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Annual Report 2016

Plain-text annual report

FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC 1   RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLE 12 mois Périodes terminées les 31 décembre 2016 2015 Δ % Situation financière Revenus de location Revenus totaux Résultat opérationnel net (1) FFO (1) FFO récurrents AFFO (1) BAIIA (1) Immeubles de placement (2) Total de l'actif Total des dettes et emprunts (3) Total des parts privilégiées échangeables Total des débentures convertibles Total des capitaux propres Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base Par part FFO FFO récurrents AFFO Distributions Ratios financiers Taux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe Ratio d'endettement - incluant les instruments échangeables Ratio d'endettement - excluant les instruments échangeables (3) Ratio de couverture des intérêts Ratio de couverture de la dette Distributions en % des FFO Distributions en % de FFO récurrents Distributions en % des AFFO Information de location Taux d'occupation Catégories des locataires basées sur les revenus brut National Régional Local Types de locataires Pétrolières majeures/dépanneurs Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide Restauration rapide 29% 31% 31% 13% 32% 29% 17% 44% 43% 49% 4% 1% 51% 13% (0%) 17% 14% 5% 2 198 921 2 837 021 2 291 631 2 992 371 1 965 701 2 580 709 1 074 956 1 212 796 982 246 1 297 438 1 066 031 1 371 167 1 934 812 1 653 718 48 065 082 33 360 523 48 355 249 33 754 607 24 547 956 16 467 370 907 101 247 808 21 419 308 14 141 197 52 403 772 46 290 395 945 830 249 149 0.0231 0.0248 0.0262 0.0161 0.0232 0.0212 0.0230 0.0153 3.2% 53% 51% 2.6 1.5 70% 65% 62% 3.9% 52% 49% 2.8 1.8 66% 72% 67% 638 100 700 740 615 008 137 840 315 192 305 136 281 094 14 704 559 14 600 642 8 080 586 38 729 1 341 7 278 111 6 113 377 (0.0001) 0.0035 0.0031 0.0008 (0.7%) 1% 2% (0.2) (0.3) 4% (7%) (5%) 100% 100% 0% 78% 19% 3% 9 7 8 24 78% 21% 1% 8 4 5 17 0% (2%) 2% 1 3 3 7 Autre Durée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques Durée résiduelle moyenne pondérée - baux Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS 3.8 7.4 6.24% 4.6 7.4 6.58% (0.8) - (0.34%) (1) Mesure financière non définie par les IFRS (2) Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises (3) Exclut les débentures convertibles et les parts échangeables RAPPORT DE GESTION PÉRIODE TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2016 LE 16 MARS 2017       Le 10 avril 2017 Chers détenteurs d’unités, L’année 2016 a encore été pour notre fiducie une année de progrès et de succès. Nous avons atteint tous nos objectifs soit d’augmenter notre parc immobilier, de générer des résultats opérationnels nets de plus en plus élevés et surtout de faire croître nos fonds provenant des opérations par part. Ce dernier paramètre est le plus important car il témoigne de la véritable augmentation de la richesse des détenteurs de parts. Il suffit de jeter un coup d’œil sur notre progression au cours des cinq dernières années pour saisir la mesure de notre succès. Ainsi, les fonds provenant de l’exploitation ont atteint 2.3 cents par part pour la période terminée le 31 décembre dernier alors qu’ils n’étaient que de 0.5 cents par part pour la période terminée le 31 décembre 2011. Nos distributions ont aussi suivi cette progression car elles sont passées de 1.25 cents par part à 1.8 cents par part aujourd’hui. Inutile de dire que le marché boursier a reflété ce bond prodigieux de nos résultats par part car le prix de cette dernière en bourse a atteint 57 cents au 31 décembre 2016 alors qu’il n’était que de 26 cents au 31 décembre 2011. Ces résultats exceptionnels nous incitent, il va de soi, à conserver tous les éléments de notre plan d’affaires, soit: - Le choix de sites immobiliers de premier plan - Un partenariat d’affaires avec des sociétés nationales - La signature de baux à long terme - La gestion des sites assumée par les locataires Toutefois, nous devons affronter un milieu social et économique qui change en raison principalement de l’introduction de nouvelles technologies. Notre objectif est donc de rechercher de nouveaux partenaires d’affaires et de toucher à d’autres secteurs d’activités afin de nous rendre moins vulnérables aux changements économiques. Ainsi, nous avons accueilli en 2017 un nouveau partenaire, soit les Rôtisseries Benny’s qui ont ouvert un restaurant sur notre site de Sainte-Sophie. Nous sommes fréquemment questionnés sur l’introduction de bornes électriques sur les sites dont nous sommes propriétaire. Il y a certes une volonté politique de promouvoir cette nouvelle technologie mais nous n’allons pas investir les fonds de la Fiducie sans nous assurer que l’investissement est rentable. Nous participons régulièrement à des rencontres gouvernementales et privées à ce sujet et il va de soi que nous agirons lorsque nous estimerons que les circonstances sont favorables. Ainsi, nous offrons du gaz propane pour véhicules sur notre site de St Jean-sur-Richelieu et cette expérience s’avère jusqu’ici intéressante. Je voudrais remercier tous les fiduciaires qui consacrent chaque année de nombreuses heures aux affaires de la Fiducie. Nous bénéficions constamment de leurs précieux conseils et de leur profonde connaissance de notre environnement économique. Je voudrais enfin souhaiter la meilleure des chances à notre nouveau président, M. Jason Parravano, qui est entré en fonction le 15 mars dernier. Son dynamisme et sa passion pour l’immobilier nous serviront très bien au cours des prochaines années. Michel Lassonde, président du conseil des fiduciaires.    FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2016 AND 2015 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation Financière Comptes de Résultat et Résultat Global Variations des Capitaux Propres Flux de trésorerie Notes aux États Financiers Consolidés PAGE 1 2-3 4 5 6 7 8-36 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: Financial Position Income and Comprehensive Income Changes in Equity Cash flows Notes to Consolidated Financial Statements RAPPORT DES FIDUCIAIRES TRUSTEES' REPORT Les fiduciaires ont la responsabilité de préparer les états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires, ces états financiers consolidés donnent une image fidèle de la forme et de la substance des transactions et reflètent raisonnablement la situation financière et les résultats d'exploitation de la Fiducie. The Trustees are responsible for the preparation of the consolidated financial The Trustees believe that these consolidated financial statements fairly present the form and substance of transactions, and that they reasonably present the Trust's financial position and the results of its operations. statements. aux Normes Les états financiers consolidés ont été dressés conformément internationales d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour comptabiliser les montants présentés dans les états financiers, les meilleures estimations et les jugements soignés les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière. raisonnables estiment qu'ils dans Pour s'acquitter de ses responsabilités, les fiduciaires utilisent des systèmes de contrôle comptable interne et établissent des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les registres financiers font l'objet d'un audit par les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états financiers consolidés. C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser et d'approuver les états financiers consolidés et de ses par surveiller responsabilités de concernant l'information financière. de présentation l'exécution direction la la The consolidated financial statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards. The Trustees have included, in the Trust's financial statements, amounts based on best estimates and careful judgements that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the financial statements are presented fairly, in all material respects. its responsability, the Trustees develop and To fulfill continue to maintain systems of internal accounting controls and establish policies and procedures to ensure reliability of information and to financial safeguard assets. The internal control systems and financial records are subject to an audit by external auditors during the audit of the consolidated financial statements. The Board of Trustees is responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements and overseeing management's performances of its financial reporting responsabilities. /S/ Jason Parravano Président et Chef de la direction Le 16 mars 2017 /S/ Jason Parravano President and CEO March 16, 2017 RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2016 et 2015, et les comptes de résultat et du résultat global consolidés, les états consolidés des variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2016 et 2015, ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. We have audited the accompanying consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust, which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2016 and 2015, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2016 and 2015, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés Management's responsibility for the consolidated financial statements La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. consolidés financiers exempts is responsible for the preparation and fair Management presentation of these consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"), and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Responsabilité de l’auditeur Auditor's responsibility reconnues Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d'audit normes généralement requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de façon à obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. du Canada. Ces Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements are free from material misstatement. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la préparation et la présentation fidèle des états financiers consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit comporte également l'appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites la direction, de même que l'appréciation de la par présentation d'ensemble des états financiers consolidés. the risks of material misstatement of involves performing procedures to obtain audit An audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgment, including the assessment the consolidated of financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Opinion Opinion À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière de Fiducie de placement immobilier Fronsac aux 31 décembre 2016 et 2015, ainsi que de sa performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2016 et 2015, conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). In our opinion, the consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac real estate investment trust as at December 31, 2016 and 2015 and its financial performance and its cash flows for the years ended December 31, 2016 and 2015 in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montréal, Canada Le 16 mars 2017 Bélanger Dalcourt, CPA, SENC Montreal, Canada March 16, 2017 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o A125104 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (en dollars canadiens) Actifs non courants ACTIF 31 décembre / 31 décembre / December 31, December 31, 2016 $ 2015 $ Immeubles de placement (note 5) 47 317 731 32 660 927 Participations dans des coentreprises (note 6) Autres actifs financiers (note 7) Actifs d'impôt différé (note 21) Actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8) Autres actifs courants (note 9) Portion court terme des actifs financiers (note 7) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 10) Dette à long terme (note 11) Débentures convertibles (note 12) Parts privilégiées échangeables (note 13) Instruments financiers dérivés (note 14) Autres passifs (note 15) Passifs d'impôt différé (note 21) Passifs courants Emprunt bancaire (note 16) Créditeurs (note 17) Portion court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 10 et 11) Portion court terme des autres passifs (note 15) 753 544 77 866 31 000 701 215 88 706 31 000 48 180 141 33 481 848 65 087 7 585 102 436 47 097 131 773 93 889 48 355 249 33 754 607 21 136 907 13 365 889 145 937 249 149 945 830 251 775 66 708 183 000 34 110 247 808 907 101 199 655 51 730 165 000 22 979 306 14 971 293 2 500 000 406 423 2 585 704 1 327 073 765 112 285 100 481 667 247 673 CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (in canadian dollars) ASSETS Non-Current assets Investment properties (note 5) Investments in joint ventures (note 6) Other financial assets (note 7) Deferred tax assets (note 21) Current assets Cash and cash equivalents (note 8) Other current assets (note 9) Current portion of financial assets (note 7) LIABILITIES Non-Current liabilities Mortgages (note 10) Long-term debt (note 11) Convertible debentures (note 12) Exchangeable preferred units (note 13) Derivative financial instruments (note 14) Other liabilities (note 15) Deferred tax liabilities (note 21) Current liabilities Bank indebtedness (note 16) Accounts payable (note 17) Current portion of mortgages and long-term debt (notes 10 and 11) Current portion of other liabilities (note 15) TOTAL DU PASSIF 26 935 941 19 613 410 TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES EQUITY Capital des porteurs de parts 21 419 308 14 141 197 Unitholders' equity TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 48 355 249 33 754 607 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé au nom du Conseil: (s) Michel Lassonde MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE , fiduciaire trustee, Approved on behalf of the Board: (s) Martin Grimard MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD ■ Page 4 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) REVENU Revenu de location des immeubles de placement (note 28) Coûts opérationnels Autres revenus Résultat opérationnel net Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises (note 6) Variation de la juste valeur des immeubles de placement CHARGES Charges administratives Charges financières (note 20) Pénalités sur annulation de dette (note 10) 2016 $ 2015 $ 2 837 021 2 198 921 (411 662) 155 350 (325 930) 92 710 2 580 709 1 965 701 94 329 46 584 2 088 379 221 248 4 763 417 2 233 533 472 400 836 206 239 992 339 868 606 466 - 1 548 598 946 334 INCOME Rental income from investment properties (note 28) Operating costs Other revenues Net operating income Share of net income from investments in joint ventures (note 6) Change in fair value of investment properties EXPENSES Administrative expenses Financial expenses (note 20) Debt extinguishment penalties (note 10) Résultat avant impôts 3 214 819 1 287 199 Income before income taxes Impôts sur le résultat (note 21) Exigibles Différés Résultat net et résultat global - 18 000 764 25 000 18 000 25 764 3 196 819 1 261 435 Income taxes (note 21) Current Deferred Net income and comprehensive income Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - de base (note 22) 0,0610 0,0273 Net income per unit attributable to unitholders - basic (note 22) Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 22) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 0,0595 0,0270 Net income per unit attributable to unitholders - diluted (note 22) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 5 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2016 CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2016 Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 24) $ 1 janvier 2016 Variations au cours de la période: 646 803 13 422 994 71 400 14 141 197 Résultat net et résultat global 3 196 819 - Émission d'unités Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts - 5 022 000 (88 912) (851 796) - - - - - - 3 196 819 5 022 000 (88 912) (851 796) 31 décembre 2016 2 902 914 18 444 994 71 400 21 419 308 - - - - - - Total Equity $ 14 141 197 3 196 819 5 022 000 (88 912) (851 796) 21 419 308 January 1, 2016 Changes during the period: Net income and comprehensive income Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders December 31, 2016 DECEMBER 31, 2015 31 DÉCEMBRE 2015 1 janvier 2015 Variations au cours de la période: Résultats non Unités de Fiducie Surplus Total porteurs Participations Total distribués Retained Earnings $ de parts ne donnant pas Capitaux propres le contrôle Trust Units Surplus Total Non-controlling (note 18) $ $ $ Unitholders Interests (note 24) $ Total Equity $ 99 066 13 385 494 71 400 13 555 960 53 021 13 608 981 January 1, 2015 Changes during the period: Résultat net et résultat global 1 261 435 - Émission d'unités Rachat de participations ne donnant pas le contrôle Distributions aux porteurs de parts - 37 500 (4 080) (709 618) - - - - - - 1 261 435 37 500 (4 080) (709 618) 31 décembre 2015 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 646 803 13 422 994 71 400 14 141 197 - - (53 021) - - 1 261 435 Net income and comprehensive income 37 500 (57 101) (709 618) Issuance of units Purchase of non-controlling interests Distributions to unitholders 14 141 197 December 31, 2015 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 6 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES Résultat net Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des 2016 $ 2015 $ 3 196 819 1 261 435 participations dans des coentreprises (94 329) (46 584) Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges d'intérêts (note 23) Intérêts payés (note 23) Charges administratives Charges financières Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 23) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Distributions de coentreprises Rachat de participations ne donnant pas le contrôle Dépôt sur transactions ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Remboursements d'emprunts Versements en capital périodiques Augmentation de la dette à long terme Remboursement de la dette à long terme Encaisse réservée Émission d'unités, net des frais d'émission Distributions aux porteurs de parts Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l'exercice (note 8) OPERATING ACTIVITIES Net income Adjustments for: Share of net income from investments in joint ventures Change in fair value of investment properties Interest expense (note 23) Interest paid (note 23) Administrative expenses Financial expenses Deferred income taxes Net changes in non-cash asset and liability items (note 23) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Distributions from joint ventures (2 088 379) 682 767 (682 555) 40 875 92 190 18 000 (221 248) 522 747 (519 204) (18 699) 27 704 25 000 1 165 388 1 031 151 254 050 309 890 1 419 438 1 341 041 (13 583 326) (13 378 868) 42 000 47 000 - - (57 101) 95 940 Purchase of non-controlling interests Deposit on transactions (13 541 326) (13 293 029) (85 704) 1 755 704 12 430 000 7 512 566 (3 876 389) (519 881) 200 000 (67 440) - (332 859) 526 000 (546 185) - 3 715 000 4 911 088 (851 796) 37 500 (709 618) 12 139 878 11 958 108 17 990 6 120 47 097 40 977 65 087 47 097 FINANCING ACTIVITIES Change in bank loan Mortgages: Gross mortgage proceeds Mortgages repaid Periodic mortgage principal repayments Increase in long-term-debt Repayment of long-term-debt Restricted cash Issuance of units, net of issue costs Distributions to unitholders Increase in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the year Cash and cash equivalents end of the year (note 8) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 7 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la province de Québec. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the laws of the province of Quebec. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de Croissance TSX («TSX.VX») sous le symbole «GAZ.UN», et son siège social est situé au 106 avenue Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3. through its subsidiaries, FPI, joint ventures and co- ownerships, rents commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.VX") under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 16 mars 2017. These consolidated financial statements were approved on March 16, 2017 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière «IFRS». Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants de l'état consolidé de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statement of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des unités. • investment properties; • derivative financial instruments; • unit-based compensation. ■ Page 8 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgements In preparing the Trust's consolidated financial statements, is required to make estimates, exercise management the judgements and make assumptions that affect reported amounts of assets, income and expenses. Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faits par direction dans consolidés de l'exercice se résument comme suit: l'établissement des états la financiers The key judgements and major assumptions made by management in the preparation of this year consolidated financial statements are as follows: Jugements Acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. Judgements Acquisitions the At transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. the time of acquisition, the Trust examines if «Regroupements L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon IFRS 3 cette transaction n'est pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs selon leur juste valeur respective et aucun achalandage n'est reconnu dans ce cas. d'entreprises». Si A business combination is recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does not correspond to a business acquisition, is then recorded as an acquisition of assets and liabilities based is upon their recognized in this case. respective fair value and no goodwill it Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt qu’un actif, la Fiducie examine un certain nombre de facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus de l'acquisition d'un immeuble. To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a set of activities in addition to the property. justes valeurs variations des Estimations Évaluation des immeubles Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes sont découlant des comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par des experts indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 5. Au cours de 2015, la Fiducie a révisé certaines estimations utilisées dans l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement pour s'ajuster aux pratiques de l'industrie. Estimates Valuation of properties fair value at each Investment properties are stated at reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair values are recorded in profit or loss in the period in which they arise. Fair value is determined by management by applying internally used valuation models or valuations provided by independent expert appraisor. Internally used capitalization model. the direct valuation model Estimates and assumptions used by the Trust in the valuation of investment properties are described in note 5. During 2015, the Trust revised some estimates used to determine the fair values of investment properties in order to be in line with industry standards. is ■ Page 9 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Périmètre de consolidation Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the financial statements of its subsidiaries and the Trust, controls. The financial it limited partnerships statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. that Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des immeubles de placement ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net. Immeubles de placement Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux. sont productifs a) Immeubles productifs immeubles Les immeubles complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction. des Equity accounted investments Equity accounted investments are investments over which influence, but not control. the Trust has significant Generally, an investor holding an interest of more than 20% is considered having significant influence over an investee. investee, where the Trust has The financial results of significant influence, are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost in the consolidated statement of financial position and subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of investment properties and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. Investment properties Investment properties are properties held to earn rental income, for capital appreciation or for both. a) Developed properties Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction costs. ■ Page 10 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) incluant b) Immeubles en cours d'aménagement Les immeubles en cours d'aménagement englobent les propriétés, les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les coûts englobent les frais de transaction ainsi que toutes les dépenses d'investissement directement attribuables. le prix d'acquisition, b) Properties under development including Properties under development are properties, land, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost as their fair value could not be reasonnably determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct capital expenditures. et une d’autres exercent Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la activité Fiducie parties économique soumise à un contrôle conjoint et les décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités de l’arrangement le consentement unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité laquelle chaque partie détient une distincte dans participation sont appelés des coentreprises. Dans une entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles de placement avec une autre partie et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant des passifs de la copropriété. conjoint exigent and/or entities is a contractual arrangement pursuant Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly co-ownerships. A joint controlled arrangement to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties sharing control. Joint arrangements that involve the establishment of a separate entity in which each party has an interest are referred to as joint ventures. In a co- ownership arrangement the Trust owns jointly one or more investment properties with another party and has direct rights to the investment property and obligations for the liabilities relating to the co-ownership. ses la méthode participations dans de la mise les présente La Fiducie en selon coentreprises équivalence, tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges. Trésorerie et équivalents de trésorerie les placements facilement encaissables L'encaisse et avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie ont été évalués en tant que contrats de location simple. The Trust accounts for its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section equity accounted investments. The Trust accounts its interests in co-ownerships in recognizing its for proportionate share of assets, liabilities, revenues and expenses. Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as bank overdraft are classified as cash and cash equivalents. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been assessed as operating leases. ■ Page 11 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Comptabilisation des produits Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location y compris les loyers calculés selon un pourcentage de participation. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. Revenue recognition Property rental income includes rents earned from tenants percentage under participation rents. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight- line method for recognizing rental revenues. agreements, including lease Autres revenus Les autres revenus représentent des montants uniques et non remboursables que la Fiducie retire lors de la négotiation de certains baux. Other revenues Other represent non-refundable, one-time revenues payments earned by the Trust in the negotiation of some leases. Pénalités sur annulation de dette Ce poste comprend les frais chargés à la Fiducie anticipation remboursements relativement d'emprunts hypothécaires. aux par Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du passif qui tient compte de la différence entre la valeur la valeur comptable des actifs et passifs fiscale et appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Debt extinguishment penalties This account relation to mortgages reimbursed before maturity. includes costs charged to the Trust in Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred taxes payable. Current tax payable is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred taxes is recognized using the liability method which accounts for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. Résultat net par unité Le résultat net de base par unité est calculé en fonction du nombre moyen pondéré d'unités en circulation au cours de l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par unité tient compte de l'émission éventuelle d'unités suite à l'échange de parts privilégiées, la conversion de débentures et l'exercice d'options, si leur effet est dilutif. income per unit Net income per unit Basic net is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the year. The calculation of diluted net income per unit reflects the terms of issuance of units under the potential exchangeable preferred units, convertible debentures and exercise of options, if dilutive. Rémunération fondée sur des unités La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour ses attributions fondées sur des unités, selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et la période d'acquisition. Comme les unités de la Fiducie sont considérées comme un passif, les attributions sont évaluées à la juste valeur à chaque clôture et la variation de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge administrative. La rémunération fondée sur des unités est présentée à titre de passif. comptabilisée sur Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. Since all the units of the Trust are considered as liability, the attributions are measured at fair value at each reporting period and the change in the fair value is recognized as administrative expense. The unit- based compensation is presented as a liability. ■ Page 12 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Régime d'options d'achat d'unités La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat d'unités conformément aux politiques de TSX qui prévoit que le conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires, dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la Fiducie, des options d'achat incessibles visant des unités pouvant être levées pendant une période pouvant aller jusqu'à dix (10) ans à partir de la date d'octroi des options. En date du 31 décembre 2016, le nombre d'unités réservées aux fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat d'unités correspond à 2 561 608 unités. En outre, le nombre d'unités réservé aux fins d'émission à une personne n'excédera pas cinq pour cent (5%) des unités émises et en circulation. Units options plan The Trust has an incentive units options plan in accordance with the policies of the TSX Venture which provides that the Board of Trustees may grant, to trustees, officers, employees, key individuals and consultants of the Trust, non transferable options to purchase units that can be exercised for a period not exceeding ten (10) years the grant of such options. As at from the date of December 31, 2016, the number of units reserved for the Units Options Plan amounts to issuance under 2,561,608 units. In addition, the number of units reserved for issuance to someone shall not exceed five percent (5%) of the issued and outstanding units. Au cours de l'exercice financier 2016, la Fiducie a octroyé 550 000 options à des fiduciaires et personnels clés. During the year 2016, options to trustees and key individuals. the Trust has granted 550,000 Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction liés aux autres passifs financiers réduisent la valeur comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la transaction. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured and recognized at their fair value. Transaction costs for financial assets or liabilities at fair value through profit or loss are recognized in net income and presented under administrative expenses. Transaction costs from loans and receivables increase the carrying amount of the related financial assets. Transaction costs from other financial the related financial liabilities. Purchases or disposals of financial assets are recognized at the transaction date. liabilities reduce the carrying amount of Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés de la façon suivante: Subsequently, financial assets and liabilities are measured and recognized as follows: financiers créditeurs, la dette à long terme, La trésorerie et les équivalents de trésorerie et les autres sont classés dans les «Prêts et actifs les créances». L'emprunt bancaire, les emprunts hypothécaires, les débentures privilégiées et convertibles échangeables sont classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et créances et les autres passifs financiers sont évalués au coût après amortissement selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux résultats. parts les Cash and cash equivalents and other financial assets are classified in the «Loans and receivables» category. Bank indebtedness, accounts payable, mortgages, long-term debt, convertible debentures and exchangeable preferred liabilities» units are classified in the «Other financial category. Loans and receivables and other liabilities are measured at amortized cost using the effective interest method. Interest calculated using the effective interest method is presented in income. financial ■ Page 13 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers (suite) Financial instruments (continued) Les unités de fiducie, rachetables au gré du détenteur, sont considérées comme un passif financier. Cependant, ces dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui leurs permettent d'être présentées dans les capitaux propres. Trust units, redeemable upon unitholders demand, are considered as financial liabilities. However, they meet the conditions of IAS 32 that allow them to be presented as equity. Les instruments financiers dérivés sont classés dans les «Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste valeur sont comptabilisées au résultat. instruments are classified in the Derivative financial «Financial liabilities at fair value through profit or loss» category. They are measured at fair value and changes in fair value are recognized to income. Évaluation à la juste valeur La juste valeur des instruments financiers dérivés est déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que Black-Scholes. Fair value valuation instruments is The fair value of derivative financial determined by management using valuation models such as Black-Scholes. La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en fonction des données utilisées pour leur évaluation. The Trust classifies its assets and liabilities at fair value using a fair value hierarchy made up of three levels, according to the inputs used in making the evaluation. Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2016, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2016, no asset and/or liability is valued upon level 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au indirectement moyen observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2016, les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 25. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques which use observable market data. the assets and/or liabilities As at December 31, 2016, valued upon level 2 are identified in the table of note 25. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et les immeubles de passifs. Au 31 décembre 2016, placement, incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments financiers dérivés et la rémunération fondée sur des unités représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 3. Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2016, investment properties, including those owned through joint ventures, derivative unit-based compensation represent the assets and/or liabilities valued upon level 3. instruments financial and ■ Page 14 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture. IFRS 9 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the financial assets and classification and measurement of financial IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. liabilities and hedge accounting. IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15») IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précision sur le moment et la façon de comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant des produits à comptabiliser représente la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie évalue actuellement l'incidence qu'aura la nouvelle norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16») En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la situation financière selon un modèle unique, faisant disparaître la distinction actuelle entre contrats de location- financement et contrats de location simple. Toutefois, le traitement comptable appliqué par le bailleur demeure essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-financement et contrats de location simple reste inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Son application anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS l'incidence de cette 15. La Fiducie évalue actuellement norme sur ses états financiers consolidés. IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers («IFRS 15») IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognized revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. IFRS 16 - Leases ("IFRS 16") In January 2016, the IASB has published a new standard, IFRS 16. The new standard brings most leases on balance sheet for the lessee under a single model, eliminating the distinction between operating and finance leases. Lessor accounting however remains essentially unchanged and the distinction between operating and finance leases is retained. IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January 1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. ■ Page 15 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT 5. INVESTMENT PROPERTIES Immeubles productifs Solde au début de l'exercice Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Cessions Montant transféré des immeubles en cours d'aménagement Variation de la juste valeur des immeubles de placement Solde à la fin de l'exercice Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de l'exercice Additions: 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2016 $ 2015 $ 30 022 983 17 994 730 12 171 728 11 798 080 81 621 - 2 953 020 8 925 - - 2 088 379 221 248 47 317 731 30 022 983 2 637 944 - Developed properties Balance beginning of year Additions: Acquisitions Capital expenditures Dispositions Amount transferred from properties under development Change in fair value of investment properties Balance end of year Properties under development Balance beginning of year Additions: Acquisitions Montant transféré aux immeubles productifs 315 076 (2 953 020) 2 637 944 - Acquisitions Amount transferred to developed properties Solde à la fin de l'exercice - 2 637 944 Balance end of year Total 47 317 731 32 660 927 Total Acquisitions Acquisitions Le 1er janvier 2015, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Québec pour une somme de 3 715 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 215 000$ et par l'obtention d'emprunts hypothécaires de 2 500 000$ venant à échéance le 26 février 2020. Des frais connexes de 68 837$ ont aussi été capitalisés en lien avec ces acquisitions. On January 1st, 2015, the Trust acquired two (2) investment properties located in the region of Quebec for the sum of $3,715,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,215,000 and by taking on mortgages of $2,500,000 maturing on February 26, 2020. Other related acquisition costs of $68,837 were also capitalized. Le 9 février 2015, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Cornwall pour une somme de 815 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 315 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 500 000$ venant à échéance le 26 décembre 2019. Des frais connexes de 25 470$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On February 9th, 2015, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Cornwall for the sum of $815,000. The total consideration was settled with a cash payment of $315,000 and by taking on a mortgage of $500,000 maturing on December 26, 2019. Other related acquisition costs of $25,470 were also capitalized. Le 7 mai 2015, la Fiducie a acquis cinq (5) immeubles de placement situés dans la région de Sainte-Julie pour une somme de 7 100 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 2 600 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 4 500 000$ venant à échéance le 26 juin 2020. Des frais connexes de 73 773$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. ■ Page 16 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) the Trust acquired five (5) investment properties located in the region of Sainte-Julie for a total On May 7th, 2015, consideration of $7,100,000. This amount was settled with a cash payment of $2,600,000 and by taking on a mortgage of $4,500,000 maturing on June 26, 2020. Other related acquisition costs of $73,773 were also capitalized. Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a complété la construction d'un immeuble de placement situé dans la ville de Saint- Hyacinthe. Les coûts de construction encourus s'élèvent à 2 953 020$. Les coûts étaient financés par une ligne de crédit d'un montant maximal de 2 100 000$. Depuis l'achèvement, la ligne de crédit a été transférée en une hypothèque de 2 100 000$ venant à échéance le 15 juin 2022. During the year 2016, the Trust completed the construction of an investment property located in the city of Saint-Hyacinthe. The construction costs amount to $2,953,020. During the construction, the costs were financed through a credit facility with an authorized limit of $2,100,000. Subsequent to completion, the amount was transferred into a mortgage of $2,100,000 expiring on June 15, 2022. Le 28 juillet 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme de 1 025 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 325 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 700 000$ venant à échéance le 1 août 2021. Des frais connexes de 28 049$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On July 28, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivières for the sum of $1,025,000. The total consideration was settled with a cash payment of $325,000 and by taking on a mortgage of $700,000 maturing on August 1, 2021. Other related acquisition costs of $28,049 were also capitalized. Le 17 août 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme de 3 225 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 51 956$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On August 17, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivières for the sum of $3,225,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $51,956 were also capitalized. Le 1 septembre 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Richelieu pour une somme de 3 512 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 042 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 2 470 000$ venant à échéance le 15 septembre 2021. Des frais connexes de 36 905$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On September 1st, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Richelieu for the sum of $3,512,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,042,000 and by taking on a mortgage of $2,470,000 maturing on September 15, 2021. Other related acquisition costs of $36,905 were also capitalized. Le 28 octobre 2016, la Fiducie a acquis trois (3) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et sa rive nord, pour une somme de 4 175 000$. Ce montant a été acquitté par le paiement au comptant de 1 195 000$ et par l'obtention d'un emprunt hypothécaire de 2 980 000$ venant à échéance le 15 novembre 2019. Des frais connexes de 117 818$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On October 28, 2016, the Trust acquired three (3) investment properties, located in the greater Montreal area and the north shore, for the sum of $4,175,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,195,000 and by taking on a mortgage of $2,980,000 maturing on November 15, 2019. Other related acquisition costs of $117,818 were also capitalized. ■ Page 17 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur: Immeuble productifs L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés des locataires existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus variables. Investment properties valuation / Fair value: Developed properties Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a firm specializing in commercial property valuations, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed properties. Revenu de location ajusté / Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % 31 décembre 2016 / December 31, 2016 Portefeuille global / Overal portfolio 2 936 131 31 décembre 2015 / December 31, 2015 Portefeuille global / Overal portfolio 1 978 081 6,24% 6,58% Fourchette / Range % 5,75% - 7,00% 5,75% - 8,00% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2016 est illustrée dans le tableau ci-contre. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2016 is shown below. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement Increase (decrease) in fair value of investment properties $ 4 108 424 1 968 213 (3 497 271) (1 816 168) ■ Page 18 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS Le tableau ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges de la coentreprise dont elle détient une participation de 50%. The following table shows the amounts of ownership the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint venture for which the Trust has a 50% interest. Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs courants Actifs nets Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges administratives et financières Résultat net 2016 $ 2015 $ 747 351 699 596 9 324 4 718 756 675 704 314 3 131 3 099 753 544 701 215 2016 $ 2015 $ 60 758 (11 330) 59 814 (10 482) 47 755 (2 854) - (2 748) 94 329 46 584 Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Current liabilities Net assets Net income Rental income Operating costs Change in fair value of investment properties Administrative and financial expenses Net income Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges des copropriétés dont elle détient une participation de 65% et de 50% respectivement. The following tables shows the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the co-ownerships in which the Trust has a 65% and a 50% interest respectively. ■ Page 19 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (suite) Participation de 65% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Passifs Résultat net Revenu de location Coûts opérationnels Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net (perte nette) Participation de 50% Situation financière Actifs non courants Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Autres passifs Total des passifs Résultat net Revenu de location Intérêts sur emprunts hypothécaires Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Interest of 65% Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Liabilities Net income Rental income Operating costs Change in fair value of investment properties Net income (loss) Interest of 50% Financial position Non-Current assets Investment properties Current assets Total assets Mortgages Other liabilities Total liabilities Net income Rental income Interest on mortgages Change in fair value of investment properties Net income 2016 $ 2015 $ 1 690 960 1 625 913 16 760 50 652 1 707 720 1 676 565 2 646 2 072 2016 $ 2015 $ 128 423 (31 849) 121 401 (28 847) 65 047 (104 872) 161 621 (12 318) 2016 $ 2015 $ 2 759 400 2 653 269 16 560 4 960 2 775 960 2 658 229 1 566 030 1 639 567 18 715 14 131 1 584 745 1 653 698 2016 $ 2015 $ 182 500 (61 946) 182 500 (63 773) 106 131 70 192 226 685 188 919 ■ Page 20 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS (in canadian dollars) 7. OTHER FINANCIAL ASSETS Débiteurs Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1 avril 2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$ Courant Non courant 2016 $ 2015 $ 91 596 83 979 88 706 98 616 180 302 182 595 102 436 93 889 77 866 88 706 Accounts receivable Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on April 1st, 2023, repayable in monthly installments of $1,529 Current Non-current 8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 8. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse 2016 $ 2015 $ 65 087 47 097 Cash 9. AUTRES ACTIFS COURANTS 9. OTHER CURRENT ASSETS Taxes de vente à recevoir Frais payés d'avance 2016 $ 2015 $ - 116 733 7 585 15 040 7 585 131 773 Sales taxes receivable Prepaid expenses ■ Page 21 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES 2016 $ 2015 $ Emprunts hypothécaires 21 859 425 13 825 695 Courant Non courant 722 518 21 136 907 459 806 13 365 889 (in canadian dollars) 10. MORTGAGES Mortgages Current Non-current Plage des taux d'intérêt 2,68% - 4,78% 3,15% - 5,24% Interest rates range Taux d'intérêt moyen pondéré 3,22% 3,87% Weighted average interest rate Échéance 2018 - 2023 2018 - 2023 Maturity remboursements les Au 31 décembre 2016, d'emprunts hypothécaires sont les suivants: Année 2017 2018 2019 2020 2021 Subséquemment annuels As at December 31, 2016, annual mortgage loans repayments are as follows: $ 722 518 1 606 523 4 614 543 6 606 231 2 969 184 5 340 426 Year 2017 2018 2019 2020 2021 Thereafter 21 859 425 Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 41 254 650$. The mortgages are secured by investment properties with a book value of $41,254,650. Au cours de l'exercice, la Fiducie a profité des conditions actuelles du marché lié aux taux d'intérêt en remboursant par anticipation deux (2) hypothèques portant intérêt au taux de 5,09% et 5,24%. Ce faisant, la Fiducie a payé 239 992$ en pénalités sur annulation de dette. Ces pénalités ont été ajoutées au montant en capital des nouvelles hypothèques portant intérêt au taux de 3,41%. During the year, the Trust took advantage of current market conditions related to interest rates by extinguishing before maturity two (2) mortgages bearing interest rates of 5.09% and debt extinguishment penalties of $239,992. These penalties were added to the principal of new mortgages bearing interest at a rate of 3.41%. the Trust incurred 5.24%. doing so, In 11. DETTE À LONG TERME 11. LONG-TERM DEBT Prêts Courant Non courant 2016 $ 188 531 42 594 145 937 2015 $ 55 971 21 861 34 110 ■ Page 22 ■ Loans Current Non-current FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 11. DETTE À LONG TERME (suite) 11. LONG-TERM DEBT (continued) Au 31 décembre 2016, les remboursements annuels de la dette à long terme sont les suivants: Année 2017 2018 2019 2020 2021 Subséquemment As at December 31, 2016, annual long-term debt repayments are as follows: $ 42 594 25 937 15 000 15 000 15 000 75 000 Year 2017 2018 2019 2020 2021 Thereafter 188 531 12. DÉBENTURES CONVERTIBLES 12. CONVERTIBLE DEBENTURES 2016 $ 2015 $ Passif 249 149 247 808 Liability Date d'émission Taux contractuel Taux effectif Valeur nominale Date of issuance Contractual rate Effective rate Nominal value Octobre 2014 October 2014 % 6,00 6.00 % 6,56 6.56 $ 250 000 250,000 Prix de conversion par part Conversion price per unit $ Date d'échéance Maturity date 0,43 10 octobre 2019 0.43 October 10, 2019 Résultat par unité Les débentures convertibles sont dilutives car leur conversion diminuerait le résultat net par unité. Income per unit The convertible debentures are dilutive as their conversion would decrease the net income per unit. 13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES 13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS votantes 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM, participantes, non échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et votantes 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff, non participantes, échangeables en unités de FPI sur une base de 1 pour 1. non et 2016 $ 2015 $ 455 052 436 638 1,485,000 preferred units of SEC CDM, non voting and non participating, exchangeable for units of the Trust on a basis of 1 to 1. 490 778 945 830 470 463 907 101 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non voting and non participating, exchangeable for units of the Trust on a basis of 1 to 1. Résultat par unité Les parts privilégiées échangeables sont dilutives car leur conversion diminuerait le résultat net par unité. Income per unit The exchangeable preferred units are dilutive as their conversion would decrease the net income per unit. ■ Page 23 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeables émises par SEC CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeable émises par SEC Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des débentures convertibles correspondait à 250 000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$ et de 5 755$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. 2016 $ 2015 $ 110 780 87 465 119 600 94 400 21 395 17 790 251 775 199 655 The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC CDM at the time of issuance was equal to $475,200 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $396,350 and $78,850. The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC Barkoff at the time of issuance was equal to $513,030 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $427,900 and $85,130. The par value of the convertible debentures at the time of issuance was equal to $250,000 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $244,245 and $5,755. Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée aux dates d'émission et de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Variation of fair value of derivative financial instruments instruments was the derivative financial The fair value of estimated at issuance date and year end date using the Black- Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2016 0,39 0,32 - 0,43 0,0163 1,00 - 1,25 25,00 1,00 - 2,67 2015 0,36 0,32 - 0,43 0,0155 1,00 - 1,25 25,00 2,00 - 3,67 Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Des charges de 48 515$ [2015: gains de 8 055$] et de 3 605$ [2015: gains de 870$] ont été inscrites au résultat de la Fiducie comme charges financières à titre respectivement de variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés et variation de la juste valeur des débentures convertibles. Expenses of $48,515 [2015: revenues of $8,055] and $3,605 [2015: revenues of $870] were recorded to income of the Trust respectively under change in fair value of derivative financial instruments and change in fair value of convertible debentures. ■ Page 24 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 15. AUTRES PASSIFS Revenus reportés Dépôts de locataires Rémunération fondée sur des unités Courant Non courant 2016 $ 285 100 47 833 18 875 351 808 285 100 66 708 2015 $ 247 673 51 730 - 299 403 247 673 51 730 (in canadian dollars) 15. OTHER LIABILITIES Deferred revenues Tenants' deposits Unit-based compensation Current Non-current 16. EMPRUNT BANCAIRE 16. BANK INDEBTEDNESS La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions financières pour un montant autorisé de 4 700 000$ au taux préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2016, le solde des lignes de crédit se chiffrait à 2 500 000$ [2015: 1 390 000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 11 380 892$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. The Trust has authorized lines of credit of $4,700,000 with financial institutions, bearing interest at prime rate plus 0.75% to 1.00%. As at December 31, 2016, the lines of credit had a balance of $2,500,000 [2015: $1,390,000] . The lines of credit are secured by investment properties with a book value of $11,380,892, and by a first rank mortgage of $2,050,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. De plus, la Fiducie a obtenu une ligne de crédit au montant de 2 100 000$ au taux préférentiel plus 0,75% pour le développement d'un terrain acquis en 2015. Au 31 décembre 2016, le solde de cet emprunt bancaire se chiffre à 0$ [2015: 1 195 704$]. Au cours de l'exercice, la ligne de crédit a été transférée en emprunt hypothécaire. La ligne de crédit était garantie par un immeuble de placement d'une valeur comptable de 2 637 944$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 100 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. In addition, the Trust has obtained a line of credit of $2,100,000, bearing interest at prime rate plus 0.75% for the development of a land purchased in 2015. As at December this bank loan has a balance of $0 [2015: 31, 2016, $1,195,704]. During the year, the line of credit was transferred into a mortgage. The line of credit was secured by an investment property with a book value of $2,637,944, and by a first rank mortgage of $2,100,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. 17. CRÉDITEURS 17. ACCOUNTS PAYABLE Comptes fournisseurs Autres créditeurs 2016 $ 217 000 189 423 406 423 2015 $ 1 306 500 20 573 1 327 073 Trade payables Other payables Les créditeurs au 31 décembre 2016 comprennent un montant de 51 180$ [2015: 1 066 081$] relié à des acquisitions d'immeubles de placement. The accounts payable as at December 31, 2016, include an amount of $51,180 [2015: $1,066,081] related to acquisitions of investment properties. ■ Page 25 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 18. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité d'unités de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the contract of trust. Émises et payées Nombre d'unités Prix / unité Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Issued and fully paid Unités de fiducie Solde au 1 janvier 2015 46 228 751 13 385 494 Trust units Balance January 1, 2015 Variation au cours de l'exercice 2015: Émission d'unités 150 000 0,2500 37 500 Changes during the year 2015: Issuance of units Solde au 31 décembre 2015 46 378 751 13 422 994 Balance December 31, 2015 Variation au cours de l'exercice 2016: Émission d'unités Solde au 31 décembre 2016 12 870 512 59 249 263 0,3902 5 022 000 Changes during the year 2016: Issuance of units 18 444 994 Balance December 31, 2016 Émission d'unités Le 4 août 2015, la Fiducie a émis 150 000 unités au prix de 0,25$ par unité suite à l'exercice d'options pour une valeur de 37 500$. Le 19 avril 2016, la Fiducie a émis 50 000 unités en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été établie à 22 000$ en référence au prix de l'unité à la date d'émission. Le 14 juillet 2016, la Fiducie a émis 12 820 512 unités au prix de 0,39$ par unité pour une valeur de 5 000 000$. Issuance of units On August 4, 2015, the Trust issued 150,000 units at a price of $0.25 per unit following the exercise of options for a proceed of $37,500. On April 19, 2016, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was established at $22,000 which corresponds to the unit price at the issuance date. On July 14 2016, the Trust issued 12,820,512 units at a price of $0.39 per unit for a gross proceed of $5,000,000. ■ Page 26 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 18. UNITÉS DE FIDUCIE (suite) 18. TRUST UNITS (continued) Options d'achat d'unités Les variations dans les options d'achat d'unités octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Nombre d'options Prix moyen Number of options Average price # $ Solde au 1 janvier 2015 170 000 0,25 Balance January 1, 2015 Variation au cours de l'exercice 2015: Exercées Expirées Solde au 31 décembre 2015 Variation au cours de l'exercice 2016: Octroyées Solde au 31 décembre 2016 Solde des options acquises (150 000) (20 000) - 550 000 550 000 250 000 Changes during the year 2015: Exercised Expired 0,25 0,25 - Balance December 31, 2015 Changes during the year 2016: 0,38 Granted 0,38 Balance December 31, 2016 0,38 Balance of vested options 550 000 options d'achat d'unités Date d'échéance 13-avril-2026 Expiry date April-13-2026 550,000 Unit Options Durée résiduelle moyenne pondérée 31 décembre 2016 9,29 années / 9.29 years Weighted average remaining life December 31, 2016 Rémunération fondée sur des unités La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Unit-based compensation The fair value of options was estimated at the year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: 2016 2015 Cours de l'unité ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) Juste valeur de l'option 0,39 0,38 0,0163 1,25 25,00 9,29 0,08 s/o n/a Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Fair value of option La volatilité annuelle est basée principalement sur la volatilité de sociétés similaires à la Fiducie et oeuvrant dans le même secteur d'activités. The annual volatility is mainly based on the volatility of companies similar to the Trust and operating in the same businees. Une charge de 18 875$ [2015: gain de 18 699$] a été inscrite charge administrative relativement aux options d'achat d'unités. la Fiducie résultat comme au de Expense of $18,875 [2015: recorded to income of expense relating to the units options. revenue of $18,699] was the Trust under administrative Résultat par unité Les options d'achat d'unités conversion diminuerait le résultat par unité. sont dilutives car leur Income per unit The unit options are dilutive as their conversion would decrease the income per unit. ■ Page 27 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 19. GESTION DU CAPITAL Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une la plus optimale possible afin de structure de capital réduire le coût en capital. La structure du capital de la Fiducie comprend les emprunts les unités de fiducie, actuellement hypothécaires, la dette à long terme, les débentures convertibles et les parts privilégiées échangeables. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. (in canadian dollars) 19. CAPITAL MANAGEMENT to The Trust's capital management objectives are first ensure the longevity of its capital so as to support continued operations, provide its unitholders with a return, maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. The Trust's capital structure currently includes the trust units, mortgages, long-term debt, convertible debentures and exchangeable preferred units. The Trust's uses its capital repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. for acquisitions, Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital componants are as follows: Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Emprunt bancaire Parts privilégiées échangeables (capital) Unités de fiducie 2016 $ 2015 $ 21 859 425 13 825 695 188 531 249 149 55 971 247 808 2 500 000 2 585 704 988 230 988 230 18 444 994 13 422 994 44 230 329 31 126 402 Capital Mortgages Long-term debt Convertible debentures Bank indebtedness Exchangeable preferred units (principal) Trust units 20. CHARGES FINANCIÈRES 20. FINANCIAL EXPENSES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur dette à long terme Intérêts sur emprunts bancaires Augmentation de la composante passif des parts privilégiées échangeables et des débentures convertibles Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés Variation de la juste valeur des débentures convertibles Autres frais financiers Revenu d'intérêts 2016 $ 2015 $ 596 870 475 860 2 897 83 000 5 313 41 574 104 790 96 972 48 515 (8 055) 3 605 4 895 (8 366) (870) 4 893 (9 221) 836 206 606 466 ■ Page 28 ■ Interest on mortgages Interest on long-term debt Interest on bank loans Increase of liability component of the exchangeable preferred units and convertible debentures Change in fair value of derivative financial instruments Change in fair value of convertible debentures Other financial charges Interest income FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 21. IMPÔT DIFFÉRÉ Impôts exigibles La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par conséquent, n'est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. exigibles d'impôts aucune charge (in canadian dollars) 21. DEFERRED TAXES Current income taxes The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différé et différé de la Fiducie se présentent comme suit: la dépense d'impôt Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: Actifs d'impôt différé Autres Passifs d'impôt différé Impôt différé lié à la vente de participations dans les sociétés en commandite affiliées Actifs d'impôt différé Autres Passifs d'impôt différé Impôt différé lié à la vente de participations dans les sociétés en commandite affiliées 1 janvier / Variation / 31 décembre / January 1 Change December 31 2016 $ 2016 $ 2016 $ 31 000 - 31 000 Deferred tax assets Others Deferred tax liabilities 165 000 18 000 183 000 Deferred tax liabilities related to disposal of invesments in affiliated limited partnerships 18 000 1 janvier / Variation / 31 décembre / January 1 Change December 31 2015 $ 2015 $ 2015 $ 38 000 (7 000) 31 000 Deferred tax assets Others Deferred tax liabilities 147 000 18 000 165 000 Deferred tax liabilities related to disposal of invesments in affiliated limited partnerships 25 000 ■ Page 29 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 22. RÉSULTAT PAR UNITÉ Numérateur Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur Numérateur résultat net dilué Dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - de base Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré d'unité en circulation - dilué Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - de base Résultat net par unité attribuable aux porteurs de parts - dilué 2016 $ 2015 $ 3 196 819 1 261 435 156 910 88 047 3 353 729 1 349 482 52 403 772 46 290 395 3 919 595 3 669 595 56 323 367 49 959 990 (in canadian dollars) 22. INCOME PER UNIT Numerator Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator Numerator diluted net income Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted 0,0610 0,0273 to unitholders - basic Net income per unit attributable 0,0595 0,0270 to unitholders - diluted Net income per unit attributable 23. FLUX DE TRÉSORERIE 23. CASH FLOWS Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Intérêts payés 2016 $ 2015 $ 124 188 2 293 94 251 33 530 (212) (93 985) 22 449 124 090 260 879 (3 543) 254 050 309 890 682 767 522 747 (212) (3 543) 682 555 519 204 ■ Page 30 ■ Net changes in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expense Change in accrued interest Interest paid FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 24. PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE 24. NON-CONTROLLING INTERESTS Au cours du trimestre se terminant le 31 mars 2015, la Fiducie a acheté la totalité des unités détenues par la participation minoritaire au prix de 57 101$. Une perte de 4 080$ a été inscrite aux capitaux propres. During the quarter ended on March 31, 2015, the Trust has purchased all the units held by the non-controlling interests for an amount of $57,101. A loss of $4,080 was recorded to equity. 25. INSTRUMENTS FINANCIERS 25. FINANCIAL INSTRUMENTS Instruments financiers courants La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se rapproche de leur valeur comptable étant donné leur échéance rapprochée. Current financial instruments The fair value of current financial assets and liabilities approximates their carrying amount due to their short-term maturities. Dettes La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme, des débentures convertibles et des parts privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des conditions similaires à celles que la Fiducie pourraient obtenir pour des instruments ayant des termes similaires. Debts long-term debt, convertible The fair value of mortgages, units preferred debentures they are approximates their carrying amount given that subject to terms and conditions similar to those available to the Trust for instruments with comparable terms. exchangeable and Juste valeur des instruments financiers dérivés La sensibilité des instruments financiers dérivés par rapport aux variables cours de l'unité et volatilité est montrée dans le tableau suivant: Fair value of derivative financial instruments The sensitivity of the derivative financial instruments to the variables of unit price and volatility is shown in the following table: Sensibilité au cours de l'unité Instruments financiers dérivés Cours de l'unité ($) Valeur ($) Value ($) 251 775 372 565 151 182 Unit price ($) 0,39 0,43 0,35 Sensitivity to unit price Derivative financial instruments Rémunération fondée sur des unités Unit-based compensation Sensibilité à la volatilité Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des unités 0,39 0,43 0,35 Volatilité (%) Volatility (%) 25 30 20 25 30 20 18 875 24 550 14 075 Valeur ($) Value ($) 251 775 273 710 233 663 18 875 23 325 14 425 ■ Page 31 ■ Sensitivity to volatility Derivative financial instruments Unit-based compensation FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) Classement des instruments financiers Hiérarchie n i v e a u Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Valeur comptable Carrying amount Prêts et créances Autres passifs financiers Loans and receivables Other financial liabilities 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Classification of financial instruments Juste valeur Fair value Hierarchy 31 décembre 2016 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés 31 décembre 2015 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) $ - - - - - - - - - 251 775 251 775 - - - - - - - - - 199 655 199 655 l e v e l $ 65 087 180 302 (2) (2) 245 389 $ 65 087 180 302 245 389 $ - - - - - - - - - - - 406 423 2 500 000 21 859 425 188 531 249 149 945 830 - 406 423 2 500 000 21 859 425 188 531 249 149 945 830 251 775 (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) 26 149 358 26 401 133 47 097 182 595 229 692 - - - 47 097 182 595 (2) (2) 229 692 - - - - - - - - 1 327 073 2 585 704 13 825 695 55 971 247 808 907 101 - 1 327 073 2 585 704 13 825 695 55 971 247 808 907 101 199 655 (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) 18 949 352 19 149 007 December 31, 2016 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments December 31, 2015 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long-term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une réévaluation des données utilisées dans la détermination de la juste valeur à la date d'établissement des états financiers et lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste valeur. The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is determined by valuation techniques and fair value data. Transfers occur when, at closing date, fair value data used in valuation changes or when valuation techniques also change. ■ Page 32 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) 26. GESTION DU RISQUE (in canadian dollars) 26. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order rates on its to limit expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of rate and consequently interest the market determines the composition of its debts. the effects of changes in interest Risque de crédit Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à recevoir. Le risque se réflète dans l'éventuelle incapacité des locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter leurs obligations de paiements. En date du 31 décembre 2016, les comptes clients se chiffrent à 91 596$ (2015: 83 979$) et les prêts à recevoir 88 706$ (2015: 98 616$). Credit risk Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and loans receivable. The risk is reflected in the potential inability of customers and debtors to discharge their payment obligations. As at December 31, 2016, accounts receivable amount to $91,596 (2015: $83,979) and loans receivable to $88,706 (2015: $98,616). Les comptes clients proviennent majoritairement de sociétés ayant des opérations pan-canadiennes dont le risque de faible. Les prêts à recevoir proviennent de crédit est locataires. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts. Risque de taux d'intérêt La Fiducie est exposée au risque de taux d'intérêt en ce qui concerne ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles, ses parts privilégiées échangeables et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. Accounts receivable mostly include major Canadian National Brands with minimal credit risk. The loans receivable are loans to tenants. The Trust monitors these loans on a continuous basis. is exposed to interest Interest rate risk rate risk through its The Trust mortgages, its long-term debt, its convertible debentures, its exchangeable preferred units and its bank indebtedness. Financial instruments with fixed rate of interest expose the to a fair value risk whereas the instruments with a Trust floating rate of interest to a cash flow risk. tous Les emprunts hypothécaires de la Fiducie sont assujettis à un taux d'intérêt fixe et ce jusqu'à leur propre échéance. Ceci reduit le risque de fluctuations des taux du marché. the Trust's mortgages currently benefit from fixed All of interest rates for the remainder of their term. This reduces the risk of fluctuations in market rates. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait un impact de 196 521$ sur le montant des charges financières de l'année. Each variation of 1% of the interest rates would have an impact of $196,521 on the financial expenses of the year. ■ Page 33 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 26. GESTION DU RISQUE (suite) 26. RISK MANAGEMENT (continued) Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants la portion principalement court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. représentés par les créditeurs, The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness. Les échéances des passifs financiers non courants sont indiquées à leur note appropriée. Ceux des passifs financiers courants varient entre un et trois mois à l'exception de l'emprunt bancaire. The maturity of the non-current financial liabilities are shown in their corresponding note. The maturity of current financial liabilities ranges from one to three months except for the bank indebtedness. 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS Les revenus de location comprennent des montants de 332 194$ (2015: 289 396$) obtenus de compagnies contrôlées par des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2016 (2015: 0$). La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. Property rental revenue includes $332,194 (2015: $289,396) obtained from companies controlled by individuals related to trustees for which no amount is included in the receivables as at December 31, 2016 (2015: $0). The Trust has signed an agreement with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and for a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave- autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. The Trust has also signed an agreement with a company, controlled by two (2) trustees, to rent a portion of its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu for $177,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car-wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. ■ Page 34 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite) 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued) La Fiducie loue son immeuble de Richelieu, à une compagnie exploitée par un fiduciaire, au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer sera, à partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by a trustee, to rent a portion of its property located in Richelieu for $110,000 annually and for a period of 10 years ending August 31, 2026. The rent is adjusted annually as of the 4th year with the consumer price index. The tenant can exercise four (4) renewal options of five (5) years each. Au cours de l'exercice terminé le 31 décembre 2016, la Fiducie a payé, à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à des fiducaires, honoraires 87 professionnels. (2015: 000$) 600$ en 76 During the year ended December 31, 2016, the Trust paid $87,600 (2015: $76,000) in professional fees to trustees and to entities controlled by a trustee. Au cours du l'exercice, la Fiducie a aussi payé 12 696$ (2015: 16 027$) en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire. Le solde à payer au 31 décembre 2016 est de 0$ (2015: 0$). Les prêts à recevoir incluent un montant de 30 248$ (2015: 33 552$) consenti à une personne liée à un fiduciaire. Le revenu d'intérêts sur ce prêt totalise 2 788$ (2015: 3 074$). Rémunération des principaux dirigeants La Fiducie a payé 115 500$ en rémunération à des dirigeants au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2016 (2015: 42 292$). During the year, the Trust also paid $12,696 (2015: $16,027) for legal fees to a person related to a trustee. As at December 31, 2016, the amount payable is $0 (2015: $0). The Trust loaned money to a person related to a trustee for which an amount of $30,248 (2015: $33,552) is included in income on that loan amounts to loans receivable. Interest $2,788 (2015: $3,074). Officers compensation The Trust paid $115,500 as compensation to officers during the year ended December 31, 2016 (2015: $42,292). 28. SECTEURS OPÉRATIONNELS 28. OPERATING SEGMENTS La presque totalité des revenus de location proviennent de trois (3) segments dont chacun individuellement représente 10% ou plus des revenus. The rental which individually represents 10% or more of revenues. income mostly comes from three (3) segments Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associé à chaque secteur. The following table shows the percentage of associated to each segment. revenues Revenu de location d'immeubles de placement Compagnie pétrolière canadienne Compagnie internationale de restauration rapide Compagnie internationale de dépanneur Autres 2016 % 38 33 27 2 2015 % 37 32 30 1 100 100 ■ Page 35 ■ Rental income from investment properties Major canadian oil and gas company International fast-food company International convenience store company Others FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2016 ET 2015 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2016 AND 2015 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 29. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN 29. SUBSEQUENT EVENTS Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis un site à Ste-Sophie, Québec. Ce dernier est situé en bordure du Boulevard Ste- Sophie et comprend une station-service Ultramar ainsi qu'un restaurant Benny & Co. Il s'agit d'un site dont la construction s'est terminée il y a quelques semaines. Le prix d'achat, payé au comptant, est de 364 018$ pour 50% des parts de SEC Odacité Ste-Sophie («Ste-Sophie»), qui détient le titre de cette propriété. total prend aussi en compte le financement Le prix d'achat existant sur la propriété ainsi que les ajustements habituels de clôture. La Fiducie a assumé 50% d'un prêt hypothécaire à long- terme lié à la propriété d'une valeur total de 2,150,000$ (la part de FPI est de 1 075 000$). De plus, la Fiducie a assumé 50% des comptes payables reliés aux ajustements de clôture, lesquels s'élevaient à 7 152$ (la part de FPI est de 3 676$). Il s'agit du premier partenariat avec la société de développement Odacité Immobilier. On March 14, 2017, the Trust acquired a property located in Ste-Sophie, Quebec. The property is located along Boulevard Ste-Sophie and is composed of a recently built Ultramar service station as well as a freestanding Benny & Co restaurant. Total consideration paid was $364,018 for a 50% interest in Odacité Ste-Sophie LP, which holds the interests of the said properties. The purchase price was settled for cash, while taking into consideration already in place financing as well as customary closing adjustments. The Trust assumed a 50% share of a long-term mortgage related to the properties of $2,150,000 (FPI share $1,075,000). In addition the Trust assumed 50% of accruals related to closing adjustments, which amounted to $7,152 (FPI share $3,676). This transaction is the first partnership with Odacité Immobilier, a development company. Une participation de 25% de Ste-Sophie a été acquise de tiers n'ayant aucun lien avec la Fiducie. L'autre 25% a été acquise de sociétés contrôlées par des fiduciaires ou des personnes liées à un fiduciaire. A 25% interest was purchased from a third party with no previous ties to FPI. The other 25% was purchased from companies which are either controlled by trustees or individuals related to trustees. ■ Page 36 ■    April 10, 2017 Dear unitholders, The year 2016 has been a year of progress and success for the Trust. We have reached all our objectives; we have increased the size of our real estate portfolio, increased our net operational income and, most importantly, increased our per unit funds from operations. The latter is the most important as it reflects the true increase in the wealth of our unitholders. One can simply look at our progression over the last five years to fully grasp the measure of our success. Our funds from operations reached 2.3 cents per unit for the period ended December 31st, 2016 while they were only 0.5 cents per unit for the period ended December 31, 2011. Our distributions also followed a similar path, increasing from 1.25 cents per unit to 1.80 cents today. Needless to mention, the stock market has reflected these outstanding results through the increase in our unit price; our units traded at 57 cents on December 31, 2016 while they were trading at 26 cents at the same date in 2011. Naturally, these exceptional results encourage us to maintain every element in our business model: -­‐ Selecting prime real estate properties -­‐ A strong partnership with national banners -­‐ A focus on long term leases -­‐ Management-free properties However, amidst these impressive results, we are still evolving in a challenging social and economic environment that is heavily impacted by the introduction of new technologies. With this in mind, our objective is to build relationships with new business partners to diversify our portfolio’s exposure and make us more resilient to economic changes. In this way, we welcomed a new partner in early 2017, Rôtisseries Benny’s, which opened a new restaurant on our Ste- Sophie property. We are often asked about the introduction of charging stations on the properties we own. Although there is a political will to promote the use of this technology, we will not invest the Trust’s funds without ensuring the profitability of these investments. We participate on a regular basis to meetings with government agencies and other private parties and we will act when we are confident that the required favorable circumstances are in place to justify these investments. In that respect, we now offer propane gas for automobiles on our St-Jean-sur-Richelieu site and this experience has proven to be profitable. I would like to thank all the trustees who devote each year a significant amount of their time for the Trust’s business. We continually benefit from their valuable advice and in-depth knowledge of our economic environment. Finally, I would like to wish the best success to our new President, M. Jason Parravano, who entered his new position on March 15th, 2017. His drive and his passion for real estate will serve the Trust very well over the next years to come. Michel Lassonde, Chairman of the Board of Trustees    FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 1   SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATION 12 months Periods ended December 31 2016 2015 Δ % 29% 31% 31% 13% 32% 29% 17% 44% 43% 49% 4% 1% 51% 13% (0%) 17% 14% 5% Financial info Property rental income Total revenue NOI (1) FFO (1) Recurring FFO (1) AFFO (1) EBITDA (1) Investment properties (2) Total assets Total mortgage/loans/long term debt (3) Total exchangeable preferred units Total convertible debentures Total equity Weighted average units o/s - basic Amounts on a per unit basis FFO Recurring FFO AFFO Distributions Financial ratios Weighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages Debt to gross assets - including converts Debt to gross assets - excluding converts (3) Interest coverage ratio Debt service coverage ratio Distributions as a % of FFO Distributions as a % of Recurring FFO Distributions as a % of AFFO Leasing information Occupancy Mix of tenancy based on gross revenue National Regional Local Property type breakdown Gas/Convenience store Gas/Convenience store/Fast food Fast food Other Average term to maturity - mortgages Average term to maturity - leases IFRS capitalization rate (1) Non-IFRS financial measures (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures (3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units 2,837,021 2,992,371 2,580,709 1,212,796 1,297,438 1,371,167 1,934,812 48,065,082 48,355,249 24,547,956 945,830 249,149 21,419,308 52,403,772 0.0231 0.0248 0.0262 0.0161 3.2% 53% 51% 2.6 1.5 70% 65% 62% 2,198,921 2,291,631 1,965,701 1,074,956 982,246 1,066,031 1,653,718 33,360,523 33,754,607 16,467,370 907,101 247,808 14,141,197 46,290,395 0.0232 0.0212 0.0230 0.0153 3.9% 52% 49% 2.8 1.8 66% 72% 67% 638,100 700,740 615,008 137,840 315,192 305,136 281,094 14,704,559 14,600,642 8,080,586 38,729 1,341 7,278,111 6,113,377 (0.0001) 0.0035 0.0031 0.0008 (0.7%) 1% 2% (0.2) (0.3) 4% (7%) (5%) 100% 100% 0% 78% 19% 3% 9 7 8 24 78% 21% 1% 8 4 5 17 0% (2%) 2% 1 3 3 7 3.8 7.4 6.24% 4.6 7.4 6.58% (0.8) 0.0 (0.34%) MANAGEMENT DISCUSSION & ANALYSIS PERIOD ENDED DECEMBER 31, 2016 MARCH 16, 2017       

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