Table of Content / Table des matières
Chairman’s letter…………………………………………………...……1
2018 Management Discussion and Analysis.…………………...………...2
Financial Statements / États financiers………………………...………...21
Lettre du Président du conseil…..……………………………………….61
Rapport de gestion 2018...……………………………………………….62
Dear unit holders,
As you know, we have delivered since inception results that have met your expectations and that respect the
commitments we have made.
The year 2018 has once again proven true to your anticipations and was very fruitful from an acquisition
standpoint. Our geographic and tenant diversification continued to grow with great success.
We now have two properties in Nova Scotia and have entered into our first joint venture agreement with a
Maritimes developer. Our list of tenants has also been enhanced with the addition of three major banners
being IGA, Bureau en Gros and Pharmaprix.
From an operational perspective, the success of our business model has never shown better results. Our
investment properties now sits above $108M from last year’s $69M, following multiple acquisitions in 2018.
Recurring funds from operations went from more than $2.1M to more than $3.3M, representing an increase
of 56%. On a per unit basis, the growth was also meaningful, with a 15% increase year over year for recurring
funds from operations.
I must also highlight that, for a 7th year in a row, our occupancy rate remained at 100% and that this
occupancy rate is product of the quality of our sites and our tenants. Those exceptional results allowed us to
keep increasing our distributions per unit, which amounted to $0.0222 as of January 1st, 2019. This most
recent increase brings us to nearly 80% growth in distributions per unit since our first distribution in 2012.
Nevertheless, we remain very conservative in our financial decisions. Thus, our distribution payout ratio still
only represents 55% of our recurring funds from operation and we maintained a healthy balance sheet with
our leverage ratio of 55%. Overall, we are confident in our ability to maintain our acquisition pace in 2019
while staying true to our business model.
I would like to conclude by announcing the departure of two trustees and two founding members, being Mr.
Grimard and Mr. Chicoine. The foundation of any new enterprise requires the participation of investors like
them who share a common vision and who are ready to put in all efforts required in order to succeed. They
have shared a passion for commercial real estate with us and today’s results are a statement to the quality of
their involvement. We wish them luck in their future endeavours.
My sincerest thanks also go to our trustees and their valuable advices on which the Trust can always count
on.
_________________________________
Michel Lassonde
Chairman of the board of trustees
1 FRONSAC
Real Estate
Investment Trust
Management Discussion & Analysis
–
Q4 2018
Period ended December 31st, 2018
Form 51-102F1
2 FRONSAC Real Estate Investment Trust
SUMMARY OF SELECTED FINANCIAL INFORMATION
FRONSAC
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATIONPeriods ended December 3120182017Δ%Financial infoProperty rental income6,275,277 4,359,277 1,916,00044%Total revenue6,290,277 4,369,277 1,921,00044%NOI (1)5,112,675 3,487,615 1,625,06047%FFO (1)3,351,550 2,147,217 1,204,33356%Recurring FFO (1)3,336,550 2,137,217 1,199,33356%AFFO (1)3,038,111 2,014,775 1,023,33651%EBITDA (1)4,749,213 3,013,742 1,735,47158%Investment properties (2)108,165,635 69,588,555 38,577,08055%Total assets99,881,160 70,006,481 29,874,67943%Total mortgage/loans/long term debt (3)53,365,481 31,716,924 21,648,55768%Total convertible debentures1,593,481 250,581 1,342,900536%Total equity42,292,960 36,708,396 5,584,56415%Weighted average units o/s - basic91,163,634 67,398,715 23,764,91935%Amounts on a per unit basisFFO0.0368 0.0319 0.004915%Recurring FFO0.0366 0.0317 0.004915%AFFO0.0333 0.0299 0.003411%Distributions0.0202 0.0180 0.002212%Financial ratiosWeighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages3.8%3.5%0.3%Debt to gross assets - including converts55%46%9%Debt to gross assets - excluding converts (3)53%45%8%Interest coverage ratio3.1 3.1 - Debt service coverage ratio1.8 1.7 0.1Distributions as a % of FFO55%56%(1%)Distributions as a % of Recurring FFO55%57%(2%)Distributions as a % of AFFO60%60%0%Leasing informationOccupancy100%100%0%Mix of tenancy based on net revenueNational79%74%5%Regional 16%21%(5%)Local5%5%0%Property type breakdownGas/Convenience store14 14 - Gas/Convenience store/Fast food11 7 4 Fast food14 10 4 Auto parts2 2 - Retail6 2 4 47 35 12 Other Average term to maturity - mortgages4.7yrs4.4yrs0.3yrAverage term to maturity - leases9.6yrs8.6yrs1.0yrIFRS capitalization rate6.48%6.11%0.37%(1) Non-IFRS financial measures(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures(3) Excludes convertible debentures12 months3 FRONSAC Real Estate Investment Trust
HISTORICAL SELECTED FINANCIAL PERFORMANCE
0.037
0.032
0.013
0.018
0.013
0.014
0.019
0.015
0.023
0.023
0.016
0.016
0.018
0.020
$0.040
$0.035
$0.030
$0.025
$0.020
$0.015
$0.010
$0.005
$0.000
0.005
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
FFO/unit
Distribution/unit
TENANT OVERVIEW – Year 2018(1)
TENANT MIX(1)
KEY TENANTS (57%) (1)
16%
5%
Regional
Local
National
79%
(2)
(3)
13%
10%
10%
9%
8%
7%
Notes:
(1) Based on net operating income
(2) Suncor operates Petro-Canada service-stations
(3) Sobeys operates IGA grocery stores and Shell service-stations
FRONSAC
4 FRONSAC Real Estate Investment Trust
BREAKDOWN OF PROPERTIES & OPERATING SECTORS
FRONSAC
#AddressCityTypeOwnership140-50 Brunet StreetMont St-HilaireFast food, gas, convenience store100%2230 St-Luc Blvd.St-Jean-sur-Richelieu Gas, convenience store100%3196 Hôtel-de-Ville Blvd.Rivière-du-LoupGas, convenience store100%41349-1351 Road 117Val-DavidFast food, gas, convenience store100%5275 Barkoff StreetTrois-RivièresGas, convenience store65%6530 Barkoff StreetCap-de-la-madeleineGas, convenience store50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxFast food, gas, convenience store100%81440-50 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food, gas, convenience store50%91460 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food50%10490-494 De L'Atrium Blvd.Québec CityGas, convenience store100%117335 Guillaume Couture Blvd.LévisFast food100%121319 Brookdale AvenueCornwall (Ontario)Fast food100%134200 Bernard-Pilon StreetSt-Mathieu de BeloeilGas, convenience store100%141901 Raymond Blais StreetSainte-JulieGas, convenience store100%152000 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieFast food100%162050 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieGas100%172051 Nobel StreetSainte-JulieFast food100%1816920-16930 St-Louis Ave.St-HyacintheFast food, gas, convenience store100%193726 Des Forges Blvd.Trois-RivièresFast food100%202871-2885 Des Prairies StreetTrois-RivièresFast food, gas, convenience store100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuFast food, gas, convenience store100%224932 Des Sources Blvd.PierrefondsFast food100%23314 De Montigny StreetSt-JérômeFast food100%24288 Valmont StreetRepentignyGas, convenience store100%252439 Ste Sophie Blvd.Sainte-SophieGas, convenience store50%262429 Sainte-Sophie Blvd.Sainte-Sophie Fast food50%27610 Saint-Joseph Blvd.GatineauAuto Parts100%28513 Des Laurentides Blvd.LavalAuto Parts100%29123 St-Laurent East BlvdSt-EustacheGas, convenience store100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheGas, convenience store100%314 North StreetWaterloo (Quebec)Gas, convenience store100%323355 de la Pérade StreetQuebec CityRetail100%332555 Montmorency BlvdQuebec CityRetail100%343592 Laval StreetLac MéganticGas, convenience store100%35536 Algonquin Blvd.Timmins (Ontario)Fast food100%361730 Jules Vernes Ave.Cap RougeFast food50%37235 Montée PaiementGatineauRetail100%38510 Bethany Ave.LachuteFast food, gas, convenience store50%391337 Iberville Blvd.RepentignyRetail100%40222 St-Jean-Baptiste Blvd.MercierFast food, gas, convenience store50%41230 St-Jean-Baptiste Boul.MercierFast food50%42101 Hébert StreetMont-LaurierRetail100%43290 Mgr. Langlois Blvd.*Salaberry-de-ValleyfieldFast food, gas, convenience store50%44510 Portland StreetDartmouth (Nova Scotia)Fast food100%4520 Frontenac Ouest Blvd.Thetford MinesFast food100%46975 Wilkinson Ave.Dartmouth (Nova Scotia)Fast food, gas, convenience store50%471501 Jacques Bedard StreetQuebec CityRetail100%*Currently under development5 FRONSAC Real Estate Investment Trust
MANAGEMENT’S DISCUSSION & ANALYSIS
SCOPE OF ANALYSIS
This Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) of the financial condition and results of operations
of Fronsac Real Estate Investment Trust (“Fronsac” or the “Trust”) is intended to provide readers with an
assessment of performance and summarize the results of operations and financial condition for the 12
months period ended December 31, 2018. It should be read in conjunction with the Audited Consolidated
Financial Statements for the period ended December 31, 2018 and the Trust’s Audited Consolidated
Financial Statements and MD&A for the period ended December 31, 2017. The financial data contained in
this MD&A has been prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (“IFRS”)
and all amounts are in Canadian dollars. You can find all copies of Fronsac’s recent financial reports on
Fronsac’s website fronsacreit.com and on sedar.com.
Dated March 22, 2019, this MD&A reflects all significant information available as of that date and should
be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the year ended December
31, 2018 and accompanying notes included in this report.
CAUTION REGARDING FORWARD-LOOKING STATEMENTS
Securities laws encourage companies to present forward-looking information to provide investors with a
better understanding of the Trust’s future prospects and help them make informed decisions. This MD&A
contains forward-looking statements about the Trust’s objectives, strategies, financial position, results of
operations, cash flows and operations, which are based on management’s current expectations, estimates
and assumptions about the markets in which it operates.
Statements based on management’s current expectations contain known and unknown inherent risks and
uncertainties. Forward-looking statements may include verbs such as “believe,” “anticipate,” “estimate,”
“expect,” “intend” and “assess” or related expressions, used in the affirmative and negative forms. These
statements represent the Trust’s intentions, plans, expectations or beliefs and are subject to risks,
uncertainties and other factors, many of which are beyond the Trust’s control. Actual results may vary from
expectations. The reader is cautioned not to place undue reliance on any forward-looking statements.
Please note that the forward-looking statements contained in this MD&A describe our expectations as at
March 22, 2019.
FRONSAC
6 FRONSAC Real Estate Investment Trust
DESCRIPTION OF THE ISSUER’S BUSINESS
Fronsac is an active Trust operating in the commercial real estate market. The Trust is currently traded on
the TSX Venture using the ticker symbol FRO.UN. The Trust owns and rents commercial real estate
properties directly and through its wholly owned subsidiaries. Since inception the Trust has made a series
of acquisitions and has steadily increased its real estate portfolio.
As at December 31, 2018 the Trust held 47 investment properties, 43 residing in the province of Quebec,
2 in the province of Ontario and 2 in the province of Nova Scotia. The occupancy rate for these properties
remained at 100% throughout the quarter. The properties are occupied by 5 distinct groups of tenants
composed of: (1) fast food chains, (2) major oil/gas companies, (3) convenience store chains, (4) auto parts
businesses and (5) major retailers.
HISTORICAL OCCUPANCY RATE
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
These properties are leased to tenants on a management free basis with triple net leases. Under this type
of arrangement, the tenant is responsible for paying real estate taxes, insurance and any general
maintenance required, in addition to the base rent already stipulated in the lease terms. These types of
leases ensure stable recurring cash flows with an opportunity for growth.
FRONSAC
Supports & grows monthly distributions per unitAcquires and executes long termtriple net lease (“NNN”) agreementsTargets well-located, freestanding commercial propertieswith financially strong tenantsMaintains a conservative balance sheet Remains disciplined in its acquisitions7 FRONSAC Real Estate Investment Trust
MAJOR EVENTS OF THE YEAR
On January 15, 2018, Fronsac announced the issuance of 80,000 units of Fronsac REIT at a price of $0.53
per unit, which equates to $42,400 as partial compensation for the services rendered by certain members
of management during the fiscal year ended on December 31st, 2017. The issuance of the units of Fronsac
REIT constitutes a portion of salaries in the form of a discretionary performance bonus.
On March 29, 2018, Fronsac announced the acquisition of a property located in Gatineau, Qc. The property
is a retail store operated by Staples Canada under the Bureau en Gros banner and was acquired under a
sale and lease-back agreement with Staples Canada. Total consideration paid for the property was
$7,500,000 and was settled in cash, representing a 6.5% capitalization rate on the average net operating
income of the property for the next five years. There were no previous ties between Fronsac and Staples
Canada prior to the transaction.
On April 25, 2018, Fronsac and its partner Odacité Immobilier announced the launch of a new 12,500
square feet commercial development in the city Lachute, Qc, composed of a stand-alone Benny & Co
restaurant, a Beau-Soir convenience store, a Petro-Canada gas station, as well as three quick service
restaurants: A&W, Thaï Express and Amir. The project is located on 510 Bethany Avenue at exit 260 of
highway 50. Project costs are expected to total approximately $8,000,000. Fronsac will retain a 50% interest
in the project.
On June 21, 2018, Fronsac announced the acquisition of a property located on Iberville Boulevard, a
highly trafficked artery in the city of Repentigny, Qc. The property is leased to Pharmaprix. It was acquired
for a total consideration of $6,250,000 and was settled in cash.
On June 29, 2018, Fronsac announced the acquisition of a 2 newly built properties located in Mercier, Qc,
along Boulevard St-Jean Baptiste near Highway 30. The properties are composed of a newly built Petro-
Canada service station with a Beau-Soir convenience store, an A&W restaurant, a catering company as
well as a freestanding Benny & Co restaurant. Total consideration paid was $926,551 for a 50% interest in
Odacité Mercier LP, which holds the interests of the properties. The purchase price was settled in cash,
while taking into consideration already in place financing as well as customary closing adjustments. Fronsac
assumed a 50% share of the debts related to the properties of $4,658,177 (Fronsac share $2,329,089). In
addition, Fronsac assumed 50% of accruals related to closing adjustments, which amounted to $499,912
(Fronsac share $249,956). Fronsac assumed 50% of other assets related to closing adjustments, which
amounted to $565,220 (Fronsac share $282,610).
On July 18, 2018, Fronsac announced that it has received approval from the TSX Venture Exchange
(“TSX”) for the annual renewal of its normal course issuer bid (“NCIB”). Under the renewed NCIB, Fronsac
may purchase for cancellation, through the facilities of the TSX Venture Exchange, if in the best interest of
the Trust, a maximum of 4,283,577 units, which represents approximately 5% of the units in circulation at
this date. As of July 18, 2018, the Trust had 85,671,543 units issued and outstanding. Over the course of
any 30 day period the Trust will not purchase more than 1,713,430 units in total, which represents 2% of
the units issued and outstanding as at July 18, 2018. The Trust has not purchased any units for cancellation
since July 18, 2018.
On August 2, 2018, Fronsac announced that, effective the start of trading on Tuesday, August 7, 2018,
Fronsac's ticker symbol on the TSX Venture Exchange (“TSX.V”) would change from its original “GAZ.UN”
symbol to “FRO.UN” (TSX.V: FRO.UN).
On August 8, 2018, Fronsac announced its intention to undertake a prospectus-exempted private
placement raising up to a maximum offering amount of $10,000,000 (the “Offering”). The Offering was
comprised of units (the “Units”) of Fronsac and of non-secured convertible debentures (the “Convertible
Debentures”). The demand of the investors determined in which proportion those securities would ultimately
be sold, but the amount of Convertible Debentures sold could not exceed $3,000,000.
FRONSAC
8 FRONSAC Real Estate Investment Trust
The Units were offered at a price of $0.54 each. The Convertible Debentures were set to mature 5 years
after their issuance, bear an annual interest rate of 6 % payable semi-annually, and be convertible into
Units at a conversion price of $0.73 per unit. Fronsac has the right to redeem the Convertible Debentures
three (3) years after their issuance should the closing price of the Units on the TSX Venture Exchange be
higher than $0.73 for a period of forty-five (45) consecutive working days.
On August 28, 2018, Fronsac announced the closing (the “Closing Date”) of the previously announced
Offering for total proceeds of $9,999,999.18. Fronsac issued 15,918,517 Units for proceeds of
$8,595,999.18 and Convertible Debentures for proceeds of $1,404,000, the entire Offering being pursuant
to exemptions under Regulation 45-106 respecting prospectus exemptions.
Fronsac contracted the services of Paradigm Capital Inc. (“Paradigm”), a qualified finder, in the course of
the Placement. In accordance with the agreement entered into between Fronsac and Paradigm as well as
in accordance with applicable regulations, Paradigm shall receive a finder’s fee in the amount of
$250,000.00, plus applicable taxes.
On September 10, 2018, Fronsac announced the acquisition of a property in Mont Laurier, Quebec. The
property is a grocery store operated under the IGA banner. Total consideration paid for the property was
$8,880,000, representing a 6.75% capitalization rate, and was settled in cash.
In addition, Fronsac also announces the acquisition of a parcel of land in Salaberry-de-Valleyfield, Quebec,
with the intention to develop a freestanding Benny & Co restaurant as well as a service station with a quick
service restaurant. This development is being done in partnership with the development firm Immeubles
Novard Inc. (“Novard”). This is Fronsac’s first joint venture development with Novard. The land is
strategically located along Monseigneur Langlois boulevard, a highly trafficked artery in Valleyfield. Fronsac
will retain a 50% share in the joint venture. Project costs are expected to total approximately $4,800,000
with construction set to begin in Spring 2019.
On October 31, 2018, Fronsac announced the acquisition of a property located in Dartmouth, Nova Scotia.
The property is a fast food restaurant operated under the Pizza Hut banner and is located on Portland
Street, a highly trafficked artery at the exit of highway 111. This represent Fronsac’s first acquisition in the
province. Total consideration paid for the property was $1,550,000 and was settled in cash.
On November 9, 2018, Fronsac announced that starting in January 2019, the annual distribution will go
from 2.016¢ to 2.220¢ per unit, representing an increase of 10%. The monthly distributions will be of 0.185¢
per unit. This represents a 78% total growth since Fronsac’s first distributions in 2012.
On December 6, 2018, Fronsac announced two acquisitions. The first acquisition consisted of a property
located in Thetford Mines, Quebec. It is a fast food restaurant operated under the A&W banner and is
located on Frontenac Boulevard, at the center of the town’s retail node. Total consideration paid for the
property was $1,200,000 and was settled in cash.
The second acquisition consisted of a 50% participation in a recently-developed property located in
Dartmouth, Nova Scotia. The property is composed of a Shell gas station, a Sobeys convenience store, a
Tim Hortons, an A&W as well as a Nova Scotia Liquor store. Total consideration paid for this 50%
participation in the property was $4,250,000 and was settled in cash. The participation was acquired from
Somerled Properties, an active real estate developer in the Maritimes, who will retain the other 50% in the
property.
On December 20, 2018, Fronsac announced the acquisition of a property located on Jacques Bédard
boulevard in Lac St-Charles, Qc, a highly trafficked artery of the town. The property is a grocery store
operated under the IGA banner. Total consideration paid for the property was $3,700,000 and was settled
in cash.
FRONSAC
9 FRONSAC Real Estate Investment Trust
OUTLOOK 2019 & SUBSEQUENT EVENT
Fronsac is constantly looking for acquisitions of commercial real estate properties that have triple net leases
and are management free. These types of acquisitions limit the overhead required to run the business and
in turn allow management to focus on adding value through strategic acquisitions that are accretive to the
Trust’s FFO/AFFO per unit.
Fronsac is looking for acquisitions that will sustain its growth. The Trust’s capital and debt structure puts it
in a selective position for other potential acquisitions.
Fronsac does not foresee any major repairs on its commercial properties as their construction is relatively
recent and their present condition is excellent.
The Trust believes in a long term growth strategy through acquiring properties that will increase its funds
from operations per unit, distributions per unit and as a result increase total unitholders value.
ANNUAL CASH DISTRIBUTION PER UNIT (¢)
Growth in distributions of 78% since 2012
Compounded annual growth rate : 8.6%
9.6%
1.480
3.4%
5.2%
1.530
1.610
11.8%
1.800
8.0%
1.350
1.250
12.0%
2.016
10.1%
2.220
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
EXPLANATION OF NON-IFRS FINANCIAL MEASURES
This document contains various non-IFRS financial measures, which are used to explain the financial
results of the Trust. The terms explained in this section do not have any standardized IFRS meaning and
as such may not be comparable to other issuers.
Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. FFO is an industry term and its
calculation is prescribed in publications of the Real Property Association of Canada (REALpac). FFO as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. FFO is
an industry standard widely used for measuring operating performance and is exclusive of unrealized
changes in the fair value of investment properties, deferred income taxes and gains or losses on property
dispositions (see reconciliation to profit for the period attributable to unitholders on page 11). Fronsac
considers FFO a meaningful additional measure as it adjusts for certain non-cash items that do not
necessarily provide an appropriate picture of a Trust’s recurring performance. It more reliably shows the
impact on operations of trends in occupancy levels, rental rates, net property operating income and interest
costs compared to profit determined in accordance with IFRS. As well, FFO allows some comparability
amongst different real estate entities that have adopted different accounting with respect to investment
properties (some entities use the cost model and whereas others use the fair value model to account for
investment properties).
FRONSAC
10 FRONSAC Real Estate Investment Trust
FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates FFO per unit as FFO divided by the
weighted average number of units outstanding.
Recurring Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates recurring
FFO by subtracting from the base FFO material non-recurring revenues and adding material non-recurring
charges.
Recurring FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates Recurring FFO per unit as
recurring FFO divided by the weighted average number of units outstanding.
Adjusted Funds From Operations (AFFO) is an industry term used to help evaluate dividend or
distribution capacity. AFFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures
reported by other entities. AFFO primarily adjusts FFO for other non-cash revenues and expenses and
operating capital and leasing requirements that must be made merely to preserve the existing rental stream.
Most of these expenditures would normally be considered investing activities in the statement of cash flows.
Capital expenditures, which generate a new investment or revenue stream, such as the development of a
new property or redevelopment of an existing property, would not be included in determining AFFO. AFFO
excludes the impact of working capital changes as they are viewed as short-term cash requirements or
surpluses. In addition, non-recurring costs that impact operating cash flow may be adjusted.
AFFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates AFFO per unit as AFFO divided by
the weighted average number of units outstanding.
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) is not an IFRS financial
measure. EBITDA, as calculated by Fronsac, may not be comparable to similarly titled measures reported
by other entities. EBITDA is used in calculations that measure the Trust’s ability to service debt. Its
calculation is profit before financial expenses, income tax expense, amortization and unrealized changes
in fair value of investment properties.
FFO, Recurring FFO, AFFO and EBITDA are not defined by IFRS, and therefore should not be considered
as alternatives to profit or net income calculated in accordance with IFRS.
ADDITIONAL IFRS FINANCIAL MEASURES USED IN THIS DOCUMENT
Net Property Operating Income (NOI) is an industry term in widespread use. The Trust includes NOI as
an additional IFRS measure in its consolidated statement of income and comprehensive income. NOI as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. Fronsac
considers NOI a meaningful additional measure of operating performance of property assets, prior to
financing considerations. Its calculation is total revenues less total operating expenses as shown in the
consolidated statements of income and comprehensive income (property revenues less total property
operating costs, including operating ground rents).
FRONSAC
11 FRONSAC Real Estate Investment Trust
FINANCIAL HIGHLIGHTS
PER UNIT GROWTH
0.0800
0.0700
0.0600
0.0500
0.0400
0.0300
0.0200
0.0100
FFO
Distributions
Property Rental
Income
2012
0.0130
0.0125
2013
0.0177
0.0135
2014
0.0186
0.0148
2015
0.0232
0.0153
2016
0.0231
0.0161
2017
0.0319
0.0180
2018
0.0368
0.0202
0.0317
0.0315
0.0401
0.0475
0.0541
0.0647
0.0688
NOI
0.0317
0.0339
0.0378
0.0425
0.0492
0.0517
0.0561
FRONSAC
QUARTERLY FINANCIAL INFORMATIONQ4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Rental income1,719,1841,663,3731,530,9681,361,7511,316,5771,096,653976,412969,635Net income (loss) attributableto unitholders(3,094,491)544,021278,7951,373,3541,839,189538,675322,9281,840,152Net income (loss) per unitBasic(0.0305)0.00590.00330.01600.02410.00780.00500.0310FFO (1)Basic923,414871,219764,867792,049548,042581,433508,628509,113FFO per unitBasic0.00910.00950.00890.00920.00720.00840.00790.0086Value of investment properties (000's) (2)108,16699,26588,70277,97569,58959,26653,41750,873Total assets (000's)99,88196,86383,96677,15270,00659,10253,49450,319Mortgages, and other debts (000's)53,36547,56844,86237,80931,71729,73223,11424,991Equity (000's)42,29345,89937,53737,69136,70827,86527,63923,022Weighted avg. units o/sBasic (000's)101,59091,55485,66585,65976,37869,50364,23359,269(1) FFO is a Non-IFRS financial measure. (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures2017201812 FRONSAC Real Estate Investment Trust
FRONSAC
RECONCILIATION OF NET INCOME TO FFOPeriods ended December 3120182017ΔNet income (loss) attributableto unitholders(3,094,491)1,839,189(4,933,680)Debenture issuance costs- - - Δ in value of investment properties4,017,199(787,749)4,804,948Δ in value of investmentproperties in joint ventures6,681(7,260)13,941Unit based compensation(1,485)2,920(4,405)Δ in liability component of exch. preferred units & debentures17,0687,5689,500Δ in fair value of derivative financial instruments(26,615)(511,244)484,629Income taxes5,057 4,618 439 FFO(1) - basic923,414548,04269%FFO per unit - basic0.00910.007226%Distributions paid on exchangeable preferredunits and convertible debentures (if dilutive)7,500 - 7,5005,057FFO - diluted930,914548,04270%FFO per unit - diluted0.00890.007224%Recurring FFO - basic923,414548,04269%Recurring FFO per unit - basic0.00910.007226%Distributions512,014385,162126,852Distributions per unit0.00500.004511%FFO - basic after distributions0.00400.00270.0014Recurring FFO - basic after distributions0.00400.00270.0014Distributions as a % ofFFO - basic55%63%(8%)Distributions as a % ofRecurring FFO - basic55%63%(8%)Weighted avg. units o/sBasic 101,590,06076,378,01325,212,047Diluted 104,094,74376,378,01327,716,730(1) FFO is a Non-IFRS financial measure3 months20182017Δ(898,320)4,540,944(5,439,264)53,171- 53,1713,871,418(2,174,622)6,046,040163,104(148,900)312,00479,02570,7458,28027,95043,832(15,882)45,105(189,400)234,50510,097 4,618 5,479 3,351,5502,147,21756%0.03680.031915%15,000 15,000- 3,366,5502,162,21756%0.03590.031813%3,336,5502,137,21756%0.03660.031715%1,834,1111,277,539556,5720.02020.018012%0.01660.01390.00270.01640.01370.002755%56%(1%)55%57%(2%)91,163,63467,398,71523,764,91993,668,31767,980,11025,688,20712 monthsADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO)Periods ended December 3120182017ΔBasic FFO (1)923,414 548,042 375,372Amortization of finance chargesincluded in interest expense- - - Non-cash revenue (straightline rent)- - - Maintenance/cap-ex onexisting properties (2)- (18,233)18,233 Leasing costs on existing properties- -- Debt extinguishment penalties- -- AFFO(1) - basic923,414 529,809 74%AFFO per unit - basic0.0091 0.0069 31%Distributions paid on exchangeable preferredunits and convertible debentures (if dilutive)7,500 - 7,500AFFO - diluted930,914 529,809 76%AFFO per unit - diluted0.0089 0.0069 29%Distributions0.0050 0.004511%AFFO -basic after distributions0.0040 0.00240.0016Distributions as a % ofAFFO - basic55%65%(10%)Weighted avg. units o/sBasic 101,590,060 76,378,013 25,212,047Diluted 104,094,743 76,378,013 27,716,730(1) FFO and AFFO are a Non-IFRS financial measures3 months(2) The 2018 capital expenditure amount includes a $297,500 tenant allocation considered income generating capital expediture as Fronsac will generate higher revenues because of this investment.20182017Δ3,351,550 2,147,217 1,204,333- - - - - - - (313,439)(132,442)180,997- - - - - - 3,038,111 2,014,775 51%0.0333 0.0299 11%15,000 15,000 - 3,053,111 2,029,775 50%0.0326 0.0299 9%0.0202 0.0180 12%0.0132 0.0119 0.001360%60%- 91,163,634 67,398,715 23,764,91993,668,317 67,980,110 25,688,20712 months13 FRONSAC Real Estate Investment Trust
The 2018 capital expenditure on existing properties amount is higher mainly due to a $297,500 capital
expenditure on a property leased to a national tenant. Fronsac considers this as income-producing capital
expenditure as the rental rate has been increased following this investment.
CASH FLOW AND LIQUIDITY
The Trust’s rental income revenues are used to pay down various working capital obligations. These funds
are the primary source to fund mortgage/loan and other debt payments, with the residual used to fund
distributions to unit holders.
For the 12-month period ended
December 31, 2018, Fronsac has
increased its cash from operating
activities. These were mostly
impacted by the growth in rental
revenues, which was partially
offset by the increase in financial
expenses related to the new
mortgages on new acquisitions.
Funds from investing activities
can mainly be attributed to the
acquisitions of properties and
participations in joint ventures that took place over the course of the period. For more details regarding
these acquisitions over the 12-month period ended December 31, 2018, please refer to Note 4 “Investment
Properties” and Note 5 “Joint Arrangements” in the Financial Statements.
Cash derived from financing activities amounted to $29.5M ($17.1M for the same period in 2017). This is
the result of money received through new mortgages and private placements. For the 12-month period
ended December 31, 2018, the cash derived from financing activities included a private placement through
which 15,918,517 units were issued as well as unsecured convertible debentures, representing total gross
proceeds of $8,595,999.18 and $1,404,000.00, respectively. For the same period last year, the cash
derived from financing activities included two private placements through which 23,204,080 units were
issued for total gross proceeds of $11,499,999.20.
FRONSAC
CASH FLOWSPeriods ended December 3120182017ΔOperating activities3,188,9372,060,1481,128,789Investing activities(32,829,359)(18,984,984)(13,844,375)Financing activities29,535,44117,139,18212,396,259Increase in cash & cashequivalents(104,981)214,346(319,327)Cash & cash equivalents-Beginning of period279,433 65,087 214,346 Cash & cash equivalents - Endof period174,452279,433(104,981)12 months14 FRONSAC Real Estate Investment Trust
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE QUARTER ENDED DECEMBER 31, 2018
For the quarter ended December 31, 2018, the Trust had rental income of $1,719K ($1,317K in Q4 2017).
This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain
existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents
based on gross sales for certain tenants.
The change
fair value of
in
investment properties is based on
the change in capitalization rates
applied
to each property’s
adjusted net operating income as
well
post-acquisition
adjustments (see page 16 for
more details). The weighted
average capitalization rate of the
Trust as at December 31, 2018
was 6.48% compared to 6.11% at
the same date last year.
as
The Trust’s main operating
expenses were financial in nature
and were almost entirely made up
of interest on mortgages and
bank loans, which amounted to
$442K in Q4 2018 compared to a
gain of $221K for the same period
last year. The gain in 2017 is due
to
the
the extinguishment of
exchangeable preferred units, which represented a sum of $525K. Excluding this add-back, financial
expenses for Q4 2018 are higher than Q4 2017, mainly due to the increase in interest expense, which is
due to the increase in the number of mortgages.
For the quarter ended December 31, 2018, the Trust recorded basic recurring FFO of $923K in comparison
to $548K in Q4 2017. Basic recurring FFO per unit increased by 26% from 0.72¢ to 0.91¢ for the same
period. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly acquired properties net of the
increase in financial expenses related to new mortgages on the properties.
FRONSAC
RESULTS OF OPERATIONSQuarters ended December 3120182017ΔRental Income1,719,1841,316,577402,607Other revenues- - - Increase/(decrease) in fair valuesof investment properties(4,017,199)787,749(4,804,948)Financial expenses442,287(220,985)663,272Net income (loss)attributable to unitholders(3,094,491)1,839,189(4,933,680)Net income (loss) per unitBasic(0.0305)0.0241(0.0545)FFO - basic(1)923,414548,04268%FFO per unit0.00910.007226%Recurring FFO - basic923,414548,04268%Recurring FFO per unit - basic0.00910.007226%Weightedavg.units o/sBasic101,590,06076,378,01325,212,047EBITDA (1)1,376,733827,813548,920Interest coverage 2.92.80.1Debt service coverage1.71.60.1(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"15 FRONSAC Real Estate Investment Trust
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE 12 MONTHS ENDED DECE,BER 31, 2018
For the 12-month period ended December 31, 2018, the Trust had rental income of $6,275K ($4,359K for
the same period in 2017). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the
increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents
as well as variable rents based on gross sales for certain tenants.
The change
fair value of
in
investment properties is based on
the change in capitalization rates
applied
to each property’s
adjusted net operating income as
well
post-acquisition
adjustments (see page 16 for
more details). The weighted
average capitalization rate of the
Trust as at December 31, 2018
was 6.48% compared to 6.11% at
the same date last year.
as
The Trust’s main operating
expenses were financial in nature
and were almost entirely made up
of interest on mortgages and
bank loans, which were $1,603K
($792K for the same period in
2017). The amount in 2017 was
impacted by the extinguishment
of the exchangeable preferred
units, which represented a sum of
$525K. The increase in Financial expenses comes mostly from the increase in interest expense, which is
due to the increase in the number of mortgages.
For the period ended December 31, 2018, the Trust recorded basic recurring FFO of $3,337K in comparison
to $2,137K for the same period last year. Basic recurring FFO per unit increased by 15% from 3.17¢ to
3.66¢ for the same period. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly acquired
properties net of the increase in financial expenses related to new mortgages on the properties.
CAPITAL STRUCTURE
The real estate business requires capital in order to continue to fund acquisitions, which is a key part to
growth and success. The Trust is authorized to issue an unlimited number of trust units. During the 12-
month period ended December 31, 2018, the Trust issued units as follows:
On January 15, 2018, the Tust issued 80,000 units at $0.53 per unit for a total of $42,400 to certain
members of management for services rendered.
On July 18, 2018, Fronsac announced that it has received approval from the TSX Venture Exchange
(“TSX”) for the annual renewal of its normal course issuer bid (“NCIB”). Under the renewed NCIB, Fronsac
may purchase for cancellation, through the facilities of the TSX Venture Exchange, if in the best interest of
the Trust, a maximum of 4,283,577 units, which represents approximately 5% of the units in circulation at
this date. As of July 18, 2018, the Trust had 85,671,543 units issued and outstanding. Over the course of
any 30 day period the Trust will not purchase more than 1,713,430 units in total, which represents 2% of
FRONSAC
RESULTS OF OPERATIONS Periods ended December 3120182017ΔRental income6,275,2774,359,2771,916,000Other revenues15,00010,0005,000Increase/(decrease) in fair valuesof investment properties(3,871,418)2,174,622(6,046,040)Financial expenses1,602,914791,702811,212Net income (loss)attributable to unitholders(898,320)4,540,944(5,439,264)Net income per unitBasic(0.0099)0.0674(0.0772)FFO - basic(1)3,351,5502,147,21756%FFO per unit0.03680.031915%Recurring FFO - basic3,336,5502,137,21756%Recurring FFO per unit - basic0.03660.031715%Weightedavg.units o/sBasic91,163,63467,398,71523,764,919EBITDA (1)4,749,2133,013,7421,735,471Interest coverage 3.13.10.0Debt service coverage1.81.70.1(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"12 months16 FRONSAC Real Estate Investment Trust
the units issued and outstanding as at July 18, 2018. The Trust has not purchased any units for cancellation
as of that date.
On August 8, 2018, Fronsac announced its intention to undertake a prospectus-exempted private
placement raising up to a maximum offering amount of $10,000,000 (the “Offering”). The Offering was
comprised of units (the “Units”) of Fronsac and of non-secured convertible debentures (the “Convertible
Debentures”). The demand of the investors determined in which proportion those securities would ultimately
be sold, but the amount of Convertible Debentures sold could not exceed $3,000,000.
The Units were offered at a price of $0.54 each. The Convertible Debentures were set to mature 5 years
after their issuance, bear an annual interest rate of 6% payable semi-annually, and be convertible into Units
at a conversion price of $0.73 per unit. Fronsac has the right to redeem the Convertible Debentures three
(3) years after their issuance should the closing price of the Units on the TSX Venture Exchange be higher
than $0.73 for a period of forty-five (45) consecutive working days.
On August 28, 2018, Fronsac announced the closing (the “Closing Date”) of the previously announced
Offering for total proceeds of $9,999,999.18. Fronsac issued 15,918,517 Units for proceeds of
$8,595,999.18 and Convertible Debentures for proceeds of $1,404,000, all being pursuant to exemptions
under Regulation 45-106 respecting prospectus exemptions.
The total amount of units outstanding at December 31, 2018 was 101,590,060.
MORTGAGE BALANCES DUE AT MATURITY (in $M)
14.22
10.45
11.77
6.18
3.40
2.70
2019
2020
2021
2022
2023
After 2023
Debts are composed of mortgages, loans, convertible debentures and secured credit facilities. As at
December 31, 2018 there are 26 mortgages (excluding Fronsac’s interest in mortgages held through joint
ventures) with Canadian financial institutions with a total carrying value of $50.8M ($31.6M at December
31, 2017). These mortgages require the Trust to make payments (interest and capital) of $32.8M over the
next 5 year and $18.0M thereafter. The mortgages outstanding currently have an average term to maturity
of 4.7 years (4.4 years at December 31, 2017). Convertible debentures in circulation as at December 31,
2018 have a carrying value of $1,594K ($251K at December 31, 2017). The Trust currently has 3 secured
lines of credit with authorized limits of $4.5M, $0.7M and $0.4M. These lines of credit have a $2.47M
balance as at December 31, 2018 (nil at December 31, 2017).
FRONSAC
20192020202120222023After 2023Total due ($):3,398,248 6,183,739 2,701,448 10,448,112 11,767,322 14,224,141 Rate:2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%4.12% - 4.98%% of total debt:7.0%12.7%5.5%21.4%24.2%29.2%17 FRONSAC Real Estate Investment Trust
Management believes that Fronsac’s blend of debt and equity in its capital base provides stability and
reduces risk, while generating an acceptable return on investment. This compliments the long-term
business strategy of the Trust, which is to grow its presence in the commercial real estate market in Canada.
SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES
The preparation of the Trust’s consolidated financial statements requires management to make judgments,
estimates and assumptions that affect the reported amounts of certain assets and liabilities at the reporting
date and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting period. The significant
estimates and judgments include the assessment of fair values of properties, the discount rates used in the
valuation of the Trust’s assets and liabilities, capitalization rates, the relative credit worthiness of the Trust
to its counterparties, the ability to use tax losses and other tax measurements, the determination of the
accounting basis for investments and joint arrangements, the amount of borrowing costs to capitalize the
properties under development and the selection of accounting policies.
One significant judgment and key estimate that affects the reported amounts of assets at the date of the
consolidated financial statements and the reported amounts of profit or loss during the period, relates to
property valuations. Investment properties, which are carried on the consolidated statements of financial
position at fair value, are valued either by the Trust or by external valuators. The valuation of investment
properties is one of the principal estimates and uncertainties of these financial statements. The valuations
are based on a number of assumptions, such as appropriate discount rates and capitalization rates and
estimates of future rental income, operating expenses and capital expenditures. These investment
properties are sensitive to fluctuations in capitalization and discount rates. Please consult Note 5 of the
consolidated financial statements for more information regarding estimates used to derive this fair value.
FUTURE ACCOUNTING POLICY CHANGES
IFRS 16 - Leases ("IFRS 16")
In January 2016, the International Accounting Standards Board ("IASB") published a new standard, IFRS
16. The new standard brings most leases on balance sheet for the lessee under a single model, eliminating
the distinction between operating and finance leases. Lessor accounting however remains essentially
unchanged and the distinction between operating and finance leases is retained. This standard is effective
for periods beginning on after January 1st, 2019.
On January 1st, 2018, the Trust early adopted IFRS 16 retrospectively. Leases where the Trust is acting
as a tenant are affected by the adoption of IFRS 16. The leases, where the Trust is acting as a landlord,
are not affected and are classified as operating leases. Prior to the year 2018, the Trust had no lease
contrats where it was acting as a tenant. The adoption of IFRS 16 has no impact on the opening balances
of the consolidated financial statements.
The major elements of this new standard bring the Trust to record an asset for leases where the Trust is
acting as a tenant, and where the lease contract gives to the Trust the right to control the use of the object
for a period of time in exchange of payments. A liability is recorded for the obligations arising from rental
payments.
FRONSAC
18 FRONSAC Real Estate Investment Trust
RISKS AND UNCERTAINTIES
All property investments are subject to a degree of risk and uncertainty. Property investments are affected
by various factors including general economic conditions and local market circumstances. Local business
conditions such as oversupply of space or a reduction in demand for space particularly affect property
investments. At December 31, 2018 the Trust held interests in 47 properties in Quebec, Ontario and Nova
Scotia, across 5 market segments. The Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. In
order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly
follows the evolution of the market interest rate risk and consequently determines the composition of its
debts.
Credit Risk comes primarily from the potential inability of customers to discharge their rental obligations.
Fronsac strives to obtain rent payments on a monthly basis in order to limit this risk while maintaining a
limited receivable balance ($187K as at December 31, 2018 compared to $183K as at December 31, 2017).
The composition of this balance mostly includes major Canadian oil companies and gas companies with a
small credit risk. The remainder of receivables represents amounts owing from Government agencies,
which pose a minimum credit risk.
Interest Rate Risk affects the Trust through its loans receivable, mortgages, long term debt, convertible
debentures and bank loans. These instruments bear fixed interest rates and as such expose the Trust to
fair value risk. Lines of credit with a floating interest rate expose the Trust to a cash flow risk. If market
conditions warrant, the Trust may attempt to renegotiate its existing debt to take advantage of lower interest
rates. The trust has an ongoing requirement to access debt makers and there is a risk that lenders will not
refinance such maturing debt on terms and conditions acceptable to the Trust or on any terms at all. Each
change of 1% of the interest rates would have an impact of $388,265 on the financial expenses of the year.
Liquidity risk is the risk of being unable to honour financial commitments by the deadlines set out under
the terms of such commitments. Senior management manages the Trust’s cash resources with respect to
financial forecasts and anticipated cash flows.
The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of
accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness.
RELATED PARTY TRANSACTIONS
Rental income includes $536,856 (2017: $541,888) from companies controlled by a trustee and individuals
related to the trustee for which an amount of $0 (2017: $468) is included in the receivables as at December
31, 2018.
The Trust rents a portion of its property located in Saint-Hilaire, to a company controlled by the wife of a
trustee, for an amount of $110,000 annually and for a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent
is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is
part of the rent agreement. The terms of the rent also include a variable rent of $0.0075 calculated on the
numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal
options of five (5) years each. The first renewal option was exercised on January 15, 2014.
The Trust rents its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu, to a company controlled by one (1) trustee,
for an amount of $175,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2029.
The Trust rents a portion of its property located in Richelieu, to a company controlled by a trustee, for an
amount of $110,000 annually and for a period of 10 years ending August 31, 2026. The rent will be adjusted
annually as of the 4th year with the consumer price index. The tenant can exercise four (4) renewal options
of five (5) years each.
FRONSAC
19 FRONSAC Real Estate Investment Trust
The Trust rents a portion of its joint venture property located in Mercier, to a company controlled by a
trustee, for an amount of $92,400 annually and for a period of 15 years ending May 30, 2033. The rent will
be increased by 5% after every period of 5 years. The tenant can exercise four (4) renewal options of five
(5) years each.
Administrative fees include an amount of $35,000 (2017: $43,800) paid as professional fees to a trustee
and to an entity controlled by a trustee.
The loans receivable include amounts of $22,683 (2017: $26,635) due from a person related to a trustee
and $50,000 (2017: $50 000) due from an officer of the Trust. Interest income on those loans amounts to
$4,315 (2017: $3,696) for which an amount of $164 (2017: $190) is included in the receivables as at
December 31, 2018.
The credit facilities include an amount of $400,000 (2017: $0) obtained from a trustee. Interest on this
facility includes an amount of $8,433 (2017: $0) paid to that trustee for which no amount is payable (2017:
$0) as at December 31, 2018.
On June 29, 2018, the Trust acquired an interest in the limited partnership Odacite Mercier. The Trust paid
$463,275 for its interest to a company in which a trustee has an interest.
On March 14, 2017, the Trust acquired an interest in the limited partnership Odacite Ste-Sophie. The Trust
paid $182,009 for his interest to a company in which a trustee has an interest.
FRONSAC
20 22
23-25
26
27
28
29
30-60
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Chers détenteurs de parts,
Comme vous le savez, nous présentons depuis la fondation de la fiducie, des résultats annuels qui sont
conformes à vos attentes et surtout qui respectent les engagements que nous avons pris à votre égard.
L’année 2018 est tout à fait conforme à ces anticipations et elle a été très fructueuse au niveau des acquisitions
de nouvelles propriétés. Notre stratégie de diversification tant géographique qu’au niveau des locataires s’est
poursuivie avec beaucoup de succès.
Nous avons maintenant deux propriétés en Nouvelle Écosse et nous avons négocié un partenariat
d’affaires avec un développeur de cette provine afin de participer avec ce dernier dans de nouveaux projets.
La liste de nos locataires s’est aussi enrichie avec l’addition de trois autres enseignes de prestige soit IGA,
Bureau en Gros et Pharmaprix.
Au plan opérationnel, le succès de notre modèle d’affaires ne se dément pas. La valeur de nos immeubles de
placement est passée, suite aux nombreuses acquisitions de 2018, de 69M à plus de 108M. Les fonds
récurrents provenant de l’exploitation sont passés de 2,1M à plus de 3.3 M soit une augmentation de 56%.
L’augmentation des fonds récurrents par part est aussi significative puisqu’elle a atteint 15%.
Je dois aussi souligner que pour une septième année consécutive, notre taux d’occupation se situe à 100% et
que ce résultat est évidemment fonction de la qualité tant de nos sites que de nos locataires. Ces résultats
exceptionnels nous ont permis d’augmenter nos distributions par part qui ont atteint au 1e janvier dernier
0.0222$. Cette dernière augmentation porte à près de 80 % l’augmentations total des distributions depuis nos
premières distributions en 2012.
Nous demeurons toutefois très conservateurs dans notre gestion financière. Ainsi, notre ratio de distributions
ne représente que 55% des fonds récurrents provenant de l’exploitation et nous maintenons un bilan solide
avec un ratio d’endettement à 55%. Nous sommes confiants de pouvoir maintenir le rythme de nos
acquisitions en 2019 tout en demeurant fidèle à notre modèle d’affaires.
Je voudrais en terminant souligner le départ du conseil des fiduciaires de deux membres fondateurs, soit MM.
Grimard et Chicoine. La mise sur pieds de toute nouvelle entreprise exige des investisseurs comme eux qui
partagent une vision commune et qui sont prêts à consacrer tous les efforts nécessaires à son succès. Ils ont
partagé avec nous cette passion pour l’immobilier commercial et les résultats d’aujourd’hui témoignent de la
qualité de cet engagement. Nous leur souhaitons la meilleure des chances pour la suite des choses.
Mes sincères remerciements vont aussi aux fiduciaires qui permettent à la fiducie de bénéficier constamment
de leur judicieux conseils.
_________________________________
Michel Lassonde
Président du conseil des fiduciaires
61 FRONSAC
Fiducie de placement
immobilier
Rapport de gestion
–
T4 2018
Période terminée le 31 décembre 2018
Formulaire 51-102F1
62 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RÉSUMÉ DE L’INFORMATION FINANCIÈRE
FRONSAC
RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLEPériodes terminées les 31 décembre20182017Δ%Situation financièreRevenus de location6 275 2774 359 2771 916 00044%Revenus totaux6 290 2774 369 2771 921 00044%Résultat opérationnel net (1)5 112 6753 487 6151 625 06047%FPE (1)3 351 5502 147 2171 204 33356%FPE récurrents (1)3 336 5502 137 2171 199 33356%FPEA (1)3 038 1112 014 7751 023 33651%BAIIA (1)4 749 2133 013 7421 735 47158%Immeubles de placement (2)108 165 63569 588 55538 577 08055%Total de l'actif99 881 16070 006 48129 874 67943%Total des dettes et emprunts (3)53 365 48131 716 92421 648 55768%Total des débentures convertibles1 593 481 250 5811 342 900536%Total des capitaux propres42 292 96036 708 3965 584 56415%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base91 163 63467 398 71523 764 91935%Par partFPE0.0368 0.0319 0.004915%FPE récurrents0.0366 0.0317 0.004915%FPEA 0.0333 0.0299 0.003411%Distributions0.0202 0.0180 0.002212%Ratios financiersTaux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe3.8%3.5%0.3%Ratio d'endettement - incluant les inst. échangeables55%46%9%Ratio d'endettement - excluant les inst. échangeables (3)53%45%8%Ratio de couverture des intérêts3.1 3.1 0.0Ratio de couverture de la dette1.8 1.7 0.1Distributions en % des FPE55%56%(1%)Distributions en % des FPE récurrents 55%57%(2%)Distributions en % des FPEA60%60%0%Information de locationTaux d'occupation100%100%- Catégories des locataires basées sur les revenus netsNational79%74%5%Régional16%21%(5%)Local5%5%0%Types de locatairesPétrolières majeures/dépanneurs14 14 - Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide11 7 4 Restauration rapide14 10 4 Pièces d'autos2 2 - Commerce de détails6 2 4 47 35 12 AutreDurée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques4.7ans4.4ans0.3anDurée résiduelle moyenne pondérée - baux9.6ans8.6ans1.0anTaux de capitalisation moyen pondéré IFRS6.48%6.11%0.37%(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant la valeur des propriétés détenues par les coentreprises(3)Exclut les débentures convertibles12 mois63 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
HISTORIQUE DE CERTAINES DONNÉES FINANCIÈRES
0.037
0.032
0.018
0.019
0.014
0.015
0.013
0.013
0.023
0.023
0.016
0.016
0.018
0.020
0.040$
0.035$
0.030$
0.025$
0.020$
0.015$
0.010$
0.005$
0.000$
0.005
n/a
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
FPE/part
Distribution/part
TYPES DE LOCATAIRES – Année 2018(1)
MIXTE DE LOCATAIRES(1)
LOCATAIRES CLÉS (57%) (1)
16%
5%
Régionaux
Locaux
Nationaux
79%
(2)
(3)
13%
10%
10%
9%
8%
7%
Notes:
(1) Basé sur le résultat opérationel net
(2) Suncor exploite les stations-service Pétro-Canada
(3) Sobeys exploite les magasin d’alimentation IGA et les stations-service Shell
FRONSAC
64 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
PORTEFEUILLE DES PROPRIÉTÉS ET INFORMATION SUR
LES SECTEURS D’EXPLOITATION
FRONSAC
#AdresseVilleTypeParticipation140-50 rue BrunetMont St-HilaireRestauration rapide, essence, dépanneur100%2230 Boul. St-Luc St-Jean-sur-Richelieu Essence, dépanneur100%3196 Boul. De l'Hôtel-de-Ville Rivière-du-LoupEssence, dépanneur100%41349-1351 route 117Val-DavidRestauration rapide, essence, dépanneur100%5275 rue Barkoff Trois-RivièresEssence, dépanneur65%6530 rue Barkoff Cap-de-la-madeleineEssence, dépanneur50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxRestauration rapide, essence, dépanneur100%81440-50 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide, essence, dépanneur50%91460 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide50%10490-494 Boul. De L'Atrium Ville de Québec Essence, dépanneur100%117335 Boul. Guillaume CoutureLévisRestauration rapide100%121319 avenue Brookdale Cornwall (Ontario)Restauration rapide100%134200 rue Bernard-PilonSt-Mathieu de BeloeilEssence, dépanneur100%141901 rue Raymond Blais Sainte-JulieEssence, dépanneur100%152000 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieRestauration rapide100%162050 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieEssence100%172051 rue Nobel Sainte-JulieRestauration rapide100%1816920-16930 avenue St-Louis St-HyacintheRestauration rapide, essence, dépanneur100%193726 Boul. Des Forges Trois-RivièresRestauration rapide100%202871-2885 rue Des Prairies Trois-RivièresRestauration rapide, essence, dépanneur100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuRestauration rapide, essence, dépanneur100%224932 Boul. des Sources PierrefondsRestauration rapide100%23314 rue De Montigny St-JérômeRestauration rapide100%24288 rue Valmont RepentignyEssence, dépanneur100%252439 Boul. Ste Sophie Sainte-SophieEssence, dépanneur50%262429 Boul. Ste-Sophie Sainte-Sophie Restauration rapide50%27610 Boul. St-Joseph GatineauPièces d'auto100%28513 Boul. des Laurentides LavalPièces d'auto100%29123 rue St-Laurent EstSt-EustacheEssence, dépanneur100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheEssence, dépanneur100%314 Rue NordWaterloo (Québec)Essence, dépanneur100%323355 rue De la PéradeVille de Québec Commerce de détails100%332555 boul. MontmorencyVille de Québec Commerce de détails100%343592 rue LavalLac MéganticEssence, dépanneur100%35536 Boul. AlgonquinTimmins (Ontario)Restauration rapide100%361730 avenue Jules VernesCap RougeRestauration rapide50%37235 Montée PaiementGatineauCommerce de détails100%38510 avenue BéthanyLachuteRestauration rapide, essence, dépanneur50%391337 Boul. Iberville RepentignyCommerce de détails100%40222 Boul. St-Jean-Baptiste MercierRestauration rapide, essence, dépanneur50%41230 Boul. St-Jean-Baptiste MercierRestauration rapide50%42101 rue HébertMont-LaurierCommerce de détails100%43290 Boul. Monseigneur Langlois*Salaberry-de-ValleyfieldRestauration rapide, essence, dépanneur50%44510 rue PortlandDartmouth (Nouvelle Écosse)Restauration rapide100%4520 boul. Frontenac OuestThetford MinesRestauration rapide100%46975 ave. WilkinsonDartmouth (Nouvelle Écosse)Restauration rapide, essence, dépanneur50%471501 rue Jacques BedardVille de Québec Commerce de détails100%*En cours de développement65 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RAPPORT DE GESTION
PORTÉE DE L’ANALYSE
Ce rapport de gestion de Fiducie de Placement Immobilier Fronsac (« Fronsac » ou la « Fiducie ») a pour
but de fournir aux lecteurs une évaluation du rendement et de résumer les résultats d’exploitation et la
situation financière pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2018. Il doit être lu en lien avec
les états financiers consolidés audités du 31 décembre 2018 ainsi qu’avec les états financiers consolidés
audités et le rapport de gestion du 31 décembre 2017. Les données financières présentées dans le présent
rapport de gestion sont préparées conformément aux Normes Internationales d’Information Financière (les
IFRS) et tous les montants sont en dollars canadiens. Vous trouverez les états financiers consolidés ainsi
que tous les rapports de gestion sur le site web fronsacreit.com et sur sedar.com.
Daté du 22 mars 2019, ce rapport de gestion reflète toutes les informations importantes disponibles jusqu'à
cette date et doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités au 31 décembre 2018
et les notes afférentes incluses dans le présent rapport.
MISE EN GARDE CONCERNANT LES DÉCLARATIONS PROSPECTIVES
Les lois sur les valeurs mobilières incitent les entreprises à présenter de l’information prospective afin que
les investisseurs puissent mieux comprendre les perspectives de l’entreprise et prendre des décisions
éclairées. Ce rapport de gestion contient des énoncés de nature prospective sur les objectifs, les stratégies,
la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie et les activités de la Fiducie qui sont
fondés sur les attentes, estimations et hypothèses actuelles de la direction relativement aux marchés dans
lesquels elle évolue.
Les déclarations formulées d’après les attentes actuelles de la direction comportent des risques et des
incertitudes inhérents, connus ou non. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que « croire »,
« prévoir », « estimer », « s’attendre », « viser » et « évaluer » ainsi que des expressions apparentées sont
utilisés pour ces commentaires prospectifs. Ces déclarations expriment les intentions, projets, attentes ou
opinions de FPI Fronsac sous réserve de la matérialisation de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs
sur lesquels la Fiducie n’a, dans bon nombre de cas, aucune emprise. Les résultats futurs pourraient être
différents de ce qui est prévu. Le lecteur est mis en garde contre le risque d’accorder une confiance
exagérée à toute information de nature prospective.
Il est important de noter que les énoncés de nature prospective contenus dans ce rapport de gestion
décrivent nos attentes en date du 22 mars 2019.
DESCRIPTION DES ACTIVITÉS ET APERÇU DES AFFAIRES
FPI Fronsac est une fiducie active dans le domaine de l’immobilier commercial. Les parts de la Fiducie sont
inscrites à la cote de la Bourse de Croissance TSX sous le symbole FRO.UN. La Fiducie détient et loue
des immeubles commerciaux directement et indirectement par l’entremise de ses filiales. Depuis sa
création, la Fiducie a fait un très grand nombre d’acquisitions et elle a augmenté régulièrement son
portefeuille immobilier.
FRONSAC
66 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
En ayant toujours comme objectif premier le rendement par part, Fronsac…
Au 31 décembre 2018, la Fiducie détenait quarante sept (47) immeubles de placement soit quarante trois
(43) immeubles au Québec, deux (2) immeubles en Ontario et deux (2) immeubles en Nouvelle Écosse.
Durant le trimestre terminé le 31 décembre 2018, ces propriétés avaient un taux d’occupation de 100%.
Les propriétés sont occupées par cinq groupes de locataires distincts : (1) chaînes de restauration rapide,
(2) pétrolières majeures, (3) chaînes de dépanneurs, (4) commerces de pièces d’autos et (5) divers
commerces de détails.
TAUX D'OCCUPATION HISTORIQUE
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Ces immeubles sont loués à des locataires sur une base « sans administration » (les locataires s’occupant
de toute la gestion de l’immeuble) et ils assument aussi toutes les dépenses d’exploitation, communément
appelés « bail triple net ». Dans ce type d’arrangement, le locataire est responsable de payer les taxes
foncières, les assurances et l’entretien général en plus du loyer de base déjà stipulé dans les conditions
du bail. Ces baux assurent des revenus récurrents stables mais prévoient aussi des augmentations
périodiques des loyers assurant ainsi une croissance des revenus.
ÉVÈNEMENTS MAJEURS DE L’ANNÉE
Le 29 mars 2018, la Fiducie a fait l’acquisition d’une (1) propriété dans la ville de Gatineau, Qc. Celle-ci a
été acquise de Staples Canada (« Bureau en Gros ») pour un montant de 7 500 000$ payé comptant.
FRONSAC
Soutient& augmentesesdistributions mensuellespar partAcquiertdes immeubles louésenvertude bauxtriple nets (NNN) et à long termeCibledes propriétéscommercialesbien situéesavec des locatairessolidesfinancièrementMaintientun bilanconservateurDemeuredisciplinéedans sesacquisitions67 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Bureau en Gros a loué ladite propriété de Fronsac au terme d’un bail à long terme. Le prix payé représente
un taux de capitalisation de 6.5% sur le résultat opérationnel net moyen de la propriété pour les cinq
prochaines années. Avant cette transaction, il n’y avait aucun lien entre Bureau en Gros et Fronsac.
Le 25 avril 2018, Fronsac et son partenaire Odacité Immobilier ont annoncé l’arrivée d’un nouveau
complexe commercial de 12 500 pieds carrés dans la ville de Lachute, Qc, composé d’un restaurant
Benny&Co, d’un dépanneur Beau-Soir, d’une station-service Pétro-Canada ainsi que de trois bannières de
restauration rapide; A&W, Thaï Express et Amir. Le projet aura pignon sur rue au 510 avenue Béthany à
la sortie 260 de l’autoroute 50. Les coûts du projet sont estimés à 8 millions $. Fronsac détiendra une
participation de 50% dans ce projet.
Le 21 juin 2018, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété commercial située sur le boulevard
Iberville, une artère très achalandée de la ville de Repentigny, Qc. Cette propriété est occupée par
Pharmaprix. Elle a été acquise pour un montant de 6 250 000$ et ce montant a été payé comptant.
Le 29 juin 2018, Fronsac a annoncé l’acquisition de deux propriétés nouvellement construites à Mercier,
Qc et situées sur le boulevard St-Jean Baptiste à proximité de l’autoroute 30. On y trouve un Pétro-Canada,
un dépanneur Beau-Soir, un restaurant A&W, un traiteur local ainsi qu’un restaurant Benny & Co. Le prix
d’achat, payé au comptant, est de 926 551$ pour 50% des parts de SEC Odacité Mercier (« Mercier»), la
propriétaire de ces deux sites commerciaux. Le prix d’achat prend aussi en compte le financement existant
sur les propriétés ainsi que les ajustements de clôture habituels. Fronsac a assumé 50% des dettes,
lesquelles totalisent 4 658 177$ (la part de Fronsac est de 2 323 089$). De plus, Fronsac a assumé 50%
des comptes payables reliés aux ajustements de clôture, lesquels s’élevaient à 565 220$ (la part de
Fronsac est de 282 610$).
Le 18 juillet 2018, Fronsac a annoncé l’approbation par la Bourse de Croissance TSX (la «TSX») du
renouvellement annuel de son offre publique de rachat dans le cours normal des activités. Conformément
au renouvellement de l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités, FPI Fronsac se propose
de racheter, par l’entremise des services de la Bourse de croissance TSX, si cela sert au mieux les intérêts
de la Fiducie, jusqu’à 4 283 577 parts, ce qui représente environ 5% des parts en circulation. En date du
18 juillet 2018, la Fiducie avait 85 671 543 parts émises et en circulation. Au cours de toute période de 30
jours, la Fiducie ne rachètera pas plus de 1 713 430 parts au total, soit 2% des parts émises et en circulation
en date du 18 juillet 2018. La Fiducie n’a racheté aucune part en circulation depuis le 18 juillet 2018.
Le 2 août 2018, Fronsac a annoncé qu’à compter du mardi 7 août 2018, son symbole boursier changerait
de « GAZ.UN » à « FRO.UN » (TSX.V : FRO.UN).
Le 8 août 2018, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé, aux termes d’une
dispense de prospectus, et ce pour un produit maximal de 10 000 000 $ (l’« Offre de placement »). L’Offre
de placement était composée de parts (les « Parts ») de Fronsac et de débentures convertibles non
garanties (les « Débentures convertibles »). La demande des investisseurs devait déterminer dans quelle
proportion l’un et l’autre de ces titres seraient ultimement vendus, mais le montant des Débentures
convertibles vendues ne pouvait excéder plus de 3 000 000 $.
Les Parts ont été offertes à un prix de 0,54 $ chacune. Les Débentures convertibles, dont l’échéance est
de cinq (5) ans après leur émission, portent intérêt au taux annuel de 6%, payable semi annuellement et
sont convertibles au gré du porteur de Parts à un prix de conversion de 0,73 $ par part. Fronsac peut
également racheter les Débentures convertibles trois (3) ans après leur émission dans la mesure où le prix
de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX excédera 0,73 $ pendant une période consécutive de
quarante cinq (45) jours ouvrables.
Le 28 août 2018, Fronsac a annoncé la clôture (la « Date de clôture »), de l’Offre de placement
précedemment annoncé pour un montant total de 9 999 999,18$. Fronsac a émis 15 918 517 de Parts pour
un montant de 8 595 999.18$ ainsi que des Débentures convertibles pour un montant de 1 404 000,00$,
le tout émis aux termes d’une dispense de prospectus conformément au Règlement 45-106 sur la dispense
de prospectus.
FRONSAC
68 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Fronsac a retenu les services de Paradigm Capital inc. (« Paradigm ») afin d'agir à titre d’intermédiaire
qualifié dans le cadre de l’Offre de placement. Conformément aux modalités de l’entente intervenue entre
Fronsac et Paradigm ainsi qu’à la règlementation en valeurs mobilières applicable, Paradigm a reçu une
commission d’intermédiaire d’un montant de 250 000,00 $, taxes applicables en sus.
Le 10 septembre 2018, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété commerciale située dans la ville
de Mont Laurier, Qc. Cette propriété est occupée par un marché d’alimentation exploité sous la bannière
IGA. Elle a été acquise pour un montant de 8 880 000$, représentant un taux de capitalisation de 6,75%
et ce montant a été payé comptant.
De plus, Fronsac a annoncé l’acquisition d’un terrain à Salaberry-de-Valleyfield dans l’intention d’y
développer un restaurant Benny & Co ainsi qu’une station-service avec restauration rapide. Ce projet sera
fait en partenariat avec la firme de développement Immeubles Novard Inc. (« Novard »). Ce développement
est le premier partenariat entre Novard et Fronsac. Le terrain est situé à un endroit stratégique sur le
boulevard Monseigneur Langlois, une artère achalandée de Valleyfield. La part de Fronsac dans la
coentreprise est de 50%. Les coûts totaux du projet sont estimés à 4 800 000$ et la construction débutera
au printemps 2019.
Le 31 octobre 2018, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété à Dartmouth, Nouvelle Écosse. Celle-
ci abrite un restaurant de type restauration-rapide sous la bannière Pizza Hut et est située sur la rue
Portland, une artère achalandée à la sortie de l’autoroute 111. Il s’agit de la première acquisition de Fronsac
dans cette province. La considération versée était de 1 550 000$ et elle a été payée comptant.
Le 9 novembre 2018, Fronsac a annoncé qu’à compter de janvier 2019, sa distribution annuelle passera
de 2,016¢ à 2,220¢ par part, soit une augmentation de 10%. Les distributions mensuelles seront donc de
0,185¢ par part. Il s’agit d’une augmentation de 78% depuis les premières distributions de la fiducie en
2012.
Le 6 décembre 2018, Fronsac a annoncé la clôture de deux acquisitions. La première consiste en une
propriété située à Thetford Mines, Qc, sur le boulevard Frontenac au coeur du secteur commercial de la
ville. Elle abrite un restaurant exploité sous la bannière A&W. La considération versée a été de 1 200 000$
et elle a été payée comptant.
La deuxième acquisition consiste en une participation de 50% dans une propriété située à Dartmouth,
Nouvelle-Écosse. Elle est occupée par une station-service Shell, un dépanneur Sobeys, un restaurant Tim
Hortons, un restaurant A&W ainsi qu’un établissement de la corporation des liqueurs de la Nouvelle-Écosse
(NSLC). La considération versée pour cette participation de 50% a été de 4 250 000$ et elle a été payée
comptant. La participation a été acquise de Somerled Properties Inc., un développeur actif dans les
Maritimes, lequel demeure partenaire à 50% avec Fronsac dans cette propriété.
Le 20 décembre 2018, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété située sur le boulevard Jacques
Bédard à Lac St-Charles, Qc, une artère très achalandée de cette ville. Elle abrite une épicerie exploitée
sous la bannière IGA. La considération versée a été de 3 700 000$ et elle a été payée comptant.
PERSPECTIVES 2019 ET ÉVÈNEMENT SUBSÉQUENT
La Fiducie est constamment à la recherche de sites immobiliers comportant une gestion minimale de la
part du propriétaire et avec des baux de nature « triple net ». Ce modèle d’affaires nécessite très peu de
temps d’administration permettant ainsi à la direction de la Fiducie de se concentrer sur une stratégie
d’acquisition dans le but de bonifier les Fonds Provenant de l’Exploitation et les Fonds Provenant de
l’Exploitation Ajusté par part de la Fiducie.
FRONSAC
69 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
FPI Fronsac continuera de rechercher des propriétés qui répondent à ses critères de façon à assurer sa
croissance. La structure de son capital et de sa dette lui permet d’être bien positionnée pour d’éventuelles
acquisitions.
FPI Fronsac ne prévoit aucune réparation majeure sur les immeubles commerciaux dont elle est
propriétaire car leur construction est relativement récente et leur condition actuelle est excellente.
La Fiducie croit en une stratégie de croissance à long terme basée sur l'acquisition d’immeubles de
placement lui permettant d'augmenter ses fonds provenant des opérations par part de même que les
distributions par part et par ricochet la valeur de ses parts.
DISTRIBUTION ANNUELLE PAR PART (¢)
Croissance des distributions de 78% depuis 2012
Taux de croissance annuel composé de 8.6%
9.6%
3.4%
1.480
1.530
5.2%
1.610
11.8%
1.800
8.0%
1.350
1.250
12.0%
2.016
10.1%
2.220
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
EXPLICATION DES MESURES FINANCIÈRES NON DÉFINIES PAR LES IFRS
Ce document contient diverses mesures financières, non conformes aux IFRS, qui sont utilisées pour
expliquer les résultats financiers de la Fiducie. Les termes décrits dans cette section n’ont pas de définition
normalisée en IFRS et pourraient ne pas être comparables à ceux utilisés par d'autres émetteurs.
Fonds Provenant de l’Exploitation (FPE) n’est pas une mesure financière définie par les IFRS. Les FPE
sont un terme du domaine immobilier et son calcul est décrit dans les publications de Real Property
Association of Canada (REALpac). Les FPE calculés par Fronsac pourraient ne pas être comparables à
des mesures similaires présentées par d’autres émetteurs. Les FPE sont une norme de l'industrie
largement utilisée pour mesurer la performance d'exploitation et exclus les variations non réalisées de la
juste valeur des immeubles de placement, les impôts différés et les gains ou pertes sur cession de biens
immobiliers (voir la conciliation du résultat net au fonds provenant des opérations à la page 11). Fronsac
considère les FPE comme une mesure additionnelle significative que l’on ajuste pour certains éléments
hors trésorerie qui ne fournissent pas nécessairement une image appropriée de la performance récurrente
de la Fiducie. Ils montrent d’une manière plus fiable l’impact sur les opérations des tendances des taux
d’occupation, des prix de location, du résultat opérationnel net des propriétés et des coûts des intérêts par
rapport au résultat obtenu conformément aux IFRS. Les FPE permettent une certaine comparaison entre
les sociétés immobilières qui ont adopté une comptabilité différente pour les immeubles de placement
(modèle du coût versus le modèle de la juste valeur).
FPE par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE par part en divisant les FPE
par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
FRONSAC
70 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Fonds Provenant de l’Exploitation récurrents n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule
les FPE récurrents en soustrayant des FPE de base les revenus matériels non récurrents et en ajoutant
toutes les charges matérielles non récurrentes.
FPE récurrents par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE récurrents par
part en divisant les FPE récurrents par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés (FPEA) est un terme utilisé dans l’industrie pour aider à
évaluer la capacité de verser des distributions aux détenteurs de parts. Les FPEA tels que calculés par FPI
Fronsac peuvent ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs.
Les FPEA sont calculés en ajustant les FPE pour tenir compte des revenus et des dépenses hors trésorerie
de même que des dépenses en immobilisations nécessaires pour maintenir les flux locatifs. La plupart de
ces dépenses sont normalement considérées comme des activités d’investissement dans l’état des flux de
trésorerie. Les dépenses en immobilisations qui sont considérées comme un nouveau placement, telles
que le développement d’une nouvelle propriété ou le réaménagement d’une propriété existante ne sont
pas incluses dans la détermination des FPEA. Sont excluent du calcul des FPEA, les variations du fonds
de roulement car elles sont considérées comme des excédents de trésorerie à court terme. En outre, les
coûts non récurrents qui ont un impact sur les flux de trésorerie peuvent être ajustés.
FPEA par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPEA par part en divisant les
FPEA par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) n’est pas une mesure financière IFRS. BAIIA,
tel que calculé par FPI Fronsac, peut ne pas être comparable à des mesures semblables présentées par
d’autres émetteurs. BAIIA est utilisé dans les calculs qui mesurent la capacité de la Fiducie en lien avec le
service de sa dette. Ce sont les bénéfices obtenus avant les frais financiers, les impôts, l’amortissement et
les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement.
Les mesures FPE, FPE récurrents, FPEA et BAIIA ne sont pas définies par les IFRS et ne devraient donc
pas être considérées comme des alternatives à la notion de profit ou de résultat net calculé conformément
aux IFRS.
MESURES FINANCIÈRES SUPPLÉMENTAIRES IFRS UTILISÉES DANS CE DOCUMENT
Résultat Opérationnel Net (RON) est un terme de l'industrie dont l'utilisation est répandue. La Fiducie
inclut le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle selon les IFRS dans son état consolidé
des résultats et du résultat global. Le résultat opérationnel net tel que calculé par FPI Fronsac peut ne pas
être comparable à des mesures similaires présentées par d'autres entités. FPI Fronsac considère le résultat
opérationnel net comme une mesure additionnelle utile de la performance opérationnelle des actifs
immobiliers avant les considérations de financement. Il est obtenu en soustrayant des revenus totaux, les
coûts opérationnels comme ils apparaissent aux comptes du résultat et du résultat global (revenus de
location moins le total des coûts opérationnels).
FRONSAC
71 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
FAITS SAILLANTS FINANCIERS
CROISSANCE PAR PART
0.0800
0.0700
0.0600
0.0500
0.0400
0.0300
0.0200
0.0100
FPE
Distributions
Revenus de
location
RON
2012
0.0130
0.0125
2013
0.0177
0.0135
2014
0.0186
0.0148
2015
0.0232
0.0153
2016
0.0231
0.0161
2017
0.0319
0.0180
2018
0.0368
0.0202
0.0317
0.0315
0.0401
0.0475
0.0541
0.0647
0.0688
0.0317
0.0339
0.0378
0.0425
0.0492
0.0517
0.0561
FRONSAC
INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLET4T3T2T1T4T3T2T1Revenus de location1 719 1841 663 3731 530 9681 361 7511 316 5771 096 653976 412969 635Résultat (perte) net attribuable aux porteurs de parts(3 094 491) 544 021 278 7951 373 3541 839 189 538 675 322 9281 840 152Résultat (perte) net par partDe base(0.0305)0.00590.00330.01600.02410.00780.00500.0310FPE (1)De base923 414871 219764 867792 049548 042581 433508 628509 113FPE par partDe base0.00910.00950.00890.00920.00720.00840.00790.0086Valeur des immeubles deplacement (000's) (2)108 16699 26588 70277 97569 58959 26653 41750 873Total de l'actif (000's)99 88196 86383 96677 15270 00659 10253 49450 319Emprunts hypothécaireset autres emprunts (000's)53 36547 56844 86237 80931 71729 73223 11424 991Capitaux propres (000's)42 29345 89937 53737 69136 70827 86527 63923 022Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base (000's)101 59091 55485 66585 65976 37869 50364 23359 269(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises2017201872 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
FRONSAC
CONCILIATION DU RÉSULTAT NET AUX FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20182017ΔRésultat (perte) net attribuableaux porteurs de parts(3 094 491)1 839 189(4 933 680)Coûts d'émission des débentures- - Δ de la valeur des immeubles4 017 199(787 749)4 804 948Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 6 681- 13 941Rémunération fondée sur des parts(1 485)2,920(4 405)Δ de la composante passif des partsprivilégiées échan. & débentures 17 068 7 568 9 500Δ de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés(26 615)(511 244) 484 629Impôts sur le résultat5,057 4,618 439 FPE(1) - de base 923 414 548 04269%FPE par part - de base0.00910.007226%0.00000.00000%Distributions payées sur les parts privilégiéeséchangeables et débentures conv. (si dilutives)7,500 - 7 500FPE - dilué 930 914 548 04270%FPE par part - dilué0.00890.007224%FPE récurrents - de base 923 414 548 04269%FPE récurrents par part - de base0.00910.007226%Distributions 512 014 385 162 126 852Distributions par part0.00500.004511%FPE - de base après distributions0.00400.00270.0014FPE récurrents - de base après dist.0.00400.00270.0014Distributions en % deFPE - de base55%63%(8%)Distributions en % deFPE récurrents - de base55%63%(8%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 101 590 06076 378 01325 212 047Dilué104 094 74376 378 01327 716 730(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois20182017Δ(898 320)4 540 944(5 439 264) 53 171- 53 1713 871 418 (2 174 622)6 046 040 163 104(148 900) 312 004 79 025 70 745 8 280 27 950 43 832(15 882) 45 105(189 400) 234 505 10 0974,618 5 4793 351 5502 147 21756%0.03680.031915% 15 000 15 000- 3 366 5502 162 21756%0.03590.031813%3 336 5502 137 21756%0.03660.031715%1 834 1111 277 539 556 5720.02020.018012%0.01660.01390.00270.01640.01370.002755%56%(1%)55%57%(2%)91 163 63467 398 71523 764 91993 668 31767 980 11025 688 20712 moisFONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉSPériodes terminées les 31 décembre20182017ΔFPE de base (1)923 414548 042375 372Amortissement de charges financièresinclus dans les charges d'intérêts- - - Revenus hors-trésorerie(comptabilisation linéaire des baux)- - - Entretien des immeubles de placementet dépenses d'investissement (2)- (18 233)18,233 Frais de location sur propriétés existantes- -- Pénalités de remboursement- -- FPEA(1) - de base923 414529 80974%FPEA par part - de base0.0091 0.0069 31%Distributions payées sur les parts privilégiéeséchangeables et débentures conv. (si dilutives)7,500 - 7 500FPEA dilué930 914529 80976%FPEA par part - dilué0.00890.006929%Distributions0.00500.004512%FPEA - de base après distributions0.00400.00240.0016Distributions en % deFPEA - de base55%65%(10%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 101 590 06076 378 01325 212 047Dilué104 094 74376 378 01327 716 730(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois(2) L'entretien des immeubles de placement de 2018 comprend une allocation de 297 500$ à un locataire qui est considérée comme étant recouvrable car Fronsac percevra un revenu supplémentaire suire à cet investissement20182017Δ3 351 5502 147 2171204 333- - - - - - (313 439)(132 442)180 997- - - - - - 3 038 1112 014 77551%0.0333 0.0299 11%15,000 15 0003 053 1112 029 77550%0.03260.02999%0.02020.018012%0.01320.01190.001360%60%- 91 163 63467 398 71523 764 91993 668 31767 980 11025 688 20712 mois73 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Le montant affecté à l’entretien des immeubles de placement est plus élevé en 2018 dû à une dépense
d’investissement de 297 500$ sur un immeuble loué à un locataire national. Fronsac considère cet
investissement de capital comme étant recouvrable car le loyer de l’immeuble a été augmenté suite à cet
investissement.
FLUX DE TRÉSORERIE ET LIQUIDITÉ
Les revenus de location de la Fiducie sont utilisés pour assumer ses obligations de fonds de roulement.
Ces fonds sont la source principale pour assumer ses paiements hypothécaires, ses paiements d’intérêts
sur ses prêts et autres dettes de même que les distributions aux porteurs de parts.
Pour
la période de 12 mois
terminée le 31 décembre 2018,
Fronsac a connu une croissance
de ses
fonds provenant des
activités opérationelles. Ceux-ci
proviennent principalement de la
hausse des revenus de location,
laquelle
partiellement
compensée par la hausse des
charges
financières suite à
l’augmentation des hypothèques
liées aux nouvelles acquisitions.
est
Les fonds utilisés dans les activités d'investissement au cours de la période de 12 mois terminée le 31
décembre 2018 ont servi à l’achat d’immeubles de placement et de participations dans des coentreprises.
Pour plus de détails reliés aux acquisitions durant cette période, veuillez consulter la note 4 « Immeubles
de placement » et la note 5 « Partenariats » dans les états financiers.
Les fonds obtenus des activités de financement se chiffrent à 29 535 441$ (17 139 182$ pour la même
période en 2017). Il s’agit là du total des fonds reçus des nouveaux emprunts hypothécaires et des
placements privés. Au cours de la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2018, les activités de
financement incluent un placement privé au cours duquel la Fiducie a émis 15 918 517 parts ainsi que des
débentures convertibles non-garanties, représentant un produit brut de 8 595 999,18$ et 1 404 000,00$,
respectivement. Pour la période comparable en 2017, les activités de financement incluent deux (2)
placements privés au cours desquels la Fiducie a émis 24 204 080 parts, représentant un produit brut de
11 499 999,20$.
FRONSAC
FLUX DE TRÉSORERIEPériodes terminées les 31 décembre20182017ΔActivités opérationnelles3 188 9372 060 1481 128 789Activités d'investissement(32 829 359)(18 984 984)(13 844 375)Activités de financement29 535 44117 139 18212 396 259Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie( 104 981) 214 346 (319 327)Trésorerie et équivalents detrésorerie au début de la période279,433 65,087 214,346 Trésorerie et équivalents detrésorerie à la fin de la période 174 452 279 433 (104 981)12 mois74 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DU TRIMESTRE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2018
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2018, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 1 719 184$
(1 316 577$ au T4 2017). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi
que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers
mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires.
La variation de la valeur des
immeubles de placement prend
en compte la variation des taux
de capitalisation appliquée sur le
résultat opérationel net ajusté de
chaque immeuble ainsi que des
post-acquisitions
ajustements
(voir page 16 pour plus de
détails). Le taux de capitalisation
moyen pondéré de la Fiducie au
31 décembre 2018 était de 6,48%
comparativement à 6,11% à la
même date en 2017.
principales
intérêts sur
Les
dépenses
d'exploitation de la Fiducie sont
de nature
financière et sont
presque entièrement constituées
des
les prêts
hypothécaires et bancaires. Pour
le
le 31
décembre 2018, la Fiducie a
comptabilisé des charges financières de 442 287$ comparativement à un revenu de 220 985$ au T4 2017.
Ce revenu au T4 2017 est expliqué par le gain réalisé par la décomptabilisation de la composante passif
des parts privilégiées échangeables, laquelle avait une valeur de 524 994$. Excluant ce gain, les charges
financières en T4 2018 sont plus élevées que celles en T4 2017, principalement dû à des charges d’intérêts
plus importantes liées aux nouveaux prêts hypothécaires utilisés afin d’acquérir de nouvelles propriétés.
trimestre
terminé
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2018, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de base de
923 414$ comparativement à 548 042$ au quatrième trimestre de 2017. Les FPE récurrents par part de
base ont augmenté de 26% passant de 0,72¢ à 0,91¢. La croissance des FPE provient principalement des
revenus de location liés aux nouvelles acquisitions nets de l’augmentation des charges financières liées
aux hypothèques sur ces propriétés.
FRONSAC
RÉSULTATS D'EXPLOITATION Trimestres terminés les 31 décembre20182017ΔRevenus de location1 719 1841 316 577402 607Autres revenus- - - Variation de la valeur des immeubles de placement(4 017 199) 787 749(4 804 948)Charges financières442 287(220 985)663 272Résultat (perte) netattribuable aux porteurs de parts(3 094 491)1 839 189(4 933 680)Résultat (perte) net par partDe base(0.0305)0.0241(0.0545)FPE - de base(1)923 414 548 04268%FPE par part0.00910.007226%FPE récurrents - de base923 414 548 04268%FPE récurrents par part - de base0.00910.007226%Nombre moyenpondéré departsencirculation- debase101 590 06076378 01325212 047BAIIA(1)1 376 733 827 813 548 920Couverture des intérêts2.92.80.1Couverture de la dette1.71.60.1(1)Mesure financière non définie par lesIFRS75 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DE LA PÉRIODE DE 12 MOIS TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2018
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2018, les revenus de location de la Fiducie ont
atteint 6 275 277$ (4 359 277$ pour la même période en 2017). La hausse des revenus provient de
l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés
existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes
brutes de certains locataires.
La variation de la valeur des
immeubles de placement prend
en compte la variation des taux
de capitalisation appliquée sur le
résultat opérationel net ajusté de
chaque immeuble ainsi que des
ajustements
post-acquisitions
(voir page 16 pour plus de
détails). Le taux de capitalisation
moyen pondéré de la Fiducie au
31 décembre 2018 était de 6,48%
comparativement à 6,11% à la
même date en 2017.
principales
intérêts sur
dépenses
Les
d'exploitation de la Fiducie sont
de nature
financière et sont
presque entièrement constituées
les prêts
des
hypothécaires et bancaires pour
un montant total de 1 602 914$
(791 702$ pour la même période
en 2017). Le montant des
charges financières de 2017 a été affecté par la décomptabilisation de la composante passif des parts
privilégiées échangeables, laquelle avait une valeur de 524 994$. L’augmentation des charges financières
provient principalement des charges d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires utilisés afin d’acquérir
de nouvelles propriétés.
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2018, la fiducie a enregistré des FPE récurrents
de base de 3 336 550$ comparativement à 2 137 217$ pour la même période en 2017. Les FPE récurrents
par part de base ont augmenté de 15% passant de 3,17¢ à 3,66¢. La croissance des FPE provient
principalement des revenus de location liés aux nouvelles acquisitions nets de l’augmentation des charges
financières liées aux hypothèques sur ces propriétés.
STRUCTURE FINANCIÈRE
Le secteur immobilier requiert du capital pour financer les acquisitions, une partie essentielle de la
croissance et du succès. La Fiducie est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. Au cours de la
période de 12 mois terminée le 31 décembre 2018, la Fiducie a émis un certains nombre de parts, soit:
Le 15 janvier 2018, la Fiducie a émis 80 000 parts au prix de 0,53$ par part pour un total de 42 400$ au
titre de rémunération à des membres de la direction conformément à son engagement contractuel à ce
sujet.
FRONSAC
RÉSULTATS D'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20182017ΔRevenus de location6 275 2774 359 2771 916 000Autre revenus 15 00010 0005 000Variation de la valeur des immeubles de placement(3 871 418)2 174 622(6 046 040)Charges financières1 602 914 791 702811 212Résultat (perte) netattribuable aux porteurs de parts( 898 320)4 540 944(5 439 264)Résultat net par partDe base(0.0099)0.0674(0.0772)FPE - de base(1)3 351 5502 147 21756%FPE par part0.03680.031915%FPE récurrents - de base3 336 5502 137 21756%FPE récurrents par part - de base0.03660.031715%Nombre moyenpondéré departsencirculation- debase91163 63467398 71523764 919BAIIA(1)4 749 2133 013 7421 735 471Couverture des intérêts3.13.10.0Couverture de la dette1.81.70.1(1)Mesure financière non définie par lesIFRS12 mois76 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Le 18 juillet 2018, Fronsac a annoncé l’approbation par la Bourse de Croissance TSX (la «TSX») du
renouvellement annuel de son offre publique de rachat dans le cours normal des activités. Conformément
au renouvellement de l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités, FPI Fronsac se propose
de racheter, par l’entremise des services de la Bourse de croissance TSX, si cela sert au mieux les intérêts
de la Fiducie, jusqu’à 4 283 577 parts, ce qui représentait environ 5% des parts en circulation à cette date.
À la dite date, la Fiducie avait 85 671 543 parts émises et en circulation. Au cours de toute période de 30
jours, la Fiducie ne rachètera pas plus de 1 713 430 parts au total, soit 2% des parts émises et en circulation
en date du 18 juillet 2018. La Fiducie n’a racheté aucune part en circulation depuis cette date.
Le 8 août 2018, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé, aux termes d’une
dispense de prospectus, et ce pour un produit maximal de 10 000 000 $ (l’« Offre de placement »). L’Offre
de placement était composée de parts (les « Parts ») de Fronsac et de débentures convertibles non
garanties (les « Débentures convertibles »). La demande des investisseurs devait déterminer dans quelle
proportion l’un et l’autre de ces titres seraient ultimement vendus, mais le montant des Débentures
convertibles vendues ne pouvait excéder 3 000 000 $.
Les Parts ont été offertes à un prix de 0,54 $ chacune. Les Débentures convertibles, dont l’échéance est
de cinq (5) ans après leur émission, portent intérêt au taux annuel de 6%, payable semi annuellement et
sont convertibles au gré du porteur en Parts à un prix de conversion de 0,73 $ par part. Fronsac peut
également racheter les Débentures convertibles trois (3) ans après leur émission dans la mesure où le prix
de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX excédera 0,73 $ pendant une période consécutive de
quarante-cinq (45) jours ouvrables.
Le 28 août 2018, Fronsac a annoncé la clôture (la « Date de clôture »), de l’Offre de placement
précedemment annoncé pour un montant total de 9 999 999,18$. Fronsac a émis 15 918 517 de Parts pour
un montant de 8 595 999.18 ainsi que des Débentures convertibles pour un montant de 1 404 000$, le tout
émis aux termes d’une dispense de prospectus conformément au Règlement 45-106 sur la dispense de
prospectus.
Le nombre total de parts en circulation au 31 décembre 2018 était de 101 590 060.
SOLDE ET ÉCHÉANCE DES EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (en million de $)
14.22
10.45
11.77
6.18
3.40
2.70
2019
2020
2021
2022
2023
Après 2023
Les dettes sont composées d’emprunts hypothécaires, de divers emprunts, de débentures convertibles et
de lignes de crédit. Au 31 décembre 2018, il y avait 26 emprunts hypothécaires (excluant la participation
de Fronsac dans les emprunts hypothécaires détenus à travers ses partenariats) auprès d’institutions
FRONSAC
20192020202120222023Après 2023Total du ($):3 398 2486 183 7392 701 44810 448 11211 767 32214 224 141Taux:2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%4.12% - 4.98%% du total:7.0%12.7%5.5%21.4%24.2%29.2%77 Fiducie de placement immobilier FRONSAC
financières canadiennes d'une valeur comptable totale de 50 775 481$ (31 581 924$ au 31 décembre
2017). Ces emprunts hypothécaires exigent que la Fiducie effectue des versements (intérêts et capital) de
32,8M$ pour les 5 prochaines années et 18,0M$ par la suite. Les emprunts hypothécaires en cours ont une
durée moyenne jusqu'à échéance de 4,7 ans (4,4 ans au 31 décembre 2017). Les débentures convertibles
en circulation avaient une valeur comptable de 1 593 481$ au 31 décembre 2018 (250 581$ au 31
décembre 2017). La Fiducie a trois (3) lignes de crédit dont les limites autorisées sont de 4,5M$, 0,7M$ et
0,4M$. Au 31 décembre 2018, le solde débiteur de ces lignes de crédit s’élevait à 2 470 000$ (nil au 31
décembre 2017).
La direction estime que la proportion actuelle entre la dette et le capital dans la structure financière de la
Fiducie assure une certaine stabilité et réduit les risques tout en générant un rendement sur investissement
acceptable. Cette structure financière cadre bien avec la stratégie à long terme de la Fiducie qui est
d'augmenter sa présence dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada.
PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES
La préparation des états financiers consolidés de la Fiducie requiert que la direction effectue des
estimations et des hypothèses qui influencent les montants déclarés de certains actifs et passifs à la fin de
la période et les montants déclarés des revenus et des dépenses au cours de la période considérée. Les
estimations et les jugements importants comprennent l'évaluation de la juste valeur des propriétés, les taux
d’actualisation utilisés dans l'évaluation des actifs et passifs de la Fiducie, les taux de capitalisation, la
solvabilité relative de la Fiducie à ses contreparties, la capacité d'utiliser les pertes fiscales et autres
mesures fiscales, la détermination de la méthode comptable devant être utilisée pour comptabiliser les
investissements et les partenariats, le montant des coûts d'emprunt à capitaliser pour les immeubles en
cours de développement et la sélection des conventions comptables.
Un jugement important et une estimation clé qui influencent les montants déclarés des actifs à la date des
états financiers consolidés et les montants déclarés du résultat net au cours de la période concernent la
valeur des immeubles de placement. Ces immeubles de placement sont présentés aux états consolidés
de la situation financière à leur juste valeur. Cette dernière est déterminée soit par la Fiducie soit par des
évaluateurs externes. L’évaluation des immeubles de placement, une estimation déterminante, est basée
sur un certain nombre d'hypothèses comme les taux d'actualisation, les taux de capitalisation, les
estimations de revenus de location futurs, les charges d'exploitation et les dépenses en immobilisations.
Ces immeubles de placement sont d’ailleurs sensibles aux fluctuations des taux d'actualisation et de
capitalisation. Consulter la Note 5 des états financiers consolidés pour plus d'informations sur les
estimations utilisées pour établir la juste valeur des immeubles de placement.
NOUVELLES CONVENTIONS COMPTABLES
IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16»)
En janvier 2016, l'International Accounting Standards Board («IASB») publiait une nouvelle norme, soit
IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de
location à l'état de la situation financière selon un modèle unique, faisant disparaître la distinction actuelle
entre contrats de location-financement et contrats de location simple. Toutefois, le traitement comptable
appliqué par le bailleur demeure essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-
financement et contrats de location simple reste inchangée. Cette norme s'applique aux exercices ouverts
à compter du 1er janvier 2019.
Le 1er janvier 2018, la Fiducie a adopté par anticipation IFRS 16 en utilisant la méthode rétrospective.
Seules les locations où la Fiducie agit à titre de preneur sont affectées par l'adoption d'IFRS 16. Les
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locations où la Fiducie agit à titre de bailleur ne sont pas affectées et sont entièrement classées comme
des contrats de location simple. Avant l’exercice 2018, la Fiducie n'avait aucun contrat de location à titre
de preneur. L'adoption d'IFRS 16 n'a donc aucune incidence sur les soldes d’ouverture des états financiers
consolidés.
Les principaux éléments de cette nouvelle norme amènent la Fiducie à comptabiliser, à titre de preneur,
un actif pour les contrats de location qui confèrent le droit de contrôler l'utilisation d'un bien pour un certain
temps moyennant une contrepartie. Un passif est comptabilisé au titre de l'obligation d'effectuer les
paiements de loyer.
RISQUE ET INCERTITUDE
Tous les investissements immobiliers sont soumis à un degré de risque et d'incertitude. Les placements
immobiliers sont touchés par divers facteurs, notamment la conjoncture économique générale et la situation
du marché local. Les conditions locales affectant le milieu des affaires comme l'offre excédentaire de locaux
ou une réduction de la demande pour l'espace locatif affectent particulièrement les investissements
immobiliers. Au 31 décembre 2018, la Fiducie détenait des intérêts dans quarante-sept (47) propriétés au
Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse touchant cinq (5) secteurs du marché locatif commercial. La
Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque des taux d'intérêt et au risque de liquidité. Afin de limiter
les effets des changements de taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie surveille
en permanence l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés et détermine la composition de ses dettes en
conséquence.
Le Risque de Crédit provient principalement d’une éventuelle incapacité des locataires de s’acquitter de
leurs loyers. La Fiducie s’efforce d’obtenir le paiement de ses loyers sur une base mensuelle afin de limiter
ce risque tout en maintenant les soldes débiteurs à leur plus bas niveau (187 106$ au 31 décembre 2018
par rapport à 182 795$ au 31 décembre 2017). Ces soldes proviennent essentiellement de montants à
recevoir de grandes entreprises canadiennes de pétrole et de gaz avec un faible risque de crédit. Le reste
des créances représente des montants dus par des organismes gouvernementaux qui représentent un
risque de crédit minimal.
Le Risque de Taux d’Intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoirs, ses emprunts
hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les
instruments financiers à taux d’intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque lié à leur juste valeur. Les
lignes de crédit qui ont un taux d'intérêt variable exposent la Fiducie à un risque lié à ses flux de trésorerie.
Si les conditions du marché le justifient, la Fiducie peut tenter de renégocier sa dette existante pour profiter
de taux d'intérêt plus bas. La Fiducie doit constamment accéder au marché de la dette et il y a un risque
que les prêteurs ne soient pas prêts à refinancer toute dette venant à échéance suivant des termes et
conditions acceptables à la Fiducie. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait un impact de 388
265$ sur le montant des charges financières de l'année.
Le Risque de Liquidité est le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements financiers lorsqu’ils
arriveront à terme. La direction gère les besoins de trésorerie de la Fiducie par rapport à ses prévisions
financières et les flux de trésorerie anticipés.
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement ce qui lui permet de bien contrôler ses risques de
liquidité courants principalement représentés par les créditeurs, la portion court terme des emprunts
hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que ses emprunts bancaires.
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OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
Les revenus de location incluent un montant de 536 856$ (2017: 541 888$) obtenu de compagnies
contrôlées par un fiduciaire et des personnes liées à ce fiduciaire et pour lesquels aucun montant (2017:
468$) est à recevoir au 31 décembre 2018.
La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de
Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le
loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti
à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au-delà de 3 500 000 litres. Le locataire
peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première option de
renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par un (1) fiduciaire,
au prix annuel de 175 000$ et ce pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2029.
La Fiducie loue une portion de son immeuble de Richelieu, à une compagnie exploitée par un fiduciaire,
au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer sera, à
partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire
peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années chacune.
La Fiducie loue une portion de son immeuble en coentreprise de Mercier, à une compagnie exploitée par
un fiduciaire, au prix annuel de 92 400$ et pour une période de 15 ans se terminant le 30 mai 2033. Le
loyer est augmenté de 5% après chaque période de 5 ans. Le locataire peut exercer quatre (4) options de
renouvellement de cinq (5) années chacune.
Les charges administratives comprennent un montant de 35 000$ (2017: 43 800$) payé à titre d' honoraires
professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire.
Les prêts à recevoir incluent des montants de 22 683$ (2017: 26 635$) consentis à une personne liée à un
fiduciaire et 50 000$ (2017: 50 000$) consenti à un dirigeant de la Fiducie. Le revenu d'intérêts sur ces
prêts totalise 4 315$ (2017: 3 696$) pour lequel un montant de 164$ (2017: 190$) est à recevoir au 31
décembre 2018.
L'emprunt bancaire inclut un montant de 400 000$ (2017: 0$) obtenu d'un fiduciaire. Les intérêts sur
emprunts bancaires incluent un montant de 8 433$ (2017: 0$) payé à ce fiduciaire pour lequel aucun
montant (2017: 0$) n'est à payer au 31 décembre 2018.
Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis une participation dans la société en commandite Odacité Mercier. La
Fiducie a payé 463 275$ pour sa participation dans cette société dans laquelle un fiduciaire a un intérêt.
Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis une participation dans la société en commandite Odacité Ste-Sophie.
La Fiducie a payé 182 009$ pour sa participation dans cette société dans laquelle un fiduciaire a un intérêt.
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