FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
1
RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLE
Périodes terminées les 31 décembre
2015
2014
Δ
%
Situation financière
Revenus de location
Revenus totaux
Résultat opérationnel net (1)
FFO (1)
AFFO (1)
BAIIA (1)
Immeubles de placement (2)
Total de l'actif
Total des dettes et emprunts (3)
Total des parts privilégiées
Total des débentures convertibles
Total des capitaux propres
Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base
Par part
FFO par part
AFFO par part
Distributions
Ratios financiers
Taux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe
Ratio d'endettement - incluant les instruments échangeables
Ratio d'endettement - excluant les instruments échangeables (3)
Ratio de couverture des intérêts
Ratio de couverture de la dette
Distribution en % des FFO
Distribution en % des AFFO
Information de location
Taux d'occupation
Catégories des locataires basées sur les revenus brut
National
Régional
Local
Types de locataires
Pétrolières majeures/dépanneurs
Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide
Restauration rapide
47%
53%
39%
55%
86%
47%
78%
48%
118%
4%
1%
4%
24%
25%
50%
4%
1 499 518
2 198 921
1 499 518
2 291 631
1 414 515
1 965 701
693 768
1 074 956
573 607
1 066 031
1 653 718
1 128 616
33 360 523 18 694 326
33 754 607 22 829 110
7 552 144
16 467 370
871 728
907 101
246 552
247 808
14 141 197 13 608 981
46 290 395 37 397 809
0.0232
0.0230
0.0153
0.0186
0.0153
0.0148
3.9%
52%
49%
2.8
1.8
66%
67%
4.8%
38%
33%
2.4
1.7
80%
96%
699 403
792 113
551 186
381 188
492 424
525 102
14 666 197
10 925 497
8 915 226
35 373
1 256
532 216
8 892 586
0.0047
0.0077
0.0005
(0.9%)
14%
16%
0.4
0.1
(14%)
(30%)
100%
100%
0%
78%
21%
1%
8
4
5
17
70%
30%
0%
4
4
1
9
8%
(9%)
1%
-
4
4
8
Autre
Durée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques
Durée résiduelle moyenne pondérée - baux
Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS
4.6
7.4
6.58%
5.8
9.1
6.82%
(1.3)
(1.8)
(0.24%)
(1) Mesure financière non définie par les IFRS
(2) Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises
(3) Exclut les débentures convertibles et les parts échangeables
RAPPORT DE GESTION
EXERCICE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2015
LE 10 MARS 2016
Le 29 mars 2016
Chers détenteurs de parts,
Comme vous l’avez sans doute constaté en prenant connaissance de nos résultats financiers, nous
avons connu en 2015 une autre année faste puisque nous avons atteint de nouveaux sommets en
termes d’actifs et de revenus. Nous avons accompli nos objectifs tout en respectant intégralement
notre mission première qui demeure d’enrichir nos détenteurs de parts.
Faits saillants de l’année 2015
Nous avons fait l’achat, en tout début d’année, de deux propriétés dans la région de Québec, soit
un site Ultramar à Québec ainsi qu’un restaurant Tim Hortons à Lévis. Ces deux propriétés sont
très bien situées et jouissent de baux à long terme avec ces deux locataires de qualité.
Nous avons acquis en mai la société Soginci et son portefeuille immobilier. Il s’agit de quatre
propriétés situées dans la ville de Sainte-Julie, immédiatement en bordure de l’autoroute 20 qui
relie Montréal et Québec et d’une propriété toujours en bordure de l’autoroute 20, mais située à
Saint-Mathieu de Beloeil. Trois de ces propriétés sont louées à Petro-Canada et il s’agit de baux
de terrains. Le zonage agricole limite beaucoup l’expansion commerciale et résidentielle dans ce
secteur et par conséquent, ces terrains vont prendre beaucoup de valeur au cours des prochaines
années.
Nous avons également réalisé notre première acquisition à l’extérieur du Québec avec l’achat
d’un restaurant Burger King à Cornwall, en Ontario. Le restaurant est exploité par le plus
important franchisé Burger King au Canada et nous sommes par conséquent confiants quant à la
suite des choses.
Enfin, nous avons acquis un terrain sur l’avenue Saint-Louis à St-Hyacinthe. Nous avons
commencé, à l’automne, la construction sur ce site d’un bâtiment qui abrite un Tim Hortons et
une station service Petro-Canada avec dépanneur. Ces deux commerces sont en exploitation
depuis la fin du mois de mars 2016.
Nous avons donc commencé l’année avec 9 propriétés et nous l’avons terminé avec 17 sites qui
sont tous bien positionnés dans des endroits stratégiques.
Le rendement financier
Nous avons connu une forte expansion en 2015 puisque nous avons presque doublé nos actifs qui
atteignent maintenant près de 34 millions. Toutefois, cette importante croissance ne s’est pas
faite aux dépens de nos rendements financiers. Notre résultat opérationnel net a connu une
augmentation de près de 40%, mais cela ne signifierait pas grand-chose si nous n’avions pas été
en mesure d’augmenter sensiblement les fonds provenant des opérations (FFO) par part. Or, nous
avons réussi à les augmenter de 25% et ce résultat nous place parmi les fiducies de placement les
plus performantes au Canada à ce chapitre.
Il faut bien comprendre qu’il y a un lien étroit entre l’augmentation des fonds provenant de
l’exploitation et l’augmentation des distributions à nos détenteurs de parts. Ainsi, les
distributions représentaient 80% des fonds provenant de l’exploitation à la fin de 2014 alors que
cette proportion ne dépassait pas les 66% à la fin de 2015. Nous avons donc une bonne marge de
manœuvre pour augmenter nos distributions tout en maintenant la prudence financière qui nous
caractérise depuis le début de nos opérations.
Nous avons augmenté les distributions de 4%, ce qui représente quand même le double du taux
d’inflation et, est-il nécessaire de souligner que nous les avons augmentées chaque année depuis
qu’elles ont été mises en place.
Le succès de notre modèle d’affaires
Je crois qu’il est approprié de souligner le succès constant de notre modèle d’affaires. En effet,
encore une fois en 2015, nous avons affiché complet pour tous nos sites et nous n’avons subi
aucune perte sur nos comptes à recevoir. Il s’agit d’une constante depuis le début de nos
opérations. La rigueur qui nous caractérise dans le choix des sites que nous achetons est un gage
de notre succès futur. Chaque année nous devons refuser plusieurs transactions car elles ne
rencontrent pas nos paramètres financiers. En somme, nous ne procédons à une acquisition que si
elle nous permet d’augmenter les fonds provenant de l’exploitation par part. Nous ne
diminuerons pas le rendement financier de nos détenteurs de parts simplement pour augmenter
nos actifs et nos revenus.
En terminant, il me faut remercier nos fiduciaires qui, année après année, participent
bénévolement aux affaires de la fiducie. Je voudrais particulièrement souligner l’apport de M.
Richard Laferrière qui nous a quitté cette année après avoir servi depuis nos tout débuts.
Michel Lassonde, président
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
YEARS ENDED DECEMBER 31, 2015 AND 2014
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS:
Situation Financière
Comptes de Résultat et Résultat Global
Variations des Capitaux Propres
Flux de trésorerie
Notes aux États Financiers
PAGE
1
2-3
4
5
6
7
8-37
TRUSTEES' REPORT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS:
Financial Position
Income and Comprehensive Income
Changes in Equity
Cash flows
Notes to Financial Statements
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
TRUSTEES' REPORT
Les fiduciaires ont
la responsabilité de préparer les
états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires,
ces états financiers consolidés donnent une image
fidèle de la forme et de la substance des transactions et
reflètent raisonnablement la situation financière et les
résultats d'exploitation de la Fiducie.
The Trustees are responsible for the preparation of the
consolidated financial
The Trustees
these consolidated financial statements
believe that
the form and substance of transactions,
fairly reflect
and that they reasonably present the Trust's financial
position and the results of its operations.
statements.
aux
Normes
Les états financiers consolidés ont été dressés
conformément
internationales
d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour
comptabiliser les montants présentés dans les états
financiers, les meilleures estimations et les jugements
soignés
les
circonstances en vue de s'assurer que les états
financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs,
une image fidèle de la situation financière.
raisonnables
estiment
qu'ils
dans
Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires
utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et
établissent des politiques et procédés pour garantir la
fiabilité de l'information financière et assurer
la
protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle
interne et les registres financiers font l'objet d'un audit
par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des
états financiers consolidés.
C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser
et d'approuver les états financiers consolidés et de
ses
par
surveiller
responsabilités
de
concernant
l'information financière.
de
présentation
l'exécution
direction
la
la
The consolidated financial statements have been
prepared in accordance with International Financial
Reporting Standards. The Trustees have included, in
the Trust's financial statements, amounts based on best
estimates and careful judgements that they believe are
reasonable under the circumstances, and designed to
ensure that
the financial statements are presented
fairly, in all material respects.
its responsability, the Trustees develop and
To fulfill
continue to maintain systems of
internal accounting
controls and establishes policies and procedures to
ensure reliability of
information and to
financial
safeguard assets. The internal control systems and
financial records are subject to an audit by external
auditors during the audit of the consolidated financial
statements.
The Board of Trustees is responsible for reviewing and
approving the consolidated financial statements and
overseeing management's performances of its financial
reporting responsabilities.
/S/ Michel Lassonde
Président et Chef de la direction
Le 10 mars 2016
/S/ Michel Lassonde
President and CEO
March 10, 2016
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement
immobilier Fronsac
To the unitholders of Fronsac real estate
investment trust
Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés
ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui
comprennent les états consolidés de la situation financière
aux 31 décembre 2015 et 2014, et les comptes de résultat
et du résultat global consolidés, les états consolidés des
variations des capitaux propres et des flux de trésorerie
pour les exercices terminés les 31 décembre 2015 et 2014,
ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et
d'autres informations explicatives.
We have audited the accompanying consolidated financial
statements of Fronsac real estate investment
trust, which
comprise the consolidated statements of financial position as
at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated
statements of income and comprehensive income, changes in
equity and cash flows for the years ended December 31, 2015
and 2014, and a summary of significant accounting policies
and other explanatory information.
Responsabilité de la direction pour les états financiers
consolidés
Management's responsibility for the consolidated
financial statements
La direction est responsable de la préparation et de la
présentation fidèle de ces états financiers consolidés
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle
considère comme nécessaire pour permettre la préparation
d'états
d'anomalies
financiers
résultent de fraudes ou
significatives, que celles-ci
d'erreurs.
consolidés
exempts
is responsible for
the preparation and fair
Management
presentation of
these consolidated financial statements in
accordance with International Financial Reporting Standards
("IFRS"), and for such internal control as management
determines is necessary to enable the preparation of
consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due to fraud or error.
Responsabilité de l’auditeur
Auditor's responsibility
reconnues
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les
états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous
avons effectué nos audits selon les normes d'audit
normes
généralement
requièrent que nous nous conformions aux règles de
déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de
façon à obtenir
l'assurance raisonnable que les états
financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies
significatives.
du Canada. Ces
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue
de recueillir des éléments probants concernant les montants
et
les informations fournis dans les états financiers
consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de
l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que
les états financiers consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci
résultent de fraudes ou
d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend
en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la
la présentation fidèle des états financiers
préparation et
consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit
appropriées aux circonstances, et non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de
l'appréciation du
l'entité. Un audit comporte également
caractère approprié des méthodes comptables retenues et
du caractère raisonnable des estimations comptables faites
par
la direction, de même que l'appréciation de la
présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
Our
responsibility is to express an opinion on these
consolidated financial statements based on our audits. We
conducted our audits in accordance with Canadian generally
accepted auditing standards. Those standards require that we
comply with ethical requirements and plan and perform the
audit
the
to obtain reasonable assurance about whether
consolidated financial statements are free from material
misstatement.
An audit
involves performing procedures to obtain audit
in the
evidence about
the amounts and disclosures
consolidated financial statements. The procedures selected
depend on the auditor's judgment, including the assessment of
the risks of material misstatement of the consolidated financial
statements, whether due to fraud or error. In making those risk
assessments, the auditor considers internal control relevant to
the entity's preparation and fair presentation of
the
consolidated financial statements in order to design audit
procedures that are appropriate in the circumstances, but not
for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness
of the entity's internal control. An audit also includes evaluating
the appropriateness of accounting policies used and the
by
reasonableness
management, as well as evaluating the overall presentation of
the consolidated financial statements.
estimates made
accounting
of
Nous estimons que les éléments probants que nous avons
obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion d'audit.
We believe that the audit evidence we have obtained in our
audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our
audit opinion.
Opinion
Opinion
À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans
tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière de Fiducie de placement
immobilier
Fronsac aux 31 décembre 2015 et 2014, ainsi que de sa
performance financière et de ses flux de trésorerie pour les
exercices terminés les 31 décembre 2015 et 2014,
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»).
In our opinion, the consolidated financial statements present
fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac
real estate investment trust as at December 31, 2015 and
2014 and its financial performance and its cash flows for the
years ended December 31, 2015 and 2014 in accordance with
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montréal, Canada
Le 10 mars 2016
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montreal, Canada
March 10, 2016
1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique no
A125104
1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA
SITUATION FINANCIÈRE
(en dollars canadiens)
Actifs non courants
ACTIF
31 décembre /
31 décembre /
December 31,
December 31,
2015
$
2014
$
Immeubles de placement (note 5)
32 660 927
17 994 730
Participations dans des coentreprises (note 6)
Autres actifs financiers (note 7)
Actifs d'impôt différé (note 21)
Actifs courants
Dépôt sur transactions
Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8)
Encaisse réservée (note 8)
Autres actifs courants (note 9)
Portion court terme des actifs financiers (note 7)
PASSIF
Passifs non courants
Emprunts hypothécaires (note 10)
Dette à long terme (note 11)
Débentures convertibles (note 12)
Parts privilégiées échangeables (note 13)
Instruments financiers dérivés (note 14)
Autres passifs (note 15)
Passifs d'impôt différé (note 21)
Passifs courants
Emprunt bancaire (note 16)
Créditeurs (note 17)
Portion court terme des emprunts hypothécaires
et dette à long terme (notes 10 et 11)
Portion court terme des autres passifs (note 15)
701 215
88 706
31 000
701 631
98 617
38 000
33 481 848
18 832 978
-
47 097
95 940
40 977
-
3 715 000
131 773
93 889
37 788
106 427
33 754 607
22 829 110
13 365 889
6 443 351
34 110
247 808
907 101
199 655
51 730
165 000
55 971
246 552
871 728
208 580
45 763
147 000
14 971 293
8 018 945
2 585 704
1 327 073
481 667
247 673
830 000
136 902
222 822
11 460
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
FINANCIAL POSITION
(in canadian dollars)
ASSETS
Non-Current assets
Investment properties (note 5)
Investments in joint ventures (note 6)
Other financial assets (note 7)
Deferred tax assets (note 21)
Current assets
Deposit on transactions
Cash and cash equivalents (note 8)
Restricted cash (note 8)
Other current assets (note 9)
Current portion of financial assets (note 7)
LIABILITIES
Non-Current liabilities
Mortgages (note 10)
Long-term debt (note 11)
Convertible debentures (note 12)
Exchangeable preferred units (note 13)
Derivative financial instruments (note 14)
Other liabilities (note 15)
Deferred tax liabilities (note 21)
Current liabilities
Bank indebtedness (note 16)
Accounts payable (note 17)
Current portion of mortgages and
long-term debt (notes 10 and 11)
Current portion of other liabilities (note 15)
TOTAL DU PASSIF
19 613 410
9 220 129
TOTAL LIABILITIES
CAPITAUX PROPRES
Capital des porteurs de parts
Participations ne donnant pas le contrôle
14 141 197
13 555 960
-
53 021
TOTAL CAPITAUX PROPRES
14 141 197
13 608 981
EQUITY
Unitholders' equity
Non-controlling interests
TOTAL EQUITY
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES
33 754 607
22 829 110
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
Approuvé au nom du Conseil:
(s) Michel Lassonde
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
, fiduciaire
trustee,
Approved on behalf of the Board:
(s) Martin Grimard
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
■ Page 4 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
COMPTES DE RÉSULTAT ET
RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME
AND COMPREHENSIVE INCOME
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
REVENU
Revenu de location des immeubles
de placement (note 28)
Coûts opérationnels
Autres revenus
Résultat opérationnel net
Quote-part du résultat net tiré des participations
dans des coentreprises (note 6)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
CHARGES
Charges administratives
Charges financières (note 20)
Coûts de transaction
2015
$
2014
$
2 198 921
1 499 518
(325 930)
92 710
(85 003)
-
1 965 701
1 414 515
46 584
(11 598)
221 248
(1 655 115)
2 233 533
(252 198)
339 868
606 466
-
270 856
503 265
70 394
946 334
844 515
INCOME
Rental income from investment
properties (note 28)
Operating costs
Other revenues
Net operating income
Share of net income from investments
in joint ventures (note 6)
Change in fair value of investment
properties
EXPENSES
Administrative expenses
Financial expenses (note 20)
Transaction costs
Résultat (perte) avant impôts
1 287 199
(1 096 713)
Income (loss) before income taxes
Impôts sur le résultat (note 21)
Exigibles
Différés
Résultat net (perte nette) et
résultat global
Résultat net (perte nette) et résultat
global attribuable aux:
Porteurs de parts
Participations ne donnant pas le contrôle
Résultat net (perte nette) et
résultat global
764
13 085
25 000
(351 500)
25 764
(338 415)
1 261 435
(758 298)
1 261 435
-
(730 872)
(27 426)
1 261 435
(758 298)
Income taxes (note 21)
Current
Deferred
Net income (loss) and
comprehensive income (loss)
Net income (loss) and comprehensive
income (loss) attributable to:
Unitholders
Non-controlling interests
Net income (loss) and
comprehensive income (loss)
Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux
porteurs de parts - de base (note 22)
0,0273
(0,0195)
Net income (loss) per unit attributable
to unitholders - basic (note 22)
Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux
porteurs de parts - dilué (note 22)
0,0270
(0,0195)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
Net income (loss) per unit attributable
to unitholders - diluted (note 22)
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 5 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
(en dollars canadiens)
31 DÉCEMBRE 2015
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
CHANGES IN EQUITY
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(in canadian dollars)
DECEMBER 31, 2015
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 24)
$
Total
Equity
$
99 066
13 385 494
71 400
13 555 960
53 021
13 608 981
January 1, 2015
Changes during the period:
1 janvier 2015
Variations au cours de la période:
Résultat net et résultat global
1 261 435
-
Émission d'unités
Rachat de participations ne
donnant pas le contrôle
Distributions aux porteurs de parts
-
37 500
(4 080)
(709 618)
-
-
-
-
-
-
1 261 435
37 500
(4 080)
(709 618)
31 décembre 2015
646 803
13 422 994
71 400
14 141 197
31 DÉCEMBRE 2014
(53 021)
-
-
(57 101)
(709 618)
14 141 197
Issuance of units
Purchase of non-controlling
interests
Distributions to unitholders
December 31, 2015
DECEMBER 31, 2014
1 261 435
Net income and comprehensive income
-
-
37 500
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 24)
$
Total
Equity
$
1 janvier 2014
1 423 282
9 292 411
71 400
10 787 093
80 447
10 867 540
Variations au cours de la période:
Perte nette et résultat global
(730 872)
-
Émission d'unités
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
-
4 093 083
(34 520)
(558 824)
-
-
-
-
-
-
(730 872)
4 093 083
(34 520)
(558 824)
(27 426)
-
-
-
(758 298)
4 093 083
(34 520)
(558 824)
January 1, 2014
Changes during the period:
Net loss and comprehensive loss
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
31 décembre 2014
Les notes afférentes font partie intégrante des états
financiers consolidés
99 066
13 385 494
71 400
13 555 960
53 021
December 31, 2014
13 608 981
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 6 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net (perte nette)
Ajustements:
Quote-part du résultat net tiré des
participations dans des coentreprises
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges d'intérêts (note 23)
Intérêts payés (note 23)
Charges administratives
Charges financières
Coûts de transaction
Impôts différés
Variation nette des éléments hors caisse
de l'actif et du passif (note 23)
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Acquisition immeubles de placement
Produit net de la cession d'immeubles
Distributions de coentreprises
Rachat de participations ne donnant
pas le contrôle
Dépôt sur transactions
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Variation nette de l'emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires:
Nouveaux emprunts
Versements en capital périodiques
Remboursements d'emprunts
Augmentation de la dette à long terme
Remboursement de la dette à long terme
Émission de débentures convertibles
Encaisse réservée
Émission d'unités, net des frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
Augmentation (diminution) de la trésorerie
et équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie
au début de l'exercice
Trésorerie et équivalents de trésorerie
à la fin de l'exercice (note 8)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
2015
$
2014
$
1 261 435
(758 298)
(46 584)
11 598
(221 248)
522 747
(519 204)
(18 699)
27 704
-
25 000
1 031 151
1 655 115
415 444
(417 722)
8 649
40 991
70 394
(351 500)
674 671
309 890
151 849
1 341 041
826 520
(13 378 868)
(1 516 519)
-
47 000
(57 101)
95 940
594 228
48 500
-
5 784
(13 293 029)
(868 007)
1 755 704
(20 000)
7 512 566
1 117 134
(332 859)
-
526 000
(546 185)
-
(204 034)
(429 700)
-
(351 639)
250 000
3 715 000
(3 715 000)
37 500
3 725 563
(709 618)
(558 824)
11 958 108
(186 500)
6 120
(227 987)
40 977
268 964
47 097
40 977
■ Page 7 ■
OPERATING ACTIVITIES
Net income (loss)
Adjustments for:
Share of net income from investment
in joint ventures
Change in fair value of investment
properties
Interest expense (note 23)
Interest paid (note 23)
Administrative expenses
Financial expenses
Transaction costs
Deferred income taxes
Net changes in non-cash asset and
liability items (note 23)
INVESTING ACTIVITIES
Acquisition of investment properties
Net proceeds from property dispositions
Distributions from joint ventures
Purchase of non-controlling interests
Deposit on transactions
FINANCING ACTIVITIES
Change in bank loan
Mortgages:
Gross mortgage proceeds
Periodic mortgage principal repayments
Mortgages repaid
Increase in long-term-debt
Repayment of long-term-debt
Issuance of convertible debentures
Restricted cash
Issuance of units, net of issue costs
Distributions to unitholders
Increase (decrease) in cash
and cash equivalents
Cash and cash equivalents
beginning of the year
Cash and cash equivalents
end of the year (note 8)
The accompanying notes are an integral part of
the consolidated financial statements
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS
1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES
Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou
«FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital
variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la
province de Québec.
Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI")
is an unincorporated open-ended real estate investment
trust formed on March 11, 2011 under the laws of the
province of Quebec.
FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de
propriétés détenues en indivision, est un locateur
d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la
Bourse de Croissance TSX («TSX.VE») sous le symbole
«GAZ.UN», et son siège social est situé au 90 rue Morgan
Bureau 200, Baie D'Urfé, Québec, H9X 3A8.
through its subsidiaries,
FPI,
joint ventures and co-
ownerships, rent commercial real estate properties. The
Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.VE")
under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located
at 90 Morgan st. Suite 200, Baie d'Urfé, Quebec, H9X
3A8.
Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le
conseil des fiduciaires le 10 mars 2016.
These consolidated financial statements were approved
on March 10, 2016 by the Board of Trustees.
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT
2. BASIS OF PREPARATION
Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de Fiducie de placement
immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis
conformément aux Normes internationales d'information
financière «IFRS».
Statement of compliance
The consolidated financial statements of Fronsac real
estate investment trust and its subsidiaries comply with the
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Base d'évaluation
Les états financiers consolidés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs
suivants de l'état consolidé de la situation financière qui
sont évalués à la juste valeur:
Basis of presentation
The consolidated financial statements have been prepared
on a cost basis except for the following significant items of
the consolidated statement of financial position which are
valued at fair value:
• les immeubles de placement;
• les instruments financiers dérivés;
• la rémunération fondée sur des unités.
• investment properties;
• derivative financial instruments;
• unit-based compensation.
■ Page 8 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements
Dans la préparation des états financiers consolidés de la
Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des
jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes
comptables qui ont une incidence sur
les montants
d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les
résultats réels pourraient différer de ces estimations.
Use of estimates and judgements
In preparing the Trust's consolidated financial statements,
is required to make estimates, exercise
management
the
judgements and make assumptions that affect
reported amounts of assets,
income and
expenses. Actual results could differ from those estimates.
liabilities,
Les principaux jugements et estimations faites par
direction dans
consolidés de la période se résument comme suit:
l'établissement des états
la
financiers
Jugements
Acquisitions
Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière
est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs
et de passifs.
«Regroupements
L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon
cette
IFRS 3
transaction n'est pas considérée comme une acquisition
d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition
d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective et
aucun achalandage n'est reconnu dans ce cas.
d'entreprises». Si
The key judgements and major assumptions made by
management
period's
this
consolidated financial statements are as follows:
preparation
the
of
in
Judgements
Acquisitions
At
the
transaction represents a business combination or an
acquisition of assets and liabilities.
the time of acquisition,
the Trust examines if
A business combination is recorded in accordance with
IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does
not correspond to a business acquisition,
is then
recorded as an acquisition of assets and liabilities based
upon their
is
recognized in this case.
respective fair value and no goodwill
it
Pour déterminer si
la Fiducie a acquis une entreprise
plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de
facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus
de l'acquisition d'un immeuble.
To determine if
the Trust's acquisition represents a
business combination rather than an asset acquisition, the
Trust examines if it has purchased a set of activities in
addition to the property.
justes
valeurs
variations des
Estimations
Évaluation des immeubles
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes
découlant des
sont
comptabilisés dans le résultat de la période où les
variations sont constatées. La juste valeur est déterminée
par
la direction au moyen de modèles d'évaluations
utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par
des experts indépendants. Le modèle interne comprend la
méthode de capitalisation directe. Les estimations et les
hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des
immeubles de placement sont décrites à la note 5. Au
cours de 2015, la Fiducie a révisé certaines estimations
utilisées dans
l'évaluation de la juste valeur des
immeubles de placement pour s'ajuster aux pratiques de
l'industrie.
Estimates
Valuation of properties
fair value at each
Investment properties are stated at
reporting date. Gains or
losses arising from changes in
the fair values are recorded in profit or loss in the period in
which they arise. Fair value is determined by management
by applying internally used valuation models or valuations
provided by independent expert appraisor. Internally used
valuation models is the direct capitalization model.
in the
Estimates and assumptions used by the Trust
valuation of investment properties are described in note 5.
During 2015, the Trust revised some estimates used to
determine the fair values of investment properties in order
to be in line with industry standards.
■ Page 9 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES
3. ACCOUNTING POLICIES
Instruments financiers
La juste valeur des instruments financiers est déterminée
à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que
Black-Scholes.
Financial instruments
The fair value of financial
instruments is determined by
management using valuation models such as Black-
Scholes.
Périmètre de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent
les états
financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en
commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des
filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans
les états financiers consolidés à partir de la date de prise
de contrôle.
Basis of consolidation
The consolidated financial statements comprise the
the Trust,
its subsidiaries and
financial statements of
limited partnerships
controls. The financial
it
statements of subsidiaries and limited partnerships are
included in the consolidated financial statements from the
date control arises.
that
Participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
Une participation comptabilisée selon la méthode de la
mise en équivalence s’entend d’un investissement sur
lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer
le contrôle. En règle générale,
lorsqu'un investisseur
détient une participation de plus de 20%, il est considéré
exercer une influence notable sur l'entité.
Les résultats financiers des entités dans lesquelles la
Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés
aux états financiers consolidés selon la méthode de la
mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation
est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la
situation financière et subséquemment ajustée en fonction
de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la
Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des
variations de la juste valeur des actifs nets ainsi que des
distributions obtenues. La quote-part des profits et des
pertes est comptabilisée au résultat net.
Equity accounted investments
Equity accounted investments are investments over which
the Trust has significant
influence, but not control.
Generally, an investor holding an interest of more than
20% is considered having significant
influence over an
investee.
investee, where the Trust has
The financial results of
influence, are included in the consolidated
significant
financial statements using the equity method. Under this
method, interest in the investee is initially recorded at cost
in the consolidated statement of
financial position and
the proportionate share of
subsequently adjusted for
profits and losses attributable to the Trust. Interest is also
adjusted for the changes in the fair value of net assets and
distributions received. The proportionate share of profits
and losses are recognized into net income.
Regroupements d'entreprises
la Fiducie évalue l'achalandage
Pour ses acquisitions,
comme étant la juste valeur de la contrepartie transférée
déduite de la juste valeur des actifs identifiables acquis et
des passifs repris à la date d'acquisition.
Business combinations
For its acquisitions, the Trust measures goodwill as the
the consideration transferred over the fair
fair value of
value of
identifiable assets acquired and liabilities
assumed at the date of acquisition.
■ Page 10 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
détenus pour en retirer des loyers et pour en valoriser le
capital ou les deux.
Investment properties
Investment properties are properties held to earn rental
income, for capital appreciation or for both.
productifs
a) Immeubles productifs
immeubles
Les
immeubles
complètement aménagés pour
fins de location. Ces
immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite
à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur
est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix
d'acquisition et les frais de transaction.
sont
des
incluant
b) Immeubles en cours d'aménagement
Les immeubles en cours d'aménagement englobent les
propriétés,
les terrains, qui sont ou seront
transformés en immeubles productifs. Ces immeubles
sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être
déterminée de façon fiable étant donné leur nature
évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les
coûts englobent
les frais de
transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement
directement attribuables.
le prix d'acquisition,
et
une
d’autres
exercent
Partenariats
La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités
contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un
partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la
activité
Fiducie
parties
les
économique soumise à un contrôle conjoint et
décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant
aux activités de l’arrangement
le
consentement unanime des parties exerçant le contrôle.
Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité
distincte dans
laquelle chaque partie détient une
participation sont appelés des coentreprises. Dans une
entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un
ou plusieurs immeubles de placement avec une autre
partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des
obligations découlant des passifs de la copropriété.
conjoint exigent
a) Developed properties
Developed properties are properties ready for
lease.
These properties are initially measured at cost and
subsequently at fair value with any change in fair value
recognized to income. Costs include purchase price and
transaction costs.
b) Properties under development
including
Properties under development are properties,
land,
that are or will be transformed into developed
properties. These properties are valued at cost as their fair
value could not be reasonnably determined because of
their evolving nature and a lack of objective comparative
market. Costs include purchase price, transaction costs as
well as all direct capital expenditures.
and/or
entities
is a contractual arrangement pursuant
Joint arrangements
The Trust enters into joint arrangements via jointly
co-ownerships. A joint
controlled
arrangement
to
which the Trust and other parties undertake an economic
activity that is subject to joint control whereby the strategic
financial and operating policy decisions relating to the
activities of the joint arrangement require the unanimous
consent of the parties sharing control. Joint arrangements
that involve the establishment of a separate entity in which
each party has an interest are referred to as joint ventures.
In a co-ownership arrangement the Trust owns jointly one
or more investment properties with another party and has
direct rights to the investment property and obligations for
the liabilities relating to the co-ownership.
ses
la méthode
participations
dans
de la mise
les
présente
La Fiducie
selon
en
coentreprises
équivalence,
tel qu’il est expliqué à la rubrique
Participations comptabilisées selon la méthode de la mise
en équivalence. Elle présente ses participations dans les
copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des
actifs, des passifs, des produits et des charges.
The Trust accounts for its interests in joint ventures using
the equity method of accounting as described in the
section equity accounted investments. The Trust accounts
its interests in co-ownerships in recognizing its
for
liabilities, revenues and
proportionate share of assets,
expenses.
■ Page 11 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Autres actifs financiers
Les autres actifs financiers représentent des prêts
consentis à des tiers.
Other financial assets
Other
entities.
financial assets are loans made to third party
Dépôt sur transactions
Ce poste correspond aux déboursés effectués sur
d'éventuelles acquisitions d'immeubles de placement.
Deposit on transactions
This account represents disbursements made on potential
acquisitions of investment properties.
Trésorerie et équivalents de trésorerie
L'encaisse et
les placements facilement encaissables
avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la
date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont
considérés comme de la trésorerie et équivalents de
trésorerie.
Contrats de location
Les contrats de location existants liés aux immeubles de
placement de la Fiducie ont été évalués en tant que
contrats de location simple.
Comptabilisation des produits
Les revenus de location englobent les loyers reçus des
locataires aux termes de contrats de location y compris les
loyers calculés selon un pourcentage de participation. La
comptabilisation des revenus commence à la date
d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode
linéaire pour comptabiliser les revenus de location.
Cash and cash equivalents
Cash and highly liquid investments with a maturity of three
(3) months or less from the date of acquisition as well as
cash and cash
bank overdraft are classified as
equivalents.
Leases
All existing rental leases related to the Trust's investment
properties have been assessed as operating leases.
Revenue recognition
revenues include rents earned from
Property rental
tenants under lease agreements,
including percentage
participation rents. Revenue recognition begins on the
lease commencement date. The Trust uses the straight-
line method of recognizing rental revenues.
Autres revenus
Les autres revenus représentent des montants uniques et
non remboursables que la Fiducie retire lors de la
négotiation de certains baux.
Other revenues
Other
represent non-refundable, one-time
revenues
payments earned by the Trust in the negotiation of some
leases.
Coûts de transaction
Les coûts de transaction englobent les frais encourus lors
de ventes d'immeubles de placement ainsi que les
pénalités
reliées au remboursement des emprunts
hypothécaires sur ces immeubles.
Transaction costs
Transaction costs include all direct costs incurred in the
sale of the investment property as well as penalties paid
on corresponding mortgages.
■ Page 12 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Rémunération fondée sur des unités
La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la
juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités,
selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la
date d'attribution et
la période
d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont
considérées comme un passif,
les attributions sont
évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation
de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge
administrative. La rémunération fondée sur des unités est
présentée dans les autres passifs.
comptabilisée sur
Impôts sur le résultat
La charge d'impôt sur le résultat représente le total des
impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont
basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable
diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés
en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont
imposables ou déductibles dans d'autres exercices et
d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les
impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du
passif qui tient compte de la différence entre la valeur
fiscale et
la valeur comptable des actifs et passifs
appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les
périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont.
Unit-based compensation
The Trust uses the fair value-based method of accounting
for its unit-based attributions under which compensation
expense is measured at grant date and recognized over
the vesting period. Since all the units of the Trust are
considered as liability, the attributions are measured at fair
value at each reporting period and the change in the fair
value is recognized as administrative expense. The unit-
based compensation is presented in other liabilities.
Income taxes
Income tax expense represents the sum of the current and
deferred taxes payable. Current tax payable is based on
taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported
in the consolidated income because of items of income or
expense that are taxable or deductible in other years and
items that are never taxable nor deductible. Deferred
taxes is recognized using the liability method which
accounts for the timing differences arising between the tax
bases of assets and liabilities and their carrying value by
applying the rates and laws expected to govern when
these assets and liabilities will be settled.
Résultat net (perte nette) par unité
Le résultat net (perte nette) de base par unité est calculé
en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en
circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net
dilué par unité tient compte de l'exercice éventuel des
options en cours sur les unités et de l'émission éventuelle
d'unités suite à l'échange de parts privilégiées et
la
conversion de débentures si leur effet est dilutif.
Net income (loss) per unit
Basic net income (loss) per unit is calculated based on the
weighted average number of units outstanding during the
period. The calculation of diluted net
income per unit
reflects the potential exercise of outstanding unit options
issuance of units under the terms of
and the potential
exchangeable preferred units and convertible debentures,
if dilutive.
■ Page 13 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers
Financial instruments
Actifs et passifs financiers
tous les actifs et
Lors de la comptabilisation initiale,
passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur
juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers
ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du
résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés
dans les charges administratives. Les coûts de transaction
liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable
des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction
la valeur
liés aux autres passifs financiers réduisent
comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou
ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la
transaction.
Financial assets and liabilities
On initial recognition, all financial assets and liabilities are
measured and recognized at their fair value. Transaction
costs for financial assets or liabilities at fair value through
profit or loss are recognized in net income and presented
under administrative expenses. Transaction costs from
loans and receivables increase the carrying amount of the
related financial assets. Transaction costs from other
financial
the
liabilities. Purchases or disposals of
related financial
financial assets are recognized at the transaction date.
liabilities reduce the carrying amount of
Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et
comptabilisés de la façon suivante:
Subsequently, financial assets and liabilities are measured
and recognized as follows:
les créditeurs,
la dette à long terme,
La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les débiteurs
et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts
les
et créances». L'emprunt bancaire,
emprunts hypothécaires,
les
débentures
privilégiées
et
convertibles
échangeables sont classés dans les «Autres passifs
financiers». Les prêts et créances et les autres passifs
financiers sont évalués au coût après amortissement
selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé
selon cette méthode est présenté aux résultats.
parts
les
receivables and other
Cash and cash equivalents,
financial assets are classified in the «Loans and
receivables» category. Bank indebtedness, accounts
convertible
payable, mortgages,
debentures and exchangeable preferred
units are
liabilities» category.
classified in the «Other
Loans and receivables and other financial
liabilities are
measured at amortized cost using the effective interest
method.
Interest calculated using the effective interest
method is presented in earnings.
long-term debt,
financial
Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur,
sont considérées comme passif financier. Cependant, ces
leurs
dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui
permettent d'être présentées dans les capitaux propres.
Trust units, redeemable upon unitholders demand, are
considered as financial liabilities. However, they meet the
conditions of IAS 32 that allow them to be presented as
equity.
Les instruments financiers dérivés et
la rémunération
fondée sur des unités sont classés dans les «Passifs
financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils
sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste
valeur sont comptabilisées au résultat.
financial
instruments
Derivative
unit-based
compensation are classified in the «Financial liabilities at
fair value through profit or
loss» category. They are
measured at
fair value and changes in fair value are
recognized to income.
and
■ Page 14 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Évaluation à la juste valeur
La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste
valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en
fonction des données utilisées pour leur évaluation.
Fair value valuation
The Trust classifies its assets and liabilities at fair value
three levels,
using a fair value hierarchy made up of
according to the inputs used in making the evaluation.
Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs
évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés
d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs
auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31
décembre 2015, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet
d'une évaluation de niveau 1.
Level 1: This level includes assets and liabilities measured
at fair value based on unadjusted quoted price for identical
assets and liabilities in an active market that the Trust can
access at the measurement date. As at December 31,
2015, no asset and/or liability is valued upon level 1.
ou
de
données
directement
Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au
moyen
indirectement
observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les
actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de
modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard
faisant appel à des données observables sur le marché.
Au 31 décembre 2015, les actifs et/ou passifs évalués
selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note
25.
Level 2: This level includes measurements that use, either
directly or indirectly, observable inputs other than quoted
prices included in level 1. Assets and liabilities in this
category are measured using models or other standard
valuation techniques which use observable market data.
the assets and/or liabilities
As at December 31, 2015,
valued upon level 2 are identified in the table of note 25.
Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des
données qui sont moins observables, qui ne sont pas
disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas
la plus grande partie de la juste valeur des actifs et
les immeubles de
passifs. Au 31 décembre 2015,
placement, incluant ceux détenus par les partenariats et
les instruments financiers dérivés représentent les actifs
et/ou passifs évalués selon le niveau 3.
Level 3: The measurements in this level depend upon
inputs that are less observable, not available or for which
observable inputs do not justify most of the assets and
liabilities' fair value. As at December 31, 2015, investment
properties, including those owned through joint ventures
and derivative financial
instruments represent the assets
and/or liabilities valued upon level 3.
■ Page 15 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES CHANGES
IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle
remplacera en définitive IAS 39,
Instruments financiers:
comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit
des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et
des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture.
IFRS 9 entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2018 et son
application anticipée est permise. La Fiducie évalue
actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses
états financiers consolidés.
IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9")
In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It
will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and
Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the
financial assets and
classification and measurement of
financial
IFRS 9 will be
effective for annual periods beginning on or after January
1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is
currently assessing the impact of the new standard on its
consolidated financial statements.
liabilities and hedge accounting.
IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients («IFRS 15»)
IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des
précision sur le moment et la façon de comptabiliser les
produits des activités ordinaires. Elle détermine que le
montant des produits à comptabiliser
représente la
contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou
de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application
anticipée est aussi permise. La Fiducie évalue actuellement
l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers
consolidés.
IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16»)
En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS
16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le
preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la
situation financière selon un modèle unique,
faisant
disparaître la distinction actuelle entre contrats de location-
le
financement et contrats de location simple. Toutefois,
traitement comptable appliqué par
le bailleur demeure
essentiellement le même et la distinction entre contrats de
location-financement et contrats de location simple reste
inchangée. IFRS 16 a préséance sur IAS 17 «Contrats de
location» et
toutes autres interprétations et entrera en
vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier
2019. Son application anticipée est permise pour les entités
IFRS 15. La Fiducie évalue actuellement
qui appliquent
l'incidence de cette norme sur
ses états financiers
consolidés.
IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers
(«IFRS 15»)
IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides
precisions on when and how to recognized revenue from
contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an
amount that reflects the expected consideration receivable in
exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will
be effective for annual periods beginning on or after January
is
1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust
currently assessing the impact of the new standard on its
consolidated financial statements.
for
IFRS 16 - Leases ("IFRS 16")
In January 2016, the IASB has published a new standard,
IFRS 16. The new standard brings most leases on balance
sheet
lessees under a single model, eliminating the
distinction between operating and finance leases. Lessor
accounting however remains essentially unchanged and the
distinction between operating and finance leases is retained.
IFRS 16 supersedes
IAS 17 "Leases" and related
interpretations and is effective for periods beginning on or
after January 1, 2019. Earlier application is permitted for
entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing
the impact of the new standard on its consolidated financial
statements.
■ Page 16 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT
5. INVESTMENT PROPERTIES
Immeubles productifs
Solde au début de la période
Additions:
Acquisitions
Dépenses d'investissement
Cessions
Variation de la valeur des
immeubles de placement
Solde à la fin de la période
Immeubles en cours d'aménagement
Solde au début de la période
Additions:
Acquisitions
Total
2015
$
2014
$
17 994 730
20 398 786
11 798 080
8 925
-
1 150 898
120 161
(2 020 000)
221 248
(1 655 115)
30 022 983
17 994 730
-
2 637 944
-
-
Developed properties
Balance beginning of period
Additions:
Acquisitions
Capital expenditures
Dispositions
Variation in value of investment
properties
Balance end of period
Properties under development
Balance beginning of period
Additions:
Acquisitions
32 660 927
17 994 730
Total
Acquisitions
Le 27 juin 2014, la Fiducie a acquis un terrain immobilier situé à St-Hilaire pour un déboursé au comptant de 8 000$.
Acquisitions
On June 27, 2014, the Trust has made the acquisition of a real estate land located in St-Hilaire paid with a cash payment of
$8,000.
Le 9 juillet 2014, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une
contrepartie totale de 1 068 965$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 368 965$ et par l'obtention
d'un emprunt hypothécaire de 700 000$ à un taux d'intérêt de 3,56% l'an et venant à échéance le 23 juillet 2019. Des frais
connexes de 73 933$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On July 9, 2014, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of
$1,068,965. The total consideration was settled with a cash payment of $368,965 and by taking on a mortgage of $700,000
with an annual
interest rate of 3.56% maturing on July 23, 2019. Other related acquisition costs of $73,933 were also
capitalized.
Le 1er janvier 2015, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Québec pour une somme
de 3 715 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 215 000$ et par l'obtention d'emprunts
hypothécaires de 2 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 février 2020. Des frais connexes de 68
837$ ont aussi été capitalisés en lien avec ces acquisitions.
On January 1st, 2015, the Trust acquired two (2) investment properties located in the region of Quebec for the sum of
$3,715,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,215,000 and by taking on mortgages of
$2,500,000 with an annual interest rate of 3.15% maturing on February 26, 2020. Other related acquisition costs of $68,837
were also capitalized.
Le 9 février 2015, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Cornwall pour une somme de
815 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 315 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire
de 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 décembre 2019. Des frais connexes de 25 470$ ont
aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
On February 9th, 2015, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Cornwall for the sum of
$815,000. The total consideration was settled with a cash payment of $315,000 and by taking on a mortgage of $500,000 with
an annual
interest rate of 3.15% maturing on December 26, 2019. Other related acquisition costs of $25,470 were also
capitalized.
Le 7 mai 2015, la Fiducie a acquis cinq (5) immeubles de placement situés dans la région de Sainte-Julie pour une somme
de 7 100 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 2 600 000$ et par l'obtention d'un emprunt
hypothécaire de 4 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 juin 2020. Des frais connexes de 73
773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
the Trust acquired five (5) investment properties located in the region of Sainte-Julie for a total
On May 7th, 2015,
consideration of $7,100,000. This amount was settled with a cash payment of $2,600,000 and by taking on a mortgage of
$4,500,000 with an annual interest rate of 3.15% maturing on June 26, 2020. Other related acquisition costs of $73,773 were
also capitalized.
Le 2 juillet 2015, la Fiducie a acquis un terrain dans la ville de Saint-Hyacinthe pour un montant total de 717 940$. Ce
montant a été acquitté par un paiement au comptant et une balance de prix de vente qui a été payée le 31 décembre 2015.
On July 2, 2015, the Trust acquired a land in the city of Saint-Hyacinthe for a total consideration of $717,940. This amount
was settled with a cash payment at the time of sale and a balance of sale which was paid on December 31, 2015.
Au cours de son exercice financier du 31 décembre 2014, la Fiducie a vendu des immeubles de placement comme suit:
For the year ended December 31, 2014, the Trust sold investment properties as follows:
Prix de vente total
Emprunts hypothécaires remboursés
Coûts de transaction
Total du produit de vente
2 020 000
(1 355 378)
(70 394)
594 228
Total sales price
Mortgages repaid
Transaction costs
Total cash proceeds
Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur
Immeubles productifs
L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants,
étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles
productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur
les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme experte
en évaluation, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une
provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus variables.
Investment properties valuation / Fair value
Developed properties
Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market
participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial
statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has
been calculated by using a capitalization rate, provided by a valuation expert firm, and applied on adjusted rental income.
Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on
variable income.
■ Page 18 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
En 2015, la Fiducie a révisé et modifié certaines hypothèses utilisées dans le calcul du revenu de location ajusté pour
l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement. Ces modifications ont augmenté la valeur des immeubles de
placement de 586 649$. Ces modifications ont été faites pour s'ajuster aux pratiques de l'industrie.
In 2015, the Trust has revised and changed some assumptions used in the calculation of the adjusted net income for the
the investment
valuation of
properties by $586,649. These changes were made in order to be in line with industry standards.
the investment properties. These changes have increased the value of
the fair value of
Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste
valeur des immeubles productifs.
The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed
properties.
Revenu de location
ajusté /
Adjusted
rental income
$
Taux de capitalisation
moyen pondéré /
Weighted average
capitalization rate
%
Fourchette /
Range
%
31 décembre 2015 / December 31, 2015
Portefeuille global / Overal portfolio
1 978 081
6,58%
5,75% - 8,00%
31 décembre 2014 / December 31, 2014
Portefeuille global / Overal portfolio
1 226 953
6,82%
5,75% - 8,00%
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2015 est illustrée
dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste
valeur des immeubles de placement de 2 488 937$ et de 1 194 493$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25
points de base la diminuerait de 2 132 402$ et de 1 105 767$ respectivement.
The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2015 is shown below. A
decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment
properties, of $2,488,937 and $1,194,493 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $2,132,402
and $1,105,767 respectively.
Taux de capitalisation
(Diminution) / augmentation
Capitalization rate
(Decrease) / increase
(0.50)%
(0.25)%
0.50%
0.25%
Augmentation (diminution) de la juste valeur
des immeubles de placement
Increase (decrease) in fair value of
investment properties
$
2 488 937
1 194 493
(2 132 402)
(1 105 767)
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS
Le tableau ci-dessous indiquent les montants de participation que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et
les charges de la coentreprise dont elle détient 50% de l'actif net.
The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint
venture for which the Trust has a 50% interest in the net assets.
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs courants
Actifs nets
Résultat net
Revenu de location
Coûts opérationnels
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges administratives et financières
2015
$
2014
$
699 596
699 596
4 718
5 105
704 314
704 701
3 099
3 070
701 215
701 631
2015
$
59 814
(10 482)
-
(2 748)
2014
$
59 505
(10 172)
(58 300)
(2 631)
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Current liabilities
Net assets
Net income
Rental income
Operating costs
Change in fair value of investment
properties
Administrative and financial expenses
Résultat net (perte nette)
46 584
(11 598)
Net income (loss)
Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges
d'entreprises communes dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement.
The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations for
which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively.
Participation de 65%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs
2015
$
2014
$
1 625 913
1 730 784
50 652
48 910
1 676 565
1 779 694
2 072
3 702
■ Page 20 ■
Interest of 65%
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Liabilities
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS (suite)
Résultat net
Revenu de location
Coûts opérationnels des immeubles
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net (perte nette)
Participation de 50%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Autres passifs
Total des passifs
Résultat net
Revenu de location
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net (perte nette)
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Net income
Rental income
Properties operating costs
Change in fair value of investment
properties
Net income (loss)
Interest of 50%
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Mortgages
Other liabilities
Total liabilities
Net income
Rental income
Interest on mortgages
Change in fair value of investment
properties
Net income (loss)
2015
$
2014
$
121 401
(28 847)
144 329
(28 037)
(104 872)
(100 613)
(12 318)
15 679
2015
$
2014
$
2 653 269
2 583 077
4 960
13 308
2 658 229
2 596 385
1 639 567
1 699 165
14 131
14 042
1 653 698
1 713 207
2015
$
2014
$
182 500
(63 773)
134 140
(43 995)
70 192
(161 729)
188 919
(71 584)
■ Page 21 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS
(in canadian dollars)
7. OTHER FINANCIAL ASSETS
Débiteurs
Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril
2023, remboursables par versements mensuels de 1
529$
Courant
Non courant
2015
$
2014
$
83 979
97 367
98 616
107 677
182 595
205 044
93 889
106 427
88 706
98 617
Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on
April 1st, 2023,
repayable in monthly installments of
$1,529
Receivables
Current
Non-current
8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
8. CASH AND CASH EQUIVALENTS
Encaisse
Encaisse réservée
Un montant de 3 715 000$ a été déposé en
fidéicommis auprès d'un notaire. Ce montant a été
déboursé le 1er
l'acquisition
d'immeubles de placement à Lévis et dans la ville
de Québec (note 5).
janvier 2015 pour
2015
$
2014
$
47 097
40 977
-
3 715 000
Cash
Restricted cash
An amount of $3,715,000 has been placed in trust
with a notary and was disbursed on January 1st,
2015, for the acquisition of
investment properties
located in Levis and Quebec City (note 5).
9. AUTRES ACTIFS COURANTS
9. OTHER CURRENT ASSETS
Taxes de vente à recevoir
Frais payés d'avance
Sales taxes receivable
Prepaid expenses
2015
$
116 733
15 040
2014
$
20 688
17 100
131 773
37 788
■ Page 22 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES
2015
$
2014
$
Emprunts hypothécaires
13 825 695
6 645 988
Courant
Non courant
459 806
13 365 889
202 637
6 443 351
(in canadian dollars)
10. MORTGAGES
Mortgages
Current
Non-current
Plage des taux d'intérêt
3,15% - 5,24%
3,56% - 5,24%
Interest rates range
Taux d'intérêt moyen pondéré
3,87%
4,78%
Weighted average interest rate
Échéance
2018 - 2023
2018 - 2023
Maturity
remboursements
les
Au 31 décembre 2015,
d'emprunts hypothécaires sont les suivants:
Année
2016
2017
2018
2019
2020
Subséquemment
annuels
As at December 31, 2015, annual mortgage loans repayments
are as follows:
$
459 806
446 467
1 355 444
1 645 533
6 410 704
3 507 741
Year
2016
2017
2018
2019
2020
Thereafter
13 825 695
Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles
de placement d'une valeur aux livres de 27 318 444$.
The mortgages are secured by investment properties with a
book value of $27,318,444.
11. DETTE À LONG TERME
11. LONG-TERM DEBT
Prêt d'un montant original de 105 000$, au
taux de 8,00%, payable par versements
mensuels de 2 129$ venant à échéance le 20
mai 2018
Courant
Non courant
2015
$
2014
$
55 971
21 861
34 110
76 156
20 185
55 971
Loan with an original amount of $105,000
bearing interest at 8.00%,
repayable with
monthly instalments of $2,129 and maturing
on May 20, 2018
Current
Non-current
Au 31 décembre 2015, les remboursements annuels de la
dette à long terme sont les suivants:
Année
2016
2017
2018
As at December 31, 2015, annual long-term debt repayments
are as follows:
$
21 861
23 675
10 435
Year
2016
2017
2018
55 971
■ Page 23 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
12. DÉBENTURES CONVERTIBLES
12. CONVERTIBLE DEBENTURES
2015
$
2014
$
Passif
247 808
246 552
Liability
Date d'émission
Taux contractuel
Taux effectif
Valeur nominale
Date of issuance
Contractual rate
Effective rate
Nominal value
Octobre 2014
October 2014
%
6,00
6.00
%
6,56
6.56
$
250 000
250,000
Prix de conversion
par part
Conversion price
per unit
$
Date d'échéance
Maturity date
0,43
10 octobre 2019
0.43 October 10, 2019
Résultat par unité
Les débentures convertibles sont dilutives car leur conversion
diminuerait le résultat net par unité.
Income per unit
The convertible debentures are dilutive as their conversion
would decrease the net income per unit.
13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES
13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS
votantes
1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM,
non
participantes,
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
votantes
1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff,
non
participantes,
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
2015
$
2014
$
436 638
419 811
1,485,000 preferred units of SEC CDM, non
voting and non participating, exchangeable
into units of FPI on a basis of 1 to 1.
470 463
907 101
451 917
871 728
1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non
voting and non participating, exchangeable
into units of FPI on a basis of 1 to 1.
Résultat par unité
Les unités privilégiées échangeables sont dilutives car leur
conversion diminuerait le résultat net par unité.
Income per unit
The exchangeable preferred units are dilutive as their
conversion would decrease the net income per unit.
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeables émises par SEC
CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle
une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeable émises par SEC
Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle
une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
débentures convertibles correspondait à 250
000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$
et de 5 755$ a été faite entre sa composante
passif et celle d'instrument financier dérivé.
2015
$
2014
$
87 465
91 325
94 400
98 595
17 790
18 660
199 655
208 580
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC CDM at the time of issuance was
equal to $475,200 which was segregated between
its liability component and its derivative financial
instrument component with a respective value of
$396,350 and $78,850.
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC Barkoff at the time of issuance
was equal
to $513,030 which was segregated
between its liability component and its derivative
financial instrument component with a respective
value of $427,900 and $85,130.
The par value of the convertible debentures at the
time of issuance was equal to $250,000 which
was segregated between its liability component
and its derivative financial instrument component
with a respective value of $244,245 and $5,755.
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
La juste valeur des instruments financiers dérivés a été
estimée aux dates d'émission et de fin de période au moyen du
modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses
suivantes:
Variation of fair value of derivative
financial instruments
instruments was
the derivative financial
The fair value of
estimated at issuance date and period end date using the Black-
Scholes pricing model based on the following assumptions:
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2015
0,36
0,32 - 0,43
0,0155
1,00 - 1,25
25,00
2,00 - 3,67
2014
0,36
0,32 - 0,43
0,0148
1,06 - 1,34
25,00
3,00 - 4,67
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Des gains de 8 055$ [2014: charges de 7 620$] et 870$ [2014:
charges 12 905$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie
comme charges financières à titre respectivement de variation
de la juste valeur des instruments financiers dérivés et
variation de la juste valeur des débentures convertibles.
Revenues of $8,055 [2014: expenses of $7,620] and $870
[2014: expenses of $12,905] were recorded to income of the
respectively under change in fair value of derivative
Trust
financial
instruments and change in fair value of convertible
debentures.
■ Page 25 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
15. AUTRES PASSIFS
Revenus reportés
Dépôts de locataires
Rémunération fondée sur des unités
Courant
Non courant
2015
$
247 673
51 730
-
299 403
247 673
51 730
2014
$
11 460
27 064
18 699
57 223
11 460
45 763
(in canadian dollars)
15. OTHER LIABILITIES
Deferred revenues
Tenants' deposits
Unit-based compensation
Current
Non-current
16. EMPRUNT BANCAIRE
16. BANK INDEBTEDNESS
La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions
financières pour montant autorisé de 2 500 000$ au taux
préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2015, le
solde de l'emprunt bancaire se chiffrait à 1 390 000$ [2014:
830 000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des
immeubles de placement d'une valeur comptable de 7 368
329$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$
grevant tous les biens meubles de la Fiducie.
De plus, la Fiducie a obtenu une ligne de crédit au montant de
le
2 100 000$ au taux préférentiel plus 0,75% pour
développement d'un terrain acquis en 2015. Au 31 décembre
2015, le solde de cet emprunt bancaire se chiffrait à 1 195
704$. La ligne de crédit est garantie par un immeuble de
placement d'une valeur comptable de 2 637 944$, et par une
hypothèque de 1er rang de 2 100 000$ grevant tous les biens
meubles de la Fiducie.
The Trust has authorized lines of credit of $2,500,000 with
financial institutions, bearing interest at prime rate plus 0.75%
to 1.00%. As at December 31, 2015, the bank loan had a
balance of $1,390,000 [2014: $830,000] . The lines of credit
are secured by investment properties with a book value of
$7,368,329, and by a first
rank mortgage of $2,050,000
guaranteed by all moveable assets of the Trust.
In addition,
the Trust has obtained a line of credit of
$2,100,000, bearing interest at prime rate plus 0.75% for the
development of a land purchased in 2015. As at December
31, 2015, this bank loan had a balance of $1,195,704 . The
line of credit is secured by an investment property with a book
rank mortgage of
value of $2,637,944, and by a first
$2,100,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust.
17. CRÉDITEURS
17. ACCOUNTS PAYABLE
Comptes fournisseurs
Autres créditeurs
2015
$
1 306 500
20 573
1 327 073
2014
$
106 832
30 070
136 902
Trade payables
Other payables
Au 31 décembre 2015, les créditeurs comprennent un montant
de 1 066 081$ relié à des coûts de construction encourus
jusqu'à date sur un immeuble de placement (2014: 0$).
As at December 31, 2015, accounts payable include an
accrual
in the amount of $1,066,081 related to construction
costs incurred to date on an investment property (2014: $0).
■ Page 26 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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(en dollars canadiens)
18. UNITÉS DE FIDUCIE
(in canadian dollars)
18. TRUST UNITS
Autorisé:
Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de
fiducie.
Authorized:
An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the trust deed.
Émises et payées
Nombre d'unités
Prix / unité
Number of units
Price / unit
#
$
Valeur
Value
$
Issued and fully paid
Unités de fiducie
Solde au 31 décembre 2013
34 390 964
9 292 411 Balance December 31, 2013
Trust units
Variation au cours de la période 2014:
Émission d'unités
11 837 787
0,3458
4 093 083 Issuance of units
Changes during the period 2014:
Solde au 31 décembre 2014
46 228 751
13 385 494 Balance December 31, 2014
Variation au cours de la période 2015:
Émission d'unités
150 000
0,25
37 500 Issuance of units
Changes during the period 2015:
Solde au 31 décembre 2015
46 378 751
13 422 994 Balance December 31, 2015
Émission d'unités
Le 21 janvier 2014, la Fiducie a émis 50 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice de bons de souscription pour
une valeur de 12 500$.
Le 9 juillet 2014, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice de bons de souscription pour
une valeur de 37 500$.
Le 5 août 2014, la Fiducie a émis 1 332 000 unités suite à la conversion de parts privilégiées d'une de ses filiales pour une
valeur d'échange de 333 000$.
Le 10 octobre 2014, la Fiducie a émis 10 305 787 unités au prix de 0,36$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour
une valeur de 3 710 083$.
Le 4 août 2015, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice d'options pour une valeur de
37 500$.
Issuance of units
On January 21, 2014, the Trust issued 50,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of warrants for a
proceeds of $12,500.
On July 9, 2014, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of warrants for a proceeds
of $37,500.
On August 5, 2014, the Trust issued 1,332,000 units following the conversion of preferred units of one of its subsidiaries for
an exchange value of $333,000.
■ Page 27 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite)
18. TRUST UNITS (continued)
On October 10, 2014, the Trust issued 10,305,787 units at a price of $0.36 per unit as part of a private placement for a
proceeds of $3,710,083.
On August 4, 2015, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of options for a
proceeds of $37,500.
Options d'achat d'unités
Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées
par la Fiducie se détaillent comme suit:
Units options
A summary of changes in the Trust's unit purchase options
is detailled as follows:
Nombre d'options
Prix moyen
Number of options
Average price
#
$
Solde au 31 décembre 2013
Variation au cours de la période 2014:
Aucune
Solde au 31 décembre 2014
Variation au cours de la période 2015:
Exercées
Expirées
Solde au 31 décembre 2015
170 000
-
170 000
(150 000)
(20 000)
-
0,25
Balance December 31, 2013
Changes during the period 2014:
- None
0,25
Balance December 31, 2014
Changes during the period 2015:
Exercised
Expired
0,25
0,25
- Balance December 31, 2015
Rémunération fondée sur des unités
La juste valeur des options a été estimée à la date de fin
d'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes
en fonction des hypothèses suivantes.
Unit-based compensation
The fair value of options was estimated at year end date
using the Black-Scholes pricing model based on the
following assumptions.
2015
2014
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
s/o n/a
0,36 Unit price ($)
0,25
0,0148
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
1,00 Risk-free interest rate (%)
25,00
0,58
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Des gains de 18 699$ [2014: charges de 8 649$] et de 0$
[2014: 10 500$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie
comme charges administratives et variation de la juste
valeur des bons de souscription respectivement.
Revenues of $18,699 [2014: expenses of $8,649] and of $0
[2014: $10,500] were recorded to income of the Trust under
administrative expenses and change in fair value of warrants
respectively.
■ Page 28 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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(en dollars canadiens)
19. GESTION DU CAPITAL
(in canadian dollars)
19. CAPITAL MANAGEMENT
Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont
la pérennité de celui-ci afin de pouvoir
d'abord d'assurer
poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses
porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la
plus optimale possible afin de réduire le coût en capital.
The Trust's capital management objectives are first to ensure
its capital so as to support continued
the longevity of
operations, provide its unitholders with a return, maintain the
most optimal capitalization possible with a view of keeping
capital costs to a minimum.
La structure du capital de la Fiducie comprend actuellement
des unités de fiducie, des emprunts hypothécaires, des dettes
à long terme, des débentures convertibles et des parts
privilégiées échangeables. La Fiducie utilise son capital pour
les activités d'acquisition,
les remboursements de ses
emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de
distributions aux porteurs de parts.
The Trust's capital structure currently includes trust units,
long-term debts, convertible debentures and
mortgages,
exchangeable preferred units. The Trust's uses of capital
is
directed to acquisitions, repayments of mortgages and other
debts and payment of distributions to unitholders.
Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants:
The Trust's capital componants are as follows:
Capital
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Emprunt bancaire
Parts privilégiées échangeables (capital)
Unités de fiducie
2015
$
2014
$
13 825 695
6 645 988 Mortgages
Capital
55 971
247 808
2 585 704
988 230
13 422 994
76 156 Long-term debt
246 552 Convertible debentures
830 000 Bank indebtedness
988 230 Exchangeable preferred units (principal)
13 385 494 Trust units
31 126 402
22 172 420
20. CHARGES FINANCIÈRES
20. FINANCIAL EXPENSES
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Intérêts sur dette à long terme
Intérêts sur emprunts bancaires
Augmentation de la composante
2015
$
475 860
5 313
41 574
2014
$
364 286
16 419
34 739
Interest on mortgages
Interest on long-term debt
Interest on bank loans
Increase of liability component of the
passif des parts privilégiées échangeables
96 972
92 593
exchangeable preferred units
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
Gains réalisés et non réalisés sur les
swaps de taux d'intérêt
Variation de la juste valeur des
bons de souscription
Variation de la juste valeur des
débentures convertibles
Autres frais financiers
Revenu d'intérêts
(8 055)
7 620
financial instruments
Change in fair value of derivative
-
-
(870)
4 893
(9 221)
(4 700)
interest rates swaps
Realized and unrealized gains on
(10 500)
12 905
4 324
(14 421)
Change in fair value of warrants
Change in fair value of convertible
debentures
Other financial charges
Interest income
606 466
503 265
■ Page 29 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
21. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT
(in canadian dollars)
21. INCOME TAXES
Impôts exigibles
Current income taxes
La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun
de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit
distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts
et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par
n'est
conséquent,
nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales
constituées en société.
exigibles
d'impôts
aucune
charge
The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for
income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its
taxable income to unitholders and is entitled to deduct such
distributions for
income tax purposes. Accordingly, no
provision for current income taxes payable is required, except
for amounts incurred in its incorporated subsidiaries.
Impôts différés
Les actifs et passifs d'impôt différé et
différé de la Fiducie se présentent comme suit:
la dépense d'impôt
Deferred income taxes
The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred
income tax expense are summarized as follows:
Actifs d'impôt différé
Autres
Passifs d'impôt différé
Impôt différé lié à la vente de
participations dans les sociétés en
commandite affiliées
Résultats
Dépense d'impôt différé
Actifs d'impôt différé
Autres
Passifs d'impôt différé
Impôt différé lié à la vente de
participations dans les sociétés en
commandite affiliées
31 décembre /
Résultat /
31 décembre /
December 31
Income
December 31
2014
$
2015
$
2015
$
38 000
(7 000)
31 000
Deferred tax assets
Others
Deferred tax liabilities
147 000
18 000
165 000
Deferred tax liabilities related to disposal of
invesments in affiliated limited partnerships
-
25 000
-
Deferred income tax expense
Income
31 décembre /
Résultat /
31 décembre /
December 31
Income
December 31
2013
$
2014
$
2014
$
38 000
-
38 000
Deferred tax assets
Others
Deferred tax liabilities
498 500
(351 500)
147 000
Deferred tax liabilities related to disposal of
invesments in affiliated limited partnerships
Résultats
Income
Dépense d'impôt différé
-
(351 500)
-
Deferred income tax expense
■ Page 30 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
22. RÉSULTAT (PERTE) PAR UNITÉ
22. INCOME (LOSS) PER UNIT
Numérateur
Résultat net attribuable
aux porteurs de parts
Ajustement au numérateur
2015
$
2014
$
1 261 435
88 047
(730 872)
-
Numerator
Net income attributable to
unitholders
Adjustment to numerator
Numérateur résultat net dilué
1 349 482
(730 872)
Numerator diluted net income
Dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - de base
Ajustement au dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - dilué
46 290 395
3 669 595
37 397 809
-
49 959 990
37 397 809
Denominator
Weighted average number of
unit outstanding - basic
Adjustment to denominator
Weighted average number of
unit outstanding - diluted
Résultat net (perte nette) par unité attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - de base
0,0273
(0,0195)
to unitholders - basic
Résultat net (perte nette) par unité attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - dilué
0,0270
(0,0195)
to unitholders - diluted
23. FLUX DE TRÉSORERIE
23. CASH FLOWS
Variation nette des éléments hors
caisse de l'actif et du passif
Autres actifs courants
Autres actifs financiers
Créditeurs
Autres passifs
Variation des intérêts courus
Informations supplémentaires
Charges d'intérêts
Variation des intérêts courus
Intérêts payés
2015
$
2014
$
(93 985)
22 449
124 090
260 879
(3 543)
311 765
7 733
(84 071)
(85 856)
2 278
309 890
151 849
522 747
(3 543)
415 444
2 278
Net changes in non-cash
asset and liability items:
Other current assets
Other financial assets
Accounts payable
Other liabilities
Change in accrued interest
Supplementary information
Interest expense
Change in accrued interest
519 204
417 722
Interest paid
■ Page 31 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
24. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE
24. NON-CONTROLLING INTERESTS
Le 14 juin 2012, une filiale de la Fiducie, société en
commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert»), a émis
48 750 titres de capitaux propres pour une contrepartie de
48 750$.
On June 14, 2012, a subsidiary of the Trust, société en
commandite Fronsac St-Hubert
("SEC St-Hubert"), has
issued 48,750 equity securities for a proceeds of $48,750.
Au cours du trimestre se terminant le 31 mars 2015, la
Fiducie a acheté la totalité des unités détenues par la
participation minoritaire au prix de 57 101$. Une perte de 4
080$ a été inscrite aux capitaux propres.
During the quarter ending on March 31, 2015, the Trust has
purchased all the units held by the non-controlling interests
for an amount of $57,101. A loss of $4,080 was recorded to
equity.
Au cours des exercices financiers antérieurs, aucune
distribution n'a été payée aux détenteurs de participations
ne donnant pas le contôle.
During the past years, no distributions have been paid to
the owners of non-controlling interests.
25. INSTRUMENTS FINANCIERS
25. FINANCIAL INSTRUMENTS
Instruments financiers courants
La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se
rapproche de leur valeur comptable étant donné leur
échéance rapprochée.
Current financial instruments
financial assets and liabilities
The fair value of current
approximates their carrying amount due to their short-term
maturities.
Dettes
La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à
long terme, des débentures convertibles et des parts
privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur
comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des
conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient
obtenir pour des instruments ayant des termes similaires.
Debts
long-term debt, convertible
The fair value of mortgages,
units
preferred
debentures
approximates their carrying amount given that
they are
subject to terms and conditions similar to those available to
the Trust for instruments with comparable terms.
exchangeable
and
Juste valeur
Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées
pour déterminer
la juste valeur de chaque catégorie
d'instruments financiers:
Fair value
The following methods and assumptions have been used in
determining the estimated fair value of each financial
instrument category:
■ Page 32 ■
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NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
Classement des instruments financiers
Hiérarchie
n
i
v
e
a
u
Juste valeur
par le biais du
résultat net
Fair value
through
profit and loss
Valeur comptable
Carrying amount
Prêts et
créances
Autres passifs
financiers
Loans and
receivables
Other financial
liabilities
31 décembre 2015
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Débiteurs
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
31 décembre 2014
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Encaisse réservée
Débiteurs
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des
unités
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
$
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
199 655
199 655
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
208 580
18 699
227 279
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Classification of financial instruments
Juste valeur
Fair value
Hierarchy
l
e
v
e
l
$
47 097
83 979
98 616
(2)
(2)
(2)
229 692
$
-
-
-
-
$
47 097
83 979
98 616
229 692
-
-
-
-
-
-
-
-
1 327 073
2 585 704
13 825 695
55 971
247 808
907 101
-
1 327 073
2 585 704
13 825 695
55 971
247 808
907 101
199 655
18 949 352
19 149 007
40 977
3 715 000
97 367
107 677
3 961 021
-
-
-
-
-
40 977
3 715 000
97 367
107 677
3 961 021
136 902
830 000
6 645 988
76 156
246 552
871 728
208 580
136 902
830 000
6 645 988
76 156
246 552
871 728
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
December 31, 2015
Financial assets
Cash and cash equivalents
Receivables
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
December 31, 2014
Financial assets
Cash and cash equivalents
Restricted cash
Receivables
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
-
18 699
(3)
Unit-based compensation
8 807 326
9 034 605
■ Page 33 ■
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Au 31 décembre 2014, la Fiducie a transféré du niveau 2 au
niveau 3 les instruments financiers intitulés «Instruments
financiers dérivés» et «Rémunération fondée sur des
unités». La Fiducie utilise maintenant
le cours de l'unité
obtenu à son dernier financement comme variable d'entrée
aux fins des calculs de la juste valeur. La Fiducie a adopté
cette approche car la volatilité de son titre est
indûment
amplifiée par un manque de liquidité ainsi que des volumes
de transactions trop minimes.
As at December 31, 2014, the Trust has transfered from
level 2 to level 3 the financial instruments named "Derivative
financial
instruments" and "Unit-based compensation". The
Trust now uses the unit price obtained on its last financing
as a variable to calculate fair value. The Trust has adopted
its stock is wrongfully
this approach as the volatility of
amplified by a lack of
liquidity and low volumes of
transactions.
La sensibilité de ces instruments financiers par rapport aux
variables prix de l'unité et volatilité est montrée dans le
tableau suivant:
The sensitivity of those financial instruments to the variables
of unit cost and volatility is shown in the following table:
Sensibilité au prix de l'unité
Instruments financiers dérivés
Sensibilité à la volatilité
Instruments financiers dérivés
Prix de l'unité ($)
Unit price ($)
0,36
0,40
0,32
Volatilité (%)
Volatility (%)
25
30
20
Valeur ($)
Value ($)
199 655
298 662
121 295
Valeur ($)
Value ($)
199 655
233 646
168 585
Sensitivity to unit cost
Derivative financial instruments
Sensitivity to volatility
Derivative financial instruments
26. GESTION DU RISQUE
26. RISK MANAGEMENT
Gestion des risques découlant des instruments financiers
Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque
de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur
une base continue. Afin de limiter les incidences de la
fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de
trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux
d'intérêt du marché et détermine en conséquence la
composition de ses dettes.
Management of risks arising from financial instruments
In the normal course of business, the Trust is exposed to
credit risk,
interest rate risk and liquidity risk. The Trust
manages these risk exposures on an ongoing basis. In order
rates on its
to limit
expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of
rate and consequently
interest
the market
determine the composition of its debts.
the effects of changes in interest
■ Page 34 ■
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
26. GESTION DU RISQUE (suite)
(in canadian dollars)
26. RISK MANAGEMENT (continued)
Risque de crédit
Le risque de crédit provient principalement d'une éventuelle
incapacité des locataires de s'acquitter de leur loyer. En date
du 31 décembre 2015, les comptes clients compris dans les
débiteurs totalisent 83 979$ (2014: 97 367$) et représentent
le risque maximal de crédit. Les autres postes faisant partie
des débiteurs incluent des sommes à recevoir d'institutions
financières et ne comportent qu'un faible risque de crédit.
Credit risk
inability of
Credit risk comes primarily from the potential
customers to discharge their
rental obligations. As at
December 31, 2015, accounts receivable included in the
receivables amount
to $83,979 (2014: $97,367) and
represent the maximum credit risk. The other components of
the receivables include amounts recoverable from financial
institutions with a small credit risk.
Les comptes clients sont majoritairement composés de
sociétés pétrolières nationales à faible risque de crédit.
Accounts receivable mostly include major canadian oil and
gas companies with small credit risk.
Risque de taux d'intérêt
La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui
concerne ses emprunts hypothécaires, sa dette à long
terme, ses débentures convertibles, ses parts privilégiées
échangeables et son emprunt bancaire. Les instruments
financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un
risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de
flux de trésorerie.
is exposed to interest
Interest rate risk
rate risk through its
The Trust
mortgages, its long-term debt, its convertible debentures, its
exchangeable preferred units and its bank indebtedness.
Financial instruments with fixed rate of interest expose the
Trust
to a fair value risk whereas the instruments with a
floating rate of interest to a cash flow risk.
Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait eu un
impact de 139 000$ sur le montant des charges financières
de l'année.
Each variation of 1% of the interest rates would have had an
impact of $139,000 on the financial expenses of the year.
Risque de liquidité
La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure
d'honorer ses engagements financiers dans les délais
établis aux termes de ses engagements. La haute direction
gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions
financières et des flux de trésorerie anticipés.
Liquidity risk
The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its
financial commitments by the deadlines set out under the
terms of such commitments. Senior management manages
the Trust's cash resources with respect to financial forecasts
and anticipated cash flows.
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui
lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants
la portion
principalement
court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long
terme ainsi que son emprunt bancaire.
représentés par
les créditeurs,
The Trust has strong cash positions which allow it to control
its current
liquidity risks, mainly composed of accounts
payable, current portion of mortgages and long-term debt
and its bank indebtedness.
■ Page 35 ■
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS
Les revenus de location comprennent des montants de 289
396$ (2014: 283 471$) obtenus de compagnies contrôlées
par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels
aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2015 (2014:
9 033$).
La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe
d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au
prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se
terminant le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement
en fonction de l'indice des prix à la consommation; une
augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse
dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à
litre d'essence vendu
une ristourne de 0,0075$ par
annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut
exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5)
années chacune.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à
une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de
177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30
juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de
l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les
termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une
ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave-
autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le
locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de
cinq (5) années chacune.
64
76
000$
(2014:
la
Au cours du l'exercice terminé le 31 décembre 2015,
Fiducie a payé à une entité, dans laquelle un fiduciaire a des
intérêts,
honoraires
professionnels. Elle a payé 0$ (2014: 2 500$) d'honoraires
professionnels à un fiduciaire. La Fiducie a aussi payé 16
027$ (2014: 29 918$) en honoraires juridiques à une
personne liée à un fiduciaire, dont 10 000$ a été inscrit au
poste d'immeubles de placement. Le solde à payer au 31
décembre 2015 est de 0$ (2014: 985$).
090$)
en
Property rental revenue includes $289,396 (2014: $283,471)
obtained from companies controlled by individuals related to
trustees for which no amount is included in the receivables of
December 31, 2015 (2014: $9,033).
The Trust has signed an agreement with a company,
controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its
property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and for
a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent is
adjusted annually with the consumer price index; a minimum
adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent
agreement. The terms of
the agreement also include a
variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of
fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant
can exercise two (2) renewal options of five (5) years each.
The Trust has also signed an agreement with a company,
controlled by two (2) trustees, to rent a portion of its property
located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $177,000 annually and
for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is
adjusted annually with the consumer price index; a minimum
adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent
agreement. The terms of
the agreement also include a
variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car-
wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant
can exercise three (3) renewal options of five (5) years each.
in professional
It paid $0 (2014: $2,500)
During the year ended December 31, 2015, the Trust paid
fees to entities
$76,000 (2014: $64,090)
controlled by trustees.
in
professional fees to a trustee. The Trust also paid $16,027
(2014: $29,918) for lawyer services to a person related to a
trustee, for which $10,000 were capitalized to the investment
properties account. As at December 31, 2015, the amount
payable is $0 (2014: $985).
Les prêts à recevoir incluent un montant de 33 552$ (2014: 36
572$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Les
intérêts obtenus au cours de l'exercice sur ce prêt totalisent 3
074$ (2014: 3 335$).
The Trust loaned money to a person related to a trustee for
which an amount of $33,552 (2014: $36,572) is included in
the receivable balance. Interest received on that loan during
the year amounts to $3,074 (2014: $3,335).
Rémunération des principaux dirigeants
La Fiducie a payé 42 292$ en rémunération à des dirigeants
le 31 décembre 2015
au cours de l'exercice se terminant
(2014: 0$).
Officers compensation
The Trust paid $42,292 as compensation to officers during the
year ended December 31, 2015 (2014: $0).
■ Page 36 ■
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31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014
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DECEMBER 31, 2015 AND 2014
(en dollars canadiens)
28. SECTEURS OPÉRATIONNELS
(in canadian dollars)
28. OPERATING SEGMENTS
La presque totalité des revenus de location proviennent de
quatre (4) segments dont chacun individuellement représente
10% ou plus des revenus.
The entire rental
(4)
segments which individually represents 10% or more of
revenues.
income mostly comes from four
Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé
à chaque secteur.
The following table shows the percentage of
associated to each segment.
revenues
Revenu de location d'immeubles de placement
Compagnie pétrolière canadienne
Compagnie internationale de restauration rapide
Compagnie internationale de dépanneur
Autres
2015
%
37
32
30
1
2014
%
32
17
42
9
100
100
Rental income from investment properties
Major canadian oil and gas company
International fast-food company
International convenience store company
Others
29. ENGAGEMENTS CONTRACTUELS
29. CONTRACTUAL OBLIGATIONS
La Fiducie a négocié une entente de gestion avec une société
dont un fiduciaire est actionnaire. L'entente stipule qu'une
rémunération de 7 000$ par mois est versée à cette société.
L'entente se termine le 31 août 2016.
The Trust has negotiated an agreement with a company in
the
which a trustee is a shareholder. Under the terms of
agreement, the Trust pays $7,000 per month to this company.
The agreement ends on August 31, 2016.
■ Page 37 ■
March 29th, 2016
To all Unitholders,
As you have probably noticed by reading our financial results, we experienced yet
another successful year and have since reached new heights in terms of assets and
revenues. We accomplished our goals while fully respecting our primary mission of
continuing to build wealth for our Unitholders.
Highlights of 2015
We started the year with the purchase of two properties in the Quebec City region, an
Ultramar service station in Quebec as well as a Tim Hortons restaurant in Levis. These
two properties are very well located and are complimented by long-term leases with two
quality tenants.
In May we acquired Soginci Inc. and its portfolio of real estate assets. Of the 5 properties,
four are located in the town of Sainte-Julie, immediately along Highway 20 between
Montreal and Quebec, and one property along Highway 20 but located in Saint-Mathieu
de Beloeil. Three of the properties in the portfolio are rented to Petro-Canada in the form
of land leases. Agricultural zoning limits the commercial and residential expansion in this
sector and therefore the value of this land will only continue to increase in the coming
years.
We made our first acquisition outside of Quebec with the purchase of a Burger King
restaurant in Cornwall, Ontario. The restaurant is operated by the largest Burger King
franchisee in Canada and we are therefore confident with the future of this property.
Finally, we acquired parcel of land on Ave. Saint-Louis in St-Hyacinthe. Construction
commenced during the fall of 2015. The site is leased to Tim Hortons, a Petro-Canada
gas station with convenience store and has been in operation since the end of March of
2016.
We began the year with 9 properties and we finished with 17 that are all well positioned
in strategic locations.
Financial performance
We experienced strong growth in 2015 since we have almost doubled our assets to total
nearly $34 million. However, this strong growth has not been at the expense of our
returns. Our net operating income has increased by almost 40%, but all this would not
mean much if we had not significantly increased our funds from operations (FFO) per
unit. We managed to increase per unit FFO by 25% and this result puts us among the
most successful REITs in Canada.
It must be understood that there is a close link between the increase in funds from
operations and increasing distributions to our Unitholders. Thus, distributions represented
80% of our funds from operations at the end of 2014 while this was reduced to only 66%
by the end of 2015. So we have room to manoeuvre to increase our distributions while
maintaining a level of conservatism that has set us apart from the competition since we
began our operations.
We increased distributions by 4%, which represents double the rate of inflation, and it is
important to emphasize that there has been annual increases since the distribution policy
was established.
The success of our business model
I believe it is appropriate to emphasize the continued success of our business model.
Once again in 2015, we have maintained a 100% occupancy rate for all of our real estate
and we have suffered no losses from unpaid rents. This has been a constant since the
beginning of our operations. The diligence that we possess in the selection of sites we
choose to purchase is an indication of the future success that we can accomplish. We
must constantly refuse transactions because they do not meet our investment criteria. In
short, when deciding to make an acquisition we ensure that the effect will be accretive to
per unit FFO. We will not reduce the returns of Unitholders simply to increase our assets
and revenues on a nominal basis.
In closing, I must thank our trustees who, year after year, voluntarily participate in affairs
of the Trust. I would particularly like to acknowledge the contribution of Mr. Richard
Laferrière, who resigned this past year after serving on the board since our inception.
Michel Lassonde, President
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
1
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION
Periods ended December 31
2015
2014
Δ
%
47%
53%
39%
55%
86%
47%
78%
48%
118%
4%
1%
4%
24%
25%
50%
4%
Financial info
Property rental income
Total revenue
NOI (1)
FFO (1)
AFFO (1)
EBITDA (1)
Investment properties (2)
Total assets
Total mortgage/loans/long term debt (3)
Total exchangeable preferred units
Total convertible debentures
Total equity
Weighted average units o/s - basic
Amounts on a per unit basis
FFO/unit
AFFO/unit
Distributions
Financial ratios
Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages
Debt to gross assets - including converts
Debt to gross assets - excluding converts (3)
Interest coverage ratio
Debt service coverage ratio
Distributions as a % of FFO
Distributions as a % of AFFO
Leasing information
Occupancy
Mix of tenancy based on gross revenue
National
Regional
Local
Property type breakdown
Gas/Convenience store
Gas/Convenience store/Fast food
Fast food
Other
Average term to maturity - mortgages
Average term to maturity - leases
IFRS capitalization rate
(1) Non-IFRS financial measures
(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures
(3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units
2,198,921
2,291,631
1,965,701
1,074,956
1,066,031
1,653,718
33,360,523
33,754,607
16,467,370
907,101
247,808
14,141,197
46,290,395
1,499,518
1,499,518
1,414,515
693,768
573,607
1,128,616
18,694,326
22,829,110
7,552,144
871,728
246,552
13,608,981
37,397,809
0.0232
0.0230
0.0153
0.0186
0.0153
0.0148
3.9%
52%
49%
2.8
1.8
66%
67%
4.8%
38%
33%
2.4
1.7
80%
96%
699,403
792,113
551,186
381,188
492,424
525,102
14,666,197
10,925,497
8,915,226
35,373
1,256
532,216
8,892,586
0.0047
0.0077
0.0005
(1%)
14%
16%
0.4
0.1
(14%)
(30%)
100%
100%
0%
78%
21%
1%
8
4
5
17
70%
30%
0%
4
4
1
9
8%
(9%)
1%
-
4
4
8
4.6
7.4
6.58%
5.8
9.1
6.82%
(1.3)
(1.8)
(0.24%)
MANAGEMENT DISCUSSION & ANALYSIS
YEAR ENDED DECEMBER 31, 2015
MARCH 10, 2016