Frontline Annual Report 2017

Plain-text annual report

Table des matières / Table of Contents Lettre du Président Rapport de gestion 1 2 États financiers / Financial Statements 20 Chairman's Letter 59 Management Discussion & Analysis 60 Chers détenteurs de parts, Nous venons de terminer une autre année très fructueuse marquée par une importante croissance de nos actifs qui ont augmenté de 45% ainsi que de nos revenus de location qui ont progressé de 54%. La véritable mesure de notre succès toutefois, c’est la progression des fonds récurrents provenant de l’exploitation par part qui ont augmenté de 28%. De plus, nous avons remboursé près de 800 000$ en capital sur notre dette durant l’année à travers nos paiements mensuels. Cela témoigne éloquemment de notre souci constant d’améliorer nos résultats par part et surtout, de notre succès à atteindre cet objectif année après année. Comme nous l’avons indiqué lors de notre dernière assemblée annuelle, nous avons amorcé un important effort de diversification de notre portefeuille immobilier tant au niveau des locataires que des activités poursuivies par ces derniers. En mai dernier, nous avons fait l’acquisition de deux sites occupés par Speedy Muffler (pièces d’autos) et en octobre, nous avons acheté dans la ville de Québec deux bâtiments occupés par une enseigne très bien connue des consommateurs, soit le Village des valeurs. Nous avons aussi ajouté une enseigne Benny, laquelle connait une croissance fort intéressante dans le marché québécois de la restauration rapide. Finalement, en début 2018, nous avons complété une acquisition de type cession-bail avec Staples Canada pour une propriété située à Gatineau, Qc et exploitée sous la bannière Bureau en Gros. Notre objectif premier étant d’enrichir nos détenteurs de parts, il va de soi que toutes nos acquisitions sont faites en fonction d’augmenter les fonds récurrents provenant de l’exploitation par part. Cette discipline rigoureuse maintenue depuis notre fondation fait en sorte que nous avons eu la capacité d’augmenter constamment les distributions faites aux détenteurs de parts. De fait, elle a été portée à deux cents (0,02$) par part au mois de janvier de cette année. De plus, et en réponse à la demande de plusieurs investisseurs, nous effectuons depuis le début de l’année des distributions mensuellement plutôt que trimestriellement. Nous envisageons la présente année avec beaucoup d’optimisme et nous croyons qu’il nous sera possible, avec un peu de chance, d’atteindre les 100 millions d’actifs. Nous souhaitons également étendre l’aire géographique de nos investissements. Toutefois, cela ne sera possible que si nous pouvons acheter des propriétés qui rencontrent nos critères financiers. Nous avons appris il y a quelques semaines le décès de l’un de nos fondateurs, monsieur Jacques Beaudry. Il a contribué à l’élaboration de la mission de Fronsac et il a soutenu avec enthousiasme tous nos projets. Il disait encore récemment combien il était fier d’avoir participé à la phénoménale croissance de notre fiducie. Nous avons largement bénéficié de ses connaissances et de son expérience en matière financière et surtout de ses précieux conseils. Je voudrais souligner l’arrivée au sein du conseil des fiduciaires de madame Katia Marquier. Elle est membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et elle a acquis une solide expérience en audit au sein du cabinet comptable KPMG. Elle est, depuis le mois de janvier dernier, présidente du comité d’audit de Fronsac. Mes remerciements vont aux fiduciaires qui nous font constamment bénéficier de leur expérience et de leurs judicieux conseils. _________________________________ Michel Lassonde Président du conseil des fiduciaires 1FRONSAC Fiducie de placement immobilier Rapport de gestion – T4 2017 Période terminée le 31 décembre 2017 Formulaire 51-102F1 2RÉSUMÉ DE L’INFORMATION FINANCIÈRE RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLEPériodes terminées les 31 décembre20172016Δ%Situation financièreRevenus de location4 359 2772 837 0211 522 25654%Revenus totaux4 369 2772 992 3711 376 90646%Résultat opérationnel net (1)3 487 6152 580 709 906 90635%FPE (1)(4)2 147 2171 212 796 934 42177%FPE récurrents (1)(4)2 137 2171 297 438 839 77965%FPEA (1)2 014 7751 371 167 643 60847%BAIIA (1)3 013 7421 915 9371 097 80557%Immeubles de placement (2)69 588 55548 065 08221 523 47345%Total de l'actif70 006 48148 355 24921 651 23245%Total des dettes et emprunts (3)31 716 92424 547 9567 168 96829%Total des parts privilégiées échangeables- 945 830(945 830)(100%)Total des débentures convertibles 250 581249 149 1 4321%Total des capitaux propres36 708 39621 419 30815 289 08871%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base67 398 71552 403 77214 994 94329%Par partFPE0.0319 0.0231 0.008838%FPE récurrents0.0317 0.0248 0.007028%FPEA 0.0299 0.0262 0.003714%Distributions0.0180 0.0161 0.001811%Ratios financiersTaux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe3.5%3.9%(0.4%)Ratio d'endettement - incluant les inst. échangeables46%53%(7%)Ratio d'endettement - excluant les inst. échangeables (3)45%51%(6%)Ratio de couverture des intérêts3.1 2.6 0.5Ratio de couverture de la dette1.7 1.5 0.2Distributions en % des FPE56%70%(13%)Distributions en % des FPE récurrents 57%65%(8%)Distributions en % des FPEA60%62%(2%)Information de locationTaux d'occupation100%100%0%Catégories des locataires basées sur les revenus netsNational74%78%(4%)Régional21%19%2%Local5%3%2%Types de locatairesPétrolières majeures/dépanneurs14 9 5 Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide7 7 - Restauration rapide10 8 2 Pièces d'autos2 - 2 Commerce de détails2 - 2 35 24 11 AutreDurée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques4.43.80.6Durée résiduelle moyenne pondérée - baux8.67.41.2Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS6.11%6.24%(0.13%)(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant la valeur des propriétés détenues par les coentreprises(3)Exclut les débentures convertibles et les parts privilégiées échangeables(4)Un montant forfaitaire de 150 000$ reçu d'un locataire pour le renouvellement d'un bail est inclus dans les résultats duT1 2016. Ce montant a été déduit des FPE pour arriver au FPE récurrents de 201612 mois3HISTORIQUE DE CERTAINES DONNÉES FINANCIÈRES 0.032 0.023 0.023 0.0155 0.0161 0.018 0.013 0.0125 0.018 0.019 0.0135 0.0148 $0.035 $0.030 $0.025 $0.020 $0.015 $0.010 $0.005 $0.000 0.005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FPE/part Distribution/part TYPES DE LOCATAIRES MIXE DE LOCATAIRES(1) LOCATAIRES IMPORTANTS (1) 21% Régionaux 5% Locaux Nationaux (2) (3) 74% 6% 4% 3% 18% 14% 14% Notes: (1) Basé sur le résultat opérationel net (2) La bannière Pétro-Canada est exploitée par Suncor (3) La bannière Shell est exploitée par Sobeys 4PORTEFEUILLE DES PROPRIÉTÉS ET INFORMATION SUR LES SECTEURS D’EXPLOITATION #AdresseVilleTypeParticipation140-50 rue Brunet Mont St-HilaireRestauration rapide, gaz, dépanneur100%2230 Boul. St-Luc St-Jean-sur-Richelieu Gaz, dépanneur100%3196 Boul. De l'Hôtel-de-Ville Rivière-du-LoupGaz, dépanneur100%41349-1351 route 117Val-DavidRestauration rapide, gaz, dépanneur100%5275 rue Barkoff Trois-RivièresGaz, dépanneur65%6530 rue Barkoff Cap-de-la-madeleineGaz, dépanneur50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxRestauration rapide, gaz, dépanneur100%81440-50 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide, gaz, dépanneur50%91460 Boul. St-Laurent EstLouisevilleRestauration rapide50%10490-494 Boul. De L'Atrium Ville de Québec Gaz, dépanneur100%117335 Boul. de la Rive-Sud LévisRestauration rapide100%121319 avenue Brookdale Cornwall (Ontario)Restauration rapide100%134200 rue Bernard-PilonSt-Mathieu de BeloeilGaz, dépanneur100%141901 rue Raymond Blais Sainte-JulieGaz, dépanneur100%152000 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieRestauration rapide100%162050 rue Leonard de Vinci Sainte-JulieGaz100%172051 rue Nobel Sainte-JulieRestauration rapide100%1816920-16930 avenue St-Louis St-HyacintheRestauration rapide, gaz, dépanneur100%193726 Boul. Des Forges Trois-RivièresRestauration rapide100%202871-2885 rue Des Prairies Trois-RivièresRestauration rapide, gaz, dépanneur100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuRestauration rapide, gaz, dépanneur100%224932 Boul. des Sources PierrefondsRestauration rapide100%23314 rue De Montigny St-JérômeRestauration rapide100%24288 rue Valmont RepentignyGaz, dépanneur100%252439 Boul. Ste Sophie Sainte-SophieGaz, dépanneur50%262429 Boul. Ste-Sophie Sainte-Sophie Restauration rapide50%27610 Boul. St-Joseph GatineauAutre100%28513 Boul. des Laurentides LavalAutre100%29123 St-Laurent East BlvdSt-EustacheGaz, dépanneur100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheGaz, dépanneur100%314 Rue NordWaterloo (Québec)Gaz, dépanneur100%323355 rue De la PéradeVille de Québec Commerce de détails100%332555 boul. MontmorencyVille de Québec Commerce de détails100%343592 rue LavalLac MéganticGaz, dépanneur100%35536 Boul. AlgonquinTimmins (Ontario)Restauration rapide100%361730 avenue Jules Vernes*Cap RougeRestauration rapide50%*Développement terminé en T1 20185RAPPORT DE GESTION PORTÉE DE L’ANALYSE Ce rapport de gestion de Fiducie de Placement Immobilier Fronsac (« FPI Fronsac » ou la « Fiducie ») a pour but de fournir aux lecteurs une évaluation du rendement et de résumer les résultats d’exploitation et la situation financière pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017. Il doit être lu en lien avec les états financiers consolidés audités du 31 décembre 2017 ainsi qu’avec les états financiers consolidés audités et le rapport de gestion du 31 décembre 2016. Les données financières présentées dans le présent rapport de gestion sont préparées conformément aux Normes Internationales d’Information Financière (les IFRS) et tous les montants sont en dollars canadiens. Vous trouverez les états financiers consolidés ainsi que tous les rapports de gestion sur le site web fronsacreit.com et sur sedar.com. Daté du 23 mars 2018, ce rapport de gestion reflète toutes les informations importantes disponibles jusqu'à cette date et doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités au 31 décembre 2017 et les notes afférentes inclus dans le présent rapport. MISE EN GARDE CONCERNANT LES DÉCLARATIONS PROSPECTIVES Les lois sur les valeurs mobilières incitent les entreprises à présenter de l’information prospective afin que les investisseurs puissent mieux comprendre les perspectives de l’entreprise et prendre des décisions éclairées. Ce rapport de gestion contient des énoncés de nature prospective sur les objectifs, les stratégies, la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie et les activités de la Fiducie qui sont fondés sur les attentes, estimations et hypothèses actuelles de la direction relativement aux marchés dans lesquels elle évolue. Les déclarations formulées d’après les attentes actuelles de la direction comportent des risques et des incertitudes inhérents, connus ou non. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que « croire », « prévoir », « estimer », « s’attendre », « viser » et « évaluer » ainsi que des expressions apparentées sont utilisés pour ces commentaires prospectifs. Ces déclarations expriment les intentions, projets, attentes ou opinions de FPI Fronsac sous réserve de la matérialisation de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs sur lesquels la Fiducie n’a, dans bon nombre de cas, aucune emprise. Les résultats futurs pourraient être différents de ce qui est prévu. Le lecteur est mis en garde contre le risque d’accorder une confiance exagérée à toute information de nature prospective. Il est important de noter que les énoncés de nature prospective contenus dans ce rapport de gestion décrivent nos attentes en date du 23 mars 2018. DESCRIPTION DES ACTIVITÉS ET APERÇU DES AFFAIRES FPI Fronsac est une fiducie active dans le domaine de l’immobilier commercial. Les parts de la Fiducie sont inscrites à la cote de la Bourse de Croissance TSX sous le symbole GAZ.UN. La Fiducie détient et loue des immeubles commerciaux directement et à travers ses filiales. Depuis sa création, la Fiducie a fait un très grand nombre d’acquisitions et elle a augmenté régulièrement son portefeuille immobilier. Au 31 décembre 2017, la Fiducie détenait trente-cinq (35) immeubles de placement soit trente-trois (33) immeubles au Québec et deux (2) immeubles en Ontario. Durant la période de douze (12) mois terminée à cette date, les propriétés avaient un taux d’occupation de 100%. Les propriétés sont occupées par cinq 6groupes de locataires distincts composés de : (1) chaînes de restauration rapide, (2) pétrolières majeures, (3) chaînes de dépanneurs, (4) commerces de pièces d’autos et (5) commerces de détails. Ces immeubles sont loués à des locataires sur une base « sans administration » (les locataires s’occupant de toute la gestion de l’immeuble) et ils assument aussi toutes les dépenses d’exploitation, communément appelés « bail triple net ». Dans ce type d’arrangement, le locataire est responsable de payer les taxes foncières, les assurances et l’entretien général en plus du loyer de base déjà stipulé dans les conditions du bail. Ces baux assurent des revenus récurrents stables mais prévoient aussi des augmentations de loyers à intervalle régulier assurant ainsi une croissance des revenus. ÉVÈNEMENTS MAJEURS DE L’ANNÉE Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis un site à Ste-Sophie, Québec. Ce dernier est situé en bordure du Boulevard Ste-Sophie et comprend une station-service Ultramar ainsi qu'un restaurant Benny & Co. Le prix d'achat, payé au comptant, a été de 364 018$ pour 50% des parts de SEC Odacité Ste-Sophie («Ste Sophie»), laquelle détient le titre de cette propriété. Le prix d'achat total prend aussi en compte le financement existant sur la propriété ainsi que les ajustements habituels de clôture. La Fiducie a assumé 50% d'un prêt hypothécaire à long-terme lié à la propriété d'un montant de 2 150 000$ (la part de FPI est de 1 075 000$). De plus, la Fiducie a assumé 50% des comptes payables reliés aux ajustements de clôture, lesquels s'élevaient à 7 152$ (la part de FPI est de 3 676$). Il s'agit du premier partenariat avec la société de développement Odacité Immobilier. Une participation de 25% de Ste-Sophie a été acquise de tiers n'ayant aucun lien avec la Fiducie. L'autre 25% a été acquise de sociétés contrôlées par des fiduciaires ou des personnes liées à un fiduciaire. Le 12 mai 2017, la Fiducie a acquis deux (2) propriétés. Elles sont situées à Laval et Gatineau, Qc. Ces deux propriétés abritent des centres de réparations automobiles sous la bannière Service Auto Speedy. La considération versée pour ces propriétés a été de 1 995 000$ et elle a été payé comptant. Ces propriétés ont été achetées d’un tiers sans lien précédent avec Fronsac. Le 18 mai 2017, la Fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé annoncé le 20 avril 2017. Fronsac a émis 10 204 080 d’Unité à un prix de souscription de 0,49$ par Unité pour un montant total de 4 999 999,20$. Chaque Unité est composée d'une part de Fronsac ainsi que d'un demi bon de souscription (un « Bon »). Deux Bons permettront au détenteur d'acquérir une part à un prix de 0,61$ par part pendant une période de cinq ans suivant le 15 mai 2017. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de près de 9%. Fronsac a retenu les services de Paradigm Capital inc. (« Paradigm ») afin d'agir à titre d'intermédiaire qualifié dans le cadre de ce placement. Conformément aux modalités de l'entente intervenue entre Fronsac et Paradigm ainsi qu'à la réglementation en valeurs mobilières applicable, Paradigm a reçu une commission d'intermédiaire d’un montant total de 100 000$, plus les taxes applicables. Le 1 juin 2017, la Fiducie a annoncé une coentreprise à part égale avec le promoteur Odacité Immobilier afin de développer un site acquis le 30 mai 2017. Ce site est situé à la sortie 304 de l’autoroute 40, à l’entrée de Cap Rouge (PQ). Les partenaires y bâtiront un restaurant Benny & Co qui devrait ouvrir ses portes avant la fin de la présente année. Le coût total du projet est estimé à 2 000 000$. Le 20 juillet 2017, la Fiducie a acquis deux (2) propriétés à St-Eustache dans la province de Québec. Les deux propriétés bénéficient d’une localisation stratégique sur le long d’artères achalandées et abritent des stations-service sous les bannières Petro-Canada et Esso. La considération versée pour les propriétés est de 3 525 000$ et elle a été payée comptant. Les propriétés ont été achetées d’un tiers sans lien précédent avec Fronsac. 7Le 21 août 2017, le Fiducie a acquis une propriété située à Waterloo, Québec. La propriété abrite une station-service sous la bannière Ultramar et un dépanneur Beau-Soir. Elle est située sur la rue du Nord, une artère achalandée de la ville de Waterloo. Cette propriété a été payée 2 000 000$ comptant. Le 15 septembre 2017, la Fiducie a annoncé qu’à compter de janvier 2018, la distribution annuelle sur ses parts passera de 1,80¢ à 2,016¢, soit une augmentation de 12%. De plus, la Fiducie a annoncé qu’à compter de janvier 2018, les distributions seront faites sur une base mensuelle plutôt que trimestrielle. Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis 3 propriétés. Les deux premières ont été achetées en vertu d’une entente de vente et cession-bail (sale and lease-back) avec Village des Valeurs Canada. Elles sont situées dans la ville de Québec et abritent des commerces de détail exploités sous la bannière Village des Valeurs. La considération versée est de 6 200 000$ et elle a été payée comptant. La troisième propriété est située à Lac Mégantic. Il s’agit d’une station-service sous la bannière Canadian Tire située de façon stratégique à l’entrée du Carrefour Lac Mégantic, le centre d’achat le plus achalandé de la ville. La considération versée est de 1 450 000$ et elle a été payée comptant. Les propriétés ont été achetées de tiers sans lien précédent avec Fronsac. Le 9 novembre 2017, la Fiducie a acquis une (1) propriété à Timmins, Ontario. Celle-ci abrite un restaurant de type restauration-rapide sous la bannière PFK et elle est située sur le boulevard Algonquin, une artère achalandée de la ville de Timmins. La considération versée est de 1 150 000$ et elle a été payée comptant. La propriété a été achetée d’un tiers sans lien précédent avec Fronsac. Le 20 novembre 2017, la fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé de parts qui avait été annoncé le 20 octobre 2017. Fronsac a émis 13 000 000 parts à un prix de souscription de 0,50$ par part pour un montant total de 6 500 000$. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de 7.3%. Fronsac a retenu les services de Paradigm afin d'agir à titre d'intermédiaire qualifié dans le cadre de ce placement. Conformément aux modalités de l'entente intervenue entre Fronsac et Paradigm ainsi qu'à la réglementation en valeurs mobilières applicable, Paradigm a reçu une commission d'intermédiaire d’un montant total de 40 000$, plus les taxes applicables. PERSPECTIVES 2018 ET ÉVÈNEMENT SUBSÉQUENT La Fiducie est constamment à la recherche de sites immobiliers comportant une gestion minimale de la part du propriétaire et avec des baux de nature « triple net ». Ce modèle d’affaires nécessite très peu de temps d’administration permettant ainsi à la direction de se concentrer sur une stratégie d’acquisition dans le but de bonifier les Fonds Provenant de l’Exploitation/Fonds Provenant de l’Exploitation Ajusté par part de la Fiducie. Le 15 janvier 2018, la Fiducie a émis 80 000 parts au prix de 0,53$ par part pour un total de 42 400$ au titre de rémunération à des membres de la direction conformément à son engagement contractuel à ce sujet. FPI Fronsac continuera à rechercher des propriétés qui satisfont à ses critères de façon à permettre sa croissance. La structure de son capital et de sa dette lui permet d’être bien positionnée pour d’éventuelles acquisitions. Dépendamment de l’envergure des acquisitions futures, la Fiducie pourrait émettre des parts additionnelles. Idéalement et sujet aux conditions du marché des capitaux, FPI Fronsac cherchera à maintenir un ratio dette/capital de 50/50. 8FPI Fronsac ne prévoit aucune réparation majeure sur les immeubles commerciaux dont elle est propriétaire car leur construction est relativement récente et leur condition actuelle est excellente. La Fiducie croit en une stratégie de croissance à long terme basée sur l'acquisition de propriétés lui permettant d'augmenter ses fonds provenant des opérations par part de même que les distributions par part et par ricochet la valeur de ses parts. DISTRIBUTION ANNUELLE PAR PART ($) 0.0202 0.0180 0.0125 0.0135 0.0148 0.0153 0.0161 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 EXPLICATION DES MESURES FINANCIÈRES NON-DÉFINIES PAR LES IFRS Ce document contient diverses mesures financières, non conformes aux IFRS, qui sont utilisées pour expliquer les résultats financiers de la Fiducie. Les termes décrits dans cette section n’ont pas de définition normalisée en IFRS et pourraient ne pas être comparables à ceux utilisés par d'autres émetteurs. Fonds Provenant de l’Exploitation (FPE) n’est pas une mesure financière IFRS. Les FPE sont un terme du domaine immobilier et son calcul est décrit dans les publications de Real Property Association of Canada (REALpac). Les FPE calculés par FPI Fronsac pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres émetteurs. Les FPE sont une norme de l'industrie largement utilisée pour mesurer la performance d'exploitation et exclus les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement, les impôts différés et les gains ou pertes sur cession de biens immobiliers (voir la conciliation du résultat net au fonds provenant des opérations à la page 10). FPI Fronsac considère les FPE comme une mesure additionnelle significative que l’on ajuste pour certains éléments hors trésorerie qui ne fournissent pas nécessairement une image appropriée de la performance récurrente de la Fiducie. Ils montrent d’une manière plus fiable l’impact sur les opérations des tendances des taux d’occupation, des prix de location, de résultat opérationnel net des propriétés et des coûts des intérêts par rapport au résultat obtenu conformément aux IFRS. Les FPE permettent une certaine comparaison entre les sociétés immobilières qui ont adopté une comptabilité différente pour les immeubles de placement (modèle du coût versus le modèle de la juste valeur). FPE par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPE par part en divisant les FPE par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. Fonds Provenant de l’Exploitation récurrents n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPE récurrents en soustrayant des FPE de base les revenus matériels non récurrents et en ajoutant toutes les charges matérielles non récurrentes. FPE récurrents par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPE récurrents par part en divisant les FPE récurrents par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. 9Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés (FPEA) est un terme utilisé dans l’industrie pour aider à évaluer la capacité de verser des distributions aux détenteurs de parts. Les FPEA tels que calculés par FPI Fronsac peuvent ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs. Les FPEA sont calculés en ajustant les FPE pour tenir compte des revenus et des dépenses hors trésorerie de même que des dépenses en immobilisations nécessaires pour maintenir les flux locatifs. La plupart de ces dépenses sont normalement considérées comme des activités d’investissement dans l’état des flux de trésorerie. Les dépenses en immobilisations qui sont considérées comme un nouveau placement, telles que le développement d’une nouvelle propriété ne sont pas incluses dans la détermination des FPEA. Sont excluent du calcul des FPEA, les variations du fonds de roulement car elles sont considérées comme des excédents de trésorerie à court terme. En outre, les coûts non récurrents qui ont un impact sur les flux de trésorerie peuvent être ajustés. FPEA par part n’est pas une mesure financière IFRS. FPI Fronsac calcule les FPEA par part en divisant les FPEA par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. Bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) n’est pas une mesure financière IFRS. BAIIA, tel que calculé par FPI Fronsac, peut ne pas être comparable à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs. BAIIA est utilisé dans les calculs qui mesurent la capacité de la Fiducie en lien avec le service de sa dette. Ce sont les bénéfices obtenus avant les frais financiers, les impôts, l’amortissement et les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement. Les mesures FPE, FPE récurrents, FPEA et BAIIA ne sont pas définies par les IFRS et ne devraient donc pas être considérées comme des alternatives à la notion de profit ou de résultat net calculé conformément aux IFRS. MESURES FINANCIÈRES SUPPLÉMENTAIRES IFRS UTILISÉES DANS CE DOCUMENT Résultat Opérationnel Net (RON) est un terme de l'industrie dont l'utilisation est répandue. La Fiducie inclut le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle selon les IFRS dans son état consolidé des résultats et du résultat global. Le résultat opérationnel net tel que calculé par FPI Fronsac peut ne pas être comparable à des mesures similaires présentées par d'autres entités. FPI Fronsac considère le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle utile de la performance opérationnelle des actifs immobiliers avant les considérations de financement. Il est obtenu en soustrayant des revenus totaux, les coûts opérationnels comme ils apparaissent aux comptes du résultat et du résultat global (revenus de location moins le total des coûts opérationnels). 10FAITS SAILLANTS FINANCIERS CROISSANCE PAR PART 0.0700 0.0600 0.0500 0.0400 0.0300 0.0200 0.0100 FPE Distributions Revenus de location RON 2012 0.0130 0.0125 0.0317 0.0317 2013 0.0177 0.0135 0.0315 0.0339 2014 0.0186 0.0148 0.0401 0.0378 2015 0.0232 0.0153 0.0475 0.0425 2016 0.0231 0.0161 0.0541 0.0492 2017 0.0319 0.0180 0.0647 0.0517 INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLET4T3T2T1T4T3T2T1Revenus de location1 316 5771 096 653976 412969 635874 879713 597646 806601 740Résultat net attribuable aux porteurs de parts1 839 189 538 675 322 9281 840 152678 9131 474 531(485 256)1 528 631Résultat net par partDe base0.02410.00780.00500.03100.01150.0257(0.0105)0.0330FPE (1)De base548 042581 433508 628509 113394 989129 594269 978418 236FPE par partDe base0.00720.00840.00790.00860.00670.00230.00580.0090Valeur des immeubles deplacement (000's) (2)69 58959 26653 41750 87348 06543 42034 17434 809Total de l'actif (000's)70 00659 10253 49450 31948 35543 88434 44935 320Emprunts hypothécaireset autres dettes (000's)31 71729 73223 11424 99124 54820 89617 59317 879Capitaux propres (000's)36 70827 86527 63923 02221 41920 98214 83815 490Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base (000's)76 37869 50364 23359 26959 24957 43846 41946 379(1)Mesure financière non définie par les IFRS(2)Incluant valeurs des propriétés détenues par les coentreprises2016201711CONCILIATION DU RÉSULTAT NET AUX FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts1 839 189 678 9131 160 276Δ de la valeur des immeubles(787 749)(283 708)(504 041)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises(7 260)(19 771) 12 511Rémunération fondée sur des parts2,920( 200)3,120Δ de la composante passif des partsprivilégiées échangeables 7 568 6 596 972Δ de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés(524 994)(4 620)(520 374)Δ de la juste valeur d'autres composantes financières 13 750(1 045) 14 795Impôts sur le résultat 4 618 18 824(14 206)FPE(1) - de base 548 042 394 98939%FPE par part - de base0.00720.00678%0.00000.00000%Distributions payées sur les partséchangeables (si dilutive)- 12 585(12 585)FPE - dilué 548 042 407 57434%FPE par part - dilué0.00720.006510%FPE récurrents - de base 548 042 394 98939%FPE récurrents par part - de base0.00720.00678%Distributions 385 162 241 441 143 721Distributions par part0.00450.004110%FPE - de base après distributions0.00270.00260.0001FPE récurrents - de base après dist.0.00270.00260.0001Distributions en % deFPE - de base63%61%2%Distributions en % deFPE récurrents - de base63%61%2%Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 76 378 01359 249 26317 128 750Dilué76 378 01362 337 46314 040 550(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois20172016Δ4 540 9443 196 8191 344 125 (2 174 622) (2 088 379)(86 243)(148 900)(47 755)(101 145) 70 745 40 875 29 870 43 832 40 070 3 762(230 380) 48 515(278 895) 40 980 3 605 37 375 4 618 19 046(14 428)2 147 2171 212 79677%0.03190.023138% 15 000 49 720(34 720)2 162 2171 262 51671%0.03180.022840%2 137 2171 297 43865%0.03170.024828%1 277 539 851 796 425 7420.01800.016112%0.01390.00700.00680.01370.00870.005156%70%(13%)57%65%(8%)67 398 71552 403 77214 994 94367 980 11055 491 97212 488 13812 moisFONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉSPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔFPE de base (1)548 042394 989153 053Amortissement de charges financièresinclus dans les charges d'intérêts- - - Coûts d'émission des débentures- - - Ajustement d'intérêts minoritaires- - - Revenus hors-trésorerie(comptabilisation linéaire des baux)- - - Entretien des immeubles deplacement(18 233)(47 782)(29 549)Frais de location sur propriétés existantes- - - Pénalités de remboursement- - - FPEA(1) - de base529 809347 20753%FPEA par part - de base0.0069 0.0059 18%Distributions payées sur les partséchangeables (si dilutive)- 12,585 (12 585)FPEA dilué529 809359 79247%FPEA par part - dilué0.00690.005820%Distributions0.00450.004110%FPEA - de base après distributions0.00240.00180.0007Distributions en % deFPEA - de base65%70%(5%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 76 378 01359 249 26317 128 750Dilué76 378 01362 337 46314 040 550(1)Mesure financière non définie par les IFRS3 mois20172016Δ2 147 2171 212 796934 421- - - - - - - - - - - - (132 442)(81 621)50 821- - - - 239,992 (239 992)2 014 7751 371 16747%0.0299 0.0262 14% 15 000 49 720(34 720)2 029 7751 420 88743%0.02990.025617%0.01800.016112%0.01190.01010.001860%62%(2%)67 398 71552 403 77214 994 94367 980 11055 491 97212 488 13812 mois12FLUX DE TRÉSORERIE ET LIQUIDITÉ Pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017, la Fiducie a augmenté ses revenus de location lesquels ont été utilisés pour assumer ses obligations de fonds de roulement. Ces fonds sont la source principale pour financer ses paiements hypothécaires, ses paiements d’intérêts sur ses prêts et autres dettes et ses distributions aux porteurs de parts. Les les fonds utilisés dans activités d'investissement en 2017 ont servi à de multiples acquisitions de propriétés. Les fonds obtenus des activités de financement se chiffrent à 17,1M$ (12,1M$ en 2016). Ce montant inclut, entre autres, la sommes des fonds recueillis lors des placements privés de même les nouveaux emprunts que hypothécaires. RÉSULTATS D’EXPLOITATION DU TRIMESTRE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2017 Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2017, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 1 316 577$ (874 879$ au T4 2016). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires. l’état de Les gains en 2017 et 2016 comprennent une variation de la juste valeur des immeubles de placement (voir page 14 pour plus de détails). Ces variations affectent la valeur des immeubles la de placement à Les situation variations de la juste valeur des immeubles placement de affectent largement le résultat net de la Fiducie. La base de l’actif total est très sensible aux taux de capitalisation appliqués sur les revenus de location provenant des propriétés. financière. principales Les dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement constituées des les prêts hypothécaires et bancaires. Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2017, la Fiducie a comptabilisé un gain de 220 985$ suite à la intérêts sur FLUX DE TRÉSORERIEPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔActivités opérationnelles2 060 1481 419 438 640 710Activités d'investissement(18 984 984)(13 541 326)(5 443 658)Activités de financement17 139 18212 139 8784 999 304Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie214 346 17 990 196 356Trésorerie et équivalents detrésorerie au début de la période 65 087 47 09717 990Trésorerie et équivalents detrésorerie à la fin de la période 279 433 65 087 214 34612 moisRÉSULTATS D'EXPLOITATION - TRIMESTRE TERMINÉPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRevenus de location1 316 577 874 879441 698Autres revenus- - - Variation de la valeur des immeubles de placement 787 749 283 708 504 041Charges financières(220 985) 212 358(433 343)Pénalités de remboursement- - - Résultat netattribuable aux porteurs de parts1 839 189 678 9131 160 276Résultat net par partDe base0.02410.01150.0126FPE - de base(1)548 042 394 98939%FPE par part0.00720.00678%FPE récurrents - de base548 042 394 98939%FPE récurrents par part - de base0.00720.00678%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base76 378 01359 249 26317 128 750BAIIA(1) 827 813 606 616 221 197Couverture des intérêts2.82.9(0.1)Couverture de la dette1.61.60.0(1)Mesure financière non définie par lesIFRS13décomptabilisation de la composante passif reliée aux parts privilégiées échangeables pour un montant de 524 994$ comparativement à une charge de 212 358$ en 2016. Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2017, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de 548 042$ comparativement à 394 989$ au T4 2016. Les FPE récurrents par part ont augmenté de 8% passant de 0,67¢ à 0,72¢. RÉSULTATS D’EXPLOITATION DE LA PÉRIODE DE 12 MOIS TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2017 Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2017, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 4 359 277$ (2 837 021$ en 2016). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires. Les gains comprennent une variation de la juste valeur des immeubles de placement (voir page 14 pour plus de détails). Ces variations affectent la valeur des immeubles de placement à l’état de la situation financière. Les variations de la juste valeur immeubles de placement des affectent largement le résultat net de la Fiducie. La base de l’actif total est très sensible aux taux de capitalisation appliqués sur les revenus de location provenant des propriétés. principales intérêts sur Les dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement constituées des les prêts hypothécaires et bancaires pour un montant total de 791 702$ (836 206$ en 2016). La charge de 2017 a été affectée par la décomptabilisation de la composante passif reliée aux parts privilégiées échangeables pour un montant de 524 994$. Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2017, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de 2 137 217$ comparativement à 1 297 438$ pour la même période en 2016. Les FPE récurrents par part ont augmenté de 28% passant de 2,48¢ à 3,17¢. Les résultats pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2016 incluaient un paiement de 150 000$ reçu d'un locataire pour le renouvellement d'un bail ainsi qu’une pénalité de 239 992$ (voir ci-dessus) reliée au remboursement anticipé de deux emprunts hypothécaires. Afin de déterminer les FPE récurrents pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2016, le paiement mentionné ci-dessus a été déduit et la pénalité a été rajoutée. RÉSULTATS D'EXPLOITATION - PERIODE TERMINÉEPériodes terminées les 31 décembre20172016ΔRevenus de location4 359 2772 837 0211 522 256Autre revenus 10 000 155 350(145 350)Variation de la valeur des immeubles de placement2 174 6222 088 37986 243Charges financières791 702 836 206(44 504)Pénalités de remboursement- 239 992(239 992)Résultat netattribuable aux porteurs de parts4 540 9443 196 8191 344 125Résultat net par partDe base0.06740.06100.0064FPE - de base(1)2 147 2171 212 79677%FPE par part0.03190.023138%FPE récurrents - de base2 137 2171 297 43865%FPE récurrents par part - de base0.03170.024828%Nombre moyenpondéré departsencirculation- debase67398 71552403 77214994 943BAIIA(1)3 013 7421 915 9371 097 805Couverture des intérêts3.12.60.5Couverture de la dette1.71.50.2(1)Mesure financière non définie par lesIFRS12 mois14STRUCTURE FINANCIÈRE Le secteur immobilier requiert du capital pour financer les acquisitions, soit une partie essentielle de la croissance et du succès. La Fiducie est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. Au cours de la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2017, la Fiducie a émis 26 342 280 parts comme suit : Le 24 février 2017, la Fiducie a émis 50 000 parts à un membre de la direction pour services rendus. Le 18 mai 2017, la Fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé annoncé le 20 avril 2017. Fronsac a émis 10 204 080 d’Unité à un prix de souscription de 0,49$ par Unité pour un montant total de 4 999 999,20$. Chaque Unité est composée d'une part de Fronsac ainsi que d'un demi bon de souscription (un « Bon »). Deux Bons permettront au détenteur d'acquérir une part à un prix de 0,61$ par part pendant une période de cinq ans suivant le 15 mai 2017. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de près de 9%. Le 18 juillet 2017, la Fiducie a renouvelé une offre publique de rachat de ses parts dans le cours normal des activités mise en place le 1 août 2016. Conformément à l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités, FPI Fronsac se propose de racheter, par l’entremise des services de la Bourse de croissance TSX, si cela sert au mieux les intérêts de la Fiducie, jusqu’à 3 475 167 parts de la Fiducie. Au cours de toute période de 30 jours, la Fiducie ne rachètera pas plus de 1 390 066 parts au total, soit 2% des parts émises et en circulation en date du 18 juillet 2017. Tous les rachats et le règlement des titres seront effectués par l’entremise de la Bourse de croissance TSX, conformément à ses règles et politiques. Toutes les parts rachetées par la Fiducie en vertu de l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités seront annulées. La société de courtage Financière Banque Nationale effectuera toute offre d’achat pour le compte de la Fiducie. Le prix payé par la Fiducie pour le rachat des titres sera le cours des parts au moment de leurs acquisitions. L’offre publique de rachat dans le cours normal des activités a débuté le 1 août 2017 et elle expirera le 31 juillet 2018. La Fiducie n’a pas racheté de parts au cours des 12 derniers mois. Le 20 novembre 2017, la fiducie a annoncé la clôture d’un placement privé de parts qui avait été annoncé le 20 octobre 2017. Fronsac a émis 13 000 000 parts à un prix de souscription de 0,50$ par part pour un montant total de 6 500 000$. Des initiés de Fronsac ont participé à ce placement à hauteur de près de 7.3%. Le 4 décembre 2017, la Fiducie a émis 3 088 200 part en échange de 1 603 200 parts privilégiées de catégorie « B » de la Société en commandite Fronsac Barkoff et de 1,485,000 parts privilégiées de catégorie « B » la Société en commandite Fronsac CDM. Cet échange faisait parti d’une transaction d’achat de deux propriétés situées à Trois-Rivières et complétée en 2013. Pour plus de détails en lien avec cette transaction, référez-vous au communiqué de presse intitulé « Fronsac annonce la signature de protocoles visant l’acquisition de participation dans deux sites immobiliers à Trois-Rivières de même que la nomination d’un chef de la direction financière » publié le 4 février 2013 et disponible sur SEDAR et sur le site internet de Fronsac. Le nombre total de parts en circulation au 31 décembre 2017 était de 85 591 543. 15STRUCTURE FINANCIÈRE (SUITE) SOLDE ET ÉCHÉANCE DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES (en million de $) 7.56 5.81 6.18 3.97 2.70 0.87 2018 2019 2020 2021 2022 Ensuite Les dettes sont composées d’emprunts hypothécaires, de divers emprunts, de débentures convertibles et de lignes de crédit. Au 31 décembre 2017, il y avait 21 emprunts hypothécaires (excluant la participation de Fronsac dans les emprunts hypothécaires détenus à travers ses partenariats) auprès d’institutions financières canadiennes d'une valeur comptable totale de 31 581 924$ (21 859 425$ au 31 décembre 2016). Ces emprunts hypothécaires exigent que la Fiducie effectue des versements de 24,1M$ au cours des 5 prochaines années et 7,5M$ par la suite. Les emprunts hypothécaires en cours ont une durée moyenne jusqu'à échéance de 4,4 ans (3,8 ans au 31 décembre 2016). Les débentures convertibles en circulation avaient une valeur comptable de 250 581$ au 31 décembre 2017 (249 149$ au 31 décembre 2016). La Fiducie a deux (2) lignes de crédit dont les limites autorisées sont de 4,5M$ et 0,7M$. Au 31 décembre 2017, ces lignes de crédit n’étaient pas utilisées (elles étaient utilisées à hauteur de 2.5M$ au 31 décembre 2016). La direction estime que la proportion actuelle entre la dette et le capital dans la structure financière de la Fiducie assure une certaine stabilité et réduit les risques tout en générant un retour sur investissement acceptable. Cette structure financière cadre bien avec la stratégie à long terme de la Fiducie qui est d'augmenter sa présence dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada. PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES La préparation des états financiers consolidés de la Fiducie requiert que la direction effectue des estimations et des hypothèses qui influencent les montants déclarés de certains actifs et passifs à la fin de la période et les montants déclarés des revenus et des dépenses au cours de la période considérée. Les estimations et les jugements importants comprennent l'évaluation de la juste valeur des propriétés, les taux d’actualisation utilisés dans l'évaluation des actifs et passifs de la Fiducie, les taux de capitalisation, la solvabilité relative de la Fiducie à ses contreparties, la capacité d'utiliser les pertes fiscales et autres mesures fiscales, la détermination de la méthode comptable devant être utilisée pour comptabiliser les investissements et les partenariats, le montant des coûts d'emprunt à capitaliser pour les immeubles en cours de développement et la sélection des conventions comptables. 20182019202020212022EnsuiteTotal du ($): 867 7553 971 5796 183 7392 701 4487 557 3625 806 803Taux:3.99%2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 3.85%3.41% - 4.47%% du total:3.2%14.7%22.8%10.0%27.9%21.4%16Un jugement important et une estimation clé qui influencent les montants déclarés des actifs à la date des états financiers consolidés et les montants déclarés du résultat net au cours de la période concernent la valeur des immeubles de placement. Ces immeubles de placement sont présentés aux états consolidés de la situation financière à leur juste valeur. Cette dernière est déterminée soit par la Fiducie soit par des évaluateurs externes. L’évaluation des immeubles de placement, une estimation déterminante, est basée sur un certain nombre d'hypothèses comme les taux d'actualisation, les taux de capitalisation, les estimations de revenus de location futurs, les charges d'exploitation et les dépenses en immobilisations. Ces immeubles de placement sont d’ailleurs sensibles aux fluctuations des taux d'actualisation et de capitalisation. Consulter la Note 5 des états financiers consolidés pour plus d'informations sur les estimations utilisées pour établir la juste valeur des immeubles de placement. NOUVELLES CONVENTIONS COMPTABLES Un certain nombre de nouvelles normes et d’amendements aux normes et interprétations en vertu des IFRS ne sont pas encore en vigueur pour l'exercice terminé le 31 décembre 2017 et n’ont pas été appliquées dans la préparation des états financiers consolidés. IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En juillet 2014, l'IASB a publié sa version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation et évaluation (l'«IAS 39»). La norme fournit des directives sur le classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture. Les actifs financiers seront alors classés et évalués en fonction du modèle économique applicable et de ses caractéristiques de flux de trésorerie contractuels. Pour les passifs financiers, la nouvelle norme modifie le modèle de dépréciation qui sera fondé sur les pertes de créances attendues. La comptabilité de couverture sera principalement alignée sur la gestion de risques. IFRS 9 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que la nouvelle norme n’aura aucun incidence sur ses états financiers consolidés. IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15») IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précisions sur le moment et la façon de comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant des produits à comptabiliser représente la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de services. IFRS 15 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que la nouvelle norme n’aura aucun incidence sur ses états financiers consolidés. IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16») En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la situation financière selon un modèle unique, faisant disparaître la distinction actuelle entre contrats de location-financement et contrats de location simple. Toutefois, le traitement comptable appliqué par le bailleur demeure essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-financement et contrats de location simple reste inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Son application anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS 15. La Fiducie évalue actuellement l'incidence de cette norme sur ses états financiers consolidés. IAS 40 - Immeubles de placement («IAS 40») En décembre 2016, l'IASB a publié une modification à IAS 40 qui vient clarifier certaines exigences pour le transfert d'actifs. La modification exige qu'un actif soit transféré vers ou depuis la catégorie immeubles de placement si, et seulement si, il y a changement d'utilisation. Un changement d'utilisation survient lorsque l'immeuble satisfait ou cesse de satisfaire à la définition d'un immeuble de placement et qu'il existe une indication que l'utilisation de l'immeuble a changé. Ces modifications entrent en vigueur pour les exercices 17ouverts à compter du 1er janvier 2018. Son adoption anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme n'aura pas un effet important sur ses états financiers consolidés. RISQUE ET INCERTITUDE Tous les investissements immobiliers sont soumis à un degré de risque et d'incertitude. Les placements immobiliers sont touchés par divers facteurs, notamment la conjoncture économique générale et la situation du marché local. Les conditions locales affectant le milieu des affaires comme l'offre excédentaire de locaux ou une réduction de la demande pour l'espace locatif affectent particulièrement les investissements immobiliers. Au 31 décembre 2017, la Fiducie détenait des intérêts dans trente-cinq (35) propriétés au Québec et en Ontario touchant cinq (5) segments du marché locatif commercial. La Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque des taux d'intérêt et au risque de liquidité. Afin de limiter les effets des changements de taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie surveille en permanence l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés et détermine la composition de ses dettes en conséquence. Le Risque de Crédit provient principalement d’une éventuelle incapacité des locataires de s’acquitter de leurs loyers. La Fiducie s’efforce d’obtenir le paiement de ses loyers sur une base mensuelle afin de limiter ce risque tout en maintenant les soldes débiteurs à leur plus bas niveau (182 795$ au 31 décembre 2017 par rapport à 91 596$ au 31 décembre 2016). Ces soldes proviennent essentiellement de montants à recevoir de grandes entreprises canadiennes de pétrole et de gaz avec un faible risque de crédit. Le reste des créances représente des montants dus par des organismes gouvernementaux qui représentent un risque de crédit minimal. Le Risque de Taux d’Intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoirs, ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d’intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque lié à leur juste valeur. Les lignes de crédit qui ont un taux d'intérêt variable exposent la Fiducie à un risque lié à ses flux de trésorerie. Si les conditions du marché le justifient, la Fiducie peut tenter de renégocier sa dette existante pour profiter de taux d'intérêt plus bas. La Fiducie doit constamment accéder au marché de la dette et il y a un risque que les prêteurs ne soient pas prêts à refinancer toute dette venant à échéance suivant des termes et conditions acceptables à la Fiducie. Le Risque de Liquidité est le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements financiers lorsqu’ils arriveront à terme. La direction gère les besoins de trésorerie de la Fiducie par rapport à ses prévisions financières et les flux de trésorerie anticipés. La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permet de bien contrôler ses risques de liquidité courants principalement représentés par les créditeurs, la portion court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS Au cours de l'exercice terminé le 31 décembre 2017, la Fiducie a payé 43 800$ (2016: 87 600$) en honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à des fiducaires. Au cours de l'exercice 2017, la Fiducie n’a payé aucun montant en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire (2016: 12 696$). Le solde à payer au 31 décembre 2017 est de 0$ (2016: 0$). 18La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première option de renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014. La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par 2 fiduciaires, au prix annuel de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave-autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La Fiducie loue une portion de son immeuble de Richelieu, à une compagnie exploitée par un fiduciaire, au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer sera, à partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. Les revenus de location comprennent des montants de 541 888$ (2016: 332 194$) obtenus de compagnies contrôlées par des fiduciaires et des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels un montant de 468$ (2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017. Les prêts à recevoir incluent un montant de 76 635$ (T4 2016: 30 248$) consenti à une personne liée à un fiduciaire et à un dirigeant. Le revenu d'intérêts sur ces prêts totalise 3 696$ (2016: 2 788$) pour lequel un montant de 190$ (2016: 220$) est à recevoir au 31 décembre 2017. Pour l'acquisition d'une participation dans la société en commandite Odacité Ste-Sophie, la Fiducie a payé un montant de 182 009$ à des sociétés liées à des fiduciaires. Les prêts à recevoir comprennent aussi des avances de 1 070 000$ (2016: 0$) consenties à une coentreprise. Le revenu d'intérêts sur ces avances totalise 6 135$ (2016: 0$) pour lequel 6 135$ (2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017. 19FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2017 AND 2016 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation Financière Comptes de Résultat et Résultat Global Variations des Capitaux Propres Flux de trésorerie Notes aux États Financiers Consolidés PAGE 1 2-3 4 5 6 7 8-38 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: Financial Position Income and Comprehensive Income Changes in Equity Cash flows Notes to Consolidated Financial Statements 20RAPPORT DES FIDUCIAIRES TRUSTEES' REPORT Les fiduciaires ont la responsabilité de préparer les états financiers consolidés. De l'avis des fiduciaires, ces états financiers consolidés donnent une image fidèle de la forme et de la substance des transactions et reflètent raisonnablement la situation financière et la performance financière de la Fiducie. The Trustees are responsible for the preparation of the consolidated financial The Trustees believe that these consolidated financial statements fairly present the form and substance of transactions, and that they reasonably present the Trust's financial position and its financial performance. statements. aux Normes Les états financiers consolidés ont été dressés conformément internationales d'information financière. Les fiduciaires ont utilisé, pour comptabiliser les montants présentés dans les états financiers consolidés, les meilleures estimations et les jugements soignés qu'ils estiment raisonnables dans les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière. Pour s'acquitter de leurs responsabilités, les fiduciaires utilisent des systèmes de contrôle interne et établissent des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son patrimoine. Les systèmes de contrôle interne et les registres financiers font les auditeurs externes à l'occasion de l'audit des états financiers consolidés. l'objet d'un audit par C'est au conseil des fiduciaires qu'il incombe de réviser et d'approuver les états financiers consolidés et de ses par surveiller responsabilités de concernant l'information financière. de présentation l'exécution direction la la The consolidated financial statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards. The Trustees have included, in the Trust's consolidated financial statements, amounts judgements that based on best estimates and careful they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the consolidated financial statements are presented fairly, in all material respects. their responsabilities, To fulfill the Trustees develop and continue to maintain systems of internal controls and establish policies and procedures to ensure reliability of information and to safeguard assets. The internal control systems and financial records are subject to an audit by external auditors financial the the during statements. consolidated financial audit of The Board of Trustees is responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements and overseeing management's performances of its financial reporting responsabilities. /s/ Michel Lassonde Président du conseil des fiduciaires /s/ Michel Lassonde President of the Board of Trustees Le 23 mars 2018 March 23, 2018 21RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux détenteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés ci-joints de Fiducie de placement immobilier Fronsac, qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2017 et 2016, et les comptes de résultat et du résultat global consolidés, les états consolidés des variations des capitaux propres et des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2017 et 2016, ainsi qu'un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. We have audited the accompanying consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust, which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2017 and 2016, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2017 and 2016, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés Management's responsibility for the consolidated financial statements La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»), ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. consolidés financiers exempts is responsible for the preparation and fair Management presentation of these consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"), and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Responsabilité de l’auditeur Auditor's responsibility reconnues Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur les états financiers consolidés, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d'audit normes généralement requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions l'audit de façon à obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. du Canada. Ces Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits. We conducted our audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements are free from material misstatement. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, et notamment de son évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en considération le contrôle interne de l'entité portant sur la préparation et la présentation fidèle des états financiers consolidés, afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit comporte également l'appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites la direction, de même que l'appréciation de la par présentation d'ensemble des états financiers consolidés. the risks of material misstatement of involves performing procedures to obtain audit An audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgment, including the assessment the consolidated of financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. 22Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Opinion Opinion À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière de Fiducie de placement immobilier Fronsac aux 31 décembre 2017 et 2016, ainsi que de sa performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2017 et 2016, conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). In our opinion, the consolidated financial statements present fairly, in all material respects, the financial position of Fronsac real estate investment trust as at December 31, 2017 and 2016 and its financial performance and its cash flows for the years ended December 31, 2017 and 2016 in accordance with International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt 1 Bélanger Dalcourt CPA Inc. Montréal, Canada Le 23 mars 2018 Bélanger Dalcourt CPA Inc. Montreal, Canada March 23, 2018 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o A125104 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104 23FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (en dollars canadiens) ACTIF Actifs non courants Immeubles de placement (note 5) Participations dans des coentreprises (note 6) Autres actifs financiers (note 7) Actifs d'impôt différé (note 22) Actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 8) Autres actifs courants (note 9) Portion court terme des actifs financiers (note 7) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 10) Dette à long terme (note 11) Débentures convertibles (note 12) Parts privilégiées échangeables (note 13) Instruments financiers dérivés (note 14) Autres passifs (note 15) Passifs d'impôt différé (note 22) Passifs courants Bons de souscription (note 16) Emprunt bancaire (note 17) Créditeurs (note 18) Portion court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 10 et 11) Portion court terme des autres passifs (note 16) 31 décembre / 31 décembre / December 31, December 31, 2017 $ 2016 $ 66 350 563 1 622 291 455 377 27 575 47 317 731 753 544 77 866 31 000 68 455 806 48 180 141 279 433 6 590 1 264 652 65 087 7 585 102 436 70 006 481 48 355 249 29 708 030 21 136 907 120 000 250 581 - 52 675 104 953 183 000 145 937 249 149 945 830 251 775 66 708 183 000 30 419 239 22 979 306 249 500 - 434 728 1 888 894 305 724 - 2 500 000 406 423 765 112 285 100 CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (in canadian dollars) ASSETS Non-Current assets Investment properties (note 5) Investments in joint ventures (note 6) Other financial assets (note 7) Deferred tax assets (note 22) Current assets Cash and cash equivalents (note 8) Other current assets (note 9) Current portion of financial assets (note 7) LIABILITIES Non-Current liabilities Mortgages (note 10) Long-term debt (note 11) Convertible debentures (note 12) Exchangeable preferred units (note 13) Derivative financial instruments (note 14) Other liabilities (note 15) Deferred tax liabilities (note 22) Current liabilities Warrants (note 16) Bank indebtedness (note 17) Accounts payable (note 18) Current portion of mortgages and long-term debt (notes 10 and 11) Current portion of other liabilities (note 16) TOTAL DU PASSIF 33 298 085 26 935 941 TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES EQUITY Capital des porteurs de parts 36 708 396 21 419 308 Unitholders' equity TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 70 006 481 48 355 249 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé par le Conseil des Fiduciaires: Approved by the Board of Trustees: (s) Michel Lassonde, fiduciaire / trustee MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE (s) Martin Grimard, fiduciaire / trustee MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD MARTIN GRIMARD 24 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) REVENUS Revenus de location des immeubles de placement (note 28) Coûts opérationnels Autres revenus Résultat opérationnel net Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises (note 6) Variation de la juste valeur des immeubles de placement CHARGES Charges administratives Charges financières (note 21) Pénalités sur annulation de dette (note 10) Résultat avant impôts Impôts sur le résultat (note 22) Différés Résultat net et résultat global 2017 $ 2016 $ 4 359 277 2 837 021 (881 662) (411 662) 10 000 155 350 3 487 615 2 580 709 232 903 94 329 2 174 622 2 088 379 5 895 140 4 763 417 559 069 791 702 - 472 400 836 206 239 992 1 350 771 1 548 598 4 544 369 3 214 819 3 425 18 000 4 540 944 3 196 819 INCOME Rental income from investment properties (note 28) Operating costs Other revenues Net operating income Share of net income from investments in joint ventures (note 6) Change in fair value of investment properties EXPENSES Administrative expenses Financial expenses (note 21) Debt extinguishment penalties (note 10) Income before income taxes Income taxes (note 22) Deferred Net income and comprehensive income Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - de base (note 23) 0,0674 0,0610 Net income per unit attributable to unitholders - basic (note 23) Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 23) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 0,0673 0,0595 Net income per unit attributable to unitholders - diluted (note 23) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements 25 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2017 Résultats non Parts de Fiducie Surplus Total distribués Retained Earnings $ Trust Units Surplus (note 19) $ $ Capitaux propres Total Equity $ 2 902 914 18 444 994 71 400 21 419 308 4 540 944 - - 12 277 929 (252 246) (1 277 539) - - - - - - - 4 540 944 12 277 929 (252 246) (1 277 539) 1 janvier 2017 Variations au cours de l'exercice: Résultat net et résultat global Émissions de parts Frais d'émissions Distributions aux porteurs de parts CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2017 January 1, 2017 Changes during the year: Net income and comprehensive income Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders 31 décembre 2017 5 914 073 30 722 923 71 400 36 708 396 December 31, 2017 31 DÉCEMBRE 2016 DECEMBER 31, 2016 Résultats non Parts de Fiducie Surplus Total 1 janvier 2016 Variations au cours de l'exercice: Résultat net et résultat global Émissions de parts Frais d'émissions Distributions aux porteurs de parts distribués Retained Earnings $ 646 803 Trust Units Surplus (note 19) $ 13 422 994 $ Capitaux propres Total Equity $ 3 196 819 - - 5 022 000 (88 912) (851 796) - - 71 400 14 141 197 - - - - 3 196 819 5 022 000 (88 912) (851 796) January 1, 2016 Changes during the year: Net income and comprehensive income Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders 31 décembre 2016 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 2 902 914 18 444 994 71 400 21 419 308 December 31, 2016 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements 26 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES Résultat net Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des 2017 $ 2016 $ 4 540 944 3 196 819 participations dans des coentreprises (232 903) (94 329) Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges d'intérêts (note 24) Intérêts payés (note 24) Charges administratives Charges financières Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 24) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Acquisition de partenariats Distributions de coentreprises Prêts à recevoir (note 7) ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Remboursements d'emprunts Versements en capital périodiques Augmentation de la dette à long terme Remboursement de la dette à long terme Émissions de parts, net des frais d'émissions Distributions aux porteurs de parts Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l'exercice (note 8) (2 174 622) (2 088 379) 902 400 (886 224) 70 745 (145 568) 3 425 682 767 (682 555) 40 875 92 190 18 000 2 078 197 1 165 388 (18 049) 254 050 2 060 148 1 419 438 (16 889 140) (13 583 326) (707 344) 71 500 (1 460 000) - 42 000 - (18 984 984) (13 541 326) (2 500 000) (85 704) 10 515 000 12 430 000 - (3 876 389) (792 501) - (53 531) (519 881) 200 000 (67 440) 11 247 753 4 911 088 (1 277 539) (851 796) 17 139 182 12 139 878 214 346 17 990 65 087 47 097 279 433 65 087 OPERATING ACTIVITIES Net income Adjustments for: Share of net income from investments in joint ventures Change in fair value of investment properties Interest expenses (note 24) Interest paid (note 24) Administrative expenses Financial expenses Deferred income taxes Net change in non-cash asset and liability items (note 24) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Acquisition of joint arrangements Distributions from joint ventures Loans receivable (note 7) FINANCING ACTIVITIES Net change in bank loan Mortgages: Gross mortgage proceeds Mortgages repaid Periodic mortgage principal repayments Increase of long-term-debt Repayment of long-term-debt Issuance of units, net of issue costs Distributions to unitholders Increase in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the year Cash and cash equivalents end of the year (note 8) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements 27 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable créée le 11 mars 2011 en vertu des lois de la province de Québec. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or "FPI") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the laws of the province of Quebec. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de Croissance TSX («TSX.V») sous le symbole «GAZ.UN», et son siège social est situé au 106 avenue Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3. through its subsidiaries, FPI, joint ventures and co- ownerships, rents commercial real estate properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.V") under the symbol "GAZ.UN", and its head office is located at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 23 mars 2018. These consolidated financial statements were approved on March 23, 2018 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière «IFRS». filiales Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants des états consolidés de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statements of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des parts; • les bons de souscription. • investment properties; • derivative financial instruments; • unit-based compensation; • warrants. 28FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgements In preparing the Trust's consolidated financial statements, is required to make estimates, exercise management judgements and make assumptions that affect the reported amounts of assets, income and expenses. Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faits par direction consolidés se résument comme suit: l'établissement la financiers états dans des The key judgements and major assumptions made by management the consolidated financial statements are as follows: in the preparation of Jugements Types d'acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si cette dernière est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. Judgements Nature of acquisitions At the time of an acquisition, the Trust examines if the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. L'acquisition d'une entreprise est comptabilisée selon IFRS 3 «Regroupements d'entreprises». Si la transaction n'est pas considérée comme une acquisition d'entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et de passifs à leur juste valeur respective et aucun achalandage n'est reconnu. A business combination is recorded in accordance with IFRS 3 "Business Combinations". If the acquisition does not correspond to a business combination, is then recorded as an acquisition of assets and liabilities based is upon their recognized. respective fair value and no goodwill it Pour déterminer si la Fiducie a acquis une entreprise plutôt la Fiducie examine un certain nombre de qu’un actif, facteurs et notamment s'il y a acquisition d'activités en sus de l'acquisition d'un immeuble. To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a set of activities in addition to the property. Estimations Évaluation des immeubles Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant de la variation de cette juste valeur sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés à l'interne ou au moyen d'évaluations faites par des experts indépendants. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 5. Estimates Valuation of properties fair value at each Investment properties are stated at reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair value are recorded to income in the period in which they arise. Fair value is determined by management by applying internally used valuation models or valuations provided by independent expert appraisor. Internally used capitalization model. the direct valuation model Estimates and assumptions used by the Trust in the valuation of investment properties are described in note 5. is 29FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Périmètre de consolidation Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the financial statements of its subsidiaries and the Trust, controls. The financial it limited partnerships statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. that Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote-part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des immeubles de placement ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net. Immeubles de placement Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux. productifs a) Immeubles productifs immeubles sont immeubles Les complètement aménagés pour fins de location. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est le prix comptabilisée au résultat. Les coûts englobent d'acquisition et les frais de transaction. des Equity method accounted investments Equity method accounted investments are investments influence, but not over which the Trust has significant control. Generally, an investor holding an interest of more than 20% is considered having significant influence over an investee. The financial results of an investee, where the Trust has significant influence, are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, interest in the investee is initially recorded at cost in the consolidated statement of financial position and subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of investment properties and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. Investment properties Investment properties are properties held to earn rental income, for capital appreciation or for both. a) Developed properties lease. Developed properties are properties ready for These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction related costs. 30FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) incluant b) Immeubles en cours d'aménagement les Les immeubles en cours d'aménagement englobent propriétés, les terrains, qui sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont juste valeur ne peut être évalués au coût car déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les coûts englobent le prix d'acquisition, les frais de transaction ainsi lui sont que toutes les dépenses d'investissement qui attribuables. leur et/ou conjointement (coentreprises) Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la Fiducie et d’autres parties exercent une activité économique soumise à un contrôle conjoint et les décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités du partenariat exigent le consentement unanime des parties exerçant le contrôle. Les partenariats qui entraînent l’établissement d’une entité distincte dans laquelle chaque partie détient une participation sont appelés des coentreprises. Dans une entente de copropriété, la Fiducie détient conjointement un ou plusieurs immeubles de placement avec une ou d'autres parties et a des droits directs sur l’immeuble ainsi que des obligations découlant des passifs de la copropriété. ses dans Fiducie présente participations La les coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence, tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations comptabilisées en équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges. selon la méthode de la mise Trésorerie et équivalents de trésorerie L'encaisse et les placements facilement encaissables avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie ont été évalués en tant que contrats de location simple. b) Properties under development including Properties under development are properties, land, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost as their fair value could not be reasonnably determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct capital expenditures. is subject Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly controlled entities [joint ventures] and/or co-ownerships [joint operations]. A joint arrangement is a contractual arrangement pursuant to which the Trust and other parties undertake an economic activity that to joint control whereby the strategic financial and operating decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties sharing control. Joint arrangements that involve the establishment of a separate entity in which each party has an interest are referred to as joint ventures. In a joint operations arrangement, the Trust owns jointly one or more investment properties with one or more parties and has direct rights to the investment property and obligations for the liabilities relating to the co-ownership. The Trust accounts for its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section equity method accounted investments. The Trust accounts for its interests in joint operations by recognizing its proportionate share of assets, liabilities, revenues and expenses. Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as bank overdraft are classified as cash and cash equivalents. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been assessed as operating leases. 31FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Comptabilisation des produits Les revenus de location englobent les loyers reçus des locataires aux termes de contrats de location y compris les loyers revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. comptabilisation variables. des La Autres revenus Les autres revenus représentent des montants uniques et non remboursables que la Fiducie retire lors de la négotiation de certains baux ainsi que d'autres montants uniques. Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de revenus ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne imposables, ni déductibles. Les impôts différés sont ni tiennent compte de la différence entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs appliquée aux taux et lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Résultat net par part Le résultat net de base par part est calculé en fonction du nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par part tient compte de l'émission éventuelle de parts suite à l'échange de parts privilégiées, la conversion de débentures et l'exercice d'options et de bons de souscription, si leur effet est dilutif. Rémunération fondée sur des parts La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour ses attributions fondées sur des parts, selon laquelle la charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et comptabilisée sur la période d'acquisition. Comme les parts de la Fiducie sont considérées comme un les attributions sont évaluées à la juste valeur à passif, chaque clôture et la variation de la juste valeur est comptabilisée en tant que charge administrative. La rémunération fondée sur des parts est présentée à titre de passif. lease agreements, Revenue recognition Property rental income includes rents earned from tenants under including variable rents. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight-line method for recognizing rental revenues. Other revenues Other represent non-refundable, one-time revenues payments earned by the Trust in the negotiation of some leases and other one time payments. Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred taxes payable. Current tax payable is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred taxes account for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. income per unit Net income per unit Basic net is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the year. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential the terms of issuance of units under exchangeable preferred units, convertible debentures and exercise of options and warrants, if dilutive. Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. Since all the units of the Trust are considered as liability, the attributions are measured at fair value at each reporting period and the change in the fair value is recognized as administrative expense. The unit- based compensation is presented as a liability. 32FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Régime d'options d'achat de parts La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat de parts conformément aux politiques de TSX qui prévoit que le conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires, dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la Fiducie, des options d'achat incessibles de parts. En date du 31 décembre 2017, le nombre de parts réservées aux fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat de parts correspond à 2 561 608 parts. En outre, le nombre de parts réservé aux fins d'émission à une personne n'excédera pas cinq pour cent (5%) des parts émises et en circulation. Au cours de l'exercice financier 2016, la Fiducie a octroyé 550 000 options d'achat de parts à des fiduciaires et du personnel clé. Au 31 décembre 2017, 400 000 options ont été acquises. Units options plan The Trust has an incentive units options plan in accordance with the policies of the TSX Venture which provides that the Board of Trustees may grant, to trustees, officers, employees, key individuals and consultants of the Trust, non transferable options to purchase units. As at December 31, 2017, the number of units reserved for issuance under the Units Options Plan amounts to 2,561,608 units. In addition, the number of units reserved for issuance to someone shall not exceed five percent (5%) of the issued and outstanding units. During the year 2016, the Trust has 550,000 options to trustees and key individuals to purchase units. As at December 31, 2017, 400,000 options have vested. Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés à leur juste valeur. Les coûts de transaction des actifs financiers ou passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net sont comptabilisés aux résultats et présentés dans les charges administratives. Les coûts de transaction liés aux prêts et créances augmentent la valeur comptable des actifs financiers connexes. Les coûts de transaction liés aux autres passifs financiers réduisent la valeur comptable des passifs financiers connexes. Les achats ou ventes d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de la transaction. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured and recognized at their fair value. Transaction costs for financial assets or liabilities at fair value through profit or loss are recognized in net income and presented under administrative expenses. Transaction costs from loans and receivables increase the carrying amount of the related financial assets. Transaction costs from other financial the related financial liabilities. Purchases or disposals of financial assets are recognized at the transaction date. liabilities reduce the carrying amount of Par la suite, les actifs et passifs financiers sont évalués et comptabilisés de la façon suivante: Subsequently, financial assets and liabilities are measured and recognized as follows: les bancaire, La trésorerie et les équivalents de trésorerie et les autres actifs financiers sont classés dans les «Prêts et créances». emprunts L'emprunt les créditeurs, la dette à long terme, hypothécaires, les débentures convertibles et les parts privilégiées échangeables sont classés dans les «Autres passifs financiers». Les prêts et créances et les autres passifs financiers sont évalués au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif. L'intérêt calculé selon cette méthode est présenté aux résultats. Cash and cash equivalents and other financial assets are classified in the «Loans and receivables» category. Bank long-term indebtedness, accounts payable, mortgages, debt, convertible debentures and exchangeable preferred liabilities» units are classified in the «Other category. Loans and receivables and other financial liabilities are measured at amortized cost using the effective interest method. Interest calculated using the effective interest method is presented in income. financial 33FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers (suite) Financial instruments (continued) Les parts de la fiducie, rachetables au gré du détenteur, sont considérées comme un passif financier. Cependant, ces dernières répondent aux critères de l'IAS 32 qui permet de les présenter dans les capitaux propres. Trust units, redeemable upon unitholders demand, are considered as financial liabilities. However, they meet the conditions of IAS 32 that allow them to be presented as equity. financiers dérivés et Les instruments les bons de souscription sont classés dans les «Passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net». Ils sont évalués à la juste valeur et les variations de la juste valeur sont comptabilisées au résultat. The derivative financial instruments and the warrants are classified in the «Financial liabilities at fair value through profit or loss» category. They are measured at fair value and changes in fair value are recognized to income. Évaluation à la juste valeur La juste valeur des instruments financiers dérivés est déterminée à l'interne au moyen de modèles d'évaluation tels que Black-Scholes. Fair value valuation The fair value of derivative financial instruments is determined by management using valuation models such as Black-Scholes. La Fiducie répartit ses actifs et passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à trois niveaux déterminée en fonction des données utilisées pour leur évaluation. The Trust classifies its assets and liabilities at fair value using a fair value hierarchy made up of three levels, according to the inputs used in making the evaluation. Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2017, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2017, no asset and/or liability is valued upon level 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au moyen indirectement observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2017, les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 25. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques which use observable market data. As at December 31, 2017, the assets and/or liabilities valued upon level 2 are identified in the table of note 25. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs. Au 31 décembre 2017, les immeubles de placement, incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments financiers dérivés, la rémunération fondée sur des parts représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 3. les bons de souscription et Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2017, investment properties, joint those including through arrangements, derivative financial instruments, warrants and unit-based compensation represent the assets and/or liabilities valued upon level 3. owned 34FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES IFRS 9 - Instruments financiers («IFRS 9») En juillet 2014, l'International Accounting Standard Board («IASB») a publié la version finale d'IFRS 9. Elle remplacera en définitive IAS 39, Instruments financiers: comptabilisation le et évaluation . La norme fournit des directives sur classement et l'évaluation des actifs et des passifs financiers et sur la comptabilité de couverture. IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In July 2014, the International Accounting Standard Board ("IASB") issued the final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement". IFRS 9 provides guidance on the classification and measurement of financial assets and financial liabilities and hedge accounting. Les actifs financiers seront alors classés et évalués en fonction du modèle économique applicable et de ses caractéristiques de flux de trésorerie contractuels. Pour les passifs financiers, la nouvelle norme modifie le modèle de les pertes de créances dépréciation qui sera fondé sur attendues. La comptabilité de couverture sera principalement alignée sur la gestion de risques. Financial assets will be classified and measured based on a business model in which they are held and in function of its contractual cash flows characteristics. For financial liabilities the standard modifies the impairment calculation based on loss model. Hedge accounting will an expected credit principaly be aligned with risk management. IFRS 9 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme n'aura pas un effet important sur ses états financiers consolidés. IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. IFRS 15 - Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients («IFRS 15») IFRS 15 a été publiée en mai 2014. La norme apporte des précisions sur le moment et la façon de comptabiliser les produits des activités ordinaires. Elle détermine que le montant la contrepartie à recevoir en échange du transfert de biens ou de les exercices services. ouverts à compter du 1er janvier 2018 et son application anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme n'aura pas un effet important sur ses états financiers consolidés. IFRS 15 entrera en vigueur pour comptabiliser représente produits des à IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers ("IFRS 15") IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognize revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. 35FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. MÉTHODES COMPTABLES FUTURES (suite) 4. FUTURE ACCOUNTING POLICIES (continued) unique, IFRS 16 - Contrats de location («IFRS 16») En janvier 2016, l'IASB a publié une nouvelle norme, soit IFRS 16. Cette nouvelle norme permet la comptabilisation, par le preneur, de la plupart des contrats de location à l'état de la faisant situation financière selon un modèle disparaître la distinction actuelle entre contrats de location- financement et contrats de location simple. Toutefois, le traitement comptable appliqué par le bailleur demeure essentiellement le même et la distinction entre contrats de location-financement et contrats de location simple reste inchangée. IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Son application anticipée est permise pour les entités qui appliquent IFRS 15. La Fiducie évalue actuellement l'incidence de cette norme sur ses états financiers consolidés. IAS 40 - Immeubles de placement («IAS 40») En décembre 2016, l'IASB a publié une modification à IAS 40 qui vient clarifier certaines exigences pour le transfert d'actifs. La modification exige qu'un actif soit transféré vers ou depuis la catégorie immeubles de placement si, et seulement si, il y a changement d'utilisation. Un changement d'utilisation survient lorsque l'immeuble satisfait ou cesse de satisfaire à la définition d'un immeuble de placement et qu'il existe une indication que l'utilisation de l'immeuble a changé. Ces modifications entrent en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018. Son adoption anticipée est permise. La Fiducie a déterminé que cette nouvelle norme important sur ses états financiers n'aura pas un effet consolidés. IFRS 16 - Leases ("IFRS 16") In January 2016, the IASB has published a new standard, IFRS 16. The new standard brings most leases on balance sheet for the lessee under a single model, eliminating the distinction between operating and finance leases. Lessor accounting however remains essentially unchanged and the distinction between operating and finance leases is retained. IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January 1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. IAS 40 - Investment property ("IAS 40") In December 2016, the IASB issued an amendment to IAS 40 clarifying certain requirements on assets transfer. The amendment requires that an asset be transferred to or from investment property only when there is a change in use. A change in use occurs when the property meets, or cease to meet, the definition of investment property and that there is evidence of the change in use. These amendments are effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018. Earlier application is also permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. 36FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT 5. INVESTMENT PROPERTIES Immeubles productifs Solde au début de l'exercice Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Cessions Montant transféré des immeubles en cours d'aménagement Variation de la juste valeur des immeubles de placement Solde à la fin de l'exercice Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de l'exercice Acquisitions Montant transféré aux immeubles productifs Solde à la fin de l'exercice 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 47 317 731 30 022 983 16 725 768 132 442 - - 12 171 728 81 621 - 2 953 020 2 174 622 2 088 379 66 350 563 47 317 731 - - - - 2 637 944 315 076 (2 953 020) - Developed properties Balance beginning of the year Additions: Acquisitions Capital expenditures Dispositions Amount transferred from properties under development Change in fair value of investment properties Balance end of the year Properties under development Balance beginning of the year Acquisitions Amount transferred to developed properties Balance end of the year Total 66 350 563 47 317 731 Total Acquisitions Acquisitions Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a complété la construction d'un immeuble de placement situé dans la ville de Saint- Hyacinthe. Les coûts de construction encourus s'élèvent à 2 953 020$. Les coûts étaient financés par une ligne de crédit d'un montant maximal de 2 100 000$. Depuis l'achèvement, la ligne de crédit a été transférée en une hypothèque de 2 100 000$ venant à échéance le 15 juin 2022. During the year 2016, the Trust completed the construction of an investment property located in the city of Saint-Hyacinthe. The construction costs amounted to $2,953,020. During the construction, the costs were financed through a credit facility with an authorized limit of $2,100,000. Subsequent to completion, the amount was transferred into a mortgage of $2,100,000 expiring on June 15, 2022. Le 28 juillet 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme de 1 025 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 325 000$ et par un emprunt hypothécaire de 700 000$ venant à échéance en août 2021. Des frais connexes de 28 049$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On July 28, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivieres for the sum of $1,025,000. The total consideration was settled with a cash payment of $325,000 and a mortgage of $700,000 maturing in August 2021. Other related acquisition costs of $28,049 were also capitalized. 37 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Le 17 août 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Trois-Rivières pour une somme de 3 225 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 51 956$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On August 17, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Trois-Rivieres for the sum of $3,225,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $51,956 were also capitalized. Le 1 septembre 2016, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement situé dans la région de Richelieu pour une somme de 3 512 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 042 000$ et un emprunt hypothécaire de 2 470 000$ venant à échéance en septembre 2021. Des frais connexes de 36 905$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On September 1st, 2016, the Trust acquired one (1) investment property located in the region of Richelieu for the sum of $3,512,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,042,000 and a mortgage of $2,470,000 maturing in September 2021. Other related acquisition costs of $36,905 were also capitalized. Le 28 octobre 2016, la Fiducie a acquis trois (3) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et de la rive nord, pour une somme de 4 175 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 195 000$ et un emprunt hypothécaire de 2 980 000$ venant à échéance en novembre 2019. Des frais connexes de 117 818$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On October 28, 2016, the Trust acquired three (3) investment properties, located in the greater Montreal area and the north shore, for the sum of $4,175,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,195,000 and a mortgage of $2,980,000 maturing in November 2019. Other related acquisition costs of $117,818 were also capitalized. Le 12 mai 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés dans la grande région de Montréal et à Gatineau, pour une somme de 1 995 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 595 000$ et un emprunt hypothécaire de 1 400 000$ venant à échéance en mai 2022. Des frais connexes de 52 768$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On May 12, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in the greater Montreal area and in Gatineau, for the sum of $1,995,000. The total consideration was settled with a cash payment of $595,000 and a mortgage of $1,400,000 maturing in May 2022. Other related acquisition costs of $52,768 were also capitalized. Le 20 juillet 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés à St-Eustache, pour une somme de 3 525 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 265 000$ et deux (2) emprunts hypothécaires d'un total de 2 260 000$ venants à échéance en juillet 2022. Des frais connexes de 83 360$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On July 20, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in St-Eustache, for the sum of $3,525,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,265,000 and two (2) separate mortgages totaling $2,260,000 maturing in July 2022. Other related acquisition costs of $83,360 were also capitalized. Le 21 août 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé à Waterloo, pour une somme de 2 000 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 700 000$ et un emprunt hypothécaire de 1 300 000$ venant à échéance en août 2022. Des frais connexes de 38 410$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On August 21, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in Waterloo, for the sum of $2,000,000. The total consideration was settled with a cash payment of $700,000 and a mortgage of $1,300,000 maturing in August 2022. Other related acquisition costs of $38,410 were also capitalized. 38FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis deux (2) immeubles de placement, situés dans la région de Québec. Les deux propriétés ont été achetées en vertu d’une entente de vente et cession-bail (sale and lease-back) avec Village des Valeurs Canada. Les immeubles de placement abritent des commerces de détail exploités sous la bannière Village des Valeurs. La considération versée est de 6 200 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 1 565 000$ et deux (2) emprunts hypothécaires d'un total de 4 635 000$ venants à échéance en novembre 2032. Des frais connexes de 146 560$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On October 19, 2017, the Trust acquired two (2) investment properties, located in the region of Quebec. The two properties were acquired under a sale and lease-back agreement with Value Village Canada. The investment properties are both operated as retail stores under the Village des Valeurs banner. Total consideration paid was $6,200,000. The total consideration was settled with a cash payment of $1,565,000 and two (2) separate mortgages totaling $4,635,000 maturing in November 2032. Other related acquisition costs of $146,560 were also capitalized. Le 19 octobre 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé dans la région de Mégantic, pour une somme de 1 450 000$. Ce montant a été entièrement acquitté au comptant. Des frais connexes de 27 762$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On October 19, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in the region of Megantic, for the sum of $1,450,000. The total consideration was completely settled in cash. Other related acquisition costs of $27,762 were also capitalized. Le 9 novembre 2017, la Fiducie a acquis un (1) immeuble de placement, situé dans la région de Timmins (Ontario), pour une somme de 1 150 000$. Ce montant a été acquitté par un paiement au comptant de 350 000$ et un emprunt hypothécaire de 800 000$ venant à échéance en décembre 2022. Des frais connexes de 56 908$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On November 9, 2017, the Trust acquired one (1) investment property, located in the region of Timmins (Ontario), for the sum of $1,150,000. The total consideration was settled with a cash payment of $350,000 and a mortgage of $800,000 maturing in December 2022. Other related acquisition costs of $56,908 were also capitalized. Évaluation des immeubles de placement / Juste valeur: Immeubles productifs L'évaluation des immeubles productifs se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés provenant des locataires existants, étant donné que les intervenants de marché se basent en général sur les résultats prévus. La juste valeur des immeubles productifs indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, et appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus variables. Investment properties valuation / Fair value: Developed properties Developed properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of the developed properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by a firm specializing in commercial property valuations, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. 39FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 5. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 5. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of developed properties. Revenu de location ajusté / Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % 31 décembre 2017 / December 31, 2017 Portefeuille global / Overal portfolio 4 105 173 31 décembre 2016 / December 31, 2016 Portefeuille global / Overal portfolio 2 936 131 6,11% 6,24% Fourchette / Range % 5,75% - 6,75% 5,75% - 7,00% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2017 est illustrée dans le tableau ci-contre. Une diminution de 50 ou de 25 points de base du taux de capitalisation augmenterait la juste valeur des immeubles de placement de 6 000 888$ et de 2 871 980$ respectivement. Une augmentation de 50 ou de 25 points de base la diminuerait de 5 090 302$ et de 2 645 491$ respectivement. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2017 is shown below. A decrease of 50 or 25 basis points in the capitalization rate would result as an increase in the fair value of investment properties, of $6,000,888 and $2,871,980 respectively. An increase of 50 or 25 basis points would decrease it by $5,090,302 and $2,645,491 respectively. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement ($) Increase (decrease) in fair value of investment properties ($) 6 000 888 2 871 980 (5 090 302) (2 645 491) 40FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS Coentreprises S.E.C. CDM-1 S.E.C. Odacité Ste-Sophie S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes Situation financière Immeubles productifs Immeubles en cours d'aménagement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Passifs courants Total des passifs Actifs nets Résultat net Revenus de location Coûts opérationnels Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges administratives et financières 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 Participation % 50 50 50 2017 $ 795 247 489 719 337 325 2016 $ 753 544 - - Ownership % 50 50 50 1 622 291 753 544 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 2 329 576 747 351 908 416 24 684 - 9 324 3 262 676 756 675 1 051 534 588 851 1 640 385 - 3 131 3 131 1 622 291 753 544 2017 $ 154 791 (35 084) 148 900 (35 704) 2016 $ 60 758 (11 330) 47 755 (2 854) (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS Joint ventures CDM-1 LP Odacite Ste-Sophie LP Fronsac Odacite Jules-Vernes LP Financial position Developed properties Properties under development Current assets Total assets Mortgages Current liabilities Total liabilities Net assets Net income Rental income Operating costs Change in fair value of investment properties Administrative and financial expenses Résultat net 232 903 94 329 Net income Le 14 mars 2017, la Fiducie a acquis, pour une somme de 364 018$, une participation de 50% dans la société en commandite Odacité Ste-Sophie, laquelle possède un immeuble de placement situé dans la région de Ste-Sophie. Cet immeuble de placement a été évalué au moment de l'acquisition à 2 860 000$ et il est grevé d'une hypothèque de 2 150 000$. La Fiducie a payé un montant additionnel de 9 018$ relatif aux courus d'ajustements de clôture. Des frais connexes de 3 326$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. On March 14, 2017, the Trust acquired, for a sum of $364 018, a 50% interest in the limited partnership Odacite Ste-Sophie that owns an investment property located in the region of Ste-Sophie. The investment property was valued at the time of acquisition at $2,860,000 for which a mortgage of $2,150,000 is in place. The Trust paid an additional $9,018 for accruals related to closing adjustments. Other related acquisition costs of $3,326 were also capitalized. 41 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 6. PARTENARIATS (suite) (in canadian dollars) 6. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Le 1 juin 2017, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes) avec Odacité Immobilier. Un terrain fut acquis à Cap Rouge, Québec le 30 mai 2017 pour la construction d'un restaurant Benny & Co.. Le projet a été complété en janvier 2018 et le restaurateur Benny & Co. a pris possession des lieux en février 2018. the Trust announced a joint venture development (Fronsac Odacite Jules-Vernes LP) with Odacite On June 1, 2017, Immobilier. A parcel of land was acquired in Cap Rouge, Quebec on May 30, 2017 for the construction of a freestanding Benny & Co. restaurant. The project was completed in January 2018 and Benny & Co. has commenced business operations in February 2018. Copropriétés Juste Valeur des Immeubles de placement Fair Value of Investment Properties Joint operations Emplacement Participation Trois-Rivières, QC Louiseville, QC % 65 50 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 1 571 532 2 874 375 1 508 670 2 759 400 4 445 907 4 268 070 Ownership Location % 65 50 Trois-Rivieres, QC Louiseville, QC Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges des copropriétés identifiées ci-dessus. The following tables show the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations listed above. Situation financière Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Passifs courants Total des passifs Résultat net Revenus de location Coûts opérationnels Intérêts sur emprunts hypothécaires Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 4 445 907 4 268 070 29 669 33 320 4 475 576 4 301 390 1 490 817 1 566 030 16 879 21 361 1 507 696 1 587 391 2017 $ 314 158 (32 457) (58 616) 2016 $ 310 923 (31 848) (61 946) 177 837 (117 243) 400 922 99 886 Financial position Investment properties Current assets Total assets Mortgages Current liabilities Total liabilities Net income Rental income Operating costs Interest on mortgages Change in fair value of investment properties Net income 42 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 7. AUTRES ACTIFS FINANCIERS (in canadian dollars) 7. OTHER FINANCIAL ASSETS Débiteurs 31 décembre /31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 182 795 91 596 Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéants le 1 avril 2023, remboursables par versements mensuels de 1 529$ 77 234 88 706 Prêts à recevoir à des taux variant entre le taux préférentiel plus 0,75% et un taux fixe de 6,00%, sans modalités de remboursement, échéants au plus tard en avril 2023 Courant Non courant 1 460 000 - 1 720 029 180 302 1 264 652 102 436 455 377 77 866 Accounts receivable Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on April 1st 2023, repayable in monthly installments of $1,529 Loans receivable bearing interest at between prime rate plus 0.75% and 6.00%, with no repayable terms, maturing in April 2023 the latest Current Non-current 8. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 8. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse 31 décembre /31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 279 433 65 087 Cash 9. AUTRES ACTIFS COURANTS 9. OTHER CURRENT ASSETS Frais payés d'avance 31 décembre /31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 6 590 7 585 Prepaid expenses 43 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ Emprunts hypothécaires 31 581 924 21 859 425 Courant Non courant 1 873 894 29 708 030 722 518 21 136 907 (in canadian dollars) 10. MORTGAGES Mortgages Current Non-current Plage des taux d'intérêt 2,68% - 4,78% 3,15% - 5,24% Interest rates range Taux d'intérêt moyen pondéré 3,46% 3,87% Weighted average interest rate Échéance 2018 - 2032 2018 - 2023 Maturity As at December 31, 2017, annual mortgage loans repayments are as follows: $ annuels remboursements les Au 31 décembre 2017, d'emprunts hypothécaires sont les suivants: Année 2018 2019 2020 2021 2022 Subséquemment 1 873 894 5 004 460 6 891 566 3 265 943 7 048 093 7 497 968 31 581 924 Year 2018 2019 2020 2021 2022 Thereafter Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 58 191 349$. The mortgages are secured by investment properties with a book value of $58,191,349. Au cours de l'exercice 2016, la Fiducie a profité des conditions du marché lié aux taux d'intérêt en remboursant par anticipation deux (2) emprunts hypothécaires portant intérêts aux taux de 5,09% et 5,24%. Ce faisant, la Fiducie a payé 239 992$ en pénalités sur annulation. Ces pénalités ont été ajoutées au montant en capital des nouveaux emprunts hypothécaires portant intérêt au taux de 3,41%. During the year 2016, the Trust took advantage of current market conditions related to interest rates by extinguishing before maturity two (2) mortgages bearing interest rates of 5.09% and 5.24%. incurred debt extinguishment penalties of $239,992. These penalties were added to the principal of new mortgages bearing interest at a rate of 3.41%. In doing so, the Trust 11. DETTE À LONG TERME 11. LONG-TERM DEBT 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ Prêt sans intérêt échéant au plus tard en juin 2026 135 000 188 531 Loan without interest maturing in June 2026 at the latest Courant Non courant 15 000 120 000 42 594 145 937 Current Non-current 44FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 11. DETTE À LONG TERME (suite) 11. LONG-TERM DEBT (continued) Au 31 décembre 2017, les remboursements annuels de la dette à long terme sont les suivants: Année 2018 2019 2020 2021 2022 Subséquemment As at December 31, 2017, annual long-term debt repayments are as follows: $ 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 60 000 135 000 Year 2018 2019 2020 2021 2022 Thereafter 12. DÉBENTURES CONVERTIBLES 12. CONVERTIBLE DEBENTURES Passif 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 250 581 2016 $ 249 149 Date d'émission Taux contractuel Taux effectif Valeur nominale Date of issuance Contractual rate Effective rate Nominal value Octobre 2014 October 2014 % 6,00 6.00 % 6,56 6.56 $ 250 000 250,000 Liability Date d'échéance Maturity date Prix de conversion par part Conversion price per unit $ 10 octobre 2019 0,43 0.43 October 10, 2019 Résultat par part Les débentures convertibles sont anti-dilutives car conversion augmenterait le résultat net par part. leur Income per unit The conversion would increase the net income per unit. convertible debentures are anti-dilutive as their 13. PARTS PRIVILÉGIÉES ÉCHANGEABLES 13. EXCHANGEABLE PREFERRED UNITS votantes 1 485 000 parts privilégiées de SEC CDM, non participantes, échangeables en parts de FPI sur une base de 1 pour 1. non et votantes 1 603 200 parts privilégiées de SEC Barkoff, non participantes, échangeables en parts de FPI sur une base de 1 pour 1. non et 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ 1,485,000 preferred units of SEC CDM, non voting and non participating, exchangeable for units of the Trust on a basis of 1 to 1. 455 052 1,603,200 preferred units of SEC Barkoff, non voting and non participating, exchangeable for units of the Trust on a basis of 1 to 1. 490 778 945 830 - - - Le 4 décembre 2017, les détenteurs des parts privilégiées échangeables ont échangé leurs parts pour des parts de la Fiducie. Un total de 3 088 200 parts ont été émises en date de l'échange. On December 4, 2017, the exchangeable preferred units exchanged their units for units of the Trust. A total of 3,088,200 units of the Trust were issued on the exchange date. the holders of 45 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 14. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 14. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeables émises par SEC CDM correspondait à 475 200$ pour laquelle une ventilation de 396 350$ et de 78 850$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. À la date d'émission, la valeur nominale des parts privilégiées échangeables émises par SEC Barkoff correspondait à 513 030$ pour laquelle une ventilation de 427 900$ et de 85 130$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. la valeur nominale des À la date d'émission, débentures convertibles correspondait à 250 000$ pour laquelle une ventilation de 244 245$ et de 5 755$ a été faite entre sa composante passif et celle d'instrument financier dérivé. 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 2016 $ - - 110 780 119 600 52 675 52 675 21 395 251 775 The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC CDM at the time of issuance was equal to $475,200 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $396,350 and $78,850. The par value of the exchangeable preferred units issued by SEC Barkoff at the time of issuance to $513,030 which was segregated was equal between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $427,900 and $85,130. The par value of the convertible debentures at the time of issuance was equal to $250,000 which was segregated between its liability component and its derivative financial instrument component with a respective value of $244,245 and $5,755. Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Variation of fair value of derivative financial instruments The fair value of instruments was the derivative financial estimated at the year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de la part ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2017 0,50 0,43 0,02016 1,25 25,00 1,66 2016 0,36 0,32 - 0,43 0,0155 1,00 - 1,25 25,00 1,75 - 3,42 Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Un gain de 230 380$ [2016: charge de 48 515$] et une charge de 31 280$ [2016: 3 605$] ont été inscrits au résultat de la Fiducie comme charges financières à titre respectivement de variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés et variation de la juste valeur des débentures convertibles. A gain of $230,380 [2016: expense of $48,515] and an expense of $31,280 [2016: $3,605] were recorded to income of the Trust respectively under change in fair value of derivative financial instruments and change in fair value of convertible debentures. 46 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 15. AUTRES PASSIFS Revenus reportés Dépôts de locataires Rémunération fondée sur des parts Courant Non courant 16. BONS DE SOUSCRIPTION Bons de souscription (note 19) 17. EMPRUNT BANCAIRE 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 305 724 44 833 60 120 410 677 305 724 104 953 2016 $ 285 100 47 833 18 875 351 808 285 100 66 708 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 249 500 2016 $ - (in canadian dollars) 15. OTHER LIABILITIES Deferred revenues Tenants' deposits Unit-based compensation Current Non-current 16. WARRANTS Warrants (note 19) 17. BANK INDEBTEDNESS La Fiducie dispose de lignes de crédit auprès d'institutions financières pour un montant autorisé de 5 200 000$ au taux préférentiel plus 0,75% à 1,00%. Au 31 décembre 2017, le solde des lignes de crédit se chiffre à 0$ [2016: 2 500 000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 12 296 995$, et par une hypothèque de 1er rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. The Trust has authorized lines of credit of $5,200,000 with financial institutions, bearing interest at the prime rate plus 0.75% to 1.00%. As at December 31, 2017, the lines of credit have a balance of $0 [2016: $2,500,000]. The lines of credit are secured by investment properties with a book value of $12,296,995, and by a first rank mortgage of $2,050,000 guaranteed by all moveable assets of the Trust. 18. CRÉDITEURS 18. ACCOUNTS PAYABLE Comptes fournisseurs Autres créditeurs 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2017 $ 198 917 235 811 434 728 2016 $ 217 000 189 423 406 423 Trade payables Other payables Les créditeurs au 31 décembre 2017 comprennent un montant de 20 250$ [2016: 51 180$] relié à des acquisitions d'immeubles de placement. The accounts payable as at December 31, 2017, include an amount of $20,250 [2016: $51,180] related to acquisitions of investment properties. 47 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 19. PARTS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 19. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité de parts de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined in the contract of trust. Émises et payées Parts de fiducie Solde au 1 janvier 2016 Nombre de parts Prix / part Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Issued and fully paid Variation au cours de l'exercice 2016: Émissions de parts 12 870 512 0,3902 5 022 000 46 378 751 13 422 994 Trust units Balance January 1, 2016 Changes during the year 2016: Issuance of units Solde au 31 décembre 2016 59 249 263 18 444 994 Balance December 31, 2016 Variation au cours de l'exercice 2017: Émissions de parts Solde au 31 décembre 2017 26 342 280 85 591 543 0,4661 12 277 929 Changes during the year 2017: Issuance of units 30 722 923 Balance December 31, 2017 Émissions de parts Le 19 avril 2016, la Fiducie a émis 50 000 parts en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été établie à 22 000$ en référence au prix de la part à la date d'émission. Le 14 juillet 2016, la Fiducie a émis 12 820 512 parts au prix de 0,39$ par part pour une valeur de 5 000 000$. Le 24 février 2017, la Fiducie a émis 50 000 parts en échange de services obtenus. La juste valeur des services a été établie à 29 500$ en référence au prix de la part à la date d'émission. Le 18 mai 2017, la Fiducie a émis 10 204 080 parts au prix de 0,49$ par part pour une valeur de 4 999 999$. Les parts étaient composés d'une part ainsi qu'un demi bon de souscription («bons»). Chaque bons entier permet d'acquérir une part de fiducie à un prix de 0,61$. La juste valeur des bons a été établie à 239 800$ et celle des parts à 4 760 199$. Le 20 novembre 2017, la Fiducie a émis 13 000 000 parts au prix de 0,50$ par part pour une valeur de 6 500 000$. Le 4 décembre 2017, la Fiducie a émis 3 088 200 parts suite à un échange de parts privilégiées échangeables de ses filiales. En date de l'échange, la valeur comptable des parts émises correspondait à 988 230$. Issuance of units On April 19, 2016, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was established at $22,000 which corresponds to the unit price at the issuance date. On July 14 2016, the Trust issued 12,820,512 units at a price of $0.39 per unit for a gross proceed of $5,000,000. On February 24, 2017, the Trust issued 50,000 units in exchange for services obtained. The fair value of the services was established at $29,500 which corresponds to the unit price at the issuance date. 48FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 19. PARTS DE FIDUCIE (suite) (in canadian dollars) 19. TRUST UNITS (continued) On May 18, 2017, the Trust issued 10,204,080 units at a price of $0.49 per unit for a gross proceed of $4,999,999. The units were comprised of one unit and half of a warrant. Each whole warrant entitles the holder to purchase a trust unit at a price of $0.61. The fair value of the warrants was established at $239,800 and $4,760,199 for the units. On November 20, 2017, the Trust issued 13,000,000 units at a price of $0.50 per unit for a gross proceed of $6,500,000. On December 4, 2017, the Trust issued 3,088,200 units following an exchange of exchangeable preferred units of its subsidiaries. At the exchange date, the units issued had a book value of $988,230. Options d'achat de parts Les variations dans les options d'achat de parts octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2016 Variation au cours de l'exercice 2016: Octroyées Solde au 31 décembre 2016 Variation au cours de l'exercice 2017: Aucune Solde au 31 décembre 2017 Solde des options acquises Nombre d'options Prix exercice Number of options Exercise price # - 550 000 550 000 - 550 000 400 000 $ - - Balance January 1, 2016 Changes during the year 2016: 0,38 Granted 0,38 Balance December 31, 2016 Changes during the year 2017: None 0,38 Balance December 31, 2017 0,38 Balance of vested options 550 000 options d'achat de parts Date d'échéance 13-avril-2026 Expiry date April-13-2026 550,000 Units Options Durée résiduelle moyenne pondérée 31 décembre 2017 8,29 années / 8.29 years Weighted average remaining life December 31, 2017 Rémunération fondée sur des parts La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Unit-based compensation The fair value of options was estimated at the year end date using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: 2017 2016 Cours de la part ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) Juste valeur de l'option 0,50 0,38 0,02016 1,75 25,00 8,29 0,15 0,39 Unit price ($) 0,38 0,0163 Exercise price ($) Expected distribution ($) 1,25 Risk-free interest rate (%) 25,00 9,29 0,08 Expected annual volatility (%) Expected life (years) Fair value of option la La volatilité annuelle est basée principalement sur volatilité de sociétés similaires à la Fiducie et oeuvrant dans le même secteur d'activités. The annual volatility is mainly based on the volatility of companies similar to the Trust and operating in the same business. 49FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 (en dollars canadiens) NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (in canadian dollars) 19. PARTS DE FIDUCIE (suite) 19. TRUST UNITS (continued) Une charge de 41 245$ [2016: 18 875$] a été inscrite au résultat administrative la Fiducie relativement aux options d'achat de parts. comme charge de An expense of $41,245 [2016: $18,875] was recorded to income of the Trust under administrative expense relating to the units options. Résultat par part Les options d'achat de parts sont dilutives car d'exercice est inférieur au cours moyen de la part. leur prix Income per unit The unit options are dilutive as their exercise price is smaller than the average unit price. Bons de souscription («bons») Les variations dans les bons de souscription émis par la Fiducie se détaillent comme suit: Warrants A summary of changes in the Trust's warrants is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2017 Variation au cours de l'exercice 2017: Émis Solde au 31 décembre 2017 Nombre de bons Prix exercice Number of warrants Exercise price # - $ - 5 102 040 5 102 040 Balance January 1, 2017 Changes during the year 2017: Issued Balance December 31, 2017 0,61 0,61 5 102 040 bons de souscription Date d'échéance Expiry date 15 mai 2022 May 15, 2022 5,102,040 warrants Une charge de 9 700$ [2016: 0$] a été inscrite au résultat de la Fiducie comme charge financière. An expense of $9,700 [2016: $0] was recorded to income of the Trust under financial expenses. Résultat par part Les bons de souscription sont anti-dilutifs car d'exercice est supérieur au cours moyen de la part. leur prix Income per unit The warrants are anti-dilutive as their exercise price is greater than the average unit price. 20. GESTION DU CAPITAL 20. CAPITAL MANAGEMENT Les objectifs de la Fiducie en terme de gestion du capital sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital. The Trust's capital management objectives are first to ensure the longevity of its capital so as to support continued operations, provide its unitholders with a return, maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. The Trust's uses its capital for acquisitions, repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: 31 décembre / The Trust's capital componants are as follows: 31 décembre / Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Emprunt bancaire Parts privilégiées échangeables (capital) Parts de fiducie December 31, December 31, 2017 $ 2016 $ 31 581 924 21 859 425 135 000 250 581 - - 188 531 249 149 2 500 000 988 230 30 722 923 18 444 994 62 690 428 44 230 329 Capital Mortgages Long-term debt Convertible debentures Bank indebtedness Exchangeable preferred units (principal) Trust units 50FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 21. CHARGES FINANCIÈRES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur dette à long terme Intérêts sur emprunts bancaires Augmentation de la composante passif: des parts privilégiées échangeables des débentures convertibles Variation de la juste valeur: instruments financiers dérivés débentures convertibles bons de souscription Autres frais financiers Revenu d'intérêts 2017 $ 812 908 - 89 492 84 091 16 432 (230 380) 31 280 9 700 6 199 (28 020) 791 702 2016 $ 596 870 2 897 83 000 88 449 16 341 48 515 3 605 - 4 895 (8 366) 836 206 (in canadian dollars) 21. FINANCIAL EXPENSES Interest on mortgages Interest on long-term debt Interest on bank loans Increase of liability component of the: exchangeable preferred units convertible debentures Change in fair value of derivative: financial instruments convertible debentures warrants Other financial charges Interest income 22. IMPÔTS DIFFÉRÉS 22. DEFERRED TAXES Impôts exigibles La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par conséquent, n'est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différés et la dépense d'impôt différé de la Fiducie se présentent comme suit: 1 janvier / exigibles d'impôts aucune charge Current income taxes The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: Variation / Change 31 décembre / Actifs d'impôt différés Passifs d'impôt différés Impôts différés (Résultats) Actifs d'impôt différés Passifs d'impôt différés Impôts différés (Résultats) January 1 Exercice / Year December 31 2017 $ 31 000 183 000 2017 $ (3 425) - 3 425 2017 $ 27 575 Deferred tax assets 183 000 Deferred tax liabilities Deferred income taxes 1 janvier / Variation / Change 31 décembre / January 1 Exercice / Year December 31 2016 $ 31 000 165 000 2016 $ - 18 000 18 000 2016 $ 31 000 Deferred tax assets 183 000 Deferred tax liabilities Deferred income taxes 51 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 23. RÉSULTAT NET PAR PART Numérateur Résultat net attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur Numérateur résultat net dilué Dénominateur Nombre moyen pondéré de part en circulation - de base Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré de part en circulation - dilué Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - de base Résultat net par part attribuable aux porteurs de parts - dilué 2017 $ 2016 $ 4 540 944 3 196 819 - 156 910 4 540 944 3 353 729 67 398 715 52 403 772 115 098 3 919 595 67 513 813 56 323 367 (in canadian dollars) 23. NET INCOME PER UNIT Numerator Net income attributable to unitholders Adjustment to numerator Numerator diluted net income Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted 0,0674 0,0610 to unitholders - basic Net income per unit attributable 0,0673 0,0595 to unitholders - diluted Net income per unit attributable 24. FLUX DE TRÉSORERIE 24. CASH FLOWS Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Intérêts payés 2017 $ 2016 $ 995 124 188 (79 727) 59 235 17 624 (16 176) 2 293 94 251 33 530 (212) (18 049) 254 050 902 400 (16 176) 682 767 (212) 886 224 682 555 Net change in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expenses Change in accrued interest Interest paid 52 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS 25. FINANCIAL INSTRUMENTS Instruments financiers courants La juste valeur des actifs et passifs financiers courants se rapproche de leur valeur comptable étant donné leur échéance à court terme. Current financial instruments The fair value of current financial assets and liabilities approximates their carrying amount due to their short-term maturity. Dettes La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme, des débentures convertibles et des parts privilégiées échangeables se rapproche de leur valeur comptable compte tenu qu'ils sont assujettis à des conditions similaires à celles que la Fiducie pourrait obtenir pour des instruments ayant des termes similaires. Juste valeur des instruments financiers dérivés La sensibilité des instruments financiers dérivés par rapport au cours et à la volatilité de la part est montrée dans le tableau suivant: Debts long-term debt, convertible The fair value of mortgages, units preferred debentures approximates their carrying amount given that they are subject to terms and conditions similar to those available to the Trust for instruments with comparable terms. exchangeable and Fair value of derivative financial instruments The sensitivity of the derivative financial instruments to the unit price and volatility is shown in the following table: Sensibilité au cours de la part Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des parts Bons de souscription Sensibilité à la volatilité Instruments financiers dérivés Rémunération fondée sur des parts Bons de souscription Cours de la part ($) Valeur ($) Value ($) 52 675 70 058 37 442 Unit price ($) 0,50 0,54 0,46 0,50 0,54 0,46 0,50 0,54 0,46 Volatilité (%) Volatility (%) 25 30 20 25 30 20 25 30 20 60 120 72 240 49 400 249 500 334 694 186 224 Valeur ($) Value ($) 52 675 58 430 47 035 60 120 67 400 53 680 249 500 345 408 163 775 Sensitivity to unit price Derivative financial instruments Unit-based compensation Warrants Sensitivity to volatility Derivative financial instruments Unit-based compensation Warrants 53 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) Classement des instruments financiers Hiérarchie n i v e a u Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Valeur comptable Carrying amount Prêts et créances Autres passifs financiers Loans and receivables Other financial liabilities 25. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Classification of financial instruments Juste valeur Fair value Hierarchy 31 décembre 2017 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Instruments financiers dérivés Bons de sosucription 31 décembre 2016 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Emprunt bancaire Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Parts privilégiées échangeables Instruments financiers dérivés (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) $ - - - - - - - - 52 675 249 500 302 175 - - - - - - - - - 251 775 251 775 l e v e l $ 279 433 1 720 029 (2) (2) 1 999 462 $ 279 433 1 720 029 1 999 462 $ - - - - - - - - - - - 434 728 - 31 581 924 135 000 250 581 - - 434 728 - 31 581 924 135 000 250 581 52 675 249 500 (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) 32 402 233 32 704 408 65 087 180 302 245 389 - - - 65 087 180 302 (2) (2) 245 389 - - - - - - - - 406 423 2 500 000 21 859 425 188 531 249 149 945 830 - 406 423 2 500 000 21 859 425 188 531 249 149 945 830 251 775 (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) 26 149 358 26 401 133 December 31, 2017 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long term debt Convertible debentures Derivative financial instruments Warrants December 31, 2016 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Bank indebtedness Mortgages Long-term debt Convertible debentures Exchangeable preferred units Derivative financial instruments La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une réévaluation des données utilisées dans la détermination de la juste valeur à la date d'établissement des états financiers et lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste valeur. The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is that level transfers occur when, at closing date, fair value data used in valuation changes or when valuation techniques also change. 54FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 26. GESTION DU RISQUE (in canadian dollars) 26. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order rates on its to limit expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of rate and consequently interest the market determines the composition of its debts. the effects of changes in interest Risque de crédit Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à recevoir. Le risque se réflète dans l'éventuelle incapacité des locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter leurs obligations de paiements. En date du 31 décembre 2017, les comptes clients se chiffrent à 182 795$ (2016: 91 596$) et les prêts à recevoir à 1 537 234$ (2016: 88 706$). Credit risk Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and loans receivable. The risk is reflected in the potential inability of customers and debtors to discharge their payment obligations. As at December 31, 2017, accounts receivable amount to $182,795 (2016: $91,596) and loans receivable to $1,537,234 (2016: $88,706). Les comptes clients proviennent majoritairement de sociétés ayant des opérations pan-canadiennes dont le risque de crédit est faible. Les prêts à recevoir proviennent de locataires, dirigeants et partenaires. Le reste des créances sont organismes dûs des gouvernementaux qui représentent un risque de crédit minimal. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts. des montants par Accounts receivable mostly include major Canadian National Brands with minimal credit risk. The loans receivable are loans to tenants, officers and partners. The remainder of receivables are amounts owing from Government agencies, which represent a minimum credit risk. The Trust monitors these loans on a continuous basis.. Les prêts à recevoir de partenaires sont garantis par des immeubles de placement que la fiducie détient à travers ses coentreprises. Loans receivable from partners are secured by investment properties held by the Trust through its joint ventures. Risque de taux d'intérêt Le risque de taux d'intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. Interest rate risk The interest rate risk, for which the Trust has an exposure, concerns its loans receivable, mortgages, long-term debt, convertible debentures and bank indebtedness. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk. Tous les instruments financiers de la Fiducie, à l'exception de certains prêts à recevoir et de l'emprunt bancaire, sont assujettis à des taux d'intérêt fixes et ce jusqu'à leur propre échéance. Ceci réduit le risque de fluctuations des taux du marché. Chaque variation de 1% dans les taux d'intérêt aurait un impact de 275 881$ sur le montant des charges financières de l'exercice. All of the Trust's financial instruments, except certain loans receivable and the bank indebtedness, currently benefit from fixed interest rates for the remainder of their term. This reduces the risk of fluctuations in market rates. Each variation of 1% of the interest rates would have an impact of $275,881 on the financial expenses of the year. 55FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 26. GESTION DU RISQUE (suite) 26. RISK MANAGEMENT (continued) Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources in accordance with the financial forecasts and anticipated cash flows. La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permettent de bien contrôler ses risques de liquidité courants principalement représentés par les créditeurs, la portion court terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que son emprunt bancaire. The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness. Les échéances des passifs financiers non courants sont indiquées à leur note appropriée. Ceux des passifs financiers courants varient entre un et trois mois à l'exception de l'emprunt bancaire. The maturity of the non-current financial liabilities are shown in their corresponding note. The maturity of current financial liabilities ranges from one to three months except for the bank indebtedness. 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS Les revenus de location comprennent des montants de 541 888$ (2016: 332 194$) de compagnies contrôlées par des fiduciaires et des personnes liées à des fiduciaires et pour lesquels un montant de 468$ (2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017. Rental from income includes $541,888 (2016: $332,194) companies controlled by trustees and individuals related to trustees for which an amount of $468 (2016: $0) is included in the receivables as at December 31, 2017. La Fiducie loue, à une compagnie exploitée par la conjointe d'un fiduciaire, une partie de son immeuble de Saint-Hilaire au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 5 ans se terminant le 15 janvier 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est assujetti à une ristourne de 0,0075$ par litre d'essence vendu annuellement au-delà de 3 500 000 litres. Le locataire peut exercer deux (2) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. La première option de renouvellement a été exercée le 15 janvier 2014. The Trust rents a portion of its property located in Saint-Hilaire, to a company controlled by the wife of a trustee, for an amount of $110,000 annually and for a period of 5 years ending is adjusted annually with the January 15, 2019. The rent consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the rent also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The first renewal option was exercised on January 15, 2014. La Fiducie loue son immeuble de Saint-Jean-sur-Richelieu, à une compagnie exploitée par deux (2) fiduciaires, au prix annuel de 177 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 30 juin 2019. Le loyer est ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation; une augmentation minimale de 2% et maximale de 5% est incluse dans les termes du bail. Le montant du loyer est aussi assujetti à une ristourne de 10% en fonction des ventes provenant des lave-autos. Cette ristourne ne peut excéder 5 000$ par année. Le locataire peut exercer trois (3) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. The Trust rents its property located in Saint-Jean-sur-Richelieu, to a company controlled by two (2) trustees, for an amount of $177,000 annually and for a period of 10 years ending June 30, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the rent also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car- wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. 56FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 27. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite) 27. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued) La Fiducie loue une portion de son immeuble de Richelieu, à une compagnie exploitée par un fiduciaire, au prix annuel de 110 000$ et pour une période de 10 ans se terminant le 31 août 2026. Le loyer sera, à partir de la 4e année, ajusté annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation. Le locataire peut exercer quatre (4) options de renouvellement de cinq (5) années chacune. The Trust rents a portion of its property located in Richelieu, to a company controlled by a trustee, for an amount of $110,000 annually and for a period of 10 years ending August 31, 2026. The rent will be adjusted annually as of the 4th year with the (4) consumer price index. The tenant can exercise four renewal options of five (5) years each. Au cours de l'erxercice, la Fiducie a payé 43 800$ (2016: 87,600$) en honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à des fiduciaires. During the year, the Trust paid $43,800 (2016: $87,600) in professional fees to trustees and to an entity controlled by a trustee. Au cours du l'exercice, la Fiducie a payé aucun montant (2016: 12 696$) en honoraires juridiques à une personne liée à un fiduciaire. Le solde à payer au 31 décembre 2017 est de 0$ (2016: 0$) Les prêts à recevoir incluent des montants de 26 635$ (2016: 30 248$) consentis à une personne liée à un fiduciaire et 50 000$ (2016: 0$) consenti à un dirigeant. Le revenu d'intérêts sur ces prêts totalise 3 696$ (2016: 2 788$) pour lequel un montant de 190$ (2016: 220$) est à recevoir au 31 décembre 2017. Les prêts à recevoir comprennent aussi des avances de 1 070 000$ (2016: 0$) consenties à une coentreprise. Le revenu d'intérêts sur ces avances totalise 6 135$ (2016: 0$) pour lequel 6 135$ (2016: 0$) est à recevoir au 31 décembre 2017. Lors de l'acquisition d'une participation dans la société en commandite Odacité Ste-Sophie, la Fiducie a payé un montant de 182 009$ à des sociétés contrôlées par des fiduciaires. Rémunération des principaux dirigeants La Fiducie a payé 169 834$ en rémunération à des dirigeants au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2017 (2016: 115 500$). During the year, the Trust also paid $0 (2016: $12,696) for legal fees to a person related to a trustee. As at December 31, 2017, there is no amount payable (2016: $0). The loans receivable include amounts of $26,635 (2016: $30,248) due from a person related to a trustee and $50,000 (2016: $0) due from an officer. Interest income on those loans amounts to $3,696 (2016: $2,788) for which an amount of $190 (2016: $220) is included in the receivables as at December 31, 2017. The loans receivable also include an amount of $1,070,000 (2016: $0) that represents advances to a joint venture. Interest income on those advances amounts to $6,135 (2016: $0) for which an amount of $6,135 (2016: 0$) is included in the receivables as at December 31, 2017. At the acquisition of the limited partnership Odacite Ste-Sophie, the Trust paid $182,009 to companies controlled by trustees. Officers compensation The Trust paid $169,834 as compensation to officers during the year ended December 31, 2017 (2016: $115,500). 57FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2017 ET 2016 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2017 AND 2016 (en dollars canadiens) 28. SECTEURS OPÉRATIONNELS (in canadian dollars) 28. OPERATING SEGMENTS La presque totalité des revenus de location proviennent de trois (3) segments dont chacun individuellement représente 10% ou plus des revenus. The rental which individually represents 10% or more of revenues. income mostly comes from three (3) segments Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus associés à chaque secteur. The following table shows the percentage of associated to each segment. revenues Revenus de location d'immeubles de placement Compagnies pétrolières canadiennes Compagnies internationales de restauration rapide Compagnies internationales de dépanneur Pièces d'autos et autres 2017 % 36 30 29 5 100 2016 % 38 33 27 2 100 Rental income from investment properties Major canadian oil and gas companies International fast-food companies International convenience store companies Auto parts and others 29. ÉVÈNEMENT POSTÉRIEUR À LA DATE DU BILAN 29. SUBSEQUENT EVENT Le 15 janvier 2018, la Fiducie a émis 80 000 parts au prix de 0,53$/part pour un total de 42 400$, à titre de rémunération à des membres de la direction, et ce, en conformité avec leur engagement contractuel. On January 15, 2018, the Trust issued 80,000 units at a price of $0.53/unit for a total of $42,400 as performance bonus to officers according to their employment contract. 58 Dear Unitholders, We have completed another fruitful year marked by important growth in both our assets and rental revenues, which grew 45% and 54%, respectively. However, the true measure of our success is in the progress of our recurring FFO per unit, which increased by 28%. Furthermore, we have paid close to $800,000 in principal through monthly debt service payments throughout the year. This is a testament to our constant focus on increasing our per unit results and more importantly, our success in reaching this objective year after year. As mentioned during our last annual general meeting, we have launched an important diversification program of our portfolio both at the tenant and sectors of operation levels. Last May, we acquired two properties in the auto parts business operated under the Speedy Auto banner. In October, we acquired two properties in Quebec City operated by Value Village Canada under its Village des Valeurs banner. We have also added a Benny & Co restaurant, a banner going through an important phase of expansion in the Quebec quick service restaurant market. Finally in early 2018 we successfully completed a sale leaseback transaction with Staples Canada for a Bureau en Gros location in Gatineau, QC. Our primary objective being to create wealth for our unitholders, it goes without saying that each of our acquisitions was accretive to our recurring funds from operations per unit. This rigorous discipline, in place since we were founded, allowed us to increase our distributions to unitholders every year since. It should be noted that this past January our distributions per unit have reached two cents ($0.02). Furthermore, as requested by many investors, our distributions are now done on a monthly basis rather than quarterly, as was the case last year. We are looking forward to this year with great deal of optimism and believe that, with a little bit of luck, the $100 million asset milestone is attainable. We also wish to expand the geographical reach of our investments, as long as this is possible while satisfying our financial criteria. We learned a few weeks ago that one of our founders, Jacques Beaudry, passed away. He contributed to the development of Fronsac’s mission and supported every project with enthusiasm. He recently mentioned how proud he was to have participated in this remarkable growth story. We have largely benefited from his experience, financial knowledge and his many years of valuable advice. Finally, I would like to highlight the arrival of Katia Marquier to our Board of Trustees. She is a member of the Order of Chartered Professional Accountants of Quebec and has developed a solid expertise in audit while working for KPMG. Since November of last year, she has taken the role of President of the Audit Committee. My thanks go to all our trustees who have contributed their time, experience and expertise. _________________________________ Michel Lassonde Chairman of the Board of Trustees 59FRONSAC Real Estate Investment Trust Management Discussion & Analysis – Q4 2017 Period ended December 31st, 2017 Form 51-102F1 60SUMMARY OF SELECTED FINANCIAL INFORMATION SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATIONPeriods ended December 3120172016Δ%Financial infoProperty rental income4,359,277 2,837,021 1,522,25654%Total revenue4,369,277 2,992,371 1,376,90646%NOI (1)3,487,615 2,580,709 906,90635%FFO (1)(4)2,147,217 1,212,796 934,42177%Recurring FFO (1)(4)2,137,217 1,297,438 839,77965%AFFO (1)2,014,775 1,371,167 643,60847%EBITDA (1)3,013,742 1,915,937 1,097,80557%Investment properties (2)69,588,555 48,065,082 21,523,47345%Total assets70,006,481 48,355,249 21,651,23245%Total mortgage/loans/long term debt (3)31,716,924 24,547,956 7,168,96829%Total exchangeable preferred units- 945,830 (945,830)(100%)Total convertible debentures250,581 249,149 1,4321%Total equity36,708,396 21,419,308 15,289,08871%Weighted average units o/s - basic67,398,715 52,403,772 14,994,94329%Amounts on a per unit basisFFO0.0319 0.0231 0.008838%Recurring FFO0.0317 0.0248 0.007028%AFFO0.0299 0.0262 0.003714%Distributions0.0180 0.0161 0.001811%Financial ratiosWeighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages3.5%3.9%(0.4%)Debt to gross assets - including converts46%53%(7%)Debt to gross assets - excluding converts (3)45%51%(6%)Interest coverage ratio3.1 2.6 0.5Debt service coverage ratio1.7 1.5 0.2Distributions as a % of FFO56%70%(13%)Distributions as a % of Recurring FFO57%65%(8%)Distributions as a % of AFFO60%62%(2%)Leasing informationOccupancy100%100%0%Mix of tenancy based on net revenueNational74%78%(4%)Regional 21%19%2%Local5%3%2%Property type breakdownGas/Convenience store14 9 5 Gas/Convenience store/Fast food7 7 - Fast food10 8 2 Auto parts2 - 2 Retail2 - 2 35 24 11 Other Average term to maturity - mortgages4.43.80.6Average term to maturity - leases8.67.41.2IFRS capitalization rate6.11%6.24%(0.13%)(1) Non-IFRS financial measures(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures(3) Excludes convertible debentures and exchangeable preferred units(4) Q1 2016 included revenues of $150K related to a one-time payment received for the renewal of a lease. This amount was subtracted from the Trust’s FFO to arrive at the Recurring FFO for 201612 months61HISTORICAL SELECTED FINANCIAL PERFORMANCE 0.013 0.0125 0.018 0.019 0.0135 0.0148 0.032 0.023 0.023 0.0155 0.0161 0.018 $0.035 $0.030 $0.025 $0.020 $0.015 $0.010 $0.005 $0.000 0.005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FFO/unit Distribution/unit TENANT OVERVIEW TENANT MIX(1) KEY TENANTS(1) 21% 5% Regional Local National 74% 18% 14% 14% (2) (3) 6% 4% 3% Notes: (1) Based on net operating income (2) Petro-Canada is operated by Suncor (3) Shell is operated by Sobeys 62BREAKDOWN OF PROPERTIES & OPERATING SECTORS #AddressCityTypeOwnership140-50 Brunet StreetMont St-HilaireFast food, gas, convenience store100%2230 St-Luc Blvd.St-Jean-sur-Richelieu Gas, convenience store100%3196 Hôtel-de-Ville Blvd.Rivière-du-LoupGas, convenience store100%41349-1351 Road 117Val-DavidFast food, gas, convenience store100%5275 Barkoff StreetTrois-RivièresGas, convenience store65%6530 Barkoff StreetCap-de-la-madeleineGas, convenience store50%7340-344 Montée du ComtéLes CoteauxFast food, gas, convenience store100%81440-50 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food, gas, convenience store50%91460 St-Laurent East Blvd.LouisevilleFast food50%10490-494 De L'Atrium Blvd.Québec CityGas, convenience store100%117335 De la Rive-Sud Blvd.LévisFast food100%121319 Brookdale AvenueCornwall (Ontario)Fast food100%134200 Bernard-Pilon StreetSt-Mathieu de BeloeilGas, convenience store100%141901 Raymond Blais StreetSainte-JulieGas, convenience store100%152000 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieFast food100%162050 Leonard de Vinci StreetSainte-JulieGas100%172051 Nobel StreetSainte-JulieFast food100%1816920-16930 St-Louis Ave.St-HyacintheFast food, gas, convenience store100%193726 Des Forges Blvd.Trois-RivièresFast food100%202871-2885 Des Prairies StreetTrois-RivièresFast food, gas, convenience store100%212350 Chemin des PatriotesRichelieuFast food, gas, convenience store100%224932 Des Sources Blvd.PierrefondsFast food100%23314 De Montigny StreetSt-JérômeFast food100%24288 Valmont StreetRepentignyGas, convenience store100%252439 Ste Sophie Blvd.Sainte-SophieGas, convenience store50%262429 Sainte-Sophie Blvd.Sainte-Sophie Fast food50%27610 Saint-Joseph Blvd.GatineauAuto Parts100%28513 Des Laurentides Blvd.LavalAuto Parts100%29123 St-Laurent East BlvdSt-EustacheGas, convenience store100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-EustacheGas, convenience store100%314 North StreetWaterloo (Quebec)Gas, convenience store100%323355 de la Pérade StreetQuebec CityRetail100%332555 Montmorency BlvdQuebec CityRetail100%343592 Laval StreetLac MéganticGas, convenience store100%35536 Algonquin Boul.Timmins (Ontario)Fast food100%361730 Jules Vernes Ave.*Cap RougeFast food50%*Development completed in Q1 201863MANAGEMENT’S DISCUSSION & ANALYSIS SCOPE OF ANALYSIS This Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) of the financial condition and results of operations of Fronsac Real Estate Investment Trust (“Fronsac” or the “Trust”) is intended to provide readers with an assessment of performance and summarize the results of operations and financial condition for the 12 months period ended December 31, 2017. It should be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the period ended December 31, 2017 and the Trust’s Audited Consolidated Financial Statements and MD&A for the period ended December 31, 2016. The financial data contained in this MD&A has been prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (“IFRS”) and all amounts are in Canadian dollars. You will find all copies of Fronsac’s recent financial reports on Fronsac’s website fronsacreit.com and on sedar.com. Dated March 23, 2018, this MD&A reflects all significant information available as of that date and should be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the year ended December 31, 2017 and accompanying notes included in this report. CAUTION REGARDING FORWARD-LOOKING STATEMENTS Securities laws encourage companies to present forward-looking information to provide investors with a better understanding of the Trust’s future prospects and help them make informed decisions. This MD&A contains forward-looking statements about the Trust’s objectives, strategies, financial position, results of operations, cash flows and operations, which are based on management’s current expectations, estimates and assumptions about the markets in which it operates. Statements based on management’s current expectations contain known and unknown inherent risks and uncertainties. Forward-looking statements may include verbs such as “believe,” “anticipate,” “estimate,” “expect,” “intend” and “assess” or related expressions, used in the affirmative and negative forms. These statements represent the Trust’s intentions, plans, expectations or beliefs and are subject to risks, uncertainties and other factors, many of which are beyond the Trust’s control. Actual results may vary from expectations. The reader is cautioned not to place undue reliance on any forward-looking statements. Please note that the forward-looking statements contained in this MD&A describe our expectations as at March 23, 2018. DESCRIPTION OF THE ISSUER’S BUSINESS Fronsac is an active Trust operating in the commercial real estate market. The Trust is currently traded on the TSX Venture using the ticker symbol GAZ.UN. The Trust owns and rents commercial real estate properties directly and through its wholly owned subsidiaries. Since inception the Trust has made a series of acquisitions and has steadily increased its real estate portfolio. As at December 31, 2017 the Trust held 35 investment properties, 33 residing in the province of Quebec and 2 in the province of Ontario. The occupancy rate for these properties remained at 100% throughout the quarter. The properties are occupied by 5 distinct groups of tenants composed of: (1) fast food chains, (2) major oil/gas companies, (3) convenience store chains, (4) auto parts businesses and (5) major retailers. 64These fully occupied properties are leased to tenants on a management free basis with triple net leases. Under this type of arrangement, the tenant is responsible for paying real estate taxes, insurance and any general maintenance required, in addition to the base rent already stipulated in the lease terms. These types of leases ensure stable recurring cash flows with an opportunity for growth. MAJOR EVENTS OF THE YEAR On March 14, 2017, the Trust acquired a property located in Ste-Sophie, Quebec. The property is located along Boulevard Ste-Sophie and is composed of a recently built Ultramar service station as well as a freestanding Benny & Co restaurant. Total consideration paid was $364,018 for a 50% interest in Odacité Ste-Sophie LP, which holds the interests of said properties. The purchase price was settled for in cash, while taking into consideration already in place financing as well as customary closing adjustments. Fronsac assumed a 50% share of a long-term mortgage related to the properties of $2,150,000 (Fronsac share $1,075,000). In addition Fronsac assumed 50% of accruals related to closing adjustments, which amounted to $7,150.70 (Fronsac share $3,675.85). This is Fronsac’s first partnership with Odacité Immobilier, a development company. A 25% interest was purchased from a third party with no previous ties to Fronsac. The other 25% interest was purchased from companies which are either controlled by trustees or individuals related to trustees. On May 12, 2017, the Trust acquired two (2) properties located in Laval and Gatineau in the province of Quebec. Both properties are operated as auto repair shops under the Speedy Auto Service banner. Total consideration paid for these properties was $1,995,000 and was settled in cash. The properties were purchased from a third party with no previous ties to Fronsac. On May 18, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on April 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $4,999,999.20 through the issuance of 10,204,080 Placement Units at a price of $0.49 per Placement Unit. Each Placement Unit is comprised of one unit of Fronsac and one-half of one purchase warrant. Each whole Warrant shall entitle the holder to purchase one additional Fronsac Unit at a price of $0.61 for up to five years following May 15, 2017. The Placement Units were subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on September 19, 2017, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 9% of the newly issued units. Fronsac contracted the services of Paradigm Capital Inc. (“Paradigm”), a qualified finder, in the course of the Placement. In accordance with the agreement entered into between Fronsac and Paradigm as well as in accordance with applicable regulations, Paradigm received a finder's fee in the amount of $100,000, plus applicable taxes. On June 1, 2017, the Trust announced plans to develop a free-standing Benny & Co restaurant in partnership with the development firm Odacité Immobilier in Cap Rouge, Quebec. The land, which was acquired on May 30th, 2017, is strategically located at exit 304 on Highway 40, one of the principal entry points to Cap Rouge. Project costs are expected to total approximately $2,000,000 with plans to deliver to our tenant before year-end. On July 20, 2017, the Trust acquired two (2) real estate investment properties located in St Eustache, Quebec. Both properties are strategically located on heavily trafficked arteries and are operated as service stations under the Petro-Canada and Esso banners. Total consideration paid for these properties was $3,525,000 and was settled in cash. The properties were purchased from a third party with no previous ties to Fronsac. On August 21, 2017, the Trust acquired a property located in Waterloo, Quebec. The property is a service station under the Ultramar banner with a Beau-Soir convenience store. The property is located at the 65crossing of Du Nord street and Foster street, a highly trafficked artery in the city of Waterloo. It was acquired for a total consideration of $2,000,000 and was settled in cash. On September 15, 2017, the Trust announced an increase to its annual distribution from 1.80¢ per unit to 2.016¢ per unit, an increase of 12%. Furthermore, the Trust announced that as of January 2018, the distributions will be made on a monthly basis rather than quarterly. On October 19, 2017, the Trust acquired three (3) properties. The first two properties were acquired under a sale and lease-back agreement with Value Village Canada. They are located in Quebec City, Quebec, and are both operated as retail stores under the Village des Valeurs banner. Total consideration paid for these properties was $6,200,000 and was settled in cash. The third property acquired is located in Lac Megantic, Quebec. The property is a gas station operated under the Canadian Tire banner and is strategically located at the entrance of Carrefour Lac Megantic, the town’s largest shopping mall. Total consideration paid for the property was $1,450,000 and was settled in cash. The properties were purchased from third parties with no previous ties to Fronsac. On November 9, 2017, the Trust acquired one (1) property located in Timmins, Ontario. The property is a fast food restaurant operated under the KFC banner and is located on Algonquin Boulevard, a highly trafficked artery in the city of Timmins. Total consideration paid for the property was $1,150,000 and was settled in cash. The property was purchased from a third party with no previous ties to Fronsac On November 20, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on October 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $6,500,000 through the issuance of 13,000,000 Placement Units at a price of $0.50 per Placement Unit. The Placement Units are subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on March 22, 2018, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 7.3% of the newly issued units. Fronsac contracted the services of Paradigm Capital Inc., a qualified finder, in the course of the Placement. In accordance with the agreement entered into between Fronsac and Paradigm as well as in accordance with applicable regulations, Paradigm shall receive a finder's fee in the amount of $40,000, plus applicable taxes. OUTLOOK 2018 & SUBSEQUENT EVENTS Fronsac is constantly looking for acquisitions of commercial real estate properties that have triple net leases and are management free. These types of acquisitions limit the overhead required to run the business and in turn allow management to focus on adding value through strategic acquisitions that are accretive to the Trust’s FFO/AFFO per unit. On January 15, 2018, the Trust issued 80,000 units at a price of $0.53/unit for a total of $42,400 as performance bonus to officers according to its contractual obligation in this respect. Fronsac is looking for acquisitions that will sustain its growth. The Trust’s capital and debt structure puts it in a selective position for other potential acquisitions. Depending on the magnitude of future acquisitions, the Trust could issue additional units. Fronsac will seek to maintain a debt/equity ratio of 50/50. Fronsac does not foresee any major repairs on its commercial properties as their construction is relatively recent and their present condition is excellent. 66The Trust believes in a long term growth strategy through acquiring properties that will increase its funds from operations per unit, distributions per unit and as a result increase total unitholders value. ANNUAL CASH DISTRIBUTION PER UNIT ($) 0.0202 0.0180 0.0125 0.0135 0.0148 0.0153 0.0161 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 EXPLANATION OF NON-IFRS FINANCIAL MEASURES This document contains various non-IFRS financial measures, which are used to explain the financial results of the Trust. The terms explained in this section do not have any standardized IFRS meaning and as such may not be comparable to other issuers. Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. FFO is an industry term and its calculation is prescribed in publications of the Real Property Association of Canada (REALpac). FFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. FFO is an industry standard widely used for measuring operating performance and is exclusive of unrealized changes in the fair value of investment properties, deferred income taxes and gains or losses on property dispositions (see reconciliation to profit for the period attributable to unitholders on page 10). Fronsac considers FFO a meaningful additional measure as it adjusts for certain non-cash items that do not necessarily provide an appropriate picture of a Trust’s recurring performance. It more reliably shows the impact on operations of trends in occupancy levels, rental rates, net property operating income and interest costs compared to profit determined in accordance with IFRS. As well, FFO allows some comparability amongst different real estate entities that have adopted different accounting with respect to investment properties (some entities use the cost model and whereas others use the fair value model to account for investment properties). FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates FFO per unit as FFO divided by the weighted average number of units outstanding. Recurring Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates recurring FFO by subtracting from the base FFO material non-recurring revenues and adding material non-recurring charges. Recurring FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates Recurring FFO per unit as recurring FFO divided by the weighted average number of units outstanding. Adjusted Funds From Operations (AFFO) is an industry term used to help evaluate dividend or distribution capacity. AFFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. AFFO primarily adjusts FFO for other non-cash revenues and expenses and operating capital and leasing requirements that must be made merely to preserve the existing rental stream. 67Most of these expenditures would normally be considered investing activities in the statement of cash flows. Capital expenditures, which generate a new investment or revenue stream, such as the development of a new property, would not be included in determining AFFO. AFFO excludes the impact of working capital changes as they are viewed as short-term cash requirements or surpluses. In addition, non-recurring costs that impact operating cash flow may be adjusted. AFFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates AFFO per unit as AFFO divided by the weighted average number of units outstanding. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) is not an IFRS financial measure. EBITDA, as calculated by Fronsac, may not be comparable to similarly titled measures reported by other entities. EBITDA is used in calculations that measure the Trust’s ability to service debt. Its calculation is profit before financial expenses, income tax expense, amortization and unrealized changes in fair value of investment properties. FFO, Recurring FFO, AFFO and EBITDA are not defined by IFRS, and therefore should not be considered as alternatives to profit or net income calculated in accordance with IFRS. ADDITIONAL IFRS FINANCIAL MEASURES USED IN THIS DOCUMENT Net Property Operating Income (NOI) is an industry term in widespread use. The Trust includes NOI as an additional IFRS measure in its consolidated statement of income and comprehensive income. NOI as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. Fronsac considers NOI a meaningful additional measure of operating performance of property assets, prior to financing considerations. Its calculation is total revenues less total operating expenses as shown in the consolidated statements of income and comprehensive income (property revenues less total property operating costs, including operating ground rents). 68FINANCIAL HIGHLIGHTS PER UNIT GROWTH 0.0700 0.0600 0.0500 0.0400 0.0300 0.0200 0.0100 FFO Distributions Property Rental Income NOI 2012 0.0130 0.0125 0.0317 0.0317 2013 0.0177 0.0135 0.0315 0.0339 2014 0.0186 0.0148 0.0401 0.0378 2015 0.0232 0.0153 0.0475 0.0425 2016 0.0231 0.0161 0.0541 0.0492 2017 0.0319 0.0180 0.0647 0.0517 QUARTERLY FINANCIAL INFORMATIONQ4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Rental income1,316,5771,096,653976,412969,635874,879713,597646,806601,740Net income attributableto unitholders1,839,189538,675322,9281,840,152678,9131,474,531(485,256)1,528,631Net income per unitBasic0.02410.00780.00500.03100.01150.0257(0.0105)0.0330FFO (1)Basic548,042581,433508,628509,113394,989129,594269,978418,236FFO per unitBasic0.00720.00840.00790.00860.00670.00230.00580.0090Value of investment properties (000's) (2)69,58959,26653,41750,87348,06543,42034,17434,809Total assets (000's)70,00659,10253,49450,31948,35543,88434,44935,320Mortgages, and other debts (000's)31,71729,73223,11424,99124,54820,89617,59317,879Equity (000's)36,70827,86527,63923,02221,41920,98214,83815,490Weighted avg. units o/sBasic (000's)76,37869,50364,23359,26959,24957,43846,41946,379(1) FFO is a Non-IFRS financial measure. (2) Includes value of investment properties owned through joint ventures2016201769RECONCILIATION OF NET INCOME TO FFOPeriods ended December 3120172016ΔNet income (loss) attributableto unitholders1,839,189678,9131,160,276Δ in value of investment properties(787,749)(283,708)(504,041)Δ in value of investmentproperties in joint ventures(7,260)(19,771)12,511Unit based compensation2,920(200)3,120Δ in liability component of exchangeable preferred units7,5686,596972Δ in fair value of derivative financial instruments(524,994)(4,620)(520,374)Δ in fair value of other financial components13,750(1,045)14,795Income taxes4,618 18,824 (14,206)FFO(1) - basic548,042394,98939%FFO per unit - basic0.00720.00678%Distributions paid on exchangeableunits (if dilutive)- 12,585 (12,585)4,618FFO - diluted548,042407,57434%FFO per unit - diluted0.00720.006510%Recurring FFO - basic548,042394,98939%Recurring FFO per unit - basic0.00720.00678%Distributions385,162241,441143,721Distributions per unit0.00450.004110%FFO - basic after distributions0.00270.00260.0001Recurring FFO - basic after distributions0.00270.00260.0001Distributions as a % ofFFO - basic63%61%2%Distributions as a % ofRecurring FFO - basic63%61%2%Weighted avg. units o/sBasic 76,378,01359,249,26317,128,750Diluted 76,378,01362,337,46314,040,550(1) FFO is a Non-IFRS financial measure3 months20172016Δ4,540,9443,196,8191,344,125(2,174,622)(2,088,379)(86,243)(148,900)(47,755)(101,145)70,74540,87529,87043,83240,0703,762(230,380)48,515(278,895)40,9803,60537,3754,61819,046(14,428)2,147,2171,212,79677%0.03190.023138%15,00049,720(34,720)2,162,2171,262,51671%0.03180.022840%2,137,2171,297,43865%0.03170.024828%1,277,539851,796425,7420.01800.016112%0.01390.00700.00680.01370.00870.005156%70%(13%)57%65%(8%)67,398,71552,403,77214,994,94367,980,11055,491,97212,488,13812 monthsADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO)Periods ended December 3120172016ΔBasic FFO (1)548,042 394,989 153,053Amortization of finance chargesincluded in interest expense- - - Debenture issuance cost- - - NCI interest adjustment- - - Non-cash revenue (straightline rent)- - - Maintenance/cap-ex onexisting properties(18,233)(47,782)(29,549)Leasing costs on existing properties- - - Debt extinguishment penalties- - - AFFO(1) - basic529,809 347,207 53%AFFO per unit - basic0.0069 0.0059 18%Distributions paid on exchangeableunits (if dilutive)- 12,585 (12,585)AFFO - diluted529,809 359,792 47%AFFO per unit - diluted0.0069 0.0058 20%Distributions0.0045 0.004110%AFFO -basic after distributions0.0024 0.00180.0007Distributions as a % ofAFFO - basic65%70%(5%)Weighted avg. units o/sBasic 76,378,013 59,249,263 17,128,750Diluted 76,378,013 62,337,463 14,040,550(1) FFO and AFFO are a Non-IFRS financial measures3 months20172016Δ2,147,217 1,212,796 934,421- - - - - - - - - - - - (132,442)(81,621)50,821- - - - 239,992 (239,992)2,014,775 1,371,167 47%0.0299 0.0262 14%15,000 49,720 (34,720)2,029,775 1,420,887 43%0.0299 0.0256 17%0.0180 0.0161 12%0.0119 0.0101 0.001860%62%(2%)67,398,715 52,403,772 14,994,94367,980,110 55,491,972 12,488,13812 months70CASH FLOW AND LIQUIDITY For the 12-month period ended December 31, 2017, the Trust was able to increase rental income revenues and as such used said funds to pay down various working capital obligations. These funds are the primary source to fund mortgage/loan and other debt payments, with the residual used to fund distributions to unit holders. Funds from investing activities can mainly be attributed to the acquisitions that took place over the course of 2017 as well as an ongoing venture joint development. from Cash derived financing activities amounted to $17.1M ($12.1M in 2016). This amount is in part the result of the sum of the money raised through equity raises and new mortgages used to fund our acquisitions. RESULTS OF OPERATIONS FOR THE QUARTER ENDED DECEMBER 31, 2017 For the quarter ended December 31, 2017, the Trust had rental income of $1,317K ($875K in Q4 2016). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents based on gross sales for certain tenants. recorded Gains in 2017 and 2016 include fluctuations as a result of the variation in the fair value of investment properties (see page 14 for details). These variations affect the value of the assets in as question, “Investment properties” on the Statement of Financial Position. Changes in the fair value of the investment properties largely affect the net income of the Trust, as the total asset base is very susceptible to the capitalization rates applied on the adjusted from incomes derived rental these properties. The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest on mortgages and bank loans, which were a gain of CASH FLOWSPeriods ended December 3120172016ΔOperating activities2,060,148 1,419,438 640,710Investing activities(18,984,984)(13,541,326)(5,443,658)Financing activities17,139,18212,139,8784,999,304Increase in cash & cashequivalents214,34617,990196,356Cash & cash equivalents-Beginning of period65,08747,09717,990Cash & cash equivalents -End of period279,433 65,087 214,34612 monthsRESULTS OF OPERATIONS - QUARTER ENDEDPeriods ended December 3120172016ΔRental Income1,316,577874,879441,698Other revenues- - - Increase/(decrease) in fair valuesvalues of investment properties787,749283,708504,041Financial expenses(220,985)212,358(433,343)Debt extinguishment penalties- - - Net incomeattributable to unitholders1,839,189678,9131,160,276Net income per unitBasic0.02410.01150.0126FFO - basic(1)548,042394,98939%FFO per unit0.00720.00678%Recurring FFO - basic548,042394,98939%Recurring FFO per unit - basic0.00720.00678%Weighted avg. units o/sBasic76,378,01359,249,26317,128,750EBITDA (1)827,813606,616221,197Interest coverage 2.82.9(0.1)Debt service coverage1.61.60.0(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"71$221K compared to a charge of $212K in 2016. The reason for this is due to the derecognition of the liability component of the exchangeable preferred units for an amount of $525K. For the quarter ended December 31, 2017, the Trust recorded recurring FFO of $548K in comparison to $395K in Q4 2016. Recurring FFO per unit increased by 8% from 0.67¢ to 0.72¢ for the same period. RESULTS OF OPERATIONS FOR THE 12 MONTHS ENDED DECEMBER 31, 2017 For the 12-month period ended December 31, 2017, the Trust had rental income of $4,359K ($2,837K in 2016). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents based on gross sales for certain tenants. Gains include fluctuations as a result of the variation in the fair value of investment properties (see page 14 for details). These variations affect the value of the assets in question, recorded as “Investment properties” on the Statement of Financial Position. Changes in the fair value of the investment properties largely affect the net income of the Trust, as the total asset base is very susceptible to the capitalization rates applied on the adjusted rental from incomes derived these properties. The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest on mortgages and bank loans, which were $792K ($836K in 2016). The amount in 2017 was impacted by the derecognition of the liability component of the exchangeable preferred units for an amount of $525K. For the period ended December 31, 2017, the Trust recorded recurring FFO of $2,137K in comparison to $1,297K in 2016. Recurring FFO per unit increased by 28% from 2.48¢ to 3.17¢ for the same period. In the 12-month period ended December 31, 2016 the Trust recorded revenues of $150K related to a one-time payment received from a tenant for the renewal of a lease and recorded $240K in penalties (see above) and other costs related to the extinguishment of two mortgages. In order to arrive to Recurring FFO for the 12-month period ended December 31, 2016, the one-time payment was deducted from the Trust’s FFO and the penalty was added back. RESULTS OF OPERATIONS - PERIOD ENDEDPeriods ended December 3120172016ΔRental income4,359,2772,837,0211,522,256Other revenues10,000155,350(145,350)Increase/(decrease) in fair valuesvalues of investment properties2,174,6222,088,37986,243Financial expenses791,702836,206(44,504)Debt extinguishment penalties- 239,992(239,992)Net incomeattributable to unitholders4,540,9443,196,8191,344,125Net income per unitBasic0.06740.06100.0064FFO - basic(1)2,147,2171,212,79677%FFO per unit0.03190.023138%Recurring FFO - basic2,137,2171,297,43865%Recurring FFO per unit - basic0.03170.024828%Weighted avg. units o/sBasic67,398,71552,403,77214,994,943EBITDA (1)3,013,7421,915,9371,097,805Interest coverage 3.12.60.5Debt service coverage1.71.50.2(1) Refer to "Non-IFRS financial measures" & "Additional IFRS financial measures"12 months72CAPITAL STRUCTURE The real estate business requires capital in order to continue to fund acquisitions, which is a key part to growth and success. The Trust is authorized to issue an unlimited number of trust units. During the 12 month period ended December 31, 2017 the Trust issued a total of 26,342,280 units as follows: On February 24, 2017, the Trust issued 50,000 units to a member of management for services rendered. On May 18, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on April 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $4,999,999.20 through the issuance of 10,204,080 Placement Units at a price of $0.49 per Placement Unit. Each Placement Unit is comprised of one unit of Fronsac and one-half of one purchase warrant. Each whole Warrant shall entitle the holder to purchase one additional Fronsac Unit at a price of $0.61 for up to five years following May 15, 2017. The Placement Units were subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on September 19, 2017, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 9% of the newly issued units. On July 18, 2017, Fronsac renewed its Normal Course Issuer Bid (NCIB), which was put in place on August 1, 2016. Under the terms of the renewed NCIB Fronsac may purchase for cancellation, through the facilities of the TSX Venture Exchange, if in the best interest of the Trust, a maximum of 3,475,167 Trust Units. Over the course of any 30-day period the Trust will not purchase more than 1,390,066 units in total, which represents 2% of the units issued and outstanding at that present date. All purchases and settlements of said securities will be made by the facilities of the TSX Venture in accordance with its rules and regulations. All units redeemed by the Trust pursuant to the NCIB will be cancelled. National Bank Financial is handling the offer on behalf of the Trust. The price paid by the Trust for these units will be the price of the units at the time of acquisition. The renewed normal course issuer bid began on August 1, 2017 and will expire on July 31, 2018. The Trust has not purchased any units for cancellation over the course of the last 12 months. On November 20, 2017, the Trust announced the closing of a private placement, which was launched on October 20, 2017. The Trust collected total proceeds of $6,500,000 through the issuance of 13,000,000 Placement Units at a price of $0.50 per Placement Unit. The Placement Units were subject to a four-month plus one-day hold period from the Closing Date of the Placement, expiring on March 22, 2018, pursuant to securities legislation and the policies of the TSX Venture Exchange. Insiders of Fronsac participated in the offering and purchased approximately 7.3% of the newly issued units. On December 4, 2017, the Trust issued 3,088,200 units in exchange for 1,603,200 class “B” preferred shares in Fronsac Barkoff LP and 1,485,000 class “B” preferred shares in Fronsac CDM LP. This exchange was part of a deal related to the acquisition of two properties located in Trois-Rivières completed in 2013. For more information regarding the nature of this transaction, please refer to the press release “Fronsac announces the signing of protocols for the acquisition of interests in two real estate properties in Trois- Rivières and the appointment of a CFO” as published on February 4, 2013 and available on SEDAR and on Fronsac’s website. The total amount of units outstanding at December 31, 2017 was 85,591,543. 73CAPITAL STRUCTURE (CONTINUED) MORTGAGE BALANCES DUE AT MATURITY (in $M) 6.18 3.97 2.70 0.87 7.56 5.81 2018 2019 2020 2021 2022 Thereafter Debts are composed of mortgages, loans, convertible debentures and secured credit facilities. As at December 31, 2017 there are 21 mortgages (excluding Fronsac’s interest in mortgages held through joint ventures) with Canadian financial institutions with a total carrying value of $31,581,924 ($21,859,425 at December 31, 2016). These mortgages require the Trust to make payments of $24.1M over the next 5 years and $7.5M thereafter. The mortgages outstanding currently have an average term to maturity of 4.4 years (3.8 years at December 31, 2016). Convertible debentures in circulation as at December 31, 2017 have a carrying value of $251K ($249K at December 31, 2016). The Trust currently has 2 secured lines of credit with authorized limitsfa of $4.5M and $0.7M. These lines of credit have a $0 balance as at December 31, 2017 ($2.5M at December 31, 2016). Management believes that Fronsac’s blend of debt and equity in its capital base provides stability and reduces risk, while generating an acceptable return on investment. This compliments the long-term business strategy of the Trust, which is to grow its presence in the commercial real estate market in Canada. SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES The preparation of the Trust’s consolidated financial statements requires management to make judgments, estimates and assumptions that affect the reported amounts of certain assets and liabilities at the reporting date and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting period. The significant estimates and judgments include the assessment of fair values of properties, the discount rates used in the valuation of the Trust’s assets and liabilities, capitalization rates, the relative credit worthiness of the Trust to its counterparties, the ability to use tax losses and other tax measurements, the determination of the accounting basis for investments and joint arrangements, the amount of borrowing costs to capitalize the properties under development and the selection of accounting policies. One significant judgment and key estimate that affects the reported amounts of assets at the date of the consolidated financial statements and the reported amounts of profit or loss during the period, relates to property valuations. Investment properties, which are carried on the consolidated statements of financial position at fair value, are valued either by the Trust or by external valuators. The valuation of investment properties is one of the principal estimates and uncertainties of these financial statements. The valuations 20182019202020212022ThereafterTotal due ($):867,755 3,971,579 6,183,739 2,701,448 7,557,362 5,806,803 Rate:3.99%2.68% - 4.78%3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 3.85%3.41% - 4.47%% of total debt:3.2%14.7%22.8%10.0%27.9%21.4%74are based on a number of assumptions, such as appropriate discount rates and capitalization rates and estimates of future rental income, operating expenses and capital expenditures. These investment properties are sensitive to fluctuations in capitalization and discount rates. Please consult Note 5 of the consolidated financial statements for more information regarding estimates used to derive this fair value. FUTURE ACCOUNTING POLICY CHANGES A number of new standards, and amendments to standards and interpretations under IFRS, are not yet effective for the year ended December 31, 2017, and have not been applied in preparing the Consolidated Financial Statements. IFRS 9 - Financial instruments ("IFRS 9") In July 2014, the IASB issued its final version of IFRS 9. It will replace IAS 39, "Financial Instruments: Recognition and Measurement" ("IAS 39"). IFRS 9 provides guidance on the classification and measurement of financial assets and financial liabilities and hedge accounting. Financial assets will be classified and measured based on a business model in which they are held and in function of its contractual cash flows characteristics. For financial liabilities the standard modifies the impairment calculation based on an expected credit loss model. Hedge accounting will principaly be aligned with risk management. IFRS 9 will be effective for annual periods beginning on or after January 1st, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. IFRS 15 - Revenue from Contracts with Customers ("IFRS 15") IFRS 15 was published in May 2014. The standard provides precisions on when and how to recognize revenue from contracts. IFRS 15 determines that revenue is recorded at an amount that reflects the expected consideration receivable in exchange for transferring goods and services. IFRS 15 will be effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018 and its early adoption is permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. IFRS 16 - Leases ("IFRS 16") In January 2016, the IASB has published a new standard, IFRS 16. The new standard brings most leses on balance sheet for the lessee under a single model, eliminating the distinction between operating and finance leases. Lessor accounting however remains essentially unchanged and the distinction between operating and finance leases is retained. IFRS 16 is effective for periods beginning on or after January 1, 2019. Earlier application is permitted for entities that apply IFRS 15. The Trust is currently assessing the impact of the new standard on its consolidated financial statements. IAS 40 - Investment property ("IAS 40") In December 2016, the IASB issued an amendment to IAS 40 clarifying certain requirements on assets transfer. The amendment requires that an asset be transferred to or from investment property only when there is a change in use. A change in use occurs when the property meets, or cease to meet, the definition of investment property and that there is evidence of the change in use. These amendments are effective for annual periods beginning on or after January 1, 2018. Earlier application is also permitted. The Trust has determined that this new standard will not have a material impact on its consolidated financial statements. RISKS AND UNCERTAINTIES All property investments are subject to a degree of risk and uncertainty. Property investments are affected by various factors including general economic conditions and local market circumstances. Local business 75conditions such as oversupply of space or a reduction in demand for space particularly affect property investments. At December 31, 2017 the Trust held interests in 35 properties in Quebec and Ontario, across 5 market segments. The Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. In order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of the market interest rate risk and consequently determines the composition of its debts. Credit Risk comes primarily from the potential inability of customers to discharge their rental obligations. Fronsac strives to obtain rent payments on a monthly basis in order to limit this risk while maintaining a limited receivable balance ($183K as at December 31, 2017 compared to $92K as at December 31, 2016). The composition of this balance mostly includes major Canadian oil companies and gas companies with a small credit risk. The remainder of receivables represents amounts owing from Government agencies, which pose a minimum credit risk. Interest Rate Risk affects the Trust through its loans receivable, mortgages, long term debt, convertible debentures and bank loans. These instruments bear fixed interest rates and as such expose the Trust to fair value risk. Lines of credit with a floating interest rate expose the Trust to a cash flow risk. If market conditions warrant, the Trust may attempt to renegotiate its existing debt to take advantage of lower interest rates. The trust has an ongoing requirement to access debt makers and there is a risk that lenders will not refinance such maturing debt on terms and conditions acceptable to the Trust or on any terms at all. Liquidity risk is the risk of being unable to honour financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust’s cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness. RELATED PARTY TRANSACTIONS During the year ended December 31, 2017, the Trust paid $43,800 (2016: $87,600) in professional fees to trustees and to entities controlled by a trustee. During the year, the Trust also paid $0 (2016: $12,696) for legal fees to a person related to a trustee. As at December 31, 2017, there is no amount payable (2016: $0). The Trust has signed an agreement, with a company, controlled by the wife of a trustee, to rent a portion of its property located in Saint-Hilaire for $110,000 annually and for a period of 5 years ending January 15, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of $0.0075 calculated on the numbers of liters of fuel sold annually in excess of 3,500,000 liters. The tenant can exercise two (2) renewal options of five (5) years each. The first renewal option was exercised on January 15, 2014. The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by 2 trustees, to rent a portion of its property located in Saint-Jean-sur-le-Richelieu for $177,000 annually and for a period of 10 years, ending December 31, 2019. The rent is adjusted annually with the consumer price index; a minimum adjustment of 2% and a maximum of 5% is part of the rent agreement. The terms of the agreement also include a variable rent of 10% calculated on the annual sales of the car-wash. The variable rent cannot exceed $5,000. The tenant can exercise three (3) renewal options of five (5) years each. The Trust has also signed an agreement, with a company controlled by a trustee, to rent a portion of its property located in Richelieu for $110,000 annually and for a period of 10 years, ending August 31, 2026. 76The rent is adjusted annually as of the 4th year with the consumer price index. The tenant can exercise four (4) renewal options of five (5) years each. Property rental revenue includes $541,888 (2016: $332,194) obtained from companies controlled by trustees and individuals related to trustees for which an amount of $468 (2016: $0) is included in the receivables as at December 31, 2017. The Trust loaned money to a person related to a trustee and to an officer for which an amount of $76,635 ($30,248 in Q4 2016) is included in the receivable balance. Interest income on those loans amounts to $3,696 (2016: $2,788) for which an amount of $190 (2016: $220) is included in the receivables of December 31, 2017. In the acquisition of the limited partnership Odacité Ste-Sophie, the Trust paid $182,009 to companies related to trustees. The loans receivable also include an amount of $1,070,000 (2016: $0) that represents advances to a joint venture. Interest income on those advances amounts to $6,135 (2016: $0) for which an amount of $6,135 (2016: 0$) is included in the receivables as at December 31, 2017. 77

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