MCAN Mortgage Corporation
Annual Report 2018

Plain-text annual report

Annual Report 2018 A STRATEGIC INVESTOR IN CANADIAN MORTGAGES 2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION DESCRIPTION OF BUSINESS   MCAN Mortgage Corporation (“MCAN”) is a public company listed on the Toronto Stock Exchange under the symbol MKP. MCAN  is a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act (Canada) and also qualifies as a mortgage investment corporation  (“MIC”) under the Income Tax Act (Canada) (the “Tax Act”).    Our objective is to generate a reliable stream of income by investing our funds in a diversified portfolio of Canadian mortgages,  including single family residential, residential construction, non‐residential construction and commercial loans, as well as other  types of securities, loans and real estate investments.  We employ leverage by issuing term deposits eligible for Canada Deposit  Insurance Corporation deposit insurance.  We manage our capital and asset balances based on the regulations and limits of both  the Tax Act and the Office of the Superintendent of Financial Institutions.  Our term deposits are sourced through a network of  independent financial agents.    As a MIC, we are entitled to deduct from income for tax purposes 50% of capital gains dividends and 100% of non‐capital gains  dividends that we pay to shareholders.  Such dividends are taxed in the hands of our shareholders as capital gains dividends and  interest income, respectively, to the extent that they are held in a non‐registered plan.  Dividends paid to foreign investors may  be subject to withholding taxes.   MCAN’s  wholly‐owned  subsidiary,  XMC  Mortgage  Corporation,  is  an  originator  of  single  family  residential  mortgage products  across Canada.    TABLE OF CONTENTS  INTERIM CEO’S MESSAGE TO SHAREHOLDERS .............................................................................................................. 3  MANAGEMENT’S DISCUSSION AND ANALYSIS OF OPERATIONS ................................................................................... 5  CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS ................................................................................................................... 61  NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS .................................................................................................. 65  DIRECTORS AND EXECUTIVE OFFICERS ...................................................................................................................... 103  CORPORATE INFORMATION  ..................................................................................................................................... 104  ‐ 2 ‐                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION MESSAGE TO SHAREHOLDERS  MCAN Mortgage Corporation (“MCAN”, the “Company” or “we”) reported net income of  $36.3 million for the year ended December 31, 2018, down from $39.9 million earned in  2017.   In the fourth quarter, we reported net income of $3.5 million, down from $10.8  million in 2017.  The fourth quarter was impacted primarily by an unrealized loss recorded on the value of  our marketable securities portfolio related to market wide fluctuations and a reduction in  equity income from MCAP compared to 2017. Subsequent to year end, the value of the  marketable securities portfolio recovered, consistent with the broader market.  Earnings per share totalled $1.54 in 2018 compared to $1.72 per share in 2017.  Earnings  per share in the fourth quarter totalled $0.15 in 2018 compared to $0.47 in 2017.  Return on average shareholders’ equity was 11.90% compared to 13.75% in the prior year.    On  February  22,  2019,  the  Board  of  Directors  (the  “Board”)  declared  a  first  quarter  dividend of $0.32 per share to be paid March 29, 2019.  Corporate Assets Performance  2018 was an unprecedented year in which the combination of new OSFI Guideline B‐20  rules introduced effective January 1, 2018, recent years of housing market price increases  and an increasing interest rate environment negatively impacted mortgage affordability  and demand.  In the context of these conditions, we performed well in terms of growing  our assets during the year.  While below our targeted 10% long term growth rate, in the  context  of  the  market  and  changes  within  the  Company,  we  are  satisfied  with  our  4%  growth  in  corporate  assets  to  $1.22  billion  at  December  31,  2018,  up  $42  million  from  December 31, 2017.   The corporate mortgage portfolio increased by 7% during 2018 to $922 million from $863  million at December 31, 2017.  This portfolio growth is primarily due to improvements in  our  single  family  business,  specifically  in  our  marketing  and  underwriting  processes  for  internally originated mortgages and in mortgage acquisitions.   Our growth  in corporate  assets, along with the interest rate increases during the year, led to a 3% increase in net  corporate mortgage spread income over the prior year. In 2019, we will continue to focus  on growing this portfolio.  We have a long history of strong portfolio quality which continued into 2018 as reflected  in our low arrears and the impaired mortgage ratio.  Corporate mortgage arrears totalled  $9.4 million and the impaired corporate mortgage ratio was 0.12% at December 31, 2018,  compared  to  $8.8  million  and  0.09%,  respectively,  as  at  December  31,  2017.    We  will  ensure continued high quality portfolio performance through consistent application of our  strong underwriting standards.  Our marketable and non‐marketable securities investments totalled $53 million and $72  million, respectively, at December 31, 2018.  Our marketable securities comprise primarily  of  a portfolio of real estate investment trusts which earned a 5.86% yield in the year.    Our  marketable  and  non‐marketable  investments  provide  the  Company  with  income  and  balance sheet diversity in addition to earnings opportunities and will continue to be a core  component of our investment strategy.    ‐ 3 ‐                      Construction & Commercial Single Family 2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Our  investment  in  MCAP  continues  to  perform  well.    MCAP’s  business  is  anchored  by  continuing  growth  in  its  assets  under  administration  which  provides  a  stable  source  of  income.  MCAP had $72.8 billion of assets under administration at the end of its 2018 fiscal  year and originated $15.4 billion of mortgages during that year. Equity income from our  investment in MCAP totalled $13.2 million in 2018, down $1.2 million from 2017 due to  reduced ownership and compressed spreads in the mortgage market.  MCAP has a strong  and growing business and will continue to be an important strategic partner to MCAN.  Securitization Assets    In  2018,  we  securitized  $169  million  of  insured  single  family  mortgages  through  the  National Housing Act (“NHA”) Mortgage‐Backed Securities (“MBS”) program, an increase  of  $59  million  over  2017.    However,  market  dynamics  have  led  to  reduced  origination  volumes  and  tightened  spreads  in  the  overall  insured  market.    These  changes  led  to  a  reduction in our insured mortgage origination and securitization volumes during 2017 and  2018  compared  to  previous  years,  and  a  reduction  in  the  associated  securitization  economics.    We  will  continue  to  securitize  mortgages  where  they  contribute  to  our  income.  Business Focus  During the year, we shifted to a more conservative asset mix with growth focused on single  family mortgages. We continue to focus on optimizing our balance sheet relative to our  view of risk based on where we believe the economic and real estate cycles, in Canada and  the markets where we do business, are currently.    On  September  24,  2018,  we  announced  a  $0.32  per  share  dividend  payable  to  shareholders on January 2, 2019, a reduction of $0.05 per share, due to our outlook on the  mortgage market, the slower than expected growth in the single family business and our  shift to a more conservative asset mix.  The impact to the Company’s shareholders’ equity  will be positive and will further strengthen our balance sheet over time.  Our balance sheet  at year end was strong with CET 1, Tier 1 and Total Capital ratios of 21.66%.  We remain  focused on growing our business and delivering a sustainable dividend to shareholders.    We have maintained our stated annual long‐term growth target for corporate assets of  10%, however, due to anticipated market conditions, we expect that our growth will be  closer to 4 – 6% in the coming year.      We appreciate the business relationships with all of our partners and customers and look  forward to our continuing mutual business activities in the future.  I would like to thank all  of the team members at MCAN for their diligence and commitment to our business success  and particularly the new executive team for their leadership and dedication.   Karen Weaver  Chief Executive Officer, Interim  ‐ 4 ‐                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION MANAGEMENT’S DISCUSSION AND ANALYSIS OF OPERATIONS  This Management’s Discussion and Analysis of Operations (“MD&A”) should be read in conjunction with the consolidated balance  sheets and accompanying notes as at December 31, 2018 and December 31, 2017 and the consolidated statements of income,  changes in shareholders’ equity, comprehensive income and cash flows for the years then ended, which have been prepared in  accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”) and presented in Canadian currency.  This MD&A has been  presented as at February 22, 2019.  Additional  information  regarding  MCAN  Mortgage  Corporation  (“MCAN”,  the  “Company”  or  “we”),  including  copies  of  our  continuous  disclosure  materials  such  as  the  Annual  Information  Form,  are  available  on  the  System  for  Electronic  Document  Analysis and Retrieval (“SEDAR”) at www.sedar.com and our website at www.mcanmortgage.com.   Effective January 1, 2018, MCAN prospectively adopted IFRS 9, Financial Instruments and did not restate prior period information.   Accordingly, financial information as at December 31, 2018 and for the year ended December 31, 2018 is based on IFRS 9 and  prior periods are based on International Accounting Standards (“IAS”) 39, Financial Instruments: Recognition and Measurement.   For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the consolidated financial statements.   TABLE OF CONTENTS ‐ MD&A    A CAUTION ABOUT FORWARD‐LOOKING INFORMATION AND STATEMENTS .................................................................................. 6  HIGHLIGHTS ...................................................................................................................................................................................... 8  SELECTED FINANCIAL INFORMATION ............................................................................................................................................. 11  OUTLOOK ........................................................................................................................................................................................ 14  RESULTS OF OPERATIONS ............................................................................................................................................................... 15  FINANCIAL POSITION ...................................................................................................................................................................... 24  SELECTED QUARTERLY FINANCIAL DATA ........................................................................................................................................ 35  CAPITAL MANAGEMENT ................................................................................................................................................................. 37  SECURITIZATION PROGRAMS ......................................................................................................................................................... 40  RISK GOVERNANCE AND MANAGEMENT ....................................................................................................................................... 41  DESCRIPTION OF CAPITAL STRUCTURE ........................................................................................................................................... 51  OFF‐BALANCE SHEET ARRANGEMENTS  ......................................................................................................................................... 52  DIVIDEND POLICY AND RECORD ..................................................................................................................................................... 52  TRANSACTIONS WITH RELATED PARTIES ........................................................................................................................................ 53  FINANCIAL INSTRUMENTS AND OTHER INSTRUMENTS .................................................................................................................. 53  PEOPLE ............................................................................................................................................................................................ 53  CRITICAL ACCOUNTING ESTIMATES AND JUDGMENTS .................................................................................................................. 53  CURRENT PERIOD CHANGES IN ACCOUNTING POLICY  .................................................................................................................. 55  STANDARDS ISSUED BUT NOT YET EFFECTIVE ................................................................................................................................ 55  DISCLOSURE CONTROLS AND PROCEDURES AND INTERNAL CONTROLS OVER FINANCIAL REPORTING ........................................ 55  NON‐IFRS MEASURES ...................................................................................................................................................................... 57  ‐ 5 ‐                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION A CAUTION ABOUT FORWARD‐LOOKING INFORMATION AND STATEMENTS  This  MD&A  contains  forward‐looking  information  within  the  meaning  of  applicable  Canadian  securities  laws.   All  information  contained in this MD&A, other than statements of current and historical fact, is forward‐looking information. All of the forward‐ looking information in this MD&A is qualified by this cautionary note. Often, but not always, forward‐looking information can be  identified by the use of words such as “may,” “believe,” “will,” “anticipate,” “expect,” “planned,” “estimate,” “project,” “future,”  and variations of these or similar words or other expressions that are predictions of or indicate future events and trends and that  do  not  relate  to  historical  matters.  Forward‐looking  information  in  this  MD&A  includes,  among  others,  statements  and  assumptions with respect to:  the potential impact of new regulations and changes to existing regulations;  •   the current business environment and outlook;  •   possible or assumed future results;  •   our ability to create shareholder value;  •  our business goals and strategy;  •  •   the stability of home prices;  •   the effect of challenging conditions on us;  •   factors affecting our competitive position within the housing markets;  •   the price of oil and its impact on housing markets in Western Canada;  •   sufficiency of our access to capital resources; and  •   the timing of the effect of interest rate changes on our cash flows.  Forward‐looking information is not, and cannot be, a guarantee of future results or events. Forward‐looking information reflects  management’s current beliefs and is based on information currently available to management. Forward‐looking information is  based on, among other things, opinions, assumptions, estimates and analyses that, while considered reasonable by us at the date  the  forward‐looking  information  is  provided,  inherently  are  subject  to  significant  risks,  uncertainties,  contingencies  and  other  factors that may cause actual results and events to be materially different from those expressed or implied by the forward‐looking  information.  The  material  factors  or  assumptions  that  we  identified  and  were  applied  by  us  in  drawing  conclusions  or  making  forecasts  or  projections set out in the forward‐looking information include, but are not limited to:  the effect of competition;  factors and assumptions regarding interest rates;  •   our ability to successfully implement and realize on our business goals and strategy;  •   •   housing sales and residential mortgage borrowing activities;  •  •  government regulation of our business;  computer failure or security breaches;  •  the availability of funding and capital to meet our requirements;  •  the value of mortgage originations;   •  the expected margin between interest earned on mortgage portfolios and interest paid on deposits;  •  •  the relative uncertainty and volatility of real estate markets;  •  acceptance of our products in the marketplace;  •  our ability to forecast future changes to borrower credit and credit scores, loan to value ratios and other forward‐looking  factors used in assessing expected credit losses;  •  availability of key personnel;  •  our operating cost structure; and  •  the current tax regime.  Reliance should not be placed on forward‐looking information because it involves known and unknown risks, uncertainties and  other factors, which may cause actual results to differ materially from anticipated future results expressed or implied by such  forward‐looking  information.  Factors  that  could  cause  actual  results  to  differ  materially  from  those  set  forth  in  the  forward‐ looking information include, but are not limited to:  •   global market activity;  •  worldwide demand for and related impact on oil and other commodity prices;  •   changes in government and economic policy;  •   changes in general economic, real estate and other conditions;   •   changes in interest rates;  •   changes in Canada Mortgage Bonds (“CMB”) and mortgage‐backed securities (“MBS”) spreads and swap rates;  •   MBS and mortgage prepayment rates;  •   mortgage rate and availability changes;   ‐ 6 ‐                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION •   adverse  legislation  or  regulation,  including  recent  changes  implemented  by  OSFI  and  the  potential  for  higher  capital  and  liquidity requirements for real estate lending;  •   availability of CMB and MBS issuer allocation;  •   technology changes;  •   confidence levels of consumers;  •   our ability to raise capital and term deposits on favourable terms;  •   our debt and leverage;  •   competitive conditions in the homebuilding industry, including product and pricing pressures;  •   our ability to retain our executive officers and other employees;  •   the success of the business underlying our investment in MCAP, marketable securities and non‐marketable securities;  •   •   our ability to respond to and reposition ourselves within a changing market;  •   our relationships with our mortgage originators; and  •   additional risks and uncertainties, many of which are beyond our control, referred to in this MD&A and our other public filings  litigation risk;  with the applicable Canadian regulatory authorities.  Subject to applicable securities law requirements, we undertake no obligation to publicly update or revise any forward‐looking  information after the date of this MD&A whether as a result of new information, future events or otherwise or to explain any  material difference between subsequent actual events and any forward‐looking information.  However, any further disclosures  made on related subjects in subsequent reports should be consulted.  ACRONYMS  AFS  Available for Sale  EIM  Effective Interest Rate  Method  ALCO  Asset and Liability Committee  EIR  Effective Interest Rate  FVOCI  FVPL  Fair Value Through Other  Comprehensive Income  Fair Value Through Profit and  Loss  HELOC  Home Equity Line of Credit  MIC  BCBS  CAR  CDIC  Basel Committee on Banking  Supervision  Capital Adequacy  Requirements  Canada Deposit Insurance  Corporation  CET 1  Common Equity Tier 1  CHT  Canada Housing Trust  IAS  IASB  CMB  Canada Mortgage Bonds  IFRIC  CMHC  Canada Mortgage and  Housing Corporation  IFRS  DRIP  Dividend Reinvestment Plan  LAR  International Accounting  Standard  International Accounting  Standards Board  IFRS Interpretations  Committee  International Financial  Reporting Standards  Liquidity Adequacy  Requirements  LP  ARA  LTV  Limited Partner’s At‐Risk  Amount  Loan to Value (ratio)  MBS  Mortgage Backed Securities  MD&A  Management’s Discussion &  Analysis  Mortgage Investment  Corporation  NHA  National Housing Act  OSFI  Office of the Superintendent of  Financial Institutions  PD  Probability of Default  RAF  Risk Appetite Framework  SEDAR  System for Electronic Document  Analysis and Retrieval  Solely Payment of Principal and  Interest  EAD  Exposure at Default  LCR  Liquidity Coverage Ratio  SPPI  ECL  Expected Credit Losses  LGD  Loss Given Default  TSX  Toronto Stock Exchange  During 2018, we renamed “Financial Investments” as “Non‐Marketable Securities”.  ‐ 7 ‐            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION HIGHLIGHTS  Financial Performance  Q4 2018   Net income of $3.5 million in Q4 2018, a decrease of $7.3 million (67%) from $10.8 million in Q4 2017.   Unrealized loss on marketable securities of $4.2 million, consisting entirely of a reduction in the fair value of the real  estate  investment  trust  (“REIT”)  component  of  our  marketable  securities  portfolio.    This  unrealized  loss  negatively  impacted  earnings  per  share  by  $0.17.    Subsequent  to  year  end,  the  value  of  the  marketable  securities  portfolio  recovered, consistent with the broader market.  In Q4 2017, we recorded an unrealized gain on marketable securities  of $2.3 million through accumulated other comprehensive income in accordance with IAS 39.  Equity income from MCAP Commercial LP (“MCAP”) decreased by $2.2 million (40%) from Q4 2017 due to a reduced  ownership interest and compressed spreads, which were consistent with the broader market.  Earnings per share totalled $0.15 per share in Q4 2018, a decrease of $0.32 (68%) from $0.47 per share in Q4 2017.  Return on average shareholders’ equity1 was 4.66% in Q4 2018 compared to 14.63% in Q4 2017.     Fiscal 2018   Net income of $36.3 million in fiscal 2018, a decrease of $3.6 million (9%) from $39.9 million in 2017.   Income from non‐marketable securities decreased by $3.5 million (39%) from 2017 as a result of lower distribution  income from our investment in Crown Realty II Limited Partnership (“Crown LP”) as it sold the last remaining property  in its opportunity fund.  Equity income from MCAP decreased by $1.2 million (9%) from 2017 due to a reduction in our ownership interest from  14.41% in 2017 to 13.71% at December 31, 2018 and compressed spreads.    Unrealized net loss on securities of $3.5 million relating to our marketable securities REIT portfolio, partially offset by  $2.6 million and $0.4 million of realized and unrealized net gains on our investments in Crown LP and the KingSett High  Yield Fund (“KSHYF”).  Earnings per share totalled $1.54 in 2018, a decrease of $0.18 (10%) from $1.72 in 2017.  Return on average shareholders’ equity1 was 11.90% in 2018 compared to 13.75% in 2017.     Net  corporate  mortgage  spread  income  increased  by  $0.9  million  (3%)  from  2017  due  to  the  average  corporate  mortgage  portfolio  balance1  increasing  by  2%.    The  spread  of  corporate  mortgages  over  term  deposits1  remained  unchanged at 3.07% from 2017.  Corporate Activity  Q4 2018    Corporate assets of $1.22 billion at December 31, 2018 decreased by $15 million (1%) from September 30, 2018.   Corporate mortgage portfolio decreased by $43 million (4%) in Q4 2018, consisting of $20 million of net portfolio growth  and the transfer of $63 million of insured single family to the securitized portfolio.   Uninsured single family portfolio increased by $34 million (16%) during Q4 2018 due to a 53% increase in originations     from Q3 2018.  Insured single family portfolio increased by $35 million during Q4 2018 (excluding the impact of the transfer to the  securitized portfolio noted above).  New originations of $28 million decreased by $7 million from Q3 2018 but remained  consistent with our growth strategy.  Construction and commercial portfolios decreased by $53 million (9%) during Q4 2018, consistent with the moderation  of our corporate portfolio in this product type.  Corporate  mortgage  originations  decreased  to  $86  million  (8%)  in  Q4  2018  compared  to  $93  million  in  Q4  2017,  including  increases  of  $29  million  and  $12  million  in  uninsured  and  insured  single  family,  offset  by  decreases  in  commercial originations of $33 million and construction originations of $20 million.  Fiscal 2018     Corporate assets increased by $42 million (4%) from December 31, 2017, reflecting an increase of $59 million (7%) in  the corporate mortgage portfolio.     Corporate  mortgage  portfolio  activity  included  increases  of  $57  million  in  uninsured  single  family,  $42  million  in  construction and $31 million in insured single family, partially offset by decreases of $43 million in uninsured completed  inventory and $28 million in commercial.  Corporate  mortgage  originations  increased  by  32%  to  $391  million  in  2018  from  $295  million  in  2017,  including  increases of $76 million and $55 million in uninsured and insured single family, respectively.  ‐ 8 ‐                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Dividend    The Board of Directors (the “Board”) declared a first quarter dividend of $0.32 per share on February 22, 2019 to be  paid March 29, 2019 to shareholders of record as of March 15, 2019.    Credit Quality     The impaired total mortgage ratio1,2,4 increased to 0.12% at December 31, 2018 from 0.03% at September 30, 2018 and  0.09% at December 31, 2017.   The impaired corporate mortgage ratio1,2,4 increased to 0.23% at December 31, 2018 from 0.06% at September 30,  2018 and 0.20% at December 31, 2017.  Total mortgage arrears1,3 decreased to $16 million at December 31, 2018 from $17 million at September 30, 2018 and  $18 million at December 31, 2017.     Net write‐offs were nil basis points of the average corporate portfolio in Q4 2018 compared to 1.5 basis points in Q4   2017; annual ratios were 2.8 basis points in fiscal 2018 and 5.7 basis points in 2017.  Average loan to value ratio (“LTV”) of our uninsured single family portfolio based on an industry index of current real  estate values was 58.2% at December 31, 2018 compared to 57.1% at September 30, 2018 and 52.6% at December 31,  2017.  Capital      Common Equity Tier 1 (“CET 1”), Tier 1 and Total Capital to risk‐weighted assets ratios1 were 21.66% at December 31,  2018 compared to 20.58% at September 30, 2018 and 21.26% at December 31, 2017.  The  leverage  ratio1  was  11.79%  at  December  31,  2018  compared  to  11.35%  at  September  30,  2018  and  11.31%  at  December 31, 2017.  The income tax assets to capital ratio1 was 4.64 at December 31, 2018 compared to 4.90 at September 30, 2018 and  4.60 at December 31, 2017.   We manage our capital and asset balances based on the regulations and limits of both the Income Tax Act (Canada)  (the “Tax Act”) and the Office of the Superintendent of Financial Institutions (“OSFI”).  1 Considered to be a “Non‐IFRS Measure”. For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.  2 Represents impaired (stage 3) mortgages under IFRS 9 and impaired mortgages under IAS 39.  3 The mortgage arrears balance was not impacted by the adoption of IFRS 9 as it represents mortgages that are at least one day past due.  4 The impaired mortgage ratios do not include insured mortgages since credit risk is substantially mitigated by mortgage insurance.  ‐ 9 ‐                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Summary of Three Year Results of Operations  Financial Performance  In 2016, we recorded net income of $40.2 million, including growth in higher yielding corporate assets which offset lower single  family originations.  Our investment in MCAP and the non‐marketable securities portfolio contributed $13.5 million and $6.5  million to net income, respectively.  This strong financial performance led to $1.75 earnings per share and a 14.74% return on  average shareholders’ equity 1.    In 2017, we recorded net income of $39.9 million.  Although our total assets and corporate mortgage interest income decreased  by  3%  and  6%  respectively  from  2016,  our  spread  of  corporate  mortgages  over  term  deposits  1  increased  by  0.15%.    The  performance from our equity investment in MCAP and non‐marketable securities was strong with $14.4 million and $9.0 million  of income respectively. We also earned $0.8 million from the sale of a portion of our investment in MCAP.  In 2017, we recorded  $1.72 earnings per share and a 13.75% return on average shareholders’ equity 1.  In 2018, we recorded net income of $36.3 million, a decrease of 9% from 2017. Notably, net corporate mortgage spread income1  increased by 3% from 2017.  Equity income from MCAP was close to that recorded in 2016 at $13.2 million while non‐marketable  securities contributed $5.4 million, a decrease of approximately 39% from 2017.  We also earned $1.7 million from the sale of a  portion of our investment in MCAP.  In 2018, we recorded $1.54 earnings per share and a 11.90% return on average shareholders’  equity 1.   Corporate Activity  In 2016, total invested assets remained consistent from 2015 at $2.28 billion.  The mortgage mix was generally evenly distributed  between corporate and securitized mortgages.  In 2017, total invested assets were $2.22 billion, a decrease of 3% from 2016. Corporate mortgages decreased by $41 million (5%)  due to lower origination volumes in single family, partially offset by higher originations in residential construction.  In 2018, total invested assets were $2.14 billion, a decrease of 3% from 2017. During the year, we shifted our corporate mortgage  portfolio strategy to focus more on single family mortgages.  Given the current phase of the real estate cycle, we believe that it is  prudent  to  be  more  selective  and  continue  to  evaluate  opportunities  in  markets  for  our  construction  lending  portfolio.  The  average balance of our commercial loan portfolio has remained consistent during 2018 and provides an appropriate risk‐adjusted  return. For further information on the construction portfolio, refer to the “Construction and commercial lending” sub‐section of  this MD&A.  Our securitized mortgages have decreased 13% from 2017, which is due to lower insured originations in 2017 and  the natural run off of the portfolio.  1 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  ‐ 10 ‐                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION SELECTED FINANCIAL INFORMATION  Table 1: Income Statement Highlights ‐ Annual (in thousands except for per share amounts and %) For the Years Ended December 31  2018 1 2017   Change from 2017 (%) 2016    Income Statement Highlights  Net investment income ‐ corporate assets  Net investment income ‐ securitization assets   Other income  Operating expenses  Net income before income taxes  Provision for (recovery of) income taxes  Net income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Next quarter's dividend per share  Return on average shareholders' equity 2  Taxable income per share 2,3  Yields  Average mortgage portfolio yield ‐ corporate 2  Term deposit average interest rate 2  Spread of mortgages over term deposits 2  Average mortgage portfolio yield ‐ securitized 2  Financial liabilities from securitization     ‐ average interest rate 2  Spread of mortgages over liabilities 2  Average term to maturity (in months)  Mortgages ‐ corporate  Term deposits  $ $ $ $ $ $ 48,124   $ 4,976   53,100 2,015   18,922   36,193   (100)  36,293   $ 1.54   $ 1.43   $ 0.32   $ 52,413 5,613 58,026 876 19,218     39,684     (244) 39,928   $ 51,701  5,778  57,479  ‐  17,963  39,516  (666) 40,182  1.72   $ 1.31   $ 1.75  1.17  (8%) (11%) (8%) 130% (2%) (9%) (59%) (9%) (10%) 9% 11.90%  13.75%    14.74% (1.85%) 1.29   $ 1.51   $ 1.24  (15%) 5.62%  2.55%  3.07% 2.57% 1.83% 0.74% 11.5 18.7   5.31%    2.24%    3.07%   5.15% 2.23% 2.92% 0.31% 0.31% 0.00% 2.61%   2.73% (0.04%) 1.87%   0.74%   2.02%   0.71%  (0.04%) 0.00% 11.3 19.1     12.8  17.4  2% (2%) 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Results from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  2 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  3 For further information refer to the “Taxable Income” section of this MD&A.  ‐ 11 ‐                                                                                                                                                                                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 2: Income Statement Highlights ‐ Quarterly  (in thousands except for per share amounts and %)  For the Periods Ended   Income Statement Highlights  Net investment income ‐ corporate assets  Net investment income ‐ securitization assets  Other income  Operating expenses  Net income before income taxes  Provision for (recovery of) income taxes  Net income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Return on average shareholders' equity 2  Taxable income per share 2,3  Yields  Average mortgage portfolio yield ‐ corporate 2  Term deposit average interest rate 2  Spread of mortgages over term deposits 2  Average mortgage portfolio yield ‐ securitized 2  Financial liabilities from securitization     ‐ average interest rate 2  Spread of mortgages over liabilities 2  Average term to maturity (in months)  Mortgages ‐ corporate  Term deposits  Q4   2018 1 Q3 2018 1 Change   (%)   Q4  2017 Change (%) $ $ $ $ $ 7,872 $ 1,082 8,954 ‐ 5,512 3,442 (105) 3,547 $ 13,116 1,276 14,392 314 3,637     11,069     63     11,006     (40%)  $ (15%)  (38%)  (100%)  52%  (69%)  (267%)  (68%)  $ 14,359 1,416 15,775 ‐ 5,302 10,473 (334) 10,807 0.15 $ 0.32 $ 0.47     0.37     (68%)  $ (14%)  $ 0.47 0.37 (45%) (24%) (43%) ‐ 4% (67%) (69%) (67%) (68%) (14%) 4.66% 14.29%    (9.63%)  14.63% (9.97%) 0.49 $ 0.13     277%  $ 0.34 44% 5.62% 2.69% 2.93% 5.53%    2.61% 2.92%    0.09%  0.08%  0.01% 5.56% 0.06% 0.40% 2.29% 3.27% (0.34%) 2.53% 2.57%    (0.04%)  2.57% (0.04%) 1.83% 0.70% 1.83% 0.74% 0.00%  (0.04%)  0.02% 1.81% 0.76% (0.06%) 11.5 18.7 12.8 19.2 (10%)  (3%)  11.3 19.1 2% (2%) 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Results from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  2 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  3 For further information refer to the “Taxable Income” section of this MD&A.  ‐ 12 ‐                                                                                                                                          4%  (11%)  (3%) 7%  (13%)  4%  (12%)  (4%) 3%  1%  0.40% 0.48%  0.03%  0.03%  8%  (26%)  (9%)  2%  1%  (25%)  (24%)  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 3: Balance Sheet Highlights  (in thousands except for per share amounts and %) December 31 2018 1 September  December 31 December 31 2018 1 2017 2016    Change from  2017 (%) As at  Balance Sheet Highlights  Assets    Corporate    Securitization  Total assets  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Liabilities    Corporate    Securitization  Total liabilities  $ 1,224,339 $ 1,239,181 $ 1,182,371 $  1,188,480      1,092,375      $ 2,141,072 $ 2,189,381 $ 2,216,775 $  2,280,855      1,034,404 916,733 950,200 $ $ 922,390 $ 887,252 $ 904,112      863,384 $  965,674 $ 919,176 $ 1,016,724 $  1,071,849      $ 936,443 $ 897,935 927,293      1,071,786      $ 1,834,378 $ 1,886,958 $ 1,919,798 $  1,999,079      953,405 $ 933,553 904,099 $  1,015,699 Shareholders' equity  $ 306,694 $ 302,423 $ 296,977 $  281,776      Capital Ratios 2  Income tax assets to capital ratio  CET 1, Tier 1 and Total Capital ratios 4  Leverage ratio 3  Credit Quality  Impaired mortgage ratio (total) 2,5  Impaired mortgage ratio (corporate) 2,5  Mortgage Arrears 6    Corporate    Securitized    Total  Common Share Information (end of period)  Number of common shares outstanding  Book value per common share 2  Common share price ‐ close  Market capitalization 2  4.64 21.66% 11.79% 0.12% 0.23% 4.90 20.58% 11.35% 0.03% 0.06% 4.60 21.26% 11.31% 0.09% 0.20% 4.87  22.55%    10.46%    0.14%    0.31%    9,435 $ 6,527 15,962 $ 8,398 $ 8,472 16,870 $ 8,766 $  8,803 17,569 $  13,041      13,609      26,650      23,798 12.89 $ 13.32 $ 316,989 $ 23,746 12.74 $ 17.50 $ 415,555 $ 23,378 12.70 $  17.84 $  417,064 $  23,075      12.21      14.32      330,434      $ $ $ $ $ 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Results from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  2 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.   3 Mortgages  securitized  through  the  market  MBS  program  and  CMB  program  for  which  derecognition  has  not  been  achieved  are  included  in  regulatory assets in the leverage ratio. For further information, refer to the “Capital Management” section of this MD&A.  4 These ratios are presented on the “all‐in” basis, with certain regulatory capital deductions fully phased in.  5 Incorporates impaired (stage 3) mortgages under IFRS 9 and impaired mortgages under IAS 39.  6 The calculation of mortgage arrears was not impacted by the adoption of IFRS 9 as it represents mortgages that are at least one day past due.  ‐ 13 ‐                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION OUTLOOK  Real Estate Market Conditions  Canadian residential real estate markets continue to have a mixed performance as regional markets adjust to both regulatory  changes and local economic conditions.  We expect overall Canadian housing market conditions to experience downward pricing  pressure and uncertainty throughout 2019 with sustained headwinds if interest rates continue to rise, challenging affordability.     We expect continued weakness in resale markets through 2019 given recent increases in unsold homes in certain markets. This  has also led to a reduction in housing starts. In October 2018, the Bank of Canada announced a further increase to its benchmark  interest rate to 1.75%.  We expect interest rates to continue to increase throughout 2019, placing further pressures on consumer  spending and housing/mortgage affordability.    Both the Greater Vancouver Area and the Greater Toronto Area markets experienced reduced sales during 2018 as a result of  the new mortgage rules, other statutory changes designed to cool the housing markets and overall mortgage and housing market  dynamics. The Prairie province economies are expected to continue to be challenged due to oil prices and the complexities in  moving oil to markets.   Notwithstanding the above, we began to observe some small signs of recovery beginning in the second half of 2018 as buyers  continued to adjust to the new mortgage rules and the increasing interest rate environment.  We continue to closely monitor the  markets where we lend to ensure that we can capitalize on opportunities for growth in our quality portfolio.   Regulatory Changes  Effective January 1, 2018, additional granularity was added to Guideline B‐20, Residential Mortgage Underwriting Practices and  Procedures (“Guideline B‐20”) by OSFI, including a stress test for uninsured mortgages.  We believe that the uninsured stress test  has reduced the volume of mortgages that we approve based on the borrower’s ability to service the higher mortgage rates used  in the stress test.    Impact on MCAN  MCAN has historically repositioned itself to adapt our portfolio to changing market dynamics.  Consistent with our disclosures in  the Second Quarter and Third Quarter outlooks, we continue to reposition our mortgage portfolio to focus more on single family  mortgages and less on construction lending given the uncertainty in the housing market, the impact of increasing rates, the overall  economy and related risk factors.    Our construction lending activity is considered to have a higher risk profile compared to our other lending activities. We believe  that it is prudent to continue to closely manage lending activities in this business segment as we view that we are approaching  the end of a real estate cycle. We believe that single family lending typically provides a more moderate risk profile. Accordingly,  we will focus on leveraging the success that we had in this market during the last half of 2018 and continue to grow our single  family origination volumes in 2019.  To  assist  with  our  single  family  growth  plans,  we  launched  programs  to  attract  potential  mortgages  through  the  brokerage  community and we increased our internal sales capabilities.  In addition, through MCAP and other originators, we have increased  our single family mortgage acquisitions.  We expect to continue to use acquisitions to supplement our own underwriting activities  to grow our balance sheet.  These acquisition activities are subject to satisfactory loan quality and pricing. We also expect to  increase our securitization volumes of insured single family mortgages.  All of these single family activities provide the Company  with  the  opportunity  to  realize  a  continuing  income  stream  on  mortgage  renewal  which  improves  long‐term  profitability  notwithstanding the current mortgage spread environment.   We observed historically low spread levels on our single family mortgage originations in 2018 and foresee this continuing into  2019 as we compete with other lenders for originations. Notwithstanding these competitive market conditions, increased interest  rates and the regulatory changes related to Guideline B‐20, we are focused on growing our origination volumes.  We also expect  to continue to invest in sustainable internal operating platforms to ensure that there are efficient processes and systems in place  to support profitable growth in our single family business that is in line with our risk management objectives.    As we look to maintain the level of our investment in construction and commercial loans during 2019, while at the same time  growing the single family business, we do not expect significant growth in our net interest margins in the near term.   Beyond  2019, we expect to return to our targeted long term growth in corporate assets of 10% and to realize improved increases in net  interest margin.  We are starting 2019 with a strong capital position and asset capacity that can be profitably deployed as opportunities arise.  We  have an eager and committed management team that we announced in the fourth quarter.  Collectively, the team has deep  industry and Company experience and is focused on driving our business strategy forward.  Overall, we believe that our strategy  in the near term is prudent given our view of the current risks to the Canadian economy and housing markets. Over the long term  we are focused on growing our balance sheet and providing growing returns and sustainable dividends to our shareholders.  ‐ 14 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION RESULTS OF OPERATIONS  Table 4: Net Income  (in thousands except for per share amounts)  For the Periods Ended   Net Investment Income ‐ Corporate Assets    Mortgage interest    Equity income from MCAP Commercial LP    Non‐marketable securities    Marketable securities    Fees  Interest on cash and other income    Realized and unrealized gain (loss) on securities 1,3    Term deposit interest and expenses    Mortgage expenses  Interest on loans payable    Provision for (recovery of) credit losses 1,2  Other Income ‐ Corporate Assets    Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP   Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP Net Investment Income ‐ Securitization Assets    Mortgage interest     Other securitization income  Interest on financial liabilities from securitization    Mortgage expenses     Provision for (recovery of) credit losses 1,2  Operating Expenses    Salaries and benefits    General and administrative  Net income before income taxes  Provision for (recovery of) income taxes  Net Income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Q4 2018 1 Q4 2017 Change  (%) Annual     2018 1    Annual    Change  (%) 2017 $ 13,649 $ 12,109 5,457 1,480 854 321 357 ‐ 20,578 3,292 1,230 898 397 353 (4,156) 15,663 13% $ 51,610  $ 47,765 14,427 13,188     8,850 5,357     3,722 3,464     1,239 1,909     1,051 1,284     ‐ (512)    77,054 76,300     (40%) (17%) 5% 24% (1%) ‐ (24%) 8% (9%) (39%) (7%) 54% 22% ‐ (1%) 6,590 1,048 27 126 7,791 5,233 951 2 33 6,219 26% 10% 1,250% 282% 25% 23,814     4,031     143     188     28,176     20,837 3,877 38 (111) 24,641 14% 4% 276% (269%) 14% 7,872 14,359 (45%) 48,124     52,413 (8%) ‐ ‐ ‐ 5,657 154 5,811 4,208 519 2 4,729 ‐ ‐ ‐ 6,449 82 6,531 4,594 521 ‐ 5,115 ‐ ‐ ‐ 1,701     314     2,015     785 91 876 117% 245% 130% (12%) 88% (11%) (8%) (0%) ‐ (8%) 24,540     360     24,900     17,793     2,133     (2)    19,924     27,028 221 27,249 19,533 2,103 ‐ 21,636 (9%) 63% (9%) (9%) 1% ‐ (8%) 1,082 1,416 (24%) 4,976     5,613 (11%) 2,700 2,812 5,512 2,595 2,707 5,302 4% 4% 4% 11,118     7,804     18,922     10,555 8,663 19,218 10,473 3,442 (105) (334) 3,547 $ 10,807 39,684 36,193     (67%) (69%) (244) (100)  (67%) $ 36,293  $ 39,928 0.15 $ 0.32 $ 0.47 0.37 (68%) $ (14%) $ 1.54  $ 1.43  $ 1.72 1.31 5% (10%) (2%) (9%) (59%) (9%) (10%) 9% $ $ $ 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Results from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance with IAS 39,  Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the consolidated financial  statements.  2 Under IFRS 9, the methodology for the calculation of mortgage allowances and provisions has changed from IAS 39, therefore provisions under IFRS 9  are not directly comparable to prior periods.  3 Under IFRS 9, fair value changes in certain reclassified financial assets are presented in the income statement and are therefore not directly comparable  to prior periods.  Under IAS 39, these fair value changes were recorded through other comprehensive income.  ‐ 15 ‐                                                                                                                                                                                                                      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Net Investment Income ‐ Corporate Assets  Mortgage interest income  Table 5: Net Interest Income and Average Rate by Mortgage Portfolio ‐ Quarterly For the Quarters Ended  December 31, 2018  September 30, 2018  December 31, 2017  (in thousands except %)  Average  Balance Interest  Average  Rate 1  Income  Average  Balance  Interest  Average  Rate 1  Income  Average    Balance  Interest  Average  Rate 1  Income  Single family  ‐ Insured  ‐ Uninsured  ‐ Uninsured ‐ completed inventory Construction loans  ‐ Residential  ‐ Non residential  Commercial loans  ‐ Multi family residential  ‐ Other commercial  Mortgages ‐ corporate portfolio  Term deposits  Net corporate mortgage spread income  Spread of mortgages over term deposits  $  126,367 $ 245,177   4,400 441,790 10,589 977 2,772 69 7,448 191 3.17% $ 128,440 $ 217,645  4.52%  5,111 6.19% 983 2,499 85 3.06%  $  4.59%    6.59%  84,468 $ 200,797  51,826 696 2,366 885 3.30% 4.72% 6.78% 6.69% 7.15% 436,632 6,927 7,116 110 6.47%  6.30%    376,059 6,995 5,570 100 5.88% 5.69% 70,076 69,515 948 1,244 $  967,914 $ 13,649 6,590 7,059 917,106 $ 993 74,185 5.37% 7.09% 1,308 73,116 5.62% $ 942,056 $ 13,094 6,334 903,136 2.69% 6,760 $ 701 56,684 5.25%  7.12%  1,791 89,136 5.53% $  865,965 $ 12,109 5,233   847,523 2.61%  6,876 $ 2.93% 2.92%  4.91% 7.98% 5.56% 2.29% 3.27% Average term to maturity (months)  Mortgages ‐ corporate  Term deposits  11.5 18.7 12.8 19.2 11.3  19.1  Table 6: Net Interest Income and Average Rate by Mortgage Portfolio ‐ Annual For the Years Ended December 31  2018  2017  (in thousands except %)  Single family  ‐ Insured  ‐ Uninsured  ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans  ‐ Residential  ‐ Non residential  Commercial loans  ‐ Multi family residential  ‐ Other commercial  Mortgages ‐ corporate portfolio  Term deposits  Net corporate mortgage spread income  Spread of mortgages over term deposits  Average term to maturity (months)  Mortgages ‐ corporate  Term deposits  Average Balance Interest Income Average Rate 1  Average  Balance  Interest Income Average Rate 1  $  $  104,146 $ 216,631 9,675 428,508 6,745 72,878 79,662 918,245 $ 878,944 $ 11.5  18.7  3,232 9,948 558 27,795 438 3,885 5,754 51,610 23,814 27,796 3.10% $ 4.59% 5.76% 6.49% 6.50% 5.33% 7.24% 5.62% $ 2.55% 3.07%  88,473 $ 220,160 44,610 391,310 7,308 45,549 101,609 899,019 $ 870,393 $ 11.3  19.1  2,934 10,185 2,570 21,837 394 2,119 7,726 47,765 20,837 26,928 3.32% 4.63% 5.76% 5.58% 5.40% 4.65% 7.61% 5.31% 2.24% 3.07% 1 Average interest rate is equal to income/expense divided by the average balance on an annualized basis. The average interest rate as presented  may not necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items such as discount income and prior period  adjustments are excluded from the calculation of the average interest rate as applicable.  Non‐recurring items were immaterial for the quarters  ended December 31, 2018, September 30, 2018 and December 31, 2017 and the years ended December 31, 2018 and December 31, 2017.  Average  interest rate and average balance are considered to be non‐IFRS measures. Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition  of these measures.  ‐ 16 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Overview  Recent increases to the overnight rate by the Bank of Canada have had a positive impact on mortgage interest income and the  average interest rate related to the floating rate component of our corporate mortgage portfolio.  As at December 31, 2018,  floating  rate  mortgages  represented  99%  of  the  construction  portfolio  (December  31,  2017  ‐  95%),  58%  of  the  commercial  portfolio (December 31, 2017 ‐ 53%) and 55% of the total corporate portfolio (December 31, 2017 ‐ 57%).    An increase to the overnight rate of 0.25% early in Q4 2018 was the main reason for the increase in the corporate and construction  yields from Q3 2018.  The Bank of Canada also increased the overnight rate by 0.25% in both Q1 and Q3 of 2018 after increasing  it by 0.50% in the second half of 2017.   This cumulative increase of 1.25% has contributed significantly to the increases in the  construction yield since 2017.  The combined uninsured and insured single family portfolio (excluding uninsured completed inventory) grew by 32% during 2018  and accordingly represented a larger proportion of the corporate portfolio as at December 31, 2018.  The comparatively lower  yields in this portfolio given its lower risk profile and compressed spreads due to market conditions provided a partial offset in  both Q4 2018 and fiscal 2018 to the positive impact of the increases in the overnight rate noted above. Interest rates on new  single family originations were lower in 2018 due to competitiveness in the mortgage market as noted above.   Average  mortgage  portfolio  yield  is  a  non‐IFRS  measure.    For  a  definition  of  this  measure,  refer  to  the  “Non‐IFRS  Measures”  section of this MD&A.  Table 7: Mortgage Originations and Renewals (in thousands)  For the Periods Ended December 31  Originations  Single family ‐ insured  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Residential construction  Non‐residential construction  Commercial  Q4  2018 Q4   2017   Change     (%)   Annual     2018  Annual 2017 Change (%) $ $ 27,631 $ 50,805   78,436   3,800   3,697   ‐ ‐ 85,933 $ 15,245   21,529   36,774   ‐   22,964   702   32,640   93,080   136%  113%  ‐   (84%)  (100%)  (100%)  81%  $ 102,213  $  46,950 45,092 92,042 9,000   124,967 702 68,509 (8%)  $ 390,676  $  295,220 121,050  223,263  10,478  101,920  10,196  44,819  118% 168% 143% 16% (18%) 1352% (35%) 32% Renewals of non‐corporate mortgages 1  Single family ‐ insured  $ 12,065 $ 14,981   (19%)  $ 59,906  $  53,833 11% 1 Represents mortgages previously derecognized or held in securitized portfolio that have been renewed into the corporate mortgage portfolio.   Single family originations  Our uninsured single family portfolio grew by 16% during Q4 2018 and 29% during fiscal 2018 due to continued increases in both  internal originations and acquisitions from external origination sources.  Our insured single family portfolio increased by 39%  during  fiscal  2018  but  decreased  by  20%  during  Q4  2018  as  a  result  of  a  securitization  transaction.  We  continue  to  focus  on  growing our insured single family corporate mortgage portfolio (including the retention of market Mortgage Backed Securities  (“MBS”) on our corporate balance sheet) to allow us to securitize opportunistically through the National Housing Act (“NHA”)  MBS program. On a combined basis, the portfolios grew by $88 million during 2018 due to both market dynamics and improved  internal sales and productivity initiatives.   We also noted in mid‐2018 that we believed that there would be challenges in originating adequate volumes to grow the single  family portfolio and that we expected to see reduced spreads as a result of competitive pressures.  While we still believe that  these risks exist, we were able to grow the portfolio in the second half of 2018 although the average interest rate in both portfolios  decreased from 2017.    ‐ 17 ‐                                                                                                                                                                                           2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Construction and commercial originations  Growth  in  our  construction  portfolio  balance  during  2018  was  driven  by  further  advances  on  existing  loans.   While  we  are  currently closely managing growth in this portfolio given the potential for deteriorating market conditions, we continue to make  investments in markets that are balanced between new home sales and unsold resale inventory and in projects geared to the  more affordable product segment. The slight decline in the “commercial other” portfolio yield was largely driven by a change in  portfolio composition towards loans with a lower risk profile. Construction, commercial and completed inventory originations  represent  first  advances  on  newly  originated  loans,  i.e.  they  exclude  additional  fundings  on  existing  loans  in  the  portfolio  or  reclassifications between portfolios.    Mortgage renewal rights  Through our XMC Mortgage Corporation (“XMC”) origination platform, we retain the renewal rights to internally originated single  family mortgages that are held as corporate or securitized mortgages or have been sold to third parties and derecognized from  the balance sheet.  At maturity, we have the rights to renew these mortgages, which may contribute to future revenues.  As at  December 31, 2018, we had the renewal rights to $985 million of single family mortgages (December 31, 2017 ‐ $931 million).    Equity income from MCAP  In Q4 2018, MCAP’s origination volumes were $3.5 billion, up from $3.2 billion in Q4 2017.  For fiscal 2018, MCAP’s origination  volumes were $15.4 billion, up from $14.5 billion in 2017.  As at November 30, 2018, MCAP had $72.8 billion of assets under  administration  compared  to  $72.0  billion  as  at  August  31,  2018  and  $65.9  billion  as  at  November  30,  2017.    Despite  these  increases, equity income from MCAP decreased in both the quarter and the year due to our reduced ownership position and  compressed spreads.  We recognize equity income from MCAP on a one‐month lag such that our Q4 2018 equity income from MCAP is based on MCAP’s  net income for the year ended November 30, 2018.  For further information on our equity investment in MCAP, refer to the  “Equity investment in MCAP” sub‐section of the “Financial Position” section of this MD&A.  Non‐Marketable Securities  We received distribution income of $1.1 million from the KSYHF in Q4 2018 (Q4 2017 ‐ $1.2 million) and $0.1 million from Crown  LP in Q4 2018 (Q4 2017 ‐ $0.3 million).  For fiscal 2018, we received $4.6 million from the KSHYF (2017 ‐ $3.5 million) and $0.8  million from Crown LP (2017 ‐ $5.3 million).  As real estate based investments, annual income can be variable.  Marketable Securities  In Q4 2018, marketable securities income consists primarily of distributions from the REIT portfolio.  The yield on this portfolio  was 6.35% in Q4 2018 (Q4 2017 ‐ 6.34%); for fiscal 2018 the yield was 5.86% (2017 ‐ 6.32%).  The yield has been calculated based  on the average portfolio  carrying value.  The unrealized loss on marketable securities discussed below occurred late in 2018,  therefore it did not have a significant impact on the 2018 yields.  Fees  The increase in fees in 2018 was primarily due to income recognized from construction letter of credit fees.  Fees can be volatile  dependent on the various types of construction loans within the portfolio.  Realized and Unrealized Gain (Loss) on Securities  In Q4 2018, we recorded a $4.2 million unrealized loss on our marketable securities portfolio, consisting of REITs.  This unrealized  loss occurred near the end of 2018 as part of a significant market‐wide decrease in the value of Canadian publicly traded securities.   In fiscal 2018, we recorded a $3.5 million unrealized loss on our marketable securities portfolio and $2.6 million and $0.4 million  of unrealized net gains on our investments in Crown LP and the KSHYF.  In 2017, we recorded an unrealized gain on securities of  $2.3 million through accumulated other comprehensive income in accordance with IAS 39.  ‐ 18 ‐                                     2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Term Deposit Interest and Expenses  The increase in average term deposit interest from 2017 was driven by the impact of the aforementioned increases in the Bank  of Canada overnight rate on newly issued deposits.  Market rate changes on new deposits have a more gradual impact on the  average term deposit interest rate given the fixed‐rate nature of the portfolio compared to the corporate mortgage portfolio, in  which floating rate loans reprice immediately.  The change in the average term deposit balance is comparable to that of the  average corporate mortgage portfolio as we primarily use term deposits to fund our corporate mortgage assets.    Mortgage Expenses  The increase in mortgage expenses, which consist primarily of mortgage servicing fees paid to third party mortgage servicers, is  consistent with the increase in the average corporate mortgage portfolio balance from 2017.  Other Income ‐ Corporate Assets  In Q3 2018 and Q1 2017, MCAP issued additional class B units to other partners of MCAP which decreased our equity interest.  As  a result of the issuance of the new units at a price in excess of the per‐unit carrying value of the investment, we recorded a dilution  gain of $0.3 million in Q3 2018 (Q1 2017 ‐ $0.1 million).  In Q1 2018, we sold 200,000 partnership units (Q1 2017 ‐ 100,000) in MCAP at a price of $22.60 per unit (Q1 2017 ‐ $19.47)  compared to a net book value of $14.10 per unit (Q1 2017 ‐ $11.62), recognizing a gain on sale of $1.7 million (Q1 2017 ‐ $0.8  million).    Net Investment Income ‐ Securitization Assets  Net investment income from securitization assets relates to our participation in the market MBS program and CMB program,  which involve the securitization of insured mortgages through the Canada Mortgage and Housing Corporation (“CMHC”) NHA  MBS program.  Our total securitization volumes were $63 million in Q4 2018 (Q4 2017 ‐ $28 million) and $169 million in fiscal  2018 (2017 ‐ $110 million).  For further details on these programs, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A.  Table 8: Net Interest Income and Average Rate ‐ Securitized Mortgage Portfolio ‐ Quarterly  For the Quarters Ended  December 31, 2018  September 30, 2018  (in thousands except %)  Average Balance Interest  Average  Rate 1  Income Average  Balance Interest  Average  Rate 1  Income December 31, 2017  Average   Interest Average  Rate 1  Income   Balance  Mortgages ‐ securitized portfolio  Financial liabilities from securitization  Net securitized mortgage spread income  Spread of mortgages over liabilities  $  891,876 $ 5,657 4,208 917,589 $ 1,449 2.53% $ 1.83% 934,759 $ 951,222 $ 6,015 4,346 1,669 2.57% $  1,001,708 $ 1.83%   1,012,852 $ 0.70% 0.74%    6,449 4,594 1,855 2.57% 1.81% 0.76% Table 9: Net Interest Income and Average Rate ‐ Securitized Mortgage Portfolio ‐ Annual  For the Years Ended December 31  2018  2017  (in thousands except %)  Mortgages ‐ securitized portfolio  Financial liabilities from securitization  Net securitized mortgage spread income  Spread of mortgages over liabilities  Average Balance Interest Income Average Rate 1  Average  Balance  Interest Income Average Rate 1  $  956,531 $ 972,180 $ 24,540 17,793 6,747  2.57% $ 1,034,699 $ 1.83% 1,046,976 $ 27,028 19,533 7,495  0.74%  2.61% 1.87% 0.74% 1 Average interest rate is equal to income/expense divided by the average balance on an annualized basis. The average interest rate as presented  may not necessarily be equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items such as discount income and prior period  adjustments are excluded from the calculation of the average interest rate as applicable.  Non‐recurring items were immaterial for the quarters  ended December 31, 2018, September 30, 2018 and December 31, 2017 and years December 31, 2018 and December 31, 2017.  Average interest  rate and average balance are considered to be non‐IFRS measures. Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of  these measures.  ‐ 19 ‐                                                                                                                               2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Net Interest Income ‐ Summary   Table 10:  Net Interest Income ‐ Quarterly  For the Quarters Ended December 31  2018  2017  (in thousands except %)  Corporate  Cash and cash equivalents  Mortgages  Other loans  Corporate interest earning assets  Term deposits  Loans payable  Corporate interest bearing liabilities  Net interest income (Corporate)  Securitization  Cash held in trust  Mortgages   Securitization interest earning assets  Securitization interest bearing liabilities  Net interest income (Securitization)  Net Interest Income 2  Average   Balance 1   Income / Expense Average   Rate 3   Average     Balance 1   Income / Expense Average   Rate 3 $  74,496 $ 967,914 2,410 1,044,820 917,106 2,315 919,421   $ $  35,267 $ 891,876 927,143 917,589 $ $ 320 13,649 33 14,002 6,590 27 6,617 7,385 151 5,657 5,808 4,208 1,600 1.70%  5.62%  5.43%  5.34%  2.69%  4.63%  2.69%  2.65%  1.73%  2.53%  2.50%  1.83%  0.67%  8,985 1.74% $ 94,719  $ 865,965  2,723  963,407  847,523  261  847,784    $ $ 16,324  $ 1,001,708  1,018,032  1,012,852  $ $ 320 12,109 36 12,465 5,233 2 5,235 7,230 58 6,449 6,507 4,594 1,913 1.34% 5.56% 5.25% 5.14% 2.29% 3.04% 2.29% 2.85% 1.41% 2.57% 2.55% 1.81% 0.74% 9,143 1.78% Table 11:  Net Interest Income ‐ Annual  For the Years Ended December 31  (in thousands except %)  Average  Balance 1 2018  Income / Expense Average    Rate 3   Average   Balance 1  Income / Expense Average  Rate 3 2017  Corporate  Cash and cash equivalents   Mortgages    Other loans   Corporate interest earning assets   Term deposits   Loans payable   Corporate interest bearing liabilities   Net interest income (Corporate)  $  84,867   $  918,245   2,411     1,005,523   878,944   3,342   882,286   $    $  1,156   51,610   126   52,892   23,814   143   23,957   28,935   1.36%  $  5.62%  5.23%  5.26%  2.55%  4.28%  2.56%  $  2.70%  86,758    $  899,019    3,286    989,063    870,393    1,096    871,489      $  Securitization  Cash held in trust   Mortgages     Securitization interest earning assets   Securitization interest bearing liabilities   Net interest income (Securitization)  $  23,312   $  956,531   979,843   972,180   $    $  359   24,540   24,899   17,793   7,106   17,083    $  1.54%  $  1,034,699    2.57%  2.55%  1,051,782    1.83%  $  1,046,976    0.72%    $  883   47,765   168   48,816   20,837   38   20,875   27,941   121   27,028   27,149   19,533   7,616   1.02% 5.31% 5.11% 4.93% 2.24% 3.47% 2.24% 2.69% 0.71% 2.61% 2.58% 1.87% 0.71% Net Interest Income 2    $  36,041   1.74%    $  35,557   1.68% 1 The average balances (excluding cash and cash equivalents, mortgages and term deposits) are calculated with reference to opening and closing monthly  balances and as such may not be as precise as if daily balances were used.  The average cash and cash equivalents, mortgage and term deposit balances  are calculated using daily balances.  2 Net interest income is equal to net investment income less equity income from MCAP, income from non‐marketable securities, marketable securities income,  fees, realized and unrealized gain/loss on securities, other securitization income, mortgage expenses and provision for credit losses.  Net interest income is  a non‐IFRS measure.  Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of this measure.  3 Average rate is equal to income/expense divided by the average balance on an annualized basis. The average rate as presented may not necessarily be  equal to “Income/Expense” divided by “Average Balance”, as non‐recurring items such as discount income, one‐time gains/losses, asset write‐downs and  fees not associated with the asset/liability yield are excluded from the calculation of the average rate.  Non‐recurring items were immaterial for the quarters  ended December 31, 2018, September 30, 2018 and December 31, 2017 and the years ended December 31, 2018 and December 31, 2017.  Average rate  and average balance are considered to be non‐IFRS measures.  Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  ‐ 20 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Credit Quality  Table 12: Provisions for Credit Losses and Write‐offs  (in thousands except basis points)  For the Periods Ended December 31  Provision on impaired corporate mortgages 1    Single family uninsured    Construction  Provision (recovery) on performing corporate mortgages 2    Single family insured    Single family uninsured    Single family uninsured ‐ completed inventory    Construction    Commercial         Multi family residential        Other commercial  Other provisions (recoveries)  Total corporate provision for (recovery of) credit losses  Provision (recovery) on performing securitized mortgages 2  Total provisions for (recoveries of) credit losses  Corporate mortgage portfolio data:  Provisions for credit losses, net  Net write offs  Net write offs (basis points)  IFRS 9    Q4    2018    IAS 39  Q4 2017 IFRS 9    Annual 2018 IAS 39 Annual 2017 $ $ 162 217 379 43  $ ‐  43  336    $ 217      553      176 ‐ 176 (1)    241 20 (155)    (192)    (167)    (254)    1     126 ‐    (2) (41) 3    130    (87)  3    (13)  33  9      667      (356)    (40)    (127)    (458)    (305)    (60)    188      2     $ 128 ‐    33  $ (2) 186    $ ‐ (207) 142 44 196 (282) (107) (180) (111) ‐ (111) 125 $ $ ‐ ‐     46  $ 33  $ 1.5    248    $ 256    $ 2.8  69 508 5.7 $ $ $ 1 Represents impaired (stage 3) provision for credit losses on mortgages and mortgage commitments under IFRS 9 and individual provisions for  credit losses under IAS 39.  2 Represents performing (stage 1 and 2) provision for credit losses on mortgages and mortgage commitments under IFRS 9 and collective provisions  for credit losses under IAS 39.  The adoption of IFRS 9 as of January 1, 2018 required MCAN to use forward‐looking economic information in its calculation of  expected credit losses (“ECLs”).  This change has impacted the calculation of  collective and individual allowances on MCAN’s  corporate and securitized mortgage portfolios, and accordingly provisions for credit losses for 2018 and 2017 are not directly  comparable.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the consolidated financial statements.  In 2018, we recorded an allowance relating to economic conditions in the Alberta and Saskatchewan geographical sub‐segment  of  the  uninsured  single  family  portfolio,  which  was  the  primary  reason  behind  the  increased  provisions  on  impaired  and  performing mortgages in this portfolio.  The provision activity in other lines of business was primarily driven by changes in the  respective portfolio balances.  Write‐offs in 2018 relate entirely to uninsured single family mortgages, while write‐offs in 2017 include $220,000 relating to the  construction portfolio.    ‐ 21 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Operating Expenses  Table 13: Operating Expenses  (in thousands)  For the Periods Ended  Salaries and benefits  General and administrative  Q4 2018 $ $ 2,700 $ 2,812 5,512 $ Q4 2017 2,595 2,707 5,302 Change   (%) Annual 2018 Annual 2017 Change (%) 4% $ 4% 4% $ 11,118 $ 7,804 18,922 $ 10,555 8,663 19,218 5% (10%) (2%) Although salaries and benefits increased slightly from Q4 2017, the composition of activity in Q4 2018 was significantly different.   Salary expense increased as a result of an increased staff complement and increased severance costs, which was partially offset  by lower long‐term equity compensation accruals, detailed further in Note 25 to the consolidated financial statements.  The increase in salaries and benefits in 2018 was consistent with the rationale noted above for Q4 2018.  Q4  2018  general  and  administrative  expenses  were  comparable  to  Q4  2017.    In  fiscal  2018,  the  decrease  in  general  and  administrative expenses was primarily due to a non‐recurring $0.6 million reimbursement of legal expenses.   Taxable Income  The table below provides a reconciliation between net income for accounting purposes and non‐consolidated taxable income.  The  adjustments  below  represent  the  difference  between  the  individual  components  of  net  income  for  accounting  and  tax  purposes. Taxable income is presented on a non‐consolidated basis and does not incorporate taxable income from XMC and  other subsidiaries as it does not directly impact MCAN’s non‐consolidated taxable income.  As a Mortgage Investment Corporation (“MIC”), we typically pay out all of our taxable income to shareholders through dividends  as our MIC status allows us to deduct dividends paid within 90 days of year end from taxable income.  Dividends that are deducted  in the calculation of taxable income are not included in the table below.  Taxable income is considered to be a non‐IFRS measure.  For further details, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this  MD&A.   ‐ 22 ‐                                                                                                                                                                   2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 14: Taxable Income Reconciliation 1  (in thousands)  For the Periods Ended December 31  Net income for accounting purposes  Adjustments:    Deduct: Equity income from MCAP ‐ accounting purposes    Add: MCAP taxable income    Provision for (recovery of) credit losses 5    Amortization of upfront securitization program costs 3    Securitization program mortgage origination costs 3    Other securitization program cash outflows 3    Unrealized loss on securities 2    Equity income from subsidiaries 2    Deduct: Accounting gain on partial sale of MCAP 4    Add: Taxable gain on partial sale of MCAP 4    Gain on dilution of investment in MCAP 2    Other items  Q4  2018 Q4  2017 Annual  2018  Annual 2017 $ 3,547 $ 10,807 $  36,293  $ 39,928 (3,292) 6,896 (211) 1,941 (1,042) (571) 4,162 562 ‐ ‐ ‐ (295) 11,697 $ (5,457) 1,016 8 1,701 (444) (484) ‐ 819 ‐ ‐ ‐ 26 7,992 (13,188)  3,620  (289)  7,106  (2,755)  (1,198)  3,521  (2,023)  (1,701)  1,425  (314)  (30)  30,467  $ (14,428) 8,729 (147) 6,759 (1,966) (1,479) ‐ (1,134) (785) 535 (91) (686) 35,235 $  $ 1 Taxable income is presented above on a non‐consolidated basis for the MIC entity. The current year amounts presented above represent estimates  as they are not finalized until the completion of our corporate tax filings.  2 Excluded from the calculation of taxable income.    3  Securitization  program  mortgage  origination  costs  and  other  upfront  securitization  program  costs  are  deductible  in  full  for  tax  purposes  as  mortgages are securitized but are capitalized and amortized for accounting purposes.  Therefore, amortization is added back in the calculation of  taxable income.  4 For tax purposes, the accounting gain is excluded and only 50% of the taxable gain is included.  5 Provisions on performing mortgages are excluded from the calculation of taxable income; provisions on impaired mortgages are 90% deductible  for tax purposes.  MCAP executed securitization transactions that created timing differences between accounting and taxable income.  These timing  differences are expected to reverse over the duration of the transactions and were the primary reason for the decrease in taxable  income in fiscal 2018 from fiscal 2017.    During 2018, we incurred $2.8 million of origination costs on securitized mortgages (including market MBS held by MCAN) (2017  ‐ $2.0 million).  These costs are deductible for income tax purposes in the period that the mortgages are securitized; for accounting  purposes  they  are  capitalized  and  amortized  over  the  term  of  the  associated  mortgages.    As  at  December  31,  2018,  the  unamortized origination fee balance was $9.0 million (December 31, 2017 ‐ $11.9 million), which represents costs that are still to  be expensed for non‐consolidated accounting purposes but will be added back in the calculation of taxable income in future  periods.  Cash Flows   Operating Activities   Used cash flows of $4 million for 2018; provided $24 million for 2017.   Variances primarily due to lower net cash flows relating to net corporate (mortgage and term deposit) and securitization  (mortgage and financial liabilities from securitization) activity in 2018 compared to 2017.  Investing Activities     Provided cash flows of $13 million for 2018; provided $7 million for 2017.  2018 includes higher net inflows relating to distributions from MCAP and proceeds from a partial sale of our equity  investment in MCAP.  Financing Activities   Used cash flows of $28 million for 2018; used $24 million for 2017.   In 2018, there were higher outflows from dividends paid partially offset by higher inflows from the issuance of common  shares through the Dividend Reinvestment Plan (“DRIP”).  ‐ 23 ‐                                                                                                                         2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION FINANCIAL POSITION  Table 15: Assets  (in thousands)  As at   Corporate Assets    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Mortgages    Non‐marketable securities    Other loans    Equity investment in MCAP Commercial LP    Deferred tax asset    Other assets  Securitization Assets    Cash held in trust    Mortgages     Other assets   December 31 2018 1 September 30 2018 1 Change (%) December 31 2017 Change (%) $ $ 98,842 53,247 922,390 71,813 2,640 61,593 2,961 10,853 1,224,339 26,002 887,252 3,479 916,733 2,141,072 $ $ 75,236 58,447 965,674 70,727 2,104 59,931 2,971 4,091 1,239,181 27,527 919,176 3,497 950,200 2,189,381 31% $ (9%) (4%) 2% 25% 3% ‐ 165% (1%) 117,571 62,518 863,384 68,190 2,612 59,189 2,672 6,235 1,182,371 (6%) (3%) (1%) (4%) (2%) $ 13,441 1,016,724 4,239 1,034,404 2,216,775 (16%) (15%) 7% 5% 1% 4% 11% 74% 4% 93% (13%) (18%) (11%) (3%) 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments.  Amounts from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  Mortgages ‐ Corporate & Securitized  Corporate Mortgages  Single family mortgages  We invest in insured and uninsured single family mortgages in Canada, primarily originated through XMC for our own corporate  portfolio and for securitization activities.  Uninsured mortgages may not exceed 80% of the value of the real estate securing such  loans at the time of funding.  For the purposes of this ratio, value is the appraised value of the property as determined by a  qualified appraiser at the time of funding.  Residential mortgages insured by CMHC or other private insurers may exceed this  ratio.    Uninsured ‐ Completed inventory loans  Uninsured ‐ completed inventory loans are extended to developers to provide interim mortgage financing on residential units  (condominium or freehold) that are close to completion.  Qualification criteria for the completed inventory classification include  no substantial remaining construction risk, commencement of occupancy permits, potential sale and closing with a purchaser  within 3‐4 months or units being at least at a drywall stage with completion of plumbing and electrical.  Construction loans  Residential construction loans are made to developers to finance residential construction projects.  These loans generally have a  floating interest rate and loan terms of 24 months or less.  Non‐residential construction loans provide construction financing for  retail shopping developments, office buildings and industrial developments.   Commercial loans  Commercial loans include multi family residential loans (e.g. loans secured by apartment buildings), and other commercial loans,  which consist of term mortgages (e.g. loans secured by retail/industrial buildings) and high ratio mortgage loans (e.g. loans that  do not meet standard residential construction loan parameters).    ‐ 24 ‐                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 16:  Mortgage Summary  (in thousands)  As at   Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Insured    ‐ Uninsured     ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Multi family residential    ‐ Other commercial  Securitized portfolio:  Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program  December 31  2018 1    September 30 2018 1 Change (%)  December 31 2017 Change (%) $  $  $ 111,419 255,545 7,703 422,561 11,018 50,133 64,011 922,390 139,860 221,220 4,095 445,335 10,357 73,547 71,260 965,674 722,726 164,526 887,252 1,809,642 $ 780,036 139,140 919,176 1,884,850 (20%) $  16%   88% (5%) 6% (32%) (10%) (4%) (7%) 18% (3%) (4%) 80,377 198,354 51,190 386,562 4,840 64,655 77,406 863,384 867,406 149,318 1,016,724 1,880,108 $  39% 29% (85%) 9% 128% (22%) (17%) 7% (17%) 10% (13%) (4%) 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Amounts from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  Figure 1:  Total Corporate and Securitized Mortgage Portfolio (in thousands)  ‐ 25 ‐                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Figure 2: Corporate Mortgage Portfolio Composition by Product Type (in thousands)  Note: Amounts in parentheses represent the percentage of the corporate portfolio represented by the individual product type.   Figure 3:  Mortgage Portfolio Geographic Distribution as at December 31, 2018 (December 31, 2017)  ‐ 26 ‐                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Arrears and Impaired Mortgages  Table 17: Arrears and Impaired Mortgages (in thousands except %)  As at  Impaired mortgages 2  Corporate    Single family ‐ insured    Single family ‐ uninsured    Residential construction  Securitized  Total impaired mortgages  Impaired mortgage ratio (total) 1,6  Impaired mortgage ratio (corporate) 1,6  Mortgage arrears (past due) 5  Corporate    Single family ‐ insured    Single family ‐ uninsured    Residential construction  Total corporate mortgage arrears 1  Total securitized mortgage arrears 1  Total mortgage arrears 1  IFRS 9 staging analysis ‐ corporate portfolio  Stage 2    Single family ‐ insured    Single family ‐ uninsured    Construction ‐ residential    Commercial ‐ multi‐family residential    Commercial ‐ other  Stage 3    Single family ‐ insured    Single family ‐ uninsured    Construction ‐ residential  Total stage 2 and 3 corporate mortgages  Allowance for credit losses  Corporate    Allowance on performing mortgages 3    Allowance on impaired mortgages 4  Securitized ‐ allowance on performing mortgages 3  Total allowance for credit losses  IFRS 9   December 31  2018  IFRS 9  September 30 2018 Change  (%)  IAS 39  December 31 2017 $ $ $ $ $ $ $ $ 1,004   $ 1,602   548   3,154   1,801   4,955   $ 0.12%  0.23%  1,592 581 ‐ 2,173 2,305 4,478 0.03% 0.06% 1,594   $ 7,293   548   9,435   6,527   15,962   $ 2,691 5,707 ‐ 8,398 8,472 16,870 7,743   $ 35,437   60,929   2,079   3,535   109,723   1,004   1,602   548   3,154   15,222   34,188   60,631   2,100   4,934   117,075   1,592   581   ‐   2,173   (37%)  176% $ ‐  45% (22%) 11% $ 0.09%  0.17%  (41%)  $ 28%  ‐  12%  (23%)  (5%)  $ (49%)  4%  1%  (1%)  (28%)  (6%)  (37%)  176%  ‐  45%  112,877   $ 119,248   (5%)  832 1,696 ‐ 2,528 ‐ 2,528 0.09% 0.20% 2,854 5,912 ‐ 8,766 8,803 17,569 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 4,424   $ 430   4,854   14   4,868   $ 4,678 51 4,729   13   4,742 (5%) $ 743%  3%  8%  3% $ 4,748 62 4,810 ‐ 4,810 1 Refer to the "Non‐IFRS Measures" section of this MD&A for a definition of this measure. 2 Represents impaired (stage 3) mortgages under IFRS 9 and impaired mortgages under IAS 39. 3  Represents  performing  (stage  1  and  2)  allowances  for  credit  losses  on  mortgages  and  mortgage  commitments  under  IFRS  9  and  collective  allowances for credit losses under IAS 39.  4 Represents impaired (stage 3) allowances for credit losses on mortgages and mortgage commitments under IFRS 9 and individual allowances for  credit losses under IAS 39.  5 The calculation of mortgage arrears was not impacted by the adoption of IFRS 9 as it represents mortgages that are at least one day past due. 6 The impaired mortgage ratios do not include insured mortgages since credit risk is substantially mitigated by mortgage insurance. ‐ 27 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Arrears and Impaired Mortgage Summary  The majority of single family and securitized arrears activity occurs in the 1‐30 day category, in which the majority of arrears are  resolved and do not migrate to arrears categories over 30 days. We continue to closely monitor these arrears.  We have historically had low arrears and impaired balances related to our construction and commercial loan portfolios.  Figure 4: Impaired Corporate Mortgage Ratio  The ratio as presented above incorporates impaired (stage 3) mortgages under IFRS 9 for data presented after January 1, 2018,  while the data prior to this time incorporates impaired mortgages under IAS 39.  The adoption of IFRS 9 did not materially impact  the impaired mortgage ratios.  Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a full definition of impaired mortgage  ratios.  ‐ 28 ‐            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 18: Corporate Mortgages by Risk Rating The table below outlines the corporate portfolio by mortgage type per MCAN's internal mortgage risk rating system and the percentage of the portfolio that each balance represents.  For further information refer to Note 8 to the consolidated financial  statements.  (in thousands except %)  As at  Single family ‐ insured    Insured / Low to Moderate Risk    Arrears/Impaired  Single family ‐ uninsured    Low to Moderate Risk    High/Higher Risk    Arrears/Impaired  Single family ‐ uninsured completed inventory    Low to Moderate Risk    High/Higher Risk  Construction ‐ residential    Low to Moderate Risk    High/Higher Risk    Monitored/Watchlist    Arrears/Impaired  Construction ‐ non‐residential    High/Higher Risk  Commercial ‐ multi‐family residential    Low to Moderate Risk    High/Higher Risk    Monitored/Watchlist  Commercial ‐ other    Low to Moderate Risk    High/Higher Risk  Construction and commercial lending  December 31, 2018   September 30, 2018   $ 109,825 1,594 111,419 99%  1%  100%  $ 137,169  2,691  139,860  98%  2%  100% 233,105 15,147 7,293 255,545 91%  6%  3%  100%  199,662  15,851  5,707  221,220  90% 7% 3% 100% 3,760 3,943 7,703 49%  51%  100%  ‐  4,095  4,095  ‐  100% 100% 49,161 344,090 28,762 548 422,561 12%  81%  7%  ‐   100%  46,627  357,662  41,046  ‐  445,335  11% 80% 9% ‐  100% 11,018 11,018 100%  100%  10,357  10,357  100% 100% 24,183 23,871 2,079 50,133 48%  48%  4%  100%  42,409  29,038  2,100  73,547  58% 39% 3% 100% 33,940 30,071 64,011 53%  47%  100%  33,926  37,334  71,260  48% 52% 100% $ 922,390 $ 965,674  Change (%) (20%) (41%) (20%) 17% (4%) 28% 16% ‐ (4%) 88% 5% (4%) (30%) ‐ (5%) 6% 6% (43%) (18%) (1%) (32%) ‐ (20%) (10%) (5%) Our strategy relating to construction lending consists of providing loans to developers, primarily to build housing projects.  In  selecting residential construction projects to finance, we focus more on the affordable segments of the housing market, such as  first time or first move‐up buyers characterized by affordable price points, lower price volatility and steady sales volumes based  on continued family formation and migration.  This approach mitigates the impact of price volatility and tightened sales activity  in the event of market corrections.  We only invest in markets where we have experience and local expertise, consisting primarily  of major urban markets and their surrounding areas with a preference for proximity to mass transit.    ‐ 29 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION We take certain actions to mitigate risk in the construction portfolio, some examples of which are as follows:    Targeting experienced borrowers with a successful track record of project completion and loan repayment   Targeting smaller multi‐phased projects; as at December 31, 2018 the average outstanding construction loan size was  $6 million (December 31, 2017 ‐ $6 million) with a maximum loan commitment of $30 million  Requiring evidence of strong pre‐sales prior to loan funding  Limiting most loan terms to 24 months or less with extensions requiring additional underwriting and approval     Managing concentration risk by diversifying across product type, loan size, geography and borrowers; and   Utilizing our relationships with strategic partners for loan participation, servicing and workout expertise  Additional Information on Residential Mortgages and Home Equity Lines of Credit (“HELOCs”)  In accordance with OSFI Guideline B‐20, additional information is provided on the composition of MCAN’s single family mortgage  portfolio by insurance status and province, as well as amortization periods and LTV by province.  LTV is calculated as the ratio of  the outstanding loan balance on an amortized cost basis to the value of the underlying collateral at the time of origination.  Insured mortgages include individual mortgages that are insured by CMHC or other approved mortgage insurers at origination  and mortgages included in groups of mortgages that are portfolio‐insured after origination.  The HELOC balances displayed below relate to insured single family mortgages that have been acquired by MCAN.  We do not  originate HELOCs.  Table 19: Single Family Mortgages by Province as at December 31, 2018 (in thousands except %)  Insured % Uninsured % HELOCs % Corporate  Securitized  Insured % Total % Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  Total  $ 71,381  64.1% $ 167,998 37,616 21,599  19.4% 41,829 3.5% 3,657 4.8% 5,471 6.8% 6,677 1.4% 3,872  5,331  7,523  1,547  63.8% $ 14.3% 15.9% 1.4% 2.1% 2.5% 136 81.9%  $ 30 18.1%  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ ‐ ‐ ‐ $ 111,253  100.0% $ 263,248 100.0% $ 166 100.0%  $ 532,817 60.1%  195,414 22.0%  7.4%  3.4%  4.3%  2.8%  887,252 100.0%  65,229 29,952 38,287 25,553 $ 772,332 254,659 110,930 38,940 51,281 33,777 61.1% 20.2% 8.8% 3.1% 4.1% 2.7% $ 1,261,919 100.0% Table 20: Single Family Mortgages by Province as at December 31, 2017 (in thousands except %)  Insured % Uninsured % HELOCs % Corporate  Securitized  Insured % Total % $ 784,078 293,711 118,376 50,806 58,605 41,069 58.2% 21.8% 8.8% 3.8% 4.4% 3.0% $ 1,346,645 100.0% 114 67.5%  $ 48 28.4%  4.1%  ‐   ‐   ‐   56.6%  22.8%  8.9%  4.1%  4.4%  3.2%  169 100.0%  $ 1,016,724 100.0%  576,785 231,335 90,174 41,449 44,924 32,057 7 ‐ ‐ ‐ Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  Total  $ 47,391  59.1% $ 159,788 47,396 14,932  18.6% 25,169 3.8% 4,853 5.6% 6,539 8.9% 5,799 4.0% 3,026  4,504  7,142  3,213  64.1% $ 19.0% 10.1% 1.9% 2.6% 2.3% $ 80,208  100.0% $ 249,544 100.0% $ ‐ 30 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 21: Single Family Mortgages by Amortization Period as at December 31, 2018  (in thousands except %)  Up to 20 Years >20 to 25 Years >25 to 30 Years >30 to 35 Years >35 to 40 Years Total 374,667 100.0% 887,252 100.0% Corporate  Securitized  Total  $ $ $ 56,025 $ 15.0% 109,615 $ 29.2% 203,510 $ 54.3% 5,517 $ 1.5% 196,325 $ 22.1% 461,363 $ 52.1% 192,786 $ 21.7% 36,778 $ 4.1% ‐ $ ‐ ‐ $ ‐ 252,350 $ 20.0% 570,978 $ 45.2% 396,296 $ 31.4% 42,295 $ 3.4% ‐ $ ‐ 1,261,919 100.0% Table 22: Single Family Mortgages by Amortization Period as at December 31, 2017  (in thousands except %)  Up to 20 Years >20 to 25 Years >25 to 30 Years >30 to 35 Years >35 to 40  Years  Corporate  Securitized  Total  $ $ $ 98,172 $ 29.8% 69,868 $ 21.2% 158,200 $ 48.0% 3,681 $ 1.0% 205,764 $ 20.2% 502,032 $ 49.4% 231,282 $ 22.7% 77,305 $ 7.7% 303,936 $ 22.6% 571,900 $ 42.5% 389,482 $ 28.9% 80,986 $ 6.0% $ $ $ ‐  ‐  341  ‐  341  ‐  Total 329,921 100.0% 1,016,724 100.0% 1,346,645 100.0% Table 23: Average Loan to Value (LTV) Ratio for Uninsured Single Family Mortgage Originations  (in thousands except %)  For the Periods Ended December 31    Q4 Average   LTV   2018 Q4 Average   Annual Average     LTV   LTV   2018 2017 Annual Average LTV 2017 Ontario  Alberta  British Columbia  Other  $  38,799 4,732 10,874 200 $  54,605 70.8% $ 19,135 228 62.0%   1,215 70.8%   951 79.7%   70.1% $ 21,529 67.8% $ 87,926 12,353 80.0%   29,224 72.2%   2,025 78.3%   68.6% $ 131,528 69.8% $ 50,243 971 62.6%   1,760 67.6%   1,118 72.3%   68.7% $ 54,092 68.2% 73.2% 70.0% 76.6% 68.5% ‐ 31 ‐                                                                                                                                                                                                                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 24: Average Mortgage Loan to Value (LTV) Ratios at Origination As at   Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Insured    ‐ Uninsured 1    ‐ Uninsured completed inventory 1  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Multi family residential    ‐ Other commercial  Securitized portfolio:  Single family insured ‐ Market MBS Program  Single family insured ‐ CMB Program  December 31 2018  September 30 2018  December 31 2017 80.3%  64.9%  59.6%  56.9%  53.0% 65.2%  63.9%  62.8%  84.8%  82.9%  84.5%  73.4%  81.2%  67.3%  60.0%  58.2%  53.1% 67.8%  64.6%  64.7%  85.2%  82.0%  84.7%  74.4%  78.1% 67.5% 64.2% 61.6% 47.0% 67.9% 64.6% 65.3% 85.8% 82.0% 85.3% 76.0% 1 MCAN’s corporate uninsured single family mortgage portfolio (including completed inventory loans) is secured with a weighted average LTV at  origination of 64.8% as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ 66.8%).  Based on an industry index that incorporates current real estate  values, the ratios would be 58.2% and 52.6%, respectively.  Based on past experience and relative to the specifics of the then prevailing economic conditions, we would expect to observe  an increase in overall mortgage default and arrears rates in the event of an economic downturn as realization periods on collateral  become longer and borrowers adjust to the new economic conditions and changing real estate values. This would also result in a  corresponding  increase  in  our  allowance  for  credit  losses.  An  economic  downturn,  for  example,  could  include  changes  to  employment and unemployment rates, income levels and consumer spending which would have the above noted impact on our  single family mortgage portfolio. MCAN utilizes a number of risk assessment and mitigation strategies to lessen the potential  impact for loss on single family mortgages.   Other Corporate Assets  Cash and cash equivalents  Cash  and  cash  equivalents,  which  include  cash  balances  with  banks  and  overnight  term  deposits,  provide  liquidity  to  meet  maturing term deposit and new mortgage funding commitments and are considered to be Tier 1 liquid assets.  As at December  31, 2018, our cash balance was $99 million (December 31, 2017 ‐ $118 million).  For further information, refer to the “Liquidity  and Funding Risk” sub‐section of the “Risk Governance and Management” section of this MD&A.   Marketable securities  Marketable securities, consisting primarily of REITs, provide additional liquidity at yields in excess of cash and cash equivalents.   As at December 31, 2018, the portfolio balance was $53 million (December 31, 2017 ‐ $63 million).  This decrease was a result of  both the sale of individual REITs and a decrease in the fair value of the portfolio.  Non‐Marketable Securities  We hold a $42 million (December 31, 2017 ‐ $36 million) investment in the KSHYF, in which we have an 7.9% equity interest  (December 31, 2017 ‐ 8.1%).   The KSHYF invests in mortgages secured by real estate with a focus on mezzanine, subordinate and  bridge mortgages.   ‐ 32 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION We also hold a $30 million (December 31, 2017 ‐ $32 million) investment in Crown LP, in which we have a 14.1% equity interest  (December 31, 2017 ‐ 14.1%).  Crown LP invests primarily in commercial office buildings and classifies them into its core fund,  which represents buildings expected to provide stable cash flows over a longer time horizon, and its opportunity fund, which  represents buildings with medium‐term capital appreciation.  Its fair value is based on building rental rates and current market  capitalization rates.  During  2018,  Crown  LP  sold  the  last  remaining  property  in  its  opportunity  fund  and  paid  a  distribution  of  $5.1  million  which  reduced the carrying value of our investment in Crown LP.  The remaining properties held by Crown LP are held in its core fund.  Equity investment in MCAP  We  hold  a  13.71%  equity  interest  in  MCAP  (December  31,  2017  ‐  14.41%),  which  represents 4.0  million  units  held  by  MCAN  (December 31, 2017 ‐ 4.2 million) of the 29.2 million total outstanding MCAP partnership units (December 31, 2017 ‐ 29.1 million).    The investment had a net book value of $62 million as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ $59 million).  The Limited  Partner’s At‐Risk Amount (“LP ARA”), which represents the cost base of the equity investment in MCAP for income tax purposes,  was $36 million as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ $42 million).  The difference between the net book value and the  LP ARA reflects an unrealized gain that, if realized, would be recognized as a capital gain and applied against MCAN’s tax loss  carry forward.  For further information on the LP ARA, refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A.   During 2018, we received $8.3 million of unitholder distributions from MCAP (2017 ‐ $5.0 million).  Since we account for this  investment on the equity basis, the receipt of distributions reduces the carrying value of the investment in MCAP.  We use the equity basis of accounting for our investment in MCAP as per IAS 28, Investments in Associates and Joint Ventures, as  we have significant influence over MCAP through our entitlement to a position on MCAP’s Board of Directors.  If we experience  further dilution our influence may be diminished and we may no longer qualify for the equity basis of accounting.  In that case,  we would not recognize our pro‐rata share of MCAP’s net income as equity income, but would instead recognize distributions  received from MCAP as income and would carry the investment as fair value through profit and loss (”FVPL”) or fair value through  other comprehensive income (“FVOCI”).   Amongst the interparty rights in the MCAP partnership agreement, the majority partner in MCAP has the right to acquire MCAN’s  entire partnership interest in MCAP at “fair market value”, which would be determined by an independent valuator agreed upon  by both parties.  Securitization Assets  Securitization assets consist primarily of single family insured mortgages securitized through the market MBS program and CMB  program.    Additionally,  we  hold  cash  in  trust,  which  represents  securitized  mortgage  principal  and  interest  collections  from  borrowers that are payable to MBS holders.  During 2018 we securitized $169 million of mortgages (2017 ‐ $110 million).  For further information, refer to the “Securitization  Programs” section of this MD&A.  ‐ 33 ‐                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Liabilities and Shareholders’ Equity  Table 25: Liabilities and Shareholders' Equity (in thousands)  As at  Corporate Liabilities    Term deposits    Current taxes payable    Deferred tax liabilities    Other liabilities  Securitization Liabilities    Financial liabilities from securitization  Shareholders’ Equity    Share capital    Contributed surplus    Retained earnings    Accumulated other comprehensive income  December 31 September 30 2018 1 2018 1 Change  December 31  2017  (%) Change (%) $ $ $ 919,623 173 3,478 13,169 936,443 935,496 461 3,416 14,032 953,405 897,935 897,935 1,834,378 933,553 933,553 1,886,958 (2%) $ 884,460  $ (62%) 2% (6%) (2%) (4%) (4%) (3%) ‐  3,572  16,067  904,099  1,015,699  1,015,699  1,919,798  4% ‐ (3%) (18%) 4% (12%) (12%) (4%) 221,869 510 84,315 ‐ 306,694 2,141,072 $ 221,126 510 80,787 ‐ 302,423 2,189,381 ‐ ‐ 4% ‐ 1% (2%) $ 214,664  510  65,365  16,438  296,977  2,216,775  $ 3% ‐ 29% (100%) 3% (3%) 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments.  Amounts from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  To fund our corporate operations, we primarily issue term deposits that are eligible for Canada Deposit Insurance Corporation  (“CDIC”) deposit insurance.  We source term deposits through a broker distribution network across Canada consisting of third  party deposit agents and financial advisors.  We do not accept deposits that can be cashed prior to maturity or paid on demand  except in the event of the death of a depositor.  We believe that our term deposits provide a reliable low‐cost funding source that  can be matched against the corporate mortgage portfolio. The role of term deposits in managing liquidity and funding risk is  discussed in the “Liquidity and Funding Risk” sub‐section of the “Risk Governance and Management” section of this MD&A.   Financial liabilities from securitization relate to our participation in the market MBS program and CMB program, where we have  sold MBS to third parties but have not derecognized the related mortgages from our balance sheet.  For further information on  the market MBS program and CMB program, refer to the “Securitization Programs” section of this MD&A.  Share capital activity for 2018 reflects new common shares issued through the DRIP.  The DRIP participation rate for fiscal 2018  was 19% (2017 ‐ 16%).  For further information, refer to Note 19 to the consolidated financial statements.  Retained earnings activity for 2018 consists of net income of $36.3 million and the IFRS 9 transition adjustment of $16.4 million  less dividends of $33.8 million.    On the adoption of IFRS 9 effective January 1, 2018, the accumulated other comprehensive income balance was reclassified to  retained earnings.  ‐ 34 ‐                                                                                               2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION SELECTED QUARTERLY FINANCIAL DATA  Table 26: Selected Quarterly Financial Data (in thousands except per share amounts  and where indicated)  Net Income  Net investment income excluding realized and  unrealized gain (loss) ‐ corporate assets 1  Realized and unrealized gain (loss) on securities  ‐ corporate assets 1  Other income ‐ corporate assets  Net investment income ‐ securitization assets 1  Operating expenses  Provision for (recovery of) income taxes   Net income   Q4/18 1 Q3/18 1 Q2/18 1 Q1/18 1 Q4/17  Q3/17  Q2/17  Q1/17  $ 12,028  $ 12,757  $ 11,722  $ 12,129  $ 14,359  $  12,918  $  12,179  $ 12,963  (4,156) ‐  1,082  8,954  5,512  (105) ‐  876  1,291  15,130  4,617  248  $ 3,547  $ 11,006  $ 11,125  $ 10,615  $ 10,807  $  9,918  $  8,938  $ 10,265  ‐  ‐  1,532  14,450  4,689  (157)  ‐  ‐  1,416  15,775  5,302  (334)  ‐             ‐ 1,374  13,553  4,616  (1) (56) 1,701  1,301  15,075  4,631  (171) 359  314  1,276  14,706  3,637  63  3,341  ‐  1,317  16,380  5,142  113  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  $ $ 0.15  $ 0.32  $ 0.47  $ 0.37  $ 0.47  $ 0.37  $ 0.45  $ 0.37  $ 0.47  $  0.37  $  0.42  $  0.32  $  0.39  $ 0.32  $ 0.44  0.30  Return on average shareholders' equity 2  4.66% 14.29% 14.54% 14.10% 14.63%  13.63%  12.37% 14.37% Assets ($ million)    Corporate    Securitization    Total  Liabilities ($ million)    Corporate    Securitization    Total  $ 1,224  917  1,133  1,109  $ 2,141  $ 2,189  $ 2,206  $ 2,154  $ 2,216  $  2,196  $  2,277  $ 2,242  1,182  1,034  1,239  950  1,148  1,048  1,201  1,076  1,122  1,032  1,212  994  $ 936  898  869  1,088  $ 1,834  $ 1,887  $ 1,900  $ 1,852  $ 1,920  $  1,905  $  1,989  $ 1,957  878  1,027  930  1,059  904  1,016  837  1,015  923  977  953  934  Corporate Mortgages  Average mortgage portfolio yield 2  Average term deposit interest rate 2  Average mortgage portfolio balance ($ million) 2  Average term to maturity (in months)  Mortgages ‐ corporate  Term deposits  5.62% 2.69% 5.53% 2.61% 5.65% 2.48% 5.72% 2.38% 5.56%  2.29%  5.25%  2.25%  5.28% 2.21% $ 968  $ 942  $ 913  $ 849  $ 866  $  908  $  914  $ 5.12% 2.20% 908  11.5  18.7  12.8  19.2  13.2  17.4  11.3  18.9  11.3  19.1  10.6  18.1  10.6  18.8  10.8  17.4  Securitized mortgages  Average mortgage portfolio yield 2  Average financial liability from securitization rate 2  2.53% 1.83% 2.57% 1.83% Average mortgage portfolio balance ($ million) 2  $ 892  $ 935  $ 2.59% 1.83% 2.61% 1.90% 986  $ 1,015  $ 1,002  $  1,028  $  1,057  $ 1,052  2.63%  1.83%  2.57%  1.81%  2.57% 1.83% 2.67% 1.93% Capital ratios  Income tax assets to capital ratio 2  Leverage ratio 2  CET 1, Tier 1 and Total Capital ratios 2  Credit Quality  Impaired mortgage ratio (total) 2  Impaired mortgage ratio (corporate) 2  Mortgage Arrears    Corporate 2    Securitized 2    Total 2  4.64  11.79% 21.66% 4.90  11.35% 20.58% 4.60  11.55% 21.47% 4.33  11.74% 21.29% 4.60  11.31%  21.26%  4.50  11.31%  21.34%  4.77  10.82% 21.47% 4.61  10.87% 22.23% 0.12%   0.23%   0.03%   0.06%   0.02%   0.03%   0.10%   0.22%   0.09%    0.20%    0.14%    0.31%    0.12%   0.27%   0.19% 0.44% $ 9,435  $ 8,398  $ 6,739  $ 9,204  $ 8,766  $  11,317  $  11,267  $ 33,514  14,797  $ 15,962  $ 16,870  $ 20,718  $ 18,758  $ 17,569  $  19,099  $  21,681  $ 48,311  13,979  10,414  6,527  9,554  8,472  8,803  7,782  ‐ 35 ‐                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION 1  Provisions  for  credit  losses  are  included  in  net  investment  income  from  both  corporate  and  securitization  assets.    Effective  Q1  2018,  we  prospectively  adopted  IFRS  9  and  did  not  restate  prior  period  information.    Under  IFRS  9,  the  methodology  for  the  calculation  of  mortgage  allowances and provisions has changed from IAS 39, therefore provisions under IFRS 9 are not directly comparable to prior periods.  Additionally,  under  IFRS  9  fair  value  changes  in  certain  reclassified  financial  assets  are  presented  in  the  income  statement  and  are  therefore  not  directly  comparable to prior periods.  Under IAS 39, these fair value changes were recorded through other comprehensive income.  2 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  Corporate  net  investment  income  has  been  driven  by  changes  in  the  corporate  mortgage  portfolio  balance.    Additionally,  corporate net investment income was impacted by significant distribution income from Crown LP in Q1 2017 and substantial  equity income from MCAP in Q2 2017 and Q4 2017.    Since  the  adoption  of  IFRS  9  effective  January  1,  2018,  we  experienced  increased  volatility  in  net  income  as  a  result  of  the  recognition of unrealized gains on certain securities through net income.  This volatility was especially prominent in Q2 2018 and  Q4 2018, generating respective impacts to net income of a $3.3 million unrealized gain and a $4.2 million unrealized loss.  Prior  to the adoption of IFRS 9, unrealized gains and losses were recognized through accumulated other comprehensive income.  Corporate mortgage interest yields have generally increased throughout 2017 and 2018 as a result of increases to the overnight  rate by the Bank of Canada given that the majority of the corporate portfolio is floating rate, however changes in the portfolio  mix and market conditions have contributed to the slight decrease in 2018.  The securitized mortgage portfolio has gradually decreased throughout 2017 and 2018 as a result of a reduction in securitization  volumes and the natural run‐off of the securitized portfolio.  The securitized net spread has decreased slightly during this time as  we have experienced lower overall economics on recent securitizations.    The decrease in operating expenses in Q3 2018 was a result of a reduction to our variable compensation accruals and a non‐ recurring $0.6 million reimbursement of legal expenses. Operating expenses increased in Q4 2017 as a result of non‐recurring  professional fee accruals.  In Q4 2018, we incurred increased salary expense and severance costs, partially offset by lower long‐ term equity compensation accruals.  Capital ratios have remained steady across the last eight quarters as the gradual increase in corporate assets has generally been  matched by a growing capital base.  Capacity tightened in Q3 2018 as a result of the accrual of the fourth quarter dividend during  that period.  Total arrears and impaired ratios, while low by historical standards, have been volatile on a quarterly basis given the nature of  the 1‐30 day arrears classification.  Q1 2017 corporate arrears were significantly higher than usual as a result of construction  arrears.  ‐ 36 ‐                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CAPITAL MANAGEMENT  Our primary capital management objectives are to maintain sufficient capital for regulatory purposes and to earn acceptable and  sustainable risk‐weighted returns for our shareholders.  Through our risk management and corporate governance framework, we  assess current and projected economic, housing market, interest rate and credit conditions to determine appropriate levels of  capital.  We typically pay out all taxable income by way of dividends subject to final review and declaration by the Board.  Capital  growth is achieved through retained earnings, the DRIP, rights offerings and public share offerings.  Our capital management is  driven by the guidelines set out by the Tax Act and OSFI.    Income Tax Capital  As a MIC under the Tax Act, we are limited to an income tax liabilities to capital ratio of 5:1 (or an income tax assets to capital  ratio of 6:1), based on our non‐consolidated balance sheet in the MIC entity measured at its tax value.  Securitization assets and  liabilities (less accrued interest) are both excluded from the calculation of the income tax assets to capital ratio.  We manage our income tax assets to a level of 5.75 times income tax capital on a non‐consolidated tax basis to provide a prudent  cushion between the maximum permitted assets and total actual assets.    Table 27: Income Tax Capital 1  (in thousands except ratios)  As at  Income tax assets 1    Consolidated assets    Adjustment for assets in subsidiaries    Non‐consolidated assets in MIC entity    Add: corporate mortgage allowances    Less: securitization assets 3    Less: equity investments in MCAP and subsidiaries    Other adjustments  Income tax liabilities 1    Consolidated liabilities    Adjustment for liabilities in subsidiaries    Non‐consolidated liabilities in MIC entity    Less: securitization liabilities 3  Income tax capital 1  Income tax capital ratios 1  Income tax assets to capital ratio  Income tax liabilities to capital ratio  December 31   2018 2 September 30   2018 2  December 31  2017 $ $ $ $ $ 2,141,072   $ 6,743   2,147,815   4,466   (908,367)  (52,450)  (4,328)  1,187,136   $ 2,189,381    $  4,839    2,194,220    4,680    (944,153)  (56,483)  (8,436)  1,189,828    $  2,216,775 5,435 2,222,210 4,750 (1,030,020) (42,411) (7,475) 1,147,054 1,834,378   $ (6,194)  1,828,184   (896,641)  931,543   $ 1,886,958    $  (7,963)  1,878,995    (932,222)  946,773    $  1,919,798 (7,852) 1,911,946 (1,014,258) 897,688 255,593   $ 243,055    $  249,366 4.64   3.64   4.90    3.90    4.60 3.60 1 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  2 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Amounts from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  3 The majority of securitization assets and liabilities on the balance sheet are excluded from income tax assets, liabilities and capital as they are  derecognized for income tax purposes.  ‐ 37 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                               2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Regulatory Capital  As a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act (the “Trust Act”), OSFI oversees the adequacy of our capital.  For  this  purpose,  OSFI  has  imposed  minimum  capital‐to‐regulatory  (or  risk‐weighted)  assets  ratios  and  a  minimum  leverage  ratio  which is calculated on a different basis from the income tax assets to capital ratio discussed in the “Income Tax Capital” sub‐ section above.    Both OSFI and the Basel Committee on Banking Supervision (“BCBS”) promote a resilient banking sector and strong global capital  standards.    Key  components  of  Basel  III  impact  MCAN  through  the  Capital  Adequacy  Requirements  (“CAR”)  and  Leverage  Requirements Guidelines.    OSFI expects all federally regulated financial institutions to meet the minimum capital to risk‐weighted asset ratios of 7% CET 1  Capital, 8.5% Tier 1 Capital and 10.5% Total Capital.   The Company’s Common Equity Tier 1 (“CET 1”) capital consists of share  capital, contributed surplus, retained earnings and accumulated other comprehensive income.  The Company does not hold any  additional Tier 1 or Tier 2 capital instruments, therefore its CET 1 capital is equal to its Tier 1 and Total Capital.  Our internal target minimum CET 1, Tier 1 and Total Capital ratios are 20%.  We maintain prudent capital management practices  to ensure that we are adequately capitalized and continue to satisfy minimum standards and internal targets.    During 2018, OSFI released a discussion paper relating to the proposed implementation of final Basel III reforms in Canada.  The  reforms were published by the BCBS in December 2017 and seek to enhance credibility in the calculation of risk‐weighted assets  and improve the comparability and transparency of the capital ratios of OSFI‐regulated financial institutions.  These proposed  reforms could significantly impact the risk‐weighting of the Company’s construction and commercial mortgage portfolios, as the  new guidelines could potentially increase the risk‐weighting of these assets from the current level of 100% to 150%.  We are  currently investigating the impact of these proposed reforms and the associated potential for higher capital requirements on real  estate lending in Canada.  OSFI has released a revised version of the CAR Guideline effective January 1, 2019.  We do not expect these revisions to have a  material impact on MCAN’s regulatory capital position or ratios.  The adoption of IFRS 9 effective January 1, 2018 did not have a material impact on our regulatory capital or ratios.  ‐ 38 ‐                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 28: Regulatory Capital  (in thousands except %)  As at  Regulatory Ratios (OSFI)  Share capital  Contributed surplus  Retained earnings  Accumulated other comprehensive income  Deduction for equity investment in MCAP (Transitional adjustment) 2  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (Transitional) 2,3  Deduction for equity investment in MCAP (All‐in adjustment) 2  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (All‐in) 2,3  Total Exposures/Regulatory Assets 3  Consolidated assets  Less: deductions from all‐in Tier 1 Capital 2  Other adjustments 4  Total On‐Balance Sheet Exposures   Mortgage and investment funding commitments      Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Letters of credit      Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Total Off‐Balance Sheet Items  December 31 2018 1 September 30   2018 1 December 31   2017  $ $ $ $ $ $ 221,869 510 84,315 ‐ n/a n/a  (30,925) 275,769 2,141,072  (30,925) 1,295 2,111,442 410,020  (205,010) 43,757  (21,879) 226,888 $ 221,126  510  80,787  ‐  n/a n/a $ $ $  (29,689) 272,734  2,189,381   (29,689) 905  2,160,597  440,844   (220,422) 43,715   (21,858) 242,279  214,664 510 65,365 16,438  (23,593) 273,384  (5,898) 267,486 2,216,775  (29,491) 2,915 2,190,199 317,687  (158,844) 32,164  (16,082) 174,925 Total Exposures/Regulatory Assets  $ 2,338,330 $ 2,402,876  $ 2,365,124 Leverage ratio 3  Risk weighted assets (all‐in) 2,3  Risk weighted assets (transitional) 2,3  11.79% 11.35% 11.31% $ 1,273,205 n/a $ 1,325,068  n/a  $ 1,258,171 1,269,967 Regulatory Capital Ratios 3  Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  21.66% 21.66% 21.66% n/a n/a n/a 20.58% 20.58% 20.58% n/a n/a n/a 21.26% 21.26% 21.26% 21.53% 21.53% 21.53% 1 Effective January 1, 2018 we adopted IFRS 9, Financial Instruments. Results from periods prior to January 1, 2018 are reported in accordance  with IAS 39, Financial Instruments: Recognition & Measurement.  For further information on the adoption of IFRS 9, refer to Notes 4 and 6 to the  consolidated financial statements.  2  The  deduction  for  the  equity  investment  in  MCAP  on  an  all‐in  basis  is  equal  to  the  equity  investment  balance  less  10%  of  the  Company’s  shareholders’ equity.  As of January 1, 2018, the deduction was fully deductible whereas in 2017, the deduction on the transitional basis was equal  to 80% of the all‐in adjustment.   3 Refer to the “Non‐IFRS Measures” section of this MD&A for a definition of these measures.  4 Certain items, such as negative cash balances, are excluded from total exposures but included in consolidated assets.  ‐ 39 ‐                                                                                                          2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 29: Regulatory Risk‐Weighted Assets (in thousands except %)  As at   December 31, 2018   Per Balance Average Risk Weighted  Assets Rate Sheet December 31, 2017   Per Balance Average Risk Weighted Assets Rate  Sheet On‐Balance Sheet Assets  Cash and cash equivalents  Cash held in trust  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Non‐marketable securities  Other loans  Equity investment in MCAP Commercial LP  Deferred tax asset  Other assets  $ 98,842 26,002 53,247 922,390 887,252 71,813 2,640 61,593 2,961 14,332 20% $ 20% 100%  70%  3%  214%  100%  50%  100%  100%  Off‐Balance Sheet Items  Letters of credit  Commitments  Charge for operational risk  43,757 410,020 50%  45%  $ 117,571  13,441  62,518  863,384  1,016,724  68,190  2,612  59,189  2,672  10,474  20% $ 20% 100%  76%  3%  251%  100%  50%  100%  100%  32,164  317,687  50%  45%  20,028 5,200 53,247   648,833   28,368   153,692   2,640   30,669   2,961   14,332   959,970   21,878   182,744   204,622   108,613   24,097 2,688 62,518 656,384 32,182 170,922 2,612 29,697 2,672 10,474 994,246 16,082 142,043 158,125 105,800 Risk‐Weighted Assets (all‐in)  $ 1,273,205   $ 1,258,171 Equity investment in MCAP Commercial LP    (transitional adjustment) 1  Risk‐Weighted Assets (transitional)  n/a  n/a 11,796 $ 1,269,967 1 In calculating risk‐weighted assets on the "all‐in" basis, the capital deduction related to the investment in MCAP is risk weighted at 0%, while the component not deducted from capital is risk weighted at 100%.  In calculating risk‐weighted assets on the transitional basis, the difference between  the all‐in deduction and the transitional deduction is risk weighted at 200%.  Other Capital Management Activity  In conjunction with the annual strategic planning and budgeting process, we complete an Internal Capital Adequacy Assessment  Process (“ICAAP”) in order to ensure that we have sufficient capital to support our business plan and risk appetite. The ICAAP  assesses the capital necessary to support the various inherent risks that we face, including credit, liquidity, interest rate, market,  geographic  concentration  and  reputational  risks.    Our  business  plan  is  also  stress‐tested  under  various  adverse  scenarios  to  determine the impact on our results from operations and financial condition.  The ICAAP is reviewed by both management and  the Board and is submitted to OSFI annually.  In addition, the Company performs stress testing on our internal forecasts for capital  adequacy on a quarterly basis, and the results of such testing are reported to the Board.  SECURITIZATION PROGRAMS   We are an NHA MBS issuer, which involves the securitization of insured mortgages to create MBS.  We issue MBS through our  internal market MBS program and the Canada Housing Trust (“CHT”) CMB program.  For further information, refer to Note 13 to  the consolidated financial statements.  Market MBS Program  During 2018, we securitized $141 million of MBS through the market MBS program (2017 ‐ $47 million).  In 2018, we retained   $46 million of the MBS securitized on our corporate balance sheet (2017 ‐ $nil) with the remainder sold to third parties.  As at December 31, 2018, we held $68 million of retained MBS on our balance sheet (December 31, 2017 ‐ $29 million), which is  included in the insured single family classification within corporate mortgages.   ‐ 40 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CMB Program  During 2018, we securitized $28 million of insured single family mortgages through the CMB program (2017 ‐ $63 million).    Other Considerations  Any mortgages securitized through the market MBS program or CMB program for which derecognition is not achieved remain on  the consolidated balance sheet as securitized assets and are also included in total exposures in the calculation of the leverage  ratio.  However, for income tax purposes, all mortgages securitized by MCAN are excluded from income tax assets.  For further  details on total exposures, regulatory capital and income tax assets and capital, refer to the “Capital Management” and “Non‐ IFRS Measures” sections of this MD&A.  RISK GOVERNANCE AND MANAGEMENT  Effective risk management and an established risk management framework support a strong risk culture and help the Company  achieve  sustainable  performance  and  stable  growth  while  maintaining  an  appropriate  balance  between  risk  and  return.  The  Enterprise  Risk  Management  Framework  (“ERMF”)  adopted  by  MCAN  outlines  MCAN’s  approach  to  risk  management,  which  includes identifying, assessing, monitoring, reporting on and mitigating enterprise‐wide exposures.   Risk Governance  MCAN has a risk governance structure, whereby the Board is supported by a number of Committees, and an experienced senior  management team. This framework is governed through a hierarchy of committees and individual responsibilities as outlined in  the diagram below.  ‐ 41 ‐                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION The  Board  has  oversight  accountability  for  risk  governance  within  MCAN.    It  provides  this  oversight  and  carries  out  its  risk  management mandate primarily through the Enterprise Risk Management and Compliance Committee (“ERM&CC”), the Audit  Committee of the Board (the “Audit Committee”), the Conduct Review, Corporate Governance and Human Resources Committee  of the Board (the “CR, CG & HR Committee”).  MCAN’s Risk Governance structure is illustrated in the following diagram:  ‐ 42 ‐      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Board of Directors: is responsible for providing stewardship, including direction‐setting and general oversight of the management  and operations of the entire Company. The Board provides oversight and carries out its risk management mandate primarily  through the ERM&CC, the Audit Committee, and the CR, CG & HR Committee. The Board reviews and approves the Risk Appetite  Framework (“RAF”) on a periodic basis and ensures its alignment with the strategic plan. The Board also ensures an effective risk  culture by overseeing the implementation, by management, of appropriate systems to identify, quantify and manage the major  risks of MCAN’s business.    The Enterprise Risk Management and Compliance Committee: is responsible for overseeing risk management and compliance  activities across the Company. It ensures the effectiveness of the Company’s RAF and its alignment with the Company’s strategy  and ICAAP.  It has the responsibility to ensure that the risk management function is independent from the business activity it  oversees, and is supported by the terms of the ERMF.  The  Executive  Committee:  consists  of  the  Chief  Executive  Officer  (“CEO”)  and  senior  management,  and  is  responsible  for  developing the strategic plan and a comprehensive set of enterprise wide policies for approval by the Board, including the RAF.  They are responsible for fostering a strong risk culture through “tone at the top” and are accountable for identifying and reporting  significant risks to the ERM&CC.  Three‐Lines‐of‐Defence  The Company’s operating model follows the three‐lines‐of‐defence approach to the management of risk.    First Line (Business Units): the business units headed by the CEO are the first line of defence in the Company’s management of  risk.  The first line of defence has ownership of known and emerging risks whereby it acknowledges and manages the risks that it  incurs or may incur in conducting its activities. The first line of defence is responsible for owning, identifying, managing, measuring  and monitoring current and emerging risks and compliance with the Company’s policies related to legal and regulatory matters.  Second Line (Oversight Functions): provide oversight and challenge to the first line through objectively identifying, measuring,  monitoring and reporting known and emerging risks on an enterprise basis.  The heads of the oversight functions are independent  from operational management and have sufficient stature and authority within the organization to carry out their responsibilities  as noted above.  They have unfettered access and, for functional purposes, a direct reporting line to the Board and/or the relevant  Board Committee through quarterly (or more immediate if necessary) Committee reporting and through quarterly in‐camera  sessions.  These activities are overseen by:     The Risk function, under the leadership of the Chief Risk Officer (“CRO”) is accountable for identifying, measuring,  monitoring  and  reporting  on  the  risks  of  the  organization  on  an  enterprise‐wide  and  disaggregated  level,  independently of operational management, and for the fostering of a strong risk culture throughout the organization.   The CRO has responsibility for maintaining and managing the RAF, which includes reporting on the significant business  risks.   The Finance function, under the leadership of the Chief Financial Officer (“CFO”) is accountable for the accuracy and  integrity of the Company’s accounting and financial reporting systems, financial statements, planning and budgeting  systems. The CFO ensures legal and regulatory compliance for all financial matters within the Company.    The Chief Compliance Officer, Chief Anti Money Laundering Officer & Privacy Officer is accountable for measuring,  and reporting on, compliance with the Company’s policies and procedures that have been designed to manage and  mitigate legal and regulatory compliance risk, and is accountable for the Company’s adherence to the Proceeds of  Crime  (Money  Laundering)  and  Terrorist  Financing  Act  (Canada)  and  the  Personal  Information  Protection  and  Electronic Documents Act (Canada) with regard to its deposit taking and lending activities.    Third Line (Internal Audit): is separate from both the first and second line of defence and provides independent and objective  assurance with respect to the organization’s risk management controls, processes, systems and of the effectiveness of the first  and second line of defence functions.  The Chief Audit Officer reports to the Chair of the Audit Committee.  Risk Appetite  The RAF governs the risk activities undertaken by the Company on an enterprise‐wide basis. The RAF articulates the aggregate  level and types of risk MCAN is willing to accept, or to avoid, in order to achieve its business objectives.   Key  inputs  into  the  RAF  include  MCAN’s  risk  capacity  and  strategy,  while  the  foundational  components  include  risk  appetite  statements, risk appetite limits, and roles and accountabilities for the Board and senior management in relation to overseeing the  implementation and monitoring of the RAF.   ‐ 43 ‐                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION MCAN’s overarching risk appetite statement is as follows:  1. 2. 3. 4. 5. 6. Focus on sustainable and stable growth of earnings.  Maintain a conservative liquidity profile and a strong capital base.  Balance the corporate mortgage portfolio.  Maintain access to adequate funding and capital markets at all times.  Ensure sound management of regulatory compliance and operational risk and maintain a strong risk culture.   Ensure financial resiliency in a stressed scenario.  MCAN’s RAF includes risk appetite metrics which are quantitative measures based on forward‐looking assumptions to measure  and monitor if MCAN is operating within its established risk appetite. RAF level risk appetite metrics are supported by policy level  limit structures and controls, as applicable.  Stress Testing  Stress  testing  is a  key  risk management  tool  that  supplements  risk  management  practices  by  providing  an assessment  of  our  capacity to withstand potential adverse events and aids in refining our risk limits and chosen strategies. At least quarterly, MCAN  conducts enterprise‐wide stress testing covering a wide range of risks and correlations among risks.  Results of stress testing are interpreted in the context of our risk appetite and our specific risk appetite metrics including metrics  for capital ratios, earnings volatility and level of stress losses. Enterprise‐wide stress testing and capital and financial planning  processes are integrated within the Company.   Monitoring and Reporting  Risk monitoring and reporting are key components of MCAN’s ERMF and allow both the Board and senior management to execute  their oversight and challenge responsibilities with respect to business operations. Risk Management reports risk exposures to  senior management and the ERM&CC on a quarterly basis, to ensure business operations are within established risk appetite  limits, policy level limits and policy guidelines. Reports include emerging risks, significant changes to MCAN’s risk profile, and ad  hoc reporting, as applicable.  Material Risk Types  MCAN’s material risk types include Liquidity & Funding, Credit, Interest Rate, Market, Operational, Strategic and Reputational  risk.  Incidents related to these risks can adversely affect our ability to achieve our business objectives or execute our business  strategies, and may result in a loss of earnings, capital and/or damage to our reputation.  The ERMF addresses how we mitigate  these risks by establishing effective policies, limits, and internal controls to monitor and mitigate these risks.   The shaded areas of this MD&A represent a discussion of risk factors and risk management policies and procedures relating to  credit, liquidity, interest rate and market risks as required under IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures. The relevant MD&A  sections are identified by shading within boxes and the content forms an integral part of the consolidated financial statements.   ‐ 44 ‐                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Liquidity and Funding Risk  Liquidity and funding risk is the risk that cash inflows including the ability to raise deposits and access to other sources of funding,  supplemented by assets readily convertible to cash, will be insufficient to honour all cash outflow commitments (both on and off‐ balance  sheet)  as  they  come  due.  The  failure  of  borrowers  to  make  regular  mortgage  payments  increases  the  uncertainties  associated with liquidity management, notwithstanding that we may eventually collect the amounts outstanding, and may result  in a loss of earnings or capital, or have an otherwise adverse effect on our financial condition and results of operations.    On a daily basis, we monitor our liquidity position to ensure that the level of liquid assets held (including insured single family  mortgages, which are readily marketable within a time frame of one to three months), together with our ability to raise new  deposits, is sufficient to meet our funding commitments, deposit maturity obligations, and other financial obligations. The Board  is  responsible  for  the  approval  of  liquidity  policies.  The  Asset  and  Liability  Committee  (“ALCO”),  which  is  comprised  of  management,  is  responsible  for  liquidity  management  oversight.  We  have  an  internal  target  of  a  standard  level  of  liquid  investments. This internal target includes assumptions relating to the value of liquid assets such as the ability to sell these assets  in a stressed market scenario. As at December 31, 2018 and December 31, 2017, we met this internal target.    We have access to capital through our ability to issue term deposits eligible for CDIC deposit insurance.  These term deposits also  provide us with the ability to fund asset growth as needed.    We maintain an overdraft facility to meet our short‐term obligations as required.  The overdraft facility is a component of a larger  credit  facility  that  also  has  a  portion  which  guarantees  letters  of  credit  used  to  support  the  obligations  of  borrowers  to  municipalities in conjunction with construction loans.  Prior to year end, the total facility was temporarily increased from $75  million to $125 million until March 31, 2019.    We  also  have  an  agreement  with  a  Canadian  Schedule  I  Chartered  bank  that  enables  the  Company  to  execute  repurchase  agreements for liquidity purposes.  This facility provides liquidity and allows the Company to encumber certain eligible securities  for financing purposes.  As part of the agreement, we may sell assets to the counterparty at a specified price with an agreement  to  repurchase  at  a  specified  future  date.    The  interest  rate  on  the  borrowings  is  driven  by  market  spot  rates  at  the  time  of  borrowing.  We  have  established  and  maintain  liquidity  policies  and  procedures  that  meet  the  standards  set  under  the  Trust  Act  and  regulations or guidelines issued by OSFI.  We believe that our liquidity position and our access to capital markets in the form of term deposits and the banking facility  support our ability to meet current and future commitments as they come due.   Management has developed a Liquidity Risk Management Framework (“LRMF”) that is reviewed and approved periodically by  the Board.  This framework details the daily, monthly and quarterly analysis that is performed by management.  Management  monitors changes in cash and cash requirements on a daily basis and formally reports to ALCO on a monthly basis.  Management  also  performs  multi  scenario  stress  testing  that  is  reviewed  monthly  by  ALCO  and  quarterly  by  the  ERM&CC.    Management  monitors trends in deposit concentration with significant term deposit brokers on a monthly basis.  Further to the LRMF, we  maintain a Contingency Funding Plan that details the strategies and action plans to respond to stress events that could materially  impair our access to funding and liquidity.  OSFI’s Liquidity Adequacy Requirements (“LAR”) guideline currently establishes two minimum standards based on the Basel III  framework  with  national  supervisory  discretion  applied  to  certain  treatments:  the  Liquidity  Coverage  Ratio  (“LCR”)  and  Net  Cumulative Cash Flow (“NCCF”) metric.  As at December 31, 2018, we were in compliance with the LCR and NCCF.    Our sources and uses of liquidity are outlined in the table below.  We manage our net liquidity surplus/deficit by raising term  deposits as mentioned above.  For further information on our off‐balance sheet commitment associated with our investment in  the KSHYF, refer to the “Off‐Balance Sheet Arrangements” section of this MD&A.  ‐ 45 ‐                          2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Table 30: Liquidity Analysis  (in thousands)  Sources of liquidity  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Non‐marketable securities  Other loans   Uses of liquidity  Term deposits  Other liabilities  Within 3 Months To 1 Year 3 Months 1 to 3 Years 3 to 5 Years Over 5  December 31  December 31   2017  2018  Years  $  98,842  $ 53,218    183,117  ‐  1,784    336,961  ‐  $ ‐  436,262  ‐  ‐  436,262  ‐  $ ‐  247,661  ‐  856  248,517  ‐  $ 29  50,560  ‐  ‐  50,589  ‐  $  ‐  4,790  71,813  ‐  76,603  98,842  $ 53,247  922,390  71,813  2,640  1,148,932  117,571  62,518  863,384  68,190  2,612  1,114,275  41,664  13,169  54,833  317,006  ‐  317,006  472,342  ‐  472,342  88,611  ‐  88,611  ‐  ‐  ‐  919,623  13,169  932,792  884,460  16,067  900,527  Net liquidity surplus (deficit)  $  282,128  $ 119,256  $ (223,825) $ (38,022) $ 76,603  $  216,140  $ 213,748  Off‐Balance Sheet   Unfunded mortgage commitments  $  109,868  $ 124,406  $ 154,798  $ Commitment ‐ KSHYF  ‐  ‐  ‐  $  109,868  $ 124,406  $ 154,798  $ ‐  $  ‐  $ ‐  20,948  ‐  $ 20,948  $  389,072  $ 20,948  410,020  $ 291,204  26,483  317,687  Note: The above table excludes securitized assets and liabilities and pledged assets as their use is restricted to securitization program operations.  Credit Risk  Credit risk is the risk of financial loss resulting from the failure of a counterparty, for any reason, to fully honour its financial or  contractual obligations to the Company, primarily arising from our mortgage and lending activities.  Fluctuations in real estate  values may increase the risk of default and may also reduce the net realizable value of the collateral property to the Company.   These risks may result in defaults and credit losses, which may result in a loss of earnings.  Credit losses occur when a counter  party fails to meet its obligations to the Company and the value realized on the sale of the underlying security deteriorates below  the carrying amount of the exposure.    Credit  and  commitment  exposure  is  closely  monitored  through  a  reporting  process  that  includes  a  formal  monthly  review  involving ALCO and a formal quarterly review involving the ERM&CC and the Board.  A CRO Report, which identifies, assesses,  ranks  and  provides  trending  analysis  on  all  material  risks  to  the  Company,  is  provided  to  the  ERM&CC  on  a  quarterly  basis.   Monitoring also takes place through our Capital Commitments Committee and Executive Committee, which are both comprised  of senior management.   Our exposure to credit risk is managed through prudent risk management policies and procedures that emphasize the quality  and diversification of our investments.  Credit limits, based on our risk appetite, which is approved by the Board periodically, have  been established for concentration by asset class, geographic region, dollar amount and borrower.  These policies are amended  on an ongoing basis to reflect changes in market conditions and our risk appetite.   All members of management are subject to  limits on their ability to commit the Company to credit risk.      We identify potential risks in our mortgage portfolio by way of regular review of market and portfolio metrics, which are a key  component  of  quarterly  market  reports  provided  to  the  Board  by  management.    Existing  risks  in  our  mortgage  portfolio  are  identified  by  arrears  reporting,  portfolio  diversification  analysis,  post  funding  monitoring  and  risk  rating  trends  of  the  entire  mortgage portfolio.  The aforementioned reporting and analysis provides adequate monitoring of and control over our exposure  to credit risk.  In the current economic environment, we have increased our monitoring of real estate market values for single  family mortgages, with independent assessments of value obtained on individual mortgages.  We assign a credit score and risk rating for all mortgages at the time of underwriting based on the assessed credit quality of the  borrower and the value of the underlying real estate.  Risk ratings are reviewed annually at a minimum, and more frequently  whenever there is an amendment or a material adverse change such as a default or impairment.  ‐ 46 ‐                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION As part of our credit risk management process, we monitor our loan portfolio for early indicators of potential concerns.  The  “monitored/watchlist” category includes construction and commercial loans that may experience events such as slow sales, cost  overruns or are located in geographic markets in which risks have increased.  Loans in this category are included in stage 2 for  IFRS 9 arrears classification purposes.  Considering factors such as borrower equity, portfolio loan to value ratios and project  liquidity, as at December 31, 2018 we have not observed anything specific across the portfolio that we believe would cause a loss  of principal in excess of the stage 1 and 2 allowances recorded under IFRS 9.  These collective allowances are based on forward‐ looking economic assumptions and other factors discussed in Note 4 to the consolidated financial statements.  Our maximum credit exposure on our individual financial assets is equal to the carrying value of the respective assets, except for  our corporate mortgage portfolio, where maximum credit exposure also includes outstanding commitments for future mortgage  fundings and our investment in the KSHYF, where maximum credit exposure includes our total remaining commitment.  Credit Risk ‐ Impairment Assessment Under IFRS 9  The analysis of MCAN’s IFRS 9 impairment assessment and measurement approach discussed below should be read in conjunction  with Note 4 to the consolidated financial statements.  Probability of Default  The probability of default (“PD”) is driven by historical arrears performance, and incorporates the rate at which mortgages move  from performing status to defaulted status.  Key macroeconomic variables, borrower credit scores and internal mortgage risk  ratings (where applicable) are also used in calculating this rate.  Where historical arrears performance is limited or not available,  the Company uses external arrears/default data for similar loans and mortgages.  Exposure at default  The exposure at default (“EAD”) represents the gross carrying amount of the financial instruments subject to the impairment  calculation,  addressing  both  the  borrower’s  ability  to  increase  its  exposure  while  approaching  default  and  potential  early  repayments.    To calculate the EAD for a Stage 1 loan, the Company assesses the possible default events within 12 months for the calculation  of the 12 month ECL.  However, if a Stage 1 loan that is expected to default in the 12 months from the balance sheet date and is  also expected to cure and subsequently default again, then all linked default events are taken into account. For Stage 2 and Stage  3 financial assets, the EAD is considered for events over the lifetime of the instruments.  The Company determines EADs by determining the period of exposure and modelling the change in loan exposures over time.  Except  for  some  revolving  credit  facilities,  the  maximum  period  over  which  the  ECL  is  measured  is  the  maximum  contractual  period. For revolving credit facilities that include both a loan component and an undrawn commitment component, an assessment  is made with respect to whether the Company’s exposure to credit losses is not limited to the contractual notice period. Once the  period of exposure is determined, the EAD is modelled based on loan terms, prepayment assumptions, commitment drawing  patterns and other relevant forward‐looking information.  Loss given default  Loss  given  default  (“LGD”)  is  modelled  using  a  common  LGD  methodology  that  incorporates  specific  relevant  data  where  appropriate.  The LGD estimation takes into account all relevant and forward‐looking information including but not limited to  expected EAD, forecast of future collateral valuations including expected sales costs and discounts, debt structure and cross‐ collateralization, and varies with macroeconomic scenarios.    The Company segments its corporate mortgage portfolio into individual lines of business, outlined in Note 8 to the consolidated  financial statements.  The segmentation is based on key characteristics that are relevant to the estimation of future cash flows.   The applied data is based on historically collected loss data and other transaction characteristics as applicable.  Additional data and forward‐looking economic scenarios are used in order to determine the IFRS 9 LGD rate for each mortgage.   When assessing forward‐looking information, the expectation is based on multiple scenarios.  Examples of key inputs include  changes  in  collateral  values  including  property  prices  for  mortgages,  regional  housing  price  indexes  or  other  factors  that  are  indicative of losses in the group.  Under IFRS 9, LGD rates are estimated for the Stage 1, Stage 2 and Stage 3 IFRS 9 segment of  each mortgage.  The inputs for these LGD rates are estimated and, where possible, calibrated through back testing against recent  recoveries.  These are repeated for each economic scenario as appropriate.  ‐ 47 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Grouping financial assets measured on a collective basis  The Company calculates ECLs either on a collective or individual basis for the corporate mortgage portfolio based on the line of  business (per Note 8 to the consolidated financial statements).  ECLs are calculated on an individual basis for all mortgages in  Stage 3 and are calculated on a collective basis for all mortgages in Stage 1 and Stage 2.  Analysis of inputs into the ECL model under multiple economic scenarios  An overview of the approach to estimating ECLs is set out in Notes 4 and 5 to the consolidated financial statements.  As part of  the  model  input  process,  macroeconomic  data  are  obtained  from  third  party  sources  (e.g.  rating  agencies,  bank  economic  forecasts),  and  our  Risk  Management  department  verifies  the  quality  of  data  and  assumptions  in  the  Company’s  ECL  models  including determining the weights attributable to the multiple scenarios.  Interest Rate Risk  Interest rate risk is the potential impact of changes in interest rates on our earnings and capital.  Interest rate risk arises when  our assets and liabilities, both on and off‐balance sheet, have mismatched repricing and maturity dates.  Changes in interest rates  where we have mismatched repricing and maturity dates may have an adverse effect on our financial condition and results of  operations.    We evaluate our exposure to a variety of changes in interest rates across the term spectrum of our assets and liabilities, including  both parallel and non‐parallel changes in interest rates.  By managing and strategically matching the terms of corporate assets  and  term  deposits  so  that  they  offset  each  other,  we  seek  to  reduce  the  risks  associated  with  interest  rate  changes,  and  in  conjunction  with  liquidity  management  policies  and  procedures,  we  also  manage  cash  flow  mismatches.    ALCO  reviews  our  interest rate exposure on a monthly basis using interest rate spread and gap analysis as well as interest rate sensitivity analysis  based on various scenarios.  This information is also formally reviewed by the Board each quarter.    We are exposed to interest rate risk on insured single family mortgages between the time that a mortgage rate is committed to  borrowers and the time that the mortgage is funded, or in the case of mortgages securitized through the market MBS or CMB  programs, the time that the mortgage is securitized.  To manage this risk, we may enter into bond forwards or we may fund the  mortgages with matched‐term fixed‐rate term deposits.  Market Risk  Market risk is the exposure to adverse changes in the value of financial assets.  Our market risk factors  include price risk on  marketable securities, interest rates, real estate values and commodity prices, among others.  Any changes in these market risk  factors may negatively affect the value of our financial assets, which may have an adverse effect on our financial condition and  results of operations.  We do not undertake trading activities as part of our regular operations, and therefore are not exposed to  risks associated with activities such as market making, arbitrage or proprietary trading.   Our  marketable  securities  portfolio  is  susceptible  to  market  price  risk  arising  from  uncertainties  about  future  values  of  the  securities.  We manage the equity price risk through diversification and limits on both individual and total securities.  Reports on  the portfolio are submitted to senior management on a regular basis and to the Board on a quarterly basis.  Operational Risk  Operational risk is the potential for loss resulting from people, inadequate or failed internal processes, systems, or from external  events.  The risk of loss from people includes internal or external fraud, non‐adherence to internal procedures, values, objectives  or unethical behaviour. The largest components of this risk for MCAN have been separately identified as outsourcing risk, cyber  risk and the risk related to accuracy and completeness of borrower information.  The remaining risks arise from the small size  and entrepreneurial nature of MCAN.  The exposure to financial misreporting, inaccurate financial models, fraud, breaches in  privacy, information security, attraction and retention of employees, and business continuity and recovery are included within  operational risk.  We manage operational risk through various committees and processes.  Senior management reviews operational measures on  a recurring and regular basis.  We also provide monthly updates to the Board on operations and other key factors and issues that  arise.  We also maintain appropriate insurance coverage through a financial institution bond policy, which is reviewed periodically by  the Board for changes to coverage and our operations.  ‐ 48 ‐                                     2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Outsourcing Risk  Within operational risk, outsourcing risk is the risk incurred when we contract out a business function to a service provider instead  of performing the function ourselves, and the service provider performs at a lower standard than we would have under similar  circumstances.  We outsource the majority of our mortgage and loan origination, servicing and collections to MCAP and other  third parties.  Accordingly, there is a risk that the services provided by third parties will fail to adequately meet our standards.  MCAN’s  Outsourcing  Policy,  which  is  approved  periodically  by  the  Board,  incorporates  the  relevant  requirements  of  OSFI  Guideline B‐10, Outsourcing of Business Activities, Functions and Processes.  We periodically review our outsourced arrangements  to determine if the arrangement is material.  If the arrangement is material it is subjected to a risk management program, which  includes detailed monitoring activities.   Cyber Risk  Within operational risk, cyber risk represents the risk of financial loss, disruption or damage to the Company from a failure of its  informational  technology  systems.    We  collect  and  store  confidential  and  personal  information  to  the  extent  needed  for  operational  purposes.    Unauthorized  access  to  the  Company’s  computer  systems  could  result  in  the  theft  or  publication  of  confidential  information  or  the  deletion  or  modification  of  records  or  could  otherwise  cause  interruptions  in  the  Company’s  operations.  In addition, despite the Company’s implementation of security measures, its systems are vulnerable to damages  from  computer  viruses,  natural  disasters,  unauthorized  access,  cyber‐attack  and  other  similar  disruptions.    Any  such  system  failure,  accident  or  security  breach  could  disrupt  the  Company’s  delivery  of  services  and  make  the  Company’s  applications  unavailable or cause similar disruptions to the Company’s operations.  If a person penetrates the Company’s network security or  otherwise misappropriates sensitive data, we could be subject to liability or our business could be interrupted, and any of these  developments could have a material adverse effect on the Company’s business, results of operations and financial condition.  We manage cyber risk through oversight by management, including an IT Management Committee, as well as the use of external  third party advisors and service providers to provide technical expertise.  We undertake a cyber security assessment on a periodic  basis.   We  employ  the  use  of  external  security  experts  to  assist  and  continuously  monitor  our  information  technology  infrastructure for cybersecurity risks.  We have also undertaken external vulnerability tests performed by an independent external  party.   Additionally,  we  maintain  an  incident  response  plan  and  have  designated  officers  responsible  for  the  oversight  over  cybersecurity risks.  We also maintain cyber security insurance coverage for both direct and third party coverage in the event of  a cyber security incident that would result in a loss.  Risk of Accuracy and Completeness of Borrower Information   Within  operational  risk,  in  the  single  family  mortgage  underwriting  process,  we  rely  on  information  provided  by  potential  borrowers and other third parties, including mortgage brokers.  We may also rely on the representations of potential borrowers  and  third  parties  as  to  the  accuracy  and  completeness  of  that  information.   Our  financial  position  and  performance  may  be  negatively  impacted  if  this  information  is  intentionally  misleading  or  does  not  fairly  represent  the  financial  condition  of  the  potential borrower and is not detected by our internal controls.    We frequently review and enhance our underwriting procedures and control processes to strengthen our ability to detect such  inaccurate  and  misleading  information  and  to  better  manage  this  risk.    These  enhancements  include  improvements  to  underwriting  staff  training,  independent  income  verification  procedures,  and  other  quality  control  and  quality  assurance  processes.  In recent years, the Canadian mortgage industry has experienced falsification of supporting documents provided to lenders in the  mortgage  underwriting  process,  and  during  this  time  we  have  observed  instances  of  this  activity  in  our  own  underwriting  processes.  The implementation of significant changes to OSFI Guideline B‐20 effective January 1, 2018 has reduced the number  of borrowers that qualify for new mortgages, which increases the risk of document falsification.   To date, this document falsification has not had a material impact on MCAN or its financial position or performance.  We do not  expect  to  experience  any  material  impact  to  our  financial  position  or  performance  in  the  future  relating  to  such  document  falsification.  Strategic Risk   Strategic risk is the risk of loss due to fluctuations in the external business environment, the failure of management to adjust its  strategies, business model and business activities for external events or business results, changes in the competitive environment  or the inability of the business to adjust its cost levels in response to those changes.   ‐ 49 ‐                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Strategic risk is managed by the CEO and senior management. The Board periodically approves the Company’s strategies and  reviews results against those strategies at least quarterly.  Reputational Risk   Reputational risk is the negative consequence of the occurrence of other risks and can occur from an activity undertaken by the  Company, its affiliated companies, or its representatives. The loss of reputation can greatly affect shareholder value through  reduced public confidence, a loss of business, legal action, or increased regulatory oversight.  Reputation refers to the perception  of the enterprise by various stakeholders. Typically, key stakeholder groups include investors, borrowers, depositors, employees,  suppliers,  regulators,  brokers  and  strategic  partners.    Perceptions  may  be  impacted  by  various  events  including  financial  performance, specific adverse occurrences from events such as cyber security issues, unfavourable media coverage, and changes  or  actions  of  the  Company’s  leadership.    Failure  to  effectively  manage  reputational  risk  can  result  in  reduced  market  capitalization, loss of client loyalty, reduced access to deposit funding and the inability to achieve our strategic objectives.  We believe that the most effective way for the Company to safeguard its public reputation is through the successful management  of the underlying risks in the business.  Reputational risk appetite is primarily assessed through a qualitative assessment on a  quarterly  basis  whereby  the  CRO  attests  if  MCAN  is  operating  within  appetite  based  on  monitoring  of  a  reputational  risk  dashboard.  Other Risk Factors  Reliance on Key Personnel  Our future performance is dependent on the abilities, experience and efforts of our management team and other key personnel.   There is no assurance that we will be able to continue to attract and retain key personnel, although it remains a key objective of  the Company.  Should any key personnel be unwilling or unable to continue their employment with MCAN, there may be an  adverse effect on our financial condition and results of operations.   Changes in Laws and Regulations and Regulatory Compliance Risk  Changes to current laws, regulations, regulatory policies or guidelines (including changes in their interpretation, implementation  or  enforcement),  the  introduction  of  new  laws,  regulations,  regulatory  policies  or  guidelines  or  the  exercise  of  discretionary  oversight by regulatory or other competent authorities including OSFI, may adversely affect us, including by limiting the products  or services that we provide, restricting the scope of our operations or business lines, limiting pricing and availability of products  in the market, increasing the ability of competitors to compete with our products and services or requiring us to cease carrying  on  business.    In  addition,  delays  in  the  receipt  of  any  regulatory  approvals  and  authorizations  that  may  be  necessary  to  the  operation of our business may adversely affect our operations and financial condition.  Our failure to comply with applicable laws  and  regulations  may  result  in  sanctions  and  financial  penalties  that  could  adversely  impact  our  earnings  and  damage  our  reputation.    Increasing  regulations  and  expectations,  both  globally  and  domestically,  have  increased  the  cost  and  resources  necessary to meet regulatory expectations for the Company.    Mortgage Renewal and Prepayment Risk  We retain renewal rights on mortgages that we originate that are either sold to third parties or retained on the consolidated  balance sheet.  If mortgagors are unable to renew their mortgages at their scheduled maturities, we may be required to use our  own financial resources to fund these obligations until mortgage arrears are collected or, in the case of insured single family  mortgages, proceeds are received from mortgage insurers following the sale of mortgaged properties.   The  primary  risks  associated  with  the  market  MBS  program  and  CMB  program  are  prepayment,  liquidity  and  funding  risk,  including the obligation to fund 100% of any cash shortfall related to the Timely Payment obligation.  For further information on  the  Timely  Payment  obligation,  refer  to  Note  13  to  the  consolidated  financial  statements.    Prepayment  risk  includes  the  acceleration of the amortization of mortgage premiums, as applicable, as a result of early payouts.    Economic Conditions   Factors  that  could  impact  MCAN  include  changes  in  short‐term  and  long‐term  interest  rates,  commodity  prices,  inflation,  consumer, business and government spending, real estate market volume, real estate prices and adverse economic events.  Our  inability to respond to meet changes effectively may have an adverse effect on our financial condition and results of operations.  ‐ 50 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Competition Risk  Our operations and income are a function of the interest rate environment, the availability of mortgage products at reasonable  yields and the availability of term deposits at reasonable cost.  The availability of mortgage products for the Company and the  yields thereon are dependent on market competition.  In the event that we are unable to compete successfully against our current  or future competitors or raise term deposits to fund our lending activities at reasonable rates, there may be an adverse effect on  our financial condition and results of operations.   Monetary Policy  Our earnings are affected by the monetary policies of the Bank of Canada. Changes in the supply and demand of money and the  general level of interest rates could affect our earnings.  Changes in the level of interest rates affect the interest spread between  our  mortgages,  loans,  investments  and  term  deposits,  and  as  a  result  may  impact  our  net  investment  income.    Changes  to  monetary policy and in financial markets in general are beyond our control and are difficult to predict or anticipate.  Qualification as a Mortgage Investment Corporation  If for any reason we do not maintain our qualification as a MIC under the Tax Act, taxable dividends and capital gains dividends  paid by MCAN on our common shares will cease to be fully or partly deductible in computing income for tax purposes.  Environmental Risk  We  recognize  that  environmental  hazards  are  a  potential  liability.    This  risk  exposure  can  result  from  non‐compliance  with  environmental laws, either as principal or lender, which may negatively affect our financial condition and results of operations.   We  aim  to  mitigate  this  risk  by  complying  with  all  environmental  laws  and  by  applying  a  rigorous  environmental  policy  and  procedures to our commercial and development lending activities.   General Litigation  In the ordinary course of business, MCAN and its service providers (including MCAP), their subsidiaries and related parties may  be party to legal proceedings that may result in unplanned payments to third parties.    To the best of our knowledge, we do not expect the outcome of any existing proceedings to have a material adverse effect on  the consolidated financial position or results of operations of the Company.  Changes in Accounting Standards and Accounting Policies  We may be subject to changes in the financial accounting and reporting standards that govern the preparation of our consolidated  financial  statements.    These  changes  may  materially  impact  how  we  record  and  report  our  financial  condition  and  results  of  operations and, in certain circumstances, we may be required to retroactively apply a new or revised standard that results in our  restating prior period financial statements.  Please refer to the “Standards Issued But Not Yet Effective” section of this MD&A for  further details.   No Assurance of Achieving Investment Objectives or Payment of Dividends  As a result of the risks discussed above, there is no assurance that we will be able to achieve our investment objectives or be able  to pay dividends at targeted or historic levels. The funds available for the payment of dividends to our shareholders will vary  according to, among other things, the principal and interest payments received in respect of the Company’s investments. There  can be no assurance that the Company will generate any returns or be able to pay dividends to our shareholders in the future.   General Risk Management  Ultimately,  risk  management  is  monitored  and  controlled  at  the  highest  level  of  the  Company.    The  Board  also  reviews  and  approves  all  risk  management  policies  and  procedures  periodically.    Management  reports  to  the  Board  on  the  status  of  risk  management at least quarterly.  DESCRIPTION OF CAPITAL STRUCTURE  Our authorized share capital consists of an unlimited number of common shares with no par value.  At December 31, 2018, there  were 23,798,464 common shares outstanding (December 31, 2017 ‐ 23,377,785).  As at February 22, 2019, there were 23,910,417  common shares outstanding.    ‐ 51 ‐                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION During 2018, we issued 367,942 new common shares under the DRIP (2017 ‐ 295,849), which provides MCAN with a reliable  source of new capital and existing shareholders an opportunity to acquire additional shares at a discount to market value.  Under  the DRIP, dividends paid to shareholders are automatically reinvested in common shares issued out of treasury at the weighted  average trading price for the five days preceding such issue less a discount of 2%.  During 2018, we issued 52,737 new common shares through the Executive Share Purchase Plan (2017 ‐ 6,709).  For additional information related to share capital, refer to Note 19 to the consolidated financial statements.  OFF‐BALANCE SHEET ARRANGEMENTS  We  have  contractual  obligations  relating  to  a  premises  lease,  in  addition  to  outstanding  commitments  for  future  fundings  of  corporate mortgages and our investment in the KSHYF.   Table 31: Contractual Obligations  (in thousands)  Less than one year One to  three years  Three to  five years  Over five   December 31 December 31   2017 years 2018 Mortgage funding commitments  Commitment ‐ KSHYF  Premises lease  $  234,274 $ ‐ 890   $  235,164 $ 154,798 $ ‐ 1,857   156,655 $ ‐ $ ‐ 1,897   1,897 $ ‐   $ 20,948   3,856     24,804 $ 389,072  $ 20,948  8,500  418,520  $ 291,204 26,483 8,652 326,339 We retain mortgage servicing obligations relating to securitized mortgages where balance sheet derecognition has been achieved.   For further information, refer to Note 13 to the consolidated financial statements.  We provide letters of credit, which are not reflected on the consolidated balance sheet, for the purpose of supporting developer  obligations to municipalities in conjunction with residential construction loans.  For further information, refer to Note 27 to the  consolidated financial statements.  MCAP  is  actively  defending  a  claim  arising  from  a  power  of  sale  process  with  respect  to  a  defaulted  land  development  loan  previously  funded  by  MCAN.   The  plaintiff  has  claimed  improvident  sale  and  has  claimed  damages  of  approximately  $6  million.  MCAP was awarded a judgment for approximately $500,000 against the same plaintiff in related proceedings.  We may  be subject to the indemnification of MCAP for certain liabilities that may be incurred as part of the proceedings under a mortgage  servicing agreement between the two parties.  Based on, among other things, the current status of the proceedings, we do not  expect to incur any material liability arising out of this indemnification obligation to MCAP and accordingly have not recorded a  provision.  During 2018, we reversed $0.6 million of previously incurred and accrued legal expenses relating to this litigation after  receiving funds for reimbursement.  DIVIDEND POLICY AND RECORD  Our dividend policy is to pay out substantially all of our taxable income to our shareholders.  These dividends are taxable to our  shareholders as interest income.  In addition, as a MIC, we can pay certain capital gains dividends which are taxed as capital gains  to our shareholders.  We intend to continue to declare dividends on a quarterly basis.  Dividends per share paid over the past three years are indicated in the table below:  Table 32: Dividends Per Share    For the Years Ended December 31     2018     2017     2016    First Quarter    Second Quarter    Third Quarter    Fourth Quarter   $ $    0.37     0.37     0.37     0.32     1.43  $ $    0.30     0.32     0.32     0.37     1.31  $ $    0.29     0.29     0.29     0.30     1.17  ‐ 52 ‐                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Figure 5: Dividend History  TRANSACTIONS WITH RELATED PARTIES  Related  party  transactions  for  the  quarters  and  years  ended  December  31,  2018  and  December  31,  2017  and  related  party  balances as at December 31, 2018 and December 31, 2017 are discussed in Note 25 to the consolidated financial statements.   FINANCIAL INSTRUMENTS AND OTHER INSTRUMENTS  The majority of our consolidated balance sheet consists of financial instruments, and the majority of net income is derived from  the  related  income,  expenses,  gains  and  losses.    Financial  instruments  include  cash  and  cash  equivalents,  cash  held  in  trust,  marketable securities, mortgages, non‐marketable securities, other loans, financial liabilities from securitization, term deposits  and loans payable, which are discussed throughout this MD&A.  The use of financial instruments exposes us to liquidity, credit, interest rate and market risk.  A discussion of these risks and how  they are managed is found in the “Risk Governance and Management” section of this MD&A.   Information on the financial statement classification and amounts of income, expenses, gains and losses associated with financial  instruments are located in the “Results from Operations” and “Financial Position” sections of this MD&A.  Information on the  determination of the fair value of financial instruments is located in the “Critical Accounting Estimates and Judgments” section  of this MD&A.  PEOPLE  As at December 31, 2018, we had 89 employees (December 31, 2017 ‐ 69).  CRITICAL ACCOUNTING ESTIMATES AND JUDGMENTS  The preparation of the Company’s financial statements requires management to make judgments, estimations and assumptions  that affect the reported amounts of revenues, expenses, assets and liabilities, and the disclosure of contingent liabilities, at the  end of the reporting period.  Estimates are considered carefully and reviewed at an appropriate level within MCAN.  We believe  that our estimates of the value of our assets and liabilities are appropriate.  However, changes in these assumptions and estimates  could result in outcomes that require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future  periods.  ‐ 53 ‐                         2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Critical Accounting Estimates   Fair value of financial instruments  Where  the  fair  values  of  financial  assets  and  financial  liabilities  recorded  in  the  consolidated  financial  statements  cannot  be  derived  from  active  markets,  they  are  determined  using  a  variety  of  valuation  techniques  that  may  include  the  use  of  mathematical  models.    The  inputs  to  these  models  are  derived  from  observable  market  data  where  possible,  but  where  observable market data is not available, estimates are required to establish fair values.  These estimates include considerations  of liquidity and model inputs such as discount rates, prepayment rates and default rate assumptions for certain investments.   Allowances for credit losses  The  allowance  for  credit  losses  reduces  the  carrying  value  of  mortgage  assets  by  an  estimate  of  the  principal  amounts  that  borrowers  may not  repay  in  the  future.  In assessing  the  estimated  realizable  value  of  assets,  we  must  rely  on estimates  and  exercise judgment regarding matters for which the ultimate outcome is unknown.  A number of factors can affect the amount  that we ultimately collect, including the quality of our own underwriting process and credit criteria, the diversification of the  portfolio, the underlying security relating to the loans and the overall economic environment.  Allowances on impaired mortgages  include all of the accumulated provisions for losses to reduce the assets to their estimated realizable value.  Allowances depend  on asset class, as different classes have varying underlying risks.  Future changes in circumstances could materially affect net  realizable values and lead to an increase or decrease in the allowance for credit losses.    The measurement of impairment losses under both IFRS 9 and IAS 39 across all categories of financial assets requires judgment,  in particular, the estimation of the amount and timing of future cash flows and collateral values and the assessment of a significant  increase  in  credit  risk.  These  estimates  are  driven  by  a  number  of  factors,  changes  in  which  can  result  in  different  levels  of  allowances.  The Company’s ECL calculations are model outputs with a number of underlying assumptions regarding the choice of variable  inputs and their interdependencies. Elements of the ECL models that are considered accounting judgments and estimates include:      The Company’s criteria for assessing if there has been a significant increase in credit risk which results in allowances  being measured on a lifetime versus 12 month ECL basis;  The segmentation of financial assets for the purposes of assessing ECL on a collective basis;  Development of ECL models, including the various formulas and the choice of inputs; and  Determination of associations between macroeconomic scenarios and economic inputs such as unemployment levels  and collateral values, and the effect on PDs, EADs and LGDs.  We review our ECL models on a quarterly basis.  We continue to monitor asset performance and economic conditions, including  considering regionally specific issues to assess the adequacy of the current provisioning policies.    The  inputs  and  models  used  for  calculating  ECLs  may  not  always  capture  all  characteristics  of  the  market  at  the  date  of  the  consolidated financial statements. To reflect this, we may make temporary qualitative adjustments or overlays using expert credit  judgment when such differences are material.  Mortgage prepayment rates  In  calculating  the  rate  at  which  borrowers  prepay  their  mortgages,  the  Company  makes  estimates  based  on  its  historical  experience.    These  assumptions  impact  the  timing  of  revenue  recognition  and  the  amortization  of  mortgage  premiums,  as  applicable, using the effective interest rate method.  Income taxes  Uncertainties exist with respect to the interpretation of complex tax regulations, changes in tax laws and the amount and timing  of future taxable income in the subsidiaries of the Company.  Differences arising between the actual results and the assumptions  made, or future changes to such assumptions, could necessitate future adjustments to the tax treatment of income and expenses  already recorded in the subsidiaries of the Company.   The  Company  establishes  provisions,  based  on  reasonable  estimates,  for  possible  consequences  of  audits  by  relevant  tax  authorities.  The  amount  of  such  provisions  is  based  on  various  factors,  such  as  experience  of  previous  tax  audits  and  interpretations  of  tax  regulations  by  the  responsible  tax  authority.  As  the  Company  assesses  the  probability  of  litigation  and  subsequent cash outflow with respect to taxes as remote, no contingent liability has been recognized.   ‐ 54 ‐                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Deferred tax assets are recognized for all unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be available  against  which  the  losses  can  be  used  in  the  subsidiaries  of  the  Company.    Significant  management  judgment  is  required  to  determine the amount of deferred tax assets that can be recognized in the subsidiaries of the Company, based upon the likely  timing and the level of future taxable income together with future tax planning strategies.  Impairment of financial assets  As  applicable,  the  Company  reviews  financial  assets  at  each  consolidated  financial  statement  date  to  assess  whether  an  impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of the amount and  timing of future cash flows associated with these assets when determining the impairment loss.  These estimates are based on  assumptions about a number of factors and actual results may differ, resulting in future changes to the fair value of the asset.  Critical Accounting Judgments  Significant influence  In determining whether it has significant influence over an entity, the Company makes certain judgments based on the applicable  accounting standards.  These judgments form the basis for the Company’s policies in accounting for its equity investments.  Income taxes  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of year‐ end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future years to  ensure that it is not subject to income taxes in the MIC entity on a non‐consolidated basis.  Accordingly, the Company does not  record a provision for current and deferred taxes within the MIC entity; however provisions are recorded as applicable in all  subsidiaries of MCAN.   CURRENT PERIOD CHANGES IN ACCOUNTING POLICY  On  January  1,  2018,  we  adopted  IFRS  9,  Financial  Instruments,  which  replaces  IAS  39,  Financial  Instruments:  Recognition  and  Measurement.  As permitted, we have not restated comparative information for 2017 for financial instruments in the scope of  IFRS 9.  All comparative period information is presented in accordance with the accounting policies as described in the annual  consolidated financial statements for the year ended December 31, 2017.  For further information on the adoption of IFRS 9 refer  to Notes 4 and 6 to the consolidated financial statements.  STANDARDS ISSUED BUT NOT YET EFFECTIVE  Standards issued but not yet effective include IFRS 16, Leases and IFRS Interpretations Committee (“IFRIC”) 23, Uncertainty over  Income Tax Treatments.  For further information on these standards, refer to Note 4 to the consolidated financial statements.  DISCLOSURE CONTROLS AND PROCEDURES AND INTERNAL CONTROLS OVER FINANCIAL REPORTING  Disclosure Controls and Procedures (“DC&P”)  A  disclosure  committee  (the  “Disclosure  Committee”),  comprised  of  members  of  our  senior  management  is  responsible  for  establishing and maintaining adequate DC&P.  As of December 31, 2018, we have evaluated the effectiveness of the design and  operation of our DC&P in accordance with requirements of National Instrument 52‐109 of the Canadian Securities Administrators  – Certification of Disclosure in Issuers’ Annual and Interim Filings (“NI 52‐109”).  Our CEO and CFO supervised and participated in  this evaluation. Based on the evaluation, our CEO and CFO concluded that our disclosure controls and procedures were effective  to ensure that information required to be disclosed by us in reports we file or submit is recorded, processed, summarized and  reported within the time periods specified in securities legislation and is accumulated and communicated to our management,  including our CEO and CFO, to allow timely decisions regarding required disclosure.  Internal Controls over Financial Reporting (“ICFR”)  The Disclosure Committee is responsible for establishing and maintaining adequate ICFR.  Under the supervision and with the  participation of the Disclosure Committee, including our CEO and CFO, we evaluated the effectiveness of our ICFR in accordance  with the Integrated (2013) Framework issued by the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission, a  recognized control model, and the requirements of NI 52‐109. Based on the evaluation, our CEO and CFO concluded that our ICFR  were effective as of December 31, 2018.    ‐ 55 ‐                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION Ernst  &  Young  LLP,  our  Independent  Registered  Chartered  Professional  Accountants,  have  audited  our  consolidated  financial  statements for the year ended December 31, 2018.  Changes in ICFR  There were no changes in our ICFR that occurred during the period beginning on January 1, 2018 and ending on December 31,  2018 that have materially affected, or are reasonably likely to materially affect, our control framework.   Inherent Limitations of Controls and Procedures  All internal control systems, no matter how well designed, have inherent limitations. As a result, even systems determined to be  effective may not prevent or detect misstatements on a timely basis, as systems can provide only reasonable assurance that the  objectives of the control system are met. In addition, projections of any evaluation of the effectiveness of ICFR to future periods  are subject to the risk that controls may become inadequate because of changes in conditions, or that the degree of compliance  with the policies or procedures may change.  ‐ 56 ‐                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION NON IFRS MEASURES  We prepare our consolidated financial statements in accordance with IFRS.  We use a number of financial measures to assess  our performance. Some of these measures are not calculated in accordance with IFRS, are not defined by IFRS, and do not have  standardized meanings that would ensure consistency and comparability between companies using these measures. The non‐ IFRS measures used in this MD&A are defined as follows:  Return on Average Shareholders’ Equity  Return on average shareholders’ equity is a profitability measure that presents the annualized net income available to shareholders  as a percentage of the capital deployed to earn the income.  We calculate return on average shareholders’ equity as a monthly  average using all components of shareholders’ equity.  Taxable Income Measures  Taxable Income Measures include taxable income and taxable income per share.  Taxable income represents MCAN’s net income  on a non‐consolidated basis calculated under the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.  Taxable income is calculated as an  estimate until we complete our annual tax returns subsequent to year end, at which point it is finalized.  Average Interest Rate  The average interest rate is a profitability measure that presents the average annualized yield of an asset or liability.  Average  mortgage  portfolio  yield  (corporate  or  securitized),  term  deposit  average  interest  rate,  financial  liabilities  from  securitization  average interest rate, spread of mortgages over term deposits and spread of securitized assets over liabilities are examples of  average  interest  rates.    The  average  asset/liability  balance  that  is  incorporated  into  the  average  interest  rate  calculation  is  calculated on either a daily or monthly basis depending on the nature of the asset/liability.  Please refer to the applicable tables  containing average balances for further details.  Net Interest Income  Net  interest  income  is  a  profitability  measure  that  reflects  net  interest  income  earned  only  from  interest‐bearing  assets  and  liabilities.  Impaired Mortgage Ratios  The impaired mortgage ratios represent the ratio of impaired uninsured mortgages to both corporate and total (corporate and  securitized) mortgage principal.  Mortgage Arrears  Mortgage  arrears  measures  include  total  corporate  mortgage  arrears,  total  securitized  mortgage  arrears  and  total  mortgage  arrears.  These measures represent the amount of mortgages from the corporate portfolio, securitized portfolio and the sum of  the two, respectively, that are at least one day past due.  Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital, Total Exposures, Regulatory Assets, Leverage Ratio and Risk Weighted Asset Ratios  These measures provided in this MD&A are in accordance with guidelines issued by OSFI and are located on Table 28 of this MD&A  and Note 29 to the consolidated financial statements.  Income Tax Capital Measures  Income tax assets, income tax liabilities and income tax capital represent assets, liabilities and capital as calculated on a non‐ consolidated basis using the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.  The calculation of the income tax assets to capital ratio  and income tax liabilities to capital ratio are based on these amounts.  Income tax asset capacity represents additional income tax  asset growth available to yield a 5.75 income tax assets to capital ratio, which is our target ratio.  Market Capitalization  Market capitalization is calculated as the number of common shares outstanding multiplied by the closing common share price as  of that date.  Book Value per Common Share  Book value per common share is calculated as total shareholders’ equity divided by the number of common shares outstanding.  Limited Partner’s At‐Risk Amount  The value of our equity investment in MCAP for income tax purposes is referred to as the Limited Partner’s At‐Risk Amount, which  represents  the  cost  base  of  the  limited  partner’s  investment  in  the  partnership.    The  LP  ARA  is  increased  (decreased)  by  the  partner’s share of partnership income (loss) on a tax basis, increased by the amount of capital contributions into the partnership  and reduced by distributions received from the partnership.  ‐ 57 ‐                          2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION STATEMENT OF MANAGEMENT’S RESPONSIBILITY FOR FINANCIAL INFORMATION  The  accompanying  consolidated  financial  statements  of  MCAN  Mortgage  Corporation  (“MCAN”  or  the  “Company”)  are  the  responsibility of management and have been approved by the Board of Directors.  Management is responsible for the information  and  representations  contained  in  these  consolidated  financial  statements,  the  Management’s  Discussion  and  Analysis  of  Operations  and  all  other  sections  of  the  annual  report.    The  consolidated  financial  statements  have  been  prepared  by  management in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”), including the accounting requirements of  our regulator, the Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada.   The  Company’s  accounting  system  and  related  internal  controls  are  designed,  and  supporting  procedures  are  maintained  to  provide reasonable assurance that the Company’s financial records are complete and accurate and that assets are safeguarded  against loss from unauthorized use or disposition.  The Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada makes such examination and enquiry into the affairs of MCAN  as deemed necessary to be satisfied that the provisions of the Trust and Loan Companies Act are being duly observed for the  benefit of depositors and that the Company is in sound financial condition.  The Board of Directors is responsible for ensuring that management fulfils its responsibility for financial reporting and is ultimately  responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements.  These responsibilities are carried out primarily  through an Audit Committee of unrelated directors appointed by the Board of Directors.  The Chief Financial Officer reviews  internal controls, control systems and compliance matters and reports thereon to the Audit Committee.  The Audit Committee meets periodically with management and the external auditors to discuss internal controls over the financial  reporting  process,  auditing  matters  and  financial  reporting  issues.    The  Audit  Committee  reviews  the  consolidated  financial  statements and recommends them to the Board of Directors for approval.  The Audit Committee also recommends to the Board  of Directors and Shareholders the appointment of external auditors and approval of their fees.  The consolidated financial statements have been audited by the Company’s external auditors, Ernst & Young LLP, in accordance  with Canadian generally accepted auditing standards.  Ernst & Young LLP has full and free access to the Audit Committee.  Karen Weaver  Chief Executive Officer, Interim   Dipti Patel   Vice President and Chief Financial Officer   Toronto, Canada,  February 22, 2019  ‐ 58 ‐                          2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION INDEPENDENT AUDITOR’S REPORT To the Shareholders and Directors of MCAN Mortgage Corporation Opinion We have audited the consolidated financial statements of MCAN Mortgage Corporation and its subsidiaries (the “Company”), which comprise the consolidated balance sheets as at December 31, 2018 and 2017, and the consolidated statements of income, comprehensive income, changes in shareholders’ equity and cash flows for the years then ended, and notes to the consolidated financial statements, including a summary of significant accounting policies. In our opinion, the accompanying consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the consolidated financial position of the Company as at December 31, 2018 and 2017, and its consolidated financial performance and its consolidated cash flows for the years then ended in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”). Basis for Opinion We conducted our audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Our responsibilities under those standards are further described in the Auditor’s Responsibilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements section of our report. We are independent of the Company in accordance with the ethical requirements that are relevant to our audit of the consolidated financial statements in Canada, and we have fulfilled our other ethical responsibilities in accordance with these requirements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. Other Information Management is responsible for the other information. The other information comprises:  Management’s Discussion and Analysis  The information, other than the consolidated financial statements and our auditor’s report thereon, in the Annual Report Our opinion on the consolidated financial statements does not cover the other information and we do not express any form of assurance conclusion thereon. In connection with our audit of the consolidated financial statements, our responsibility is to read the other information, and in doing so, consider whether the other information is materially inconsistent with the consolidated financial statements or our knowledge obtained in the audit or otherwise appears to be materially misstated. We obtained Management’s Discussion & Analysis and the Annual Report prior to the date of this auditor’s report. If, based on the work we have performed, we conclude that there is a material misstatement of this other information, we are required to report that fact in this auditor’s report. We have nothing to report in this regard. Responsibilities of Management and Those Charged with Governance for the Consolidated Financial Statements Management is responsible for the preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in accordance with IFRSs, and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. ‐ 59 ‐  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION In preparing the consolidated financial statements, management is responsible for assessing the Company’s ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless management either intends to liquidate the Company or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. Those charged with governance are responsible for overseeing the Company’s financial reporting process. Auditor’s Responsibilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor’s report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with Canadian generally accepted auditing standards will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these consolidated financial statements. As part of an audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards, we exercise professional judgment and maintain professional skepticism throughout the audit. We also:  Identify and assess the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks, and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations, or the override of internal control.  Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Company’s internal control. Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by management.   Conclude on the appropriateness of management’s use of the going concern basis of accounting and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Company’s ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor’s report to the related disclosures in the consolidated financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor’s report. However, future events or conditions may cause the Company to cease to continue as a going concern. Evaluate the overall presentation, structure and content of the consolidated financial statements, including the disclosures, and whether the consolidated financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation.  We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies in internal control that we identify during our audit. We also provide those charged with governance with a statement that we have complied with relevant ethical requirements regarding independence, and to communicate with them all relationships and other matters that may reasonably be thought to bear on our independence, and where applicable, related safeguards. The engagement partner on the audit resulting in this independent auditor’s report is Michael Cox.  Toronto, Canada February 22, 2019 ‐ 60 ‐        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED BALANCE SHEETS  (in thousands of Canadian dollars)  As at December 31  Assets  Corporate Assets    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Mortgages    Non‐marketable securities    Other loans    Equity investment in MCAP Commercial LP    Deferred tax asset    Other assets  Securitization Assets    Cash held in trust    Mortgages     Other assets   Liabilities and Shareholders' Equity  Liabilities  Corporate Liabilities    Term deposits    Current taxes payable    Deferred tax liabilities    Other liabilities  Securitization Liabilities    Financial liabilities from securitization  Shareholders' Equity    Share capital    Contributed surplus    Retained earnings    Accumulated other comprehensive income  Note  2018 1  2017 7  8  9  10  11  16  12  14  12  15  16  16  17  18  19  21  $ $ $ $ 98,842   53,247   922,390   71,813   2,640   61,593   2,961   10,853   1,224,339   26,002   887,252   3,479   916,733   2,141,072   919,623   173   3,478   13,169   936,443   897,935   897,935   1,834,378   221,869   510   84,315   ‐   306,694   2,141,072   $ $ $ $ 117,571 62,518 863,384 68,190 2,612 59,189 2,672 6,235 1,182,371 13,441 1,016,724 4,239 1,034,404 2,216,775 884,460 ‐ 3,572 16,067 904,099 1,015,699 1,015,699 1,919,798 214,664 510 65,365 16,438 296,977 2,216,775 The  accompanying  notes  and  shaded  areas  of  the  "Risk  Governance  and  Management"  section  of  Management's  Discussion  and  Analysis  of  Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  1 The amounts pertaining to 2018 have been prepared in accordance with IFRS 9, Financial Instruments; prior period amounts have not been  restated and have been prepared in accordance with IAS 39, Financial Instruments: Recognition and Measurement.  For further information please  refer to Note 6.  On behalf of the Board:  Karen Weaver   Chief Executive Officer, Interim  Gordon Herridge  Director, Chair of the Audit Committee  ‐ 61 ‐                                                                                                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME  (in thousands of Canadian dollars except for per share amounts)  Years Ended December 31  Note  2018 1  2017 Net Investment Income ‐ Corporate Assets    Mortgage interest    Equity income from MCAP Commercial LP    Non‐marketable securities    Marketable securities    Fees  Interest on cash and other income    Realized and unrealized gain (loss) on securities    Term deposit interest and expenses    Mortgage expenses  Interest on loans payable    Provision for (recovery of) credit losses  Other Income ‐ Corporate Assets    Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP    Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP  Net Investment Income ‐ Securitization Assets    Mortgage interest     Other securitization income  Interest on financial liabilities from securitization    Mortgage expenses     Provision for (recovery of) credit losses   Operating Expenses    Salaries and benefits    General and administrative  Net Income Before Income Taxes  Provision for (recovery of) income taxes    Current    Deferred  Net Income  Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Weighted average number of basic and diluted shares (000's)  11  22  23  24  11  11  23  24  16  16  $ $ $ $ 51,610   13,188   5,357   3,464   1,909   1,284   (512)  76,300   23,814   4,031   143   188   28,176   48,124   1,701   314   2,015   24,540   360   24,900   17,793   2,133   (2)  19,924   4,976   11,118   7,804   18,922   36,193   283   (383)  (100)  36,293   1.54   1.43   23,615   $ $ $ $ 47,765 14,427 8,850 3,722 1,239 1,051 ‐ 77,054 20,837 3,877 38 (111) 24,641 52,413 785 91 876 27,028 221 27,249 19,533 2,103 ‐ 21,636 5,613 10,555 8,663 19,218 39,684 ‐ (244) (244) 39,928 1.72 1.31 23,265 The  accompanying  notes  and  shaded  areas  of  the  "Risk  Governance  and  Management"  section  of  Management's  Discussion  and  Analysis  of  Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  1 The amounts pertaining to 2018 have been prepared in accordance with IFRS 9, Financial Instruments; prior period amounts have not been  restated and have been prepared in accordance with IAS 39, Financial Instruments: Recognition and Measurement.  For further information please  refer to Note 6.  ‐ 62 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF COMPREHENSIVE INCOME (in thousands of Canadian dollars) Years Ended December 31  Net income  Other comprehensive income    Change in unrealized gain on available for sale marketable securities    Transfer of realized gains on sale of marketable securities to net income    Change in unrealized gain on available for sale non‐marketable securities    Transfer of income distribution from available for sale non‐marketable securities to net income    Transfer of realized gains on available for sale non‐marketable securities to net income    Less: deferred taxes  2018    2017   $  36,293    $ 39,928 ‐  ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐    2,283 (19) 4,258 (986) (4,324) 122 1,334 Comprehensive income    $  36,293    $ 41,262 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN SHAREHOLDERS' EQUITY  (in thousands of Canadian dollars)  Years Ended December 31  Share capital  Balance, beginning of year  Share capital issued  Balance, end of year  Contributed surplus  Balance, beginning of year  Changes to contributed surplus  Balance, end of year  Retained earnings  Balance, beginning of year  IFRS 9 transitional adjustment  Net income  Dividends declared  Balance, end of year  Accumulated other comprehensive income  Balance, beginning of year  IFRS 9 transitional adjustment  Other comprehensive income  Balance, end of year  Note  2018    2017 19    $  214,664    $ 7,205    221,869    210,239 4,425 214,664 510    ‐    510    510 ‐ 510 65,365    16,420    36,293    (33,763)  84,315    16,438    (16,438)  ‐    ‐    55,923 n/a  39,928 (30,486) 65,365 15,104 n/a  1,334 16,438 6  6  Total shareholders' equity    $  306,694    $ 296,977 The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 63 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS  (in thousands of Canadian dollars)  Years Ended December 31  2018    2017 Cash flows from (for):  Operating Activities    Net income    Adjustments to determine cash flows relating to operating activities:  Current taxes  Deferred taxes  Equity income from MCAP Commercial LP  Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP  Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP   Provision for (recovery of) credit losses  Net unrealized loss on securities  Amortization of securitized mortgage and liability transaction costs  Amortization of other assets  Amortization of mortgage discounts    Changes in operating assets and liabilities:    Marketable securities  Corporate and securitized mortgages  Non‐marketable securities  Other loans  Other assets  Cash held in trust  Term deposits  Financial liabilities from securitization  Other liabilities  Cash flows from (for) operating activities  Investing Activities    Distributions from MCAP Commercial LP    Proceeds on sale of investment in MCAP Commercial LP    Acquisition of capital and intangible assets  Cash flows from (for) investing activities  Financing Activities  Issue of common shares    Dividends paid  Cash flows from (for) financing activities  Increase (decrease) in cash and cash equivalents  Cash and cash equivalents, beginning of year  Cash and cash equivalents, end of year  Supplementary Information  Interest received  Interest paid  Distributions received from securities  $ 36,293    $ 39,928 283    (383)  (13,188)  (1,701)  (314)  186    512    4,950    504    (17)  5,750    66,717    (615)  (28)  (4,175)  (12,561)  35,163    (119,146)  (1,969)  (3,739)  8,278    4,521    (197)  12,602    7,205    (34,797)  (27,592)  (18,729)  117,571    98,842    $ ‐ (244) (14,427) (785) (91) (111) ‐ 5,374 550 (91) (5,128) 91,780 (11,978) 972 (1,752) 2,283 (27,406) (57,201) 1,982 23,655 4,971 1,947 (401) 6,517 4,425 (28,758) (24,333) 5,839 111,732 117,571 75,496    $ 38,965    7,867    74,011 35,989 11,535 $ $ The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and  Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 64 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION NOTES TO THE CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS  Note  Page  1.    Corporate Information .......................................................................................................................................... 66  2.    Basis of Preparation .............................................................................................................................................. 66  3.    Basis of Consolidation ........................................................................................................................................... 66  4.    Summary of Significant Accounting Policies ......................................................................................................... 66  5.    Significant Accounting Judgments and Estimates ................................................................................................. 76  6.    Transition to IFRS 9 ............................................................................................................................................... 77  7.    Marketable Securities ........................................................................................................................................... 78  8.    Mortgages ‐ Corporate .......................................................................................................................................... 79  9.    Non‐Marketable Securities ................................................................................................................................... 85  10.  Other Loans........................................................................................................................................................... 86  11.  Equity Investment in MCAP Commercial LP ......................................................................................................... 86  12.  Other Assets .......................................................................................................................................................... 87  13.  Securitization Activities ......................................................................................................................................... 88  14.  Mortgages ‐ Securitized ........................................................................................................................................ 89  15.  Term Deposits ....................................................................................................................................................... 91  16.  Income Taxes ........................................................................................................................................................ 92  17.  Other Liabilities ..................................................................................................................................................... 92  18.  Financial Liabilities from Securitization ................................................................................................................ 93  19.  Share Capital ......................................................................................................................................................... 93  20.  Dividends .............................................................................................................................................................. 93  21.  Accumulated Other Comprehensive Income ........................................................................................................ 94  22.  Realized and Unrealized Gain (Loss) on Securities ............................................................................................... 94  23.  Mortgage Expenses ............................................................................................................................................... 94  24.  Provision for (Recovery of) Credit Losses ............................................................................................................. 95  25.  Related Party Disclosures ..................................................................................................................................... 95  26.  Commitments and Contingencies ......................................................................................................................... 97  27.  Credit Facilities...................................................................................................................................................... 97  28.  Interest Rate Sensitivity ........................................................................................................................................ 98  29.  Capital Management ............................................................................................................................................ 99  30.  Financial Instruments ......................................................................................................................................... 100  31.  Comparative Amounts ........................................................................................................................................ 102  ‐ 65 ‐      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION  (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 1.      Corporate Information  MCAN Mortgage Corporation (the “Company” or “MCAN”) is a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act  (Canada) (the “Trust Act”) and a Mortgage Investment Corporation (“MIC”) under the Income Tax Act (Canada) (the “Tax  Act”).  As a Loan Company under the Trust Act, the Company is subject to the guidelines and regulations set by the Office  of the Superintendent of Financial Institutions Canada (“OSFI”).  MCAN is incorporated in Canada with its head office located  at 200 King Street West, Suite 600, Toronto, Ontario, Canada.  MCAN is listed on the Toronto Stock Exchange under the  symbol MKP.  MCAN’s objective is to generate a reliable stream of income by investing in a diversified portfolio of Canadian mortgages,  including single family residential, residential construction, non‐residential construction and commercial loans, as well as  other types of securities, loans and real estate investments.  MCAN employs leverage by issuing term deposits eligible for  Canada Deposit Insurance Corporation deposit insurance.  The Company manages its capital and asset balances based on  the  regulations  and  limits  of  both  the  Tax  Act  and  OSFI.    MCAN’s  term  deposits  are  sourced  through  a  network  of  independent financial agents.    MCAN’s  wholly‐owned  subsidiary,  XMC  Mortgage  Corporation,  is  an  originator  of  single  family  residential  mortgage  products across Canada.    The  consolidated  financial  statements  were  approved  in  accordance  with  a  resolution  of  the  Board  of  Directors  (the  “Board”) on February 22, 2019. 2.      Basis of Preparation  The  consolidated  financial  statements  of  the  Company  have  been  prepared  in  accordance  with  International  Financial  Reporting Standards (“IFRS”) as issued by the International Accounting Standards Board (“IASB”).  The  consolidated  financial  statements  have  been  prepared  on  a  historical  cost  basis,  except  for  marketable  securities,  foreclosed real estate and non‐marketable securities designated as fair value reported through profit and loss (“FVPL”),  which have been measured at fair value.  The consolidated financial statements are presented in Canadian dollars.  The disclosures that accompany the consolidated financial statements include the significant accounting policies applied  (Note 4) and the significant judgments and estimates (Note 5) applicable to the preparation of the consolidated financial  statements.  Certain disclosures are included in the shaded sections of the “Risk Governance and Management” section of  Management’s Discussion and Analysis of Operations (the “MD&A”), as permitted by IFRS, and form an integral part of the  consolidated financial statements.  The Company separates its assets into its corporate and securitization portfolios for reporting purposes.  Corporate assets  represent the Company’s core strategic investments, and are funded by term deposits and share capital.  Securitization  assets  consist  primarily  of  mortgages  that  have  been  securitized  through  the  National  Housing  Act  (“NHA”)  Mortgage‐ Backed Securities (“MBS”) program and subsequently sold to third parties.  These assets are funded by the cash received  from the sale of the associated securities, from which the Company records a financial liability from securitization.    3.      Basis of Consolidation  The consolidated financial statements include the balances of MCAN and its wholly owned subsidiaries as at December 31,  2018, after the elimination of intercompany transactions and balances.  The Company consolidates those entities which it  controls.  The Company has control when it is exposed, or has rights, to variable returns from its involvement with the  investee and has the ability to affect those returns through its power over the investee.  The financial statements of the  subsidiaries are prepared for the same reporting period as the Company, using consistent accounting policies.  4.      Summary of Significant Accounting Policies  The following are the significant accounting policies applied by the Company in the preparation of its consolidated financial  statements. Certain policies adopted in or relevant to fiscal 2018 and 2017 are also discussed below.   ‐ 66 ‐                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  (1)  Accounting for financial instruments under IFRS 9, Financial Instruments (“IFRS 9”)  On  January  1,  2018,  the  Company  adopted  IFRS  9,  which  replaces  IAS  39,  Financial  Instruments:  Recognition  and  Measurement.  The Company, as permitted, has not restated comparative information for 2017 for financial instruments in  the scope of IFRS 9.  All comparative period information is presented in accordance with IAS 39. Refer to Note 4(2) for  accounting policies under IAS 39 applied for the comparative period. Differences arising from the adoption of IFRS 9 have  been recognized directly in retained earnings as of January 1, 2018 and are disclosed in Note 6.  The  adoption  of  IFRS  9  has  resulted  in  changes  to  the  Company’s  accounting  policies  for  recognition,  classification  and  measurement of financial assets and liabilities and impairment of financial assets.  IFRS 9 also amends IFRS 7, Financial  Instruments: Disclosures, which the Company also adopted as of January 1, 2018, to introduce expanded qualitative and  quantitative disclosures related to IFRS 9.  Classification and measurement  All financial instruments are measured initially at their fair value plus, in the case of financial instruments not subsequently  recorded at fair value through the consolidated statements of income, directly attributable transaction costs. To determine  their classification and measurement category, IFRS 9 requires all financial assets to be assessed based on a combination of  the entity’s business model for managing the assets and the instruments’ contractual cash flow characteristics.  All financial assets and liabilities are initially recognized on the trade date, which is the date that the Company becomes a  party to the contractual provisions of the instrument.  The Company’s classification of its financial assets and liabilities and  the quantitative impact of applying IFRS 9 as at January 1, 2018 is disclosed in Note 6.  Transaction costs are incremental costs that are directly attributable to the acquisition, issue or disposal of a financial asset  or financial liability.  Transaction costs are capitalized and amortized over the expected life of the instrument using the  effective interest rate method (“EIM”), except for transaction costs which are related to financial assets or financial liabilities  at fair value through profit and loss (“FVPL”), which are expensed.  a. Debt instruments at amortized cost  The Company only measures debt instruments at amortized cost if both of the following conditions are met:    The financial asset is held within a business model with the objective to hold financial assets in order to collect  contractual cash flows.  The contractual terms of the financial asset give rise on specified dates to cash flows that are solely payments of  principal and interest (“SPPI”) on the principal amount outstanding.  Business model assessment  The Company determines its business model at the level that best reflects how it manages groups of financial assets to  achieve its business objective.  The business model is not assessed on an instrument‐by‐instrument basis, but at a higher  level of aggregated portfolios and is based on observable factors such as:  • How  the  performance  of  the  business  model  and  the  financial  assets  held  within  that  business  model  are  • evaluated and reported to the entity's key management personnel;  The risks that affect the performance of the business model (and the financial assets held within that business  model) and, in particular, the way those risks are managed;  • How managers of the business are compensated (for example, whether the compensation is based on the fair  value of the assets managed or on the contractual cash flows collected); and  The expected frequency, value and timing of sales are also important aspects of the Company’s assessment.  • The SPPI test  As a second step of its classification process, the Company assesses the contractual terms of financial instruments to  identify whether they meet the SPPI test.  “Principal” for the purpose of this test is defined as the fair value of the financial asset at initial recognition and may  change  over  the  life  of  the  financial  asset  (for  example,  if  there  are  repayments  of  principal  or  amortization  of  the  premium/discount).  ‐ 67 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  In contrast, contractual terms that introduce a more than a minimal exposure to risks or volatility in the contractual  cash flows that are unrelated to a basic lending arrangement do not give rise to contractual cash flows that are SPPI on  the amount outstanding.  In such cases, the financial asset is required to be measured at FVPL.  b. Financial assets and liabilities at FVPL  Financial assets and financial liabilities in this category are those that are not held for trading purposes and have been  either designated by management upon initial recognition or are mandatorily required to be measured at fair value  under IFRS 9.    Financial assets at FVPL are recorded in the consolidated balance sheets at fair value.  Changes in fair value are recorded  in profit and loss.  Interest earned or incurred on instruments designated at FVPL is accrued in interest income using the  effective  interest  rate  (“EIR”),  taking  into  account  any  discount/premium  and  qualifying  transaction  costs  being  an  integral part of the instrument.  Interest earned on assets mandatorily required to be measured at FVPL is recorded  using contractual interest rates.  Dividend income from equity instruments measured at FVPL is recorded in profit and  loss when the right to the payment has been established.  c. Financial liabilities  The accounting for financial liabilities remains largely the same as it was under IAS 39.  After initial recognition, interest  bearing financial liabilities are subsequently measured at amortized cost using the EIM.  Amortized cost is calculated by  taking into account any discount or premium on acquisition and fees or costs using the EIM.  The amortization is included  in the related line in the consolidated statements of income.  Unamortized premiums and discounts are recognized in  the consolidated statements of income upon extinguishment of the liability.  Impairment  The adoption of IFRS 9 has fundamentally changed the Company’s accounting for impairment by replacing IAS 39’s incurred  loss approach with a forward‐looking expected credit loss (“ECL”) approach.  IFRS 9 requires the Company to record an  allowance for ECLs for all mortgages and other debt financial assets not held at FVPL, together with mortgage commitments  and financial guarantee contracts not measured at FVPL.   Overview of ECL principles  The ECL allowance is based on the credit losses expected to arise over the life of the asset (the lifetime expected credit  loss), unless there has been no significant increase in credit risk (“SICR”) since origination, in which case the allowance is  based on the 12 months’ expected credit loss.    The Company groups its financial assets into Stage 1, Stage 2 and Stage 3, as described below:     Stage 1:  When mortgages are first recognized, the Company recognizes an allowance based on 12 month ECLs,  which represent lifetime ECLs related to default events that are expected to occur within 12 months after the  reporting date.  Stage 1 mortgages also include facilities where the credit risk has subsequently improved such  that  the  increase  in  credit  risk  since  initial  recognition  is  no  longer  significant  and  the  mortgages  have  been  reclassified from Stage 2.  Stage 2:  When a mortgage has shown a SICR since origination, the Company records an allowance for the lifetime  ECLs.  Stage 2 mortgages also include facilities where the credit risk has improved and the mortgage has been  reclassified from Stage 3.  Stage 3:  The Company records an allowance for the lifetime ECLs for mortgages considered to be credit‐impaired  (as outlined below in “Definition of default and cure”).    Both lifetime ECLs and 12 month ECLs are calculated on either an individual basis or a collective basis, depending on the  nature of the underlying portfolio of financial instruments.    ‐ 68 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Significant increase in credit risk  The Company has established a policy to assess, at the end of each reporting period, whether a financial instrument’s credit  risk has increased significantly since initial recognition, by considering the change in the risk of default occurring over the  remaining life of the financial instrument. The primary indicators of SICR are relative changes in credit scores for single  family  mortgages  and  changes  in  internal  risk  ratings  for  construction  and  commercial  mortgages.    The  Company  also  applies  a  secondary  qualitative  method  for  identifying  a  SICR,  such  as  changes in  macroeconomic  circumstances  or  the  application of management’s judgment.  In certain cases, the Company may also consider that certain events are a SICR as  opposed to a default.  For a definition of default and cure, refer to the “Definition of default and cure” sub‐section of this  note.  IFRS 9 provides a rebuttable presumption that a SICR has occurred if contractual payments are more than 30 days  past due.  The Company has not rebutted this presumption.  Calculation of ECLs  The  Company  calculates  ECLs  based  on  three  probability‐weighted  scenarios  to  measure  the  expected  cash  shortfalls,  discounted at an approximation to the EIR.  The cash shortfall is the difference between the cash flows that are due to the  Company in accordance with the contract and the cash flows that the Company expects to receive.  The mechanics of the ECL calculations are outlined below and the key elements are as follows:     PD:  The Probability of Default (“PD”) is an estimate of the likelihood of default over a given time horizon.  A  default  may  only  happen  at  a  certain  time  over  the  assessed  period,  if  the  facility  has  not  been  previously  derecognized and is still in the portfolio.  EAD:  The Exposure at Default (“EAD”) is an estimate of the exposure at a future default date, taking into account  expected  changes  in  the  exposure  after  the  reporting  date,  including  repayments  of  principal  and  interest,  whether scheduled by contract or otherwise, expected drawdowns on committed facilities, and accrued interest  from missed payments.    LGD:  The Loss Given Default (“LGD”) is an estimate of the loss arising in the case where a default occurs at a given  time. It is based on the difference between the contractual cash flows due and those that the lender would expect  to receive, including from the realization of any collateral.  It is usually expressed as a percentage of the EAD.    The  ECLs  are  calculated  through  three  probability‐weighted  forward‐looking  scenarios  (base,  favourable,  and  unfavourable). Each of these is associated with different PDs, EADs and LGDs.  When relevant, the assessment of multiple  scenarios  also  incorporates  how  defaulted  mortgages  are  expected  to  be  recovered,  including  the  probability  that  the  mortgages will cure and the value of collateral or the amount that might be received from selling the asset.  The maximum period for which the credit losses are determined is the contractual life of a financial instrument unless the  Company has the legal right to call the instrument earlier.  Mortgage commitments and letters of credit  Undrawn  mortgage  commitments  and  letters  of  credit  are  commitments  under  which,  over  the  duration  of  the  commitment, the Company is required to advance funds to the borrower.  These contracts are in the scope of the ECL  requirements. The nominal contractual value of letters of credit and undrawn mortgage commitments, where the mortgage  agreed to be provided is on market terms, are not recorded in the consolidated balance sheet. When estimating lifetime  ECLs for undrawn mortgage commitments, the Company estimates the portion of the mortgage commitment that will be  drawn down over its expected life.   Definition of default and cure  The Company considers a financial instrument defaulted and therefore Stage 3 (credit‐impaired) for ECL calculations in all  cases when the borrower becomes 90 days past due on its contractual payments. In certain other cases, where qualitative  thresholds indicate unlikeliness to pay as a result of a credit event, the Company carefully considers whether the event  should result in an assessment at Stage 2 or 3 for ECL calculations.    The combined impact of several events may cause financial assets to become defaulted as opposed to one discrete event.   It is the Company’s policy to consider a financial instrument as “cured” and therefore re‐classified out of Stage 3 when none  of the default criteria have been present for at least twelve consecutive months. The decision whether to classify an asset  as Stage 2 or Stage 1 once cured depends on the assessment of whether the SICR will reverse.  The Company has also set  probation periods for an asset to return to Stage 1.    ‐ 69 ‐                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Forward‐looking information  In its ECL models, the Company relies on a broad range of forward‐looking information as economic inputs, such as:  House price indices  Real gross domestic product     Unemployment rates    Market mortgage rates   Foreign exchange rate  Interest rates  The inputs and models used for calculating ECLs may not always capture all characteristics of the market at the date of the  consolidated financial statements. To reflect this, the Company may make temporary qualitative adjustments or overlays  using expert credit judgment.    Modified financial assets  In a case where the borrower experiences financial difficulties, the Company may grant certain concessionary modifications  to the terms and conditions of a mortgage. If the Company determines that a modification results in an expiry of cash flows,  the original financial asset is derecognized while a new asset is recognized based on the new contractual terms. SICR is  assessed relative to the risk of default on the date of modification. If the Company determines that a modification does not  result in derecognition, SICR is assessed based on the risk of default at initial recognition of the original asset.  Expected  cash flows arising from the modified contractual terms are considered when calculating the ECL for the modified asset.  For  mortgages that have been modified while having a lifetime ECL, the mortgages can revert to having a 12‐month ECL after  a period of performance and improvement in the borrower’s financial condition.  Write‐offs  The Company’s accounting policy under IFRS 9 remains the same as it was under IAS 39.  Financial assets are written off  either partially or in their entirety only when the Company believes that there are no reasonable expected future recoveries.   If the amount to be written off is greater than the accumulated loss allowance, the difference is first treated as an addition  to  the  allowance  that  is  then  applied  against  the  gross  carrying  amount.    Any  subsequent  recoveries  are  credited  to  provisions for losses.  (2) Accounting for financial instruments prior to January 1, 2018 (IAS 39)  Classification and measurement  All financial instruments are recognized on the trade date and are measured initially at their fair value plus, in the case of  financial  instruments  not  subsequently  recorded  at  fair  value  through  the  consolidated  statements  of  income,  directly  attributable transaction costs.  Under IAS 39, subsequent measurement and accounting treatment depended principally on  the classification of financial instruments at initial recognition.  The classification of an instrument in the measurement  categories specified depended on several factors, including the purpose and management’s intention for which the financial  instruments  were  acquired  and  their  contractual  characteristics.    Under  IAS  39,  the  Company  classified  its  financial  instruments in the measurement categories noted below:   a. Loans and receivables   The loans and receivables category included mortgages, other loans, non‐derivative financial assets and certain non‐ marketable securities with fixed or determinable payments that were not quoted in an active market, other than:     Those that the Company intended to sell immediately or in the near term and those that the Company upon initial  recognition designated at fair value;   Those that the Company, upon initial recognition, designated as available for sale; or  Those  for  which  the  Company  might  not  have  recovered  substantially  all  of  its  initial  investment,  other  than  because of credit deterioration.   ‐ 70 ‐                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  After  initial  measurement,  financial  assets  classified  as  loans  and  receivables  were  subsequently  measured  at  amortized cost using the EIM, less any allowance for impairment.  Amortized cost was calculated by considering any  discount or premium on acquisition and fees and costs that were an integral part of the EIM.  The amortization was  included in mortgage interest income or interest on cash and other income in the consolidated statements of income.   The losses arising from impairment were recognized in the consolidated statements of income.  b. Available for sale securities   Available  for  sale  securities  included  marketable  securities  and  non‐marketable  securities.    Equity  investments  classified as available for sale were those that were neither classified as held for trading nor designated at fair value  through  the  consolidated  statements  of  income.  Certain  marketable  securities  were  intended  to  be  held  for  an  indefinite period of time but could have been sold in response to needs for liquidity or in response to changes in the  market conditions.  c. Financial liabilities   The classification and measurement of the Company’s financial liabilities under IAS 39 was the same as it currently is  under IFRS 9.  Impairment   The Company assessed at each consolidated financial statement date whether there was any objective evidence that a  financial asset or a group of financial assets was impaired.  A financial asset or a group of financial assets was deemed to  be impaired if, and only if, there was objective evidence of impairment as a result of one or more events that occurred after  the initial recognition of the asset (an incurred “loss event”) and that loss event (or events) had an impact on the estimated  future cash flows of the financial asset or the group of financial assets that could be reliably estimated.  Impaired mortgages included uninsured mortgages that were more than 90 days in arrears or were less than 90 days in  arrears but for which management did not have reasonable assurance that the full amount of principal and interest would  be collected in a timely manner.  An insured mortgage was considered to be impaired when the mortgage was 365 days  past due, whether or not collection was in doubt.  Evidence  of  impairment  may  have  included  indications  that  the  borrower  or  a  group  of  borrowers  was  experiencing  significant financial difficulty, the probability that they would enter bankruptcy or other financial reorganization, default or  delinquency in interest or principal payments and where observable data indicated that there was a measurable decrease  in the estimated future cash flows, such as changes in arrears or economic conditions that correlate with defaults.  a.  Financial assets carried at amortized cost  For  financial  assets  carried  at  amortized  cost,  the  Company  first  assessed  individually  whether  objective  evidence  of  impairment existed for financial assets that were significant, or collectively for financial assets that were not individually  significant.    If  the  Company  determined  that  no  objective  evidence  of  impairment  existed  for  an  individually  assessed  financial asset, it included the asset in a group of financial assets with similar  credit risk characteristics and collectively  assessed them for impairment.  Assets that were individually assessed for impairment and for which an impairment loss  was, or continued to be, recognized were not included in a collective assessment of impairment.  If  there  was  objective  evidence  that  an  impairment  loss  had  occurred,  the  amount  of  the  loss  was  measured  as  the  difference between the asset’s carrying amount and the present value of estimated future cash flows (excluding future  expected credit losses that had not yet been incurred).  The carrying amount of the asset was reduced through the use of  an allowance account and the amount of the loss was recognized in the consolidated statements of income.  Interest income  continued to be accrued using the rate of interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the  impairment loss.  The  interest  income  was  recorded  as  part  of  the  related  interest  income  component.    Mortgages,  together  with  the  associated allowance, were written off when there was no realistic prospect of future recovery and all collateral had been  realized.  If, in a subsequent period, the amount of the estimated impairment loss increased or decreased because of an  event  that  occurred  after  the  impairment  was  recognized,  the  previously  recognized  impairment  loss  was  increased  or  reduced by adjusting the allowance account.  If a write‐off was later recovered, the recovery was credited to the provision  for credit losses.  ‐ 71 ‐                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  The present value of the estimated future cash flows was discounted at the financial asset’s original EIR.  If a mortgage had  a variable interest rate, the discount rate for measuring any impairment loss was the current EIR.  The calculation of the  present value of estimated future cash flows reflects the projected cash flows less costs to sell.  For the purpose of a collective evaluation of impairment, financial assets were grouped on the basis of the Company’s  internal system that considers credit risk characteristics such as asset type, industry, geographical location, collateral type,  risk rating, past‐due status and other relevant factors.  Risk ratings were mapped to rating agency assessments of corporate  bonds.  Corporate bond historical default rates were used for an actual historical period similar to the environment at the  time of measurement, using factors such as housing starts, unemployment rate, and GDP growth.   Future cash flows on a group of financial assets that were collectively evaluated for impairment were estimated on the  basis of historical loss experience for assets with credit risk characteristics similar to those in the group.  Historical loss  experience was adjusted on the basis of observable data to reflect the effects of current conditions on which the historical  loss  experience  was  based  and  to  remove  the  effects  of  conditions  in  the  historical  period  that  do  not  exist  currently.   Estimates of changes in future cash flows reflect, and are directionally consistent with, changes in related observable data  from  year  to  year  (such  as  changes  in  unemployment  rates,  property  prices,  payment  status  or  other  factors  that  are  indicative of incurred losses in the group and their magnitude).  The methodology and assumptions used for estimating  future cash flows were reviewed regularly to reduce any differences between loss estimates and actual loss experience.  b.  Available for sale non‐marketable securities  For  available  for  sale  non‐marketable  securities,  the  Company  assessed  at  the  consolidated  financial  statement  date  whether there was objective evidence that an investment or a group of investments was impaired.  In the case of equity investments classified as available for sale, one of the indications of impairment was a significant or  prolonged decline in the fair value of the investment below its cost.  “Significant” was evaluated against the original cost of  the investment and “prolonged” against the period in which the fair value had been below its original cost.  Where there  was evidence of impairment, the cumulative loss ‐ measured as the difference between the acquisition cost and the current  fair value, less any impairment loss on that investment previously recognized in the consolidated statements of income ‐  was removed from other comprehensive income and recognized in the consolidated statements of income. Impairment  losses on equity investments were not reversed through the consolidated statements of income; increases in their fair value  after impairment were recognized directly in other comprehensive income.  In  the  case  of  debt  instruments  classified  as  available  for  sale,  impairment  was  assessed  based  on  the  same  criteria  as  financial  assets  carried  at  amortized  cost.    However,  the  amount  recorded  for  impairment  was  the  cumulative  loss  measured  as  the  difference  between  the  amortized  cost  and  the  current  fair  value,  less  any  impairment  loss  on  that  investment previously recognized in the consolidated statements of income.  Future  interest  income  continued  to  be  accrued  based  on  the  reduced  carrying  amount  of  the  asset,  using  the  rate  of  interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the impairment loss.  The interest income was  recorded to the related interest income component.  If, in a subsequent year, the fair value of a debt instrument increased  and  the  increase  could  be  objectively  related  to  an  event  occurring  after  the  impairment  loss  was  recognized  in  the  consolidated statements of income, the impairment loss was reversed through the consolidated statements of income.  (3) Determination of fair value  Per IFRS 13, Fair Value Measurement, fair value is defined as the price that would be received to sell an asset or paid to  transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.  Financial assets and  liabilities  are  classified  into  three  levels,  as  follows:  quoted  prices  in  an  active  market  (Level  1),  fair  value  based  on  observable inputs other than quoted prices (Level 2) and fair value based on inputs that are not based on observable data  (Level 3).  For  financial  instruments  not  traded  in  active  markets,  the  fair  value  is  determined  by  using  appropriate  valuation  techniques.  Valuation techniques include the discounted cash flow method, comparison to similar instruments for which  market observable prices may exist and other relevant valuation models.   ‐ 72 ‐                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  Certain financial instruments are recorded at fair value using valuation techniques in which current market transactions or  observable market data are not available.  Where available, their fair value is determined using a valuation model that has  been  tested  against  prices  or  inputs  to  actual  market  transactions  and  using  the  Company’s  best  estimate  of  the  most  appropriate model assumptions.  The fair value of certain real estate assets is determined using independent appraisals.   Models and valuations are adjusted to reflect counterparty credit and liquidity spread and limitations in the models.  (4) Derecognition of financial assets and financial liabilities   (i)  Financial assets  Under both IFRS 9 and IAS 39, a financial asset (or, where applicable, a part of a financial asset or part of a group of  similar financial assets) is derecognized when:    The rights to receive cash flows from the asset have expired; or  The Company has transferred its rights to receive cash flows from the asset or has assumed an obligation to pay  the  received  cash  flows  in  full  without  material  delay  to  a  third  party  under  a  qualifying  “pass‐through”  arrangement; and either:    the Company has transferred substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset, or  the Company has neither transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of  the financial asset, but has transferred control of the financial asset.  When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been transferred, the Company  will derecognize the financial asset and recognize separately as assets or liabilities any rights and obligations created  or retained in the transfer. When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been  retained,  the  Company  continues  to  recognize  the  financial  asset  and  also  recognizes  a  financial  liability  for  the  consideration received. Certain transaction costs incurred are also capitalized and amortized using the EIM.  When the  Company has neither transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset  nor transferred control of the financial asset, the financial asset is recognized to the extent of the Company’s continuing  involvement in the financial asset.  In that case, the Company also recognizes an associated liability.   The transferred asset and the associated liability are measured on a basis that reflects the rights and obligations that  the Company has retained.   (ii)  Financial liabilities  Under both IFRS 9 and IAS 39, a financial liability is derecognized when the obligation under the liability is discharged,  cancelled or expires.  Where an existing financial liability is replaced by another from the same lender on substantially  different terms, or the terms of an existing liability are substantially modified, such an exchange or modification is  treated  as  a  derecognition  of  the  original  liability  and  the  recognition  of  a  new  liability  and  the  difference  in  the  respective carrying amounts is recognized in the consolidated statements of income.  (5) Taxes  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends to ensure that it is  not subject to income taxes in the MIC entity on a non‐consolidated basis.  Accordingly, the Company does not record a  provision  for  current  or  deferred  taxes  within  the  MIC  entity,  however  provisions  are  recorded  as  applicable  in  all  subsidiaries of MCAN.   (i)  Current tax  Current  tax  assets  and  liabilities  are  measured  at  the  amount  expected  to  be  recovered  from  or  paid  to  the  taxation  authorities.  The tax rates and tax laws used to compute the amount are those that are enacted or substantively enacted  at the consolidated financial statement date.    Current tax related to items recognized directly to accumulated other comprehensive income was recognized in equity and  not in the consolidated statements of income.    ‐ 73 ‐                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  (ii)  Deferred tax  The  Company  follows  the  asset  and  liability  method  of  accounting  for  income  taxes,  whereby  deferred  tax  assets  and  liabilities are recognized for the expected future tax impact of temporary differences between the carrying amounts of  certain assets and liabilities and their respective tax bases.  Deferred tax assets and liabilities are measured using enacted  or substantively enacted tax rates applicable to taxable income in the period in which those temporary differences are  expected to be recovered or settled.  Deferred tax assets are only recognized for deductible temporary differences, carry  forward of unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be available and the carry forward of  unused tax losses can be used.   (6) Dividends on common shares  Dividends on common shares are deducted from shareholders’ equity in the quarter that they are approved.  Dividends  that  are  approved  after  the  consolidated  financial  statement  date  are  not  recognized  as  a  liability  in  the  consolidated  financial statements but are disclosed as an event after the consolidated financial statement date.  (7) Investment in associate  The Company’s investment in its associate, MCAP Commercial LP (“MCAP”), is accounted for using the equity method. An  associate is an entity over which the Company has significant influence.   Under the equity method, the investment in the associate is carried on the consolidated balance sheets at cost plus post  acquisition changes in the Company’s share of net assets of the associate.    The  consolidated  statements  of  income  reflect  the  Company’s  proportionate  share  of  the  results  of  operations  of  the  associate. Unrealized gains and losses resulting from transactions between the Company and the associate are eliminated  to the extent of the interest in the associate.  The most recent available financial statements of the associate are used by the Company in applying the equity method.  When the financial statements of an associate used in applying the equity method are prepared as of a different date from  that of the Company, adjustments shall be made for the effects of significant transactions or events that occur between  that date and the date of the Company’s consolidated financial statements.  Where necessary, adjustments are made to harmonize the accounting policies of the associate with those of the Company.   The Company determines at each consolidated financial statement date whether there is any objective evidence that the  investment in the associate is impaired.  The Company calculates the amount of impairment as the difference between the  recoverable amount of the investment in the associate and its carrying value and recognizes the amount in the consolidated  statements of income, thus reducing the carrying value by the amount of impairment.  (8) Revenue recognition (IFRS 9 & IAS 39)  Interest income or expense  For all financial assets measured at amortized cost and interest bearing financial assets classified as available for sale under  IAS 39, interest income or expense is recorded using the EIM, which reflects the rate that exactly discounts the estimated  future  cash  payments  or  receipts  through  the  expected  life  of  the  financial  instrument  or  a  shorter  period,  where  appropriate, to the net carrying amount of the financial asset or liability. The calculation takes into account the contractual  interest  rate,  along  with  any  fees  or  incremental  costs  that  are  directly  attributable  to  the  instrument  and  all  other  premiums  or  discounts.    Interest  income  or  expense  is  included  in  the  appropriate  component  of  the  consolidated  statements of income.  IFRS 15, Revenue from Contracts with Customers (“IFRS 15”)  On January 1, 2018, the Company adopted IFRS 15, Revenue from Contracts with Customers that established a five‐step  model to account for revenue arising from contracts with customers. Under IFRS 15, revenue is recognized at an amount  that reflects the consideration to which an entity expects in exchange for transferring goods or services to a customer. The  standard does not apply to revenue associated with financial instruments under IFRS 9, therefore it did not impact the  majority of the Company’s revenue.  The adoption of IFRS 15 has had no material impact on the Company’s consolidated  financial statements.  ‐ 74 ‐                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  (9) Cash and cash equivalents  Cash and cash equivalents (including cash held in trust) on the consolidated balance sheets comprise cash held at banks  and short‐term deposits with original maturity dates of less than 90 days.  (10) Share‐based compensation payment transactions   The cost of cash‐settled transactions is measured initially at fair value at the grant date.  The obligations are adjusted for  fluctuations in the market price of the Company’s common shares.  Changes in the obligations are recorded as salaries and  benefits  in  the  consolidated  statements  of  income  with  a  corresponding  change  to  other  liabilities.    The  liability  is  remeasured at fair value at each consolidated financial statement date up to and including the settlement date.  IFRS 2, Share‐based Payment (“IFRS 2”)  On January 1, 2018, the Company adopted amendments to IFRS 2, Share‐based Payment that clarified the accounting for  the effects on vesting conditions on the measurement of a cash‐settled share‐based payment transaction; the classification  of a share‐based payment transaction with net settlement features for withholding tax obligations; and accounting where  a modification to the terms and conditions of a share‐based payment transaction changes its classification from cash settled  to equity settled.  The amendments to IFRS 2 have had no impact on the Company’s consolidated financial statements.  (11) Share capital  Ordinary  shares  are  classified  as  equity.  Incremental  costs  directly  attributable  to  the  issue  of  new  ordinary  shares  are  shown in equity as a deduction, net of tax, from the proceeds.   (12) Provisions  Provisions for legal claims are recognized when (a) the Company has a present legal or constructive obligation as a result  of past events; (b) it is probable that an outflow of resources will be required to settle the obligation; and (c) the amount  has been reliably estimated.  Provisions are measured at the present value of the expenditures expected to be required to  settle the obligation using a pre‐tax rate that reflects current market assessments of the time value of money and the risks  specific to the obligation. The increase in the provision due to passage of time is included in interest expense.  (13) Standards issued but not effective  Standards issued but not yet effective up to the date of issuance of the Company’s consolidated financial statements are  listed below. This listing is of standards and interpretations issued that the Company reasonably expects to be applicable  at a future date. The Company intends to adopt those standards when they become effective.  IFRS 16, Leases (“IFRS 16”)  IFRS 16, Leases sets out the principles for the recognition, measurement, presentation and disclosure of leases for both  parties  to  a  contract,  i.e.,  the  customer  (“lessee”)  and  the  supplier  (“lessor”).    IFRS  16  is  effective  for  annual  periods  beginning on or after January 1, 2019.  All leases result in a company (the lessee) obtaining the right to use an asset at the  start of the lease and, if lease payments are made over time, also obtaining financing.   Accordingly, IFRS 16 eliminates the  classification of leases as either operating leases or finance leases as is required by IAS 17, Leases and, instead, introduces  a single lessee accounting model. Applying that model, a lessee is required to recognize: (a) assets and liabilities for all  leases with a term of more than 12 months, unless the underlying asset is of low value; and (b) depreciation of lease assets  separately from interest on lease liabilities in the consolidated statements of income.    As  a  result  of  the  adoption  of  IFRS  16,  the  Company  expects  to  recognize  a  right‐of‐use  asset  of  approximately  $6,550  relating to its premises lease.  The Company also expects to recognize a liability for the lease component of the future  payments of approximately $6,550.  The Company does not expect the adoption of IFRS 16 to have an impact on retained  earnings.  ‐ 75 ‐                                      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 4.  Summary of Significant Accounting Policies (continued)  IFRIC 23, Uncertainty over Income Tax Treatments (“IFRIC 23”)  This Interpretation clarifies how to apply the recognition and measurement requirements in IAS 12, Income Taxes (“IAS 12”)  when there is uncertainty over income tax treatments. In such a circumstance, the Company shall recognize and measure  its current or deferred tax asset or liability applying the requirements in IAS 12 based on taxable profit (tax loss), tax bases,  unused tax losses, unused tax credits and tax rates determined applying this Interpretation. This interpretation is effective  for annual periods beginning on or after January 1, 2019.  The Company does not expect the adoption of IFRIC 23 to impact  its consolidated financial statements.  5.      Significant Accounting Judgments and Estimates   The preparation of the Company’s consolidated financial statements requires management to make judgments, estimates  and  assumptions  that  affect  the  reported  amounts  of  revenues,  expenses,  assets  and  liabilities,  and  the  disclosure  of  contingent liabilities, at the end of the reporting period.  However, uncertainty about these assumptions and estimates  could result in outcomes that require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future  periods.  Significant influence  Significant influence represents the power to participate in the financial and operating policy decisions of an investee, but  does not represent control or joint control over the entity.  In determining whether it has significant influence over an  entity,  the  Company  makes  certain  judgments to  form  the  basis  for  the  Company’s  policies  in  accounting  for  its  equity  investments.  Although MCAN’s voting interest in MCAP was less than 20% as at December 31, 2018, MCAN uses the equity  basis of accounting for the investment as it has significant influence in MCAP per IAS 28, Investments in Associates and Joint  Ventures, as a result of its entitlement to a position on MCAP’s Board of Directors.  Income taxes  As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends to ensure that it is  not subject to income taxes in the MIC entity on a non‐consolidated basis.  Accordingly, the Company does not record a  provision  for  current  or  deferred  taxes  within  the  MIC  entity,  however  provisions  are  recorded  as  applicable  in  all  subsidiaries of MCAN.   Deferred tax assets are recognized for all unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be  available against which the losses can be used in the subsidiaries of the Company.  Significant management judgement is  required to determine the amount of deferred tax assets that can be recognized in the subsidiaries of the Company, based  upon the likely timing and the level of future taxable income together with future tax planning strategies.  Fair value of financial instruments  Where the fair values of financial assets and financial liabilities recorded in the consolidated financial statements cannot  be derived from active markets, they are determined using a variety of valuation techniques that may include the use of  mathematical models.  The inputs to these models are derived from observable market data where possible, but where  observable  market  data  is  not  available,  estimates  are  required  to  establish  fair  values.    These  estimates  include  considerations of liquidity and model inputs such as discount rates, prepayment rates and default rate assumptions for  certain investments.   Impairment of financial assets  The  measurement  of  impairment  losses  both  under  IFRS  9  and  IAS  39  across  all  categories  of  financial  assets  requires  judgment,  in  particular,  the  estimation  of  the  amount  and  timing  of  future  cash  flows  and  collateral  values  when  determining impairment losses. These estimates are driven by a number of factors, changes in which, can result in different  levels of allowances.  ‐ 76 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 5.      Significant Accounting Judgments and Estimates (continued)  Under IFRS 9, the Company’s ECL calculations are model outputs with a number of underlying assumptions regarding the  choice  of  variable  inputs  and  their  interdependencies.  Elements  of  the  ECL  models  that  are  considered  accounting  judgments and estimates include:       The Company’s criteria for assessing if there has been a SICR which results in allowances being measured on a  lifetime versus 12 month ECL basis;  The segmentation of financial assets for the purposes of assessing ECL on a collective basis;  Development of ECL models, including the various formulas and the choice of inputs;   Determination of associations between macroeconomic scenarios and, economic inputs, such as unemployment  levels and collateral values, and the effect on PDs, EADs and LGDs; and  Forward‐looking information used as economic inputs.  The Company may also make temporary qualitative adjustments or overlays using expert credit judgment in the calculations  of ECLs, which represent accounting judgments and estimates.  Mortgage prepayment rates  In calculating the rate at which borrowers prepay their mortgages, the Company makes estimates based on its historical  experience.   These assumptions  impact  the  timing  of  revenue  recognition  and  the  amortization  of  mortgage premiums  using the EIM.  6.  Transition to IFRS 9  A reconciliation between the carrying amounts under IAS 39 to the balances reported under IFRS 9 as of January 1, 2018 is  as follows:  (a) IFRS 9 transition summary  Financial instrument  Category 4   IAS 39  Amount Remeasurement  Amount Category 4  Note  IFRS 9 Financial assets  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Non‐marketable securities  Other loans  Cash held in trust  Mortgages ‐ securitized  Other assets  Financial liabilities  Term deposits  Financial liabilities from  securitization  L&R  AFS  L&R  AFS  L&R  L&R  L&R  FVPL  AC  AC  $ 117,571 $ 62,518   863,384   68,190   2,612   13,441   1,016,724   4,239   2,148,679 $ 884,460 $ 1,015,699 1,900,159 $ $ $ $ 1  2  3  $ ‐ ‐   (1)  ‐   ‐   ‐   (17)  ‐   (18) $ 117,571  62,518  863,383  68,190  2,612  13,441  1,016,707  4,239  2,148,661  ‐ ‐ ‐ $ $ 884,460  1,015,699  1,900,159  AC  FVPL  AC  FVPL  AC  AC  AC  FVPL  AC  AC  1 Marketable securities are considered to be equity instruments and the Company did not elect to carry them at FVOCI, therefore they are carried at FVPL.  2 Corporate mortgages had their ECL recalculated and other adjustments made upon the adoption of IFRS 9.  3 Non‐marketable securities are considered to be equity instruments and the Company did not elect to carry them at FVOCI, therefore they are carried at FVPL.  4 Category acronyms are as follows:  L&R ‐ loans and receivables; AFS ‐ available for sale; FVPL ‐ fair value through profit and loss; AC ‐ amortized cost.  ‐ 77 ‐                                                                                                                                                                                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 6.  Transition to IFRS 9 (continued)  As an “investment in associate” under IAS 28, the equity investment in MCAP is not directly in the scope of the classification  and measurement principles of IFRS 9, which govern financial instruments.  Since MCAP’s fiscal year end is November 30,  MCAP  did  not  adopt  IFRS  9  until  December  1,  2018.    However,  IAS  28  requires  the  Company  to  consistently  apply  its  accounting policies in accounting for investments in associates, and therefore the principles of IFRS 9 (including applicable  policy choices by the Company), have been reflected in equity income from MCAP and the carrying value of the equity  investment.  The adoption of IFRS 9 by MCAP is not expected to have a material impact on the Company’s consolidated  financial statements.  (b) Impact of IFRS 9 transition on retained earnings and accumulated other comprehensive income  Retained earnings  Closing balance under IAS 39, December 31, 2017     Recognition of expected credit losses on corporate mortgages     Recognition of expected credit losses on securitized mortgages     Other adjustments ‐ corporate mortgages     Reclassification of AFS non‐marketable securities to FVPL     Reclassification of AFS marketable securities to FVPL  Opening balance under IFRS 9, January 1, 2018  Accumulated other comprehensive income  Closing balance under IAS 39, December 31, 2017     Reclassification of AFS non‐marketable securities to FVPL     Reclassification of AFS marketable securities to FVPL  Opening balance under IFRS 9, January 1, 2018  (c) Reconciliation of mortgage allowances under IAS 39 and IFRS 9 Corporate  Insured single family  Uninsured single family  Uninsured ‐ completed inventory  Construction ‐ residential  Construction ‐ non‐residential  Commercial ‐ multi family residential  Commercial ‐ other  Corporate total  Securitized  Total  7.  Marketable Securities  As at December 31  Real estate investment trusts  Corporate bonds  $ 65,365 (52) (17) 51 13,125 3,313 81,785 16,438 (13,125) (3,313) ‐ $ $ $ IAS 39 Remeasurement IFRS 9 $ $ ‐ 910   220   2,536   32   423 689   4,810   ‐   $ 4,810 $ 2  $ (526)  180    38    22    184  152    52    17    69  $ 2 384 400 2,574 54 607 841 4,862 17 4,879 2018    53,218    29    53,247    $  $  2017  61,973  545  62,518  $ $ For details of realized and unrealized gains on marketable securities, refer to Note 22.  ‐ 78 ‐                                                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate  (a)   Summary  As at December 31, 2018 (IFRS 9)  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Insured    ‐ Uninsured     ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Multi family residential    ‐ Other commercial  As at December 31, 2017 (IAS 39)  Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Insured    ‐ Uninsured     ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Multi family residential    ‐ Other commercial  Net Principal 111,419 255,545 7,703 422,561 11,018 Gross  Principal     Allowance  Stage 1 Stage 2 Stage 3  Total $ $ 111,419 256,687   7,747   $ ‐ 738   44   425,272   11,082   2,146   64   50,613   64,424   468   393   ‐ 191   ‐   348   ‐   12   20   $ 927,244 $ 3,853 $ 571 $ $ ‐  $ ‐  $ 213    ‐    217    ‐    1,142    44    2,711    64    ‐    ‐    430  $ 480    413    4,854  $ 50,133 64,011 922,390 Gross  Principal Collective     Allowance  Individual Total  Net Principal $ $ 80,377 199,264   51,410   $ ‐ 848   220   $ ‐ 62   ‐   $ ‐  910    220  80,377 198,354 51,190 389,098   4,872   65,078   78,095   2,536   32   423   689   ‐   ‐   ‐   ‐   $ 868,194 $ 4,748 $ 62 $ 2,536  32  423  689  4,810  $ 386,562 4,840 64,655 77,406 863,384 Gross principal as presented in the tables above includes unamortized capitalized transaction costs and accrued interest.   (b)  Mortgages by Risk Rating  The Company’s internal risk rating system involves judgment and combines multiple factors to arrive at a borrower‐specific  score to assess the borrower’s probability of default and ultimately classify the mortgage into one of the categories listed  in the table below.  For single family mortgages, these factors include the loan to value ratio, the borrower’s ability to service  debt, property location and credit score.  For construction, commercial and completed inventory loans, these factors include  borrower net worth, project presales, experience with the borrower, project location and loan to value ratio.  The internal risk ratings presented in the table below are defined as follows:   Very Low/Low: Mortgages that have below average probability of default with credit risk that is lower than the  Company’s risk appetite and risk tolerance levels.     Normal/Moderate:  Mortgages  that  have  an  average  probability  of  default  with  credit  risk  that  is  within  the   Company’s risk appetite and risk tolerance.  High/Higher:  Mortgages that may have a higher probability of default but are within the Company’s risk appetite  or  have  subsequently  experienced  an  increase  in  credit  risk.   The  proportion  of  mortgages  originated  in  this  category is managed to the Company’s overall risk appetite and tolerance levels.   Monitored/Watchlist/Arrears:  Mortgages that are past due but less than 90 days in arrears or mortgages for   which an escalated concern has arisen.  Impaired/Default:  Mortgages that are over 90 days past due or mortgages for which there is objective evidence  of impairment.  ‐ 79 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  The table below shows the credit quality of the Company’s corporate mortgage portfolio based on the Company’s internal  risk rating system and stage classification.  The Company’s policy that outlines whether ECL allowances are calculated on an  impaired or performing basis are set out in Note 4.  As at December 31, 2018  Stage 1 Stage 2 Stage 3  Total   Insured single family  Insured performing  Arrears  Impaired/default  Uninsured single family  Very low risk  Low risk  Normal risk  Moderate risk  High risk  Arrears  Impaired/default  Uninsured completed inventory  Moderate risk  High risk  Construction ‐ Residential  Moderate risk  High risk  Higher risk  Monitored/Watchlist  Arrears  Construction ‐ Non‐residential  High risk  Higher risk  Commercial ‐ Multi family residential  Normal risk  Moderate risk  Higher risk  Monitored/Watchlist  Commercial ‐ Other  Low risk  Normal risk  Moderate risk  High risk  Higher risk  $ 102,672 $ 7,153 $ $ $ $ $ $ $ ‐   ‐   102,672 45,412 60,761 82,884 15,718 13,731   ‐ ‐ 218,506 3,760 3,943 7,703 49,161 167,063 144,860 ‐ ‐ 361,084 5,891 5,127 11,018 10,060 14,123 23,871 ‐ 48,054 3,081 18,885 11,974 7,184 19,352 60,476 $ $ $ $ $ $ 590   ‐   7,743 6,234 6,147 11,020 4,929 1,416   5,691 ‐ 35,437 ‐ ‐ ‐ ‐ 2,336 29,831 28,762 ‐ 60,929 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2,079 2,079 ‐ ‐ ‐ ‐ 3,535 3,535 $ $ $ $ $ $ ‐  ‐    1,004    1,004  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐   ‐  1,602  1,602  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  548  548  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  $ $ $ $ $ $ $ 109,825 590 1,004 111,419 51,646 66,908 93,904 20,647 15,147 5,691 1,602 255,545 3,760 3,943 7,703 49,161 169,399 174,691 28,762 548 422,561 5,891 5,127 11,018 10,060 14,123 23,871 2,079 50,133 3,081 18,885 11,974 7,184 22,887 64,011 $ 809,513 $ 109,723 $ 3,154  $ 922,390 ‐ 80 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  (c)  Mortgage Allowances  Details of the allowance for credit losses for the current year recorded under IFRS 9 are as follows:  Stage 1 Stage 2   Stage 3  Total   Insured single family  Allowance, January 1, 2018  $ 2 $ Net remeasurement of allowance 1  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Write‐offs  Allowance, December 31, 2018  Uninsured single family  Allowance, January 1, 2018  Transfer to stage 1 3  Transfer to stage 2 3  Transfer to stage 3 3  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Write‐offs  Allowance, December 31, 2018  Uninsured completed inventory  Allowance, January 1, 2018  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Allowance, December 31, 2018  Construction ‐ Residential  Allowance, January 1, 2018  Transfer to stage 1 3  Transfer to stage 2 3  Transfer to stage 3 3  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Reclassification of mortgages  Allowance, December 31, 2018  11 (2) 9   (11) ‐ $ ‐ ‐ ‐ ‐   ‐ ‐ $ ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐  2 11 (2) 9 (11) ‐ $ 205 $ 58 $ 121  $ 384 164 (275) (9) 302 439 (87) 534   (1) 738 (164) 275 (71) 125 1 (33) 133   ‐ 191 $ 338 $ 62 $ (42) 73 (325) (294)  44 ‐ ‐ (62) (62)  ‐ $ 2,239 $ 335 $ 113 (125) (27) 211 786 (1,021) (63)  (30) 2,146 (91) 125 ‐ (8) ‐ (13) 13   ‐ 348 ‐  ‐  80  460  ‐  (204) 336    (244) 213  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐  (22) ‐  27  212  ‐  ‐  217    ‐  217  ‐ ‐ ‐ 887 440 (324) 1,003 (245) 1,142 $ 400 (42) 73 (387) (356) 44 $ 2,574 ‐ ‐ ‐ 415 786 (1,034) 167 (30) 2,711 ‐ 81 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  Stage 1 Stage 2   Stage 3  Total   Construction ‐ Non‐residential  Allowance, January 1, 2018  $ 54 $ Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Allowance, December 31, 2018  Commercial ‐ Multi‐family  Allowance, January 1, 2018  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Allowance, December 31, 2018  Commercial ‐ Other  Allowance, January 1, 2018  Transfer to stage 1 3  Transfer to stage 2 3  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  Reclassification of mortgages  Allowance, December 31, 2018  Total  Allowance, January 1, 2018  (18) 46 (18) 10   64 $ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐   ‐ $ 563 $ 44 $ (70) 314 (339) (95)  468 (4) ‐ (28) (32)  12 $ 597 $ 244 $ 53 (76) (383) 458 (286) (234)  30 393 (53) 76 (85) ‐ (162) (224)  ‐ 20 ‐  ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐    ‐  ‐  $ 54 (18) 46 (18) 10 64 $ 607 (74) 314 (367) (127) 480 $ 841 ‐ ‐ (468) 458 (448) (458) 30 413 $ 3,998 $ 743 $ 121  $ 4,862 Transfer to stage 1 3  Transfer to stage 2 3  Transfer to stage 3 3  Net remeasurement of allowance 1  New originations or purchases 4  Mortgages derecognized or repaid 2  Total provision for (recovery of) credit losses  330 (476) (36) 11 2,116 (2,078) (133)  (308) 476 (71) 28 1 (298) (172)  Write‐offs  Allowance, December 31, 2018  (12) 3,853 $ $ ‐ 571 $ (22) ‐  107  672  ‐  (204) 553    (244) 430  $ ‐ ‐ ‐ 711 2,117 (2,580) 248 (256) 4,854 1  Represents  the  change  in  the  allowance  related  to  changes  in  model  inputs  and  assumptions.  This  includes  remeasurement  between twelve‐month and lifetime ECLs following stage transfers, changes to forward‐looking macroeconomic conditions, changes in the level of risk, and changes to other parameters used in the ECL model.  2 Reflects the decrease in the allowance related to mortgages that were repaid or derecognized during the period.   3 Represents movements between ECL stages and excludes the impact to the allowance of remeasurement between twelve‐month and lifetime ECLs and changes in risk.  4 Reflects the increase in allowance related to mortgages newly recognized during the period. This includes mortgages that were newly originated, purchased, or derecognized following a modification of terms.  ‐ 82 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  In calculating the ECL, the Company employs internally developed models that utilize forward‐looking economic factors to  determine  the  parameters  for  PD,  LGD,  and  EAD.  Three  forward‐looking  probability‐weighted  macroeconomic  forecasts  (favourable, unfavourable, and base case forecast) are generated as part of the ECL process. The macroeconomic variables  used in these forecasts are projected over the forecast period and could have a material impact in determining ECLs.   Outcomes under the favourable and unfavourable forecasts are generated based on historical distributions relative to the  base case forecast. A cross‐functional internal management committee reviews the proposed probability weights assigned  to each of the three forecasts.  The above committee may apply judgment to adjust the weights when changes are noted  in relevant macroeconomic indicators.   The allowance for credit losses is sensitive to the inputs used in the Company’s ECL models, the macroeconomic variables  used in the three forward‐looking forecasts and the probability weights assigned to those forecasts. Changes in these items  would  have  an  impact  on  the  measurement  of  ECLs.  The  following  table  represents  the  average  values  of  the  macroeconomic variables used in these forecasts:   Macroeconomic variables  Housing Price Index (annual change)  Canada  Greater Toronto Area  Greater Vancouver Area  Gross domestic product (annual change)  Unemployment rate  Interest rates     Prime rate     5 year Government of Canada bond  5 year mortgage rate2  Canadian/US dollar exchange rate2  Base  Favourable  Unfavourable  Next 12 months1 2 to 5 Next 12 Years1 months1 2 to 5  Next 12 Years1  months1 2 to 5 Years1 0.50% 0.81% 0.22% 1.78% 5.73% 0.50% 0.64% 0.72% 1.78% 5.87% 1.60% 2.05% 2.34% 2.32% 5.11% 0.63%  0.81%  0.93%  1.84%  4.79%  (1.74%) (2.23%) (2.54%) (2.35%) 7.19% (0.22%) (0.28%) (0.32%) 1.26% 7.92% 4.33% 2.50% 4.51% 1.31  $ 4.76% 2.86% 4.61% 1.28  $ 4.83% 2.50% 4.49% 1.44  $ 5.26%  3.35%  4.93%  1.42  $  4.08% 1.31% 4.14% 1.63  $ 4.51% 0.51% 3.32% 1.74  $ 1 The numbers represent the average values over the quoted period. 2 Variables are derived from regression models which consider the other macroeconomic variables. Assuming a 100% base case economic forecast with the incorporation of the impact of the migration of mortgages between  stages, with all other assumptions held constant, the allowance for performing mortgages would be approximately $3,953  as at December 31, 2018 compared to the reported allowance for performing mortgages of $4,424.  Assuming  a  100%  unfavourable  economic  forecast  with  the  incorporation  of  the  impact  of  the  migration  of  mortgages  between stages, with all other assumptions held constant, the allowance for performing mortgages would be approximately  $5,541 as at December 31, 2018 compared to the reported allowance for performing mortgages of $4,424.  Details of the allowances for mortgage credit losses for the prior year comparative period under IAS 39 are as follows:  For the Year Ended December 31, 2017  Collective Individual Total Balance, beginning of year  Provisions for (recoveries of) losses  Reversal of provisions  Write‐offs, net  Balance, end of year  $ $ 4,859  (107) ‐  (4) 4,748  $ $ 390  345  (169) (504) 62  $ $ 5,249 238 (169) (508) 4,810 ‐ 83 ‐                                                                                                                                                                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  (d)   Arrears and Impaired Mortgages  Mortgages past due but not impaired are as follows:  As at December 31, 2018 (IFRS 9)            1 to 30            days              31 to 60            days              61 to 90            days         Over 90     days        Total   Single family ‐ insured   Single family ‐ uninsured   As at December 31, 2017 (IAS 39)  Single family ‐ insured   Single family ‐ uninsured   $ $ $ $ 490 5,097   5,587         1 to 30             days  1,296 3,303 4,599 $ $ $ $ 100 311   411       31 to 60 days 157 225 382 $ $ $ $ ‐ 283   283       61 to 90             days  ‐ 688 688 $ $ $ $ ‐  ‐    ‐        Over 90             days  569  ‐  569  $ $ $ $ 590 5,691 6,281 Total 2,022 4,216 6,238 Impaired mortgages (net of individual allowances) are as follows:   As at    Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  December 31, 2018 (IFRS 9)  SF Insured  SF Uninsured  Construction December 31, 2017 (IAS 39)  Total  SF Insured  SF Uninsured  Total $  $  146  276    ‐    165    417    ‐    1,004  $ 323 312   488   ‐   ‐   479   $ 548 $ ‐   ‐   ‐   ‐   ‐   $ 1,602 $ 548 $ 1,017   $ 588   488   165   417   479   3,154 $ ‐  32    ‐    526    ‐    274    832  $ $ 86  1,546    ‐    ‐    64    ‐    1,696  $ $ 86   1,578   ‐   526   64   274   2,528   (e)     Geographic Analysis   As at December 31, 2018 (IFRS 9)  Single Family  Construction    Commercial  Total   Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  $ $ 239,515 59,245 45,701 8,988 12,994 8,224 374,667 $ $ 195,662 28,943 197,322 11,652 ‐ ‐ 433,579 $ $ 64,891 2,079 47,174 ‐ ‐ ‐ 114,144 As at December 31, 2017 (IAS 39)  Single Family  Construction    Commercial  Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  $ $ 207,293 62,376 28,202 9,357 13,681 9,012 329,921 $ $ 179,088 34,736 177,578 ‐ ‐ ‐ 391,402 $ $ 91,323 13,905 36,833 ‐ ‐ ‐ 142,061 $ $ $ $ 500,068  90,267  290,197  20,640  12,994  8,224  922,390  Total   477,704  111,017  242,613  9,357  13,681  9,012  863,384  54.2% 9.8% 31.5% 2.2% 1.4% 0.9% 100.0% 55.3% 12.9% 28.1% 1.1% 1.6% 1.0% 100.0% ‐ 84 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 8.  Mortgages ‐ Corporate (continued)  (f)   Other Information  The weighted average yield of the Company’s corporate mortgage portfolio as at the dates below is as follows:   As at December 31  Single family ‐ insured  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Construction ‐ residential  Construction ‐ non residential  Commercial ‐ multi family residential  Commercial ‐ other  Corporate Portfolio  Outstanding commitments for future fundings of mortgages are as follows:  As at December 31  Single family ‐ insured  Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Construction ‐ residential  Construction ‐ non‐residential  Commercial ‐ multi family residential  Commercial ‐ other  Total  2018   3.11%   4.49%   6.30%   6.26%   7.47%   5.40%   6.74%   5.39%   2017 3.22% 4.72% 6.17% 5.58% 5.25% 5.11% 7.81% 5.36% 2018  2017  $ $ 26,875  27,954  209  332,786  203  630  415  389,072  $  $  27,797  9,535  1,955  246,550  2,720  1,362  1,285  291,204  Only a portion of the mortgage commitments issued by the Company are expected to fund. Accordingly, these amounts do  not necessarily represent future cash requirements of the Company.   The fair value of the corporate mortgage portfolio as at December 31, 2018 was $927,079 (December 31, 2017 ‐ $869,147).   Fair  values  are  calculated  on  a  discounted  cash  flow  basis  using  the  prevailing  market  rates  for  similar  mortgages.    For  information regarding the maturity dates of the Company’s mortgages, refer to Note 28.  As at December 31, 2018, single family insured mortgages included $67,972 of mortgages that had been securitized through  the market MBS program, however the underlying MBS security has been retained by the Company for liquidity purposes  (December 31, 2017 ‐ $28,597).  9.  Non‐Marketable Securities  As at December 31  Investment ‐ KingSett High Yield Fund  Investment ‐ Crown Realty II Limited Partnership  2018    2017 $ $ 42,202    29,611    71,813    $  $  36,153  32,037  68,190 The  Company  holds  an  investment  in  the  KingSett  High  Yield  Fund  (“KSHYF”),  in  which  it  has  an  7.9%  equity  interest  (December 31, 2017 ‐ 8.1%).  The KSHYF invests in mortgages secured by real estate with a focus on mezzanine, subordinate  and bridge mortgages.  As mortgage advances are made by the KSHYF, the Company advances its proportionate share.  The  KSHYF pays a base distribution of 9% per annum, and distributes any additional income earned on a quarterly basis. As at  December 31, 2018, the Company’s total remaining commitment to the KSHYF was $20,948 (December 31, 2017 ‐ $26,483),  consisting of $nil of capital advances for the KSHYF (December 31, 2017 ‐ $5,483) and $20,948 that supports credit facilities  throughout the life of the KSHYF (December 31, 2017 ‐ $21,000).  The fair value of the KSHYF is based on its redemption  value.  ‐ 85 ‐                                                                                                                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 9.   Non‐Marketable Securities (continued)  The  Company  holds  an  investment  in  Crown  Realty  II  Limited  Partnership  (“Crown  LP”),  in  which  it  has  a  14.1%  equity  interest (December 31, 2017 ‐ 14.1%).  Crown LP invests primarily in commercial office buildings and classifies them into its  core fund, which represents buildings expected to provide stable cash flows over a longer time horizon, and its opportunity  fund, which represents buildings with medium‐term capital appreciation. Its fair value is based on building rental rates and  current market capitalization rates.    During 2018, Crown LP sold the last remaining property in its opportunity fund and paid a distribution of $5,070 which  reduced the carrying value of the investment in Crown LP.  The remaining properties held by Crown LP are held in its core  fund.  For details of realized and unrealized gains on non‐marketable securities, refer to Note 22.  10.  Other Loans  As at December 31  Loans receivable ‐ Executive Share Purchase Plan  Loans receivable ‐ other  11.    Equity Investment in MCAP Commercial LP  Note  25  2018      2017  $  $  1,784    $ 856      2,640    $ 1,141 1,471 2,612 As at December 31, 2018, the Company held a 13.71% equity interest in MCAP (December 31, 2017 ‐ 14.41%), consisting of  14.1% of voting class A units (December 31, 2017 ‐ 14.7%), 0% of non‐voting class B units (December 31, 2017 ‐ 0%) and  16.0% of non‐voting class C units (December 31, 2017 ‐ 16.7%).  The equity interest represents 4.0 million units held by  MCAN (December 31, 2017 ‐ 4.2 million) of the 29.2 million total outstanding MCAP partnership units (December 31, 2017  ‐ 29.1 million).    The following key transactions occurred in 2018:   MCAP issued 252,588 new class B units at a price in excess of the carrying value per unit, resulting in a dilution  gain of $314.   MCAN sold 200,000 partnership units in MCAP at a price of $22.60 per unit, recognizing a gain on sale of $1,701.   In 2017, MCAN sold 100,000 partnership units in MCAP at a price of $19.47 per unit, recognizing a gain on sale of $785.   MCAP also issued 180,568 additional class B units to other partners of MCAP at a price in excess of the carrying value per  unit, resulting in a dilution gain of $91.  Amongst the interparty rights in the MCAP partnership agreement, the majority partner in MCAP has the right to acquire  MCAN’s entire partnership interest in MCAP at “fair market value”, which would be determined by an independent valuator  agreed upon by both parties.  ‐ 86 ‐                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 11.   Equity Investment in MCAP Commercial LP (continued)  Years Ended December 31  Balance, beginning of year  Equity income  Dilution gain  Carrying value of portion of investment sold  Distributions received  Balance, end of year  Selected MCAP financial information is as follows:  As at November 30  MCAP's balance sheet:    Assets    Liabilities    Equity  Years Ended November 30  MCAP revenue and net income:    Revenue    Net income  12.  Other Assets  As at December 31  Corporate assets:  Intangible assets, net  Capital assets, net  Prepaid expenses  Related party receivable ‐ MCAP  Receivables  Foreclosed real estate  2018  59,189  13,188    314    (2,820)  (8,278)  61,593  $  $  2017 50,805 14,427 91 (1,163) (4,971) 59,189 $  $ 2018  2017   $  34,919,316    34,458,933    460,383    $  29,719,416 29,279,919 439,497 2018  2017   $  532,538  94,555  $  499,379 99,598 2018    2017   $  $ 581    794    985    8,032    26    435    10,853    $  $  918 766 841 3,135 140 435 6,235 The related party receivable from MCAP consists primarily of net principal and interest collected by MCAP in its role as a  mortgage servicer, which is remitted to MCAN on the next business day.   Other securitization assets, totalling $3,479 as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ $4,239), consist of interest‐only  strips from Canada Mortgage Bonds (“CMB”) program multi‐family securitizations and prepaid expenses.    ‐ 87 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 12.   Other Assets (continued)  The capital assets and intangible assets continuity is as follows: Cost  At January 1, 2017  Additions  At December 31, 2017  Additions  At December 31, 2018  Amortization  At January 1, 2017  Amortization for the year  At December 31, 2017  Amortization for the year  At December 31, 2018  Net Book Value  At December 31, 2017  At December 31, 2018  Furniture &   Fixtures   Computer   Hardware   Leasehold   Improvements   Capital Assets    Total    Intangible   Assets   $  $ 816 8 824 5 829 800 5 805 7 812 $ 1,716 64 1,780 173 1,953 1,482 96 1,578 104 1,682 1,837 30 1,867 9 1,876 1,276 46 1,322 48 1,370 $ 4,369    $  102    4,471    187    4,658    3,558    147    3,705    159    3,864    $  19 17 $ 202 271 $ 545 506 $ 766    794    $  5,246 227 5,473 7 5,480 4,226 329 4,555 344 4,899 918 581 13.    Securitization Activities  The Company is an NHA MBS issuer, which involves the securitization of insured mortgages to create MBS.  The Company  issues  MBS  through  its  internal  market  MBS  program  and  the  Canada  Housing  Trust  (“CHT”)  CMB  program.    In  both  programs, the Company originates or purchases mortgages for securitization.  The  Company  may  sell  MBS  to  third  parties  and  may  also  sell  the  net  economics  and  cash  flows  from  the  underlying  mortgages  (“interest‐only  strips”)  to  third  parties.    The  MBS  portion  of  the  mortgage  represents  the  core  securitized  mortgage principal and the right to receive coupon interest at a specified rate.  The interest‐only strips represent the right  to receive excess cash flows after satisfying the MBS coupon interest payment and any other expenses such as mortgage  servicing.  Pursuant to the NHA MBS program, MBS investors receive monthly cash flows consisting of interest and scheduled and  unscheduled  principal  payments.    Canada  Mortgage  and  Housing  Corporation  (“CMHC”)  makes  principal  and  interest  payments  in  the  event  of  any  MBS  default  by  the  issuer,  thus  fulfilling  the  Timely  Payment  obligation  to  investors.   Consistent with all issuers of MBS, the Company is required to remit scheduled mortgage principal and interest payments  to CMHC, even if these mortgage payments have not been collected from mortgagors.  Similarly, at the maturity of the MBS  pools that have been issued by MCAN, any outstanding principal must be paid to CMHC.  If the Company fails to make a  scheduled principal and interest payment to CMHC, CMHC may enforce the assignment of the mortgages included in all  MBS pools in addition to other assets backing the MBS issued.  In the case of mortgage defaults, MCAN is required to make  scheduled  principal  and  interest  payments  to  investors  as  part  of  the  Timely  Payment  obligation  and  then  place  the  mortgage/property through the insurance claims process to recover any losses.  These defaults may result in cash flow  timing mismatches that may marginally increase funding and liquidity risks.     Market MBS Program  During  2018,  MCAN  securitized  $140,525  of  MBS  through  the  market  MBS  program  (2017  ‐  $47,050).  In  2018,  MCAN  retained  $46,352 of the MBS securitized on its corporate balance sheet (2017 ‐ $nil) with the remainder sold to third parties.  CMB Program  During 2018, MCAN securitized $28,417 of insured single family mortgages through the CMB program (2017 ‐ $62,653).    Other Accounting Considerations  The primary risks associated with the market MBS program and CMB program are prepayment, liquidity and funding risk,  including the requirement to fund 100% of any cash shortfall related to the above‐noted Timely Payment obligation. Please  refer to the “Risk Governance and Management” section of the MD&A where these risks are discussed further.   ‐ 88 ‐                                                                                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 13.   Securitization Activities (continued)  Transferred financial assets that are not derecognized in their entirety  Since MCAN neither transferred nor retained risks and rewards of ownership on sale and retained significant continuing  involvement through the provision of the Timely Payment obligation, the majority of the market MBS program and single  family  CMB  program  sale  transactions  have  resulted  in  MCAN  continuing  to  recognize  the  securitized  mortgages  and  financial liabilities from securitization on its consolidated balance sheet.  The securitized mortgage balance as at December  31, 2018 was $887,252 (December 31, 2017 ‐ $1,016,724) (Note 14).  The financial liabilities from securitization balance as  at December 31, 2018 was $897,935 (December 31, 2017 ‐ $1,015,699) (Note 18).  Transferred financial assets that are derecognized in their entirety but where the Company has a continuing involvement  In previous years, MCAN sold MBS and in some cases sold the associated interest‐only strips to third parties.  Accordingly,  MCAN then derecognized the mortgages from its consolidated balance sheet as a result of the transfer of control of the  asset or substantially all risks and rewards on sale.  MCAN’s continuing involvement is the ongoing obligation in its role as  MBS issuer to service the mortgages and MBS until maturity.  Accordingly, the total outstanding derecognized MBS balance related to the market MBS program and CMB program was  not reflected as an asset or liability on MCAN’s consolidated balance sheet as at December 31, 2018.  The MBS mature as  follows:    December 31, 2018  December 31, 2017  $ $ 94,348 108,990 $ $ 72,403 73,786 $ $ 9,440  9,678  $ $ 176,191 192,454 2020   2021   2026    Total   14.  Mortgages ‐ Securitized   (a)   Summary  As at December 31, 2018 (IFRS 9)  Gross Principal Stage 1 Allowance  Stage 2  Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program  $ $ 722,730  $ 164,536    887,266  $ 4  $ 4    8  $ ‐  $  6    6  $  Total  4  $  10    14  $  Net Principal 722,726  164,526  887,252  Net Principal Gross Principal Allowance  $ $ 867,406  $ 149,318  1,016,724  $ ‐  $  ‐  ‐  $  867,406  149,318  1,016,724  As at December 31, 2017 (IAS 39)  Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program   (b)   Mortgages by Risk Rating  The table below shows the credit quality of the Company’s securitized mortgage portfolio based on the Company’s internal  risk rating system and stage classification.  The Company’s policy that outlines whether ECL allowances are calculated on an  impaired or performing basis are set out in Note 4.  The Company’s internal risk rating system combines multiple factors to arrive at a borrower credit score and ultimately  classify the mortgage into one of the categories listed in the table below.  These factors include the loan to value ratio, the  borrower’s ability to service debt, property location and credit score.    ‐ 89 ‐                                                                                                                                          2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 14.  Mortgages ‐ Securitized (continued)  As at December 31, 2018  Stage 1 Stage 2   Stage 3  Total   Market MBS program  Insured performing  Arrears  Impaired/default  CMB program  Insured performing  Arrears  Impaired/default  (c)    Mortgage Allowances  $ 653,635 $ 63,057 $ ‐   ‐   653,635 4,618   ‐   67,675 $ $ 157,624 ‐ ‐   157,624 $ 6,409 108 ‐   6,517 ‐  ‐    1,416    1,416  ‐  ‐  385    385  $ $ 716,692 4,618 1,416 722,726 164,033 108 385 164,526 $ 811,259 $ 74,192 $ 1,801  $ 887,252 The allowance for credit losses on the securitized portfolio recorded under IFRS 9 at December 31, 2018 was $14 (December  31, 2017 recorded under IAS 39 ‐ $nil).  There was a recovery of credit losses on this portfolio recorded under IFRS 9 during  2018 of $2 (2017 recorded under IAS 39 ‐ $nil).  (d)   Arrears and Impaired Mortgages  Securitized mortgages past due but not impaired are as follows:  As at December 31, 2018 (IFRS 9)  Single family ‐ Market MBS Program  Single family ‐ CMB Program  As at December 31, 2017 (IAS 39)  Single family ‐ Market MBS program  Single family ‐ CMB program          1 to 30    days          31 to 60    days          61 to 90    days         Over 90     days    $ $ 3,184 ‐ 3,184 $ $ 797 108 905 $ $ 637 ‐ 637 $ $ ‐  ‐  ‐          1 to 30   days         31 to 60   days         61 to 90   days         Over 90    days   $ $ 5,207 280 5,487 $ $ 1,941 ‐ 1,941 $ $ 263 ‐ 263 $ $ 1,112  ‐  1,112  Total   4,618 108 4,726 Total   8,523 280 8,803 $ $ $ $ Impaired securitized mortgages are as follows:   As at    Ontario  Alberta  British Columbia  Other  December 31, 2018 (IFRS 9)  CMB  Market MBS Total  December 31, 2017 (IAS 39)  CMB Market MBS Total  $  $  ‐  385  ‐    ‐    385  $ $ $ 311 467 205   433   311   $ 852   205   433   1,416 $ 1,801 $ ‐ ‐ ‐   ‐   ‐ $ $ ‐  ‐  ‐    ‐    ‐  $ $ ‐   ‐   ‐   ‐   ‐   ‐ 90 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 14.  Mortgages ‐ Securitized (continued) (e)  Geographic Analysis   As at  Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other  (f)     Other Information  December 31, 2018 (IFRS 9)  December 31, 2017 (IAS 39)  $  $  532,817 195,414 65,229 29,952 38,287 25,553 887,252 60.1%  22.0%  7.4%  3.4%  4.3%  2.8%  100.0%  $ 576,785  231,335  90,174  41,449  44,924  32,057  $ 1,016,724  56.7% 22.8% 8.9% 4.1% 4.4% 3.1% 100.0% Certain capitalized transaction costs are included in mortgages and are amortized using the EIM.  As at December 31, 2018,  the unamortized capitalized cost balance was $3,932 (December 31, 2017 ‐ $6,536).  The  fair  value  of  the  securitized  mortgage  portfolio  as  at  December  31,  2018  was  $891,938  (December  31,  2017  ‐  $1,031,154).  The weighted average yield of the Company's securitized mortgage portfolio is as follows:  As at December 31  Single family ‐ Market MBS program  Single family ‐ CMB program  Total  15.    Term Deposits  As at December 31  Maturity Date  Within 3 Months  3 Months to 1 Year  1 to 3 Years  3 to 5 Years  Total  2018  2.47%  2.34%  2.44%  2017 2.49% 2.22% 2.45% 2018  2017 $  $  41,664    317,006    472,342    88,611    919,623    $  $  98,760 314,574 318,321 152,805 884,460 Weighted Average Interest Rate  2.72% 2.34% The estimated fair value of term deposits as at December 31, 2018 was $917,663 (December 31, 2017 ‐ $882,553), and is  determined by discounting the contractual cash flows using market interest rates currently offered for deposits of similar  remaining maturities.  ‐ 91 ‐                                                                                                                                                                                                                   2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 16.    Income Taxes   The composition of the provision for (recovery) of income taxes is as follows:  Years Ended December 31  Income before income taxes  Statutory rate of tax  Tax provision (recovery) before the following:  Income subject to tax in subsidiaries  Years Ended December 31  Current tax    Current tax provision  Deferred tax provision (recovery)    Non‐marketable securities    Relating to loss carry forward benefit    Other  The composition of the deferred tax asset and liability is as follows:  As at December 31  Deferred tax asset    Loss carry forward benefit    Other  Deferred tax liability    Non‐marketable securities    Other  2018  36,193  0%  ‐    (100)  (100) 2017 39,684 0% ‐ (244) (244) $ $ $  $  2018  2017 $  283  $ ‐ (80)  (696)  393    (383)  (100) 2018  2,754    207    2,961    3,444    34    3,478    $ $ $ $ $ 596 (580) (260) (244) (244) 2017 2,058 614 2,672 3,524 48 3,572 $    $    $    $  $  The loss carry forward benefit reflected in the deferred tax asset relates to losses in subsidiaries to which the Company has  attributed a future benefit.  Deferred taxes recorded in accumulated other comprehensive income relating to non‐marketable securities were $nil in  2018 (2017 ‐ $ 122).  The Company has loss carry forward amounts in the non‐consolidated MIC entity of $8,250 (December 31, 2017 ‐ $11,269),  the benefit of which has not been recorded in deferred tax assets.  This balance only includes assessed fiscal years and does  not incorporate taxable income for 2018.  Tax loss carry forwards expire after 20 years, as follows:  2033  2034  2036  17.  Other Liabilities  As at December 31  Accounts payable and accrued charges  Dividends payable  ‐ 92 ‐  $ $  2,508 5,535 207 8,250 2018    $ $ 5,553    7,616    13,169    $  $  2017 7,417 8,650 16,067                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 18.  Financial Liabilities from Securitization  As at December 31  Financial liabilities ‐ Market MBS program  Financial liabilities ‐ CMB program  Note  13  13  2018    2017 $  $  734,525  163,410    897,935  $  $  868,244 147,455 1,015,699 The weighted average interest rate of financial liabilities from securitization is as follows:  As at December 31  Financial liabilities ‐ Market MBS program  Financial liabilities ‐ CMB program  Financial liabilities from securitization mature as follows:  As at December 31  2018   2019   2020   2021   2022   2023   19.  Share Capital  2018    1.87% 1.80%  1.86% 2017 1.83% 1.64% 1.80% 2018   2017 $  $  ‐    323,635    310,763    98,671    78,060    86,806    897,935  $  $  99,020 397,944 349,519 90,813 78,403 ‐ 1,015,699 Number     of Shares    2018 Number    of Shares   2017   Balance, beginning of year  Issued       Dividend reinvestment plan       Executive Share Purchase Plan  Balance, end of year  23,377,785    $ 214,664    23,075,227    $  210,239  367,942    52,737    23,798,464    6,462    743    221,869    $ 295,849    6,709    23,377,785    4,325  100  214,664  $  The authorized share capital of the Company consists of unlimited common shares with no par value.    The Company issues shares under the dividend reinvestment plan (“DRIP”) out of treasury at the weighted average trading  price for the five days preceding such issue less a discount of 2%.  The DRIP participation rate for the 2018 fourth quarter  dividend was 18% (2017 fourth quarter ‐ 17%).  For details on the Executive Share Purchase Plan, refer to Note 25.    The Company had no potentially dilutive instruments as at December 31, 2018 or December 31, 2017.  20.   Dividends  On February 22, 2019, the Board declared a quarterly dividend of $0.32 per share payable March 29, 2019 to shareholders  of record as of March 15, 2019.  ‐ 93 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 21.    Accumulated Other Comprehensive Income  Under  IAS  39,  accumulated  other  comprehensive  income  consisted  of  unrealized  gains  and  losses  on  available  for  sale  marketable securities and non‐marketable securities.  Upon the adoption of IFRS 9 on January 1, 2018, all available for sale  assets  were  reclassified  to  FVPL,  therefore  as  at  this  date  the  accumulated  other  comprehensive  income  balance  was  reclassified to retained earnings.  As at December 31  Unrealized gain on available for sale marketable securities Unrealized gain on available for sale non‐marketable securities Less: deferred taxes  2018    2017 ‐    ‐    ‐    ‐    ‐    $ 3,313 15,183 (2,058) 13,125 $ 16,438 $ $ 22.    Realized and Unrealized Gain (Loss) on Securities  Upon the adoption of IFRS 9 on January 1, 2018, marketable securities and non‐marketable securities were reclassified to  FVPL, with fair value changes recorded through profit and loss.  Under IAS 39, fair value changes were recorded through  accumulated other comprehensive income.  Years Ended December 31  Realized and unrealized gain (loss) on marketable securities Realized and unrealized gain (loss) on non‐marketable securities 23.  Mortgage Expenses   Corporate Assets  Years Ended December 31  Mortgage servicing expense  Letter of credit expense  Other mortgage expenses  2018    2017 (3,521)  3,009    (512)  $  $  ‐ ‐ ‐ 2018  2,918  732  381    4,031  $  $  2017 2,991  588  298  3,877  $ $ $ $ Letter of credit expense relates to outstanding letters of credit in the Company’s credit facility, discussed in Note 27.  Securitization Assets  Mortgage expenses associated with securitization assets consist primarily of mortgage servicing expenses.  ‐ 94 ‐                                                                                                                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 24.  Provision for (Recovery of) Credit Losses Years Ended December 31    Note  2018    2017 IFRS 9 provisions (recoveries) ‐ corporate     Stage 1 ‐ provisions on performing mortgages    Stage 2 ‐ provisions on performing mortgages    Stage 3 ‐ provisions on impaired mortgages IAS 39 provisions (recoveries) ‐ corporate     Collective provisions     Individual provisions  Other provisions (recoveries), net  Corporate provision for (recovery of) credit losses IFRS 9 classifications ‐ securitized mortgages    Stage 1 ‐ provisions on performing mortgages    Stage 2 ‐ provisions on performing mortgages Securitized provision for (recovery of) credit losses 25.    Related Party Disclosures  8 8 8 8 8 $ $ (133)  (172)  553    248    n/a  n/a  (60)  188    (7)  5    (2)  $ $ n/a n/a n/a n/a (107) 176 (180) (111) n/a n/a n/a Transactions  between  the  Company  and  its  subsidiaries  meet  the  definition  of  related  party  transactions.  If  these  transactions are eliminated on consolidation, they are not disclosed as related party transactions.  In 2018, the Company entered into related party transactions with MCAP as follows:      Purchase of corporate services of $nil (2017 ‐ $100)  Purchase of mortgage origination and administration services of $3,338 (2017 ‐ $3,794)  Received mortgage fees of  $3,320 (2017 ‐ $4,270)     Purchase of $12,744 of uninsured single family mortgages (2017 ‐ $4,496)   All related party transactions noted above were in the normal course of business.  Key  management  personnel  of  the  Company  consists  of  individuals  that  have  authority  and  responsibility  for  planning,  directing  and  controlling  the  activities  of  the  Company,  directly  or  indirectly.    Key  management  personnel  includes  the  members of the Board.  The compensation of key management personnel is as follows:  Years Ended December 31  Short term employee benefits (salaries, benefits and director fees)  Share‐based payments (DSU, RSU, PSU)  Termination benefits  Executive Share Purchase Plan  2018  3,590    (271)  570    3,889    $  $  2017 3,524 959 ‐ 4,483 $  $ The Company has an Executive Share Purchase Plan (the “Share Purchase Plan”) whereby the Board can approve loans to  senior  management  for  the  purpose  of  purchasing  the  Company’s  common  shares.    The  maximum  amount  of  loans  approved under the Share Purchase Plan is limited to 10% of the issued and outstanding common shares.    Dividend  distributions  on  the  common  shares  are  used  to  reduce  the  principal  balance  of  the  loans  as  follows:  50%  of  regular distributions; 75% of capital gain distributions.  Common shares are issued out of treasury for the Share Purchase  Plan at the weighted average trading price for the 20 days preceding such issue.  As at December 31, 2018, $1,784 of loans were outstanding under the Share Purchase Plan (December 31, 2017 ‐ $1,141).   During 2018, the Company advanced $743 of new loans under the Share Purchase Plan (2017 ‐ $100).    ‐ 95 ‐                                                                                                                                                                                         2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 25.   Related Party Disclosures (continued)  The loans under the Share Purchase Plan bear interest at prime plus 1% (4.95%) as at December 31, 2018 (December 31,  2017 ‐ prime plus 1% (4.20%)) and have a five‐year term.  The shares are pledged as security for the loans and had a fair  value of $2,563 as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ $2,554).  In 2018, MCAN recognized $54 of interest income (2017 ‐ $49) on the Share Purchase Plan loans.  Deferred Share Units Plan   The Company has a Deferred Share Units Plan (the “DSU Plan”) whereby the Board grants units under the DSU Plan to  certain members of senior management of the Company (the “DSU Participants”).  Each unit is equivalent in value to one  common share of the Company.  The DSU Participants are entitled to receive cash for each unit following their individual  retirement/termination dates.  The individual unit values are based on the average market value of the Company’s common  shares for the five days preceding the retirement/termination date.    During 2018, the Company paid out $1,029 (2017 ‐ $nil) upon the departure of the President and Chief Executive Officer,  representing 62,723 outstanding units (2017 ‐ nil).    During 2018, the Company granted 12,250 new units to the DSU Participants under the DSU Plan (2017 ‐ nil).  The DSU Plan  had 12,250 units outstanding as at December 31, 2018, none of which had vested (December 31, 2017 ‐ 57,790).   The compensation expense recognized related to the DSU Plan for 2018 was $23 (2017 ‐ $257).  As at December 31, 2018,  the accrued DSU Plan liability was $16 (December 31, 2017 ‐ $1,022).   Restricted Share Units Plan   The Company has a Restricted Share Units Plan (the “RSU Plan”) whereby the Board grants units under the RSU Plan to  certain members of senior management of the Company (the “RSU Participants”).  Each unit is equivalent in value to one  common share of the Company.  The RSU Participants are entitled to receive cash for each unit three years subsequent to  the awarding of the units subject to continued employment with the Company.  The individual unit values are based on the  value of the Company’s common shares at the time of payment.  In addition, the RSU Participants are entitled to receive  dividend distributions in the form of additional units.  All RSU units vest after three years.   During 2018, 31,429 units vested (2017 ‐ 14,093). At the time of vesting, the Company paid the RSU Participants $581 (2017  ‐ $216).  During 2018, the Company granted 5,508 new units to the RSU Participants under the RSU Plan (2017 ‐ 5,873).   During 2018, 1,824 units were forfeited (2017 ‐ nil).  The RSU Plan had 15,322 units outstanding as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ 40,014), of which no units had  vested (December 31, 2017 ‐ nil).  The compensation expense recognized related to the RSU Plan for 2018 was $235 (2017 ‐ $342).  As at December 31, 2018,  the accrued RSU Plan liability was $107 (December 31, 2017 ‐ $453).   Performance Share Units Plan  The Company has established a Performance Share Units Plan (the “PSU Plan”) whereby the Board grants units under the  PSU Plan to certain members of senior management of the Company (the “PSU Participants”).  Each unit is equivalent in  value to one common share of the Company and vests three years subsequent to the awarding of the units subject to  continued employment with the Company.  The individual unit values are based on the value of the Company’s common  shares at the time of payment.  In addition, the PSU Participants are entitled to receive dividend distributions in the form  of additional units.  At the time of vesting, a “Performance Factor” of 0‐150% is applied to the number of units awarded  which is based on earnings per share and other adjustments in the fiscal year two years subsequent to the grant date.  ‐ 96 ‐                                  2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 25.   Related Party Disclosures (continued)  The units granted under the PSU Plan may be either PSU units or Performance Deferred Share Units (“PDSU units”).  Holders  of PSU units are paid in cash at the time of vesting.  Holders of PDSU units are paid in cash at their retirement/termination  date, provided that the units have vested.  Additionally, the PDSU units earn dividends subsequent to vesting until the  retirement/termination date.  In Q1 2018, the Company granted 31,446 new units to the PSU Participants under the PSU Plan (2017 ‐ 44,277).  As at  December 31, 2018, no units had vested (December 31, 2017 ‐ nil). In 2018, 55,143 units were forfeited (2017 ‐ nil).  As at December 31, 2018, 59,104 units were outstanding (December 31, 2017 ‐ 74,791).  However, as at December 31,  2018, the accrued PSU Plan liability was $nil (December 31, 2017 ‐ $492).  In Q4 2018, the PSU Plan liability was written off,  as the Company expects to ultimately apply a 0% Performance Factor to the units outstanding as at December 31, 2018.  Compensation expense related to the PSU Plan for 2018 was a recovery of $(492) (2017 ‐ expense of $436).    26.  Commitments and Contingencies  The Company’s mortgage funding commitments relate primarily to its corporate residential construction loan portfolio.   The  commitment  as  noted  below  represents  the  undrawn  portion  of  the  authorized  loan  facility  for  construction  and  commercial loans.  For single family mortgages, the commitment represents irrevocable offers to clients that the Company  is contractually obligated to fund.  For further information on mortgage funding commitments, refer to Note 8.  For further details on the commitment associated with the KSHYF investment, refer to Note 9.  The Company also has contractual obligations associated with its premises lease.    Less than   One to   one year   three years  Three to    Over five  December 31 December 31  2017 five years  years  2018  Mortgage funding commitments  Commitment ‐ KSHYF  Premises lease    $ 234,274   $ ‐     890       $ 235,164   $ 154,798   $ ‐     1,857     156,655   $ ‐   $ ‐     1,897     1,897   $ ‐   $ 20,948     3,856     24,804   $ 389,072    $ 20,948      8,500      418,520    $ 291,204 26,483 8,652 326,339 The Company incurred $1,054 of premises lease expenses during 2018 (2017 ‐ $676), included in general and administrative  expenses.    The Company outsources the majority of its mortgage servicing and continues to pay servicing expenses as long as the  mortgages remain on its consolidated balance sheet.    In the ordinary course of business, MCAN and its service providers (including MCAP), their subsidiaries and related parties  may from time to time be party to legal proceedings which may result in unplanned payments to third parties.  MCAP is actively defending a claim arising from a power of sale process with respect to a defaulted land development loan  previously funded by MCAN.  The plaintiff has claimed improvident sale and has claimed damages of approximately $6,000.   MCAP was awarded a judgment for approximately $500 against the same plaintiff in related proceedings.  MCAN may be  subject  to  the  indemnification  of  MCAP  for  certain  liabilities  that  may  be  incurred  as  part  of  the  proceedings  under  a  mortgage  servicing  agreement  between  the  two  parties.    Based  on,  among  other  things,  the  current  status  of  the  proceedings, the Company does not expect to incur any material liability arising out of this indemnification obligation to  MCAP and accordingly has not recorded a provision.  During 2018, the Company reversed $574 of previously incurred and  accrued legal expenses relating to this litigation after receiving confirmation of reimbursement.  27.  Credit Facilities   The Company has a demand loan revolver facility from a Canadian Schedule I Chartered bank bearing interest at prime plus  0.75% (4.70%) as at December 31, 2018 (December 31, 2017 ‐ prime plus 0.75% (3.95%)).  The facility is due and payable  upon demand.  Prior to year end, the total facility limit was temporarily increased from $75,000 to $125,000 until March  31, 2019.  As at December 31, 2018, the outstanding overdraft balance was $nil (December 31, 2017 ‐ $nil).    ‐ 97 ‐                                                                                                    2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 27.  Credit Facilities (continued)  Under the facility, there is a sublimit for issued letters of credit.  Letters of credit have a term of up to one year from the  date of issuance, plus a renewal clause providing for an automatic one‐year extension at the maturity date subject to the  bank’s option to cancel by written notice at least 30 days prior to the letters of credit expiry date.  The letters of credit are  for the purpose of supporting developer obligations to municipalities in conjunction with residential construction loans.  As  at December 31, 2018, there were letters of credit in the amount of $43,757 issued (December 31, 2017 ‐ $32,164) and  additional letters of credit in the amount of $28,541 committed but not issued (December 31, 2017 ‐ $31,521).  The  Company  has  an  agreement  with  a  Canadian  Schedule  I  Chartered  bank  that  enables  the  Company  to  execute  repurchase agreements for liquidity purposes.  This facility allows the Company to encumber certain eligible securities for  financing purposes.  As part of the agreement, the Company may sell assets to the counterparty at a specified price with an  agreement to repurchase at a specified future date.  The interest rate on the borrowings is driven by market spot rates at  the time of borrowing.  As at December 31, 2018, the outstanding facility balance was $nil (December 31, 2017 ‐ $nil).    28.  Interest Rate Sensitivity  The interest rate sensitivity analysis is based on the Company’s consolidated balance sheets as at December 31, 2018 and  December 31, 2017 and does not incorporate mortgage and loan prepayments.  The Company currently cannot reasonably  estimate the impact of prepayments on its interest rate sensitivity analysis.  The analysis is subject to significant change in  subsequent periods based on changes in customer preferences and in the application of asset/liability management policies.  Floating rate assets and liabilities are immediately sensitive to a change in interest rates while other assets are sensitive to  changing interest rates periodically, either as they mature or as contractual repricing events occur.  The following tables present the assets and liabilities of the Company by interest rate sensitivity.  Yield spread represents  the difference between the weighted average interest rate of the assets and liabilities in a certain category.  As at December 31, 2018  Floating        Rate  Within  3 Months  3 Months  to 1 Year  1 to 3  Years  3 to 5  Years  Over 5  Non Interest  Sensitive  Years  Total  Assets    Corporate    Securitization  Liabilities    Corporate     Securitization   Shareholders' Equity  $  604,741    $  26,002    630,743    43,522   $ 23,040   66,562   203,181   $ 309,887   513,068   117,245   $ 401,423   518,668   50,588   $  46,826    $  152,902   203,490   ‐    46,826    158,236   $ 1,224,339 916,733   2,141,072 3,479   161,715   ‐    ‐    ‐    ‐    41,664   8,373   50,037   317,006   315,263   632,269   472,342   409,435   881,777   88,611   164,864   253,475   ‐   ‐   ‐   ‐   ‐    ‐    ‐    ‐    16,820   ‐   16,820   936,443 897,935   1,834,378 306,694   306,694 GAP    $  630,743    $  16,525   $ (119,201)  $ (363,109)  $ (49,985)  $  46,826    $  (161,799)  $ ‐ YIELD SPREAD  5.12%  2.31%  1.32%  0.76%  0.36%  10.57%  ‐ 98 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 28.  Interest Rate Sensitivity (continued)  As at December 31, 2017  Floating  Rate  Within  3 Months 3 Months to 1 Year  1 to 3  Years  3 to 5   Years  Over 5  Non Interest  Sensitive  Years  Total Assets    Corporate    Securitization  Liabilities    Corporate     Securitization   Shareholders' Equity  $ 611,563    $ 13,441    625,004    31,558   $ 177,465   $ 132,596   $ 25,668   $ 41,402    $ 677   32,235   126,688   304,153   720,383   852,979   168,976   194,644   ‐    41,402    162,119   $ 1,182,371 1,034,404 2,216,775 4,239   166,358   ‐    ‐    ‐    ‐    98,760   ‐   98,760   314,574   99,020   413,594   318,321   747,463     1,065,784   152,805   169,216   322,021   ‐   ‐   ‐   ‐   ‐    ‐    ‐    ‐    19,639   ‐   19,639   904,099 1,015,699 1,919,798 296,977   296,977 GAP  $ 625,004    $ (66,525)  $ (109,441)  $ (212,805)  $ (127,377)  $ 41,402    $ (150,258)  $ ‐ YIELD SPREAD  4.43%  3.16%  2.22%  1.14%  0.42%  11.26%  An immediate and sustained parallel 1% increase to market interest rates as at December 31, 2018 would have an estimated  positive  effect  of  $5,107  (December  31,  2017  ‐  $4,253)  to  net  income  over  the  following  twelve  month  period.    An  immediate and sustained parallel 1% decrease to market interest rates as at December 31, 2018 would have an estimated  adverse effect of $4,682 (December 31, 2017 ‐ $2,061) to net income over the following twelve month period.    An increase of 0.25% to capitalization rates as at December 31, 2018 would result in a decrease to the fair value of non‐ marketable securities by $1,007 (December 31, 2017 ‐ $1,151).  A decrease of 0.25% to capitalization rates as at December  31, 2018 would result in an increase to the fair value of non‐marketable securities by $972 (December 31, 2017 ‐ $1,183).  29.  Capital Management  The Company's primary capital management objectives are to maintain sufficient capital for regulatory purposes and to  earn acceptable and sustainable risk‐weighted returns.  For further information, refer to the “Capital Management” section  of the MD&A.  Regulatory Capital  As a Loan Company under the Trust Act, OSFI oversees the adequacy of the Company’s capital.  For this purpose, OSFI has  imposed minimum capital to risk‐weighted asset ratios and a minimum leverage ratio.  For further information on the Company’s regulatory capital management, refer to the “Regulatory Capital” sub‐section of  the “Capital Management” section of the MD&A.  ‐ 99 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 29.  Capital Management (continued)  As at December 31  Regulatory Ratios (OSFI)  Share capital  Contributed surplus  Retained earnings  Accumulated other comprehensive income  Deduction for equity investment in MCAP (Transitional adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (Transitional)  Deduction for equity investment in MCAP (All‐in adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (All‐in)  Total Exposures/Regulatory Assets   Consolidated assets  Less: deductions from all‐in Tier 1 Capital 1  Other adjustments 2  Total On‐Balance Sheet Exposures   Mortgage and investment funding commitments      Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Letters of credit      Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Off‐Balance Sheet Items   2018    2017 $  $  $  221,869  510  84,315  ‐   n/a    n/a   (30,925) 275,769  2,141,072  (30,925) 1,295  2,111,442  410,020  (205,010) 43,757  (21,879) 226,888  $ $ $ 214,664 510 65,365 16,438 (23,593) 273,384 (5,898) 267,486 2,216,775 (29,491) 2,915 2,190,199 317,687 (158,844) 32,164 (16,082) 174,925 Total Exposures/Regulatory Assets   $  2,338,330  $ 2,365,124 Leverage ratio   11.79% 11.31% 1 The deduction for the equity investment in MCAP on an all‐in basis is equal to the equity investment balance less 10% of the Company’s  shareholders’ equity.  As of January 1, 2018, the deduction was fully deductible whereas in 2017, the deduction on the transitional basis  was equal to 80% of the all‐in adjustment.   2 Certain items, such as negative cash balances, are excluded from total exposures but included in consolidated assets.  As at December 31, 2018 and December 31, 2017, the Company was in compliance with the capital guidelines issued by  OSFI under Basel III.   Income Tax Capital  As a MIC under the Tax Act, the Company is limited to an income tax liabilities to capital ratio of 5:1 (or an income tax assets  to capital ratio of 6:1), based on the non‐consolidated balance sheet in the MIC entity measured at its tax value.  For further  information on the Company’s income tax capital management, refer to the “Income Tax Capital” sub‐section of the “Capital  Management” section of the MD&A.  30.   Financial Instruments  The majority of the Company’s consolidated balance sheet consists of financial instruments, and the majority of net income  is derived from the related income, expenses, gains and losses.  Financial instruments include cash and cash equivalents,  cash  held  in  trust,  marketable  securities,  mortgages,  non‐marketable  securities,  other  loans,  financial  liabilities  from  securitization, term deposits and loans payable.  All financial instruments that are carried at fair value on the consolidated balance sheets (marketable securities and certain  non‐marketable securities) or for which fair value is disclosed are estimated using valuation techniques based on observable  market data such as market interest rates currently charged for similar non‐marketable securities to expected maturity  dates.   The following tables summarize financial assets reported at fair value and financial assets and liabilities for which fair values  are disclosed.  ‐ 100 ‐                                                                                                                2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 30.  Financial Instruments (continued)  As at December 31, 2018  Level 1  Level 2  Level 3  Total Carrying  Value Assets measured at fair value    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Non‐marketable securities ‐ Crown LP 1    Non‐marketable securities ‐ KSHYF 2    Securitization program cash held in trust  Assets for which fair values are disclosed    Mortgages ‐ corporate 3    Other loans 4     Mortgages ‐ securitized 3  Liabilities measured at fair value    Other liabilities ‐ corporate 5  Liabilities for which fair values are disclosed    Term deposits 6    Financial liabilities from securitization 7  $ 98,842 53,218 ‐ ‐ 26,002 $ 178,062 $ $ $ $ $ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ $ $ $ $ $ $ ‐ 29 ‐ ‐ ‐ 29 $ $ ‐  ‐  29,611  42,202  ‐  71,813  $ 98,842  53,247  29,611  42,202  26,002  $ 249,904  $ 98,842 53,247 29,611 42,202 26,002 $ 249,904 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ 927,079  2,640  891,938  $ 1,821,657  $ 927,079  2,640  891,938  $ 1,821,657  $ 922,390 2,640 887,252 $ 1,812,282 $ 13,169  $ 13,169  $ 13,169 $ 917,663  894,038  $ 1,811,701  $ 917,663  894,038  $ 1,811,701  $ 919,623 897,935 $ 1,817,558 As at December 31, 2017  Level 1  Level 2  Level 3  Total Carrying  Value Assets measured at fair value    Cash and cash equivalents    Marketable securities    Non‐marketable securities ‐ Crown LP 1    Non‐marketable securities ‐ KSHYF 2    Securitization program cash held in trust  Assets for which fair values are disclosed    Mortgages ‐ corporate 3    Other loans 4    Mortgages ‐ securitized 3  Liabilities measured at fair value    Other liabilities ‐ corporate 5  Liabilities for which fair values are disclosed    Term deposits 6    Financial liabilities from securitization 7  $ 117,571 61,973 ‐ ‐ 13,441 $ 192,985 $ $ $ $ $ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ $ $ $ $ $ $ ‐   $ 545 ‐ ‐ ‐ 545 $ ‐  ‐  32,037  36,153  ‐  68,190    $ 117,571  62,518  32,037  36,153  13,441  $ 261,720  $ 117,571 62,518 32,037 36,153 13,441 $ 261,720 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ $ 869,147  2,612  1,031,154  $ 1,902,913  $ 869,147  2,612  1,031,154  $ 1,902,913  $ 863,384 2,612 1,016,724 $ 1,882,720 $ 16,067  $ 16,067  $ 16,067 $ 882,553  1,010,975  $ 1,893,528  $ 882,553  1,010,975  $ 1,893,528  $ 884,460 1,015,699 $ 1,900,159 1 Fair value of investment is based on the underlying  real estate properties determined by the discounted cash flow method  and direct  capitalization method. The significant unobservable inputs are the capitalization rate and discount rate.  2 Fair value is based on the redemption value of the KSHYF.  3 Corporate and securitized fixed rate mortgages are calculated based on discounting the expected future cash flows of the mortgages,  adjusting for credit risk and prepayment assumptions at current market rates for offered mortgages based on term, contractual maturities  and product type.  For variable rate mortgages, fair value is assumed to equal their carrying amount since there are no fixed spreads.  The  Company classifies its mortgages as Level 3 given the fact that although many of the inputs to the valuation models used are observable,  the mortgages are not specifically quoted in an open market.  4 Fair value is assumed to be the carrying value as underlying mortgages and loans are variable rate.  5 The carrying value of the asset/liability approximates fair value.  6 As term deposits are non‐transferable by the deposit holders, there is no observable market. As such, the fair value of the term deposits is  determined by discounting expected future cash flows of the deposits at current offered rates for deposits with similar terms.  7 Fair value of financial liabilities from securitization is determined using current market rates for CMB and MBS.  ‐ 101 ‐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts) 30.  Financial Instruments (continued)  The following table shows the continuity of Level 3 financial assets recorded at fair value:  Balance, December 31, 2017  Advances  Repayments  Changes in fair value, recognized in net income  Balance, December 31, 2018  $ $ 68,190 5,685 (5,071) 3,009 71,813 There were no transfers between levels during the years ended December 31, 2018 or December 31, 2017.    Risk Management  The types of risks to which the Company is exposed include but are not limited to liquidity and funding risk, credit risk,  interest rate risk and market risk.  The Company’s enterprise risk management framework includes policies, guidelines and  procedures,  with  oversight  by  senior  management  and  the  Board.  These  policies  are  developed  and  implemented  by  management and reviewed and approved periodically by the Board.  The nature of these risks and how they are managed  is provided in the Risk Governance and Management section of the MD&A.  The shaded sections of the MD&A relating to  liquidity and funding, credit, interest rate and market risks inherent with financial instruments form an integral part of these  consolidated financial statements.  The management of credit risk associated with the Company’s assessment of impairment under IFRS 9 is also discussed in  the MD&A section noted above.  31.   Comparative Amounts   Certain comparative amounts have been reclassified to conform to the presentation adopted in the current year. There  was no impact to the financial position or net income as a result of these reclassifications.  ‐ 102 ‐                                                        2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION EXECUTIVE OFFICERS Karen Weaver Chief Executive Officer, Interim  Dipti Patel  Vice President and Chief Financial Officer   Joseph Shaw  Vice President and Chief Investment Officer  Martin Beaudry  Vice President, Single Family Mortgage Operations  Carl Brown  Vice President, Operations and Treasurer  Emily Randle  Vice President and Chief Risk Officer  Mike Jensen  Vice President and Chief Compliance Officer  (Chief Anti Money Laundering & Privacy Officer)  Sylvia Pinto  Vice President, Corporate Secretary & Governance Officer  DIRECTORS  Verna Cuthbert  Corporate Director, MCAN Mortgage Corporation  Member of Enterprise Risk Management and Compliance Committee  Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Director since September 2013  Susan Doré  Corporate Director, MCAN Mortgage Corporation  Member of Audit Committee  Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Director since May 2010  Gordon Herridge  Corporate Director, MCAN Mortgage Corporation  Chair of Audit Committee  Member of Enterprise Risk Management and Compliance Committee  Director since May 2018  Loraine McIntosh  Corporate Director, MCAN Mortgage Corporation  Chair of Enterprise Risk Management and Compliance Committee  Member of Audit Committee  Director since May 2017  Gaelen Morphet  Corporate Director, MCAN Mortgage Corporation  Member of Audit Committee  Member of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Director since January 2018  Derek Sutherland  President, Canadazil Capital Inc.  Member of Enterprise Risk Management and Compliance Committee  Director since May 2017  Ian Sutherland  Chair, MCAN Mortgage Corporation  Director since January 1991  Karen Weaver  Chief Executive Officer, Interim, MCAN Mortgage Corporation  Director since November 2011  W. Terrence Wright  Counsel, Pitblado LLP  Chair of Conduct Review, Corporate Governance and Human  Resources Committee  Member of Enterprise Risk Management and Compliance Committee  Director since September 2013  ‐ 103 ‐                                      2018 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION CORPORATE INFORMATION  Head Office  200 King Street West, Suite 600  Toronto, Ontario M5H 3T4  Tel: 416‐572‐4880  Tel: 1‐855‐213‐6226 (toll free)  Fax: 416‐598‐4142  mcanexecutive@mcanmortgage.com  Term Deposits  Tel: 1‐800‐387‐9096 (toll free)   Fax: 1‐877‐821‐0710  termdeposits@mcanmortgage.com   Stock Listing  Toronto Stock Exchange   Symbol: MKP  Corporate Counsel   Goodmans LLP  Toronto, Ontario   Auditors  Ernst & Young LLP  Toronto, Ontario  Bank   Bank of Montreal   First Canadian Place   Toronto, Ontario  Registrar and Transfer Agent   Computershare Investor Services Inc.  100 University Avenue, 9th Floor  Toronto, Ontario M5J 2Y1  Tel: 1‐800‐564‐6253  Websites  www.mcanmortgage.com  www.xmcmortgage.com  Dividend Reinvestment Plan (DRIP)  For further information regarding MCAN’s Dividend  Reinvestment Plan, please visit:  www.mcanmortgage.com/investor‐relations/investor‐ materials.    An Enrolment Form may be obtained at any time upon  written request addressed to the Plan Agent,  Computershare.  Registered Participants may also obtain  Enrolment Forms online at www‐ us.computershare.com/investor/.  Shareholders  For dividend information, change in share registration or  address, lost certificates, estate transfers, or to advise of  duplicate mailings, please call MCAN Mortgage  Corporation’s Transfer Agent and Registrar, Computershare  (see left for contact).   Report Copies  This MCAN Mortgage Corporation 2018 Annual Report is  available for viewing/printing on our website at  www.mcanmortgage.com, and also on SEDAR at  www.sedar.com.   To request a printed copy, please contact Ms. Sylvia Pinto,  Corporate Secretary, or e‐mail  mcanexecutive@mcanmortgage.com.  General Information   For general enquiries about MCAN Mortgage Corporation,  please write to Ms. Sylvia Pinto, Corporate Secretary (head  office details at left) or e‐mail  mcanexecutive@mcanmortgage.com  Annual and Special Meeting of Shareholders  Wednesday, May 8, 2019  4:30pm (local time)   Vantage Venues  150 King Street West, 27th Floor  Toronto, Ontario  All shareholders and prospective investors   are invited to attend.  ‐ 104 ‐                                                          MCAN Mortgage Corporation 600-200 King Street West, Toronto, ON M5H 3T4 Toll Free Phone: Toronto Phone: Fax: Email: (855) 213-6226 (416) 572-4880 (416) 598-4142 mcanexecutive@mcanmortgage.com www.mcanmortgage.com 

Continue reading text version or see original annual report in PDF format above