FRONSAC
Fiducie de placement immobilier
Real Estate Investment Trust
2019
Rapport annuel / Annual Report
23.04.2020
FRONSAC Real Estate Investment Trust
TABLE OF CONTENT / TABLE DES MATIÈRES
Chairman’s letter………………………………………………………………………… 1
Q4 2019 Management Discussion and Analysis…………………………………….. 3
Consolidated Annual Financial Statements / États financiers consolidés annuels. 24
Lettre du président du conseil………………………………………………………….. 67
Rapport de gestion du 4ième trimestre 2019…………………………………………. 69
FRONSAC
FRONSAC Real Estate Investment Trust
CHAIRMAN’S LETTER
DEAR UNITHOLDERS,
It is my pleasure to present you with this report on Fronsac’s activities for the year ended December 31, 2019.
We believe it is important to maintain and open dialogue with those who participate in our unitholder base and to
communicate our financial and strategic plans.
2019: A PROSPEROUS YEAR FOR FRONSAC
During 2019, your Trust has once again reached new highs in terms of assets, rental revenues and most
importantly per unit funds from operations.
Total assets have increased from 98 million dollars to more than 129 million dollars, representing an increase of
more than 30%. Rental revenues have naturally followed this path, going from 6.2 million dollars to 9.3 million
dollars, a increase of 50%. This growth has been mainly fueled by acquisitions.
The commercial properties acquired over the year 2019 are all operated by tenants benefiting from a solid
relationship with consumers. Among those are McDonald’s and Subway, who are tenants in our Shawinigan
property. The same holds true for Walmart who operates a store in our Lachute property and Dollarama who is
both in our Laval and Maniwaki properties,
There is also Tim Hortons, who occupies another one of our properties in Lachute, Pharmaprix in Baie Comeau
and Mikes in both Baie Comeau and Sept Iles. All of those properties are located in Quebec. We have also
completed the acquisition of a gas station operated by Sobeys in Yarmouth, Nova Scotia.
It is important to mention that all of these acquisitions fit within our business model. They are distinct properties,
located in strategic markets and occupied by national tenants who are responsible for the management of the
properties.
RETURN FOR OUR UNITHOLDERS
I believe we must stress that the significant growth in our assets has not been detrimental to our profitability per
unit, quite the contrary, we have always honored our main objective to provide our unitholders with an accretive
return on their investment. The chart below illustrates this growth over the past 8 years.
4.14¢
3.66¢
3.17¢
1.30¢
1.25¢
1.77¢
1.35¢
1.86¢
1.48¢
2.48¢
2.12¢
1.55¢
1.61¢
1.80¢
2.02¢
2.22¢
0.50¢
n/a
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
2019*
*Recurring FFO
FFO/unit
Distribution/unit
It is very difficult not to highlight that our distributions have increased by 79% over this period!
FRONSAC
1
FRONSAC Real Estate Investment Trust
NEW RECORD IN TERMS OF MARKET CAPITALIZATIONS
As we all know, the real estate field is one that requires substantial capital. It is difficult to grow without a constant
inflow of capital, especially given the fact that we distribute to our unitholder each year an amount that is
essentially equal to our cash flows.
Historically, our capital was raised through private placements, with the exception of our initial issuance of units
when we became publicly listed. We have never run out of investors willing to finance our growth, but a return to
the public capital markets was a question of time.
This is exactly what happened a couple of months ago as we were able to complete a public offering raising a
total of 18 million dollars. Following this issuance, our market capitalization reached nearly 100 million dollars, a
new high for Fronsac. We have also noticed an increase in our trading volume.
EVOLUATION OR OUR INDUSTRY
Our industry is evolving faster than ever and as managers, we have to evaluate the impact of these changes on
our business model. That being said, the following observations are evident:
- Online sales are in constantly increasing.
-
The generation Z and millennials are less likely to frequent commercial real estate, especially enclosed
malls, as much as the previous generations.
Fortunately, we believe these macroeconomic tendencies do not prompt us to make a change to our business
model. Our exposure to the quick service restaurant real estate represents a considerable stability. Our presence
in the service station industry is still immune to the shift toward electric cars. In fact, the demand for petroleum is
still progressing, and we do not expect this tendency to reverse before a certain number of years. The important
drop in the price of oil of the last few weeks will definitely not spur consumers to modify their behaviour.
On another note, our increasing exposure to grocery-related real estate (the IGA banner as well as Walmart) is
also reassuring as this sector is less impacted by online sales. That being said, we are optimistic for the future
while remaining conscious to the changes in the real estate landscape.
Finally, as I will be leaving my position in a few weeks, I would like to thank all of those who helped build Fronsac,
especially all the actual trustees, into a successful trust and to transform my dream into reality.
FRONSAC
2
FRONSAC
Real Estate
Investment Trust
Management Discussion & Analysis
–
Q4 2019
Period ended December 31st, 2019
Form 51-102F1
FRONSAC Real Estate Investment Trust
SUMMARY OF SELECTED FINANCIAL INFORMATION
FRONSAC
4
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATIONPeriods ended December 3120192018Δ%Financial infoProperty rental income9,388,326 6,275,277 3,113,04950%Total revenue9,388,326 6,290,277 3,098,04949%Net income (loss) andcomprehensive income (loss)4,081,269 (1,889,131)5,970,400(316%)NOI (1)7,144,022 5,112,675 2,031,34740%FFO (1)4,615,394 3,351,550 1,263,84438%Recurring FFO (1)(2)4,615,394 3,336,550 1,278,84438%AFFO (1)4,524,363 3,038,111 1,486,25249%EBITDA (1)6,672,288 4,749,213 1,923,07540%Investment properties (3)134,376,091 107,174,824 27,201,26725%Total assets129,118,708 98,890,349 30,228,35931%Total mortgage/loans/long term debt (4)60,382,953 50,895,481 9,487,47219%(including revolving line of credit)70,828,653 53,365,481 17,463,17233%Total convertible debentures3,023,326 1,593,481 1,429,84590%Total equity51,342,040 41,302,149 10,039,89124%Weighted average units o/s - basic111,384,880 91,163,634 20,221,24622%Amounts on a per unit basisFFO0.0414 0.0368 0.004713%Recurring FFO0.0414 0.0366 0.004813%AFFO0.0406 0.0333 0.007322%Distributions0.0222 0.0202 0.002010%Financial ratiosWeighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages4.0%3.8%0.2%Debt to gross assets - including converts57%56%1%Debt to gross assets - excluding converts (3)55%54%1%Interest coverage ratio2.63.1(0.5)Debt service coverage ratio1.71.8(0.1)Distributions as a % of FFO54%55%(1%)Distributions as a % of Recurring FFO54%55%(1%)Distributions as a % of AFFO55%60%(5%)Leasing informationOccupancy100%100%- Mix of tenancy based on net revenueNational85%79%6%Regional 9%16%(7%)Local5%5%- Property type breakdownGas/Convenience stores15 14 1 Gas/Convenience stores/Quick Service Rest.13 11 2 Quick Service Restaurants17 14 3 Retail10 6 4 Other2 2 - 57 47 10 Other Average term to maturity - mortgages6.14.71.4Average term to maturity - leases8.79.6(0.9)IFRS capitalization rate6.35%6.48%(0.13%)(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Explanation of non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' items as presented on the Consolidated Financial Statements (3) Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5 ([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac's financial statements(4) Excludes convertible debentures 12 months
FRONSAC Real Estate Investment Trust
HISTORICAL SELECTED FINANCIAL PERFORMANCE
4.14¢
3.66¢
3.17¢
1.30¢
1.25¢
1.77¢
1.35¢
1.86¢
1.48¢
2.48¢
2.12¢
1.55¢
1.61¢
1.80¢
2.02¢
2.22¢
0.50¢
n/a
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
2019*
*Recurring FFO: excludes ''Other income'' as presented in the Consolidated Financial Statements
FFO/unit
Distribution/unit
TENANT OVERVIEW – Year 2019(1)
TENANT MIX(1)
KEY TENANTS (53.1%) (1)
9%
5%
86%
Regional
Local
National
(2)
(3)
(4)
15.0%
9.3%
7.5%
7.3%
7.3%
6.7%
Notes:
(1) Based on net operating income as defined on page 14
(2) Sobeys operates IGA grocery stores and Shell service-stations
(3) Suncor operates Petro-Canada service-stations
(4) Loblaws operates the Pharmaprix/Shoppers pharmacies
FRONSAC
5
FRONSAC Real Estate Investment Trust
KEY PERFORMANCE INDICATORS - 2019
Recurring FFO(1) per unit
Net Operating Income
+13%
From 3.66¢ in 2018 to 4.14¢ for 2019
+40%
A $2.0M increase over the past 12
months
Dist./Recurring FFO(1)
Occupancy Rate
54%
100%
A conservative ratio that allows Fronsac
to maintain its strong growth
The quality of our assets allowed us to
maximize our occupancy rate
Investment Properties(2)
Management expense ratio
+25%
0.47%
From $107.2M in 2018 to $134.4M in
2019
Administrative expenses / investment
properties (2)
Notes:
(1) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Statements of Income for the period; refer to
(2)
section “Non-IFRS Financial Measures”
Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5
([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac’s financial
statements
FRONSAC
6
FRONSAC Real Estate Investment Trust
BREAKDOWN OF PROPERTIES & OPERATING SECTORS
FRONSAC
7
Area #AddressCity/ProvinceTypeLandBuildingOwnership140-50 Brunet StreetMont St-Hilaire, QcQSR, gas, convenience store69K sf5,452sf100%2230 St-Luc Blvd.St-Jean-sur-Richelieu, QcGas, convenience store65K sf8,359 sf100%3196 Hôtel-de-Ville Blvd.Rivière-du-Loup, QcGas, convenience store36K sf6,088sf100%41349-1351 Road 117Val-David, QcQSR, gas, convenience store14K sf2,400sf100%5275 Barkoff StreetTrois-Rivières, QcGas, convenience store65K sf2,400sf65%6530 Barkoff StreetCap-de-la-madeleine, QcGas, convenience store30K sf2,641sf50%7340-344 Montée du ComtéLes Coteaux, QcQSR, gas, convenience store67K sf8,071sf100%81440-50 St-Laurent East Blvd.Louiseville, QcQSR, gas, convenience store115K sf6,132sf50%91460 St-Laurent East Blvd.Louiseville, QcQSR37K sf4,841sf50%10490-494 De L'Atrium Blvd.Québec City, QcGas, convenience store34K sf6,574sf100%117335 Guillaume Couture Blvd.Lévis, QcQSR30K sf2,860sf100%121319 Brookdale AvenueCornwall, OnQSR33K sf3,127sf100%134200 Bernard-Pilon StreetSt-Mathieu de Beloeil, QcGas, convenience store20K sf1,200sf100%141901 Raymond Blais StreetSainte-Julie, QcGas, convenience store39K sf5,150sf100%152000 Leonard de Vinci StreetSainte-Julie, QcQSR86K sf1,255sf100%162050 Leonard de Vinci StreetSainte-Julie, QcGas50K sf5,975sf100%172051 Nobel StreetSainte-Julie, QcQSR27K sf1,392sf100%1816920-16930 St-Louis Ave.St-Hyacinthe, QcQSR, gas, convenience store70K sf6,290sf100%193726 Des Forges Blvd.Trois-Rivières, QcQSR19K sf3,360sf100%202871-2885 Des Prairies StreetTrois-Rivières, QcQSR, gas, convenience store60K sf6,662sf100%212350 Chemin des PatriotesRichelieu, QcQSR, gas, convenience store48K sf4,851sf100%224932 Des Sources Blvd.Pierrefonds, QcQSR19K sf2,716sf100%23314 De Montigny StreetSt-Jérôme, QcQSR24K sf2,832sf100%24288 Valmont StreetRepentigny, QcGas, convenience store22K sf2,400sf100%252439 Ste Sophie Blvd.Sainte-Sophie, QcGas, convenience store58K sf4,856sf95%262429 Sainte-Sophie Blvd.Sainte-Sophie , QcQSR45K sf3,710sf95%27610 Saint-Joseph Blvd.Gatineau, QcAuto Parts12K sf3,019sf100%28513 Des Laurentides Blvd.Laval, QcAuto Parts13K sf3,372sf100%29123 St-Laurent East BlvdSt-Eustache, QcGas, convenience store18K sf2,400sf100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-Eustache, QcGas, convenience store22K sf3,846sf100%314 North StreetWaterloo, QcGas, convenience store14K sf1,723sf100%323355 de la Pérade StreetQuebec City, QcRetail142K sf28,894sf100%332555 Montmorency BlvdQuebec City, QcRetail110K sf25,480sf100%343592 Laval StreetLac Mégantic, QcGas, convenience store20K sf1,777sf100%35536 Algonquin Blvd.Timmins, OnQSR108K sf2,690sf100%361730 Jules Vernes Ave.Cap Rouge, QcQSR35K sf4,100sf50%37235 Montée PaiementGatineau, QcRetail149K sf25,706sf100%38510 Bethany Ave.Lachute, QcQSR, gas, convenience store113K sf11,910sf50%391337 Iberville Blvd.Repentigny, QcRetail57K sf17,050sf100%40222 St-Jean-Baptiste Blvd.*Mercier, QcQSR, gas, convenience store70K sf8,088sf82.5%41230 St-Jean-Baptiste Boul.*Mercier, QcQSR33K sf4,165sf82.5%42101 Hébert StreetMont-Laurier, QcRetail350K sf37,530sf100%43290 Mgr. Langlois Blvd.**Salaberry-de-Valleyfield, QcQSR, gas, convenience store107K sf9,400sf50%44510 Portland StreetDartmouth, NSQSR32K sf4,631sf100%4520 Frontenac Ouest Blvd.Thetford Mines, QcQSR30K sf2,400sf100%46975 Wilkinson Ave.Dartmouth, NSQSR, gas, convenience store85K sf7,975sf50%471501 Jacques Bedard StreetQuebec City, QcRetail152K sf24,652sf100%48852 Laure BoulevardSept Iles, QcQSR28K sf3,239 sf100%4987-91 Starrs RoadYarmouth, NSGas, convenience store62K sf3,335 sf100%504675 Shawinigan Sud Blvd.Shawinigan, QcQSR, gas, convenience store101K sf7,126 sf50%51480 Bethany Ave.Lachute, QcRetail492K sf75,681 sf100%52484 Bethany Ave.Lachute, QcQSR32K sf3,037 sf100%532077 Laurentides Blvd.Laval, QcRetail31K sf9,462 sf100%54111-117 Desjardins Bvld.Maniwaki, QcRetail45K sf16,085 sf100%55550 Laflèche Boulevard Baie Comeau, QcRetail102K sf19,676 sf100%56304 LaSalle BoulevardBaie Comeau, QcQSR13K sf3,300 sf100%5735 route 201**Coteau-du-Lac, QcQSR, gas, convenience store31K sf4,500 sf50%58835 Lucien Chenier***Farnham, QcQSR, gas, convenience store89K sf7,000 sf100%5924 Mikana Way***Kenora, OnRetail534K sf80,881 sf100%QSR: Quick Service RestaurantTotal:4,414K sf575,724sf*Fronsac increased its participation from 50% to 82.5% after December 31, 2019**Currently under development*** Acquired after Decembre 31, 2019
FRONSAC Real Estate Investment Trust
MANAGEMENT’S DISCUSSION & ANALYSIS
SCOPE OF ANALYSIS
This Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) of the financial condition and results of operations
of Fronsac Real Estate Investment Trust (“Fronsac” or the “Trust”) is intended to provide readers with an
assessment of performance and summarize the results of operations and financial condition for the 12
months period ended December 31, 2019. It should be read in conjunction with the Audited Consolidated
Financial Statements for the period ended December 31, 2019 and the Trust’s Amended and Restated
Audited Consolidated Financial Statements and Amended and Restated MD&A for the period ended
December 31, 2018 (the “Restated Financial Statements”). The financial data contained in this MD&A has
been prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (“IFRS”) and all amounts
are in Canadian dollars. You can find all copies of Fronsac’s recent financial reports on Fronsac’s website
fronsacreit.com and on sedar.com.
Dated March 20, 2020, this MD&A reflects all significant information available as of that date and should
be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the year ended December
31, 2019 and accompanying notes included in this report.
CAUTION REGARDING FORWARD-LOOKING STATEMENTS
Securities laws encourage companies to present forward-looking information to provide investors with a
better understanding of the Trust’s future prospects and help them make informed decisions. This MD&A
contains forward-looking statements about the Trust’s objectives, strategies, financial position, results of
operations, cash flows and operations, which are based on management’s current expectations, estimates
and assumptions about the markets in which it operates.
Statements based on management’s current expectations contain known and unknown inherent risks and
uncertainties. Forward-looking statements may include verbs such as “believe,” “anticipate,” “estimate,”
“expect,” “intend” and “assess” or related expressions, used in the affirmative and negative forms. These
statements represent the Trust’s intentions, plans, expectations or beliefs and are subject to risks,
uncertainties and other factors, many of which are beyond the Trust’s control. Actual results may vary from
expectations. The reader is cautioned not to place undue reliance on any forward-looking statements.
Please note that the forward-looking statements contained in this MD&A describe our expectations as at
March 20, 2020.
DESCRIPTION OF THE ISSUER’S BUSINESS
Fronsac is an active Trust operating in the commercial real estate market. The Trust is currently traded on
the TSX Venture using the ticker symbol FRO.UN. The Trust owns and rents commercial real estate
properties directly and through its wholly owned subsidiaries. Since inception the Trust has made a series
of acquisitions and has steadily increased its real estate portfolio.
FRONSAC
8
FRONSAC Real Estate Investment Trust
While always staying focused on per unit results, Fronsac…
As at December 31, 2019 the Trust held 57 investment properties, 52 residing in the province of Quebec,
2 in the province of Ontario and 3 in the province of Nova Scotia. The occupancy rate for these properties
remained at 100% throughout the quarter. The properties are occupied by 5 distinct groups of tenants
composed of: (1) quick service restaurant chains, (2) major oil/gas companies, (3) convenience store
chains, (4) major retailers and (5) others.
HISTORICAL OCCUPANCY RATE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
These properties are leased to tenants on a management free basis with triple net leases. Under this type
of arrangement, the tenant is responsible for paying real estate taxes, insurance and any general
maintenance required, in addition to the base rent already stipulated in the lease terms. These types of
leases ensure stable recurring cash flows with an opportunity for growth.
MAJOR EVENTS OF THE PERIOD
On April 10, 2019, Fronsac announced its intention to undertake a private placement of units of Fronsac
(“Units”) at a price of $0.55 per Unit and 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”) for
aggregate gross proceeds of up to $10,000,000, including up to $2,000,000 in principal amount of
Debentures (collectively, the “Offering”).
FRONSAC
9
Regularly increases monthly distributions per unitAcquires and executes long termtriple net lease (“NNN”) agreementsTargets well-located, freestanding commercial propertieswith financially strong tenantsMaintains a conservative balance sheet Remains disciplined in its acquisitions
FRONSAC Real Estate Investment Trust
The net proceeds of the Offering were used for acquisitions and for working capital and general trust
purposes.
On April 26, 2019, Fronsac announced three acquisitions, two in the province of Quebec and one in Nova
Scotia.
The first acquisition was a restaurant property operated under the Mikes banner. It is located in Sept Iles,
Qc, on Laure Boulevard, the main artery of the town and the center of the retail node. Total consideration
paid for the property was $1,450,000 (excluding transaction costs) and was settled in cash.
The second acquisition was a property to be redeveloped in joint venture with Odacite Immobilier Inc. It is
currently an Esso service-station with a Subway located on Shawinigan-Sud boulevard in Shawinigan, Qc.
The property will be demolished and a new Esso service-station with a McDonald’s and Subway restaurants
will be built. Construction is set to being in May 2019 and total costs are expected to be approximately
$2.4M. Fronsac retained a 25% interest in the project.
The third acquisition was a Sobeys service-station in Yarmouth, Nova Scotia, leased under a ground lease
agreement. Total consideration paid for the property was $1,000,000 (excluding transaction costs) and was
settled in cash
On May 16, 2019, Fronsac announced the closing of its previously-announced private placement for
aggregate gross proceeds of $9,910,000 (the “Offering”). Pursuant to the Offering, Fronsac issued
14,869,091 units (“Units”) at a price of $0.55 per Unit, for gross proceeds to Fronsac of $8,178,000, and
$1,732,000 in principal amount of 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”).
The net proceeds of the Offering were used to partially-fund acquisitions, to repay certain indebtedness,
which may be subsequently redrawn, and for working capital and general trust purposes.
Insiders of Fronsac have subscribed to an aggregate of 4,185,715 Units under the Offering, for aggregate
gross proceeds of $2,302,143 to Fronsac. Such insiders’ participation in the Offering (the “Insider
Participation”) is considered to be a “related party transaction” within the meaning of TSX Venture Exchange
Policy 5.9 and Regulation 61-101 respecting Protection of Minority Security Holders in Special Transactions
(“Regulation 61-101”).
In connection with the Offering, Fronsac paid an aggregate of $89,940 in finder’s fee to registered dealers
in accordance with applicable laws.
The Debentures will mature on May 16, 2024, bear interest at a rate of 6% per annum, payable in equal
semi-annual payments in arrears on August 28 and February 28 in each year, with the first such payment
date falling on August 28, 2019, and are convertible to their holders’ option into Units at a price of $0.73
per Unit, representing a conversion rate of 1,369.86 Units for each $1,000 principal amount of Debentures.
The Debentures will be redeemable at the option of Fronsac on or after May 16, 2022 if the closing price of
the Units on the TSX Venture Exchange (the “TSX-V”) is higher than $0.73 for a period of forty-five (45)
consecutive business days.
On May 23, 2019, Fronsac announced the acquisition of two properties in Lachute, Qc. The properties are
located on Bethany avenue at the center of Lachute’s retail node. The first is a retail store operated under
the Walmart banner and the second is a quick service restaurant operated under the Tim Hortons banner
and located at the entrance of the Walmart. Total consideration paid for this property was $9.5M (excluding
transaction costs) and the properties will generate a combined net operating income of approximately
$682,000 in year one, representing a 7.2% going in capitalization rate based on the purchase price.
On May 31, 2019, Fronsac announced the acquisition of two properties. The first one is a retail store
operated under the Dollarama banner and is located on Laurentides Boulevard in Laval, Qc. The second
one is leased to Dollarama and Laurentian Bank and is located on Desjardins Boulevard in Maniwaki, Qc.
FRONSAC
10
FRONSAC Real Estate Investment Trust
Both properties are located on highly trafficked commercial arteries in their respective towns. Total
consideration paid for the two properties was $4,050,000 and was settled in cash.
On August 22, 2019, Fronsac announced the acquisition of a property located in Baie Comeau, Qc, in the
heart of the town’s commercial node. The property is a pharmacy operated under the Pharmaprix banner.
Total consideration paid for the property was $5,200,000.
OUTLOOK 2020 & SUBSEQUENT EVENTS
Fronsac is constantly looking for acquisitions of commercial real estate properties that have triple net leases
and are management free. These types of acquisitions limit the overhead required to run the business and
in turn allow management to focus on adding value through strategic acquisitions that are accretive to the
Trust’s FFO/AFFO per unit.
Fronsac is looking for acquisitions that will sustain its growth. The Trust’s capital and debt structure puts it
in a selective position for other potential acquisitions.
On January 20, 2020, Fronsac announced, that it had entered into acquisition agreements to purchase
three commercial properties in Québec and Ontario, and its intention to undertake a public offering of units
of Fronsac at a price of $0.62 per Unit for minimum gross proceeds of approximately $15.0 million and
maximum gross proceeds of approximately $18.0 million.
The REIT intended to use the net proceeds of the Offering as follows: (A) the acquisition by the Trust of a
100%-interest in a property located in Kenora, Ontario, and leased to Walmart for an aggregate purchase
price of approximately $12.0 million (excluding transaction costs), which is expected to be satisfied by (1)
approximately $8.4 million aggregate principal amount of new mortgage financing and (2) a cash payment
of $3.6 million, which the Trust anticipates using from the net proceeds of the Offering, (B) the acquisition
by the Trust of a 100%-interest in a property located in Farnham, Québec, and leased to a gas station and
restaurant combo operated by Petro-Canada, a convenience store operator and Tim Hortons, for an
aggregate purchase price of approximately $4.0 million (excluding transaction costs), which is expected to
be satisfied by (1) approximately $2.7 million aggregate principal amount of new mortgage financing and
(2) a cash payment of $1.3 million, which the Trust anticipates using from the net proceeds of the Offering,
(C) the acquisition by the Trust of a 75%-interest in a property located in Saint-Étienne-des-Grès, Québec,
and leased to a gas station and restaurant combo operated by Parkland, a convenience store operator and
Tim Hortons, for an aggregate purchase price of approximately $3.0 million (excluding transaction costs),
which is expected to be satisfied by (1) approximately $2.0 million aggregate principal amount of new
mortgage financing and (2) a cash payment of $1.0 million, which the Trust anticipates using from the net
proceeds of the Offering, (D) approximately $7.5 million assuming the Minimum Offering is completed and
approximately $10.3 million assuming the Maximum Offering is completed to repay a portion of the
outstanding indebtedness under certain of Fronsac’s credit facilities, which may be subsequently redrawn
in connection with the acquisition by the REIT of the Acquisition Properties; (E) approximately $0.3 million
for expenses incurred by the REIT in connection with the Offering; and (F) approximately $0.5 million for
real estate transaction costs expected to be incurred in connection with the acquisition of the acquisition
Properties, primarily comprised of land transfer and other taxes, insurance, bank underwriting fees, legal
fees and third-party consultant fees; and the combined net operating income in respect of the Acquisition
Properties is approximately $1.5 million, representing a 7.9% weighted average capitalization rate based
on the aggregate purchase price of approximately $19.0 million (excluding transaction costs) in respect of
the Acquisition Properties.
On February 13, 2020, Fronsac announced that it had closed its previously-announced public offering (the
“Offering”) of trust units of Fronsac (the “Units”). Under the Offering, an aggregate of 29 million Units were
issued, representing the maximum number of Units qualified under Fronsac’s short form prospectus, at a
price of $0.62 per Unit for aggregate gross proceeds of approximately $18 million. The Offering was made
FRONSAC
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FRONSAC Real Estate Investment Trust
through a syndicate of agents co-led by Paradigm Capital Inc. and Canaccord Genuity Corp., acting as joint
bookrunners, and including Laurentian Bank Securities Inc., Echelon Wealth Partners Inc. and Desjardins
Securities Inc.
The REIT intends to use the net proceeds of the Offering as described in the REIT’s final short form
prospectus dated February 7, 2020, including to partially fund the acquisition of three commercial properties
in Québec and Ontario and repay a portion of the outstanding indebtedness under certain of the REIT’s
credit facilities.
On February 28, 2020, Fronsac announced the closing of two previously announced acquisitions. The first
property acquired was in Farnham, Québec. It is composed of a Petro-Canada gas station, a Beau-Soir
convenience store and a Tim Hortons restaurant. Total consideration paid was $4.0 million and was settled
in cash. The second property acquired was in Kenora, Ontario. It is composed of a retail store operated
under the Walmart banner. Total consideration paid for the property was $12.0 million and was settled in
cash.
Fronsac does not foresee any major repairs on its commercial properties as their construction is relatively
recent and their present condition is excellent.
The Trust believes in a long term growth strategy through acquiring properties that will increase its funds
from operations per unit, distributions per unit and as a result increase total unitholders value.
ANNUAL CASH DISTRIBUTION PER UNIT (¢)
Growth in distributions of 104% since 2012
Compounded annual growth rate : 9.3%
9.6%
8.0%
1.250
1.350
3.4%
5.2%
1.480
1.530
1.610
11.8%
1.800
12.0%
10.1%
2.016
2.220
15.1%
2.555
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
NON-IFRS FINANCIAL MEASURES
This document contains various non-IFRS financial measures, which are used to explain the financial
results of the Trust. The terms explained in this section do not have any standardized IFRS meaning and
as such may not be comparable to other issuers.
Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. FFO is an industry term and its
calculation is prescribed in publications of the Real Property Association of Canada (REALpac). FFO as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. FFO is
an industry standard widely used for measuring operating performance and is exclusive of unrealized
changes in the fair value of investment properties, deferred income taxes and gains or losses on property
dispositions (see reconciliation to profit for the period attributable to unitholders on page 15). Fronsac
considers FFO a meaningful additional measure as it adjusts for certain non-cash items that do not
necessarily provide an appropriate picture of a Trust’s recurring performance. It more reliably shows the
impact on operations of trends in occupancy levels, rental rates, net property operating income and interest
costs compared to profit determined in accordance with IFRS. As well, FFO allows some comparability
FRONSAC
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FRONSAC Real Estate Investment Trust
amongst different real estate entities that have adopted different accounting with respect to investment
properties (some entities use the cost model and whereas others use the fair value model to account for
investment properties).
FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates FFO per unit as FFO divided by the
weighted average number of units outstanding.
Recurring Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates recurring
FFO by subtracting from the base FFO material non-recurring revenues and adding material non-recurring
charges.
Recurring FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates Recurring FFO per unit as
recurring FFO divided by the weighted average number of units outstanding.
Adjusted Funds From Operations (AFFO) is an industry term used to help evaluate dividend or
distribution capacity. AFFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures
reported by other entities. AFFO primarily adjusts FFO for other non-cash revenues and expenses and
operating capital and leasing requirements that must be made merely to preserve the existing rental stream.
Most of these expenditures would normally be considered investing activities in the statement of cash flows.
Capital expenditures, which generate a new investment or revenue stream, such as the development of a
new property or redevelopment of an existing property, would not be included in determining AFFO. AFFO
excludes the impact of working capital changes as they are viewed as short-term cash requirements or
surpluses. In addition, non-recurring costs that impact operating cash flow may be adjusted.
AFFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates AFFO per unit as AFFO divided by
the weighted average number of units outstanding.
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) is not an IFRS financial
measure. EBITDA, as calculated by Fronsac, may not be comparable to similarly titled measures reported
by other entities. EBITDA is used in calculations that measure the Trust’s ability to service debt. Its
calculation is profit before financial expenses, income tax expense, amortization and unrealized changes
in fair value of investment properties.
FFO, Recurring FFO, AFFO and EBITDA are not defined by IFRS, and therefore should not be considered
as alternatives to profit or net income calculated in accordance with IFRS.
Distributable Income is not an IFRS measure There is no standardized measure of distributable income
Distributable income is presented in this MD&A because Fronsac believes this non IFRS measure is a
relevant measure of its ability to earn and distribute cash returns to unitholders Distributable Income as
computed by Fronsac may differ from similar computations as reported by other similar entities and,
accordingly, may not be comparable to distributable income as reported by such entities
The Distributable Income of Fronsac is calculated based on Fronsac’s income determined in accordance
with the provisions of the Income Tax Act (as amended, subject to certain adjustments as set out in
Fronsac’s contract of trust, including that capital gains and capital losses be excluded, net recapture income
be excluded, no deduction be made for non capital losses, capital cost allowance, terminal losses,
amortization of cumulative eligible capital or amortization of costs of issuing units or financing fees related
to the instalment loan, and leasehold and client improvements be amortized Distributable Income so
calculated may reflect any other adjustments determined by the Trustees in their discretion and may be
estimated whenever the actual amount has not been fully determined. Such estimates will be adjusted as
of the subsequent distribution date when the amount of Distributable Income has been finally determined.
FRONSAC
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FRONSAC Real Estate Investment Trust
ADDITIONAL IFRS FINANCIAL MEASURES USED IN THIS DOCUMENT
Net Property Operating Income (NOI) is an industry term in widespread use. The Trust includes NOI as
an additional IFRS measure in its consolidated statement of income and comprehensive income. NOI as
calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. Fronsac
considers NOI a meaningful additional measure of operating performance of property assets, prior to
financing considerations. Its calculation is total revenues less total operating expenses as shown in the
consolidated statements of income and comprehensive income (property revenues less total property
operating costs, including operating ground rents).
FINANCIAL HIGHLIGHTS
FRONSAC
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QUARTERLY FINANCIAL INFORMATION20192018Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Rental income2,738,2952,458,4512,192,4841,999,0951,719,1841,663,3731,530,9681,361,751Net income (loss) attributableto unitholders(997,612)3,891,5061,136,50550,870(4,085,302)544,021278,7951,373,354Net income (loss) per unitBasic(0.0085)0.03330.00130.0005(0.0402)0.00590.00330.0160FFO (1)Basic1,295,7161,197,4491,121,7431,000,484923,414871,219764,867792,049FFO per unitBasic0.01100.01020.01030.00980.00910.00950.00890.0092Value of investment properties (000's) (2)134,376133,413124,741107,597107,17599,26588,70277,975Total assets (000's)129,119126,615117,063100,74998,89096,86383,96677,152Mortgages, and other debts (000's)60,38360,55461,39854,97953,36547,56844,86237,809Equity (000's)51,34253,03150,49941,84241,30245,89937,53737,691Weighted avg. units o/sBasic (000's)117,404117,014109,280101,606101,59091,55485,67185,659(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial measures"(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5 ([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac's financial statements
FRONSAC Real Estate Investment Trust
FRONSAC
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RECONCILIATION OF NET INCOME TO FFOPeriods ended December 3120192018ΔNet income (loss) attributableto unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Debenture issuance costs- - - Δ in value of investment properties501,6785,008,010(4,506,332)Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Unit based compensation78,540(1,485)80,025Δ in liability component of convertible debentures55,82817,06838,760Δ in fair value of derivative financial instruments1,210,590(26,615)1,237,205Accretion of lease payments9,057- 9,057Income taxes10,5885,0575,531FFO(1) - basic1,295,716923,41440%FFO per unit - basic0.01100.009121%Distributions paid on convertible debentures (if dilutive)- 7,500(7,500)10,588FFO - diluted1,295,716930,91439%FFO per unit - diluted0.01060.008919%Recurring FFO(2) - basic1,295,716923,41440%Recurring FFO per unit - basic0.01100.009121%Distributions651,590512,014139,576Distributions per unit0.00560.005012%FFO - basic after distributions0.00550.00400.0014Recurring FFO - basic after distributions0.00550.00400.0014Distributions as a % ofFFO - basic50%55%(5%)Distributions as a % ofRecurring FFO - basic50%55%(5%)Weighted avg. units o/sBasic 117,403,566101,590,06015,813,506Diluted 121,699,451104,094,74317,604,708(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Explanation of of non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Financial Statements 3 months20192018Δ4,081,269(1,889,131)5,970,40030,660 53,171 (22,511)(1,546,054)4,862,229(6,408,283)583,734163,104420,630259,84579,025180,82054,84527,95026,8951,104,06045,1051,058,95538,395- 38,3958,64010,097(1,457)4,615,3943,351,55038%0.04140.036813%127,234 15,000112,2344,742,6283,366,55041%0.04130.035915%4,615,3943,336,55038%0.04140.036613%2,457,0831,834,111622,9720.02220.020210%0.01920.01660.00260.01920.01640.002854%55%(1%)54%55%(1%)111,384,88091,163,63420,221,246114,803,22993,668,31721,134,91212 monthsADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO)Periods ended December 3120192018ΔBasic FFO (1)1,295,716 923,414 372,302Amortization of finance chargesincluded in interest expense- - - Non-cash revenue (straightline rent)- - - Maintenance/cap-ex onexisting properties (2)(47,545)- (47,545)Leasing costs on existing properties- - - Debt extinguishment penalties- - - AFFO(1) - basic1,248,171 923,414 35%AFFO per unit - basic0.0106 0.0091 17%Interest paid on convertibledebentures (if dilutive)- 7,500 (7,500)AFFO - diluted1,248,171 930,914 34%AFFO per unit - diluted0.0103 0.0089 15%Distributions0.0056 0.005012%AFFO -basic after distributions0.0051 0.00400.0011Distributions as a % ofAFFO - basic52%55%(3%)Weighted avg. units o/sBasic 117,403,566 101,590,060 15,813,506Diluted 121,699,451 104,094,743 17,604,708(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial 3 monthsmeasures"(2) The 2018 capital expenditure amount includes a $297,500 tenant allocation considered income generating capital expediture as Fronsac will generate higher revenues because of this investment.20192018Δ4,615,394 3,351,550 1,263,844- - - - - - - (91,031)(313,439)(222,408)- - - - - - 4,524,363 3,038,111 49%0.0406 0.0333 22%127,234 15,000 112,234 4,651,597 3,053,111 52%0.0405 0.0326 24%0.0222 0.0202 10%0.0184 0.0132 0.005355%60%(5%)111,384,880 91,163,634 20,221,246114,803,229 93,668,317 21,134,91212 months
FRONSAC Real Estate Investment Trust
CASH FLOW AND LIQUIDITY
The Trust’s rental income revenues are used to pay down various working capital obligations. These funds
are the primary source to fund mortgage/loan and other debt payments, with the residual used to fund
distributions to unit holders.
For the 12-month period ended
December 31, 2019, Fronsac has
increased its cash from operating
activities. These were mostly
impacted by the growth in rental
revenues, which was partially
offset by the increase in financial
expenses related to mortgages
on new acquisitions.
Funds from investing activities
can mainly be attributed to the
acquisitions
properties,
of
participations in joint ventures that took place over the course of the period. For more details regarding
these acquisitions over the 12-month period ended December 31, 2019, please refer to Note 4 “Investment
Properties” and Note 5 “Joint Arrangements” in the Financial Statements.
Cash derived from financing activities amounted to $24,725,954 ($29,535,441 for the same period in 2018).
These amounts are the result of the money raised through new mortgages used to fund our acquisitions
and through the private placements of August 2018 and April 2019.
FRONSAC
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Distributable Income and DistributionsPeriods ended December 3120192018ΔCash flow provided from operating activities1,355,8661,058,502297,364Net change in non-cash assetand liability items(212,621)(184,467)(28,154)Income taxes18,08823,182(5,094)Accretion of lease payments9,057-9,057Δ in accrued interest(3,285)(32,695)29,410Debentures issuance costs---Unit based compensation ---Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Income from investment in joint ventures(298,436)52,211(350,647)FFO(1) - basic1,295,716923,41440%Periodic mortgage principal repayments(398,342)(322,922)(75,420)Distributable income897,374600,49249%Distributions to unitholders(651,590)(512,014)27%(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section3 months "Non-IFRS financial measures"20192018Δ3,615,2563,188,937426,319515,663(97,088)612,75116,14028,222(12,082)38,395-38,395(38,980)(45,054)6,07430,66053,171(22,511)-42,400(42,400)583,734163,104420,630(145,474)17,858(163,332)4,615,3943,351,55038%(1,460,434)(1,134,802)(325,632)3,154,9602,216,74842%(2,457,083)(1,834,111)34%12 monthsCASH FLOWSPeriods ended December 3120192018ΔOperating activities3,615,2563,188,937426,319Investing activities(28,215,324)(32,829,359)4,614,035Financing activities24,725,95429,535,441(4,809,487)Increase in cash & cashequivalents125,886(104,981)230,867Cash & cash equivalents-Beginning of period174,452279,433(104,981)Cash & cash equivalents - End of period300,338174,452125,88612 months
FRONSAC Real Estate Investment Trust
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE QUARTER ENDED DECEMBER 31, 2019
For the quarter ended December 31, 2019, the Trust had rental income of $2,738,295 ($1,719,184 in Q4
2018). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of
certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable
rents based on gross sales for certain tenants.
The change in fair value of investment properties is based on the change in capitalization rates applied to
each property’s adjusted net operating income as well as post-acquisition adjustments (see page 20 for
more details).
The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest
on mortgages and bank loans, which amounted to $1,910,468 in Q4 2019 compared to $442,287 for the
FRONSAC
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RESULTS OF OPERATIONSPeriods ended December 3120192018ΔRental Income2,738,2951,719,1841,019,111Other revenues- - - Increase/(decrease) in fair valuesof investment properties(501,678)(5,008,010)4,506,332Financial expenses1,910,468442,2871,468,181Net income (loss)attributable to unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Net income (loss) per unitBasic(0.0085)(0.0402)0.0317FFO - basic(1)1,295,716923,41440%FFO per unit0.01100.009121%Recurring FFO - basic(2)1,295,716923,41440%Recurring FFO per unit - basic0.01100.009121%Weighted avg. units o/sBasic117,403,566101,590,06015,813,506(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Financial Statements 3 months20192018Δ9,388,3266,275,2773,113,049- 15,000(15,000)1,546,054(4,862,229)6,408,2833,583,0941,602,9141,980,1804,081,269(1,889,131)5,970,4000.0366(0.0207)0.05734,615,3943,351,55038%0.04140.036813%4,615,3943,336,55038%0.04140.036613%111,384,88091,163,63420,221,24612 monthsRECONCILIATION OF NET INCOME TO EBITDAPeriods ended December 3120192018ΔNet income (loss) attributableto unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Δ in value of investment properties501,6785,008,010(4,506,332)Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Financial expenses1,910,468442,2871,468,181Income taxes includedin administrative expenses18,08823,182(5,094)Accretion of lease payments(9,057)- (9,057)Income taxes(7,500)(18,125)10,625EBITDA(1)1,843,1121,376,73334%Interest expense693,477474,875218,602Principal repayments398,342322,92275,420Debt service requirements1,091,819797,79737%Debt service ratiosInterest coverage 2.72.9(0.2)Debt service coverage 1.71.7-(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section3 months"Non-IFRS financial measures"20192018Δ4,081,269(1,889,131)5,970,400(1,546,054)4,862,229(6,408,283)583,734163,104420,6303,583,0941,602,9141,980,18016,14028,222(12,082)(38,395)- (38,395)(7,500)(18,125)10,6256,672,2884,749,21340%2,545,8891,534,6411,011,2481,460,4341,134,802325,6324,006,3232,669,44350%2.63.1(0.5)1.71.8(0.1)12 months
FRONSAC Real Estate Investment Trust
same period last year. Financial expenses for Q4 2019 are higher than for Q4 2018, mainly because of the
change in fair value of convertible instruments and the increase in interest expense, which is due to the
increase in the number of mortgages.
For the quarter ended December 31, 2019, the Trust recorded basic recurring FFO of $1,295,716 in
comparison to $923,414 in Q4 2018. Basic recurring FFO per unit increased by 21% from 0.91¢ to 1.10¢
for the same period last year. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly acquired
properties net of the increase in financial expenses related to new mortgages on the properties.
RESULTS OF OPERATIONS FOR THE PERIOD ENDED DECEMBER 31, 2019
For the period ended December 31, 2019, the Trust had rental income of $9,388,326 ($6,275,277 for the
same period in 2018). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the
increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents
as well as variable rents based on gross sales for certain tenants.
The change in fair value of investment properties is based on the change in capitalization rates applied to
each property’s adjusted net operating income as well as post-acquisition adjustments (see page 20 for
more details). As at December 31, 2019, the Trust has estimated that a 0.25% decrease in the capitalization
rate applied to the overall portfolio would increase the fair value of the investment properties by
approximately $4.9 million ($3.7 million in 2018) while an increase in the capitalization rate would decrease
the fair value of the investment properties by aproximately $4.5 million ($3.5 million in 2018). The weighted
average capitalization rate used in the calculation of the fair value of investment property is 6.35% (6.48%
in 2018) while the range of capitalization rates used is 5.75% to 7.25% (5.75% to 7.25% in 2018). The fair
value of the investment properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated
internally using the direct capitalization method, which consists in applying a capitalization rate to the
adjusted rental income of each property. The capitalization rates used are provided by a third party firm
specializing in the appraisal of commercial properties. The adjusted rental income is adjusted to take into
consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable
income.
The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest
on mortgages and bank loans, which amounted to $3,583,094 during the period ended December 31, 2019
compared to $1,602,914 for the same period last year. Financial expenses for the period in 2019 are higher
than for the period in 2018, mainly because of the change in fair value of convertible instruments and the
increase in interest expense, which is due to the increase in the number of mortgages.
For the period ended December 31, 2019, the Trust recorded basic recurring FFO of $4,615,394 in
comparison to $3,336,550 for the same period in 2018. Basic recurring FFO per unit increased by 13%
from 3.66¢ to 4.14¢ for the same period. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly
acquired properties net of the increase in financial expenses related to new mortgages on the properties.
CAPITAL STRUCTURE
The real estate business requires capital in order to continue to fund acquisitions, which is a key part to
growth and success. The Trust is authorized to issue an unlimited number of trust units. During the 12-
month period ended December 31, 2019, the Trust issued units as follows:
On March 19, 2019, Fronsac announced the issuance of 312,000 units of Fronsac REIT at a price of $0.57
per unit, which equates to $177,840 as partial compensation for the services rendered by certain members
of management and the board of trustees during the fiscal year ended on December 31st, 2018. The
issuance of the units of Fronsac REIT constitutes a portion of salaries as per their employment contract
FRONSAC
18
FRONSAC Real Estate Investment Trust
and board compensation package. Out of the 312,000 units, 200,000 were subject to the approval of
unitholders at the annual general meeting of May 24, 2019. They were approved on May 24 and issued on
June 3, 2019.
On April 10, 2019, Fronsac announced its intention to undertake a private placement of units of Fronsac
(“Units”) at a price of $0.55 per Unit and 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”) for
aggregate gross proceeds of up to $10,000,000, including up to $2,000,000 in principal amount of
Debentures (collectively, the “Offering”).
On May 16, 2019, Fronsac announced the closing of its previously-announced private placement for
aggregate gross proceeds of $9,910,000 (the “Offering”). Pursuant to the Offering, Fronsac issued
14,869,091 units (“Units”) at a price of $0.55 per Unit, for gross proceeds to Fronsac of $8,178,000, and
$1,732,000 in principal amount of 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”).
The net proceeds of the Offering were used to partially-fund acquisitions, to repay certain indebtedness,
which may be subsequently redrawn, and for working capital and general trust purposes.
Insiders of Fronsac have subscribed to an aggregate of 4,185,715 Units under the Offering, for aggregate
gross proceeds of $2,302,143 to Fronsac. Such insiders’ participation in the Offering (the “Insider
Participation”) is considered to be a “related party transaction” within the meaning of TSX Venture Exchange
Policy 5.9 and Regulation 61-101 respecting Protection of Minority Security Holders in Special Transactions
(“Regulation 61-101”). Pursuant to subsections 5.5(a) and 5.7(1)(a) of Regulation 61-101, Fronsac is
exempt from obtaining a formal valuation and minority approval of its unitholders with respect to the Insider
Participation as the fair market value of the gross proceeds of the Offering (including the Insider
Participation) is below 25% of Fronsac’s market capitalization as determined in accordance with Regulation
61-101. Fronsac did not file a material change report 21 days prior to the closing of the Offering as the
details of the Insider Participation had not been confirmed at that time. The Offering has been unanimously
approved by the board of trustees of Fronsac, except that each trustee who is participating in the Offering
has abstained from the approval of his respective portion of the Insider Participation.
The securities to be issued and sold under the Offering will be subject to a four-month hold period under
Canadian securities laws. In connection with the Offering, Fronsac is paying an aggregate of $89,940 in
finder’s fee to registered dealers in accordance with applicable laws.
The Debentures will mature on May 16, 2024, bear interest at a rate of 6% per annum, payable in equal
semi-annual payments in arrears on August 28 and February 28 in each year, with the first such payment
date falling on August 28, 2019, and are convertible to their holders’ option into Units at a price of $0.73
per Unit, representing a conversion rate of 1,369.86 Units for each $1,000 principal amount of Debentures.
The Debentures will be redeemable at the option of Fronsac on or after May 16, 2022 if the closing price of
the Units on the TSX Venture Exchange (the “TSX-V”) is higher than $0.73 for a period of forty-five (45)
consecutive business days.
Warrants
The Trust issued 5,102,040 warrants through its May 2017 private placement. Each warrant allows the
holder to purchase a unit of Fronsac for the price of $0.61. During the 12-month period ending December
31, 2019, 51,020 warrants were exercised, resulting in the issuance of 51,020 units of Fronsac. The total
number of warrants outstanding as of December 31, 2019 is of 5,051,020.
Convertible debentures
The nominal value of convertible debentures outstanding as of December 31, 2019 is of $3,136,000 and
their conversion price is $0.73 per unit. During the 12-month period ended December 31, 2019, $250,000
worth of convertible debentures were converted into units at a price of $0.43, resulting in the issuance of
581,395 Fronsac units.
The total amount of units outstanding at December 31, 2019 was 117,403,566.
FRONSAC
19
FRONSAC Real Estate Investment Trust
MORTGAGE BALANCES DUE AT MATURITY (in $M)
22.93
10.45
11.77
6.18
2.70
4.33
2020
2021
2022
2023
2024
After 2024
Debts are composed of mortgages, loans, convertible debentures and secured credit facilities. As at
December 31, 2019, there are 32 mortgages (including Fronsac’s interest in mortgages held through joint
ventures) with Canadian financial institutions with a total carrying value of $60,277,953 ($50,775,481 at
December 31, 2018). These mortgages require the Trust to make principal payments of $32,314,416 over
the next 5 year and $27,963,537 thereafter. The mortgages outstanding currently have an average term to
maturity of 6.1 years (4.7 years at December 31, 2018). Convertible debentures in circulation as at
December 31, 2019 have a carrying value of $3,023,326 ($1,593,481 at December 31, 2018). The Trust
currently has 4 secured lines of credit with authorized limits of $6.0M, $2.9M, $1.5M, and $0.4M. These
lines of credit have a $10.45M balance as at December 31, 2019 ($2.47M at December 31, 2018).
Management believes that Fronsac’s blend of debt and equity in its capital base provides stability and
reduces risk, while generating an acceptable return on investment. This compliments the long-term
business strategy of the Trust, which is to grow its presence in the commercial real estate market in Canada.
SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES
The preparation of the Trust’s consolidated financial statements requires management to make judgments,
estimates and assumptions that affect the reported amounts of certain assets and liabilities at the reporting
date and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting period. The significant
estimates and judgments include assessing the nature of an acquisition and whether it represents a
business combination or an acquisition of assets and liabilities, whether a joint arrangement structured
through a separate vehicle is a joint operation or a joint venture, the assessment of the fair values of
investment properties and the assessment of the unit-based compensation and derivative financial
instruments where the fair value cannot be derived from active markets.
One significant judgment and key estimate that affects the reported amounts of assets at the date of the
consolidated financial statements and the reported amounts of profit or loss during the period, relates to
FRONSAC
20
Maturity20202021202220232024After 2024Balance due ($):6,183,739 2,701,448 10,448,112 11,767,322 4,328,492 22,932,677 Interest rate:3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%3.64% - 3.74%3.80% - 4.98%% of total debt:10.6%4.6%17.9%20.2%7.4%39.3%
FRONSAC Real Estate Investment Trust
property valuations. Investment properties, which are carried on the consolidated statements of financial
position at fair value, are valued by the Trust. The valuation of investment properties is one of the principal
estimates and uncertainties of these financial statements. The valuations are based on a number of
assumptions, such as appropriate discount rates and capitalization rates and estimates of future rental
income, operating expenses and capital expenditures. These investment properties are sensitive to
fluctuations in capitalization and discount rates. Investment properties are appraised primarily based on
adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected
income. The fair value of investment properties indicated in the consolidated financial statements has been
calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been
calculated by using a capitalization rate, provided by qualified independent professional appraisers, and
applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration provision for
vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income.
RISKS AND UNCERTAINTIES
All property investments are subject to a degree of risk and uncertainty. Property investments are affected
by various factors including general economic conditions and local market circumstances. Local business
conditions such as oversupply of space or a reduction in demand for space particularly affect property
investments. At December 31, 2019 the Trust held interests in 57 properties in Quebec, Ontario and Nova
Scotia, across 5 market segments. The Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. In
order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly
follows the evolution of the market interest rate risk and consequently determines the composition of its
debts.
Credit Risk
Credit risk comes primarily from the potential inability of customers to discharge their rental obligations.
Fronsac strives to obtain rent payments on a monthly basis in order to limit this risk while maintaining a
limited receivable balance ($517K as at December 31, 2019 compared to $187K as at December 31, 2018).
The composition of this balance mostly includes major Canadian oil companies and gas companies with a
small credit risk. The remainder of receivables represents amounts owing from Government agencies,
which pose a minimum credit risk.
Interest Rate Risk
Interest rate risk affects the Trust through its loans receivable, mortgages, long term debt, convertible
debentures and bank loans. These instruments bear fixed interest rates and as such expose the Trust to
fair value risk. Lines of credit with a floating interest rate expose the Trust to a cash flow risk. If market
conditions warrant, the Trust may attempt to renegotiate its existing debt to take advantage of lower interest
rates. The trust has an ongoing requirement to access debt makers and there is a risk that lenders will not
refinance such maturing debt on terms and conditions acceptable to the Trust or on any terms at all. Each
change of 1% of the interest rates would have an impact of $620,342 on the financial expenses of the year.
Liquidity risk
Liquidity risk is the risk of being unable to honour financial commitments by the deadlines set out under the
terms of such commitments. Senior management manages the Trust’s cash resources with respect to
financial forecasts and anticipated cash flows.
The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of
accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness.
Lease roll-over risk
Lease roll-over risk arises from the possibility that Fronsac may experience difficulty renewing leases as
they expire or in re-leasing space vacated by tenants. Fronsac’s principal management of occupancy risk
FRONSAC
21
FRONSAC Real Estate Investment Trust
is the skewing of tenancies towards national tenants, the signing of longer term leases and significant pre-
leasing of development space.
Development and Acquisition Risk
The Trust’s external growth prospects will depend in large part on identifying suitable acquisition
opportunities and conducting necessary due diligence. If the Trust is unable to manage its growth and
integrate its acquisitions and developments effectively, its business operating results and financial condition
could be adversely affected. Developments and acquisitions may not meet operational or financial
expectations due to unexpected costs or market conditions, which could impact the Trust’s performance.
Environmental Risk
Fronsac is subject to various laws relating to the environment which deal primarily with the costs of removal
and remediation of hazardous substances such petroleum products. Environmental risk is relevant to
Fronsac’s ability to sell or finance affected assets and could potentially result in liabilities for the costs of
removal and remediation of hazardous substances or claims against Fronsac. Management is not aware
of any material non-compliance with environmental laws or regulations with regard to Fronsac’s portfolio,
or of any material pending or threatened actions, investigations or claims against Fronsac relating to
environmental matters. Fronsac manages environmental exposures in a proactive manner by conducting
thorough due diligence before the acquisition of each property and by taking envrionmental insurance
coverage on properties that where risk could potentially arise.
Status of the REIT
Fronsac is required to comply with specific restrictions regarding its activities and the investments held by
it in order to maintain its real estate investment trust status (“REIT”). Should Fronsac cease to qualify as a
REIT, the consequences could be material and adverse. As well, Fronsac conducts its affairs in order to
qualify as a REIT under applicable tax statutes so that it retains its status as a flowthrough vehicle for the
particular year. Should Fronsac not meet the conditions to qualify as a REIT in a particular year, it may be
subject to tax similar to a corporation, which may have an adverse impact on it and its unitholders, on the
value of the units and on its ability to undertake financings and acquisitions. This could also materially
reduce its distributable cash. Management believes that it complies with the REIT rules.
Access to Capital
The Trust’s growth prospects depends on its ability to access capital, mainly debt and equity. Adverse
market conditions could lead to a negative capital markets environment in which the Trust might not be able
to issue units, debentures or any other financial instruments in order to raise capital. Access to debt, mainly
through mortgages, is also crucial for financing purposes, and the unavailibilty of the debt market would
make it harder for Fronsac to acquire real estate assets that satisfy its investment criteria.
Public Health Risk in Relation to COVID-19
A local, regional, national or international outbreak of a contagious disease, such as COVID-19, could have
an adverse effect on local economies and potentially the global economy. The COVID-19 could affect the
Trust's ability to collect rent in certain instances. The COVID-19 has not had a material impact on the Trust's
operations as of March 20, 2020.
Management is following closely the evolution but the impact on the operations of the Trust is unknown at
the at the moment. The impacts will be accounted for when they will be known and when it will be possible
to properly measure them.
RELATED PARTY TRANSACTIONS
The loans receivable include an amount of $100,000 (2018: $50 000) due from an officer of the Trust.
Interest income on the loan amounts to $3,876 (2018: $2,177) for which no amount is receivable as at
December 31, 2019 (2018: $0).
FRONSAC
22
FRONSAC Real Estate Investment Trust
The credit facilities include an amount of $400,000 (2018: $400,000) obtained from a trustee. Interest on
credit facilities includes an amount of $18,400 (2018: $8,433) paid to that trustee for which no amount is
payable (2018: $0) as at December 31, 2019.
Issue costs of units include an amount of $2,145 paid to a financial institution in which a trustee was a
director (2018 $0).
A former trustee who rents investment properties from the Trust has not seeked re-election to the Board of
Trustees. Since May 25, 2019, the transactions related to this former trustee are deemed to be at arm's
length.
For the period of January 1st, 2019 to May 25, 2019 and for the comparative period of the full year ending
December 31, 2018, the results include the following transactions with this former trustee.
Rental income includes an amount of $212,098 (2018: $536,856) from companies controlled by this trustee.
Interest income includes an amount of $790 (2018: $2,138) from a person related to this trustee.
On June 29, 2018, the Trust acquired an interest in the limited partnership Odacite Mercier. This day, the
Trust paid $463,275 for its interest in this company in which this former trustee has an interest.
Officers and Trustees Compensation
The Trust paid $360,852 as compensation to officers during the year ended December 31, 2019 (2018:
$250,400).
Administrative fees include an amount of $35,000 (2018: $35,000) paid as professional fees to a trustee
and to an entity controlled by a trustee.
FRONSAC
23
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
YEARS ENDED DECEMBER 31, 2019 AND 2018
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
PAGE
25
26-28
TRUSTEES' REPORT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS:
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS:
Situation financière 29
Financial Position
Comptes de résultat et Résultat global 30 Income and Comprehensive Income
Changes in Equity
Variations des capitaux propres 31
Flux de trésorerie 32
Cash flows
Notes to Consolidated Financial Statements
Notes aux états financiers consolidés 33-66
Responsabilité de la direction à l'égard
de la présentation de l'information financière
Management's responsibility for
Financial Reporting
Les présents états financiers consolidés de Fiducie de
placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI»)
ont été préparés par la direction, qui est responsable de
l’intégrité et de la fidélité de l’information présentée, y
compris
les montants présentés dans les états
financiers consolidés, les meilleures estimations et les
jugements soignés qu'ils estiment raisonnables dans les
circonstances en vue de s'assurer que les états
financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects
significatifs, une image fidèle de la situation financière
consolidée de la Fiducie. Ces états
financiers
consolidés ont été préparés conformément aux Normes
internationales d’information financière («IFRS»).
the integrity and fairness of
The accompanying consolidated financial statements of
Fronsac Real Estate Investment Trust (the “Trust” or
the “REIT”) were prepared by management, which is
the
responsible for
information presented,
including amounts based on
best estimates and careful judgments that they believe
are reasonable under the circumstances, and designed
to ensure that the consolidated financial statements are
presented fairly,
in all material respects, the Trust's
consolidated financial position. These consolidated
financial statements were prepared in accordance with
International Financial Reporting Standards (“IFRS”).
de
L’information financière contenue dans notre rapport de
gestion est en accord avec les présents états financiers
notre
nous
consolidés. Afin
responsabilité à l’égard de l’intégrité et de la fidélité des
états financiers consolidés et des systèmes comptables
qui
les produisent, nous maintenons les systèmes de
contrôles internes et établissons des politiques et
procédés pour garantir
la fiabilité de l'information
financière et assurer la protection de son actif.
acquitter
de
these
consolidated
consistent with
In discharging our responsibility for
information appearing throughout our MD&A
Financial
financial
is
the
statements.
integrity and fairness of
the consolidated financial
statements and for the accounting systems from which
they are derived, we develop and continue to maintain
systems of internal controls and establish policies and
procedures to ensure reliability of financial
information
and to safeguard assets.
Le Conseil des fiduciaires voit à ce que la direction
assume sa responsabilité en matière d’information
financière par
l’entremise de son comité d’audit
composé uniquement de fiduciaires n’appartenant ni à
la direction ni au personnel de la Fiducie. Ce comité
revoit
les états financiers consolidés de la Fiducie et
recommande au Conseil de les approuver. Le comité
d’audit assume d’autres responsabilités importantes,
les fiduciaires en matière
notamment de conseiller
d’audit et de présentation de l’information financière.
Bélanger Dalcourt CPA Inc., auditeurs indépendants
nommés par les porteurs de parts de la Fiducie sur
recommandation du Conseil, ont effectué un audit
indépendant des états financiers consolidés aux 31
décembre 2019 et 2018 et ont présenté le rapport qui
suit. Les auditeurs peuvent en tout temps s’entretenir
avec le comité d’audit de tous les aspects de leur
mission d’audit et de tous les points soulevés dans le
cadre de leur travail.
The Board of Trustees oversees management’s
responsibility for financial reporting through an Audit
Committee, which is composed entirely of Trustees who
are not members of
the REIT’s management or
personnel. This Committee reviews our consolidated
financial statements and recommends them to the
Board for approval. Other key responsibilities of
the
Audit Committee include advising the Trustees on
auditing matters and financial reporting issues.
independent auditors
Bélanger Dalcourt CPA Inc.,
the Trust upon the
appointed by the unitholders of
the Board, have performed an
recommendation of
independent audit of
the Consolidated Financial
Statements as at December 31, 2019 and 2018 and
their
follows. The auditors have full and
unrestricted access to the Audit Committee to discuss
their audit and related findings.
report
/s/ Michel Lassonde
Président du conseil des fiduciaires
/s/ Michel Lassonde
Chairman of the Board of Trustees
Le 20 mars 2020
March 20, 2020
■ Page 25 ■ RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
Aux porteurs de parts de Fiducie de placement
immobilier Fronsac
To the unitholders of Fronsac real estate
investment trust
Opinion
Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés de
Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales (le
«groupe»), qui comprennent les états consolidés de la situation
financière aux 31 décembre 2019 et 2018, et
les comptes
consolidés de résultat et du résultat global, les états consolidés
des variations des capitaux propres et les états consolidés des
flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre
2019 et 2018, ainsi que les notes annexes, y compris le résumé
des principales méthodes comptables.
Opinion
We have audited the consolidated financial statements of
Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries (the
Group), which comprise the consolidated statements of
financial position as at December 31, 2019 and 2018, and the
consolidated statements of
income and comprehensive
income, changes in equity and cash flows for the years ended
December 31, 2019 and 2018, and notes to the consolidated
financial statements,
including a summary of significant
accounting policies.
À notre avis,
les états financiers consolidés ci-joints donnent,
dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière consolidée du groupe aux 31 décembre 2019
et 2018, ainsi que de sa performance financière consolidée et de
ses flux de trésorerie consolidés pour les exercices terminés les
31 décembre 2019 et 2018, conformément aux Normes
internationales d'information financière (IFRS).
Fondement de l'opinion
Nous avons effectué notre audit conformément aux normes
d'audit généralement reconnues du Canada. Les responsabilités
qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement
décrites dans la section «Responsabilités de l'auditeur à l'égard
de l'audit des états financiers consolidés» du présent rapport.
Nous sommes indépendants du groupe conformément aux règles
de déontologie qui s'appliquent à l'audit des états financiers
consolidés au Canada et nous nous sommes acquittés des
autres responsabilités déontologiques qui nous incombent selon
ces règles. Nous estimons que les éléments probants que nous
avons obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre
opinion d'audit.
Autres informations
La responsabilité des autres informations incombe à la direction.
Les autres informations se composent du rapport de gestion.
fairly,
in all material
the accompanying consolidated financial
In our opinion,
statements present
the
consolidated financial position of the Group as at December
financial
and its
31, 2019
performance and its consolidated cash flows for the years
ended December 31, 2019 and 2018 in accordance with
International Financial Reporting Standards (IFRS).
consolidated
and 2018,
respects,
Basis of opinion
We conducted our audit
in accordance with Canadian
generally accepted auditing standards. Our responsibilities
under those standards are further described in the Auditor's
Responsibilities for the Audit of the Consolidated Financial
Statements section of our report. We are independent of the
Group in accordance with the ethical requirements that are
relevant to our audit of the consolidated financial statements
in Canada, and we have fulfilled our other ethical
responsibilities in accordance with these requirements. We
believe that the audit evidence we have obtained is sufficient
and appropriate to provide a basis for our opinion.
Other information
Management
is responsible for the other information. The
other information comprises the Management Discussion &
Analysis.
Notre opinion sur les états financiers consolidés ne s'étend pas
aux autres informations et nous n'exprimons aucune forme
d'assurance que ce soit sur ces informations.
Our opinion on the consolidated financial statements does not
cover the other information and we do not express any form
of assurance conclusion thereon.
En ce qui concerne notre audit des états financiers consolidés,
notre responsabilité consiste à lire les autres informations et, ce
faisant, à apprécier s'il existe une incohérence significative entre
celles-ci et les états financiers consolidés ou la connaissance que
nous avons acquise au cours de l'audit, ou encore si les autres
informations
comporter une anomalie
significative. Si, à la lumière des travaux que nous avons
effectués, nous concluons à la présence d'une anomalie
significative dans les autres informations, nous sommes tenus de
signaler ce fait. Nous n'avons rien à signaler à cet égard.
semblent autrement
inconsistent with the
In connection with our audit of
the consolidated financial
statements, our responsibility is to read the other information
and, in doing so, consider whether the other information is
materially
financial
statements or our knowledge obtained in the audit or
otherwise appears to be materially misstated. If, based on the
work we have performed, we conclude that there is a material
misstatement of
this other information, we are required to
report that fact. We have nothing to report in this regard.
consolidated
■ Page 26 ■ Responsabilités de la direction pour les états financiers
consolidés
La direction est
responsable de la préparation et de la
présentation fidèle des états financiers consolidés conformément
aux IFRS, ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme
nécessaire pour permettre la préparation d'états financiers
consolidés exempts d'anomalies significatives, que celles-ci
résultent de fraudes ou d'erreurs.
incombe d'évaluer
Lors de la préparation des états financiers consolidés, c'est à la
direction qu'il
la capacité du groupe à
poursuivre son exploitation, de communiquer, le cas échéant, les
questions relatives à la continuité de l'exploitation et d'appliquer
le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si
la
direction a l'intention de liquider le groupe ou de cesser son
activité ou si aucune autre solution réaliste ne s'offre à elle.
is responsible for
Responsabilities of Management and Those Charged with
Governance for the Consolidated Financial Statements
Management
the preparation and fair
the consolidated financial statements in
presentation of
accordance with IFRS, and for such internal control as
management determines
to enable the
preparation of consolidated financial statements that are free
from material misstatement, whether due to fraud or error.
is necessary
the
financial
preparing
consolidated
In
statements,
management is responsible for assessing the Group's ability
to continue as a going concern, disclosing, as applicable,
matters related to going concern and using the going concern
basis of accounting unless management either intends to
liquidate the Group or to cease operations, or has no realistic
alternative but to do so.
Il incombe aux responsables de la gouvernance de surveiller le
processus d'information financière du groupe.
Those charged with governance are responsible for
overseeing the Group's financial reporting process.
Responsabilités de l’auditeur à l'égard de l'audit
des états financiers consolidés
Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les états
financiers consolidés pris dans leur ensemble sont exempts
d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou
d'erreurs, et de délivrer un rapport de l'auditeur contenant notre
opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
d'assurance, qui ne garantit
toutefois pas qu'un audit réalisé
conformément aux normes d'audit généralement reconnues du
Canada
anomalie
significative qui pourrait exister. Les anomalies peuvent résulter
de fraudes ou d'erreurs et elles sont considérées comme
significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce que,
individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les
décisions économiques que les utilisateurs des états financiers
consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
permettra
détecter
toujours
toute
de
Auditor's Responsabilities for the Audit of the
Consolidated Financial Statements
Our objectives are to obtain reasonable assurance about
whether the consolidated financial statements as a whole are
free from material misstatement, whether due to fraud or
error, and to issue an auditor's report
includes our
opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance,
but is not a guarantee that an audit conducted in accordance
with Canadian generally accepted auditing standards will
always detect a material misstatement when it exists.
Misstatements can arise from fraud or error and are
considered material
if, individually or in the aggregate, they
could reasonably be expected to influence the economic
decisions of users taken on the basis of these consolidated
financial statements.
that
réalisé conformément aux normes
Dans le cadre d'un audit
d'audit généralement reconnues du Canada, nous exerçons notre
jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique tout au
long de cet audit. En outre :
As part of an audit in accordance with Canadian generally
accepted auditing standards, we exercise professional
judgment and maintain professional skepticism throughout the
audit. We also:
• nous identifions et évaluons les risques que les états financiers
consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci
résultent de fraudes ou d'erreurs, concevons et mettons en
œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et
réunissons des éléments probants suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie
significative résultant d'une fraude est plus élevé que celui d'une
anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires,
les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle
interne pertinents pour l'audit afin de concevoir des procédures
d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du
groupe;
• Identify and assess the risks of material misstatement of the
consolidated financial statements, whether due to fraud or
error, design and perform audit procedures responsive to
those risks, and obtain audit evidence that is sufficient and
appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not
detecting a material misstatement resulting from fraud is
higher than for one resulting from error, as fraud may involve
collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations,
or the override of internal control.
• Obtain an understanding of internal control relevant to the
audit in order to design audit procedures that are appropriate
in the circumstances, but not for the purpose of expressing an
opinion on the effectiveness of the Group's internal control.
■ Page 27 ■ • nous apprécions le caractère approprié des méthodes
comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, de même que des informations
y afférentes fournies par cette dernière;
• Evaluate the appropriateness of accounting policies used
and the reasonableness of accounting estimates and related
disclosures made by management.
• nous tirons une conclusion quant au caractère approprié de
l'utilisation par la direction du principe comptable de continuité
d'exploitation et, selon les éléments probants obtenus, quant à
l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des
événements ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation.
Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative,
nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre
rapport sur les informations fournies dans les états financiers au
sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas
adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions
s'appuient sur les éléments probants obtenus jusqu'à la date de
notre rapport. Des événements ou situations futurs pourraient par
ailleurs amener le groupe à cesser son exploitation;
• Conclude on the appropriateness of management's use of
the going concern basis of accounting and, based on the
audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists
related to events or conditions that may cast significant doubt
on the Group's ability to continue as a going concern. If we
conclude that a material uncertainty exists, we are required to
draw attention in our auditor's report to the related disclosures
in the consolidated financial statements or, if such disclosures
are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are
based on the audit evidence obtained up to the date of our
auditor's report. However, future events or conditions may
cause the Group to cease to continue as a going concern.
• nous évaluons la présentation d'ensemble, la structure et le
les
contenu des états
financiers
informations fournies dans les notes, et apprécions si
les états
financiers consolidés représentent les opérations et événements
sous-jacents d'une manière propre à donner une image fidèle;
consolidés,
compris
y
consolidated
• Evaluate the overall presentation, structure and content of
the
the
disclosures,
financial
statements represent the underlying transactions and events
in a manner that achieves fair presentation.
financial
and whether
statements,
the
consolidated
including
• nous obtenons des éléments probants suffisants et appropriés
l'information financière des entités et activités du
concernant
groupe pour exprimer une opinion sur
les états financiers
consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la
supervision et de la réalisation de l'audit du groupe, et assumons
l'entière responsabilité de notre opinion d'audit.
• Obtain sufficient appropriate audit evidence regarding the
financial information of the entities or business activities within
the Group to express an opinion on the consolidated financial
statements. We are responsible for the direction, supervision
and performance of
the group audit. We remain solely
responsible for our audit opinion.
Nous communiquons aux responsables de la gouvernance
notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit
et nos constatations importantes, y compris toute déficience
importante du contrôle interne que nous aurions relevée au cours
de notre audit.
We communicate with those charged with governance
regarding, among other matters,
the planned scope and
timing of the audit and significant audit findings, including any
that we identify
significant deficiencies in internal control
during our audit.
aux
également
fournissons
responsables
Nous
la
gouvernance une déclaration précisant que nous nous sommes
conformés aux règles de déontologie pertinentes concernant
l'indépendance, et leur communiquons toutes les relations et les
raisonnablement être considérés
autres facteurs qui peuvent
notre
comme
indépendance ainsi que les sauvegardes connexes s'il y a lieu.
susceptibles
incidences
d'avoir
des
sur
de
We also provide those charged with governance with a
that we have complied with relevant ethical
statement
requirements regarding independence, and to communicate
relationships and other matters that may
with them all
reasonably be thought
to bear on our independence, and
where applicable, related safeguards.
L'associé responsable de la mission d'audit au terme de laquelle
le présent
indépendant est délivré est
Catherine Dalcourt.
rapport de l'auditeur
The engagement partner on the audit
independent auditor's report is Catherine Dalcourt.
resulting in this
Bélanger D
Bélanger Dal
Bélanger Dalcourt CPA Inc.
Montréal, Canada
Le 20 mars 2020
Bélanger Dalcourt CPA Inc.
Montreal, Canada
March 20, 2020
1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o A125104
1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104
■ Page 28 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA
SITUATION FINANCIÈRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
FINANCIAL POSITION
(en dollars canadiens)
Actifs non courants
ACTIF
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2019
$
2018
$
Immeubles de placement (note 4)
118 503 056
92 629 541
Participations dans des coentreprises (note 5)
Autres actifs financiers (note 6)
Actifs d'impôt différé (note 19)
Actifs courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 7)
Autres actifs courants (note 8)
Portion à court terme des actifs financiers (note 6)
PASSIF
Passifs non courants
Emprunts hypothécaires (note 9)
Dette à long terme (note 10)
Débentures convertibles (note 11)
Instruments financiers dérivés (note 12)
Autres passifs (note 13)
Passifs d'impôt différé (note 19)
Passifs courants
Bons de souscription (note 14)
Facilités de crédit (note 15)
Créditeurs (note 16)
Portion à court terme des emprunts hypothécaires
et dette à long terme (notes 9 et 10)
Portion à court terme des autres passifs (note 13)
Provision (note 26)
TOTAL DU PASSIF
6 266 281
1 754 755
24 200
4 686 447
1 151 577
25 700
126 548 292
98 493 265
300 338
262 411
2 007 667
174 452
22 556
200 076
129 118 708
98 890 349
52 634 994
45 886 293
90 000
105 000
3 023 326
1 593 481
748 820
223 583
154 000
146 530
141 578
163 000
56 874 723
48 035 882
898 570
289 800
10 445 700
2 470 000
854 893
961 796
7 657 959
4 904 188
469 823
575 000
426 534
500 000
77 776 668
57 588 200
(in canadian dollars)
ASSETS
Non-Current assets
Investment properties (note 4)
Investments in joint ventures (note 5)
Other financial assets (note 6)
Deferred tax assets (note 19)
Current assets
Cash and cash equivalents (note 7)
Other current assets (note 8)
Current portion of financial assets (note 6)
LIABILITIES
Non-Current liabilities
Mortgages (note 9)
Long-term debt (note 10)
Convertible debentures (note 11)
Derivative financial instruments (note 12)
Other liabilities (note 13)
Deferred tax liabilities (note 19)
Current liabilities
Warrants (note 14)
Credit facilities (note 15)
Accounts payable (note 16)
Current portion of mortgages and
long-term debt (notes 9 and 10)
Current portion of other liabilities (note 13)
Provision (note 26)
TOTAL LIABILITIES
CAPITAUX PROPRES
EQUITY
Capital des porteurs de parts
51 342 040
41 302 149
Unitholders' equity
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES
129 118 708
98 890 349
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
Approuvé par le Conseil des Fiduciaires: Approved by the Board of Trustees:
(s) Michel Lassonde, fiduciaire / trustee
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
(s) Jason Parravano, fiduciaire / trustee
JASON PARRAVANO
JASON PARRAVANO
JASON PARRAVANO
JASON PARRAVANO
■ Page 29 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
COMPTES DE RÉSULTAT ET
RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME
AND COMPREHENSIVE INCOME
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
PRODUITS
Revenus de location des immeubles
de placement (notes 25 et 27)
Coûts opérationnels
Autres produits
Résultat opérationnel net
Quote-part du résultat net tiré des participations
dans des coentreprises (note 5)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
CHARGES
Charges administratives
Rémunération à base de parts (note 17)
Charges financières (note 18)
Résultat (perte) avant impôts
Impôts sur le résultat (note 19)
Différés
Résultat net (perte nette) et
résultat global (perte globale)
Résultat net (perte nette) par part
attribuable aux porteurs de parts -
de base (note 20)
Résultat net (perte nette) par part
attribuable aux porteurs de parts -
dilué (note 20)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
2019
$
2018
$
9 388 326
6 275 277
(2 244 304)
(1 177 602)
-
15 000
7 144 022
5 112 675
(145 474)
17 858
1 546 054
(4 862 229)
8 544 602
268 304
627 894
259 845
536 021
36 625
3 583 094
1 602 914
4 470 833
2 175 560
(in canadian dollars)
REVENUE
Rental income from investment
properties (notes 25 and 27)
Operating costs
Other revenues
Net operating income
Share of net income from investments
in joint ventures (note 5)
Change in fair value of investment
properties
EXPENSES
Administrative expenses
Unit-based compensation (note 17)
Financial expenses (note 18)
4 073 769
(1 907 256)
Income (loss) before income taxes
(7 500)
(18 125)
4 081 269
(1 889 131)
0,0366
(0,0207)
0,0365
(0,0207)
Income taxes (note 19)
Deferred
Net income (loss) and
comprehensive income (loss)
Net income (net loss) per unit
attributable to unitholders -
basic (note 20)
Net income (net loss) per unit
attributable to unitholders -
diluted (note 20)
The accompanying notes are an integral part of
the consolidated financial statements
■ Page 30 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
(en dollars canadiens)
31 DÉCEMBRE 2019
Résultats non
Parts de Fiducie
Surplus
Total
distribués
Retained
Earnings
$
Trust Units
Surplus
(note 17)
$
$
Capitaux propres
Total
Equity
$
1 869 427
39 361 322
71 400
41 302 149
4 081 269
-
-
8 636 962
(221 257)
(2 457 083)
-
-
-
-
-
-
4 081 269
8 636 962
(221 257)
(2 457 083)
1er janvier 2019
Variations au cours de l'exercice:
Résultat net et résultat global
Émissions de parts
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
CHANGES IN EQUITY
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(in canadian dollars)
DECEMBER 31, 2019
January 1, 2019
Changes during the year
Net income and comprehensive income
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
31 décembre 2019
3 272 356
47 998 284
71 400
51 342 040
December 31, 2019
31 DÉCEMBRE 2018
DECEMBER 31, 2018
Résultats non
Parts de Fiducie
Surplus
Total
distribués
Retained
Earnings
$
Trust Units
Surplus
(note 17)
$
$
Capitaux propres
Total
Equity
$
5 914 073
30 722 923
71 400
36 708 396
(1 889 131)
-
-
8 638 399
(321 404)
(1 834 111)
-
-
-
-
-
-
(1 889 131)
8 638 399
(321 404)
(1 834 111)
January 1, 2018
Changes during the year
Net loss and comprehensive loss
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
1er janvier 2018
Variations au cours de l'exercice:
Perte nette et perte globale
Émissions de parts
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
31 décembre 2018
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
1 869 427
39 361 322
71 400
41 302 149
December 31, 2018
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 31 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
ACTIVITÉS D'EXPLOITATION
Résultat net (perte nette)
Ajustements:
Quote-part du résultat net tiré des
2019
$
2018
$
4 081 269
(1 889 131)
participations dans des coentreprises
145 474
(17 858)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges d'intérêts (note 21)
Intérêts payés (note 21)
Rémunération à base de parts
Charges financières
Impôts différés
Variation nette des éléments hors caisse
de l'actif et du passif (note 21)
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Acquisition immeubles de placement
Acquisition de partenariats
Distributions de coentreprises
Augmentation des prêts à recevoir
Encaissement des prêts à recevoir
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Variation nette de l'emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires:
Nouveaux emprunts
Remboursements d'emprunts
Versements en capital périodiques
Émission de débentures convertibles
Remboursement de la dette à long terme
Émissions de parts, net des frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
Augmentation (diminution) de la trésorerie
et équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie
au début de l'exercice
Trésorerie et équivalents de trésorerie
à la fin de l'exercice (note 7)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
(1 546 054)
4 862 229
2 418 655
1 519 641
(2 379 675)
(1 474 587)
259 845
1 158 905
(7 500)
36 625
73 055
(18 125)
4 130 919
3 091 849
(515 663)
97 088
3 615 256
3 188 937
(24 408 650)
(30 143 831)
(1 884 808)
(3 167 298)
159 500
121 000
(2 494 400)
(2 049 230)
413 034
2 410 000
(28 215 324)
(32 829 359)
7 975 700
2 470 000
14 546 315
20 328 359
(3 583 409)
-
(1 460 434)
(1 134 802)
1 732 000
1 404 000
(15 000)
(15 000)
7 987 865
8 316 995
(2 457 083)
(1 834 111)
24 725 954
29 535 441
125 886
(104 981)
174 452
279 433
300 338
174 452
■ Page 32 ■
(in canadian dollars)
OPERATING ACTIVITIES
Net income (loss)
Adjustments:
Share of net income from investments
in joint ventures
Change in fair value of investment
properties
Interest expenses (note 21)
Interest paid (note 21)
Unit-based compensation
Financial expenses
Deferred income taxes
Net change in non-cash asset and
liability items (note 21)
INVESTING ACTIVITIES
Acquisition of investment properties
Acquisition of joint arrangements
Distributions from joint ventures
Increase of loans receivable
Proceeds from loans receivable
FINANCING ACTIVITIES
Net change in bank loan
Mortgages:
Gross mortgage proceeds
Repayment of mortgages
Periodic mortgage principal repayments
Issuance of convertible debentures
Repayment of long-term debt
Issuance of units, net of issue costs
Distributions to unitholders
Increase (decrease) in cash
and cash equivalents
Cash and cash equivalents
beginning of the year
Cash and cash equivalents
end of the year (note 7)
The accompanying notes are an integral part of
the consolidated financial statements
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS
1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES
Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou
«FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital
variable non constituée en personne morale créée le 11
mars 2011 en vertu du Code civil du Québec, selon une
entente de fiducie et réside au Canada.
Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or the
"REIT")
is an unincorporated open-ended real estate
investment trust formed on March 11, 2011 under the Civil
code of Quebec, pursuant to a trust agreement and is
domiciled in Canada.
FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de
propriétés détenues en indivision, est un locateur
d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la
Bourse de croissance TSX («TSX.V») sous le symbole
«FRO.UN», et son siège social est situé au 106 avenue
Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3.
The REIT, through its subsidiaries, joint ventures and co-
real estate
is a lessor of commercial
ownerships,
properties. The Trust
is listed on the TSX Venture
Exchange ("TSX.V") under the symbol "FRO.UN", and its
head office is located at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire,
Quebec, H9R 3X3.
La Fiducie opère dans un seul secteur, celui des
immeubles
Canada.
la Fiducie n'a qu'un seul secteur à
Conséquemment
présenter.
commerciaux
situés
au
The Trust operates in one segment, commercial
real
estate located in Canada. Accordingly the Trust has a
single reportable segment.
Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le
conseil des fiduciaires le 20 mars 2020.
These consolidated financial statements were approved
on March 20, 2020 by the Board of Trustees.
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT
2. BASIS OF PREPARATION
Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de Fiducie de placement
immobilier Fronsac et de ses
sont établis
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»).
filiales
Statement of compliance
The consolidated financial statements of Fronsac real
estate investment trust and its subsidiaries comply with the
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Base d'évaluation
Les états financiers consolidés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs
suivants des états consolidés de la situation financière qui
sont évalués à la juste valeur:
Basis of presentation
The consolidated financial statements have been prepared
on a cost basis except for the following significant items of
the consolidated statements of financial position which are
valued at fair value:
• les immeubles de placement;
• les instruments financiers dérivés;
• la rémunération fondée sur des parts;
• les bons de souscription.
• Investment properties;
• Derivative financial instruments;
• Unit-based compensation;
• Warrants.
Les états financiers consolidés sont présentés en dollars
canadiens, le dollar canadien est la monnaie fonctionnelle
de la Fiducie.
The consolidated financial statements are presented in
canadian dollars, which is the functional currency of the
Trust.
■ Page 33 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements
Dans la préparation des états financiers consolidés de la
Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des
jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes
comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs,
de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels
pourraient différer de ces estimations.
Use of estimates and judgments
In preparing the Trust's consolidated financial statements,
management
is required to make estimates, exercise
judgments and make assumptions that affect the reported
income and expenses.
amounts of assets,
Actual results could differ from those estimates.
liabilities,
Les principaux jugements et estimations faits par
direction
consolidés se résument comme suit:
l'établissement
la
financiers
dans
états
des
The key judgments and major assumptions made by
management
the consolidated
financial statements are as follows:
in the preparation of
Jugements
Types d'acquisitions
Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si celle-ci est une
acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de
passifs.
Judgments
Nature of acquisitions
At the time of an acquisition, the Trust examines if the
transaction represents a business combination or an
acquisition of assets and liabilities.
la capacité de générer des
l'acquisition se qualifie à titre de
Afin de déterminer si
regroupement d'entreprise ou d'acquisition d'actifs,
la
Fiducie examine si, en achetant la propriété, elle a aussi
acheté des données et processus qui appliqués aux
données ont
sorties.
Particulièrement, la Fiducie examine les points suivants:
1) Si la Fiducie a acquis un simple actif ou un ensemble
d'actifs;
2) Si
personnel;
3) Si la Fiducie a acquis une plate-forme opérationnelle.
la Fiducie a aussi pris contrôle de la gestion du
To determine if
the Trust's acquisition represents a
business combination rather than an asset acquisition, the
Trust examines if
it has purchased a business which
consists of inputs and processes applied to those inputs
that have the ability to create outputs. The factors the
Trust considers are as follows:
1) Whether the Trust has acquired a single asset or group
of assets;
2) Whether the Trust has taken on the management of
personnel;
3) Whether the Trust has acquired an operational platform.
sont
Les acquisitions qui se qualifient en tant qu'acquisitions
d'entreprise
3
comptabilisées
«Regroupements d'entreprises». Les acquisitions qui ne se
qualifient pas comme des acquisitions d'entreprise sont
comptabilisées comme des acquisitions d'actifs et de
passifs à leur juste valeur respective.
selon
IFRS
in
accordance with
represent business combinations are
Acquisitions that
"Business
recorded
Combinations." Acquisitions,
that do not correspond to
business combinations, are recorded as acquisitions of
assets and liabilities based upon their
respective fair
value.
IFRS 3
Partenariats
Un jugement est exercé pour déterminer si un partenariat
opéré à travers une entité se qualifie en tant que
coentreprise ou copropriété. Pour se faire,
la Fiducie
examine la forme légale de l'entité ainsi que les accords
la Fiducie possède des intérêts
contractuels à savoir si
dans les actifs et les passifs ou seulement dans l'actif net
de l'entité. Si la Fiducie détermine qu'elle a un intérêt dans
les actifs et passifs, elle comptabilise ce partenariat en tant
que copropriété alors que si elle a un intérêt dans l'actif net,
elle comptabilise le partenariat comme une coentreprise.
Joint arrangements
is involved in assessing whether a joint
Judgment
arrangement structured through a separate vehicle is a
joint operation or a joint venture by assessing the legal
the contractual arrangement and determining
form of
in the assets and
the Trust has an interest
whether
liabilities of the separate vehicle or an interest in its net
in the assets and
assets.
If
liabilities,
is classified as a joint
operation. If the trust has an interest in the net assets, the
joint arrangement is classified as a joint venture.
the Trust has an interest
the joint arrangement
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(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements (suite)
Use of estimates and judgments (continued)
Estimations
Évaluation des immeubles de placement
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes
découlant de la variation de cette juste valeur sont
comptabilisés dans le résultat de la période où les
variations sont constatées. La juste valeur est déterminée
par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés
à l'interne. Le modèle interne comprend la méthode de
capitalisation directe. Les estimations et
les hypothèses
utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de
placement sont décrites à la note 4.
L'évaluation des immeubles de placement se fonde
principalement sur les flux de trésorerie ajustés provenant
des locataires existants. La juste valeur des immeubles de
placement indiquée aux états financiers consolidés a été
calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe
basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été
calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par
une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles
commerciaux, appliqué sur les revenus de location ajustés.
Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte
d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de
réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus
variables.
Évaluation des instruments financiers dérivés et
rémunération fondée sur des parts
La juste valeur des instruments financiers dérivés et de la
rémunération fondée sur des parts comptabilisée à l'état
consolidé de la situation financière est obtenue à partir du
modèle d'estimation Black-Scholes puisque cette juste
valeur ne peut être obtenue d'un marché actif. Les
estimations utilisées sont la moyenne de durée estimative
prévue, la volatilité annuelle prévue et la moyenne du taux
d'intérêt sans risque prévue.
Estimates
Valuation of investment properties
fair value at each
Investment properties are stated at
reporting date. Gains or
losses arising from changes in
the fair value are recorded to income in the period in which
they arise. Fair value is determined by management by
Investment
applying internally used valuation models.
properties are appraised primarily based on adjusted cash
flows obtained from tenants.The internally used valuation
is the direct capitalization model. Estimates and
model
in the valuation of
assumptions used by the Trust
investment properties are described in note 4.
Investment properties are appraised primarily based on
adjusted cash flows obtained from tenants. The fair value
of the investment properties indicated in the consolidated
financial statements has been calculated internally using
the direct capitalization method based on rental
income.
This
value has been calculated by using a
capitalization rate provided by a firm specializing in
commercial property valuations and applied on adjusted
rental
income is adjusted to take into
consideration provision for vacancies, administrative fees,
structural reserves and discounts on variable income.
income. Rental
fair
Valuation of derivative financial instruments and
unit-based compensation
The fair value of derivative financial instruments and unit-
based compensation recognized on the consolidated
statement of financial position is estimated using the Black-
Scholes pricing model as the fair value cannot be derived
from active markets. The estimates used are the average
expected life, the average expected annual volatility rate
and the average risk-free interest rate.
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES
3. ACCOUNTING POLICIES
Périmètre de consolidation
les états
Les états financiers consolidés comprennent
financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en
commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales
et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états
financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle.
Participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise
en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel
la
Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle.
En règle générale,
lorsqu'un investisseur détient une
participation de plus de 20%, il est considéré exercer une
influence notable sur l'entité.
Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie
exerce une influence notable sont comptabilisés aux états
financiers consolidés selon la méthode de la mise en
équivalence. Selon cette méthode,
la participation est
initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation
financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote-
part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La
participation est aussi ajustée en fonction des variations de la
juste valeur des immeubles de placement ainsi que des
distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes
est comptabilisée au résultat net.
Basis of consolidation
The consolidated financial statements comprise the financial
statements of
its subsidiaries and limited
partnerships that
it controls. The financial statements of
subsidiaries and limited partnerships are included in the
consolidated financial statements from the date control
arises.
the Trust,
Equity method accounted investments
Equity method accounted investments are investments over
which the Trust has significant
influence, but not control.
Generally, an investor holding an interest of more than 20%
is considered having significant influence over an investee.
The financial results of an investee where the Trust has
significant influence are included in the consolidated financial
statements using the equity method. Under this method,
in the
in the investee is initially recorded at cost
interest
consolidated
and
position
of
subsequently adjusted for the proportionate share of profits
and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted
for the changes in the fair value of investment properties and
distributions received. The proportionate share of profits and
losses are recognized into net income.
statement
financial
Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont détenus pour en retirer des
loyers, pour en valoriser le capital ou les deux.
Investment properties
Investment properties are held to earn rental
capital appreciation or for both.
income,
for
a) Immeubles productifs
Les immeubles productifs sont des immeubles complètement
fins de location. Ces immeubles sont
aménagés pour
initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur
et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au
résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais
de transaction.
a) Developed properties
Developed properties are properties ready for lease. These
properties are initially measured at cost and subsequently at
fair value with any change in fair value recognized to income.
Costs include purchase price and transaction related costs.
les
incluant
terrains, qui
b) Immeubles en cours d'aménagement
les
Les immeubles en cours d'aménagement englobent
propriétés,
sont ou seront
transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont
évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être déterminée
de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché
de comparaison imprécis. Les coûts englobent
le prix
les frais de transaction ainsi que toutes les
d'acquisition,
dépenses d'investissement qui lui sont attribuables.
b) Properties under development
Properties under development are properties, including land,
that are or will be transformed into developed properties.
These properties are valued at cost, as their fair value could
not be reasonnably determined because of
their evolving
nature and a lack of objective comparative market. Costs
include purchase price, transaction costs as well as all direct
capital expenditures.
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
b) Immeubles en cours d'aménagement (suite)
Les
sont
immeubles en cours d'aménagement qui
transférés des immeubles productifs sont évalués à la juste
valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au
résultat.
Immeubles locatifs
Les immeubles locatifs englobent les propriétés en location
dont la Fiducie possède un droit de contrôler l'utilisation
pour un certain temps moyennant une contrepartie. Ces
immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite
à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est
comptabilisée au résultat.
Partenariats
La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités
contrôlées
conjointement et/ou en copropriétés. Un
partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la
Fiducie
activité
parties
les
économique soumise à un contrôle conjoint dont
décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant
aux activités du partenariat exigent
le consentement
unanime des parties.
exercent
d’autres
une
et
ses
dans
Fiducie
présente
participations
La
les
coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence,
tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations
en
comptabilisées
équivalence. Elle présente ses participations dans les
copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des
actifs, des passifs, des produits et des charges.
selon la méthode
de la mise
Trésorerie et équivalents de trésorerie
L'encaisse et les placements facilement encaissables avec
échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date
d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont
considérés comme de la trésorerie et équivalents de
trésorerie.
Comptabilisation des produits
les loyers reçus des
Les revenus de location englobent
locataires aux termes de contrats de location, y compris les
loyers variables,
les frais
communs recouvrables. La comptabilisation des revenus
commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie
utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de
location.
les taxes sur la propriété et
sur
taxes
Les
communs
recouvrables sont inscrits comme revenus au cours de la
période où les services sont rendus.
la propriété et
frais
les
b) Properties under development (continued)
Propeties under development which have been transferred
from developed properties are measured at fair value with
any change in fair value recognized to income.
Leased properties
Leased properties are rental properties where the Trust
has a right
time in
exchange of payments. These properties are initially
measured at cost and subsequently at fair value with any
change in fair value recognized to income.
the use for a period of
to control
is a contractual arrangement pursuant
Joint arrangements
The Trust enters into joint arrangements via jointly
controlled entities and/or through co-ownerships. A joint
arrangement
to
which the Trust and other parties undertake an economic
activity that is subject to joint control whereby the strategic
financial and operating decisions relating to the activities
of the joint arrangement require the unanimous consent of
the parties.
The Trust accounts for its interests in joint ventures using
the equity method of accounting as described in the
section equity method accounted investments. The Trust
accounts for its interests in joint operations by recognizing
its proportionate share of assets, liabilities, revenues and
expenses.
Cash and cash equivalents
Cash and highly liquid investments with a maturity of three
(3) months or less from the date of acquisition as well as
bank overdraft are classified as
cash and cash
equivalents.
Revenue recognition
Property rental income includes rents earned from tenants
under lease agreements, including variable rents, property
taxes and common area maintenance cost recoveries.
Revenue recognition begins on the lease commencement
date. The Trust uses the straight-line method for
recognizing rental revenues.
Property tax and common area maintenance cost
recoveries are recognized as revenue in the period that
the services are provided.
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3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Contrats de location
Les contrats de location existants liés aux immeubles de
placement de la Fiducie sont considérés comme des
contrats de location simple.
Autres revenus
Les autres revenus représentent des montants uniques et
non remboursables que la Fiducie retire lors de la
négociation de certains baux ainsi que d'autres montants
uniques.
Leases
All existing rental leases related to the Trust's investment
properties have been classified as operating leases.
Other revenues
Other
represent non-refundable, one-time
revenues
payments earned by the Trust in the negotiation of some
leases and other one time payments.
Parts de fiducie
rachetables au gré du
Les parts de la Fiducie, étant
détenteur,
et
remboursables
représentent donc des passifs financiers. Cependant, les
parts répondent à certains critères de l'IAS 32 ce qui leurs
permettent d'être présentées dans le capital.
instruments
sont
des
les
conséquence
Débentures convertibles
Les débentures convertibles sont des passifs financiers qui
peuvent être converties en parts de la Fiducie. Les parts de
la Fiducie répondent à la définition d’un passif financier et
en
sont
options
considérées comme des dérivés incorporés. Comme les
options de conversion ne sont pas considérées étroitement
liées au contrat d’emprunt hôte,
les composantes non
dérivées et dérivées des débentures convertibles sont
séparées au moment de la comptabilisation initiale en
utilisant la méthode de la juste valeur résiduelle. Par la
suite, la composante non dérivée du passif est évaluée au
coût amorti et la composante dérivée à la juste valeur.
conversion
de
Trust units
The Trust units are redeemable upon unitholders demand
and are therefore puttable instruments that are considered
as financial
certain
conditions under IAS 32 that allow puttable instruments to
be presented as equity.
liabilities. However,
they meet
Convertible debentures
The convertible debentures, which are considered
financial liabilities, are convertible into trust units. The trust
the definition of a financial
units meet
liability and
accordingly,
the conversion options are considered
embedded derivatives. Since the conversion options are
not considered closely related to the debt contract host,
the non-derivative and derivative components of
the
convertible
initial
recognition using the residual
fair value approach.
is
Subsequently,
measured at amortized cost. The conversion options
liability component is measured at fair value.
the non-derivative liability component
debentures
separated
upon
are
Bons de souscription
Les bons de souscription sont des passifs financiers qui
peuvent être convertis en parts de la Fiducie. Les bons de
souscription sont évalués à la juste valeur et toute variation
de la juste valeur est comptabilisée au résultat.
Warrants
The warrants, which are considered financial liabilities, are
convertible into trust units. The warrants are measured at
fair value and the change in fair value is recognized to
income.
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Rémunération fondée sur des parts
La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste
valeur pour déterminer la rémunération fondée sur des
parts. La charge de rémunération est évaluée à la date
d'attribution et comptabilisée sur la période d'acquisition.
Les parts de la Fiducie étant rachetables à la demande du
détenteur, elles représentent donc un passif financier. Les
critères d'IAS 32 qui permettent que certains instruments
remboursables
capital, ne
s'appliquent pas à la rémunération fondée sur des parts
selon IFRS 2. En conséquence, la rémunération fondée sur
des parts est évaluée à la juste valeur et la variation de la
juste valeur est comptabilisée au résultat.
soient présentés
comme
Unit-based compensation
The Trust uses the fair value-based method of accounting
for its unit-based attributions under which compensation
expense is measured at grant date and recognized over
the vesting period. The Trust's units are redeemable at the
therefore, are classified as
option of
financial liabilities. The conditions under IAS 32 that allow
certain puttable instruments to be presented as equity
does not apply to unit-based compensation under IFRS 2.
Accordingly, the unit-based compensation is measured at
fair value and the change in the fair value is recognized to
income.
the holder and,
Impôts sur le résultat
La charge d'impôt sur le résultat représente le total des
impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés
sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du
bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison
d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables
ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne
sont ni
imposables, ni déductibles. Les impôts différés
tiennent compte de la différence temporaire entre la valeur
fiscale et
la valeur comptable des actifs et passifs en
appliquant les taux et les lois fiscales en vigueur pour les
périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont.
Income taxes
Income tax expense represents the sum of the current and
deferred income taxes. Current income taxes is based on
taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported
in the consolidated income statement because of items of
income or expense that are taxable or deductible in other
years and items that are never taxable nor deductible.
Deferred income taxes account for the timing differences
arising between the tax bases of assets and liabilities and
their carrying value by applying the rates and laws
expected to govern when these assets and liabilities will
be settled.
Résultat net par part
Le résultat net de base par part est calculée en fonction du
nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de
tient
l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par part
compte de l'émission éventuelle de parts suite à la
conversion de débentures et l'exercice d'options et de bons
de souscription, si leur effet est dilutif.
income per unit
Net income per unit
Basic net
is calculated based on the
weighted average number of units outstanding during the
year. The calculation of diluted net income per unit reflects
the potential
the terms of
issuance of units under
convertible debentures and exercise of options and
warrants, if dilutive.
Régime d'options d'achat de parts
La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat de parts
conformément aux politiques de la TSX.V qui prévoit que le
conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires,
dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la
Fiducie, des options d'achat incessibles de parts. En date
du 31 décembre 2019, le nombre de parts réservées aux
fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat de
parts correspond à 2 561 608 parts. La durée de vie des
options sont de 10 ans et elles sont acquises à la date
d'attribution. Lorsqu'elles sont acquises, les options peuvent
être converties en parts de fiducie. En outre, le nombre de
parts réservé aux fins d'émission à une personne ne peut
excéder cinq pour cent
(5%) des parts émises et en
circulation.
Units options plan
The Trust has an incentive units options plan in
accordance with the policies of the TSX.V which provides
that the Board of Trustees may grant, to trustees, officers,
employees, key individuals and consultants of the Trust,
non transferable options to purchase units. As at
December 31, 2019,
the number of units reserved for
issuance under
the units options plan amounts to
2,561,608 units. The options have a term of 10 years and
vest immediately on grant date. Upon vesting, the options
are redeemable for units of
In addition, the
number of units reserved for issuance to someone shall
the issued and
not exceed five percent
outstanding units.
the Trust.
(5%) of
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3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers
Financial instruments
Actifs et passifs financiers
Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs
financiers sont évalués à leur juste valeur. Par la suite, ils
sont évalués en fonction de leur classification.
Financial assets and liabilities
On initial recognition, all financial assets and liabilities are
measured at fair value. Subsequently they are measured
following their classification.
Actifs financiers
Lors des évaluations ultérieures, la Fiducie classe ses actifs
financiers selon deux catégories d'évaluation, soit:
a) Coût amorti: Les actifs détenus aux fins de la perception
des flux de trésorerie contractuels,
lorsque ces derniers
représentent uniquement des remboursements de capital et
des versements d'intérêts.
b) Juste valeur par le biais du résultat net (JVBRN): Les
actifs ne respectant pas les critères de comptabilisation au
coût amorti.
Financial assets
For subsequent measurement,
there are two measure-
ment categories into which the Trust classifies its financial
assets:
a) Amortized cost: Assets that are held for collection of
contractual cash flows where they represent solely
payments of principal and interest are measured at
amortized cost.
b) FVTPL (fair value through profit or loss): Assets that do
not meet the criteria of amortized cost.
La trésorerie et équivalents de trésorerie et autres actifs
financiers sont classés au coût amorti.
Cash and cash equivalents and other financial assets are
classified as amortized cost.
Passifs financiers
Les passifs financiers sont ultérieurement évalués au coût
amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif, à
l'exception des passifs financiers qui sont évalués à la
JVBRN,
lesquels sont évalués ultérieurement à la juste
valeur. La charge d'intérêts des passifs financiers classés
au coût amorti est
incluse dans les charges financières
selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
liabilities are
subsequently measured
Financial liabilities
at
Financial
amortized cost using the effective interest method, except
liabilities at FVTPL. Such liabilities shall be
for financial
Interest expense
subsequently measured at
is
from financial
included in financial expenses using the effective interest
rate method.
fair value.
liabilities classified as amortized cost
Les créditeurs, facilités de crédit, emprunts hypothécaires,
dette à long terme et débentures convertibles sont classés
au coût amorti.
Accounts payable, credit facilities, mortgages, long-term
debt and convertible debentures are classified as
amortized cost.
Les instruments financiers dérivés et bons de souscription
sont classés à la JVBRN.
financial
Derivative
classified as FVTPL.
instruments
and warrants
are
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers (suite)
Financial instruments (continued)
Dépréciation
À chaque date de clôture, la Fiducie évalue de manière
prospective les pertes de crédit attendues découlant de ses
débiteurs et prêts à recevoir comptabilisés au coût amorti.
La méthode de dépréciation nécessite de déterminer s'il y a
eu une importante augmentation du risque de crédit.
Puisque tous les débiteurs sont courants et qu'il n'y a eu
aucun manquement dans les encaissements des prêts à
recevoir,
sont non
les pertes de crédit attendues
significatives.
Évaluation à la juste valeur
Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et
les passifs
évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés
d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs
auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31
décembre 2019, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une
évaluation de niveau 1.
Impairment
At each reporting date, the Trust assesses, on a forward-
looking basis, the expected credit losses associated with
its accounts and loans receivable carried at amortized
cost. The impairment methodology applied depends on
whether there has been a significant increase in credit
the accounts receivable are current and
risk. Since all
there was no failure in the cash receipts of
the loans
receivable, the expected credit losses are not significant.
Fair value measurement
Level 1: This level includes assets and liabilities measured
at fair value based on unadjusted quoted price for identical
assets and liabilities in an active market that the Trust can
access at the measurement date. As at December 31,
2019, no asset and/or liability is valued upon level 1.
ou
de
données
directement
Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au
indirectement
moyen
observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les
actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de
modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard
faisant appel à des données observables sur le marché. Au
31 décembre 2019, les actifs et/ou passifs évalués selon le
niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 22.
Level 2: This level includes measurements that use, either
directly or indirectly, observable inputs other than quoted
prices included in level 1. Assets and liabilities in this
category are measured using models or other standard
valuation techniques which use observable market data.
the assets and/or liabilities
As at December 31, 2019,
valued upon level 2 are identified in the table of note 22.
Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des
données qui sont moins observables, qui ne sont pas
disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas
la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs.
les immeubles de placement,
Au 31 décembre 2019,
incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments
financiers dérivés,
la
rémunération fondée sur des parts représentent les actifs
et/ou passifs évalués selon le niveau 3.
les bons de souscription et
Level 3: The measurements in this level depend upon
inputs that are less observable, not available or for which
observable inputs do not justify most of the assets and
liabilities' fair value. As at December 31, 2019, investment
joint
those
including
properties,
through
arrangements, derivative financial
instruments, warrants
and unit-based compensation represent the assets and/or
liabilities valued upon level 3.
owned
■ Page 41 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
4. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Immeubles productifs
Solde au début de l'exercice
Additions:
Acquisitions
Dépenses d'investissement
Montant transféré des immeubles en
cours d'aménagement
Montant transféré aux immeubles en
cours d'aménagement
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
2019
$
2018
$
92 196 207
66 350 563
23 189 974
30 378 823
91 031
313 439
2 794 604
-
(1 314 814)
(975 200)
1 546 054
(3 871 418)
(in canadian dollars)
4. INVESTMENT PROPERTIES
Developed properties
Balance beginning of the year
Additions:
Acquisitions
Capital expenditures
Amount transferred from properties
under development
Amount transferred to properties
under development
Change in fair value of investment
properties
Solde à la fin de l'exercice
118 503 056
92 196 207
Balance end of the year
Immeubles en cours d'aménagement
Solde au début de l'exercice
Dépenses d'investissement
Montant transféré des immeubles productifs
Montant transféré aux immeubles productifs
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Solde à la fin de l'exercice
Total
433 334
1 046 456
1 314 814
(2 794 604)
-
-
-
448 945
975 200
-
(990 811)
433 334
118 503 056
92 629 541
Properties under development
Balance beginning of the year
Capital expenditures
Amount transferred from developed properties
Amount transferred to developed properties
Change in fair value of investment
properties
Balance end of the year
Total
Les acquisitions se détaillent comme suit:
Acquisitions are detailled as follows:
Acquisitions 2019
Date d'acquisition
Acquisition date
Localisation
Location
26 avril 2019 / April 26, 2019
26 avril 2019 / April 26, 2019
23 mai 2019 / May 23, 2019
31 mai 2019 / May 31, 2019
22 août 2019 / August 22, 2019
21 octobre 2019 / October 21, 2019
Sept-Iles, Qc
Yarmouth, NE/NS
Lachute, Qc
Laval / Maniwaki, Qc
Baie-Comeau, Qc
Baie-Comeau, Qc
Participation
Interest
%
100
100
100
100
100
100
2019 Acquisitions
Immeubles de placements, incluant frais connexes
Investment properties, including transaction costs
$
1 499 465
1 314 814
9 869 675
4 151 827
5 310 975
1 043 218
23 189 974
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
4. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Acquisitions 2018
Date d'acquisition
Acquisition date
Localisation
Location
29 mars 2018 / March 29, 2018
21 juin 2018 / June 21, 2018
10 septembre 2018 / September 10, 2018
31 octobre 2018 / October 31, 2018
6 décembre 2018 / December 6, 2018
20 décembre 2018 / December 20, 2018
Gatineau, Qc
Repentigny, Qc
Mont-Laurier, Qc
Dartmouth, NE
Thetford Mines, Qc
Québec, Qc
Participation
Interest
%
100
100
100
100
100
100
2018 Acquisitions
Immeubles de placements, incluant frais connexes
Investment properties, including transaction costs
$
7 714 179
6 373 738
9 191 878
1 600 371
1 221 289
4 277 368
30 378 823
Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des
immeubles productifs.
The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of investment
properties.
31 décembre 2019 / December 31, 2019
Portefeuille global / Overal portfolio
31 décembre 2018 / December 31, 2018
Portefeuille global / Overal portfolio
Revenus de
location ajustés/
Adjusted
rental income
$
Taux de capitalisation
moyen pondéré /
Weighted average
capitalization rate
%
Fourchette /
Range
%
7 536 202
6,35%
5,75% - 7,25%
5 979 747
6,48%
5,75% - 7,25%
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2019 est illustrée dans
le tableau ci-après.
The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2019 is shown below.
Taux de capitalisation
(Diminution) / augmentation
Capitalization rate
(Decrease) / increase
(0.50)%
(0.25)%
0.50%
0.25%
Augmentation (diminution) de la juste valeur
des immeubles de placement ($)
Increase (decrease) in fair value of
investment properties ($)
10 180 806
4 880 018
(8 684 017)
(4 507 612)
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
Ownership
%
50
95
50
50
50
50
50
50
75
(in canadian dollars)
5. JOINT ARRANGEMENTS
Joint ventures
CDM-1 LP
Odacite Ste-Sophie LP
Fronsac Odacite Jules-Vernes LP
Fronsac Odacite Lachute LP
Odacite Mercier LP
Nodasac Valleyfield LP
Somerled Wilkinson LP
Immeubles Frondacite LP
Other joint ventures
Financial position
Developed properties
Leased properties
Properties under development, at cost
Current assets
Total assets
Mortgages
Lease obligations
Current liabilities
Total liabilities
Net assets
Net income
Rental income
Operating costs
Change in fair value of investment
properties
Administrative expenses
Financial expenses
Net income
(en dollars canadiens)
5. PARTENARIATS
Coentreprises
S.E.C. CDM-1
S.E.C. Odacité Ste-Sophie
S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes
S.E.C. Fronsac Odacité Lachute
S.E.C. Odacité Mercier
S.E.C. Nodasac Valleyfield
S.E.C. Somerled Wilkinson
S.E.C. Immeubles Frondacité
Autres coentreprises
Participation
%
50
95
50
50
50
50
50
50
75
Situation financière
Immeubles productifs
Immeubles locatifs
Immeubles en cours d'aménagement, au coût
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Obligations locatives
Passifs courants
Total des passifs
Actifs nets
Résultat net
Revenus de location
Coûts opérationnels
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges administratives
Charges financières
Résultat net
2019
$
813 386
872 628
321 299
245 285
1 148 351
883 846
2018
$
775 477
423 504
290 581
917 575
954 347
308 815
1 091 457
1 016 148
875 214
14 815
-
-
6 266 281
4 686 447
2019
$
2018
$
14 162 491
13 099 563
350 000
1 360 544
815 306
654 751
790 969
245 251
16 688 341
14 790 534
7 930 902
8 593 151
666 644
1 824 514
652 869
858 067
10 422 060
10 104 087
6 266 281
4 686 447
2019
$
1 335 696
(382 711)
2018
$
422 041
(98 840)
(583 734)
(163 104)
(29 944)
(4 041)
(484 781)
(138 198)
(145 474)
17 858
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
5. PARTENARIATS (suite)
(in canadian dollars)
5. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Le 25 avril 2018, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Fronsac Odacité Lachute) avec
Odacité Immobilier Inc.. Un complexe commercial sera érigé à Lachute et abritera un restaurant Benny & Co., un dépanneur
Beau-Soir, une station-service Pétro-Canada ainsi que trois bannières de restauration rapide: A&W, Thai Express et Amir. La
phase 1 du projet a été complétée au cours du quatrième trimestre 2018.
On April 25, 2018, the Trust announced a joint venture development (Fronsac Odacite Lachute LP) with Odacite Immobilier Inc. A
commercial development will be built in Lachute and will have as tenants a freestanding Benny & Co. restaurant, a Beau-Soir
convenience store, a Petro-Canada gas station, as well as three quick service restaurants: A&W, Thai Express and Amir. The 1st
phase of the project was completed during the 4th quarter of 2018.
Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis, pour une somme de 926 551$, une participation de 50% dans la société en commandite
Odacité Mercier, laquelle possède deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Mercier. Le prix d'achat prend aussi
en compte le financement existant sur les propriétés ainsi que les ajustements de clôture habituels. La Fiducie a assumé 50%
des dettes de 4 658 177$. De plus, elle a assumé 50% des créditeurs de 499 912$ et 50% des actifs de 565 220$ reliés aux
ajustements de clôture.
On June 29, 2018, the Trust acquired, for a sum of $926,551, a 50% interest in the limited partnership Odacite Mercier that owns
two (2) investment properties located in the region of Mercier. The purchase price takes into consideration the financing already in
place as well as usual closing adjustments. The Trust assumed a 50% share of the debts of $4,658,177. In addition, it assumed
50% of the $499,912 of accounts payable and 50% of the $565,220 of assets related to closing adjustments.
Le 10 septembre 2018, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Nodasac Valleyfield) avec
Immeubles Novard Inc. Un complexe commercial sera érigé à Valleyfield et abritera un restaurant Benny & Co. et une station-
service avec restauration rapide. La construction débutera à l'automne 2019.
On September 10, 2018, the Trust announced a joint venture development (Nodasac Valleyfield LP) with Immeubles Novard Inc.
A commercial development will be built in Valleyfield and will have as tenants a freestanding Benny & Co. restaurant and a gas
station with quick service restaurant. Construction will begin in Fall 2019.
Le 7 décembre 2018, la Fiducie a acquis, pour une somme de 996 720$, une participation de 50% dans la société Somerled
Wilkinson LP, laquelle possède un (1) immeuble de placement situé dans la région de Dartmouth, N-E. Le prix d'achat prend
aussi en compte le financement existant sur les propriétés ainsi que les ajustements de clôture habituels. La Fiducie a assumé
50% des dettes de 6 409 458$. De plus, elle a assumé 50% des créditeurs de 155 117$ et 50% des actifs de 58 014$ reliés aux
ajustements de clôture.
On December 7, 2018, the Trust acquired, for a sum of $996,720, a 50% interest in Somerled Wilkinson LP that owns one (1)
investment property located in Dartmouth, N-S. The purchase price takes into consideration the financing already in place as well
as usual closing adjustments. The Trust assumed a 50% share of the debts of $6,409,458. In addition, it assumed 50% of the
$155,117 of accounts payable and 50% of the $58,014 of assets related to closing adjustments.
Le 1er juillet 2019, la Fiducie a augmenté sa participation dans S.E.C Odacité Ste-Sophie à 95%. La Fiducie a déboursé un
montant de 428 508$. Ce placement est toujours considéré comme un partenariat, car il est assujetti à un contrôle conjoint.
On July 1st, 2019, the Trust increased its interest in Odacite Ste-Sophie LP to 95%. The Trust paid an amount of $428,508. This
investment is still considered as a joint arrangement, because it is subject to a joint control.
En novembre 2019, la Fiducie, par l'entremise de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles Frondacité, a acquis une
propriété à développer qui est située à Coteau-du-Lac pour une somme de 900 000$. Des frais connexes de 40 088$ ont aussi
été capitalisés en lien avec cette acquisition.
In November 2019, the Trust acquired, through its 50% interest in Immeubles Frondacite LP, a property slated for redevelopment
located in Coteau-du-Lac for a total consideration of $900,000. Other related acquisition costs of $40,088 were also capitalized.
■ Page 45 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
5. PARTENARIATS (suite)
Copropriétés
(in canadian dollars)
5. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Joint operations
Juste valeur des immeubles de placement
Fair Value of Investment Properties
Emplacement
Participation
Trois-Rivières, QC
Louiseville, QC
%
65
50
2019
$
2018
$
1 666 650
1 599 984
3 114 550
2 876 560
4 781 200
4 476 544
Ownership
Location
%
65
50
Trois-Rivieres, QC
Louiseville, QC
Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges des
copropriétés identifiées ci-dessus.
The following tables show the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations listed
above.
Situation financière
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Passifs courants
Total des passifs
Résultat net
Revenus de location
Coûts opérationnels
Charges financières
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net
Financial position
Investment properties
Current assets
Total assets
Mortgages
Current liabilities
Total liabilities
Net income
Rental income
Operating costs
Financial expenses
Change in fair value of investment
properties
Net income
2019
$
2018
$
4 781 200
4 476 544
51 353
48 380
4 832 553
4 524 924
1 627 500
1 697 500
22 395
22 220
1 649 895
1 719 720
2019
$
323 328
(29 726)
(68 767)
2018
$
314 365
(32 618)
(69 903)
304 656
30 637
529 491
242 481
■ Page 46 ■
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31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
6. AUTRES ACTIFS FINANCIERS
Débiteurs
2019
$
2018
$
516 509
187 106
(in canadian dollars)
6. OTHER FINANCIAL ASSETS
Accounts receivable
Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1er avril
2023
52 283
65 317
Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on
April 1st, 2023
Prêts à recevoir à des taux variant entre le taux
préférentiel plus 0,75% et 3% et des taux fixes de 6% et
7,50%, échéant au plus tard en février 2025
Tranche courante
Tranche non courante
3 193 630
1 099 230
3 762 422
1 351 653
2 007 667
200 076
1 754 755
1 151 577
Loans receivable bearing interest between the prime rate
plus 0.75% and 3% and fixed rates of 6% and 7.50%,
with maturities up until February 2025
Current
Non-current
7. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
7. CASH AND CASH EQUIVALENTS
Encaisse
2019
$
2018
$
300 338
174 452
Cash
8. AUTRES ACTIFS COURANTS
8. OTHER CURRENT ASSETS
Frais payés d'avance
Dépôt sur transaction
2019
$
2018
$
4 045
22 556
258 366
-
262 411
22 556
Prepaid expenses
Deposits on transactions
■ Page 47 ■
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31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
9. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES
2019
$
2018
$
Emprunts hypothécaires
60 277 953
50 775 481
Tranche non courante
Tranche courante
52 634 994
7 642 959
45 886 293
4 889 188
(in canadian dollars)
9. MORTGAGES
Mortgages
Non-current
Current
Fourchette des taux d'intérêt
2,85% - 4,98%
2,68% - 4,98%
Interest rates range
Taux d'intérêt moyen pondéré
3,96%
3,81%
Weighted average interest rate
Échéance
2020 - 2033
2019 - 2033
Maturity
As at December 31, 2019, annual mortgage loans repayments
are as follows:
$
annuels
remboursements
les
Au 31 décembre 2019,
d'emprunts hypothécaires sont les suivants:
Année
2020
2021
2022
2023
2024
Subséquemment
7 642 959
4 046 610
7 859 305
9 613 057
3 152 485
27 963 537
60 277 953
Year
2020
2021
2022
2023
2024
Thereafter
Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles
de placement d'une valeur comptable de 97 406 334$.
The mortgages are secured by investment properties with a
carrying value of $97,406,334.
10. DETTE À LONG TERME
10. LONG-TERM DEBT
Prêt sans intérêt échéant au plus tard en juin
2026
Tranche non courante
Tranche courante
2019
$
105 000
90 000
15 000
2018
$
120 000
105 000
15 000
Loan without interest maturing at the latest in
June 2026
Non-current
Current
Au 31 décembre 2019, les remboursements annuels de la
dette à long terme sont les suivants:
Année
2020
2021
2022
2023
2024
Subséquemment
As at December 31, 2019, annual long-term debt repayments
are as follows:
$
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
30 000
Year
2020
2021
2022
2023
2024
Thereafter
105 000
■ Page 48 ■
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DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
11. DÉBENTURES CONVERTIBLES
11. CONVERTIBLE DEBENTURES
Passif
2019
$
3 023 326
2018
$
1 593 481
Liability
Date d'émission
Date of issuance
Octobre 2014 / October 2014
Août 2018 / August 2018
Mai 2019 / May 2019
Taux contractuel
Contractual rate
%
6,00
6,00
6,00
Taux effectif
Effective rate
%
6,56
7,55
7,42
Valeur nominale Prix de conversion par part
Conversion price per unit
Nominal value
$
$
Date d'échéance
Maturity date
250 000
1 404 000
1 732 000
0,43 Octobre 2019 / October 2019
0,73
0,73 Mai 2024 / May 2024
Août 2023 / August 2023
Le 30 août 2019, les détenteurs des débentures convertibles,
venant à échéance le 10 octobre 2019, ont échangé leurs
débentures pour des parts de la Fiducie. Un total de 581 395
parts ont été émises en date de conversion.
On August 30, 2019, holders of
the convertible debentures,
maturing on October 10, 2019, exchanged their debentures for
units of the Trust. A total of 581,395 units of the Trust were
issued on the conversion date.
Résultat par part
Les débentures convertibles sont anti-dilutives car
conversion augmenterait le résultat net par part.
leur
Income per unit
The convertible debentures are anti-dilutive as their conversion
would increase the net income per unit.
12. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
12. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS
Les débentures convertibles émises en octobre
2014 ont été ventilées à 244 245$ pour sa
composante passif et 5 755$ pour celle
d'instrument financier dérivé.
Les débentures convertibles émises en août
2018 ont été ventilées à 1 314 950$ pour sa
composante passif et 89 050$ pour celle
d'instrument financier dérivé.
Les débentures convertibles émises en mai
2019 ont été ventilées à 1 625 000$ pour sa
composante passif et 107 000$ pour celle
d'instrument financier dérivé.
2019
2018
-
65 175
321 760
81 355
427 060
748 820
-
146 530
The convertible debentures issued in October
2014 were segregated at $244,245 for its liability
component and $5,755 for its derivative financial
instrument.
The convertible debentures issued in August
2018 were segregated at $1,314,950 for
its
liability component and $89,050 for its derivative
financial instrument.
The convertible debentures issued in May 2019
were segregated at $1,625,000 for its liability
its derivative
component and $107,000 for
financial instrument.
■ Page 49 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
12. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS (suite)
12. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
La juste valeur des instruments financiers dérivés a été
estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle
d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses
suivantes:
Change in fair value of derivative
financial instruments
The fair value of
instruments was
the derivative financial
estimated at the end of the year using the Black-Scholes pricing
model based on the following assumptions:
Cours de la part ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2019
0,66
0,73
0,02555
1,64
46,69
3,67 - 4,42
2018
0,54
0,43 - 0,73
0,0222
1,00 - 1,93
25,00
0,75 - 4,67
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Une charge de 495 290$ [2018: 4 805$] a été inscrite au
résultat de la Fiducie à titre de variation de la juste valeur des
débentures convertibles.
An expense of $495,290 [2018: $4,805] was recorded to income
the Trust under change in fair value of convertible
of
debentures.
13. AUTRES PASSIFS
13. OTHER LIABILITIES
Revenus reportés
Dépôts de locataires
Rémunération fondée sur des parts
Tranche non courante
Tranche courante
2019
$
469 823
44 833
178 750
693 406
223 583
469 823
2018
$
426 534
44 833
96 745
568 112
141 578
426 534
Deferred revenues
Tenant deposits
Unit-based compensation
Non-current
Current
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(en dollars canadiens)
14. BONS DE SOUSCRIPTION
(in canadian dollars)
14. WARRANTS
2019
$
2018
$
Bons de souscription (note 17)
898 570
289 800
Warrants (note 17)
15. FACILITÉS DE CRÉDIT
15. CREDIT FACILITIES
La Fiducie bénéficie de lignes de crédit auprès d'institutions
financières et d'un Fiduciaire d'un montant de 10 800 000$ qui
portent intérêt au taux préférentiel plus 0,60% à 1,00%. Au 31
décembre 2019, le solde des lignes de crédit se chiffre à 10
445 700$ [2018: 2 470 000$]. Les lignes de crédit sont
garanties par des immeubles de placement d'une valeur
comptable de 17 935 542$, et par une hypothèque de premier
rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la
Fiducie.
The Trust has authorized lines of credit of $10,800,000 with
institutions and a Trustee, bearing interest at the
financial
prime rate plus 0.60% to 1.00%. As at December 31, 2019,
the lines of credit have a balance of $10,445,700 [2018:
$2,470,000]. The lines of credit are secured by investment
properties with a book value of $17,935,542, and by a first
rank mortgage of $2,050,000 on all moveable assets of the
Trust.
16. CRÉDITEURS
Comptes fournisseurs
Autres créditeurs
2019
$
491 050
363 843
854 893
2018
$
657 969
303 827
961 796
16. ACCOUNTS PAYABLE
Trade payables
Other payables
Les créditeurs du 31 décembre 2019 comprennent un montant
de 361 437$ (2018: $517 626)
relié à des acquisitions
d'immeubles de placement.
The accounts payable as at December 31, 2019, include an
amount of $361,437 (2018: $517,626) related to acquisitions
of investment properties.
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(en dollars canadiens)
17. PARTS DE FIDUCIE
(in canadian dollars)
17. TRUST UNITS
Autorisé:
Un nombre illimité de parts de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie.
Authorized:
An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined by the contract of trust.
Émises et payées
Nombre de parts
Prix / part
Number of units
Price / unit
#
$
Valeur
Value
$
Nature
Nature
Issued and fully paid
Parts de fiducie
Solde au 1 janvier 2018
Variation au cours de l'exercice 2018:
85 591 543
30 722 923
15 janvier 2018
80 000
0,53
42 400
28 août 2018
15 918 517
0,54
8 595 999
Rémunération /
Compensation
Capital
Trust units
Balance January 1, 2018
Changes during the year 2018:
January 15, 2018
August 28, 2018
Solde au 31 décembre 2018
101 590 060
39 361 322
Balance December 31, 2018
Variation au cours de l'exercice 2019:
19 mars 2019
112 000
16 mai 2019
3 juin 2019
14 869 091
200 000
22 juillet 2019
30 août 2019
51 020
581 395
63 840
8 178 000
114 000
31 122
Rémunération /
Compensation
Capital
Rémunération /
Compensation
Bons / Warrants
Changes during the year 2019:
March 19, 2019
May 16, 2019
June 3, 2019
July 22, 2019
250 000 Débentures / Debentures August 30, 2019
0,57
0,55
0,57
0,61
0,43
Solde au 31 décembre 2019
117 403 566
47 998 284
Balance December 31, 2019
Rémunération: Émis en échange de services
Capital: Émis suite à un placement privé
Bons: Émis suite à des bons de souscription exercés
Débentures: Émis suite à la conversion de débentures
convertibles
Compensation: Issued in exchange for services
Capital: Issued following a private placement
Warrants: Issued following the exercise of warrants
Debentures: Issued following the conversion of convertible
debentures
Au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2019, la Fiducie n'a racheté aucune part de ses détenteurs de parts.
For the year ended December 31, 2019, no unitholders have redeemed units.
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(en dollars canadiens)
17. PARTS DE FIDUCIE (suite)
(in canadian dollars)
17. TRUST UNITS (continued)
Options d'achat de parts
Les variations dans les options d'achat de parts octroyées
par la Fiducie se détaillent comme suit:
Units options
A summary of changes in the Trust's unit purchase options
is detailled as follows:
Solde au 1 janvier 2018
Variation au cours de l'exercice 2018:
Aucune
Solde au 31 décembre 2018
Variation au cours de l'exercice 2019:
Aucune
Solde au 31 décembre 2019
Solde des options acquises
Nombre d'options
Prix d'exercice
Number of options
Exercise price
#
550 000
-
550 000
-
550 000
550 000
$
-
-
0,38
Balance January 1, 2018
Changes during the year 2018:
None
Balance December 31, 2018
Changes during the year 2019:
None
Balance December 31, 2019
Balance of vested options
0,38
0,38
0,38
550 000 options d'achat de parts
Date d'échéance
13-avril-2026
Expiry date
April-13-2026
550,000 Units options
Durée résiduelle moyenne pondérée
31 décembre 2019
6,29 années / 6.29 years
Weighted average remaining life
December 31, 2019
Rémunération fondée sur des parts
La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de
l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes
en fonction des hypothèses suivantes:
Unit-based compensation
The fair value of the options was estimated at the end of the
year using the Black-Scholes pricing model based on the
following assumptions:
2019
2018
Cours de la part ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
Juste valeur de l'option
0,66
0,38
0,02555
1,64
46,69
6,29
0,33
0,54 Unit price ($)
0,38
0,0222
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
1,94 Risk-free interest rate (%)
25,00
7,29
0,18
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Fair value of option
Sous la rubrique rémunération à base de parts, une charge
de 259 845$ [2018: 36 625$] a été inscrite au résultat de la
Fiducie relativement aux options d'achat de parts.
Under the category of unit based compensation, an expense
of $259,845 [2018: $36,625 was recorded to income of the
Trust in respect to the units options.
Résultat par part
Les options d'achat de parts sont dilutives car leur prix de
levée est inférieur au cours moyen de la part.
Income per unit
The unit options are dilutive as their exercise price is lower
than the average unit price.
■ Page 53 ■
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
17. PARTS DE FIDUCIE (suite)
17. TRUST UNITS (continued)
Bons de souscription («bons»)
Les variations dans les bons de souscription émis par la
Fiducie se détaillent comme suit:
Warrants
A summary of changes in the Trust's warrants is
detailled as follows:
Solde au 1 janvier 2018
Variation au cours de l'exercice 2018:
Aucune
Solde au 31 décembre 2018
Variation au cours de l'exercice 2019:
Exercés
Solde au 31 décembre 2019
Nombre de bons
Prix d'exercice
Number of warrants Exercise price
#
5 102 040
-
5 102 040
(51 020)
5 051 020
$
-
0,61
0,61
0,61
0,61
Balance January 1, 2018
Changes during the year 2018:
None
Balance December 31, 2018
Changes during the year 2019:
Exercised
Balance December 31, 2019
5 051 020 bons de souscription
Date d'échéance
Expiry date
15 mai 2022 May 15, 2022
5,051,020 warrants
Variation de la juste valeur des
bons de souscription
La juste valeur des bons de souscription a été estimée à la
date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation
Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes:
Change in fair value of
warrants
The fair value of the warrants was estimated at the end
of the year using the Black-Scholes pricing model based
on the following assumptions:
Cours de la part ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
Juste valeur du bon de souscription
2019
0,66
0,61
0,02555
1,66
46,69
2,38
0,18
2018
0,54 Unit price ($)
0,61
0,0222
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
1,92 Risk-free interest rate (%)
25,00
3,38
0,06
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Fair value of warrant
Sous la rubrique de charges financières, une charge de 608
770$ [2018: 40 300$] a été inscrite au résultat de la Fiducie
relativement aux bons de souscription.
Under the category of financial expenses, an expense of
$608,770 [2018: $40,300] was recorded to income of the
Trust in respect to the warrants.
Résultat par part
Les bons de souscription sont dilutifs car leur prix de levée est
inférieur au cours moyen de la part.
Income per unit
The warrants are dilutive as their exercise price is lower
than the average unit price.
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(en dollars canadiens)
18. CHARGES FINANCIÈRES
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Intérêts sur facilités de crédit
Intérêts sur débentures convertibles
Variation de la juste valeur:
débentures convertibles
bons de souscription
Autres frais financiers
Coûts d'émission de débentures convertibles
Produits d'intérêts
2019
$
2018
$
2 151 153
1 448 094
267 502
182 079
495 290
608 770
5 818
30 660
(158 178)
71 547
42 950
4 805
40 300
7 470
53 171
(65 423)
3 583 094
1 602 914
(in canadian dollars)
18. FINANCIAL EXPENSES
Interest on mortgages
Interest on credit facilities
Interest on convertible debentures
Change in fair value:
convertible debentures
warrants
Other financial charges
Convertible debentures issuance costs
Interest income
19. IMPÔTS DIFFÉRÉS
19. DEFERRED TAXES
Impôts exigibles
La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun
de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit
distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts
et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par
n'est
conséquent,
nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales
constituées en société.
Impôts différés
Les actifs et passifs d'impôt différés et
différé de la Fiducie se présentent comme suit:
la charge d'impôt
exigibles
d'impôts
aucune
charge
Current income taxes
The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for
income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its
taxable income to unitholders and is entitled to deduct such
distributions for
income tax purposes. Accordingly, no
provision for current income taxes payable is required, except
for amounts incurred in its incorporated subsidiaries.
Deferred income taxes
The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred
income tax expense are summarized as follows:
1er janvier / Variation / Change 31 décembre /
December 31
Exercice / Year
January 1
2019
$
2019
$
2019
$
Actifs d'impôt différé
25 700
(1 500)
24 200
Deferred tax assets
Passifs d'impôt différé
163 000
(9 000)
154 000
Deferred tax liabilities
Impôts différés (Résultats)
(7 500)
Deferred income taxes
1er janvier / Variation / Change 31 décembre /
December 31
Exercice / Year
January 1
2018
$
2018
$
2018
$
Actifs d'impôt différé
27 575
(1 875)
25 700
Deferred tax assets
Passifs d'impôt différé
183 000
(20 000)
163 000
Deferred tax liabilities
Impôts différés (Résultats)
(18 125)
Deferred income taxes
■ Page 55 ■
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DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
20. RÉSULTAT NET (PERTE NETTE) PAR PART
20. NET INCOME (NET LOSS) PER UNIT
Numérateur
Résultat net (perte nette) attribuable
aux porteurs de parts
Ajustement au numérateur
Résultat net (perte nette) dilué(e) après
ajustement du numérateur
Dénominateur
Nombre moyen pondéré de parts
en circulation - de base
Ajustement au dénominateur
Nombre moyen pondéré de parts
en circulation - dilué
2019
$
2018
$
4 081 269
(1 889 131)
-
-
4 081 269
(1 889 131)
111 384 880
91 163 634
395 131
-
111 780 011
91 163 634
Numerator
Net income (loss) attributable to
unitholders
Adjustment to numerator
Diluted net income (loss)
after adjustment to numerator
Denominator
Weighted average number of
unit outstanding - basic
Adjustment to denominator
Weighted average number of
unit outstanding - diluted
Résultat net (perte nette) par part attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - de base
0,0366
(0,0207)
to unitholders - basic
Résultat net (perte nette) par part attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - dilué
0,0365
(0,0207)
to unitholders - diluted
21. FLUX DE TRÉSORERIE
21. CASH FLOWS
Variation nette des éléments hors
caisse de l'actif et du passif
Autres actifs courants
Autres actifs financiers
Créditeurs
Autres passifs
Variation des intérêts courus
Informations supplémentaires
Charges d'intérêts
Variation des intérêts courus
Intérêts payés
2019
$
2018
$
(239 855)
(329 403)
49 286
43 289
(38 980)
(515 663)
(15 966)
7 606
29 692
120 810
(45 054)
97 088
2 418 655
1 519 641
(38 980)
(45 054)
2 379 675
1 474 587
■ Page 56 ■
Net change in non-cash
asset and liability items:
Other current assets
Other financial assets
Accounts payable
Other liabilities
Change in accrued interest
Supplementary information
Interest expenses
Change in accrued interest
Interest paid
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NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
21. FLUX DE TRÉSORERIE (suite)
(in canadian dollars)
21. CASH FLOWS (continued)
Le tableau suivant montre l'évolution des passifs financiers
découlant des activités de financement.
The following table provides the changes in financial liabilities
arising from financing activities.
Emprunts hypothécaires
Solde au début de l'exercie
Nouveaux emprunts
Remboursements d'emprunts
Solde à la fin de l'exercice
Dette à long terme
Solde au début de l'exercie
Remboursements de la dette à long terme
Solde à la fin de l'exercice
Débentures convertibles
Solde au début de l'exercie
Émission de débentures convertibles
Désactualisation de l'instrument financier dérivé
Conversion des débentures convertibles
Intérêts sur débentures convertibles
Intérêts payés
2019
$
2018
$
50 775 481
31 581 924
14 546 315
20 328 359
(5 043 843)
(1 134 802)
60 277 953
50 775 481
120 000
(15 000)
135 000
(15 000)
105 000
120 000
1 593 481
1 732 000
(107 000)
(250 000)
182 079
(127 234)
250 581
1 404 000
(89 050)
-
42 950
(15 000)
Mortgages
Balance beginning of year
Gross mortgage proceeds
Repayment of mortgages
Balance end of year
Long-term debt
Balance beginning of year
Repayment of long-term debt
Balance end of year
Convertible debentures
Balance beginning of year
Issuance of convertible debentures
Accretion of derivative financial instruments
Conversion of convertible debentures
Interest on convertible debentures
Interest paid
Solde à la fin de l'exercice
3 023 326
1 593 481
Balance end of year
22. INSTRUMENTS FINANCIERS
22. FINANCIAL INSTRUMENTS
La juste valeur de la trésorerie et équivalents de trésorerie,
autres actifs financiers, créditeurs et des facilités de crédit
correspond approximativement à la valeur comptable en raison
du fait qu’il s’agit d’éléments à court terme ou du fait qu’ils
portent intérêt aux taux actuels du marché.
La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long
terme et des débentures convertibles a été estimée à partir des
taux actuels du marché pour des instruments financiers ayant
des durées et des échéances similaires.
La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de
la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une
réévaluation des données utilisées dans la détermination de la
juste valeur à la date d'établissement des états financiers et
lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste
valeur.
The fair value of cash and cash equivalents, other financial
assets, accounts payable and credit facilities approximates the
carrying amount since they are short-term in nature or bear
interest at current market rates.
The fair value of mortgages, long-term debt and convertible
debentures has been estimated based on current market rates
for financial instruments with similar terms and maturities.
The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is that
level transfers occur when, at closing date, fair value data used
in valuation changes or when valuation techniques also
change.
■ Page 57 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Le tableau qui suit montre les valeurs comptables des
actifs financiers et des passifs financiers ainsi que leur
juste valeur. Il montre aussi leur niveau hiérarchique
d'évaluation.
The following tables show the carrying amounts and
fair values of financial assets and financial
liabilities,
including their levels in the fair value hierarchy.
Classement des instruments financiers
Classification of financial instruments
Hiérarchie
Valeur comptable
Carrying amount
Juste valeur
Fair value
Hierarchy
31 décembre 2019
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Facilités de crédit
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Instruments financiers dérivés
Bons de souscription
Rémunération fondée sur des parts
31 décembre 2018
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Facilités de crédit
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Instruments financiers dérivés
Bons de souscription
Rémunération fondée sur des parts
n
i
v
e
a
u
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(3)
Juste valeur
par le biais du
résultat net
Fair value
through
profit and loss
Coût
amorti
Amotized
cost
l
e
v
e
l
$
-
-
-
-
-
-
-
-
748 820
898 570
178 750
$
$
300 338
3 762 422
4 062 760
854 893
10 445 700
60 277 953
105 000
3 023 326
-
-
-
300 338
3 762 422
(2)
(2)
4 062 760
854 893
10 445 700
60 359 935
98 234
2 958 236
748 820
898 570
178 750
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(3)
1 826 140
74 706 872
76 543 138
-
-
-
-
-
-
-
-
146 530
289 800
96 745
533 075
174 452
1 351 653
1 526 105
961 796
2 470 000
50 775 481
120 000
1 593 481
-
-
-
174 452
1 351 653
(2)
(2)
1 526 105
961 796
2 470 000
50 775 481
120 000
1 593 481
146 530
289 800
96 745
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(3)
55 920 758
56 453 833
■ Page 58 ■
December 31, 2019
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Credit facilities
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Derivative financial instruments
Warrants
Unit-based compensation
December 31, 2018
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Credit facilities
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Derivative financial instruments
Warrants
Unit-based compensation
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Juste valeur des instruments financiers dérivés
La sensibilité des instruments financiers dérivés au cours et à
la volatilité de la part est montrée dans le tableau suivant:
Fair value of derivative financial instruments
The sensitivity of the derivative financial instruments to the unit
price and volatility is shown in the following table:
Sensibilité au cours de la part
Débentures convertibles
Rémunération fondée sur des parts
Bons de souscription
Sensibilité à la volatilité
Débentures convertibles
Rémunération fondée sur des parts
Bons de souscription
Cours de la part ($) Valeur ($)
Value ($)
748 820
840 618
659 434
Unit price ($)
0,66
0,70
0,62
0,66
0,70
0,62
0,66
0,70
0,62
Volatilité (%)
Volatility (%)
46,69
51,69
41,69
46,69
51,69
41,69
46,69
51,69
41,69
178 750
196 790
161 425
898 570
1 038 775
778 061
Valeur ($)
Value ($)
748 820
844 279
651 861
178 750
187 275
170 775
898 750
994 898
819 388
Sensitivity to unit price
Convertible debentures
Unit-based compensation
Warrants
Sensitivity to volatility
Convertible debentures
Unit-based compensation
Warrants
■ Page 59 ■
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(en dollars canadiens)
23. GESTION DU CAPITAL
(in canadian dollars)
23. CAPITAL MANAGEMENT
Les objectifs de la Fiducie en termes de gestion du capital
sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de pouvoir
poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses
porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la
plus optimale possible afin de réduire le coût en capital.
to
The Trust's capital management objectives are first
ensure the longevity of
its capital so as to support
continued operations, provide its unitholders with a return
and maintain the most optimal capitalization possible with a
view of keeping capital costs to a minimum.
La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition,
les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi
que le paiement de distributions aux porteurs de parts.
The Trust's uses its capital for acquisitions, repayments of
mortgages and other debts and payment of distributions to
unitholders.
Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants:
The Trust's capital components are as follows:
Capital
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Facilités de crédit
Parts de fiducie
2019
$
60 277 953
105 000
3 023 326
10 445 700
47 998 284
2018
$
50 775 481
120 000
1 593 481
2 470 000
39 361 322
121 850 263
94 320 284
Capital
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Credit facilities
Trust units
24. GESTION DU RISQUE
24. RISK MANAGEMENT
Gestion des risques découlant des
instruments financiers
Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de
liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une
base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation
des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie,
la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du
marché et détermine en conséquence la composition de ses
dettes.
Management of risks arising from financial
instruments
In the normal course of business, the Trust is exposed to
credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust
manages these risk exposures on an ongoing basis. In
order to limit the effects of changes in interest rates on its
expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of
interest rate and consequently
the market
determines the composition of its debts.
Risque de crédit
Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à
recevoir. Le risque se reflète dans l'éventuelle incapacité des
locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter
leurs
obligations de paiements. En date du 31 décembre 2019, les
comptes clients se chiffrent à 516 509$ (2018: 187 106$) et
les prêts à recevoir à 3 245 913$ (2018: 1 164 547$).
Credit risk
Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and
loans receivable. The risk is reflected in the potential
inability of customers and debtors to discharge their
payment obligations. As at December 31, 2019, accounts
receivable amount to $516,509 (2018: $187,106) and loans
receivable to $3,245,913 (2018: $1,164,547).
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
24. GESTION DU RISQUE (suite)
24. RISK MANAGEMENT (continued)
comptes
clients proviennent majoritairement
Risque de crédit (suite)
de
Les
locataires ayant des opérations pan-canadiennes dont
le
risque de crédit est faible. Les prêts à recevoir proviennent
de locataires, dirigeants et partenaires. Le reste des
créances sont des montants dus par des organismes
gouvernementaux qui
représentent un risque de crédit
minimal. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts.
Les prêts à recevoir de partenaires sont garantis par des
immeubles de placement que la Fiducie détient à travers ses
coentreprises.
La Fiducie diminue son risque de crédit en louant
préférablement à des locataires ayant des activités pan
canadiennes. Les six principaux locataires sont Sobeys,
Suncor, Tim Hortons, Pharmaprix, Couche-Tard et Bureau
respectivement 15,0%, 9,3%,
en Gros qui
7,5%, 7,3%, 7,3% et 6,7% des revenus de location. La
Fiducie ne considère pas avoir un risque de crédit significatif
les autres locataires ayant des caractéristiques
pour
locataires que la Fiducie définit comme des
similaires,
locataires liés.
représentent
Credit risk (continued)
Accounts receivable mostly include major Canadian National
Tenants with minimal credit risk. The loans receivable are
loans to tenants, officers and partners. The remainder of
receivables are amounts owing from Government agencies,
which represent a minimum credit risk. The Trust monitors
these loans on a continuous basis.
Loans receivable from partners are secured by investment
properties held by the Trust through its joint ventures.
The Trust mitigates credit risk by entering into leases with
major Canadian National Tenants with minimal credit risk.
The top six tenants, Sobeys, Suncor, Tim Hortons,
Shoppers, Couche-Tard and Staples make up 15.0%, 9.3%,
income respectively.
7.5%, 7.3%, 7.3% and 6.7% of rental
Apart
the Trust does not have
from the top six tenants,
significant credit risk exposure to any other tenants that
share similar characteristics which the Trust defines as
tenants that are related.
Risque de taux d'intérêt
Le risque de taux d'intérêt affecte la Fiducie au niveau de
ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires, sa dette à
long terme, ses débentures convertibles et ses facilités de
crédits. Les instruments financiers à taux d'intérêt
fixe
assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à
taux variable à un risque de flux de trésorerie.
Interest rate risk
The interest rate risk, for which the Trust has an exposure,
long-term debt,
concerns its loans receivable, mortgages,
convertible debentures and credit
facilities. Financial
instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a
fair value risk whereas the instruments with a floating rate of
interest to a cash flow risk.
Tous les instruments financiers de la Fiducie, à l'exception
de certains prêts à recevoir et de l'emprunt bancaire, sont
assujettis à des taux d'intérêt fixe et ce jusqu'à leur propre
échéance. Ceci réduit le risque de fluctuations des taux du
marché.
Chaque variation de 1% des taux d'intérêt aurait une
incidence de 620 342$ sur
le montant des charges
financières de l'exercice.
All of the Trust's financial instruments, except certain loans
from
receivable and the credit
fixed interest rates for the remainder of
their term. This
reduces the risk of fluctuations in market rates.
facilities, currently benefit
Each change of 1% of
impact of $620,342 on the financial expenses of the year.
the interest rates would have an
Risque de liquidité
La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure
d'honorer ses engagements financiers dans les délais
établis aux termes de ses engagements. La haute direction
gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions
financières et des flux de trésorerie anticipés.
Liquidity risk
The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its
financial commitments by the deadlines set out under the
terms of such commitments. Senior management manages
the Trust's cash resources in accordance with the financial
forecasts and anticipated cash flows.
■ Page 61 ■
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31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
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DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
24. GESTION DU RISQUE (suite)
Risque de liquidité (suite)
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui
lui
permettent de bien contrôler ses risques de liquidité courants
la portion court
principalement représentés par les créditeurs,
terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme
ainsi que ses facilités de crédit.
Le tableau suivant présente les échéances contractuelles des
passifs financiers en tenant compte des paiements estimés
d'intérêt:
31 décembre 2019 /
Valeur comptable Valeur contractuelle
December 31, 2019
Carrying value
Contractual value
$
$
2020
$
854 893
854 893
854 893
10 445 700
575 000
10 445 700
10 445 700
575 000
575 000
(in canadian dollars)
24. RISK MANAGEMENT (continued)
Liquidity risk (continued)
The Trust has a cash availability which allows it to control its
current liquidity risks, mainly composed of accounts payable,
current portion of mortgages and long-term debt and its credit
facilities.
The following are the contractual maturities of
liabilities, including estimated interest payments:
financial
2021
2022
2023
2024
Thereafter
Subséquemment
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
60 277 953
74 521 169
9 843 275
6 108 346
9 708 915
11 017 687
4 437 377
33 405 569
105 000
105 000
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
30 000
Convertibles debentures
3 023 326
3 903 860
188 160
188 160
188 160
1 564 080
1 775 300
-
75 281 872
90 405 622
21 922 028
6 311 506
9 912 075
12 596 767
6 227 677
33 435 569
31 décembre 2018 /
Valeur comptable Valeur contractuelle
December 31, 2018
Carrying value
Contractual value
$
$
2019
$
961 796
961 796
961 796
2 470 000
500 000
2 470 000
2 470 000
500 000
500 000
2020
2021
2022
2023
Thereafter
Subséquemment
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
$
-
-
-
Créditeurs /
Accounts payable
Facilités de crédit /
Credit facilities
Provision
Emprunts hypothécaires /
Mortgages
Dette à long term
Long-term debt
Débentures convertibles /
Créditeurs /
Accounts payable
Facilités de crédit /
Credit facilities
Provision
Emprunts hypothécaires /
Mortgages
Dette à long term
Long-term debt
Débentures convertibles /
50 775 481
65 052 580
6 720 721
8 961 698
5 226 768
8 827 338
10 136 109
25 179 946
120 000
120 000
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
45 000
Convertibles debentures
1 593 481
1 975 380
346 740
84 240
84 240
1 460 160
-
-
56 420 758
71 079 756
11 014 257
9 060 938
5 326 008
10 302 498
10 151 109
25 224 946
il est
fortement
rachetables au gré du détenteur.
Les parts de fiducie sont
Cependant
qu'un détenteur
demanderait un rachat, car il est plus avantageux qu'il les vende
sur le marché de cotation au lieu de les vendre à escompte à la
Fiducie. En conséquence, les parts de Fiducie sont exclues du
tableau ci-dessus.
improbable
The trust units are reedemable at the option of the unitholder.
However, it is highly unlikely that a unitholder would request a
redemption as it would be more advantageous to sell their units
through the public market as opposed to redeeming them at a
discount. Accordingly the Trust units have been excluded from
the table above.
■ Page 62 ■
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31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
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DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
24. GESTION DU RISQUE (suite)
24. RISK MANAGEMENT (continued)
la Fiducie devait ne pas se qualifier comme FPI,
Statut de Fiducie de placement immobilier
La Fiducie doit se soumettre à plusieurs restrictions spécifiques
en lien avec ses activités et ses investissements afin de
conserver son statut de fiducie de placement immobilier (« FPI
les
»). Si
conséquences pourraient être importantes et négatives. De
plus, la Fiducie gère ses affaires afin d’être reconnue comme
fiducie de placement immobilier d’un point de vue fiscal. Si elle
devait ne pas respecter les critères lui permettant d’être une
FPI, la Fiducie pourrait alors avoir un traitement fiscal similaire à
une corporation, ce qui pourrait avoir un effet négatif tant pour
elle que pour ses porteurs de part, sur la valeur des parts, sur
sa capacité à se financer et à faire des acquisitions. De plus, les
distributions pourraient être réduites de façon importante. La
Fiducie croit qu’elle est en règle avec toute réglementation
visant les fiducies de placement immobilier.
Status of the REIT
The Trust
is required to comply with specific restrictions
regarding its activities and the investments held by it in order to
maintain its real estate investment trust status (“REIT”). Should
the Trust cease to qualify as a REIT, the consequences could
be material and adverse. As well, the Trust conducts its affairs
in order to qualify as a REIT under applicable tax statutes so
that
the
particular year. Should the Trust not meet the conditions to
qualify as a REIT in a particular year, it may be subject to tax
similar to a corporation, which may have an adverse impact on
it and its unitholders, on the value of the units and on its ability
to undertake financings and acquisitions. This could also
materially reduce its distributable cash. Management believes
that it complies with the REIT rules.
retains its status as a flowthrough vehicle for
it
25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
25. RELATED PARTY TRANSACTIONS
Les prêts à recevoir incluent un montant de 100 000$ (2018: 50
000$) consentis à un dirigeant de la Fiducie. Le produit d'intérêts
sur ce prêt totalise 3 876$ (2018: 2 177$) pour lequel aucun
montant n'est à recevoir au 31 décembre 2019 (2018: 0$).
The loans receivable include an amount of $100,000 (2018:
$50 000) due from an officer of the Trust. Interest income on
the loan amounts to $3,876 (2018: $2,177) for which no
amount is receivable as at December 31, 2019 (2018: $0).
Les facilités de crédit incluent un montant de 400 000$ (2018:
400 000$) obtenu d'un fiduciaire. Les intérêts sur les facilités de
crédit incluent un montant de 18 400$ (2018: 8 433$) payé à ce
fiduciaire pour lequel aucun montant (2018: 0$) n'est à payer au
31 décembre 2019.
The credit
facilities include an amount of $400,000 (2018:
$400,000) obtained from a trustee. Interest on credit facilities
includes an amount of $18,400 (2018: $8,433) paid to that
trustee for which no amount
is payable (2018: $0) as at
December 31, 2019.
Les frais d'émission de parts incluent un montant 2 145$ payés
à une institution financière dont un fiduciaire est administrateur
(2018: 0$).
Un ancien fiduciaire, qui loue des immeubles de placement à la
Fiducie, n'a pas soumis sa candidature pour le Conseil des
Fiduciaires. Depuis le 25 mai 2019, les activités liées à cet
ancien fiduciaire ne sont plus considérées comme étant avec un
apparenté.
Issue costs of units include an amount of $2,145 paid to a
financial institution in which a trustee was a director (2018: $0).
A former trustee who rents investment properties from the
Trust has not seeked re-election to the Board of Trustees.
Since May 25, 2019, the transactions related to this former
trustee are deemed to be at arm's length.
Pour la période du 1er janvier jusqu'au 25 mai 2019 ainsi que
pour celle du comparatif du plein exercice se terminant le 31
décembre 2018,
les opérations
les résultats renferment
suivantes en lien avec cet ancien fiduciaire:
For the period of January 1st, 2019 to May 25, 2019 and for the
comparative period of the full year ending December 31, 2018,
the results include the following transactions with this former
trustee:
Les produits de location incluent un montant de 212 098$ (2018:
536 856$) de sociétés contrôlées par ce fiduciaire.
Rental
$536,856) from companies controlled by this trustee.
income includes an amount of $212,098 (2018:
■ Page 63 ■
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31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite)
25. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued)
Le produit d'intérêts inclut un montant de 790$ (2018: 2 138$)
pour un prêt consenti à une personne liée à ce fiduciaire.
Interest income includes an amount of $790 (2018: $2,138)
from a person related to this trustee.
Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis une participation dans la
société en commandite Odacité Mercier. À cette date, la Fiducie
a payé 463 275$ pour sa participation dans cette société dans
laquelle cet ancien fiduciaire a un intérêt.
On June 29, 2018, the Trust acquired an interest in the limited
partnership Odacite Mercier. This day, the Trust paid $463,275
for its interest in this company in which this former trustee has
an interest.
Rémunération des dirigeants et fiduciaires
La Fiducie a payé 360 852$ en rémunération à des dirigeants au
cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2019 (2018:
250 400$).
Officers and Trustees compensation
The Trust paid $360,852 as compensation to officers during
the year ended December 31, 2019 (2018: $250,400).
Les charges administratives comprennent un montant de 35
000$ (2018: 35 000$) payé à titre d'honoraires professionnels à
une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire.
Administrative fees include an amount of $35,000 (2018:
$35,000) paid as professional fees to a trustee and to an entity
controlled by a trustee.
26. PROVISION
26. PROVISION
En lien avec des acquisitions effectuées en 2018 et 2019 (voir
la Fiducie a inscrit une provision de 575 000$
note 4),
concernant des dépenses à venir.
Following acquisitions made in 2018 and 2019 (see note 4), the
Trust recorded a $575,000 provision for future reimbursements
to tenants.
27. PRODUITS
27. REVENUE
La presque totalité des revenus de location proviennent de
quatre (4) catégories dont chacune représente 10% ou plus des
produits.
The rental income mostly comes from four (4) categories which
individually represents 10% or more of revenues.
Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus de
location associés à chaque catégorie.
The following table shows the percentage of rental
associated to each categories.
income
Revenus de location d'immeubles de placement
Sociétés énergétiques canadiennes et dépanneurs
Commerces de détail
Commerces de restauration rapide
Autres
Rental income from investment properties
Major canadian energy companies and
covenience store companies
Retail
Quick service restaurants
Others
2019
%
2018
%
41
34
22
3
52
22
23
3
100
100
■ Page 64 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
27. PRODUITS (suite)
(in canadian dollars)
27. REVENUE (continued)
Les revenus de location provenant de loyers fixes et variables
se détaillent comme suit:
Rental income from fixed and variable rent are detailled as
follows:
Revenus de location d'immeubles de placement
Loyers fixes
Loyers variables
2019
$
9 088 337
299 989
9 388 326
2018
$
6 003 762
271 515
6 275 277
Rental income from investment properties
Fixed rents
Variable rents
Au 31 décembre 2019, les revenus de location annuels
provenant de loyers fixes sont les suivants:
Année
Au cours de la prochaine année
Après l'an un mais d'ici cinq ans
Subséquemment
$
8 367 525
32 085 355
35 234 001
75 686 881
As at December 31, 2019, annual rental income from
fixed rents are as follows:
Year
Within one year
After one year but no more than five years
Thereafter
28. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN
28. SUBSEQUENT EVENTS
Le 20 janvier 2020, la Fiducie a annoncé qu’elle a conclu des
conventions d’acquisition visant
l’achat de trois immeubles
commerciaux situés au Québec et en Ontario et qu’elle a
l’intention de réaliser un placement public de ses parts au prix
de 0,62 $ par part, pour un produit brut minimal d’environ 15,0
millions de dollars et un produit brut maximal d’environ 18,0
millions de dollars. Le placement a été effectué sous les
réserves d’usage associées au placement pour compte par un
syndicat de placeurs codirigé par Paradigme Capital
Inc. et
Corporation Canaccord Genuity, agissant comme co-teneurs de
livres, et comprenant Valeurs mobilières Banque Laurentienne
inc., Partenaires en gestion de patrimoine Echelon inc. et
Valeurs mobilières Desjardins inc. Les parts ont étés offertes au
moyen d’un prospectus simplifié devant être déposé auprès des
commissions des valeurs mobilières et des autres autorités de
réglementation analogues de chacune des provinces du
Canada.
On January 20, 2020, the Trust announced that it has entered
into acquisition agreements to purchase three commercial
properties in Quebec and Ontario and its intention to undertake
a public offering of units of FPI at a price of $0.62 per unit for
minimum gross proceeds of approximately $15.0 million and
maximum gross proceeds of approximately $18.0 million. The
offering will be made on a best efforts basis through a
syndicate of agents co-led by Paradigm Capital
Inc. and
Canaccord Genuity Corp., acting as joint bookrunners, and
including Laurentian Bank Securities Inc., Echelon Wealth
Partners Inc. and Desjardins Securities Inc. The units were
offered by way of a short
form prospectus filed with the
securities commissions and other similar regulatory authorities
in each of the provinces of Canada.
■ Page 65 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2019 AND 2018
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
28. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN (suite)
28. SUBSEQUENT EVENTS (continued)
Le 13 février 2020, la Fiducie a annoncé la clôture du placement
public précédemment annoncé de ses parts de fiducie. Dans le
cadre du placement, 29 millions de parts ont été émises au total,
ce qui représente le nombre maximal de parts visées par le
prospectus simplifié de la Fiducie, au prix de 0,62 $ par part,
pour un produit brut total d’environ 18 millions de dollars. La
Fiducie a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de
la manière indiquée dans le prospectus simplifié définitif de FPI
daté du 7 février 2020, notamment au financement partiel de
l’acquisition de trois immeubles commerciaux situés au Québec
et en Ontario et au remboursement d’une partie de l’encours de
la dette contractée aux termes de certaines des facilités de
crédit.
On February 13, 2020, the Trust announced that it has closed
its previously announced public offering of trust units of FPI.
Under the offering, an aggregate of 29 million units were
issued, representing the maximum number of units qualified
under the Trust's short form prospectus, at a price of $0.62 per
unit for aggregate gross proceeds of approximately $18 million.
The Trust intends to use the net proceeds of the offering as
form prospectus dated
described in the FPI’s final short
February 7, 2020, including to partially fund the acquisition of
three commercial properties in Quebec and Ontario and repay
a portion of the outstanding indebtedness under certain credit
facilities.
Le 28 février 2020, la Fiducie a annoncé la clôture de deux
acquisitions annoncées précédemment. La première propriété
acquise est située à Farnham, Québec. Elle abrite une station-
service Pétro-Canada, un dépanneur Beau-Soir et un restaurant
Tim Hortons. Une contrepartie totale de 4,0 millions de dollars
(excluant les frais de transaction) a été payée pour l’immeuble et
a été versée en espèces. La deuxième propriété acquise est
située à Kenora, Ontario. Elle abrite un commerce de détail
exploité sous la bannière Walmart. La contrepartie totale payée
pour l’immeuble est 12,0 millions de dollars (excluant les frais de
transaction) et a été versée en espèces. Ces deux acquisitions
font partie des trois acquisitions annoncées le 20 janvier 2020.
On February 28, 2020, the Trust announced the closing of two
previously announced acquisitions. The first property acquired
is in Farnham, Quebec. It is composed of a Petro-Canada gas
station, a Beau-Soir convenience store and a Tim Hortons
restaurant. Total consideration paid was $4.0 million (excluding
transaction costs) and was settled in cash. The second
property acquired is in Kenora, Ontario. It is composed of a
retail store operated under
the Walmart banner. Total
consideration paid for the property was $12.0 million (excluding
transaction costs) and was settled in cash. These two
acquisitions are part of
the three previously announced
acquisitions by the Trust on January 20, 2020.
l’économie
Une épidémie régionale, nationale ou internationale d’un virus
transmissible tel que le COVID-19 pourrait avoir un effet néfaste
internationale.
sur
L’épidémie de COVID-19 pourrait affecter négativement
la
capacité de la Fiducie à collecter ses loyers. L’épidémie de
COVID-19 n’a pas eu d’impact important sur les opérations de la
Fiducie en date du 20 mars 2020.
potentiellement
locale
et
regional, national or
international outbreak of a
A local,
contagious disease, such as COVID-19, could have an adverse
effect on local economies and potentially the global economy.
The COVID-19 could affect the Trust's ability to collect rent in
certain instances. The COVID-19 has not had a material
impact on the Trust's operations as of March 20, 2020.
La direction suit de près l’évolution de la situation, mais son
incidence sur la Fiducie et ses activités est inconnue pour le
moment. Les impacts seront comptabilisés au moment où ils
seront connus et pourront faire l’objet d’une évaluation.
Management is following closely the evolution but the impact
on the operations of the Trust is unknown at the moment. The
impacts will be accounted for when they will be known and
when it will be possible to properly measure them.
■ Page 66 ■
FRONSAC Real Estate Investment Trust
LETTRE DU PRÉSIDENT DU CONSEIL
CHERS DÉTENTEURS DE PARTS.
Il me fait plaisir de vous présenter ce rapport sur les activités de votre Fiducie pour l’exercice terminé le 31
décembre 2019. Nous estimons important d’entretenir le dialogue avec nos porteurs de parts et à bien faire
comprendre nos orientations financières et stratégiques.
2019 : UNE ANNÉE FASTE POUR FRONSAC
Encore une fois votre Fiducie a, au cours de l’année 2019, atteint de nouveaux sommets en termes d’actifs, de
revenus de loyers et surtout des fonds provenant de l’exploitation par part.
Ainsi, les actifs totaux sont passés de 98 millions à plus de 129 millions, soit une augmentation de plus de 30 %.
Les revenus de location ont évidemment suivi cette hausse de nos actifs, passant de 6,2 millions à 9,3 millions,
soit une augmentation de 50 %. Cette croissance a, en grande partie, été générée par des acquisitions.
Les immeubles commerciaux acquis au cours de l’année 2019 sont tous occupés par des locataires ayant des
liens privilégiés avec les consommateurs. Ainsi, on retrouve parmi ces derniers, McDonald’s et Subway qui sont
locataires d’un bâtiment acquis à Shawinigan. Il en est de même de Walmart dans un immeuble situé à Lachute
et Dollarama dans des propriétés sises à Laval et Maniwaki. Il y a également Tim Hortons qui est locataire d’un
immeuble situé à Lachute. Pharmaprix est dans la même situation à Baie Comeau et Mikes à Baie Comeau et
Sept-Îles. Tous ces immeubles sont situés au Québec. Nous avons également fait l’acquisition d’un site pétrolier
arborant la bannière Sobeys à Yarmouth en Nouvelle-Écosse.
Est-il nécessaire de mentionner que ces acquisitions respectent en tout point notre modèle d’affaires. Il s’agit de
propriétés distinctes situées dans des endroits stratégiques et occupées par des locataires nationaux possédant
une excellente cote de crédit et qui assumeront totalement la gestion de ces immeubles.
RÉMUNÉRATION DE NOS DÉTENTEURS DE PARTS
Je crois qu’il faut souligner que la progression importante de nos actifs ne s’est jamais faite aux dépens de notre
rentabilité par part et qu’au contraire, nous avons respecté notre mission première qui est d’offrir à nos détenteurs
de parts un rendement profitable sur leur investissement. Le tableau ci-dessous illustre bien cette progression
au cours des huit dernières années.
4.14¢
3.66¢
3.17¢
1.77¢
1.86¢
1.35¢
1.48¢
1.30¢
1.25¢
2.48¢
2.12¢
1.55¢
1.61¢
1.80¢
2.02¢
2.22¢
0.50¢
n/a
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
2019*
*FPE récurrents
FPE/part
Distribution/part
Difficile de ne pas souligner que nos distributions ont augmenté de 79%, au cours de cette période!
FRONSAC
67
FRONSAC Real Estate Investment Trust
NIVEAU RECORD DE NOTRE CAPITALISATION
Comme nous le savons tous, le domaine immobilier requiert beaucoup de capitaux. Difficile de croître sans un
apport constant de capital, d’autant plus que nous distribuons chaque année à nos détenteurs de parts un
montant sensiblement égal à nos flux de trésorerie.
Historiquement, notre capital provenait essentiellement de placements privés, sauf évidemment, l’émission faite
lors de notre entrée en bourse. Nous n’avons jamais manqué d’investisseurs disposés à financer notre
croissance, mais un retour à l’apport public ne pouvait être qu’une question de temps.
C’est exactement ce qui est arrivé il y a quelques mois puisque nous avons été en mesure de faire un placement
public de parts d’un montant de 18 millions de dollars. Suite à cette émission, notre capitalisation boursière est
maintenant près des 100 millions de dollars, ce qui constitue une nouvelle marque pour Fronsac. De plus, nous
avons noté une hausse importante des transactions boursières sur notre titre.
ÉVOLUTION DANS NOTRE INDUSTRIE
Notre industrie constante évolution et comme gestionnaire, il faut évidemment évaluer l’impact de ces
changements sur notre modèle d’affaires. Ainsi, deux constats sont inévitables :
▪
▪
les ventes en ligne sont en progression constante;
la génération Z et les milléniaux fréquentent beaucoup moins l’immobilier commercial et surtout les
centres d’achats que les générations précédentes.
Heureusement, nous estimons que ces tendances macroéconomiques ne nous incitent pas jusqu’ici à modifier
notre modèle d’affaires. Notre présence dans la restauration rapide constitue un facteur de stabilité non-
négligeable. Notre présence dans le secteur pétrolier demeure encore immunisée contre la tendance séculaire
que représente l’évolution vers l’électrification des transports. En fait, la demande d’essence continue de
progresser et tout indique que cette tendance ne s’inversera pas avant un certain nombre d’années. La baisse
importante du prix du pétrole que nous connaissons depuis quelques mois ne va certainement pas inciter les
consommateurs à modifier leur comportement.
D’autre part, notre présence de plus en plus importante dans l’immobilier commercial servant le secteur
alimentaire (les bannières IGA de même que Walmart) est aussi très rassurante, car ce secteur est peu affecté
par les ventes en ligne. Il y a donc lieu d’être optimiste, tout en demeurant sensible aux changements avec
lesquels nous devrons composer.
Enfin, comme je quitterai mes fonctions dans quelques semaines, j’en profite pour remercier tous ceux qui m’ont
aidé à faire de Fronsac une fiducie à succès et plus particulièrement tous les fiduciaires actuels ainsi qu’à
transformer mon rêve du départ en réalité.
FRONSAC
68
FRONSAC
Fiducie de placement
immobilier
Rapport de gestion
–
T4 2019
Période terminée le 31 décembre 2019
Formulaire 51-102F1
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RÉSUMÉ DE L’INFORMATION FINANCIÈRE
FRONSAC
70
RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLEPériodes terminées les 31 décembre20192018Δ%Situation financièreRevenus de location9 388 3266 275 2773 113 04950%Revenus totaux9 388 3266 290 2773 098 04949%Résultat net (perte nette) etrésultat global (perte globale)4 081 269(1 889 131)5 970 400(316%)Résultat opérationnel net (1)7 144 0225 112 6752 031 34740%FPE (1)4 615 3943 351 5501 263 84438%FPE récurrents (1)(2)4 615 3943 336 5501 278 84438%FPEA (1)4 524 3633 038 1111 486 25249%BAIIA (1)6 672 2884 749 2131 923 07540%Immeubles de placement (3)134 376 091107 174 82427 201 26725%Total de l'actif129 118 70898 890 34930 228 35931%Total des dettes et emprunts (4)60 382 95350 895 4819 487 47219%(incluant les lignes de crédit)70 828 65353 365 48117 463 17233%Total des débentures convertibles3 023 3261 593 4811 429 84590%Total des capitaux propres51 342 04041 302 14910 039 89124%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base111 384 88091 163 63420 221 24622%Par partFPE0.0414 0.0368 0.004713%FPE récurrents0.0414 0.0366 0.004813%FPEA0.0406 0.0333 0.007322%Distributions0.0222 0.0202 0.002010%Ratios financiersTaux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe4.0%3.8%0.2%Ratio d'endettement - incluant les inst. échangeables57%56%1%Ratio d'endettement - excluant les inst. échangeables (3)55%54%1%Ratio de couverture des intérêts2.6 3.1 (0.5)Ratio de couverture de la dette1.7 1.8 (0.1)Distributions en % des FPE54%55%(1%)Distributions en % des FPE récurrents 54%55%(1%)Distributions en % des FPEA55%60%(5%)Information de locationTaux d'occupation100%100%- Catégories des locataires basées sur les revenus netsNational85%79%6%Régional9%16%(7%)Local5%5%- Types de locatairesPétrolières majeures/dépanneurs15 14 1 Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide13 11 2 Restauration rapide17 14 3 Commerce de détails10 6 4 Autre2 2 - 57 47 10 AutreDurée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques6.14.71.4Durée résiduelle moyenne pondérée - baux8.79.6(0.9)Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS6.35%6.48%(0.13%)(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revevenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés (3) Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours d’aménagement) des états financiers consolidé(4) Exclut les débentures convertibles 12 mois
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
HISTORIQUE DE CERTAINES DONNÉES FINANCIÈRES
4.14¢
3.66¢
3.17¢
1.77¢
1.86¢
1.35¢
1.48¢
1.30¢
1.25¢
2.48¢
2.12¢
1.55¢
1.61¢
1.80¢
2.02¢
2.22¢
0.50¢
n/a
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
2019*
*FPE récurrents: excluent les ‘‘autres revenus’’ tels que présentés dans les états financiers consolidés de la période
FPE/part
Distribution/part
TYPES DE LOCATAIRES – Exercice 2019(1)
MIXTE DE LOCATAIRES(1)
LOCATAIRES CLÉS (53.1%) (1)
9%
5%
86%
Régionaux
Locaux
Nationaux
(2)
(3)
(4)
15.0%
9.3%
7.5%
7.3%
7.3%
6.7%
Notes:
(1) Basé sur le résultat opérationel net tel que définit à la page 80
(2) Sobeys exploite les magasins d’alimentation IGA et les stations-service Shell
(3) Suncor exploite les stations-service Pétro-Canada
(4) Loblaws exploite les pharmacies Pharmaprix/Shoppers
FRONSAC
71
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
INDICATEURS DE PERFORMANCE CLÉS - 2019
FPE(1) récurrents par part
Résultat opérationnel net
+13%
De 3,66¢ 2018 à 4,14¢ pour 2019
+40%
Une augmentation de 2,0M$ au cours
des derniers 12 mois
Distribution/FPE(1)
récurrents
Taux d’occupation
54%
Un ratio conservateur qui permet à
Fronsac de maintenir sa forte
croissance
100%
La qualité de nos actifs nous permet de
conserver un taux d’occupation maximal
Immeubles de placement(2)
Ratio de dépenses
administratives
+25%
De 107,2M$ en 2018 à 134,4M$ en 2019
0,47%
Charges administratives / immeubles de
placement(2)
Notes:
(1)
(2)
FRONSAC
Les FPE récurrents excluent les « Autres revenus » tels que présentés dans les états financiers consolidés se
terminant le 31 décembre 2019. Se référer à la section à « Mesures financières non-définies par les IFRS »
Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles
de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours
d’aménagement) des états financiers de Fronsac
72
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
PORTEFEUILLE DES PROPRIÉTÉS ET INFORMATION SUR
LES SECTEURS D’EXPLOITATION
FRONSAC
73
Superficie#AdresseVille / provinceTypeTerrainImmeubleParticipation140-50 rue Brunet Mont St-Hilaire, QcRestauration rapide, essence, dépanneur69K p.c.5 452p.c.100%2230 Boul. St-Luc St-Jean-sur-Richelieu, QcEssence, dépanneur65K p.c.8 359 p.c.100%3196 Boul. De l'Hôtel-de-Ville Rivière-du-Loup, QcEssence, dépanneur36K p.c.6 088p.c.100%41349-1351 route 117Val-David, QcRestauration rapide, essence, dépanneur14K p.c.2 400p.c.100%5275 rue Barkoff Trois-Rivières, QcEssence, dépanneur65K p.c.2 400p.c.65%6530 rue Barkoff Cap-de-la-madeleine, QcEssence, dépanneur30K p.c.2 641p.c.50%7340-344 Montée du ComtéLes Coteaux, QcRestauration rapide, essence, dépanneur67K p.c.8 071p.c.100%81440-50 Boul. St-Laurent EstLouiseville, QcRestauration rapide, essence, dépanneur115K p.c.6 132p.c.50%91460 Boul. St-Laurent EstLouiseville, QcRestauration rapide37K p.c.4 841p.c.50%10490-494 Boul. De L'Atrium Québec City, QcEssence, dépanneur34K p.c.6 574p.c.100%117335 Boul. Guillaume CoutureLévis, QcRestauration rapide30K p.c.2 860p.c.100%121319 avenue Brookdale Cornwall, OnRestauration rapide33K p.c.3 127p.c.100%134200 rue Bernard-PilonSt-Mathieu de Beloeil, QcEssence, dépanneur20K p.c.1 200p.c.100%141901 rue Raymond Blais Sainte-Julie, QcEssence, dépanneur39K p.c.5 150p.c.100%152000 rue Leonard de Vinci Sainte-Julie, QcRestauration rapide86K p.c.1 255p.c.100%162050 rue Leonard de Vinci Sainte-Julie, QcEssence50K p.c.5 975p.c.100%172051 rue Nobel Sainte-Julie, QcRestauration rapide27K p.c.1 392p.c.100%1816920-16930 avenue St-Louis St-Hyacinthe, QcRestauration rapide, essence, dépanneur70K p.c.6 290p.c.100%193726 Boul. Des Forges Trois-Rivières, QcRestauration rapide19K p.c.3 360p.c.100%202871-2885 rue Des Prairies Trois-Rivières, QcRestauration rapide, essence, dépanneur60K p.c.6 662p.c.100%212350 Chemin des PatriotesRichelieu, QcRestauration rapide, essence, dépanneur48K p.c.4 851p.c.100%224932 Boul. des Sources Pierrefonds, QcRestauration rapide19K p.c.2 716p.c.100%23314 rue De Montigny St-Jérôme, QcRestauration rapide24K p.c.2 832p.c.100%24288 rue Valmont Repentigny, QcEssence, dépanneur22K p.c.2 400p.c.100%252439 Boul. Ste Sophie Sainte-Sophie, QcEssence, dépanneur58K p.c.4 856p.c.95%262429 Boul. Ste-Sophie Sainte-Sophie , QcRestauration rapide45K p.c.3 710p.c.95%27610 Boul. St-Joseph Gatineau, QcPièces d'auto12K p.c.3 019p.c.100%28513 Boul. des Laurentides Laval, QcPièces d'auto13K p.c.3 372p.c.100%29123 rue St-Laurent EstSt-Eustache, QcEssence, dépanneur18K p.c.2 400p.c.100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-Eustache, QcEssence, dépanneur22K p.c.3 846p.c.100%314 Rue NordWaterloo, QcEssence, dépanneur14K p.c.1 723p.c.100%323355 rue De la PéradeQuebec City, QcCommerce de détail142K p.c.28 894p.c.100%332555 boul. MontmorencyQuebec City, QcCommerce de détail110K p.c.25 480p.c.100%343592 rue LavalLac Mégantic, QcEssence, dépanneur20K p.c.1 777p.c.100%35536 Boul. AlgonquinTimmins, OnRestauration rapide108K p.c.2 690p.c.100%361730 avenue Jules VernesCap Rouge, QcRestauration rapide35K p.c.4 100p.c.50%37235 Montée PaiementGatineau, QcCommerce de détail149K p.c.25 706p.c.100%38510 avenue BéthanyLachute, QcRestauration rapide, essence, dépanneur113K p.c.11 910p.c.50%391337 Boul. Iberville Repentigny, QcCommerce de détail57K p.c.17 050p.c.100%40222 Boul. St-Jean-Baptiste*Mercier, QcRestauration rapide, essence, dépanneur70K p.c.8 088p.c.82.5%41230 Boul. St-Jean-Baptiste*Mercier, QcRestauration rapide33K p.c.4 165p.c.82.5%42101 rue HébertMont-Laurier, QcCommerce de détail350K p.c.37 530p.c.100%43290 Boul. Monseigneur Langlois*Salaberry-de-Valleyfield, QcRestauration rapide, essence, dépanneur107K p.c.9 400p.c.50%44510 rue PortlandDartmouth, N-ÉRestauration rapide32K p.c.4 631p.c.100%4520 boul. Frontenac OuestThetford Mines, QcRestauration rapide30K p.c.2 400p.c.100%46975 ave. WilkinsonDartmouth, N-ÉRestauration rapide, essence, dépanneur85K p.c.7 975p.c.50%471501 rue Jacques BedardQuebec City, QcCommerce de détail152K p.c.24 652p.c.100%48852 boul. Laure Sept Iles, QcRestauration 28K p.c.3 239 p.c.100%4987-91 Starrs Road Yarmouth, N-ÉEssence, dépanneur62K p.c.3 335 p.c.100%504675 boul. Shawinigan SudShawinigan, QcRestauration rapide, essence, dépanneur101K p.c.7 126 p.c.50%51480 avenue BethanyLachute, QcCommerce de détail492K p.c.75 681 p.c.100%52484 avenue BethanyLachute, QcRestauration rapide32K p.c.3 037 p.c.100%532077 boulevard des LaurentidesLaval, QcCommerce de détail31K p.c.9 462 p.c.100%54111-117 boul. DesjardinsManiwaki, QcCommerce de détail45K p.c.16 085 p.c.100%55550 boul. Lafleche Baie Comeau, QcCommerce de détail102K p.c.19 676 p.c.100%56304 boul. LasalleBaie Comeau, QcRestauration rapide13K p.c.3 300 p.c.100%5735 route 201*Coteau-du-Lac, QcRestauration rapide, essence, dépanneur31K p.c.4 500 p.c.50%58835 Lucien Chenier***Farnham, QcRestauration rapide, essence, dépanneur89K p.c.7 000 p.c.100%5924 Mikana Way***Kenora, OnCommerce de détail534K p.c.80 881 p.c.100%*Fronsac a augmenté sa participation de 50% à 82.5% depuis le 31 décembre 2019 Total:4 414K p.c.575 724p.c.**En cours de développement***Acquisitions réalisées après le 31 décembre 2019
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RAPPORT DE GESTION
PORTÉE DE L’ANALYSE
Ce rapport de gestion de Fiducie de Placement Immobilier Fronsac (« Fronsac » ou la « Fiducie ») a pour
but de fournir aux lecteurs une évaluation du rendement et de résumer les résultats d’exploitation et la
situation financière pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019. Il doit être lu en lien avec
les états financiers audités consolidés du 31 décembre 2019 ainsi qu’avec les états financiers consolidés
audités modifiés et retraités (les « états financiers retraités ») et le rapport de gestion modifié et retraité du
31 décembre 2018. Les données financières présentées dans le présent rapport de gestion sont préparées
conformément aux Normes Internationales d’Information Financière (les IFRS) et tous les montants sont
en dollars canadiens. Vous trouverez les états financiers consolidés ainsi que tous les rapports de gestion
sur le site web fronsacreit.com et sur sedar.com.
Daté du 20 mars 2020, ce rapport de gestion reflète toutes les informations importantes disponibles jusqu'à
cette date et doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités au 31 décembre 2019
et les notes afférentes incluses dans le présent rapport.
MISE EN GARDE CONCERNANT LES DÉCLARATIONS PROSPECTIVES
Les lois sur les valeurs mobilières incitent les entreprises à présenter de l’information prospective afin que
les investisseurs puissent mieux comprendre les perspectives de l’entreprise et prendre des décisions
éclairées. Ce rapport de gestion contient des énoncés de nature prospective sur les objectifs, les stratégies,
la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie et les activités de la Fiducie qui sont
fondés sur les attentes, estimations et hypothèses actuelles de la direction relativement aux marchés dans
lesquels elle évolue.
Les déclarations formulées d’après les attentes actuelles de la direction comportent des risques et des
incertitudes inhérents, connus ou non. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que « croire »,
« prévoir », « estimer », « s’attendre », « viser » et « évaluer » ainsi que des expressions apparentées sont
utilisés pour ces commentaires prospectifs. Ces déclarations expriment les intentions, projets, attentes ou
opinions de FPI Fronsac sous réserve de la matérialisation de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs
sur lesquels la Fiducie n’a, dans bon nombre de cas, aucune emprise. Les résultats futurs pourraient être
différents de ce qui est prévu. Le lecteur est mis en garde contre le risque d’accorder une confiance
exagérée à toute information de nature prospective.
Il est important de noter que les énoncés de nature prospective contenus dans ce rapport de gestion
décrivent nos attentes en date du 20 mars 2020.
DESCRIPTION DES ACTIVITÉS ET APERÇU DES AFFAIRES
FPI Fronsac est une fiducie active dans le domaine de l’immobilier commercial. Les parts de la Fiducie sont
inscrites à la cote de la Bourse de Croissance TSX sous le symbole FRO.UN. La Fiducie détient et loue
des immeubles commerciaux directement et indirectement par l’entremise de ses filiales. Depuis sa
création, la Fiducie a fait un très grand nombre d’acquisitions et elle a augmenté régulièrement son
portefeuille immobilier.
FRONSAC
74
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
En ayant toujours comme objectif premier le rendement par part, Fronsac…
Au 31 décembre 2019, la Fiducie détenait cinquante sept (57) immeubles de placement soit cinquante deux
(52) immeubles au Québec, deux (2) immeubles en Ontario et trois (3) immeubles en Nouvelle Écosse.
Durant le trimestre terminé le 31 décembre 2019, ces propriétés avaient un taux d’occupation de 100%.
Les propriétés sont occupées par cinq groupes de locataires distincts : (1) chaînes de restauration rapide,
(2) pétrolières majeures, (3) chaînes de dépanneurs, (4) commerces de détail majeurs et (5) autres.
HISTORIQUE DU TAUX D'OCCUPATION
100%
100%
100%
100%
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100%
100%
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100%
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2012
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2014
2015
2016
2017
2018
2019
Ces immeubles sont loués à des locataires sur une base « sans administration » aux termes d’un « bail
triple net ». Dans ce type d’arrangement, le locataire est responsable de payer les taxes foncières, les
assurances et l’entretien général en plus du loyer de base déjà stipulé dans les conditions du bail. Ces
baux assurent des rentrées de trésorerie récurrentes stables et offrent une possibilité de croissance des
revenus.
ÉVÈNEMENTS MAJEURS DE L’EXERCICE
Le 10 avril 2019, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé de parts de Fronsac
(les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part et de débentures convertibles non garanties à 6 % (les « Débentures
») en contrepartie d’un produit brut total maximal de 10 000 000 $, y compris des Débentures d’un capital
maximal de 2 000 000 $ (collectivement, le « Placement »).
FRONSAC
75
Augmenterégulièrementsesdistributions mensuellespar partAcquiertdes immeubles louésenvertude bauxtriple nets (NNN) et à long termeCibledes propriétéscommercialesbien situéesavec des locatairessolidesfinancièrementMaintientun bilanconservateurDemeuredisciplinéedans sesacquisitions
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Le produit net tiré du Placement a été affecté à des acquisitions, au fonds de roulement et aux besoins
généraux de la fiducie.
Le 26 avril 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de trois propriétés, deux situées au Québec et une en
Nouvelle-Écosse.
La première est un restaurant exploité par la bannière Mikes. La propriété est située à Sept-Iles sur le
boulevard Laure, l’artère principale de la ville et où se trouve la plupart des commerces de détail importants.
La contrepartie versée était de 1 450 000$ (excluant les frais de transaction) et elle a été payée comptant.
La deuxième acquisition est une propriété à être redéveloppée en partenariat avec Odacité Immobilier Inc.
Celle-ci abrite présentement une station-service Esso avec un restaurant Subway et elle est située sur le
boulevard Shawinigan-sud à Shawinigan, Qc. La propriété sera démolie et une nouvelle station-service
Esso avec des restaurants McDonald’s et Subway sera construite. La construction était prévue pour mai
2019 et les coûts totaux sont estimés à 2,4 M$. La participation de Fronsac dans le projet est de 25%.
La troisième propriété est une station-service Sobeys située à Yarmouth, en Nouvelle-Écosse et louée en
vertu d’un bail foncier. La contrepartie versée était de 1 000 000$ (excluant les frais de transaction) et elle
a été payée comptant.
Le 16 mai 2019, Fronsac a annoncé la clôture de son placement privé annoncé précédemment, pour un
produit brut total de 9 910 000 $ (le « Placement »). Dans le cadre du Placement, Fronsac a émis
14 869 091 parts (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part, pour un produit brut revenant à Fronsac de
8 178 000 $, et des débentures convertibles non garanties à 6% (les « Débentures ») d’un capital de
1 732 000 $.
Le produit net tiré du Placement a été affecté au financement partiel d’acquisitions, au remboursement de
certains crédits, sur lesquels des sommes pourraient de nouveau être prélevées ultérieurement, au fonds
de roulement et aux besoins généraux de la fiducie.
Des initiés de Fronsac ont souscrit 4 185 715 Parts au total dans le cadre du Placement, pour un produit
brut total revenant à Fronsac de 2 302 143 $. La participation de ces initiés au Placement (la « Participation
d’initiés ») a été considérée comme une « opération avec une personne apparentée » au sens de la
Politique 5.9 de la Bourse de croissance TSX et du Règlement 61-101 sur les mesures de protection des
porteurs minoritaires lors d’opérations particulières (le « Règlement 61-101 »).
Dans le cadre du Placement, Fronsac verse une commission d’intermédiaire totalisant 89 940 $ aux
courtiers inscrits conformément à la législation applicable.
Les Débentures viendront à échéance le 16 mai 2024, porteront intérêt au taux annuel de 6 %, payable
semestriellement à terme échu en versement égaux le 28 août et le 28 février de chaque année, la première
date de paiement tombant le 28 août 2019, et seront convertibles au gré de leur porteur en Parts au prix
de 0,73 $ la Part, soit un taux de conversion de 1 369,86 Parts pour chaque tranche de 1 000 $ de valeur
nominale des Débentures. Les Débentures seront rachetables au gré de Fronsac à compter du 16 mai
2022 si le cours de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX (la « Bourse de croissance TSX ») est
supérieur à 0,73 $ pendant une période de quarante-cinq (45) jours ouvrables consécutifs.
Le 23 mai 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de deux propriétés à Lachute, Qc. Celles-ci sont situées
sur l’avenue Bethany au cœur du pôle commercial de Lachute. La première abrite un commerce de détail
exploité sous la bannière Walmart et la deuxième, un restaurant de type restauration rapide exploité sous
la bannière Tim Hortons. La contrepartie versée est de 9 500 000$ et les propriétés vont générer un résultat
opérationnel net de 682 000$ la première année, représentant un taux de capitalisation de 7,2% basé sur
le prix d’achat.
FRONSAC
76
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Le 31 mai 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de deux propriétés. La première abrite un commerce
exploité sous la bannière Dollarama et est située sur le boulevard des Laurentides à Laval, Qc. La deuxième
abrite un commerce aussi exploité sous la bannière Dollarama de même qu’une succursale de la Banque
Laurentienne. Elle est située sur le boulevard Desjardins à Maniwaki, Qc. Les deux propriétés sont situées
sur des artères commerciales achalandées dans leur ville respective. La contrepartie versée a été de
4 050 000$ et elle a été payée comptant.
Le 22 août 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété à Baie Comeau, Qc. Celle-ci abrite une
pharmacie exploitée sous la bannière Pharmaprix et elle est située au coeur du pôle commercial de la ville.
La contrepartie versée a été de 5 200 000$.
PERSPECTIVES POUR 2020 ET ÉVÈNEMENTS SUBSÉQUENTS
La Fiducie est constamment à la recherche de sites immobiliers comportant une gestion minimale de la
part du propriétaire et des baux de nature « triple net ». Ce modèle d’affaires nécessite très peu de temps
d’administration permettant ainsi à la direction de la Fiducie de se concentrer sur une stratégie d’acquisition
dans le but de bonifier les Fonds Provenant de l’Exploitation et les Fonds Provenant de l’Exploitation
Ajustés par part de la Fiducie.
Fronsac cible des acquisitions qui viendront soutenir sa croissance. La structure des capitaux propres et
des capitaux d’emprunt de la Fiducie lui confère une position enviable pour réaliser d’autres acquisitions.
Le 20 janvier 2020, Fronsac a annoncé qu’elle a conclu des conventions d’acquisition visant l’achat de
trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et qu’elle a l’intention de réaliser un
placement public de ses parts au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut minimal d’environ 15,0 millions
de dollars et un produit brut maximal d’environ 18,0 millions de dollars.
La FPI a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de la manière suivante : (i) l’acquisition d’un
immeuble situé à Kenora, en Ontario, et loué à Walmart. La contrepartie totale payable pour l’immeuble
sera d’environ 12,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés à l’opération), qui devrait être réglé
au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un capital global d’environ 8,4 millions de dollars
et 2) d’un paiement en espèces de 3,6 millions de dollars, qui devrait, selon la FPI, provenir du produit net
tiré du Placement; (ii) l’acquisition d’un immeuble situé à Farnham, au Québec, et loué à une station-service
et à un restaurant exploités par Pétro-Canada, un exploitant de dépanneurs et un restaurant Tim Hortons.
La contrepartie totale payable pour l’immeuble sera d’environ 4,0 millions de dollars (compte non tenu des
frais liés à l’opération), qui devrait être réglée au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un
capital global d’environ 2,7 millions de dollars et 2) d’un paiement en espèces de 1,3 million de dollars, qui
devrait, selon la FPI, provenir du produit net tiré du Placement; (iii) l’acquisition d’une participation de 75 %
dans un immeuble situé à Saint-Étienne-des-Grès, au Québec, et loué à une station-service et à un
restaurant exploités par Parkland, un exploitant de dépanneurs et un restaurant Tim Hortons. La
contrepartie totale payable pour l’immeuble sera de 3,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés
à l’opération), qui devrait être réglée au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un capital
global d’environ 2,0 millions de dollars et 2) d’un paiement en espèces de 1,0 million de dollars, qui devrait,
selon la FPI, provenir du produit net tiré du Placement; (iv) environ 7,5 millions de dollars, dans l’hypothèse
où le Placement minimal est souscrit, et environ 10,3 millions de dollars, dans l’hypothèse où le Placement
maximal est souscrit, au remboursement d’une partie de l’encours de la dette contractée aux termes de
certaines des facilités de crédit de Fronsac, sur lesquelles des sommes pourraient être prélevées de
nouveau ultérieurement dans le cadre de l’acquisition par la FPI des Immeubles visés par les Acquisitions;
(v) environ 0,3 million de dollars au paiement des frais engagés par la FPI dans le cadre du Placement; (vi)
environ 0,5 million de dollars au paiement des frais liés aux opérations immobilières devant être engagés
dans le cadre de l’acquisition des Immeubles visés par les Acquisitions, qui comprendront principalement
les droits de mutation immobilière et autres taxes, l’assurance, les frais bancaires liés au crédit immobilier,
les honoraires juridiques et les honoraires de conseillers indépendants. Le résultat opérationel net combiné
FRONSAC
77
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
pour ce qui est des Immeubles visés par les Acquisitions s’établit à environ 1,5 million de dollars, ce qui
représente un taux de capitalisation moyen pondéré de 7,9 % compte tenu du prix d’achat total des
Immeubles visés par les Acquisitions d’environ 19,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés aux
opérations).
Le 13 février 2020, Fronsac a annoncé la clôture du placement public précédemment annoncé (le «
Placement ») de ses parts de fiducie (les « Parts »). Dans le cadre du Placement, 29 millions de Parts ont
été émises au total, ce qui représente le nombre maximal de Parts visées par le prospectus simplifié de
Fronsac, au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut total d’environ 18 millions de dollars. Le Placement
a été effectué par un syndicat de placeurs codirigé par Paradigme Capital Inc. et Corporation Canaccord
Genuity, agissant comme co‑teneurs de livres, et comprenant Valeurs mobilières Banque Laurentienne
inc., Partenaires en gestion de patrimoine Echelon inc. et Valeurs mobilières Desjardins inc.
La FPI a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de la manière indiquée dans le prospectus
simplifié définitif de Fronsac daté du 7 février 2020, notamment au financement partiel de l’acquisition de
trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et au remboursement d’une partie de
l’encours de la dette contractée aux termes de certaines des facilités de crédit de la FPI.
Le 28 février 2020, Fronsac a annoncé la clôture de deux acquisitions annoncées précédemment. La
première propriété acquise est située à Farnham, Québec. Elle abrite une station-service Petro-Canada,
un dépanneur Beau-Soir et un restaurant Tim Hortons. Une contrepartie totale de 4,0 millions de dollars a
été payée pour l’immeuble et a été versée en espèces. La deuxième propriété acquise est située à Kenora,
Ontario. Elle abrite un commerce de détail exploité sous la bannière Walmart. La contrepartie totale payée
pour l’immeuble est de 12,0 millions de dollars et a été versée en espèces.
FPI Fronsac ne prévoit aucune rénovation majeure sur les immeubles commerciaux dont elle est
propriétaire, car leur construction est relativement récente et leur condition actuelle est excellente.
La Fiducie croit en une stratégie de croissance à long terme basée sur l'acquisition d’immeubles de
placement lui permettant d'augmenter ses fonds provenant des opérations par part de même que les
distributions par part et par ricochet la valeur de ses parts.
FRONSAC
78
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
DISTRIBUTION ANNUELLE PAR PART (¢)
Croissance des distributions de 104% depuis 2012
Taux de croissance annuel composé de 9,3%
1.250
8.0%
1.350
9.6%
1.480
3.4%
1.530
5.2%
1.610
15.1%
2.555
10.1%
2.220
11.8%
1.800
12.0%
2.016
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
MESURES FINANCIÈRES NON DÉFINIES PAR LES IFRS
Ce document contient diverses mesures financières, non conformes aux IFRS, qui sont utilisées pour
expliquer les résultats financiers de la Fiducie. Les termes décrits dans cette section n’ont pas de définition
normalisée en IFRS et pourraient ne pas être comparables à ceux utilisés par d'autres émetteurs.
Fonds Provenant de l’Exploitation (FPE) n’est pas une mesure financière définie par les IFRS. Les FPE
sont un terme du domaine immobilier et son calcul est décrit dans les publications de Real Property
Association of Canada (REALpac). Les FPE calculés par Fronsac pourraient ne pas être comparables à
des mesures similaires présentées par d’autres émetteurs. Les FPE sont d’usage courant dans l'industrie
pour mesurer la performance d'exploitation et excluent les variations non réalisées de la juste valeur des
immeubles de placement, les impôts différés et les gains ou pertes sur cession de biens immobiliers (voir
le rapprochement du résultat net et des fonds provenant des opérations à la page 81). Fronsac considère
les FPE comme une mesure additionnelle significative que l’on ajuste pour certains éléments hors
trésorerie qui ne fournissent pas nécessairement une image appropriée de la performance récurrente de
la Fiducie. Ils montrent d’une manière plus fiable l’impact sur les opérations des tendances des taux
d’occupation, des prix de location, du résultat opérationnel net des propriétés et des coûts des intérêts par
rapport au résultat obtenu conformément aux IFRS. Les FPE permettent une certaine comparaison entre
les sociétés immobilières qui ont adopté une comptabilité différente pour les immeubles de placement
(modèle du coût versus le modèle de la juste valeur).
FPE par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE par part en divisant les FPE
par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Fonds Provenant de l’Exploitation récurrents n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule
les FPE récurrents en soustrayant des FPE de base les revenus non récurrents importants et en ajoutant
toutes les charges non récurrentes importantes.
FPE récurrents par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE récurrents par
part en divisant les FPE récurrents par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés (FPEA) est un terme utilisé dans l’industrie pour aider à
évaluer la capacité de verser des distributions aux détenteurs de parts. Les FPEA tels que calculés par FPI
Fronsac peuvent ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs.
Les FPEA sont calculés en ajustant les FPE pour tenir compte des revenus et des dépenses hors trésorerie
de même que des dépenses en immobilisations nécessaires pour maintenir les flux locatifs. La plupart de
ces dépenses sont normalement considérées comme des activités d’investissement dans l’état des flux de
FRONSAC
79
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
trésorerie. Les dépenses en immobilisations qui sont considérées comme un nouveau placement ou une
nouvelle source de revenus, tels que le développement d’une nouvelle propriété ou le réaménagement
d’une propriété existante, ne sont pas incluses dans la détermination des FPEA. Sont excluent du calcul
des FPEA les variations du fonds de roulement, car elles sont considérées comme des excédents de
trésorerie à court terme. En outre, les coûts non récurrents qui ont un impact sur les flux de trésorerie
peuvent être ajustés.
FPEA par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPEA par part en divisant les
FPEA par le nombre moyen pondéré de parts en circulation.
Bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) n’est pas une mesure financière IFRS. Le
BAIIA, tel que calculé par FPI Fronsac, peut ne pas être comparable à des mesures semblables présentées
par d’autres émetteurs. Le BAIIA est utilisé dans les calculs qui mesurent la capacité de la Fiducie à assurer
le service de sa dette. Ce sont les bénéfices obtenus avant les frais financiers, les impôts, l’amortissement
et les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement.
Les mesures FPE, FPE récurrents, FPEA et BAIIA ne sont pas définies par les IFRS et ne devraient donc
pas être considérées comme des substituts au profit ou au résultat net calculé conformément aux IFRS.
Revenu distribuable n’est pas une mesure définie par les IFRS, et il n’existe pas de méthode normalisée
pour le calculer. Fronsac est d’avis qu’il s’agit d’une mesure pertinente de sa capacité à réaliser des profits
et à procurer un revenu de placement en espèces aux porteurs de parts. Étant donné que Fronsac utilise
un mode de calcul du revenu distribuable qui peut différer de celui qu’utilisent d’autres entités similaires, il
se peut que son revenu distribuable ne puisse être comparable avec celui de ces autres entités.
Le revenu distribuable de Fronsac est calculé sur la base du revenu de Fronsac déterminé en conformité
avec les dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada), dans sa version modifiée le cas échéant,
sous réserve d’ajustements prévus dans le contrat de fiducie de Fronsac. Parmi ces ajustements, il est
notamment prévu que les gains en capital et les pertes en capital soient exclus, que le revenu de
récupération net soit exclu, qu’aucune déduction ne doit être faite au titre des pertes autres qu’en capital,
de la déduction pour amortissement, des pertes finales, de l’amortissement des dépenses en
immobilisations admissibles cumulatives ou de l’amortissement du coût de l’émission de parts ou des frais
de financement liés au prêt remboursable par versements, et que les améliorations locatives doivent être
amorties. Le revenu distribuable ainsi calculé peut tenir compte d’autres ajustements que les Fiduciaires
établissent à leur appréciation et peut être estimé chaque fois que le montant réel ne peut être établi de
façon définitive. De telles estimations doivent être ajustées à la date de distribution suivante lorsque le
montant du revenu distribuable est déterminé de façon définitive.
MESURE FINANCIÈRE SUPPLÉMENTAIRE DÉFINIE PAR LES IFRS
Résultat Opérationnel Net (RON) est un terme d’usage courant dans l'industrie. La Fiducie inclut le
résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle selon les IFRS dans son état consolidé des
résultats et du résultat global. Le résultat opérationnel net tel que calculé par FPI Fronsac peut ne pas être
comparable à des mesures similaires présentées par d'autres entités. FPI Fronsac considère le résultat
opérationnel net comme une mesure additionnelle utile de la performance opérationnelle des actifs
immobiliers avant les considérations de financement. Il est obtenu en soustrayant des revenus totaux les
coûts opérationnels, comme ils apparaissent aux comptes du résultat et du résultat global (revenus de
location moins le total des coûts opérationnels, y compris les loyers fonciers d’exploitation).
FRONSAC
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Fiducie de placement immobilier FRONSAC
FAITS SAILLANTS FINANCIERS
FRONSAC
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INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLE20192018T4T3T2T1T4T3T2T1Revenus de location2 738 2952 458 4512 192 4841 999 0951 719 1841 663 3731 530 9681 361 751Résultat net (perte nette) attribuable aux porteurs de parts(997 612)3 891 5061 136 505 50 870(4 085 302) 544 021 278 7951 373 354Résultat net (perte nette) par partDe base(0.0085)0.03330.00130.0005(0.0402)0.00590.00330.0160FPE (1)De base1 295 7161 197 4491 121 7431 000 484 923 414 871 219 764 867 792 049FPE par partDe base0.01100.01020.01030.00980.00910.00950.00890.0092Valeur des immeubles deplacement (en milliers) (2) 134 376 133 413 124 741 107 597 107 175 99 265 88 702 77 975Total de l'actif (en milliers) 129 119 126 615 117 063 100 749 98 890 96 863 83 966 77 152Emprunts hypothécaires et autres emprunts (en milliers) 60 383 60 554 61 398 54 979 53 365 47 568 44 862 37 809Capitaux propres (en milliers) 51 342 53 031 50 499 41 842 41 302 45 899 37 537 37 691Nombre moyen pondéré de parts en circ.De base (en milliers) 117 404 117 014 109 280 101 606 101 590 91 554 85 671 85 659(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours d’aménagement) des états financiers CONCILIATION DU RÉSULTAT NET AUX FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Coûts d'émission des débentures- - - Δ de la valeur des immeubles 501 6785 008 010(4 506 332)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Rémunération fondée sur des parts78 540(1,485) 80 025Δ de la composante passif des débentures convertibles 55 828 17 068 38 760Δ de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés1 210 590(26 615)1 237 205Désactualisation des obligations locatives 9 057- 9 057Impôts sur le résultat10,588 5 057 5 531FPE(1) - de base1 295 716 923 41440%FPE par part - de base0.01100.009121%0.00000.00000%Intérêts payés sur les débenturesconvertibles (si dilutifs)- 7,500 (7 500)FPE - dilué1 295 716 930 91439%FPE par part - dilué0.01060.008919%FPE récurrents(2) - de base1 295 716 923 41440%FPE récurrents par part - de base0.01100.009121%Distributions 651 590 512 014 139 576Distributions par part0.00560.005012%FPE - de base après distributions0.00550.00400.0014FPE récurrents - de base après dist.0.00550.00400.0014Distributions en % deFPE - de base50%55%(5%)Distributions en % deFPE récurrents - de base50%55%(5%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 117 403 566101 590 06015 813 506Dilué121 699 451104 094 74317 604 708(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés3 mois20192018Δ4 081 269(1 889 131)5 970 400 30 660 53 171(22 511)(1 546 054)4 862 229(6 408 283) 583 734 163 104 420 630 259 845 79 025 180 820 54 845 27 950 26 8951 104 060 45 1051 058 955 38 395- 38 395 8 640 10 097 (1 457)4 615 3943 351 55038%0.04140.036813%127,234 15,000 112,234 4 742 6283 366 55041%0.04130.035915%4 615 3943 336 55038%0.04140.036613%2 457 0831 834 111 622 9720.02220.020210%0.01920.01660.00260.01920.01640.002854%55%(1%)54%55%(1%)111 384 88091 163 63420 221 246114 803 22993 668 31721 134 91212 mois
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
FLUX DE TRÉSORERIE ET LIQUIDITÉS
Les revenus de location de la Fiducie sont utilisés pour assumer ses obligations de fonds de roulement.
Ces fonds sont la source principale pour assumer ses paiements hypothécaires, ses paiements d’intérêts
sur ses prêts et autres dettes de même que les distributions aux porteurs de parts.
Pour
la période de 12 mois
terminée le 31 décembre 2019,
Fronsac a connu une croissance
fonds provenant des
de ses
activités opérationelles. Ceux-ci
proviennent principalement de la
hausse des revenus de location,
laquelle
partiellement
compensée par la hausse des
charges financières à la suite de
l’augmentation des hypothèques
liées aux nouvelles acquisitions.
est
Les fonds affectés aux activités d'investissement au cours de la période de 12 mois terminée le
31 décembre 2019 ont servi à l’achat d’immeubles de placement et de participations dans des
coentreprises. Pour plus de détails reliés aux acquisitions durant cette période, veuillez consulter la note 4
« Immeubles de placement » et la note 5 « Partenariats » des états financiers audités au 31 décembre
2019.
FRONSAC
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FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉSPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔFPE de base (1)1 295 716923 414372 302Amortissement de charges financièresinclus dans les charges d'intérêts- - - Revenus hors-trésorerie(comptabilisation linéaire des baux)- - - Entretien des immeubles deplacement (2)(47 545)- (47 545)Frais de location sur propriétés existantes- - - Pénalités de remboursement- - - FPEA(1) - de base1 248 171923 41435%FPEA par part - de base0.0106 0.0091 17%Intérêts payés sur débenturesconvertibles (si dilutifs)- 7,500 (7 500)FPEA dilué1 248 171930 91434%FPEA par part - dilué0.01030.008915%Distributions0.00560.005012%FPEA - de base après distributions0.00510.00400.0011Distributions en % deFPEA - de base52%55%(3%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 117 403 566101 590 06015 813 506Dilué121 699 451104 094 74317 604 708(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et les définitions à la section 'Explication des mesures non-définies par les IFRS''3 mois(2) L'entretien des immeubles de placement de 2018 comprend une allocation de 297 500$ à un locataire qui est considérée comme étant recouvrable car Fronsac percevra un revenu supplémentaire suire à cet investissement20192018Δ4 615 3943 351 5501 263 844- - - - - - (91 031)(313 439)(222 408)- - - - - - 4 524 3633 038 11149%0.0406 0.0333 22%127,234 15 000 112 2344 651 5973 053 11152%0.04050.032624%0.02220.020210%0.01840.01320.005355%60%(5%)111 384 88091 163 63420 221 246114 803 22993 668 31721 134 91212 moisFLUX DE TRÉSORERIEPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔActivités opérationnelles3 615 2563 188 937 426 319Activités d'investissement(28 215 324)(32 829 359)4 614 035Activités de financement24 725 95429 535 441(4 809 487)Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie 125 886(104 981)230 867Trésorerie et équivalents detrésorerie au début de la période 174 452 279 433(104 981)Trésorerie et équivalents detrésorerie à la fin de la période 300 338 174 452 125 88612 mois
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
Les fonds obtenus des activités de financement se chiffrent à 24 725 954$ (29 535 441$ pour la même
période en 2018). Ce montant inclut, entre autres, la somme des fonds recueillis par les nouveaux emprunts
hypothécaires utilisés pour financer nos acquisitions ainsi que les fonds recueillis à la suite des placements
privés réalisés en août 2018 et en avril 2019.
FRONSAC
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Résultat distribuable et distributionsPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔFlux de trésorerie liés aux activités d’exploitation 1 355 8661 058 502 297 364Variation nette des éléments hors caissede l'actif et du passif (212 621)(184 467)(28 154)Impôts exigibles 18 088 23 182(5 094)Désactualisation des obligations locatives 9 057- 9,057 Δ des intérêts courus (3 285)(32 695) 29 410Coûts d'émission de débentures convertibles- - - Rémunération à base de parts- - - Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Résultat net de location d'immeubles de placement (298 436) 52 211(350 647)FPE(1) - de base1 295 716923 41440%Versements en capital périodiques (398 342) (322 922)(75 420)Revenu distribuable 897 374600 49249%Distributions aux porteurs de parts (651 590) (512 014)27%(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''3 mois20192018Δ 3 615 2563 188 937 426 319 515 663 (97 088) 612 751 16 140 28 222 (12 082) 38 395- 38 395 (38 980) (45 054) 6 074 30 660 53 171 (22 511)- 42 400 (42 400) 583 734 163 104 420 630 (145 474) 17 858 (163 332)4 615 3943 351 55038% (1 460 434) (1 134 802) (325 632)3 154 9602 216 74842% (2 457 083) (1 834 111)34%12 moisRÉSULTATS D'EXPLOITATION Périodes terminés les 31 décembre20192018ΔRevenus de location2 738 2951 719 1841 019 111Autres revenus- - - Variation de la valeur des immeubles de placement(501 678)(5 008 010)4 506 332Charges financières1 910 468 442 2871 468 181Résultat net (perte nette)attribuable aux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Résultat net (perte nette) par partDe base(0.0085)(0.0402)0.0317FPE - de base(1)1 295 716 923 41440%FPE par part0.01100.009121%FPE récurrents - de base(2)1 295 716 923 41440%FPE récurrents par part - de base0.01100.009121%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base117 403 566101 590 06015 813 506(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés3 mois20192018Δ9 388 3266 275 2773 113 049- 15 000(15 000)1 546 054(4 862 229)6 408 2833 583 0941 602 9141 980 1804 081 269(1 889 131)5 970 4000.0366(0.0207)0.05734 615 3943 351 55038%0.04140.036813%4 615 3943 336 55038%0.04140.036613%111 384 88091 163 63420 221 24612 mois
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DU TRIMESTRE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2019
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2019, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 2 738 295$
(1 719 184$ au 31 décembre 2018). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de
propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont
composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains
locataires.
La variation de la valeur des immeubles de placement prend en compte la variation des taux de
capitalisation appliquée au résultat opérationel net ajusté de chaque immeuble ainsi que des ajustements
post-acquisitions (voir page 87 pour plus de détails).
Les principales dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement
constituées des intérêts sur les prêts hypothécaires et bancaires. Pour le trimestre terminé le 31 décembre
2019, la Fiducie a comptabilisé des charges financières de 1 910 468$ comparativement à 442 287$ au
trimestre se terminant le 31 décembre 2018. Les charges financières pour le trimestre se terminant le 31
décembre 2019 sont plus élevées que celles au trimestre correspondant de 2018, ce qui s’explique
principalement par la variation de la juste valeur des instruments financiers convertibles et par les charges
d’intérêts plus importantes liées aux nouveaux prêts hypothécaires à la suite de l’acquisition de nouvelles
propriétés.
Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2019, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de base de
1 295 716$ comparativement à 923 414$ au trimestre correspondant de 2018. Les FPE récurrents par part
de base ont augmenté de 21% passant de 0,91¢ à 1,10¢. La croissance des FPE provient principalement
des revenus de location liés aux nouvelles acquisitions déduction faite de l’augmentation des charges
financières liées aux hypothèques sur ces propriétés.
RÉSULTATS D’EXPLOITATION DE LA PÉRIODE DE 12 MOIS TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2019
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2019, les revenus de location de la Fiducie ont
atteint 9 388 326$ (6 275 277$ pour la même période en 2018). La hausse des revenus provient de
l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés
existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes
brutes de certains locataires.
FRONSAC
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RAPPROCHEMENT DU RÉSULTAT NET AUX BAIIAPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Δ de la valeur des immeubles 501 6785 008 010(4 506 332)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Charges financières1 910 468 442 2871 468 181Impôts exigibles dans les charges administratives 18 088 23 182(5 094)Désactualisation des obligations locatives(9 057)- (9 057)Impôts sur le résultat(7 500)(18 125) 10 625BAIIA(1)1 843 1121 376 73334%Charge d’intérêts 693 477 474 875 218 602Remboursement du capital 398 342 322 922 75 420Obligations au titre du service de la dette1 091 819 797 79737%Les ratios du service de la detteRatio de couverture des intérêts2.72.9(0.2)Ratio de couverture du service de la dette1.71.7-(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financieres non-définies par les IFRS''3 mois20192018Δ4 081 269 (1 889 131)5 970 400(1 546 054)4 862 229(6 408 283) 583 734 163 104 420 6303 583 0941 602 9141 980 180 16 140 28 222(12 082)(38 395)- (38 395)(7 500)(18 125) 10 6256 672 2884 749 21340%2 545 8891 534 6411 011 248 0.00000%1 460 4341 134 802 325 6324 006 3232 669 44350%2.63.1(0.5)1.71.8(0.1)12 mois
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
La variation de la valeur des immeubles de placement prend en compte la variation des taux de
capitalisation appliqués au résultat opérationnel net ajusté de chaque immeuble ainsi que des ajustements
post-acquisitions (voir page 87 pour plus de détails). Au 31 décembre 2019, la Fiducie estime qu’une
diminution de 0,25% du taux de capitalisation appliqué au portefeuille global aurait pour effet une
augmentation de la valeur des immeubles de placement d’approximativement 4,9M$ (3,7M$ pour la même
période en 2018) et qu’une augmentation du taux de capitalisation de 0,25% aurait pour effet une diminution
de la valeur des immeubles de placement d’approximativement 4,5M$ (3,5M$ pour la même période en
2018). Le taux de capitalisation moyen pondéré utilisé dans le calcul de la juste valeur des immeubles de
placement pour la période est de 6,35% (6,48% pour la même période en 2018) et la fourchette des taux
de capitalisation utilisée se situe entre 5,75% et 7,25% (5,75% et 7,25% pour la même période en 2018).
La juste valeur des immeubles de placement présentée aux états financiers consolidés a été calculée à
l’aide de la méthode de capitalisation directe, laquelle consiste en l’application d’un taux de capitalisation
sur les revenus de location ajustés de chaque propriété. Les taux de capitalisation utilisés sont obtenus
d’une firme indépendante spécialisée en évaluation d’immeubles commerciaux. Les revenus de location
ajustés incluent des réserves pour espaces vacants, frais d’administration, réserves au titre de l’entretien
de la structure et escomptes sur revenus variables.
Les principales dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement
constituées des intérêts sur les prêts hypothécaires et bancaires. Pour la période de 12 mois terminée le
31 décembre 2019, la Fiducie a comptabilisé des charges financières de 3 583 094$ comparativement à
1 602 914$ pour la même période en 2018. Les charges financières en 2019 sont plus élevées que celles
au trimstre correspondant de 2018, ce qui s’explique principalement par la variation de la juste valeur des
instruments financiers convertibles et les charges d’intérêts plus importantes liées aux nouveaux prêts
hypothécaires à la suite d’acquisition de nouvelles propriétés.
Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2019, la fiducie a enregistré des FPE récurrents
de base de 4 615 394$ comparativement à 3 336 550$ pour la même période en 2018. Les FPE récurrents
par part de base ont augmenté de 13% passant de 3,66¢ à 4,14¢. La croissance des FPE provient
principalement des revenus de location liés aux nouvelles acquisitions, déduction faite de l’augmentation
des charges financières liées aux hypothèques sur ces propriétés.
STRUCTURE FINANCIÈRE
Le secteur immobilier requiert du capital pour financer les acquisitions, une partie essentielle de la
croissance et du succès. La Fiducie est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. Au cours de la
période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019, la Fiducie a émis un certains nombre de parts, soit:
Le 19 mars 2019, Fronsac a annoncé l’émission de 312 000 parts de FPI Fronsac à un prix de 0.57$ par
part, pour un total de 177 840$, à titre de rémunération partielle pour les services rendus par certains
membres de la direction et du conseil des fiduciaires durant l’exercice terminé le 31 décembre 2018.
L’émission des parts de FPI Fronsac représente une portion de leur salaire conformément à leur contrat
d’emploi et au régime de rémunération du conseil des fiduciaires. De ces 312 000 parts, 200 000 ont été
sujettes à l’approbation des fiduciaires lors de l’Assemblée générale annuelle du 24 mai 2019. Ces parts
ont été approuvées le 24 mai et émises le 3 juin 2019.
Le 10 avril 2019, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé de parts de Fronsac
(les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part et de débentures convertibles non garanties à 6 % (les « Débentures
») en contrepartie d’un produit brut total maximal de 10 000 000 $, y compris des Débentures d’un capital
maximal de 2 000 000 $ (collectivement, le « Placement »).
Le 16 mai 2019, Fronsac a annoncé la clôture de son placement privé annoncé précédemment, pour un
produit brut total de 9 910 000 $ (le « Placement »). Dans le cadre du Placement, Fronsac a émis
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Fiducie de placement immobilier FRONSAC
14 869 091 parts (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part, pour un produit brut revenant à Fronsac de
8 178 000 $, et des débentures convertibles non garanties à 6% (les « Débentures ») d’un capital de
1 732 000 $.
Le produit net tiré du Placement a été affecté au financement partiel d’acquisitions, au remboursement de
certains crédits, sur lesquels des sommes pourraient de nouveau être prélevées ultérieurement, au fonds
de roulement et aux besoins généraux de la fiducie.
Des initiés de Fronsac ont souscrit 4 185 715 Parts au total dans le cadre du Placement, pour un produit
brut total revenant à Fronsac de 2 302 143 $. La participation de ces initiés au Placement (la « Participation
d’initiés ») a été considérée comme une « opération avec une personne apparentée » au sens de la
Politique 5.9 de la Bourse de croissance TSX et du Règlement 61-101 sur les mesures de protection des
porteurs minoritaires lors d’opérations particulières (le « Règlement 61-101 »).
Dans le cadre du Placement, Fronsac verse une commission d’intermédiaire totalisant 89 940,00 $ aux
courtiers inscrits conformément à la législation applicable.
Les Débentures viendront à échéance le 16 mai 2024, porteront intérêt au taux annuel de 6 %, payable
semestriellement à terme échu en versement égaux le 28 août et le 28 février de chaque année, la première
date de paiement tombant le 28 août 2019, et seront convertibles au gré de leur porteur en Parts au prix
de 0,73 $ la Part, soit un taux de conversion de 1 369,86 Parts pour chaque tranche de 1 000 $ de capital
des Débentures. Les Débentures seront rachetables au gré de Fronsac à compter du 16 mai 2022 si le
cours de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX (la « Bourse de croissance TSX ») est supérieur
à 0,73 $ pendant une période de quarante-cinq (45) jours ouvrables consécutifs.
Bons de souscription
La Fiducie a émis 5 102 040 bons de souscription lors de son placement privé en mai 2017. Chaque bon
permet à son porteur d’acheter une part de Fronsac au prix de 0,61$. Durant la période de douze mois se
terminant le 31 décembre 2019, 51 020 bons de souscription ont été exercés, se traduisant par l’émission
de 51 020 parts de Fronsac. Le nombre total de bons de souscription en circulation en date du 31 décembre
2019 est de 5 051 020.
Débentures convertibles
La valeur nominale des débentures convertibles en circulation en date du 31 décembre 2019 est de
3 136 000$ et leur prix de conversion est de 0,73$ par part. Durant la période de douze mois se terminant
le 31 décembre 2019, 250 000$ de débentures convertibles ont été converties en parts de Fronsac au prix
de 0,43$ par part, se traduisant en l’émission de 581 395 parts de la Fiducie.
Le nombre total de parts en circulation au 31 décembre 2019 était de 117 403 566.
FRONSAC
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Fiducie de placement immobilier FRONSAC
SOLDE ET ÉCHÉANCE DES EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (en millions de $)
22.93
10.45
11.77
6.18
2.70
4.33
2020
2021
2022
2023
2024
Après 2024
Les dettes sont composées d’emprunts hypothécaires, de divers emprunts, de débentures convertibles et
de lignes de crédit. Au 31 décembre 2019, il y avait 32 emprunts hypothécaires auprès d’institutions
financières canadiennes d'une valeur comptable totale de 60 277 953$ (50 775 481$ au 31 décembre
2018). Ces emprunts hypothécaires exigent que la Fiducie effectue des versements de capital de
32 314 416$ pour les 5 prochaines années et 27 963 537$ par la suite. Les emprunts hypothécaires en
cours ont une durée moyenne jusqu'à échéance de 6,1 ans (4,7 ans au 31 décembre 2018). Les débentures
convertibles en circulation avaient une valeur comptable de 3 023 326$ au 31 décembre 2019 (1 593 481$
au 31 décembre 2018). La Fiducie a quatre (4) lignes de crédit dont les limites autorisées sont de 6,0M$,
2,9M$, 1,5M$ et 0,4M$. Au 31 décembre 2019, le solde débiteur de ces lignes de crédit s’élevait à 10,45M$
(2,47M$ au 31 décembre 2018).
La direction estime que la proportion actuelle entre la dette et le capital dans la structure financière de la
Fiducie assure une certaine stabilité et réduit les risques tout en générant un rendement sur investissement
acceptable. Cette structure financière cadre bien avec la stratégie à long terme de la Fiducie qui est
d'augmenter sa présence dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada.
PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES
La préparation des états financiers consolidés de la Fiducie requiert que la direction porte des jugements
et effectue des estimations et des hypothèses qui influencent les montants déclarés de certains actifs et
passifs à la fin de la période et les montants déclarés des revenus et des dépenses au cours de la période
considérée. Les estimations et les jugements importants comprennent l’évaluation de la nature d’une
acquisition et si elle représente une acquisition d’actifs ou de passifs, si un partenariat structuré par
l’intermédiaire d’une entité distincte est une entreprise commune ou une coentreprise, l’évaluation des
justes valeurs des immeubles de placement et l’évaluation de la rémunération à base de parts et des
instruments financiers dérivés pour lesquels la juste valeur ne peut être tirée de marchés actifs.
Un jugement important et une estimation clé qui influencent les montants déclarés des actifs à la date des
états financiers consolidés et les montants déclarés du résultat net au cours de la période concernent la
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Échéance20202021202220232024Après 2024Solde dû ($):6 183 7392 701 44810 448 11211 767 3224 328 49222 932 677Taux d'intérêt:3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%3.64% - 3.74%3.80% - 4.98%% du total:10.6%4.6%17.9%20.2%7.4%39.3%
Fiducie de placement immobilier FRONSAC
valeur des immeubles de placement. Ces immeubles de placement, qui sont présentés aux états
consolidés de la situation financière à leur juste valeur, sont évalués par la Fiducie. L’évaluation des
immeubles de placement est l’une des principales estimations et incertitudes de ces états financiers. Les
évaluations sont fondées sur un certain nombre d’hypothèses, comme les taux d’actualisation et les taux
de capitalisation appropriés et les estimations des revenus de location, des charges d’exploitation et des
dépenses d’investissement futurs. Ces immeubles de placement sont sensibles aux variations des taux de
capitalisation et des taux d’actualisation. Les immeubles de placement sont évalués principalement en
fonction des flux de trésorerie ajustés qui proviennent des locataires, car les participants du marché portent
surtout leur attention sur les revenus attendus. La juste valeur des immeubles de placement indiquée dans
les états financiers consolidés a été calculée à l’interne au moyen de la méthode de capitalisation directe
d’après le revenu de location. Cette juste valeur a été calculée selon le taux de capitalisation, fournie par
des experts en évaluation indépendants et appliquée aux revenus de location ajustés. Les revenus de
location sont ajustés pour tenir compte d’une provision pour espaces vacants, frais administratifs, réserves
au titre de l’entretien de la structure et escomptes sur revenus variables.
RISQUES ET INCERTITUDE
Tous les investissements immobiliers sont sujets à un degré de risque et d'incertitude. Les placements
immobiliers sont touchés par divers facteurs, notamment la conjoncture économique générale et la situation
des marchés locaux. Les conditions locales comme l’offre excédentaire de locaux ou une réduction de la
demande pour l’espace locatif affectent particulièrement les investissements immobiliers. Au 31 décembre
2019, la Fiducie détenait des intérêts dans cinquante-sept (57) propriétés au Québec, en Ontario et en
Nouvelle-Écosse touchant cinq (5) secteurs du marché locatif commercial. La Fiducie est exposée au
risque de crédit, au risque des taux d'intérêt et au risque de liquidité. Afin de limiter les effets des
changements de taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie surveille en
permanence l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés et détermine la composition de ses dettes en
conséquence.
Risque de crédit
Le risque de crédit provient principalement d’une éventuelle incapacité des locataires de s’acquitter de
leurs loyers. La Fiducie s’efforce d’obtenir le paiement de ses loyers sur une base mensuelle afin de limiter
ce risque tout en maintenant les soldes débiteurs à leur plus bas niveau (517 000$ au 31 décembre 2019
par rapport à 187 000$ au 31 décembre 2018). Ces soldes proviennent essentiellement de montants à
recevoir de grandes entreprises canadiennes de pétrole et de gaz qui posent un faible risque de crédit. Les
autres créances proviennent de montants dus par des organismes gouvernementaux posant un risque de
crédit minimal.
Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires,
sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à
taux d’intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque lié à leur juste valeur. Les lignes de crédit qui ont un
taux d'intérêt variable exposent la Fiducie à un risque lié à ses flux de trésorerie. Si les conditions du
marché le justifient, la Fiducie peut tenter de renégocier sa dette existante pour profiter de taux d'intérêt
plus bas. La Fiducie doit constamment accéder au marché de la dette et il y a un risque que les prêteurs
ne soient pas prêts à refinancer toute dette venant à échéance suivant des termes et conditions
acceptables à la Fiducie. Chaque variation de 1% des taux d'intérêt aurait un impact de 620 342$ sur le
montant des charges financières de l’exercice.
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements financiers lorsqu’ils
arriveront à terme. La direction gère les besoins de trésorerie de la Fiducie en tenant compte de ses
prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés.
FRONSAC
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Fiducie de placement immobilier FRONSAC
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement ce qui lui permet de contrôler ses risques de liquidité
à court terme principalement associés aux créditeurs, à la portion à court terme des emprunts
hypothécaires et à la dette à long terme ainsi qu’à ses emprunts bancaires.
Risque de renouvellement des baux
Le risque de renouvellement des baux résulte du fait que Fronsac puisse avoir de la difficulté à renouveller
les baux existants lorsque ceux-ci viennent à échéance ou à relouer des espaces vacants. La stratégie de
Fronsac afin de mitiger ce risque est principalement de louer ses immeubles à des locataires nationaux,
de signer des baux à long terme et, lors d’un développement, de s’assurer qu’une partie importante de
l’immeuble est loué avant d’amorcer la construction.
Risque de développement et d’acquisition
La croissance de la Fiducie dépend largement de l’identification de bonnes occasions d’acquisition et d’une
vérification diligente complète. Si la Fiducie est incapable d’identifier ses acquisitions et de les intégrer à
son portefeuille, ses opérations et ses résultats financiers pourraient en être affectés de façon négative.
Les acquisitions et développements pourraient ne pas répondre aux attentes de la Fiducie dû à des facteurs
externes comme des coûts inattendus ou des conditions de marché particulières, ce qui pourrait
négativement affecter les résultats de la Fiducie.
Risque environnemental
La Fiducie est sujette à différents risques envionnementaux qui concernent principalement le coût de
décontamination de sols pouvant être contaminés par differents types de produits dont les produits
pétroliers. Ces risques environnementaux sont importants pour Fronsac, car ils sont un facteur déterminant
lors de la vente ou le refinancement d’actifs immobiliers et ils pourraient se traduire par un passif advenant
le cas où une décontamination est nécessaire. La Fiducie n’a connaissance d’aucun cas de non-conformité
aux lois ou aux règlements visant les actifs de son portefeuille et d’aucune poursuite, enquête ou
réclamation importante liée à l’environnement. Fronsac contrôle le risque environnemental lié à son
portefeuille immobilier en effectuant une vérification diligente avant tout achat d’une propriété, en faisant
un suivi tout au long de leur détention et en prenant une assurance couvrant les risques de contamination
environnementale pour chaque propriété pouvant présenter un risque.
Statut de Fiducie de placement immobilier
Fronsac doit se soumettre à plusieurs restrictions spécifiques en lien avec ses activités et ses
investissements afin de conserver son statut de fiducie de placement immobilier (« FPI »). Si Fronsac
devait ne pas se qualifier comme FPI, les conséquences pourraient être importantes et négatives. De plus,
Fronsac gère ses affaires afin d’être reconnue comme fiducie de placement immobilier d’un point de vue
fiscal. Si Fronsac devait ne pas respecter les critères lui permettant d’être une FPI, la Fiducie pourrait alors
avoir un traitement fiscal similaire à une société par actions, ce qui pourrait avoir un effet négatif tant pour
elle que pour ses porteurs de parts, sur la valeur des parts ainsi que sur sa capacité à se financer et à faire
des acquisitions. De plus, les distributions pourraient être réduites de façon importante. La Fiducie croit
qu’elle est en règle avec toute réglementation visant les fiducies de placement immobilier.
Accès aux capitaux
La croissance de la Fiducie dépend de son accès aux capitaux, principalement à la dette et aux capitaux
propres. Des conditions de marché défavorables peuvent mener à des difficultés d’accès au niveau des
marchés des capitaux et la Fiducie pourrait être dans l’impossibilité d’émettre des parts, débentures ou tout
autre instrument financier afin de réunir des capitaux. L’accès à la dette, plus principalement au marché
hypothécaire, est aussi crucial, sans quoi il deviendrait plus difficile pour la Fiducie d’acquérir des actifs
immobiliers qui répondent à ses critères d’investissement.
Risque de santé publique lié au COVID-19
Une épidémie régionale, nationale ou internationale d’un virus transmissible tel que le COVID-19 pourrait
avoir un effet néfaste sur l’économie locale et potentiellement internationale. L’épidemie de COVID-19
pourrait affecter négativement la capacité de la Fiducie à collecter ses loyers. L’épidemie de COVID-19 n’a
pas eu d’impact important sur les opérations de la Fiducie en date du 20 mars 2020.
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Fiducie de placement immobilier FRONSAC
La direction suit de près l’évolution de la situation, mais son incidence sur la Fiducie et ses activités est
inconnue pour le moment. Les impacts seront comptabilisés au moment où ils seront connus et pourront
faire l’objet d’une évaluation.
OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
Les prêts à recevoir incluent un montant de 100 000$ (2018 : 50 000$) consenti à un dirigeant de la Fiducie.
Le produit d'intérêts sur ce prêt totalise 3 876$ (2018: 2 177$) pour lequel aucun montant n'est à recevoir
au 31 décembre 2019 (2018: 0$).
Les facilités de crédit incluent un montant de 400 000$ (2018: 400 000$) obtenu d'un fiduciaire. Les intérêts
sur les facilités de crédit incluent un montant de 18 400$ (2018: 8 433$) payé à ce fiduciaire pour lequel
aucun montant (2018: 0$) n'est à payer au 31 décembre 2019.
Les frais d'émission de parts incluent un montant 2 145$ payés à une institution financière dont un fiduciaire
est administrateur (2018: 0$).
Un ancien fiduciaire, qui loue des immeubles de placement à la Fiducie, n'a pas cherché à reconduire son
mandat pour siéger au Conseil des Fiduciaires. Depuis le 25 mai 2019, les activités liées à cet ancien
fiduciaire ne sont plus considérées comme étant avec un apparenté :
Pour la période du 1er janvier jusqu'au 25 mai 2019 ainsi que pour la période correspondante de l’exercice
complet se terminant le 31 décembre 2018, les résultats tiennent compte des opérations suivantes en lien
avec cet ancien fiduciaire :
Les produits de location incluent un montant de 212 098$ (2018: 536 856$) provenant de sociétés
contrôlées par ce fiduciaire.
Le produit d'intérêts inclut un montant de 790$ (2018: 2 138$) pour un prêt consenti à une personne liée à
ce fiduciaire.
Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis une participation dans la société en commandite Odacité Mercier. À
cette date, la Fiducie a payé 463 275$ pour sa participation dans cette société dans laquelle cet ancien
fiduciaire a un intérêt.
Rémunération des dirigeants et fiduciaires
La Fiducie a versé une rémunération de 360 852$ à des dirigeants au cours de l'exercice se terminant le
31 décembre 2019 (2018: 250 400$).
Les charges administratives comprennent un montant de 35 000$ (2018 : 35 000$) payé à titre d'honoraires
professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire.
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