spending which would have the above noted impact on our  single family mortgage portfolio. MCAN utilizes a number of risk assessment and mitigation strategies to lessen the potential  impact  for  loss  on  single  family  mortgages.  In  addition,  MCAN’s  corporate  uninsured  single  family  mortgage  portfolio  is  also  secured with an average LTV of 73.4% as at December 31, 2015.  Other Corporate Assets  Cash and cash equivalents  Cash and cash equivalents, which include cash balances with banks and overnight term deposits, increased by $25 million in 2015.   These investments provide liquidity to meet maturing term deposit and new mortgage funding commitments and are considered  to be Tier 1 liquid assets.  For further information, refer to the “Liquidity Management” section of this MD&A.   Marketable securities  Marketable securities, consisting of corporate bonds and real estate investment trusts (“REIT”), increased by $16 million in 2015  as  a  decrease  in  REIT  prices  provided  us  with  an  attractive  purchasing  opportunity.    Marketable  securities  provide  additional  liquidity at yields in excess of cash and cash equivalents and are considered to be Tier 2 liquid assets.  For further details, refer to  the “Liquidity Management” section of this MD&A.   Financial investments  Corporate financial investments include a $31 million equity investment in a commercial real estate investment fund in which we  have a 14.1% equity interest.  The fund invests primarily in commercial office buildings and its fair value is based on independent  appraisals of the buildings.  As property acquisitions are made by the fund, we advance our proportionate share to finance the  acquisitions.    ‐ 27 ‐                                                                                                                                                                                                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION We have funded a $10.7 million investment in the KingSett High Yield Fund, in which we have a 9% equity interest.  The fund  invests in mortgages secured by real estate with a focus on mezzanine, subordinate and bridge mortgages and is carried at fair  value.    As  mortgage  advances  are  made  by  the  fund,  we  advance  our  proportionate  share.    The  fund  pays  a  base  monthly  preferred distribution of 9%, and distributes any additional income earned on a quarterly basis.  Our 2015 return was 13.1%.  Our  total  funding  commitment  is  $36  million,  which  consists  of  $24  million  of  capital  advances  for  the  fund  and  $12  million  that  supports credit facilities.    Equity investment in MCAP  We hold a 14.70% equity interest in MCAP, which represents 4.3 million units held by MCAN from 29.2 million total outstanding  MCAP partnership units.  The investment had a net book value of $44 million as at December 31, 2015.  The Limited Partner’s At‐ Risk Amount (“LP ARA”), which represents the cost base of the equity investment in MCAP for income tax purposes, was $42  million as at December 31, 2015.  For further information on the LP ARA, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  Our investment in MCAP creates a deduction from Total Capital under Basel III (refer to the “Capital Management” section of this  MD&A), which is measured on an accounting basis and is phased in by 20% on an annual basis to 2018 such that the deduction is  40%  in  2015.    We  have  managed  our  investment  in  MCAP  in  line  with  our  Risk  Appetite  Framework  (“RAF”)  and  regulatory  requirements in order to minimize this deduction from Total Capital under Basel III while optimizing the economic benefits of the  investment.  MCAP is an originator and servicer of mortgages for third party investors in Canada and securitizes mortgages on its own behalf.   MCAP’s origination volumes were $14.3 billion in 2015.  MCAP had $53.1 billion of assets under administration as at November  30, 2015.  We currently use the equity basis of accounting for our investment in MCAP as per International Accounting Standard (“IAS”) 28,  Investments in Associates and Joint Ventures, as we have significant influence in MCAP through our entitlement to a position on  MCAP’s Board of Directors.  If we experience further dilution we may no longer qualify for the equity basis of accounting.  In that  case,  we  would  not  recognize  our  pro‐rata  share  of  MCAP’s  net  income  as  equity  income,  but  would  instead  recognize  distributions  received  from  MCAP  as  income  and  would  carry  the  investment  as  available  for  sale  with  changes  in  fair  value  recognized through accumulated other comprehensive income.    Foreclosed real estate  Foreclosed real estate consists of a real estate investment which was previously an impaired construction loan.  This investment  is carried at the lower of the carrying amount and fair value less estimated costs to sell.    Securitization Assets  Securitization  assets  consist  primarily  of  single  family  insured  mortgages  securitized  through  the  market  MBS  program.   Securitization asset activity for 2015 included items as follows:    $589 million of new mortgages retained on the balance sheet through new market MBS program issuances.  The newly  securitized  market  MBS  program  mortgages  remained  on  the  consolidated  balance  sheet  as  a  result  of  MCAN’s  retention of risks and rewards associated with these mortgages.    Derecognition of $147 million of mortgages from the balance sheet upon the sale of associated interest‐only strips.    Maturity of $28 million of CMB‐related assets as our participation in the program ended.   Net market MBS mortgage repayments of $79 million.  For further information, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A.  ‐ 28 ‐                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 20: Liabilities and Shareholders' Equity (in thousands)  As at December 31  Corporate Liabilities     Term deposits     Current tax liabilities     Deferred tax liabilities     Other liabilities  Securitization Liabilities     Financial liabilities from securitization     Other liabilities  Shareholders’ Equity     Share capital     Contributed surplus     Retained earnings     Accumulated other comprehensive income  2015 2014   Change from 2014 (%) ($) $ 903,041 $ 100 2,299 12,412 917,852 821,742  $ 120  1,246  11,202  834,310  81,299  (20) 1,053  1,210  83,542  1,070,304 ‐ 1,070,304 1,988,156 746,063  42  746,105  1,580,415  206,382 510 42,617 9,293 258,802 183,939  510  34,481  6,373  225,303  $ 2,246,958 $ 1,805,718  $ 324,241  (42) 324,199  407,741  22,443  ‐  8,136  2,920  33,499  441,240  10% (17%) 85% 11% 10% 43% (100%) 43% 26% 12% ‐ 24% 46% 15% 24% Term deposits increased by $81 million (10%) in 2015, which was consistent with our growth in corporate assets.  To fund our  corporate  operations,  we  issue  term  deposits  that  are  eligible  for  Canada  Deposit  Insurance  Corporation  (“CDIC”)  deposit  insurance.    The  role  of  term  deposits  in  managing  liquidity  risk  is  discussed  in  the  “Liquidity  Risk”  sub‐section  of  the  “Risk  Governance and Management” section of this MD&A.   Upon the acquisition of Xceed, we set up a reserve associated with Xceed’s off‐balance sheet securitized mortgage portfolio,  which is expected to be incurred over the remaining duration of the portfolio and is included in other corporate liabilities. As at  December 31, 2015, the balance of the reserve was $80,000 (December 31, 2014 ‐ $487,000) and the portion of the off balance  sheet securitized mortgage balance that attracts a reserve was $4 million (December 31, 2014 ‐ $22 million).  Financial liabilities from securitization relate to our participation in the market MBS program, representing MBS that we have sold  to third parties but have not derecognized from our balance sheet.  The balance increased by $324 million in 2015, consisting of  $589 million of new liabilities issued through the market MBS program, the derecognition of $147 million of mortgages upon the  sale  of  associated  interest‐only  strips,  the  maturity  of  $28  million  of  CMB‐related  liabilities  and  $90  million  of  net  liability  repayments.  For further information on the market MBS program, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A.  Share capital increased by $22.4 million in 2015.  We raised $15.1 million of new share capital through the rights offering and the  Dividend Reinvestment Plan (“DRIP”) provided $7.3 million.  For further information, refer to Note 22 to the consolidated financial  statements.  Retained earnings increased by $8.1 million, consisting of net income of $32.9 million less dividends of $24.7 million.  Accumulated other comprehensive income, which represents unrealized gains or losses on available for sale marketable securities  and financial investments, increased by $2.9 million in 2015.  The fair value adjustment of a commercial real estate investment  increased by $5.2 million, while the fair value adjustment to our marketable securities portfolio decreased by $2.3 million.  ‐ 29 ‐                                                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION SELECTED QUARTERLY FINANCIAL DATA  Table 21: Selected Quarterly Financial Data (in thousands except for per     share amounts and %)  Net investment income ‐ corporate  assets  Other income ‐ corporate assets  Gross investment income ‐  securitization assets  Fair value adjustment  Net investment income ‐  securitization assets  Operating expenses  Net income before income taxes  Provision for (recovery of) income  taxes   Net income   Q4/15 Q3/15 Q2/15 Q1/15 Q4/14 Q3/14 Q2/14 Q1/14 $  12,602  ‐  $ 8,996 $ 13,745 $ ‐ 68 7,398 ‐ 1,469  ‐  1,246 ‐ 1,105 (47) 1,469  1,246 1,058 718 (24) 694 $ 10,262  $ 8,707  $ 71  603  (133) ‐  319  (414) 9,888 $ 10,292 711 ‐ 175 (365) 187 (464) 470  (95) (190) (277) 4,224  9,847  3,577 6,665 3,136 11,735 3,571 4,521 3,201  7,602  3,596  5,016  3,221 6,477 3,365 7,361 397  9,450  $ (528) 7,193 $ 11,918 $ (183) 225 4,296 473  7,129  $ 165  4,851  $ 385 6,092 $ (13) 7,374 $ $  Average mortgage portfolio yield ‐  corporate 1  Average term deposit interest rate 1  Basic and diluted earnings per share $  Return on average shareholders'  equity 1  5.31% 2.27% 5.25% 2.32% 5.34% 2.38% 5.48% 2.40% 5.43% 2.43% 5.52% 2.45% 5.55% 2.46% 6.02% 2.49% 0.42  $ 0.32 $ 0.56 $ 0.21 $ 0.34  $ 0.23  $ 0.30 $ 0.36 14.66% 11.36% 20.16% 7.49% 12.76% 8.74% 11.01% 13.52% Dividends per share   Regular   Total  $  $  0.29  0.29  $ $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 0.28 $ $ 0.28  $ 0.28  $ 0.28  $ 0.28  $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 0.28 1 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  Net investment income from corporate assets was consistent throughout 2014.  The significant increases in Q2 2015 and Q4 2015  were primarily due to higher equity income from MCAP and an income distribution from a commercial real estate investment,  respectively.  We have experienced a steady decrease in our corporate mortgage portfolio yield due to decreases in market rates  for new fundings.  Realized and unrealized hedge losses were volatile throughout 2014 and 2015.    Net investment income from securitization assets was negative for most of 2014 as a result of the negative fair value adjustments  relating to the CMB program.  However, the growth in the market MBS program has led to steady quarterly increases in income in  this asset class.    Table 22: Ten Year Financial Summary   (in thousands except per share amounts)  December 31   2015 (IFRS)   2014 (IFRS)   2013 (IFRS)   2012 (IFRS)   2011 (IFRS)   2010 (IFRS)   2009 (CGAAP)   2008 (CGAAP)   2007 (CGAAP)   2006 (CGAAP)  $ $ Net Income 32,857 25,446 30,805 16,494 24,262 31,667 24,742 30,348 14,843 15,211 Earnings  Dividends Per Share Per Share 1.13 1.51 $ $ 1.12 1.23 1.15 1.57 1.42 0.94 1.81 1.50 1.19 2.20 1.44 1.73 0.96 2.14 1.00 1.12 1.18 1.23 Assets1 1,155,046 1,044,579 1,027,176 950,686 753,799 538,118 506,683 570,154 557,425 498,107 $ Shareholders’  Equity  258,802 225,303 214,900  177,781  158,465  125,079  122,879  116,609  103,007  84,611  Market Capitalization 276,573 $ 299,635 265,993 262,393 225,951 200,249 194,766 129,438 140,416 141,052 1 2010‐2014 consist of corporate assets only as reported under IFRS.  2006‐2009 consist of total assets as reported under Canadian Generally  Accepted Accounting Principles (“CGAAP”).   ‐ 30 ‐                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION SUMMARY OF FOURTH QUARTER RESULTS  Table 23: Quarterly Net Income  (in thousands)  For the Quarters Ended  Net Investment Income ‐ Corporate Assets    Mortgage interest    Equity income from MCAP Commercial LP    Fees    Marketable securities    Whole loan gain on sale income    Realized and unrealized gain (loss) on financial instruments  Interest on financial investments and other loans  Interest on cash and cash equivalents    Gain on sale of foreclosed real estate    Term deposit interest and expenses    Mortgage expenses  Interest on loans payable    Provision for (recovery of) credit losses  Other Income ‐ Corporate Assets    Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP  Net Investment Income ‐ Securitization Assets    Mortgage interest  Interest on financial investments  Interest on short‐term investments    Other securitization income  Interest on financial liabilities from securitization    Mortgage expenses    Net investment income before fair value adjustment   Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments  Operating Expenses    Salaries and benefits    General and administrative  Net Income Before Income Taxes  Provision for (recovery of) income taxes  Net Income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  ‐ 31 ‐  December 31 2015 September 30    2015    December 31 2014 $  $  $  $  12,610   2,070   937   802   113   2   2,920   149   ‐   19,603   5,189   1,124   163   525   7,001   12,602   ‐   ‐ 7,556   ‐   8   42   7,606   5,684   453   6,137   1,469 ‐   1,469   2,586   1,638   4,224   9,847   397 9,450   0.42 0.29 $ $ $ $ 12,290  1,992    1,231    463    178    (1,414)  249    237    ‐    15,226    5,231    900    248    (149)  6,230    8,996    ‐    ‐    6,942    ‐    9    ‐    6,951    5,307    398    5,705  1,246    ‐    1,246    1,996    1,581    3,577  6,665    (528)  7,193  0.32  0.28  $ $ $ $ 12,519 1,767 901 591 255 (971) 59 177 1,115 16,413 5,233 928 294 (304) 6,151 10,262 71 71 4,250 9 91 131 4,481 3,647 231 3,878 603 (133) 470 1,795 1,406 3,201 7,602 473 7,129 0.34 0.28                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Q4 2015 vs. Q4 2014  Net Investment Income ‐ Corporate Assets  Table 24: Interest Income and Average Rate by Mortgage Portfolio (Corporate) For the Quarters Ended December 31      2015      2014  (in thousands except %)  Single family  ‐ Uninsured  ‐ Insured  ‐ Uninsured (completed inventory)  Construction loans  ‐ Residential  ‐ Non‐residential  Commercial loans  ‐ Uninsured  Average mortgages ‐ corporate portfolio  Average Balance Interest Average Rate 1 Income Average  Balance  Interest Average Rate 1 Income $  354,792 $ 102,650 19,822 348,882 4,705 4,026 938 229 4,883 65 4.53% $ 3.65% 4.59% 282,333 $ 159,537 33,795 5.59% 5.52% 358,920 ‐  3,566 1,619 428 4,933 ‐ 101,567 932,418 $ 2,469 12,610 8.88% 5.31% $ 79,601 914,186 $ 1,973 12,519 $  5.00% 4.02% 5.01% 5.45% ‐ 9.83% 5.43% 1 Average interest rate is equal to income/expense divided by the average balance on an annualized basis. The average interest rate as presented  may not necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items such as discount income on impaired  loans, deferred interest and prior period adjustments are excluded from the calculation of the average interest rate.  Excluding the aforementioned  discount  income  on  impaired  loans,  non‐recurring  items  are  immaterial  for  the  quarters  ended  December  31,  2015  and  December  31,  2014.   Average interest rate is considered to be a non‐IFRS measure. Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of this  measure.   The increase in the average uninsured single family mortgage average portfolio in Q4 2015 over Q4 2014 was primarily due to  increased originations from our internal Xceed origination platform in 2015.  The average insured single family balance decreased  as a result of lower market MBS program securitization volumes in Q4 2015 versus Q4 2014.    The decrease in the Q4 2015 single family average mortgage portfolio yield from Q4 2014 is primarily due to lower market rates  for the funding of new mortgages during 2015.  Average mortgage portfolio yield is considered to be a non‐IFRS measure.  For a  definition of this measure, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  Equity income from our ownership interest in MCAP increased by $0.3 million from Q4 2014 as a result of higher whole loan gain  on sale income in Q4 2015.  Interest on financial investments and other loans increased by $2.9 million from 2014, primarily due to a $2.5 million income  distribution received on a commercial real estate investment in Q4 2015.  For a discussion of realized and unrealized losses on financial instruments and gain on sale of foreclosed real estate, refer to the  “Net Investment Income ‐ Corporate Assets” sub‐section of the “Results of Operations” section of this MD&A.  Term deposit interest and expenses decreased by $44,000 from Q4 2014.  The average outstanding balance increased from $820  million in Q4 2014 to $865 million in Q4 2015, while the average term deposit interest rate decreased from 2.43% in Q4 2014 to  2.27% in Q4 2015 as a result of lower market rates for new term deposits.    For details of the provision for credit losses, refer to Table 26 of this MD&A.  Net Investment Income ‐ Securitization Assets  Mortgage  interest  income  increased  by  $3.3  million  from  Q4  2014,  while  interest  on  financial  liabilities  from  securitization  increased by $2.0 million.  The average securitized mortgage and liability balances have increased by 74% and 65%, respectively,  as a result of a significant increase in the balance of outstanding mortgages securitized through the market MBS program.  The Q4 2015 gain on sale of market MBS program interest‐only strips is discussed in the “Net Investment Income ‐ Securitization  Assets” sub‐section of the “Results of Operations” section of this MD&A.  ‐ 32 ‐                                                                                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Operating Expenses  Salaries  and  benefits  increased  by  $791,000  from  Q4  2014  as  a  result  of  an  increase  in  the  number  of  employees  both  in  operations and the second line of defense and a higher variable compensation expense.  Q4 2015 vs. Q3 2015  Net Investment Income ‐ Corporate Assets  Mortgage interest income increased by $0.3 million from Q3 2015.  The average mortgage portfolio balance increased by $31  million from Q3 2015 and the average mortgage yield increased by 0.06%.  The growth in the average balance consisted primarily  of uninsured single family due to higher internal origination volumes and construction due to the funding of previously committed  projects in Q4 2015.  Equity income from our ownership interest in MCAP increased by $78,000 from Q3 2015.  Fees  decreased  by  $294,000  from  Q3  2015,  which  included  a  non‐recurring  deferred  profit  participation  fee  received  on  a  commercial loan.  Q3 2015 included a $1.4 million realized and unrealized loss on financial instruments as a result of a 0.20% decrease in the interest  rate on our forward starting swaps.  Q4 2015 activity was minimal as we stopped using forward starting swaps to hedge mortgage  funding commitments and instead started using 5‐year fixed rate term deposits.  Term deposit interest and expenses decreased by $42,000 from Q3 2015.  The average outstanding balance increased by $14  million while the average interest rate decreased by 0.05% from Q3 2015.  Net Investment Income ‐ Securitization Assets  The increases of $0.6 million in mortgage interest income and $0.4 million in interest on financial liabilities from securitization  from  Q3  2015  are  due  to  increases  of  $97  million  in  both  the  average  market  MBS  mortgage  and  financial  liability  from  securitization balances.    ‐ 33 ‐                         2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Net Interest Income  Presented in the following tables is an analysis of average rates and net interest income.  Net interest income is the difference  between interest earned on certain assets and the interest paid on liabilities to fund those assets.  For further details, refer to  the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  Table 25:  Net Interest Income   For the Quarters Ended December 31  2015  2014  Average  Balance 1  Income / Expense Average  Rate 3  Average    Balance 1  Income / Expense Average  Rate 3 (in thousands except %)  Assets    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Mortgages    Financial investments    Other loans    Corporate interest earning assets    Short term investments    Mortgages    Financial investments    Securitized interest earning assets    Total interest earning assets    Non interest earning assets    Total assets  $  74,384 $ 38,829 932,418 9,149 2,027 1,056,807 11,775 1,126,839 ‐ 1,138,614   2,195,421   83,036 $  2,278,457 $ $  Liabilities and shareholders' equity    Term deposits    Loans payable    Corporate liabilities    Securitization liabilities    Total interest bearing liabilities    Non interest bearing liabilities    Shareholders' equity  Total liabilities and shareholders' equity  $  2,278,457 $ 864,518 $ 14,234 878,752 1,135,196 2,013,948 6,728 257,781 149 802 12,610 382 29 13,972 8 7,556 ‐ 7,564 21,536 2,509 24,045 5,189 163 5,352 5,684 11,036 ‐ ‐ 11,036 Net Interest Income 2  $ 13,009 Spread of Mortgages (Corporate  Portfolio) over Term Deposits  $ 70,623  $ 23,934  914,186  3,069  1,830  1,013,642  60,048  646,608  3,414  710,070    1,723,712    40,718  $ 1,764,430  $ $ 819,722  $ 28,056  847,778  686,595  1,534,373  6,527  223,530  $ 1,764,430  $ 177 591 12,519 41 17 13,345 90 4,252 8 4,350 17,695 2 17,697 5,233 294 5,527 3,647 9,174 ‐ ‐ 9,174 $ 8,523 0.79%  8.19%  5.31%  16.57%  5.68%  5.25%  0.27%  2.66%  ‐   2.64%  3.90%  ‐   3.76%  2.27%  3.06%  2.29%  2.01%  2.13%  ‐   ‐   1.88%  3.04%  0.99% 9.80% 5.43% 5.30% 3.69% 5.22% 1.19% 2.74% 1.86% 2.67% 4.17% ‐ 4.07% 2.43% 3.52% 2.49% 2.22% 2.37% ‐ ‐ 2.06% 3.00% 1 The average balances (excluding mortgages and term deposits) are calculated with reference to opening and closing monthly balances and as  such may not be as precise as if daily balances were used.  The average mortgage and term deposit balances are calculated using daily balances.  2 Net interest income is equal to net investment income less equity income from MCAP, fees, whole loan gain on sale income, realized and unrealized  gain (loss) on financial instruments, gain on sale of foreclosed real estate, other securitization income, mortgage expenses, provision for credit  losses and fair value adjustment ‐ derivative financial instruments.  Net interest income is a non‐IFRS measure.  Refer to the “Non‐IFRS Measures”  section of this MD&A for a definition of this measure.  3  Average  rate  is  equal  to  income/expense  divided  by  the  average  balance  on  an  annualized  basis.  The  average  rate  as  presented  may  not  necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items consisting of one‐time gains/losses, asset write‐ downs  and  fees  not  associated  with  the  asset/liability  yield  are  excluded  from  the  calculation  of  the  average  rate.  Non‐recurring  items  are  immaterial for the quarters ended December 31, 2015 and December 31, 2014.  Average rate is considered to be a non‐IFRS measure.  Refer to the  “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of this measure. ‐ 34 ‐                                                                                                                                       2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Credit Quality  Table 26: Provisions for Credit Losses and Write‐offs (in thousands except basis points)  For the Quarters Ended December 31  2015 2014    Individual provision (recovery)    Single family uninsured    Residential construction    Commercial uninsured  Collective provision (recovery)    Single family uninsured    Single family uninsured ‐ completed inventory    Construction    Commercial   Corporate mortgages ‐ total  Other provisions (recoveries)  Total provision for (recovery of) credit losses  Corporate mortgage portfolio data:  Provision for (recovery of) credit losses   Net write offs  Annualized net write offs (basis points)  SECURITIZATION PROGRAMS   $  $  $  $ $  $ $ 6   ‐   ‐   6   133   96   291   38   558 (39)  519 525   564 45 1.9 $ $ $ $ $ $ $ Change from 2014 (%) ($) 35  (275) 15  (225) (173) 254  115  132  328  726  1,054  (121%) (100%) (100%) (97%) (57%) (161%) 65% (140%) 143% (95%) (197%) (29) $ 275  (15)  231  $ 306  $ (158) 176    (94)  230    (765)  (535) $ (304) $ 829  (273%) 461  $ 263  $ 11.5    103  (218) 22% (83%) 17% We are an issuer of National Housing Act (“NHA”) MBS, which involves the securitization of insured mortgages to create MBS.   We issue MBS through the market MBS program, which is an internal program where we leverage our regulatory asset capacity  by originating or purchasing insured single family mortgages for securitization and sale to third parties, thus providing us with a  reliable source of incremental income.  We issued MBS through the CMB program; however our participation ceased during 2015  with the maturity of the last CMB bond issuance.      Pursuant to the MBS program, investors of MBS receive monthly cash flows consisting of interest and scheduled and unscheduled  principal payments.  CMHC makes principal and interest payments in the event of any MBS default by the issuer, thus fulfilling  the Timely Payment obligation to investors.  In instances where we have sold MBS, where applicable, these sales are executed  for  the  purposes  of  transferring  various  economic  exposures  that  result  in  accounting  outcomes  noted  for  each  program  below.   Each  of  the  MBS  programs  noted  below  provide  for  many  responsibilities  that  are  linked  to  the  issuer  of  these  MBS  instruments.  We do not transfer program oversight or these specific responsibilities when selling MBS to other parties.   Market MBS Program  As part of the market MBS program, we may sell MBS to third parties and may also sell the interest‐only strips to third parties.   The MBS portion of the mortgage represents the core securitized mortgage principal and the right to receive coupon interest at  a specified rate.  The interest‐only strips represent the right to receive excess cash flows after satisfying the MBS coupon interest  payment and any other expenses such as mortgage servicing.  As part of this program, we originate and purchase insured single  family mortgages to sell as MBS.  During 2015, we pooled and sold $589 million of MBS to third parties.  As we retained significant continuing involvement with  the assets, the mortgage sales did not achieve derecognition and the associated mortgages remained on the balance sheet while  a corresponding liability was incurred.  The mortgage interest income and interest on the financial liability from securitization  associated with these mortgages will be recognized on an accrual basis over the term of the mortgages.      During  2015,  we  sold  the  interest‐only  strips  associated  with  $147  million  of  mortgages securitized  through  the  market  MBS  program to third parties (2014 ‐ $nil).  Subsequent to sale, we derecognized the securitized mortgages and associated financial  liabilities from securitization from our balance sheet as a result of the transfer of substantially all risks and rewards of ownership  to the purchaser of the interest‐only strip.  As part of the transaction, we recognized a $2.6 million loan receivable from the third  party purchaser and recognized a $42,000 gain on sale net of unamortized transaction costs.  ‐ 35 ‐                                                                                                                                                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION We may issue market MBS through the NHA MBS program and retain the underlying MBS security for liquidity purposes instead  of selling it to a third party.  As at December 31, 2015, we held $21 million of retained MBS on our balance sheet (December 31,  2014 ‐ $26 million), which is included in the insured single family classification within corporate mortgages.   The primary risks associated with the market MBS program are prepayment, liquidity and funding risk, including the obligation  to fund 100% of any cash shortfall related to the Timely Payment (discussed below in the “Timely Payment” sub‐section) as part  of the market MBS program.  Prepayment risk includes the acceleration of the amortization of mortgage premiums as a result of  early payouts.    As part of the transaction agreement relating to the aforementioned sale of the interest‐only strips, in the case of an “Event of  Default” per CMHC’s NHA MBS guidelines (generally relating to an issuer insolvency), we would forfeit the rights to any remaining  loan receivable repayments.  In the case of mortgage defaults, we are required to make scheduled principal and interest payments to investors as part of the  Timely  Payment  (discussed  below  in  the  “Timely  Payment”  sub‐section)  and  then  place  the  mortgage/property  through  the  insurance claims process to recover any losses.  These defaults may result in cash flow timing mismatches that may marginally  increase funding and liquidity risks.  Any mortgages securitized through the market MBS program for which derecognition is not achieved remain on the balance sheet  as securitized assets and are also included in total exposures in the calculation of the leverage ratio.  A corresponding liability is  also recognized on the balance sheet for mortgage securitizations that fail derecognition.  However, for income tax purposes, all  mortgages securitized by MCAN achieve derecognition and are not included in income tax assets.  For further details on total  exposures, regulatory capital and income tax assets and capital, refer to the “Capital Management” and “Non‐IFRS Measures”  sections of this MD&A.  MCAN has capitalized certain mortgage acquisition costs.  These costs are amortized using the effective interest method (“EIM”),  which incorporates mortgage prepayment assumptions.  CMB Program  We  previously  participated  in  the  CMB  program,  which  involves  the  sale  of  MBS  to  the  Canada  Housing  Trust  (“CHT”).    Our  participation in the CMB program ceased during 2015 with the maturity of the last remaining CMB bond issuance.   On the sale of MBS to CHT, we received proceeds for the sale and incurred a corresponding liability, which did not amortize over  the term of the issuance and was payable in full at maturity. As the securitized mortgages repaid, we reinvested the collected  principal in certain permitted investments. The securitized mortgages and reinvestment assets were held as collateral against the  CMB liabilities.   Since we retained substantially all risks and rewards of ownership on the sale of the securitized mortgages to CHT, we retained  the  mortgages,  reinvestment  assets  and  financial  liabilities  from  securitization  on  the  consolidated  balance  sheets  until  the  maturity of the CMB issuance.    We entered into pay “pay floating, receive fixed” interest rate swaps as part of the CMB program. The purpose of the interest  rate swaps was to hedge interest rate risk on both securitized mortgages and principal reinvestment assets that had a floating  interest rate, as substantially all interest payments on the securitization liabilities were fixed rate.  Timely Payment  Consistent with all issuers of MBS, we are required to remit scheduled mortgage principal and interest payments to CMHC, even  if these mortgage payments have not been collected from mortgagors, to ensure that the Timely Payment of principal and interest  to  MBS  investors  is  effected.   Similarly,  at  the  maturity  of  the  MBS  pools  that  have  been  issued  by  MCAN,  any  outstanding  principal must be paid to CMHC.  We maintain the Timely Payment obligation in our role as MBS issuer until the maturity of the  security.  If we fail to make a scheduled principal and interest payment to CMHC, CMHC may  enforce the assignment of the  mortgages included in all MBS pools in addition to other assets backing the MBS issued.  If mortgage payments have not been collected from mortgagors or mortgagors are unable to renew their mortgages at their  scheduled maturities, we will be required to use our own financial resources to fund our pro‐rata share of these obligations until  mortgage  arrears  are  collected  or  proceeds  are  received  from  the  mortgage  insurers  following  the  sale  of  the  mortgaged  properties.   As part of the market MBS program, we are required to fund 100% of any cash shortfall unless we have sold the interest‐only  strip, in which case the purchaser of the interest‐only strip is obligated to fund 100% of any cash shortfall.  If the interest‐only  ‐ 36 ‐                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION strip purchaser is not able to provide funds to cover any cash shortfalls, we will be required to use our own financial resources to  fund our 100% share of this obligation until mortgage arrears are collected or proceeds are received from the mortgage insurers  following the sale of the mortgaged properties.    CAPITAL MANAGEMENT  Our primary capital management objectives are to maintain sufficient capital for regulatory purposes and to earn acceptable and  sustainable risk‐weighted returns for our shareholders.  Through our risk management and corporate governance framework, we  assess current and projected economic, housing market, interest rate and credit conditions to determine appropriate levels of  capital.  We typically pay out all taxable income by way of dividends.  Capital growth is achieved through retained earnings, public  share offerings, rights offerings and the DRIP.  Our capital management is driven by the guidelines set out by the Income Tax Act  (Canada) (the “Tax Act”) and OSFI.    Income Tax Capital  As a MIC under the Tax Act, we are limited to an income tax liabilities to capital ratio of 5:1 (or an income tax assets to capital  ratio of 6:1), based on our non‐consolidated balance sheet in the MIC entity measured at its tax value.  Securitization assets and  liabilities (less accrued interest) are both excluded from the calculation of the income tax assets to capital ratio.  We manage our income tax assets to a level of 5.75 times income tax capital on a non‐consolidated tax basis to provide a prudent  cushion between the maximum permitted assets and total actual assets.  Income tax asset capacity represents additional asset  growth available to yield a 5.75 income tax assets to income tax capital ratio.  ‐ 37 ‐                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 27: Income Tax Capital 1  (in thousands except ratios)  As at December 31  Income tax assets 1    Consolidated assets    Adjust for assets in subsidiaries    Non‐consolidated assets in MIC entity    Add: mortgage allowances    Less: securitization assets 2    Less: equity investments in subsidiaries    Other adjustments  Income tax liabilities 1    Consolidated liabilities    Adjust for liabilities in subsidiaries    Non‐consolidated liabilities in MIC entity    Less: securitization liabilities 2  Income tax capital 1  Income tax asset capacity 1  Income tax capital ratios 1  Income tax assets to capital ratio  Income tax liabilities to capital ratio  2015    2014   $    $    $  2,246,958    $  5,535    2,252,493    4,953    (1,091,099)  (31,088)  122    1,135,381    $  1,988,156    $  (6,213)  1,981,943    (1,068,541)    $  913,402    $  1,804,945 9,141 1,814,086 4,397 (758,936) (18,551) (965) 1,040,031 1,579,642 (730) 1,578,912 (744,888) 834,024   $  221,979    $  206,007   $  140,998    $  144,509 5.11    4.11    5.05 4.05 1  Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures. 2  Securitization assets and liabilities per balance sheet (less accrued interest) are excluded from income tax assets, liabilities and capital to the  extent that they are held in the MIC entity.  Subsequent to year end, we reorganized the structure of our subsidiary investment in Xceed.  This transaction increased income tax capital by $9.2 million and increased income tax asset capacity by $44 million.  This reorganization had no impact on the consolidated  financial statements.  Regulatory Capital  As a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act (the “Trust Act”), OSFI oversees the adequacy of our capital.  For  this  purpose,  OSFI  has  imposed  minimum  capital‐to‐regulatory  (or  risk‐weighted)  assets  ratios  and  a  minimum  leverage  ratio  which is calculated on a different basis from the income tax assets to capital ratio discussed in “Income Tax Capital”.    Over the last few years, OSFI and the BCBS have taken measures to promote a more resilient banking sector and strengthen global  capital standards.  The BCBS issued a revised capital framework referred to as Basel III, which impacts MCAN through the CAR  Guideline, Leverage Ratio and other items as follows:   OSFI requires all federally regulated financial institutions to meet the minimum Common Equity Tier 1 (“CET 1”), Total  Tier 1 and Total Capital requirements set out therein.  As of January 1, 2015, those minimum capital ratios are 4.5% for  CET 1, 6% for Total Tier 1 and 8% for Total Capital (with the phase‐in of certain regulatory adjustments and phase‐out  of non‐qualifying capital instruments by 2022).     The  regulatory  adjustments  to  be  phased  into  the  calculation  of  the  capital  ratios  of  a  federally  regulated  financial  institution include the deduction of certain significant investments in the capital of banking, financial and insurance  entities  above  10%  of  the  institution’s  CET  1  capital  (after  certain  prescribed  regulatory  adjustments),  which  incorporates an adjustment for the equity investment in MCAP into CET 1 capital.  For 2015, the “transitional” basis  phases the adjustment in by a factor of 40%, while the “all‐in” basis incorporates the entire adjustment.  The adjustment  factor will increase by 20% annually over the phase‐in period until it is fully deductible by 2018.  ‐ 38 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION    As  of  January  1,  2015,  OSFI  replaced  the  assets  to  capital  multiple  with  the  leverage  ratio.    The  leverage  ratio  is  calculated as the ratio of Tier 1 Capital on an “all‐in” basis to total exposures, which includes on‐balance sheet assets  and  additional  exposures  for  asset  funding  commitments,  outstanding  letters  of  credit  and  derivative  financial  instruments.    Commencing  in  2016,  OSFI  will  also  require  all  federally  regulated  financial  institutions  to  maintain  a  capital  conservation buffer.  The buffer will be phased in over time and will reach its final level of 2.5% in 2019.  In  addition  to  the  minimum  capital  requirements  and  capital  conservation  buffer  to  be  maintained  by  all  federally  regulated institutions, OSFI expects all such institutions to attain target capital ratios equal to or greater than the 2019  minimum capital ratios and the 2019 capital conservation buffer well in advance of the phase‐in period.  Accordingly,  OSFI expects all federally regulated institutions to have a CET 1 ratio of 7% and a Total Tier 1 ratio of 8.5% and a Total  Capital ratio of 10.5% (in each case, calculated on an “all in” basis giving effect to all regulatory adjustments that will be  required  by  2019  and  including  the  2019  capital  conservation  buffer).    Failure  to  achieve  such  targets  will  serve  as  triggers for supervisory intervention.  OSFI began the phase‐in of the Credit Valuation Adjustment (“CVA”) risk capital charge in the first quarter of 2014.  The CVA risk  capital charge applicable to CET 1 is 64% in 2015.  This will increase annually until it reaches 100% by 2019.  The implementation  of the CVA risk capital charge has had an insignificant impact on MCAN.  Our internal target minimum CET 1, Tier 1 and Total Capital ratios are 20%.  We expect to be able to meet OSFI’s requirements  and  expectations  above  without  materially  adversely  affecting  the  Company’s  business  plan.    We  maintain  prudent  capital  planning practices to ensure that we are adequately capitalized and continue to satisfy minimum standards and internal targets.   ‐ 39 ‐          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 28: Regulatory Capital  (in thousands except %)  As at December 31  Regulatory Ratios (OSFI)  Share capital  Contributed surplus  Retained earnings  Accumulated other comprehensive income  Deduction for equity investment in MCAP (Transitional adjustment) 1  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (Transitional) 2  Deduction for equity investment in MCAP (All‐in adjustment) 1  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (All‐in) 2  Total Exposures/Regulatory Assets 2  Consolidated assets  Less: CMB‐related assets  Less: deductions from all‐in Tier 1 Capital 1,2  Less: deductions from transitional Total Capital 1,2  Other adjustments 7  Total On‐Balance Sheet Exposures 3  Mortgage and investment funding commitments 4     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Letters of credit 5     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Total Off‐Balance Sheet Items  2015 2014 $ $ $ $ $ $ $ $ 206,382  510  42,617  9,293   (7,324) 251,478   (10,986) 240,492  2,246,958  ‐   (18,310) n/a 2,229  2,230,877  333,667   (166,834) 35,863   (17,932) 184,764  183,939 510 34,481 6,373  (3,252) 222,051  (13,008) 209,043 1,805,718  (33,286) n/a  (3,252) 2,017 36,357 Total Exposures/Regulatory Assets  $ 2,415,641  $ 1,807,554 Leverage ratio 2,3  Assets to capital multiple 2,3  Risk weighted assets (transitional) 2  Risk weighted assets (all‐in) 2  Regulatory Capital Ratios 2    Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)    Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)    Total capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)    Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)    Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)    Total capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  9.96% n/a  n/a 8.14 $ $ 1,063,936  1,041,964  $ $ 950,263 924,243 23.64% 23.64% 23.64% 23.08% 23.08% 23.08% 23.37% 23.37% 23.37% 22.62% 22.62% 22.62% 1  The  deduction  for  the  equity  investment  in  MCAP  on  an  all‐in  basis  is  equal  to  the  equity  investment  balance  less  10%  of  the  Company’s  shareholders’ equity.  In 2015, the deduction on the transitional basis is equal to 40% of the all‐in adjustment.  The adjustment factor will increase  by 20% annually over the phase‐in period until it is fully deductible by 2018.  2 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  3 The leverage ratio replaced the assets to capital multiple as of January 1, 2015 such that the leverage ratio is n/a for 2014 and the assets to  capital multiple is n/a for 2015.  The leverage ratio is based on all‐in Tier 1 Capital while the assets to capital multiple was based on transitional  Total 1 Capital.  4 Mortgage and investment funding commitments are included in regulatory assets in the calculation of the leverage ratio, but were excluded  from regulatory assets in the calculation of the assets to capital multiple.  5 Letters of credit are included in regulatory assets at a 50% conversion factor in the calculation of the leverage ratio, but were included at 100%  in the calculation of the assets to capital multiple.  6 An adjustment for an institution’s derivative financial instruments is included in regulatory assets in the calculation of the leverage ratio, but was  not incorporated in regulatory assets in the calculation of the assets to capital multiple.  7 Certain items, such as negative cash balances, are excluded from total exposures but included in consolidated assets.   ‐ 40 ‐                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 29: Regulatory Risk‐Weighted Assets (in thousands except %)  As at December 31  2015  Per Balance Average Risk Weighted  Assets Rate Sheet 2014  Per Balance Average Risk Weighted Assets Rate  Sheet On‐Balance Sheet Assets  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Financial investments  Other loans   Equity investment in MCAP (all‐in) 1  Foreclosed real estate  Other assets  $ 75,762 40,735 944,109 1,075,947 41,793 4,176 44,191 529 6,604 21% $ 100%  67%  3%  100%  100%  59%  100%  100%  Off‐Balance Sheet Items  Letters of credit  Commitments  35,863 333,667 50%  44%  15,598 40,735   629,171   27,288   41,793   4,176   25,879   529   6,604   791,773   17,932   148,109   166,041   $ 51,090  24,900  895,467  741,184  28,469  2,108  38,792  686  4,508  21% $ 100%  65%  3%  118%  100%  58%  100%  100%  36,357  368,656  50%  38%  Derivative Financial Instruments  Potential credit exposure  Positive replacement cost  Credit equivalent  Risk weighting  Risk‐weighted equivalent  Charge for operational risk  Risk‐Weighted Assets (all‐in)  Equity investment in MCAP    (transitional adjustment) 1  ‐   ‐   ‐   20%  ‐   `  84,150   1,041,964   21,972   10,622 24,900 580,722 19,669 33,720 2,108 22,529 686 4,508 699,464 18,178 140,259 158,437 218 71 289 20% 58 66,284 924,243 26,020 Risk‐Weighted Assets (transitional)  $ 1,063,936 $ 950,263 1 In calculating risk‐weighted assets on the "all‐in" basis, the capital deduction related to the investment in MCAP is risk weighted at 0%, while  the component not deducted from capital is risk weighted at 100%.  In calculating risk‐weighted assets on the transitional basis, the difference  between the all‐in deduction and the transitional deduction is risk weighted at 200%.  ‐ 41 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION LIQUIDITY MANAGEMENT  Our  liquidity  management  process  includes  a  Liquidity  Risk  Management  Framework  that  incorporates  multi  scenario  stress  testing.  Results of the stress testing are reported to management on a monthly basis and to the RCB on a quarterly basis.  For  further  information  on  how  we  manage  liquidity  risk,  refer  to  the  “Liquidity  Risk”  sub‐section  of  the  “Risk  Governance  &  Management” section of this MD&A.  OSFI’s Liquidity Adequacy Requirements (“LAR”) guideline establishes two minimum standards based on the Basel III framework  with national supervisory discretion applied to certain treatments: the Liquidity Coverage Ratio (“LCR”) effective January 1, 2015,  and the Net Stable Funding Ratio (“NSFR”) effective January 1, 2018.    The objective of the LCR is to ensure that institutions have an adequate balance of High Quality Liquid Assets (“HQLA”), consisting  of cash or assets that can be converted into cash at little or no loss of value, to meet its liquidity needs for a 30‐day liquidity stress  scenario.  The minimum LCR requirement is 100%.  We have maintained the ratio above this threshold and were in compliance  as at December 31, 2015.    These requirements are supplemented by additional supervisory monitoring metrics including the liquidity monitoring tools and  the intraday liquidity monitoring tools as considered in the Basel III framework, and the OSFI‐designed Net Cumulative Cash Flow  (“NCCF”) metric that we report to OSFI on a monthly basis.  We were in compliance with the NCCF as at December 31, 2015 and  believe that we will be able to comply with the NSFR requirements once enacted.  The table below shows the composition of our internal liquidity ratios.  These internal ratios include assumptions relating to the  value of liquid assets such as the ability to sell these assets in a stressed market scenario.  We manage our liquid assets based on  term deposit liabilities maturing within 100 days.  Table 30: Liquidity Ratios  (in thousands except %)  As at December 31  Tier 1 liquid assets 1    Cash and cash equivalents  Tier 2 liquid assets 1    Marketable securities    Less: marketable securities adjustment 2    Market MBS retained by MCAN 3  Tier 3 liquid assets 1    Single family insured mortgages 4    Less: single family insured mortgages adjustment 4  Total liquid assets 1  100 day term deposit maturities  Liquidity ratios 1    Tier 1 & 2 liquid assets to 100 day term deposit maturities    Total liquid assets to 100 day term deposit maturities  2015    2014 $  75,762  $  51,090 40,735    (10,104)  21,250    51,881    60,399    (18,503) 41,896    24,900 (7,100) 25,638 43,438 92,769 (28,562) 64,207 $  $  169,539  92,622  $   $  158,735 99,284 138%    183%    95% 160% 1Refer to the "Non‐IFRS Measures" section of this MD&A for a definition of these measures. 2Adjusted to reflect estimated impact to fair value in a stressed scenario.  Corporate bonds are reduced as follows: BBB‐ or higher (30%); below  BBB‐ (45%).  REITs are reduced as follows: constituent in TSX/S&P Composite Index (20%); not a constituent in TSX/S&P Composite Index (40%). 3Included in corporate mortgages ‐ insured single family.  For further information, refer to the "Securitization Programs" section of this MD&A. 4Single family insured mortgages exclude mortgages pledged as collateral and second mortgages not insured by CMHC.  The adjustment reflects  lower liquidity than Tier 1 and Tier 2 liquidity, as follows:  CMHC insured (25%), CMHC insured second mortgages (50%), privately insured (50%). Our sources and uses of liquidity are outlined in the table below.  We manage our net liquidity surplus/deficit by raising term  deposits as mentioned above.  ‐ 42 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 31: Liquidity Analysis  (in thousands)  Sources of liquidity  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Financial investments  Other loans   Uses of liquidity  Term deposits  Other liabilities  Within 3 Months 3 Months To 1 Year 1 to 3 Years 3 to 5 Years Over 5 December 31  December 31  2014 Years 2015  $ 75,762 $ ‐ $ ‐ $ ‐ 86,930 ‐ 1,559 164,251 1,532 416,596 ‐ ‐ 418,128 1,216 401,719 ‐ ‐ 402,935 ‐ $ ‐ 31,284 ‐ 2,617 33,901 ‐ $ 37,987 7,580 41,793 ‐ 87,360 75,762  $ 40,735  944,109  41,793  4,176  1,106,575  51,090 24,900 895,467 28,469 2,108 1,002,034 86,895 12,412 99,307 489,020 ‐ 489,020 289,175 ‐ 289,175 37,951 ‐ 37,951 ‐ ‐ ‐ 903,041  12,412  915,453  821,742 11,202 832,944 Net liquidity surplus (deficit)  $ 64,944 $ (70,892) $ 113,760 $ (4,050) $ 87,360 $ 191,122  $ 169,090 Off‐Balance Sheet   Unfunded mortgage commitments  Commitment ‐ KingSett High Yield  Fund  $ 171,479 $ 84,508 $ 52,255 $ ‐ $ ‐ $ 308,242  $ 337,156 ‐ ‐ ‐ $ 171,479 $ 84,508 $ 52,255 $ 25,425 ‐ ‐ $ 25,425 $ 25,425  333,667  $ 31,500 368,656 Note: The above table excludes securitized assets and liabilities and pledged assets as their use is restricted to securitization program operations. RISK GOVERNANCE AND MANAGEMENT  We are exposed to a number of risks, including credit risk, liquidity and funding risk, market risk and interest rate risk, that can  adversely affect our ability to achieve our business objectives or execute our business strategies, and which may result in a loss  of earnings, capital and/or damage to our reputation.  We mitigate these risks through prudent credit limits, established lending  policies and procedures, effective monitoring and reporting, investment diversification and by the diligent management of assets  and liabilities.    We operate in changing regulatory and economic environments.  As a result, we believe that our management team and the  Board are particularly diligent in their consideration of all identified and emerging risks.  Our goal is not to eliminate risk, as this  would result in significantly reduced earnings, but rather to be proactive in our assessment and management of risk, as a means  to gain a strategic advantage and ultimately enhance shareholder value.   The risks that have been identified may not be the only risks that we face.  Other risks of which we are not aware of or which we  currently deem to be immaterial may surface and have a material adverse impact on our business, results from operations and  financial condition.  The shaded areas of this MD&A represent a discussion of risk factors and risk management policies and procedures relating to  credit, liquidity, interest rate and market risks as required under IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures. The relevant MD&A  sections are identified by shading within boxes and the content forms an integral part of the consolidated financial statements.   Risk Governance  The Risk Committee of the Board (“RCB”) is responsible for overseeing risk management across the Company. It looks to ensure  the relevance of the Company’s RAF and its alignment with the Company’s strategy.  It has the responsibility to ensure that the  risk  management  function  is  independent  from  the  business  activity  it  oversees,  and  is  supported  by  an  Enterprise  Risk  Management framework (“ERMF”) consisting of policies, procedures and controls.  The goal of the ERMF is to manage risks within  the Company’s risk framework and appetite.  The  Chief  Executive  Officer  (“CEO”)  and  the  executive  management  team  are  responsible  for  developing  the  strategy  and  a  comprehensive set of enterprise wide policies, including the RAF and ERMF for approval by the Board. They are responsible for  fostering  a  strong  risk  culture  through  the  “tone  at  the  top”  and  applying  the  approved  strategy  and  RAF  to  the  business  operations  of  the  Company  to  help  maximize,  within  the  Company’s  risk  appetite,  the  benefit  to  shareholders  and  other  ‐ 43 ‐                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION stakeholders from a portfolio of risks that the Company is willing to accept.  MCAN’s Executive Committee recommends a risk  appetite  that  aligns  with  the  Mission  Statement,  Operating  Philosophies  and  Goals  and  Objectives  of  the  Company  and  the  Operating Committee provides governance over the operations of MCAN to ensure that the strategy and tactics used by MCAN  in its funding and investing activities are effective in meeting the Company’s stated objectives.   The Company’s operating model is predicated on the three‐lines‐of‐defense approach to the management of risk. The operating  areas headed by the CEO are the first line of defense in the Company’s management of risk.  They “own” the risk in their areas of  responsibility and are responsible for ensuring the Company pursues only suitable business opportunities that are within the  Company’s risk appetite.   The second line of defense establishes the enterprise level risk management frameworks and policies, and provides risk guidance  and oversight of the effectiveness of first Line risk management practices. These activities are provided by:      The Chief Risk Officer (“CRO”), who is responsible for providing independent review and oversight of enterprise‐wide  risks  and  for  the  fostering  of  a  strong  risk  culture  throughout  the  organization.    The  CRO  has  responsibility  for  maintaining and managing the RAF and in that regard for confirming and reporting on the significant business risks as  identified by and assessed by the first line of defense of the Company.  The Chief Financial Officer (“CFO”), who is responsible for the accuracy and integrity of the Company’s accounting and  financial  reporting  systems,  financial  statements,  and  planning  and  budgeting  systems  and  documents.  The  CFO  ensures legal and regulatory compliance for all financial matters within the Company.  The CFO is responsible for the  Company’s  financial  and  capital  plans  which  are  presented  to  the  Executive  Committee  and  the  Board  for  annual  approval.  Progress against these plans is regularly reported to the Board and regulators.  The Finance department,  led  by  the  CFO,  also  updates  the  plan  with  periodic  forecasts,  advises  the  Board  of  anticipated  outcomes,  and  recommends revisions to capital plans and structures as appropriate.  The  Chief  Compliance  Officer  (“CCO”),  who  is  responsible  for  measuring,  and  reporting  on,  compliance  with  the  Company’s policies and processes that have been designed to manage and mitigate regulatory compliance risk.  The  CCO  is  mandated  to  promote  a  sound  compliance  culture,  report  to  the  Board  on  compliance  with  legislative  requirements and make recommendations related to compliance activities.  The  Chief  Anti‐Money  Laundering  Officer  (“CAMLO”),  who  is  responsible  for  the  Company’s  adherence  to  the  Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (Canada)  with regard to its deposit taking and  lending activities.  The third line of defense is provided by MCAN’s internal audit group which monitors, and reports on, the effectiveness of controls,  risk management, and governance practices within the Company.   Risk Appetite  MCAN’s RAF sets out the approach to risk management used by the Company in pursuing its strategic and business objectives.  Key principles that guide MCAN’s approach to risk appetite are as follows:   MCAN’s strategy, including business objectives, business plans and stakeholder expectations should be reflected in the  risk appetite.      The approach should engage both top down senior management and Board leadership and bottom up involvement of  employees at all levels.  Risk  appetite  considerations  should  be  embedded  in  both  strategic  and  day‐to‐day  decisions  and  supported  by  a  reinforced risk culture aligning decision making and risk.  The approach to risk appetite should reflect good industry practices and relevant regulatory guidance.  The approach should be forward looking and enable adaptation to changing business and market conditions; it should  also give consideration to the skills, resources and technology required to manage and monitor identified risk exposures  and the potential impacts of stressed conditions.  ‐ 44 ‐                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION The RAF purposes and objectives are as follows:       Define maximum levels of risk that are within MCAN’s risk capacity including regulatory constraints in order to achieve  its strategic objectives within appropriate and approved target returns.  Give consideration to all material risks reflecting all key aspects of the business.  Contain both qualitative and quantitative elements to define acceptable risk levels within MCAN’s risk capacity.  Set out limits and targets to enable the Board and senior management to assess MCAN’s performance and current risk  levels relative to risk appetite.  Consider  MCAN’s  current  capital  position  and  ability  to  handle  the  range  of  results  that  may  occur  under  normal  operating conditions and under a range of stress scenarios.  ‐ 45 ‐                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION The Board has overall responsibility for risk governance within MCAN. They provide oversight and carry out their risk management  mandate primarily through the RCB, the Audit Committee of the Board (the “Audit Committee”), the Conduct Review, Corporate  Governance and Human Resources Committee of the Board (the “CR, CG & HR Committee”) and the Enterprise Risk Management  Ad Hoc Committee (the “ERM Ad Hoc Committee”).  There is a further committee structure at the management level as illustrated  in the following diagram:  Board of Directors  text Board Committees  Audit Risk  ERM 7  CR,CG&HR  Management Committees Executive Committee Disclosure ALCO 1 CAERM 2 CCC 3 Operating 4 SFMC 5 Deposit Rate 6 Third line of defence Internal Audit Second line of defence Finance Risk CAMLO Compliance First line of defence Term Deposits Single Family Mortgages Construction  Loans Other  Investments 1 Asset and Liability Committee  2 Compliance, Audit and Enterprise Risk Management Committee 3 Capital Commitments Committee 4 Operating Committee 5 Single Family Management Committee 6 Deposit Rate Setting Committee 7 Enterprise Risk Management Ad Hoc Committee ‐ 46 ‐            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Liquidity and Funding Risk  Liquidity risk is the risk that cash inflows, supplemented by assets readily convertible to cash, will be insufficient to honour all  cash outflow commitments (both on and off‐balance sheet) as they come due.  The failure of borrowers to make regular mortgage  payments increases the uncertainties associated with liquidity management, notwithstanding that we may eventually collect the  amounts  outstanding,  which  may  result  in  a  loss  of  earnings  or  capital,  or  have  an  otherwise  adverse  effect  on  our  financial  condition and results of operations.    For information  on the contractual maturities of certain obligations of the Company, refer to notes 17, 18, 21  and 31 to the  consolidated financial statements.  Liquidity Risk Management  We closely monitor our liquidity position to ensure that we have sufficient cash to meet liability obligations as they become due.   The RCB is responsible for the review and approval of liquidity policies.  The Asset and Liability Committee (“ALCO”), which is  comprised of management, is responsible for liquidity management.  We have an internal target of a standard level of liquid  investments (cash and cash equivalents, marketable securities, MCAN‐issued market MBS retained on our balance sheet, 75% of  CMHC‐insured  single  family  mortgages,  50%  of  CMHC‐insured  single  family  second  mortgages  and  50%  of  privately  insured  mortgages) of at least 100% of term deposits maturing within 100 days.  As at December 31, 2015 and December 31, 2014, we  met this internal target.    In addition, all single family mortgages are readily marketable within a time frame of one to three months, providing us with  added flexibility to meet unexpected liquidity needs.  We have access to capital through our ability to issue term deposits eligible  for CDIC deposit insurance.  These term deposits also provide us with the ability to fund asset growth as needed.    We also maintain an overdraft facility to fund asset growth or meet our short‐term obligations as required.  The overdraft facility  is a component of a larger credit facility that also has a portion which guarantees letters of credit used to support the obligations  of  borrowers  to  municipalities  in  conjunction  with  construction  loans.    The  total  facility  is  $75  million,  with  sub‐limits  of  $50  million for overdrafts and $50 million for letters of credit.  In addition, we maintain a credit warehouse facility which can be drawn  as  required  as  mortgage  fundings  occur,  which  bears  interest  at  the  prime  rate.    This  facility  provides  up  to  $50  million  of  borrowings,  and  insured  mortgages  are  eligible  to  act  as  collateral  in  the  facility  for  a  period  of  no  longer  than  one  year.   Subsequent  to  year  end,  the  credit  warehouse  facility  counterparty  ceased  its  operations  and  was  placed  under  supervisory  administration, and as a result thereof, the credit warehouse was terminated.  We believe that the termination of the credit  warehouse  facility  did  not  have  a  material  impact  on  our  operations  or  liquidity  given  the  other  sources  of  funding  options  available to the Company.  We believe that our liquidity position and our access to capital markets in the form of term deposits and the banking facility  support our ability to meet current and future commitments as they come due.   Management has developed a Liquidity Risk Management Framework that is reviewed and approved annually by the Board.  This  framework details the daily, monthly and quarterly analysis that is performed by management.  Management monitors changes  in cash and cash requirements on a daily basis and formally reports to ALCO on a monthly basis.  Management also completes  monthly  and  quarterly  stress  testing  which  is  reviewed  by  ALCO  and  the  RCB.    Management  monitors  trends  in  deposit  concentration with significant term deposit brokers on a monthly basis.  We have established and maintain liquidity policies and procedures which meet the standards set under the Trust Act and any  regulations or guidelines issued by OSFI.  For a discussion regarding liquidity risk relating to the maturity of securitization program liabilities, refer to the “Timely Payment  Guarantee” sub‐section of the “Securitization Programs” section of this MD&A.  Reputational Risk   Reputational risk is the negative consequence of the occurrence of other risks and can occur from an activity undertaken by the  Company, its affiliated companies, or its representatives. The loss of reputation can greatly affect shareholder value through  reduced public confidence, a loss of business, legal action, or increased regulatory oversight.  Reputation refers to the perception  of the enterprise by various stakeholders. Typically key stakeholder groups include investors, customers, employees, suppliers  and regulators.  Perceptions may be impacted by various events including financial performance, specific adverse occurrences  from events such as cyber security issues, unfavourable media coverage, and changes or actions of the corporation’s leadership.   Failure to effectively manage reputation risk can result in reduced market capitalization, loss of client loyalty, and the inability to  achieve our strategic objectives.  ‐ 47 ‐                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Reputational Risk Management  We believe that the most effective way for the Company to safeguard its public reputation is through the successful management  of the underlying risks in the business.   Strategic and Business Risk   Strategic and business risk is the risk of loss due to fluctuations in the external business environment, the failure of management  to adjust its strategies and business activities for external events or business results, or the inability of the business to change its  cost levels in response to those changes.   Strategic and Business Risk Management  Strategic and business risk is managed by the CEO and the Board. The Board approves the Company’s strategies at least annually  and reviews results against those strategies at least quarterly.  Operational Risk  Operational risk is the potential for loss resulting from people, inadequate or failed internal processes, systems, or from external  events.  The risk of loss from people includes internal or external fraud, non‐adherence to internal procedures/values/objectives  or unethical behaviour. The largest component of this risk has been separately identified as outsourcing risk.  The remaining risks  arise from the small size and entrepreneurial nature of MCAN, and the legacy systems used within it. The exposure to financial  misreporting, inaccurate financial models, fraud, breaches in privacy, information security, attraction and retention of employees,  and business continuity and recovery are included within operational risk.  Operational Risk Management  We manage operational risk through various committees and processes. Our management team reviews operational measures  on a recurring basis as part of the Operating Committee, Compliance Audit and Enterprise Risk Management Committee, and  ALCO. We also provide monthly updates to the Board to provide an update on operations and other key factors and issues that  arise.  We also maintain appropriate insurance coverage through a financial institution bond policy, which is reviewed at least annually  by the Board for changes to coverage and our operations.  Cyber Risk  We collect and store confidential and personal information.  Unauthorized access to the Company’s computer systems could  result in the theft or publication of confidential information or the deletion or modification of records or could otherwise cause  interruptions in the Company’s operations.  In addition, despite the Company’s implementation of security measures, its systems  are  vulnerable  to  damages  from  computer  viruses,  natural  disasters,  unauthorized  access,  cyber‐attack  and  other  similar  disruptions.  Any such system failure, accident or security breach could disrupt the Company’s delivery of services and make the  Company’s  applications  unavailable  or  cause  similar  disruptions  to  the  Company’s  operations.    If  a  person  penetrates  the  Company’s network security or otherwise misappropriates sensitive data, we could be subject to liability or our business could  be  interrupted,  and  any  of  these  developments  could  have  a  material  adverse  effect  on  the  Company’s  business,  results  of  operations and financial condition.  Cyber Risk Management  We manage cyber risk through oversight by management, including an IT Management Committee, as well as the use of external  third party advisors to provide technical expertise.  Outsourcing Risk  Outsourcing risk is the risk incurred when we contract out a business function to a service provider instead of performing the  function ourselves, and the service provider performs at a lower standard than we would have under similar circumstances.  We  outsource the majority of our mortgage and loan origination, servicing and collections to MCAP and other third parties.  Outsourcing Risk Management  MCAN’s Outsourcing Policy, which is approved annually by the Board, incorporates the relevant requirements of OSFI Guideline  B‐10, Outsourcing of Business Activities, Functions and Processes.  We review our outsourced arrangements on an annual basis  ‐ 48 ‐                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION to determine if the arrangement is material.  If the arrangement is material it is subjected to a risk management program, which  includes detailed monitoring activities.   Credit Risk  Credit risk is the risk of financial loss resulting from the failure of a counterparty, for any reason, to fully honour its financial or  contractual obligations to the Company, primarily arising from our mortgage and lending activities.  Fluctuations in real estate  values may increase the risk of default and may also reduce the net realizable value of the collateral property to the Company.   These risks may result in defaults and credit losses, which may result in a loss of earnings.  Credit losses occur when a counter  party fails to meet its obligations to the Company and the value realized on the sale of the underlying security deteriorates below  the carrying amount of the exposure.    Credit Risk Management  Credit  and  commitment  exposure  is  closely  monitored  through  a  reporting  process  that  includes  a  formal  monthly  review  involving ALCO and a formal quarterly review involving the RCB.  A CRO Report, which identifies, assesses, ranks and provides  trending analysis on all material risks to the Company, is provided to the RCB on a quarterly basis.  Weekly monitoring also takes  place through our Capital Commitments Committee, which is comprised of certain members of management.   Our exposure to credit risk is managed through prudent risk management policies and procedures that emphasize the quality  and diversification of our investments.  Credit limits, based on our risk appetite, which is approved by the Board at least annually,  have  been  established  for  concentration  by  asset  class,  geographic  region,  dollar  amount  and  borrower.    These  policies  are  amended on an ongoing basis to reflect changes in market conditions and our risk appetite.   All members of management are  subject to limits on their ability to commit the Company to credit risk.      We identify potential risks in our mortgage portfolio by way of regular review of market metrics, which are a key component of  quarterly market reports provided to the RCB.  We also undertake site visits of active mortgage properties.  Existing risks in our  mortgage portfolio are identified by arrears reporting, portfolio diversification analysis, annual reviews of large loans and risk  rating trends of the entire mortgage portfolio.  The aforementioned reporting and analysis provides adequate monitoring of and  control over our exposure to credit risk.  In the current economic environment, we have increased our monitoring of real estate  market values for single family mortgages, with independent assessments of value obtained as individual mortgages exceed 90  days in arrears.  We assign a credit score and risk rating for all mortgages at the time of underwriting based on the quality of the borrower and  the underlying real estate.  Risk ratings are reviewed annually for large exposures, and whenever there is an amendment or a  material adverse change such as a default or impairment.  We  have  established  a  methodology  for  determining  the  adequacy  of  our  collective  allowances.    The  adequacy  of  collective  allowances is assessed periodically, taking into consideration economic factors such as Gross Domestic Product, employment,  housing market conditions as well as the current position in the economic cycle.  We record an individual allowance to the extent that the estimated realizable value of a mortgage has decreased below its net  book value.  Individual allowances include all of the accumulated provisions for credit losses on a particular mortgage.    Our maximum credit exposure on our individual financial assets is equal to the carrying value of the respective assets, except for  our corporate mortgage portfolio, whose maximum credit exposure also includes outstanding commitments for future mortgage  fundings.  Interest Rate Risk  Interest rate risk is the potential impact of changes in interest rates on our earnings and capital.  Interest rate risk arises when  our assets and liabilities, both on and off‐balance sheet, have mismatched repricing dates.  Changes in interest rates where we  have mismatched repricing dates may have an adverse effect on our financial condition and results of operations.  In addition,  interest rate risk may arise when changes in the underlying interest rates on assets do not match changes in the interest rates on  liabilities.  This potential mismatch may have an adverse effect on our financial condition and results of operations.  Our exposure to interest rate risk is discussed further in Note 33 to the consolidated financial statements.  Interest Rate Risk Management  We evaluate our exposure to a variety of changes in interest rates across the term spectrum of our assets and liabilities, including  both  parallel  and  non‐parallel  changes  in  interest  rates.    By  managing  and  matching  the  terms  of  corporate  assets  and  term  ‐ 49 ‐                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION deposits so that they offset each other, we seek to reduce the risks associated with interest rate changes, and in conjunction with  liquidity management policies and procedures, we also manage cash flow mismatches.  ALCO reviews our interest rate exposure  on  a  monthly  basis  using  interest  rate  spread  and  gap  analysis  as  well  as  interest  rate  sensitivity  analysis  based  on  various  scenarios.  This information is also formally reviewed by the RCB each quarter.    We are exposed to interest rate risk on insured single family mortgages between the time that a mortgage rate is committed to  borrowers and the time that the mortgage is funded, or in the case of mortgages securitized through the market MBS program,  the time that the mortgage is securitized.  To manage this risk, we may enter into interest rate swaps or we may match them  with long‐term fixed‐rate term deposits.  Ultimately, risk management is monitored and controlled at the highest level of the Company.  ALCO reviews and manages these  risks on a monthly basis.  The Board also reviews and approves all risk management policies and procedures at least annually.   Management reports to the Board on the status of risk management at least quarterly.  Market Risk  Market risk is the exposure to adverse changes in the value of financial assets.  Our market risk factors  include price risk on  marketable  securities,  interest  rates,  real  estate  values,  commodity  prices  and  foreign  exchange  rates,  among  others.    Any  changes in these market risk factors may negatively affect the value of our financial assets, which may have an adverse effect on  our financial condition and results of operations.  We do not undertake trading activities as part of our regular operations, and  therefore are not exposed to risks associated with activities such as market making, arbitrage or proprietary trading.   Market Risk Management  Our  marketable  securities  portfolio  is  susceptible  to  market  price  risk  arising  from  uncertainties  about  future  values  of  the  securities.  We manage the equity price risk through diversification and limits on both individual and total securities.  Reports on  the portfolio are submitted to senior management on a regular basis and to the Board on a quarterly basis.  Other Risk Factors  General Litigation  In the ordinary course of business, MCAN and its service providers (including MCAP), their subsidiaries and related parties may  be party to legal proceedings that may result in unplanned payments to third parties.    To the best of our knowledge, we do not expect the outcome of any of any existing proceedings to have a material adverse effect  on the consolidated financial position or results of operations of the Company.  Reliance on Key Personnel  Our future performance is dependent on the abilities, experience and efforts of our management team and other key personnel.   There is no assurance that we will be able to continue to attract and retain key personnel, although it remains a key objective of  the Company.  Should any key personnel be unwilling or unable to continue their employment with MCAN, there may be an  adverse effect on our financial condition and results of operations.   Economic Conditions   Factors that could impact general business conditions include changes in short‐term and long‐term interest rates, commodity  prices, inflation, consumer, business and government spending, real estate prices and adverse economic events.  Regulatory Risk  Changes in laws and regulations, including interpretation or implementation, may affect the Company by limiting the products  or services that we can provide and increasing the ability of competitors to compete with our products and services.  Also, any  failure by the Company to comply with applicable laws and regulations may result in sanctions and financial penalties which may  adversely impact our earnings and damage our reputation.  Increasing regulations and expectations as a result of the recent  financial crisis, both globally and domestically, have increased the cost and resources necessary to meet regulatory expectations  for the Company.  ‐ 50 ‐                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Qualification as a Mortgage Investment Corporation  Although we intend to qualify at all times as a MIC, no assurance can be provided in this regard.  If for any reason we do not  maintain our qualification as a MIC under the Tax Act, taxable dividends and capital gains dividends paid by MCAN on our common  shares  will  cease  to  be  fully  or partly  deductible  in  computing  income  for  tax  purposes  and  such  dividends  will  no  longer  be  deemed by the rules in the Tax Act that apply to MICs to have been received by shareholders as interest or a capital gain, as the  case may be.  As a consequence, the rules in the Tax Act regarding the taxation of public corporations and their shareholders  should apply, with the result that the combined rate of corporate and shareholder tax could be significantly greater.  Mortgage Renewal Risk  We retain renewal rights on mortgages that we originate that are either sold to third parties or retained on the consolidated  balance sheet.  If mortgagors are unable to renew their mortgages at their scheduled maturities, we may be required to use our  own financial resources to fund these obligations until mortgage arrears are collected or proceeds are received from mortgage  insurers following the sale of mortgaged properties.  Mortgage Prepayment Risk  In acquiring certain mortgages from third parties, we pay a premium to the mortgage par value based on the expected term of  the mortgage.  To the extent that mortgages repay prior to maturity, we may be required to accelerate the amortization of the  premium and sustain a financial loss.  Competition Risk  Our operations and income are a function of the interest rate environment, the availability of mortgage products at reasonable  yields and the availability of term deposits at reasonable cost.  The availability of mortgage products for the Company and the  yields thereon are dependent on market competition.  In the event that we are unable to compete successfully against our current  or  future  competitors  or  raise  term  deposits  to  fund  our  lending  activities,  there  may  be  an  adverse  effect  on  our  financial  condition and results of operations.   Monetary Policy  Our earnings are affected by the monetary policies of the Bank of Canada. Changes in the supply and demand of money and the  general level of interest rates could affect our earnings.  Changes in the level of interest rates affect the interest spread between  our  mortgages,  loans  and  investments,  securitization  investments  and  term  deposits,  and  as  a  result  may  impact  our  net  investment income.  Changes to monetary policy and in financial markets in general are beyond our control and are difficult to  predict or anticipate.  Environmental Risk  We  recognize  that  environmental  hazards  are  a  potential  liability.    This  risk  exposure  can  result  from  non‐compliance  with  environmental laws, either as principal or lender, which may negatively affect our financial condition and results of operations.   We  aim  to  mitigate  this  risk  by  complying  with  all  environmental  laws  and  by  applying  a  rigorous  environmental  policy  and  procedures to our commercial and development lending activities.   Changes in Laws and Regulations  Changes to current laws, regulations, regulatory policies or guidelines (including changes in their interpretation, implementation  or  enforcement),  the  introduction  of  new  laws,  regulations,  regulatory  policies  or  guidelines  or  the  exercise  of  discretionary  oversight by regulatory or other competent authorities including OSFI, may adversely affect us, including by limiting the products  or services that  we provide, restricting the scope of our operations or business lines, increasing the ability  of competitors to  compete with our products and services or requiring us to cease carrying on business.  In addition, delays in the receipt of any  regulatory  approvals  and  authorizations  that  may  be  necessary  to  the  operation  of  our  business  may  adversely  affect  our  operations  and  financial  condition.    Our  failure  to  comply  with  applicable  laws  and  regulations  may  result  in  sanctions  and  financial penalties that could adversely impact our earnings and damage our reputation.    Changes in Accounting Standards and Accounting Policies  We may be subject to changes in the financial accounting and reporting standards that govern the preparation of our consolidated  financial  statements.    These  changes  may  materially  impact  how  we  record  and  report  our  financial  condition  and  results  of  operations and, in certain circumstances, we may be required to retroactively apply a new or revised standard that results in our  ‐ 51 ‐                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION restating prior period financial statements.  Please refer to the “Standards Issued But Not Yet Effective” section of this MD&A for  further details.    Accuracy and Completeness of Information on Customers and Counterparties  In deciding whether to extend credit or enter into other transactions with customers and counterparties, we rely on information  furnished by them, including financial statements and other information.  We may also rely on the representations of customers  and counterparties as to the accuracy and completeness of that information.  Our financial condition and results of operations  may be negatively affected to the extent that we rely on financial statements and other information that do not comply with  IFRS, that are materially misleading or that do not fairly represent, in all material respects, the financial condition and results of  operations of the customers and counterparties.  Leverage  Leverage increases our potential exposure to all risk factors described above.   No Assurance of Achieving Investment Objectives or Payment of Dividends  As a result of the risks discussed above, there is no assurance that we will be able to achieve our investment objectives or be able  to pay dividends at targeted or historic levels. The funds available for the payment of dividends to our shareholders will vary  according to, among other things, the principal and interest payments received in respect of the Company’s investments. There  can be no assurance that the Company will generate any returns or be able to pay dividends to our shareholders in the future.   DESCRIPTION OF CAPITAL STRUCTURE  Our authorized share capital consists of an unlimited number of common shares with no par value.  At December 31, 2015, there  were 22,782,433 common shares outstanding.  As at February 25, 2016, there were 22,862,723 common shares outstanding.    In 2015, we closed a rights offering to common shareholders that raised $15.1 million of new share capital through the issuance  of 1,406,084 common shares, creating $87 million of additional income tax asset capacity.    During 2015, we issued 568,588 new shares under the DRIP out of treasury at the weighted average trading price for the 5 days  preceding such issue less a discount of 2%.  For additional information related to share capital, refer to Note 22 to the consolidated financial statements.  OFF‐BALANCE SHEET ARRANGEMENTS  We have contractual obligations relating to an operating lease, in addition to outstanding commitments for future fundings of  corporate mortgages and our investment in the KingSett High Yield Fund.    We outsource the majority of our mortgage servicing and continue to pay servicing expenses as long as the mortgages remain on  our balance sheet.  Table 32: Contractual Obligations  (in thousands)  As at December 31, 2015  Less than  one year  One to three years Three to  five years  Over five  years   Total  Mortgage funding commitments  Commitment ‐ KingSett High Yield Fund  Operating lease  $ $ 255,987 ‐ 575 256,562 $ $ 52,255 ‐ 1,496 53,751 $ $ ‐ ‐ 1,193 1,193 $ $ ‐    25,425    1,881    27,306  $ $ 308,242 25,425 5,145 338,812 We  retain  mortgage servicing  obligations  relating  to  mortgages  securitized  through  the  market  MBS  program  where  balance  sheet derecognition has been achieved.  For further information, refer to Note 6 to the consolidated financial statements.  We provide letters of credit, which are not reflected on the consolidated balance sheet, for the purpose of supporting developer  obligations to municipalities in conjunction with residential construction loans.  For further information, refer to Note 32 to the  consolidated financial statements.  ‐ 52 ‐                                                                                                                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION As at December 31, 2015, of our total single family mortgage renewal rights of $1.3 billion (December 31, 2014 ‐ $735 million),  $219 million related to off‐balance sheet mortgages sold to third parties on a whole loan basis (December 31, 2014 ‐ $366 million).  DIVIDEND POLICY AND RECORD  Our dividend policy is to pay out substantially all of our taxable income to our shareholders.  As a MIC under the Tax Act, we can  deduct  dividends  paid  to  shareholders  during  the  year  and  within  90  days  thereafter  from  income  for  tax  purposes.    These  dividends  are  taxable  in  the  shareholders’  hands  as  interest  income.    In  addition,  as  a  MIC,  we  can  pay  certain  capital  gains  dividends which are taxed as capital gains in the shareholders’ hands.  We intend to continue to declare dividends on a quarterly  basis.   Dividends per share over the past three years are as follows:  Table 33: Dividends    Fiscal Period    First Quarter ‐ Regular Dividend    First Quarter ‐ Extra Dividend    Second Quarter    Third Quarter    Fourth Quarter     Taxable Dividends  2015  2014  2013  $ $ $    0.28  ‐     0.28     0.28     0.29     1.13     1.13     1.13  $ $ $    0.28  ‐     0.28     0.28     0.28     1.12     1.12     1.12  $ $ $    0.28     0.03     0.28     0.28     0.28     1.15     1.15     1.15  Consistent with the prior quarter dividend increase, the Board declared a first quarter dividend of $0.29 per share to be paid  March 31, 2016 to shareholders of record as of March 15, 2016.  Figure 5: Dividend History  Historically, extra dividends have been paid with the regular March 31st quarterly dividend.  ‐ 53 ‐                                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION TRANSACTIONS WITH RELATED PARTIES  Related  party  transactions  for  the  years  ended  December  31,  2015  and  December  31,  2014  are  discussed  in  Note  30  to  the  consolidated financial statements.   FINANCIAL INSTRUMENTS AND OTHER INSTRUMENTS  The majority of our consolidated balance sheet consists of financial instruments, and the majority of net income is derived from  the related income, expenses, gains and losses.  Financial instruments include cash and cash equivalents, short‐term investments,  marketable securities, mortgages, financial investments, other loans, derivative financial instruments, financial liabilities from  securitization, term deposits and loans payable, which are discussed throughout this MD&A.  The use of financial instruments exposes us to interest rate, credit, liquidity and market risk.  A discussion of these risks and how  these risks are managed is found in the “Risk Governance and Management” section of this MD&A.   Information  on  the  financial  statement  classification  and  amounts  of  income,  expenses,  gains  and  losses  associated  with  the  instruments are located in the “Results from Operations” and “Financial Position” sections of this MD&A.  Information on the  determination of the fair value of financial instruments is located in the “Critical Accounting Estimates and Judgments” section  of this MD&A.  PEOPLE  As at December 31, 2015, we had 64 employees.  REGULATORY COMPLIANCE  Our CCO ensures that management understands the impact of all relevant legislation affecting the business, assesses compliance  with current and pending legislation and works with management to address any gaps in policies and procedures.  We use a  Regulatory Compliance Management System that ensures all managers assess their compliance with relevant legislation on a  quarterly  basis.    Senior  management  liaises  with  regulators  to  keep  them  apprised  of  company  progress  and changes  to  our  business.  Our CCO reports quarterly to the CR, CG & HR Committee.  INTERNAL AUDIT   The Internal Audit function, consisting of the Chief Audit Officer, has unrestricted access to our operations, records, property and  personnel, including senior management, the Chair of the Audit Committee and the other members of the Board.  Internal Audit  formulates an annual risk‐based plan for approval by the Audit Committee and then undertakes internal audit reviews throughout  the year with regular and direct reporting to both senior management and the Audit Committee.  CRITICAL ACCOUNTING ESTIMATES AND JUDGMENTS  The  preparation  of  the  Company’s  financial  statements  requires  management  to  make  judgments  and  estimations  and  assumptions  that  affect  the  reported  amounts  of  revenues,  expenses,  assets  and  liabilities,  and  the  disclosure  of  contingent  liabilities, at the end of the reporting period.  Estimates are considered carefully and reviewed at an appropriate level within  MCAN.  We believe that our estimates of the value of our assets and liabilities are appropriate.  However, uncertainty about these  assumptions and estimates could result in outcomes that require a material adjustment to the carrying amount of the asset or  liability affected in future period.  Critical Accounting Estimates   Fair value of financial instruments  Where  the  fair  values  of  financial  assets  and  financial  liabilities  recorded  in  the  consolidated  financial  statements  cannot  be  derived from active markets, they are determined using a variety of valuation techniques that include the use of mathematical  models.  The inputs to these models are derived from observable market data where possible, but where observable market data  are not available, estimates are required to establish fair values.  These estimates include considerations of liquidity and model  inputs such as discount rates, prepayment rates and default rate assumptions for certain investments.   ‐ 54 ‐                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Allowances for credit losses  The allowance for credit losses reduces the carrying value of mortgage assets to provide for an estimate of the principal amounts  that borrowers may not repay in the future. In assessing the estimated realizable value of assets, we must rely on estimates and  exercise judgment regarding matters for which the ultimate outcome is unknown.  A number of factors can affect the amount  that we ultimately collect, including the quality of our own underwriting process and credit criteria, the diversification of the  portfolio, the underlying security relating to the loans and the overall economic environment.  Individual allowances include all  of the accumulated provisions for losses on particular assets required to reduce the related assets to estimated realizable value.   The collective allowance represents losses that we believe have been incurred but not yet specifically identified.  The collective  allowance is established by considering historical loss trends during economic cycles, the risk profile of our current portfolio,  estimated losses for the current phase of the economic cycle and historic industry experience.  Allowance rates depend on asset  class,  as  different  classes  have  varying  underlying  risks.    Future  changes  in  circumstances  could  materially  affect  our  future  provisions  for  credit  losses  from  those  provisions  determined  in  the  current  year,  and  there  could  be  a  need  to  increase  or  decrease the allowance for credit losses.    We review our individually significant mortgage balances at each consolidated financial statement date to assess whether an  impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of the amount and  timing  of  future  cash  flows  when  determining  the  impairment  loss.    In  estimating  these  cash  flows,  the  Company  makes  assumptions about the borrower’s financial situation and the net realizable value of collateral.  These estimates are based on  assumptions about a number of factors and actual results may differ, resulting in future changes to the allowance.  Mortgages that have been assessed individually and found not to be impaired and all individually insignificant mortgages are then  assessed collectively, in groups of mortgages with similar risk characteristics, to determine whether a provision should be made  due to incurred loss events for which there is objective evidence but whose effects are not yet evident.  The collective assessment  takes account of data from the mortgage portfolio (such as credit quality, levels of arrears, credit utilization, loan to value ratios,  etc.),  concentrations  of  risks  and  economic  data  (including  levels  of  unemployment,  real  estate  prices  indices  and  the  performance of different individual groups).  There have been no recent changes to the methodology, nor are any expected in  the foreseeable future.  No trends, events or uncertainties exist that may affect the methodology and assumptions used.  We  complete  a  review  of  all  provisioning  policies  at  least  annually.    We  continue  to  monitor  asset  performance  and  current  economic  conditions,  focusing  on  any  regionally  specific  issues  to  assess  the  adequacy  of  the  current  provisioning  policies.  Provisioning rates are reviewed on a quarterly basis.  In addition to considering current economic conditions, we assessed the probability of default, expected loss as a result of default  and  the  mortgage  exposure  at  the  time  of  default  when  establishing  our  collective  allowance.    We  continue  to  review  our  underwriting and credit requirements on a regular basis, and we have taken measures as warranted by changes in the market  and economic conditions.  Our current provisioning rates consider the impact of a decline in real estate values and anticipated  default/loss percentages that are sufficient to offset current and historical loss experiences.  Mortgage prepayment rates  In  calculating  the  rate  at  which  borrowers  prepay  their  mortgages,  the  Company  makes  estimates  based  on  its  historical  experience.  These assumptions impact the timing of revenue recognition and the amortization of mortgage premiums using the  effective interest rate method (“EIM”).  Taxes  Uncertainties exist with respect to the interpretation of complex tax regulations, changes in tax laws and the amount and timing  of future taxable income in the subsidiaries of the Company.  Differences arising between the actual results and the assumptions  made, or future changes to such assumptions, could necessitate future adjustments to tax income and expense already recorded  in the subsidiaries of the Company.   The  Company  establishes  provisions,  based  on  reasonable  estimates,  for  possible  consequences  of  audits  by  relevant  tax  authorities.  The  amount  of  such  provisions  is  based  on  various  factors,  such  as  experience  of  previous  tax  audits  and  interpretations  of  tax  regulations  by  the  responsible  tax  authority.  As  the  Company  assesses  the  probability  of  litigation  and  subsequent cash outflow with respect to taxes as remote, no contingent liability has been recognized.   Deferred tax assets are recognized for all unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be available  against  which  the  losses  can  be  used  in  the  subsidiaries  of  the  Company.    Significant  management  judgment  is  required  to  determine the amount of deferred tax assets that can be recognized in the subsidiaries of the Company, based upon the likely  timing and the level of future taxable income together with future tax planning strategies.  ‐ 55 ‐                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Impairment of financial assets  As  applicable,  the  Company  reviews  financial  assets  at  each  consolidated  financial  statement  date  to  assess  whether  an  impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of the amount and  timing of future cash flows when determining the impairment loss.  These estimates are based on assumptions about a number  of factors and actual results may differ, resulting in future changes to the fair value of the asset.  Critical Accounting Judgments  Going concern  The Company’s management has made an assessment of the Company’s ability to continue as a going concern and is satisfied  that the Company has the resources to continue in business for the foreseeable future.  Furthermore, management is not aware  of  any  material  uncertainties  that  may  cast  significant  doubt  upon  the  Company’s  ability  to  continue  as  a  going  concern.   Therefore, the consolidated financial statements continue to be prepared on the going concern basis.  Significant influence  In determining whether it has significant influence over an entity, the Company makes certain judgments based on the applicable  accounting standards.  These judgments form the basis for the Company’s policies in accounting for its equity investments.  Taxes  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of year‐ end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future years to  ensure that it is not subject to income taxes in the MIC entity on a non‐consolidated basis.  Accordingly, the Company does not  record a provision for current and deferred taxes within the MIC entity; however provisions are recorded as applicable in all  subsidiaries of MCAN.   STANDARDS ISSUED BUT NOT YET EFFECTIVE  Standards issued but not yet effective up to the date of issuance of the consolidated financial statements are listed below.  This  listing is of standards and interpretations issued, which we reasonably expect to be applicable at a future date.  We intend to  adopt those standards when they become effective.   IFRS 9, Financial Instruments   In July 2014, the IASB issued a final revised IFRS 9 standard.  IFRS 9 uses a single approach to determine whether a financial asset  is measured at amortized cost or fair value, replacing the multiple rules in IAS 39.  The approach in IFRS 9 is based on how an  entity manages its financial instruments in the context of its business model and the contractual cash flow characteristics of the  financial  assets.    The  new  standard  also  includes  an  expected  credit  loss  model  to  replace  the  current  incurred  loss  model.   Additionally,  IFRS  9  has  new  hedge  accounting  principles  that  are  aimed  to  align  hedge  accounting  more  closely  with  risk  management.  IFRS 9 is effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018.  The Company is in the process of  assessing the impact of IFRS 9 on its consolidated financial statements.  IFRS 15, Revenue from Contracts with Customers   IFRS 15 provides a single principle‐based framework that applies to contracts with customers.  IFRS 15 is effective for annual  periods beginning on or after January 1, 2018.  The Company is in the process of assessing the impact of IFRS 15 on its consolidated  financial statements.  IAS 1, Presentation of Financial Statements   The Company will be required to adopt amendments to IAS 1, Presentation of Financial Statements, which includes amendments  to further encourage companies to apply professional judgement in determining what information to disclose in their financial  statements, for annual periods beginning on or after January 1, 2016. Management has concluded that the amendments to IAS  1 will have no impact on the Company’s consolidated financial statements.  ‐ 56 ‐                                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures   The Company will be required to adopt amendments to IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures, requiring increased disclosure  regarding  derecognition  of  financial  assets  and  continuing  involvement  accounting,  for  annual  periods  beginning  on  or  after  January 1, 2016. Management has concluded that the amendments to IFRS 7 will have no impact on the Company’s consolidated  financial statements.  IFRS 16, Leases  IFRS 16, Leases sets out the principles for the recognition, measurement, presentation and disclosure of leases for both parties  to a contract, i.e., the customer (‘lessee’) and the supplier (‘lessor’).  IFRS 16 is effective from January 1, 2019.  All leases result in  a company (the lessee) obtaining the right to use an asset at the start of the lease and, if lease payments are made over time,  also obtaining financing.   Accordingly, IFRS 16 eliminates the classification of leases as either operating leases or finance leases  as is required by IAS 17 and, instead, introduces a single lessee accounting model. Applying that model, a lessee is required to  recognise: (a) assets and liabilities for all leases with a term of more than 12 months, unless the underlying asset is of low value;  and (b) depreciation of lease assets separately from interest on lease liabilities in the income statement. The Company has not  yet determined the impact of IFRS 16 on its consolidated financial statements.  DISCLOSURE CONTROLS AND PROCEDURES AND INTERNAL CONTROLS OVER FINANCIAL REPORTING  Disclosure Controls and Procedures (“DC&P”)  A  disclosure  committee  (the  “Disclosure  Committee”),  comprised  of  members  of  our  senior  management  is  responsible  for  establishing and maintaining adequate disclosure controls and procedures. As of December 31, 2015, we have evaluated the  effectiveness of the design and operation of our DC&P in accordance with requirements of National Instrument 52‐109 of the  Canadian Securities Commission – Certification of Disclosure in Issuers’ Annual and Interim Filings (“NI 52‐109”).  Our CEO and  CFO supervised and participated in this evaluation. Based on the evaluation, our CEO and CFO concluded that our disclosure  controls and procedures were effective to ensure that information required to be disclosed by us in reports we file or submit is  recorded, processed, summarized and reported within the time periods specified in securities legislation and is accumulated and  communicated to our management, including our CEO and CFO, to allow timely decisions regarding required disclosure.  Internal Controls over Financial Reporting (“ICFR”)  The Disclosure Committee is responsible for establishing and maintaining adequate ICFR.  Under the supervision and with the  participation of the Disclosure Committee, including our CEO and CFO, we evaluated the effectiveness of our ICFR based upon  the framework issued by the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission, a recognized control model,  and the requirements of NI 52‐109. Based on the evaluation, our CEO and CFO concluded that our ICFR were  effective as of  December 31, 2015.    Ernst & Young LLP, our Independent Registered Chartered Accountants, have audited our consolidated financial statements for  the year ended December 31, 2015.  Changes in ICFR  There were no changes in our ICFR that occurred during the period beginning on January 1 and ending on December 31, 2015  that have materially affected, or are reasonably likely to materially affect, our ICFR.   Inherent Limitations of Controls and Procedures  All internal control systems, no matter how well designed, have inherent limitations. As a result, even systems determined to be  effective may not prevent or detect misstatements on a timely basis, as systems can provide only reasonable assurance that the  objectives of the control system are met. In addition, projections of any evaluation of the effectiveness of ICFR to future periods  are subject to the risk that controls may become inadequate because of changes in conditions, or that the degree of compliance  with the policies or procedures may change.  NON IFRS MEASURES  We prepare our consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”).  We  use a number of financial measures to assess our performance. Some of these measures are not calculated in accordance with  IFRS, are not defined by IFRS, and do not have standardized meanings that would ensure consistency and comparability between  companies using these measures. The non‐IFRS measures used in this MD&A are defined as follows:  ‐ 57 ‐                                   2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Return on Average Shareholders’ Equity  Return  on  average  shareholders’  equity  is  a  profitability  measure  that  presents  the  annualized  net  income  available  to  shareholders’ equity as a percentage of the capital deployed to earn the income.  We calculate return on average shareholders’  equity as a monthly average using all components of shareholders’ equity.  Taxable Income Measures  Taxable Income Measures include taxable income and taxable income per share.  Taxable income represents MCAN’s net income  on a non‐consolidated basis calculated under the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.  Taxable income is calculated as an  estimate until we complete our annual tax returns subsequent to year end, at which point it is finalized.  Average Interest Rate  The average interest rate is a profitability measure that presents the average annualized yield of an asset or liability.  Average  mortgage  portfolio  yield  (corporate  or  securitized),  term  deposit  average  interest  rate,  financial  liabilities  from  securitization  average  interest  rate  and  spread  of  mortgages  over  term  deposits  are  examples  of  average  interest  rates.    The  average  asset/liability balance that is incorporated into the average interest rate calculation is calculated on either a daily or monthly basis  depending on the nature of the asset/liability.  Please refer to the applicable tables containing average balances for further details.  Net Interest Income  Net interest income is a profitability measure that reflects net income earned only from interest‐bearing assets and liabilities.  Impaired Mortgage Ratios  The impaired mortgage ratios represent the ratio of impaired uninsured mortgages to both corporate and total (corporate and  securitized) mortgage principal.  Mortgage Arrears  Mortgage  arrears  measures  include  total  corporate  mortgage  arrears,  total  securitized  mortgage  arrears  and  total  mortgage  arrears.  These measures represent the amount of mortgages from the corporate portfolio, securitized portfolio and the sum of  the two, respectively, that are at least one day past due.  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital, Total Exposures, Regulatory Assets, Leverage Ratio, Assets to Capital Multiple and  Risk Weighted Assets  These measures provided in this MD&A are in accordance with guidelines issued by OSFI and are located on Table 28 of this MD&A  and Note 34 to the consolidated financial statements.  Tier 1, Tier 2, Tier 3 and Total Liquid Assets and Liquidity Ratios  Tier 1, Tier 2, Tier 3 and Total Liquid Assets are internal metrics that quantify the balance sheet assets (or components of assets)  that comprise various liquidity levels.  Liquidity ratios represent the ratio of select tiers of liquid assets to term deposits maturing  within 100 days.  Income Tax Capital Measures  Income tax assets, income tax liabilities and income tax capital represent assets, liabilities and capital as calculated on a non‐ consolidated basis using the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.  The calculation of the income tax assets to capital ratio  and income tax liabilities to capital ratio are based on these amounts.  Income tax asset capacity represents additional income tax  asset growth available to yield a 5.75 income tax assets to capital ratio, which is our target ratio.  Market Capitalization  Market capitalization is calculated as the number of common shares outstanding multiplied by the closing common share price as  of that date.  Book Value per Common Share  Book value per common share is calculated as total shareholders’ equity divided by the number of common shares outstanding.  Limited Partner’s At‐Risk Amount  The value of our equity investment in MCAP for income tax purposes is referred to as the Limited Partner’s At‐Risk Amount (“LP  ARA”), which represents the cost base of the limited partner’s investment in the partnership.  The LP ARA is increased (decreased)  by  the  partner’s  share  of  partnership  income  (loss)  on  a  tax  basis,  increased  by  the  amount  of  capital  contributions  into  the  partnership and reduced by distributions received from the partnership.  ‐ 58 ‐                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION STATEMENT OF MANAGEMENT’S RESPONSIBILITY FOR FINANCIAL INFORMATION  The  accompanying  consolidated  financial  statements  of  MCAN  Mortgage  Corporation  (“MCAN”  or  the  “Company”)  are  the  responsibility of management and have been approved by the Board of Directors.  Management is responsible for the information  and  representations  contained  in  these  consolidated  financial  statements,  the  Management’s  Discussion  and  Analysis  of  Operations  and  all  other  sections  of  the  annual  report.    The  consolidated  financial  statements  have  been  prepared  by  management in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”), including the accounting requirements of  our regulator, the Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada.   The Company’s accounting system and related internal controls are designed, and supporting procedures maintained to provide  reasonable assurance that the Company’s financial records are complete and accurate and that assets are safeguarded against  loss from unauthorized use or disposition.  The Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada makes such examination and enquiry into the affairs of MCAN  as deemed necessary to be satisfied that the provisions of the Trust and Loan Companies Act are being duly observed for the  benefit of depositors and that the Company is in sound financial condition.  The Board of Directors is responsible for ensuring that management fulfils its responsibility for financial reporting and is ultimately  responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements.  These responsibilities are carried out primarily  through an Audit Committee of unrelated directors appointed by the Board of Directors.  The Chief Financial Officer reviews  internal controls, control systems and compliance matters and reports thereon to the Audit Committee.  The Audit Committee meets periodically with management and the external auditors to discuss internal controls over the financial  reporting  process,  auditing  matters  and  financial  reporting  issues.    The  Audit  Committee  reviews  the  consolidated  financial  statements and recommends them to the Board of Directors for approval.  The Audit Committee also recommends to the Board  of Directors and Shareholders the appointment of external auditors and approval of their fees.  The consolidated financial statements have been audited by the Company’s external auditors, Ernst & Young LLP, in accordance  with Canadian generally accepted auditing standards.  Ernst & Young LLP has full and free access to the Audit Committee.  William Jandrisits  President and Chief Executive Officer   Jeff Bouganim   Vice President and Chief Financial Officer   Toronto, Canada,  February 26, 2016  ‐ 59 ‐                                                                                   2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Independent auditors’ report   To the Shareholders of MCAN Mortgage Corporation  We  have  audited  the  accompanying  consolidated  financial  statements  of  MCAN  Mortgage  Corporation,  which  comprise  the  consolidated balance sheets as at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated statements of income, comprehensive  income, changes in shareholders’ equity and cash flows for the years ended December 31, 2015 and 2014, and a summary of  significant accounting policies and other explanatory information.   Management's responsibility for the consolidated financial statements   Management is responsible for the preparation and fair presentation of these consolidated financial statements in accordance  with International Financial Reporting Standards, and for such internal control as management determines is necessary to enable  the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error.   Auditors' responsibility   Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits.  We conducted our  audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards.  Those standards require that we comply with ethical  requirements  and  plan  and  perform  the  audit  to  obtain  reasonable  assurance  about  whether  the  consolidated  financial  statements are free from material misstatement.   An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial  statements.    The  procedures  selected  depend  on  the  auditors'  judgment,  including  the  assessment  of  the  risks  of  material  misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error.  In making those risk assessments, the  auditors  consider  internal  control  relevant  to  the  entity's  preparation  and  fair  presentation  of  the  consolidated  financial  statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing  an  opinion  on  the  effectiveness  of  the  entity's  internal  control.    An  audit  also  includes  evaluating  the  appropriateness  of  accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall  presentation of the consolidated financial statements.   We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit  opinion.   Opinion   In  our  opinion,  the  consolidated  financial  statements  present  fairly,  in  all  material  respects,  the  financial  position  of  MCAN  Mortgage Corporation as at December 31, 2015 and 2014 and its financial performance and its cash flows for the years ended  December 31, 2015 and 2014 in accordance with International Financial Reporting Standards.  Toronto, Canada  February 26, 2016  ‐ 60 ‐                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED BALANCE SHEETS  (in thousands of Canadian dollars)  As at December 31   Assets  Corporate Assets    Cash and cash equivalents     Marketable securities    Mortgages     Financial investments    Other loans    Equity investment in MCAP Commercial LP     Foreclosed real estate     Deferred tax asset    Other assets   Securitization Assets    Short‐term investments     Mortgages     Financial investments    Derivative financial instruments    Other assets   Liabilities and Shareholders' Equity  Liabilities  Corporate Liabilities    Term deposits    Current taxes payable    Deferred tax liabilities    Other liabilities  Securitization Liabilities    Financial liabilities from securitization    Other liabilities  Shareholders' Equity    Share capital    Contributed surplus    Retained earnings     Accumulated other comprehensive income  Note  2015   2014 7  8  9  10  11  12  13  19  14  15  16  10  17  14  18  19  19  20  21  20  22  22  24  $ $ $ $ 75,762   40,735   944,109   41,793   4,176   44,191   529   1,125   2,626   1,155,046   13,112   1,075,947   ‐   ‐   2,853   1,091,912   2,246,958   903,041   100   2,299   12,412   917,852   1,070,304   ‐   1,070,304   1,988,156   206,382   510   42,617   9,293   258,802   2,246,958   $ $ $ $ 51,090 24,900 895,467 28,469 2,108 38,792 686 773 3,067 1,045,352 16,763 741,184 907 71 1,441 760,366 1,805,718 821,742 120 1,246 11,202 834,310 746,063 42 746,105 1,580,415 183,939 510 34,481 6,373 225,303 1,805,718 The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and   Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  On behalf of the Board:  William Jandrisits                                                                                       Karen Weaver  President and Chief Executive Officer                                                    Director, Chair of the Audit Committee  ‐ 61 ‐                                                                                                                                                                                                   2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME  (in thousands of Canadian dollars except for per share amounts)  Years Ended December 31  Note  2015   2014 Net Investment Income ‐ Corporate Assets    Mortgage interest    Equity income from MCAP Commercial LP    Fees    Marketable securities    Whole loan gain on sale income    Realized and unrealized loss on financial instruments  Interest on financial investments and other loans  Interest on cash and cash equivalents    Gain on sale of foreclosed real estate    Term deposit interest and expenses    Mortgage expenses  Interest on loans payable    Provision for (recovery of) credit losses  Other Income ‐ Corporate Assets    Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP    Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP  Net Investment Income ‐ Securitization Assets    Mortgage interest  Interest on financial investments  Interest on short‐term investments    Other securitization income  Interest on financial liabilities from securitization    Mortgage expenses    Net investment income before fair value adjustment    Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments  Operating Expenses    Salaries and benefits    General and administrative  Net Income Before Income Taxes  Provision for (recovery of) income taxes    Current    Deferred  Net Income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Weighted average number of basic and diluted shares (000's)  12  25  29  17  13  26  27  12  12  28  26  17  19  19  $ $ $ $ 50,997   10,096   3,231   2,076   626   (2,914)  3,506   730   ‐   68,348   20,671   3,823   838   275   25,607   42,741   ‐   68   68   25,564   1   76   121   25,762   19,763   1,461   21,224   4,538   (71)  4,467   8,515   5,993   14,508   32,768   ‐   (89)  (89)  32,857   1.51   1.13   21,830   $ $ $ $ 50,426 6,182 2,733 1,925 1,296 (1,729) 822 848 1,115 63,618 20,709 3,820 921 (983) 24,467 39,151 711 71 782 12,383 428 835 1,343 14,989 13,087 620 13,707 1,282 (1,376) (94) 7,154 6,229 13,383 26,456 102 908 1,010 25,446 1.23 1.12 20,639 The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 62 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF COMPREHENSIVE INCOME (in thousands of Canadian dollars) Years Ended December 31  Net income  Other comprehensive income     Change in unrealized gain (loss) on available for sale marketable securities    Transfer of losses (gains) on sale of marketable securities to net income    Change in unrealized gain on available for sale financial investments    Less: deferred taxes  2015  2014 $ 32,857  $ 25,446 (2,132) (114) 5,957  (791) 2,920    (193) (280) 4,399 (583) 3,343 Comprehensive income  $ 35,777  $ 28,789 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN SHAREHOLDERS' EQUITY  (in thousands of Canadian dollars)  Years Ended December 31  Share capital  Balance, beginning of period  Common shares issued  Balance, end of period  Contributed surplus  Balance, beginning of period  Changes to contributed surplus  Balance, end of period  Retained earnings  Balance, beginning of period  Net income  Dividends declared  Balance, end of period  Accumulated other comprehensive income  Balance, beginning of period  Other comprehensive income  Balance, end of period  Note  2015    2014 22  $ 183,939    22,443    206,382    $  179,215 4,724 183,939 510    ‐    510    34,481    32,857    (24,721)  42,617    6,373    2,920    9,293    510 ‐ 510 32,145 25,446 (23,110) 34,481 3,030 3,343 6,373 Total shareholders' equity  $  258,802    $  225,303 The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 63 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS  (in thousands of Canadian dollars)  Years Ended December 31  2015    2014 Cash provided by (used for):  Operating Activities    Net income    Adjustments to determine cash flows relating to operating activities:  Current taxes  Deferred taxes  Equity income from MCAP Commercial LP  Gain on dilution of MCAP Commercial LP   Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP  Provision for (recovery of) credit losses  Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments  Amortization of securitized mortgage and liability transaction costs  Amortization of other assets  Amortization of mortgage discounts  Amortization of premium on marketable securities    Changes in operating assets and liabilities:    Mortgages  Term deposits  Financial liabilities from securitization    Marketable securities  Short‐term investments  Financial investments  Other loans  Other assets  Other liabilities  Cash flows from operating activities  Investing Activities    Distributions from MCAP Commercial LP    Decrease in foreclosed real estate    Proceeds on sale of investment in MCAP Commercial LP    Acquisition of capital and intangible assets  Cash flows from investing activities  Financing Activities  Issue of common shares  Increase in loans payable    Dividends paid  Cash flows for financing activities  Increase in cash and cash equivalents  Cash and cash equivalents, beginning of period  Cash and cash equivalents, end of period  Supplementary Information  Interest received  Interest paid  Distributions received from investments  $ 32,857    $ 25,446 ‐    (89)  (10,096)  (68)  ‐    275    71    3,539    349    (2,126)  45    (531,690)  81,299    470,608    (18,126)  3,651    (6,461)  (2,068)  (274)  286    21,982    4,765    157    ‐    (735)  4,187    22,443    ‐    (23,940)  (1,497)  24,672    51,090    75,762    2015    80,720    36,397    5,627    $ $ 102 908 (6,182) (71) (711) (983) 1,376 2,027 617 (1,169) 48 (183,011) 31,520 (308,717) (3,735) 353,637 103,197 4,981 (528) (3,836) 14,916 2,930 422 4,488 (327) 7,513 4,724 (17,991) (23,017) (36,284) (13,855) 64,945 51,090 2014 61,557 30,795 1,952 $ $ The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and  Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 64 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION NOTES TO THE CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS  Note  Page  1.    Corporate Information .......................................................................................................................................... 66  2.    Basis of Preparation .............................................................................................................................................. 66  3.    Basis of Consolidation ........................................................................................................................................... 66  4.    Summary of Significant Accounting Policies ......................................................................................................... 67  5.    Significant Accounting Judgments and Estimates ................................................................................................. 75  6.    Securitization Activities ......................................................................................................................................... 76  7.    Cash and Cash Equivalents .................................................................................................................................... 79  8.    Marketable Securities ........................................................................................................................................... 79  9.    Mortgages ‐ Corporate .......................................................................................................................................... 79  10.  Financial Investments ........................................................................................................................................... 82  11.  Other Loans........................................................................................................................................................... 83  12.  Equity Investment in MCAP Commercial LP ......................................................................................................... 83  13.  Foreclosed Real Estate .......................................................................................................................................... 84  14.  Other Assets .......................................................................................................................................................... 84  15.  Short‐Term Investments ....................................................................................................................................... 85  16.  Mortgages ‐ Securitized ........................................................................................................................................ 85  17.  Derivative Financial Instruments .......................................................................................................................... 86  18.  Term Deposits ....................................................................................................................................................... 87  19.  Income Taxes ........................................................................................................................................................ 87  20.  Other Liabilities ..................................................................................................................................................... 88  21.  Financial Liabilities from Securitization ................................................................................................................ 88  22.  Share Capital and Contributed Surplus ................................................................................................................. 88  23.  Dividends .............................................................................................................................................................. 89  24.  Accumulated Other Comprehensive Income ........................................................................................................ 89  25.  Fees ....................................................................................................................................................................... 89  26.  Mortgage Expenses ............................................................................................................................................... 89  27.  Provision for Credit Losses .................................................................................................................................... 90  28.  Other Securitization Income ................................................................................................................................. 90  29.  Whole Loan Gain on Sale Income ......................................................................................................................... 90  30.  Related Party Disclosures ..................................................................................................................................... 90  31.  Commitments and Contingencies ......................................................................................................................... 92   32.  Credit Facilities...................................................................................................................................................... 92  33.  Interest Rate Sensitivity ........................................................................................................................................ 93  34.  Capital Management ............................................................................................................................................ 94  35.  Financial Instruments ........................................................................................................................................... 98  36.  Comparative Amounts ........................................................................................................................................ 100 ‐ 65 ‐    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION  (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 1.      Corporate Information  MCAN Mortgage Corporation (the “Company” or “MCAN”) is a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act  (Canada) (the “Trust Act”) and a Mortgage Investment Corporation (“MIC”) under the Income Tax Act (Canada) (the “Tax  Act”).  As a Loan Company under the Trust Act, the Company is subject to the guidelines and regulations set by the Office of the  Superintendent of Financial Institutions Canada (“OSFI”).  MCAN’s  primary  objective  is  to  generate  a  reliable  stream  of  income  by  investing  its  corporate  funds  in  a  portfolio  of  mortgages (including single family residential, residential construction, non‐residential construction and commercial loans),  as well as other types of financial investments, loans and real estate investments.  MCAN employs leverage by issuing term  deposits eligible for Canada Deposit Insurance Corporation (“CDIC”) deposit insurance up to a maximum of five times capital  (on a non‐consolidated income tax basis in the MIC entity) as limited by the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.   The term deposits are sourced through a network of independent financial agents.  As a MIC, MCAN is entitled to deduct  from income for tax purposes 50% of capital gains dividends and 100% of other dividends paid.  Such dividends are received  by shareholders as capital gains dividends and interest income, respectively.  MCAN’s primary wholly owned subsidiary, Xceed Mortgage Corporation (“Xceed”), focuses on the origination and sale to  MCAN and third party mortgage aggregators of residential first‐charge mortgage products across Canada.  As such, Xceed  operates primarily in one industry segment through its sales team and mortgage brokers.  Xceed is incorporated in the  province of Ontario.  MCAN  also  participates  in  the  National  Housing  Act  (“NHA”)  mortgage‐backed  securities  (“MBS”)  program.    For  further  details, refer to Note 6.  MCAN is incorporated in Canada.  MCAN and Xceed’s head office is located at 200 King Street West, Suite 600, Toronto,  Ontario, Canada.  MCAN is listed on the Toronto Stock Exchange under the symbol MKP.  The consolidated financial statements were approved in accordance with a resolution of the Board of Directors on February  26, 2016. 2.      Basis of Preparation  The  consolidated  financial  statements  of  the  Company  have  been  prepared  in  accordance  with  International  Financial  Reporting Standards (“IFRS”), effective for the Company as at December 31, 2015, as issued by the International Accounting  Standards Board (“IASB”), including the accounting guidance of OSFI.  The consolidated financial statements have been prepared on a historical cost basis, except for cash and cash equivalents,  marketable securities, foreclosed real estate, certain financial investments designated as available for sale and derivative  financial instruments, which have been measured at fair value.  The consolidated financial statements are presented in  Canadian dollars.  The Company separates its assets into its corporate and securitization portfolios for reporting purposes.  Corporate assets  represent the Company’s core strategic investments, and are funded by term deposits and share capital.  Securitization  assets consist primarily of mortgages that have been securitized through the market MBS program and the CMB program  and subsequently sold to third parties, in addition to reinvestment assets such as short‐term investments purchased with  CMB program mortgage principal repayments.  These assets are funded by the cash received from the sale of the associated  securities to third party investors.  The obligations to repay funds are classified as financial liabilities from securitization.    3.      Basis of Consolidation  The consolidated financial statements include the balances of MCAN and its subsidiaries as at December 31, 2015.    ‐ 66 ‐                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 3.      Basis of Consolidation (continued)  Subsidiaries are fully consolidated from the date on which the Company obtains control, and continue to be consolidated  until the date that such control ceases.  Per IFRS 10, Consolidated Financial Statements, an investor controls an investee  when it is exposed, or has rights, to variable returns from its involvement with the investee and has the ability to affect  those returns through its power over the investee.  The financial statements of the subsidiaries are prepared for the same  reporting period as the Company, using consistent accounting policies.  All intercompany balances due to/from subsidiaries, income and expenses and unrealized gains and losses resulting from  intercompany transactions and dividends are eliminated in full.  4.      Summary of Significant Accounting Policies  The following are the significant accounting policies applied by the Company in the preparation of its consolidated financial  statements. Certain policies adopted in or relevant to fiscal 2015 and 2014 are also discussed below.    (1)  Financial instruments ‐ initial recognition and subsequent measurement  (i) Date of recognition  All financial assets and liabilities are initially recognized on the trade date, which is the date that the Company becomes a  party to the contractual provisions of the instrument.    (ii) Measurement of financial instruments  All financial instruments are measured initially at their fair value plus, in the case of financial instruments not subsequently  recorded at fair value through the consolidated statements of income, directly attributable transaction costs. Subsequent  measurement  and  accounting  treatment  depends  principally  on  the  classification  of  financial  instruments  at  initial  recognition. The classification of an instrument in the measurement categories specified in IFRS depends on a number of  factors, including the purpose and management’s intention for which the financial instruments were acquired and their  contractual characteristics.   The Company classifies its financial instruments in the measurement categories noted below:   a. Financial assets or financial liabilities held for trading  Financial assets or financial liabilities held for trading are recorded at fair value.  Changes in fair value are recognized  in the consolidated statements of income.  Interest income or expense is recorded in the consolidated statements of  income on the accrual basis.  A financial asset or financial liability is classified as held for trading if:  (a) it is acquired or incurred principally for the purpose of selling or repurchasing in the near term;  (b) on initial recognition it is part of a portfolio of identified financial instruments that are managed together and for  which there is evidence of a recent actual pattern of short‐term profit‐taking; or  (c) it  is  a  derivative  (except  for  a  derivative  that  is  a  financial  guarantee  contract  or  a  designated  and  effective  hedging instrument).   Derivatives are recorded at fair value and carried as assets when their fair value is positive and as liabilities when their  fair value is negative.  Changes in the fair value of derivatives are included in the consolidated statements of income.  The Company uses derivative financial instruments such as interest rate swaps to economically hedge interest rate  risk.  No derivative financial instruments have been designated for hedge accounting.  ‐ 67 ‐                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  b. Available for sale financial investments  Available for sale investments include marketable securities, an equity investment in commercial real estate and an  equity investment in a mortgage fund.  Equity investments classified as available for sale are those that are neither  classified as held for trading nor designated at fair value through the consolidated statements of income.    Certain marketable securities are intended to be held for an indefinite period of time but may be sold in response to  needs for liquidity or in response to changes in the market conditions.  c. Loans and receivables  The  loans  and  receivables  category  includes  mortgages,  other  loans,  non‐derivative  financial  assets  and  certain  financial investments with fixed or determinable payments that are not quoted in an active market, other than:     Those that the Company intends to sell immediately or in the near term and those that the Company upon initial  recognition designates at fair value;   Those that the Company, upon initial recognition, designates as available for sale; or  Those for which the Company may not recover substantially all of its initial investment, other than because of  credit deterioration.   After initial measurement, financial assets classified as loans and receivables are subsequently measured at amortized  cost using the effective interest rate method (“EIM”), less any allowance for impairment.  Amortized cost is calculated  by taking into account any discount or premium on acquisition and fees and costs that are an integral part of the EIM.   The amortization is included in mortgage interest income or interest on financial investments and other loans in the  consolidated statements of income.  The losses arising from impairment are recognized in the consolidated statements  of income.  d. Financial liabilities  After initial recognition, interest bearing financial liabilities are subsequently measured at amortized cost using the  EIM.  Amortized cost is calculated by taking into account any discount or premium on acquisition and fees or costs using the  EIM.  The amortization is included in the related line in the consolidated statements of income. Unamortized premiums  and discounts are recognized in the consolidated statements of income upon extinguishment of the liability.  (iii) Transaction costs  Transaction costs are incremental costs that are directly attributable to the acquisition, issue or disposal of a financial asset  or financial liability.  Transaction costs are capitalized and amortized over the expected life of the instrument using the EIM,  except  for  transaction  costs  which  are  related  to  financial  assets  or  financial  liabilities  classified  as  held  for  trading  or  designated at fair value, which are expensed.  (2)  Derecognition of financial assets and financial liabilities  (i)  Financial assets  A financial asset (or, where applicable a part of a financial asset or part of a group of similar financial assets) is derecognized  when:    The rights to receive cash flows from the asset have expired; or  The Company has transferred its rights to receive cash flows from the asset or has assumed an obligation to pay the  received cash flows in full without material delay to a third party under a qualifying “pass‐through” arrangement; and  either:   the Company has transferred substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset, or  ‐ 68 ‐                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)   the Company has neither transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of the  financial asset, but has transferred control of the financial asset.  When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been transferred, the Company will  derecognize the financial asset and recognize separately as assets or liabilities any rights and obligations created or retained  in the transfer. When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been retained, the  Company continues to recognize the financial asset and also recognizes a financial liability for the consideration received.  Certain  transaction  costs  incurred  are  also  capitalized  and  amortized  using  the  EIM.    When  the  Company  has  neither  transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset nor transferred control  of the financial asset, the financial asset is recognized to the extent of the Company’s continuing involvement in the financial  asset.  In that case, the Company also recognizes an associated liability.  The transferred asset and the associated liability are measured on a basis that reflects the rights and obligations that the  Company has retained.   (ii)  Financial liabilities  A financial liability is derecognized when the obligation under the liability is discharged or cancelled or expires.  Where an  existing financial liability is replaced by another from the same lender on substantially different terms, or the terms of an  existing liability are substantially modified, such an exchange or modification is treated as a derecognition of the original  liability and the recognition of a new liability and the difference in the respective carrying amounts is recognized in the  consolidated statements of income.  (3) Determination of fair value  Per IFRS 13, Fair Value Measurement, fair value is defined as the price that would be received to sell an asset or paid to  transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.  For all other financial instruments not traded in an active market, the fair value is determined by using appropriate valuation  techniques.  Valuation techniques include the discounted cash flow method, comparison to similar instruments for which  market observable prices may exist and other relevant valuation models.   Certain financial instruments are recorded at fair value using valuation techniques in which current market transactions or  observable market data are not available.  Where available, their fair value is determined using a valuation model that has  been  tested  against  prices  or  inputs  to  actual  market  transactions  and  using  the  Company’s  best  estimate  of  the  most  appropriate model assumptions.  The fair value of certain real estate assets is determined using independent appraisals.   Models and valuations are adjusted to reflect counterparty credit and liquidity spread and limitations in the models.  (4)  Foreclosed assets held for sale  Foreclosed  assets  are  repossessed  non‐financial  assets  where  the  Company  gains  title,  ownership  or  possession  of  individual properties, such as real estate properties, which are managed for sale in an orderly manner with the proceeds,  used to reduce or repay any outstanding debt. The Company holds foreclosed properties for sale rather than for its business  use.  Held‐for‐sale foreclosed assets are initially carried at fair value less costs to sell.  In subsequent measurements, the asset is  carried at the lower of its carrying amount and fair value less the estimated cost to sell at the date of foreclosure.  Any  difference between the carrying value of the asset before foreclosure and the initially estimated realizable amount of the  asset  is  recorded  in  the  provision  for  credit  losses  line  of  the  consolidated  statements  of  income.  The  Company  predominantly relies on third‐party appraisals to determine the carrying value of foreclosed assets.  (5) Impairment of financial assets  The  Company  assesses  at  each  consolidated  financial  statement  date  whether  there  is  any  objective  evidence  that  a  financial asset or a group of financial assets is impaired.  A financial asset or a group of financial assets is deemed to be  impaired if, and only if, there is objective evidence of impairment as a result of one or more events that have occurred after  the initial recognition of the asset (an incurred “loss event”) and that loss event (or events) has an impact on the estimated  future cash flows of the financial asset or the group of financial assets that can be reliably estimated.  ‐ 69 ‐                                   2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Impaired mortgages include uninsured mortgages that are more than 90 days in arrears or are less than 90 days in arrears  but  for  which  management  does  not  have  reasonable  assurance  that  the  full  amount  of  principal  and  interest  will  be  collected in a timely manner.  An insured mortgage is considered to be impaired when the mortgage is 365 days past due,  whether or not collection is in doubt.  Evidence  of  impairment  may  include  indications  that  the  borrower  or  a  group  of  borrowers  is  experiencing  significant  financial difficulty, the probability that they will enter bankruptcy or other financial reorganization, default or delinquency  in interest or principal payments and where observable data indicates that there is a measurable decrease in the estimated  future cash flows, such as changes in arrears or economic conditions that correlate with defaults.  (i)  Financial assets carried at amortized cost  For  financial  assets  carried  at  amortized  cost,  the  Company  first  assesses  individually  whether  objective  evidence  of  impairment  exists  for  financial  assets  that  are  significant,  or  collectively  for  financial  assets  that  are  not  individually  significant.  If the Company determines that no objective evidence of impairment exists for an individually assessed financial  asset, it includes the asset in a group of financial assets with similar credit risk characteristics and collectively assesses them  for impairment.  Assets that are individually assessed for impairment and for which an impairment loss is, or continues to  be, recognized are not included in a collective assessment of impairment.  If there is objective evidence that an impairment loss has occurred, the amount of the loss is measured as the difference  between the asset’s carrying amount and the present value of estimated future cash flows (excluding future expected credit  losses that have not yet been incurred).  The carrying amount of the asset is reduced through the use of an allowance  account and the amount of the loss is recognized in the consolidated statements of income.  Interest income continues to  be accrued using the rate of interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the impairment  loss.  The interest income is recorded as part of the related interest income component.  Mortgages, together with the associated  allowance, are written off when there is no realistic prospect of future recovery and all collateral has been realized.  If, in a  subsequent period, the amount of the estimated impairment loss increases or decreases because of an event occurring  after the impairment was recognized, the previously recognized impairment loss is increased or reduced by adjusting the  allowance account.  If a write‐off is later recovered, the recovery is credited to the provision for credit losses.  The present value of the estimated future cash flows is discounted at the financial asset’s original effective interest rate  (“EIR”).  If a mortgage has a variable interest rate, the discount rate for measuring any impairment loss is the current EIR.   The calculation of the present value of estimated future cash flows reflects the projected cash flows less costs to sell.  For the purpose of a collective evaluation of impairment, financial assets are grouped on the basis of the Company’s internal  system  that  considers  credit  risk  characteristics  such  as  asset  type,  industry,  geographical  location,  collateral  type,  risk  rating,  past‐due  status  and  other  relevant  factors.    Risk  ratings  are  mapped  to  rating  agency  assessments  of  corporate  bonds.  Corporate bond historical default rates are used for an actual historical period similar to the environment at the  time of measurement, using factors such as housing starts, unemployment rate, and GDP growth.   Future cash flows on a group of financial assets that are collectively evaluated for impairment are estimated on the basis  of historical loss experience for assets with credit risk characteristics similar to those in the group.  Historical loss experience  is adjusted on the basis of current observable data to reflect the effects of current conditions on which the historical loss  experience is based and to remove the effects of conditions in the historical period that do not exist currently.  Estimates  of changes in future cash flows reflect, and are directionally consistent with, changes in related observable data from year  to year (such as changes in unemployment rates, property prices, payment status or other factors that are indicative of  incurred losses in the group and their magnitude).  The methodology and assumptions used for estimating future cash flows  are reviewed regularly to reduce any differences between loss estimates and actual loss experience.  (ii)  Available for sale financial investments  For available for sale financial investments, the Company assesses at the consolidated financial statement date whether  there is objective evidence that an investment or a group of investments is impaired.  ‐ 70 ‐                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  In  the  case  of  equity  investments  classified  as  available  for  sale,  one  of  the  indications  of  impairment  would  include  a  significant or prolonged decline in the fair value of the investment below its cost.  “Significant” is evaluated against the  original  cost  of  the  investment  and  “prolonged”  against  the  period  in  which  the  fair  value  has  been  below  its  original  cost.  Where there is evidence of impairment, the cumulative loss ‐ measured as the difference between the acquisition  cost  and  the  current  fair  value,  less  any  impairment  loss  on  that  investment  previously  recognized  in  the  consolidated  statements of income ‐ is removed from other comprehensive income and recognized in the consolidated statements of  income.  Impairment  losses  on  equity  investments  are  not  reversed  through  the  consolidated  statements  of  income;  increases in their fair value after impairment are recognized directly in other comprehensive income.  In the case of debt instruments classified as available for sale, impairment is assessed based on the same criteria as financial  assets carried at amortized cost. However, the amount recorded for impairment is the cumulative loss measured as the  difference between the amortized cost and the current fair value, less any impairment loss on that investment previously  recognized in the consolidated statements of income.  Future  interest  income  continues  to  be  accrued  based  on  the  reduced  carrying  amount  of  the  asset,  using  the  rate  of  interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the impairment loss. The interest income is  recorded to the related interest income component.  If, in a subsequent year, the fair value of a debt instrument increases  and  the  increase  can  be  objectively  related  to  an  event  occurring  after  the  impairment  loss  was  recognized  in  the  consolidated statements of income, the impairment loss is reversed through the consolidated statements of income.  (6)  Offsetting financial instruments  Financial assets and financial liabilities where the Company is considered the principal to the underlying transactions are  offset and the net amount reported in the consolidated financial statements if, and only if, the Company currently has an  enforceable legal right to offset the recognized amounts and there is an intention to settle on a net basis, or to realize the  asset and settle the liability simultaneously.   As at December 31, 2015, the Company did not have any outstanding transactions that are subject to netting contracts with  third parties.   (7)  Taxes  (i)  Current tax  Current  tax  assets  and  liabilities  are  measured  at  the  amount  expected  to  be  recovered  from  or  paid  to  the  taxation  authorities.  The tax rates and tax laws used to compute the amount are those that are enacted or substantively enacted  at the consolidated financial statement date.    As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company does not record a provision for current taxes within the MIC entity, however provisions are recorded as applicable  in all subsidiaries of MCAN.   Current tax relating to items recognized directly to shareholders’ equity is recognized in equity and not in the consolidated  statements of income.  Management periodically evaluates positions taken in the Company’s tax returns with respect to  situations in which applicable tax regulations are subject to interpretation, and establishes provisions where appropriate.  (ii)  Deferred tax  Deferred tax is provided on temporary differences at the consolidated financial statement date between the tax bases of  assets and liabilities and their carrying amounts for financial reporting purposes.  Deferred tax liabilities are recognized for  all taxable temporary differences, except:    In respect of taxable temporary differences associated with investments in subsidiaries or associates and interests in  joint ventures where the timing of the reversal of the temporary differences can be controlled and it is probable that  the temporary differences will not reverse in the foreseeable future.  ‐ 71 ‐                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Deferred tax assets are recognized for all deductible temporary differences, carry forward of unused tax credits and unused  tax losses, to the extent that it is probable that taxable income will be available against which the deductible temporary  differences,  and  the  carry  forward  of  unused  tax  credits  and  unused  tax  losses  can  be  used,  except  in  the  following  instances:   Where the deferred tax asset relating to the deductible temporary difference arises from the initial recognition of an  asset or liability in a transaction that is not a business combination and, at the time of the transaction, affects neither  the accounting income nor taxable income; and   In respect of deductible temporary differences associated with investments in subsidiaries or associates and interests  in joint ventures, deferred tax assets are recognized only to the extent that it is probable that the temporary differences  will reverse in the foreseeable future and taxable income will be available against which the temporary differences can  be utilized.  The carrying amount of deferred tax assets is reviewed at each consolidated financial statement date and reduced to the  extent that it is no longer probable that sufficient taxable income will be available to allow all or part of the deferred tax  asset to be utilized.  Unrecognized deferred tax assets are reassessed at each consolidated financial statement date and  are recognized to the extent that it has become probable that future taxable income will allow the deferred tax asset to be  recovered. Deferred tax assets and liabilities are measured at the tax rates that are expected to apply in the year when the  asset is realized or the liability is settled, based on tax rates (and tax laws) that have been enacted or substantively enacted  at the consolidated financial statement date.  Deferred tax relating to items recognized directly in shareholders’ equity is recognized in shareholders’ equity and not in  the consolidated statements of income.  Deferred tax assets and deferred tax liabilities are offset if a legally enforceable right exists to set off current tax assets  against current tax liabilities and the deferred taxes relate to the same taxable entity and the same taxation authority.  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company  does  not  record  a  provision  for  deferred  taxes  within  the  MIC  entity,  however  provisions  are  recorded  as  applicable in all subsidiaries of MCAN.  (8)  Dividends on common shares  Dividends on common shares are deducted from shareholders’ equity in the quarter that they are approved.  Dividends  that  are  approved  after  the  consolidated  financial  statement  date  are  not  recognized  as  a  liability  in  the  consolidated  financial statements but are disclosed as an event after the consolidated financial statement date.  (9)  Investment in associate  The Company’s investment in its associate, MCAP Commercial LP (“MCAP”), is accounted for using the equity method. An  associate is an entity in which the Company has significant influence.   Under the equity method, the investment in the associate is carried on the consolidated balance sheets at cost plus post  acquisition changes in the Company’s share of net assets of the associate.    The  consolidated  statements  of  income  reflect  the  Company’s  proportionate  share  of  the  results  of  operations  of  the  associate. Where there has been a change recognized directly in the equity of the associate, the Company recognizes its  share of any changes and discloses this change, when applicable, in the consolidated statements of changes in shareholders’  equity.  Unrealized gains and losses resulting from transactions between the Company and the associate are eliminated to  the extent of the interest in the associate.  The most recent available financial statements of the associate are used by the investor in applying the equity method.  When the financial statements of an associate used in applying the equity method are prepared as of a different date from  that of the investor, adjustments shall be made for the effects of significant transactions or events that occur between that  date and the date of the investor’s financial statements.  Where necessary, adjustments are made to harmonize the accounting policies of the associate with those of the Company.   ‐ 72 ‐                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  After  application  of  the  equity  method,  the  Company  determines  whether  it  is  necessary  to  recognize  an  additional  impairment loss on the Company’s investment in its associate. The Company determines at each consolidated financial  statement date whether there is any objective evidence that the investment in the associate is impaired. If this is the case,  the Company then calculates the amount of impairment as the difference between the recoverable amount of the associate  and its carrying value and recognizes the amount in the consolidated statements of income, thus reducing the carrying  value by the amount of impairment.  (10)  Revenue recognition  Revenue is recognized to the extent that it is probable that the economic benefits will flow to the Company and that the  revenue can be reliably measured, regardless of when the payment is being made. Revenue is measured at the fair value  of the consideration received or receivable, taking into account contractually defined terms of payment and excluding taxes  and duty. The Company assesses its revenue arrangements against specific criteria in order to determine if it is acting as  principal or agent. The Company has concluded that it is acting as a principal in all of its revenue arrangements.   Interest income or expense  For all financial investments measured at amortized cost and interest bearing financial assets classified as available for sale,  interest income or expense is recorded using the EIM, which reflects the rate that exactly discounts the estimated future  cash payments or receipts through the expected life of the financial instrument or a shorter period, where appropriate, to  the net carrying amount of the financial asset or liability. The calculation takes into account the contractual interest rate,  along  with  any  fees  or  incremental  costs  that  are  directly  attributable  to  the  instrument  and  all  other  premiums  or  discounts.  Interest income or expense is included in the appropriate component of the consolidated statements of income.   (11)  Cash and short‐term investments  Cash and short‐term investments on the consolidated balance sheets comprise cash held at banks and short‐term deposits  with original maturity dates of less than 90 days.  (12)  Share‐based payment transactions   The  cost  of  cash‐settled  transactions  is  measured  initially  at  fair  value  at  the  grant  date,  further  details  of  which  are  discussed in Note 30.  The obligations are adjusted for fluctuations in the market price of the Company’s common shares.   Changes  in  the  obligations  are  recorded  as  salaries  and  benefits  in  the  consolidated  statements  of  income  with  a  corresponding change to other liabilities.  The liability is re‐measured at fair value at each consolidated financial statement  date up to and including the settlement date.  (13)  Capital assets and intangible assets  Capital assets and intangible assets are recorded at cost less accumulated amortization.  Amortization is recorded at the  following rates:  Capital assets  Furniture and fixtures  Computer hardware  Leasehold improvements  Intangible assets  Computer software  Five years straight line  Three to five years straight line  Lease term and one renewal straight line  One year to five years straight line  The amortization expense is included in the general and administrative operating expense category in the consolidated  statement of income.  The amortization period and the amortization method for capital assets and intangible assets are reviewed at least at the  end of each reporting period.  ‐ 73 ‐                                                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Research and development costs  Research costs are expensed as incurred. Development expenditures on an individual project are recognized as an intangible  asset when the Company can demonstrate:       The technical feasibility of completing the intangible asset so that the asset will be available for use or sale  Its intention to complete and its ability and intention to use or sell the asset  How the asset will generate future economic benefits  The availability of resources to complete the asset  The ability to measure reliably the expenditure during development   (14)   Share capital  Ordinary  shares  are  classified as  equity.  Incremental  costs  directly  attributable  to  the  issue  of  new  ordinary  shares  are  shown in equity as a deduction, net of tax, from the proceeds.  Where the company purchases the company’s equity share  capital  (treasury  shares),  the  consideration  paid,  including  any  directly  attributable  incremental  costs  is  deducted  from  equity attributable to the company’s equity holders until the share are either cancelled or re‐issued. Where such ordinary  shares  are  subsequently  reissued,  any  consideration  received,  net  of  any  directly  attributable  incremental  transactions  costs, is included in equity.  (15)  Contingent liabilities  Provisions for legal claims are recognised when the group (a) has a present legal or constructive obligation as a result of  past events; (b) it is probable that an outflow of resources will be required to settle the obligation; and (c) the amount has  been reliably estimated.  Provisions are measured at the present value of the expenditures expected to be required to  settle the obligation using a pre‐tax rate that reflects current market assessments of the time value of money and the risks  specific to the obligation. The increase in the provision due to passage of time is included in interest expense.  (16)  Standards issued but not effective  Standards issued but not yet effective up to the date of issuance of the Company’s consolidated financial statements are  listed below.  This listing is of standards and interpretations issued that the Company reasonably expects to be applicable  at a future date.  The Company intends to adopt those standards when they become effective.   IFRS 9, Financial Instruments   In July 2014, the IASB issued a final revised IFRS 9 standard.  IFRS 9 uses a single approach to determine whether a financial  asset is measured at amortized cost or fair value, replacing the multiple rules in IAS 39.  The approach in IFRS 9 is based on  how  an  entity  manages  its  financial  instruments  in  the  context  of  its  business  model  and  the  contractual  cash  flow  characteristics of the financial assets.  The new standard also includes an expected credit loss model to replace the current  incurred loss model.  Additionally, IFRS 9 has new hedge accounting principles that are aimed to align hedge accounting  more  closely  with  risk  management.    IFRS  9  is  effective  for  annual  periods  beginning  on  or  after  January  1,  2018.    The  Company is in the process of assessing the impact of IFRS 9 on its consolidated financial statements.  IFRS 15, Revenue from Contracts with Customers   IFRS 15 provides a single principle‐based framework that applies to contracts with customers.  IFRS 15 is effective for annual  periods beginning on or after January 1, 2018.  The Company is in the process of assessing the impact of IFRS 15 on its  consolidated financial statements.  IAS 1, Presentation of Financial Statements   The  Company  will  be  required  to  adopt  amendments  to  IAS  1,  Presentation  of  Financial  Statements,  which  includes  amendments to further encourage companies to apply professional judgement in determining what information to disclose  in their financial statements, for annual periods beginning on or after January 1, 2016. Management has concluded that the  amendments to IAS 1 will have no impact on the Company’s consolidated financial statements.  ‐ 74 ‐                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)  IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures   The  Company  will  be  required  to  adopt  amendments  to  IFRS  7,  Financial  Instruments:  Disclosures,  requiring  increased  disclosure regarding derecognition of financial assets and continuing involvement accounting, for annual periods beginning  on  or  after  January  1,  2016.  Management  has  concluded  that  the  amendments  to  IFRS  7  will  have  no  impact  on  the  Company’s consolidated financial statements.  IFRS 16, Leases  IFRS 16, Leases sets out the principles for the recognition, measurement, presentation and disclosure of leases for both  parties to a contract, i.e., the customer (‘lessee’) and the supplier (‘lessor’).  IFRS 16 is effective from January 1, 2019.  All  leases result in a company (the lessee) obtaining the right to use an asset at the start of the lease and, if lease payments  are made over time, also obtaining financing.   Accordingly, IFRS 16 eliminates the classification of leases as either operating  leases or finance leases as is required by IAS 17 and, instead, introduces a single lessee accounting model. Applying that  model, a lessee is required to recognise: (a) assets and liabilities for all leases with a term of more than 12 months, unless  the underlying asset is of low value; and (b) depreciation of lease assets separately from interest on lease liabilities in the  income statement. The Company has not yet determined the impact of IFRS 16 on its consolidated financial statements.   5.      Significant Accounting Judgments and Estimates   The preparation of the Company’s consolidated financial statements requires management to make judgments, estimates  and  assumptions  that  affect  the  reported  amounts  of  revenues,  expenses,  assets  and  liabilities,  and  the  disclosure  of  contingent liabilities, at the end of the reporting period.  However, uncertainty about these assumptions and estimates  could result in outcomes that require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future  periods.  (a) Significant Accounting Judgments  Going concern  The  Company’s  management  has  made  an  assessment  of  the  Company’s  ability  to  continue  as  a  going  concern  and  is  satisfied that the Company has the resources to continue in business for the foreseeable future.  Furthermore, management  is not aware of any material uncertainties that may cast significant doubt upon the Company’s ability to continue as a going  concern.  Therefore, the consolidated financial statements continue to be prepared on the going concern basis.   Significant influence  In determining whether it has significant influence over an entity, the Company makes certain judgments based on the  applicable accounting standards.  These judgments form the basis for the Company’s policies in accounting for its equity  investments.  Taxes  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company does not record a provision for current and deferred taxes within the MIC entity, however provisions are recorded  as applicable in all subsidiaries of MCAN.   (b) Significant Accounting Estimates  Fair value of financial instruments  Where the fair values of financial assets and financial liabilities recorded in the consolidated financial statements cannot  be  derived  from  active  markets,  they  are  determined  using  a  variety  of  valuation  techniques  that  include  the  use  of  mathematical models.  The inputs to these models are derived from observable market data where possible, but where  observable  market  data  are  not  available,  estimates  are  required  to  establish  fair  values.    These  estimates  include  considerations of liquidity and model inputs such as discount rates, prepayment rates and default rate assumptions for  certain investments.   ‐ 75 ‐                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 5.      Significant Accounting Judgments and Estimates (continued)  Impairment losses on mortgages  The Company reviews its individually significant mortgage balances at each consolidated financial statement date to assess  whether an impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of  the amount and timing of future cash flows when determining the impairment loss.  In estimating these cash flows, the  Company  makes  assumptions  about  the  borrower’s  financial  situation  and  the net  realizable  value  of  collateral.    These  estimates are based on assumptions about a number of factors, and actual results may differ, resulting in future changes  to the allowance.  Mortgages that have been assessed individually and found not to be impaired and all individually insignificant mortgages  are then assessed collectively, in groups of mortgages with similar risk characteristics, to determine whether a provision  should be made due to incurred loss events for which there is objective evidence but whose effects are not yet evident.   The collective assessment takes account of data from the mortgage portfolio (such as credit quality, levels of arrears, credit  utilization, loan to value ratios, etc.), concentrations of risks and economic data (including levels of unemployment, real  estate price indices and the performance of different individual groups).   Mortgage prepayment rates  In calculating the rate at which borrowers prepay their mortgages, the Company makes estimates based on its historical  experience.   These assumptions  impact  the  timing  of  revenue  recognition  and  the  amortization  of  mortgage premiums  using the EIM.  Taxes  Deferred tax assets are recognized for all unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be  available against which the losses can be used in the subsidiaries of the Company.  Significant management judgment is  required to determine the amount of deferred tax assets that can be recognized in the subsidiaries of the Company, based  upon the likely timing and the level of future taxable income together with future tax planning strategies.  Further details on taxes are disclosed in Note 19.  Impairment of financial assets  As applicable, the Company reviews financial assets at each consolidated financial statement date to assess whether an  impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of the amount  and timing of future cash flows when determining the impairment loss.  These estimates are based on assumptions about  a number of factors and actual results may differ, resulting in future changes to the fair value of the asset.   6.      Securitization Activities  The Company is an NHA MBS issuer, which involves the securitization of insured mortgages to create MBS.  The Company  issues MBS through the market MBS program, which is an internal program where it originates or purchases insured single  family mortgages for securitization.  The Company issued MBS through the CMB program; however its participation ceased  during 2015 with the maturity of the last CMB bond issuance.  Pursuant to the NHA MBS program, investors of MBS receive monthly cash flows consisting of interest and scheduled and  unscheduled  principal  payments.    Canada  Mortgage  and  Housing  Corporation  (“CMHC”)  makes  principal  and  interest  payments in the event of any MBS default by the issuer, thus fulfilling the timely payment obligation to investors.  To date,  the Company has sold MBS as part of the market MBS program and the CMB program, which are discussed below.    Market MBS Program  As part of the market MBS program, the Company may sell MBS to third parties and may also sell the net economics and  cash  flows  from  the  underlying  mortgages  (“interest‐only  strips”)  to  third  parties.    The  MBS  portion  of  the  mortgage  represents the core securitized mortgage principal and the right to receive coupon interest at a specified rate.  The interest‐ only strips represent the right to receive excess cash flows after satisfying the MBS coupon interest payment and any other  expenses  such  as  mortgage  servicing.    As  part  of  this  program,  MCAN  originates  and  purchases  insured  single  family  mortgages to sell as MBS.  ‐ 76 ‐                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 6.      Securitization Activities (continued)  The  primary  risks  associated  with  the  market  MBS  program  are  prepayment,  liquidity  and  funding  risk,  including  the  obligation to fund 100% of any cash shortfall related to the Timely Payment (discussed below) as part of the market MBS  program.   Any mortgages securitized through the market MBS program for which derecognition is not achieved remain on MCAN’s  consolidated balance sheet as securitized assets and are also included in total exposures in the calculation of the leverage  ratio (Note 34).  For income tax purposes, mortgage securitizations by MCAN through the NHA MBS program are considered  to be true mortgage sales and therefore are not included in income tax assets (Note 34).  MCAN has capitalized certain mortgage acquisition costs.  These costs are amortized using the EIM, which incorporates  mortgage prepayment assumptions.  During  2015,  MCAN  created  $589,148  of  new  MBS  which  was  sold  to  third  parties  (2014  ‐  $561,203).    The  securitized  mortgages  remain  on  MCAN’s  consolidated  balance  sheet  while  a  corresponding  financial  liability  from  securitization  is  incurred (Notes 16 and 21) at the time that the MBS is sold to third parties, due to the fact that MCAN retains significant  continuing involvement with the assets.  During 2015, MCAN sold the interest‐only strips associated with $147,219 of mortgages securitized through the market  MBS  program  to  third  parties  (2014  ‐  $nil).    Subsequent  to  sale,  MCAN  derecognized  the  securitized  mortgages  and  associated  financial  liabilities  from  securitization  from  its  consolidated  balance  sheet  as  a  result  of  the  transfer  of  substantially all risks and rewards of ownership to the purchaser of the interest‐only strip.  As part of the transaction, MCAN  recognized a loan receivable from the third party purchaser (Note 11) and recognized a gain on sale net of unamortized  transaction costs.  In the case of mortgage defaults, MCAN is required to make scheduled principal and interest payments to investors as part  of the Timely Payment Guarantee (discussed below) and then place the mortgage/property through the insurance claims  process  to  recover  any  losses.   These defaults may  result  in  cash  flow  timing mismatches  that  may  marginally  increase  funding and liquidity risks.  CMB Program  MCAN previously participated in the CMB program, which involves the sale of MBS to the Canada Housing Trust (“CHT”).   MCAN’s participation in the CMB program ceased during 2015 with the maturity of the last remaining CMB bond issuance.   On  the  sale  of MBS  to  CHT,  MCAN  received  proceeds  for  the sale  and  incurred  a  corresponding  liability,  which  did  not  amortize over the term of the issuance and was payable in full at maturity. As the securitized mortgages repaid, MCAN  reinvested the collected principal in certain permitted investments. The securitized mortgages and reinvestment assets  were held as collateral against the CMB liabilities.   Since MCAN retained substantially all risks and rewards of ownership on the sale of the securitized mortgages to CHT, MCAN  retained the mortgages (Note 16), reinvestment assets (Notes 10 and 15) and financial liabilities from securitization (Note  21) on the consolidated balance sheets until the maturity of the CMB issuance.    MCAN entered into “pay floating, receive fixed” interest rate swaps as part of the CMB program (Note 17). The purpose of  the interest rate swaps was to hedge interest rate risk on both securitized mortgages and principal reinvestment assets that  had a floating interest rate, as substantially all interest payments on the securitization liabilities were fixed rate.   Timely Payment  Consistent with all issuers of MBS, the Company is required to remit scheduled mortgage principal and interest payments  to CMHC, even if these mortgage payments have not been collected from mortgagors.  Similarly, at the maturity of the MBS  pools that have been issued by MCAN, any outstanding principal must be paid to CMHC.  If the Company fails to make a  scheduled principal and interest payment to CMHC, CMHC may enforce the assignment of the mortgages included in all  MBS pools in addition to other assets backing the MBS issued.  As part of the market MBS program, the Company is required to fund 100% of any cash shortfall unless it has sold the  interest‐only strip, in which case the purchaser of the interest‐only strip is obligated to fund 100% of any cash shortfall.    ‐ 77 ‐                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 6.      Securitization Activities (Continued)  Transferred financial assets that are not derecognized in their entirety  Market MBS Program  Since MCAN neither transferred nor retained risks and rewards of ownership on sale and retained significant continuing  involvement  through  the  provision  of  the  timely  payment  guarantee,  the  majority  of  the  market  MBS  program  sale  transactions resulted in MCAN continuing to recognize the securitized mortgages and financial liabilities from securitization  on its consolidated balance sheet.  The securitized mortgage balance as at December 31, 2015 was $1,075,947 (December  31, 2014 ‐ $716,112) (Note 16).  The financial liabilities from securitization balance as at December 31, 2015 was $1,070,304  (December 31, 2014 ‐ $708,122) (Note 21).  CMB Program  Since MCAN retained substantially all risks and rewards of ownership on sale, the previous CMB mortgage sale transactions  resulted in MCAN recognizing the securitized mortgages, reinvestment assets and financial liabilities from securitization on  its consolidated balance sheet.  The remaining securitized mortgage balance as at December 31, 2014 was $25,072 (Note  16).  The reinvestment asset balance as at December 31, 2014 was $12,395 (Notes 10 and 15).  The financial liabilities from  securitization balance as at December 31, 2014 was $37,941 (Note 21).  These items were all removed from the consolidated  balance sheet during 2015 upon the maturity of the CMB bond liability at which point the Company ceased its involvement  in the CMB program.  Transferred financial assets that are derecognized in their entirety but where the Company has a continuing involvement  Market MBS Program  MCAN sells MBS and the associated interest only strips to third parties and derecognizes the assets from its consolidated  balance sheet as a result of the transfer of substantially all risks and rewards on sale. The Company’s continuing involvement  is the ongoing obligation in its role as MBS issuer to service the mortgages and MBS until maturity.  The  total  outstanding  derecognized  MBS  balance  related  to  the  market  MBS  program  as  at  December  31,  2015  was  $334,232 (December 31, 2014 ‐ $230,578), which was not reflected as an asset or liability on MCAN’s consolidated balance  sheets at either date.  The MBS mature as follows: 2016 ‐ $29,272, 2017 ‐ $157,741, 2020 ‐ $147,219.    ‐ 78 ‐                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 7.  Cash and Cash Equivalents  Cash and cash equivalents include balances with banks and certain short‐term investments with original maturity dates of  less than 90 days.  Refer to Note 32 for an analysis of the Company’s available credit facilities.  8.  Marketable Securities  As at December 31  Real estate investment trusts  Corporate bonds  2015    37,958    2,777    40,735    2014 19,876 5,024 24,900 $ $ $  $  Marketable  securities  are  designated  as  available  for  sale.  Corporate  bonds  mature  between  2016  and  2022  while  real  estate investment trusts have no specific maturity date. Fair values are based on bid prices quoted in active markets (real  estate investment trusts) and observable inputs other than quoted prices (corporate bonds), and changes in fair value are  recognized in the consolidated statements of comprehensive income.  9.  Mortgages ‐ Corporate  (a)   Summary  As at December 31, 2015  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Insured    ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Uninsured   As at December 31, 2014  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Insured    ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential  Commercial loans    ‐ Uninsured   Gross  Principal Collective     Allowance  Individual  Total Net Principal $ 361,107 $ 1,523 $ 119 $ 83,619   31,415   352,314   5,632   115,281   949,368 $ ‐   135   2,286   37   939   ‐   ‐   220   ‐   ‐   $ 4,920 $ 339 $ $ 1,642  ‐    135    2,506    37    359,465 83,619 31,280 349,808 5,595 939    5,259  $ 114,342 944,109 Gross  Principal Collective     Allowance  Individual Total  Net Principal $ 290,715 132,290   21,530   $ 1,220 $ 367 $ ‐   92   ‐   ‐   $ 1,587  ‐  92  289,128 132,290 21,438 374,468   2,385   275   2,660  371,808 81,438   635   ‐   $ 900,441 $ 4,332 $ 642 $ 635  4,974  $ 80,803 895,467 Gross principal as presented in the tables above includes unamortized capitalized transaction costs and accrued interest.   ‐ 79 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 9.      Mortgages ‐ Corporate (continued)  MCAN’s  corporate  mortgage  portfolio  includes  insured  and  uninsured  single  family  mortgages.    The  Company does  not  invest in the United States mortgage market.  Uninsured mortgages may not exceed 80% of the value of the real estate  securing  such  loans  at  the  time  of  funding.    Residential  mortgages  insured  by  CMHC  or  Genworth  Financial  Mortgage  Insurance Company Canada Inc. (“Genworth”) may exceed this ratio.  Uninsured completed inventory loans are credit facilities extended to developers to provide interim mortgage financing on  residential  units  (condominium  or  freehold),  where  all  construction  has  been  completed  and  therefore  no  further  construction risk exists.  Satisfactory confirmation that all units are substantially complete is required prior to funding all  inventory  loans.    Final  occupancy  permits,  condo  corporation  registration  and/or  written  confirmation  by  the  cost  consultant as to the completion of the units are examples of verification measures.  Residential construction loans are made to homebuilders to finance residential construction projects. These loans generally  have a floating interest rate and terms of one to two years.  Commercial loans include commercial term mortgages and high ratio mortgage loans.   The weighted average yield of the Company’s corporate mortgage portfolio is as follows:   As at December 31  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Single family ‐ insured  Construction  Commercial  Total  2015 4.42% 5.10% 3.80% 5.53% 7.22% 5.15% 2014 4.78% 5.41% 4.11% 5.67% 8.31% 5.38% Outstanding commitments for future fundings of mortgages intended for the Company’s corporate portfolio are as follows:  As at December 31  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Single family ‐ insured  Construction ‐ residential  Construction ‐ non‐residential  Commercial  Total  2015  2014  10,396  789  30,691  259,684  1,593  5,089  308,242  $ $ 25,435 404 71,606 238,102 ‐ 1,609 337,156 $  $  The fair value of the corporate mortgage portfolio as at December 31, 2015 was $958,772 (December 31, 2014 ‐ $911,882).   Fair  values  are  calculated  on  a  discounted  cash  flow  basis  using  the  prevailing  market  rates  for  similar  mortgages.    For  information regarding the maturity dates of the Company’s mortgages, refer to Note 33.  As at December 31, 2015, single family insured mortgages included $21,250 of mortgages that had been securitized through  the market MBS program, however the underlying MBS security has been retained by the Company for liquidity purposes  (December 31, 2014 ‐ $25,638).  As at December 31, 2014, the Company had $11,304 of insured single family mortgages pledged as collateral as part of the  CMB program.  ‐ 80 ‐                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 9.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  (b)     Geographic Analysis   As at December 31, 2015  Single Family Construction   Commercial Total Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  $ $ 307,061 74,301 45,514 15,575 20,151 11,762 474,364 $ $ 154,006 76,743 104,855 ‐ ‐ 19,799 355,403 $ $ 72,275 17,991 12,430 ‐ 11,500 146 114,342 As at December 31, 2014  Single Family Construction   Commercial Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  (c)   Mortgage Allowances  $ $ 239,694 77,730 58,014 23,081 31,927 12,410 442,856 $ $ 128,110 101,607 125,873 ‐ ‐ 16,218 371,808 $ $ 33,086 31,716 3,523 ‐ 12,246 232 80,803 $ $ $ $ 533,342  169,035  162,799  15,575  31,651  31,707  944,109  Total 400,890  211,053  187,410  23,081  44,173  28,860  895,467  56.5% 17.9% 17.2% 1.6% 3.4% 3.4% 100.0% 44.8% 23.6% 20.9% 2.6% 4.9% 3.2% 100.0% Details of the collective and individual allowances for mortgage credit losses for the current and prior years are as follows: Balance, beginning of year  Provisions  Reversals of provisions  Write‐offs, net  Balance, end of year  Collective Individual $ $ 4,332 647 ‐ (59) 4,920 $ $ 642 721 (698) (326) 339 $ $ 2015 Total 4,974 1,368 (698) (385) 5,259 $ $ Collective Individual 4,265  180  ‐  (113) 4,332  $ $ 1,087  686  (880) (251) 642  $ $ 2014 Total 5,352 866 (880) (364) 4,974 (d)   Arrears and Impaired Mortgages  Mortgages past due but not impaired are as follows:  As at December 31, 2015  Single family ‐ uninsured   Single family ‐ insured             1 to 30           days              31 to 60          days              61 to 90           days            Over 90            days    Total $ $ 8,132 2,269   10,401 $ $ 3,374 273   3,647 $ $ 1,124 ‐   1,124 $ $ ‐  1,990    1,990  $ $ 12,630 4,532 17,162 ‐ 81 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 9.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  As at December 31, 2014  Single family ‐ uninsured   Single family ‐ insured           1 to 30             days        31 to 60 days       61 to 90             days        Over 90             days  $ $ 7,877 1,997 9,874 $ $ 3,593 1,969 5,562 $ $ 2,600 899 3,499 $ $ ‐  2,540  2,540  Impaired mortgages (net of individual allowances) are as follows:   As at December 31, 2015  SF Insured SF Uninsured Residential Construction Ontario  Alberta  Quebec  Atlantic Provinces  Other  As at December 31, 2014  Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  $ $ $ $ 98 ‐   364   69   ‐   531 $ $ 873 322   614   143   244   $ 2,196 $ ‐  ‐    ‐    ‐    ‐    ‐  SF Insured SF Uninsured Residential Construction ‐ ‐   ‐   250   ‐   250 $ $ 388 386   1,124   694   190   2,782 $ $ 4,826  ‐    526    ‐    ‐    5,352  Total 14,070 7,405 21,475 Total 971 322 978 212 244 2,727 Total 5,214 386 1,650 944 190 8,384 $ $ $ $ $ $ 10.  Financial Investments As at December 31  Corporate assets:  Investment ‐ commercial real estate  Investment ‐ KingSett High Yield Fund  Asset‐backed commercial paper  Securitization assets:  Insured mortgage‐backed securities (in trust for CMB program) Corporate Assets  2015   2014 31,102    10,691    ‐    41,793    ‐    ‐    $ $ $ $ 23,512 4,500 457 28,469 907 907 $ $ $ $ The Company holds an equity investment in a commercial real estate investment fund in which it has a 14.1% equity interest.   The  fund  invests  primarily  in  commercial  office  buildings  and  its  fair  value  is  based  on  independent  appraisals  of  the  buildings.  As property acquisitions are made by the fund, the Company advances its proportionate share to finance the  acquisitions.  During 2015, the Company recorded a $5,957 gross increase in the fair value of the investment (2014 ‐ $4,399),  which  is  recognized  in  the  consolidated  statements  of  comprehensive  income  net  of  deferred  taxes.    Additionally,  the  Company recorded distribution income from this investment in 2015 of $2,509 (2014 ‐ $676), which is reflected in interest  on financial investments and other loans.  ‐ 82 ‐                                                                                                                                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 10.   Financial Investments (continued)  The Company has funded an investment in the KingSett High Yield Fund in which it has a 9% equity interest.  The fund invests  in mortgages secured by real estate with a focus on mezzanine, subordinate and bridge mortgages.  As mortgage advances  are made by the fund, the Company advances its proportionate share.  The fund pays a base monthly distribution of 9%,  and distributes any additional income earned on a quarterly basis.  The Company’s total funding commitment is $36,000,  which consists of $24,000 of capital advances for the fund and $12,000 that supports credit facilities.  As at December 31,  2015, the Company’s unfunded commitment was $25,425 (December 31, 2014 ‐ $31,500).  Both investments noted above are designated as available for sale, with changes in fair value recognized in the consolidated  statements of comprehensive income.  Securitization Assets  Insured MBS (held in trust for the CMB program) represented receivables from third party MBS issuers held as principal  reinvestment assets as part of the Company’s participation in the CMB program. The weighted average yield was 1.53% as  at December 31, 2014. The fair value of MBS held in trust for the CMB program as at December 31, 2014 was $907.  11.  Other Loans  As at December 31  Loans receivable ‐ Executive Share Purchase Plan  Loans receivable ‐ MCAP  Loans receivable ‐ other  All other loans are classified as loans and receivables. 12.    Equity Investment in MCAP Commercial LP  Note  30  30  6  $  $  2015    1,559    ‐    2,617    4,176    2014  1,523 164 421 2,108 $ $ As at December 31, 2015, the Company held a 14.70% equity interest in MCAP (December 31, 2014 ‐ 14.75%), consisting of  15.0 % of voting class A units (December 31, 2014 ‐ 15.0 %), 0% of non‐voting class B units (December 31, 2014 ‐ 0%) and   17.0 % of non‐voting class C units (December 31, 2014 ‐  17.0 %).  The equity interest represents 4.3 million units held by  MCAN from 29.2 million total outstanding MCAP partnership units.  MCAN holds a 15.0% voting interest in MCAP through  its class A units (December 31, 2014 ‐ 15.0%).  Since MCAP’s fiscal year end is November 30th, MCAN records equity income from MCAP on a one‐month lag.  To the extent  that MCAP has a material transaction during the one‐month lag, MCAN is required to reflect the transaction in the month  in which it occurred instead of the subsequent month.   MCAP’s  head  office  is  located  at  200  King  Street  West,  Suite  400,  Toronto,  Ontario,  Canada.    Although  MCAN’s  voting  interest in MCAP was less than 20% as at December 31, 2015, MCAN uses the equity basis of accounting for the investment  as it has significant influence in MCAP per IAS 28, Investments in Associates and Joint Ventures, as a result of its entitlement  to a position on MCAP’s Board of Directors.  During 2015, the Company’s equity interest was reduced from 14.75% to 14.70% upon the issuance of new Class B units to  another partner of MCAP. As a result of this transaction, the Company recognized a $68 gain on dilution. Years Ended December 31  Balance, beginning of year  Equity income  Dilution gain  Carrying value of portion of investment sold  Distributions received  Balance, end of year  2015    2014 $  $ 38,792  10,096    68    ‐    (4,765)  44,191   $   $  39,246 6,182 71 (2,219) (4,488) 38,792 ‐ 83 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                             2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 12.  Equity Investment in MCAP Commercial LP (continued) Selected MCAP financial information is as follows:  As at November 30  MCAP's balance sheet:    Assets    Liabilities    Equity  Year Ended November 30  MCAP revenue and net income:    Revenue    Net income  13.    Foreclosed Real Estate  2015    2014   $  21,081,191      20,748,503    332,688    $  13,918,671   13,623,804 294,867 2015  2014   $    $  419,159  68,660    $   $ 312,044 40,558 The Company holds a real estate investment which is a previously impaired residential construction loan that was foreclosed  upon.  The investment is carried at the lower of its carrying amount and fair value less estimated costs to sell.   During 2014, the Company sold another real estate investment for a realized a gain of $1,115.  14.  Other Assets  As at December 31  Corporate assets:  Receivables  Capital assets, net  Intangible assets, net  Prepaid expenses  Related party receivable ‐ MCAP  Other  2015    2014   $ $ 219    945    668    569    21    204    2,626    $ $ 1,247 667 555 504 53 41 3,067 Other  securitization  assets,  totalling  $2,853  as  at  December  31, 2015  (December  31,  2014  ‐  $1,441),  consist  of  prepaid  expenses relating to the Company’s participation in securitization programs.  Other assets are carried at cost.  The capital assets and intangible assets continuity is as follows: Cost  At January 1, 2014  Additions  At December 31, 2014  Additions  At December 31, 2015  Amortization  At January 1, 2014  Amortization for the year  At December 31, 2014  Amortization for the year  At December 31, 2015  Net Book Value  At December 31, 2014  At December 31, 2015  Furniture &   Fixtures   Computer   Hardware   Leasehold   Improvements   Capital Assets    Total    Intangible   Assets   $  $ 793 ‐ 793 23 816 791 1 792 3 795 $ 1,351 203 1,554 147 1,701 1,207 84 1,291 98 1,389 1,565 9 1,574 263 1,837 1,109 62 1,171 54 1,225 $ 3,709    $  212    3,921    433    4,354    3,107    147    3,254    155    3,409    $  1 21 $ 263 312 $ 403 612 $ 667    945    $  ‐ 84 ‐  4,315 71 4,386 304 4,690 3,691 140 3,831 191 4,022 555 668                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 15.  Short‐Term Investments  As at December 31  Securitization program cash held in trust  Commercial paper (in trust for CMB program) 2015    13,112    ‐    13,112    2014 5,275 11,488 16,763 $ $ $ $ Short term investments consist of cash held in trust for securitization programs and previously included commercial paper  held as reinvestment assets for the CMB program, and mature within 90 days.  Securitization program cash held in trust  represents securitized mortgage principal collections from borrowers payable to MBS holders. The weighted average yield  of the commercial paper was 1.18% at December 31, 2014.   16.   Mortgages ‐ Securitized   MCAN’s securitized mortgage portfolio consists of insured mortgages securitized through the market MBS program and,  previously, the CMB program.  These mortgages are held as collateral against the related securitization liabilities (Notes 6  and 21).  (a)   Summary  As at December 31  Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program  2015  2014  $ 1,075,947    ‐    $ 1,075,947    $ $ 716,112 25,072 741,184 Certain capitalized transaction costs are included in mortgages and are amortized using the EIM.  As at December 31, 2015,  the unamortized capitalized cost balance was $13,563 (December 31, 2014 ‐ $9,089).  The amortization of these transaction  costs incorporates a 12% annual mortgage prepayment rate.  All mortgages in the securitized portfolio are insured, therefore they do not have a collective allowance for credit losses.   The  fair  value  of  the  securitized  mortgage  portfolio  as  at  December  31,  2015  was  $1,107,168  (December  31,  2014  ‐  $762,537).  The weighted average yield of the Company’s securitized mortgage portfolio is as follows:  As at December 31  Single family ‐ Market MBS program  Single family ‐ CMB program  Total  (b)  Geographic Analysis   As at  Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  2015 2.48%  ‐ 2.48% 2014 2.74% 3.79% 2.78% December 31, 2015       December 31, 2014  $  $  589,912 239,192 121,811 43,960 43,712 37,360 1,075,947 54.8%  22.2%  11.3%  4.1%  4.1%  3.5%  100.0%  $ $ 353,340  177,481  104,243  42,579  36,205  27,336  741,184  47.7% 23.9% 14.1% 5.7% 4.9% 3.7% 100.0% ‐ 85 ‐                                                                                                                                                                                                   2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 16.   Mortgages ‐ Securitized (continued)  Mortgages past due but not impaired are as follows:  As at December 31, 2015          1 to 30   days         31 to 60   days         61 to 90   days         Over 90    days   Single family ‐ Market MBS program  $ $ 10,651 10,651 $ $ 1,849 1,849 $ $ 1,356 1,356 $ $ 505  505  As at December 31, 2014  Single family ‐ Market MBS program  Single family ‐ CMB program          1 to 30   days         31 to 60   days         61 to 90   days         Over 90    days   $ $ 5,684 757 6,441 $ $ 947 ‐ 947 $ $ 80 108 188 $ $ 825  145  970  There were no impaired securitized mortgages as at December 31, 2015 or December 31, 2014.  Total   14,361 14,361 Total   7,536 1,010 8,546 $ $ $ $ 17.    Derivative Financial Instruments  The  Company  enters  into  interest  rate  swaps  to  manage  interest  rate  risk  between  the  time  that  a  mortgage  rate  is  committed to borrowers and the time that the mortgage is funded, or in the case of mortgages securitized through the  market  MBS  program,  the  time  that  the  mortgage  is  securitized.    The  interest  rate  swap  counterparty  is  a  Canadian  chartered bank.  The mortgage commitment interest rate swap is included in other assets or other liabilities depending on  its balance.  As part of its participation in the CMB program, the Company entered into “pay‐floating, receive‐fixed” interest rate swaps  to hedge interest rate risk on both securitized mortgages and principal reinvestment assets that had a floating interest rate.    The interest rate swaps are carried at fair value, which is calculated by discounting future net cash flows based on forward  interest rates.    As at December 31, 2015, there were no outstanding derivative financial instrument notional balances and the fair value of  all instruments was $nil.  As at December 31, 2014  Less than  one year  One to  three years Three to  five years  Over five   years  Mortgage commitment interest rate swaps ‐    fair value  Mortgage commitment interest rate swaps ‐    outstanding notional  $ $ ‐   ‐   CMB interest rate swaps ‐ fair value  $ CMB interest rate swaps ‐ outstanding notional $ 71   6,066   $ $ $ $ ‐   ‐   ‐   ‐   $ $ $ $ (133)  43,500   ‐   ‐   $ $ $ $ ‐    ‐    ‐    ‐    $ $ $ $ Total  (133) 43,500 71 6,066 During 2015, the Company incurred net realized and unrealized losses of $2,914  (2014 ‐ $1,729) on the interest rate swaps  used to hedge interest rate risk on mortgage funding commitments.  Any offsetting gains are recognized over the duration  of the mortgages securitized through the market MBS program through higher spread income, or in the case of mortgages  hedged for whole loan sales, when the mortgages are sold to third parties.  The Company does not apply hedge accounting and accordingly, changes in the fair value of the derivatives are not netted  against  income  recognized  from  the  hedged  instruments  (e.g.  spread  income  over  duration  of  market  MBS  program  issuance, whole loan gains on sale).  ‐ 86 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                      2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 17.    Derivative Financial Instruments (continued)  Activity related to the CMB interest rate swaps in the current and prior years was as follows:  Years Ended December 31  Balance, beginning of year  Net interest rate swap payments (receipts)  Unrealized derivative financial instrument (loss) gain  Balance, end of year  18.    Term Deposits  2015  2014   $  71  $ 1,448 (79)  8    (71)  (1,343) (34) (1,377)   $  ‐  $ 71 Term deposits are issued to various individuals and institutions with original maturities ranging from 30 days to five years.   The weighted average term deposit interest rate as at December 31, 2015 was 2.26% (December 31, 2014 ‐ 2.41%).  The  Company’s term deposits are eligible for CDIC deposit insurance.  Term  deposits  mature  as  follows:  less  than  one  year  ‐  $575,914  (December  31,  2014  ‐  $549,131);  one  to  three  years  ‐  $289,178 (December 31, 2014 ‐ $233,070); three to five years ‐ $37,949 (December 31, 2014 ‐ $39,541).  Term deposits are classified as other financial liabilities and are recorded at amortized cost.  The estimated fair value of  term deposits as at December 31, 2015 was $905,167 (December 31, 2014 ‐ $825,755), and is determined by discounting  the contractual cash flows using market interest rates currently offered for deposits of similar remaining maturities.  19.    Income Taxes   The composition of the provision for (recovery) of income taxes is as follows: Years Ended December 31  Income before income taxes  Statutory rate of tax  Tax provision (recovery) before the following:  Income subject to tax in subsidiaries  Years Ended December 31  Current tax    Current tax provision  Deferred tax provision (recovery)    Financial investment    Relating to loss carry forward benefit    Other  The composition of the deferred tax asset and liability is as follows: As at December 31  Deferred tax asset    Loss carry forward benefit    Other  Deferred tax liability    Financial investments    Other  ‐ 87 ‐  2015   2014 32,768  0%  ‐    (89)  (89) $ $ 26,456 0% ‐ 1,010 1,010 2015   2014 ‐  $ 102 330    (328)  (91)  (89) 2015  910    215    1,125    2,299    ‐    2,299    $ $ $ $ $ 155 813 (60) 1,010 2014 582 191 773 1,177 69 1,246 $  $  $  $    $    $    $    $                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 19.  Income Taxes (continued)  The Company has loss carry forward amounts in the non‐consolidated MIC entity of $11,710  (December 31, 2014 ‐ $6,175),  the benefit of which has not been recorded to deferred taxes.  Tax loss carry forwards expire after 20 years, as follows:  2032  2033  2034  20.  Other Liabilities  As at December 31  Corporate liabilities:  Accounts payable and accrued charges  Dividends payable  Derivative financial instruments  Securitization liabilities: Other  21.  Financial Liabilities from Securitization  $ $  210 5,965 5,535 11,710 Note 2015    2014 17 $ $ $ $ 5,805    6,607    ‐    12,412    ‐    ‐    $  $  $  $  5,243 5,826 133 11,202 42 42 Financial liabilities from securitization include financial liabilities relating to the Company’s participation in the market MBS program and, previously, the CMB program.  As at December 31  Financial liabilities ‐ Market MBS program Financial liabilities ‐ CMB program  Note 6 6  2015    2014 $ $  1,070,304  ‐    1,070,304  $ $ 708,122 37,941 746,063 The financial liabilities ‐ market MBS program had a weighted average interest rate of 1.87% (December 31, 2014 ‐ 2.07%)  as  at  December  31,  2015.  The  financial  liabilities  ‐  CMB  program  had  a  weighted  average  interest  rate  of  3.21%  as  at  December 31, 2014.  Financial liabilities from securitization as at December 31, 2015 mature as follows: 2018 ‐ $137,731, 2019 ‐ $504,041, 2020  ‐ $428,532.  22.  Share Capital and Contributed Surplus  The authorized share capital of the Company is unlimited common shares with no par value.    Number    of Shares   2015 Number   of Shares  2014 Balance, January 1  Issued       Rights offering       Dividend reinvestment plan  Balance, December 31  20,807,761   $ 183,939   20,460,936    $  179,215 1,406,084   568,588   22,782,433   $ 15,111   7,332   206,382   ‐    346,825    20,807,761    $  ‐ 4,724 183,939 ‐ 88 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 22.   Share Capital and Contributed Surplus (continued)  During 2015, the Company completed a rights offering. The rights offering raised net proceeds of $15,111 with 1,406,084  new common shares issued.  During 2015, the Company issued 568,588  (2014 ‐346,825) shares under the dividend reinvestment plan (“DRIP”) out of  treasury  at  the  weighted  average  trading  price  for  the  5  days  preceding  such  issue  less  a  discount  of  2%.    The  DRIP  participation rate for the December 31, 2015 dividend was 14% (December 31, 2014 ‐ 31%).  The Company had no potentially dilutive instruments as at December 31, 2015 or December 31, 2014.  Contributed surplus of $510 represents the discount on the repurchase of warrants in 2004.  23.   Dividends  Subsequent to the end of the year and before the date that these consolidated financial statements were authorized for  issuance, the Board declared a quarterly dividend of $0.29 per share payable on March 31, 2016 to shareholders of record  as of March 15, 2016.  24.  Accumulated Other Comprehensive Income Accumulated other comprehensive income consists of unrealized gains and losses on available for sale marketable securities and financial investments.   As at December 31  2015  2014 To be reclassified to the income statement in subsequent periods: Unrealized gain (loss) on available for sale marketable securities $ (2,571)  $ (325) Unrealized gain on available for sale financial investments Less: deferred taxes  13,675    (1,811)  11,864    7,718 (1,020) 6,698 $ 9,293    $ 6,373 25.   Fees  Fees include extension, renewal and letter of credit fees earned on the Company’s corporate mortgage portfolio.  26.  Mortgage Expenses   Corporate Assets  Years Ended December 31  Mortgage servicing expense  Letter of credit expense  Other mortgage expenses  2015  3,016  623  184    3,823  $ $ 2014 2,952 618 250 3,820 $ $ Letter of credit expense relates to outstanding letters of credit in one of the Company’s credit facilities, discussed in note  32.  Securitization Assets  Mortgage expenses associated with securitization assets consist primarily of mortgage servicing expenses.  ‐ 89 ‐                                                                                                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 27.  Provision for Credit Losses  Years Ended December 31  Mortgages ‐ collective provisions  Mortgages ‐ individual provisions (reversals), net Other provisions (recoveries), net  28.   Other Securitization Income    Note  2015    9 9 $ $ 647  23  (395) 275  $ $ 2014 180 (194) (969) (983) Other  securitization  income  includes  net  interest  rate  swap  receipts  from  the  CMB  program  and  market  MBS  program  interest‐only strip gains on sale.  29.   Whole Loan Gain on Sale Income  The Company regularly sells mortgages to third party mortgage aggregators on a whole‐loan basis with mortgage premiums  received at the time of sale. The Company maintains renewal rights on these sales.  During 2015, the Company sold $26,215 of insured mortgages (2014 ‐ $69,590) and recorded a gain on sale of $626 (2014 ‐  $1,296).  30.    Related Party Disclosures  The consolidated financial statements include the financial statements of the Company and its equity‐accounted associate,  MCAP.  The Company holds a 14.70% equity interest in MCAP (December 31, 2014 ‐ 14.75%), a non‐public entity.  MCAP’s  principal activities include the origination and servicing of mortgages.  The Company holds one of five seats on MCAP’s  Board of Directors.   Transactions  between  the  Company  and  its  subsidiaries  meet  the  definition  of  related  party  transactions.  If  these  transactions are eliminated on consolidation, they are not disclosed as related party transactions.  During  2015,  the  Company  purchased  certain  corporate  services  from  MCAP  in  the  amount  of  $231  (2014  ‐  $547)  and  purchased certain mortgage origination and administration services from MCAP in the amount of $3,840 (2014 ‐ $3,128).   Also, the Company received $4,841 (2014 ‐ $1,720) of mortgage fees from MCAP.   During 2015, the Company paid $5,346 in mortgage premiums to MCAP as part of the acquisition of mortgages securitized  through the market MBS program (2014 ‐ $7,814).  As at December 31, 2014, MCAN held loans receivable from MCAP of $164 bearing interest at 5% that were repaid during  2015.   The Company holds construction loans totalling $3,971 as at December 31, 2015 for which the borrower is a close family  member of a member of the Board (December 31, 2014 ‐ $5,285).  The loans were contracted at market terms.  All related party transactions noted above were in the normal course of business.  Compensation of key management personnel, which include the President and Chief Executive Officer, Vice President and  Chief Financial Officer, Vice President and Chief Investment Officer, Vice President and Chief Risk Officer and Vice President,  Operations, is as follows:  Years Ended December 31  Salaries and short term employee benefits  Other long term benefits  2015  2,220    56    2,276    $ $ 2014 1,961 202 2,163 $ $ ‐ 90 ‐                                                                                                       2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 30.    Related Party Disclosures (continued)  Executive Share Purchase Plan  The  Company  has  an  Executive  Share  Purchase  Plan  (the  “Share  Purchase  Plan”)  whereby  the  Board  of  Directors  can  approve loans to key personnel for the purpose of purchasing the Company’s common shares.  The maximum amount of  loans approved under the Share Purchase Plan is limited to 10% of the issued and outstanding common shares.    Dividend  distributions  on  the  common  shares  are  used  to  reduce  the  principal  balance  of  the  loans  as  follows:  50%  of  regular distributions; 75% of capital gain distributions.  Common shares are issued out of treasury for the Share Purchase  Plan at the weighted average trading price for the 20 days preceding such issue.  The Company advanced $185 of new loans under the Share Purchase Plan during 2015 (2014 ‐ $nil). The loans advanced  were  provided  to  purchase  shares  issued  through  the  rights  offering.  As  at  December  31,  2015,  $1,559  of  loans  were  outstanding (December 31, 2014 ‐ $1,523) (Note 11).  The loans under the Share Purchase Plan bear interest at prime plus  1% (3.7%) as at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ prime plus 1% (4%)) and have a five‐year term.  The shares are  pledged as security for the loans and had a fair value of $2,469 as at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ $2,738).  During 2015, MCAN recognized $58 of interest income (2014 ‐ $62) on the Share Purchase Plan loans.  Deferred Share Units Plan   The Company has a Deferred Share Units Plan (the “DSU Plan”) whereby the Board of Directors granted units under the  DSU  Plan  to  the  President  and  Chief  Executive  Officer  (the  “DSU  Participant”).   Each  unit  is  equivalent  in  value  to  one  common share of the Company.  Following his retirement/termination date, the DSU Participant is entitled to receive cash  for each unit.  The individual unit value is based on the average market value of the Company’s common shares for the five  days preceding the retirement/termination date.  The DSU Participant was granted 30,000 units under the DSU Plan during  2010.  The DSU Participant is entitled to receive dividend distributions in the form of additional units.  All dividends paid  after July 6, 2014 vest immediately such that as at December 31, 2015, all 48,890 units issued had vested (December 31,  2014 ‐ 44,905).  The Company recognizes compensation recoveries or expenses associated with the DSU Plan over the vesting period.  The  compensation expense (recovery) recognized related to the DSU Plan for 2015 was $(61) (2014 ‐ $147). As at December 31,  2015, the accrued DSU Plan liability was $581 (December 31, 2014 ‐ $643).   Restricted Share Units Plan   The Company has a Restricted Share Units Plan (the “RSU Plan”) whereby the Board of Directors granted units under the  RSU Plan to certain members of senior management of the Company (the “RSU Participants”).  Each unit is equivalent in  value to one common share of the Company.  The RSU Participants are entitled to receive cash for each unit three years  subsequent to the awarding of the units subject to continued employment with the Company.  The individual unit values  are based on the value of the Company’s common shares at the time of payment.  In addition, the RSU Participants are  entitled to receive dividend distributions in the form of additional units.  All RSU units vest after three years.   During 2015, the RSU Participants were granted 35,120 units under the RSU Plan (2014 ‐ 14,999).  As at December 31, 2015,  65,802 units were outstanding (December 31, 2014 ‐ 27,984).  As at December 31, 2015, no units had vested (December  31, 2014 ‐ nil).   The Company recognizes compensation expenses associated with the RSU Plan over the vesting period.  The compensation  expense recognized related to the RSU Plan for 2015 was $152 (2014 ‐ $75).  As at December 31, 2015, the accrued RSU  Plan liability was $229 (December 31, 2014 ‐ $77).   ‐ 91 ‐                                              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 31.   Commitments and Contingencies  The Company’s mortgage funding commitments relate primarily to its corporate residential construction loan portfolio.   The  commitment  as  noted  below  represents  the  undrawn  portion  of  the  authorized  loan  facility  for  construction  and  commercial loans.  For single family mortgages, the commitment represents irrevocable offers to clients that the Company  is contractually obligated to fund.  For further details on the commitment associated with the KingSett High Yield Fund investment, refer to Note 10.  The Company also has contractual obligations associated with its premises lease.  As at December 31, 2015  Mortgage funding commitments  Commitment ‐ KingSett High Yield Fund  Operating lease  Less than   one year   One to   three years  Three to    five years    Over five   years  Total  $ 255,987   $ ‐   575   $ 256,562   $ 52,255   $ ‐   1,496   53,751   $ ‐   $  ‐   1,193   1,193   $  ‐    $ 25,425    1,881    27,306    $ 308,242 25,425 5,145 338,812 The Company incurred $492 of operating lease expenses during 2015 (2014 ‐ $418), included in general and administrative  expenses.    The Company outsources the majority of its mortgage servicing and continues to pay servicing expenses as long as the  mortgages remain on its consolidated balance sheet.    In the ordinary course of business, MCAN and its service providers (including MCAP), their subsidiaries and related parties  may from time to time be party to legal proceedings which may result in unplanned payments to third parties.    To the best of its knowledge, the Company’s management does not expect the outcome of any existing proceedings to have  a material effect on the consolidated financial position or results of operations of the Company.   32.    Credit Facilities   The Company has a line of credit from a Canadian chartered bank that is a $75,000 facility bearing interest at prime plus  0.75% (3.45%) at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ prime plus 0.75% (3.75%)).  The facility has a sub limit of $50,000  for issued letters of credit and $50,000 for overdrafts, and is due and payable upon demand.  As at December 31, 2015, the  outstanding overdraft balance was $nil (December 31, 2014 ‐ $nil).  The letters of credit have a term of up to one year from  the date of issuance, plus a renewal clause providing for an automatic one‐year extension at the maturity date subject to  the bank’s option to cancel by written notice at least 30 days prior to the letters of credit expiry date.  The letters of credit  are for the purpose of supporting developer obligations to municipalities in conjunction with residential construction loans.   As at December 31, 2015, there were letters of credit in the amount of $35,863 issued (December 31, 2014 ‐ $36,357) and  additional letters of credit in the amount of $22,936 committed but not issued (December 31, 2014 ‐ $16,347).  The Company maintains a credit warehouse facility with a Schedule III Canadian bank which can be drawn as required as  mortgage fundings occur.  The facility bears interest at the prime rate (2.70%) and carries a standby charge on the unused  portion of the facility equal to 0.25% of amounts up to $35,000 and 0.50% of amounts over $35,000.  The facility provides  for up to $50,000 of borrowings. Insured mortgages are eligible to act as collateral in the facility for a period of no longer  than one year.  As at December 31, 2015, the Company had borrowed $nil from this facility (December 31, 2014 ‐ $nil).    Subsequent  to  year  end,  the  Schedule  III  Canadian  bank  ceased  its  operations  and  was  placed  under  supervisory  administration.  The credit warehouse facility was terminated as of this date.  The termination of the credit warehouse  facility did not have a material impact on the Company’s operations or liquidity given other sources of funding available to  the Company.  ‐ 92 ‐                                                                                                                               2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 33.   Interest Rate Sensitivity  Interest rate risk, or sensitivity, is the potential impact of changes in interest rates on financial assets and liabilities.  Interest  rate risk arises when principal and interest cash flows have mismatched repricing and maturity dates.    An interest rate gap is a common measure of interest rate sensitivity.  A positive gap occurs when more assets than liabilities  reprice/mature  within  a  particular  time  period.  A  negative  gap  occurs  when  there  is  an  excess  of  liabilities  over  assets  repricing/maturing.  The former provides a positive earnings impact in the event of an increase in interest rates during the  time period. Conversely, negative gaps are positively positioned for decreases in interest rates during that particular time  period.    The  determination  of  the  interest  rate  sensitivity  or  gap  position  is  based  upon  the  earlier  of  the  repricing  or  maturity date of each asset and liability, and includes numerous assumptions.  The interest rate sensitivity analysis is based on the Company’s consolidated balance sheets as at December 31, 2015 and  December 31, 2014 and does not incorporate mortgage and loan prepayments.  The Company currently cannot reasonably  estimate the impact of prepayments on its interest rate sensitivity analysis.  The analysis is subject to significant change in  subsequent periods based on changes in customer preferences and in the application of asset/liability management policies.  Floating rate assets and liabilities are immediately sensitive to a change in interest rates while other assets are sensitive to  changing  interest  rates  periodically,  either  as  they  mature  or  as  contractual  repricing  events  occur.    Non‐interest  rate  sensitive assets and liabilities are not directly affected by changes in interest rates.  The Company manages interest rate risk by matching the terms of corporate assets and term deposits.  To the extent that  the two components offset each other, the risks associated with interest rate changes are reduced.  The Asset and Liability  Management Committee (“ALCO”) reviews the Company's interest rate exposure on a monthly basis using interest rate  spread and  gap analysis  as  well as  interest  rate sensitivity  analysis  based  on  various  scenarios.  This  information  is  also  formally reviewed by the Risk Committee of the Board each quarter.  The following table presents the assets and liabilities of the Company by interest rate sensitivity.  Yield spread represents  the difference between the weighted average interest rate of the assets and liabilities in a certain category.  As at December 31, 2015  Floating        Rate  Within  3 Months  3 Months  to 1 Year  1 to 3  Years  3 to 5  years  Over 5  Non Interest  Sensitive  years  Total  Assets    Corporate    Securitization  Liabilities    Corporate    Securitization  Shareholders'  Equity  $  341,705    $  ‐    341,705    66,107   $ 13,112   79,219   325,826   $ 252,821   $ 32,992   $  18,063    $  ‐   325,826   179,577   432,398   896,370   929,362   ‐    18,063    117,532   $ 1,155,046   1,091,912   2,246,958 2,853   120,385   ‐    ‐    ‐    ‐    86,895   ‐   86,895   489,020   ‐   489,020   289,175   137,731   426,906   37,951   932,573   970,524   ‐   ‐   ‐   ‐   ‐    ‐    ‐    ‐    14,811   ‐   14,811   917,852   1,070,304   1,988,156 258,802   258,802 GAP    $  341,705    $  (7,676)  $ (163,194)  $ 5,492   $ (41,162)  $  18,063    $  (153,228)  ‐ YIELD SPREAD  4.08%  2.42%  2.98%  1.95%  1.02%  6.47%  ‐ 93 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 33.   Interest Rate Sensitivity (continued)  As at December 31, 2014  Floating  Rate  Within  3 Months 3 Months to 1 Year  1 to 3  Years  3 to 5   Years  Over 5  Non Interest  Sensitive  Years  Total  Assets    Corporate    Securitization  Liabilities    Corporate    Securitization  Shareholders' Equity  $ 426,156    $ 2,796    428,952    60,460   $ 224,321   $ 158,482   $ 21,392   81,852   18,913   243,234   ‐   158,482   61,745   $ 27,483    $ 715,825   777,570   ‐    27,483    86,705   $ 1,045,352 760,366   1,805,718 1,440   88,145   ‐    ‐    ‐    ‐    79,264   ‐   79,264   470,000   37,941   507,941   233,071   ‐   233,071   39,538   708,122   747,660   ‐   ‐   ‐   ‐   ‐    ‐    ‐    ‐    12,437   42   12,479   834,310 746,105   1,580,415 225,303   225,303 GAP  $ 428,952    $ 2,588   $ (264,707)  $ (74,589)  $ 29,910   $ 27,483    $ (149,637)  ‐ YIELD SPREAD  4.64%  3.20%  3.18%  2.96%  1.02%  4.37%  Certain residential construction loans and single family uninsured completed inventory loans are subject to the greater of  a minimum interest rate (ranging between 3.75% and 16%) or a prime based interest rate.  To the extent that the minimum  rate exceeds the prime based rate as at December 31, 2015, these mortgages have been reflected in the table above as  fixed rate mortgages, as follows: within 3 months ‐ $33,005 (December 31, 2014 ‐ $5,401), 3 months to 1 year ‐ $75,877  (December 31, 2014 ‐ $11,179) and 1 to 5 years ‐ $85,065 (December 31, 2014 ‐ $6,700).   An  immediate  and  sustained  1%  increase  to  market  interest  rates  as  at  December  31,  2015  would  have  an  estimated  positive effect of $1,508 (December 31, 2014 ‐ $3,148) to net income over the following twelve month period. An immediate  and sustained 1% decrease to market interest rates as at December 31, 2015 would have an estimated adverse effect of  $720 (December 31, 2014 ‐ $2,995) to net income over the following twelve month period.  An immediate and sustained  1% increase (decrease) to market interest rates as at December 31, 2015 would have an estimated adverse (positive) effect  of $27 (December 31, 2014 ‐ $65) on accumulated other comprehensive income.  When calculating the effect of an immediate and sustained 1% change in market interest rates on net investment income,  the Company determines which assets and liabilities reprice over the following twelve months and applies a 1% change to  their respective yields at the time of repricing to determine the change in net investment income for the duration of the  twelve month period.  34.    Capital Management  The Company's primary capital management objectives are to maintain sufficient capital for regulatory purposes and to  earn  acceptable  and  sustainable  risk‐weighted  returns  for  shareholders.    Through  its  risk  management  and  corporate  governance framework, the Company assesses current and projected economic, housing market, interest rate and credit  conditions to determine appropriate levels of capital.  The Company typically pays out all of its taxable income by way of  dividends.  Capital growth is achieved through retained earnings, public share offerings, rights offerings and the DRIP.  The  Company's capital management is driven by the guidelines set out by the Tax Act and OSFI.    Income Tax Capital  As a MIC under the Tax Act, the Company is limited to an income tax liabilities to capital ratio of 5:1 (or an income tax assets  to  capital  ratio  of  6:1),  based  on  the  non‐consolidated  balance  sheet  in  the  MIC  entity  measured  at  its  tax  value.   Securitization assets and liabilities (less accrued interest) are both excluded from income tax assets, liability and capital to  the extent that they are held in the MIC entity.    The Company manages its income tax assets to a level of 5.75 times income tax capital on a non‐consolidated tax basis to  provide a prudent cushion between its limit and total actual assets.  The Company manages its capital to comply with the  requirements of the MIC test and OSFI regulations at all times.  ‐ 94 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 34.   Capital Management (continued)  As at December 31  Tax Act Ratios  Income tax assets  Consolidated assets  Adjust for assets in subsidiaries  Non‐consolidated assets in MIC entity  Add: mortgage allowances  Less: securitization assets 1  Less: equity investments in subsidiaries  Other adjustments  Income tax liabilities  Consolidated liabilities  Adjust for liabilities in subsidiaries  Non‐consolidated liabilities in MIC entity  Less: securitization liabilities 1  Income tax capital  Income tax capital ratios  Income tax assets to capital ratio  Income tax liabilities to capital ratio  2015    2014 $  $  $  $  $  2,246,958    5,535    2,252,493    4,953    (1,091,099)  (31,088)  122    1,135,381    1,988,156    (6,213)  1,981,943    (1,068,541)  913,402    221,979    $  $  $  $  $  1,804,945 9,141 1,814,086 4,397 (758,936) (18,551) (965) 1,040,031 1,579,642 (730) 1,578,912 (744,888) 834,024 206,007 5.11    4.11    5.05 4.05 1 Securitization program assets and liabilities per balance sheet (less accrued interest) are excluded from income tax assets, liabilities and  capital to the extent that they are held in the MIC entity.  Regulatory Capital  As a Loan Company under the Trust Act, OSFI oversees the adequacy of the Company’s capital.  For this purpose, OSFI has  imposed minimum capital to risk‐weighted asset ratios and a minimum leverage ratio which is calculated on a different  basis from the aforementioned MIC leverage ratio.  In  order  to  promote  a  more  resilient  banking  sector  and  strengthen  global  capital  standards,  the  Basel  Committee  on  Banking Supervision (“BCBS”) has issued a revised capital framework, referred to as Basel III.  Further details on Basel III are  available in the Capital Management section of the Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) or on the Company’s  website at www.mcanmortgage.com.  ‐ 95 ‐                                                                                                                                                                                                                                                  2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 34.   Capital Management (continued)  As at December 31  Regulatory Ratios (OSFI)  Share capital  Contributed surplus  Retained earnings  Accumulated other comprehensive income  Deduction for equity investment in MCAP (Transitional adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (Transitional)  Deduction for equity investment in MCAP (All‐in adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (All‐in)  Total Exposures/Regulatory Assets 2  Consolidated assets  Less: CMB‐related assets  Less: deductions from all‐in Tier 1 Capital 1,2  Less: deductions from transitional Total Capital 1,2  Other adjustments 5  Total On‐Balance Sheet Exposures 3  Mortgage and investment funding commitments 3     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Letters of credit 4     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Off‐Balance Sheet Items 3  2015    2014 $  $  $  206,382  510  42,617  9,293  (7,324) 251,478  (10,986) 240,492  2,246,958  ‐  (18,310) n/a 2,229  2,230,877  333,667  (166,834) 35,863  (17,932) 184,764    $ $ $ 183,939 510 34,481 6,373 (3,252) 222,051 (13,008) 209,043 1,805,718 (33,286) n/a (3,252) 2,017 36,357 Total Exposures/Regulatory Assets 2  $  2,415,641  $ 1,807,554 Leverage ratio 2  Assets to capital multiple 2  Risk weighted assets (transitional)  Risk weighted assets (all‐in)  Regulatory Capital Ratios  Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  9.96% n/a n/a 8.14 $  $  1,063,936  1,041,964  $ $ 950,263 924,243 23.64% 23.64% 23.64% 23.08% 23.08% 23.08% 23.37% 23.37% 23.37% 22.62% 22.62% 22.62% 1 The deduction for the equity investment in MCAP is equal to the amount of the investment in excess of 10% of the Company’s shareholders’  equity on an all‐in basis.  In 2015, the deduction on the transitional basis is equal to 40% of the all‐in adjustment (2014 ‐ 20%).  2 The leverage ratio replaced the assets to capital multiple as of January 1, 2015 such that the leverage ratio is n/a for 2014 and the assets  to capital multiple is n/a for 2015.  The leverage ratio is based on all‐in Tier 1 Capital while the assets to capital multiple was based on  transitional Total 1 Capital.  The leverage ratio refers to its denominator as “Total Exposures”, while the assets to capital multiple referred  to its numerator as “Regulatory Assets”.  3 Not applicable for the assets to capital multiple as at December 31, 2014. Commitments are included in total exposures at a 50% conversion  factor.  4 Letters of credit are included in total exposures at a 50% conversion factor in the calculation of the leverage ratio, but were included at  100% in the calculation of the assets to capital multiple.  5 Certain items, such as negative cash balances, are excluded from total exposures but included in consolidated assets.  As at December 31, 2015 and December 31, 2014, the Company was in compliance with the capital guidelines issued by  OSFI under Basel III.   ‐ 96 ‐                                                                                                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 34.    Capital Management (continued)  The Company’s assets, analyzed on a risk‐weighted basis, are outlined in the table below.  (in thousands except %)  per B/S Rate  RWA per B/S Rate RWA December 31, 2015  December 31, 2014  On‐Balance Sheet Assets  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Financial investments  Other loans   Equity investment in MCAP (all‐in) 1  Foreclosed real estate  Other assets  Off‐Balance Sheet Items  Letters of credit  Commitments  Derivative Financial Instruments  Potential credit exposure  Positive replacement cost  Credit equivalent  Risk weighting  Risk‐weighted equivalent  Charge for operational risk  Risk‐Weighted Assets (all‐in)  Equity investment in MCAP  (transitional adjustment) 1  $ 75,762 40,735 944,109 1,075,947 41,793 4,176 44,191 529 6,604 21% $ 100%  67%  3%  100%  100%  59%  100%  100%  15,598   $ 40,735   629,171   27,288   41,793   4,176   25,879   529   6,604   791,773   51,090  24,900  895,467  741,184  28,469  2,108  38,792  686  4,508  21% $ 100%  65%  3%  118%  100%  58%  100%  100%  35,863 333,667 50%  44%  17,932   148,109   166,041   36,357  368,656  50%  38%  ‐   ‐   ‐   20%  ‐   84,150   1,041,964   21,972   10,622 24,900 580,722 19,669 33,720 2,108 22,529 686 4,508 699,464 18,178 140,259 158,437 218 71 289 20% 58 66,284 924,243 26,020 Risk‐Weighted Assets (transitional)  $ 1,063,936   $ 950,263 1 In calculating risk‐weighted assets on the "all‐in" basis, the capital deduction related to the investment in MCAP is risk weighted at 0%,  while the component not deducted from capital is risk‐weighted at 100%.  In calculating risk‐weighted assets on the transitional basis,  the difference between the all‐in deduction and the transitional deduction is risk‐weighted at 200%.  The risk‐weighting of all on‐balance sheet assets (except derivative financial instruments) and all off‐balance sheet assets  is based on a prescribed percentage of the underlying asset position, in addition to adjustments for other items such as  impaired mortgages and unrated securitization investments.  The derivative financial instrument credit equivalent amount  consists of the fair value of the derivative and an amount representing the potential future credit exposure.  Risk‐weighted  assets also include an operational risk charge, which is based on certain components of the Company’s net investment  income over the past 12 quarters.  ‐ 97 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 35.   Financial Instruments  The majority of the Company’s consolidated balance sheet consists of financial instruments, and the majority of net income  is derived from the related income, expenses, gains and losses.  Financial instruments include cash and cash equivalents,  short‐term  investments,  marketable  securities,  mortgages,  financial  investments,  other  loans,  financial  liabilities  from  securitization, term deposits, loans payable and derivative financial instruments.  All financial instruments that are carried on the consolidated balance sheets at fair value (marketable securities, certain  financial investments and derivative financial instruments) or for which fair value is disclosed are estimated using valuation  techniques  based  on  observable  market  data  such  as  market  interest  rates  currently  charged  for  similar  financial  investments to expected maturity dates.  The following table summarizes financial assets reported at fair value and financial assets and liabilities for which fair values  are disclosed. Financial assets and liabilities are classified into three levels, as follows: quoted prices in an active market  (Level 1), fair value based on observable inputs other than quoted prices (Level 2) and fair value based on inputs that are  not based on observable data (Level 3).  As at December 31, 2015  Level 1  Level 2  Level 3  Total Carrying  value Assets measured at fair value    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Financial investments ‐ commercial real estate 1    Financial investments ‐ KingSett High Yield Fund 2    Securitization program cash held in trust  $ 75,762 37,958 ‐ ‐ 13,112 $ 126,832 Assets for which fair values are disclosed    Mortgages ‐ corporate 3    Other loans 4     Mortgages ‐ securitized 3  Liabilities measured at fair value    Other liabilities ‐ corporate 5  Liabilities for which fair values are disclosed    Term deposits 6    Financial liabilities from securitization 7  $ $ $ $ $ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ $ $ $ $ $ $ ‐ 2,777 ‐ ‐ ‐ 2,777 $ $ ‐  ‐  31,102  10,691  ‐  41,793  $ 75,762  40,735  31,102  10,691  13,112  $ 171,402  $ 75,762 40,735 31,102 10,691 13,112 $ 171,402 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ 958,772  4,176    1,107,168  $ 2,070,116  $ 958,772  4,176  1,107,168  $ 2,070,116  $ 944,109 4,176 1,075,947 $ 2,024,232 $ 12,412  $ 12,412  $ 12,412 $ 905,167    1,103,339  $ 2,008,506  $ 905,167  1,103,339  $ 2,008,506  $ 903,041 1,070,304 $ 1,973,345 1  Fair  value  of  investment  is  based  on  the  underlying  real  estate  properties  determined  by  the  discount  cash  flow  method  and  direct  capitalization method. The significant unobservable inputs are the capitalization rate and discount rate.  2 Fair value is based on returns earned by the fund in excess of its base rate.  3 Corporate and securitized fixed rate mortgages are calculated based on discounting the expected future cash flows of the mortgages,  adjusting for credit risk and prepayment assumptions at current market rates for offered mortgages based on term, contractual maturities  and product type.  For variable rate mortgages, fair value is assumed to equal their carrying amount since there are no fixed spreads.  The  Company classifies its mortgages as level 3 given the fact that although many of the inputs to the valuation models used are observable,  the mortgages are not specifically quoted in an open market.  4 Fair value is assumed to be the carrying value as underlying mortgages and loans are variable rate.  5 The carrying value of the asset/liability approximates fair value.  6 As term deposits are non‐transferable by the deposit holders, there is no observable market. As such, the fair value of the deposits is  determined by discounting expected future cash flows of the deposits at current offered rates for deposits with similar terms.  7 Fair value of financial liabilities from securitization is determined using current market rates for MBS.  ‐ 98 ‐                                                                                                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 35.  Financial Instruments (continued)  As at December 31, 2014  Level 1  Level 2  Level 3  Total Carrying  Value Assets measured at fair value    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Financial investments ‐ commercial real estate 1    Financial investments ‐ KingSett High Yield Fund 2    Securitization program cash held in trust    Derivative financial instruments ‐ securitization  Assets for which fair values are disclosed    Mortgages ‐ corporate 3    Financial investments     ‐ asset‐backed commercial paper 4    Other loans 4    Short‐term investments ‐ commercial paper    Mortgages ‐ securitized 3    Financial investments ‐ securitization  Liabilities measured at fair value    Other liabilities ‐ corporate 5    Derivative financial instruments ‐ corporate    Other liabilities ‐ securitization 5  Liabilities for which fair values are disclosed    Term deposits 6    Financial liabilities from securitization 7  $ $ $ $ $ $ $ $ 51,090 19,876 ‐ ‐ 5,275 ‐ 76,241 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ $ $ $ $ $ $ $ ‐   $ 5,024 ‐ ‐ ‐ 71 5,095 $ ‐  ‐  23,512  4,500  ‐  ‐  28,012    $ 51,090  24,900  23,512  4,500  5,275  71  $ 109,348  $ 51,090 24,900 23,512 4,500 5,275 71 $ 109,348 ‐ $ 911,882  $ 911,882  $ 895,467 ‐ ‐ 11,488 ‐ 907 12,395 457  2,108  ‐  762,537  ‐  $ 1,676,984  457  2,108  11,488  762,537  907  $ 1,689,379  457 2,108 11,488 741,184 907 $ 1,651,611 ‐ 133 ‐ 133 $ $ 11,202  ‐  42  11,244  $ $ 11,202  133  42  11,377  $ $ 11,202 133 42 11,377 ‐ ‐ ‐ $ 825,755  756,984  $ 1,582,739  $ 825,755  756,984  $ 1,582,739  $ 821,742 746,063 $ 1,567,805 1  Fair  value  of  investment  is  based  on  the  underlying  real  estate  properties  determined  by  the  discount  cash  flow  method  and  direct  capitalization method. The significant unobservable inputs are the capitalization rate and discount rate.  2 Fair value is based on returns earned by the fund in excess of its base rate.  3 Corporate and securitized fixed rate mortgages are calculated based on discounting the expected future cash flows of the mortgages,  adjusting for credit risk and prepayment assumptions at current market rates for offered mortgages based on term, contractual maturities  and product type.  For variable rate mortgages, fair value is assumed to equal their carrying amount since there are no fixed spreads.  The  Company classifies its mortgages as level 3 given the fact that although many of the inputs to the valuation models used are observable,  the mortgages are not specifically quoted in an open market.  4 Fair value is assumed to be the carrying value as underlying mortgages and loans are variable rate.  5 The carrying value of the asset/liability approximates fair value.  6 As term deposits are non‐transferable by the deposit holders, there is no observable market. As such, the fair value of the deposits is  determined by discounting expected future cash flows of the deposits at current offered rates for deposits with similar terms.  7 Fair value of financial liabilities from securitization is determined using current market rates for MBS and CMB.  The following table shows the continuity of Level 3 financial assets recorded at fair value:  Balance, December 31, 2014  Advances  Changes in fair value, recognized in other comprehensive income  Balance, December 31, 2015  $ $ 28,012 7,824 5,957 41,793 An increase of 0.25% to capitalization rates as at December 31, 2015 would result in a decrease to the fair value of Level 3  financial investments ‐ commercial real estate by $361 (December 31, 2014 ‐ $399).  A decrease of 0.25% to capitalization  rates as at December 31, 2015 would result in an increase to the fair value of Level 3 financial investments ‐ commercial  real estate by $376 (December 31, 2014 ‐ $417).  There were no transfers between levels during the years ended December 31, 2015 or December 31, 2014.    ‐ 99 ‐                                                                                                                                                                                                                                                          2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 35.  Financial Instruments (continued)  Risk Management  The types of risks to which the Company is exposed include but are not limited to interest rate, credit, liquidity and market  risk.  The Company’s enterprise risk management framework includes policies, guidelines and procedures, with oversight  by senior management and the Board of Directors. These policies are developed and implemented by management and  reviewed and approved annually by the Board of Directors.  The nature of these risks and how they are managed is provided in the Risk Governance and Management section of the  MD&A.  Certain disclosures required under IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures, related to the management of credit,  interest rate, liquidity and market risks inherent with financial instruments are included in the MD&A. The relevant MD&A  sections  are  identified  by  shading  within  boxes  and  the  content  forms  an  integral  part  of  these  consolidated  financial  statements.  36.   Comparative Amounts   Certain comparative amounts have been reclassified to conform to the presentation adopted in the current year. There  was no impact to the financial position or net income as a result of these reclassifications.  ‐ 100 ‐              2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION EXECUTIVE OFFICERS  William Jandrisits  President and Chief Executive Officer  Jeffrey Bouganim   Vice President and Chief Financial Officer  Michael Misener  Vice President and Chief Investment Officer  Derek Sutherland  Vice President and Chief Risk Officer  Carl Brown  Vice President, Operations  Business Continuity/Disaster Recovery Coordinator  Sylvia Pinto  Corporate Secretary  Chief Compliance Officer  Dipti Patel  Chief Audit Officer  DIRECTORS   Scott Coates  Managing Director, Mortgage Investments, KingSett Capital  Member of Audit Committee  Member of Risk Committee  Director since May 2014   Brydon Cruise  President and Managing Partner, Brookfield Financial  Chair of Risk Committee  Director since May 2010  Verna Cuthbert  Counsel, Fasken Martineau DuMoulin LLP  Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee Member of Risk Committee  Director since September 2013  Susan Doré  Corporate Director  Member of Audit Committee  Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Director since May 2010  William Jandrisits  President and Chief Executive Officer, MCAN Mortgage  Corporation  Member of Enterprise Risk Management Ad Hoc Committee  Director since August 2010  Brian A. Johnson  Partner, Crown Realty Partners  Member of Risk Committee  Member of Enterprise Risk Management Ad Hoc Committee  Chair of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Director since January 2001  Ian Sutherland  Chair, MCAN Mortgage Corporation  Member of Enterprise Risk Management Ad Hoc Committee  Director since January 1991  Karen Weaver  Executive Vice President and Chief Financial Officer, DH  Corporation  Chair of Audit Committee  Director since November 2011  W. Terrence Wright  Counsel, Pitblado LLP  Member of Audit Committee   Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Chair of Enterprise Risk Management Ad Hoc Committee  Director since September 2013  ‐ 101 ‐                                2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CORPORATE INFORMATION  Head Office  200 King Street West, Suite 600  Toronto, Ontario M5H 3T4  Tel: 416‐572‐4880  Tel: 1‐855‐213‐6226 (toll free)  Fax: 416‐598‐4142  mcanexecutive@mcanmortgage.com  Term Deposits  Tel: 1‐800‐387‐9096 (toll free)   Fax: 1‐877‐821‐0710  termdeposits@mcanmortgage.com   Stock Listing  Toronto Stock Exchange   Symbol: MKP  Corporate Counsel   Goodmans LLP  Toronto, Ontario   Auditors  Ernst & Young LLP  Toronto, Ontario  Bank   Bank of Montreal   First Canadian Place   Toronto, Ontario  Registrar and Transfer Agent   Computershare Investor Services Inc.  100 University Avenue, 9th Floor  Toronto, Ontario M5J 2Y1  Tel: 1‐800‐564‐6253  Websites  www.mcanmortgage.com  www.xceedmortgage.com  Dividend Reinvestment Plan (DRIP)  For further information regarding MCAN’s Dividend  Reinvestment Plan, please visit:  www.mcanmortgage.com/investor‐relations/investor‐ materials.    An Enrolment Form may be obtained at any time upon  written request addressed to the Plan Agent,  Computershare.  Registered Participants may also obtain  Enrolment Forms online at www‐ us.computershare.com/investor/.  Shareholders  For dividend information, change in share registration or  address, lost certificates, estate transfers, or to advise of  duplicate mailings, please call MCAN Mortgage  Corporation’s Transfer Agent and Registrar, Computershare  (see left for contact).   Report Copies  This MCAN Mortgage Corporation 2015 Annual Report is  available for viewing/printing on our website at  www.mcanmortgage.com, and also on SEDAR at  www.sedar.com.   To request a printed copy, please contact Ms. Sylvia Pinto,  Corporate Secretary, or e‐mail spinto@mcanmortgage.com.  General Information   For general enquiries about MCAN Mortgage Corporation,  please write to Ms. Sylvia Pinto, Corporate Secretary (head  office details at left) or e‐mail  mcanexecutive@mcanmortgage.com  Annual Meeting of Shareholders  Wednesday, May 11, 2016   4:30pm (local time)   St. Andrew’s Club & Conference Centre  150 King Street West, 27th Floor  Toronto, Ontario  All shareholders and prospective investors   are invited to attend.  ‐ 102 ‐                                                          www.mcanmortgage.com 200 King Street West, Suite 600 Toronto, ON M5H 3T4 Toll Free Phone: 1-855-213-6226 Toronto Phone: Fax: 416-572-4880 416-598-4142 

Continue reading text version or see original annual report in PDF format above