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Annual Report 2014

Plain-text annual report

 Le 2 avril 2015 À tous les détenteurs d’unités, Il me fait plaisir de vous informer des principales réalisations de notre fiducie au cours de l’année qui vient de s’écouler. Encore une fois en 2014, votre fiducie a réalisé ses principaux objectifs qui sont d’augmenter ses revenus, ses flux provenant des opérations et, ce qui est plus important pour vous détenteurs d’unités, ses flux par unité. En effet, nos résultats opérationnels nets sont passés de 1.1 M à un peu plus de 1.4 M, soit une augmentation de 27 % et les fonds provenant des opérations sont passés de 581 977 $ à 693 768 $, soit une augmentation de 19 %. Je crois sincèrement que ces résultats sont de nature à vous satisfaire et qu’ils témoignent éloquemment de la solidité de notre modèle d’affaires. DISTRIBUTION Comme vous le savez, il fait partie de notre mission et des engagements que nous avons envers vous, détenteurs d’unités, d’augmenter régulièrement nos distributions par unité. Comme vous pouvez le tableau, nous avons de nouveau réalisé cet objectif en 2014 et nous comptons bien le respecter de nouveau en 2015. le constater dans RÉALISATIONS 2014 Nous avons continué le développement de notre site de Louiseville avec l’addition d’un bâtiment qui abrite un restaurant McDonald. Ce dernier a été ouvert à la fin de l’été et il remporte un succès digne de son nom. Au plan des acquisitions, l’année 2014 a plutôt été une année de transition, car toutes les transactions que nous avons négociées durant l’année n’ont pu, pour différentes raisons, être conclues avant la fin de notre année fiscale 2014. Ainsi, le 22 décembre dernier, nous avons acquis un bâtiment abritant un restaurant Tim Hortons à Lévis de même qu’une station Ultramar dans la ville de Québec. Or, à la demande du vendeur, nous avons accepté que ces deux transactions soient effectives en date du 1er janvier 2015. Elles n’apparaissent donc pas dans nos états financiers pour l’année 2014 même si tout le travail a été fait durant cette dernière année. Nous avons aussi négocié avec succès au cours de l’année 2014 l’achat d’un bâtiment situé à Cornwall en Ontario et dans lequel est exploité un restaurant Burger King. Cette transaction, qui s’est matérialisée il y a quelques semaines, marque une nouvelle étape dans la croissance de votre Fiducie, car d’une part, il s’agit d’une première association avec la chaîne Burger King et, d’autre part il s’agit pour votre Fiducie d’un premier pas en Ontario. Nous avons également décidé de nous départir d’un site exploité par Couche-Tard à Saint- Hubert. Même si ce site ne répondait pas à tous nos critères à l’époque de la transaction, nous avions décidé d’aller de l’avant en raison de la présence de Couche-Tard. Ayant obtenu une offre intéressante pour nous, il a été décidé de l’accepter et d’investir nos capitaux dans des sites qui correspondent entièrement à nos critères d’investissement. Nous avons aussi annoncé le 17 septembre dernier l’acquisition de toutes les actions de Soginci, une société qui détient cinq (5) propriétés respectant nos critères d’investissement. Cette transaction s’est révélée plus complexe que nous l’avions anticipé au départ, mais nous sommes cependant confiants qu’elle pourra se conclure au cours des prochaines semaines. Il s’agit d’une acquisition importante pour nous et tous les efforts seront faits pour la conclure. Nous avons complété en octobre la plus importante émission de capital dans l’histoire de la Fiducie, soit près de 4 M. De nouveaux investisseurs se sont joints à nous et l’importance de cette émission témoigne de la confiance qu’ils ont dans l’avenir de la Fiducie ainsi qu’au management qui doit exécuter au quotidien le plan de match que vous connaissez bien. SUCCÈS DE NOTRE PLAN D’AFFAIRES Je crois qu’il est pertinent de vous souligner encore une fois le succès que remporte notre modèle d’affaires. En effet, au cours de l’année 2014 et pour une cinquième année consécutive, nous avons maintenu un taux d’occupation de nos propriétés de 100 % et nous n’avons pas enregistré de perte sur nos loyers. Nous avons fermement l’intention de maintenir cette stratégie qui nous a porté fruit jusqu’ici. Je vous souligne enfin que les fiduciaires détiennent une participation très importante dans la capitalisation de la Fiducie et que par conséquent leur intérêt est le même que le vôtre, soit l’amélioration constante des résultats financiers de la Fiducie. Je profite enfin de l’occasion pour remercier nos partenaires d’affaires qui nous demeurent fidèles avec les années de même que les fiduciaires qui apportent une contribution importante au succès financier de la Fiducie. Je voudrais plus particulièrement remercier Michel Cholette qui a démissionné au cours de l’année. Il a participé à la fondation de la Fiducie et sa profonde connaissance de l’immobilier au Québec va nous manquer. Michel Lassonde, président FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2014 AND 2013 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation Financière Comptes de Résultat et Résultat Global Variations des Capitaux Propres Flux de trésorerie Notes aux États Financiers PAGE 1 2-3 4 5 6 7 8-39 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: Financial Position Income and Comprehensive Income Changes in Equity Cash flows Notes to Financial Statements RAPPORT DES FIDUCIAIRES TRUSTEES' REPORT Les fiduciaires ont la responsabilité de préparer les états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires, ces états financiers consolidés donnent une image fidèle de la forme et de la substance des transactions et reflètent raisonnablement la situation financière et les résultats d'exploitation de la Fiducie. The Trustees are responsible for the preparation of the consolidated financial The Trustees these consolidated financial statements believe that the form and substance of transactions, fairly reflect and that they reasonably present the Trust's financial position and the results of its operations. statements. aux Normes Les états financiers consolidés ont été dressés conformément internationales d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour comptabiliser les montants présentés dans les états financiers, les meilleures estimations et les jugements soignés les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière. raisonnables estiment qu'ils dans Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et établissent des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les registres financiers font l'objet d'un audit par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états financiers consolidés. C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser et d'approuver les états financiers consolidés et de ses par surveiller responsabilités de concernant l'information financière. de présentation l'exécution direction la la The consolidated financial statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards. The Trustees have included, in the Trust's financial statements, amounts based on best estimates and careful judgements that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the financial statements are presented fairly, in all material respects. its responsability, the Trustees develop and To fulfill continue to maintain systems of internal accounting controls and establishes policies and procedures to ensure reliability of information and to financial safeguard assets. The internal control systems and financial records are subject to an audit by external auditors during the audit of the consolidated financial statements. The Board of Trustees is responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements and overseeing management's performances of its financial reporting responsabilities. /S/ Michel Lassonde Président et Chef de la direction Le 2 avril 2015 /S/ Michel Lassonde President and CEO April 2nd, 2015 RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2014 et 2013, et les comptes de résultat et du résultat global consolidés, les états consolidés des variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2014 et 2013, ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. We have audited the accompanying consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust, which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2014 and 2013, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2014 and 2013, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés Management's responsibility for the consolidated financial statements La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'anomalies d'états significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. consolidés financiers exempts is responsible for Management the preparation and fair these consolidated financial statements in presentation of accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"), and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Responsabilité de l’auditeur Auditor's responsibility reconnues Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d'audit généralement normes requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de l'assurance raisonnable que les états façon à obtenir financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. du Canada. Ces Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la préparation et la présentation fidèle des états financiers consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit comporte également l'appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites la direction, de même que l'appréciation de la par présentation d'ensemble des états financiers consolidés. Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit the to obtain reasonable assurance about whether consolidated financial statements are free from material misstatement. involves performing procedures to obtain audit An audit evidence about in the the amounts and disclosures consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation and fair presentation the to design audit consolidated financial statements in order procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness by management, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. estimates made accounting of of Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Opinion Opinion À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière de Fiducie de placement immobilier Fronsac aux 31 décembre 2014 et 2013, ainsi que de sa performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2014 et 2013, conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). In our opinion, the consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac real estate investment trust as at December 31, 2014 and 2013 and its financial performance and its cash flows for the years ended December 31, 2014 and 2013 in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montréal, Canada Le 2 avril, 2015 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montreal, Canada April 2, 2015 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o A125104 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (en dollars canadiens) CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (in canadian dollars) 31 décembre / 31 décembre / December 31, December 31, 2014 $ 2013 $ Actifs non courants Non-Current assets Immeubles de placement (note 5) 17 994 730 20 398 786 Investment properties (note 5) Participations dans des coentreprises (note 6) Autres actifs financiers (note 7) Actifs d'impôt différé (note 20) 701 631 98 617 38 000 761 729 Investments in joint ventures (note 6) 107 317 Other financial assets (note 7) 38 000 Deferred tax assets (note 20) Actifs courants Dépôt sur transactions Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8) Encaisse réservée (notes 8 et 30) Autres actifs courants (note 9) Portion court terme des actifs financiers (note 7) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 10) Dette à long terme (note 11) Débentures convertibles (note 12) Parts privilégiées échangeables (note 13) Instruments financiers dérivés (note 14) Autres passifs (note 15) Passifs d'impôt différé (note 20) Passifs courants Emprunt bancaire (note 16) Créditeurs (note 17) Portion court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 10 et 11) Portion court terme des autres passifs (note 15) 18 832 978 21 305 832 95 940 40 977 3 715 000 135 155 9 060 Current assets 101 724 Deposit on transactions 268 964 Cash and cash equivalents (note 8) - Restricted cash (notes 8 and 30) 446 920 Other current assets (note 9) 8 093 Current portion of financial assets (note 7) 22 829 110 22 131 533 Non-Current liabilities LIABILITIES 6 443 351 6 917 943 Mortgages (note 10) 55 971 246 552 871 728 208 580 45 763 147 000 76 157 Long-term debt (note 11) - Convertible debentures (note 12) 1 171 369 Exchangeable preferred units (note 13) 182 300 Derivative financial instruments (note 14) 52 314 Other liabilities (note 15) 498 500 Deferred tax liabilities (note 20) 8 018 945 8 898 583 830 000 136 902 222 822 11 460 Current liabilities 850 000 Bank loan (note 16) 466 433 Accounts payable (note 17) Current portion of mortgages and 951 661 long-term debt (notes 10 and 11) 97 316 Current portion of other liabilities (note 15) TOTAL DU PASSIF 9 220 129 11 263 993 TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES EQUITY Capital des porteurs de parts 13 555 960 10 787 093 Unitholders' equity Participations ne donnant pas le contrôle 53 021 80 447 Non-controlling interests TOTAL CAPITAUX PROPRES 13 608 981 10 867 540 TOTAL EQUITY TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 22 829 110 22 131 533 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé au nom du Conseil: (s) Michel Lassonde MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE , fiduciaire trustee, Approved on behalf of the Board: (s) Martin Grimard MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD ■ Page 4 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) REVENU Revenu de location des immeubles de placement (note 28) Autres revenus de location Coûts opérationnels Résultat opérationnel net 2014 $ 2013 $ INCOME Rental income from investment 1 499 518 1 033 595 properties (note 28) - (85 003) 105 000 (26 681) Other rental income Operating costs 1 414 515 1 111 914 Net operating income Quote-part du résultat net tiré des participations Share of net income from investment dans des coentreprises (note 6) Variation de la juste valeur des immeubles de placement (note 5) (11 598) 140 229 in joint ventures (note 6) Change in fair value of investment (1 655 115) 575 903 properties (note 5) CHARGES Charges administratives Charges financières (note 19) Coûts de transaction (252 198) 1 828 046 270 856 503 265 70 394 212 323 259 346 - 844 515 471 669 EXPENSES Administrative expenses Financial expenses (note 19) Transaction costs Résultat (perte) avant impôts (1 096 713) 1 356 377 Income (loss) before income taxes Impôts sur le résultat (note 20) Exigibles Différés 13 085 (351 500) (338 415) 7 776 75 810 83 586 Income taxes (note 20) Current Deferred Résultat net (perte nette) et résultat global (758 298) 1 272 791 Net income (loss) and comprehensive income (loss) Résultat net (perte nette) et résultat global attribuable aux: Porteurs de parts Participations ne donnant pas le contrôle Résultat net (perte nette) et résultat global (730 872) (27 426) 1 250 170 22 621 (758 298) 1 272 791 Net income (loss) and comprehensive income (loss) attributable to: Unitholders Non-controlling interests Net income (loss) and comprehensive income (loss) Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux Net income (loss) per unit attributable porteurs de parts - de base (note 21) (0,0195) 0,0381 to unitholders - basic (note 21) Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 21) (0,0195) 0,0332 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés Net income (loss) per unit attributable to unitholders - diluted (note 21) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 5 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2014 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2014 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 23) $ Total Equity $ 31 décembre 2013 1 423 282 9 292 411 71 400 10 787 093 80 447 10 867 540 December 31, 2013 Variations au cours de la période: Perte nette et résultat global (730 872) - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts - 4 093 083 (34 520) (558 824) - - - - - - (730 872) 4 093 083 (34 520) (558 824) (27 426) (758 298) Net loss and comprehensive loss Changes during the period: - - - 4 093 083 Issuance of units (34 520) Issue costs (558 824) Distributions to unitholders 31 décembre 2014 99 066 13 385 494 71 400 13 555 960 53 021 13 608 981 December 31, 2014 31 DÉCEMBRE 2013 DECEMBER 31, 2013 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 23) $ Total Equity $ 31 décembre 2012 Variations au cours de la période: 637 354 8 733 500 71 400 9 442 254 57 826 9 500 080 December 31, 2012 Changes during the period: Résultat net et résultat global 1 250 170 - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts - 558 911 (20 920) (443 322) - - - - - - 1 250 170 22 621 1 272 791 Net income and comprehensive income 558 911 (20 920) (443 322) - - - 558 911 Issuance of units (20 920) Issue costs (443 322) Distributions to unitholders 31 décembre 2013 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 1 423 282 9 292 411 71 400 10 787 093 80 447 December 31, 2013 10 867 540 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 6 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES Résultat net (perte nette) Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises Variation de la juste valeur des immeubles de placements Charges d'intérêts (note 22) Intérêts payés (note 22) Charges administratives Charges financières Coûts de transaction Amortissement immobilisations incorporelles Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 22) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Produit net de la cession d'immeubles Acquisition de participations coentreprises Distributions de coentreprises Dépôt sur transactions ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Versements en capital périodiques Remboursements emprunts Augmentation de la dette à long terme Remboursement de la dette à long terme Émission de débentures convertibles Encaisse réservée Émission d'unités, net des frais d'émission Distributions aux porteurs de parts Diminution de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période (note 8) 2014 $ 2013 $ (758 298) 1 272 791 OPERATING ACTIVITIES Net income (loss) Adjustments for: Share of net income from investment 11 598 (140 229) in joint ventures 1 655 115 415 444 (417 722) 8 649 40 991 70 394 - (351 500) 674 671 (575 903) 265 769 (287 862) (22 950) (62 436) - 7 406 75 810 532 396 151 849 (279 470) 826 520 252 926 (1 516 519) (6 454 786) 594 228 - 48 500 5 784 - (184 800) 38 500 198 376 (868 007) (6 402 710) (20 000) 850 000 Change in fair value of investment properties Interest expense (note 22) Interest paid (note 22) Administrative expenses Financial expenses Transaction costs Amortization intangible assets Deferred income taxes Net changes in non-cash asset and liability items (note 22) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Net proceeds from property dispositions Acquisition of joint arrangements interests Distributions from joint ventures Deposit on transactions FINANCING ACTIVITIES Change in bank loan Mortgages: 1 117 134 4 100 000 Gross mortgage proceeds (204 034) (429 700) - (351 639) 250 000 (3 715 000) 3 725 563 (558 824) (113 011) - 105 000 (986 425) - - 537 991 (443 322) (186 500) 4 050 233 (227 987) (2 099 551) 268 964 2 368 515 40 977 268 964 Periodic mortgage principal repayments Mortgages repaid Increase in long-term-debt Repayment of long-term-debt Issuance of convertible debentures Restricted cash Issuance of units, net of issue costs Distributions to unitholders Decrease in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the period Cash and cash equivalents end of the period (note 8) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 7 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la province de Québec. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the laws of the province of Quebec. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de Croissance TSX («TSXVE») sous le symbole «GAZ.UN», et son siège social est situé au 3241 rue Principale, St-Jean-Baptiste Québec, J0L 2B0. through its subsidiaries, FPI, joint ventures and co- ownerships, rent commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSXVE") under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located at 3241 Principale st., St-Jean-Baptiste Quebec, J0L 2B0. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 2 avril 2015. These consolidated financial statements were approved on April 2nd, 2015 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière «IFRS». Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants de l'état consolidé de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statement of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les swaps de taux d'intérêt; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des unités et bons de souscription. • investment properties; • interest rate swaps; • derivative financial instruments; • unit-based compensation and warrants. ■ Page 8 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgements In preparing the Trust's consolidated financial statements, is required to make estimates, exercise management the judgements and make assumptions that affect reported amounts of assets, income and expenses. Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faites par direction dans consolidés de la période se résument comme suit: l'établissement des états la financiers Jugements Acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. «Regroupements L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon cette IFRS 3 transaction n'est pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective, et aucun goodwill n'est reconnu dans ce cas. d'entreprises». Si The key judgements and major assumptions made by management period's this consolidated financial statements are as follows: preparation the of in Judgements Acquisitions At the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. the time of acquisition, the Trust examines if A business combination is recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does not correspond to a business acquisition, is then recorded as an acquisition of assets and liabilities based upon their is recognized in this case. respective fair value and no goodwill it Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de la structure d'activités reliée à facteurs et notamment l'immeuble acquis. To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a set of activities in addition to the property. variations des Estimations Évaluation des immeubles Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant des sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluation utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluation faite par des experts indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 5. valeurs justes they Estimates Valuation of properties fair value at each Investment properties are stated at reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair values are recorded in profit or loss in the period in by which management by applying internally used valuation models or valuations provided by independent expert appraisor. Internally used valuation models is the direct capitalization model. Estimates and assumptions used by the Trust in the valuation of investment properties are described in note 5. determined arise. value Fair is Instruments financiers La juste valeur des instruments financiers est déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que Black-Scholes. Financial instruments The fair value of financial instruments is determined by management using valuation models such as Black- Scholes. ■ Page 9 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Périmètre de consolidation les états Les états financiers consolidés comprennent financiers de la Fiducie, de ses filiales et sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the its subsidiaries and the Trust, financial statements of limited partnerships controls. The financial it statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. that Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer lorsqu'un investisseur le contrôle. En règle générale, détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités, où la Fiducie exerce une influence notable, sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en la participation est équivalence. Selon cette méthode, inscrite au coût à l’état consolidé de la initialement situation financière, et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des actifs nets ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net. Equity accounted investments Equity accounted investments are investments over which the Trust has significant influence, but not control. Generally, an investor holding an interest of more than influence over an 20% is considered having significant investee. investee, where the Trust has The financial results of significant influence, are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost financial position and in the consolidated statement of subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of net assets and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. Regroupements d'entreprises Pour ses acquisitions, la Fiducie évalue le goodwill comme étant la juste valeur de la contrepartie transférée déduite de la juste valeur des actifs identifiables acquis et des passifs repris à la date d'acquisition. Business combinations For its acquisitions, the Trust measures goodwill as the the consideration transferred over the fair fair value of identifiable assets acquired and liabilities value of assumed at the date of acquisition. Immeubles de placement Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux. Investment properties Investment properties are properties held either to earn rental income or for capital appreciation or for both. productifs a) Immeubles productifs immeubles Les immeubles complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction. sont des a) Developed properties Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction costs. ■ Page 10 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Immeubles de placement (suite) Investment properties (continued) incluant b) Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles en cours d'aménagement englobent les propriétés, les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable. Les coûts englobent le prix d'acquisition, les frais de transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement directement attribuables. b) Properties under development including Properties under development are properties, lands, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost as their fair value could not be reasonnably determined. Costs include transaction costs as well as all direct purchase price, capital expenditures. et une d’autres exercent Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la activité parties Fiducie économique soumise à un contrôle conjoint et les décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités de l’arrangement le consentement unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité distincte dans laquelle chaque partie détient une participation sont appelés des coentreprises. Dans une entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles de placement avec une autre partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant des passifs de la copropriété. conjoint exigent and/or entities is a contractual arrangement pursuant Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly co-ownerships. A joint controlled arrangement to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating policy decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties sharing control. Joint arrangements that involve the establishment of a separate entity in which each party has an interest are referred to as joint ventures. In a co-ownership arrangement the Trust owns jointly one or more investment properties with another party and has direct rights to the investment property, and obligations for the liabilities relating to the co-ownership. ses la méthode participations dans de la mise les présente La Fiducie selon en coentreprises tel qu’il est expliqué à la rubrique équivalence, Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges. The Trust reports its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section reports its equity accounted investments. The Trust interests in co-ownerships in recognizing its proportionate share of assets, liabilities, revenues and expenses. ■ Page 11 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Autres actifs financiers Les autres actifs financiers représentent des prêts consentis à des tiers. Other financial assets Other financial assets are loans made to entities. Dépôt sur transactions Ce poste correspond aux déboursés effectués sur d'éventuelles acquisitions d'immeubles de placement. Deposit on transactions This account represents disbursements made on potential acquisitions of investment properties. Trésorerie et équivalents de trésorerie L'encaisse et les placements facilement encaissables avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie ont été évalués en tant que contrats de location simple. Comptabilisation des produits Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers calculés selon un pourcentage de participation. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. Les les sommes reçues des autres revenus englobent locataires relatifs à des contrats d'exclusivité de ventes de leurs produits. Ils sont entièrement comptabilisés à la signature du contrat. Coûts de transaction Les coûts de transaction englobent les frais encourus lors des ventes d'immeubles de placement ainsi que les hypothécaires pénalités correspondants. associées emprunts aux Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as cash and cash bank overdraft are classified as equivalents. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been assessed as operating leases. Revenue recognition revenues include rents earned from Property rental tenants under lease agreements, including percentage participation rents. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight- line method of recognizing rental revenues. Other income represents amounts obtained from tenants for the exclusive privileges of selling their products. These amounts are fully recognized upon signature of contract. Transaction costs Transaction costs include all direct costs incurred in the sale of the investment property as well as penalties paid on corresponding mortgages. ■ Page 12 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Rémunération fondée sur des unités La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités, selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et la période d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont considérées comme un passif, les attributions sont évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge administrative. La rémunération fondée sur des unités est présentée à titre de passif. comptabilisée sur Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du passif qui tient compte de la différence entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Résultat net (perte nette) par unité Le résultat net (perte nette) de base par unité est calculé en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net dilué par unité tient compte de l'exercice éventuel des options en cours sur les unités, les bons de souscription et de l'émission éventuelle d'unités, suite à la conversion de parts débentures échangeables convertibles, si leur effet est dilutif. privilégiées de et Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. Since all the units of the Trust are considered as liability, the attributions are measured at fair value at each reporting period and the change in the fair value is recognized as administrative expense. The unit- based compensation is presented as a liability. Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred taxes payable. Current tax payable is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred taxes is recognized using the liability method which accounts for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. Net income (loss) per unit Basic net income (loss) per unit is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the period. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential exercise of outstanding unit options, issuance of units under the warrants and the potential terms of exchangeable preferred units and convertible debentures, if dilutive. ■ Page 13 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers tous les actifs et Lors de la comptabilisation initiale, passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction la valeur liés aux autres passifs financiers réduisent comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la transaction. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured and recognized at their fair value. Transaction costs for financial assets or liabilities at fair value through profit or loss are recognized in net income and presented under administrative expenses. Transaction costs from loans and receivables increase the carrying amount of the related financial assets. Transaction costs from other financial the liabilities. Purchases or disposals of related financial financial assets are recognized at the transaction date. liabilities reduce the carrying amount of Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés de la façon suivante: Subsequently, financial assets and liabilities are measured and recognized as follows: les créditeurs, la dette à long terme, La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les débiteurs et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts les et créances». L'emprunt bancaire, emprunts hypothécaires, les débentures privilégiées et convertibles échangeables sont classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et créances et les autres passifs financiers sont évalués au coût après amortissement selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux résultats. parts les receivables and other Cash and cash equivalents, financial assets are classified in the «Loans and receivables» category. Bank loan, accounts payable, mortgages, long-term debt, convertible debentures and exchangeable preferred units are classified in the «Other liabilities» category. Loans and receivables and financial liabilities are measured at amortized cost other financial using the effective interest method. Interest calculated using the effective interest method is presented in earnings. Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur, sont considérées comme passif financier. Cependant, ces leurs dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui permettent d'être présentées dans les capitaux propres. Trust units, redeemable upon unitholders demand, are considered as financial liabilities. However, they meet the conditions of IAS 32 that allow them to be presented as equity. Les instruments financiers dérivés, les swaps de taux d'intérêt et la rémunération fondée sur des unités et des bons de souscription sont classés dans les «Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste valeur sont comptabilisées au résultat. Derivative financial instruments, interest rate swaps and unit-based compensation and warrants are classified in the «Financial liabilities at fair value through profit or loss» category. They are measured at fair value and changes in fair value are recognized to income. ■ Page 14 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Évaluation à la juste valeur La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en fonction des données utilisées pour leur évaluation. Fair value valuation The Trust classifies its assets and liabilities at fair value three levels, using a fair value hierarchy made up of according to the inputs used in making the evaluation. Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2014, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au moyen indirectement observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2014, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 2. Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2014, no asset and/or liability is valued upon level 1. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques using observable market data. As at December 31, 2014, no asset and/or liability is valued upon level 2. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs. Au 31 décembre 2014, les immeubles de placement, incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments financiers dérivés et la rémunération fondée sur des unités représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 3. Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2014, investment properties, including those owned through joint ventures, instruments and the unit-based the derivative financial compensation represent the assets and/or liabilities valued upon level 3. ■ Page 15 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES CHANGES IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et des passifs la comptabilisation de couverture. IFRS 9 entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie l'incidence qu'aura la nouvelle norme évalue actuellement sur ses états financiers consolidés. financiers et sur IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the financial assets and classification and measurement of financial IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. liabilities and hedge accounting. IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15») IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précision sur le moment et la façon de comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant des produits à comptabiliser représente la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 et son application anticipée est aussi permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers («IFRS 15») IFRS 15, was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognized revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective for annual periods beginning on January 1, 2017 is currently and its early adoption is permitted. The Trust assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. ■ Page 16 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT 5. INVESTMENT PROPERTIES Immeubles productifs Solde au début de la période Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Cessions Montant transféré des immeubles en cours d'aménagement Variation de la valeur des immeubles de placement Solde à la fin de la période Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de la période Additions: Dépenses d'investissement Montant transféré aux immeubles productifs Solde à la fin de la période 2014 $ 2013 $ 20 398 786 10 118 415 1 150 898 120 161 (2 020 000) 5 699 058 23 886 - - 3 981 524 (1 655 115) 575 903 17 994 730 20 398 786 1 403 539 - - - - Developed properties Balance beginning of period Additions: Acquisitions Capital expenditures Dispositions Amount transferred from properties under development Variation in value of investment properties Balance end of period Properties under development Balance beginning of period Additions: 2 577 985 (3 981 524) Capital expenditures Amount transferred to developed properties - Balance end of period Total 17 994 730 20 398 786 Total Acquisitions Acquisitions Le 20 mars 2013, la Fiducie, par l'entremise de Société en commandite Fronsac Barkoff («SEC Barkoff»), a acquis une participation de 65% d'un immeuble de placement situé à Trois-Rivières pour une contrepartie totale de 1 587 950$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 1 074 920$ et par l'émission de 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff ayant une valeur d'échange de 513 030$. Des frais connexes de 70 275$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction. On March 20, 2013, the Trust, through Société en commandite Fronsac Barkoff ("SEC Barkoff"), acquired a 65% interest in an investment property located in Trois-Rivières for a total consideration of $1,587,950. The total consideration was settled with a cash payment of $1,074,920 and by the issuance of 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff with an exchange value of $513,030. Other related acquisition costs of $70,275 were also capitalized. The parties have determined February 1, 2013 as the effective date of the transaction. Le 22 avril 2013, la Fiducie a acquis un site immobilier situé à Val David pour une contrepartie totale de 2 565 500$. Cette contrepartie a été acquittée par un déboursé au comptant de 965 500$ et un emprunt hypothécaire de 1 600 000$ portant intérêt au taux de 5,24% avec échéance en avril 2023. Cette transaction ne répond pas aux critères d'acquisition d'entreprises selon IFRS 3, mais plutôt comme une acquisition d'actifs. Des frais connexes de 25 284$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On April 22, 2013, the Trust has made the acquisition of a real estate property located in Val David for a consideration of $2,565,500. The purchase price was settled with a cash payment of $965,500 and a mortgage of $1,600,000 with an interest rate of 5.24% and maturing in April 2023. This transaction does not meet the criteria of a business combination under IFRS 3 and is then recorded as an acquisition of assets. Other related acquisition costs of $25,284 were also capitalized. Le 28 novembre 2013, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une contrepartie totale de 1 448 276$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 398 276$ et par l'assumation d'un emprunt hypothécaire de 1 050 000$ à un taux d'intérêt de 3,99% l'an et venant à échéance le 30 octobre 2018. Des frais connexes de 1 773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. ■ Page 17 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) On November 28, 2013, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of $1,448,276. The total consideration was settled with a cash payment of $398,276 and by taking on a mortgage of $1,050,000 with an annual interest rate of 3.99% maturing on October 30, 2018. Other related acquisition costs of $1,773 were also capitalized. Le 27 juin 2014, la Fiducie a acquis un terrain immobilier situé à St-Hilaire pour un déboursé au comptant de 8 000$. On June 27, 2014, the Trust has made the acquisition of a real estate land located in St-Hilaire paid with a cash payment of $8,000. Le 9 juillet 2014, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une contrepartie totale de 1 142 898$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 442 898$ et par l'assumation d'un emprunt hypothécaire de 700 000$ à un taux d'intérêt de 3,56% l'an et venant à échéance le 23 juillet 2019. Des frais connexes de 73 933$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On July 9, 2014, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of $1,142,898. The total consideration was settled with a cash payment of $442,898 and by taking on a mortgage of $700,000 with an annual interest rate of 3.56% maturing on July 23, 2019. Other related acquisition costs of $73,933 were also capitalized. Au cours de son exercice financier du 31 décembre 2014, la Fiducie a vendu des immeubles de placement comme suit: For the year ended December 31, 2014, the Trust sold investment properties as follows: Prix de vente total Emprunts hypothécaires remboursés Coûts de transaction Total du produit de vente 2 020 000 (1 355 378) (70 394) 594 228 Total sales price Mortgages repaid Transaction costs Total cash proceeds Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur Immeubles productifs L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme experte en évaluation, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion et d'un escompte sur les revenus variables. Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles classés comme immeubles en cours d'aménagement comprennent lesquels aucun développement est en cours et ceux pour lesquels des travaux de développement sont en cours. Pour le premier type de terrains, la Fiducie détermine leur juste valeur en se basant sur des ventes comparables récentes. Pour les terrains en cours de développement, ces immeubles sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Ces immeubles seront évalués à leur juste valeur une fois leur développement terminé. les terrains sur ■ Page 18 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Investment properties valuation / Fair value Developed properties Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a valuation expert firm, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacant leases, administrative fees and discounts on variable income. Properties under development Properties classified as properties under development include undeveloped lands and lands under construction. For the first type of lands, the Trust measures fair value based on comparable recent sales. Lands under construction are measured at cost as their fair value could not be fairly determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. These properties will be measured at fair value upon the completion of construction. Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed properties. Revenu de location ajusté / Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % Fourchette / Range % 31 décembre 2014 / December 31, 2014 Portefeuille global / Overal portfolio 1 226 953 6,82% 5.75% - 8.00% 31 décembre 2013 / December 31, 2013 Portefeuille global / Overal portfolio 1 270 980 6.23% 5.75% - 7.25% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2014 est illustrée dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste valeur des immeubles de placement de 1 431 298$ et de 688 124$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25 points de base la diminuerait de 1 233 961$ et de 638 995$ respectivement. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2014 is shown below. A decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment properties, of $1,431,298 and $688,124 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $1,233,961 and $638,995 respectively. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement Increase (decrease) in fair value of investment properties $ 1 431 298 688 124 (1 233 961) (638 995) ■ Page 19 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS 2014 $ 2013 $ Participations dans des coentreprises 701 631 761 729 Investments in joint ventures Le 20 mars 2013, la Fiducie et Société en commandite Fronsac CDM («SEC CDM»), société contrôlée à 100% par FPI, ont acquis une participation de 50% dans Société en commandite CDM-1 («CDM-1») pour une contrepartie de 660 000$. La contrepartie a été acquittée par un paiement comptant de 184 800$ et par l'émission de 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM ayant une valeur d'échange de 475 200$. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction. On March 20, 2013, the Trust and Société en commandite Fronsac CDM ("SEC CDM"), a company controlled at 100% by FPI, have acquired a 50% interest in Société en commandite CDM-1 ("CDM-1") for a total consideration of $660,000. The total consideration was settled with a cash payment of $184,800 and by the issuance of 1,485,000 preferred units of SEC CDM with an exchange value of $475,200. The parties have determined February 1, 2013 as the effective date of the transaction. Le tableau ci-dessous indiquent les montants de participation que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de la coentreprise dont elle détient 50% de l'actif net. The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint venture for which the Trust has a 50% interest in the net assets. Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs courants Actifs nets Résultat net Revenu de location Variation de la juste valeur des immeubles de placements Charges administratives et financières Résultat net (perte nette) Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Current liabilities Net assets Net income Rental income Change in fair value of investment properties Administrative and financial expenses Net income (loss) 2014 $ 2013 $ 699 596 757 896 5 105 6 692 704 701 764 588 3 070 2 859 701 631 761 729 2014 $ 2013 $ 59 505 54 175 (58 300) (12 803) 97 896 (11 842) (11 598) 140 229 ■ Page 20 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (suite) (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges d'entreprises communes dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement. The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations for which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively. Participation de 65% Interest of 65% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels des immeubles Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net Participation de 50% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Autres passifs Total des passifs Résultat net Revenu de location Intérêts sur emprunts hypothécaires Autres charges Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net 2014 $ 2013 $ 1 730 784 1 831 398 48 910 59 587 1 779 694 1 890 985 10 342 3 276 2014 $ 144 329 (28 037) 2013 $ 106 301 (1 370) (100 613) 173 172 15 679 278 103 2014 $ 2013 $ 2 583 077 1 610 000 13 308 - 2 596 385 1 610 000 1 699 165 1 050 000 14 042 - 1 713 207 1 050 000 2014 $ 134 140 (43 225) (770) (161 729) (71 584) 2013 $ - - - - - ■ Page 21 ■ Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Liabilities Net income Rental income Properties operating costs Change in fair value of investment properties Net income Interest of 50% Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Mortgages Other liabilities Total liabilities Net income Rental income Interest on mortgages Other expenses Change in fair value of investment properties Net income FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS 7. OTHER FINANCIAL ASSETS Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril 2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$ Courant Non courant 2014 $ 2013 $ 107 677 115 410 9 060 8 093 98 617 107 317 Loans receivable bearing interest at 9.00%, repayable in maturing on April 1st, 2023, monthly installments of $1,529 Current Non-current 8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 8. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse 2014 $ 2013 $ 40 977 268 964 Encaisse réservée 3 715 000 - Cash Restricted cash Un montant de 3 715 000$ a été déposé en fidéocommis auprès d'un notaire. Ce montant a été payé le 1er l'acquisition d'immeubles de placement à Lévis et dans la ville de Québec (note 30). janvier 2015 pour An amount of $3,715,000 has been placed in trust with a notary and was disbursed on January 1st, 2015, the acquisition of investment properties located in Levis and Quebec City (note 30). the closing date of 9. AUTRES ACTIFS COURANTS 9. OTHER CURRENT ASSETS Débiteurs Taxes de vente à recevoir Frais payés d'avance 2014 $ 97 367 20 688 17 100 2013 $ 140 663 299 442 6 815 135 155 446 920 Receivables Sales taxes receivable Prepaid expenses ■ Page 22 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (in canadian dollars) 10. MORTGAGES Emprunt hypothécaire au taux de 5,01%, échéant le 26 juillet 2014, payable par versements mensuels de 2 874$ plus les un intérêts, de placement valeur la Fiducie comptable de 4 122 462$ et couvert avec des swaps de taux d'intérêt immeuble d'une garanti de par Emprunt hypothécaire au taux de 4,78% échéant le 7 janvier 2019, remboursable par versements mensuels de 3 791$, garanti par un immeuble de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 2 183 467$ Emprunt hypothécaire au taux de 4,95% le 26 juin 2017, remboursable par échéant versements mensuels de 9 612$. Emprunt hypothécaire au taux de 5,24% le 5 avril 2023, remboursable par échéant versements mensuels de 9 089$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 2 045 589$ Emprunt hypothécaire au taux de 5,09% échéant le 2 septembre 2023, remboursable par versements mensuels de 14 746$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 4 286 351$ Emprunt hypothécaire au taux de 3,99% échéant le 30 octobre 2018, remboursable par versements mensuels de 6 410$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 1 486 154$ Emprunt hypothécaire au taux de 3,56% échéant le 23 juillet 2019, remboursable par versements mensuels de 4 933$, garanti par des immeubles de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 1 096 923$ 2014 $ 2013 $ - 433 908 530 705 550 336 - 1 398 633 1 558 446 1 585 089 2 453 460 2 500 000 1 002 081 1 050 000 697 083 - at interest bearing Mortgage 5.01%, maturing on July 26, 2014, repayable in monthly installments of $2,874 plus interest and secured by an investment property of the Trust with a book value of $4,122,462 and hedged with interest rate swaps at interest bearing Mortgage 4.78% maturing on January 7, 2019, repayable in monthly installments of $3,791 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $2,183,467 bearing Mortgage 4.95% maturing on June 26, 2017, repayable in monthly installments of $9,612. interest at at bearing 5.24% Mortgage interest repayable in maturing on April 5, 2023, monthly installments of $9,089 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $2,045,589 at interest bearing 5.09% Mortgage maturing on September 2, 2023, repayable in monthly installments of $14,746 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $4,286,351 at interest bearing Mortgage 3.99% maturing on October 30, 2018, repayable in monthly installments of $6,410 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $1,486,154 at interest bearing 3.56% Mortgage maturing on July 23, 2019, repayable in monthly installments of $4,933 and secured by investment properties of the Trust with a book value of $1,096,923 Total à reporter 6 241 775 7 517 966 Total to be carried forward ■ Page 23 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (suite) 10. MORTGAGES (continued) Total reporté Emprunt hypothécaire au taux de 3,50%, le 26 novembre 2019, payable par échéant versements mensuels de 3 527$, garanti par un immeuble de placement de la Fiducie d'une valeur comptable de 4 122 462$. Courant Non courant Total 2014 $ 6 241 775 2013 $ 7 517 966 Total carried forward Mortgage bearing interest at 3.50%, maturing on November 26, 2019, repayable in monthly installments of $3,527, by an investment property of the Trust with a book value of $4,122,462 secured Current Non-current Total 404 213 - 6 645 988 7 517 966 202 637 6 443 351 600 023 6 917 943 6 645 988 7 517 966 remboursements les Au 31 décembre 2014, d'emprunts hypothécaires sont les suivants: Année 2015 2016 2017 2018 2019 Subséquemment annuels As at December 31, 2014, annual mortgage loans repayments are as follows: $ 202 637 211 717 221 215 1 091 244 1 374 701 3 544 474 Year 2015 2016 2017 2018 2019 Thereafter 6 645 988 11. DETTE À LONG TERME 11. LONG-TERM DEBT Balance de prix de vente au taux de 4,50%, payable à échéance le 7 septembre 2014 - 333 000 Balance of sale bearing interest at 4.50% maturing on September 7, 2014 2014 $ 2013 $ Prêt d'un montant original de 105 000$, au taux de 8,00%, payable par versements mensuels de 2 129$ venant à échéance le 20 mai 2018 Courant Non courant Loan with an original amount of $105,000 bearing interest at 8.00%, repayable with monthly instalments of $2,129 and maturing on May 20, 2018 Current Non-current 76 156 76 156 20 185 55 971 76 156 94 795 427 795 351 638 76 157 427 795 ■ Page 24 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 11. DETTE À LONG TERME (suite) 11. LONG-TERM DEBT (continued) Au 31 décembre 2014, les remboursements annuels de la dette à long terme sont les suivants: As at December 31, 2014, annual long-term debt repayments are as follows: Année 2015 2016 2017 2018 $ 20 185 21 861 23 675 10 435 76 156 Year 2015 2016 2017 2018 12. DÉBENTURES CONVERTIBLES 12. CONVERTIBLE DEBENTURES Passif 2014 $ 246 552 2013 $ - Date d'émission Taux contractuel Taux effectif Valeur nominale Date of issuance Contractual rate Effective rate Nominal value Octobre 2014 October 2014 % 6,00 6.00 % 6,56 6.56 $ 250 000 250,000 Liability Date d'échéance Maturity date Prix de conversion par part Conversion price per unit $ 10 Octobre 2019 0,43 0.43 October 10, 2019 Résultat par unité Les débentures convertibles sont anti-dilutives car conversion diminuerait la perte par unité. leur Income per unit The conversion would decrease the loss per unit. convertible debentures are anti-dilutive as their 13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES 13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS 1 332 000 parts privilégiées de SEC RDL, non votantes et non participantes, échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. votantes 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM, non participantes, échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et votantes 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff, participantes, non échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et 2014 $ 2013 $ - 331 950 1,332,000 preferred units of SEC RDL, non voting and non participating, exchangeable into units of FPI on a basis of 1 to 1. 419 811 404 434 1,485,000 preferred units of SEC CDM, non voting and non participating, exchangeable into units of FPI on a basis of 1 to 1. 451 917 871 728 434 985 1 171 369 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non voting and non participating, exchangeable into units of FPI on a basis of 1 to 1. Résultat par unité Les unités privilégiées échangeables sont anti-dilutives, car leur conversion diminuerait la perte par unité. Income per unit The exchangeable preferred units are anti-dilutive as their conversion would decrease the loss per unit. ■ Page 25 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeables émises par SEC RDL correspondait à 333 000$ pour laquelle une ventilation de 325 000$ et de 8 000$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. la valeur nominale des À la date d'émission, parts privilégiées échangeables émises par SEC CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeable émises par SEC Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des débentures convertibles correspondait à 250 000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$ et de 5 755$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. 2014 $ 2013 $ - 69 000 91 325 54 500 98 595 58 800 18 660 - 208 580 182 300 The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC RDL at the time of issuance was equal to $333,000 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $325,000 and $8,000. The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC CDM at the time of issuance was equal to $475,200 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $396,350 and $78,850. The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC Barkoff at the time of issuance to $513,030 which was segregated was equal between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $427,900 and $85,130. The par value of the convertible debentures at the time of issuance was equal to $250,000 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $244,245 and $5,755. Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée aux dates d'émission et de fin de période au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Variation of fair value of derivative financial instruments The fair value of instruments was the derivative financial estimated at issuance date and period end date using the Black- Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2014 0.36 0.32 - 0.43 0.0148 1.06 - 1.34 25.00 3.00 - 4.67 2013 0.30 0.25 - 0.32 0.0135 1.37 - 1.50 25.00 0.50 - 4.00 Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Des charges de 7 620$ [2013: revenu de 69 180$] et 12 905$ [2013: 0$] ont été inscrites au résultat de la Fiducie comme charges financières à titre respectivement de variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés et variation de la juste valeur des débentures convertibles. Expenses of $7,620 [2013: revenue of $69,180] and $12,905 [2013: $0] were recorded to income of the Trust respectively under change in fair value of derivative financial instruments and change in fair value of convertible debentures. ■ Page 26 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 15. AUTRES PASSIFS Revenus reportés Dépôts de locataires Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription Courant Non courant 2014 $ 11 460 27 064 - 18 699 57 223 11 460 45 763 2013 $ 97 316 27 064 4 700 20 550 149 630 97 316 52 314 (in canadian dollars) 15. OTHER LIABILITIES Deferred revenues Tenants' deposits Interest rate swaps at fair value Unit-based compensation and warrants Current Non-current 16. EMPRUNT BANCAIRE 16. BANK LOAN La Fiducie dispose d'une ligne de crédit auprès d'une institution financière d'un montant autorisé de 2 000 000$ au taux préférentiel plus 0,75%. Au 31 décembre 2014, le solde de l'emprunt bancaire se chiffrait à 830 000$ [2013: 850 000$]. L'emprunt bancaire est garanti par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 5 157 462$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. La Fiducie dispose d'une autre ligne de crédit autorisé de 500 000$ au taux préférentiel plus 1% sur laquelle aucun montant n'est emprunté au 31 décembre 2014. Un immeuble de placement d'une valeur comptable de 2 183 467$ est mis en garantie. The Trust has an authorized line of credit of $2,000,000 with institution, bearing interest at prime rate plus a financial 0.75%. As at December 31, 2014, the bank loan had a balance of $830,000 [2013: $850,000] . The bank loan is secured by investment properties with a book value of $5,157,462, and by a first rank mortgage of $2,050,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. The Trust has another line of credit of $500,000 bearing interest at prime rate plus 1% for which no amount was borrowed as at December 31, 2014. An investment property with a book value of $2,183,467 has been put as security. 17. CRÉDITEURS Comptes fournisseurs Autres créditeurs 2014 $ 106 832 30 070 136 902 2013 $ 439 349 27 084 466 433 17. ACCOUNTS PAYABLE Trade payables Other payables Au 31 décembre 2013, les comptes fournisseurs comprennent un montant de 245 460$ relié à la construction d'un immeuble de placement. the trade payables include an As at December 31, 2013, amount of $245,460 related to the construction of an investment property. ■ Page 27 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 18. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the trust deed. Émises et payées Nombre d'unités Prix / unité Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Issued and fully paid Unités de fiducie Solde au 31 décembre 2012 32 616 083 8 733 500 Balance December 31, 2012 Trust units Variation au cours de la période 2013: Émission d'unités 1 774 881 0,3149 558 911 Issuance of units Changes during the period 2013: Solde au 31 décembre 2013 34 390 964 9 292 411 Balance December 31, 2013 Variation au cours de la période 2014: Émission d'unités Solde au 31 décembre 2014 11 837 787 46 228 751 0,3458 4 093 083 Issuance of units Changes during the period 2014: 13 385 494 Balance December 31, 2014 Émission d'unités Le 7 juin 2013, la Fiducie a émis 110 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur de 27 500$. Le 5 août 2013, la Fiducie a émis 225 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur de 56 250$. Le 20 décembre 2013, la Fiducie a émis 1 439 881 unités au prix de 0,33$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour une valeur de 475 161$. Le 21 janvier 2014, la Fiducie a émis 50 000 unités suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 12 500$. Le 9 juillet 2014, la Fiducie a émis 150 000 unités suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 37 500$. Le 5 août 2014, la Fiducie a émis 1 332 000 unités suite à la conversion de parts privilégiées d'une de ses filiales pour une valeur d'échange de 333 000$. Le 10 octobre 2014, la Fiducie a émis 10 305 787 unités au prix de 0,36$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour une valeur de 3 710 083$. ■ Page 28 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 18. TRUST UNITS (continued) Issuance of units On June 7, 2013, the Trust issued 110,000 units following the exercise of options for a proceeds of $27,500. On August 5, 2013, the Trust issued 225,000 units following the exercise of options for a proceeds of $56,250. On December 20, 2013, the Trust issued 1,439,881 units at a price of $0.33 per unit as part of a private placement for a proceeds of $475,161. On January 21, 2014, the Trust issued 50,000 units following the exercise of warrants for a proceeds of $12,500. On July 9, 2014, the Trust issued 150,000 units following the exercise of warrants for a proceeds of $37,500. On August 5, 2014, the Trust issued 1,332,000 units following the conversion of preferred units of one of its subsidiaries for an exchange value of $333,000. On October 10, 2014, the Trust issued 10,305,787 units at a price of $0.36 per unit as part of a private placement for a proceeds of $3,710,083. Options d'achat d'unités Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Nombre d'options Prix moyen Number of options Average price # $ Solde au 31 décembre 2012 Variation au cours de la période 2013: Exercées Solde au 31 décembre 2013 Variation au cours de la période 2014: Aucune Solde au 31 décembre 2014 505 000 0,25 Balance December 31, 2012 (335 000) 170 000 - 170 000 Changes during the period 2013: 0,25 Exercised 0,25 Balance December 31, 2013 Changes during the period 2014: 0,25 None 0,25 Balance December 31, 2014 170 000 options d'achat d'unités Date d'échéance 4-août-2015 Expiry date Aug-4-2015 170,000 units options Durée résiduelle moyenne pondérée 31 décembre 2013 31 décembre 2014 1,59 années / 1.59 years 0,58 années / 0.58 years Weighted average remaining life December 31, 2013 December 31, 2014 Résultat par unité Les options en circulation au 31 décembre 2014 sont anti- dilutives, car leur conversion diminuerait la perte par unité. Income per unit As at December 31, 2014, the outstanding options are anti- dilutive as their conversion would decrease the loss per unit. ■ Page 29 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 18. TRUST UNITS (continued) Bons de souscription Warrants Les variations dans les bons de souscription octroyés par la Fiducie se détaillent comme suit: A summary of changes in the Trust's unit purchase warrants is detailled as follows: Solde au 31 décembre 2012 Variation au cours de la période 2013: Aucune Solde au 31 décembre 2013 Variation au cours de la période 2014: Exercés Solde au 31 décembre 2014 Nombre de bons Prix moyen Number of warrants Average price # 200 000 - 200 000 (200 000) - $ - - 0,25 Balance December 31, 2012 Changes during the period 2013: None 0,25 Balance December 31, 2013 Changes during the period 2014: 0,25 Exercised Balance December 31, 2014 Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription La juste valeur des options et des bons de souscription a été estimée à la date de fin d'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes. Unit-based compensation and warrants The fair value of options and warrants was estimated at year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions. Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2014 2013 0.36 0.25 0.0148 1.00 25.00 0.58 0.30 Unit price ($) 0.25 Exercise price ($) 0.0135 Expected distribution ($) 1.50 - 1.75 Risk-free interest rate (%) 25.00 Expected annual volatility (%) 0.58 - 1.58 Expected life (years) Une charge de 8 649$ [2013: revenu de 22 950$] et un revenu de 10 500$ [2013: 2 700$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie comme charges administratives et variation de la juste valeur des bons de souscription respectivement. An expenses of $8,649 [2013: revenue of $22,950] and a revenue of $10,500 [2013: $2,700] were recorded to income of the Trust under administrative expenses and change in fair value of warrants respectively. ■ Page 30 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 19. CHARGES FINANCIÈRES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur dette à long terme Intérêts sur emprunts bancaires Augmentation de la composante (in canadian dollars) 19. FINANCIAL EXPENSES 2014 $ 364 286 16 419 34 739 2013 $ 216 712 19 823 29 234 Interest on mortgages Interest on long-term debt Interest on bank loans Increase of liability component of the passif des parts privilégiées convertibles 92 593 77 232 convertible preferred units Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés Gains réalisés et non réalisés sur les swaps de taux d'intérêt Variation de la juste valeur des bons de souscription Variation de la juste valeur des débentures convertibles Intérêts et frais de banque Produits financiers 7 620 (69 180) financial instruments Change in fair value of derivative Realized and unrealized gains on (4 700) (7 900) interest rates swaps (10 500) (2 700) Change in fair value of warrants 12 905 4 324 (14 421) - 4 102 (7 977) 503 265 259 346 Change in fair value of convertible debentures Interest and bank charges Financial income 20. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT 20. INCOME TAXES Impôts exigibles Current income taxes La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par n'est conséquent, nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. exigibles d'impôts aucune charge The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différé et différé de la Fiducie se présentent comme suit: la dépense d'impôt Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2013 $ 2014 $ 2014 $ 38 000 - 38 000 Deferred tax assets Others Deferred tax liabilities Actifs d'impôt différé Autres Passifs d'impôt différé Écarts temporaires sur les immeubles de placement 498 500 (498 500) - Timing differences on investment properties Impôt différé lié à la vente de participations Deferred tax liabilities related to disposal of dans les sociétés en commandite affiliées - 147 000 147 000 invesments in affiliated limited partnerships 498 500 (351 500) 147 000 Dépense d'impôt différé - (351 500) - Deferred income tax expense ■ Page 31 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 20. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT (suite) 20. INCOME TAXES (continued) 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2012 $ 2013 $ 2013 $ Actifs d'impôt différé Pertes reportables prospectivement Autres 41 500 44 110 (41 500) (6 110) Deferred tax assets Losses available for carry-forward - 38 000 Others 85 610 (47 610) 38 000 Passifs d'impôt différé Autres Écarts temporaires sur les immeubles 2 000 (2 000) Deferred tax liabilities Others - de placement 468 300 30 200 498 500 Timing differences on investment properties Dépense d'impôt différé - 75 810 - Deferred income tax expense 470 300 28 200 498 500 21. RÉSULTAT (PERTE) PAR UNITÉ 21. INCOME (LOSS) PER UNIT Numérateur Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur 2014 $ 2013 $ (730 872) 1 250 170 - (17 598) Numerator Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator Numérateur résultat net dilué (730 872) 1 232 572 Numerator diluted net income Dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - de base Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - dilué 37 397 809 - 32 817 956 4 275 500 37 397 809 37 093 456 Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted Résultat net (perte nette) par unité attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - de base (0,0195) 0,0381 to unitholders - basic Résultat net (perte nette) par unité attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - dilué (0,0195) 0,0332 to unitholders - diluted ■ Page 32 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 22. FLUX DE TRÉSORERIE Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Coûts d'emprunt capitalisés aux immeubles de placements 2014 $ 2013 $ 311 765 7 733 (84 071) (85 856) 2 278 (397 481) (115 410) 124 601 124 380 (15 560) 151 849 (279 470) 415 444 2 278 265 769 (15 560) - 37 653 (in canadian dollars) 22. CASH FLOWS Net changes in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expense Change in accrued interest Borrowing costs recorded to investment properties Intérêts payés 417 722 287 862 Interest paid 23. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE 23. NON-CONTROLLING INTERESTS Le 14 juin 2012, une filiale de la Fiducie, société en commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert»), a émis 48 750 titres de capitaux propres pour une contrepartie de 48 750$. On June 14, 2012, a subsidiary of the Trust, société en commandite Fronsac St-Hubert ("SEC St-Hubert"), has issued 48,750 equity securities for a proceeds of $48,750. SEC St-Hubert est située dans la ville de St-Hubert, province de Québec. Le pourcentage des détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle se chiffre à 10% et ces derniers n'ont aucun droit de vote dans la Fiducie. SEC St-Hubert is located in the city of St-Hubert in the province of Quebec. The percentage of non-controlling interests' owners equals to 10% and these owners have no voting interest in the Trust. Au cours des exercices financiers antérieurs, aucune distribution n'a été payée aux détenteurs de participations ne donnant pas le contôle. During the past years, no distributions have been paid to the owners of non-controlling interests. ■ Page 33 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 24. GESTION DU CAPITAL (in canadian dollars) 24. CAPITAL MANAGEMENT Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital la pérennité de celui-ci afin de sont d'abord d'assurer pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital. to The Trust's capital management objectives are first its capital so as to support ensure the longevity of continued operations, provide its unitholders with a return, maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. du capital structure La de la Fiducie comprend actuellement des unités de fiducie, des emprunts hypothécaires, des dettes à long terme et des parts privilégiées convertibles. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. The Trust's capital structure currently includes trust units, mortgages, long-term debts and convertible preferred units. is directed to acquisitions, The Trust's uses of capital repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital componants are the following: 2014 $ 2013 $ Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables (capital) Unités de fiducie 6 645 988 76 156 246 552 988 230 13 385 494 Capital 7 517 966 Mortgages 427 795 Long-term debt - Convertible debentures 1 321 230 Exchangeable preferred units (principal) 9 292 411 Trusts units 21 342 420 18 559 402 25. INSTRUMENTS FINANCIERS 25. FINANCIAL INSTRUMENTS Juste valeur Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées pour déterminer la juste valeur de chaque catégorie d'instruments financiers: Fair value The following methods and assumptions have been used in determining the estimated fair value of each financial instrument category: Instruments financiers courants La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se rapproche de leur valeur comptable étant donné leur échéance rapprochée. Current financial instruments The fair value of current financial assets and liabilities approximates their carrying amount due to their short-term maturities. Dettes La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme, des débentures convertibles et des parts privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient obtenir pour des instruments ayant des termes similaires. Debts long-term debt, convertible The fair value of mortgages, units preferred debentures approximates their carrying amount given that they are subject to terms and conditions similar to those available to the Trust for instruments with comparable terms. exchangeable and ■ Page 34 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) Classement des instruments financiers Hiérarchie n i v e a u Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Valeur comptable Carrying amount Prêts et créances Autres passifs financiers Loans and receivables Other financial liabilities 31 décembre 2014 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Encaisse réservée Débiteurs Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription 31 décembre 2013 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Débiteurs Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) $ - - - - - - - - - - - 208 580 18 699 227 279 - - - - - - - - - 182 300 4 700 20 550 207 550 $ 40 977 3 715 000 97 367 107 677 3 961 021 $ - - - - - 268 964 140 663 115 410 525 037 - - - - 136 902 830 000 6 645 988 76 156 246 552 871 728 - 466 433 850 000 7 517 966 427 795 1 171 369 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Classification of financial instruments Juste valeur Fair value Hierarchy l e v e l (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) $ 40 977 3 715 000 97 367 107 677 3 961 021 136 902 830 000 6 645 988 76 156 246 552 871 728 208 580 December 31, 2014 Financial assets Cash and cash equivalents Restricted cash Receivables Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank loan Mortgages Long term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments Unit-based compensation December 31, 2013 Financial assets Cash and cash equivalents Receivables Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank loan Mortgages Long-term debt Exchangeable preferred units Derivative financial instruments 268 964 140 663 115 410 525 037 466 433 850 000 7 517 966 427 795 1 171 369 182 300 (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) 4 700 (2) 20 550 (2) Interest rate swaps at fair value Unit-based compensation and warrants - 18 699 (3) and warrants 8 807 326 9 034 605 10 433 563 10 641 113 ■ Page 35 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) financiers intitulés «Instruments La Fiducie a transféré du niveau 2 au niveau 3 les financiers instruments dérivés» et «Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription». La Fiducie utilise maintenant le cours de l'unité obtenu à son dernier financement comme variable d'entrée aux fins des calculs de la juste valeur. La Fiducie a adopté cette approche car la volatilité de son titre est indûment amplifiée par un manque de liquidité ainsi que des volumes de transactions trop minimes. The Trust has transfered from level 2 to level 3 the financial instruments" and instruments named "Derivative financial "Unit-based compensation and warrants". The Trust now uses the unit price obtained on its last financing as a variable to calculate fair value. The Trust has adopted this approach as the volatility of its stock is wrongfully amplified by a lack of liquidity and low volumes of transactions. La sensibilité de ces instruments financiers par rapport aux variables prix de l'unité et volatilité est montrée dans le tableau suivant: The sensitivity of those financial instruments to the variables of unit cost and volatility is shown in the following table: Sensibilité au prix de l'unité Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription Sensibilité à la volatilité Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription Prix de l'unité ($) Unit price ($) 0.36 0.40 0.32 0.36 0.40 0.32 Volatilité (%) Volatility (%) 25 30 20 25 30 20 Valeur ($) Value ($) Sensitivity to unit cost Derivative financial instruments 208 580 303 393 132 358 18 699 25 500 11 900 Unit-based compensation and warrants Valeur ($) Value ($) Sensitivity to volatility Derivative financial instruments 208 580 247 336 171 288 18 699 18 699 18 699 Unit-based compensation and warrants 26. GESTION DU RISQUE 26. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order rates on its to limit expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of rate and consequently interest the market determine the composition of its debts. the effects of changes in interest ■ Page 36 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 26. GESTION DU RISQUE (suite) (in canadian dollars) 26. RISK MANAGEMENT (continued) Risque de crédit Le risque de crédit provient principalement d'une éventuelle incapacité des locataires de s'acquitter de leur loyer. En date du 31 décembre 2014, les comptes clients compris dans les débiteurs totalisent 97 367$ (2013: 140 663$) et représentent le risque maximal de crédit. Les autres postes faisant partie des débiteurs incluent des sommes à recevoir d'institutions financières et ne comportent qu'un faible risque de crédit. Credit risk inability of Credit risk comes primarily from the potential customers to discharge their rental obligations. As at December 31, 2014, accounts receivable included in the receivables amount to $97,367 (2013: $140,663) and represent the maximum credit risk. The other components of the receivables include amounts recoverable from financial institutions with a small credit risk. Les comptes clients sont majoritairement composés de sociétés pétrolières nationales à faible risque de crédit. Accounts receivable mostly include major canadian oil and gas companies with small credit risk. Risque de taux d'intérêt La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui concerne ses emprunts hypothécaires, ses dettes à long terme, ses parts privilégiées échangeables et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. is exposed to interest Interest rate risk The Trust rate risk through its mortgages, its long-term debts, its exchangeable preferred units and its bank loan. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait eu un impact de 20 977$ sur le montant des charges financières de l'exercice. Each variation of 1% of the interest rates would have had an impact of $20,977 on the financial expenses of the year. Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. La Fiducie possède une excellente position d'encaisse qui lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants la portion principalement court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. représentés par les créditeurs, The Trust has strong cash positions which allow it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank loan. Instruments financiers dérivés La Fiducie utilise des instruments financiers dérivés pour gérer son risque de taux d'intérêt. Les instruments financiers dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur à l'état consolidé de la situation financière et toute variation de la juste valeur est comptabilisée aux résultats de l'exercice. Derivative financial instruments The Trust uses derivative financial instruments to manage its interest rate risk. The derivative financial instruments are recognized at their fair value on the consolidated statement fair value are of recognized in income for the year. financial position and changes in ■ Page 37 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS Les revenus de location comprennent des montants de 283 471$ (2013: 282 219$) obtenus de compagnies contrôlées par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels un montant de 9 033$ est à recevoir au 31 décembre 2014 (2013: 0$). Property rental revenue includes $283,471 (2013: $282,219) obtained from companies controlled by individuals related to trustees for which $9,033 is included in the receivables of December 31, 2014 (2013: $0). La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix annuel de 95 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 15 janvier 2014. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à litre d'essence vendu une ristourne de 0,0075$ par annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première tranche de renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014. The Trust has signed an agreement, with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its property located in Saint-Hilaire for $95,000 annually and for a is period of 10 years ending January 15, 2014. The rent adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of gazoline sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The first renewal options has been exercised on January 15, 2014. La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de 160 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave- autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. to rent a portion of The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by 2 trustees, its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $160,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of car- wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. 64 090$ (2013: Au cours du l'exercice terminé le 31 décembre 2014, la Fiducie a payé à une entité, dans laquelle un fiduciaire a des intérêts, honoraires professionnels. Elle a payé 2 500$ (2013: 5 000$) d'honoraires professionnels à un fiduciaire. La Fiducie a aussi payé 29 918$ (2013: 35 330$) en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire, dont le solde à payer au 31 décembre 2014 est de 985$ (2013: 6 271$). 000$) en 52 in professional During the year ended December 31, 2014, the Trust paid fees to entities $64,090 (2013: $52,000) controlled by trustees. in professional fees to a trustee. The Trust also paid $29,918 (2013: $35,330) for lawyer services to a person related to a trustee, for which $985 is payable as at December 31, 2014 (2013: $6,271). It paid $2,500 (2013: $5,000) Les prêts à recevoir incluent un montant de 36 572$ (2013: 39 333$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Les intérêts obtenus au cours de l'exercice sur ce prêt totalisent 3,335$ (2013: 2 659$). Loans receivable include an amount of $36,572 (2013: $39,333) made to a person related to a trustee. Interest received on that loan during the year amounts to $3,335 (2013: $2,659). Rémunération des principaux dirigeants Aucune rémunération, incluant les paiements fondés sur les unités, n'a été consentie à des dirigeants au cours des exercices se terminant les 31 décembre 2014 et 2013. Officers compensation No compensation compensation, attributions, was paid to officers during the years ended December 31, 2014 and 2013. unit-based including ■ Page 38 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2014 AND 2013 (en dollars canadiens) 28. SECTEURS OPÉRATIONNELS (in canadian dollars) 28. OPERATING SEGMENTS La presque totalité des revenus de location proviennent de quatre (4) clients dont chacun individuellement représente 10% ou plus des revenus. The entire rental income mostly comes from four (4) clients which individually represents 10% or more of revenues. Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé à chaque secteur. The following table shows the percentage of associated to each segment. revenues Revenu de location d'immeubles de placement Compagnie pétrolière canadienne Compagnies liées à des fiduciaires Compagnie internationale de restauration rapide Compagnie internationale de dépanneur Autres 2014 % 2013 % 32 19 17 23 9 31 31 11 26 1 100 100 Rental income from investment properties Major canadian oil and gas company Trustees related companies International fast-food company International convenience store company Others Les revenus de location des immeubles de placement vendus représentait 9,0% des au courant de l'exercice financier revenus dont 2,7% et 6,3% étaient respectivement inscrits dans les segments compagnie pétrolière canadienne et compagnie internationale de dépanneur. Rental income of investment properties sold during the year equals 9,0% of income for which 2.7% and 6.3% were respectively included in major canadian oil and gas company and international convenience store company segment. 29. ENGAGEMENTS CONTRACTUELS 29. CONTRACTUAL OBLIGATIONS La Fiducie a négocié une entente de gestion avec une société liée à un fiduciaire. L'entente stipule qu'une rémunération de 6 000$ par mois est versée à cette société. L'entente se termine le 31 août 2015. The Trust has negotiated an agreement with a company related to a trustee for the management of the Trust. Under the terms of the agreement, the Trust pays $6,000 per month for services. The agreement ends on August 31, 2015. 30. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN 30. SUBSEQUENT EVENTS Le 22 décembre 2014, la Fiducie a signé une entente pour acquérir deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Québec. La Fiducie a versé en fidéocommis la somme de 3 715 000$. Le premier immeuble a comme locataire un restaurant Tim Hortons. Le deuxième immeuble abrite une station-service Ultramar et un dépanneur. Les parties ont convenu que la date effective de la transaction soit le 1er janvier 2015. On December 22, 2014, the Trust entered into an agreement to purchase 2 (two) investment properties in the region of Quebec city. The Trust paid in trust $3,715,000 as purchase price. The first property has a Tim Hortons restaurant as tenant. The second property is rented to an Ultramar service- station with a convenience store. The parties have agreed that the effective date of the transaction would be January 1st, 2015. la Fiducie a acquis un immeuble de Le 9 février 2015, placement situé à Cornwall (ON) pour la somme de 815 000$. La Fiducie a déboursé 315 000$ et obtenu une première hypothèque de 500 000$. the Trust purchased an investment On February 9, 2015, property located in Cornwall (ON) for an amount of $815,000. The Trust paid $315,000 cash and obtained a first mortgage of $500,000. ■ Page 39 ■ April 2, 2015 To all Unitholders, I am pleased to inform you of the main achievements our Trust has accomplished over the course of the recent year. Again in 2014 the Trust was able to achieve an increase in revenues, cash flows from operations and what is most important for our unit holders, cash flow per unit. Our net operating income (NOI) increased from $1.1M to just over $1.4M, which represents an increase of 27%. Funds from operations (FFO) increased from $581,977 to $693,768, which represents an increase of 19%. I sincerely believe that these results will satisfy you while speaking volumes about the strength of our business model. DISTRIBUTION to As you already know, it is part of our mission and commitment towards unit holders increase our regularly distributions per unit. As you can see in the table, we have achieved this objective in 2014 and we are hoping to respect it once again in 2015. ACHIEVEMENTS 2014 We pursued the development of our site in Louiseville, with the addition of a building housing a McDonald’s Restaurant. The location opened towards the end of the summer and it has achieved success worthy of its name since then. In terms of acquisitions, 2014 was more of a transition year, as all negotiated transactions were not, or could not be, closed before the end of the fiscal year. On December 22 we acquired a property housing a Tim Hortons in Levis as well as an Ultramar in Quebec City. At the request of the seller, we accepted the terms of the transaction, in which the effective closing date would be January 1, 2015. As a result, the Trust has not recorded these items on its financial statements, regardless of the fact that the work performed to realize these transactions was done over the course of 2014. Also in 2014, we negotiated with success the purchase of a property situated in Cornwall, Ontario. This property operates as a Burger King Restaurant. The transaction closed during February 2015 and marks an important step in the growth of the Trust, as it is our first partnership with Burger King and our first property in Ontario. Equally, we have decided in 2014 to sell a property operated by Couche Tard in Saint-Hubert. At the time of the acquisition this site did not meet all of the investment criteria we typically seek, however due to the presence of Couche Tard we went forward with the purchase. During the later part of 2014 an interested party presented an offer to purchase the property. The offer was accepted with the intention to invest the capital from the sale in properties that meet all of our investment criteria. On September 17, 2014 we announced the acquisition of all of the outstanding shares of Soginci, a company that holds five (5) properties that meet our investment criteria. This transaction turned out to be far more complex than originally anticipated but we are confident that we will be able to conclude the transaction over the course of the following weeks. This acquisition is very important for the Trust and we are devoting all of our efforts to conclude it. In October we completed our most important private placement in the history of the Trust, for an amount of nearly $4M. Many new investors took part in this private placement, which portrays the confidence they have in the future of the Trust as well as management, who must execute the game plan you already know very well. SUCCESS OF OUR BUSINESS PLAN I believe it is pertinent to once again underline the success that has been achieved thanks to our business model. Throughout 2014, and for the 5th consecutive year, we have maintained an occupancy rate of 100% and we have not recorded a loss on any of our leases. We have the strictest intentions to maintain this strategy, which has brought us success to date. It is important to note that Trustees hold an important participation in the capital of the Trust and as a result, their interest is the same as yours, which is constant improvement of the financial results of the Trust. Finally I would like to take this opportunity to thank our business partners who have remained loyal as the years go by, as well as our trustees who have made great contributions to the financial success of the Trust. I would like to especially thank Michel Cholette, who this year stepped down from his position on the Board of Trustees. He participated in establishing the Trust and we will miss his profound knowledge of Quebec real estate. Michel Lassonde, President SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION Financial info Property rental income Total revenue NOI (1) FFO (1) AFFO (1) EBITDA (1) Investment properties (2) Total assets Total mortgage/loans/long term debt (3) Total exchangeable preferred units Total debentures Total equity Weighted average units o/s - basic Amounts on a per unit basis FFO/unit AFFO/unit Distributions Financial ratios Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages Debt to gross assets - including converts Debt to gross assets - excluding converts (3) Interest coverage ratio Debt service coverage ratio Distributions as a % of FFO Distributions as a % of AFFO Leasing information Occupancy Mix of tenancy based on gross revenue National Regional Local Property type breakdown Gas/Convenience store Gas/Convenience store/Fast food Fast food Other Average term to maturity - mortgages Average term to maturity - leases IFRS capitalization rate (1) Non-IFRS financial measures 2014 2013 Δ % 1,499,518 1,499,518 1,414,515 693,768 693,768 1,128,616 18,694,326 22,829,110 7,552,144 871,728 246,552 13,608,981 37,397,809 1,033,595 1,138,595 1,111,914 581,977 581,977 926,380 21,156,682 22,131,533 8,795,761 1,171,369 - 10,867,540 32,817,956 465,923 360,923 302,601 111,791 111,791 202,236 (2,462,356) 697,577 (1,243,617) (299,641) 246,552 2,741,441 4,579,853 45% 32% 27% 19% 19% 22% (12%) 3% (14%) (26%) 100% 25% 14% 0.0186 0.0186 0.0148 0.0177 0.0177 0.0135 0.0008 0.0008 0.0013 5% 5% 10% 4.78% 38% 33% 2.4 1.7 80% 80% 4.93% 45% 40% 2.8 2.1 76% 76% (0.15%) (7%) (7%) (0.5) (0.4) 4% 4% (3%) (16%) (17%) (16%) (21%) 5% 5% 100% 100% 0 0% 70% 30% 0% 4 4 1 9 65% 35% 0% 4 5 0 9 5% (5%) 0% 8% (14%) 0% 0 (1) 1 0 5.8 9.1 6.82% 5.5 8.0 6.23% 0.2 1.1 0.59% 4% 14% 9% (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures (530 Barkoff) (3) Excludes exchangeable debentures and exchangeable preferred units 

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