Table des matières / Table of Contents
Lettre du Président
Rapport de gestion
1
2
États financiers / Financial Statements
20
Chairman's Letter
59
Management Discussion & Analysis
60
Chers détenteurs de parts,
Nous venons de terminer une autre année très fructueuse marquée par une importante croissance de nos actifs
qui ont augmenté de 45% ainsi que de nos revenus de location qui ont progressé de 54%. La véritable mesure
de notre succès toutefois, c’est la progression des fonds récurrents provenant de l’exploitation par part qui ont
augmenté de 28%. De plus, nous avons remboursé près de 800 000$ en capital sur notre dette durant l’année à
travers nos paiements mensuels. Cela témoigne éloquemment de notre souci constant d’améliorer nos résultats
par part et surtout, de notre succès à atteindre cet objectif année après année.
Comme nous l’avons indiqué lors de notre dernière assemblée annuelle, nous avons amorcé un important effort
de diversification de notre portefeuille immobilier tant au niveau des locataires que des activités poursuivies par
ces derniers. En mai dernier, nous avons fait l’acquisition de deux sites occupés par Speedy Muffler (pièces
d’autos) et en octobre, nous avons acheté dans la ville de Québec deux bâtiments occupés par une enseigne très
bien connue des consommateurs, soit le Village des valeurs. Nous avons aussi ajouté une enseigne Benny,
laquelle connait une croissance fort intéressante dans le marché québécois de la restauration rapide. Finalement,
en début 2018, nous avons complété une acquisition de type cession-bail avec Staples Canada pour une
propriété située à Gatineau, Qc et exploitée sous la bannière Bureau en Gros.
Notre objectif premier étant d’enrichir nos détenteurs de parts, il va de soi que toutes nos acquisitions sont
faites en fonction d’augmenter les fonds récurrents provenant de l’exploitation par part. Cette discipline
rigoureuse maintenue depuis notre fondation fait en sorte que nous avons eu la capacité d’augmenter
constamment les distributions faites aux détenteurs de parts. De fait, elle a été portée à deux cents (0,02$) par
part au mois de janvier de cette année. De plus, et en réponse à la demande de plusieurs investisseurs, nous
effectuons depuis le début de l’année des distributions mensuellement plutôt que trimestriellement.
Nous envisageons la présente année avec beaucoup d’optimisme et nous croyons qu’il nous sera possible, avec
un peu de chance, d’atteindre les 100 millions d’actifs. Nous souhaitons également étendre l’aire géographique
de nos investissements. Toutefois, cela ne sera possible que si nous pouvons acheter des propriétés qui
rencontrent nos critères financiers.
Nous avons appris il y a quelques semaines le décès de l’un de nos fondateurs, monsieur Jacques Beaudry. Il a
contribué à l’élaboration de la mission de Fronsac et il a soutenu avec enthousiasme tous nos projets. Il disait
encore récemment combien il était fier d’avoir participé à la phénoménale croissance de notre fiducie. Nous
avons largement bénéficié de ses connaissances et de son expérience en matière financière et surtout de ses
précieux conseils.
Je voudrais souligner l’arrivée au sein du conseil des fiduciaires de madame Katia Marquier. Elle est membre de
l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et elle a acquis une solide expérience en audit au sein
du cabinet comptable KPMG. Elle est, depuis le mois de janvier dernier, présidente du comité d’audit de
Fronsac. Mes remerciements vont aux fiduciaires qui nous font constamment bénéficier de leur expérience et
de leurs judicieux conseils.
_________________________________
Michel Lassonde
Président du conseil des fiduciaires
1 FRONSAC
Fiducie de placement
immobilier
Rapport de gestion
–
T4 2017
Période terminée le 31 décembre 2017
Formulaire 51-102F1
2 RÉSUMÉ DE L’INFORMATION FINANCIÈRE
RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLEPériodes terminées les 31 décembre20172016Δ%Situation financièreRevenus de location4 359 2772 837 0211 522 25654%Revenus totaux4 369 2772 992 3711 376 90646%Résultat opérationnel net (1)3 487 6152 580 709 906 90635%FPE (1)(4)2 147 2171 212 796 934 42177%FPE récurrents (1)(4)2 137 2171 297 438 839 77965%FPEA (1)2 014 7751 371 167 643 60847%BAIIA (1)3 013 7421 915 9371 097 80557%Immeubles de placement (2)69 588 55548 065 08221 523 47345%Total de l'actif70 006 48148 355 24921 651 23245%Total des dettes et emprunts (3)31 716 92424 547 9567 168 96829%Total des parts privilégiées échangeables- 945 830(945 830)(100%)Total des débentures convertibles 250 581249 149 1 4321%Total des capitaux propres36 708 39621 419 30815 289 08871%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base67 398 71552 403 77214 994 94329%Par partFPE0.0319 0.0231 0.008838%FPE récurrents0.0317 0.0248 0.007028%FPEA 0.0299 0.0262 0.003714%Distributions0.0180 0.0161 0.001811%Ratios financiersTaux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe3.5%3.9%(0.4%)Ratio d'endettement - incluant les inst. échangeables46%53%(7%)Ratio d'endettement - excluant les inst. échangeables (3)45%51%(6%)Ratio de couverture des intérêts3.1 2.6 0.5Ratio de couverture de la dette1.7 1.5 0.2Distributions en % des FPE56%70%(13%)Distributions en % des FPE récurrents 57%65%(8%)Distributions en % des FPEA60%62%(2%)Information de locationTaux d'occupation100%100%0%Catégories des locataires basées sur les revenus netsNational74%78%(4%)Régional21%19%2%Local5%3%2%Types de locatairesPétrolières majeures/dépanneurs14 9 5 Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide7 7 - Restauration rapide10 8 2 Pièces d'autos2 - 2 Commerce de détails2 - 2 35 24 11 AutreDurée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques4.43.80.6Durée résiduelle moyenne pondérée - baux8.67.41.2Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS6.11%6.24%(0.13%)(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant la valeur des propriétés détenues par les coentreprises(3)Exclut les débentures convertibles et les parts privilégiées échangeables(4)Un montant forfaitaire de 150 000$ reçu d'un locataire pour le renouvellement d'un bail est inclus dans les résultats duT1 2016. Ce montant a été déduit des FPE pour arriver au FPE récurrents de 201612 mois3 HISTORIQUE DE CERTAINES DONNÉES FINANCIÈRES
0.032
0.023
0.023
0.0155
0.0161
0.018
0.013
0.0125
0.018
0.019
0.0135
0.0148
$0.035
$0.030
$0.025
$0.020
$0.015
$0.010
$0.005
$0.000
0.005
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
FPE/part
Distribution/part
TYPES DE LOCATAIRES
MIXE DE LOCATAIRES(1)
LOCATAIRES IMPORTANTS (1)
21%
Régionaux
5%
Locaux
Nationaux
(2)
(3)
74%
6%
4%
3%
18%
14%
14%
Notes:
(1) Basé sur le résultat opérationel net
(2) La bannière Pétro-Canada est exploitée par Suncor
(3) La bannière Shell est exploitée par Sobeys
4 PORTEFEUILLE DES PROPRIÉTÉS ET INFORMATION SUR
LES SECTEURS D’EXPLOITATION
#AdresseVilleTypeParticipation140-50 rue Brunet Mont St-HilaireRestauration rapide, gaz, dépanneur100%2230 Boul. St-Luc St-Jean-sur-Richelieu Gaz, dépanneur100%3196 Boul. De l'Hôtel-de-Ville Rivière-du-LoupGaz, dépanneur100%41349-1351 route 117Val-DavidRestauration rapide, gaz, dépanneur100%5275 rue Barkoff Trois-RivièresGaz, dépanneur65%6530 rue Barkoff Cap-de-la-madeleineGaz, dépanneur50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxRestauration rapide, gaz, dépanneur100%81440-50 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide, gaz, dépanneur50%91460 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide50%10490-494 Boul. De L'Atrium Ville de Québec Gaz, dépanneur100%117335 Boul. de la Rive-Sud LévisRestauration rapide100%121319 avenue Brookdale Cornwall (Ontario)Restauration rapide100%134200 rue Bernard-PilonSt-Mathieu de BeloeilGaz, dépanneur100%141901 rue Raymond Blais Sainte-JulieGaz, dépanneur100%152000 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieRestauration rapide100%162050 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieGaz100%172051 rue Nobel Sainte-JulieRestauration rapide100%1816920-16930 avenue St-Louis St-HyacintheRestauration rapide, gaz, dépanneur100%193726 Boul. Des Forges Trois-RivièresRestauration rapide100%202871-2885 rue Des Prairies Trois-RivièresRestauration rapide, gaz, dépanneur100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuRestauration rapide, gaz, dépanneur100%224932 Boul. des Sources PierrefondsRestauration rapide100%23314 rue De Montigny St-JérômeRestauration rapide100%24288 rue Valmont RepentignyGaz, dépanneur100%252439 Boul. Ste Sophie Sainte-SophieGaz, dépanneur50%262429 Boul. Ste-Sophie Sainte-Sophie Restauration rapide50%27610 Boul. St-Joseph GatineauAutre100%28513 Boul. des Laurentides LavalAutre100%29123 St-Laurent East BlvdSt-EustacheGaz, dépanneur100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheGaz, dépanneur100%314 Rue NordWaterloo (Québec)Gaz, dépanneur100%323355 rue De la PéradeVille de Québec Commerce de détails100%332555 boul. MontmorencyVille de Québec Commerce de détails100%343592 rue LavalLac MéganticGaz, dépanneur100%35536 Boul. AlgonquinTimmins (Ontario)Restauration rapide100%361730 avenue Jules Vernes*Cap RougeRestauration rapide50%*Développement terminé en T1 20185 RAPPORT DE GESTION
PORTÉE DE L’ANALYSE
Ce rapport de gestion de Fiducie de Placement Immobilier Fronsac (« FPI Fronsac » ou la « Fiducie ») a
pour but de fournir aux lecteurs une évaluation du rendement et de résumer les résultats d’exploitation et
la situation financière pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017. Il doit être lu en lien avec
les états financiers consolidés audités du 31 décembre 2017 ainsi qu’avec les états financiers consolidés
audités et le rapport de gestion du 31 décembre 2016. Les données financières présentées dans le présent
rapport de gestion sont préparées conformément aux Normes Internationales d’Information Financière (les
IFRS) et tous les montants sont en dollars canadiens. Vous trouverez les états financiers consolidés ainsi
que tous les rapports de gestion sur le site web fronsacreit.com et sur sedar.com.
Daté du 23 mars 2018, ce rapport de gestion reflète toutes les informations importantes disponibles jusqu'à
cette date et doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités au 31 décembre 2017
et les notes afférentes inclus dans le présent rapport.
MISE EN GARDE CONCERNANT LES DÉCLARATIONS PROSPECTIVES
Les lois sur les valeurs mobilières incitent les entreprises à présenter de l’information prospective afin que
les investisseurs puissent mieux comprendre les perspectives de l’entreprise et prendre des décisions
éclairées. Ce rapport de gestion contient des énoncés de nature prospective sur les objectifs, les stratégies,
la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie et les activités de la Fiducie qui sont
fondés sur les attentes, estimations et hypothèses actuelles de la direction relativement aux marchés dans
lesquels elle évolue.
Les déclarations formulées d’après les attentes actuelles de la direction comportent des risques et des
incertitudes inhérents, connus ou non. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que « croire »,
« prévoir », « estimer », « s’attendre », « viser » et « évaluer » ainsi que des expressions apparentées sont
utilisés pour ces commentaires prospectifs. Ces déclarations expriment les intentions, projets, attentes ou
opinions de FPI Fronsac sous réserve de la matérialisation de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs
sur lesquels la Fiducie n’a, dans bon nombre de cas, aucune emprise. Les résultats futurs pourraient être
différents de ce qui est prévu. Le lecteur est mis en garde contre le risque d’accorder une confiance
exagérée à toute information de nature prospective.
Il est important de noter que les énoncés de nature prospective contenus dans ce rapport de gestion
décrivent nos attentes en date du 23 mars 2018.
DESCRIPTION DES ACTIVITÉS ET APERÇU DES AFFAIRES
FPI Fronsac est une fiducie active dans le domaine de l’immobilier commercial. Les parts de la Fiducie sont
inscrites à la cote de la Bourse de Croissance TSX sous le symbole GAZ.UN. La Fiducie détient et loue
des immeubles commerciaux directement et à travers ses filiales. Depuis sa création, la Fiducie a fait un
très grand nombre d’acquisitions et elle a augmenté régulièrement son portefeuille immobilier.
Au 31 décembre 2017, la Fiducie détenait trente-cinq (35) immeubles de placement soit trente-trois (33)
immeubles au Québec et deux (2) immeubles en Ontario. Durant la période de douze (12) mois terminée
à cette date, les propriétés avaient un taux d’occupation de 100%. Les propriétés sont occupées par cinq
6 groupes de locataires distincts composés de : (1) chaînes de restauration rapide, (2) pétrolières majeures,
(3) chaînes de dépanneurs, (4) commerces de pièces d’autos et (5) commerces de détails.
Ces immeubles sont loués à des locataires sur une base « sans administration » (les locataires s’occupant
de toute la gestion de l’immeuble) et ils assument aussi toutes les dépenses d’exploitation, communément
appelés « bail triple net ». Dans ce type d’arrangement, le locataire est responsable de payer les taxes
foncières, les assurances et l’entretien général en plus du loyer de base déjà stipulé dans les conditions
du bail. Ces baux assurent des revenus récurrents stables mais prévoient aussi des augmentations de
loyers à intervalle régulier assurant ainsi une croissance des revenus.
ÉVÈNEMENTS MAJEURS DE L’ANNÉE
Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis un site à Ste-Sophie, Québec. Ce dernier est situé en bordure du
Boulevard Ste-Sophie et comprend une station-service Ultramar ainsi qu'un restaurant Benny & Co. Le prix
d'achat, payé au comptant, a été de 364 018$ pour 50% des parts de SEC Odacité Ste-Sophie («Ste
Sophie»), laquelle détient le titre de cette propriété. Le prix d'achat total prend aussi en compte le
financement existant sur la propriété ainsi que les ajustements habituels de clôture. La Fiducie a assumé
50% d'un prêt hypothécaire à long-terme lié à la propriété d'un montant de 2 150 000$ (la part de FPI est
de 1 075 000$). De plus, la Fiducie a assumé 50% des comptes payables reliés aux ajustements de clôture,
lesquels s'élevaient à 7 152$ (la part de FPI est de 3 676$). Il s'agit du premier partenariat avec la société
de développement Odacité Immobilier. Une participation de 25% de Ste-Sophie a été acquise de tiers
n'ayant aucun lien avec la Fiducie. L'autre 25% a été acquise de sociétés contrôlées par des fiduciaires ou
des personnes liées à un fiduciaire.
Le 12 mai 2017, la Fiducie a acquis deux (2) propriétés. Elles sont situées à Laval et Gatineau, Qc. Ces
deux propriétés abritent des centres de réparations automobiles sous la bannière Service Auto Speedy. La
considération versée pour ces propriétés a été de 1 995 000$ et elle a été payé comptant. Ces propriétés
ont été achetées d’un tiers sans lien précédent avec Fronsac.
Le 18 mai 2017, la Fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé annoncé le 20 avril 2017. Fronsac a
émis 10 204 080 d’Unité à un prix de souscription de 0,49$ par Unité pour un montant total de
4 999 999,20$. Chaque Unité est composée d'une part de Fronsac ainsi que d'un demi bon de souscription
(un « Bon »). Deux Bons permettront au détenteur d'acquérir une part à un prix de 0,61$ par part pendant
une période de cinq ans suivant le 15 mai 2017. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à
hauteur de près de 9%.
Fronsac a retenu les services de Paradigm Capital inc. (« Paradigm ») afin d'agir à titre d'intermédiaire
qualifié dans le cadre de ce placement. Conformément aux modalités de l'entente intervenue entre Fronsac
et Paradigm ainsi qu'à la réglementation en valeurs mobilières applicable, Paradigm a reçu une commission
d'intermédiaire d’un montant total de 100 000$, plus les taxes applicables.
Le 1 juin 2017, la Fiducie a annoncé une coentreprise à part égale avec le promoteur Odacité Immobilier
afin de développer un site acquis le 30 mai 2017. Ce site est situé à la sortie 304 de l’autoroute 40, à
l’entrée de Cap Rouge (PQ). Les partenaires y bâtiront un restaurant Benny & Co qui devrait ouvrir ses
portes avant la fin de la présente année. Le coût total du projet est estimé à 2 000 000$.
Le 20 juillet 2017, la Fiducie a acquis deux (2) propriétés à St-Eustache dans la province de Québec. Les
deux propriétés bénéficient d’une localisation stratégique sur le long d’artères achalandées et abritent des
stations-service sous les bannières Petro-Canada et Esso. La considération versée pour les propriétés est
de 3 525 000$ et elle a été payée comptant. Les propriétés ont été achetées d’un tiers sans lien précédent
avec Fronsac.
7 Le 21 août 2017, le Fiducie a acquis une propriété située à Waterloo, Québec. La propriété abrite une
station-service sous la bannière Ultramar et un dépanneur Beau-Soir. Elle est située sur la rue du Nord,
une artère achalandée de la ville de Waterloo. Cette propriété a été payée 2 000 000$ comptant.
Le 15 septembre 2017, la Fiducie a annoncé qu’à compter de janvier 2018, la distribution annuelle sur ses
parts passera de 1,80¢ à 2,016¢, soit une augmentation de 12%. De plus, la Fiducie a annoncé qu’à
compter de janvier 2018, les distributions seront faites sur une base mensuelle plutôt que trimestrielle.
Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis 3 propriétés. Les deux premières ont été achetées en vertu d’une
entente de vente et cession-bail (sale and lease-back) avec Village des Valeurs Canada. Elles sont situées
dans la ville de Québec et abritent des commerces de détail exploités sous la bannière Village des Valeurs.
La considération versée est de 6 200 000$ et elle a été payée comptant.
La troisième propriété est située à Lac Mégantic. Il s’agit d’une station-service sous la bannière Canadian
Tire située de façon stratégique à l’entrée du Carrefour Lac Mégantic, le centre d’achat le plus achalandé
de la ville. La considération versée est de 1 450 000$ et elle a été payée comptant. Les propriétés ont été
achetées de tiers sans lien précédent avec Fronsac.
Le 9 novembre 2017, la Fiducie a acquis une (1) propriété à Timmins, Ontario. Celle-ci abrite un restaurant
de type restauration-rapide sous la bannière PFK et elle est située sur le boulevard Algonquin, une artère
achalandée de la ville de Timmins. La considération versée est de 1 150 000$ et elle a été payée comptant.
La propriété a été achetée d’un tiers sans lien précédent avec Fronsac.
Le 20 novembre 2017, la fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé de parts qui avait été annoncé
le 20 octobre 2017. Fronsac a émis 13 000 000 parts à un prix de souscription de 0,50$ par part pour un
montant total de 6 500 000$. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de 7.3%.
Fronsac a retenu les services de Paradigm afin d'agir à titre d'intermédiaire qualifié dans le cadre de ce
placement. Conformément aux modalités de l'entente intervenue entre Fronsac et Paradigm ainsi qu'à la
réglementation en valeurs mobilières applicable, Paradigm a reçu une commission d'intermédiaire d’un
montant total de 40 000$, plus les taxes applicables.
PERSPECTIVES 2018 ET ÉVÈNEMENT SUBSÉQUENT
La Fiducie est constamment à la recherche de sites immobiliers comportant une gestion minimale de la
part du propriétaire et avec des baux de nature « triple net ». Ce modèle d’affaires nécessite très peu de
temps d’administration permettant ainsi à la direction de se concentrer sur une stratégie d’acquisition dans
le but de bonifier les Fonds Provenant de l’Exploitation/Fonds Provenant de l’Exploitation Ajusté par part
de la Fiducie.
Le 15 janvier 2018, la Fiducie a émis 80 000 parts au prix de 0,53$ par part pour un total de 42 400$ au
titre de rémunération à des membres de la direction conformément à son engagement contractuel à ce
sujet.
FPI Fronsac continuera à rechercher des propriétés qui satisfont à ses critères de façon à permettre sa
croissance. La structure de son capital et de sa dette lui permet d’être bien positionnée pour d’éventuelles
acquisitions.
Dépendamment de l’envergure des acquisitions futures, la Fiducie pourrait émettre des parts
additionnelles. Idéalement et sujet aux conditions du marché des capitaux, FPI Fronsac cherchera à
maintenir un ratio dette/capital de 50/50.
8 FPI Fronsac ne prévoit aucune réparation majeure sur les immeubles commerciaux dont elle est
propriétaire car leur construction est relativement récente et leur condition actuelle est excellente.
La Fiducie croit en une stratégie de croissance à long terme basée sur l'acquisition de propriétés lui
permettant d'augmenter ses fonds provenant des opérations par part de même que les distributions par
part et par ricochet la valeur de ses parts.
DISTRIBUTION ANNUELLE PAR PART ($)
0.0202
0.0180
0.0125
0.0135
0.0148
0.0153
0.0161
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
EXPLICATION DES MESURES FINANCIÈRES NON-DÉFINIES PAR LES IFRS
Ce document contient diverses mesures financières, non conformes aux IFRS, qui sont utilisées pour
expliquer les résultats financiers de la Fiducie. Les termes décrits dans cette section n’ont pas de définition
normalisée en IFRS et pourraient ne pas être comparables à ceux utilisés par d'autres émetteurs.
Fonds Provenant de l’Exploitation (FPE) n’est pas une mesure financière IFRS. Les FPE sont un terme
du domaine immobilier et son calcul est décrit dans les publications de Real Property Association of Canada
(REALpac). Les FPE calculés par FPI Fronsac pourraient ne pas être comparables à des mesures
similaires présentées par d’autres émetteurs. Les FPE sont une norme de l'industrie largement utilisée pour
mesurer la performance d'exploitation et exclus les variations non réalisées de la juste valeur des
immeubles de placement, les impôts différés et les gains ou pertes sur cession de biens immobiliers (voir
la conciliation du résultat net au fonds provenant des opérations à la page 10). FPI Fronsac considère les
FPE comme une mesure additionnelle significative que l’on ajuste pour certains éléments hors trésorerie
qui ne fournissent pas nécessairement une image appropriée de la performance récurrente de la Fiducie.
Ils montrent d’une manière plus fiable l’impact sur les opérations des tendances des taux d’occupation, des
prix de location, de résultat opérationnel net des propriétés et des coûts des intérêts par rapport au résultat
obtenu conformément aux IFRS. Les FPE permettent une certaine comparaison entre les sociétés
immobilières qui ont adopté une comptabilité différente pour les immeubles de placement (modèle du coût
versus le modèle de la juste valeur).
FPE par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPE par part en divisant les
FPE par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Fonds Provenant de l’Exploitation récurrents n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac
calcule les FPE récurrents en soustrayant des FPE de base les revenus matériels non récurrents et en
ajoutant toutes les charges matérielles non récurrentes.
FPE récurrents par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPE récurrents
par part en divisant les FPE récurrents par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
9 Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés (FPEA) est un terme utilisé dans l’industrie pour aider à
évaluer la capacité de verser des distributions aux détenteurs de parts. Les FPEA tels que calculés par FPI
Fronsac peuvent ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs.
Les FPEA sont calculés en ajustant les FPE pour tenir compte des revenus et des dépenses hors trésorerie
de même que des dépenses en immobilisations nécessaires pour maintenir les flux locatifs. La plupart de
ces dépenses sont normalement considérées comme des activités d’investissement dans l’état des flux de
trésorerie. Les dépenses en immobilisations qui sont considérées comme un nouveau placement, telles
que le développement d’une nouvelle propriété ne sont pas incluses dans la détermination des FPEA. Sont
excluent du calcul des FPEA, les variations du fonds de roulement car elles sont considérées comme des
excédents de trésorerie à court terme. En outre, les coûts non récurrents qui ont un impact sur les flux de
trésorerie peuvent être ajustés.
FPEA par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPEA par part en divisant
les FPEA par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) n’est pas une mesure financière IFRS. BAIIA,
tel que calculé par FPI Fronsac, peut ne pas être comparable à des mesures semblables présentées par
d’autres émetteurs. BAIIA est utilisé dans les calculs qui mesurent la capacité de la Fiducie en lien avec le
service de sa dette. Ce sont les bénéfices obtenus avant les frais financiers, les impôts, l’amortissement et
les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement.
Les mesures FPE, FPE récurrents, FPEA et BAIIA ne sont pas définies par les IFRS et ne devraient donc
pas être considérées comme des alternatives à la notion de profit ou de résultat net calculé conformément
aux IFRS.
MESURES FINANCIÈRES SUPPLÉMENTAIRES IFRS UTILISÉES DANS CE DOCUMENT
Résultat Opérationnel Net (RON) est un terme de l'industrie dont l'utilisation est répandue. La Fiducie
inclut le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle selon les IFRS dans son état consolidé
des résultats et du résultat global. Le résultat opérationnel net tel que calculé par FPI Fronsac peut ne pas
être comparable à des mesures similaires présentées par d'autres entités. FPI Fronsac considère le résultat
opérationnel net comme une mesure additionnelle utile de la performance opérationnelle des actifs
immobiliers avant les considérations de financement. Il est obtenu en soustrayant des revenus totaux, les
coûts opérationnels comme ils apparaissent aux comptes du résultat et du résultat global (revenus de
location moins le total des coûts opérationnels).
10 FAITS SAILLANTS FINANCIERS
CROISSANCE PAR PART
0.0700
0.0600
0.0500
0.0400
0.0300
0.0200
0.0100
FPE
Distributions
Revenus de
location
RON
2012
0.0130
0.0125
0.0317
0.0317
2013
0.0177
0.0135
0.0315
0.0339
2014
0.0186
0.0148
0.0401
0.0378
2015
0.0232
0.0153
0.0475
0.0425
2016
0.0231
0.0161
0.0541
0.0492
2017
0.0319
0.0180
0.0647
0.0517
INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLET4T3T2T1T4T3T2T1Revenus de location1 316 5771 096 653976 412969 635874 879713 597646 806601 740Résultat net attribuable aux porteurs de parts1 839 189 538 675 322 9281 840 152678 9131 474 531(485 256)1 528 631Résultat net par partDe base0.02410.00780.00500.03100.01150.0257(0.0105)0.0330FPE (1)De base548 042581 433508 628509 113394 989129 594269 978418 236FPE par partDe base0.00720.00840.00790.00860.00670.00230.00580.0090Valeur des immeubles deplacement (000's) (2)69 58959 26653 41750 87348 06543 42034 17434 809Total de l'actif (000's)70 00659 10253 49450 31948 35543 88434 44935 320Emprunts hypothécaireset autres dettes (000's)31 71729 73223 11424 99124 54820 89617 59317 879Capitaux propres (000's)36 70827 86527 63923 02221 41920 98214 83815 490Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base (000's)76 37869 50364 23359 26959 24957 43846 41946 379(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises2016201711 CONCILIATION DU RÉSULTAT NET AUX FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts1 839 189 678 9131 160 276Δ de la valeur des immeubles(787 749)(283 708)(504 041)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises(7 260)(19 771) 12 511Rémunération fondée sur des parts2,920( 200)3,120Δ de la composante passif des partsprivilégiées échangeables 7 568 6 596 972Δ de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés(524 994)(4 620)(520 374)Δ de la juste valeur d'autres composantes financières 13 750(1 045) 14 795Impôts sur le résultat 4 618 18 824(14 206)FPE(1) - de base 548 042 394 98939%FPE par part - de base0.00720.00678%0.00000.00000%Distributions payées sur les partséchangeables (si dilutive)- 12 585(12 585)FPE - dilué 548 042 407 57434%FPE par part - dilué0.00720.006510%FPE récurrents - de base 548 042 394 98939%FPE récurrents par part - de base0.00720.00678%Distributions 385 162 241 441 143 721Distributions par part0.00450.004110%FPE - de base après distributions0.00270.00260.0001FPE récurrents - de base après dist.0.00270.00260.0001Distributions en % deFPE - de base63%61%2%Distributions en % deFPE récurrents - de base63%61%2%Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 76 378 01359 249 26317 128 750Dilué76 378 01362 337 46314 040 550(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois20172016Δ4 540 9443 196 8191 344 125 (2 174 622) (2 088 379)(86 243)(148 900)(47 755)(101 145) 70 745 40 875 29 870 43 832 40 070 3 762(230 380) 48 515(278 895) 40 980 3 605 37 375 4 618 19 046(14 428)2 147 2171 212 79677%0.03190.023138% 15 000 49 720(34 720)2 162 2171 262 51671%0.03180.022840%2 137 2171 297 43865%0.03170.024828%1 277 539 851 796 425 7420.01800.016112%0.01390.00700.00680.01370.00870.005156%70%(13%)57%65%(8%)67 398 71552 403 77214 994 94367 980 11055 491 97212 488 13812 moisFONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉSPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔFPE de base (1)548 042394 989153 053Amortissement de charges financièresinclus dans les charges d'intérêts- - - Coûts d'émission des débentures- - - Ajustement d'intérêts minoritaires- - - Revenus hors-trésorerie(comptabilisation linéaire des baux)- - - Entretien des immeubles deplacement(18 233)(47 782)(29 549)Frais de location sur propriétés existantes- - - Pénalités de remboursement- - - FPEA(1) - de base529 809347 20753%FPEA par part - de base0.0069 0.0059 18%Distributions payées sur les partséchangeables (si dilutive)- 12,585 (12 585)FPEA dilué529 809359 79247%FPEA par part - dilué0.00690.005820%Distributions0.00450.004110%FPEA - de base après distributions0.00240.00180.0007Distributions en % deFPEA - de base65%70%(5%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 76 378 01359 249 26317 128 750Dilué76 378 01362 337 46314 040 550(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois20172016Δ2 147 2171 212 796934 421- - - - - - - - - - - - (132 442)(81 621)50 821- - - - 239,992 (239 992)2 014 7751 371 16747%0.0299 0.0262 14% 15 000 49 720(34 720)2 029 7751 420 88743%0.02990.025617%0.01800.016112%0.01190.01010.001860%62%(2%)67 398 71552 403 77214 994 94367 980 11055 491 97212 488 13812 mois12 FLUX DE TRÉSORERIE ET LIQUIDITÉ
Pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017, la Fiducie a augmenté ses revenus de location
lesquels ont été utilisés pour assumer ses obligations de fonds de roulement. Ces fonds sont la source
principale pour financer ses paiements hypothécaires, ses paiements d’intérêts sur ses prêts et autres
dettes et ses distributions aux porteurs de parts.
Les
les
fonds utilisés dans
activités d'investissement en
2017 ont servi à de multiples
acquisitions de propriétés.
Les fonds obtenus des activités
de financement se chiffrent à
17,1M$ (12,1M$ en 2016). Ce
montant inclut, entre autres, la
sommes des fonds recueillis lors
des placements privés de même
les nouveaux emprunts
que
hypothécaires.
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DU TRIMESTRE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2017
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2017, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 1 316 577$
(874 879$ au T4 2016). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi
que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers
mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires.
l’état de
Les gains en 2017 et 2016
comprennent une variation de la
juste valeur des immeubles de
placement (voir page 14 pour
plus de détails). Ces variations
affectent la valeur des immeubles
la
de placement à
Les
situation
variations de la juste valeur des
immeubles
placement
de
affectent largement le résultat net
de la Fiducie. La base de l’actif
total est très sensible aux taux de
capitalisation appliqués sur les
revenus de location provenant
des propriétés.
financière.
principales
Les
dépenses
d'exploitation de la Fiducie sont
de nature
financière et sont
presque entièrement constituées
des
les prêts
hypothécaires et bancaires. Pour
le trimestre terminé le 31 décembre 2017, la Fiducie a comptabilisé un gain de 220 985$ suite à la
intérêts sur
FLUX DE TRÉSORERIEPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔActivités opérationnelles2 060 1481 419 438 640 710Activités d'investissement(18 984 984)(13 541 326)(5 443 658)Activités de financement17 139 18212 139 8784 999 304Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie214 346 17 990 196 356Trésorerie et équivalents detrésorerie au début de la période 65 087 47 09717 990Trésorerie et équivalents detrésorerie à la fin de la période 279 433 65 087 214 34612 moisRÉSULTATS D'EXPLOITATION - TRIMESTRE TERMINÉPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRevenus de location1 316 577 874 879441 698Autres revenus- - - Variation de la valeur des immeubles de placement 787 749 283 708 504 041Charges financières(220 985) 212 358(433 343)Pénalités de remboursement- - - Résultat netattribuable aux porteurs de parts1 839 189 678 9131 160 276Résultat net par partDe base0.02410.01150.0126FPE - de base(1)548 042 394 98939%FPE par part0.00720.00678%FPE récurrents - de base548 042 394 98939%FPE récurrents par part - de base0.00720.00678%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base76 378 01359 249 26317 128 750BAIIA(1) 827 813 606 616 221 197Couverture des intérêts2.82.9(0.1)Couverture de la dette1.61.60.0(1)Mesure financière non définie par lesIFRS13 décomptabilisation de la composante passif reliée aux parts privilégiées échangeables pour un montant de
524 994$ comparativement à une charge de 212 358$ en 2016.
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2017, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de 548 042$
comparativement à 394 989$ au T4 2016. Les FPE récurrents par part ont augmenté de 8% passant de
0,67¢ à 0,72¢.
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DE LA PÉRIODE DE 12 MOIS TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2017
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2017, les revenus de location de la Fiducie ont
atteint 4 359 277$ (2 837 021$ en 2016). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de
propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont
composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains
locataires.
Les gains comprennent une
variation de la juste valeur des
immeubles de placement (voir
page 14 pour plus de détails).
Ces variations affectent la valeur
des immeubles de placement à
l’état de la situation financière.
Les variations de la juste valeur
immeubles de placement
des
affectent largement le résultat net
de la Fiducie. La base de l’actif
total est très sensible aux taux de
capitalisation appliqués sur les
revenus de location provenant
des propriétés.
principales
intérêts sur
Les
dépenses
d'exploitation de la Fiducie sont
de nature
financière et sont
presque entièrement constituées
des
les prêts
hypothécaires et bancaires pour
un montant total de 791 702$
(836 206$ en 2016). La charge
de 2017 a été affectée par la décomptabilisation de la composante passif reliée aux parts privilégiées
échangeables pour un montant de 524 994$.
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2017, la fiducie a enregistré des FPE récurrents
de 2 137 217$ comparativement à 1 297 438$ pour la même période en 2016. Les FPE récurrents par part
ont augmenté de 28% passant de 2,48¢ à 3,17¢. Les résultats pour la période de douze mois terminée le
31 décembre 2016 incluaient un paiement de 150 000$ reçu d'un locataire pour le renouvellement d'un bail
ainsi qu’une pénalité de 239 992$ (voir ci-dessus) reliée au remboursement anticipé de deux emprunts
hypothécaires. Afin de déterminer les FPE récurrents pour la période de douze mois terminée le 31
décembre 2016, le paiement mentionné ci-dessus a été déduit et la pénalité a été rajoutée.
RÉSULTATS D'EXPLOITATION - PERIODE TERMINÉEPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRevenus de location4 359 2772 837 0211 522 256Autre revenus 10 000 155 350(145 350)Variation de la valeur des immeubles de placement2 174 6222 088 37986 243Charges financières791 702 836 206(44 504)Pénalités de remboursement- 239 992(239 992)Résultat netattribuable aux porteurs de parts4 540 9443 196 8191 344 125Résultat net par partDe base0.06740.06100.0064FPE - de base(1)2 147 2171 212 79677%FPE par part0.03190.023138%FPE récurrents - de base2 137 2171 297 43865%FPE récurrents par part - de base0.03170.024828%Nombre moyenpondéré departsencirculation- debase67398 71552403 77214994 943BAIIA(1)3 013 7421 915 9371 097 805Couverture des intérêts3.12.60.5Couverture de la dette1.71.50.2(1)Mesure financière non définie par lesIFRS12 mois14 STRUCTURE FINANCIÈRE
Le secteur immobilier requiert du capital pour financer les acquisitions, soit une partie essentielle de la
croissance et du succès. La Fiducie est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. Au cours de la
période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017, la Fiducie a émis 26 342 280 parts comme suit :
Le 24 février 2017, la Fiducie a émis 50 000 parts à un membre de la direction pour services rendus.
Le 18 mai 2017, la Fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé annoncé le 20 avril 2017. Fronsac a
émis 10 204 080 d’Unité à un prix de souscription de 0,49$ par Unité pour un montant total de
4 999 999,20$. Chaque Unité est composée d'une part de Fronsac ainsi que d'un demi bon de souscription
(un « Bon »). Deux Bons permettront au détenteur d'acquérir une part à un prix de 0,61$ par part pendant
une période de cinq ans suivant le 15 mai 2017. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à
hauteur de près de 9%.
Le 18 juillet 2017, la Fiducie a renouvelé une offre publique de rachat de ses parts dans le cours normal
des activités mise en place le 1 août 2016. Conformément à l’offre publique de rachat dans le cours normal
des activités, FPI Fronsac se propose de racheter, par l’entremise des services de la Bourse de croissance
TSX, si cela sert au mieux les intérêts de la Fiducie, jusqu’à 3 475 167 parts de la Fiducie. Au cours de
toute période de 30 jours, la Fiducie ne rachètera pas plus de 1 390 066 parts au total, soit 2% des parts
émises et en circulation en date du 18 juillet 2017.
Tous les rachats et le règlement des titres seront effectués par l’entremise de la Bourse de croissance TSX,
conformément à ses règles et politiques. Toutes les parts rachetées par la Fiducie en vertu de l’offre
publique de rachat dans le cours normal des activités seront annulées. La société de courtage Financière
Banque Nationale effectuera toute offre d’achat pour le compte de la Fiducie. Le prix payé par la Fiducie
pour le rachat des titres sera le cours des parts au moment de leurs acquisitions. L’offre publique de rachat
dans le cours normal des activités a débuté le 1 août 2017 et elle expirera le 31 juillet 2018. La Fiducie n’a
pas racheté de parts au cours des 12 derniers mois.
Le 20 novembre 2017, la fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé de parts qui avait été annoncé
le 20 octobre 2017. Fronsac a émis 13 000 000 parts à un prix de souscription de 0,50$ par part pour un
montant total de 6 500 000$. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de près de
7.3%.
Le 4 décembre 2017, la Fiducie a émis 3 088 200 part en échange de 1 603 200 parts privilégiées de
catégorie « B » de la Société en commandite Fronsac Barkoff et de 1,485,000 parts privilégiées de
catégorie « B » la Société en commandite Fronsac CDM. Cet échange faisait parti d’une transaction d’achat
de deux propriétés situées à Trois-Rivières et complétée en 2013. Pour plus de détails en lien avec cette
transaction, référez-vous au communiqué de presse intitulé « Fronsac annonce la signature de protocoles
visant l’acquisition de participation dans deux sites immobiliers à Trois-Rivières de même que la nomination
d’un chef de la direction financière » publié le 4 février 2013 et disponible sur SEDAR et sur le site internet
de Fronsac.
Le nombre total de parts en circulation au 31 décembre 2017 était de 85 591 543.
15 STRUCTURE FINANCIÈRE (SUITE)
SOLDE ET ÉCHÉANCE DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES (en million de $)
7.56
5.81
6.18
3.97
2.70
0.87
2018
2019
2020
2021
2022
Ensuite
Les dettes sont composées d’emprunts hypothécaires, de divers emprunts, de débentures convertibles et
de lignes de crédit. Au 31 décembre 2017, il y avait 21 emprunts hypothécaires (excluant la participation
de Fronsac dans les emprunts hypothécaires détenus à travers ses partenariats) auprès d’institutions
financières canadiennes d'une valeur comptable totale de 31 581 924$ (21 859 425$ au 31 décembre
2016). Ces emprunts hypothécaires exigent que la Fiducie effectue des versements de 24,1M$ au cours
des 5 prochaines années et 7,5M$ par la suite. Les emprunts hypothécaires en cours ont une durée
moyenne jusqu'à échéance de 4,4 ans (3,8 ans au 31 décembre 2016). Les débentures convertibles en
circulation avaient une valeur comptable de 250 581$ au 31 décembre 2017 (249 149$ au 31 décembre
2016). La Fiducie a deux (2) lignes de crédit dont les limites autorisées sont de 4,5M$ et 0,7M$. Au 31
décembre 2017, ces lignes de crédit n’étaient pas utilisées (elles étaient utilisées à hauteur de 2.5M$ au
31 décembre 2016).
La direction estime que la proportion actuelle entre la dette et le capital dans la structure financière de la
Fiducie assure une certaine stabilité et réduit les risques tout en générant un retour sur investissement
acceptable. Cette structure financière cadre bien avec la stratégie à long terme de la Fiducie qui est
d'augmenter sa présence dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada.
PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES
La préparation des états financiers consolidés de la Fiducie requiert que la direction effectue des
estimations et des hypothèses qui influencent les montants déclarés de certains actifs et passifs à la fin de
la période et les montants déclarés des revenus et des dépenses au cours de la période considérée. Les
estimations et les jugements importants comprennent l'évaluation de la juste valeur des propriétés, les taux
d’actualisation utilisés dans l'évaluation des actifs et passifs de la Fiducie, les taux de capitalisation, la
solvabilité relative de la Fiducie à ses contreparties, la capacité d'utiliser les pertes fiscales et autres
mesures fiscales, la détermination de la méthode comptable devant être utilisée pour comptabiliser les
investissements et les partenariats, le montant des coûts d'emprunt à capitaliser pour les immeubles en
cours de développement et la sélection des conventions comptables.
20182019202020212022EnsuiteTotal du ($): 867 7553 971 5796 183 7392 701 4487 557 3625 806 803Taux:3.99%2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 3.85%3.41% - 4.47%% du total:3.2%14.7%22.8%10.0%27.9%21.4%16 Un jugement important et une estimation clé qui influencent les montants déclarés des actifs à la date des
états financiers consolidés et les montants déclarés du résultat net au cours de la période concernent la
valeur des immeubles de placement. Ces immeubles de placement sont présentés aux états consolidés
de la situation financière à leur juste valeur. Cette dernière est déterminée soit par la Fiducie soit par des
évaluateurs externes. L’évaluation des immeubles de placement, une estimation déterminante, est basée
sur un certain nombre d'hypothèses comme les taux d'actualisation, les taux de capitalisation, les
estimations de revenus de location futurs, les charges d'exploitation et les dépenses en immobilisations.
Ces immeubles de placement sont d’ailleurs sensibles aux fluctuations des taux d'actualisation et de
capitalisation. Consulter la Note 5 des états financiers consolidés pour plus d'informations sur les
estimations utilisées pour établir la juste valeur des immeubles de placement.
NOUVELLES CONVENTIONS COMPTABLES
Un certain nombre de nouvelles normes et d’amendements aux normes et interprétations en vertu des
IFRS ne sont pas encore en vigueur pour l'exercice terminé le 31 décembre 2017 et n’ont pas été
appliquées dans la préparation des états financiers consolidés.
IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments
financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit des directives sur le classement et
l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture. Les actifs financiers
seront alors classés et évalués en fonction du modèle économique applicable et de ses caractéristiques
de flux de trésorerie contractuels. Pour les passifs financiers, la nouvelle norme modifie le modèle de
dépréciation qui sera fondé sur les pertes de créances attendues. La comptabilité de couverture sera
principalement alignée sur la gestion de risques. IFRS 9 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que la nouvelle
norme n’aura aucun incidence sur ses états financiers consolidés.
IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15»)
IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précisions sur le moment et la façon de
comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant des produits à
comptabiliser représente la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de services. IFRS
15 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée
est permise. La Fiducie a déterminé que la nouvelle norme n’aura aucun incidence sur ses états financiers
consolidés.
IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16»)
En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la
comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la situation financière
selon un modèle unique, faisant disparaître la distinction actuelle entre contrats de location-financement et
contrats de location simple. Toutefois, le traitement comptable appliqué par le bailleur demeure
essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-financement et contrats de location
simple reste inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier
2019. Son application anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS 15. La Fiducie évalue
actuellement l'incidence de cette norme sur ses états financiers consolidés.
IAS 40 - Immeubles de placement («IAS 40»)
En décembre 2016, l'IASB a publié une modification à IAS 40 qui vient clarifier certaines exigences pour le
transfert d'actifs. La modification exige qu'un actif soit transféré vers ou depuis la catégorie immeubles de
placement si, et seulement si, il y a changement d'utilisation. Un changement d'utilisation survient lorsque
l'immeuble satisfait ou cesse de satisfaire à la définition d'un immeuble de placement et qu'il existe une
indication que l'utilisation de l'immeuble a changé. Ces modifications entrent en vigueur pour les exercices
17 ouverts à compter du 1er janvier 2018. Son adoption anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que
cette nouvelle norme n'aura pas un effet important sur ses états financiers consolidés.
RISQUE ET INCERTITUDE
Tous les investissements immobiliers sont soumis à un degré de risque et d'incertitude. Les placements
immobiliers sont touchés par divers facteurs, notamment la conjoncture économique générale et la situation
du marché local. Les conditions locales affectant le milieu des affaires comme l'offre excédentaire de locaux
ou une réduction de la demande pour l'espace locatif affectent particulièrement les investissements
immobiliers. Au 31 décembre 2017, la Fiducie détenait des intérêts dans trente-cinq (35) propriétés au
Québec et en Ontario touchant cinq (5) segments du marché locatif commercial. La Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque des taux d'intérêt et au risque de liquidité. Afin de limiter les effets des
changements de taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie surveille en
permanence l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés et détermine la composition de ses dettes en
conséquence.
Le Risque de Crédit provient principalement d’une éventuelle incapacité des locataires de s’acquitter de
leurs loyers. La Fiducie s’efforce d’obtenir le paiement de ses loyers sur une base mensuelle afin de limiter
ce risque tout en maintenant les soldes débiteurs à leur plus bas niveau (182 795$ au 31 décembre 2017
par rapport à 91 596$ au 31 décembre 2016). Ces soldes proviennent essentiellement de montants à
recevoir de grandes entreprises canadiennes de pétrole et de gaz avec un faible risque de crédit. Le reste
des créances représente des montants dus par des organismes gouvernementaux qui représentent un
risque de crédit minimal.
Le Risque de Taux d’Intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoirs, ses emprunts
hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les
instruments financiers à taux d’intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque lié à leur juste valeur. Les
lignes de crédit qui ont un taux d'intérêt variable exposent la Fiducie à un risque lié à ses flux de trésorerie.
Si les conditions du marché le justifient, la Fiducie peut tenter de renégocier sa dette existante pour profiter
de taux d'intérêt plus bas. La Fiducie doit constamment accéder au marché de la dette et il y a un risque
que les prêteurs ne soient pas prêts à refinancer toute dette venant à échéance suivant des termes et
conditions acceptables à la Fiducie.
Le Risque de Liquidité est le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements financiers lorsqu’ils
arriveront à terme. La direction gère les besoins de trésorerie de la Fiducie par rapport à ses prévisions
financières et les flux de trésorerie anticipés.
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permet de bien contrôler ses risques de
liquidité courants principalement représentés par les créditeurs, la portion court terme des emprunts
hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire.
OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
Au cours de l'exercice terminé le 31 décembre 2017, la Fiducie a payé 43 800$ (2016: 87 600$) en
honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à des fiducaires.
Au cours de l'exercice 2017, la Fiducie n’a payé aucun montant en honoraires juridiques à une personne
liée à un fiduciaire (2016: 12 696$). Le solde à payer au 31 décembre 2017 est de 0$ (2016: 0$).
18 La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de
Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le
loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti
à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire
peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première option de
renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires,
au prix annuel de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté
annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et
maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne
de 10% en fonction des ventes provenant des lave-autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par
année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune.
La Fiducie loue une portion de son immeuble de Richelieu, à une compagnie exploitée par un fiduciaire,
au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer sera, à
partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire
peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années chacune.
Les revenus de location comprennent des montants de 541 888$ (2016: 332 194$) obtenus de compagnies
contrôlées par des fiduciaires et des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels un montant de 468$
(2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017.
Les prêts à recevoir incluent un montant de 76 635$ (T4 2016: 30 248$) consenti à une personne liée à un
fiduciaire et à un dirigeant. Le revenu d'intérêts sur ces prêts totalise 3 696$ (2016: 2 788$) pour lequel un
montant de 190$ (2016: 220$) est à recevoir au 31 décembre 2017.
Pour l'acquisition d'une participation dans la société en commandite Odacité Ste-Sophie, la Fiducie a payé
un montant de 182 009$ à des sociétés liées à des fiduciaires.
Les prêts à recevoir comprennent aussi des avances de 1 070 000$ (2016: 0$) consenties à une
coentreprise. Le revenu d'intérêts sur ces avances totalise 6 135$ (2016: 0$) pour lequel 6 135$ (2016: 0$)
est à recevoir au 31 décembre 2017.
19 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
YEARS ENDED DECEMBER 31, 2017 AND 2016
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS:
Situation Financière
Comptes de Résultat et Résultat Global
Variations des Capitaux Propres
Flux de trésorerie
Notes aux États Financiers Consolidés
PAGE
1
2-3
4
5
6
7
8-38
TRUSTEES' REPORT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS:
Financial Position
Income and Comprehensive Income
Changes in Equity
Cash flows
Notes to Consolidated Financial Statements
20 RAPPORT DES FIDUCIAIRES
TRUSTEES' REPORT
Les fiduciaires ont
la responsabilité de préparer les
états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires,
ces états financiers consolidés donnent une image
fidèle de la forme et de la substance des transactions et
reflètent raisonnablement la situation financière et la
performance financière de la Fiducie.
The Trustees are responsible for the preparation of the
consolidated financial
The Trustees
believe that
these consolidated financial statements
fairly present the form and substance of transactions,
and that they reasonably present the Trust's financial
position and its financial performance.
statements.
aux
Normes
Les états financiers consolidés ont été dressés
conformément
internationales
d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour
comptabiliser les montants présentés dans les états
financiers consolidés, les meilleures estimations et les
jugements soignés qu'ils estiment raisonnables dans les
circonstances en vue de s'assurer que les états
financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects
significatifs, une image fidèle de la situation financière.
Pour s'acquitter de leurs responsabilités, les fiduciaires
utilisent des systèmes de contrôle interne et établissent
des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de
l'information financière et assurer la protection de son
patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les
registres financiers font
les
auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états
financiers consolidés.
l'objet d'un audit par
C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser
et d'approuver les états financiers consolidés et de
ses
par
surveiller
responsabilités
de
concernant
l'information financière.
de
présentation
l'exécution
direction
la
la
The consolidated financial statements have been
prepared in accordance with International Financial
Reporting Standards. The Trustees have included, in
the Trust's consolidated financial statements, amounts
judgements that
based on best estimates and careful
they believe are reasonable under the circumstances,
and designed to ensure that the consolidated financial
statements are presented fairly, in all material respects.
their responsabilities,
To fulfill
the Trustees develop
and continue to maintain systems of internal controls
and establish policies and procedures to ensure
reliability of
information and to safeguard
assets. The internal control systems and financial
records are subject to an audit by external auditors
financial
the
the
during
statements.
consolidated
financial
audit
of
The Board of Trustees is responsible for reviewing and
approving the consolidated financial statements and
overseeing management's performances of its financial
reporting responsabilities.
/s/ Michel Lassonde
Président du conseil des fiduciaires
/s/ Michel Lassonde
President of the Board of Trustees
Le 23 mars 2018
March 23, 2018
21 RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement
immobilier Fronsac
To the unitholders of Fronsac real estate
investment trust
Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés
ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui
comprennent les états consolidés de la situation financière
aux 31 décembre 2017 et 2016, et les comptes de résultat
et du résultat global consolidés, les états consolidés des
variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour
les exercices terminés les 31 décembre 2017 et 2016, ainsi
qu'un résumé des principales méthodes comptables et
d'autres informations explicatives.
We have audited the accompanying consolidated financial
statements of Fronsac real estate investment
trust, which
comprise the consolidated statements of financial position as
at December 31, 2017 and 2016, and the consolidated
statements of income and comprehensive income, changes in
equity and cash flows for the years ended December 31,
2017 and 2016, and a summary of significant accounting
policies and other explanatory information.
Responsabilité de la direction pour les états financiers
consolidés
Management's responsibility for the consolidated
financial statements
La direction est responsable de la préparation et de la
présentation fidèle de ces états financiers consolidés
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle
considère comme nécessaire pour permettre la préparation
d'états
d'anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
consolidés
financiers
exempts
is responsible for
the preparation and fair
Management
presentation of
these consolidated financial statements in
accordance with International Financial Reporting Standards
("IFRS"), and for such internal control as management
determines is necessary to enable the preparation of
consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due to fraud or error.
Responsabilité de l’auditeur
Auditor's responsibility
reconnues
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les
états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous
avons effectué nos audits selon les normes d'audit
normes
généralement
requièrent que nous nous conformions aux règles de
déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de
façon à obtenir
l'assurance raisonnable que les états
financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies
significatives.
du Canada. Ces
Our
responsibility is to express an opinion on these
consolidated financial statements based on our audits. We
conducted our audits in accordance with Canadian generally
accepted auditing standards. Those standards require that we
comply with ethical requirements and plan and perform the
audit
to obtain reasonable assurance about whether the
consolidated financial statements are free from material
misstatement.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue
de recueillir des éléments probants concernant les montants
et
les informations fournis dans les états financiers
consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de
l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que
les états financiers consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
Dans l'évaluation de ces risques,
l'auditeur prend en
considération le contrôle interne de l'entité portant sur la
préparation et
la présentation fidèle des états financiers
consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit
appropriées aux circonstances, et non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de
l'entité. Un audit comporte également
l'appréciation du
caractère approprié des méthodes comptables retenues et
du caractère raisonnable des estimations comptables faites
la direction, de même que l'appréciation de la
par
présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
the risks of material misstatement of
involves performing procedures to obtain audit
An audit
evidence about
the amounts and disclosures in the
consolidated financial statements. The procedures selected
depend on the auditor's judgment, including the assessment
the consolidated
of
financial statements, whether due to fraud or error. In making
those risk assessments, the auditor considers internal control
relevant to the entity's preparation and fair presentation of the
consolidated financial statements in order to design audit
procedures that are appropriate in the circumstances, but not
for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness
of
the entity's internal control. An audit also includes
evaluating the appropriateness of accounting policies used
and the reasonableness of accounting estimates made by
management, as well as evaluating the overall presentation of
the consolidated financial statements.
22 Nous estimons que les éléments probants que nous avons
obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion d'audit.
We believe that the audit evidence we have obtained in our
audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our
audit opinion.
Opinion
Opinion
À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans
tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière de Fiducie de placement
immobilier
Fronsac aux 31 décembre 2017 et 2016, ainsi que de sa
performance financière et de ses flux de trésorerie pour les
exercices terminés les 31 décembre 2017 et 2016,
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»).
In our opinion, the consolidated financial statements present
fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac
real estate investment trust as at December 31, 2017 and
2016 and its financial performance and its cash flows for the
years ended December 31, 2017 and 2016 in accordance
with International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt CPA Inc.
Montréal, Canada
Le 23 mars 2018
Bélanger Dalcourt CPA Inc.
Montreal, Canada
March 23, 2018
1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o
A125104
1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104
23 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA
SITUATION FINANCIÈRE
(en dollars canadiens)
ACTIF
Actifs non courants
Immeubles de placement (note 5)
Participations dans des coentreprises (note 6)
Autres actifs financiers (note 7)
Actifs d'impôt différé (note 22)
Actifs courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8)
Autres actifs courants (note 9)
Portion court terme des actifs financiers (note 7)
PASSIF
Passifs non courants
Emprunts hypothécaires (note 10)
Dette à long terme (note 11)
Débentures convertibles (note 12)
Parts privilégiées échangeables (note 13)
Instruments financiers dérivés (note 14)
Autres passifs (note 15)
Passifs d'impôt différé (note 22)
Passifs courants
Bons de souscription (note 16)
Emprunt bancaire (note 17)
Créditeurs (note 18)
Portion court terme des emprunts hypothécaires
et dette à long terme (notes 10 et 11)
Portion court terme des autres passifs (note 16)
31 décembre /
31 décembre /
December 31,
December 31,
2017
$
2016
$
66 350 563
1 622 291
455 377
27 575
47 317 731
753 544
77 866
31 000
68 455 806
48 180 141
279 433
6 590
1 264 652
65 087
7 585
102 436
70 006 481
48 355 249
29 708 030
21 136 907
120 000
250 581
-
52 675
104 953
183 000
145 937
249 149
945 830
251 775
66 708
183 000
30 419 239
22 979 306
249 500
-
434 728
1 888 894
305 724
-
2 500 000
406 423
765 112
285 100
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
FINANCIAL POSITION
(in canadian dollars)
ASSETS
Non-Current assets
Investment properties (note 5)
Investments in joint ventures (note 6)
Other financial assets (note 7)
Deferred tax assets (note 22)
Current assets
Cash and cash equivalents (note 8)
Other current assets (note 9)
Current portion of financial assets (note 7)
LIABILITIES
Non-Current liabilities
Mortgages (note 10)
Long-term debt (note 11)
Convertible debentures (note 12)
Exchangeable preferred units (note 13)
Derivative financial instruments (note 14)
Other liabilities (note 15)
Deferred tax liabilities (note 22)
Current liabilities
Warrants (note 16)
Bank indebtedness (note 17)
Accounts payable (note 18)
Current portion of mortgages and
long-term debt (notes 10 and 11)
Current portion of other liabilities (note 16)
TOTAL DU PASSIF
33 298 085
26 935 941
TOTAL LIABILITIES
CAPITAUX PROPRES
EQUITY
Capital des porteurs de parts
36 708 396
21 419 308
Unitholders' equity
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES
70 006 481
48 355 249
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
Approuvé par le Conseil des Fiduciaires: Approved by the Board of Trustees:
(s) Michel Lassonde, fiduciaire / trustee
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
(s) Martin Grimard, fiduciaire / trustee
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
24
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
COMPTES DE RÉSULTAT ET
RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME
AND COMPREHENSIVE INCOME
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
REVENUS
Revenus de location des immeubles
de placement (note 28)
Coûts opérationnels
Autres revenus
Résultat opérationnel net
Quote-part du résultat net tiré des participations
dans des coentreprises (note 6)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
CHARGES
Charges administratives
Charges financières (note 21)
Pénalités sur annulation de dette (note 10)
Résultat avant impôts
Impôts sur le résultat (note 22)
Différés
Résultat net et
résultat global
2017
$
2016
$
4 359 277
2 837 021
(881 662)
(411 662)
10 000
155 350
3 487 615
2 580 709
232 903
94 329
2 174 622
2 088 379
5 895 140
4 763 417
559 069
791 702
-
472 400
836 206
239 992
1 350 771
1 548 598
4 544 369
3 214 819
3 425
18 000
4 540 944
3 196 819
INCOME
Rental income from investment
properties (note 28)
Operating costs
Other revenues
Net operating income
Share of net income from investments
in joint ventures (note 6)
Change in fair value of investment
properties
EXPENSES
Administrative expenses
Financial expenses (note 21)
Debt extinguishment penalties (note 10)
Income before income taxes
Income taxes (note 22)
Deferred
Net income and
comprehensive income
Résultat net par part attribuable aux
porteurs de parts - de base (note 23)
0,0674
0,0610
Net income per unit attributable
to unitholders - basic (note 23)
Résultat net par part attribuable aux
porteurs de parts - dilué (note 23)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
0,0673
0,0595
Net income per unit attributable
to unitholders - diluted (note 23)
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
25
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
(en dollars canadiens)
31 DÉCEMBRE 2017
Résultats non
Parts de Fiducie
Surplus
Total
distribués
Retained
Earnings
$
Trust Units
Surplus
(note 19)
$
$
Capitaux propres
Total
Equity
$
2 902 914
18 444 994
71 400
21 419 308
4 540 944
-
-
12 277 929
(252 246)
(1 277 539)
-
-
-
-
-
-
-
4 540 944
12 277 929
(252 246)
(1 277 539)
1 janvier 2017
Variations au cours de l'exercice:
Résultat net et résultat global
Émissions de parts
Frais d'émissions
Distributions aux porteurs de parts
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
CHANGES IN EQUITY
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(in canadian dollars)
DECEMBER 31, 2017
January 1, 2017
Changes during the year:
Net income and comprehensive income
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
31 décembre 2017
5 914 073
30 722 923
71 400
36 708 396
December 31, 2017
31 DÉCEMBRE 2016
DECEMBER 31, 2016
Résultats non
Parts de Fiducie
Surplus
Total
1 janvier 2016
Variations au cours de l'exercice:
Résultat net et résultat global
Émissions de parts
Frais d'émissions
Distributions aux porteurs de parts
distribués
Retained
Earnings
$
646 803
Trust Units
Surplus
(note 19)
$
13 422 994
$
Capitaux propres
Total
Equity
$
3 196 819
-
-
5 022 000
(88 912)
(851 796)
-
-
71 400
14 141 197
-
-
-
-
3 196 819
5 022 000
(88 912)
(851 796)
January 1, 2016
Changes during the year:
Net income and comprehensive income
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
31 décembre 2016
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
2 902 914
18 444 994
71 400
21 419 308
December 31, 2016
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
26
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net
Ajustements:
Quote-part du résultat net tiré des
2017
$
2016
$
4 540 944
3 196 819
participations dans des coentreprises
(232 903)
(94 329)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges d'intérêts (note 24)
Intérêts payés (note 24)
Charges administratives
Charges financières
Impôts différés
Variation nette des éléments hors caisse
de l'actif et du passif (note 24)
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Acquisition immeubles de placement
Acquisition de partenariats
Distributions de coentreprises
Prêts à recevoir (note 7)
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Variation nette de l'emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires:
Nouveaux emprunts
Remboursements d'emprunts
Versements en capital périodiques
Augmentation de la dette à long terme
Remboursement de la dette à long terme
Émissions de parts, net des frais d'émissions
Distributions aux porteurs de parts
Augmentation de la trésorerie
et équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie
au début de l'exercice
Trésorerie et équivalents de trésorerie
à la fin de l'exercice (note 8)
(2 174 622)
(2 088 379)
902 400
(886 224)
70 745
(145 568)
3 425
682 767
(682 555)
40 875
92 190
18 000
2 078 197
1 165 388
(18 049)
254 050
2 060 148
1 419 438
(16 889 140)
(13 583 326)
(707 344)
71 500
(1 460 000)
-
42 000
-
(18 984 984)
(13 541 326)
(2 500 000)
(85 704)
10 515 000
12 430 000
-
(3 876 389)
(792 501)
-
(53 531)
(519 881)
200 000
(67 440)
11 247 753
4 911 088
(1 277 539)
(851 796)
17 139 182
12 139 878
214 346
17 990
65 087
47 097
279 433
65 087
OPERATING ACTIVITIES
Net income
Adjustments for:
Share of net income from investments
in joint ventures
Change in fair value of investment
properties
Interest expenses (note 24)
Interest paid (note 24)
Administrative expenses
Financial expenses
Deferred income taxes
Net change in non-cash asset and
liability items (note 24)
INVESTING ACTIVITIES
Acquisition of investment properties
Acquisition of joint arrangements
Distributions from joint ventures
Loans receivable (note 7)
FINANCING ACTIVITIES
Net change in bank loan
Mortgages:
Gross mortgage proceeds
Mortgages repaid
Periodic mortgage principal repayments
Increase of long-term-debt
Repayment of long-term-debt
Issuance of units, net of issue costs
Distributions to unitholders
Increase in cash
and cash equivalents
Cash and cash equivalents
beginning of the year
Cash and cash equivalents
end of the year (note 8)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
27
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS
1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES
Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou
«FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital
variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la
province de Québec.
Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI")
is an unincorporated open-ended real estate investment
trust formed on March 11, 2011 under the laws of the
province of Quebec.
FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de
propriétés détenues en indivision, est un locateur
d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la
Bourse de Croissance TSX («TSX.V») sous le symbole
«GAZ.UN», et son siège social est situé au 106 avenue
Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3.
through its subsidiaries,
FPI,
joint ventures and co-
ownerships, rents commercial real estate properties. The
Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.V")
under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located
at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3.
Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le
conseil des fiduciaires le 23 mars 2018.
These consolidated financial statements were approved
on March 23, 2018 by the Board of Trustees.
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT
2. BASIS OF PREPARATION
Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de Fiducie de placement
immobilier Fronsac et de ses
sont établis
conformément aux Normes internationales d'information
financière «IFRS».
filiales
Statement of compliance
The consolidated financial statements of Fronsac real
estate investment trust and its subsidiaries comply with the
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Base d'évaluation
Les états financiers consolidés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs
suivants des états consolidés de la situation financière qui
sont évalués à la juste valeur:
Basis of presentation
The consolidated financial statements have been prepared
on a cost basis except for the following significant items of
the consolidated statements of financial position which are
valued at fair value:
• les immeubles de placement;
• les instruments financiers dérivés;
• la rémunération fondée sur des parts;
• les bons de souscription.
• investment properties;
• derivative financial instruments;
• unit-based compensation;
• warrants.
28 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements
Dans la préparation des états financiers consolidés de la
Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des
jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes
comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs,
de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels
pourraient différer de ces estimations.
Use of estimates and judgements
In preparing the Trust's consolidated financial statements,
is required to make estimates, exercise
management
judgements and make assumptions that affect
the
reported amounts of assets,
income and
expenses. Actual results could differ from those estimates.
liabilities,
Les principaux jugements et estimations faits par
direction
consolidés se résument comme suit:
l'établissement
la
financiers
états
dans
des
The key judgements and major assumptions made by
management
the consolidated
financial statements are as follows:
in the preparation of
Jugements
Types d'acquisitions
Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière
est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et
de passifs.
Judgements
Nature of acquisitions
At the time of an acquisition, the Trust examines if the
transaction represents a business combination or an
acquisition of assets and liabilities.
L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon IFRS
3 «Regroupements d'entreprises». Si
la transaction n'est
pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est
comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs
à leur juste valeur respective et aucun achalandage n'est
reconnu.
A business combination is recorded in accordance with
IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does
not correspond to a business combination,
is then
recorded as an acquisition of assets and liabilities based
is
upon their
recognized.
respective fair value and no goodwill
it
Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt
la Fiducie examine un certain nombre de
qu’un actif,
facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus
de l'acquisition d'un immeuble.
To determine if
the Trust's acquisition represents a
business combination rather than an asset acquisition, the
Trust examines if it has purchased a set of activities in
addition to the property.
Estimations
Évaluation des immeubles
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes
découlant de la variation de cette juste valeur sont
comptabilisés dans le résultat de la période où les
variations sont constatées. La juste valeur est déterminée
par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés
à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par des experts
indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de
capitalisation directe. Les estimations et
les hypothèses
utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de
placement sont décrites à la note 5.
Estimates
Valuation of properties
fair value at each
Investment properties are stated at
reporting date. Gains or
losses arising from changes in
the fair value are recorded to income in the period in which
they arise. Fair value is determined by management by
applying internally used valuation models or valuations
provided by independent expert appraisor. Internally used
capitalization model.
the direct
valuation model
Estimates and assumptions used by the Trust
in the
valuation of investment properties are described in note 5.
is
29 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES
3. ACCOUNTING POLICIES
Périmètre de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent
les états
financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en
commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des
filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans
les états financiers consolidés à partir de la date de prise de
contrôle.
Basis of consolidation
The consolidated financial statements comprise the
financial statements of
its subsidiaries and
the Trust,
controls. The financial
it
limited partnerships
statements of subsidiaries and limited partnerships are
included in the consolidated financial statements from the
date control arises.
that
Participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
Une participation comptabilisée selon la méthode de la
mise en équivalence s’entend d’un investissement sur
lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le
contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient
une participation de plus de 20%, il est considéré exercer
une influence notable sur l'entité.
Les résultats financiers des entités dans lesquelles la
Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés
aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise
en équivalence. Selon cette méthode, la participation est
initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation
financière et subséquemment ajustée en fonction de la
quote-part des profits et des pertes attribuables à la
Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des
variations de la juste valeur des immeubles de placement
ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des
profits et des pertes est comptabilisée au résultat net.
Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le
capital ou les deux.
productifs
a) Immeubles productifs
immeubles
sont
immeubles
Les
complètement aménagés pour
fins de location. Ces
immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite
à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est
le prix
comptabilisée au résultat. Les coûts englobent
d'acquisition et les frais de transaction.
des
Equity method accounted investments
Equity method accounted investments are investments
influence, but not
over which the Trust has significant
control. Generally, an investor holding an interest of more
than 20% is considered having significant influence over
an investee.
The financial results of an investee, where the Trust has
significant
influence, are included in the consolidated
financial statements using the equity method. Under this
method, interest in the investee is initially recorded at cost
in the consolidated statement of
financial position and
subsequently adjusted for
the proportionate share of
profits and losses attributable to the Trust. Interest is also
adjusted for the changes in the fair value of investment
properties and distributions received. The proportionate
share of profits and losses are recognized into net income.
Investment properties
Investment properties are properties held to earn rental
income, for capital appreciation or for both.
a) Developed properties
lease.
Developed properties are properties ready for
These properties are initially measured at cost and
subsequently at fair value with any change in fair value
recognized to income. Costs include purchase price and
transaction related costs.
30 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
incluant
b) Immeubles en cours d'aménagement
les
Les immeubles en cours d'aménagement englobent
propriétés,
les terrains, qui sont ou seront
transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont
juste valeur ne peut être
évalués au coût car
déterminée de façon fiable étant donné leur nature
évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les coûts
englobent le prix d'acquisition, les frais de transaction ainsi
lui sont
que toutes les dépenses d'investissement qui
attribuables.
leur
et/ou
conjointement
(coentreprises)
Partenariats
La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités
contrôlées
en
copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle
selon laquelle la Fiducie et d’autres parties exercent une
activité économique soumise à un contrôle conjoint et les
décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant
aux activités du partenariat exigent
le consentement
unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats
qui entraînent
l’établissement d’une entité distincte dans
laquelle chaque partie détient une participation sont appelés
des coentreprises. Dans une entente de copropriété,
la
Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles
de placement avec une ou d'autres parties et a des droits
directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant
des passifs de la copropriété.
ses
dans
Fiducie
présente
participations
La
les
coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence,
tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations
comptabilisées
en
équivalence. Elle présente ses participations dans les
copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des
actifs, des passifs, des produits et des charges.
selon la méthode
de la mise
Trésorerie et équivalents de trésorerie
L'encaisse et les placements facilement encaissables avec
échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date
d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont
considérés comme de la trésorerie et équivalents de
trésorerie.
Contrats de location
Les contrats de location existants liés aux immeubles de
placement de la Fiducie ont été évalués en tant que
contrats de location simple.
b) Properties under development
including
Properties under development are properties,
land,
that are or will be transformed into developed
properties. These properties are valued at cost as their fair
value could not be reasonnably determined because of
their evolving nature and a lack of objective comparative
market. Costs include purchase price, transaction costs as
well as all direct capital expenditures.
is subject
Joint arrangements
The Trust enters into joint arrangements via jointly
controlled entities [joint ventures] and/or co-ownerships
[joint operations]. A joint arrangement
is a contractual
arrangement pursuant to which the Trust and other parties
undertake an economic activity that
to joint
control whereby the strategic financial and operating
decisions relating to the activities of the joint arrangement
require the unanimous consent of
the parties sharing
control. Joint arrangements that involve the establishment
of a separate entity in which each party has an interest are
referred to as joint ventures.
In a joint operations
arrangement,
the Trust owns jointly one or more
investment properties with one or more parties and has
direct rights to the investment property and obligations for
the liabilities relating to the co-ownership.
The Trust accounts for its interests in joint ventures using
the equity method of accounting as described in the
section equity method accounted investments. The Trust
accounts for its interests in joint operations by recognizing
its proportionate share of assets, liabilities, revenues and
expenses.
Cash and cash equivalents
Cash and highly liquid investments with a maturity of three
(3) months or less from the date of acquisition as well as
bank overdraft are classified as
cash and cash
equivalents.
Leases
All existing rental leases related to the Trust's investment
properties have been assessed as operating leases.
31 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Comptabilisation des produits
Les revenus de location englobent
les loyers reçus des
locataires aux termes de contrats de location y compris les
loyers
revenus
commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie
utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de
location.
comptabilisation
variables.
des
La
Autres revenus
Les autres revenus représentent des montants uniques et
non remboursables que la Fiducie retire lors de la
négotiation de certains baux ainsi que d'autres montants
uniques.
Impôts sur le résultat
La charge d'impôt sur le résultat représente le total des
impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés
sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du
bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison
d'éléments de revenus ou de charges qui sont imposables
ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne
imposables, ni déductibles. Les impôts différés
sont ni
tiennent compte de la différence entre la valeur fiscale et la
valeur comptable des actifs et passifs appliquée aux taux et
lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que
les écarts se résorberont.
Résultat net par part
Le résultat net de base par part est calculé en fonction du
nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de
l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par part
tient
compte de l'émission éventuelle de parts suite à l'échange
de parts privilégiées,
la conversion de débentures et
l'exercice d'options et de bons de souscription, si leur effet
est dilutif.
Rémunération fondée sur des parts
La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste
valeur pour ses attributions fondées sur des parts, selon
laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date
d'attribution et comptabilisée sur la période d'acquisition.
Comme les parts de la Fiducie sont considérées comme un
les attributions sont évaluées à la juste valeur à
passif,
chaque clôture et
la variation de la juste valeur est
comptabilisée en tant que charge administrative. La
rémunération fondée sur des parts est présentée à titre de
passif.
lease agreements,
Revenue recognition
Property rental income includes rents earned from tenants
under
including variable rents.
Revenue recognition begins on the lease commencement
date. The Trust uses the straight-line method for
recognizing rental revenues.
Other revenues
Other
represent non-refundable, one-time
revenues
payments earned by the Trust in the negotiation of some
leases and other one time payments.
Income taxes
Income tax expense represents the sum of the current and
deferred taxes payable. Current tax payable is based on
taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported
in the consolidated income because of items of income or
expense that are taxable or deductible in other years and
items that are never taxable nor deductible. Deferred
taxes account for the timing differences arising between
the tax bases of assets and liabilities and their carrying
value by applying the rates and laws expected to govern
when these assets and liabilities will be settled.
income per unit
Net income per unit
Basic net
is calculated based on the
weighted average number of units outstanding during the
year. The calculation of diluted net income per unit reflects
the potential
the terms of
issuance of units under
exchangeable preferred units, convertible debentures and
exercise of options and warrants, if dilutive.
Unit-based compensation
The Trust uses the fair value-based method of accounting
for its unit-based attributions under which compensation
expense is measured at grant date and recognized over
the vesting period. Since all the units of the Trust are
considered as liability, the attributions are measured at fair
value at each reporting period and the change in the fair
value is recognized as administrative expense. The unit-
based compensation is presented as a liability.
32 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Régime d'options d'achat de parts
La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat de parts
conformément aux politiques de TSX qui prévoit que le
conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires,
dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la
Fiducie, des options d'achat incessibles de parts. En date
du 31 décembre 2017, le nombre de parts réservées aux
fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat de
parts correspond à 2 561 608 parts. En outre, le nombre de
parts réservé aux fins d'émission à une personne
n'excédera pas cinq pour cent (5%) des parts émises et en
circulation.
Au cours de l'exercice financier 2016, la Fiducie a octroyé
550 000 options d'achat de parts à des fiduciaires et du
personnel clé. Au 31 décembre 2017, 400 000 options ont
été acquises.
Units options plan
The Trust has an incentive units options plan in
accordance with the policies of the TSX Venture which
provides that the Board of Trustees may grant, to trustees,
officers, employees, key individuals and consultants of the
Trust, non transferable options to purchase units. As at
December 31, 2017,
the number of units reserved for
issuance under
the Units Options Plan amounts to
2,561,608 units. In addition, the number of units reserved
for issuance to someone shall not exceed five percent
(5%) of the issued and outstanding units.
During the year 2016, the Trust has 550,000 options to
trustees and key individuals to purchase units. As at
December 31, 2017, 400,000 options have vested.
Instruments financiers
Financial instruments
Actifs et passifs financiers
Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs
financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur.
Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs
financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont
comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges
administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et
créances augmentent
la valeur comptable des actifs
financiers connexes. Les coûts de transaction liés aux
autres passifs financiers réduisent la valeur comptable des
passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs
financiers sont comptabilisés à la date de la transaction.
Financial assets and liabilities
On initial recognition, all financial assets and liabilities are
measured and recognized at their fair value. Transaction
costs for financial assets or liabilities at fair value through
profit or loss are recognized in net income and presented
under administrative expenses. Transaction costs from
loans and receivables increase the carrying amount of the
related financial assets. Transaction costs from other
financial
the
related financial
liabilities. Purchases or disposals of
financial assets are recognized at the transaction date.
liabilities reduce the carrying amount of
Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et
comptabilisés de la façon suivante:
Subsequently, financial assets and liabilities are measured
and recognized as follows:
les
bancaire,
La trésorerie et les équivalents de trésorerie et les autres
actifs financiers sont classés dans les «Prêts et créances».
emprunts
L'emprunt
les
créditeurs,
la dette à long terme,
hypothécaires,
les débentures
convertibles et
les parts privilégiées échangeables sont
classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et
créances et les autres passifs financiers sont évalués au
coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux
résultats.
Cash and cash equivalents and other financial assets are
classified in the «Loans and receivables» category. Bank
long-term
indebtedness, accounts payable, mortgages,
debt, convertible debentures and exchangeable preferred
liabilities»
units are classified in the «Other
category. Loans and receivables and other
financial
liabilities are measured at amortized cost using the
effective interest method.
Interest calculated using the
effective interest method is presented in income.
financial
33 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers (suite)
Financial instruments (continued)
Les parts de la fiducie, rachetables au gré du détenteur,
sont considérées comme un passif financier. Cependant,
ces dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui permet
de les présenter dans les capitaux propres.
Trust units, redeemable upon unitholders demand, are
considered as financial liabilities. However, they meet the
conditions of IAS 32 that allow them to be presented as
equity.
financiers dérivés et
Les instruments
les bons de
souscription sont classés dans les «Passifs financiers à la
juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à
la juste valeur et
les variations de la juste valeur sont
comptabilisées au résultat.
The derivative financial instruments and the warrants are
classified in the «Financial liabilities at fair value through
profit or loss» category. They are measured at fair value
and changes in fair value are recognized to income.
Évaluation à la juste valeur
La juste valeur des instruments financiers dérivés est
déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation
tels que Black-Scholes.
Fair value valuation
The fair value of derivative financial
instruments is
determined by management using valuation models such
as Black-Scholes.
La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste
valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en
fonction des données utilisées pour leur évaluation.
The Trust classifies its assets and liabilities at fair value
using a fair value hierarchy made up of
three levels,
according to the inputs used in making the evaluation.
Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et
les passifs
évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés
d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs
auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31
décembre 2017, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une
évaluation de niveau 1.
Level 1: This level includes assets and liabilities measured
at fair value based on unadjusted quoted price for identical
assets and liabilities in an active market that the Trust can
access at the measurement date. As at December 31,
2017, no asset and/or liability is valued upon level 1.
ou
de
données
directement
Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au
moyen
indirectement
observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les
actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de
modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard
faisant appel à des données observables sur le marché. Au
31 décembre 2017, les actifs et/ou passifs évalués selon le
niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 25.
Level 2: This level includes measurements that use, either
directly or indirectly, observable inputs other than quoted
prices included in level 1. Assets and liabilities in this
category are measured using models or other standard
valuation techniques which use observable market data.
As at December 31, 2017,
the assets and/or liabilities
valued upon level 2 are identified in the table of note 25.
Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des
données qui sont moins observables, qui ne sont pas
disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas
la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs.
Au 31 décembre 2017,
les immeubles de placement,
incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments
financiers dérivés,
la
rémunération fondée sur des parts représentent les actifs
et/ou passifs évalués selon le niveau 3.
les bons de souscription et
Level 3: The measurements in this level depend upon
inputs that are less observable, not available or for which
observable inputs do not justify most of the assets and
liabilities' fair value. As at December 31, 2017, investment
properties,
joint
those
including
through
arrangements, derivative financial
instruments, warrants
and unit-based compensation represent the assets and/or
liabilities valued upon level 3.
owned
34 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES
4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES
IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014,
l'International Accounting Standard Board
(«IASB») a publié la version finale d'IFRS 9. Elle remplacera
en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation
le
et évaluation . La norme fournit des directives sur
classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers
et sur la comptabilité de couverture.
IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9")
In July 2014, the International Accounting Standard Board
("IASB") issued the final version of IFRS 9. It will replace IAS
39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement".
IFRS 9 provides guidance on the classification and
measurement of financial assets and financial liabilities and
hedge accounting.
Les actifs financiers seront alors classés et évalués en
fonction du modèle économique applicable et de ses
caractéristiques de flux de trésorerie contractuels. Pour les
passifs financiers, la nouvelle norme modifie le modèle de
les pertes de créances
dépréciation qui sera fondé sur
attendues. La comptabilité de couverture sera principalement
alignée sur la gestion de risques.
Financial assets will be classified and measured based on a
business model in which they are held and in function of its
contractual cash flows characteristics. For financial liabilities
the standard modifies the impairment calculation based on
loss model. Hedge accounting will
an expected credit
principaly be aligned with risk management.
IFRS 9 entrera en vigueur pour
les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est
permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme
n'aura pas un effet
important sur ses états financiers
consolidés.
IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or
after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted.
The Trust has determined that this new standard will not
have a material
impact on its consolidated financial
statements.
IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients («IFRS 15»)
IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des
précisions sur le moment et la façon de comptabiliser les
produits des activités ordinaires. Elle détermine que le
montant
la
contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de
les exercices
services.
ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application
anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que cette
nouvelle norme n'aura pas un effet important sur ses états
financiers consolidés.
IFRS 15 entrera en vigueur pour
comptabiliser
représente
produits
des
à
IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers
("IFRS 15")
IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides
precisions on when and how to recognize revenue from
contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an
amount that reflects the expected consideration receivable in
exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will
be effective for annual periods beginning on or after January
1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has
determined that this new standard will not have a material
impact on its consolidated financial statements.
35 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES (suite)
4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES (continued)
unique,
IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16»)
En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, soit IFRS
16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le
preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la
faisant
situation financière selon un modèle
disparaître la distinction actuelle entre contrats de location-
financement et contrats de location simple. Toutefois,
le
traitement comptable appliqué par
le bailleur demeure
essentiellement le même et la distinction entre contrats de
location-financement et contrats de location simple reste
inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices
ouverts à compter du 1er
janvier 2019. Son application
anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS 15.
La Fiducie évalue actuellement l'incidence de cette norme sur
ses états financiers consolidés.
IAS 40 - Immeubles de placement («IAS 40»)
En décembre 2016, l'IASB a publié une modification à IAS 40
qui vient clarifier certaines exigences pour le transfert d'actifs.
La modification exige qu'un actif soit transféré vers ou depuis
la catégorie immeubles de placement si, et seulement si, il y a
changement d'utilisation. Un changement d'utilisation survient
lorsque l'immeuble satisfait ou cesse de satisfaire à la
définition d'un immeuble de placement et qu'il existe une
indication que l'utilisation de l'immeuble a changé. Ces
modifications entrent en vigueur pour les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2018. Son adoption anticipée est
permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme
important sur ses états financiers
n'aura pas un effet
consolidés.
IFRS 16 - Leases ("IFRS 16")
In January 2016, the IASB has published a new standard,
IFRS 16. The new standard brings most leases on balance
sheet for the lessee under a single model, eliminating the
distinction between operating and finance leases. Lessor
accounting however remains essentially unchanged and the
distinction between operating and finance leases is retained.
IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January
1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply
IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the
new standard on its consolidated financial statements.
IAS 40 - Investment property ("IAS 40")
In December 2016, the IASB issued an amendment to IAS
40 clarifying certain requirements on assets transfer. The
amendment requires that an asset be transferred to or from
investment property only when there is a change in use. A
change in use occurs when the property meets, or cease to
meet, the definition of investment property and that there is
evidence of
the change in use. These amendments are
effective for annual periods beginning on or after January 1,
2018. Earlier application is also permitted. The Trust has
determined that this new standard will not have a material
impact on its consolidated financial statements.
36 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT
5. INVESTMENT PROPERTIES
Immeubles productifs
Solde au début de l'exercice
Additions:
Acquisitions
Dépenses d'investissement
Cessions
Montant transféré des immeubles en
cours d'aménagement
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Solde à la fin de l'exercice
Immeubles en cours d'aménagement
Solde au début de l'exercice
Acquisitions
Montant transféré aux immeubles productifs
Solde à la fin de l'exercice
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
2016
$
47 317 731
30 022 983
16 725 768
132 442
-
-
12 171 728
81 621
-
2 953 020
2 174 622
2 088 379
66 350 563
47 317 731
-
-
-
-
2 637 944
315 076
(2 953 020)
-
Developed properties
Balance beginning of the year
Additions:
Acquisitions
Capital expenditures
Dispositions
Amount transferred from properties
under development
Change in fair value of investment
properties
Balance end of the year
Properties under development
Balance beginning of the year
Acquisitions
Amount transferred to developed properties
Balance end of the year
Total
66 350 563
47 317 731
Total
Acquisitions
Acquisitions
Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a complété la construction d'un immeuble de placement situé dans la ville de Saint-
Hyacinthe. Les coûts de construction encourus s'élèvent à 2 953 020$. Les coûts étaient financés par une ligne de crédit d'un
montant maximal de 2 100 000$. Depuis l'achèvement, la ligne de crédit a été transférée en une hypothèque de 2 100 000$
venant à échéance le 15 juin 2022.
During the year 2016, the Trust completed the construction of an investment property located in the city of Saint-Hyacinthe.
The construction costs amounted to $2,953,020. During the construction, the costs were financed through a credit facility with
an authorized limit of $2,100,000. Subsequent to completion, the amount was transferred into a mortgage of $2,100,000
expiring on June 15, 2022.
Le 28 juillet 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme
de 1 025 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 325 000$ et par un emprunt hypothécaire de 700
000$ venant à échéance en août 2021. Des frais connexes de 28 049$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On July 28, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivieres for the sum of
$1,025,000. The total consideration was settled with a cash payment of $325,000 and a mortgage of $700,000 maturing in
August 2021. Other related acquisition costs of $28,049 were also capitalized.
37
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
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31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Le 17 août 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme
de 3 225 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 51 956$ ont aussi été capitalisés
en lien avec cette acquisition.
On August 17, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivieres for the sum of
$3,225,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $51,956 were also
capitalized.
Le 1 septembre 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Richelieu pour une somme
de 3 512 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 042 000$ et un emprunt hypothécaire de 2 470
000$ venant à échéance en septembre 2021. Des frais connexes de 36 905$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette
acquisition.
On September 1st, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Richelieu for the sum of
$3,512,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,042,000 and a mortgage of $2,470,000 maturing in
September 2021. Other related acquisition costs of $36,905 were also capitalized.
Le 28 octobre 2016, la Fiducie a acquis trois (3) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et de la
rive nord, pour une somme de 4 175 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 195 000$ et un
emprunt hypothécaire de 2 980 000$ venant à échéance en novembre 2019. Des frais connexes de 117 818$ ont aussi été
capitalisés en lien avec cette acquisition.
On October 28, 2016, the Trust acquired three (3) investment properties, located in the greater Montreal area and the north
shore, for the sum of $4,175,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,195,000 and a mortgage of
$2,980,000 maturing in November 2019. Other related acquisition costs of $117,818 were also capitalized.
Le 12 mai 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et à
Gatineau, pour une somme de 1 995 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 595 000$ et un
emprunt hypothécaire de 1 400 000$ venant à échéance en mai 2022. Des frais connexes de 52 768$ ont aussi été
capitalisés en lien avec cette acquisition.
On May 12, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in the greater Montreal area and in Gatineau, for
the sum of $1,995,000. The total consideration was settled with a cash payment of $595,000 and a mortgage of $1,400,000
maturing in May 2022. Other related acquisition costs of $52,768 were also capitalized.
Le 20 juillet 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés à St-Eustache, pour une somme de 3 525
000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 265 000$ et deux (2) emprunts hypothécaires d'un total
de 2 260 000$ venants à échéance en juillet 2022. Des frais connexes de 83 360$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette
acquisition.
On July 20, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in St-Eustache, for the sum of $3,525,000. The
total consideration was settled with a cash payment of $1,265,000 and two (2) separate mortgages totaling $2,260,000
maturing in July 2022. Other related acquisition costs of $83,360 were also capitalized.
Le 21 août 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé à Waterloo, pour une somme de 2 000 000$. Ce
montant a été acquitté par un paiement au comptant de 700 000$ et un emprunt hypothécaire de 1 300 000$ venant à
échéance en août 2022. Des frais connexes de 38 410$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On August 21, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in Waterloo, for the sum of $2,000,000. The total
consideration was settled with a cash payment of $700,000 and a mortgage of $1,300,000 maturing in August 2022. Other
related acquisition costs of $38,410 were also capitalized.
38 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés dans la région de Québec. Les deux
propriétés ont été achetées en vertu d’une entente de vente et cession-bail (sale and lease-back) avec Village des Valeurs
Canada. Les immeubles de placement abritent des commerces de détail exploités sous la bannière Village des Valeurs. La
considération versée est de 6 200 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 565 000$ et deux (2)
emprunts hypothécaires d'un total de 4 635 000$ venants à échéance en novembre 2032. Des frais connexes de 146 560$
ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On October 19, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in the region of Quebec. The two properties
were acquired under a sale and lease-back agreement with Value Village Canada. The investment properties are both
operated as retail stores under the Village des Valeurs banner. Total consideration paid was $6,200,000. The total
consideration was settled with a cash payment of $1,565,000 and two (2) separate mortgages totaling $4,635,000 maturing in
November 2032. Other related acquisition costs of $146,560 were also capitalized.
Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé dans la région de Mégantic, pour une somme
de 1 450 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 27 762$ ont aussi été capitalisés
en lien avec cette acquisition.
On October 19, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in the region of Megantic, for the sum of
$1,450,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $27,762 were also
capitalized.
Le 9 novembre 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé dans la région de Timmins (Ontario), pour une
somme de 1 150 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 350 000$ et un emprunt hypothécaire de
800 000$ venant à échéance en décembre 2022. Des frais connexes de 56 908$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette
acquisition.
On November 9, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in the region of Timmins (Ontario), for the sum
of $1,150,000. The total consideration was settled with a cash payment of $350,000 and a mortgage of $800,000 maturing in
December 2022. Other related acquisition costs of $56,908 were also capitalized.
Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur: Immeubles productifs
L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés provenant des locataires
existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des
immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation
directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par
une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les
revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves
structurelles et d'un escompte sur les revenus variables.
Investment properties valuation / Fair value: Developed properties
Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market
participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial
statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has
been calculated by using a capitalization rate, provided by a firm specializing in commercial property valuations, and applied
on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees, structural
reserves and discounts on variable income.
39 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste
valeur des immeubles productifs.
The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed
properties.
Revenu de location
ajusté /
Adjusted
rental income
$
Taux de capitalisation
moyen pondéré /
Weighted average
capitalization rate
%
31 décembre 2017 / December 31, 2017
Portefeuille global / Overal portfolio
4 105 173
31 décembre 2016 / December 31, 2016
Portefeuille global / Overal portfolio
2 936 131
6,11%
6,24%
Fourchette /
Range
%
5,75% - 6,75%
5,75% - 7,00%
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2017 est illustrée
dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste
valeur des immeubles de placement de 6 000 888$ et de 2 871 980$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25
points de base la diminuerait de 5 090 302$ et de 2 645 491$ respectivement.
The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2017 is shown below. A
decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment
properties, of $6,000,888 and $2,871,980 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $5,090,302
and $2,645,491 respectively.
Taux de capitalisation
(Diminution) / augmentation
Capitalization rate
(Decrease) / increase
(0.50)%
(0.25)%
0.50%
0.25%
Augmentation (diminution) de la juste valeur
des immeubles de placement ($)
Increase (decrease) in fair value of
investment properties ($)
6 000 888
2 871 980
(5 090 302)
(2 645 491)
40 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS
Coentreprises
S.E.C. CDM-1
S.E.C. Odacité Ste-Sophie
S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes
Situation financière
Immeubles productifs
Immeubles en cours d'aménagement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Passifs courants
Total des passifs
Actifs nets
Résultat net
Revenus de location
Coûts opérationnels
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges administratives et financières
31 décembre / 31 décembre /
December 31 December 31
Participation
%
50
50
50
2017
$
795 247
489 719
337 325
2016
$
753 544
-
-
Ownership
%
50
50
50
1 622 291
753 544
31 décembre / 31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
2 329 576
747 351
908 416
24 684
-
9 324
3 262 676
756 675
1 051 534
588 851
1 640 385
-
3 131
3 131
1 622 291
753 544
2017
$
154 791
(35 084)
148 900
(35 704)
2016
$
60 758
(11 330)
47 755
(2 854)
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS
Joint ventures
CDM-1 LP
Odacite Ste-Sophie LP
Fronsac Odacite Jules-Vernes LP
Financial position
Developed properties
Properties under development
Current assets
Total assets
Mortgages
Current liabilities
Total liabilities
Net assets
Net income
Rental income
Operating costs
Change in fair value of investment
properties
Administrative and financial expenses
Résultat net
232 903
94 329
Net income
Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis, pour une somme de 364 018$, une participation de 50% dans la société en commandite
Odacité Ste-Sophie, laquelle possède un immeuble de placement situé dans la région de Ste-Sophie. Cet immeuble de
placement a été évalué au moment de l'acquisition à 2 860 000$ et il est grevé d'une hypothèque de 2 150 000$. La Fiducie a
payé un montant additionnel de 9 018$ relatif aux courus d'ajustements de clôture. Des frais connexes de 3 326$ ont aussi été
capitalisés en lien avec cette acquisition.
On March 14, 2017, the Trust acquired, for a sum of $364 018, a 50% interest in the limited partnership Odacite Ste-Sophie
that owns an investment property located in the region of Ste-Sophie. The investment property was valued at the time of
acquisition at $2,860,000 for which a mortgage of $2,150,000 is in place. The Trust paid an additional $9,018 for accruals
related to closing adjustments. Other related acquisition costs of $3,326 were also capitalized.
41
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
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31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS (suite)
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Le 1 juin 2017, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes) avec
Odacité Immobilier. Un terrain fut acquis à Cap Rouge, Québec le 30 mai 2017 pour la construction d'un restaurant Benny &
Co.. Le projet a été complété en janvier 2018 et le restaurateur Benny & Co. a pris possession des lieux en février 2018.
the Trust announced a joint venture development (Fronsac Odacite Jules-Vernes LP) with Odacite
On June 1, 2017,
Immobilier. A parcel of land was acquired in Cap Rouge, Quebec on May 30, 2017 for the construction of a freestanding Benny
& Co. restaurant. The project was completed in January 2018 and Benny & Co. has commenced business operations in
February 2018.
Copropriétés
Juste Valeur des Immeubles de placement
Fair Value of Investment Properties
Joint operations
Emplacement
Participation
Trois-Rivières, QC
Louiseville, QC
%
65
50
31 décembre / 31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
1 571 532
2 874 375
1 508 670
2 759 400
4 445 907
4 268 070
Ownership
Location
%
65
50
Trois-Rivieres, QC
Louiseville, QC
Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges
des copropriétés identifiées ci-dessus.
The following tables show the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations
listed above.
Situation financière
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Passifs courants
Total des passifs
Résultat net
Revenus de location
Coûts opérationnels
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net
31 décembre / 31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
4 445 907
4 268 070
29 669
33 320
4 475 576
4 301 390
1 490 817
1 566 030
16 879
21 361
1 507 696
1 587 391
2017
$
314 158
(32 457)
(58 616)
2016
$
310 923
(31 848)
(61 946)
177 837
(117 243)
400 922
99 886
Financial position
Investment properties
Current assets
Total assets
Mortgages
Current liabilities
Total liabilities
Net income
Rental income
Operating costs
Interest on mortgages
Change in fair value of investment
properties
Net income
42
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS
(in canadian dollars)
7. OTHER FINANCIAL ASSETS
Débiteurs
31 décembre /31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
182 795
91 596
Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéants le 1 avril
2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$
77 234
88 706
Prêts à recevoir à des taux variant entre le taux
préférentiel plus 0,75% et un taux fixe de 6,00%, sans
modalités de remboursement, échéants au plus tard en
avril 2023
Courant
Non courant
1 460 000
-
1 720 029
180 302
1 264 652
102 436
455 377
77 866
Accounts receivable
Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on
April 1st 2023,
repayable in monthly installments of
$1,529
Loans receivable bearing interest at between prime rate
plus 0.75% and 6.00%, with no repayable terms,
maturing in April 2023 the latest
Current
Non-current
8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
8. CASH AND CASH EQUIVALENTS
Encaisse
31 décembre /31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
279 433
65 087
Cash
9. AUTRES ACTIFS COURANTS
9. OTHER CURRENT ASSETS
Frais payés d'avance
31 décembre /31 décembre /
December 31 December 31
2017
$
2016
$
6 590
7 585
Prepaid expenses
43
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
2016
$
Emprunts hypothécaires
31 581 924
21 859 425
Courant
Non courant
1 873 894
29 708 030
722 518
21 136 907
(in canadian dollars)
10. MORTGAGES
Mortgages
Current
Non-current
Plage des taux d'intérêt
2,68% - 4,78%
3,15% - 5,24%
Interest rates range
Taux d'intérêt moyen pondéré
3,46%
3,87%
Weighted average interest rate
Échéance
2018 - 2032
2018 - 2023
Maturity
As at December 31, 2017, annual mortgage loans repayments
are as follows:
$
annuels
remboursements
les
Au 31 décembre 2017,
d'emprunts hypothécaires sont les suivants:
Année
2018
2019
2020
2021
2022
Subséquemment
1 873 894
5 004 460
6 891 566
3 265 943
7 048 093
7 497 968
31 581 924
Year
2018
2019
2020
2021
2022
Thereafter
Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles
de placement d'une valeur comptable de 58 191 349$.
The mortgages are secured by investment properties with a
book value of $58,191,349.
Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a profité des conditions
du marché lié aux taux d'intérêt en remboursant par
anticipation deux (2) emprunts hypothécaires portant intérêts
aux taux de 5,09% et 5,24%. Ce faisant, la Fiducie a payé 239
992$ en pénalités sur annulation. Ces pénalités ont été
ajoutées au montant en capital des nouveaux emprunts
hypothécaires portant intérêt au taux de 3,41%.
During the year 2016, the Trust
took advantage of current
market conditions related to interest rates by extinguishing
before maturity two (2) mortgages bearing interest rates of
5.09% and 5.24%.
incurred debt
extinguishment penalties of $239,992. These penalties were
added to the principal of new mortgages bearing interest at a
rate of 3.41%.
In doing so,
the Trust
11. DETTE À LONG TERME
11. LONG-TERM DEBT
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
2016
$
Prêt sans intérêt échéant au plus tard en juin
2026
135 000
188 531
Loan without interest maturing in June 2026
at the latest
Courant
Non courant
15 000
120 000
42 594
145 937
Current
Non-current
44 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
11. DETTE À LONG TERME (suite)
11. LONG-TERM DEBT (continued)
Au 31 décembre 2017, les remboursements annuels de la
dette à long terme sont les suivants:
Année
2018
2019
2020
2021
2022
Subséquemment
As at December 31, 2017, annual long-term debt repayments
are as follows:
$
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
60 000
135 000
Year
2018
2019
2020
2021
2022
Thereafter
12. DÉBENTURES CONVERTIBLES
12. CONVERTIBLE DEBENTURES
Passif
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
250 581
2016
$
249 149
Date d'émission
Taux contractuel
Taux effectif
Valeur nominale
Date of issuance
Contractual rate
Effective rate
Nominal value
Octobre 2014
October 2014
%
6,00
6.00
%
6,56
6.56
$
250 000
250,000
Liability
Date d'échéance
Maturity date
Prix de conversion
par part
Conversion price
per unit
$
10 octobre 2019
0,43
0.43 October 10, 2019
Résultat par part
Les débentures convertibles sont anti-dilutives car
conversion augmenterait le résultat net par part.
leur
Income per unit
The
conversion would increase the net income per unit.
convertible debentures
are anti-dilutive as
their
13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES
13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS
votantes
1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM,
non
participantes,
échangeables en parts de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
votantes
1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff,
non
participantes,
échangeables en parts de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
2016
$
1,485,000 preferred units of SEC CDM, non
voting and non participating, exchangeable for
units of the Trust on a basis of 1 to 1.
455 052
1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non
voting and non participating, exchangeable for
units of the Trust on a basis of 1 to 1.
490 778
945 830
-
-
-
Le 4 décembre 2017, les détenteurs des parts privilégiées
échangeables ont échangé leurs parts pour des parts de la
Fiducie. Un total de 3 088 200 parts ont été émises en date de
l'échange.
On December 4, 2017,
the exchangeable
preferred units exchanged their units for units of the Trust. A
total of 3,088,200 units of
the Trust were issued on the
exchange date.
the holders of
45
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeables émises par SEC
CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle
une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeables émises par SEC
Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle
une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
la valeur nominale des
À la date d'émission,
débentures convertibles correspondait à 250
000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$
et de 5 755$ a été faite entre sa composante
passif et celle d'instrument financier dérivé.
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
2016
$
-
-
110 780
119 600
52 675
52 675
21 395
251 775
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC CDM at the time of issuance was
equal to $475,200 which was segregated between
its liability component and its derivative financial
instrument component with a respective value of
$396,350 and $78,850.
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC Barkoff at the time of issuance
to $513,030 which was segregated
was equal
between its liability component and its derivative
financial instrument component with a respective
value of $427,900 and $85,130.
The par value of the convertible debentures at the
time of issuance was equal to $250,000 which
was segregated between its liability component
and its derivative financial instrument component
with a respective value of $244,245 and $5,755.
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
La juste valeur des instruments financiers dérivés a été
estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle
d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses
suivantes:
Variation of fair value of derivative
financial instruments
The fair value of
instruments was
the derivative financial
estimated at the year end date using the Black-Scholes pricing
model based on the following assumptions:
Cours de la part ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2017
0,50
0,43
0,02016
1,25
25,00
1,66
2016
0,36
0,32 - 0,43
0,0155
1,00 - 1,25
25,00
1,75 - 3,42
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Un gain de 230 380$ [2016: charge de 48 515$] et une charge
de 31 280$ [2016: 3 605$] ont été inscrits au résultat de la
Fiducie comme charges financières à titre respectivement de
variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés
et variation de la juste valeur des débentures convertibles.
A gain of $230,380 [2016: expense of $48,515] and an expense
of $31,280 [2016: $3,605] were recorded to income of the Trust
respectively under change in fair value of derivative financial
instruments and change in fair value of convertible debentures.
46
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
15. AUTRES PASSIFS
Revenus reportés
Dépôts de locataires
Rémunération fondée sur des parts
Courant
Non courant
16. BONS DE SOUSCRIPTION
Bons de souscription (note 19)
17. EMPRUNT BANCAIRE
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
305 724
44 833
60 120
410 677
305 724
104 953
2016
$
285 100
47 833
18 875
351 808
285 100
66 708
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
249 500
2016
$
-
(in canadian dollars)
15. OTHER LIABILITIES
Deferred revenues
Tenants' deposits
Unit-based compensation
Current
Non-current
16. WARRANTS
Warrants (note 19)
17. BANK INDEBTEDNESS
La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions
financières pour un montant autorisé de 5 200 000$ au taux
préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2017, le
solde des lignes de crédit se chiffre à 0$ [2016: 2 500 000$].
Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de
placement d'une valeur comptable de 12 296 995$, et par une
hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens
meubles de la Fiducie.
The Trust has authorized lines of credit of $5,200,000 with
financial
institutions, bearing interest at the prime rate plus
0.75% to 1.00%. As at December 31, 2017, the lines of credit
have a balance of $0 [2016: $2,500,000]. The lines of credit
are secured by investment properties with a book value of
$12,296,995, and by a first rank mortgage of $2,050,000
guaranteed by all moveable assets of the Trust.
18. CRÉDITEURS
18. ACCOUNTS PAYABLE
Comptes fournisseurs
Autres créditeurs
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2017
$
198 917
235 811
434 728
2016
$
217 000
189 423
406 423
Trade payables
Other payables
Les créditeurs au 31 décembre 2017 comprennent un montant
de 20 250$ [2016: 51 180$]
relié à des acquisitions
d'immeubles de placement.
The accounts payable as at December 31, 2017, include an
amount of $20,250 [2016: $51,180] related to acquisitions of
investment properties.
47
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
19. PARTS DE FIDUCIE
(in canadian dollars)
19. TRUST UNITS
Autorisé:
Un nombre illimité de parts de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de
fiducie.
Authorized:
An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the contract of
trust.
Émises et payées
Parts de fiducie
Solde au 1 janvier 2016
Nombre de parts
Prix / part
Number of units
Price / unit
#
$
Valeur
Value
$
Issued and fully paid
Variation au cours de l'exercice 2016:
Émissions de parts
12 870 512
0,3902
5 022 000
46 378 751
13 422 994
Trust units
Balance January 1, 2016
Changes during the year 2016:
Issuance of units
Solde au 31 décembre 2016
59 249 263
18 444 994
Balance December 31, 2016
Variation au cours de l'exercice 2017:
Émissions de parts
Solde au 31 décembre 2017
26 342 280
85 591 543
0,4661
12 277 929
Changes during the year 2017:
Issuance of units
30 722 923
Balance December 31, 2017
Émissions de parts
Le 19 avril 2016, la Fiducie a émis 50 000 parts en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été établie
à 22 000$ en référence au prix de la part à la date d'émission.
Le 14 juillet 2016, la Fiducie a émis 12 820 512 parts au prix de 0,39$ par part pour une valeur de 5 000 000$.
Le 24 février 2017, la Fiducie a émis 50 000 parts en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été
établie à 29 500$ en référence au prix de la part à la date d'émission.
Le 18 mai 2017, la Fiducie a émis 10 204 080 parts au prix de 0,49$ par part pour une valeur de 4 999 999$. Les parts
étaient composés d'une part ainsi qu'un demi bon de souscription («bons»). Chaque bons entier permet d'acquérir une part
de fiducie à un prix de 0,61$. La juste valeur des bons a été établie à 239 800$ et celle des parts à 4 760 199$.
Le 20 novembre 2017, la Fiducie a émis 13 000 000 parts au prix de 0,50$ par part pour une valeur de 6 500 000$.
Le 4 décembre 2017, la Fiducie a émis 3 088 200 parts suite à un échange de parts privilégiées échangeables de ses
filiales. En date de l'échange, la valeur comptable des parts émises correspondait à 988 230$.
Issuance of units
On April 19, 2016, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was
established at $22,000 which corresponds to the unit price at the issuance date.
On July 14 2016, the Trust issued 12,820,512 units at a price of $0.39 per unit for a gross proceed of $5,000,000.
On February 24, 2017, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was
established at $29,500 which corresponds to the unit price at the issuance date.
48 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
19. PARTS DE FIDUCIE (suite)
(in canadian dollars)
19. TRUST UNITS (continued)
On May 18, 2017, the Trust issued 10,204,080 units at a price of $0.49 per unit for a gross proceed of $4,999,999. The units
were comprised of one unit and half of a warrant. Each whole warrant entitles the holder to purchase a trust unit at a price of
$0.61. The fair value of the warrants was established at $239,800 and $4,760,199 for the units.
On November 20, 2017, the Trust issued 13,000,000 units at a price of $0.50 per unit for a gross proceed of $6,500,000.
On December 4, 2017, the Trust issued 3,088,200 units following an exchange of exchangeable preferred units of its
subsidiaries. At the exchange date, the units issued had a book value of $988,230.
Options d'achat de parts
Les variations dans les options d'achat de parts octroyées
par la Fiducie se détaillent comme suit:
Units options
A summary of changes in the Trust's unit purchase options
is detailled as follows:
Solde au 1 janvier 2016
Variation au cours de l'exercice 2016:
Octroyées
Solde au 31 décembre 2016
Variation au cours de l'exercice 2017:
Aucune
Solde au 31 décembre 2017
Solde des options acquises
Nombre d'options
Prix exercice
Number of options
Exercise price
#
-
550 000
550 000
-
550 000
400 000
$
-
-
Balance January 1, 2016
Changes during the year 2016:
0,38 Granted
0,38
Balance December 31, 2016
Changes during the year 2017:
None
0,38
Balance December 31, 2017
0,38
Balance of vested options
550 000 options d'achat de parts
Date d'échéance
13-avril-2026
Expiry date
April-13-2026
550,000 Units Options
Durée résiduelle moyenne pondérée
31 décembre 2017
8,29 années / 8.29 years
Weighted average remaining life
December 31, 2017
Rémunération fondée sur des parts
La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de
l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes
en fonction des hypothèses suivantes:
Unit-based compensation
The fair value of options was estimated at the year end date
using the Black-Scholes pricing model based on the
following assumptions:
2017
2016
Cours de la part ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
Juste valeur de l'option
0,50
0,38
0,02016
1,75
25,00
8,29
0,15
0,39 Unit price ($)
0,38
0,0163
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
1,25 Risk-free interest rate (%)
25,00
9,29
0,08
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Fair value of option
la
La volatilité annuelle est basée principalement sur
volatilité de sociétés similaires à la Fiducie et oeuvrant dans
le même secteur d'activités.
The annual volatility is mainly based on the volatility of
companies similar to the Trust and operating in the same
business.
49 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
(en dollars canadiens)
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(in canadian dollars)
19. PARTS DE FIDUCIE (suite)
19. TRUST UNITS (continued)
Une charge de 41 245$ [2016: 18 875$] a été inscrite au
résultat
administrative
la Fiducie
relativement aux options d'achat de parts.
comme
charge
de
An expense of $41,245 [2016: $18,875] was recorded to
income of
the Trust under administrative expense
relating to the units options.
Résultat par part
Les options d'achat de parts sont dilutives car
d'exercice est inférieur au cours moyen de la part.
leur prix
Income per unit
The unit options are dilutive as their exercise price is
smaller than the average unit price.
Bons de souscription («bons»)
Les variations dans les bons de souscription émis par la
Fiducie se détaillent comme suit:
Warrants
A summary of changes in the Trust's warrants is
detailled as follows:
Solde au 1 janvier 2017
Variation au cours de l'exercice 2017:
Émis
Solde au 31 décembre 2017
Nombre de bons
Prix exercice
Number of warrants Exercise price
#
-
$
-
5 102 040
5 102 040
Balance January 1, 2017
Changes during the year 2017:
Issued
Balance December 31, 2017
0,61
0,61
5 102 040 bons de souscription
Date d'échéance
Expiry date
15 mai 2022 May 15, 2022
5,102,040 warrants
Une charge de 9 700$ [2016: 0$] a été inscrite au résultat de
la Fiducie comme charge financière.
An expense of $9,700 [2016: $0] was recorded to
income of the Trust under financial expenses.
Résultat par part
Les bons de souscription sont anti-dilutifs car
d'exercice est supérieur au cours moyen de la part.
leur prix
Income per unit
The warrants are anti-dilutive as their exercise price is
greater than the average unit price.
20. GESTION DU CAPITAL
20. CAPITAL MANAGEMENT
Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont
d'abord d'assurer
la pérennité de celui-ci afin de pouvoir
poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses
porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la
plus optimale possible afin de réduire le coût en capital.
The Trust's capital management objectives are first to
ensure the longevity of
its capital so as to support
continued operations, provide its unitholders with a
return, maintain the most optimal capitalization possible
with a view of keeping capital costs to a minimum.
La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition,
les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi
que le paiement de distributions aux porteurs de parts.
The Trust's uses its capital for acquisitions, repayments
of mortgages and other debts and payment of
distributions to unitholders.
Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants:
31 décembre /
The Trust's capital componants are as follows:
31 décembre /
Capital
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Emprunt bancaire
Parts privilégiées échangeables (capital)
Parts de fiducie
December 31,
December 31,
2017
$
2016
$
31 581 924
21 859 425
135 000
250 581
-
-
188 531
249 149
2 500 000
988 230
30 722 923
18 444 994
62 690 428
44 230 329
Capital
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Bank indebtedness
Exchangeable preferred units (principal)
Trust units
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31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
21. CHARGES FINANCIÈRES
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Intérêts sur dette à long terme
Intérêts sur emprunts bancaires
Augmentation de la composante passif:
des parts privilégiées échangeables
des débentures convertibles
Variation de la juste valeur:
instruments financiers dérivés
débentures convertibles
bons de souscription
Autres frais financiers
Revenu d'intérêts
2017
$
812 908
-
89 492
84 091
16 432
(230 380)
31 280
9 700
6 199
(28 020)
791 702
2016
$
596 870
2 897
83 000
88 449
16 341
48 515
3 605
-
4 895
(8 366)
836 206
(in canadian dollars)
21. FINANCIAL EXPENSES
Interest on mortgages
Interest on long-term debt
Interest on bank loans
Increase of liability component of the:
exchangeable preferred units
convertible debentures
Change in fair value of derivative:
financial instruments
convertible debentures
warrants
Other financial charges
Interest income
22. IMPÔTS DIFFÉRÉS
22. DEFERRED TAXES
Impôts exigibles
La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun
de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit
distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts
et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par
conséquent,
n'est
nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales
constituées en société.
Impôts différés
Les actifs et passifs d'impôt différés et la dépense d'impôt
différé de la Fiducie se présentent comme suit:
1 janvier /
exigibles
d'impôts
aucune
charge
Current income taxes
The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for
income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its
taxable income to unitholders and is entitled to deduct such
distributions for
income tax purposes. Accordingly, no
provision for current income taxes payable is required, except
for amounts incurred in its incorporated subsidiaries.
Deferred income taxes
The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred
income tax expense are summarized as follows:
Variation / Change 31 décembre /
Actifs d'impôt différés
Passifs d'impôt différés
Impôts différés (Résultats)
Actifs d'impôt différés
Passifs d'impôt différés
Impôts différés (Résultats)
January 1
Exercice / Year
December 31
2017
$
31 000
183 000
2017
$
(3 425)
-
3 425
2017
$
27 575
Deferred tax assets
183 000
Deferred tax liabilities
Deferred income taxes
1 janvier /
Variation / Change 31 décembre /
January 1
Exercice / Year
December 31
2016
$
31 000
165 000
2016
$
-
18 000
18 000
2016
$
31 000
Deferred tax assets
183 000
Deferred tax liabilities
Deferred income taxes
51
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(en dollars canadiens)
23. RÉSULTAT NET PAR PART
Numérateur
Résultat net attribuable
aux porteurs de parts
Ajustement au numérateur
Numérateur résultat net dilué
Dénominateur
Nombre moyen pondéré de part
en circulation - de base
Ajustement au dénominateur
Nombre moyen pondéré de part
en circulation - dilué
Résultat net par part attribuable
aux porteurs de parts - de base
Résultat net par part attribuable
aux porteurs de parts - dilué
2017
$
2016
$
4 540 944
3 196 819
-
156 910
4 540 944
3 353 729
67 398 715
52 403 772
115 098
3 919 595
67 513 813
56 323 367
(in canadian dollars)
23. NET INCOME PER UNIT
Numerator
Net income attributable to
unitholders
Adjustment to numerator
Numerator diluted net income
Denominator
Weighted average number of
unit outstanding - basic
Adjustment to denominator
Weighted average number of
unit outstanding - diluted
0,0674
0,0610
to unitholders - basic
Net income per unit attributable
0,0673
0,0595
to unitholders - diluted
Net income per unit attributable
24. FLUX DE TRÉSORERIE
24. CASH FLOWS
Variation nette des éléments hors
caisse de l'actif et du passif
Autres actifs courants
Autres actifs financiers
Créditeurs
Autres passifs
Variation des intérêts courus
Informations supplémentaires
Charges d'intérêts
Variation des intérêts courus
Intérêts payés
2017
$
2016
$
995
124 188
(79 727)
59 235
17 624
(16 176)
2 293
94 251
33 530
(212)
(18 049)
254 050
902 400
(16 176)
682 767
(212)
886 224
682 555
Net change in non-cash
asset and liability items:
Other current assets
Other financial assets
Accounts payable
Other liabilities
Change in accrued interest
Supplementary information
Interest expenses
Change in accrued interest
Interest paid
52
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS
25. FINANCIAL INSTRUMENTS
Instruments financiers courants
La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se
rapproche de leur valeur comptable étant donné leur
échéance à court terme.
Current financial instruments
The fair value of current
financial assets and liabilities
approximates their carrying amount due to their short-term
maturity.
Dettes
La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à
long terme, des débentures convertibles et des parts
privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur
comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des
conditions similaires à celles que la Fiducie pourrait obtenir
pour des instruments ayant des termes similaires.
Juste valeur des instruments financiers dérivés
La sensibilité des instruments financiers dérivés par rapport
au cours et à la volatilité de la part est montrée dans le
tableau suivant:
Debts
long-term debt, convertible
The fair value of mortgages,
units
preferred
debentures
approximates their carrying amount given that
they are
subject to terms and conditions similar to those available to
the Trust for instruments with comparable terms.
exchangeable
and
Fair value of derivative financial instruments
The sensitivity of the derivative financial instruments to the
unit price and volatility is shown in the following table:
Sensibilité au cours de la part
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des parts
Bons de souscription
Sensibilité à la volatilité
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des parts
Bons de souscription
Cours de la part ($) Valeur ($)
Value ($)
52 675
70 058
37 442
Unit price ($)
0,50
0,54
0,46
0,50
0,54
0,46
0,50
0,54
0,46
Volatilité (%)
Volatility (%)
25
30
20
25
30
20
25
30
20
60 120
72 240
49 400
249 500
334 694
186 224
Valeur ($)
Value ($)
52 675
58 430
47 035
60 120
67 400
53 680
249 500
345 408
163 775
Sensitivity to unit price
Derivative financial instruments
Unit-based compensation
Warrants
Sensitivity to volatility
Derivative financial instruments
Unit-based compensation
Warrants
53
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
Classement des instruments financiers
Hiérarchie
n
i
v
e
a
u
Juste valeur
par le biais du
résultat net
Fair value
through
profit and loss
Valeur comptable
Carrying amount
Prêts et
créances
Autres passifs
financiers
Loans and
receivables
Other financial
liabilities
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Classification of financial instruments
Juste valeur
Fair value
Hierarchy
31 décembre 2017
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Instruments financiers dérivés
Bons de sosucription
31 décembre 2016
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
$
-
-
-
-
-
-
-
-
52 675
249 500
302 175
-
-
-
-
-
-
-
-
-
251 775
251 775
l
e
v
e
l
$
279 433
1 720 029
(2)
(2)
1 999 462
$
279 433
1 720 029
1 999 462
$
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
434 728
-
31 581 924
135 000
250 581
-
-
434 728
-
31 581 924
135 000
250 581
52 675
249 500
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
32 402 233
32 704 408
65 087
180 302
245 389
-
-
-
65 087
180 302
(2)
(2)
245 389
-
-
-
-
-
-
-
-
406 423
2 500 000
21 859 425
188 531
249 149
945 830
-
406 423
2 500 000
21 859 425
188 531
249 149
945 830
251 775
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
26 149 358
26 401 133
December 31, 2017
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long term debt
Convertible debentures
Derivative financial instruments
Warrants
December 31, 2016
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une
réévaluation des données utilisées dans la détermination de la juste valeur à la date d'établissement des états financiers et
lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste valeur.
The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is that level transfers occur when, at closing date, fair value data used
in valuation changes or when valuation techniques also change.
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DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
26. GESTION DU RISQUE
(in canadian dollars)
26. RISK MANAGEMENT
Gestion des risques découlant des instruments financiers
Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque
de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur
une base continue. Afin de limiter les incidences de la
fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de
trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux
d'intérêt du marché et détermine en conséquence la
composition de ses dettes.
Management of risks arising from financial instruments
In the normal course of business, the Trust is exposed to
credit risk,
interest rate risk and liquidity risk. The Trust
manages these risk exposures on an ongoing basis. In order
rates on its
to limit
expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of
rate and consequently
interest
the market
determines the composition of its debts.
the effects of changes in interest
Risque de crédit
Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à
recevoir. Le risque se réflète dans l'éventuelle incapacité des
locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter
leurs
obligations de paiements. En date du 31 décembre 2017, les
comptes clients se chiffrent à 182 795$ (2016: 91 596$) et
les prêts à recevoir à 1 537 234$ (2016: 88 706$).
Credit risk
Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and
loans receivable. The risk is reflected in the potential inability
of customers and debtors to discharge their payment
obligations. As at December 31, 2017, accounts receivable
amount to $182,795 (2016: $91,596) and loans receivable to
$1,537,234 (2016: $88,706).
Les comptes clients proviennent majoritairement de sociétés
ayant des opérations pan-canadiennes dont
le risque de
crédit est
faible. Les prêts à recevoir proviennent de
locataires, dirigeants et partenaires. Le reste des créances
sont
organismes
dûs
des
gouvernementaux qui
représentent un risque de crédit
minimal. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts.
des montants
par
Accounts receivable mostly include major Canadian National
Brands with minimal credit risk. The loans receivable are
loans to tenants, officers and partners. The remainder of
receivables are amounts owing from Government agencies,
which represent a minimum credit risk. The Trust monitors
these loans on a continuous basis..
Les prêts à recevoir de partenaires sont garantis par des
immeubles de placement que la fiducie détient à travers ses
coentreprises.
Loans receivable from partners are secured by investment
properties held by the Trust through its joint ventures.
Risque de taux d'intérêt
Le risque de taux d'intérêt affecte la Fiducie au niveau de
ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires, sa dette à
long terme, ses débentures convertibles et son emprunt
bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt
fixe
assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à
taux variable à un risque de flux de trésorerie.
Interest rate risk
The interest rate risk, for which the Trust has an exposure,
concerns its loans receivable, mortgages,
long-term debt,
convertible debentures and bank indebtedness. Financial
instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a
fair value risk whereas the instruments with a floating rate of
interest to a cash flow risk.
Tous les instruments financiers de la Fiducie, à l'exception
de certains prêts à recevoir et de l'emprunt bancaire, sont
assujettis à des taux d'intérêt fixes et ce jusqu'à leur propre
échéance. Ceci réduit le risque de fluctuations des taux du
marché.
Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait un
impact de 275 881$ sur le montant des charges financières
de l'exercice.
All of the Trust's financial instruments, except certain loans
receivable and the bank indebtedness, currently benefit from
fixed interest rates for the remainder of
their term. This
reduces the risk of fluctuations in market rates.
Each variation of 1% of the interest rates would have an
impact of $275,881 on the financial expenses of the year.
55 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
26. GESTION DU RISQUE (suite)
26. RISK MANAGEMENT (continued)
Risque de liquidité
La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure
d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis
aux termes de ses engagements. La haute direction gère les
liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et
des flux de trésorerie anticipés.
Liquidity risk
The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its
financial commitments by the deadlines set out under the terms
of such commitments. Senior management manages the
Trust's cash resources in accordance with the financial
forecasts and anticipated cash flows.
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui
permettent de bien contrôler ses risques de liquidité courants
principalement représentés par les créditeurs, la portion court
terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme
ainsi que son emprunt bancaire.
The Trust has cash availability which allows it to control
its
current liquidity risks, mainly composed of accounts payable,
current portion of mortgages and long-term debt and its bank
indebtedness.
Les échéances des passifs financiers non courants sont
indiquées à leur note appropriée. Ceux des passifs financiers
courants varient entre un et trois mois à l'exception de l'emprunt
bancaire.
The maturity of the non-current financial liabilities are shown in
their corresponding note. The maturity of current
financial
liabilities ranges from one to three months except for the bank
indebtedness.
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS
Les revenus de location comprennent des montants de 541
888$ (2016: 332 194$) de compagnies contrôlées par des
fiduciaires et des personnes liées à des fiduciaires et pour
lesquels un montant de 468$ (2016: 0$) est à recevoir au 31
décembre 2017.
Rental
from
income includes $541,888 (2016: $332,194)
companies controlled by trustees and individuals related to
trustees for which an amount of $468 (2016: $0) is included in
the receivables as at December 31, 2017.
La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un
fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix
annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant
le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction
de l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes
du bail. Le montant du loyer est assujetti à une ristourne de
0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au-delà de 3
500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de
renouvellement de cinq (5) années chacune. La première option
de renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014.
The Trust rents a portion of its property located in Saint-Hilaire,
to a company controlled by the wife of a trustee, for an amount
of $110,000 annually and for a period of 5 years ending
is adjusted annually with the
January 15, 2019. The rent
consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a
maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the
rent also include a variable rent of $0.0075 calculated on the
numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000
liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five
(5) years each. The first renewal option was exercised on
January 15, 2014.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à
une compagnie exploitée par deux (2) fiduciaires, au prix annuel
de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30
juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de
l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale
de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail.
Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10%
en fonction des ventes provenant des lave-autos. Cette ristourne
ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer
trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune.
The Trust rents its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu,
to a company controlled by two (2) trustees, for an amount of
$177,000 annually and for a period of 10 years ending June 30,
2019. The rent is adjusted annually with the consumer price
index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is
part of the rent agreement. The terms of the rent also include a
variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car-
wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can
exercise three (3) renewal options of five (5) years each.
56 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite)
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued)
La Fiducie loue une portion de son immeuble de Richelieu, à
une compagnie exploitée par un fiduciaire, au prix annuel de
110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août
2026. Le loyer sera, à partir de la 4e année, ajusté annuellement
en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire
peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5)
années chacune.
The Trust rents a portion of its property located in Richelieu, to
a company controlled by a trustee, for an amount of $110,000
annually and for a period of 10 years ending August 31, 2026.
The rent will be adjusted annually as of the 4th year with the
(4)
consumer price index. The tenant can exercise four
renewal options of five (5) years each.
Au cours de l'erxercice,
la Fiducie a payé 43 800$ (2016:
87,600$) en honoraires professionnels à une société contrôlée
par un fiduciaire ainsi qu'à des fiduciaires.
During the year, the Trust paid $43,800 (2016: $87,600) in
professional fees to trustees and to an entity controlled by a
trustee.
Au cours du l'exercice, la Fiducie a payé aucun montant (2016:
12 696$) en honoraires juridiques à une personne liée à un
fiduciaire. Le solde à payer au 31 décembre 2017 est de 0$
(2016: 0$)
Les prêts à recevoir incluent des montants de 26 635$ (2016: 30
248$) consentis à une personne liée à un fiduciaire et 50 000$
(2016: 0$) consenti à un dirigeant. Le revenu d'intérêts sur ces
prêts totalise 3 696$ (2016: 2 788$) pour lequel un montant de
190$ (2016: 220$) est à recevoir au 31 décembre 2017.
Les prêts à recevoir comprennent aussi des avances de 1 070
000$ (2016: 0$) consenties à une coentreprise. Le revenu
d'intérêts sur ces avances totalise 6 135$ (2016: 0$) pour lequel
6 135$ (2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017.
Lors de l'acquisition d'une participation dans la société en
commandite Odacité Ste-Sophie, la Fiducie a payé un montant
de 182 009$ à des sociétés contrôlées par des fiduciaires.
Rémunération des principaux dirigeants
La Fiducie a payé 169 834$ en rémunération à des dirigeants au
cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2017 (2016:
115 500$).
During the year, the Trust also paid $0 (2016: $12,696) for
legal fees to a person related to a trustee. As at December 31,
2017, there is no amount payable (2016: $0).
The loans receivable include amounts of $26,635 (2016:
$30,248) due from a person related to a trustee and $50,000
(2016: $0) due from an officer. Interest income on those loans
amounts to $3,696 (2016: $2,788) for which an amount of $190
(2016: $220) is included in the receivables as at December 31,
2017.
The loans receivable also include an amount of $1,070,000
(2016: $0) that represents advances to a joint venture. Interest
income on those advances amounts to $6,135 (2016: $0) for
which an amount of $6,135 (2016: 0$) is included in the
receivables as at December 31, 2017.
At the acquisition of the limited partnership Odacite Ste-Sophie,
the Trust paid $182,009 to companies controlled by trustees.
Officers compensation
The Trust paid $169,834 as compensation to officers during
the year ended December 31, 2017 (2016: $115,500).
57 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2017 AND 2016
(en dollars canadiens)
28. SECTEURS OPÉRATIONNELS
(in canadian dollars)
28. OPERATING SEGMENTS
La presque totalité des revenus de location proviennent de trois
(3) segments dont chacun individuellement représente 10% ou
plus des revenus.
The rental
which individually represents 10% or more of revenues.
income mostly comes from three (3) segments
Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associés
à chaque secteur.
The following table shows the percentage of
associated to each segment.
revenues
Revenus de location d'immeubles de placement
Compagnies pétrolières canadiennes
Compagnies internationales de restauration rapide
Compagnies internationales de dépanneur
Pièces d'autos et autres
2017
%
36
30
29
5
100
2016
%
38
33
27
2
100
Rental income from investment properties
Major canadian oil and gas companies
International fast-food companies
International convenience store companies
Auto parts and others
29. ÉVÈNEMENT POSTÉRIEUR À LA DATE DU BILAN
29. SUBSEQUENT EVENT
Le 15 janvier 2018, la Fiducie a émis 80 000 parts au prix de
0,53$/part pour un total de 42 400$, à titre de rémunération à
des membres de la direction, et ce, en conformité avec leur
engagement contractuel.
On January 15, 2018, the Trust issued 80,000 units at a price
of $0.53/unit for a total of $42,400 as performance bonus to
officers according to their employment contract.
58
Dear Unitholders,
We have completed another fruitful year marked by important growth in both our assets and rental revenues,
which grew 45% and 54%, respectively. However, the true measure of our success is in the progress of our
recurring FFO per unit, which increased by 28%. Furthermore, we have paid close to $800,000 in principal
through monthly debt service payments throughout the year. This is a testament to our constant focus on
increasing our per unit results and more importantly, our success in reaching this objective year after year.
As mentioned during our last annual general meeting, we have launched an important diversification program
of our portfolio both at the tenant and sectors of operation levels. Last May, we acquired two properties in the
auto parts business operated under the Speedy Auto banner. In October, we acquired two properties in Quebec
City operated by Value Village Canada under its Village des Valeurs banner. We have also added a Benny & Co
restaurant, a banner going through an important phase of expansion in the Quebec quick service restaurant
market. Finally in early 2018 we successfully completed a sale leaseback transaction with Staples Canada for a
Bureau en Gros location in Gatineau, QC.
Our primary objective being to create wealth for our unitholders, it goes without saying that each of our
acquisitions was accretive to our recurring funds from operations per unit. This rigorous discipline, in place
since we were founded, allowed us to increase our distributions to unitholders every year since. It should be
noted that this past January our distributions per unit have reached two cents ($0.02). Furthermore, as requested
by many investors, our distributions are now done on a monthly basis rather than quarterly, as was the case last
year.
We are looking forward to this year with great deal of optimism and believe that, with a little bit of luck, the
$100 million asset milestone is attainable. We also wish to expand the geographical reach of our investments,
as long as this is possible while satisfying our financial criteria.
We learned a few weeks ago that one of our founders, Jacques Beaudry, passed away. He contributed to the
development of Fronsac’s mission and supported every project with enthusiasm. He recently mentioned how
proud he was to have participated in this remarkable growth story. We have largely benefited from his
experience, financial knowledge and his many years of valuable advice.
Finally, I would like to highlight the arrival of Katia Marquier to our Board of Trustees. She is a member of the
Order of Chartered Professional Accountants of Quebec and has developed a solid expertise in audit while
working for KPMG. Since November of last year, she has taken the role of President of the Audit Committee.
My thanks go to all our trustees who have contributed their time, experience and expertise.
_________________________________
Michel Lassonde
Chairman of the Board of Trustees
59 FRONSAC
Real Estate
Investment Trust
Management Discussion & Analysis
–
Q4 2017
Period ended December 31st, 2017
Form 51-102F1
60 SUMMARY OF SELECTED FINANCIAL INFORMATION
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATIONPeriods ended December 3120172016Δ%Financial infoProperty rental income4,359,277 2,837,021 1,522,25654%Total revenue4,369,277 2,992,371 1,376,90646%NOI (1)3,487,615 2,580,709 906,90635%FFO (1)(4)2,147,217 1,212,796 934,42177%Recurring FFO (1)(4)2,137,217 1,297,438 839,77965%AFFO (1)2,014,775 1,371,167 643,60847%EBITDA (1)3,013,742 1,915,937 1,097,80557%Investment properties (2)69,588,555 48,065,082 21,523,47345%Total assets70,006,481 48,355,249 21,651,23245%Total mortgage/loans/long term debt (3)31,716,924 24,547,956 7,168,96829%Total exchangeable preferred units- 945,830 (945,830)(100%)Total convertible debentures250,581 249,149 1,4321%Total equity36,708,396 21,419,308 15,289,08871%Weighted average units o/s - basic67,398,715 52,403,772 14,994,94329%Amounts on a per unit basisFFO0.0319 0.0231 0.008838%Recurring FFO0.0317 0.0248 0.007028%AFFO0.0299 0.0262 0.003714%Distributions0.0180 0.0161 0.001811%Financial ratiosWeighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages3.5%3.9%(0.4%)Debt to gross assets - including converts46%53%(7%)Debt to gross assets - excluding converts (3)45%51%(6%)Interest coverage ratio3.1 2.6 0.5Debt service coverage ratio1.7 1.5 0.2Distributions as a % of FFO56%70%(13%)Distributions as a % of Recurring FFO57%65%(8%)Distributions as a % of AFFO60%62%(2%)Leasing informationOccupancy100%100%0%Mix of tenancy based on net revenueNational74%78%(4%)Regional 21%19%2%Local5%3%2%Property type breakdownGas/Convenience store14 9 5 Gas/Convenience store/Fast food7 7 - Fast food10 8 2 Auto parts2 - 2 Retail2 - 2 35 24 11 Other Average term to maturity - mortgages4.43.80.6Average term to maturity - leases8.67.41.2IFRS capitalization rate6.11%6.24%(0.13%)(1) Non-IFRS financial measures(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures(3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units(4) Q1 2016 included revenues of $150K related to a one-time payment received for the renewal of a lease. This amount was subtracted from the Trust’s FFO to arrive at the Recurring FFO for 201612 months61 HISTORICAL SELECTED FINANCIAL PERFORMANCE
0.013
0.0125
0.018
0.019
0.0135
0.0148
0.032
0.023
0.023
0.0155
0.0161
0.018
$0.035
$0.030
$0.025
$0.020
$0.015
$0.010
$0.005
$0.000
0.005
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
FFO/unit
Distribution/unit
TENANT OVERVIEW
TENANT MIX(1)
KEY TENANTS(1)
21%
5%
Regional
Local
National
74%
18%
14%
14%
(2)
(3)
6%
4%
3%
Notes:
(1) Based on net operating income
(2) Petro-Canada is operated by Suncor
(3) Shell is operated by Sobeys
62 BREAKDOWN OF PROPERTIES & OPERATING SECTORS
#AddressCityTypeOwnership140-50 Brunet StreetMont St-HilaireFast food, gas, convenience store100%2230 St-Luc Blvd.St-Jean-sur-Richelieu Gas, convenience store100%3196 Hôtel-de-Ville Blvd.Rivière-du-LoupGas, convenience store100%41349-1351 Road 117Val-DavidFast food, gas, convenience store100%5275 Barkoff StreetTrois-RivièresGas, convenience store65%6530 Barkoff StreetCap-de-la-madeleineGas, convenience store50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxFast food, gas, convenience store100%81440-50 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food, gas, convenience store50%91460 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food50%10490-494 De L'Atrium Blvd.Québec CityGas, convenience store100%117335 De la Rive-Sud Blvd.LévisFast food100%121319 Brookdale AvenueCornwall (Ontario)Fast food100%134200 Bernard-Pilon StreetSt-Mathieu de BeloeilGas, convenience store100%141901 Raymond Blais StreetSainte-JulieGas, convenience store100%152000 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieFast food100%162050 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieGas100%172051 Nobel StreetSainte-JulieFast food100%1816920-16930 St-Louis Ave.St-HyacintheFast food, gas, convenience store100%193726 Des Forges Blvd.Trois-RivièresFast food100%202871-2885 Des Prairies StreetTrois-RivièresFast food, gas, convenience store100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuFast food, gas, convenience store100%224932 Des Sources Blvd.PierrefondsFast food100%23314 De Montigny StreetSt-JérômeFast food100%24288 Valmont StreetRepentignyGas, convenience store100%252439 Ste Sophie Blvd.Sainte-SophieGas, convenience store50%262429 Sainte-Sophie Blvd.Sainte-Sophie Fast food50%27610 Saint-Joseph Blvd.GatineauAuto Parts100%28513 Des Laurentides Blvd.LavalAuto Parts100%29123 St-Laurent East BlvdSt-EustacheGas, convenience store100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheGas, convenience store100%314 North StreetWaterloo (Quebec)Gas, convenience store100%323355 de la Pérade StreetQuebec CityRetail100%332555 Montmorency BlvdQuebec CityRetail100%343592 Laval StreetLac MéganticGas, convenience store100%35536 Algonquin Boul.Timmins (Ontario)Fast food100%361730 Jules Vernes Ave.*Cap RougeFast food50%*Development completed in Q1 201863 MANAGEMENT’S DISCUSSION & ANALYSIS
SCOPE OF ANALYSIS
This Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) of the financial condition and results of operations
of Fronsac Real Estate Investment Trust (“Fronsac” or the “Trust”) is intended to provide readers with an
assessment of performance and summarize the results of operations and financial condition for the 12
months period ended December 31, 2017. It should be read in conjunction with the Audited Consolidated
Financial Statements for the period ended December 31, 2017 and the Trust’s Audited Consolidated
Financial Statements and MD&A for the period ended December 31, 2016. The financial data contained in
this MD&A has been prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (“IFRS”)
and all amounts are in Canadian dollars. You will find all copies of Fronsac’s recent financial reports on
Fronsac’s website fronsacreit.com and on sedar.com.
Dated March 23, 2018, this MD&A reflects all significant information available as of that date and should
be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the year ended December
31, 2017 and accompanying notes included in this report.
CAUTION REGARDING FORWARD-LOOKING STATEMENTS
Securities laws encourage companies to present forward-looking information to provide investors with a
better understanding of the Trust’s future prospects and help them make informed decisions. This MD&A
contains forward-looking statements about the Trust’s objectives, strategies, financial position, results of
operations, cash flows and operations, which are based on management’s current expectations, estimates
and assumptions about the markets in which it operates.
Statements based on management’s current expectations contain known and unknown inherent risks and
uncertainties. Forward-looking statements may include verbs such as “believe,” “anticipate,” “estimate,”
“expect,” “intend” and “assess” or related expressions, used in the affirmative and negative forms. These
statements represent the Trust’s intentions, plans, expectations or beliefs and are subject to risks,
uncertainties and other factors, many of which are beyond the Trust’s control. Actual results may vary from
expectations. The reader is cautioned not to place undue reliance on any forward-looking statements.
Please note that the forward-looking statements contained in this MD&A describe our expectations as at
March 23, 2018.
DESCRIPTION OF THE ISSUER’S BUSINESS
Fronsac is an active Trust operating in the commercial real estate market. The Trust is currently traded on
the TSX Venture using the ticker symbol GAZ.UN. The Trust owns and rents commercial real estate
properties directly and through its wholly owned subsidiaries. Since inception the Trust has made a series
of acquisitions and has steadily increased its real estate portfolio.
As at December 31, 2017 the Trust held 35 investment properties, 33 residing in the province of Quebec
and 2 in the province of Ontario. The occupancy rate for these properties remained at 100% throughout the
quarter. The properties are occupied by 5 distinct groups of tenants composed of: (1) fast food chains, (2)
major oil/gas companies, (3) convenience store chains, (4) auto parts businesses and (5) major retailers.
64 These fully occupied properties are leased to tenants on a management free basis with triple net leases.
Under this type of arrangement, the tenant is responsible for paying real estate taxes, insurance and any
general maintenance required, in addition to the base rent already stipulated in the lease terms. These
types of leases ensure stable recurring cash flows with an opportunity for growth.
MAJOR EVENTS OF THE YEAR
On March 14, 2017, the Trust acquired a property located in Ste-Sophie, Quebec. The property is located
along Boulevard Ste-Sophie and is composed of a recently built Ultramar service station as well as a
freestanding Benny & Co restaurant. Total consideration paid was $364,018 for a 50% interest in Odacité
Ste-Sophie LP, which holds the interests of said properties. The purchase price was settled for in cash,
while taking into consideration already in place financing as well as customary closing adjustments. Fronsac
assumed a 50% share of a long-term mortgage related to the properties of $2,150,000 (Fronsac share
$1,075,000). In addition Fronsac assumed 50% of accruals related to closing adjustments, which amounted
to $7,150.70 (Fronsac share $3,675.85). This is Fronsac’s first partnership with Odacité Immobilier, a
development company. A 25% interest was purchased from a third party with no previous ties to Fronsac.
The other 25% interest was purchased from companies which are either controlled by trustees or individuals
related to trustees.
On May 12, 2017, the Trust acquired two (2) properties located in Laval and Gatineau in the province of
Quebec. Both properties are operated as auto repair shops under the Speedy Auto Service banner. Total
consideration paid for these properties was $1,995,000 and was settled in cash. The properties were
purchased from a third party with no previous ties to Fronsac.
On May 18, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on April
20, 2017. The Trust collected total proceeds of $4,999,999.20 through the issuance of 10,204,080
Placement Units at a price of $0.49 per Placement Unit. Each Placement Unit is comprised of one unit of
Fronsac and one-half of one purchase warrant. Each whole Warrant shall entitle the holder to purchase
one additional Fronsac Unit at a price of $0.61 for up to five years following May 15, 2017. The Placement
Units were subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement,
expiring on September 19, 2017, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture
Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 9% of the newly
issued units.
Fronsac contracted the services of Paradigm Capital Inc. (“Paradigm”), a qualified finder, in the course of
the Placement. In accordance with the agreement entered into between Fronsac and Paradigm as well as
in accordance with applicable regulations, Paradigm received a finder's fee in the amount of $100,000, plus
applicable taxes.
On June 1, 2017, the Trust announced plans to develop a free-standing Benny & Co restaurant in
partnership with the development firm Odacité Immobilier in Cap Rouge, Quebec. The land, which was
acquired on May 30th, 2017, is strategically located at exit 304 on Highway 40, one of the principal entry
points to Cap Rouge. Project costs are expected to total approximately $2,000,000 with plans to deliver to
our tenant before year-end.
On July 20, 2017, the Trust acquired two (2) real estate investment properties located in St Eustache,
Quebec. Both properties are strategically located on heavily trafficked arteries and are operated as service
stations under the Petro-Canada and Esso banners. Total consideration paid for these properties was
$3,525,000 and was settled in cash. The properties were purchased from a third party with no previous ties
to Fronsac.
On August 21, 2017, the Trust acquired a property located in Waterloo, Quebec. The property is a service
station under the Ultramar banner with a Beau-Soir convenience store. The property is located at the
65 crossing of Du Nord street and Foster street, a highly trafficked artery in the city of Waterloo. It was acquired
for a total consideration of $2,000,000 and was settled in cash.
On September 15, 2017, the Trust announced an increase to its annual distribution from 1.80¢ per unit to
2.016¢ per unit, an increase of 12%. Furthermore, the Trust announced that as of January 2018, the
distributions will be made on a monthly basis rather than quarterly.
On October 19, 2017, the Trust acquired three (3) properties. The first two properties were acquired under
a sale and lease-back agreement with Value Village Canada. They are located in Quebec City, Quebec,
and are both operated as retail stores under the Village des Valeurs banner. Total consideration paid for
these properties was $6,200,000 and was settled in cash.
The third property acquired is located in Lac Megantic, Quebec. The property is a gas station operated
under the Canadian Tire banner and is strategically located at the entrance of Carrefour Lac Megantic, the
town’s largest shopping mall. Total consideration paid for the property was $1,450,000 and was settled in
cash. The properties were purchased from third parties with no previous ties to Fronsac.
On November 9, 2017, the Trust acquired one (1) property located in Timmins, Ontario. The property is a
fast food restaurant operated under the KFC banner and is located on Algonquin Boulevard, a highly
trafficked artery in the city of Timmins. Total consideration paid for the property was $1,150,000 and was
settled in cash. The property was purchased from a third party with no previous ties to Fronsac
On November 20, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on
October 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $6,500,000 through the issuance of 13,000,000
Placement Units at a price of $0.50 per Placement Unit. The Placement Units are subject to a four-month
plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on March 22, 2018, pursuant to
securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the
offering and purchased approximately 7.3% of the newly issued units.
Fronsac contracted the services of Paradigm Capital Inc., a qualified finder, in the course of the Placement.
In accordance with the agreement entered into between Fronsac and Paradigm as well as in accordance
with applicable regulations, Paradigm shall receive a finder's fee in the amount of $40,000, plus applicable
taxes.
OUTLOOK 2018 & SUBSEQUENT EVENTS
Fronsac is constantly looking for acquisitions of commercial real estate properties that have triple net leases
and are management free. These types of acquisitions limit the overhead required to run the business and
in turn allow management to focus on adding value through strategic acquisitions that are accretive to the
Trust’s FFO/AFFO per unit.
On January 15, 2018, the Trust issued 80,000 units at a price of $0.53/unit for a total of $42,400 as
performance bonus to officers according to its contractual obligation in this respect.
Fronsac is looking for acquisitions that will sustain its growth. The Trust’s capital and debt structure puts it
in a selective position for other potential acquisitions.
Depending on the magnitude of future acquisitions, the Trust could issue additional units. Fronsac will seek
to maintain a debt/equity ratio of 50/50.
Fronsac does not foresee any major repairs on its commercial properties as their construction is relatively
recent and their present condition is excellent.
66 The Trust believes in a long term growth strategy through acquiring properties that will increase its funds
from operations per unit, distributions per unit and as a result increase total unitholders value.
ANNUAL CASH DISTRIBUTION PER UNIT ($)
0.0202
0.0180
0.0125
0.0135
0.0148
0.0153
0.0161
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
EXPLANATION OF NON-IFRS FINANCIAL MEASURES
This document contains various non-IFRS financial measures, which are used to explain the financial
results of the Trust. The terms explained in this section do not have any standardized IFRS meaning and
as such may not be comparable to other issuers.
Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. FFO is an industry term and its
calculation is prescribed in publications of the Real Property Association of Canada (REALpac). FFO as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. FFO is
an industry standard widely used for measuring operating performance and is exclusive of unrealized
changes in the fair value of investment properties, deferred income taxes and gains or losses on property
dispositions (see reconciliation to profit for the period attributable to unitholders on page 10). Fronsac
considers FFO a meaningful additional measure as it adjusts for certain non-cash items that do not
necessarily provide an appropriate picture of a Trust’s recurring performance. It more reliably shows the
impact on operations of trends in occupancy levels, rental rates, net property operating income and interest
costs compared to profit determined in accordance with IFRS. As well, FFO allows some comparability
amongst different real estate entities that have adopted different accounting with respect to investment
properties (some entities use the cost model and whereas others use the fair value model to account for
investment properties).
FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates FFO per unit as FFO divided by the
weighted average number of units outstanding.
Recurring Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates recurring
FFO by subtracting from the base FFO material non-recurring revenues and adding material non-recurring
charges.
Recurring FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates Recurring FFO per unit as
recurring FFO divided by the weighted average number of units outstanding.
Adjusted Funds From Operations (AFFO) is an industry term used to help evaluate dividend or
distribution capacity. AFFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures
reported by other entities. AFFO primarily adjusts FFO for other non-cash revenues and expenses and
operating capital and leasing requirements that must be made merely to preserve the existing rental stream.
67 Most of these expenditures would normally be considered investing activities in the statement of cash flows.
Capital expenditures, which generate a new investment or revenue stream, such as the development of a
new property, would not be included in determining AFFO. AFFO excludes the impact of working capital
changes as they are viewed as short-term cash requirements or surpluses. In addition, non-recurring costs
that impact operating cash flow may be adjusted.
AFFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates AFFO per unit as AFFO divided by
the weighted average number of units outstanding.
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) is not an IFRS financial
measure. EBITDA, as calculated by Fronsac, may not be comparable to similarly titled measures reported
by other entities. EBITDA is used in calculations that measure the Trust’s ability to service debt. Its
calculation is profit before financial expenses, income tax expense, amortization and unrealized changes
in fair value of investment properties.
FFO, Recurring FFO, AFFO and EBITDA are not defined by IFRS, and therefore should not be considered
as alternatives to profit or net income calculated in accordance with IFRS.
ADDITIONAL IFRS FINANCIAL MEASURES USED IN THIS DOCUMENT
Net Property Operating Income (NOI) is an industry term in widespread use. The Trust includes NOI as
an additional IFRS measure in its consolidated statement of income and comprehensive income. NOI as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities.
Fronsac considers NOI a meaningful additional measure of operating performance of property assets,
prior to financing considerations. Its calculation is total revenues less total operating expenses as shown
in the consolidated statements of income and comprehensive income (property revenues less total
property operating costs, including operating ground rents).
68 FINANCIAL HIGHLIGHTS
PER UNIT GROWTH
0.0700
0.0600
0.0500
0.0400
0.0300
0.0200
0.0100
FFO
Distributions
Property Rental
Income
NOI
2012
0.0130
0.0125
0.0317
0.0317
2013
0.0177
0.0135
0.0315
0.0339
2014
0.0186
0.0148
0.0401
0.0378
2015
0.0232
0.0153
0.0475
0.0425
2016
0.0231
0.0161
0.0541
0.0492
2017
0.0319
0.0180
0.0647
0.0517
QUARTERLY FINANCIAL INFORMATIONQ4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Rental income1,316,5771,096,653976,412969,635874,879713,597646,806601,740Net income attributableto unitholders1,839,189538,675322,9281,840,152678,9131,474,531(485,256)1,528,631Net income per unitBasic0.02410.00780.00500.03100.01150.0257(0.0105)0.0330FFO (1)Basic548,042581,433508,628509,113394,989129,594269,978418,236FFO per unitBasic0.00720.00840.00790.00860.00670.00230.00580.0090Value of investment properties (000's) (2)69,58959,26653,41750,87348,06543,42034,17434,809Total assets (000's)70,00659,10253,49450,31948,35543,88434,44935,320Mortgages, and other debts (000's)31,71729,73223,11424,99124,54820,89617,59317,879Equity (000's)36,70827,86527,63923,02221,41920,98214,83815,490Weighted avg. units o/sBasic (000's)76,37869,50364,23359,26959,24957,43846,41946,379(1) FFO is a Non-IFRS financial measure. (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures2016201769 RECONCILIATION OF NET INCOME TO FFOPeriods ended December 3120172016ΔNet income (loss) attributableto unitholders1,839,189678,9131,160,276Δ in value of investment properties(787,749)(283,708)(504,041)Δ in value of investmentproperties in joint ventures(7,260)(19,771)12,511Unit based compensation2,920(200)3,120Δ in liability component of exchangeable preferred units7,5686,596972Δ in fair value of derivative financial instruments(524,994)(4,620)(520,374)Δ in fair value of other financial components13,750(1,045)14,795Income taxes4,618 18,824 (14,206)FFO(1) - basic548,042394,98939%FFO per unit - basic0.00720.00678%Distributions paid on exchangeableunits (if dilutive)- 12,585 (12,585)4,618FFO - diluted548,042407,57434%FFO per unit - diluted0.00720.006510%Recurring FFO - basic548,042394,98939%Recurring FFO per unit - basic0.00720.00678%Distributions385,162241,441143,721Distributions per unit0.00450.004110%FFO - basic after distributions0.00270.00260.0001Recurring FFO - basic after distributions0.00270.00260.0001Distributions as a % ofFFO - basic63%61%2%Distributions as a % ofRecurring FFO - basic63%61%2%Weighted avg. units o/sBasic 76,378,01359,249,26317,128,750Diluted 76,378,01362,337,46314,040,550(1) FFO is a Non-IFRS financial measure3 months20172016Δ4,540,9443,196,8191,344,125(2,174,622)(2,088,379)(86,243)(148,900)(47,755)(101,145)70,74540,87529,87043,83240,0703,762(230,380)48,515(278,895)40,9803,60537,3754,61819,046(14,428)2,147,2171,212,79677%0.03190.023138%15,00049,720(34,720)2,162,2171,262,51671%0.03180.022840%2,137,2171,297,43865%0.03170.024828%1,277,539851,796425,7420.01800.016112%0.01390.00700.00680.01370.00870.005156%70%(13%)57%65%(8%)67,398,71552,403,77214,994,94367,980,11055,491,97212,488,13812 monthsADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO)Periods ended December 3120172016ΔBasic FFO (1)548,042 394,989 153,053Amortization of finance chargesincluded in interest expense- - - Debenture issuance cost- - - NCI interest adjustment- - - Non-cash revenue (straightline rent)- - - Maintenance/cap-ex onexisting properties(18,233)(47,782)(29,549)Leasing costs on existing properties- - - Debt extinguishment penalties- - - AFFO(1) - basic529,809 347,207 53%AFFO per unit - basic0.0069 0.0059 18%Distributions paid on exchangeableunits (if dilutive)- 12,585 (12,585)AFFO - diluted529,809 359,792 47%AFFO per unit - diluted0.0069 0.0058 20%Distributions0.0045 0.004110%AFFO -basic after distributions0.0024 0.00180.0007Distributions as a % ofAFFO - basic65%70%(5%)Weighted avg. units o/sBasic 76,378,013 59,249,263 17,128,750Diluted 76,378,013 62,337,463 14,040,550(1) FFO and AFFO are a Non-IFRS financial measures3 months20172016Δ2,147,217 1,212,796 934,421- - - - - - - - - - - - (132,442)(81,621)50,821- - - - 239,992 (239,992)2,014,775 1,371,167 47%0.0299 0.0262 14%15,000 49,720 (34,720)2,029,775 1,420,887 43%0.0299 0.0256 17%0.0180 0.0161 12%0.0119 0.0101 0.001860%62%(2%)67,398,715 52,403,772 14,994,94367,980,110 55,491,972 12,488,13812 months70 CASH FLOW AND LIQUIDITY
For the 12-month period ended December 31, 2017, the Trust was able to increase rental income revenues
and as such used said funds to pay down various working capital obligations. These funds are the primary
source to fund mortgage/loan and other debt payments, with the residual used to fund distributions to unit
holders.
Funds from investing activities
can mainly be attributed to the
acquisitions that took place over
the course of 2017 as well as an
ongoing
venture
joint
development.
from
Cash derived
financing
activities amounted to $17.1M
($12.1M in 2016). This amount
is in part the result of the sum of
the money raised through equity
raises and new mortgages used
to fund our acquisitions.
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE QUARTER ENDED DECEMBER 31, 2017
For the quarter ended December 31, 2017, the Trust had rental income of $1,317K ($875K in Q4 2016).
This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain
existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents
based on gross sales for certain tenants.
recorded
Gains in 2017 and 2016 include
fluctuations as a result of the
variation in the fair value of
investment properties (see page
14 for details). These variations
affect the value of the assets in
as
question,
“Investment properties” on the
Statement of Financial Position.
Changes in the fair value of the
investment properties
largely
affect the net income of the Trust,
as the total asset base is very
susceptible to the capitalization
rates applied on the adjusted
from
incomes derived
rental
these properties.
The Trust’s main operating
expenses were financial in nature
and were almost entirely made up
of interest on mortgages and
bank loans, which were a gain of
CASH FLOWSPeriods ended December 3120172016ΔOperating activities2,060,148 1,419,438 640,710Investing activities(18,984,984)(13,541,326)(5,443,658)Financing activities17,139,18212,139,8784,999,304Increase in cash & cashequivalents214,34617,990196,356Cash & cash equivalents-Beginning of period65,08747,09717,990Cash & cash equivalents -End of period279,433 65,087 214,34612 monthsRESULTS OF OPERATIONS - QUARTER ENDEDPeriods ended December 3120172016ΔRental Income1,316,577874,879441,698Other revenues- - - Increase/(decrease) in fair valuesvalues of investment properties787,749283,708504,041Financial expenses(220,985)212,358(433,343)Debt extinguishment penalties- - - Net incomeattributable to unitholders1,839,189678,9131,160,276Net income per unitBasic0.02410.01150.0126FFO - basic(1)548,042394,98939%FFO per unit0.00720.00678%Recurring FFO - basic548,042394,98939%Recurring FFO per unit - basic0.00720.00678%Weighted avg. units o/sBasic76,378,01359,249,26317,128,750EBITDA (1)827,813606,616221,197Interest coverage 2.82.9(0.1)Debt service coverage1.61.60.0(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"71 $221K compared to a charge of $212K in 2016. The reason for this is due to the derecognition of the liability
component of the exchangeable preferred units for an amount of $525K.
For the quarter ended December 31, 2017, the Trust recorded recurring FFO of $548K in comparison to
$395K in Q4 2016. Recurring FFO per unit increased by 8% from 0.67¢ to 0.72¢ for the same period.
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE 12 MONTHS ENDED DECEMBER 31, 2017
For the 12-month period ended December 31, 2017, the Trust had rental income of $4,359K ($2,837K in
2016). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of
certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable
rents based on gross sales for certain tenants.
Gains include fluctuations as a
result of the variation in the fair
value of investment properties
(see page 14 for details). These
variations affect the value of the
assets in question, recorded as
“Investment properties” on the
Statement of Financial Position.
Changes in the fair value of the
investment properties
largely
affect the net income of the Trust,
as the total asset base is very
susceptible to the capitalization
rates applied on the adjusted
rental
from
incomes derived
these properties.
The Trust’s main operating
expenses were financial in nature
and were almost entirely made up
of interest on mortgages and
bank loans, which were $792K
($836K in 2016). The amount in
2017 was impacted by the derecognition of the liability component of the exchangeable preferred units for
an amount of $525K.
For the period ended December 31, 2017, the Trust recorded recurring FFO of $2,137K in comparison to
$1,297K in 2016. Recurring FFO per unit increased by 28% from 2.48¢ to 3.17¢ for the same period. In the
12-month period ended December 31, 2016 the Trust recorded revenues of $150K related to a one-time
payment received from a tenant for the renewal of a lease and recorded $240K in penalties (see above)
and other costs related to the extinguishment of two mortgages. In order to arrive to Recurring FFO for the
12-month period ended December 31, 2016, the one-time payment was deducted from the Trust’s FFO
and the penalty was added back.
RESULTS OF OPERATIONS - PERIOD ENDEDPeriods ended December 3120172016ΔRental income4,359,2772,837,0211,522,256Other revenues10,000155,350(145,350)Increase/(decrease) in fair valuesvalues of investment properties2,174,6222,088,37986,243Financial expenses791,702836,206(44,504)Debt extinguishment penalties- 239,992(239,992)Net incomeattributable to unitholders4,540,9443,196,8191,344,125Net income per unitBasic0.06740.06100.0064FFO - basic(1)2,147,2171,212,79677%FFO per unit0.03190.023138%Recurring FFO - basic2,137,2171,297,43865%Recurring FFO per unit - basic0.03170.024828%Weighted avg. units o/sBasic67,398,71552,403,77214,994,943EBITDA (1)3,013,7421,915,9371,097,805Interest coverage 3.12.60.5Debt service coverage1.71.50.2(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"12 months72 CAPITAL STRUCTURE
The real estate business requires capital in order to continue to fund acquisitions, which is a key part to
growth and success. The Trust is authorized to issue an unlimited number of trust units. During the 12
month period ended December 31, 2017 the Trust issued a total of 26,342,280 units as follows:
On February 24, 2017, the Trust issued 50,000 units to a member of management for services rendered.
On May 18, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on April
20, 2017. The Trust collected total proceeds of $4,999,999.20 through the issuance of 10,204,080
Placement Units at a price of $0.49 per Placement Unit. Each Placement Unit is comprised of one unit of
Fronsac and one-half of one purchase warrant. Each whole Warrant shall entitle the holder to purchase
one additional Fronsac Unit at a price of $0.61 for up to five years following May 15, 2017. The Placement
Units were subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement,
expiring on September 19, 2017, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture
Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 9% of the newly
issued units.
On July 18, 2017, Fronsac renewed its Normal Course Issuer Bid (NCIB), which was put in place on August
1, 2016. Under the terms of the renewed NCIB Fronsac may purchase for cancellation, through the facilities
of the TSX Venture Exchange, if in the best interest of the Trust, a maximum of 3,475,167 Trust Units. Over
the course of any 30-day period the Trust will not purchase more than 1,390,066 units in total, which
represents 2% of the units issued and outstanding at that present date.
All purchases and settlements of said securities will be made by the facilities of the TSX Venture in
accordance with its rules and regulations. All units redeemed by the Trust pursuant to the NCIB will be
cancelled. National Bank Financial is handling the offer on behalf of the Trust. The price paid by the Trust
for these units will be the price of the units at the time of acquisition. The renewed normal course issuer bid
began on August 1, 2017 and will expire on July 31, 2018. The Trust has not purchased any units for
cancellation over the course of the last 12 months.
On November 20, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on
October 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $6,500,000 through the issuance of 13,000,000
Placement Units at a price of $0.50 per Placement Unit. The Placement Units were subject to a four-month
plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on March 22, 2018, pursuant to
securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the
offering and purchased approximately 7.3% of the newly issued units.
On December 4, 2017, the Trust issued 3,088,200 units in exchange for 1,603,200 class “B” preferred
shares in Fronsac Barkoff LP and 1,485,000 class “B” preferred shares in Fronsac CDM LP. This exchange
was part of a deal related to the acquisition of two properties located in Trois-Rivières completed in 2013.
For more information regarding the nature of this transaction, please refer to the press release “Fronsac
announces the signing of protocols for the acquisition of interests in two real estate properties in Trois-
Rivières and the appointment of a CFO” as published on February 4, 2013 and available on SEDAR and
on Fronsac’s website.
The total amount of units outstanding at December 31, 2017 was 85,591,543.
73 CAPITAL STRUCTURE (CONTINUED)
MORTGAGE BALANCES DUE AT MATURITY (in $M)
6.18
3.97
2.70
0.87
7.56
5.81
2018
2019
2020
2021
2022
Thereafter
Debts are composed of mortgages, loans, convertible debentures and secured credit facilities. As at
December 31, 2017 there are 21 mortgages (excluding Fronsac’s interest in mortgages held through joint
ventures) with Canadian financial institutions with a total carrying value of $31,581,924 ($21,859,425 at
December 31, 2016). These mortgages require the Trust to make payments of $24.1M over the next 5
years and $7.5M thereafter. The mortgages outstanding currently have an average term to maturity of 4.4
years (3.8 years at December 31, 2016). Convertible debentures in circulation as at December 31, 2017
have a carrying value of $251K ($249K at December 31, 2016). The Trust currently has 2 secured lines of
credit with authorized limitsfa of $4.5M and $0.7M. These lines of credit have a $0 balance as at December
31, 2017 ($2.5M at December 31, 2016).
Management believes that Fronsac’s blend of debt and equity in its capital base provides stability and
reduces risk, while generating an acceptable return on investment. This compliments the long-term
business strategy of the Trust, which is to grow its presence in the commercial real estate market in Canada.
SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES
The preparation of the Trust’s consolidated financial statements requires management to make judgments,
estimates and assumptions that affect the reported amounts of certain assets and liabilities at the reporting
date and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting period. The significant
estimates and judgments include the assessment of fair values of properties, the discount rates used in the
valuation of the Trust’s assets and liabilities, capitalization rates, the relative credit worthiness of the Trust
to its counterparties, the ability to use tax losses and other tax measurements, the determination of the
accounting basis for investments and joint arrangements, the amount of borrowing costs to capitalize the
properties under development and the selection of accounting policies.
One significant judgment and key estimate that affects the reported amounts of assets at the date of the
consolidated financial statements and the reported amounts of profit or loss during the period, relates to
property valuations. Investment properties, which are carried on the consolidated statements of financial
position at fair value, are valued either by the Trust or by external valuators. The valuation of investment
properties is one of the principal estimates and uncertainties of these financial statements. The valuations
20182019202020212022ThereafterTotal due ($):867,755 3,971,579 6,183,739 2,701,448 7,557,362 5,806,803 Rate:3.99%2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 3.85%3.41% - 4.47%% of total debt:3.2%14.7%22.8%10.0%27.9%21.4%74 are based on a number of assumptions, such as appropriate discount rates and capitalization rates and
estimates of future rental income, operating expenses and capital expenditures. These investment
properties are sensitive to fluctuations in capitalization and discount rates. Please consult Note 5 of the
consolidated financial statements for more information regarding estimates used to derive this fair value.
FUTURE ACCOUNTING POLICY CHANGES
A number of new standards, and amendments to standards and interpretations under IFRS, are not yet
effective for the year ended December 31, 2017, and have not been applied in preparing the Consolidated
Financial Statements.
IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9")
In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments:
Recognition and Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the classification and
measurement of financial assets and financial liabilities and hedge accounting. Financial assets will be
classified and measured based on a business model in which they are held and in function of its contractual
cash flows characteristics. For financial liabilities the standard modifies the impairment calculation based
on an expected credit loss model. Hedge accounting will principaly be aligned with risk management. IFRS
9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is
permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its
consolidated financial statements.
IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers ("IFRS 15")
IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognize
revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the
expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective
for annual periods beginning on or after January 1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has
determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements.
IFRS 16 - Leases ("IFRS 16")
In January 2016, the IASB has published a new standard, IFRS 16. The new standard brings most leses
on balance sheet for the lessee under a single model, eliminating the distinction between operating and
finance leases. Lessor accounting however remains essentially unchanged and the distinction between
operating and finance leases is retained. IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January 1,
2019. Earlier application is permitted for entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing the
impact of the new standard on its consolidated financial statements.
IAS 40 - Investment property ("IAS 40")
In December 2016, the IASB issued an amendment to IAS 40 clarifying certain requirements on assets
transfer. The amendment requires that an asset be transferred to or from investment property only when
there is a change in use. A change in use occurs when the property meets, or cease to meet, the definition
of investment property and that there is evidence of the change in use. These amendments are effective
for annual periods beginning on or after January 1, 2018. Earlier application is also permitted. The Trust
has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial
statements.
RISKS AND UNCERTAINTIES
All property investments are subject to a degree of risk and uncertainty. Property investments are affected
by various factors including general economic conditions and local market circumstances. Local business
75 conditions such as oversupply of space or a reduction in demand for space particularly affect property
investments. At December 31, 2017 the Trust held interests in 35 properties in Quebec and Ontario, across
5 market segments. The Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. In order to limit
the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of the market interest rate risk and consequently determines the composition of its debts.
Credit Risk comes primarily from the potential inability of customers to discharge their rental obligations.
Fronsac strives to obtain rent payments on a monthly basis in order to limit this risk while maintaining a
limited receivable balance ($183K as at December 31, 2017 compared to $92K as at December 31, 2016).
The composition of this balance mostly includes major Canadian oil companies and gas companies with a
small credit risk. The remainder of receivables represents amounts owing from Government agencies,
which pose a minimum credit risk.
Interest Rate Risk affects the Trust through its loans receivable, mortgages, long term debt, convertible
debentures and bank loans. These instruments bear fixed interest rates and as such expose the Trust to
fair value risk. Lines of credit with a floating interest rate expose the Trust to a cash flow risk. If market
conditions warrant, the Trust may attempt to renegotiate its existing debt to take advantage of lower interest
rates. The trust has an ongoing requirement to access debt makers and there is a risk that lenders will not
refinance such maturing debt on terms and conditions acceptable to the Trust or on any terms at all.
Liquidity risk is the risk of being unable to honour financial commitments by the deadlines set out under
the terms of such commitments. Senior management manages the Trust’s cash resources with respect to
financial forecasts and anticipated cash flows.
The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of
accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness.
RELATED PARTY TRANSACTIONS
During the year ended December 31, 2017, the Trust paid $43,800 (2016: $87,600) in professional fees to
trustees and to entities controlled by a trustee.
During the year, the Trust also paid $0 (2016: $12,696) for legal fees to a person related to a trustee. As
at December 31, 2017, there is no amount payable (2016: $0).
The Trust has signed an agreement, with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion
of its property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and for a period of 5 years ending January 15,
2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a
maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of
$0.0075 calculated on the numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant
can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The first renewal option was exercised on
January 15, 2014.
The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by 2 trustees, to rent a portion of its
property located in Saint-Jean-sur-le-Richelieu for $177,000 annually and for a period of 10 years, ending
December 31, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment
of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a
variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car-wash. The variable rent cannot exceed
$5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each.
The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by a trustee, to rent a portion of its
property located in Richelieu for $110,000 annually and for a period of 10 years, ending August 31, 2026.
76 The rent is adjusted annually as of the 4th year with the consumer price index. The tenant can exercise
four (4) renewal options of five (5) years each.
Property rental revenue includes $541,888 (2016: $332,194) obtained from companies controlled by
trustees and individuals related to trustees for which an amount of $468 (2016: $0) is included in the
receivables as at December 31, 2017.
The Trust loaned money to a person related to a trustee and to an officer for which an amount of $76,635
($30,248 in Q4 2016) is included in the receivable balance. Interest income on those loans amounts to
$3,696 (2016: $2,788) for which an amount of $190 (2016: $220) is included in the receivables of December
31, 2017.
In the acquisition of the limited partnership Odacité Ste-Sophie, the Trust paid $182,009 to companies
related to trustees.
The loans receivable also include an amount of $1,070,000 (2016: $0) that represents advances to a joint
venture. Interest income on those advances amounts to $6,135 (2016: $0) for which an amount of $6,135
(2016: 0$) is included in the receivables as at December 31, 2017.
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