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Annual Report 2015

Plain-text annual report

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC 1 RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLE Périodes terminées les 31 décembre 2015 2014 Δ % Situation financière Revenus de location Revenus totaux Résultat opérationnel net (1) FFO (1) AFFO (1) BAIIA (1) Immeubles de placement (2) Total de l'actif Total des dettes et emprunts (3) Total des parts privilégiées Total des débentures convertibles Total des capitaux propres Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base Par part FFO par part AFFO par part Distributions Ratios financiers Taux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe Ratio d'endettement - incluant les instruments échangeables Ratio d'endettement - excluant les instruments échangeables (3) Ratio de couverture des intérêts Ratio de couverture de la dette Distribution en % des FFO Distribution en % des AFFO Information de location Taux d'occupation Catégories des locataires basées sur les revenus brut National Régional Local Types de locataires Pétrolières majeures/dépanneurs Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide Restauration rapide 47% 53% 39% 55% 86% 47% 78% 48% 118% 4% 1% 4% 24% 25% 50% 4% 1 499 518 2 198 921 1 499 518 2 291 631 1 414 515 1 965 701 693 768 1 074 956 573 607 1 066 031 1 653 718 1 128 616 33 360 523 18 694 326 33 754 607 22 829 110 7 552 144 16 467 370 871 728 907 101 246 552 247 808 14 141 197 13 608 981 46 290 395 37 397 809 0.0232 0.0230 0.0153 0.0186 0.0153 0.0148 3.9% 52% 49% 2.8 1.8 66% 67% 4.8% 38% 33% 2.4 1.7 80% 96% 699 403 792 113 551 186 381 188 492 424 525 102 14 666 197 10 925 497 8 915 226 35 373 1 256 532 216 8 892 586 0.0047 0.0077 0.0005 (0.9%) 14% 16% 0.4 0.1 (14%) (30%) 100% 100% 0% 78% 21% 1% 8 4 5 17 70% 30% 0% 4 4 1 9 8% (9%) 1% - 4 4 8 Autre Durée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques Durée résiduelle moyenne pondérée - baux Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS 4.6 7.4 6.58% 5.8 9.1 6.82% (1.3) (1.8) (0.24%) (1) Mesure financière non définie par les IFRS (2) Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises (3) Exclut les débentures convertibles et les parts échangeables RAPPORT DE GESTION EXERCICE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2015 LE 10 MARS 2016    Le 29 mars 2016 Chers détenteurs de parts, Comme vous l’avez sans doute constaté en prenant connaissance de nos résultats financiers, nous avons connu en 2015 une autre année faste puisque nous avons atteint de nouveaux sommets en termes d’actifs et de revenus. Nous avons accompli nos objectifs tout en respectant intégralement notre mission première qui demeure d’enrichir nos détenteurs de parts. Faits saillants de l’année 2015 Nous avons fait l’achat, en tout début d’année, de deux propriétés dans la région de Québec, soit un site Ultramar à Québec ainsi qu’un restaurant Tim Hortons à Lévis. Ces deux propriétés sont très bien situées et jouissent de baux à long terme avec ces deux locataires de qualité. Nous avons acquis en mai la société Soginci et son portefeuille immobilier. Il s’agit de quatre propriétés situées dans la ville de Sainte-Julie, immédiatement en bordure de l’autoroute 20 qui relie Montréal et Québec et d’une propriété toujours en bordure de l’autoroute 20, mais située à Saint-Mathieu de Beloeil. Trois de ces propriétés sont louées à Petro-Canada et il s’agit de baux de terrains. Le zonage agricole limite beaucoup l’expansion commerciale et résidentielle dans ce secteur et par conséquent, ces terrains vont prendre beaucoup de valeur au cours des prochaines années. Nous avons également réalisé notre première acquisition à l’extérieur du Québec avec l’achat d’un restaurant Burger King à Cornwall, en Ontario. Le restaurant est exploité par le plus important franchisé Burger King au Canada et nous sommes par conséquent confiants quant à la suite des choses. Enfin, nous avons acquis un terrain sur l’avenue Saint-Louis à St-Hyacinthe. Nous avons commencé, à l’automne, la construction sur ce site d’un bâtiment qui abrite un Tim Hortons et une station service Petro-Canada avec dépanneur. Ces deux commerces sont en exploitation depuis la fin du mois de mars 2016. Nous avons donc commencé l’année avec 9 propriétés et nous l’avons terminé avec 17 sites qui sont tous bien positionnés dans des endroits stratégiques. Le rendement financier Nous avons connu une forte expansion en 2015 puisque nous avons presque doublé nos actifs qui atteignent maintenant près de 34 millions. Toutefois, cette importante croissance ne s’est pas faite aux dépens de nos rendements financiers. Notre résultat opérationnel net a connu une augmentation de près de 40%, mais cela ne signifierait pas grand-chose si nous n’avions pas été en mesure d’augmenter sensiblement les fonds provenant des opérations (FFO) par part. Or, nous avons réussi à les augmenter de 25% et ce résultat nous place parmi les fiducies de placement les plus performantes au Canada à ce chapitre. Il faut bien comprendre qu’il y a un lien étroit entre l’augmentation des fonds provenant de l’exploitation et l’augmentation des distributions à nos détenteurs de parts. Ainsi, les distributions représentaient 80% des fonds provenant de l’exploitation à la fin de 2014 alors que cette proportion ne dépassait pas les 66% à la fin de 2015. Nous avons donc une bonne marge de manœuvre pour augmenter nos distributions tout en maintenant la prudence financière qui nous caractérise depuis le début de nos opérations. Nous avons augmenté les distributions de 4%, ce qui représente quand même le double du taux d’inflation et, est-il nécessaire de souligner que nous les avons augmentées chaque année depuis qu’elles ont été mises en place. Le succès de notre modèle d’affaires Je crois qu’il est approprié de souligner le succès constant de notre modèle d’affaires. En effet, encore une fois en 2015, nous avons affiché complet pour tous nos sites et nous n’avons subi aucune perte sur nos comptes à recevoir. Il s’agit d’une constante depuis le début de nos opérations. La rigueur qui nous caractérise dans le choix des sites que nous achetons est un gage de notre succès futur. Chaque année nous devons refuser plusieurs transactions car elles ne rencontrent pas nos paramètres financiers. En somme, nous ne procédons à une acquisition que si elle nous permet d’augmenter les fonds provenant de l’exploitation par part. Nous ne diminuerons pas le rendement financier de nos détenteurs de parts simplement pour augmenter nos actifs et nos revenus. En terminant, il me faut remercier nos fiduciaires qui, année après année, participent bénévolement aux affaires de la fiducie. Je voudrais particulièrement souligner l’apport de M. Richard Laferrière qui nous a quitté cette année après avoir servi depuis nos tout débuts. Michel Lassonde, président FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2015 AND 2014 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation Financière Comptes de Résultat et Résultat Global Variations des Capitaux Propres Flux de trésorerie Notes aux États Financiers PAGE 1 2-3 4 5 6 7 8-37 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: Financial Position Income and Comprehensive Income Changes in Equity Cash flows Notes to Financial Statements RAPPORT DES FIDUCIAIRES TRUSTEES' REPORT Les fiduciaires ont la responsabilité de préparer les états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires, ces états financiers consolidés donnent une image fidèle de la forme et de la substance des transactions et reflètent raisonnablement la situation financière et les résultats d'exploitation de la Fiducie. The Trustees are responsible for the preparation of the consolidated financial The Trustees these consolidated financial statements believe that the form and substance of transactions, fairly reflect and that they reasonably present the Trust's financial position and the results of its operations. statements. aux Normes Les états financiers consolidés ont été dressés conformément internationales d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour comptabiliser les montants présentés dans les états financiers, les meilleures estimations et les jugements soignés les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière. raisonnables estiment qu'ils dans Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et établissent des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les registres financiers font l'objet d'un audit par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états financiers consolidés. C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser et d'approuver les états financiers consolidés et de ses par surveiller responsabilités de concernant l'information financière. de présentation l'exécution direction la la The consolidated financial statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards. The Trustees have included, in the Trust's financial statements, amounts based on best estimates and careful judgements that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the financial statements are presented fairly, in all material respects. its responsability, the Trustees develop and To fulfill continue to maintain systems of internal accounting controls and establishes policies and procedures to ensure reliability of information and to financial safeguard assets. The internal control systems and financial records are subject to an audit by external auditors during the audit of the consolidated financial statements. The Board of Trustees is responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements and overseeing management's performances of its financial reporting responsabilities. /S/ Michel Lassonde Président et Chef de la direction Le 10 mars 2016 /S/ Michel Lassonde President and CEO March 10, 2016 RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2015 et 2014, et les comptes de résultat et du résultat global consolidés, les états consolidés des variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2015 et 2014, ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. We have audited the accompanying consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust, which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2015 and 2014, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés Management's responsibility for the consolidated financial statements La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états d'anomalies financiers résultent de fraudes ou significatives, que celles-ci d'erreurs. consolidés exempts is responsible for the preparation and fair Management presentation of these consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"), and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Responsabilité de l’auditeur Auditor's responsibility reconnues Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d'audit normes généralement requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de façon à obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. du Canada. Ces Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la la présentation fidèle des états financiers préparation et consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'appréciation du l'entité. Un audit comporte également caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que l'appréciation de la présentation d'ensemble des états financiers consolidés. Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit the to obtain reasonable assurance about whether consolidated financial statements are free from material misstatement. An audit involves performing procedures to obtain audit in the evidence about the amounts and disclosures consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the by reasonableness management, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. estimates made accounting of Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Opinion Opinion À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière de Fiducie de placement immobilier Fronsac aux 31 décembre 2015 et 2014, ainsi que de sa performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2015 et 2014, conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). In our opinion, the consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac real estate investment trust as at December 31, 2015 and 2014 and its financial performance and its cash flows for the years ended December 31, 2015 and 2014 in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montréal, Canada Le 10 mars 2016 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montreal, Canada March 10, 2016 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique no A125104 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (en dollars canadiens) Actifs non courants ACTIF 31 décembre / 31 décembre / December 31, December 31, 2015 $ 2014 $ Immeubles de placement (note 5) 32 660 927 17 994 730 Participations dans des coentreprises (note 6) Autres actifs financiers (note 7) Actifs d'impôt différé (note 21) Actifs courants Dépôt sur transactions Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8) Encaisse réservée (note 8) Autres actifs courants (note 9) Portion court terme des actifs financiers (note 7) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 10) Dette à long terme (note 11) Débentures convertibles (note 12) Parts privilégiées échangeables (note 13) Instruments financiers dérivés (note 14) Autres passifs (note 15) Passifs d'impôt différé (note 21) Passifs courants Emprunt bancaire (note 16) Créditeurs (note 17) Portion court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 10 et 11) Portion court terme des autres passifs (note 15) 701 215 88 706 31 000 701 631 98 617 38 000 33 481 848 18 832 978 - 47 097 95 940 40 977 - 3 715 000 131 773 93 889 37 788 106 427 33 754 607 22 829 110 13 365 889 6 443 351 34 110 247 808 907 101 199 655 51 730 165 000 55 971 246 552 871 728 208 580 45 763 147 000 14 971 293 8 018 945 2 585 704 1 327 073 481 667 247 673 830 000 136 902 222 822 11 460 CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (in canadian dollars) ASSETS Non-Current assets Investment properties (note 5) Investments in joint ventures (note 6) Other financial assets (note 7) Deferred tax assets (note 21) Current assets Deposit on transactions Cash and cash equivalents (note 8) Restricted cash (note 8) Other current assets (note 9) Current portion of financial assets (note 7) LIABILITIES Non-Current liabilities Mortgages (note 10) Long-term debt (note 11) Convertible debentures (note 12) Exchangeable preferred units (note 13) Derivative financial instruments (note 14) Other liabilities (note 15) Deferred tax liabilities (note 21) Current liabilities Bank indebtedness (note 16) Accounts payable (note 17) Current portion of mortgages and long-term debt (notes 10 and 11) Current portion of other liabilities (note 15) TOTAL DU PASSIF 19 613 410 9 220 129 TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES Capital des porteurs de parts Participations ne donnant pas le contrôle 14 141 197 13 555 960 - 53 021 TOTAL CAPITAUX PROPRES 14 141 197 13 608 981 EQUITY Unitholders' equity Non-controlling interests TOTAL EQUITY TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 33 754 607 22 829 110 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé au nom du Conseil: (s) Michel Lassonde MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE , fiduciaire trustee, Approved on behalf of the Board: (s) Martin Grimard MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD ■ Page 4 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) REVENU Revenu de location des immeubles de placement (note 28) Coûts opérationnels Autres revenus Résultat opérationnel net Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises (note 6) Variation de la juste valeur des immeubles de placement CHARGES Charges administratives Charges financières (note 20) Coûts de transaction 2015 $ 2014 $ 2 198 921 1 499 518 (325 930) 92 710 (85 003) - 1 965 701 1 414 515 46 584 (11 598) 221 248 (1 655 115) 2 233 533 (252 198) 339 868 606 466 - 270 856 503 265 70 394 946 334 844 515 INCOME Rental income from investment properties (note 28) Operating costs Other revenues Net operating income Share of net income from investments in joint ventures (note 6) Change in fair value of investment properties EXPENSES Administrative expenses Financial expenses (note 20) Transaction costs Résultat (perte) avant impôts 1 287 199 (1 096 713) Income (loss) before income taxes Impôts sur le résultat (note 21) Exigibles Différés Résultat net (perte nette) et résultat global Résultat net (perte nette) et résultat global attribuable aux: Porteurs de parts Participations ne donnant pas le contrôle Résultat net (perte nette) et résultat global 764 13 085 25 000 (351 500) 25 764 (338 415) 1 261 435 (758 298) 1 261 435 - (730 872) (27 426) 1 261 435 (758 298) Income taxes (note 21) Current Deferred Net income (loss) and comprehensive income (loss) Net income (loss) and comprehensive income (loss) attributable to: Unitholders Non-controlling interests Net income (loss) and comprehensive income (loss) Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux porteurs de parts - de base (note 22) 0,0273 (0,0195) Net income (loss) per unit attributable to unitholders - basic (note 22) Résultat net (perte nette) par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 22) 0,0270 (0,0195) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés Net income (loss) per unit attributable to unitholders - diluted (note 22) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 5 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2015 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2015 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 24) $ Total Equity $ 99 066 13 385 494 71 400 13 555 960 53 021 13 608 981 January 1, 2015 Changes during the period: 1 janvier 2015 Variations au cours de la période: Résultat net et résultat global 1 261 435 - Émission d'unités Rachat de participations ne donnant pas le contrôle Distributions aux porteurs de parts - 37 500 (4 080) (709 618) - - - - - - 1 261 435 37 500 (4 080) (709 618) 31 décembre 2015 646 803 13 422 994 71 400 14 141 197 31 DÉCEMBRE 2014 (53 021) - - (57 101) (709 618) 14 141 197 Issuance of units Purchase of non-controlling interests Distributions to unitholders December 31, 2015 DECEMBER 31, 2014 1 261 435 Net income and comprehensive income - - 37 500 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 24) $ Total Equity $ 1 janvier 2014 1 423 282 9 292 411 71 400 10 787 093 80 447 10 867 540 Variations au cours de la période: Perte nette et résultat global (730 872) - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts - 4 093 083 (34 520) (558 824) - - - - - - (730 872) 4 093 083 (34 520) (558 824) (27 426) - - - (758 298) 4 093 083 (34 520) (558 824) January 1, 2014 Changes during the period: Net loss and comprehensive loss Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders 31 décembre 2014 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 99 066 13 385 494 71 400 13 555 960 53 021 December 31, 2014 13 608 981 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 6 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES Résultat net (perte nette) Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges d'intérêts (note 23) Intérêts payés (note 23) Charges administratives Charges financières Coûts de transaction Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 23) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Produit net de la cession d'immeubles Distributions de coentreprises Rachat de participations ne donnant pas le contrôle Dépôt sur transactions ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Versements en capital périodiques Remboursements d'emprunts Augmentation de la dette à long terme Remboursement de la dette à long terme Émission de débentures convertibles Encaisse réservée Émission d'unités, net des frais d'émission Distributions aux porteurs de parts Augmentation (diminution) de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l'exercice (note 8) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 2015 $ 2014 $ 1 261 435 (758 298) (46 584) 11 598 (221 248) 522 747 (519 204) (18 699) 27 704 - 25 000 1 031 151 1 655 115 415 444 (417 722) 8 649 40 991 70 394 (351 500) 674 671 309 890 151 849 1 341 041 826 520 (13 378 868) (1 516 519) - 47 000 (57 101) 95 940 594 228 48 500 - 5 784 (13 293 029) (868 007) 1 755 704 (20 000) 7 512 566 1 117 134 (332 859) - 526 000 (546 185) - (204 034) (429 700) - (351 639) 250 000 3 715 000 (3 715 000) 37 500 3 725 563 (709 618) (558 824) 11 958 108 (186 500) 6 120 (227 987) 40 977 268 964 47 097 40 977 ■ Page 7 ■ OPERATING ACTIVITIES Net income (loss) Adjustments for: Share of net income from investment in joint ventures Change in fair value of investment properties Interest expense (note 23) Interest paid (note 23) Administrative expenses Financial expenses Transaction costs Deferred income taxes Net changes in non-cash asset and liability items (note 23) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Net proceeds from property dispositions Distributions from joint ventures Purchase of non-controlling interests Deposit on transactions FINANCING ACTIVITIES Change in bank loan Mortgages: Gross mortgage proceeds Periodic mortgage principal repayments Mortgages repaid Increase in long-term-debt Repayment of long-term-debt Issuance of convertible debentures Restricted cash Issuance of units, net of issue costs Distributions to unitholders Increase (decrease) in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the year Cash and cash equivalents end of the year (note 8) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la province de Québec. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the laws of the province of Quebec. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de Croissance TSX («TSX.VE») sous le symbole «GAZ.UN», et son siège social est situé au 90 rue Morgan Bureau 200, Baie D'Urfé, Québec, H9X 3A8. through its subsidiaries, FPI, joint ventures and co- ownerships, rent commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.VE") under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located at 90 Morgan st. Suite 200, Baie d'Urfé, Quebec, H9X 3A8. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 10 mars 2016. These consolidated financial statements were approved on March 10, 2016 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière «IFRS». Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants de l'état consolidé de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statement of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des unités. • investment properties; • derivative financial instruments; • unit-based compensation. ■ Page 8 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgements In preparing the Trust's consolidated financial statements, is required to make estimates, exercise management the judgements and make assumptions that affect reported amounts of assets, income and expenses. Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faites par direction dans consolidés de la période se résument comme suit: l'établissement des états la financiers Jugements Acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. «Regroupements L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon cette IFRS 3 transaction n'est pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective et aucun achalandage n'est reconnu dans ce cas. d'entreprises». Si The key judgements and major assumptions made by management period's this consolidated financial statements are as follows: preparation the of in Judgements Acquisitions At the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. the time of acquisition, the Trust examines if A business combination is recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does not correspond to a business acquisition, is then recorded as an acquisition of assets and liabilities based upon their is recognized in this case. respective fair value and no goodwill it Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus de l'acquisition d'un immeuble. To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a set of activities in addition to the property. justes valeurs variations des Estimations Évaluation des immeubles Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant des sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par des experts indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 5. Au cours de 2015, la Fiducie a révisé certaines estimations utilisées dans l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement pour s'ajuster aux pratiques de l'industrie. Estimates Valuation of properties fair value at each Investment properties are stated at reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair values are recorded in profit or loss in the period in which they arise. Fair value is determined by management by applying internally used valuation models or valuations provided by independent expert appraisor. Internally used valuation models is the direct capitalization model. in the Estimates and assumptions used by the Trust valuation of investment properties are described in note 5. During 2015, the Trust revised some estimates used to determine the fair values of investment properties in order to be in line with industry standards. ■ Page 9 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Instruments financiers La juste valeur des instruments financiers est déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que Black-Scholes. Financial instruments The fair value of financial instruments is determined by management using valuation models such as Black- Scholes. Périmètre de consolidation Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the the Trust, its subsidiaries and financial statements of limited partnerships controls. The financial it statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. that Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des actifs nets ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net. Equity accounted investments Equity accounted investments are investments over which the Trust has significant influence, but not control. Generally, an investor holding an interest of more than 20% is considered having significant influence over an investee. investee, where the Trust has The financial results of influence, are included in the consolidated significant financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost in the consolidated statement of financial position and the proportionate share of subsequently adjusted for profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of net assets and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. Regroupements d'entreprises la Fiducie évalue l'achalandage Pour ses acquisitions, comme étant la juste valeur de la contrepartie transférée déduite de la juste valeur des actifs identifiables acquis et des passifs repris à la date d'acquisition. Business combinations For its acquisitions, the Trust measures goodwill as the the consideration transferred over the fair fair value of value of identifiable assets acquired and liabilities assumed at the date of acquisition. ■ Page 10 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Immeubles de placement Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers et pour en valoriser le capital ou les deux. Investment properties Investment properties are properties held to earn rental income, for capital appreciation or for both. productifs a) Immeubles productifs immeubles Les immeubles complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction. sont des incluant b) Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles en cours d'aménagement englobent les propriétés, les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les coûts englobent les frais de transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement directement attribuables. le prix d'acquisition, et une d’autres exercent Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la activité Fiducie parties les économique soumise à un contrôle conjoint et décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités de l’arrangement le consentement unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité distincte dans laquelle chaque partie détient une participation sont appelés des coentreprises. Dans une entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles de placement avec une autre partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant des passifs de la copropriété. conjoint exigent a) Developed properties Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction costs. b) Properties under development including Properties under development are properties, land, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost as their fair value could not be reasonnably determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct capital expenditures. and/or entities is a contractual arrangement pursuant Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly co-ownerships. A joint controlled arrangement to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating policy decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties sharing control. Joint arrangements that involve the establishment of a separate entity in which each party has an interest are referred to as joint ventures. In a co-ownership arrangement the Trust owns jointly one or more investment properties with another party and has direct rights to the investment property and obligations for the liabilities relating to the co-ownership. ses la méthode participations dans de la mise les présente La Fiducie selon en coentreprises équivalence, tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges. The Trust accounts for its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section equity accounted investments. The Trust accounts its interests in co-ownerships in recognizing its for liabilities, revenues and proportionate share of assets, expenses. ■ Page 11 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Autres actifs financiers Les autres actifs financiers représentent des prêts consentis à des tiers. Other financial assets Other entities. financial assets are loans made to third party Dépôt sur transactions Ce poste correspond aux déboursés effectués sur d'éventuelles acquisitions d'immeubles de placement. Deposit on transactions This account represents disbursements made on potential acquisitions of investment properties. Trésorerie et équivalents de trésorerie L'encaisse et les placements facilement encaissables avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie ont été évalués en tant que contrats de location simple. Comptabilisation des produits Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location y compris les loyers calculés selon un pourcentage de participation. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as cash and cash bank overdraft are classified as equivalents. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been assessed as operating leases. Revenue recognition revenues include rents earned from Property rental tenants under lease agreements, including percentage participation rents. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight- line method of recognizing rental revenues. Autres revenus Les autres revenus représentent des montants uniques et non remboursables que la Fiducie retire lors de la négotiation de certains baux. Other revenues Other represent non-refundable, one-time revenues payments earned by the Trust in the negotiation of some leases. Coûts de transaction Les coûts de transaction englobent les frais encourus lors de ventes d'immeubles de placement ainsi que les pénalités reliées au remboursement des emprunts hypothécaires sur ces immeubles. Transaction costs Transaction costs include all direct costs incurred in the sale of the investment property as well as penalties paid on corresponding mortgages. ■ Page 12 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Rémunération fondée sur des unités La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités, selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et la période d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont considérées comme un passif, les attributions sont évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge administrative. La rémunération fondée sur des unités est présentée dans les autres passifs. comptabilisée sur Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du passif qui tient compte de la différence entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. Since all the units of the Trust are considered as liability, the attributions are measured at fair value at each reporting period and the change in the fair value is recognized as administrative expense. The unit- based compensation is presented in other liabilities. Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred taxes payable. Current tax payable is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred taxes is recognized using the liability method which accounts for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. Résultat net (perte nette) par unité Le résultat net (perte nette) de base par unité est calculé en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en circulation au cours de la période. Le calcul du résultat net dilué par unité tient compte de l'exercice éventuel des options en cours sur les unités et de l'émission éventuelle d'unités suite à l'échange de parts privilégiées et la conversion de débentures si leur effet est dilutif. Net income (loss) per unit Basic net income (loss) per unit is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the period. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential exercise of outstanding unit options issuance of units under the terms of and the potential exchangeable preferred units and convertible debentures, if dilutive. ■ Page 13 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers tous les actifs et Lors de la comptabilisation initiale, passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction la valeur liés aux autres passifs financiers réduisent comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la transaction. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured and recognized at their fair value. Transaction costs for financial assets or liabilities at fair value through profit or loss are recognized in net income and presented under administrative expenses. Transaction costs from loans and receivables increase the carrying amount of the related financial assets. Transaction costs from other financial the liabilities. Purchases or disposals of related financial financial assets are recognized at the transaction date. liabilities reduce the carrying amount of Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés de la façon suivante: Subsequently, financial assets and liabilities are measured and recognized as follows: les créditeurs, la dette à long terme, La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les débiteurs et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts les et créances». L'emprunt bancaire, emprunts hypothécaires, les débentures privilégiées et convertibles échangeables sont classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et créances et les autres passifs financiers sont évalués au coût après amortissement selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux résultats. parts les receivables and other Cash and cash equivalents, financial assets are classified in the «Loans and receivables» category. Bank indebtedness, accounts convertible payable, mortgages, debentures and exchangeable preferred units are liabilities» category. classified in the «Other Loans and receivables and other financial liabilities are measured at amortized cost using the effective interest method. Interest calculated using the effective interest method is presented in earnings. long-term debt, financial Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur, sont considérées comme passif financier. Cependant, ces leurs dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui permettent d'être présentées dans les capitaux propres. Trust units, redeemable upon unitholders demand, are considered as financial liabilities. However, they meet the conditions of IAS 32 that allow them to be presented as equity. Les instruments financiers dérivés et la rémunération fondée sur des unités sont classés dans les «Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste valeur sont comptabilisées au résultat. financial instruments Derivative unit-based compensation are classified in the «Financial liabilities at fair value through profit or loss» category. They are measured at fair value and changes in fair value are recognized to income. and ■ Page 14 ■ FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Évaluation à la juste valeur La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en fonction des données utilisées pour leur évaluation. Fair value valuation The Trust classifies its assets and liabilities at fair value three levels, using a fair value hierarchy made up of according to the inputs used in making the evaluation. Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2015, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2015, no asset and/or liability is valued upon level 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au moyen indirectement observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2015, les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 25. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques which use observable market data. the assets and/or liabilities As at December 31, 2015, valued upon level 2 are identified in the table of note 25. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et les immeubles de passifs. Au 31 décembre 2015, placement, incluant ceux détenus par les partenariats et les instruments financiers dérivés représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 3. Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2015, investment properties, including those owned through joint ventures and derivative financial instruments represent the assets and/or liabilities valued upon level 3. ■ Page 15 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. CHANGEMENTS DE MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES CHANGES IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture. IFRS 9 entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the financial assets and classification and measurement of financial IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. liabilities and hedge accounting. IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15») IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précision sur le moment et la façon de comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant des produits à comptabiliser représente la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est aussi permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16») En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la situation financière selon un modèle unique, faisant disparaître la distinction actuelle entre contrats de location- le financement et contrats de location simple. Toutefois, traitement comptable appliqué par le bailleur demeure essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-financement et contrats de location simple reste inchangée. IFRS 16 a préséance sur IAS 17 «Contrats de location» et toutes autres interprétations et entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Son application anticipée est permise pour les entités IFRS 15. La Fiducie évalue actuellement qui appliquent l'incidence de cette norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers («IFRS 15») IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognized revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective for annual periods beginning on or after January is 1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. for IFRS 16 - Leases ("IFRS 16") In January 2016, the IASB has published a new standard, IFRS 16. The new standard brings most leases on balance sheet lessees under a single model, eliminating the distinction between operating and finance leases. Lessor accounting however remains essentially unchanged and the distinction between operating and finance leases is retained. IFRS 16 supersedes IAS 17 "Leases" and related interpretations and is effective for periods beginning on or after January 1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. ■ Page 16 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT 5. INVESTMENT PROPERTIES Immeubles productifs Solde au début de la période Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Cessions Variation de la valeur des immeubles de placement Solde à la fin de la période Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de la période Additions: Acquisitions Total 2015 $ 2014 $ 17 994 730 20 398 786 11 798 080 8 925 - 1 150 898 120 161 (2 020 000) 221 248 (1 655 115) 30 022 983 17 994 730 - 2 637 944 - - Developed properties Balance beginning of period Additions: Acquisitions Capital expenditures Dispositions Variation in value of investment properties Balance end of period Properties under development Balance beginning of period Additions: Acquisitions 32 660 927 17 994 730 Total Acquisitions Le 27 juin 2014, la Fiducie a acquis un terrain immobilier situé à St-Hilaire pour un déboursé au comptant de 8 000$. Acquisitions On June 27, 2014, the Trust has made the acquisition of a real estate land located in St-Hilaire paid with a cash payment of $8,000. Le 9 juillet 2014, la Fiducie a acquis une participation de 50% d'un immeuble de placement situé à Louiseville pour une contrepartie totale de 1 068 965$. La contrepartie a été acquittée par le paiement comptant de 368 965$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 700 000$ à un taux d'intérêt de 3,56% l'an et venant à échéance le 23 juillet 2019. Des frais connexes de 73 933$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On July 9, 2014, the Trust acquired a 50% interest in an investment property located in Louiseville for a total consideration of $1,068,965. The total consideration was settled with a cash payment of $368,965 and by taking on a mortgage of $700,000 with an annual interest rate of 3.56% maturing on July 23, 2019. Other related acquisition costs of $73,933 were also capitalized. Le 1er janvier 2015, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Québec pour une somme de 3 715 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 215 000$ et par l'obtention d'emprunts hypothécaires de 2 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 février 2020. Des frais connexes de 68 837$ ont aussi été capitalisés en lien avec ces acquisitions. On January 1st, 2015, the Trust acquired two (2) investment properties located in the region of Quebec for the sum of $3,715,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,215,000 and by taking on mortgages of $2,500,000 with an annual interest rate of 3.15% maturing on February 26, 2020. Other related acquisition costs of $68,837 were also capitalized. Le 9 février 2015, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Cornwall pour une somme de 815 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 315 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 décembre 2019. Des frais connexes de 25 470$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. ■ Page 17 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) On February 9th, 2015, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Cornwall for the sum of $815,000. The total consideration was settled with a cash payment of $315,000 and by taking on a mortgage of $500,000 with an annual interest rate of 3.15% maturing on December 26, 2019. Other related acquisition costs of $25,470 were also capitalized. Le 7 mai 2015, la Fiducie a acquis cinq (5) immeubles de placement situés dans la région de Sainte-Julie pour une somme de 7 100 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 2 600 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 4 500 000$ à un taux d'intérêt de 3,15% et venant à échéance le 26 juin 2020. Des frais connexes de 73 773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. the Trust acquired five (5) investment properties located in the region of Sainte-Julie for a total On May 7th, 2015, consideration of $7,100,000. This amount was settled with a cash payment of $2,600,000 and by taking on a mortgage of $4,500,000 with an annual interest rate of 3.15% maturing on June 26, 2020. Other related acquisition costs of $73,773 were also capitalized. Le 2 juillet 2015, la Fiducie a acquis un terrain dans la ville de Saint-Hyacinthe pour un montant total de 717 940$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant et une balance de prix de vente qui a été payée le 31 décembre 2015. On July 2, 2015, the Trust acquired a land in the city of Saint-Hyacinthe for a total consideration of $717,940. This amount was settled with a cash payment at the time of sale and a balance of sale which was paid on December 31, 2015. Au cours de son exercice financier du 31 décembre 2014, la Fiducie a vendu des immeubles de placement comme suit: For the year ended December 31, 2014, the Trust sold investment properties as follows: Prix de vente total Emprunts hypothécaires remboursés Coûts de transaction Total du produit de vente 2 020 000 (1 355 378) (70 394) 594 228 Total sales price Mortgages repaid Transaction costs Total cash proceeds Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur Immeubles productifs L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme experte en évaluation, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus variables. Investment properties valuation / Fair value Developed properties Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a valuation expert firm, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. ■ Page 18 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) En 2015, la Fiducie a révisé et modifié certaines hypothèses utilisées dans le calcul du revenu de location ajusté pour l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement. Ces modifications ont augmenté la valeur des immeubles de placement de 586 649$. Ces modifications ont été faites pour s'ajuster aux pratiques de l'industrie. In 2015, the Trust has revised and changed some assumptions used in the calculation of the adjusted net income for the the investment valuation of properties by $586,649. These changes were made in order to be in line with industry standards. the investment properties. These changes have increased the value of the fair value of Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed properties. Revenu de location ajusté / Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % Fourchette / Range % 31 décembre 2015 / December 31, 2015 Portefeuille global / Overal portfolio 1 978 081 6,58% 5,75% - 8,00% 31 décembre 2014 / December 31, 2014 Portefeuille global / Overal portfolio 1 226 953 6,82% 5,75% - 8,00% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2015 est illustrée dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste valeur des immeubles de placement de 2 488 937$ et de 1 194 493$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25 points de base la diminuerait de 2 132 402$ et de 1 105 767$ respectivement. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2015 is shown below. A decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment properties, of $2,488,937 and $1,194,493 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $2,132,402 and $1,105,767 respectively. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement Increase (decrease) in fair value of investment properties $ 2 488 937 1 194 493 (2 132 402) (1 105 767) ■ Page 19 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS Le tableau ci-dessous indiquent les montants de participation que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de la coentreprise dont elle détient 50% de l'actif net. The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint venture for which the Trust has a 50% interest in the net assets. Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs courants Actifs nets Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges administratives et financières 2015 $ 2014 $ 699 596 699 596 4 718 5 105 704 314 704 701 3 099 3 070 701 215 701 631 2015 $ 59 814 (10 482) - (2 748) 2014 $ 59 505 (10 172) (58 300) (2 631) Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Current liabilities Net assets Net income Rental income Operating costs Change in fair value of investment properties Administrative and financial expenses Résultat net (perte nette) 46 584 (11 598) Net income (loss) Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges d'entreprises communes dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement. The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations for which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively. Participation de 65% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs 2015 $ 2014 $ 1 625 913 1 730 784 50 652 48 910 1 676 565 1 779 694 2 072 3 702 ■ Page 20 ■ Interest of 65% Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Liabilities FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (suite) Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels des immeubles Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net (perte nette) Participation de 50% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Autres passifs Total des passifs Résultat net Revenu de location Intérêts sur emprunts hypothécaires Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net (perte nette) (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Net income Rental income Properties operating costs Change in fair value of investment properties Net income (loss) Interest of 50% Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Mortgages Other liabilities Total liabilities Net income Rental income Interest on mortgages Change in fair value of investment properties Net income (loss) 2015 $ 2014 $ 121 401 (28 847) 144 329 (28 037) (104 872) (100 613) (12 318) 15 679 2015 $ 2014 $ 2 653 269 2 583 077 4 960 13 308 2 658 229 2 596 385 1 639 567 1 699 165 14 131 14 042 1 653 698 1 713 207 2015 $ 2014 $ 182 500 (63 773) 134 140 (43 995) 70 192 (161 729) 188 919 (71 584) ■ Page 21 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS (in canadian dollars) 7. OTHER FINANCIAL ASSETS Débiteurs Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril 2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$ Courant Non courant 2015 $ 2014 $ 83 979 97 367 98 616 107 677 182 595 205 044 93 889 106 427 88 706 98 617 Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on April 1st, 2023, repayable in monthly installments of $1,529 Receivables Current Non-current 8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 8. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse Encaisse réservée Un montant de 3 715 000$ a été déposé en fidéicommis auprès d'un notaire. Ce montant a été déboursé le 1er l'acquisition d'immeubles de placement à Lévis et dans la ville de Québec (note 5). janvier 2015 pour 2015 $ 2014 $ 47 097 40 977 - 3 715 000 Cash Restricted cash An amount of $3,715,000 has been placed in trust with a notary and was disbursed on January 1st, 2015, for the acquisition of investment properties located in Levis and Quebec City (note 5). 9. AUTRES ACTIFS COURANTS 9. OTHER CURRENT ASSETS Taxes de vente à recevoir Frais payés d'avance Sales taxes receivable Prepaid expenses 2015 $ 116 733 15 040 2014 $ 20 688 17 100 131 773 37 788 ■ Page 22 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES 2015 $ 2014 $ Emprunts hypothécaires 13 825 695 6 645 988 Courant Non courant 459 806 13 365 889 202 637 6 443 351 (in canadian dollars) 10. MORTGAGES Mortgages Current Non-current Plage des taux d'intérêt 3,15% - 5,24% 3,56% - 5,24% Interest rates range Taux d'intérêt moyen pondéré 3,87% 4,78% Weighted average interest rate Échéance 2018 - 2023 2018 - 2023 Maturity remboursements les Au 31 décembre 2015, d'emprunts hypothécaires sont les suivants: Année 2016 2017 2018 2019 2020 Subséquemment annuels As at December 31, 2015, annual mortgage loans repayments are as follows: $ 459 806 446 467 1 355 444 1 645 533 6 410 704 3 507 741 Year 2016 2017 2018 2019 2020 Thereafter 13 825 695 Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles de placement d'une valeur aux livres de 27 318 444$. The mortgages are secured by investment properties with a book value of $27,318,444. 11. DETTE À LONG TERME 11. LONG-TERM DEBT Prêt d'un montant original de 105 000$, au taux de 8,00%, payable par versements mensuels de 2 129$ venant à échéance le 20 mai 2018 Courant Non courant 2015 $ 2014 $ 55 971 21 861 34 110 76 156 20 185 55 971 Loan with an original amount of $105,000 bearing interest at 8.00%, repayable with monthly instalments of $2,129 and maturing on May 20, 2018 Current Non-current Au 31 décembre 2015, les remboursements annuels de la dette à long terme sont les suivants: Année 2016 2017 2018 As at December 31, 2015, annual long-term debt repayments are as follows: $ 21 861 23 675 10 435 Year 2016 2017 2018 55 971 ■ Page 23 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 12. DÉBENTURES CONVERTIBLES 12. CONVERTIBLE DEBENTURES 2015 $ 2014 $ Passif 247 808 246 552 Liability Date d'émission Taux contractuel Taux effectif Valeur nominale Date of issuance Contractual rate Effective rate Nominal value Octobre 2014 October 2014 % 6,00 6.00 % 6,56 6.56 $ 250 000 250,000 Prix de conversion par part Conversion price per unit $ Date d'échéance Maturity date 0,43 10 octobre 2019 0.43 October 10, 2019 Résultat par unité Les débentures convertibles sont dilutives car leur conversion diminuerait le résultat net par unité. Income per unit The convertible debentures are dilutive as their conversion would decrease the net income per unit. 13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES 13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS votantes 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM, non participantes, échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et votantes 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff, non participantes, échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et 2015 $ 2014 $ 436 638 419 811 1,485,000 preferred units of SEC CDM, non voting and non participating, exchangeable into units of FPI on a basis of 1 to 1. 470 463 907 101 451 917 871 728 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non voting and non participating, exchangeable into units of FPI on a basis of 1 to 1. Résultat par unité Les unités privilégiées échangeables sont dilutives car leur conversion diminuerait le résultat net par unité. Income per unit The exchangeable preferred units are dilutive as their conversion would decrease the net income per unit. ■ Page 24 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeables émises par SEC CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeable émises par SEC Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des débentures convertibles correspondait à 250 000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$ et de 5 755$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. 2015 $ 2014 $ 87 465 91 325 94 400 98 595 17 790 18 660 199 655 208 580 The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC CDM at the time of issuance was equal to $475,200 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $396,350 and $78,850. The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC Barkoff at the time of issuance was equal to $513,030 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $427,900 and $85,130. The par value of the convertible debentures at the time of issuance was equal to $250,000 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $244,245 and $5,755. Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée aux dates d'émission et de fin de période au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Variation of fair value of derivative financial instruments instruments was the derivative financial The fair value of estimated at issuance date and period end date using the Black- Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2015 0,36 0,32 - 0,43 0,0155 1,00 - 1,25 25,00 2,00 - 3,67 2014 0,36 0,32 - 0,43 0,0148 1,06 - 1,34 25,00 3,00 - 4,67 Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Des gains de 8 055$ [2014: charges de 7 620$] et 870$ [2014: charges 12 905$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie comme charges financières à titre respectivement de variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés et variation de la juste valeur des débentures convertibles. Revenues of $8,055 [2014: expenses of $7,620] and $870 [2014: expenses of $12,905] were recorded to income of the respectively under change in fair value of derivative Trust financial instruments and change in fair value of convertible debentures. ■ Page 25 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 15. AUTRES PASSIFS Revenus reportés Dépôts de locataires Rémunération fondée sur des unités Courant Non courant 2015 $ 247 673 51 730 - 299 403 247 673 51 730 2014 $ 11 460 27 064 18 699 57 223 11 460 45 763 (in canadian dollars) 15. OTHER LIABILITIES Deferred revenues Tenants' deposits Unit-based compensation Current Non-current 16. EMPRUNT BANCAIRE 16. BANK INDEBTEDNESS La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions financières pour montant autorisé de 2 500 000$ au taux préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2015, le solde de l'emprunt bancaire se chiffrait à 1 390 000$ [2014: 830 000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 7 368 329$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. De plus, la Fiducie a obtenu une ligne de crédit au montant de le 2 100 000$ au taux préférentiel plus 0,75% pour développement d'un terrain acquis en 2015. Au 31 décembre 2015, le solde de cet emprunt bancaire se chiffrait à 1 195 704$. La ligne de crédit est garantie par un immeuble de placement d'une valeur comptable de 2 637 944$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 100 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. The Trust has authorized lines of credit of $2,500,000 with financial institutions, bearing interest at prime rate plus 0.75% to 1.00%. As at December 31, 2015, the bank loan had a balance of $1,390,000 [2014: $830,000] . The lines of credit are secured by investment properties with a book value of $7,368,329, and by a first rank mortgage of $2,050,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. In addition, the Trust has obtained a line of credit of $2,100,000, bearing interest at prime rate plus 0.75% for the development of a land purchased in 2015. As at December 31, 2015, this bank loan had a balance of $1,195,704 . The line of credit is secured by an investment property with a book rank mortgage of value of $2,637,944, and by a first $2,100,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. 17. CRÉDITEURS 17. ACCOUNTS PAYABLE Comptes fournisseurs Autres créditeurs 2015 $ 1 306 500 20 573 1 327 073 2014 $ 106 832 30 070 136 902 Trade payables Other payables Au 31 décembre 2015, les créditeurs comprennent un montant de 1 066 081$ relié à des coûts de construction encourus jusqu'à date sur un immeuble de placement (2014: 0$). As at December 31, 2015, accounts payable include an accrual in the amount of $1,066,081 related to construction costs incurred to date on an investment property (2014: $0). ■ Page 26 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 18. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the trust deed. Émises et payées Nombre d'unités Prix / unité Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Issued and fully paid Unités de fiducie Solde au 31 décembre 2013 34 390 964 9 292 411 Balance December 31, 2013 Trust units Variation au cours de la période 2014: Émission d'unités 11 837 787 0,3458 4 093 083 Issuance of units Changes during the period 2014: Solde au 31 décembre 2014 46 228 751 13 385 494 Balance December 31, 2014 Variation au cours de la période 2015: Émission d'unités 150 000 0,25 37 500 Issuance of units Changes during the period 2015: Solde au 31 décembre 2015 46 378 751 13 422 994 Balance December 31, 2015 Émission d'unités Le 21 janvier 2014, la Fiducie a émis 50 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 12 500$. Le 9 juillet 2014, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice de bons de souscription pour une valeur de 37 500$. Le 5 août 2014, la Fiducie a émis 1 332 000 unités suite à la conversion de parts privilégiées d'une de ses filiales pour une valeur d'échange de 333 000$. Le 10 octobre 2014, la Fiducie a émis 10 305 787 unités au prix de 0,36$ par unité dans le cadre d'un placement privé pour une valeur de 3 710 083$. Le 4 août 2015, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice d'options pour une valeur de 37 500$. Issuance of units On January 21, 2014, the Trust issued 50,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of warrants for a proceeds of $12,500. On July 9, 2014, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of warrants for a proceeds of $37,500. On August 5, 2014, the Trust issued 1,332,000 units following the conversion of preferred units of one of its subsidiaries for an exchange value of $333,000. ■ Page 27 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 18. TRUST UNITS (continued) On October 10, 2014, the Trust issued 10,305,787 units at a price of $0.36 per unit as part of a private placement for a proceeds of $3,710,083. On August 4, 2015, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of options for a proceeds of $37,500. Options d'achat d'unités Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Nombre d'options Prix moyen Number of options Average price # $ Solde au 31 décembre 2013 Variation au cours de la période 2014: Aucune Solde au 31 décembre 2014 Variation au cours de la période 2015: Exercées Expirées Solde au 31 décembre 2015 170 000 - 170 000 (150 000) (20 000) - 0,25 Balance December 31, 2013 Changes during the period 2014: - None 0,25 Balance December 31, 2014 Changes during the period 2015: Exercised Expired 0,25 0,25 - Balance December 31, 2015 Rémunération fondée sur des unités La juste valeur des options a été estimée à la date de fin d'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes. Unit-based compensation The fair value of options was estimated at year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions. 2015 2014 Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) s/o n/a 0,36 Unit price ($) 0,25 0,0148 Exercise price ($) Expected distribution ($) 1,00 Risk-free interest rate (%) 25,00 0,58 Expected annual volatility (%) Expected life (years) Des gains de 18 699$ [2014: charges de 8 649$] et de 0$ [2014: 10 500$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie comme charges administratives et variation de la juste valeur des bons de souscription respectivement. Revenues of $18,699 [2014: expenses of $8,649] and of $0 [2014: $10,500] were recorded to income of the Trust under administrative expenses and change in fair value of warrants respectively. ■ Page 28 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 19. GESTION DU CAPITAL (in canadian dollars) 19. CAPITAL MANAGEMENT Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont la pérennité de celui-ci afin de pouvoir d'abord d'assurer poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital. The Trust's capital management objectives are first to ensure its capital so as to support continued the longevity of operations, provide its unitholders with a return, maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. La structure du capital de la Fiducie comprend actuellement des unités de fiducie, des emprunts hypothécaires, des dettes à long terme, des débentures convertibles et des parts privilégiées échangeables. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. The Trust's capital structure currently includes trust units, long-term debts, convertible debentures and mortgages, exchangeable preferred units. The Trust's uses of capital is directed to acquisitions, repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital componants are as follows: Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Emprunt bancaire Parts privilégiées échangeables (capital) Unités de fiducie 2015 $ 2014 $ 13 825 695 6 645 988 Mortgages Capital 55 971 247 808 2 585 704 988 230 13 422 994 76 156 Long-term debt 246 552 Convertible debentures 830 000 Bank indebtedness 988 230 Exchangeable preferred units (principal) 13 385 494 Trust units 31 126 402 22 172 420 20. CHARGES FINANCIÈRES 20. FINANCIAL EXPENSES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur dette à long terme Intérêts sur emprunts bancaires Augmentation de la composante 2015 $ 475 860 5 313 41 574 2014 $ 364 286 16 419 34 739 Interest on mortgages Interest on long-term debt Interest on bank loans Increase of liability component of the passif des parts privilégiées échangeables 96 972 92 593 exchangeable preferred units Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés Gains réalisés et non réalisés sur les swaps de taux d'intérêt Variation de la juste valeur des bons de souscription Variation de la juste valeur des débentures convertibles Autres frais financiers Revenu d'intérêts (8 055) 7 620 financial instruments Change in fair value of derivative - - (870) 4 893 (9 221) (4 700) interest rates swaps Realized and unrealized gains on (10 500) 12 905 4 324 (14 421) Change in fair value of warrants Change in fair value of convertible debentures Other financial charges Interest income 606 466 503 265 ■ Page 29 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 21. IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT (in canadian dollars) 21. INCOME TAXES Impôts exigibles Current income taxes La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par n'est conséquent, nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. exigibles d'impôts aucune charge The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différé et différé de la Fiducie se présentent comme suit: la dépense d'impôt Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: Actifs d'impôt différé Autres Passifs d'impôt différé Impôt différé lié à la vente de participations dans les sociétés en commandite affiliées Résultats Dépense d'impôt différé Actifs d'impôt différé Autres Passifs d'impôt différé Impôt différé lié à la vente de participations dans les sociétés en commandite affiliées 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2014 $ 2015 $ 2015 $ 38 000 (7 000) 31 000 Deferred tax assets Others Deferred tax liabilities 147 000 18 000 165 000 Deferred tax liabilities related to disposal of invesments in affiliated limited partnerships - 25 000 - Deferred income tax expense Income 31 décembre / Résultat / 31 décembre / December 31 Income December 31 2013 $ 2014 $ 2014 $ 38 000 - 38 000 Deferred tax assets Others Deferred tax liabilities 498 500 (351 500) 147 000 Deferred tax liabilities related to disposal of invesments in affiliated limited partnerships Résultats Income Dépense d'impôt différé - (351 500) - Deferred income tax expense ■ Page 30 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 22. RÉSULTAT (PERTE) PAR UNITÉ 22. INCOME (LOSS) PER UNIT Numérateur Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur 2015 $ 2014 $ 1 261 435 88 047 (730 872) - Numerator Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator Numérateur résultat net dilué 1 349 482 (730 872) Numerator diluted net income Dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - de base Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - dilué 46 290 395 3 669 595 37 397 809 - 49 959 990 37 397 809 Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted Résultat net (perte nette) par unité attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - de base 0,0273 (0,0195) to unitholders - basic Résultat net (perte nette) par unité attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - dilué 0,0270 (0,0195) to unitholders - diluted 23. FLUX DE TRÉSORERIE 23. CASH FLOWS Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Intérêts payés 2015 $ 2014 $ (93 985) 22 449 124 090 260 879 (3 543) 311 765 7 733 (84 071) (85 856) 2 278 309 890 151 849 522 747 (3 543) 415 444 2 278 Net changes in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expense Change in accrued interest 519 204 417 722 Interest paid ■ Page 31 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 24. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE 24. NON-CONTROLLING INTERESTS Le 14 juin 2012, une filiale de la Fiducie, société en commandite Fronsac St-Hubert («SEC St-Hubert»), a émis 48 750 titres de capitaux propres pour une contrepartie de 48 750$. On June 14, 2012, a subsidiary of the Trust, société en commandite Fronsac St-Hubert ("SEC St-Hubert"), has issued 48,750 equity securities for a proceeds of $48,750. Au cours du trimestre se terminant le 31 mars 2015, la Fiducie a acheté la totalité des unités détenues par la participation minoritaire au prix de 57 101$. Une perte de 4 080$ a été inscrite aux capitaux propres. During the quarter ending on March 31, 2015, the Trust has purchased all the units held by the non-controlling interests for an amount of $57,101. A loss of $4,080 was recorded to equity. Au cours des exercices financiers antérieurs, aucune distribution n'a été payée aux détenteurs de participations ne donnant pas le contôle. During the past years, no distributions have been paid to the owners of non-controlling interests. 25. INSTRUMENTS FINANCIERS 25. FINANCIAL INSTRUMENTS Instruments financiers courants La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se rapproche de leur valeur comptable étant donné leur échéance rapprochée. Current financial instruments financial assets and liabilities The fair value of current approximates their carrying amount due to their short-term maturities. Dettes La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme, des débentures convertibles et des parts privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient obtenir pour des instruments ayant des termes similaires. Debts long-term debt, convertible The fair value of mortgages, units preferred debentures approximates their carrying amount given that they are subject to terms and conditions similar to those available to the Trust for instruments with comparable terms. exchangeable and Juste valeur Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées pour déterminer la juste valeur de chaque catégorie d'instruments financiers: Fair value The following methods and assumptions have been used in determining the estimated fair value of each financial instrument category: ■ Page 32 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) Classement des instruments financiers Hiérarchie n i v e a u Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Valeur comptable Carrying amount Prêts et créances Autres passifs financiers Loans and receivables Other financial liabilities 31 décembre 2015 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Débiteurs Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés 31 décembre 2014 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Encaisse réservée Débiteurs Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des unités (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) $ - - - - - - - - - - 199 655 199 655 - - - - - - - - - - - 208 580 18 699 227 279 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Classification of financial instruments Juste valeur Fair value Hierarchy l e v e l $ 47 097 83 979 98 616 (2) (2) (2) 229 692 $ - - - - $ 47 097 83 979 98 616 229 692 - - - - - - - - 1 327 073 2 585 704 13 825 695 55 971 247 808 907 101 - 1 327 073 2 585 704 13 825 695 55 971 247 808 907 101 199 655 18 949 352 19 149 007 40 977 3 715 000 97 367 107 677 3 961 021 - - - - - 40 977 3 715 000 97 367 107 677 3 961 021 136 902 830 000 6 645 988 76 156 246 552 871 728 208 580 136 902 830 000 6 645 988 76 156 246 552 871 728 - - - - - - - - - - December 31, 2015 Financial assets Cash and cash equivalents Receivables Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments December 31, 2014 Financial assets Cash and cash equivalents Restricted cash Receivables Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long-term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) - 18 699 (3) Unit-based compensation 8 807 326 9 034 605 ■ Page 33 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Au 31 décembre 2014, la Fiducie a transféré du niveau 2 au niveau 3 les instruments financiers intitulés «Instruments financiers dérivés» et «Rémunération fondée sur des unités». La Fiducie utilise maintenant le cours de l'unité obtenu à son dernier financement comme variable d'entrée aux fins des calculs de la juste valeur. La Fiducie a adopté cette approche car la volatilité de son titre est indûment amplifiée par un manque de liquidité ainsi que des volumes de transactions trop minimes. As at December 31, 2014, the Trust has transfered from level 2 to level 3 the financial instruments named "Derivative financial instruments" and "Unit-based compensation". The Trust now uses the unit price obtained on its last financing as a variable to calculate fair value. The Trust has adopted its stock is wrongfully this approach as the volatility of amplified by a lack of liquidity and low volumes of transactions. La sensibilité de ces instruments financiers par rapport aux variables prix de l'unité et volatilité est montrée dans le tableau suivant: The sensitivity of those financial instruments to the variables of unit cost and volatility is shown in the following table: Sensibilité au prix de l'unité Instruments financiers dérivés Sensibilité à la volatilité Instruments financiers dérivés Prix de l'unité ($) Unit price ($) 0,36 0,40 0,32 Volatilité (%) Volatility (%) 25 30 20 Valeur ($) Value ($) 199 655 298 662 121 295 Valeur ($) Value ($) 199 655 233 646 168 585 Sensitivity to unit cost Derivative financial instruments Sensitivity to volatility Derivative financial instruments 26. GESTION DU RISQUE 26. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order rates on its to limit expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of rate and consequently interest the market determine the composition of its debts. the effects of changes in interest ■ Page 34 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 26. GESTION DU RISQUE (suite) (in canadian dollars) 26. RISK MANAGEMENT (continued) Risque de crédit Le risque de crédit provient principalement d'une éventuelle incapacité des locataires de s'acquitter de leur loyer. En date du 31 décembre 2015, les comptes clients compris dans les débiteurs totalisent 83 979$ (2014: 97 367$) et représentent le risque maximal de crédit. Les autres postes faisant partie des débiteurs incluent des sommes à recevoir d'institutions financières et ne comportent qu'un faible risque de crédit. Credit risk inability of Credit risk comes primarily from the potential customers to discharge their rental obligations. As at December 31, 2015, accounts receivable included in the receivables amount to $83,979 (2014: $97,367) and represent the maximum credit risk. The other components of the receivables include amounts recoverable from financial institutions with a small credit risk. Les comptes clients sont majoritairement composés de sociétés pétrolières nationales à faible risque de crédit. Accounts receivable mostly include major canadian oil and gas companies with small credit risk. Risque de taux d'intérêt La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui concerne ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles, ses parts privilégiées échangeables et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. is exposed to interest Interest rate risk rate risk through its The Trust mortgages, its long-term debt, its convertible debentures, its exchangeable preferred units and its bank indebtedness. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait eu un impact de 139 000$ sur le montant des charges financières de l'année. Each variation of 1% of the interest rates would have had an impact of $139,000 on the financial expenses of the year. Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants la portion principalement court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. représentés par les créditeurs, The Trust has strong cash positions which allow it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness. ■ Page 35 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS Les revenus de location comprennent des montants de 289 396$ (2014: 283 471$) obtenus de compagnies contrôlées par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2015 (2014: 9 033$). La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à litre d'essence vendu une ristourne de 0,0075$ par annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave- autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. 64 76 000$ (2014: la Au cours du l'exercice terminé le 31 décembre 2015, Fiducie a payé à une entité, dans laquelle un fiduciaire a des intérêts, honoraires professionnels. Elle a payé 0$ (2014: 2 500$) d'honoraires professionnels à un fiduciaire. La Fiducie a aussi payé 16 027$ (2014: 29 918$) en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire, dont 10 000$ a été inscrit au poste d'immeubles de placement. Le solde à payer au 31 décembre 2015 est de 0$ (2014: 985$). 090$) en Property rental revenue includes $289,396 (2014: $283,471) obtained from companies controlled by individuals related to trustees for which no amount is included in the receivables of December 31, 2015 (2014: $9,033). The Trust has signed an agreement with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and for a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The Trust has also signed an agreement with a company, controlled by two (2) trustees, to rent a portion of its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $177,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car- wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. in professional It paid $0 (2014: $2,500) During the year ended December 31, 2015, the Trust paid fees to entities $76,000 (2014: $64,090) controlled by trustees. in professional fees to a trustee. The Trust also paid $16,027 (2014: $29,918) for lawyer services to a person related to a trustee, for which $10,000 were capitalized to the investment properties account. As at December 31, 2015, the amount payable is $0 (2014: $985). Les prêts à recevoir incluent un montant de 33 552$ (2014: 36 572$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Les intérêts obtenus au cours de l'exercice sur ce prêt totalisent 3 074$ (2014: 3 335$). The Trust loaned money to a person related to a trustee for which an amount of $33,552 (2014: $36,572) is included in the receivable balance. Interest received on that loan during the year amounts to $3,074 (2014: $3,335). Rémunération des principaux dirigeants La Fiducie a payé 42 292$ en rémunération à des dirigeants le 31 décembre 2015 au cours de l'exercice se terminant (2014: 0$). Officers compensation The Trust paid $42,292 as compensation to officers during the year ended December 31, 2015 (2014: $0). ■ Page 36 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2015 ET 2014 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2015 AND 2014 (en dollars canadiens) 28. SECTEURS OPÉRATIONNELS (in canadian dollars) 28. OPERATING SEGMENTS La presque totalité des revenus de location proviennent de quatre (4) segments dont chacun individuellement représente 10% ou plus des revenus. The entire rental (4) segments which individually represents 10% or more of revenues. income mostly comes from four Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé à chaque secteur. The following table shows the percentage of associated to each segment. revenues Revenu de location d'immeubles de placement Compagnie pétrolière canadienne Compagnie internationale de restauration rapide Compagnie internationale de dépanneur Autres 2015 % 37 32 30 1 2014 % 32 17 42 9 100 100 Rental income from investment properties Major canadian oil and gas company International fast-food company International convenience store company Others 29. ENGAGEMENTS CONTRACTUELS 29. CONTRACTUAL OBLIGATIONS La Fiducie a négocié une entente de gestion avec une société dont un fiduciaire est actionnaire. L'entente stipule qu'une rémunération de 7 000$ par mois est versée à cette société. L'entente se termine le 31 août 2016. The Trust has negotiated an agreement with a company in the which a trustee is a shareholder. Under the terms of agreement, the Trust pays $7,000 per month to this company. The agreement ends on August 31, 2016. ■ Page 37 ■ March 29th, 2016 To all Unitholders, As you have probably noticed by reading our financial results, we experienced yet another successful year and have since reached new heights in terms of assets and revenues. We accomplished our goals while fully respecting our primary mission of continuing to build wealth for our Unitholders. Highlights of 2015 We started the year with the purchase of two properties in the Quebec City region, an Ultramar service station in Quebec as well as a Tim Hortons restaurant in Levis. These two properties are very well located and are complimented by long-term leases with two quality tenants. In May we acquired Soginci Inc. and its portfolio of real estate assets. Of the 5 properties, four are located in the town of Sainte-Julie, immediately along Highway 20 between Montreal and Quebec, and one property along Highway 20 but located in Saint-Mathieu de Beloeil. Three of the properties in the portfolio are rented to Petro-Canada in the form of land leases. Agricultural zoning limits the commercial and residential expansion in this sector and therefore the value of this land will only continue to increase in the coming years. We made our first acquisition outside of Quebec with the purchase of a Burger King restaurant in Cornwall, Ontario. The restaurant is operated by the largest Burger King franchisee in Canada and we are therefore confident with the future of this property. Finally, we acquired parcel of land on Ave. Saint-Louis in St-Hyacinthe. Construction commenced during the fall of 2015. The site is leased to Tim Hortons, a Petro-Canada gas station with convenience store and has been in operation since the end of March of 2016. We began the year with 9 properties and we finished with 17 that are all well positioned in strategic locations. Financial performance We experienced strong growth in 2015 since we have almost doubled our assets to total nearly $34 million. However, this strong growth has not been at the expense of our returns. Our net operating income has increased by almost 40%, but all this would not mean much if we had not significantly increased our funds from operations (FFO) per unit. We managed to increase per unit FFO by 25% and this result puts us among the most successful REITs in Canada. It must be understood that there is a close link between the increase in funds from operations and increasing distributions to our Unitholders. Thus, distributions represented 80% of our funds from operations at the end of 2014 while this was reduced to only 66% by the end of 2015. So we have room to manoeuvre to increase our distributions while maintaining a level of conservatism that has set us apart from the competition since we began our operations. We increased distributions by 4%, which represents double the rate of inflation, and it is important to emphasize that there has been annual increases since the distribution policy was established. The success of our business model I believe it is appropriate to emphasize the continued success of our business model. Once again in 2015, we have maintained a 100% occupancy rate for all of our real estate and we have suffered no losses from unpaid rents. This has been a constant since the beginning of our operations. The diligence that we possess in the selection of sites we choose to purchase is an indication of the future success that we can accomplish. We must constantly refuse transactions because they do not meet our investment criteria. In short, when deciding to make an acquisition we ensure that the effect will be accretive to per unit FFO. We will not reduce the returns of Unitholders simply to increase our assets and revenues on a nominal basis. In closing, I must thank our trustees who, year after year, voluntarily participate in affairs of the Trust. I would particularly like to acknowledge the contribution of Mr. Richard Laferrière, who resigned this past year after serving on the board since our inception. Michel Lassonde, President    FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 1 SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION Periods ended December 31 2015 2014 Δ % 47% 53% 39% 55% 86% 47% 78% 48% 118% 4% 1% 4% 24% 25% 50% 4% Financial info Property rental income Total revenue NOI (1) FFO (1) AFFO (1) EBITDA (1) Investment properties (2) Total assets Total mortgage/loans/long term debt (3) Total exchangeable preferred units Total convertible debentures Total equity Weighted average units o/s - basic Amounts on a per unit basis FFO/unit AFFO/unit Distributions Financial ratios Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages Debt to gross assets - including converts Debt to gross assets - excluding converts (3) Interest coverage ratio Debt service coverage ratio Distributions as a % of FFO Distributions as a % of AFFO Leasing information Occupancy Mix of tenancy based on gross revenue National Regional Local Property type breakdown Gas/Convenience store Gas/Convenience store/Fast food Fast food Other Average term to maturity - mortgages Average term to maturity - leases IFRS capitalization rate (1) Non-IFRS financial measures (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures (3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units 2,198,921 2,291,631 1,965,701 1,074,956 1,066,031 1,653,718 33,360,523 33,754,607 16,467,370 907,101 247,808 14,141,197 46,290,395 1,499,518 1,499,518 1,414,515 693,768 573,607 1,128,616 18,694,326 22,829,110 7,552,144 871,728 246,552 13,608,981 37,397,809 0.0232 0.0230 0.0153 0.0186 0.0153 0.0148 3.9% 52% 49% 2.8 1.8 66% 67% 4.8% 38% 33% 2.4 1.7 80% 96% 699,403 792,113 551,186 381,188 492,424 525,102 14,666,197 10,925,497 8,915,226 35,373 1,256 532,216 8,892,586 0.0047 0.0077 0.0005 (1%) 14% 16% 0.4 0.1 (14%) (30%) 100% 100% 0% 78% 21% 1% 8 4 5 17 70% 30% 0% 4 4 1 9 8% (9%) 1% - 4 4 8 4.6 7.4 6.58% 5.8 9.1 6.82% (1.3) (1.8) (0.24%) MANAGEMENT DISCUSSION & ANALYSIS YEAR ENDED DECEMBER 31, 2015 MARCH 10, 2016 

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