Le 2 avril 2015
À tous les détenteurs d’unités,
Il me fait plaisir de vous informer des principales réalisations de notre fiducie au cours de
l’année qui vient de s’écouler. Encore une fois en 2014, votre fiducie a réalisé ses principaux
objectifs qui sont d’augmenter ses revenus, ses flux provenant des opérations et, ce qui est plus
important pour vous détenteurs d’unités, ses flux par unité. En effet, nos résultats opérationnels
nets sont passés de 1.1 M à un peu plus de 1.4 M, soit une augmentation de 27 % et les fonds
provenant des opérations sont passés de 581 977 $ à 693 768 $, soit une augmentation de 19 %.
Je crois sincèrement que ces résultats sont de nature à vous satisfaire et qu’ils témoignent
éloquemment de la solidité de notre modèle d’affaires.
DISTRIBUTION
Comme vous le savez, il fait partie de
notre mission et des engagements que
nous avons envers vous, détenteurs
d’unités, d’augmenter régulièrement
nos distributions par unité. Comme
vous pouvez
le
tableau, nous avons de nouveau réalisé
cet objectif en 2014 et nous comptons
bien le respecter de nouveau en 2015.
le constater dans
RÉALISATIONS 2014
Nous avons continué le développement de notre site de Louiseville avec l’addition d’un bâtiment
qui abrite un restaurant McDonald. Ce dernier a été ouvert à la fin de l’été et il remporte un
succès digne de son nom.
Au plan des acquisitions, l’année 2014 a plutôt été une année de transition, car toutes les
transactions que nous avons négociées durant l’année n’ont pu, pour différentes raisons, être
conclues avant la fin de notre année fiscale 2014. Ainsi, le 22 décembre dernier, nous avons
acquis un bâtiment abritant un restaurant Tim Hortons à Lévis de même qu’une station Ultramar
dans la ville de Québec. Or, à la demande du vendeur, nous avons accepté que ces deux
transactions soient effectives en date du 1er janvier 2015. Elles n’apparaissent donc pas dans nos
états financiers pour l’année 2014 même si tout le travail a été fait durant cette dernière année.
Nous avons aussi négocié avec succès au cours de l’année 2014 l’achat d’un bâtiment situé à
Cornwall en Ontario et dans lequel est exploité un restaurant Burger King. Cette transaction, qui
s’est matérialisée il y a quelques semaines, marque une nouvelle étape dans la croissance de
votre Fiducie, car d’une part, il s’agit d’une première association avec la chaîne Burger King et,
d’autre part il s’agit pour votre Fiducie d’un premier pas en Ontario.
Nous avons également décidé de nous départir d’un site exploité par Couche-Tard à Saint-
Hubert. Même si ce site ne répondait pas à tous nos critères à l’époque de la transaction, nous
avions décidé d’aller de l’avant en raison de la présence de Couche-Tard. Ayant obtenu une offre
intéressante pour nous, il a été décidé de l’accepter et d’investir nos capitaux dans des sites qui
correspondent entièrement à nos critères d’investissement.
Nous avons aussi annoncé le 17 septembre dernier l’acquisition de toutes les actions de Soginci,
une société qui détient cinq (5) propriétés respectant nos critères d’investissement. Cette
transaction s’est révélée plus complexe que nous l’avions anticipé au départ, mais nous sommes
cependant confiants qu’elle pourra se conclure au cours des prochaines semaines. Il s’agit d’une
acquisition importante pour nous et tous les efforts seront faits pour la conclure.
Nous avons complété en octobre la plus importante émission de capital dans l’histoire de la
Fiducie, soit près de 4 M. De nouveaux investisseurs se sont joints à nous et l’importance de
cette émission témoigne de la confiance qu’ils ont dans l’avenir de la Fiducie ainsi qu’au
management qui doit exécuter au quotidien le plan de match que vous connaissez bien.
SUCCÈS DE NOTRE PLAN D’AFFAIRES
Je crois qu’il est pertinent de vous souligner encore une fois le succès que remporte notre modèle
d’affaires. En effet, au cours de l’année 2014 et pour une cinquième année consécutive, nous
avons maintenu un taux d’occupation de nos propriétés de 100 % et nous n’avons pas enregistré
de perte sur nos loyers. Nous avons fermement l’intention de maintenir cette stratégie qui nous a
porté fruit jusqu’ici.
Je vous souligne enfin que les fiduciaires détiennent une participation très importante dans la
capitalisation de la Fiducie et que par conséquent leur intérêt est le même que le vôtre, soit
l’amélioration constante des résultats financiers de la Fiducie.
Je profite enfin de l’occasion pour remercier nos partenaires d’affaires qui nous demeurent
fidèles avec les années de même que les fiduciaires qui apportent une contribution importante au
succès financier de la Fiducie. Je voudrais plus particulièrement remercier Michel Cholette qui a
démissionné au cours de l’année. Il a participé à la fondation de la Fiducie et sa profonde
connaissance de l’immobilier au Québec va nous manquer.
Michel Lassonde, président
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
YEARS ENDED DECEMBER 31, 2014 AND 2013
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS:
Situation Financière
Comptes de Résultat et Résultat Global
Variations des Capitaux Propres
Flux de trésorerie
Notes aux États Financiers
PAGE
1
2-3
4
5
6
7
8-39
TRUSTEES' REPORT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS:
Financial Position
Income and Comprehensive Income
Changes in Equity
Cash flows
Notes to Financial Statements
RAPPORT DES FIDUCIAIRES
TRUSTEES' REPORT
Les fiduciaires ont
la responsabilité de préparer les
états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires,
ces états financiers consolidés donnent une image
fidèle de la forme et de la substance des transactions et
reflètent raisonnablement la situation financière et les
résultats d'exploitation de la Fiducie.
The Trustees are responsible for the preparation of the
consolidated financial
The Trustees
these consolidated financial statements
believe that
the form and substance of transactions,
fairly reflect
and that they reasonably present the Trust's financial
position and the results of its operations.
statements.
aux
Normes
Les états financiers consolidés ont été dressés
conformément
internationales
d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour
comptabiliser les montants présentés dans les états
financiers, les meilleures estimations et les jugements
soignés
les
circonstances en vue de s'assurer que les états
financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs,
une image fidèle de la situation financière.
raisonnables
estiment
qu'ils
dans
Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires
utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et
établissent des politiques et procédés pour garantir la
fiabilité de l'information financière et assurer
la
protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle
interne et les registres financiers font l'objet d'un audit
par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des
états financiers consolidés.
C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser
et d'approuver les états financiers consolidés et de
ses
par
surveiller
responsabilités
de
concernant
l'information financière.
de
présentation
l'exécution
direction
la
la
The consolidated financial statements have been
prepared in accordance with International Financial
Reporting Standards. The Trustees have included, in
the Trust's financial statements, amounts based on best
estimates and careful judgements that they believe are
reasonable under the circumstances, and designed to
ensure that
the financial statements are presented
fairly, in all material respects.
its responsability, the Trustees develop and
To fulfill
continue to maintain systems of
internal accounting
controls and establishes policies and procedures to
ensure reliability of
information and to
financial
safeguard assets. The internal control systems and
financial records are subject to an audit by external
auditors during the audit of the consolidated financial
statements.
The Board of Trustees is responsible for reviewing and
approving the consolidated financial statements and
overseeing management's performances of its financial
reporting responsabilities.
/S/ Michel Lassonde
Président et Chef de la direction
Le 2 avril 2015
/S/ Michel Lassonde
President and CEO
April 2nd, 2015
RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT
INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT
Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement
immobilier Fronsac
To the unitholders of Fronsac real estate
investment trust
Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés
ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui
comprennent les états consolidés de la situation financière
aux 31 décembre 2014 et 2013, et les comptes de résultat
et du résultat global consolidés, les états consolidés des
variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour
les exercices terminés les 31 décembre 2014 et 2013, ainsi
qu'un résumé des principales méthodes comptables et
d'autres informations explicatives.
We have audited the accompanying consolidated financial
statements of Fronsac real estate investment
trust, which
comprise the consolidated statements of financial position as
at December 31, 2014 and 2013, and the consolidated
statements of income and comprehensive income, changes in
equity and cash flows for the years ended December 31, 2014
and 2013, and a summary of significant accounting policies
and other explanatory information.
Responsabilité de la direction pour les états financiers
consolidés
Management's responsibility for the consolidated
financial statements
La direction est responsable de la préparation et de la
présentation fidèle de ces états financiers consolidés
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle
considère comme nécessaire pour permettre la préparation
d'anomalies
d'états
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
consolidés
financiers
exempts
is responsible for
Management
the preparation and fair
these consolidated financial statements in
presentation of
accordance with International Financial Reporting Standards
("IFRS"), and for such internal control as management
determines is necessary to enable the preparation of
consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due to fraud or error.
Responsabilité de l’auditeur
Auditor's responsibility
reconnues
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les
états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous
avons effectué nos audits selon les normes d'audit
généralement
normes
requièrent que nous nous conformions aux règles de
déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de
l'assurance raisonnable que les états
façon à obtenir
financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies
significatives.
du Canada. Ces
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue
de recueillir des éléments probants concernant les montants
et
les informations fournis dans les états financiers
consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de
l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que
les états financiers consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs.
Dans l'évaluation de ces risques,
l'auditeur prend en
considération le contrôle interne de l'entité portant sur la
préparation et
la présentation fidèle des états financiers
consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit
appropriées aux circonstances, et non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de
l'entité. Un audit comporte également
l'appréciation du
caractère approprié des méthodes comptables retenues et
du caractère raisonnable des estimations comptables faites
la direction, de même que l'appréciation de la
par
présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
Our
responsibility is to express an opinion on these
consolidated financial statements based on our audits. We
conducted our audits in accordance with Canadian generally
accepted auditing standards. Those standards require that we
comply with ethical requirements and plan and perform the
audit
the
to obtain reasonable assurance about whether
consolidated financial statements are free from material
misstatement.
involves performing procedures to obtain audit
An audit
evidence about
in the
the amounts and disclosures
consolidated financial statements. The procedures selected
depend on the auditor's judgment, including the assessment of
the risks of material misstatement of the consolidated financial
statements, whether due to fraud or error. In making those risk
assessments, the auditor considers internal control relevant to
the entity's preparation and fair presentation
the
to design audit
consolidated financial statements in order
procedures that are appropriate in the circumstances, but not
for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness
of the entity's internal control. An audit also includes evaluating
the appropriateness of accounting policies used and the
reasonableness
by
management, as well as evaluating the overall presentation of
the consolidated financial statements.
estimates made
accounting
of
of
Nous estimons que les éléments probants que nous avons
obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion d'audit.
We believe that the audit evidence we have obtained in our
audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our
audit opinion.
Opinion
Opinion
À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans
tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière de Fiducie de placement
immobilier
Fronsac aux 31 décembre 2014 et 2013, ainsi que de sa
performance financière et de ses flux de trésorerie pour les
exercices terminés les 31 décembre 2014 et 2013,
conformément aux Normes internationales d'information
financière («IFRS»).
In our opinion, the consolidated financial statements present
fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac
real estate investment
trust as at December 31, 2014 and
2013 and its financial performance and its cash flows for the
years ended December 31, 2014 and 2013 in accordance with
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt 1
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montréal, Canada
Le 2 avril, 2015
Bélanger Dalcourt, CPA, SENC
Montreal, Canada
April 2, 2015
1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o
A125104
1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA
SITUATION FINANCIÈRE
(en dollars canadiens)
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
FINANCIAL POSITION
(in canadian dollars)
31 décembre /
31 décembre /
December 31,
December 31,
2014
$
2013
$
Actifs non courants
Non-Current assets
Immeubles de placement (note 5)
17 994 730
20 398 786
Investment properties (note 5)
Participations dans des coentreprises (note 6)
Autres actifs financiers (note 7)
Actifs d'impôt différé (note 20)
701 631
98 617
38 000
761 729
Investments in joint ventures (note 6)
107 317
Other financial assets (note 7)
38 000
Deferred tax assets (note 20)
Actifs courants
Dépôt sur transactions
Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8)
Encaisse réservée (notes 8 et 30)
Autres actifs courants (note 9)
Portion court terme des actifs financiers (note 7)
PASSIF
Passifs non courants
Emprunts hypothécaires (note 10)
Dette à long terme (note 11)
Débentures convertibles (note 12)
Parts privilégiées échangeables (note 13)
Instruments financiers dérivés (note 14)
Autres passifs (note 15)
Passifs d'impôt différé (note 20)
Passifs courants
Emprunt bancaire (note 16)
Créditeurs (note 17)
Portion court terme des emprunts hypothécaires
et dette à long terme (notes 10 et 11)
Portion court terme des autres passifs (note 15)
18 832 978
21 305 832
95 940
40 977
3 715 000
135 155
9 060
Current assets
101 724
Deposit on transactions
268 964
Cash and cash equivalents (note 8)
-
Restricted cash (notes 8 and 30)
446 920
Other current assets (note 9)
8 093
Current portion of financial assets (note 7)
22 829 110
22 131 533
Non-Current liabilities
LIABILITIES
6 443 351
6 917 943
Mortgages (note 10)
55 971
246 552
871 728
208 580
45 763
147 000
76 157
Long-term debt (note 11)
-
Convertible debentures (note 12)
1 171 369
Exchangeable preferred units (note 13)
182 300
Derivative financial instruments (note 14)
52 314
Other liabilities (note 15)
498 500
Deferred tax liabilities (note 20)
8 018 945
8 898 583
830 000
136 902
222 822
11 460
Current liabilities
850 000
Bank loan (note 16)
466 433
Accounts payable (note 17)
Current portion of mortgages and
951 661
long-term debt (notes 10 and 11)
97 316
Current portion of other liabilities (note 15)
TOTAL DU PASSIF
9 220 129
11 263 993
TOTAL LIABILITIES
CAPITAUX PROPRES
EQUITY
Capital des porteurs de parts
13 555 960
10 787 093
Unitholders' equity
Participations ne donnant pas le contrôle
53 021
80 447
Non-controlling interests
TOTAL CAPITAUX PROPRES
13 608 981
10 867 540
TOTAL EQUITY
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES
22 829 110
22 131 533
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers
consolidés
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
Approuvé au nom du Conseil:
(s) Michel Lassonde
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
MICHEL LASSONDE
, fiduciaire
trustee,
Approved on behalf of the Board:
(s) Martin Grimard
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
MARTIN GRIMARD
■ Page 4 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
COMPTES DE RÉSULTAT ET
RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME
AND COMPREHENSIVE INCOME
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
REVENU
Revenu de location des immeubles
de placement (note 28)
Autres revenus de location
Coûts opérationnels
Résultat opérationnel net
2014
$
2013
$
INCOME
Rental income from investment
1 499 518
1 033 595
properties (note 28)
-
(85 003)
105 000
(26 681)
Other rental income
Operating costs
1 414 515
1 111 914
Net operating income
Quote-part du résultat net tiré des participations
Share of net income from investment
dans des coentreprises (note 6)
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement (note 5)
(11 598)
140 229
in joint ventures (note 6)
Change in fair value of investment
(1 655 115)
575 903
properties (note 5)
CHARGES
Charges administratives
Charges financières (note 19)
Coûts de transaction
(252 198)
1 828 046
270 856
503 265
70 394
212 323
259 346
-
844 515
471 669
EXPENSES
Administrative expenses
Financial expenses (note 19)
Transaction costs
Résultat (perte) avant impôts
(1 096 713)
1 356 377
Income (loss) before income taxes
Impôts sur le résultat (note 20)
Exigibles
Différés
13 085
(351 500)
(338 415)
7 776
75 810
83 586
Income taxes (note 20)
Current
Deferred
Résultat net (perte nette) et
résultat global
(758 298)
1 272 791
Net income (loss) and
comprehensive income (loss)
Résultat net (perte nette) et résultat
global attribuable aux:
Porteurs de parts
Participations ne donnant pas le contrôle
Résultat net (perte nette) et
résultat global
(730 872)
(27 426)
1 250 170
22 621
(758 298)
1 272 791
Net income (loss) and comprehensive
income (loss) attributable to:
Unitholders
Non-controlling interests
Net income (loss) and
comprehensive income (loss)
Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux
Net income (loss) per unit attributable
porteurs de parts - de base (note 21)
(0,0195)
0,0381
to unitholders - basic (note 21)
Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux
porteurs de parts - dilué (note 21)
(0,0195)
0,0332
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
Net income (loss) per unit attributable
to unitholders - diluted (note 21)
The accompanying notes are an integral part of
the consolidated financial statements
■ Page 5 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
(en dollars canadiens)
31 DÉCEMBRE 2014
CONSOLIDATED STATEMENTS OF
CHANGES IN EQUITY
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(in canadian dollars)
DECEMBER 31, 2014
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 23)
$
Total
Equity
$
31 décembre 2013
1 423 282
9 292 411
71 400
10 787 093
80 447
10 867 540
December 31, 2013
Variations au cours de la période:
Perte nette et résultat global
(730 872)
-
Émission d'unités
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
-
4 093 083
(34 520)
(558 824)
-
-
-
-
-
-
(730 872)
4 093 083
(34 520)
(558 824)
(27 426)
(758 298)
Net loss and comprehensive loss
Changes during the period:
-
-
-
4 093 083
Issuance of units
(34 520)
Issue costs
(558 824)
Distributions to unitholders
31 décembre 2014
99 066
13 385 494
71 400
13 555 960
53 021
13 608 981
December 31, 2014
31 DÉCEMBRE 2013
DECEMBER 31, 2013
Résultats non Unités de Fiducie
Surplus
Total porteurs
Participations
Total
distribués
Retained
Earnings
$
de parts
ne donnant pas Capitaux propres
le contrôle
Trust Units
Surplus
Total
Non-controlling
(note 18)
$
$
$
Unitholders
Interests
(note 23)
$
Total
Equity
$
31 décembre 2012
Variations au cours de la période:
637 354
8 733 500
71 400
9 442 254
57 826
9 500 080
December 31, 2012
Changes during the period:
Résultat net et résultat global
1 250 170
-
Émission d'unités
Frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
-
558 911
(20 920)
(443 322)
-
-
-
-
-
-
1 250 170
22 621
1 272 791
Net income and comprehensive income
558 911
(20 920)
(443 322)
-
-
-
558 911
Issuance of units
(20 920)
Issue costs
(443 322)
Distributions to unitholders
31 décembre 2013
Les notes afférentes font partie intégrante des états
financiers consolidés
1 423 282
9 292 411
71 400
10 787 093
80 447
December 31, 2013
10 867 540
The accompanying notes are an integral part of the
consolidated financial statements
■ Page 6 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE
POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE
CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS
FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net (perte nette)
Ajustements:
Quote-part du résultat net tiré des
participations dans des coentreprises
Variation de la juste valeur des
immeubles de placements
Charges d'intérêts (note 22)
Intérêts payés (note 22)
Charges administratives
Charges financières
Coûts de transaction
Amortissement immobilisations incorporelles
Impôts différés
Variation nette des éléments hors caisse
de l'actif et du passif (note 22)
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Acquisition immeubles de placement
Produit net de la cession d'immeubles
Acquisition de participations coentreprises
Distributions de coentreprises
Dépôt sur transactions
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Variation nette de l'emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires:
Nouveaux emprunts
Versements en capital périodiques
Remboursements emprunts
Augmentation de la dette à long terme
Remboursement de la dette à long terme
Émission de débentures convertibles
Encaisse réservée
Émission d'unités, net des frais d'émission
Distributions aux porteurs de parts
Diminution de la trésorerie
et équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie
au début de la période
Trésorerie et équivalents de trésorerie
à la fin de la période (note 8)
2014
$
2013
$
(758 298)
1 272 791
OPERATING ACTIVITIES
Net income (loss)
Adjustments for:
Share of net income from investment
11 598
(140 229)
in joint ventures
1 655 115
415 444
(417 722)
8 649
40 991
70 394
-
(351 500)
674 671
(575 903)
265 769
(287 862)
(22 950)
(62 436)
-
7 406
75 810
532 396
151 849
(279 470)
826 520
252 926
(1 516 519)
(6 454 786)
594 228
-
48 500
5 784
-
(184 800)
38 500
198 376
(868 007)
(6 402 710)
(20 000)
850 000
Change in fair value of investment
properties
Interest expense (note 22)
Interest paid (note 22)
Administrative expenses
Financial expenses
Transaction costs
Amortization intangible assets
Deferred income taxes
Net changes in non-cash asset and
liability items (note 22)
INVESTING ACTIVITIES
Acquisition of investment properties
Net proceeds from property dispositions
Acquisition of joint arrangements interests
Distributions from joint ventures
Deposit on transactions
FINANCING ACTIVITIES
Change in bank loan
Mortgages:
1 117 134
4 100 000
Gross mortgage proceeds
(204 034)
(429 700)
-
(351 639)
250 000
(3 715 000)
3 725 563
(558 824)
(113 011)
-
105 000
(986 425)
-
-
537 991
(443 322)
(186 500)
4 050 233
(227 987)
(2 099 551)
268 964
2 368 515
40 977
268 964
Periodic mortgage principal repayments
Mortgages repaid
Increase in long-term-debt
Repayment of long-term-debt
Issuance of convertible debentures
Restricted cash
Issuance of units, net of issue costs
Distributions to unitholders
Decrease in cash and
cash equivalents
Cash and cash equivalents
beginning of the period
Cash and cash equivalents
end of the period (note 8)
Les notes afférentes font partie intégrante des
états financiers consolidés
The accompanying notes are an integral part of
the consolidated financial statements
■ Page 7 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS
1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES
Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou
«FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital
variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la
province de Québec.
Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI")
is an unincorporated open-ended real estate investment
trust formed on March 11, 2011 under the laws of the
province of Quebec.
FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de
propriétés détenues en indivision, est un locateur
d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la
Bourse de Croissance TSX («TSXVE») sous le symbole
«GAZ.UN», et son siège social est situé au 3241 rue
Principale, St-Jean-Baptiste Québec, J0L 2B0.
through its subsidiaries,
FPI,
joint ventures and co-
ownerships, rent commercial real estate properties. The
Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSXVE")
under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located
at 3241 Principale st., St-Jean-Baptiste Quebec, J0L 2B0.
Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le
conseil des fiduciaires le 2 avril 2015.
These consolidated financial statements were approved
on April 2nd, 2015 by the Board of Trustees.
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT
2. BASIS OF PREPARATION
Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de Fiducie de placement
immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis
conformément aux Normes internationales d'information
financière «IFRS».
Statement of compliance
The consolidated financial statements of Fronsac real
estate investment trust and its subsidiaries comply with the
International Financial Reporting Standards ("IFRS").
Base d'évaluation
Les états financiers consolidés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs
suivants de l'état consolidé de la situation financière qui
sont évalués à la juste valeur:
Basis of presentation
The consolidated financial statements have been prepared
on a cost basis except for the following significant items of
the consolidated statement of financial position which are
valued at fair value:
• les immeubles de placement;
• les swaps de taux d'intérêt;
• les instruments financiers dérivés;
• la rémunération fondée sur des unités et bons de souscription.
• investment properties;
• interest rate swaps;
• derivative financial instruments;
• unit-based compensation and warrants.
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite)
2. BASIS OF PREPARATION (continued)
Utilisation d'estimations et jugements
Dans la préparation des états financiers consolidés de la
Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des
jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes
comptables qui ont une incidence sur
les montants
d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les
résultats réels pourraient différer de ces estimations.
Use of estimates and judgements
In preparing the Trust's consolidated financial statements,
is required to make estimates, exercise
management
the
judgements and make assumptions that affect
reported amounts of assets,
income and
expenses. Actual results could differ from those estimates.
liabilities,
Les principaux jugements et estimations faites par
direction dans
consolidés de la période se résument comme suit:
l'établissement des états
la
financiers
Jugements
Acquisitions
Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière
est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs
et de passifs.
«Regroupements
L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon
cette
IFRS 3
transaction n'est pas considérée comme une acquisition
d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition
d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective, et
aucun goodwill n'est reconnu dans ce cas.
d'entreprises». Si
The key judgements and major assumptions made by
management
period's
this
consolidated financial statements are as follows:
preparation
the
of
in
Judgements
Acquisitions
At
the
transaction represents a business combination or an
acquisition of assets and liabilities.
the time of acquisition,
the Trust examines if
A business combination is recorded in accordance with
IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does
not correspond to a business acquisition,
is then
recorded as an acquisition of assets and liabilities based
upon their
is
recognized in this case.
respective fair value and no goodwill
it
Pour déterminer si
la Fiducie a acquis une entreprise
plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de
la structure d'activités reliée à
facteurs et notamment
l'immeuble acquis.
To determine if
the Trust's acquisition represents a
business combination rather than an asset acquisition, the
Trust examines if it has purchased a set of activities in
addition to the property.
variations des
Estimations
Évaluation des immeubles
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes
découlant des
sont
comptabilisés dans le résultat de la période où les
variations sont constatées. La juste valeur est déterminée
par la direction au moyen de modèles d'évaluation utilisés
à l'interne ou au moyen d'évaluation faite par des experts
indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de
capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses
utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de
placement sont décrites à la note 5.
valeurs
justes
they
Estimates
Valuation of properties
fair value at each
Investment properties are stated at
reporting date. Gains or
losses arising from changes in
the fair values are recorded in profit or loss in the period in
by
which
management by applying internally used valuation models
or valuations provided by independent expert appraisor.
Internally used valuation models is the direct capitalization
model. Estimates and assumptions used by the Trust in
the valuation of investment properties are described in
note 5.
determined
arise.
value
Fair
is
Instruments financiers
La juste valeur des instruments financiers est déterminée
à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que
Black-Scholes.
Financial instruments
The fair value of financial
instruments is determined by
management using valuation models such as Black-
Scholes.
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NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES
3. ACCOUNTING POLICIES
Périmètre de consolidation
les états
Les états financiers consolidés comprennent
financiers de la Fiducie, de ses filiales et sociétés en
commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des
filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans
les états financiers consolidés à partir de la date de prise
de contrôle.
Basis of consolidation
The consolidated financial statements comprise the
its subsidiaries and
the Trust,
financial statements of
limited partnerships
controls. The financial
it
statements of subsidiaries and limited partnerships are
included in the consolidated financial statements from the
date control arises.
that
Participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
Une participation comptabilisée selon la méthode de la
mise en équivalence s’entend d’un investissement sur
lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer
lorsqu'un investisseur
le contrôle. En règle générale,
détient une participation de plus de 20%, il est considéré
exercer une influence notable sur l'entité.
Les résultats financiers des entités, où la Fiducie exerce
une influence notable, sont comptabilisés aux états
financiers consolidés selon la méthode de la mise en
la participation est
équivalence. Selon cette méthode,
inscrite au coût à l’état consolidé de la
initialement
situation financière, et
subséquemment ajustée en
fonction de la quote-part des profits et des pertes
attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée
en fonction des variations de la juste valeur des actifs nets
ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des
profits et des pertes est comptabilisée au résultat net.
Equity accounted investments
Equity accounted investments are investments over which
the Trust has significant
influence, but not control.
Generally, an investor holding an interest of more than
influence over an
20% is considered having significant
investee.
investee, where the Trust has
The financial results of
significant
influence, are included in the consolidated
financial statements using the equity method. Under this
method, interest in the investee is initially recorded at cost
financial position and
in the consolidated statement of
subsequently adjusted for
the proportionate share of
profits and losses attributable to the Trust. Interest is also
adjusted for the changes in the fair value of net assets and
distributions received. The proportionate share of profits
and losses are recognized into net income.
Regroupements d'entreprises
Pour ses acquisitions, la Fiducie évalue le goodwill comme
étant la juste valeur de la contrepartie transférée déduite
de la juste valeur des actifs identifiables acquis et des
passifs repris à la date d'acquisition.
Business combinations
For its acquisitions, the Trust measures goodwill as the
the consideration transferred over the fair
fair value of
identifiable assets acquired and liabilities
value of
assumed at the date of acquisition.
Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le
capital ou les deux.
Investment properties
Investment properties are properties held either to earn
rental income or for capital appreciation or for both.
productifs
a) Immeubles productifs
immeubles
Les
immeubles
complètement aménagés pour
fins de location. Ces
immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite
à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur
est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix
d'acquisition et les frais de transaction.
sont
des
a) Developed properties
Developed properties are properties ready for
lease.
These properties are initially measured at cost and
subsequently at fair value with any change in fair value
recognized to income. Costs include purchase price and
transaction costs.
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Immeubles de placement (suite)
Investment properties (continued)
incluant
b) Immeubles en cours d'aménagement
Les immeubles en cours d'aménagement englobent les
propriétés,
les terrains, qui sont ou seront
transformés en immeubles productifs. Ces immeubles
sont évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être
déterminée de façon fiable. Les coûts englobent le prix
d'acquisition, les frais de transaction ainsi que toutes les
dépenses d'investissement directement attribuables.
b) Properties under development
including
Properties under development are properties,
lands,
that are or will be transformed into developed
properties. These properties are valued at cost as their fair
value could not be reasonnably determined. Costs include
transaction costs as well as all direct
purchase price,
capital expenditures.
et
une
d’autres
exercent
Partenariats
La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités
contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un
partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la
activité
parties
Fiducie
économique soumise à un contrôle conjoint et
les
décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant
aux activités de l’arrangement
le
consentement unanime des parties exerçant le contrôle.
Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité
distincte dans
laquelle chaque partie détient une
participation sont appelés des coentreprises. Dans une
entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un
ou plusieurs immeubles de placement avec une autre
partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des
obligations découlant des passifs de la copropriété.
conjoint exigent
and/or
entities
is a contractual arrangement pursuant
Joint arrangements
The Trust enters into joint arrangements via jointly
co-ownerships. A joint
controlled
arrangement
to
which the Trust and other parties undertake an economic
activity that is subject to joint control whereby the strategic
financial and operating policy decisions relating to the
activities of the joint arrangement require the unanimous
consent of the parties sharing control. Joint arrangements
that involve the establishment of a separate entity in which
each party has an interest are referred to as joint ventures.
In a co-ownership arrangement the Trust owns jointly one
or more investment properties with another party and has
direct rights to the investment property, and obligations for
the liabilities relating to the co-ownership.
ses
la méthode
participations
dans
de la mise
les
présente
La Fiducie
selon
en
coentreprises
tel qu’il est expliqué à la rubrique
équivalence,
Participations comptabilisées selon la méthode de la mise
en équivalence. Elle présente ses participations dans les
copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des
actifs, des passifs, des produits et des charges.
The Trust reports its interests in joint ventures using the
equity method of accounting as described in the section
reports its
equity accounted investments. The Trust
interests in co-ownerships in recognizing its proportionate
share of assets, liabilities, revenues and expenses.
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Autres actifs financiers
Les autres actifs financiers représentent des prêts
consentis à des tiers.
Other financial assets
Other financial assets are loans made to entities.
Dépôt sur transactions
Ce poste correspond aux déboursés effectués sur
d'éventuelles acquisitions d'immeubles de placement.
Deposit on transactions
This account represents disbursements made on potential
acquisitions of investment properties.
Trésorerie et équivalents de trésorerie
L'encaisse et
les placements facilement encaissables
avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la
date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont
considérés comme de la trésorerie et équivalents de
trésorerie.
Contrats de location
Les contrats de location existants liés aux immeubles de
placement de la Fiducie ont été évalués en tant que
contrats de location simple.
Comptabilisation des produits
Les revenus de location englobent les loyers reçus des
locataires aux termes de contrats de location, y compris
les loyers calculés selon un pourcentage de participation.
La comptabilisation des revenus commence à la date
d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode
linéaire pour comptabiliser les revenus de location. Les
les sommes reçues des
autres revenus englobent
locataires relatifs à des contrats d'exclusivité de ventes de
leurs produits.
Ils sont entièrement comptabilisés à la
signature du contrat.
Coûts de transaction
Les coûts de transaction englobent les frais encourus lors
des ventes d'immeubles de placement ainsi que les
hypothécaires
pénalités
correspondants.
associées
emprunts
aux
Cash and cash equivalents
Cash and highly liquid investments with a maturity of three
(3) months or less from the date of acquisition as well as
cash and cash
bank overdraft are classified as
equivalents.
Leases
All existing rental leases related to the Trust's investment
properties have been assessed as operating leases.
Revenue recognition
revenues include rents earned from
Property rental
tenants under lease agreements,
including percentage
participation rents. Revenue recognition begins on the
lease commencement date. The Trust uses the straight-
line method of recognizing rental revenues. Other income
represents amounts obtained from tenants for
the
exclusive privileges of selling their products. These
amounts are fully recognized upon signature of contract.
Transaction costs
Transaction costs include all direct costs incurred in the
sale of the investment property as well as penalties paid
on corresponding mortgages.
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3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Rémunération fondée sur des unités
La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la
juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités,
selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la
date d'attribution et
la période
d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont
considérées comme un passif,
les attributions sont
évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation
de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge
administrative. La rémunération fondée sur des unités est
présentée à titre de passif.
comptabilisée sur
Impôts sur le résultat
La charge d'impôt sur le résultat représente le total des
impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont
basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable
diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés
en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont
imposables ou déductibles dans d'autres exercices et
d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les
impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du
passif qui tient compte de la différence entre la valeur
fiscale et
la valeur comptable des actifs et passifs
appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les
périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont.
Résultat net (perte nette) par unité
Le résultat net (perte nette) de base par unité est calculé
en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en
circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net
dilué par unité tient compte de l'exercice éventuel des
options en cours sur les unités, les bons de souscription et
de l'émission éventuelle d'unités, suite à la conversion de
parts
débentures
échangeables
convertibles, si leur effet est dilutif.
privilégiées
de
et
Unit-based compensation
The Trust uses the fair value-based method of accounting
for its unit-based attributions under which compensation
expense is measured at grant date and recognized over
the vesting period. Since all the units of the Trust are
considered as liability, the attributions are measured at fair
value at each reporting period and the change in the fair
value is recognized as administrative expense. The unit-
based compensation is presented as a liability.
Income taxes
Income tax expense represents the sum of the current and
deferred taxes payable. Current tax payable is based on
taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported
in the consolidated income because of items of income or
expense that are taxable or deductible in other years and
items that are never taxable nor deductible. Deferred
taxes is recognized using the liability method which
accounts for the timing differences arising between the tax
bases of assets and liabilities and their carrying value by
applying the rates and laws expected to govern when
these assets and liabilities will be settled.
Net income (loss) per unit
Basic net income (loss) per unit is calculated based on the
weighted average number of units outstanding during the
period. The calculation of diluted net
income per unit
reflects the potential exercise of outstanding unit options,
issuance of units under the
warrants and the potential
terms of exchangeable preferred units and convertible
debentures, if dilutive.
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Instruments financiers
Financial instruments
Actifs et passifs financiers
tous les actifs et
Lors de la comptabilisation initiale,
passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur
juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers
ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du
résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés
dans les charges administratives. Les coûts de transaction
liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable
des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction
la valeur
liés aux autres passifs financiers réduisent
comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou
ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la
transaction.
Financial assets and liabilities
On initial recognition, all financial assets and liabilities are
measured and recognized at their fair value. Transaction
costs for financial assets or liabilities at fair value through
profit or loss are recognized in net income and presented
under administrative expenses. Transaction costs from
loans and receivables increase the carrying amount of the
related financial assets. Transaction costs from other
financial
the
liabilities. Purchases or disposals of
related financial
financial assets are recognized at the transaction date.
liabilities reduce the carrying amount of
Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et
comptabilisés de la façon suivante:
Subsequently, financial assets and liabilities are measured
and recognized as follows:
les créditeurs,
la dette à long terme,
La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les débiteurs
et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts
les
et créances». L'emprunt bancaire,
emprunts hypothécaires,
les
débentures
privilégiées
et
convertibles
échangeables sont classés dans les «Autres passifs
financiers». Les prêts et créances et les autres passifs
financiers sont évalués au coût après amortissement
selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé
selon cette méthode est présenté aux résultats.
parts
les
receivables and other
Cash and cash equivalents,
financial assets are classified in the «Loans and
receivables» category. Bank loan, accounts payable,
mortgages,
long-term debt, convertible debentures and
exchangeable preferred units are classified in the «Other
liabilities» category. Loans and receivables and
financial
liabilities are measured at amortized cost
other financial
using the effective interest method.
Interest calculated
using the effective interest method is presented in
earnings.
Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur,
sont considérées comme passif financier. Cependant, ces
leurs
dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui
permettent d'être présentées dans les capitaux propres.
Trust units, redeemable upon unitholders demand, are
considered as financial liabilities. However, they meet the
conditions of IAS 32 that allow them to be presented as
equity.
Les instruments financiers dérivés,
les swaps de taux
d'intérêt et la rémunération fondée sur des unités et des
bons de souscription sont classés dans les «Passifs
financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils
sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste
valeur sont comptabilisées au résultat.
Derivative financial
instruments, interest rate swaps and
unit-based compensation and warrants are classified in
the «Financial liabilities at fair value through profit or loss»
category. They are measured at fair value and changes in
fair value are recognized to income.
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(in canadian dollars)
3. MÉTHODES COMPTABLES (suite)
3. ACCOUNTING POLICIES (continued)
Évaluation à la juste valeur
La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste
valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en
fonction des données utilisées pour leur évaluation.
Fair value valuation
The Trust classifies its assets and liabilities at fair value
three levels,
using a fair value hierarchy made up of
according to the inputs used in making the evaluation.
Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs
évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés
d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs
auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31
décembre 2014, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet
d'une évaluation de niveau 1.
ou
de
données
directement
Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au
moyen
indirectement
observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les
actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de
modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard
faisant appel à des données observables sur le marché.
Au 31 décembre 2014, aucun actif et/ou passif n'a fait
l'objet d'une évaluation de niveau 2.
Level 1: This level includes assets and liabilities measured
at fair value based on unadjusted quoted price for identical
assets and liabilities in an active market that the Trust can
access at the measurement date. As at December 31,
2014, no asset and/or liability is valued upon level 1.
Level 2: This level includes measurements that use, either
directly or indirectly, observable inputs other than quoted
prices included in level 1. Assets and liabilities in this
category are measured using models or other standard
valuation techniques using observable market data. As at
December 31, 2014, no asset and/or liability is valued
upon level 2.
Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des
données qui sont moins observables, qui ne sont pas
disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas
la plus grande partie de la juste valeur des actifs et
passifs. Au 31 décembre 2014,
les immeubles de
placement, incluant ceux détenus par les partenariats, les
instruments financiers dérivés et la rémunération fondée
sur des unités représentent les actifs et/ou passifs évalués
selon le niveau 3.
Level 3: The measurements in this level depend upon
inputs that are less observable, not available or for which
observable inputs do not justify most of the assets and
liabilities' fair value. As at December 31, 2014, investment
properties, including those owned through joint ventures,
instruments and the unit-based
the derivative financial
compensation represent the assets and/or liabilities valued
upon level 3.
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES CHANGES
IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle
remplacera en définitive IAS 39,
Instruments financiers:
comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit
des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et
des passifs
la comptabilisation de
couverture. IFRS 9 entrera en vigueur à partir du 1er janvier
2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie
l'incidence qu'aura la nouvelle norme
évalue actuellement
sur ses états financiers consolidés.
financiers et sur
IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9")
In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It
will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and
Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the
financial assets and
classification and measurement of
financial
IFRS 9 will be
effective for annual periods beginning on or after January
1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is
currently assessing the impact of the new standard on its
consolidated financial statements.
liabilities and hedge accounting.
IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients («IFRS 15»)
IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des
précision sur le moment et la façon de comptabiliser les
produits des activités ordinaires. Elle détermine que le
montant des produits à comptabiliser
représente la
contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou
de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2017 et son application
anticipée est aussi permise. La Fiducie évalue actuellement
l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers
consolidés.
IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers
(«IFRS 15»)
IFRS 15, was published in May 2014. The standard provides
precisions on when and how to recognized revenue from
contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an
amount that reflects the expected consideration receivable in
exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will
be effective for annual periods beginning on January 1, 2017
is currently
and its early adoption is permitted. The Trust
assessing the impact of the new standard on its consolidated
financial statements.
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31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT
5. INVESTMENT PROPERTIES
Immeubles productifs
Solde au début de la période
Additions:
Acquisitions
Dépenses d'investissement
Cessions
Montant transféré des immeubles en
cours d'aménagement
Variation de la valeur des
immeubles de placement
Solde à la fin de la période
Immeubles en cours d'aménagement
Solde au début de la période
Additions:
Dépenses d'investissement
Montant transféré aux immeubles productifs
Solde à la fin de la période
2014
$
2013
$
20 398 786
10 118 415
1 150 898
120 161
(2 020 000)
5 699 058
23 886
-
-
3 981 524
(1 655 115)
575 903
17 994 730
20 398 786
1 403 539
-
-
-
-
Developed properties
Balance beginning of period
Additions:
Acquisitions
Capital expenditures
Dispositions
Amount transferred from properties
under development
Variation in value of investment
properties
Balance end of period
Properties under development
Balance beginning of period
Additions:
2 577 985
(3 981 524)
Capital expenditures
Amount transferred to developed properties
-
Balance end of period
Total
17 994 730
20 398 786
Total
Acquisitions
Acquisitions
Le 20 mars 2013, la Fiducie, par l'entremise de Société en commandite Fronsac Barkoff («SEC Barkoff»), a acquis une
participation de 65% d'un immeuble de placement situé à Trois-Rivières pour une contrepartie totale de 1 587 950$. La
contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 1 074 920$ et par l'émission de 1 603 200 parts privilégiées de SEC
Barkoff ayant une valeur d'échange de 513 030$. Des frais connexes de 70 275$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette
acquisition. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction.
On March 20, 2013, the Trust, through Société en commandite Fronsac Barkoff ("SEC Barkoff"), acquired a 65% interest in
an investment property located in Trois-Rivières for a total consideration of $1,587,950. The total consideration was settled
with a cash payment of $1,074,920 and by the issuance of 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff with an exchange value
of $513,030. Other related acquisition costs of $70,275 were also capitalized. The parties have determined February 1, 2013
as the effective date of the transaction.
Le 22 avril 2013, la Fiducie a acquis un site immobilier situé à Val David pour une contrepartie totale de 2 565 500$. Cette
contrepartie a été acquittée par un déboursé au comptant de 965 500$ et un emprunt hypothécaire de 1 600 000$ portant
intérêt au taux de 5,24% avec échéance en avril 2023. Cette transaction ne répond pas aux critères d'acquisition
d'entreprises selon IFRS 3, mais plutôt comme une acquisition d'actifs. Des frais connexes de 25 284$ ont aussi été
capitalisés en lien avec cette acquisition.
On April 22, 2013, the Trust has made the acquisition of a real estate property located in Val David for a consideration of
$2,565,500. The purchase price was settled with a cash payment of $965,500 and a mortgage of $1,600,000 with an interest
rate of 5.24% and maturing in April 2023. This transaction does not meet the criteria of a business combination under IFRS 3
and is then recorded as an acquisition of assets. Other related acquisition costs of $25,284 were also capitalized.
Le 28 novembre 2013, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une
contrepartie totale de 1 448 276$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 398 276$ et par l'assumation
d'un emprunt hypothécaire de 1 050 000$ à un taux d'intérêt de 3,99% l'an et venant à échéance le 30 octobre 2018. Des
frais connexes de 1 773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
On November 28, 2013, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total
consideration of $1,448,276. The total consideration was settled with a cash payment of $398,276 and by taking on a
mortgage of $1,050,000 with an annual interest rate of 3.99% maturing on October 30, 2018. Other related acquisition costs
of $1,773 were also capitalized.
Le 27 juin 2014, la Fiducie a acquis un terrain immobilier situé à St-Hilaire pour un déboursé au comptant de 8 000$.
On June 27, 2014, the Trust has made the acquisition of a real estate land located in St-Hilaire paid with a cash payment of
$8,000.
Le 9 juillet 2014, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une
contrepartie totale de 1 142 898$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 442 898$ et par l'assumation
d'un emprunt hypothécaire de 700 000$ à un taux d'intérêt de 3,56% l'an et venant à échéance le 23 juillet 2019. Des frais
connexes de 73 933$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition.
On July 9, 2014, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of
$1,142,898. The total consideration was settled with a cash payment of $442,898 and by taking on a mortgage of $700,000
with an annual
interest rate of 3.56% maturing on July 23, 2019. Other related acquisition costs of $73,933 were also
capitalized.
Au cours de son exercice financier du 31 décembre 2014, la Fiducie a vendu des immeubles de placement comme suit:
For the year ended December 31, 2014, the Trust sold investment properties as follows:
Prix de vente total
Emprunts hypothécaires remboursés
Coûts de transaction
Total du produit de vente
2 020 000
(1 355 378)
(70 394)
594 228
Total sales price
Mortgages repaid
Transaction costs
Total cash proceeds
Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur
Immeubles productifs
L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants,
étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles
productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur
les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme experte
en évaluation, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une
provision pour inoccupation, de frais de gestion et d'un escompte sur les revenus variables.
Immeubles en cours d'aménagement
Les immeubles classés comme immeubles en cours d'aménagement comprennent
lesquels aucun
développement est en cours et ceux pour lesquels des travaux de développement sont en cours. Pour le premier type de
terrains, la Fiducie détermine leur juste valeur en se basant sur des ventes comparables récentes. Pour les terrains en cours
de développement, ces immeubles sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant
donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Ces immeubles seront évalués à leur juste valeur une
fois leur développement terminé.
les terrains sur
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite)
5. INVESTMENT PROPERTIES (continued)
Investment properties valuation / Fair value
Developed properties
Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market
participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated
financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair
value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a valuation expert firm, and applied on adjusted rental
income. Rental income is adjusted to take into consideration vacant leases, administrative fees and discounts on variable
income.
Properties under development
Properties classified as properties under development include undeveloped lands and lands under construction. For the first
type of lands, the Trust measures fair value based on comparable recent sales. Lands under construction are measured at
cost as their fair value could not be fairly determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative
market. These properties will be measured at fair value upon the completion of construction.
Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste
valeur des immeubles productifs.
The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed
properties.
Revenu de location
ajusté /
Adjusted
rental income
$
Taux de capitalisation
moyen pondéré /
Weighted average
capitalization rate
%
Fourchette /
Range
%
31 décembre 2014 / December 31, 2014
Portefeuille global / Overal portfolio
1 226 953
6,82%
5.75% - 8.00%
31 décembre 2013 / December 31, 2013
Portefeuille global / Overal portfolio
1 270 980
6.23%
5.75% - 7.25%
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2014 est illustrée
dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste
valeur des immeubles de placement de 1 431 298$ et de 688 124$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25
points de base la diminuerait de 1 233 961$ et de 638 995$ respectivement.
The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2014 is shown below. A
decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment
properties, of $1,431,298 and $688,124 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $1,233,961
and $638,995 respectively.
Taux de capitalisation
(Diminution) / augmentation
Capitalization rate
(Decrease) / increase
(0.50)%
(0.25)%
0.50%
0.25%
Augmentation (diminution) de la juste valeur
des immeubles de placement
Increase (decrease) in fair value of
investment properties
$
1 431 298
688 124
(1 233 961)
(638 995)
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(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS
2014
$
2013
$
Participations dans des coentreprises
701 631
761 729
Investments in joint ventures
Le 20 mars 2013, la Fiducie et Société en commandite Fronsac CDM («SEC CDM»), société contrôlée à 100% par FPI, ont
acquis une participation de 50% dans Société en commandite CDM-1 («CDM-1») pour une contrepartie de 660 000$. La
contrepartie a été acquittée par un paiement comptant de 184 800$ et par l'émission de 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM
ayant une valeur d'échange de 475 200$. Les parties ont convenu de fixer au 1 février 2013 la date effective de cette transaction.
On March 20, 2013, the Trust and Société en commandite Fronsac CDM ("SEC CDM"), a company controlled at 100% by FPI,
have acquired a 50% interest in Société en commandite CDM-1 ("CDM-1") for a total consideration of $660,000. The total
consideration was settled with a cash payment of $184,800 and by the issuance of 1,485,000 preferred units of SEC CDM with an
exchange value of $475,200. The parties have determined February 1, 2013 as the effective date of the transaction.
Le tableau ci-dessous indiquent les montants de participation que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et
les charges de la coentreprise dont elle détient 50% de l'actif net.
The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint
venture for which the Trust has a 50% interest in the net assets.
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs courants
Actifs nets
Résultat net
Revenu de location
Variation de la juste valeur des
immeubles de placements
Charges administratives et financières
Résultat net (perte nette)
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Current liabilities
Net assets
Net income
Rental income
Change in fair value of investment
properties
Administrative and financial expenses
Net income (loss)
2014
$
2013
$
699 596
757 896
5 105
6 692
704 701
764 588
3 070
2 859
701 631
761 729
2014
$
2013
$
59 505
54 175
(58 300)
(12 803)
97 896
(11 842)
(11 598)
140 229
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(en dollars canadiens)
6. PARTENARIATS (suite)
(in canadian dollars)
6. JOINT ARRANGEMENTS (continued)
Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges
d'entreprises communes dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement.
The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations for
which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively.
Participation de 65%
Interest of 65%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Passifs
Résultat net
Revenu de location
Coûts opérationnels des immeubles
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net
Participation de 50%
Situation financière
Actifs non courants
Immeubles de placement
Actifs courants
Total des actifs
Emprunts hypothécaires
Autres passifs
Total des passifs
Résultat net
Revenu de location
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Autres charges
Variation de la juste valeur des
immeubles de placement
Résultat net
2014
$
2013
$
1 730 784
1 831 398
48 910
59 587
1 779 694
1 890 985
10 342
3 276
2014
$
144 329
(28 037)
2013
$
106 301
(1 370)
(100 613)
173 172
15 679
278 103
2014
$
2013
$
2 583 077
1 610 000
13 308
-
2 596 385
1 610 000
1 699 165
1 050 000
14 042
-
1 713 207
1 050 000
2014
$
134 140
(43 225)
(770)
(161 729)
(71 584)
2013
$
-
-
-
-
-
■ Page 21 ■
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Liabilities
Net income
Rental income
Properties operating costs
Change in fair value of investment
properties
Net income
Interest of 50%
Financial position
Non-Current assets
Investment properties
Current assets
Total assets
Mortgages
Other liabilities
Total liabilities
Net income
Rental income
Interest on mortgages
Other expenses
Change in fair value of investment
properties
Net income
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS
7. OTHER FINANCIAL ASSETS
Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le
1 avril 2023, remboursables par versements
mensuels de 1 529$
Courant
Non courant
2014
$
2013
$
107 677
115 410
9 060
8 093
98 617
107 317
Loans receivable bearing interest at 9.00%,
repayable in
maturing on April 1st, 2023,
monthly installments of $1,529
Current
Non-current
8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
8. CASH AND CASH EQUIVALENTS
Encaisse
2014
$
2013
$
40 977
268 964
Encaisse réservée
3 715 000
-
Cash
Restricted cash
Un montant de 3 715 000$ a été déposé en
fidéocommis auprès d'un notaire. Ce montant a
été payé le 1er
l'acquisition
d'immeubles de placement à Lévis et dans la ville
de Québec (note 30).
janvier 2015 pour
An amount of $3,715,000 has been placed in trust
with a notary and was disbursed on January 1st,
2015,
the acquisition of
investment properties located in Levis and Quebec
City (note 30).
the closing date of
9. AUTRES ACTIFS COURANTS
9. OTHER CURRENT ASSETS
Débiteurs
Taxes de vente à recevoir
Frais payés d'avance
2014
$
97 367
20 688
17 100
2013
$
140 663
299 442
6 815
135 155
446 920
Receivables
Sales taxes receivable
Prepaid expenses
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(en dollars canadiens)
10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES
(in canadian dollars)
10. MORTGAGES
Emprunt hypothécaire au taux de 5,01%,
échéant
le 26 juillet 2014, payable par
versements mensuels de 2 874$ plus les
un
intérêts,
de
placement
valeur
la Fiducie
comptable de 4 122 462$ et couvert avec des
swaps de taux d'intérêt
immeuble
d'une
garanti
de
par
Emprunt hypothécaire au taux de 4,78%
échéant le 7 janvier 2019, remboursable par
versements mensuels de 3 791$, garanti par
un immeuble de placement de la Fiducie
d'une valeur comptable de 2 183 467$
Emprunt hypothécaire au taux de 4,95%
le 26 juin 2017, remboursable par
échéant
versements mensuels de 9 612$.
Emprunt hypothécaire au taux de 5,24%
le 5 avril 2023, remboursable par
échéant
versements mensuels de 9 089$, garanti par
des immeubles de placement de la Fiducie
d'une valeur comptable de 2 045 589$
Emprunt hypothécaire au taux de 5,09%
échéant le 2 septembre 2023, remboursable
par versements mensuels de 14 746$, garanti
par des immeubles de placement de la
Fiducie d'une valeur comptable de 4 286 351$
Emprunt hypothécaire au taux de 3,99%
échéant le 30 octobre 2018, remboursable par
versements mensuels de 6 410$, garanti par
des immeubles de placement de la Fiducie
d'une valeur comptable de 1 486 154$
Emprunt hypothécaire au taux de 3,56%
échéant le 23 juillet 2019, remboursable par
versements mensuels de 4 933$, garanti par
des immeubles de placement de la Fiducie
d'une valeur comptable de 1 096 923$
2014
$
2013
$
-
433 908
530 705
550 336
-
1 398 633
1 558 446
1 585 089
2 453 460
2 500 000
1 002 081
1 050 000
697 083
-
at
interest
bearing
Mortgage
5.01%,
maturing on July 26, 2014, repayable in
monthly installments of $2,874 plus interest
and secured by an investment property of
the Trust with a book value of $4,122,462
and hedged with interest rate swaps
at
interest
bearing
Mortgage
4.78%
maturing on January 7, 2019, repayable in
monthly installments of $3,791 and secured
by investment properties of the Trust with a
book value of $2,183,467
bearing
Mortgage
4.95%
maturing on June 26, 2017, repayable in
monthly installments of $9,612.
interest
at
at
bearing
5.24%
Mortgage
interest
repayable in
maturing on April 5, 2023,
monthly installments of $9,089 and secured
by investment properties of the Trust with a
book value of $2,045,589
at
interest
bearing
5.09%
Mortgage
maturing on September 2, 2023, repayable
in monthly installments of $14,746 and
secured by investment properties of
the
Trust with a book value of $4,286,351
at
interest
bearing
Mortgage
3.99%
maturing on October 30, 2018, repayable in
monthly installments of $6,410 and secured
by investment properties of the Trust with a
book value of $1,486,154
at
interest
bearing
3.56%
Mortgage
maturing on July 23, 2019, repayable in
monthly installments of $4,933 and secured
by investment properties of the Trust with a
book value of $1,096,923
Total à reporter
6 241 775
7 517 966
Total to be carried forward
■ Page 23 ■
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FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (suite)
10. MORTGAGES (continued)
Total reporté
Emprunt hypothécaire au taux de 3,50%,
le 26 novembre 2019, payable par
échéant
versements mensuels de 3 527$, garanti par
un immeuble de placement de la Fiducie d'une
valeur comptable de 4 122 462$.
Courant
Non courant
Total
2014
$
6 241 775
2013
$
7 517 966
Total carried forward
Mortgage bearing interest at 3.50%, maturing
on November 26, 2019, repayable in monthly
installments of $3,527,
by an
investment property of the Trust with a book
value of $4,122,462
secured
Current
Non-current
Total
404 213
-
6 645 988
7 517 966
202 637
6 443 351
600 023
6 917 943
6 645 988
7 517 966
remboursements
les
Au 31 décembre 2014,
d'emprunts hypothécaires sont les suivants:
Année
2015
2016
2017
2018
2019
Subséquemment
annuels
As at December 31, 2014, annual mortgage loans repayments
are as follows:
$
202 637
211 717
221 215
1 091 244
1 374 701
3 544 474
Year
2015
2016
2017
2018
2019
Thereafter
6 645 988
11. DETTE À LONG TERME
11. LONG-TERM DEBT
Balance de prix de vente au taux de 4,50%,
payable à échéance le 7 septembre 2014
-
333 000
Balance of sale bearing interest at 4.50%
maturing on September 7, 2014
2014
$
2013
$
Prêt d'un montant original de 105 000$, au
taux de 8,00%, payable par versements
mensuels de 2 129$ venant à échéance le 20
mai 2018
Courant
Non courant
Loan with an original amount of $105,000
bearing interest at 8.00%,
repayable with
monthly instalments of $2,129 and maturing
on May 20, 2018
Current
Non-current
76 156
76 156
20 185
55 971
76 156
94 795
427 795
351 638
76 157
427 795
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
11. DETTE À LONG TERME (suite)
11. LONG-TERM DEBT (continued)
Au 31 décembre 2014, les remboursements annuels de la
dette à long terme sont les suivants:
As at December 31, 2014, annual long-term debt repayments
are as follows:
Année
2015
2016
2017
2018
$
20 185
21 861
23 675
10 435
76 156
Year
2015
2016
2017
2018
12. DÉBENTURES CONVERTIBLES
12. CONVERTIBLE DEBENTURES
Passif
2014
$
246 552
2013
$
-
Date d'émission
Taux contractuel
Taux effectif
Valeur nominale
Date of issuance
Contractual rate
Effective rate
Nominal value
Octobre 2014
October 2014
%
6,00
6.00
%
6,56
6.56
$
250 000
250,000
Liability
Date d'échéance
Maturity date
Prix de conversion
par part
Conversion price
per unit
$
10 Octobre 2019
0,43
0.43 October 10, 2019
Résultat par unité
Les débentures convertibles sont anti-dilutives car
conversion diminuerait la perte par unité.
leur
Income per unit
The
conversion would decrease the loss per unit.
convertible debentures
are anti-dilutive as
their
13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES
13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS
1 332 000 parts privilégiées de SEC RDL, non
votantes et non participantes, échangeables
en unités de FPI sur une base de 1 pour 1.
votantes
1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM,
non
participantes,
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
votantes
1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff,
participantes,
non
échangeables en unités de FPI sur une base
de 1 pour 1.
non
et
2014
$
2013
$
-
331 950
1,332,000 preferred units of SEC RDL, non
voting and non participating, exchangeable
into units of FPI on a basis of 1 to 1.
419 811
404 434
1,485,000 preferred units of SEC CDM, non
voting and non participating, exchangeable
into units of FPI on a basis of 1 to 1.
451 917
871 728
434 985
1 171 369
1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non
voting and non participating, exchangeable
into units of FPI on a basis of 1 to 1.
Résultat par unité
Les unités privilégiées échangeables sont anti-dilutives, car
leur conversion diminuerait la perte par unité.
Income per unit
The exchangeable preferred units are anti-dilutive as their
conversion would decrease the loss per unit.
■ Page 25 ■
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31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeables émises par SEC
RDL correspondait à 333 000$ pour laquelle une
ventilation de 325 000$ et de 8 000$ a été faite
entre sa composante passif et celle d'instrument
financier dérivé.
la valeur nominale des
À la date d'émission,
parts privilégiées échangeables émises par SEC
CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle
une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
parts privilégiées échangeable émises par SEC
Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle
une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été
faite entre sa composante passif et celle
d'instrument financier dérivé.
À la date d'émission,
la valeur nominale des
débentures convertibles correspondait à 250
000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$
et de 5 755$ a été faite entre sa composante
passif et celle d'instrument financier dérivé.
2014
$
2013
$
-
69 000
91 325
54 500
98 595
58 800
18 660
-
208 580
182 300
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC RDL at the time of issuance was
equal to $333,000 which was segregated between
its liability component and its derivative financial
instrument component with a respective value of
$325,000 and $8,000.
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC CDM at the time of issuance was
equal to $475,200 which was segregated between
its liability component and its derivative financial
instrument component with a respective value of
$396,350 and $78,850.
The par value of the exchangeable preferred units
issued by SEC Barkoff at the time of issuance
to $513,030 which was segregated
was equal
between its liability component and its derivative
financial instrument component with a respective
value of $427,900 and $85,130.
The par value of the convertible debentures at the
time of issuance was equal to $250,000 which
was segregated between its liability component
and its derivative financial instrument component
with a respective value of $244,245 and $5,755.
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
La juste valeur des instruments financiers dérivés a été
estimée aux dates d'émission et de fin de période au moyen du
modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses
suivantes:
Variation of fair value of derivative
financial instruments
The fair value of
instruments was
the derivative financial
estimated at issuance date and period end date using the Black-
Scholes pricing model based on the following assumptions:
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2014
0.36
0.32 - 0.43
0.0148
1.06 - 1.34
25.00
3.00 - 4.67
2013
0.30
0.25 - 0.32
0.0135
1.37 - 1.50
25.00
0.50 - 4.00
Unit price ($)
Exercise price ($)
Expected distribution ($)
Risk-free interest rate (%)
Expected annual volatility (%)
Expected life (years)
Des charges de 7 620$ [2013: revenu de 69 180$] et 12 905$
[2013: 0$] ont été inscrites au résultat de la Fiducie comme
charges financières à titre respectivement de variation de la
juste valeur des instruments financiers dérivés et variation de
la juste valeur des débentures convertibles.
Expenses of $7,620 [2013: revenue of $69,180] and $12,905
[2013: $0] were recorded to income of the Trust respectively
under change in fair value of derivative financial instruments and
change in fair value of convertible debentures.
■ Page 26 ■
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31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
15. AUTRES PASSIFS
Revenus reportés
Dépôts de locataires
Swaps de taux d'intérêt à la juste valeur
Rémunération fondée sur des unités et
bons de souscription
Courant
Non courant
2014
$
11 460
27 064
-
18 699
57 223
11 460
45 763
2013
$
97 316
27 064
4 700
20 550
149 630
97 316
52 314
(in canadian dollars)
15. OTHER LIABILITIES
Deferred revenues
Tenants' deposits
Interest rate swaps at fair value
Unit-based compensation and
warrants
Current
Non-current
16. EMPRUNT BANCAIRE
16. BANK LOAN
La Fiducie dispose d'une ligne de crédit auprès d'une institution
financière d'un montant autorisé de 2 000 000$ au taux
préférentiel plus 0,75%. Au 31 décembre 2014, le solde de
l'emprunt bancaire se chiffrait à 830 000$ [2013: 850 000$].
L'emprunt bancaire est garanti par des immeubles de
placement d'une valeur comptable de 5 157 462$, et par une
hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens
meubles de la Fiducie.
La Fiducie dispose d'une autre ligne de crédit autorisé de 500
000$ au taux préférentiel plus 1% sur laquelle aucun montant
n'est emprunté au 31 décembre 2014. Un immeuble de
placement d'une valeur comptable de 2 183 467$ est mis en
garantie.
The Trust has an authorized line of credit of $2,000,000 with
institution, bearing interest at prime rate plus
a financial
0.75%. As at December 31, 2014,
the bank loan had a
balance of $830,000 [2013: $850,000] . The bank loan is
secured by investment properties with a book value of
$5,157,462, and by a first
rank mortgage of $2,050,000
guaranteed by all moveable assets of the Trust.
The Trust has another line of credit of $500,000 bearing
interest at prime rate plus 1% for which no amount was
borrowed as at December 31, 2014. An investment property
with a book value of $2,183,467 has been put as security.
17. CRÉDITEURS
Comptes fournisseurs
Autres créditeurs
2014
$
106 832
30 070
136 902
2013
$
439 349
27 084
466 433
17. ACCOUNTS PAYABLE
Trade payables
Other payables
Au 31 décembre 2013, les comptes fournisseurs comprennent
un montant de 245 460$ relié à la construction d'un immeuble
de placement.
the trade payables include an
As at December 31, 2013,
amount of $245,460 related to the construction of an
investment property.
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
18. UNITÉS DE FIDUCIE
(in canadian dollars)
18. TRUST UNITS
Autorisé:
Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de
fiducie.
Authorized:
An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the trust deed.
Émises et payées
Nombre d'unités
Prix / unité
Number of units
Price / unit
#
$
Valeur
Value
$
Issued and fully paid
Unités de fiducie
Solde au 31 décembre 2012
32 616 083
8 733 500 Balance December 31, 2012
Trust units
Variation au cours de la période 2013:
Émission d'unités
1 774 881
0,3149
558 911 Issuance of units
Changes during the period 2013:
Solde au 31 décembre 2013
34 390 964
9 292 411 Balance December 31, 2013
Variation au cours de la période 2014:
Émission d'unités
Solde au 31 décembre 2014
11 837 787
46 228 751
0,3458
4 093 083 Issuance of units
Changes during the period 2014:
13 385 494 Balance December 31, 2014
Émission d'unités
Le 7 juin 2013, la Fiducie a émis 110 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur de 27 500$.
Le 5 août 2013, la Fiducie a émis 225 000 unités suite à l'exercice d'options pour une valeur de 56 250$.
Le 20 décembre 2013, la Fiducie a émis 1 439 881 unités au prix de 0,33$ par unité dans le cadre d'un placement privé
pour une valeur de 475 161$.
Le 21 janvier 2014, la Fiducie a émis 50 000 unités suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 12 500$.
Le 9 juillet 2014, la Fiducie a émis 150 000 unités suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 37 500$.
Le 5 août 2014, la Fiducie a émis 1 332 000 unités suite à la conversion de parts privilégiées d'une de ses filiales pour une
valeur d'échange de 333 000$.
Le 10 octobre 2014, la Fiducie a émis 10 305 787 unités au prix de 0,36$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour
une valeur de 3 710 083$.
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite)
18. TRUST UNITS (continued)
Issuance of units
On June 7, 2013, the Trust issued 110,000 units following the exercise of options for a proceeds of $27,500.
On August 5, 2013, the Trust issued 225,000 units following the exercise of options for a proceeds of $56,250.
On December 20, 2013, the Trust issued 1,439,881 units at a price of $0.33 per unit as part of a private placement for a
proceeds of $475,161.
On January 21, 2014, the Trust issued 50,000 units following the exercise of warrants for a proceeds of $12,500.
On July 9, 2014, the Trust issued 150,000 units following the exercise of warrants for a proceeds of $37,500.
On August 5, 2014, the Trust issued 1,332,000 units following the conversion of preferred units of one of its subsidiaries for
an exchange value of $333,000.
On October 10, 2014, the Trust issued 10,305,787 units at a price of $0.36 per unit as part of a private placement for a
proceeds of $3,710,083.
Options d'achat d'unités
Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées
par la Fiducie se détaillent comme suit:
Units options
A summary of changes in the Trust's unit purchase options
is detailled as follows:
Nombre d'options
Prix moyen
Number of options
Average price
#
$
Solde au 31 décembre 2012
Variation au cours de la période 2013:
Exercées
Solde au 31 décembre 2013
Variation au cours de la période 2014:
Aucune
Solde au 31 décembre 2014
505 000
0,25 Balance December 31, 2012
(335 000)
170 000
-
170 000
Changes during the period 2013:
0,25 Exercised
0,25 Balance December 31, 2013
Changes during the period 2014:
0,25 None
0,25 Balance December 31, 2014
170 000 options d'achat d'unités
Date d'échéance
4-août-2015
Expiry date
Aug-4-2015
170,000 units options
Durée résiduelle moyenne pondérée
31 décembre 2013
31 décembre 2014
1,59 années / 1.59 years
0,58 années / 0.58 years
Weighted average remaining life
December 31, 2013
December 31, 2014
Résultat par unité
Les options en circulation au 31 décembre 2014 sont anti-
dilutives, car leur conversion diminuerait la perte par unité.
Income per unit
As at December 31, 2014, the outstanding options are anti-
dilutive as their conversion would decrease the loss per unit.
■ Page 29 ■
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(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite)
18. TRUST UNITS (continued)
Bons de souscription
Warrants
Les variations dans les bons de souscription octroyés par la
Fiducie se détaillent comme suit:
A summary of changes in the Trust's unit purchase warrants
is detailled as follows:
Solde au 31 décembre 2012
Variation au cours de la période 2013:
Aucune
Solde au 31 décembre 2013
Variation au cours de la période 2014:
Exercés
Solde au 31 décembre 2014
Nombre de bons
Prix moyen
Number of warrants
Average price
#
200 000
-
200 000
(200 000)
-
$
-
-
0,25 Balance December 31, 2012
Changes during the period 2013:
None
0,25 Balance December 31, 2013
Changes during the period 2014:
0,25 Exercised
Balance December 31, 2014
Rémunération fondée sur des unités et bons de souscription
La juste valeur des options et des bons de souscription a été
estimée à la date de fin d'exercice au moyen du modèle
d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses
suivantes.
Unit-based compensation and warrants
The fair value of options and warrants was estimated at year
end date using the Black-Scholes pricing model based on
the following assumptions.
Cours de l'unité ($)
Prix de levée ($)
Distribution prévue ($)
Taux d'intérêt sans risque (%)
Volatilité annuelle prévue (%)
Durée estimative (années)
2014
2013
0.36
0.25
0.0148
1.00
25.00
0.58
0.30 Unit price ($)
0.25 Exercise price ($)
0.0135 Expected distribution ($)
1.50 - 1.75 Risk-free interest rate (%)
25.00 Expected annual volatility (%)
0.58 - 1.58 Expected life (years)
Une charge de 8 649$ [2013: revenu de 22 950$] et un
revenu de 10 500$ [2013: 2 700$] ont été inscrits au résultat
de la Fiducie comme charges administratives et variation de
la juste valeur des bons de souscription respectivement.
An expenses of $8,649 [2013: revenue of $22,950] and a
revenue of $10,500 [2013: $2,700] were recorded to income
of the Trust under administrative expenses and change in
fair value of warrants respectively.
■ Page 30 ■
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(en dollars canadiens)
19. CHARGES FINANCIÈRES
Intérêts sur emprunts hypothécaires
Intérêts sur dette à long terme
Intérêts sur emprunts bancaires
Augmentation de la composante
(in canadian dollars)
19. FINANCIAL EXPENSES
2014
$
364 286
16 419
34 739
2013
$
216 712
19 823
29 234
Interest on mortgages
Interest on long-term debt
Interest on bank loans
Increase of liability component of the
passif des parts privilégiées convertibles
92 593
77 232
convertible preferred units
Variation de la juste valeur des
instruments financiers dérivés
Gains réalisés et non réalisés sur les
swaps de taux d'intérêt
Variation de la juste valeur des
bons de souscription
Variation de la juste valeur des
débentures convertibles
Intérêts et frais de banque
Produits financiers
7 620
(69 180)
financial instruments
Change in fair value of derivative
Realized and unrealized gains on
(4 700)
(7 900)
interest rates swaps
(10 500)
(2 700)
Change in fair value of warrants
12 905
4 324
(14 421)
-
4 102
(7 977)
503 265
259 346
Change in fair value of convertible
debentures
Interest and bank charges
Financial income
20. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT
20. INCOME TAXES
Impôts exigibles
Current income taxes
La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun
de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit
distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts
et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par
n'est
conséquent,
nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales
constituées en société.
exigibles
d'impôts
aucune
charge
The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for
income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its
taxable income to unitholders and is entitled to deduct such
distributions for
income tax purposes. Accordingly, no
provision for current income taxes payable is required, except
for amounts incurred in its incorporated subsidiaries.
Impôts différés
Les actifs et passifs d'impôt différé et
différé de la Fiducie se présentent comme suit:
la dépense d'impôt
Deferred income taxes
The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred
income tax expense are summarized as follows:
31 décembre /
Résultat /
31 décembre /
December 31
Income
December 31
2013
$
2014
$
2014
$
38 000
-
38 000
Deferred tax assets
Others
Deferred tax liabilities
Actifs d'impôt différé
Autres
Passifs d'impôt différé
Écarts temporaires sur les immeubles
de placement
498 500
(498 500)
-
Timing differences on investment properties
Impôt différé lié à la vente de participations
Deferred tax liabilities related to disposal of
dans les sociétés en commandite affiliées
-
147 000
147 000
invesments in affiliated limited partnerships
498 500
(351 500)
147 000
Dépense d'impôt différé
-
(351 500)
-
Deferred income tax expense
■ Page 31 ■
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NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
20. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT (suite)
20. INCOME TAXES (continued)
31 décembre /
Résultat /
31 décembre /
December 31
Income
December 31
2012
$
2013
$
2013
$
Actifs d'impôt différé
Pertes reportables prospectivement
Autres
41 500
44 110
(41 500)
(6 110)
Deferred tax assets
Losses available for carry-forward
-
38 000
Others
85 610
(47 610)
38 000
Passifs d'impôt différé
Autres
Écarts temporaires sur les immeubles
2 000
(2 000)
Deferred tax liabilities
Others
-
de placement
468 300
30 200
498 500
Timing differences on investment properties
Dépense d'impôt différé
-
75 810
-
Deferred income tax expense
470 300
28 200
498 500
21. RÉSULTAT (PERTE) PAR UNITÉ
21. INCOME (LOSS) PER UNIT
Numérateur
Résultat net attribuable
aux porteurs de parts
Ajustement au numérateur
2014
$
2013
$
(730 872)
1 250 170
-
(17 598)
Numerator
Net income attributable to
unitholders
Adjustment to numerator
Numérateur résultat net dilué
(730 872)
1 232 572
Numerator diluted net income
Dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - de base
Ajustement au dénominateur
Nombre moyen pondéré d'unité
en circulation - dilué
37 397 809
-
32 817 956
4 275 500
37 397 809
37 093 456
Denominator
Weighted average number of
unit outstanding - basic
Adjustment to denominator
Weighted average number of
unit outstanding - diluted
Résultat net (perte nette) par unité attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - de base
(0,0195)
0,0381
to unitholders - basic
Résultat net (perte nette) par unité attribuable
Net income (loss) per unit attributable
aux porteurs de parts - dilué
(0,0195)
0,0332
to unitholders - diluted
■ Page 32 ■
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
22. FLUX DE TRÉSORERIE
Variation nette des éléments hors
caisse de l'actif et du passif
Autres actifs courants
Autres actifs financiers
Créditeurs
Autres passifs
Variation des intérêts courus
Informations supplémentaires
Charges d'intérêts
Variation des intérêts courus
Coûts d'emprunt capitalisés aux
immeubles de placements
2014
$
2013
$
311 765
7 733
(84 071)
(85 856)
2 278
(397 481)
(115 410)
124 601
124 380
(15 560)
151 849
(279 470)
415 444
2 278
265 769
(15 560)
-
37 653
(in canadian dollars)
22. CASH FLOWS
Net changes in non-cash
asset and liability items:
Other current assets
Other financial assets
Accounts payable
Other liabilities
Change in accrued interest
Supplementary information
Interest expense
Change in accrued interest
Borrowing costs recorded to
investment properties
Intérêts payés
417 722
287 862
Interest paid
23. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE
23. NON-CONTROLLING INTERESTS
Le 14 juin 2012, une filiale de la Fiducie, société en
commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert»), a émis
48 750 titres de capitaux propres pour une contrepartie de
48 750$.
On June 14, 2012, a subsidiary of the Trust, société en
commandite Fronsac St-Hubert
("SEC St-Hubert"), has
issued 48,750 equity securities for a proceeds of $48,750.
SEC St-Hubert est située dans la ville de St-Hubert,
province de Québec. Le pourcentage des détenteurs de
participations ne donnant pas le contrôle se chiffre à 10%
et ces derniers n'ont aucun droit de vote dans la Fiducie.
SEC St-Hubert is located in the city of St-Hubert in the
province of Quebec. The percentage of non-controlling
interests' owners equals to 10% and these owners have no
voting interest in the Trust.
Au cours des exercices financiers antérieurs, aucune
distribution n'a été payée aux détenteurs de participations
ne donnant pas le contôle.
During the past years, no distributions have been paid to
the owners of non-controlling interests.
■ Page 33 ■
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
24. GESTION DU CAPITAL
(in canadian dollars)
24. CAPITAL MANAGEMENT
Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital
la pérennité de celui-ci afin de
sont d'abord d'assurer
pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un
rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une
structure de capital la plus optimale possible afin de réduire
le coût en capital.
to
The Trust's capital management objectives are first
its capital so as to support
ensure the longevity of
continued operations, provide its unitholders with a return,
maintain the most optimal capitalization possible with a
view of keeping capital costs to a minimum.
du
capital
structure
La
de la Fiducie comprend
actuellement des unités de fiducie, des emprunts
hypothécaires, des dettes à long terme et des parts
privilégiées convertibles. La Fiducie utilise son capital pour
les activités d'acquisition,
les remboursements de ses
emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de
distributions aux porteurs de parts.
The Trust's capital structure currently includes trust units,
mortgages, long-term debts and convertible preferred units.
is directed to acquisitions,
The Trust's uses of capital
repayments of mortgages and other debts and payment of
distributions to unitholders.
Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital componants are the following:
2014
$
2013
$
Capital
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables (capital)
Unités de fiducie
6 645 988
76 156
246 552
988 230
13 385 494
Capital
7 517 966 Mortgages
427 795 Long-term debt
-
Convertible debentures
1 321 230 Exchangeable preferred units (principal)
9 292 411 Trusts units
21 342 420
18 559 402
25. INSTRUMENTS FINANCIERS
25. FINANCIAL INSTRUMENTS
Juste valeur
Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées
pour déterminer
la juste valeur de chaque catégorie
d'instruments financiers:
Fair value
The following methods and assumptions have been used in
determining the estimated fair value of each financial
instrument category:
Instruments financiers courants
La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se
rapproche de leur valeur comptable étant donné leur
échéance rapprochée.
Current financial instruments
The fair value of current
financial assets and liabilities
approximates their carrying amount due to their short-term
maturities.
Dettes
La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à
long terme, des débentures convertibles et des parts
privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur
comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des
conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient
obtenir pour des instruments ayant des termes similaires.
Debts
long-term debt, convertible
The fair value of mortgages,
units
preferred
debentures
approximates their carrying amount given that
they are
subject to terms and conditions similar to those available to
the Trust for instruments with comparable terms.
exchangeable
and
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
Classement des instruments financiers
Hiérarchie
n
i
v
e
a
u
Juste valeur
par le biais du
résultat net
Fair value
through
profit and loss
Valeur comptable
Carrying amount
Prêts et
créances
Autres passifs
financiers
Loans and
receivables
Other financial
liabilities
31 décembre 2014
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Encaisse réservée
Débiteurs
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Débentures convertibles
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des
unités et bons de souscription
31 décembre 2013
Actifs financiers
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
Débiteurs
Autres actifs financiers
Passifs financiers
Créditeurs
Emprunt bancaire
Emprunts hypothécaires
Dette à long terme
Parts privilégiées échangeables
Instruments financiers dérivés
Swaps de taux d'intérêt
à la juste valeur
Rémunération fondée sur des
unités et bons de souscription
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
(3)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
$
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
208 580
18 699
227 279
-
-
-
-
-
-
-
-
-
182 300
4 700
20 550
207 550
$
40 977
3 715 000
97 367
107 677
3 961 021
$
-
-
-
-
-
268 964
140 663
115 410
525 037
-
-
-
-
136 902
830 000
6 645 988
76 156
246 552
871 728
-
466 433
850 000
7 517 966
427 795
1 171 369
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
Classification of financial instruments
Juste valeur
Fair value
Hierarchy
l
e
v
e
l
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(3)
$
40 977
3 715 000
97 367
107 677
3 961 021
136 902
830 000
6 645 988
76 156
246 552
871 728
208 580
December 31, 2014
Financial assets
Cash and cash equivalents
Restricted cash
Receivables
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank loan
Mortgages
Long term debt
Convertible debentures
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
Unit-based compensation
December 31, 2013
Financial assets
Cash and cash equivalents
Receivables
Other financial assets
Financial liabilities
Accounts payable
Bank loan
Mortgages
Long-term debt
Exchangeable preferred units
Derivative financial instruments
268 964
140 663
115 410
525 037
466 433
850 000
7 517 966
427 795
1 171 369
182 300
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
(2)
4 700
(2)
20 550
(2)
Interest rate swaps at fair value
Unit-based compensation
and warrants
-
18 699
(3)
and warrants
8 807 326
9 034 605
10 433 563
10 641 113
■ Page 35 ■
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite)
25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued)
financiers
intitulés «Instruments
La Fiducie a transféré du niveau 2 au niveau 3 les
financiers
instruments
dérivés» et «Rémunération fondée sur des unités et bons de
souscription». La Fiducie utilise maintenant
le cours de
l'unité obtenu à son dernier financement comme variable
d'entrée aux fins des calculs de la juste valeur. La Fiducie a
adopté cette approche car
la volatilité de son titre est
indûment amplifiée par un manque de liquidité ainsi que des
volumes de transactions trop minimes.
The Trust has transfered from level 2 to level 3 the financial
instruments" and
instruments named "Derivative financial
"Unit-based compensation and warrants". The Trust now
uses the unit price obtained on its last financing as a variable
to calculate fair value. The Trust has adopted this approach
as the volatility of its stock is wrongfully amplified by a lack of
liquidity and low volumes of transactions.
La sensibilité de ces instruments financiers par rapport aux
variables prix de l'unité et volatilité est montrée dans le
tableau suivant:
The sensitivity of those financial instruments to the variables
of unit cost and volatility is shown in the following table:
Sensibilité au prix de l'unité
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des unités et
bons de souscription
Sensibilité à la volatilité
Instruments financiers dérivés
Rémunération fondée sur des unités et
bons de souscription
Prix de l'unité ($)
Unit price ($)
0.36
0.40
0.32
0.36
0.40
0.32
Volatilité (%)
Volatility (%)
25
30
20
25
30
20
Valeur ($)
Value ($)
Sensitivity to unit cost
Derivative financial instruments
208 580
303 393
132 358
18 699
25 500
11 900
Unit-based compensation and warrants
Valeur ($)
Value ($)
Sensitivity to volatility
Derivative financial instruments
208 580
247 336
171 288
18 699
18 699
18 699
Unit-based compensation and warrants
26. GESTION DU RISQUE
26. RISK MANAGEMENT
Gestion des risques découlant des instruments financiers
Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée
au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque
de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur
une base continue. Afin de limiter les incidences de la
fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de
trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux
d'intérêt du marché et détermine en conséquence la
composition de ses dettes.
Management of risks arising from financial instruments
In the normal course of business, the Trust is exposed to
credit risk,
interest rate risk and liquidity risk. The Trust
manages these risk exposures on an ongoing basis. In order
rates on its
to limit
expenses and cash flows, the Trust constantly follows the
evolution of
rate and consequently
interest
the market
determine the composition of its debts.
the effects of changes in interest
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DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
26. GESTION DU RISQUE (suite)
(in canadian dollars)
26. RISK MANAGEMENT (continued)
Risque de crédit
Le risque de crédit provient principalement d'une éventuelle
incapacité des locataires de s'acquitter de leur loyer. En date
du 31 décembre 2014, les comptes clients compris dans les
débiteurs
totalisent 97 367$ (2013: 140 663$) et
représentent le risque maximal de crédit. Les autres postes
faisant partie des débiteurs incluent des sommes à recevoir
d'institutions financières et ne comportent qu'un faible risque
de crédit.
Credit risk
inability of
Credit risk comes primarily from the potential
customers to discharge their
rental obligations. As at
December 31, 2014, accounts receivable included in the
receivables amount
to $97,367 (2013: $140,663) and
represent the maximum credit risk. The other components of
the receivables include amounts recoverable from financial
institutions with a small credit risk.
Les comptes clients sont majoritairement composés de
sociétés pétrolières nationales à faible risque de crédit.
Accounts receivable mostly include major canadian oil and
gas companies with small credit risk.
Risque de taux d'intérêt
La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui
concerne ses emprunts hypothécaires, ses dettes à long
terme, ses parts privilégiées échangeables et son emprunt
bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt
fixe
assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à
taux variable à un risque de flux de trésorerie.
is exposed to interest
Interest rate risk
The Trust
rate risk through its
mortgages, its long-term debts, its exchangeable preferred
units and its bank loan. Financial instruments with fixed rate
of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the
instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk.
Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait eu un
impact de 20 977$ sur le montant des charges financières
de l'exercice.
Each variation of 1% of the interest rates would have had an
impact of $20,977 on the financial expenses of the year.
Risque de liquidité
La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure
d'honorer ses engagements financiers dans les délais
établis aux termes de ses engagements. La haute direction
gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions
financières et des flux de trésorerie anticipés.
Liquidity risk
The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its
financial commitments by the deadlines set out under the
terms of such commitments. Senior management manages
the Trust's cash resources with respect to financial forecasts
and anticipated cash flows.
La Fiducie possède une excellente position d'encaisse qui lui
permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants
la portion
principalement
court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long
terme ainsi que son emprunt bancaire.
représentés par
les créditeurs,
The Trust has strong cash positions which allow it to control
its current
liquidity risks, mainly composed of accounts
payable, current portion of mortgages and long-term debt
and its bank loan.
Instruments financiers dérivés
La Fiducie utilise des instruments financiers dérivés pour
gérer son risque de taux d'intérêt. Les instruments financiers
dérivés sont comptabilisés à leur
juste valeur à l'état
consolidé de la situation financière et toute variation de la
juste valeur est comptabilisée aux résultats de l'exercice.
Derivative financial instruments
The Trust uses derivative financial instruments to manage its
interest rate risk. The derivative financial
instruments are
recognized at their fair value on the consolidated statement
fair value are
of
recognized in income for the year.
financial position and changes in
■ Page 37 ■
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31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
(in canadian dollars)
27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
27. RELATED PARTY TRANSACTIONS
Les revenus de location comprennent des montants de 283
471$ (2013: 282 219$) obtenus de compagnies contrôlées
par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels un
montant de 9 033$ est à recevoir au 31 décembre 2014
(2013: 0$).
Property rental revenue includes $283,471 (2013: $282,219)
obtained from companies controlled by individuals related to
trustees for which $9,033 is included in the receivables of
December 31, 2014 (2013: $0).
La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe
d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au
prix annuel de 95 000$ et pour une période de 10 ans se
terminant le 15 janvier 2014. Le loyer est ajusté annuellement
en fonction de l'indice des prix à la consommation; une
augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse
dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à
litre d'essence vendu
une ristourne de 0,0075$ par
annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut
exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5)
années chacune. La première tranche de renouvellement a
été exercée le 15 janvier 2014.
The Trust has signed an agreement, with a company,
controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its
property located in Saint-Hilaire for $95,000 annually and for a
is
period of 10 years ending January 15, 2014. The rent
adjusted annually with the consumer price index; a minimum
adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent
agreement. The terms of
the agreement also include a
variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of
gazoline sold annually in excess of 3,500,000 liters. The
tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years
each. The first
renewal options has been exercised on
January 15, 2014.
La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à
une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de
160 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30
juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de
l'indice des prix à la consommation; une augmentation
minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les
termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une
ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave-
autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le
locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de
cinq (5) années chacune.
to rent a portion of
The Trust has also signed an agreement, with a company
controlled by 2 trustees,
its property
located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $160,000 annually and
for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is
adjusted annually with the consumer price index; a minimum
adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent
agreement. The terms of
the agreement also include a
variable rent of 10% calculated on the annual sales of car-
wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant
can exercise three (3) renewal options of five (5) years each.
64
090$
(2013:
Au cours du l'exercice terminé le 31 décembre 2014,
la
Fiducie a payé à une entité, dans laquelle un fiduciaire a des
intérêts,
honoraires
professionnels. Elle a payé 2 500$ (2013: 5 000$)
d'honoraires professionnels à un fiduciaire. La Fiducie a aussi
payé 29 918$ (2013: 35 330$) en honoraires juridiques à une
personne liée à un fiduciaire, dont le solde à payer au 31
décembre 2014 est de 985$ (2013: 6 271$).
000$)
en
52
in professional
During the year ended December 31, 2014, the Trust paid
fees to entities
$64,090 (2013: $52,000)
controlled by trustees.
in
professional fees to a trustee. The Trust also paid $29,918
(2013: $35,330) for lawyer services to a person related to a
trustee, for which $985 is payable as at December 31, 2014
(2013: $6,271).
It paid $2,500 (2013: $5,000)
Les prêts à recevoir incluent un montant de 36 572$ (2013: 39
333$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Les
intérêts obtenus au cours de l'exercice sur ce prêt totalisent
3,335$ (2013: 2 659$).
Loans receivable include an amount of $36,572 (2013:
$39,333) made to a person related to a trustee.
Interest
received on that
loan during the year amounts to $3,335
(2013: $2,659).
Rémunération des principaux dirigeants
Aucune rémunération, incluant les paiements fondés sur les
unités, n'a été consentie à des dirigeants au cours des
exercices se terminant les 31 décembre 2014 et 2013.
Officers compensation
No
compensation
compensation,
attributions, was paid to officers during the years ended
December 31, 2014 and 2013.
unit-based
including
■ Page 38 ■
FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC
FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS
DECEMBER 31, 2014 AND 2013
(en dollars canadiens)
28. SECTEURS OPÉRATIONNELS
(in canadian dollars)
28. OPERATING SEGMENTS
La presque totalité des revenus de location proviennent de
quatre (4) clients dont chacun individuellement représente
10% ou plus des revenus.
The entire rental income mostly comes from four (4) clients
which individually represents 10% or more of revenues.
Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus
associé à chaque secteur.
The following table shows the percentage of
associated to each segment.
revenues
Revenu de location d'immeubles de placement
Compagnie pétrolière canadienne
Compagnies liées à des fiduciaires
Compagnie internationale de restauration rapide
Compagnie internationale de dépanneur
Autres
2014
%
2013
%
32
19
17
23
9
31
31
11
26
1
100
100
Rental income from investment properties
Major canadian oil and gas company
Trustees related companies
International fast-food company
International convenience store company
Others
Les revenus de location des immeubles de placement vendus
représentait 9,0% des
au courant de l'exercice financier
revenus dont 2,7% et 6,3% étaient respectivement
inscrits
dans les segments compagnie pétrolière canadienne et
compagnie internationale de dépanneur.
Rental income of investment properties sold during the year
equals 9,0% of
income for which 2.7% and 6.3% were
respectively included in major canadian oil and gas company
and international convenience store company segment.
29. ENGAGEMENTS CONTRACTUELS
29. CONTRACTUAL OBLIGATIONS
La Fiducie a négocié une entente de gestion avec une société
liée à un fiduciaire. L'entente stipule qu'une rémunération de 6
000$ par mois est versée à cette société. L'entente se termine
le 31 août 2015.
The Trust has negotiated an agreement with a company
related to a trustee for the management of the Trust. Under
the terms of the agreement, the Trust pays $6,000 per month
for services. The agreement ends on August 31, 2015.
30. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN
30. SUBSEQUENT EVENTS
Le 22 décembre 2014, la Fiducie a signé une entente pour
acquérir deux (2) immeubles de placement situés dans la
région de Québec. La Fiducie a versé en fidéocommis la
somme de 3 715 000$. Le premier immeuble a comme
locataire un restaurant Tim Hortons. Le deuxième immeuble
abrite une station-service Ultramar et un dépanneur. Les
parties ont convenu que la date effective de la transaction soit
le 1er janvier 2015.
On December 22, 2014, the Trust entered into an agreement
to purchase 2 (two) investment properties in the region of
Quebec city. The Trust paid in trust $3,715,000 as purchase
price. The first property has a Tim Hortons restaurant as
tenant. The second property is rented to an Ultramar service-
station with a convenience store. The parties have agreed that
the effective date of the transaction would be January 1st,
2015.
la Fiducie a acquis un immeuble de
Le 9 février 2015,
placement situé à Cornwall (ON) pour la somme de 815 000$.
La Fiducie a déboursé 315 000$ et obtenu une première
hypothèque de 500 000$.
the Trust purchased an investment
On February 9, 2015,
property located in Cornwall (ON) for an amount of $815,000.
The Trust paid $315,000 cash and obtained a first mortgage
of $500,000.
■ Page 39 ■
April 2, 2015
To all Unitholders,
I am pleased to inform you of the main achievements our Trust has accomplished over the course
of the recent year. Again in 2014 the Trust was able to achieve an increase in revenues, cash
flows from operations and what is most important for our unit holders, cash flow per unit. Our
net operating income (NOI) increased from $1.1M to just over $1.4M, which represents an
increase of 27%. Funds from operations (FFO) increased from $581,977 to $693,768, which
represents an increase of 19%. I sincerely believe that these results will satisfy you while
speaking volumes about the strength of our business model.
DISTRIBUTION
to
As you already know, it is part of our
mission and commitment towards unit
holders
increase our
regularly
distributions per unit. As you can see
in the table, we have achieved this
objective in 2014 and we are hoping to
respect it once again in 2015.
ACHIEVEMENTS 2014
We pursued the development of our site in Louiseville, with the addition of a building housing a
McDonald’s Restaurant. The location opened towards the end of the summer and it has achieved
success worthy of its name since then.
In terms of acquisitions, 2014 was more of a transition year, as all negotiated transactions were
not, or could not be, closed before the end of the fiscal year. On December 22 we acquired a
property housing a Tim Hortons in Levis as well as an Ultramar in Quebec City. At the request
of the seller, we accepted the terms of the transaction, in which the effective closing date would
be January 1, 2015. As a result, the Trust has not recorded these items on its financial statements,
regardless of the fact that the work performed to realize these transactions was done over the
course of 2014.
Also in 2014, we negotiated with success the purchase of a property situated in Cornwall,
Ontario. This property operates as a Burger King Restaurant. The transaction closed during
February 2015 and marks an important step in the growth of the Trust, as it is our first
partnership with Burger King and our first property in Ontario.
Equally, we have decided in 2014 to sell a property operated by Couche Tard in Saint-Hubert. At
the time of the acquisition this site did not meet all of the investment criteria we typically seek,
however due to the presence of Couche Tard we went forward with the purchase. During the
later part of 2014 an interested party presented an offer to purchase the property. The offer was
accepted with the intention to invest the capital from the sale in properties that meet all of our
investment criteria.
On September 17, 2014 we announced the acquisition of all of the outstanding shares of Soginci,
a company that holds five (5) properties that meet our investment criteria. This transaction turned
out to be far more complex than originally anticipated but we are confident that we will be able
to conclude the transaction over the course of the following weeks. This acquisition is very
important for the Trust and we are devoting all of our efforts to conclude it.
In October we completed our most important private placement in the history of the Trust, for an
amount of nearly $4M. Many new investors took part in this private placement, which portrays
the confidence they have in the future of the Trust as well as management, who must execute the
game plan you already know very well.
SUCCESS OF OUR BUSINESS PLAN
I believe it is pertinent to once again underline the success that has been achieved thanks to our
business model. Throughout 2014, and for the 5th consecutive year, we have maintained an
occupancy rate of 100% and we have not recorded a loss on any of our leases. We have the
strictest intentions to maintain this strategy, which has brought us success to date.
It is important to note that Trustees hold an important participation in the capital of the Trust and
as a result, their interest is the same as yours, which is constant improvement of the financial
results of the Trust.
Finally I would like to take this opportunity to thank our business partners who have remained
loyal as the years go by, as well as our trustees who have made great contributions to the
financial success of the Trust. I would like to especially thank Michel Cholette, who this year
stepped down from his position on the Board of Trustees. He participated in establishing the
Trust and we will miss his profound knowledge of Quebec real estate.
Michel Lassonde, President
SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION
Financial info
Property rental income
Total revenue
NOI (1)
FFO (1)
AFFO (1)
EBITDA (1)
Investment properties (2)
Total assets
Total mortgage/loans/long term debt (3)
Total exchangeable preferred units
Total debentures
Total equity
Weighted average units o/s - basic
Amounts on a per unit basis
FFO/unit
AFFO/unit
Distributions
Financial ratios
Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages
Debt to gross assets - including converts
Debt to gross assets - excluding converts (3)
Interest coverage ratio
Debt service coverage ratio
Distributions as a % of FFO
Distributions as a % of AFFO
Leasing information
Occupancy
Mix of tenancy based on gross revenue
National
Regional
Local
Property type breakdown
Gas/Convenience store
Gas/Convenience store/Fast food
Fast food
Other
Average term to maturity - mortgages
Average term to maturity - leases
IFRS capitalization rate
(1) Non-IFRS financial measures
2014
2013
Δ
%
1,499,518
1,499,518
1,414,515
693,768
693,768
1,128,616
18,694,326
22,829,110
7,552,144
871,728
246,552
13,608,981
37,397,809
1,033,595
1,138,595
1,111,914
581,977
581,977
926,380
21,156,682
22,131,533
8,795,761
1,171,369
-
10,867,540
32,817,956
465,923
360,923
302,601
111,791
111,791
202,236
(2,462,356)
697,577
(1,243,617)
(299,641)
246,552
2,741,441
4,579,853
45%
32%
27%
19%
19%
22%
(12%)
3%
(14%)
(26%)
100%
25%
14%
0.0186
0.0186
0.0148
0.0177
0.0177
0.0135
0.0008
0.0008
0.0013
5%
5%
10%
4.78%
38%
33%
2.4
1.7
80%
80%
4.93%
45%
40%
2.8
2.1
76%
76%
(0.15%)
(7%)
(7%)
(0.5)
(0.4)
4%
4%
(3%)
(16%)
(17%)
(16%)
(21%)
5%
5%
100%
100%
0
0%
70%
30%
0%
4
4
1
9
65%
35%
0%
4
5
0
9
5%
(5%)
0%
8%
(14%)
0%
0
(1)
1
0
5.8
9.1
6.82%
5.5
8.0
6.23%
0.2
1.1
0.59%
4%
14%
9%
(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures (530 Barkoff)
(3) Excludes exchangeable debentures and exchangeable preferred units