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Annual Report 2013

Plain-text annual report

SOMMAIRE  OPÉRATIONNEL  ET  FINANCIER Pour  la  période  terminée  le OPÉRATION Nombre  de  propriété Taux  d'occupation PERFORMANCE  FINANCIÈRE Revenue  de  location BAIIA FFO AFFO Distributions PERFORMANCE  FINANCIÈRE  PAR  UNITÉ Unités  en  circulation  (au  31  déc.) FFO AFFO Distributions  (au  31  déc.) Ratio  AFFO FINANCEMENT Levier  financier Ratio  de  couverture  des  intérêts Ratio  de  couverture  de  la  dette OPERATIONAL  AND  FINANCIAL  HIGHLIGHTS For  the  year  ended OPERATIONAL  DATA Number  of  properties Occupancy FINANCIAL  PERFORMANCE Property  rental  revenue EBITDA Funds  from  operations  (FFO) Ajusted  funds  from  operations  (AFFO) Distributions PER  UNIT  FINANCIAL  PERFORMANCE Outstanding  units  (as  at  Dec.  31st) FFO AFFO Distributions  (as  at  Dec.  31st) AFFO  payout  ratio FINANCING Leverage Interest  coverage  ratio Debt  service  coverage  ratio 2013 9 100% 1  006  914 926  380 581  977 581  977 443  322 34  390  964 0,0177 0,0177 0,0135 76,18% 45,00% 2,8 2,1 2013 9 100% 1  006  914 926  380 581  977 581  977 443  322 34  390  964 0,0177 0,0177 0,0135 76,18% 45,00% 2,8 2,1 2012 5 100% 665  870 456  330 273  456 273  456 256  737 32  616  083 0,0130 0,0130 0,0125 93,89% 28,70% 2,7 1,9 2012 5 100% 665  870 456  330 273  456 273  456 256  737 32  616  083 0,0130 0,0130 0,0125 93,89% 28,70% 2,7 1,9 2011 3 100% 512  242 272  983 75  729 75  729 -­‐ 20  514  000 0,0054 0,0054 -­‐ -­‐ 42,30% 1,4 0,7 2011 3 100% 512  242 272  983 75  729 75  729 -­‐ 20  514  000 0,0054 0,0054 -­‐ -­‐ 42,30% 1,4 0,7                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Chers détenteurs d’unités, Nous avons poursuivi en 2013 le plan de match établi lors de la mise sur pied de la fiducie de placement immobilier. Tout en étant très disciplinés, nous avons atteint de nouveaux records en augmentant nos actifs et nos revenus de loyers de plus de 60%. De plus, et c’est ici la vraie mesure que les investisseurs sauront apprécier, nous avons réussi à augmenter de plus de 36% les fonds provenant des opérations par unité. Cela nous donne ainsi une marge confortable pour augmenter nos distributions dans l’avenir. Enfin, pour la première fois de notre histoire, nos revenus de loyers ont franchi la barre du million de dollars. FAITS SAILLANTS DE LA DERNIÈRE ANNÉE Tel que nous l’avions annoncé en début d’année, nous avons construit notre site Les Coteaux et nous avons procédé à son ouverture à la fin de l’été. Situé en bordure de l’autoroute 20, ce site abrite quelques locataires : Tim Hortons, Petro-Canada et le restaurant Mia Pasta. Nous sommes enchantés des résultats obtenus jusqu’à ce jour. Nous avons aussi acquis une participation de 50% dans un terrain sis en bordure de l’autoroute 40 à Louiseville. Le développement de ce site a commencé au début de l’automne dernier et nos deux premiers locataires, Tim Hortons et Ultramar y ont ouvert leurs portes avant la fin de l’année. Nous avons reçu d’excellentes nouvelles concernant ce site au cours des dernières semaines : les restaurants McDonald’s y ont signé un bail à long terme et ils devraient ouvrir leurs portes au cours de l’été prochain. Nous sommes évidemment ravis d’avoir réuni deux des plus importantes chaines de restauration rapide au Canada sur ce site. immobilier ont considérablement diminué. Au plan macro-économique, il nous faut constater que les rendements offerts sur le marché Il ne saurait être question d’abandonner nos cibles de rendement afin de réaliser de nouvelles acquisitions. Nous devons faire preuve de discipline et attendre les bonnes occasions. Il y en aura toujours; il s’agit simplement de faire preuve de patience. SUCCÈS DE NOTRE MODÈLE D’AFFAIRES Comme nous l’avons souligné à plusieurs reprises, nous n’investissons que dans des propriétés présentant les caractéristiques suivantes : 1) locataires de premier plan ayant une très bonne cote de crédit; 2) baux à long terme; 3) administration des immeubles entièrement à la charge des locataires; 4) localisation exceptionnelle du site. L’application de ces critères rigoureux nous ont de nouveau permis le maintien d’un taux d’occupation de 100% au cours de l’année et ce, sans perdre un seul mois de loyer. Il s’agit là d’une attestation éloquente de la qualité de nos choix. DISTRIBUTION ET SITUATION FINANCIÈRE Nous croyons que la mise en œuvre de notre plan d’affaires nous permettra d’augmenter le montant de nos distributions d’année en année. Nos détenteurs d’unités ont été récompensés pour leur confiance, car les distributions par unité sont passées de 1.25 cents il y a deux ans à 1.35 cents l’an dernier et à 1.48 cents cette année. Nous sommes évidemment confiants de pouvoir maintenir ces hausses de distributions à long terme. Notre situation financière est très saine et notre niveau d’endettement demeure relativement faible, et ce, malgré la hausse spectaculaire de nos actifs au cours de l’année dernière. Nous entendons poursuivre cette progression. En terminant, je voudrais exprimer ma gratitude envers tous les fiduciaires qui consacrent beaucoup de temps aux affaires de la fiducie et je tiens à souligner qu’ils le font tous gratuitement. Ce sont d’importants investisseurs dans la fiducie et ils sont donc d’excellents partenaires d’affaires pour tous nos détenteurs d’unités. Respectueusement soumis, Michel Lassonde, président Dear unitholders, We followed in 2013 the game plan established when we set up the real estate investment trust. Even if we acted in a very disciplined way, we were able to increase our assets and our revenues from leases by more than 60%. But more importantly, and this is the true measure of success, we were able to increase our funds from operations per unit by 36%. Therefore, we have the margin to increase in the future the amount of our distribution. Finally, for the first time in our short history, our revenue has exceeded the one million mark. 2013 HIGHLIGHTS Pursuant to the press release made earlier in the year, we started construction of our site in Les Coteaux, P.Q. which was opened for business at the end of the summer. Our tenants are Tim Hortons, Petro-Canada and a Mia Pasta restaurant. This site is located along highway 20 and we are very happy with the results so far. We have also acquired a 50% participation in a site located alongside highway 40 in Louiseville, P.Q. Construction started in late summer and the first two tenants are Tim Hortons and Ultramar. They are opened for business since early December last year. We just learned that McDonald’s will be joining them and we anticipate that their restaurant will open before the beginning of next summer. We are of course very proud to have those two great names side by side on our site. From a macro standpoint, we must admit that offered returns in the real estate market are diminishing. Therefore it is of the utmost importance to be disciplined and to stick to our target in terms of return on capital when we look at any acquisitions. We must be patient and wait for good deals to come our way. SUCCESS OF OUR BUSINESS MODEL As we have said many times in the past, we only invest in properties that are meeting the following criteria: 1) Lessees that have very high credit score 2) Long term leases 3) The administration of the properties assumed by the tenants 4) Exceptional location of the properties Sticking to those targets has enabled us to perform very well with a 100% occupation rate during last year and we have not lost a single month of rent. This is certainly a testimony to the good choices that we have made so far. DISTRIBUTION AND OUR FINANCIAL POSITION We strongly believe that our business plan will enable us to regularly increase the amount of our distribution year after year. As a matter of fact, our unitholders have been well rewarded for their faith as our distribution have gone from 0.0125 cents two years ago to 0.0135 cents last year and 0.0148 cents this year. We are very confident to be able to increase them going forward. Our financial position is very sound and you must have noticed that our debt position remains very low notwithstanding the spectacular increase of our assets during last year. We are committed to this game plan for the present year. Finally, I would like to thank all the trustees who have devoted time and energy to the business of the trust. Not only do they do it with passion but also they do it for free, which is exceptional. They are all large unitholders in the trust and they certainly make very good business partners for all our unitholders. Respectfully yours, Michel lassonde, President FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2013 AND 2012 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation Financière Comptes de Résultat et Résultat Global Variations des Capitaux Propres Flux de trésorerie Notes aux États Financiers PAGE 1 2-3 4 5 6 7 8-39 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITORS' REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: Financial Position Income and Comprehensive Income Changes in Equity Cash flows Notes to Financial Statements RAPPORT DES FIDUCIAIRES TRUSTEES' REPORT Les fiduciaires ont la responsabilité de préparer les états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires, ces états financiers consolidés donnent une image fidèle de la forme et de la substance des transactions et reflètent raisonnablement la situation financière et les résultats d'exploitation de la Fiducie. The Trustees are responsible for the preparation of the consolidated financial The Trustees these consolidated financial statements believe that the form and substance of transactions, fairly reflect and that they reasonably present the Trust's financial position and the results of its operations. statements. aux Normes Les états financiers consolidés ont été dressés conformément internationales d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour comptabiliser les montants présentés dans les états financiers, les meilleures estimations et les jugements soignés les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière. raisonnables estiment qu'ils dans Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et établissent des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les registres financiers font l'objet d'un audit par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états financiers consolidés. C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser et d'approuver les états financiers consolidés et de ses par surveiller responsabilités de concernant l'information financière. de présentation l'exécution direction la la The consolidated financial statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards. The Trustees have included, in the Trust's financial statements, amounts based on best estimates and careful judgements that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the financial statements are presented fairly, in all material respects. its responsability, the Trustees develop and To fulfill continue to maintain systems of internal accounting controls and establishes policies and procedures to ensure reliability of information and to financial safeguard assets. The internal control systems and financial records are subject to an audit by external auditors during the audit of the consolidated financial statements. The Board of Trustees is responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements and overseeing management's performances of its financial reporting responsabilities. /S/ Michel Lassonde Président et Chef de la direction Le 3 avril 2014 /S/ Michel Lassonde President and CEO April 3, 2014 RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2013 et 2012, et les comptes de résultat et du résultat global consolidés, les états consolidés des variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2013 et 2012, ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. We have audited the accompanying consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust, which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2013 and 2012, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2013 and 2012, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés Management's responsibility for the consolidated financial statements La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états d'anomalies financiers résultent de fraudes ou significatives, que celles-ci d'erreurs. consolidés exempts Management is responsible for the preparation and fair presentation of these consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"), and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Responsabilité de l’auditeur Auditor's responsibility reconnues Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d'audit normes généralement requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de façon à obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. du Canada. Ces Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements are free from material misstatement. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la la présentation fidèle des états financiers préparation et consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'appréciation du l'entité. Un audit comporte également caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que l'appréciation de la présentation d'ensemble des états financiers consolidés. An audit involves performing procedures to obtain audit the amounts and disclosures in the evidence about consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated In financial statements, whether due to fraud or error. making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Opinion Opinion À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière de Fiducie de placement immobilier Fronsac aux 31 décembre 2013 et 2012, ainsi que de sa performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2013 et 2012, conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). respects, in all material In our opinion, the consolidated financial statements present fairly, the financial position of Fronsac real estate investment trust as at December 31, 2013 and 2012 and its financial performance and its cash flows for the years ended December 31, 2013 and 2012 in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montréal, Canada Le 3 avril, 2014 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montreal, Canada April 3, 2014 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique no A102870 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no. A102870 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (en dollars canadiens) CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (in canadian dollars) 31 décembre / 31 décembre / December 31, December 31, 2013 $ 2012 $ Actifs non courants ACTIF Non-Current assets ASSETS Immeubles de placement (note 5) 20 398 786 11 521 954 Investment properties (note 5) Participation dans des coentreprises (note 6) 761 729 - Investment in joint ventures (note 6) Immobilisations incorporelles Actifs d'impôt différé (note 18) Autres actifs financiers (note 7) - 7 406 Intangible assets 38 000 107 317 85 610 Deferred tax assets (note 18) - Other financial assets (note 7) Actifs courants Dépôt sur transactions Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8) Autres actifs courants (note 9) Portion court terme des actifs financiers (note 7) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 10) Dette à long terme (note 11) Parts privilégiées convertibles (note 12) Instruments financiers dérivés (note 12) Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription Passifs d'impôt différé (note 18) Autres passifs (note 13) Passifs courants Emprunt bancaire (note 14) Créditeurs (note 15) Portion court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 10 et 11) Portion court terme des autres passifs (note 13) 21 305 832 11 614 970 101 724 268 964 446 920 8 093 Current assets 300 100 Deposit on transactions 2 368 515 Cash and cash equivalents (note 8) 49 439 Other current assets (note 9) - Current portion of financial assets (note 7) 22 131 533 14 333 024 Non-Current liabilities LIABILITIES 6 917 943 2 382 886 Mortgages (note 10) 76 157 1 171 369 182 300 4 700 20 550 498 500 27 064 333 000 Long-term debt (note 11) 329 775 Convertible preferred units (note 12) 87 500 Derivative financial instruments (note 12) 12 600 Interest rate swaps at fair value Unit-based compensation and 46 200 warrants 470 300 Deferred tax liabilities (note 18) - Other liabilities (note 13) 8 898 583 3 662 261 850 000 466 433 951 661 97 316 Current liabilities - Bank loan (note 14) 96 372 Accounts payable (note 15) Current portion of mortgages and 1 074 311 long-term debt (notes 10 and 11) - Current portion of other liabilities (note 13) TOTAL DU PASSIF 11 263 993 4 832 944 TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES EQUITY Capital des porteurs de parts 10 787 093 9 442 254 Unitholders' equity Participations ne donnant pas le contrôle 80 447 57 826 Non-controlling interests TOTAL CAPITAUX PROPRES 10 867 540 9 500 080 TOTAL EQUITY TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 22 131 533 14 333 024 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé au nom du Conseil: Approved on behalf of the Board: (s) Michel Lassonde MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE , fiduciaire trustee, ■ Page 4 ■ (s) Martin Grimard MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) REVENU Revenu de location des immeubles de placement (notes 25 et 26) Autres revenus Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises (note 6) Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement CHARGES Charges administratives (note 25) Charges financières (notes 17 et 25) 2013 $ 2012 $ 1 006 914 665 870 105 000 140 229 - - INCOME Rental income from investment properties (notes 25 and 26) Other income Share of net income from investment in joint ventures (note 6) Increase in fair value of investment 575 903 999 361 properties 1 828 046 1 665 231 212 323 259 346 221 550 185 528 471 669 407 078 EXPENSES Administrative expenses (note 25) Financial expenses (notes 17 and 25) Résultat avant impôts 1 356 377 1 258 153 Income before income taxes Impôts sur le résultat (note 18) Exigibles Différés Résultat net et résultat global Résultat net et résultat global attribuable aux: Porteurs de parts Participations ne donnant pas le contrôle Résultat net et résultat global 7 776 75 810 4 668 181 990 83 586 186 658 1 272 791 1 071 495 1 250 170 1 062 419 22 621 9 076 1 272 791 1 071 495 Income taxes (note 18) Current Deferred Net income and comprehensive income Net income and comprehensive income attributable to: Unitholders Non-controlling interests Net income and comprehensive income Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - de base (note 19) 0,0381 0,0506 Net income per unit attributable to unitholders - basic (note 19) Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 19) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 0,0332 0,0483 Net income per unit attributable to unitholders - diluted (note 19) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 5 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2013 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2013 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 16) $ $ $ Unitholders Interests (note 21) $ Total Equity $ 31 décembre 2012 Variations au cours de la période: 637 354 8 733 500 71 400 9 442 254 57 826 9 500 080 December 31, 2012 Changes during the period: Résultat net et résultat global 1 250 170 - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts - 558 911 (20 920) (443 322) - - - - - - 1 250 170 22 621 1 272 791 Net income and comprehensive income 558 911 (20 920) (443 322) - - - 558 911 Issuance of units (20 920) Issue costs (443 322) Distributions to unitholders 31 décembre 2013 1 423 282 9 292 411 71 400 10 787 093 80 447 10 867 540 December 31, 2013 31 DÉCEMBRE 2012 DECEMBER 31, 2012 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués (Déficit) Retained Earnings (Deficit) $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 16) $ $ $ Unitholders Interests (note 21) $ Total Equity $ (133 748) 4 871 000 71 400 4 808 652 - 4 808 652 December 31, 2011 31 décembre 2011 Variations au cours de la période: Résultat net et résultat global 1 062 419 - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts Émission de titres de capitaux propres par des filiales aux détenteurs sans contrôle - 3 862 500 (34 580) (256 737) - - - - - - - - - 1 062 419 3 862 500 (34 580) (256 737) 9 076 1 071 495 Net income and comprehensive income Changes during the period: - - - 3 862 500 Issuance of units (34 580) Issue costs (256 737) Distributions to unitholders - 48 750 48 750 interests Issue of equity securities by subsidiaries to non-controlling 31 décembre 2012 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 637 354 8 733 500 71 400 9 442 254 57 826 9 500 080 December 31, 2012 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 6 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES Résultat net Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises Augmentation de la juste valeur des immeubles de placements Charges d'intérêts (note 20) Intérêts payés (note 20) Charges administratives Charges financières Amortissement immobilisations incorporelles Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 20) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Acquisition de participations coentreprises Distributions de coentreprises Dépôt sur transactions ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Versements en capital périodiques Remboursements d'emprunts Augmentation de la dette à long terme Diminution de la dette à long terme Rachat de swaps 2013 $ 2012 $ 1 272 791 1 071 495 OPERATING ACTIVITIES Net income Adjustments for: Share of net income from investment (140 229) - in joint ventures (575 903) 265 769 (287 862) (22 950) (62 436) 7 406 75 810 532 396 (999 361) 152 008 (149 648) 4 606 11 730 7 404 181 990 280 224 (279 470) 19 669 252 926 299 893 (6 454 786) (2 334 454) (184 800) 38 500 198 376 - - Increase of fair value of investment properties Interest expense (note 20) Interest paid (note 20) Administrative expenses Financial expenses Amortization intangible assets Deferred income taxes Net changes in non-cash asset and liability items (note 20) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Acquisition of joint arrangements interests Distributions from joint ventures (300 100) Deposit on transactions (6 402 710) (2 634 554) 850 000 - 4 100 000 1 462 500 (113 011) (72 307) FINANCING ACTIVITIES Net variation of bank loan Mortgages: Gross mortgage proceeds Periodic mortgage principal repayments - (1 646 470) Mortgages repaid 105 000 (986 425) - - (550 000) (61 000) Increase in long-term-debt Decrease in long-term-debt Repurchase of swaps Émission d'unités, net des frais d'émission 537 991 3 727 920 Issuance of units, net of issue costs Contributions des participations ne donnant pas le contrôle Distributions aux porteurs de parts - 48 750 interests (443 322) (256 737) Distributions to unitholders Contributions from non-controlling Encaissement de souscriptions à recevoir - 64 800 Collection of subscriptions receivable Augmentation (diminution) de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période (note 8) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 4 050 233 2 717 456 (2 099 551) 382 795 2 368 515 1 985 720 268 964 2 368 515 ■ Page 7 ■ Increase (decrease) in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the period Cash and cash equivalents end of the period (note 8) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la province de Québec. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the laws of the province of Quebec. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de Croissance TSX («TSXVE») sous le symbole «GAZ.UN», et son siège social est situé au 3241 rue Principale, St-Jean-Baptiste Québec, J0L 2B0. through its subsidiaries, FPI, joint ventures and co- ownerships, rent commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSXVE") under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located at 3241 Principale st. St-Jean-Baptiste Quebec, J0L 2B0. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 3 avril 2014. These consolidated financial statements were approved on April 3, 2014 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière «IFRS». Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants de l'état consolidé de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statement of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les swaps de taux d'intérêt; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des unités et bons de souscription. • investment properties; • interest rate swaps; • derivative financial instruments; • unit-based compensation and warrants. ■ Page 8 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgements In preparing the Trust's consolidated financial statements, is required to make estimates, exercise management the judgements and make assumptions that affect reported amounts of assets, income and expenses. Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faites par direction dans consolidés de la période se résument comme suit: l'établissement des états la financiers Jugements Acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. «Regroupements L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon cette IFRS 3 transaction n'est pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective, et aucun goodwill n'est reconnu dans ce cas. d'entreprises». Si The key judgements and major assumptions made by management period's this consolidated financial statements are as follows: preparation the of in Judgements Acquisitions At the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. the time of acquisition, the Trust examines if A business combination is recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does not correspond to a business acquisition, is then recorded as an acquisition of assets and liabilities based upon their relative fair value and no goodwill is recognized in this case. it Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de la structure d'activités reliée à facteurs et notamment l'immeuble acquis. the Trust's acquisition represents a To determine if business acquisition rather the Trust than an asset, examines if it has purchased a set of activities in addition to the property. variations des Estimations Évaluation des immeubles Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant des sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluation utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluation faite par des experts indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 5. valeurs justes Estimates Valuation of properties Investment properties are stated at fair value at each reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair values are recorded in profit or loss in the period in which they arise. Fair value is determined by management by applying internally used valuation models or valuations provided by independent expert appraisor. Internally used valuation models is the direct capitalization model. in the Estimates and assumptions used by the Trust valuation of investment properties are described in note 5. Instruments financiers La juste valeur des instruments financiers est déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que Black-Scholes. Financial instruments The fair value of financial instruments is determined by management using valuation models as Black-Scholes among them. ■ Page 9 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Périmètre de consolidation les états Les états financiers consolidés comprennent financiers de la Fiducie, de ses filiales et sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the its subsidiaries and the Trust, financial statements of limited partnerships controls. The financial it statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. that Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer lorsqu'un investisseur le contrôle. En règle générale, détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités, où la Fiducie exerce une influence notable, sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est inscrite au coût à l’état consolidé de la initialement situation financière, et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des actifs nets ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée à l’état consolidé du résultat. Equity accounted investments Equity accounted investments are investments over which the Trust has significant influence, but not control. Generally, an investor holding an interest of more than influence over an 20% is considered having significant investee. investee, where the Trust has The financial results of significant influence, are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost financial position and in the consolidated statement of subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of net assets and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. Regroupements d'entreprise Pour ces acquisitions, la Fiducie évalue le goodwill comme étant la juste valeur de la contrepartie transférée déduite de la juste valeur des actifs identifiables acquis et des passifs repris à la date d'acquisition. Business combinations For these acquisitions, the Trust measures goodwill as the the consideration transferred over the fair fair value of identifiable assets acquired and liabilities value of assumed at the date of acquisition. Immeubles de placement Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux. Investment properties Investment properties are properties held either to earn rental income or for capital appreciation or for both. productifs a) Immeubles productifs immeubles Les immeubles complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction. sont des a) Developed properties Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction costs. ■ Page 10 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Immeubles de placement (suite) Investment properties (continued) incluant b) Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles en cours d'aménagement englobent les propriétés, les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable. Les coûts englobent le prix d'acquisition, les frais de transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement directement attribuables. b) Properties under development including Properties under development are properties, lands, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost as their fair value could not be reasonnably determined. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct et une d’autres exercent Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la activité parties Fiducie économique soumise à un contrôle conjoint et les décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités de l’arrangement le consentement unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité distincte dans laquelle chaque partie détient une participation sont appelés des coentreprises. Dans une entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles de placement avec une autre partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant des passifs de la copropriété. conjoint exigent ses équivalence comptabilise la méthode participations dans de la mise les présente La Fiducie selon en coentreprises équivalence, tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en ses ci-dessus. Elle participations dans les copropriétés selon la méthode de la consolidation proportionnelle. Selon cette méthode, les états financiers consolidés ne présentent que la part proportionnelle de la Fiducie dans les actifs, sa part des passifs autres conjointement avec coentrepreneurs et les passifs qu’elle a engagés directement, ainsi que sa part des produits réalisés et des charges engagées par les charges engagées directement. l'entreprise commune et engagés les and/or entities is a contractual arrangement pursuant Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly co-ownerships. A joint controlled arrangement to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating policy decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties sharing control. Joint arrangements that involve the establishment of a separate entity in which each party has an interest are referred to as joint ventures. In a co-ownership arrangement the Trust owns jointly one or more investment properties with another party and has direct rights to the investment property, and obligations for the liabilities relating to the co-ownership. The Trust reports its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described under equity accounted investments above. The Trust reports its in co-ownerships using the proportionate interests the Trust’s consolidation method. Under consolidated its proportionate share of the assets, its share of any liabilities incurred jointly with the other venturers as well as any liabilities incurred directly, its share of any revenues earned or expenses incurred by the joint operation and any expenses incurred directly. this method, statements financial reflect only ■ Page 11 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Immobilisations incorporelles Les immobilisations incorporelles correspondent à la valeur et la qualité des locataires. Ces actifs sont amortis sur la durée restante des baux correspondants. Intangible assets Intagible assets represent customers. These assets are amortized over remaining corresponding lease terms. the value and the quality of the Autres actifs financiers Les autres actifs financiers représentent des prêts consentis à des tiers. Other financial assets Other financial assets are loans made to entities. Dépôt sur transactions Ce poste correspond aux déboursés effectués sur d'éventuelles acquisitions d'immeubles de placement. Deposit on transactions This account represents disbursements made on potential acquisitions of investment properties. Trésorerie et équivalents de trésorerie les placements facilement encaissables L'encaisse et avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie ont été évalués en tant que contrats de location simple. Comptabilisation des produits Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers calculés selon un pourcentage de participation. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. Les autres revenus englobent les sommes reçues des locataires relatifs à des contrats d'exclusivité de ventes de leurs produits. Ils sont entièrement comptabilisés à la signature du contrat. Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition are classified as cash and cash equivalents. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been assessed as operating leases. Revenue recognition revenues include rents earned from Property rental including percentage tenants under lease agreements, participation rents. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight- line method of recognizing rental revenues. Other income the represents amounts obtained from tenants for exclusive privileges of selling their products. These amounts are fully recognized upon signature of contract. ■ Page 12 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Rémunération fondée sur des unités La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités, selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et la période d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont considérées comme un passif, les attributions sont évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge administrative. La rémunération fondée sur des unités est présentée à titre de passif. comptabilisée sur Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du passif qui tient compte de la différence entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Résultat net (perte nette) par unité Le résultat net (perte nette) de base par unité est calculé en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net dilué par unité tient compte de l'exercice éventuel des options en cours sur les unités, les bons de souscription et de l'émission éventuelle d'unités, suite à la conversion de parts privilégiées convertibles, si leur effet est dilutif. Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. Since all the units of the Trust are considered as liability, the attributions are measured at fair value at each reporting period and the change in the fair value is recognized as administrative expense. The unit- based compensation is presented as a liability. Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred taxes payable. Current tax payable is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred taxes is recognized using the liability method which accounts for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. Net income (loss) per unit Basic net income (loss) per unit is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the period. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential exercise of outstanding unit options, issuance of units under the warrants and the potential terms of convertible preferred units, if dilutive. ■ Page 13 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers tous les actifs et Lors de la comptabilisation initiale, passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction la valeur liés aux autres passifs financiers réduisent comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la transaction. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured and recognized at their fair value. Transaction costs for financial assets or liabilities at fair value through profit or loss are recognized in net income and presented under administrative expenses. Transaction costs from loans and receivables increase the carrying amount of the related financial assets. Transaction costs from other financial the liabilities. Purchases or disposals of related financial financial assets are recognized at the transaction date. liabilities reduce the carrying amount of Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés de la façon suivante: Subsequently, financial assets and liabilities are measured and recognized as follows: les créditeurs, La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les débiteurs et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts et créances». L'emprunt bancaire, les emprunts hypothécaires, la dette à long terme et les parts privilégiées convertibles sont classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et créances et les autres passifs après amortissement selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux résultats. financiers évalués coût sont au receivables and other Cash and cash equivalents, financial assets are classified in the «Loans and receivables» category. Bank loan, accounts payable, mortgages, long-term debt and convertible preferred units are classified in the «Other financial liabilities» category. liabilities are Loans and receivables and other financial measured at amortized cost using the effective interest method. Interest calculated using the effective interest method is presented in earnings. Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur, sont considérées comme passif financier. Cependant, ces leurs dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui permettent d'être présentées dans les capitaux propres. Trust units, redeemable upon unitholders demand, are considered as financial liabilities. However, they meet the conditions of IAS 32 that allow them to be presented as equity. Les instruments financiers dérivés, les swaps de taux d'intérêt et la rémunération fondée sur des unités et des bons de souscription sont classés dans les «Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste valeur sont comptabilisées au résultat. Derivative financial instruments, interest rate swaps and unit-based compensation and warrants are classified in the «Financial liabilities at fair value through profit or loss» category. They are measured at fair value and changes in fair value are recognized to income. ■ Page 14 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Évaluation à la juste valeur La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en fonction des données utilisées pour leur évaluation. Fair value valuation The Trust classifies its assets and liabilities at fair value using a fair value hierarchy made up of three levels, according to the inputs used in making the measurements. Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2013, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2013, no asset and/or liability is valued upon level 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au moyen indirectement observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2013, les instruments financiers dérivés, les swaps de taux d'intérêt et la rémunération fondée sur des unités et des bons de souscription représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 2. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques using observable market data. As at December 31, 2013, the derivative financial instruments, the interest rate swaps and the unit-based compensation and warrants represent the assets and/or liabilities valued upon level 2. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et les immeubles de passifs. Au 31 décembre 2013, placement, incluant ceux détenus par les partenariats, sont évalués selon le niveau 3. Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2013, investment properties, including those owned through joint ventures, are valued upon level 3. ■ Page 15 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES 4. CHANGE IN ACCOUNTING POLICIES Le 1er janvier 2013, la Fiducie a adopté chacune des normes suivantes: The Trust has adopted each of the following standards on January 1st, 2013: IFRS 10 - États financiers consolidés («IFRS 10») les principes de préparation des états IFRS 10 établit financiers consolidés de la Fiducie lorsque celle-ci contrôle une ou plusieurs entités. Cette norme définit le principe de contrôle et établit le contrôle comme étant la base pour déterminer quelles entités doivent être incluses dans les états financiers consolidés de la Fiducie. Elle établit également les dispositions comptables pour la préparation des états financiers consolidés. La norme n'a eu aucun impact sur les états financiers consolidés de la Fiducie. IFRS 10 - Consolidated financial statements ("IFRS 10") IFRS 10 establishes principles for the preparation of the Company's consolidated financial statements when it controls one or more entities. The standard defines the principle of control and establishes control as the basis for determining which entities should be included in the consolidated financial statements of the Company. The standard also sets out the accounting requirements for the preparation of consolidated financial statements. The standard did not have any impact on the consolidated financial statements of the Trust. IFRS 11 - Partenariats («IFRS 11») IFRS 11 a remplacé IAS 31, Participations dans des coentreprises (« IAS 31 »). Selon IFRS 11, les émetteurs assujettis doivent déterminer si le partenariat est structuré au moyen d’une entité distincte et ils doivent prendre en considération les modalités de l’accord contractuel ainsi que tous les autres faits et circonstances appropriés afin d’évaluer si l’entreprise a seulement droit à l’actif net du partenariat (une «coentreprise») ou si elle a droit à sa quote-part des actifs et des passifs du partenariat (une «entreprise commune»). Les coentreprises doivent être comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, alors que les entreprises communes doivent les l’être en constatant obligations au titre des passifs du coentrepreneur (similaire consolidation proportionnelle). La norme n'a eu aucun impact sur les états financiers consolidés de la Fiducie. les droits sur la méthode les actifs et de la à relevant IFRS 11 requires that IFRS 11 - Joint arrangements ("IFRS 11") IFRS 11 replaced IAS 31, “Interests in Joint Ventures” (“IAS 31”). reporting issuers consider whether a joint arrangement is structured through a separate entity and take into account the terms of the facts and contractual arrangement and other circumstances, to assess whether the venture is entitled to only the net assets of (a “joint venture”) or to its share of the assets and liabilities of the joint arrangement (a “joint operation”). Joint ventures must be accounted for using the equity method, whereas joint operations must be accounted for by recognizing the venturer's right to assets and obligations for liabilities (i.e., similar to proportionate consolidation). The standard did not have any impact on the consolidated financial statements of the Trust. the joint arrangement IFRS 12 - Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d'autres entités («IFRS 12») IFRS 12 s’applique aux entités qui détiennent une participation dans une filiale, un partenariat, une entreprise associée ou une entité structurée non consolidée. Cette norme exige de la Fiducie qu’elle présente de l’information que les utilisateurs des états financiers pourront consulter pour évaluer 1) la nature des participations de la Fiducie dans d’autres entités ainsi que les risques qui leur sont associés, et 2) l’incidence de ces participations sur la situation financière, la performance financière et les flux de trésorerie de la Fiducie. IFRS 12 - Disclosure of interests in other entities ("IFRS 12") in a IFRS 12 applies to entities that have an interest subsidiary, a joint arrangement, an associate or an unconsolidated structured entity. The standard requires the Trust to disclose information that enables users of financial statements to evaluate: (1) the nature of, and risks associated with, the Trust's interests in other entities; and (2) those interests on the Trust's financial position, financial performance and cash flows. the effects of ■ Page 16 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES (suite) 4. CHANGE IN ACCOUNTING POLICIES (continued) IFRS 13 - Évaluation à la juste valeur («IFRS 13») La Fiducie a adopté IFRS 13 de façon prospective à partir du 1er janvier 2013. IFRS 13 fournit une seule norme pour la juste valeur en remplaçant les concepts de juste valeur qui se trouvaient auparavant dans d’autres normes. Elle clarifie aussi les diverses exigences quant à l’évaluation et aux informations à fournir relativement à la juste valeur et à ses données sous-jacentes. Cette norme ne précise pas les éléments devant être évalués à la juste valeur. Elle la juste valeur, donne des indications sur sa définit détermination et présente les informations à fournir au sujet de l’évaluation à la juste valeur. Depuis le 1er janvier 2013, la juste valeur des immeubles de placement est déterminée en fonction de IFRS 13, car cette norme s'applique également aux actifs non financiers. Au cours des exercices antérieurs, la Fiducie évaluait la juste valeur de ses immeubles de placement selon les directives de IAS 40, Immeubles de placement («IAS 40»). le concept de valeur La juste valeur était basée sur d'échange qui est similaire à la notion de juste valeur de IFRS 13, qui est plutôt basée sur le concept de valeur de sortie. La hiérarchie des justes valeurs selon IFRS 13 diffère de celle établie selon IAS 40. IAS 40 définissait la hiérarchie des justes valeurs en fonction de techniques d'évaluation, alors que pour IFRS 13 les évaluations de la juste valeur sont plutôt classées en fonction de la hiérarchie de trois niveaux fondés sur le type de données utilisées pour établir la juste valeur à l'aide de techniques d'évaluation. Les immeubles de placement de la Fiducie sont évalués au moyen de données de niveau 3, car les données importantes ne sont pas toutes fondées sur des données de marché observables (données non observables). Ces dernières reflètent les hypothèses de la Fiducie quant aux hypothèses qui seraient prises en compte par les intervenants dans le cadre de l'établissement du prix des immeubles de placement. IFRS 13 - Fair value measurement ("IFRS 13") The Trust has adopted IFRS 13 prospectively from January 1, 2013. IFRS 13 provides a single standard for fair value, replacing the fair value concepts that were previously in other standards, and also clarifies various requirements with regard to the appropriate measurement and disclosure of fair value and its underlying inputs. The standard does not specify which items must be measured at fair value. It defines fair value, provides guidance on its determination and outlines required disclosures about fair value measurements. Starting on January 1st, 2013, the fair value of investment properties is calculated following IFRS 13, as this standard also applies to non-financial assets. In prior years, the Trust calculated the fair value of investment properties following IAS 40 "Investment Property" ("IAS 40"). Fair value was determined on the concept of exchange value which is similar to the concept of exit price in IFRS 13. The fair value hierarchy under IFRS 13 differs from that under IAS 40. IAS 40 defined a fair value hierarchy based on valuation techniques, whereas with IFRS 13, fair value measurements are categorized into a three-level hierarchy based on the type of inputs used in the valuation techniques for determining fair value. The investment properties of the Trust are measured using level 3 inputs, as not all significant inputs are based on observable market data (unobservable inputs). These the latter assumptions market participants would use in establishing exit price for investment properties. assumptions the Trust's reflect about L'application de IFRS 13 n'a pas eu d'incidence significative sur les évaluations de la juste valeur des immeubles de placement de la Fiducie. The application of IFRS 13 did not materially impact the fair value measurements of the Trust's investment properties. ■ Page 17 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES CHANGES IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En 2013, l'IASB a publié des modifications à IFRS 9, Instruments financiers , publiée en 2010, laquelle norme qui remplacera en définitive l'IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»), s'effectuera en trois étapes et a pour but d'améliorer et de simplifier la présentation des instruments financiers. La publication actuelle de IFRS 9 comprend la première et la troisième étape du projet, lesquelles fournissent des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilisation de couverture. La date d'entrée en vigueur obligatoire de la norme n'a pas encore été fixée étant donné que la deuxième étape du projet portant sur les pertes de valeur n'est pas achevée. La date d'entrée en vigueur de la norme au complet sera fixée lorsque la dernière étape sera presque terminée. La Fiducie continue d'évaluer l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. 39, Recognition Instruments: IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In 2013, the IASB issued amendments to IFRS 9, "Financial issued in 2010, which will ultimately replace Instruments", IAS and "Financial Measurement" ("IAS 39"). The replacement of IAS 39 is a three-phase project with the objective of improving and simplifying the reporting of financial instruments. The current issue of IFRS 9 includes the first and third phases of the project, which provide guidance on the classification and measurement of financial assets and financial liabilities and the hedge accounting. The mandatory effective date of standard has not been determined due to the incomplete status of the second phase of the project, impairment. The effective date of the entire standard will be determined closer is to the completion of currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. the remaining phase. The Trust 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT 5. INVESTMENT PROPERTIES Immeubles productifs Immeubles en cours d'aménagement Immeubles productifs Solde au début de la période Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Montant transféré des immeubles en cours d'aménagement Augmentation de la valeur des immeubles de placement 2013 $ 20 398 786 - 20 398 786 2013 $ 2012 $ 10 118 415 1 403 539 11 521 954 2012 $ 10 118 415 7 111 919 5 699 058 23 886 3 981 524 2 007 135 - - 575 903 999 361 Developed properties Properties under development Developed properties Balance beginning of period Additions: Acquisitions Capital expenditures Amount transferred from properties under development Increase in value of investment properties Solde à la fin de la période 20 398 786 10 118 415 Balance end of period Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de la période Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Montant transféré aux immeubles productifs Solde à la fin de la période 1 403 539 - - 2 577 985 (3 981 524) - 1 357 909 45 630 - 1 403 539 Properties under development Balance beginning of period Additions: Acquisitions Capital expenditures Amount transferred to developed properties Balance end of period ■ Page 18 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Acquisitions Acquisitions Le 14 juin 2012, FPI via la Société en commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert») a acquis un site immobilier en contrepartie d'un montant de 1 950 000$. La contrepartie a été acquittée par un déboursé de 487 500$ et un emprunt hypothécaire de 1 462 500$ à un taux d'intérêt de 4,95% l'an et venant à échéance le 26 juin 2017. Cette transaction ne répond pas aux critères d'acquisition d'entreprises selon IFRS 3, mais plutôt comme une acquisition d'actifs. Des frais connexes de 57 135$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On June 14, 2012, FPI through Fronsac St-Hubert Limited Partnership ("SEC St-Hubert") made an acquisition of a real estate property for a consideration of $1,950,000. The purchase price was settled with an immediate payment of $487,500 and a mortgage of $1,462,500 with an annual interest rate of 4.95% maturing on June 26, 2017. This transaction does not meet the criteria of a business combination under IFRS 3 and is then recorded as an acquisition of assets. Other related acquisition costs of $57,135 were also capitalized. Le 18 décembre 2012, FPI a acquis un terrain en contrepartie d'un montant de 1 326 220$. La contrepartie a été acquittée par un déboursé de 250 000$, une balance de prix de vente de 976 220$ à un taux d'intérêt de 5% et venant à échéance le 18 décembre 2015 et par l'émission de 333 333 unités de FPI au prix de 0,30$ l'unité. La balance de prix de vente a été entièrement remboursée en février 2013. Cette transaction ne répond pas aux critères d'acquisition d'entreprises selon IFRS 3, mais plutôt comme une acquisition d'actifs. Des frais connexes de 31 689$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On December 18, 2012, FPI purchased a land for a consideration of $1,326,220. The purchase price was settled with an immediate payment of $250,000, a balance of sale of $976,220 with an annual interest rate of 5% maturing on December 18, 2015 and through the issuance of 333,333 units of FPI at a price of $0.30 per unit. This balance of sale was completely reimbursed in February 2013 This transaction does not meet the criteria of a business combination under IFRS 3 and is then recorded as an acquisition of assets. Other related acquisition costs of $31,689 were also capitalized. Le 20 mars 2013, la Fiducie, par l'entremise de Société en commandite Fronsac Barkoff («SEC Barkoff»), a acquis une participation de 65% d'un immeuble de placement situé à Trois-Rivières pour une contrepartie totale de 1 587 950$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 1 074 920$ et par l'émission de 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff ayant une valeur d'échange de 513 030$. Des frais connexes de 70 275$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction. On March 20, 2013, the Trust, through Société en commandite Fronsac Barkoff ("SEC Barkoff"), acquired a 65% interest in an investment property located in Trois-Rivières for a total consideration of $1,587,950. The total consideration was settled with a cash payment of $1,074,920 and by the issuance of 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff with an exchange value of $513,030. Other related acquisition costs of $70,275 were also capitalized. The parties have determined February 1, 2013 as the effective date of the transaction. Le 22 avril 2013, la Fiducie a acquis un site immobilier situé à Val David pour une contrepartie totale de 2 565 500$. Cette contrepartie a été acquittée par un déboursé au comptant de 965 500$ et un emprunt hypothécaire de 1 600 000$ portant intérêt au taux de 5,24% avec échéance en avril 2023. Cette transaction ne répond pas aux critères d'acquisition d'entreprises selon IFRS 3, mais plutôt comme une acquisition d'actifs. Des frais connexes de 25 284$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. ■ Page 19 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Acquisitions (suite) Acquisitions (continued) On April 22, 2013, the Trust has made the acquisition of a real estate property located in Val David for a consideration of $2,565,500. The purchase price was settled with a cash payment of $965,500 and a mortgage of $1,600,000 with an interest rate of 5.24% and maturing in April 2023. This transaction does not meet the criteria of a business combination under IFRS 3 and is then recorded as an acquisition of assets. Other related acquisition costs of $25,284 were also capitalized. Le 28 novembre 2013, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une contrepartie totale de 1 448 276$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 398 276$ et par l'assumation d'un emprunt hypothécaire de 1 050 000$ à un taux d'intérêt de 3,99% l'an et venant à échéance le 30 octobre 2018. Des frais connexes de 1 773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On November 28, 2013, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of $1,448,276. The total consideration was settled with a cash payment of $398,276 and by taking on a mortgage of $1,050,000 with an annual interest rate of 3.99% maturing on October 30, 2018. Other related acquisition costs of $1,773 were also capitalized. Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur Immeubles productifs L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme experte en évaluation, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion et d'un escompte sur les revenus variables. Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles classés comme immeubles en cours d'aménagement comprennent lesquels aucun développement est en cours et ceux pour lesquels des travaux de développement sont en cours. Pour le premier type de terrains, la Fiducie détermine leur juste valeur en se basant sur des ventes comparables récentes. Pour les terrains en cours de développement, ces immeubles sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Ces immeubles seront évalués à leur juste valeur une fois leur développement terminé. les terrains sur Investment properties valuation / Fair value Developed properties Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a valuation expert firm, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacant leases, administrative fees and discounts on variable income. ■ Page 20 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Properties under development Properties classified as properties under development include undeveloped lands and lands under construction. For the first type of lands, the Trust measures fair value based on comparable recent sales. Lands under construction are measured at cost as their fair value could not be fairly determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market . These properties will be measured at fair value when construction will be completed. Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed properties. Revenu de location ajusté / Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % Fourchette / Range % 31 décembre 2013 Portefeuille global / Overal portfolio 1 270 980 6,23 5.75% - 7.25% 31 décembre 2012 Portefeuille global / Overal portfolio 652 464 6.45% 6.25% - 6.50% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2013 est illustrée dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste valeur des immeubles de placement de 1 790 266$ et de 857 316$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25 points de base la diminuerait de 1 521 888$ et de 790 557$ respectivement. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2013 is shown below. A decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase, in the fair value of investment properties, of $1,790,266 and $857,316 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $1,521,888 and $790,557 respectively. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement Increase (decrease) in fair value of investment properties $ 1 790 266 857 316 (1 521 888) (790 557) ■ Page 21 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS Participation dans des coentreprises 761 729 - Investment in joint ventures 2013 $ 2012 $ Le 20 mars 2013, la Fiducie et Société en commandite Fronsac CDM («SEC CDM»), société contrôlée à 100% par FPI, ont acquis une participation de 50% dans Société en commandite CDM-1 («CDM-1») pour une contrepartie de 660 000$. La contrepartie a été acquittée par un paiement comptant de 184 800$ et par l'émission de 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM ayant une valeur d'échange de 475 200$. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction. On March 20, 2013, the Trust and Société en commandite Fronsac CDM ("SEC CDM"), a company controlled at 100% by FPI, have acquired a 50% interest in Société en commandite CDM-1 ("CDM-1") for a total consideration of $660,000. The total consideration was settled with a cash payment of $184,800 and by the issuance of 1,485,000 preferred units of SEC CDM with an exchange value of $475,200. The parties have determined February 1, 2013 as the effective date of the transaction. Le tableau ci-dessous indiquent les montants de participation que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de la coentreprise dont elle détient 50% de l'actif net. The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint venture for which the Trust has a 50% interest in the net assets. Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs courants Actifs nets Résultat net Revenu de location Variation de la juste valeur des immeubles de placements Charges administratives et financières Résultat net Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Current liabilities Net assets Net income Rental income Variation of fair value of investment properties Administrative and financial expenses Net income 2013 $ 2012 $ 757 896 6 692 764 588 2 859 761 729 2013 $ 54 175 97 896 (11 842) 140 229 - - - - - - - - - 2012 $ ■ Page 22 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (suite) (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Le tableau ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de l'entreprise commune dont elle détient une participation de 65%. The following table shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations for which the Trust has a 65% interest. Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels des immeubles Résultat net 7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril 2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$. (note 25) Courant Non courant 2013 $ 2012 $ 1 831 398 59 587 1 890 985 3 276 2013 $ 106 301 (1 370) 104 931 2012 $ 2013 $ 2012 $ 115 410 8 093 107 317 - - - - - - - - - - Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Liabilities Net income Rental income Properties operating costs Net income 7. OTHER FINANCIAL ASSETS Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on April 1, 2023, repayable in monthly installments of $1,529 (note 25) Current Non-current 8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 8. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse 2013 $ 2012 $ 268 964 2 368 515 Cash 9. AUTRES ACTIFS COURANTS 9. OTHER CURRENT ASSETS Débiteurs Taxes de vente à recevoir Frais payés d'avance 2013 $ 140 663 299 442 6 815 2012 $ 37 741 - 11 698 446 920 49 439 ■ Page 23 ■ Receivables Sales taxes receivable Prepaid expenses FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (in canadian dollars) 10. MORTGAGES Emprunt hypothécaire au taux de 5,01%, échéant le 26 juillet 2014, payable par versements mensuels de 2 874$ plus les un de intérêts, placement valeur la Fiducie comptable de 4 799 333$ et couvert avec des swaps de taux d'intérêt immeuble d'une garanti de par Emprunt hypothécaire au taux de 4,78% échéant le 7 janvier 2019, remboursable par versements mensuels de 3 791$, garanti par un immeuble de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 2 591 333$ Emprunt hypothécaire au taux de 4,95% le 26 juin 2017, remboursable par échéant versements mensuels de 9 612$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 2 275 200$ Emprunt hypothécaire au taux de 5,24% échéant le 5 avril 2023, remboursable par versements mensuels de 9 089$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 2 556 987$ Emprunt hypothécaire réservé de 2 500 000$ le 2 septembre au taux de 5,09% échéant 2023, versements mensuels de 14 746$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 4 643 547$ remboursable par Emprunt hypothécaire réservé de 1 050 000$ au taux de 3,99% échéant le 30 octobre 2018, remboursable par versements mensuels de 6 357$, de placement valeur comptable de 1 610 000$ par la Fiducie immeubles d'une garanti de des Courant Non courant 2013 $ 2012 $ 433 908 468 391 550 336 569 053 1 398 633 1 443 533 1 585 089 2 500 000 1 050 000 7 517 966 600 023 6 917 943 7 517 966 - - - 2 480 977 98 091 2 382 886 2 480 977 ■ Page 24 ■ at interest bearing Mortgage 5.01%, maturing on July 26, 2014, repayable in monthly installments of $2,874 plus interest and secured by an investment property of the Trust with a book value of $4,799,333 and hedged with interest rate swaps at interest bearing Mortgage 4.78% maturing on January 7, 2019, repayable in monthly installments of $3,791 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $2,591,333 at interest bearing Mortgage 4.95% maturing on June 26, 2017, repayable in monthly installments of $9,612 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $2,275,200 at bearing 5.24% Mortgage interest maturing on April 5, 2023, repayable in monthly installments of $9,089 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $2,556,987 Mortgage with a reserved amount of $2,500,000 bearing interest at 5.09% maturing on September 2, 2023, repayable in monthly installments of $14,746 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $4,643,547 Mortgage with a reserved amount of $1,050,000 bearing interest at 3.99% maturing on October 30, 2018, repayable in monthly installments of $6,357 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $1,610,000 Current Non-current FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (suite) 10. MORTGAGES (continued) les remboursements d'emprunts Au 31 décembre 2013, hypothécaires sont les suivants: Année 2014 2015 2016 2017 Subséquemment As at December 31, 2013, mortgage loans repayments are as follows: 600 023 187 607 199 094 1 399 264 5 131 978 7 517 966 Year 2014 2015 2016 2017 Thereafter 11. DETTE À LONG TERME 11. LONG-TERM DEBT Balance de prix de vente au taux de 4,50%, payable à échéance le 7 septembre 2014, garantie par un immeuble de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 1 303 333 $ Balance de prix de vente au taux de 5,00%, remboursée en février 2013, garantie par un immeuble de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 1 403 539$ Prêt d'un montant original de 105 000$, au taux de 8,00%, payable par versements mensuels de 2 129$ venant à échéance le 20 mai 2018 Courant Non courant 2013 $ 2012 $ 333 000 333 000 - 976 220 94 795 - 427 795 1 309 220 351 638 76 157 427 795 976 220 333 000 1 309 220 Balance of sale bearing interest at 4.50% maturing on September 7, 2014, secured by an investment property of the Trust with a book value of $1,303,333 Balance of sale bearing interest at 5.00%, reimbursed in February, 2013, secured by an investment property of the Trust with a book value of $1,403,539 Loan with an original amount of $105,000 bearing interest at 8.00%, repayable with monthly instalments of $2,129 and maturing on May 20, 2018 Current Non-current Au 31 décembre 2013, les remboursements de la dette à long terme sont les suivants: Année 2014 2015 2016 2017 2018 As at December 31, 2013, long-term debt repayments are as follows: 351 638 20 185 21 861 23 675 10 436 427 795 Year 2014 2015 2016 2017 2018 ■ Page 25 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 12. PARTS PRIVILÉGIÉES CONVERTIBLES 12. CONVERTIBLE PREFERRED UNITS 1 332 000 parts privilégiées de SEC RDL, non votantes et non participantes, convertibles en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. Le droit de conversion est garanti par une charge hypothécaire sur l'immeuble de placement d'une valeur comptable de 1 303 333$ 2013 $ 2012 $ 331 950 329 775 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM, non votantes et non participantes, convertibles en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff, non votantes et non participantes, convertibles en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. 404 434 434 985 1 171 369 329 775 1,332,000 preferred units of SEC RDL, non voting and non participating, convertible into units of FPI on a basis of 1 to 1. The rights of conversion are secured by a mortgage lien on the investment property with a book value of $1,303,333 1,485,000 preferred units of SEC CDM, non voting and non participating, convertible into units of FPI on a basis of 1 to 1. 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non voting and non participating, convertible into units of FPI on a basis of 1 to 1. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées convertibles émises par SEC CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. The par value of the convertible preferred units issued by SEC CDM at the time of issuance was equal to $475,200 which was segregated between its liability component and its instrument component with a respective derivative financial value of $396,350 and $78,850. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées convertibles émises par SEC Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. The par value of the convertible preferred units issued by SEC Barkoff at the time of issuance was equal to $513,030 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $427,900 and $85,130. 2013 $ 2012 $ Composante instrument parts privilégiées convertibles financier dérivé des 182 300 87 500 Derivative financial convertible preferred units instrument component of Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée aux dates d'émission et de fin de période au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Variation of fair value of derivative financial instruments instruments was the derivative financial The fair value of estimated at issuance date and period end date using the Black-Scholes based on the following assumptions: pricing model ■ Page 26 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 12. PARTS PRIVILÉGIÉES CONVERTIBLES (suite) 12. CONVERTIBLE PREFERRED UNITS (continued) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2013 0.25 / 0.32 0.0135 1.37 / 1.50 25.00 0.50 / 4.00 2012 0.25 Exercise price ($) 0.0125 Expected distribution ($) 1.50 Risk-free interest rate (%) 25.00 Expected annual volatility (%) 1.50 Expected life (years) Un gain de 69 180$ [2012: perte de 19 500$] a été comptabilisé dans les charges financières de la Fiducie. A financial gain of $69,180 [2012: financial loss of $19,500] was recorded in financial expenses of the Trust. Résultat par unité Les unités privilégiées convertibles sont dilutives car leur conversion diminue le résultat par unité. Income per unit The convertible preferred units are dilutive as their conversion decreases income per unit. 13. AUTRES PASSIFS 13. OTHER LIABILITIES Revenus reportés Dépôts de locataires Courant Non courant 14. EMPRUNT BANCAIRE 2013 $ 97 316 27 064 124 380 97 316 27 064 2012 $ - - - - - Deferred revenues Tenants's deposits Current Non-current 14. BANK LOAN La Fiducie dispose d'une ligne de crédit auprès d'une institution financière d'un montant autorisé de 1 500 000$ au taux préférentiel plus 0,75%. Au 31 décembre 2013, la Fiducie empruntait un montant de 850 000$ sur cette ligne de crédit. Cette dernière est garantie par un immeuble de placement d'une valeur comptable de 4 799 333$. The Trust has an authorized line of credit of $1,500,000 with a financial institution, bearing interest at prime rate plus 0.75%. As at December 31, 2013, the Trust's line of credit has a balance of $850,000. The line of credit is secured by an investment property with a book value of $4,799,333. Elle dispose d'une autre ligne de crédit autorisé de 500 000$ au taux préférentiel plus 1% sur laquelle aucun montant n'est emprunté au 31 décembre 2013. Un immeuble de placement d'une valeur comptable de 1 610 000$ est mis en garantie. The Trust has another line of credit of $500,000 bearing interest at prime rate plus 1% for which no amount was borrowed as at December 31, 2013. An investment property with a book value of $1,610,000 has been put as security. 15. CRÉDITEURS Comptes fournisseurs Autres créditeurs 2013 $ 439 349 27 084 466 433 2012 $ 93 917 2 455 96 372 15. ACCOUNTS PAYABLE Trade payables Other payables 31 décembre Au fournisseurs comprennent un montant de 245 460$ relié à la construction d'un immeuble de placement. comptes 2013, les As at December 31, 2013, the trade payables include an amount of $245,460 related to the construction of an investment property. ■ Page 27 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 16. UNITÉS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 16. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the trust deed. Émises et payées Nombre d'unités Prix / unité Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Issued and fully paid Unités de fiducie Solde au 1 janvier 2012 20 514 000 4 871 000 Balance January 1, 2012 Trust units Variation au cours de la période 2012: Émission d'unités 12 102 083 0,3192 3 862 500 Issuance of units Changes during the period 2012: Solde au 31 décembre 2012 32 616 083 8 733 500 Balance December 31, 2012 Variation au cours de la période 2013: Émission d'unités 1 774 881 0,3149 558 911 Issuance of units Changes during the period 2013: Solde au 31 décembre 2013 34 390 964 9 292 411 Balance December 31, 2013 Émission d'unités Le 25 octobre 2012, la Fiducie a émis 50 000 unités suite à l'exercice de bons de souscription d'unités pour une valeur nette de 12 500$. Le 18 décembre 2012, la Fiducie a émis 11 718 750 unités au prix de 0,32$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour une valeur nette de 3 750 000$. Le 18 décembre 2012, la Fiducie a émis 333 333 unités au prix de 0,30$ par unité dans le cadre d'une acquisition d'un immeuble de placement pour une contrepartie de 100 000$. Le 7 juin 2013, la Fiducie a émis 110 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur nette de 27 500$. Le 5 août 2013, la Fiducie a émis 225 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur nette de 56 250$. Le 20 décembre 2013, la Fiducie a émis 1 439 881 unités au prix de 0,33$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour une valeur nette de 475 161$. ■ Page 28 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 16. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 16. TRUST UNITS (continued) Issuance of units On October 25, 2012, the Trust issued 50,000 units following the exercise of warrants for a gross proceed of $12,500. On December 18, 2012, the Trust issued 11,718,750 units at a price of $0.32 per unit as part of a private placement for a gross proceed of $3,750,000. On December 18, 2012, the Trust issued 333,333 units at a price of $0.30 per unit as part of an acquisition of an investment property for a gross proceed of $100,000. On June 7, 2013, the Trust issued 110,000 units following the exercise of options for a gross proceed of $27,500. On August 5, 2013, the Trust issued 225,000 units following the exercise of options for a gross proceed of $56,250. On December 20, 2013, the Trust issued 1,439,881 units at a price of $0.33 per unit as part of a private placement for a gross proceed of $475,161. Options d'achat d'unités Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2012 Variation au cours de la période 2012: Aucune Solde au 31 décembre 2012 Variation au cours de la période 2013: Exercées Solde au 31 décembre 2013 Nombre d'options Prix moyen Number of options Average price # 505 000 - 505 000 (335 000) 170 000 $ - 0,25 Balance January 1, 2012 Changes during the period 2012: None 0,25 Balance December 31, 2012 Changes during the period 2013: 0,25 None 0,25 Balance December 31, 2013 170 000 options d'achat d'unités Date d'échéance 4-août-2015 Expiry date Aug-4-2015 170,000 units options Durée résiduelle moyenne pondérée 31 décembre 2012 31 décembre 2013 1,66 années / 1.66 years 1,59 années / 1.59 years Weighted average remaining life December 31, 2012 December 31, 2013 Résultat par unité Toutes les options en circulation au 31 décembre 2013 sont dilutives, car inférieur au cours moyen du prix de l'unité. leur prix d'exercice est Income per unit As at December 31, 2013, the outstanding options are dilutive as their exercise price is lower than the average price of the unit. ■ Page 29 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 16. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 16. TRUST UNITS (continued) Bons de souscription Warrants Les variations dans les bons de souscription octroyés par la Fiducie se détaillent comme suit: A summary of changes in the Trust's unit purchase warrants is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2012 Variation au cours de la période 2012: Exercés Solde au 31 décembre 2012 Variation au cours de la période 2013: Aucune Solde au 31 décembre 2013 Nombre de bons Prix moyen Number of warrants Average price # 250 000 (50 000) 200 000 - 200 000 $ - 0,25 Balance January 1, 2012 Changes during the period 2012: 0,25 Exercised 0,25 Balance December 31, 2012 Changes during the period 2013: None 0,25 Balance December 31, 2013 200 000 bons de souscription Date d'échéance 9-juillet-2014 Expiry date July-9-2014 200,000 warrants Résultat par unité Tous les bons de souscription en circulation au 31 décembre 2013 sont dilutifs, car leur prix d'exercice est inférieur au cours moyen du prix de l'unité. Income per unit As at December 31, 2013, the outstanding warrants are dilutive as their exercise price is lower than the average price of the unit. Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription La juste valeur des options et des bons de souscription a été estimée à la date de fin d'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes. Unit-based compensation and warrants The fair value of options and warrants was estimated at year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions. Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2013 0.25 0.0135 1.50 - 1.75 25.00 0.58 - 1.58 2012 0.25 Exercise price ($) 0.0125 Expected distribution ($) 1.25 - 1.75 Risk-free interest rate (%) 25.00 Expected annual volatility (%) 0.58 - 2.58 Expected life (years) Des gains de 22 950$ [2012: charge de 4 606$] et 2 700$ [2012: charge de 3 594$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie comme charges administratives et variation de la juste valeur des bons de souscription respectivement. Gains of $22,950 [2012: expense of $4,606] and $2,700 [2012: expense of $3,594] were recorded to income of the fair Trust under administrative expenses and variation of value of warrants respectively. ■ Page 30 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 17. CHARGES FINANCIÈRES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur dette à long terme Intérêts sur emprunts bancaires Augmentation de la composante (in canadian dollars) 17. FINANCIAL EXPENSES 2013 $ 216 712 19 823 29 234 2012 $ 94 090 44 734 13 184 Interest on mortgages Interest on long-term debt Interest on bank loans Increase of liability component of the passif des parts privilégiées convertibles 77 232 22 016 convertible preferred units Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés Gains non réalisés sur les swaps de taux d'intérêt Variation de la juste valeur des bons de souscription Intérêts et frais de banque Produits financiers (69 180) 19 500 financial instruments Unrealized gains on interest (7 900) (13 400) rates swaps Variation of fair value of derivative (2 700) 4 102 (7 977) 3 594 3 141 (1 331) 259 346 185 528 Variation of fair value of warrants Interest and bank charges Financial income 18. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT 18. INCOME TAXES Impôts exigibles Current income taxes La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par conséquent, n'est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. exigibles d'impôts aucune charge The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différé et différé de la Fiducie se présentent comme suit: la dépense d'impôt Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2012 $ 2013 $ 2013 $ Actifs d'impôt différé Pertes reportables prospectivement Autres 41 500 44 110 (41 500) (6 110) Deferred tax assets Losses available for carry-forward - 38 000 Others 85 610 (47 610) 38 000 Passifs d'impôt différé Autres Écarts temporaires sur les immeubles 2 000 (2 000) Deferred tax liabilities Others - de placement 468 300 30 200 498 500 Timing differences on investment properties Dépense d'impôt différé - 75 810 - Deferred income tax expense 470 300 28 200 498 500 ■ Page 31 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 18. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT (suite) 18. INCOME TAXES (continued) 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2011 $ 2012 $ 2012 $ Actifs d'impôt différé Pertes reportables prospectivement Autres 75 500 55 000 (34 000) (10 890) Deferred tax assets Losses available for carry-forward 41 500 44 110 Others 130 500 (44 890) 85 610 Passifs d'impôt différé Autres Écarts temporaires sur les immeubles 4 200 (2 200) 2 000 Deferred tax liabilities Others de placement 329 000 139 300 468 300 Timing differences on investment properties Dépense d'impôt différé - 181 990 - Deferred income tax expense 333 200 137 100 470 300 19. RÉSULTAT PAR UNITÉ 19. INCOME PER UNIT Numérateur Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur 2013 $ 2012 $ 1 250 170 (17 598) 1 062 419 49 716 Numerator Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator Numérateur résultat net dilué 1 232 572 1 112 135 Numerator diluted net income Dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - de base Options Bons de souscription Parts privilégiées convertibles Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - dilué 32 817 956 20 985 587 170 000 200 000 505 000 200 000 3 905 500 1 332 000 37 093 456 23 022 587 Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Options Warrants Convertible preferred units Weighted average number of unit outstanding - diluted Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - de base Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué 0,0381 0,0506 unitholders - basic Net income per unit attributable to 0,0332 0,0483 unitholders - diluted Net income per unit attributable to ■ Page 32 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 20. FLUX DE TRÉSORERIE Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Coûts d'emprunt capitalisés aux immeubles de placements 2013 $ 2012 $ (397 481) (115 410) 124 601 124 380 (15 560) (279 470) (21 320) - 43 349 - (2 360) 19 669 265 769 (15 560) 152 008 (2 360) 37 653 - (in canadian dollars) 20. CASH FLOWS Net changes in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expense Change in accrued interest Borrowing costs recorded to investment properties Intérêts payés 287 862 149 648 Interest paid 21. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE 21. NON-CONTROLLING INTERESTS Le 14 juin 2012, une filiale de la Fiducie, société en commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert»), a émis 48 750 titres de capitaux propres pour une contrepartie de 48 750$. On June 14, 2012, a subsidiary of the Trust, société en ("SEC St-Hubert"), has commandite Fronsac St-Hubert issued 48,750 equity securities for a gross proceed of $48,750. SEC St-Hubert est située dans la ville de St-Hubert, province de Québec. Le pourcentage des détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle se chiffre à 10% et ces derniers n'ont aucun droits de vote dans la Fiducie. SEC St-Hubert is located in the city of St-Hubert in the province of Quebec. The percentage of non-controlling interests' owners equals to 10% and these owners have no voting interest in the Trust. Au cours des exercices financiers 2013 et 2012, aucune distribution n'a été payée aux détenteurs de participations ne donnant pas le contôle. During the years of 2013 and 2012, no distributions were paid to the owners of non-controlling interests. ■ Page 33 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 22. GESTION DU CAPITAL (in canadian dollars) 22. CAPITAL MANAGEMENT Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital. to The Trust's capital management objectives are first ensure the longevity of its capital so as to support continued operations, provide its unitholders with a return, maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. du capital structure La de la Fiducie comprend actuellement des unités de fiducie, des emprunts hypothécaires, des dettes à long terme et des parts privilégiées convertibles. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. The Trust's capital structure currently includes trust units, mortgages, long-term debts and convertible preferred units. The Trust's uses of capital is directed to acquisitions, repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital componants are the following: Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Parts privilégiées convertibles (capital) Unités de fiducie 2013 $ 7 517 966 427 795 1 321 230 9 292 411 2012 $ Capital 2 480 977 Mortgages 1 309 220 Long-term debt 333 000 Convertible preferred units (principal) 8 733 500 Trusts units 18 559 402 12 856 697 23. INSTRUMENTS FINANCIERS 23. FINANCIAL INSTRUMENTS Juste valeur Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées pour déterminer la juste valeur de chaque catégorie d'instruments financiers: Fair value The following methods and assumptions have been used in determining the estimated fair value of each financial instrument category: Instruments financiers courants La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se rapproche de leur valeur comptable étant donné leur échéance rapprochée. Current financial instruments The fair value of current financial assets and liabilities approximates their carrying amount due to their short-term maturities. Dettes La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme et des parts privilégiées convertibles se rapproche de leur valeur comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient obtenir pour des instruments ayant des termes similaires. Debts The fair value of mortgages, long-term debt and convertible preferred units approximates their carrying amount given to terms and conditions similar to that they are subject those available to the Trust instruments with comparable terms. for ■ Page 34 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 23. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) Classement des instruments financiers Hiérarchie n i v e a u Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Valeur comptable Carrying amount Prêts et créances Autres passifs financiers Loans and receivables Other financial liabilities 23. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Classification of financial instruments Juste valeur Fair value Hierarchy 31 décembre 2013 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Débiteurs Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Parts privilégiées convertibles Instruments financiers dérivés Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription 31 décembre 2012 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Débiteurs Passifs financiers Créditeurs Emprunts hypothécaires Dette à long terme Parts privilégiées convertibles Instruments financiers dérivés Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) l e v e l $ 268 964 (2) 140 663 (2) 115 410 (2) 525 037 466 433 850 000 7 517 966 427 795 1 171 369 - 466 433 (2) 850 000 (2) 7 517 966 (2) 427 795 (2) 1 171 369 (2) 182 300 (2) $ 268 964 140 663 115 410 525 037 $ - - - - $ - - - - - - - - - 182 300 4 700 20 550 207 550 - - - - - - - - December 31, 2013 Financial assets Cash and cash equivalents Receivables Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank loan Mortgages Long term debt Convertible preferred units Derivative financial instruments - 4 700 (2) Interest rate swaps at fair value 20 550 (2) Unit-based compensation and warrants 10 433 563 10 641 113 - - - 2 368 515 37 741 2 406 256 - - - - - - - 87 500 12 600 46 200 146 300 - - - - - - - - 96 372 2 480 977 1 309 220 329 775 - - - December 31, 2012 Financial assets Cash and cash equivalents Receivables Financial liabilities Accounts payable Mortgages Long-term debt Convertible preferred units Derivative financial instruments 2 368 515 (2) 37 741 (2) 2 406 256 96 372 (2) 2 480 977 (2) 1 309 220 (2) 329 775 (2) 87 500 (2) 12 600 (2) Interest rate swaps at fair value 46 200 (2) Unit-based compensation and warrants 4 216 344 4 362 644 ■ Page 35 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) 24. GESTION DU RISQUE (in canadian dollars) 24. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Risque de crédit Le risque de crédit provient principalement d'une éventuelle incapacité des locataires de s'acquitter de leur loyer. En date du 31 décembre 2013, les comptes clients compris dans les débiteurs totalisent 140 663$ (2012: 37 741$) et représentent le risque maximal de crédit. Les autres postes faisant partie des débiteurs incluent des sommes à recevoir d'institutions financières et ne comportent qu'un faible risque de crédit. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order to limit rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of rate and consequently interest the market determine the composition of its debts. the effects of changes in interest Credit risk inability of Credit risk comes primarily from the potential customers to discharge their rental obligations. As at December 31, 2013, accounts receivable included in the receivables amount to $140,663 (2012: $37,741) and represent the maximum credit risk. The other components of the receivables include amounts recoverable from financial institutions with a small credit risk. Les comptes clients sont majoritairement composés de sociétés pétrolières nationales à faible risque de crédit. Accounts receivable mostly include major canadian oil and gas companies with small credit risk. Risque de taux d'intérêt La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui concerne ses emprunts hypothécaires, ses dettes à long terme à taux d'intérêt fixe et variable et ses parts privilégiées convertibles. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. La Fiducie a couvert son risque de flux de trésorerie par un swap de taux d'intérêt. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait eu un le montant de la dépense de impact de 51 494$ sur l'exercice. is exposed to interest Interest rate risk The Trust rate risk through its mortgages, long-term debts with fixed and floating rate of interest and its convertible preferred units. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk. The Trust used interest rate swaps to cover its cash flow risk. Each variation of 1% of the interest rates would have had an impact of $51,494 on the expense amount of this year. Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. La Fiducie possède une excellente position d'encaisse qui lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants principalement la portion court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. représentés par les créditeurs, The Trust has strong cash positions which allow it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank loan. ■ Page 36 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 (en dollars canadiens) NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (in canadian dollars) 24. GESTION DU RISQUE (suite) 24. RISK MANAGEMENT (continued) Instruments financiers dérivés La Fiducie utilise des instruments financiers dérivés pour gérer son risque de taux d'intérêt. Les instruments financiers juste valeur à l'état dérivés sont comptabilisés à leur consolidé de la situation financière et toute variation de la juste valeur est comptabilisée aux résultats de l'exercice. Derivative financial instruments The Trust uses derivative financial instruments to manage its interest rate risk. The derivative financial instruments are recognized at their fair value on the consolidated statement of fair value are recognized in income for the year. financial position and changes in La Fiducie a conclu un swap de taux d'intérêt, d'un montant nominal de 2 100 000$, par l'entremise de ses banquiers, afin de fixer le taux variable relatif à son emprunt à terme dégressif qui vient à échéance en juillet 2014. Cet accord comporte un taux d'intérêt fixe de 5,01% jusqu'à l'échéance. Le 26 janvier 2012, une partie du swap portant sur un montant nominal de 1 301 470$ a été racheté au coût de 61 000$, soit sa valeur marchande au jour du rachat. Au 31 décembre 2013, le swap affichait une valeur négative de 4 700$ (2012: 12 600$) constaté dans les passifs sous swaps de taux d'intérêt à la juste valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat sous gains/pertes non réalisé(e)s sur les swaps de taux d'intérêt. La Fiducie ne détient pas d'instruments financiers dérivés à des fins de négociation ou de spéculation. The Trust has an interest rate swap arrangement, for a through its bankers to notional amount of $2,100,000, effectively fix the variable rate pertaining to its reducing term loan which matures in July 2014. This arrangement has fixed the interest rate at 5.01% to maturity. On January 26, 2012, a portion of the swap, corresponding to a notional amount of $1,301,470, was repurchased at a price of $61,000, its fair value at the transaction date. As at December 31, 2013, the swap contract had a negative fair value of $4,700 (2012: $12,600) and as such was recorded in the liabilities under interest rate swaps at fair value and the change in fair value was recognized to income under unrealized gains/losses on interest rate swaps. The Trust does not enter into derivative financial instruments for trading or speculative purposes. 25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 25. RELATED PARTY TRANSACTIONS 52 000$ (2012: Au cours du l'exercice terminé le 31 décembre 2013, la Fiducie a payé à une entité, dans laquelle un fiduciaire a des intérêts, en honoraires professionnels. Elle a payé 5 000$ (2012: 0$) d'honoraires professionnels à un fiduciaire. La Fiducie a aussi payé 35 330$ (2012: 37 344$) en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire, dont le solde à payer au 31 décembre 2013 est de 6 271$ (2012: 0$). 45 000$) During the year ended December 31, 2013, the Trust paid fees to entities $52,000 (2012: $45,000) in professional controlled by trustees. in professional fees to a trustee. The Trust also paid $35,330 (2012: $37,344) for lawyer services to a person related to a trustee, for which an amount of $6,271 is included in the accounts payable as at December 31, 2013 (2012: $0). It paid $5,000 (2012: $0) Les revenus de location comprennent des montants de 282 219$ (2012: 277 483$) obtenus de compagnies contrôlées par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels aucun montant n'était à recevoir au 31 décembre 2013 (2012: 0$). Property rental revenue includes $282,219 (2012: $277,483) obtained from companies controlled by individuals related to trustees for which no amount was receivable as at December 31, 2013 (2012: $0). La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Mont-Saint- Hilaire au prix annuel de 95 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 15 janvier 2014. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendus annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première tranche de renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014. The Trust has signed an agreement, with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its property located in Mont-Saint-Hilaire for $95,000 annually and for a period of 10 years ending January 15, 2014. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of gazoline sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The first renewal options has been exercised on January 15, 2014. ■ Page 37 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite) 25. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued) La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-le-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de 160 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave- autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. to rent a portion of The Trust has also signed an agreement, with a company its property controlled by 2 trustees, located in Saint-Jean-sur-le-Richelieu for $160,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of car- wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. Les prêts à recevoir incluent un montant de 39 333$ (2012: 0$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Les intérêts obtenus sur ce prêt totalisent 2 659$ (2012: 0$). Loans receivable include an amount of $39,333 (2012: $0) made to a person related to a trustee. Interest received from that loan amount to $2,659 (2012: $0). Les intérêts sur montant de 0$ (2012: 10 000$) payé à des fiduciaires. la dette à long terme comprennent un Interest on long term debt includes $0 (2012: $10,000) paid to trustees. Rémunération des principaux dirigeants Aucune rémunération, incluant les paiements fondés sur les unités, n'a été consentie à des dirigeants au cours des exercices se terminant les 31 décembre 2013 et 2012. Officers compensation No compensation compensation, attributions, was paid to officers during the years ended December 31, 2013 and 2012. unit-based including 26. SECTEURS OPÉRATIONNELS 26. OPERATING SEGMENTS La presque totalité des revenus de location proviennent de quatre (4) clients dont chacun individuellement représente 10% ou plus des revenus. The entire rental income mostly comes from four (4) clients which individually represents 10% or more of revenues. Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé à chaque client. The following table shows the percentage of associated to each customer. revenues Revenu de location d'immeubles de placement Compagnie pétrolière canadienne Compagnies liées à des fiduciaires Compagnie internationale de restauration rapide Compagnie internationale de dépanneur Autres 2013 % 2012 % 32 28 12 25 3 29 41 10 20 - 100 100 ■ Page 38 ■ Rental income from investment properties Major canadian oil and gas company Trustees related companies International fast-food company International convenience store company Others FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉES 31 DÉCEMBRE 2013 ET 2012 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2013 AND 2012 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 27. ENGAGEMENTS CONTRACTUELS 27. CONTRACTUAL OBLIGATIONS La Fiducie a négocié une entente de gestion avec une compagnie liée à un fiduciaire. L'entente stipule qu'une rémunération de 5 000$ par mois est versée à cette compagnie. L'entente se termine le 31 août 2014. The Trust has negotiated an agreement with a company related to a trustee for the management of the Trust. Under the terms of the agreement, the Trust pays $5,000 per month for services. The agreement ends on August 31, 2014. 28. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN 28. SUBSEQUENT EVENTS Le 31 mars 2014, 0,0037$ par unité pour un déboursé total de 127 247$. la Fiducie a payé une distribution de On March 31, 2014, $0.0037 per unit for a total disbursement of $127,247. the Trust has paid a distribution of ■ Page 39 ■ 

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