FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
1
RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLE
12 mois
Périodes terminées les 31 décembre
2016
2015
Δ
%
Situation financière
Revenus de location
Revenus totaux
Résultat opérationnel net (1)
FFO (1)
FFO récurrents
AFFO (1)
BAIIA (1)
Immeubles de placement (2)
Total de l'actif
Total des dettes et emprunts (3)
Total des parts privilégiées échangeables
Total des débentures convertibles
Total des capitaux propres
Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base
Par part
FFO
FFO récurrents
AFFO
Distributions
Ratios financiers
Taux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe
Ratio d'endettement - incluant les instruments échangeables
Ratio d'endettement - excluant les instruments échangeables (3)
Ratio de couverture des intérêts
Ratio de couverture de la dette
Distributions en % des FFO
Distributions en % de FFO récurrents
Distributions en % des AFFO
Information de location
Taux d'occupation
Catégories des locataires basées sur les revenus brut
National
Régional
Local
Types de locataires
Pétrolières majeures/dépanneurs
Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide
Restauration rapide
29%
31%
31%
13%
32%
29%
17%
44%
43%
49%
4%
1%
51%
13%
(0%)
17%
14%
5%
2 198 921
2 837 021
2 291 631
2 992 371
1 965 701
2 580 709
1 074 956
1 212 796
982 246
1 297 438
1 066 031
1 371 167
1 934 812
1 653 718
48 065 082 33 360 523
48 355 249 33 754 607
24 547 956 16 467 370
907 101
247 808
21 419 308 14 141 197
52 403 772 46 290 395
945 830
249 149
0.0231
0.0248
0.0262
0.0161
0.0232
0.0212
0.0230
0.0153
3.2%
53%
51%
2.6
1.5
70%
65%
62%
3.9%
52%
49%
2.8
1.8
66%
72%
67%
638 100
700 740
615 008
137 840
315 192
305 136
281 094
14 704 559
14 600 642
8 080 586
38 729
1 341
7 278 111
6 113 377
(0.0001)
0.0035
0.0031
0.0008
(0.7%)
1%
2%
(0.2)
(0.3)
4%
(7%)
(5%)
100%
100%
0%
78%
19%
3%
9
7
8
24
78%
21%
1%
8
4
5
17
0%
(2%)
2%
1
3
3
7
Autre
Durée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques
Durée résiduelle moyenne pondérée - baux
Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS
3.8
7.4
6.24%
4.6
7.4
6.58%
(0.8)
-
(0.34%)
(1) Mesure financière non définie par les IFRS
(2) Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises
(3) Exclut les débentures convertibles et les parts échangeables
RAPPORT DE GESTION
PÉRIODE TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2016
LE 16 MARS 2017
Le 10 avril 2017
Chers détenteurs d’unités,
L’année 2016 a encore été pour notre fiducie une année de progrès et de succès. Nous avons
atteint tous nos objectifs soit d’augmenter notre parc immobilier, de générer des résultats
opérationnels nets de plus en plus élevés et surtout de faire croître nos fonds provenant des
opérations par part.
Ce dernier paramètre est le plus important car il témoigne de la véritable augmentation de la
richesse des détenteurs de parts. Il suffit de jeter un coup d’œil sur notre progression au cours des
cinq dernières années pour saisir la mesure de notre succès. Ainsi, les fonds provenant de
l’exploitation ont atteint 2.3 cents par part pour la période terminée le 31 décembre dernier alors
qu’ils n’étaient que de 0.5 cents par part pour la période terminée le 31 décembre 2011. Nos
distributions ont aussi suivi cette progression car elles sont passées de 1.25 cents par part à 1.8
cents par part aujourd’hui.
Inutile de dire que le marché boursier a reflété ce bond prodigieux de nos résultats par part car le
prix de cette dernière en bourse a atteint 57 cents au 31 décembre 2016 alors qu’il n’était que de
26 cents au 31 décembre 2011.
Ces résultats exceptionnels nous incitent, il va de soi, à conserver tous les éléments de notre plan
d’affaires, soit:
- Le choix de sites immobiliers de premier plan
- Un partenariat d’affaires avec des sociétés nationales
- La signature de baux à long terme
- La gestion des sites assumée par les locataires
Toutefois, nous devons affronter un milieu social et économique qui change en raison
principalement de l’introduction de nouvelles technologies. Notre objectif est donc de rechercher
de nouveaux partenaires d’affaires et de toucher à d’autres secteurs d’activités afin de nous
rendre moins vulnérables aux changements économiques. Ainsi, nous avons accueilli en 2017 un
nouveau partenaire, soit les Rôtisseries Benny’s qui ont ouvert un restaurant sur notre site de
Sainte-Sophie.
Nous sommes fréquemment questionnés sur l’introduction de bornes électriques sur les sites dont
nous sommes propriétaire. Il y a certes une volonté politique de promouvoir cette nouvelle
technologie mais nous n’allons pas investir les fonds de la Fiducie sans nous assurer que
l’investissement est rentable. Nous participons régulièrement à des rencontres gouvernementales
et privées à ce sujet et il va de soi que nous agirons lorsque nous estimerons que les
circonstances sont favorables. Ainsi, nous offrons du gaz propane pour véhicules sur notre site de
St Jean-sur-Richelieu et cette expérience s’avère jusqu’ici intéressante.
Je voudrais remercier tous les fiduciaires qui consacrent chaque année de nombreuses heures aux
affaires de la Fiducie. Nous bénéficions constamment de leurs précieux conseils et de leur
profonde connaissance de notre environnement économique.
Je voudrais enfin souhaiter la meilleure des chances à notre nouveau président, M. Jason
Parravano, qui est entré en fonction le 15 mars dernier. Son dynamisme et sa passion pour
l’immobilier nous serviront très bien au cours des prochaines années.
Michel Lassonde, président du conseil des fiduciaires.
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
YEARS ENDED DECEMBER 31, 2016 AND 2015
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS:
Situation Financière
Comptes de Résultat et Résultat Global
Variations des Capitaux Propres
Flux de trésorerie
Notes aux États Financiers Consolidés
PAGE
1
2-3
4
5
6
7
8-36
TRUSTEES' REPORT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS:
Financial Position
Income and Comprehensive Income
Changes in Equity
Cash flows
Notes to Consolidated Financial Statements
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
TRUSTEES' REPORT
Les fiduciaires ont
la responsabilité de préparer les
états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires,
ces états financiers consolidés donnent une image
fidèle de la forme et de la substance des transactions et
reflètent raisonnablement la situation financière et les
résultats d'exploitation de la Fiducie.
The Trustees are responsible for the preparation of the
consolidated financial
The Trustees
believe that
these consolidated financial statements
fairly present the form and substance of transactions,
and that they reasonably present the Trust's financial
position and the results of its operations.
statements.
aux
Normes
Les états financiers consolidés ont été dressés
conformément
internationales
d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour
comptabiliser les montants présentés dans les états
financiers, les meilleures estimations et les jugements
soignés
les
circonstances en vue de s'assurer que les états
financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs,
une image fidèle de la situation financière.
raisonnables
estiment
qu'ils
dans
Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires
utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et
établissent des politiques et procédés pour garantir la
fiabilité de l'information financière et assurer
la
protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle
interne et les registres financiers font l'objet d'un audit
par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des
états financiers consolidés.
C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser
et d'approuver les états financiers consolidés et de
ses
par
surveiller
responsabilités
de
concernant
l'information financière.
de
présentation
l'exécution
direction
la
la
The consolidated financial statements have been
prepared in accordance with International Financial
Reporting Standards. The Trustees have included, in
the Trust's financial statements, amounts based on best
estimates and careful judgements that they believe are
reasonable under the circumstances, and designed to
ensure that
the financial statements are presented
fairly, in all material respects.
its responsability, the Trustees develop and
To fulfill
continue to maintain systems of
internal accounting
controls and establish policies and procedures to
ensure reliability of
information and to
financial
safeguard assets. The internal control systems and
financial records are subject to an audit by external
auditors during the audit of the consolidated financial
statements.
The Board of Trustees is responsible for reviewing and
approving the consolidated financial statements and
overseeing management's performances of its financial
reporting responsabilities.
/S/ Jason Parravano
Président et Chef de la direction
Le 16 mars 2017
/S/ Jason Parravano
President and CEO
March 16, 2017
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement
immobilier Fronsac
To the unitholders of Fronsac real estate
investment trust
Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés
ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui
comprennent les états consolidés de la situation financière
aux 31 décembre 2016 et 2015, et les comptes de résultat
et du résultat global consolidés, les états consolidés des
variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour
les exercices terminés les 31 décembre 2016 et 2015, ainsi
qu'un résumé des principales méthodes comptables et
d'autres informations explicatives.
We have audited the accompanying consolidated financial
statements of Fronsac real estate investment
trust, which
comprise the consolidated statements of financial position as
at December 31, 2016 and 2015, and the consolidated
statements of income and comprehensive income, changes in
equity and cash flows for the years ended December 31,
2016 and 2015, and a summary of significant accounting
policies and other explanatory information.
Responsabilité de la direction pour les états financiers
consolidés
Management's responsibility for the consolidated
financial statements
La direction est responsable de la préparation et de la
présentation fidèle de ces états financiers consolidés
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle
considère comme nécessaire pour permettre la préparation
d'états
d'anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
consolidés
financiers
exempts
is responsible for
the preparation and fair
Management
presentation of
these consolidated financial statements in
accordance with International Financial Reporting Standards
("IFRS"), and for such internal control as management
determines is necessary to enable the preparation of
consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due to fraud or error.
Responsabilité de l’auditeur
Auditor's responsibility
reconnues
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les
états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous
avons effectué nos audits selon les normes d'audit
normes
généralement
requièrent que nous nous conformions aux règles de
déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de
façon à obtenir
l'assurance raisonnable que les états
financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies
significatives.
du Canada. Ces
Our
responsibility is to express an opinion on these
consolidated financial statements based on our audits. We
conducted our audits in accordance with Canadian generally
accepted auditing standards. Those standards require that we
comply with ethical requirements and plan and perform the
audit
to obtain reasonable assurance about whether the
consolidated financial statements are free from material
misstatement.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue
de recueillir des éléments probants concernant les montants
et
les informations fournis dans les états financiers
consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de
l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que
les états financiers consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
Dans l'évaluation de ces risques,
l'auditeur prend en
considération le contrôle interne de l'entité portant sur la
préparation et
la présentation fidèle des états financiers
consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit
appropriées aux circonstances, et non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de
l'entité. Un audit comporte également
l'appréciation du
caractère approprié des méthodes comptables retenues et
du caractère raisonnable des estimations comptables faites
la direction, de même que l'appréciation de la
par
présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
the risks of material misstatement of
involves performing procedures to obtain audit
An audit
evidence about
the amounts and disclosures in the
consolidated financial statements. The procedures selected
depend on the auditor's judgment, including the assessment
the consolidated
of
financial statements, whether due to fraud or error. In making
those risk assessments, the auditor considers internal control
relevant to the entity's preparation and fair presentation of the
consolidated financial statements in order to design audit
procedures that are appropriate in the circumstances, but not
for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness
of
the entity's internal control. An audit also includes
evaluating the appropriateness of accounting policies used
and the reasonableness of accounting estimates made by
management, as well as evaluating the overall presentation of
the consolidated financial statements.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons
obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion d'audit.
We believe that the audit evidence we have obtained in our
audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our
audit opinion.
Opinion
Opinion
À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans
tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière de Fiducie de placement
immobilier
Fronsac aux 31 décembre 2016 et 2015, ainsi que de sa
performance financière et de ses flux de trésorerie pour les
exercices terminés les 31 décembre 2016 et 2015,
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»).
In our opinion, the consolidated financial statements present
fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac
real estate investment trust as at December 31, 2016 and
2015 and its financial performance and its cash flows for the
years ended December 31, 2016 and 2015 in accordance
with International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montréal, Canada
Le 16 mars 2017
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montreal, Canada
March 16, 2017
1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o
A125104
1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA
SITUATION FINANCIÈRE
(en dollars canadiens)
Actifs non courants
ACTIF
31 décembre /
31 décembre /
December 31,
December 31,
2016
$
2015
$
Immeubles de placement (note 5)
47 317 731
32 660 927
Participations dans des coentreprises (note 6)
Autres actifs financiers (note 7)
Actifs d'impôt différé (note 21)
Actifs courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8)
Autres actifs courants (note 9)
Portion court terme des actifs financiers (note 7)
PASSIF
Passifs non courants
Emprunts hypothécaires (note 10)
Dette à long terme (note 11)
Débentures convertibles (note 12)
Parts privilégiées échangeables (note 13)
Instruments financiers dérivés (note 14)
Autres passifs (note 15)
Passifs d'impôt différé (note 21)
Passifs courants
Emprunt bancaire (note 16)
Créditeurs (note 17)
Portion court terme des emprunts hypothécaires
et dette à long terme (notes 10 et 11)
Portion court terme des autres passifs (note 15)
753 544
77 866
31 000
701 215
88 706
31 000
48 180 141
33 481 848
65 087
7 585
102 436
47 097
131 773
93 889
48 355 249
33 754 607
21 136 907
13 365 889
145 937
249 149
945 830
251 775
66 708
183 000
34 110
247 808
907 101
199 655
51 730
165 000
22 979 306
14 971 293
2 500 000
406 423
2 585 704
1 327 073
765 112
285 100
481 667
247 673
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
FINANCIAL POSITION
(in canadian dollars)
ASSETS
Non-Current assets
Investment properties (note 5)
Investments in joint ventures (note 6)
Other financial assets (note 7)
Deferred tax assets (note 21)
Current assets
Cash and cash equivalents (note 8)
Other current assets (note 9)
Current portion of financial assets (note 7)
LIABILITIES
Non-Current liabilities
Mortgages (note 10)
Long-term debt (note 11)
Convertible debentures (note 12)
Exchangeable preferred units (note 13)
Derivative financial instruments (note 14)
Other liabilities (note 15)
Deferred tax liabilities (note 21)
Current liabilities
Bank indebtedness (note 16)
Accounts payable (note 17)
Current portion of mortgages and
long-term debt (notes 10 and 11)
Current portion of other liabilities (note 15)
TOTAL DU PASSIF
26 935 941
19 613 410
TOTAL LIABILITIES
CAPITAUX PROPRES
EQUITY
Capital des porteurs de parts
21 419 308
14 141 197
Unitholders' equity
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES
48 355 249
33 754 607
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
Approuvé au nom du Conseil:
(s) Michel Lassonde
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
, fiduciaire
trustee,
Approved on behalf of the Board:
(s) Martin Grimard
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
■ Page 4 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
COMPTES DE RÉSULTAT ET
RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME
AND COMPREHENSIVE INCOME
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
REVENU
Revenu de location des immeubles
de placement (note 28)
Coûts opérationnels
Autres revenus
Résultat opérationnel net
Quote-part du résultat net tiré des participations
dans des coentreprises (note 6)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
CHARGES
Charges administratives
Charges financières (note 20)
Pénalités sur annulation de dette (note 10)
2016
$
2015
$
2 837 021
2 198 921
(411 662)
155 350
(325 930)
92 710
2 580 709
1 965 701
94 329
46 584
2 088 379
221 248
4 763 417
2 233 533
472 400
836 206
239 992
339 868
606 466
-
1 548 598
946 334
INCOME
Rental income from investment
properties (note 28)
Operating costs
Other revenues
Net operating income
Share of net income from investments
in joint ventures (note 6)
Change in fair value of investment
properties
EXPENSES
Administrative expenses
Financial expenses (note 20)
Debt extinguishment penalties (note 10)
Résultat avant impôts
3 214 819
1 287 199
Income before income taxes
Impôts sur le résultat (note 21)
Exigibles
Différés
Résultat net et
résultat global
-
18 000
764
25 000
18 000
25 764
3 196 819
1 261 435
Income taxes (note 21)
Current
Deferred
Net income and
comprehensive income
Résultat net par unité attribuable aux
porteurs de parts - de base (note 22)
0,0610
0,0273
Net income per unit attributable
to unitholders - basic (note 22)
Résultat net par unité attribuable aux
porteurs de parts - dilué (note 22)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
0,0595
0,0270
Net income per unit attributable
to unitholders - diluted (note 22)
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 5 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
(en dollars canadiens)
31 DÉCEMBRE 2016
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
CHANGES IN EQUITY
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(in canadian dollars)
DECEMBER 31, 2016
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 24)
$
1 janvier 2016
Variations au cours de la période:
646 803
13 422 994
71 400
14 141 197
Résultat net et résultat global
3 196 819
-
Émission d'unités
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
-
5 022 000
(88 912)
(851 796)
-
-
-
-
-
-
3 196 819
5 022 000
(88 912)
(851 796)
31 décembre 2016
2 902 914
18 444 994
71 400
21 419 308
-
-
-
-
-
-
Total
Equity
$
14 141 197
3 196 819
5 022 000
(88 912)
(851 796)
21 419 308
January 1, 2016
Changes during the period:
Net income and comprehensive income
Issuance of units
Issue costs
Distributions to unitholders
December 31, 2016
DECEMBER 31, 2015
31 DÉCEMBRE 2015
1 janvier 2015
Variations au cours de la période:
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 24)
$
Total
Equity
$
99 066
13 385 494
71 400
13 555 960
53 021
13 608 981
January 1, 2015
Changes during the period:
Résultat net et résultat global
1 261 435
-
Émission d'unités
Rachat de participations ne
donnant pas le contrôle
Distributions aux porteurs de parts
-
37 500
(4 080)
(709 618)
-
-
-
-
-
-
1 261 435
37 500
(4 080)
(709 618)
31 décembre 2015
Les notes afférentes font partie intégrante des états
financiers consolidés
646 803
13 422 994
71 400
14 141 197
-
-
(53 021)
-
-
1 261 435
Net income and comprehensive income
37 500
(57 101)
(709 618)
Issuance of units
Purchase of non-controlling
interests
Distributions to unitholders
14 141 197
December 31, 2015
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 6 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net
Ajustements:
Quote-part du résultat net tiré des
2016
$
2015
$
3 196 819
1 261 435
participations dans des coentreprises
(94 329)
(46 584)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges d'intérêts (note 23)
Intérêts payés (note 23)
Charges administratives
Charges financières
Impôts différés
Variation nette des éléments hors caisse
de l'actif et du passif (note 23)
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Acquisition immeubles de placement
Distributions de coentreprises
Rachat de participations ne donnant
pas le contrôle
Dépôt sur transactions
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Variation nette de l'emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires:
Nouveaux emprunts
Remboursements d'emprunts
Versements en capital périodiques
Augmentation de la dette à long terme
Remboursement de la dette à long terme
Encaisse réservée
Émission d'unités, net des frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
Augmentation de la trésorerie
et équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie
au début de l'exercice
Trésorerie et équivalents de trésorerie
à la fin de l'exercice (note 8)
OPERATING ACTIVITIES
Net income
Adjustments for:
Share of net income from investments
in joint ventures
Change in fair value of investment
properties
Interest expense (note 23)
Interest paid (note 23)
Administrative expenses
Financial expenses
Deferred income taxes
Net changes in non-cash asset and
liability items (note 23)
INVESTING ACTIVITIES
Acquisition of investment properties
Distributions from joint ventures
(2 088 379)
682 767
(682 555)
40 875
92 190
18 000
(221 248)
522 747
(519 204)
(18 699)
27 704
25 000
1 165 388
1 031 151
254 050
309 890
1 419 438
1 341 041
(13 583 326)
(13 378 868)
42 000
47 000
-
-
(57 101)
95 940
Purchase of non-controlling interests
Deposit on transactions
(13 541 326)
(13 293 029)
(85 704)
1 755 704
12 430 000
7 512 566
(3 876 389)
(519 881)
200 000
(67 440)
-
(332 859)
526 000
(546 185)
-
3 715 000
4 911 088
(851 796)
37 500
(709 618)
12 139 878
11 958 108
17 990
6 120
47 097
40 977
65 087
47 097
FINANCING ACTIVITIES
Change in bank loan
Mortgages:
Gross mortgage proceeds
Mortgages repaid
Periodic mortgage principal repayments
Increase in long-term-debt
Repayment of long-term-debt
Restricted cash
Issuance of units, net of issue costs
Distributions to unitholders
Increase in cash
and cash equivalents
Cash and cash equivalents
beginning of the year
Cash and cash equivalents
end of the year (note 8)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 7 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS
1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES
Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou
«FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital
variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la
province de Québec.
Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI")
is an unincorporated open-ended real estate investment
trust formed on March 11, 2011 under the laws of the
province of Quebec.
FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de
propriétés détenues en indivision, est un locateur
d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la
Bourse de Croissance TSX («TSX.VX») sous le symbole
«GAZ.UN», et son siège social est situé au 106 avenue
Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3.
through its subsidiaries,
FPI,
joint ventures and co-
ownerships, rents commercial real estate properties. The
Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.VX")
under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located
at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3.
Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le
conseil des fiduciaires le 16 mars 2017.
These consolidated financial statements were approved
on March 16, 2017 by the Board of Trustees.
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT
2. BASIS OF PREPARATION
Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de Fiducie de placement
immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis
conformément aux Normes internationales d'information
financière «IFRS».
Statement of compliance
The consolidated financial statements of Fronsac real
estate investment trust and its subsidiaries comply with the
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Base d'évaluation
Les états financiers consolidés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs
suivants de l'état consolidé de la situation financière qui
sont évalués à la juste valeur:
Basis of presentation
The consolidated financial statements have been prepared
on a cost basis except for the following significant items of
the consolidated statement of financial position which are
valued at fair value:
• les immeubles de placement;
• les instruments financiers dérivés;
• la rémunération fondée sur des unités.
• investment properties;
• derivative financial instruments;
• unit-based compensation.
■ Page 8 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements
Dans la préparation des états financiers consolidés de la
Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des
jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes
comptables qui ont une incidence sur
les montants
d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les
résultats réels pourraient différer de ces estimations.
Use of estimates and judgements
In preparing the Trust's consolidated financial statements,
is required to make estimates, exercise
management
the
judgements and make assumptions that affect
reported amounts of assets,
income and
expenses. Actual results could differ from those estimates.
liabilities,
Les principaux jugements et estimations faits par
direction dans
consolidés de l'exercice se résument comme suit:
l'établissement des états
la
financiers
The key judgements and major assumptions made by
management in the preparation of this year consolidated
financial statements are as follows:
Jugements
Acquisitions
Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière
est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs
et de passifs.
Judgements
Acquisitions
the
At
transaction represents a business combination or an
acquisition of assets and liabilities.
the time of acquisition,
the Trust examines if
«Regroupements
L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon
IFRS 3
cette
transaction n'est pas considérée comme une acquisition
d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition
d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective et
aucun achalandage n'est reconnu dans ce cas.
d'entreprises». Si
A business combination is recorded in accordance with
IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does
not correspond to a business acquisition,
is then
recorded as an acquisition of assets and liabilities based
is
upon their
recognized in this case.
respective fair value and no goodwill
it
Pour déterminer si
la Fiducie a acquis une entreprise
plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de
facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus
de l'acquisition d'un immeuble.
To determine if
the Trust's acquisition represents a
business combination rather than an asset acquisition, the
Trust examines if it has purchased a set of activities in
addition to the property.
justes
valeurs
variations des
Estimations
Évaluation des immeubles
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes
sont
découlant des
comptabilisés dans le résultat de la période où les
variations sont constatées. La juste valeur est déterminée
par
la direction au moyen de modèles d'évaluations
utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par
des experts indépendants. Le modèle interne comprend la
méthode de capitalisation directe. Les estimations et les
hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des
immeubles de placement sont décrites à la note 5. Au
cours de 2015, la Fiducie a révisé certaines estimations
utilisées dans
l'évaluation de la juste valeur des
immeubles de placement pour s'ajuster aux pratiques de
l'industrie.
Estimates
Valuation of properties
fair value at each
Investment properties are stated at
reporting date. Gains or
losses arising from changes in
the fair values are recorded in profit or loss in the period in
which they arise. Fair value is determined by management
by applying internally used valuation models or valuations
provided by independent expert appraisor. Internally used
capitalization model.
the direct
valuation model
Estimates and assumptions used by the Trust
in the
valuation of investment properties are described in note 5.
During 2015, the Trust revised some estimates used to
determine the fair values of investment properties in order
to be in line with industry standards.
is
■ Page 9 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES
3. ACCOUNTING POLICIES
Périmètre de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent
les états
financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en
commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des
filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans
les états financiers consolidés à partir de la date de prise
de contrôle.
Basis of consolidation
The consolidated financial statements comprise the
financial statements of
its subsidiaries and
the Trust,
controls. The financial
it
limited partnerships
statements of subsidiaries and limited partnerships are
included in the consolidated financial statements from the
date control arises.
that
Participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
Une participation comptabilisée selon la méthode de la
mise en équivalence s’entend d’un investissement sur
lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer
le contrôle. En règle générale,
lorsqu'un investisseur
détient une participation de plus de 20%, il est considéré
exercer une influence notable sur l'entité.
Les résultats financiers des entités dans lesquelles la
Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés
aux états financiers consolidés selon la méthode de la
mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation
est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la
situation financière et subséquemment ajustée en fonction
de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la
Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des
variations de la juste valeur des immeubles de placement
ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des
profits et des pertes est comptabilisée au résultat net.
Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le
capital ou les deux.
sont
productifs
a) Immeubles productifs
immeubles
Les
immeubles
complètement aménagés pour
fins de location. Ces
immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite
à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur
est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix
d'acquisition et les frais de transaction.
des
Equity accounted investments
Equity accounted investments are investments over which
influence, but not control.
the Trust has significant
Generally, an investor holding an interest of more than
20% is considered having significant
influence over an
investee.
investee, where the Trust has
The financial results of
significant
influence, are included in the consolidated
financial statements using the equity method. Under this
method, interest in the investee is initially recorded at cost
in the consolidated statement of
financial position and
subsequently adjusted for
the proportionate share of
profits and losses attributable to the Trust. Interest is also
adjusted for the changes in the fair value of investment
properties and distributions received. The proportionate
share of profits and losses are recognized into net income.
Investment properties
Investment properties are properties held to earn rental
income, for capital appreciation or for both.
a) Developed properties
Developed properties are properties ready for
lease.
These properties are initially measured at cost and
subsequently at fair value with any change in fair value
recognized to income. Costs include purchase price and
transaction costs.
■ Page 10 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
incluant
b) Immeubles en cours d'aménagement
Les immeubles en cours d'aménagement englobent les
propriétés,
les terrains, qui sont ou seront
transformés en immeubles productifs. Ces immeubles
sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être
déterminée de façon fiable étant donné leur nature
évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les
coûts englobent
les frais de
transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement
directement attribuables.
le prix d'acquisition,
b) Properties under development
including
Properties under development are properties,
land,
that are or will be transformed into developed
properties. These properties are valued at cost as their fair
value could not be reasonnably determined because of
their evolving nature and a lack of objective comparative
market. Costs include purchase price, transaction costs as
well as all direct capital expenditures.
et
une
d’autres
exercent
Partenariats
La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités
contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un
partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la
activité
Fiducie
parties
économique soumise à un contrôle conjoint et
les
décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant
aux activités de l’arrangement
le
consentement unanime des parties exerçant le contrôle.
Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité
laquelle chaque partie détient une
distincte dans
participation sont appelés des coentreprises. Dans une
entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un
ou plusieurs immeubles de placement avec une autre
partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des
obligations découlant des passifs de la copropriété.
conjoint exigent
and/or
entities
is a contractual arrangement pursuant
Joint arrangements
The Trust enters into joint arrangements via jointly
co-ownerships. A joint
controlled
arrangement
to
which the Trust and other parties undertake an economic
activity that is subject to joint control whereby the strategic
financial and operating decisions relating to the activities
of the joint arrangement require the unanimous consent of
the parties sharing control. Joint arrangements that involve
the establishment of a separate entity in which each party
has an interest are referred to as joint ventures. In a co-
ownership arrangement the Trust owns jointly one or more
investment properties with another party and has direct
rights to the investment property and obligations for the
liabilities relating to the co-ownership.
ses
la méthode
participations
dans
de la mise
les
présente
La Fiducie
en
selon
coentreprises
équivalence,
tel qu’il est expliqué à la rubrique
Participations comptabilisées selon la méthode de la mise
en équivalence. Elle présente ses participations dans les
copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des
actifs, des passifs, des produits et des charges.
Trésorerie et équivalents de trésorerie
les placements facilement encaissables
L'encaisse et
avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la
date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont
considérés comme de la trésorerie et équivalents de
trésorerie.
Contrats de location
Les contrats de location existants liés aux immeubles de
placement de la Fiducie ont été évalués en tant que
contrats de location simple.
The Trust accounts for its interests in joint ventures using
the equity method of accounting as described in the
section equity accounted investments. The Trust accounts
its interests in co-ownerships in recognizing its
for
proportionate share of assets,
liabilities, revenues and
expenses.
Cash and cash equivalents
Cash and highly liquid investments with a maturity of three
(3) months or less from the date of acquisition as well as
bank overdraft are classified as
cash and cash
equivalents.
Leases
All existing rental leases related to the Trust's investment
properties have been assessed as operating leases.
■ Page 11 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Comptabilisation des produits
Les revenus de location englobent les loyers reçus des
locataires aux termes de contrats de location y compris les
loyers calculés selon un pourcentage de participation. La
comptabilisation des revenus commence à la date
d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode
linéaire pour comptabiliser les revenus de location.
Revenue recognition
Property rental income includes rents earned from tenants
percentage
under
participation rents. Revenue recognition begins on the
lease commencement date. The Trust uses the straight-
line method for recognizing rental revenues.
agreements,
including
lease
Autres revenus
Les autres revenus représentent des montants uniques et
non remboursables que la Fiducie retire lors de la
négotiation de certains baux.
Other revenues
Other
represent non-refundable, one-time
revenues
payments earned by the Trust in the negotiation of some
leases.
Pénalités sur annulation de dette
Ce poste comprend les frais chargés à la Fiducie
anticipation
remboursements
relativement
d'emprunts hypothécaires.
aux
par
Impôts sur le résultat
La charge d'impôt sur le résultat représente le total des
impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont
basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable
diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés
en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont
imposables ou déductibles dans d'autres exercices et
d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les
impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du
passif qui tient compte de la différence entre la valeur
la valeur comptable des actifs et passifs
fiscale et
appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les
périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont.
Debt extinguishment penalties
This account
relation to mortgages reimbursed before maturity.
includes costs charged to the Trust
in
Income taxes
Income tax expense represents the sum of the current and
deferred taxes payable. Current tax payable is based on
taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported
in the consolidated income because of items of income or
expense that are taxable or deductible in other years and
items that are never taxable nor deductible. Deferred
taxes is recognized using the liability method which
accounts for the timing differences arising between the tax
bases of assets and liabilities and their carrying value by
applying the rates and laws expected to govern when
these assets and liabilities will be settled.
Résultat net par unité
Le résultat net de base par unité est calculé en fonction du
nombre moyen pondéré d'unités en circulation au cours de
l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par unité tient
compte de l'émission éventuelle d'unités suite à l'échange
de parts privilégiées,
la conversion de débentures et
l'exercice d'options, si leur effet est dilutif.
income per unit
Net income per unit
Basic net
is calculated based on the
weighted average number of units outstanding during the
year. The calculation of diluted net income per unit reflects
the terms of
issuance of units under
the potential
exchangeable preferred units, convertible debentures and
exercise of options, if dilutive.
Rémunération fondée sur des unités
La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la
juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités,
selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la
date d'attribution et
la période
d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont
considérées comme un passif,
les attributions sont
évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation
de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge
administrative. La rémunération fondée sur des unités est
présentée à titre de passif.
comptabilisée sur
Unit-based compensation
The Trust uses the fair value-based method of accounting
for its unit-based attributions under which compensation
expense is measured at grant date and recognized over
the vesting period. Since all the units of the Trust are
considered as liability, the attributions are measured at fair
value at each reporting period and the change in the fair
value is recognized as administrative expense. The unit-
based compensation is presented as a liability.
■ Page 12 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Régime d'options d'achat d'unités
La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat d'unités
conformément aux politiques de TSX qui prévoit que le
conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires,
dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la
Fiducie, des options d'achat incessibles visant des unités
pouvant être levées pendant une période pouvant aller
jusqu'à dix (10) ans à partir de la date d'octroi des options.
En date du 31 décembre 2016,
le nombre d'unités
réservées aux fins d'émission aux termes du régime
d'options d'achat d'unités correspond à 2 561 608 unités.
En outre, le nombre d'unités réservé aux fins d'émission à
une personne n'excédera pas cinq pour cent (5%) des
unités émises et en circulation.
Units options plan
The Trust has an incentive units options plan in
accordance with the policies of the TSX Venture which
provides that the Board of Trustees may grant, to trustees,
officers, employees, key individuals and consultants of the
Trust, non transferable options to purchase units that can
be exercised for a period not exceeding ten (10) years
the grant of such options. As at
from the date of
December 31, 2016,
the number of units reserved for
the Units Options Plan amounts to
issuance under
2,561,608 units. In addition, the number of units reserved
for issuance to someone shall not exceed five percent
(5%) of the issued and outstanding units.
Au cours de l'exercice financier 2016, la Fiducie a octroyé
550 000 options à des fiduciaires et personnels clés.
During the year 2016,
options to trustees and key individuals.
the Trust has granted 550,000
Instruments financiers
Financial instruments
Actifs et passifs financiers
Lors de la comptabilisation initiale,
tous les actifs et
passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur
juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers
ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du
résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés
dans les charges administratives. Les coûts de transaction
liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable
des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction
liés aux autres passifs financiers réduisent
la valeur
comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou
ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la
transaction.
Financial assets and liabilities
On initial recognition, all financial assets and liabilities are
measured and recognized at their fair value. Transaction
costs for financial assets or liabilities at fair value through
profit or loss are recognized in net income and presented
under administrative expenses. Transaction costs from
loans and receivables increase the carrying amount of the
related financial assets. Transaction costs from other
financial
the
related financial
liabilities. Purchases or disposals of
financial assets are recognized at the transaction date.
liabilities reduce the carrying amount of
Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et
comptabilisés de la façon suivante:
Subsequently, financial assets and liabilities are measured
and recognized as follows:
financiers
créditeurs,
la dette à long terme,
La trésorerie et les équivalents de trésorerie et les autres
sont classés dans les «Prêts et
actifs
les
créances». L'emprunt bancaire,
les
emprunts hypothécaires,
les
débentures
privilégiées
et
convertibles
échangeables sont classés dans les «Autres passifs
financiers». Les prêts et créances et les autres passifs
financiers sont évalués au coût après amortissement
selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé
selon cette méthode est présenté aux résultats.
parts
les
Cash and cash equivalents and other financial assets are
classified in the «Loans and receivables» category. Bank
indebtedness, accounts payable, mortgages,
long-term
debt, convertible debentures and exchangeable preferred
liabilities»
units are classified in the «Other
financial
category. Loans and receivables and other
liabilities are measured at amortized cost using the
effective interest method.
Interest calculated using the
effective interest method is presented in income.
financial
■ Page 13 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers (suite)
Financial instruments (continued)
Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur,
sont considérées comme un passif financier. Cependant,
ces dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui leurs
permettent d'être présentées dans les capitaux propres.
Trust units, redeemable upon unitholders demand, are
considered as financial liabilities. However, they meet the
conditions of IAS 32 that allow them to be presented as
equity.
Les instruments financiers dérivés sont classés dans les
«Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat
net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de
la juste valeur sont comptabilisées au résultat.
instruments are classified in the
Derivative financial
«Financial
liabilities at fair value through profit or loss»
category. They are measured at fair value and changes in
fair value are recognized to income.
Évaluation à la juste valeur
La juste valeur des instruments financiers dérivés est
déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation
tels que Black-Scholes.
Fair value valuation
instruments is
The fair value of derivative financial
determined by management using valuation models such
as Black-Scholes.
La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste
valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en
fonction des données utilisées pour leur évaluation.
The Trust classifies its assets and liabilities at fair value
using a fair value hierarchy made up of
three levels,
according to the inputs used in making the evaluation.
Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs
évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés
d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs
auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31
décembre 2016, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet
d'une évaluation de niveau 1.
Level 1: This level includes assets and liabilities measured
at fair value based on unadjusted quoted price for identical
assets and liabilities in an active market that the Trust can
access at the measurement date. As at December 31,
2016, no asset and/or liability is valued upon level 1.
ou
de
données
directement
Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au
indirectement
moyen
observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les
actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de
modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard
faisant appel à des données observables sur le marché.
Au 31 décembre 2016, les actifs et/ou passifs évalués
selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note
25.
Level 2: This level includes measurements that use, either
directly or indirectly, observable inputs other than quoted
prices included in level 1. Assets and liabilities in this
category are measured using models or other standard
valuation techniques which use observable market data.
the assets and/or liabilities
As at December 31, 2016,
valued upon level 2 are identified in the table of note 25.
Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des
données qui sont moins observables, qui ne sont pas
disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas
la plus grande partie de la juste valeur des actifs et
les immeubles de
passifs. Au 31 décembre 2016,
placement, incluant ceux détenus par les partenariats, les
instruments financiers dérivés et la rémunération fondée
sur des unités représentent les actifs et/ou passifs évalués
selon le niveau 3.
Level 3: The measurements in this level depend upon
inputs that are less observable, not available or for which
observable inputs do not justify most of the assets and
liabilities' fair value. As at December 31, 2016, investment
properties, including those owned through joint ventures,
derivative
unit-based
compensation represent the assets and/or liabilities valued
upon level 3.
instruments
financial
and
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES
4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES
IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle
remplacera en définitive IAS 39,
Instruments financiers:
comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit
des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et
des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture.
IFRS 9 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est
permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura
la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés.
IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9")
In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It
will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and
Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the
financial assets and
classification and measurement of
financial
IFRS 9 will be
effective for annual periods beginning on or after January
1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is
currently assessing the impact of the new standard on its
consolidated financial statements.
liabilities and hedge accounting.
IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients («IFRS 15»)
IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des
précision sur le moment et la façon de comptabiliser les
produits des activités ordinaires. Elle détermine que le
montant des produits à comptabiliser
représente la
contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou
de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application
anticipée est permise. La Fiducie évalue actuellement
l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers
consolidés.
IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16»)
En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS
16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le
preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la
situation financière selon un modèle unique,
faisant
disparaître la distinction actuelle entre contrats de location-
financement et contrats de location simple. Toutefois,
le
traitement comptable appliqué par
le bailleur demeure
essentiellement le même et la distinction entre contrats de
location-financement et contrats de location simple reste
inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2019. Son application
anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS
l'incidence de cette
15. La Fiducie évalue actuellement
norme sur ses états financiers consolidés.
IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers
(«IFRS 15»)
IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides
precisions on when and how to recognized revenue from
contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an
amount that reflects the expected consideration receivable in
exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will
be effective for annual periods beginning on or after January
1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust
is
currently assessing the impact of the new standard on its
consolidated financial statements.
IFRS 16 - Leases ("IFRS 16")
In January 2016, the IASB has published a new standard,
IFRS 16. The new standard brings most leases on balance
sheet for the lessee under a single model, eliminating the
distinction between operating and finance leases. Lessor
accounting however remains essentially unchanged and the
distinction between operating and finance leases is retained.
IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January
1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply
IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the
new standard on its consolidated financial statements.
■ Page 15 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT
5. INVESTMENT PROPERTIES
Immeubles productifs
Solde au début de l'exercice
Additions:
Acquisitions
Dépenses d'investissement
Cessions
Montant transféré des immeubles en
cours d'aménagement
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Solde à la fin de l'exercice
Immeubles en cours d'aménagement
Solde au début de l'exercice
Additions:
31 décembre /
31 décembre /
December 31
December 31
2016
$
2015
$
30 022 983
17 994 730
12 171 728
11 798 080
81 621
-
2 953 020
8 925
-
-
2 088 379
221 248
47 317 731
30 022 983
2 637 944
-
Developed properties
Balance beginning of year
Additions:
Acquisitions
Capital expenditures
Dispositions
Amount transferred from properties
under development
Change in fair value of investment
properties
Balance end of year
Properties under development
Balance beginning of year
Additions:
Acquisitions
Montant transféré aux immeubles productifs
315 076
(2 953 020)
2 637 944
-
Acquisitions
Amount transferred to developed properties
Solde à la fin de l'exercice
-
2 637 944
Balance end of year
Total
47 317 731
32 660 927
Total
Acquisitions
Acquisitions
Le 1er janvier 2015, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Québec pour une somme
de 3 715 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 215 000$ et par l'obtention d'emprunts
hypothécaires de 2 500 000$ venant à échéance le 26 février 2020. Des frais connexes de 68 837$ ont aussi été capitalisés
en lien avec ces acquisitions.
On January 1st, 2015, the Trust acquired two (2) investment properties located in the region of Quebec for the sum of
$3,715,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,215,000 and by taking on mortgages of
$2,500,000 maturing on February 26, 2020. Other related acquisition costs of $68,837 were also capitalized.
Le 9 février 2015, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Cornwall pour une somme de
815 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 315 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire
de 500 000$ venant à échéance le 26 décembre 2019. Des frais connexes de 25 470$ ont aussi été capitalisés en lien avec
cette acquisition.
On February 9th, 2015, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Cornwall for the sum of
$815,000. The total consideration was settled with a cash payment of $315,000 and by taking on a mortgage of $500,000
maturing on December 26, 2019. Other related acquisition costs of $25,470 were also capitalized.
Le 7 mai 2015, la Fiducie a acquis cinq (5) immeubles de placement situés dans la région de Sainte-Julie pour une somme
de 7 100 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 2 600 000$ et par l'obtention d'un emprunt
hypothécaire de 4 500 000$ venant à échéance le 26 juin 2020. Des frais connexes de 73 773$ ont aussi été capitalisés en
lien avec cette acquisition.
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
the Trust acquired five (5) investment properties located in the region of Sainte-Julie for a total
On May 7th, 2015,
consideration of $7,100,000. This amount was settled with a cash payment of $2,600,000 and by taking on a mortgage of
$4,500,000 maturing on June 26, 2020. Other related acquisition costs of $73,773 were also capitalized.
Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a complété la construction d'un immeuble de placement situé dans la ville de Saint-
Hyacinthe. Les coûts de construction encourus s'élèvent à 2 953 020$. Les coûts étaient financés par une ligne de crédit d'un
montant maximal de 2 100 000$. Depuis l'achèvement, la ligne de crédit a été transférée en une hypothèque de 2 100 000$
venant à échéance le 15 juin 2022.
During the year 2016, the Trust completed the construction of an investment property located in the city of Saint-Hyacinthe.
The construction costs amount to $2,953,020. During the construction, the costs were financed through a credit facility with an
authorized limit of $2,100,000. Subsequent to completion, the amount was transferred into a mortgage of $2,100,000 expiring
on June 15, 2022.
Le 28 juillet 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme
de 1 025 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 325 000$ et par l'obtention d'un emprunt
hypothécaire de 700 000$ venant à échéance le 1 août 2021. Des frais connexes de 28 049$ ont aussi été capitalisés en lien
avec cette acquisition.
On July 28, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivières for the sum of
$1,025,000. The total consideration was settled with a cash payment of $325,000 and by taking on a mortgage of $700,000
maturing on August 1, 2021. Other related acquisition costs of $28,049 were also capitalized.
Le 17 août 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme
de 3 225 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 51 956$ ont aussi été capitalisés
en lien avec cette acquisition.
On August 17, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivières for the sum of
$3,225,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $51,956 were also
capitalized.
Le 1 septembre 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Richelieu pour une somme
de 3 512 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 042 000$ et par l'obtention d'un emprunt
hypothécaire de 2 470 000$ venant à échéance le 15 septembre 2021. Des frais connexes de 36 905$ ont aussi été
capitalisés en lien avec cette acquisition.
On September 1st, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Richelieu for the sum of
$3,512,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,042,000 and by taking on a mortgage of
$2,470,000 maturing on September 15, 2021. Other related acquisition costs of $36,905 were also capitalized.
Le 28 octobre 2016, la Fiducie a acquis trois (3) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et sa rive
nord, pour une somme de 4 175 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 195 000$ et par
l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 2 980 000$ venant à échéance le 15 novembre 2019. Des frais connexes de 117
818$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On October 28, 2016, the Trust acquired three (3) investment properties, located in the greater Montreal area and the north
shore, for the sum of $4,175,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,195,000 and by taking on a
mortgage of $2,980,000 maturing on November 15, 2019. Other related acquisition costs of $117,818 were also capitalized.
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur: Immeuble productifs
L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants,
étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles
productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée
sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme qui
se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de
location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et
d'un escompte sur les revenus variables.
Investment properties valuation / Fair value: Developed properties
Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market
participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated
financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair
value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a firm specializing in commercial property valuations,
and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees,
structural reserves and discounts on variable income.
Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste
valeur des immeubles productifs.
The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed
properties.
Revenu de location
ajusté /
Adjusted
rental income
$
Taux de capitalisation
moyen pondéré /
Weighted average
capitalization rate
%
31 décembre 2016 / December 31, 2016
Portefeuille global / Overal portfolio
2 936 131
31 décembre 2015 / December 31, 2015
Portefeuille global / Overal portfolio
1 978 081
6,24%
6,58%
Fourchette /
Range
%
5,75% - 7,00%
5,75% - 8,00%
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2016 est illustrée
dans le tableau ci-contre.
The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2016 is shown below.
Taux de capitalisation
(Diminution) / augmentation
Capitalization rate
(Decrease) / increase
(0.50)%
(0.25)%
0.50%
0.25%
Augmentation (diminution) de la juste valeur
des immeubles de placement
Increase (decrease) in fair value of
investment properties
$
4 108 424
1 968 213
(3 497 271)
(1 816 168)
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS
Le tableau ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de la
coentreprise dont elle détient une participation de 50%.
The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint
venture for which the Trust has a 50% interest.
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs courants
Actifs nets
Résultat net
Revenu de location
Coûts opérationnels
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Charges administratives et financières
Résultat net
2016
$
2015
$
747 351
699 596
9 324
4 718
756 675
704 314
3 131
3 099
753 544
701 215
2016
$
2015
$
60 758
(11 330)
59 814
(10 482)
47 755
(2 854)
-
(2 748)
94 329
46 584
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Current liabilities
Net assets
Net income
Rental income
Operating costs
Change in fair value of investment
properties
Administrative and financial expenses
Net income
Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges des
copropriétés dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement.
The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the co-ownerships in
which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively.
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS (suite)
Participation de 65%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs
Résultat net
Revenu de location
Coûts opérationnels
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net (perte nette)
Participation de 50%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Autres passifs
Total des passifs
Résultat net
Revenu de location
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Interest of 65%
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Liabilities
Net income
Rental income
Operating costs
Change in fair value of investment
properties
Net income (loss)
Interest of 50%
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Mortgages
Other liabilities
Total liabilities
Net income
Rental income
Interest on mortgages
Change in fair value of investment
properties
Net income
2016
$
2015
$
1 690 960
1 625 913
16 760
50 652
1 707 720
1 676 565
2 646
2 072
2016
$
2015
$
128 423
(31 849)
121 401
(28 847)
65 047
(104 872)
161 621
(12 318)
2016
$
2015
$
2 759 400
2 653 269
16 560
4 960
2 775 960
2 658 229
1 566 030
1 639 567
18 715
14 131
1 584 745
1 653 698
2016
$
2015
$
182 500
(61 946)
182 500
(63 773)
106 131
70 192
226 685
188 919
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS
(in canadian dollars)
7. OTHER FINANCIAL ASSETS
Débiteurs
Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril 2023,
remboursables par versements mensuels de 1 529$
Courant
Non courant
2016
$
2015
$
91 596
83 979
88 706
98 616
180 302
182 595
102 436
93 889
77 866
88 706
Accounts receivable
Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on
April 1st, 2023,
repayable in monthly installments of
$1,529
Current
Non-current
8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
8. CASH AND CASH EQUIVALENTS
Encaisse
2016
$
2015
$
65 087
47 097
Cash
9. AUTRES ACTIFS COURANTS
9. OTHER CURRENT ASSETS
Taxes de vente à recevoir
Frais payés d'avance
2016
$
2015
$
-
116 733
7 585
15 040
7 585
131 773
Sales taxes receivable
Prepaid expenses
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31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES
2016
$
2015
$
Emprunts hypothécaires
21 859 425
13 825 695
Courant
Non courant
722 518
21 136 907
459 806
13 365 889
(in canadian dollars)
10. MORTGAGES
Mortgages
Current
Non-current
Plage des taux d'intérêt
2,68% - 4,78%
3,15% - 5,24%
Interest rates range
Taux d'intérêt moyen pondéré
3,22%
3,87%
Weighted average interest rate
Échéance
2018 - 2023
2018 - 2023
Maturity
remboursements
les
Au 31 décembre 2016,
d'emprunts hypothécaires sont les suivants:
Année
2017
2018
2019
2020
2021
Subséquemment
annuels
As at December 31, 2016, annual mortgage loans repayments
are as follows:
$
722 518
1 606 523
4 614 543
6 606 231
2 969 184
5 340 426
Year
2017
2018
2019
2020
2021
Thereafter
21 859 425
Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles
de placement d'une valeur comptable de 41 254 650$.
The mortgages are secured by investment properties with a
book value of $41,254,650.
Au cours de l'exercice,
la Fiducie a profité des conditions
actuelles du marché lié aux taux d'intérêt en remboursant par
anticipation deux (2) hypothèques portant intérêt au taux de
5,09% et 5,24%. Ce faisant, la Fiducie a payé 239 992$ en
pénalités sur annulation de dette. Ces pénalités ont été
ajoutées au montant en capital des nouvelles hypothèques
portant intérêt au taux de 3,41%.
During the year, the Trust took advantage of current market
conditions related to interest rates by extinguishing before
maturity two (2) mortgages bearing interest rates of 5.09%
and
debt
extinguishment penalties of $239,992. These penalties were
added to the principal of new mortgages bearing interest at a
rate of 3.41%.
the Trust
incurred
5.24%.
doing
so,
In
11. DETTE À LONG TERME
11. LONG-TERM DEBT
Prêts
Courant
Non courant
2016
$
188 531
42 594
145 937
2015
$
55 971
21 861
34 110
■ Page 22 ■
Loans
Current
Non-current
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
11. DETTE À LONG TERME (suite)
11. LONG-TERM DEBT (continued)
Au 31 décembre 2016, les remboursements annuels de la
dette à long terme sont les suivants:
Année
2017
2018
2019
2020
2021
Subséquemment
As at December 31, 2016, annual long-term debt repayments
are as follows:
$
42 594
25 937
15 000
15 000
15 000
75 000
Year
2017
2018
2019
2020
2021
Thereafter
188 531
12. DÉBENTURES CONVERTIBLES
12. CONVERTIBLE DEBENTURES
2016
$
2015
$
Passif
249 149
247 808
Liability
Date d'émission
Taux contractuel
Taux effectif
Valeur nominale
Date of issuance
Contractual rate
Effective rate
Nominal value
Octobre 2014
October 2014
%
6,00
6.00
%
6,56
6.56
$
250 000
250,000
Prix de conversion
par part
Conversion price
per unit
$
Date d'échéance
Maturity date
0,43
10 octobre 2019
0.43 October 10, 2019
Résultat par unité
Les débentures convertibles sont dilutives car leur conversion
diminuerait le résultat net par unité.
Income per unit
The convertible debentures are dilutive as their conversion
would decrease the net income per unit.
13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES
13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS
votantes
1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM,
participantes,
non
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
votantes
1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff,
non
participantes,
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
2016
$
2015
$
455 052
436 638
1,485,000 preferred units of SEC CDM, non
voting and non participating, exchangeable for
units of the Trust on a basis of 1 to 1.
490 778
945 830
470 463
907 101
1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non
voting and non participating, exchangeable for
units of the Trust on a basis of 1 to 1.
Résultat par unité
Les parts privilégiées échangeables sont dilutives car leur
conversion diminuerait le résultat net par unité.
Income per unit
The exchangeable preferred units are dilutive as their
conversion would decrease the net income per unit.
■ Page 23 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeables émises par SEC
CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle
une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeable émises par SEC
Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle
une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
débentures convertibles correspondait à 250
000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$
et de 5 755$ a été faite entre sa composante
passif et celle d'instrument financier dérivé.
2016
$
2015
$
110 780
87 465
119 600
94 400
21 395
17 790
251 775
199 655
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC CDM at the time of issuance was
equal to $475,200 which was segregated between
its liability component and its derivative financial
instrument component with a respective value of
$396,350 and $78,850.
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC Barkoff at the time of issuance
was equal
to $513,030 which was segregated
between its liability component and its derivative
financial instrument component with a respective
value of $427,900 and $85,130.
The par value of the convertible debentures at the
time of issuance was equal to $250,000 which
was segregated between its liability component
and its derivative financial instrument component
with a respective value of $244,245 and $5,755.
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
La juste valeur des instruments financiers dérivés a été
estimée aux dates d'émission et de fin de l'exercice au moyen
du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des
hypothèses suivantes:
Variation of fair value of derivative
financial instruments
instruments was
the derivative financial
The fair value of
estimated at issuance date and year end date using the Black-
Scholes pricing model based on the following assumptions:
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2016
0,39
0,32 - 0,43
0,0163
1,00 - 1,25
25,00
1,00 - 2,67
2015
0,36
0,32 - 0,43
0,0155
1,00 - 1,25
25,00
2,00 - 3,67
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Des charges de 48 515$ [2015: gains de 8 055$] et de 3 605$
[2015: gains de 870$] ont été inscrites au résultat de la Fiducie
comme charges financières à titre respectivement de variation
de la juste valeur des instruments financiers dérivés et
variation de la juste valeur des débentures convertibles.
Expenses of $48,515 [2015: revenues of $8,055] and $3,605
[2015: revenues of $870] were recorded to income of the Trust
respectively under change in fair value of derivative financial
instruments and change in fair value of convertible debentures.
■ Page 24 ■
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DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
15. AUTRES PASSIFS
Revenus reportés
Dépôts de locataires
Rémunération fondée sur des unités
Courant
Non courant
2016
$
285 100
47 833
18 875
351 808
285 100
66 708
2015
$
247 673
51 730
-
299 403
247 673
51 730
(in canadian dollars)
15. OTHER LIABILITIES
Deferred revenues
Tenants' deposits
Unit-based compensation
Current
Non-current
16. EMPRUNT BANCAIRE
16. BANK INDEBTEDNESS
La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions
financières pour un montant autorisé de 4 700 000$ au taux
préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2016, le
solde des lignes de crédit se chiffrait à 2 500 000$ [2015: 1 390
000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles
de placement d'une valeur comptable de 11 380 892$, et par
une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les
biens meubles de la Fiducie.
The Trust has authorized lines of credit of $4,700,000 with
financial institutions, bearing interest at prime rate plus 0.75%
to 1.00%. As at December 31, 2016, the lines of credit had a
balance of $2,500,000 [2015: $1,390,000] . The lines of credit
are secured by investment properties with a book value of
$11,380,892, and by a first rank mortgage of $2,050,000
guaranteed by all moveable assets of the Trust.
De plus, la Fiducie a obtenu une ligne de crédit au montant de
2 100 000$ au taux préférentiel plus 0,75% pour
le
développement d'un terrain acquis en 2015. Au 31 décembre
2016, le solde de cet emprunt bancaire se chiffre à 0$ [2015: 1
195 704$]. Au cours de l'exercice,
la ligne de crédit a été
transférée en emprunt hypothécaire. La ligne de crédit était
garantie par un immeuble de placement d'une valeur
comptable de 2 637 944$, et par une hypothèque de 1er rang
de 2 100 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie.
In addition,
the Trust has obtained a line of credit of
$2,100,000, bearing interest at prime rate plus 0.75% for the
development of a land purchased in 2015. As at December
this bank loan has a balance of $0 [2015:
31, 2016,
$1,195,704]. During the year, the line of credit was transferred
into a mortgage. The line of credit was secured by an
investment property with a book value of $2,637,944, and by a
first rank mortgage of $2,100,000 guaranteed by all moveable
assets of the Trust.
17. CRÉDITEURS
17. ACCOUNTS PAYABLE
Comptes fournisseurs
Autres créditeurs
2016
$
217 000
189 423
406 423
2015
$
1 306 500
20 573
1 327 073
Trade payables
Other payables
Les créditeurs au 31 décembre 2016 comprennent un montant
de 51 180$ [2015: 1 066 081$]
relié à des acquisitions
d'immeubles de placement.
The accounts payable as at December 31, 2016, include an
amount of $51,180 [2015: $1,066,081] related to acquisitions
of investment properties.
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NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
18. UNITÉS DE FIDUCIE
(in canadian dollars)
18. TRUST UNITS
Autorisé:
Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de
fiducie.
Authorized:
An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the contract of
trust.
Émises et payées
Nombre d'unités
Prix / unité
Number of units
Price / unit
#
$
Valeur
Value
$
Issued and fully paid
Unités de fiducie
Solde au 1 janvier 2015
46 228 751
13 385 494
Trust units
Balance January 1, 2015
Variation au cours de l'exercice 2015:
Émission d'unités
150 000
0,2500
37 500
Changes during the year 2015:
Issuance of units
Solde au 31 décembre 2015
46 378 751
13 422 994
Balance December 31, 2015
Variation au cours de l'exercice 2016:
Émission d'unités
Solde au 31 décembre 2016
12 870 512
59 249 263
0,3902
5 022 000
Changes during the year 2016:
Issuance of units
18 444 994
Balance December 31, 2016
Émission d'unités
Le 4 août 2015, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice d'options pour une valeur de
37 500$.
Le 19 avril 2016, la Fiducie a émis 50 000 unités en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été établie
à 22 000$ en référence au prix de l'unité à la date d'émission.
Le 14 juillet 2016, la Fiducie a émis 12 820 512 unités au prix de 0,39$ par unité pour une valeur de 5 000 000$.
Issuance of units
On August 4, 2015, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of options for a proceed
of $37,500.
On April 19, 2016, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was
established at $22,000 which corresponds to the unit price at the issuance date.
On July 14 2016, the Trust issued 12,820,512 units at a price of $0.39 per unit for a gross proceed of $5,000,000.
■ Page 26 ■
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite)
18. TRUST UNITS (continued)
Options d'achat d'unités
Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées
par la Fiducie se détaillent comme suit:
Units options
A summary of changes in the Trust's unit purchase options
is detailled as follows:
Nombre d'options
Prix moyen
Number of options
Average price
#
$
Solde au 1 janvier 2015
170 000
0,25
Balance January 1, 2015
Variation au cours de l'exercice 2015:
Exercées
Expirées
Solde au 31 décembre 2015
Variation au cours de l'exercice 2016:
Octroyées
Solde au 31 décembre 2016
Solde des options acquises
(150 000)
(20 000)
-
550 000
550 000
250 000
Changes during the year 2015:
Exercised
Expired
0,25
0,25
- Balance December 31, 2015
Changes during the year 2016:
0,38 Granted
0,38
Balance December 31, 2016
0,38
Balance of vested options
550 000 options d'achat d'unités
Date d'échéance
13-avril-2026
Expiry date
April-13-2026
550,000 Unit Options
Durée résiduelle moyenne pondérée
31 décembre 2016
9,29 années / 9.29 years
Weighted average remaining life
December 31, 2016
Rémunération fondée sur des unités
La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de
l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes
en fonction des hypothèses suivantes:
Unit-based compensation
The fair value of options was estimated at the year end date
using the Black-Scholes pricing model based on the
following assumptions:
2016
2015
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
Juste valeur de l'option
0,39
0,38
0,0163
1,25
25,00
9,29
0,08
s/o n/a
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Fair value of option
La volatilité annuelle est basée principalement sur
la
volatilité de sociétés similaires à la Fiducie et oeuvrant dans
le même secteur d'activités.
The annual volatility is mainly based on the volatility of
companies similar to the Trust and operating in the same
businees.
Une charge de 18 875$ [2015: gain de 18 699$] a été
inscrite
charge
administrative relativement aux options d'achat d'unités.
la Fiducie
résultat
comme
au
de
Expense of $18,875 [2015:
recorded to income of
expense relating to the units options.
revenue of $18,699] was
the Trust under administrative
Résultat par unité
Les options d'achat d'unités
conversion diminuerait le résultat par unité.
sont dilutives car
leur
Income per unit
The unit options are dilutive as their conversion would
decrease the income per unit.
■ Page 27 ■
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DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
19. GESTION DU CAPITAL
Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du
capital sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci
afin de pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un
rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une
la plus optimale possible afin de
structure de capital
réduire le coût en capital.
La structure du capital de la Fiducie comprend
les emprunts
les unités de fiducie,
actuellement
hypothécaires, la dette à long terme,
les débentures
convertibles et les parts privilégiées échangeables. La
Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition,
les remboursements de ses emprunts et autres dettes
ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de
parts.
(in canadian dollars)
19. CAPITAL MANAGEMENT
to
The Trust's capital management objectives are first
ensure the longevity of
its capital so as to support
continued operations, provide its unitholders with a return,
maintain the most optimal capitalization possible with a
view of keeping capital costs to a minimum.
The Trust's capital structure currently includes the trust
units, mortgages, long-term debt, convertible debentures
and exchangeable preferred units. The Trust's uses its
capital
repayments of mortgages and
other debts and payment of distributions to unitholders.
for acquisitions,
Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants:
The Trust's capital componants are as follows:
Capital
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Emprunt bancaire
Parts privilégiées échangeables (capital)
Unités de fiducie
2016
$
2015
$
21 859 425
13 825 695
188 531
249 149
55 971
247 808
2 500 000
2 585 704
988 230
988 230
18 444 994
13 422 994
44 230 329
31 126 402
Capital
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Bank indebtedness
Exchangeable preferred units (principal)
Trust units
20. CHARGES FINANCIÈRES
20. FINANCIAL EXPENSES
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Intérêts sur dette à long terme
Intérêts sur emprunts bancaires
Augmentation de la composante passif
des parts privilégiées échangeables
et des débentures convertibles
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
Variation de la juste valeur des
débentures convertibles
Autres frais financiers
Revenu d'intérêts
2016
$
2015
$
596 870
475 860
2 897
83 000
5 313
41 574
104 790
96 972
48 515
(8 055)
3 605
4 895
(8 366)
(870)
4 893
(9 221)
836 206
606 466
■ Page 28 ■
Interest on mortgages
Interest on long-term debt
Interest on bank loans
Increase of liability component of the
exchangeable preferred units and
convertible debentures
Change in fair value of derivative
financial instruments
Change in fair value of convertible
debentures
Other financial charges
Interest income
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(en dollars canadiens)
21. IMPÔT DIFFÉRÉ
Impôts exigibles
La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun
de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit
distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts
et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par
conséquent,
n'est
nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales
constituées en société.
exigibles
d'impôts
aucune
charge
(in canadian dollars)
21. DEFERRED TAXES
Current income taxes
The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for
income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its
taxable income to unitholders and is entitled to deduct such
distributions for
income tax purposes. Accordingly, no
provision for current income taxes payable is required, except
for amounts incurred in its incorporated subsidiaries.
Impôts différés
Les actifs et passifs d'impôt différé et
différé de la Fiducie se présentent comme suit:
la dépense d'impôt
Deferred income taxes
The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred
income tax expense are summarized as follows:
Actifs d'impôt différé
Autres
Passifs d'impôt différé
Impôt différé lié à la vente de
participations dans les sociétés en
commandite affiliées
Actifs d'impôt différé
Autres
Passifs d'impôt différé
Impôt différé lié à la vente de
participations dans les sociétés en
commandite affiliées
1 janvier /
Variation /
31 décembre /
January 1
Change
December 31
2016
$
2016
$
2016
$
31 000
-
31 000
Deferred tax assets
Others
Deferred tax liabilities
165 000
18 000
183 000
Deferred tax liabilities related to disposal of
invesments in affiliated limited partnerships
18 000
1 janvier /
Variation /
31 décembre /
January 1
Change
December 31
2015
$
2015
$
2015
$
38 000
(7 000)
31 000
Deferred tax assets
Others
Deferred tax liabilities
147 000
18 000
165 000
Deferred tax liabilities related to disposal of
invesments in affiliated limited partnerships
25 000
■ Page 29 ■
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(en dollars canadiens)
22. RÉSULTAT PAR UNITÉ
Numérateur
Résultat net attribuable
aux porteurs de parts
Ajustement au numérateur
Numérateur résultat net dilué
Dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - de base
Ajustement au dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - dilué
Résultat net par unité attribuable
aux porteurs de parts - de base
Résultat net par unité attribuable
aux porteurs de parts - dilué
2016
$
2015
$
3 196 819
1 261 435
156 910
88 047
3 353 729
1 349 482
52 403 772
46 290 395
3 919 595
3 669 595
56 323 367
49 959 990
(in canadian dollars)
22. INCOME PER UNIT
Numerator
Net income attributable to
unitholders
Adjustment to numerator
Numerator diluted net income
Denominator
Weighted average number of
unit outstanding - basic
Adjustment to denominator
Weighted average number of
unit outstanding - diluted
0,0610
0,0273
to unitholders - basic
Net income per unit attributable
0,0595
0,0270
to unitholders - diluted
Net income per unit attributable
23. FLUX DE TRÉSORERIE
23. CASH FLOWS
Variation nette des éléments hors
caisse de l'actif et du passif
Autres actifs courants
Autres actifs financiers
Créditeurs
Autres passifs
Variation des intérêts courus
Informations supplémentaires
Charges d'intérêts
Variation des intérêts courus
Intérêts payés
2016
$
2015
$
124 188
2 293
94 251
33 530
(212)
(93 985)
22 449
124 090
260 879
(3 543)
254 050
309 890
682 767
522 747
(212)
(3 543)
682 555
519 204
■ Page 30 ■
Net changes in non-cash
asset and liability items:
Other current assets
Other financial assets
Accounts payable
Other liabilities
Change in accrued interest
Supplementary information
Interest expense
Change in accrued interest
Interest paid
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
24. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE
24. NON-CONTROLLING INTERESTS
Au cours du trimestre se terminant le 31 mars 2015, la
Fiducie a acheté la totalité des unités détenues par la
participation minoritaire au prix de 57 101$. Une perte de 4
080$ a été inscrite aux capitaux propres.
During the quarter ended on March 31, 2015, the Trust has
purchased all the units held by the non-controlling interests
for an amount of $57,101. A loss of $4,080 was recorded to
equity.
25. INSTRUMENTS FINANCIERS
25. FINANCIAL INSTRUMENTS
Instruments financiers courants
La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se
rapproche de leur valeur comptable étant donné leur
échéance rapprochée.
Current financial instruments
The fair value of current
financial assets and liabilities
approximates their carrying amount due to their short-term
maturities.
Dettes
La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à
long terme, des débentures convertibles et des parts
privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur
comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des
conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient
obtenir pour des instruments ayant des termes similaires.
Debts
long-term debt, convertible
The fair value of mortgages,
units
preferred
debentures
they are
approximates their carrying amount given that
subject to terms and conditions similar to those available to
the Trust for instruments with comparable terms.
exchangeable
and
Juste valeur des instruments financiers dérivés
La sensibilité des instruments financiers dérivés par rapport
aux variables cours de l'unité et volatilité est montrée dans
le tableau suivant:
Fair value of derivative financial instruments
The sensitivity of the derivative financial instruments to the
variables of unit price and volatility is shown in the following
table:
Sensibilité au cours de l'unité
Instruments financiers dérivés
Cours de l'unité ($) Valeur ($)
Value ($)
251 775
372 565
151 182
Unit price ($)
0,39
0,43
0,35
Sensitivity to unit price
Derivative financial instruments
Rémunération fondée sur des unités
Unit-based compensation
Sensibilité à la volatilité
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des unités
0,39
0,43
0,35
Volatilité (%)
Volatility (%)
25
30
20
25
30
20
18 875
24 550
14 075
Valeur ($)
Value ($)
251 775
273 710
233 663
18 875
23 325
14 425
■ Page 31 ■
Sensitivity to volatility
Derivative financial instruments
Unit-based compensation
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
Classement des instruments financiers
Hiérarchie
n
i
v
e
a
u
Juste valeur
par le biais du
résultat net
Fair value
through
profit and loss
Valeur comptable
Carrying amount
Prêts et
créances
Autres passifs
financiers
Loans and
receivables
Other financial
liabilities
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Classification of financial instruments
Juste valeur
Fair value
Hierarchy
31 décembre 2016
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
31 décembre 2015
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
$
-
-
-
-
-
-
-
-
-
251 775
251 775
-
-
-
-
-
-
-
-
-
199 655
199 655
l
e
v
e
l
$
65 087
180 302
(2)
(2)
245 389
$
65 087
180 302
245 389
$
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
406 423
2 500 000
21 859 425
188 531
249 149
945 830
-
406 423
2 500 000
21 859 425
188 531
249 149
945 830
251 775
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
26 149 358
26 401 133
47 097
182 595
229 692
-
-
-
47 097
182 595
(2)
(2)
229 692
-
-
-
-
-
-
-
-
1 327 073
2 585 704
13 825 695
55 971
247 808
907 101
-
1 327 073
2 585 704
13 825 695
55 971
247 808
907 101
199 655
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
18 949 352
19 149 007
December 31, 2016
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
December 31, 2015
Financial assets
Cash and cash equivalents
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank indebtedness
Mortgages
Long-term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une
réévaluation des données utilisées dans la détermination de la juste valeur à la date d'établissement des états financiers et
lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste valeur.
The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is determined by valuation techniques and fair value data. Transfers
occur when, at closing date, fair value data used in valuation changes or when valuation techniques also change.
■ Page 32 ■
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31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
26. GESTION DU RISQUE
(in canadian dollars)
26. RISK MANAGEMENT
Gestion des risques découlant des instruments financiers
Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque
de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur
une base continue. Afin de limiter les incidences de la
fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de
trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux
d'intérêt du marché et détermine en conséquence la
composition de ses dettes.
Management of risks arising from financial instruments
In the normal course of business, the Trust is exposed to
credit risk,
interest rate risk and liquidity risk. The Trust
manages these risk exposures on an ongoing basis. In order
rates on its
to limit
expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of
rate and consequently
interest
the market
determines the composition of its debts.
the effects of changes in interest
Risque de crédit
Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à
recevoir. Le risque se réflète dans l'éventuelle incapacité des
locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter
leurs
obligations de paiements. En date du 31 décembre 2016, les
comptes clients se chiffrent à 91 596$ (2015: 83 979$) et les
prêts à recevoir 88 706$ (2015: 98 616$).
Credit risk
Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and
loans receivable. The risk is reflected in the potential inability
of customers and debtors to discharge their payment
obligations. As at December 31, 2016, accounts receivable
amount to $91,596 (2015: $83,979) and loans receivable to
$88,706 (2015: $98,616).
Les comptes clients proviennent majoritairement de sociétés
ayant des opérations pan-canadiennes dont
le risque de
faible. Les prêts à recevoir proviennent de
crédit est
locataires. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts.
Risque de taux d'intérêt
La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui
concerne ses emprunts hypothécaires, sa dette à long
terme, ses débentures convertibles, ses parts privilégiées
échangeables et son emprunt bancaire. Les instruments
financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un
risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de
flux de trésorerie.
Accounts receivable mostly include major Canadian National
Brands with minimal credit risk. The loans receivable are
loans to tenants. The Trust monitors these loans on a
continuous basis.
is exposed to interest
Interest rate risk
rate risk through its
The Trust
mortgages, its long-term debt, its convertible debentures, its
exchangeable preferred units and its bank indebtedness.
Financial instruments with fixed rate of interest expose the
to a fair value risk whereas the instruments with a
Trust
floating rate of interest to a cash flow risk.
tous
Les emprunts hypothécaires de la Fiducie sont
assujettis à un taux d'intérêt fixe et ce jusqu'à leur propre
échéance. Ceci reduit le risque de fluctuations des taux du
marché.
the Trust's mortgages currently benefit
from fixed
All of
interest rates for the remainder of their term. This reduces
the risk of fluctuations in market rates.
Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait un
impact de 196 521$ sur le montant des charges financières
de l'année.
Each variation of 1% of the interest rates would have an
impact of $196,521 on the financial expenses of the year.
■ Page 33 ■
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31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
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DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
26. GESTION DU RISQUE (suite)
26. RISK MANAGEMENT (continued)
Risque de liquidité
La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure
d'honorer ses engagements financiers dans les délais
établis aux termes de ses engagements. La haute direction
gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions
financières et des flux de trésorerie anticipés.
Liquidity risk
The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its
financial commitments by the deadlines set out under the
terms of such commitments. Senior management manages
the Trust's cash resources with respect to financial forecasts
and anticipated cash flows.
La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui
lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants
la portion
principalement
court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long
terme ainsi que son emprunt bancaire.
représentés par
les créditeurs,
The Trust has cash availability which allows it to control its
current liquidity risks, mainly composed of accounts payable,
current portion of mortgages and long-term debt and its bank
indebtedness.
Les échéances des passifs financiers non courants sont
indiquées à leur note appropriée. Ceux des passifs
financiers courants varient entre un et
trois mois à
l'exception de l'emprunt bancaire.
The maturity of the non-current financial liabilities are shown
in their corresponding note. The maturity of current financial
liabilities ranges from one to three months except for the
bank indebtedness.
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS
Les revenus de location comprennent des montants de 332
194$ (2015: 289 396$) obtenus de compagnies contrôlées
par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels
aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2016 (2015:
0$).
La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe
d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire
au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se
terminant
le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté
annuellement en fonction de l'indice des prix à la
consommation; une augmentation minimale de 2% et
maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le
montant du loyer est assujetti à une ristourne de 0,0075$ par
litre d'essence vendu annuellement au delà de 3 500 000
litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de
renouvellement de cinq (5) années chacune.
Property rental revenue includes $332,194 (2015: $289,396)
obtained from companies controlled by individuals related to
trustees for which no amount is included in the receivables
as at December 31, 2016 (2015: $0).
The Trust has signed an agreement with a company,
controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its
property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and
for a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent is
adjusted annually with the consumer price index; a minimum
adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent
agreement. The terms of
the agreement also include a
variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters
of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant
can exercise two (2) renewal options of five (5) years each.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu,
à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel
de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le
30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de
l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les
termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une
ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave-
autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le
locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de
cinq (5) années chacune.
The Trust has also signed an agreement with a company,
controlled by two (2) trustees, to rent a portion of its property
located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $177,000 annually
and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent
is adjusted annually with the consumer price index; a
minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of
the rent agreement. The terms of
the agreement also
include a variable rent of 10% calculated on the annual sales
of the car-wash. The variable rent cannot exceed $5,000.
The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5)
years each.
■ Page 34 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite)
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued)
La Fiducie loue son immeuble de Richelieu, à une compagnie
exploitée par un fiduciaire, au prix annuel de 110 000$ et pour
une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer
sera, à partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction
de l'indice des prix à la consommation. Le locataire peut exercer
quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années
chacune.
The Trust has also signed an agreement, with a company
controlled by a trustee, to rent a portion of its property located
in Richelieu for $110,000 annually and for a period of 10 years
ending August 31, 2026. The rent is adjusted annually as of
the 4th year with the consumer price index. The tenant can
exercise four (4) renewal options of five (5) years each.
Au cours de l'exercice terminé le 31 décembre 2016, la Fiducie
a payé, à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à des
fiducaires,
honoraires
87
professionnels.
(2015:
000$)
600$
en
76
During the year ended December 31, 2016, the Trust paid
$87,600 (2015: $76,000) in professional fees to trustees and
to entities controlled by a trustee.
Au cours du l'exercice, la Fiducie a aussi payé 12 696$ (2015:
16 027$) en honoraires juridiques à une personne liée à un
fiduciaire. Le solde à payer au 31 décembre 2016 est de 0$
(2015: 0$).
Les prêts à recevoir incluent un montant de 30 248$ (2015: 33
552$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Le revenu
d'intérêts sur ce prêt totalise 2 788$ (2015: 3 074$).
Rémunération des principaux dirigeants
La Fiducie a payé 115 500$ en rémunération à des dirigeants
au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2016 (2015:
42 292$).
During the year, the Trust also paid $12,696 (2015: $16,027)
for legal fees to a person related to a trustee. As at December
31, 2016, the amount payable is $0 (2015: $0).
The Trust loaned money to a person related to a trustee for
which an amount of $30,248 (2015: $33,552) is included in
income on that loan amounts to
loans receivable. Interest
$2,788 (2015: $3,074).
Officers compensation
The Trust paid $115,500 as compensation to officers during
the year ended December 31, 2016 (2015: $42,292).
28. SECTEURS OPÉRATIONNELS
28. OPERATING SEGMENTS
La presque totalité des revenus de location proviennent de trois
(3) segments dont chacun individuellement représente 10% ou
plus des revenus.
The rental
which individually represents 10% or more of revenues.
income mostly comes from three (3) segments
Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé
à chaque secteur.
The following table shows the percentage of
associated to each segment.
revenues
Revenu de location d'immeubles de placement
Compagnie pétrolière canadienne
Compagnie internationale de restauration rapide
Compagnie internationale de dépanneur
Autres
2016
%
38
33
27
2
2015
%
37
32
30
1
100
100
■ Page 35 ■
Rental income from investment properties
Major canadian oil and gas company
International fast-food company
International convenience store company
Others
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31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2016 AND 2015
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
29. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN
29. SUBSEQUENT EVENTS
Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis un site à Ste-Sophie,
Québec. Ce dernier est situé en bordure du Boulevard Ste-
Sophie et comprend une station-service Ultramar ainsi qu'un
restaurant Benny & Co. Il s'agit d'un site dont la construction
s'est terminée il y a quelques semaines. Le prix d'achat, payé au
comptant, est de 364 018$ pour 50% des parts de SEC Odacité
Ste-Sophie («Ste-Sophie»), qui détient le titre de cette propriété.
total prend aussi en compte le financement
Le prix d'achat
existant sur la propriété ainsi que les ajustements habituels de
clôture. La Fiducie a assumé 50% d'un prêt hypothécaire à long-
terme lié à la propriété d'une valeur total de 2,150,000$ (la part
de FPI est de 1 075 000$). De plus, la Fiducie a assumé 50%
des comptes payables reliés aux ajustements de clôture,
lesquels s'élevaient à 7 152$ (la part de FPI est de 3 676$). Il
s'agit du premier partenariat avec la société de développement
Odacité Immobilier.
On March 14, 2017, the Trust acquired a property located in
Ste-Sophie, Quebec. The property is located along Boulevard
Ste-Sophie and is composed of a recently built Ultramar
service station as well as a freestanding Benny & Co
restaurant. Total consideration paid was $364,018 for a 50%
interest in Odacité Ste-Sophie LP, which holds the interests of
the said properties. The purchase price was settled for cash,
while taking into consideration already in place financing as
well as customary closing adjustments. The Trust assumed a
50% share of a long-term mortgage related to the properties
of $2,150,000 (FPI share $1,075,000). In addition the Trust
assumed 50% of accruals related to closing adjustments,
which amounted to $7,152 (FPI share $3,676). This
transaction is the first partnership with Odacité Immobilier, a
development company.
Une participation de 25% de Ste-Sophie a été acquise de tiers
n'ayant aucun lien avec la Fiducie. L'autre 25% a été acquise de
sociétés contrôlées par des fiduciaires ou des personnes liées à
un fiduciaire.
A 25% interest was purchased from a third party with no
previous ties to FPI. The other 25% was purchased from
companies which are either controlled by trustees or
individuals related to trustees.
■ Page 36 ■
April 10, 2017
Dear unitholders,
The year 2016 has been a year of progress and success for the Trust. We have reached all our
objectives; we have increased the size of our real estate portfolio, increased our net operational
income and, most importantly, increased our per unit funds from operations.
The latter is the most important as it reflects the true increase in the wealth of our unitholders.
One can simply look at our progression over the last five years to fully grasp the measure of our
success. Our funds from operations reached 2.3 cents per unit for the period ended December
31st, 2016 while they were only 0.5 cents per unit for the period ended December 31, 2011. Our
distributions also followed a similar path, increasing from 1.25 cents per unit to 1.80 cents today.
Needless to mention, the stock market has reflected these outstanding results through the
increase in our unit price; our units traded at 57 cents on December 31, 2016 while they were
trading at 26 cents at the same date in 2011.
Naturally, these exceptional results encourage us to maintain every element in our business
model:
-‐ Selecting prime real estate properties
-‐ A strong partnership with national banners
-‐ A focus on long term leases
-‐ Management-free properties
However, amidst these impressive results, we are still evolving in a challenging social and
economic environment that is heavily impacted by the introduction of new technologies. With
this in mind, our objective is to build relationships with new business partners to diversify our
portfolio’s exposure and make us more resilient to economic changes. In this way, we welcomed
a new partner in early 2017, Rôtisseries Benny’s, which opened a new restaurant on our Ste-
Sophie property.
We are often asked about the introduction of charging stations on the properties we own.
Although there is a political will to promote the use of this technology, we will not invest the
Trust’s funds without ensuring the profitability of these investments. We participate on a regular
basis to meetings with government agencies and other private parties and we will act when we
are confident that the required favorable circumstances are in place to justify these investments.
In that respect, we now offer propane gas for automobiles on our St-Jean-sur-Richelieu site and
this experience has proven to be profitable.
I would like to thank all the trustees who devote each year a significant amount of their time for
the Trust’s business. We continually benefit from their valuable advice and in-depth knowledge
of our economic environment.
Finally, I would like to wish the best success to our new President, M. Jason Parravano, who
entered his new position on March 15th, 2017. His drive and his passion for real estate will serve
the Trust very well over the next years to come.
Michel Lassonde, Chairman of the Board of Trustees
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
1
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION
12 months
Periods ended December 31
2016
2015
Δ
%
29%
31%
31%
13%
32%
29%
17%
44%
43%
49%
4%
1%
51%
13%
(0%)
17%
14%
5%
Financial info
Property rental income
Total revenue
NOI (1)
FFO (1)
Recurring FFO (1)
AFFO (1)
EBITDA (1)
Investment properties (2)
Total assets
Total mortgage/loans/long term debt (3)
Total exchangeable preferred units
Total convertible debentures
Total equity
Weighted average units o/s - basic
Amounts on a per unit basis
FFO
Recurring FFO
AFFO
Distributions
Financial ratios
Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages
Debt to gross assets - including converts
Debt to gross assets - excluding converts (3)
Interest coverage ratio
Debt service coverage ratio
Distributions as a % of FFO
Distributions as a % of Recurring FFO
Distributions as a % of AFFO
Leasing information
Occupancy
Mix of tenancy based on gross revenue
National
Regional
Local
Property type breakdown
Gas/Convenience store
Gas/Convenience store/Fast food
Fast food
Other
Average term to maturity - mortgages
Average term to maturity - leases
IFRS capitalization rate
(1) Non-IFRS financial measures
(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures
(3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units
2,837,021
2,992,371
2,580,709
1,212,796
1,297,438
1,371,167
1,934,812
48,065,082
48,355,249
24,547,956
945,830
249,149
21,419,308
52,403,772
0.0231
0.0248
0.0262
0.0161
3.2%
53%
51%
2.6
1.5
70%
65%
62%
2,198,921
2,291,631
1,965,701
1,074,956
982,246
1,066,031
1,653,718
33,360,523
33,754,607
16,467,370
907,101
247,808
14,141,197
46,290,395
0.0232
0.0212
0.0230
0.0153
3.9%
52%
49%
2.8
1.8
66%
72%
67%
638,100
700,740
615,008
137,840
315,192
305,136
281,094
14,704,559
14,600,642
8,080,586
38,729
1,341
7,278,111
6,113,377
(0.0001)
0.0035
0.0031
0.0008
(0.7%)
1%
2%
(0.2)
(0.3)
4%
(7%)
(5%)
100%
100%
0%
78%
19%
3%
9
7
8
24
78%
21%
1%
8
4
5
17
0%
(2%)
2%
1
3
3
7
3.8
7.4
6.24%
4.6
7.4
6.58%
(0.8)
0.0
(0.34%)
MANAGEMENT DISCUSSION & ANALYSIS
PERIOD ENDED DECEMBER 31, 2016
MARCH 16, 2017