Frontline
Annual Report 2019

Plain-text annual report

FRONSAC Fiducie de placement immobilier Real Estate Investment Trust 2019 Rapport annuel / Annual Report 23.04.2020 FRONSAC Real Estate Investment Trust TABLE OF CONTENT / TABLE DES MATIÈRES Chairman’s letter………………………………………………………………………… 1 Q4 2019 Management Discussion and Analysis…………………………………….. 3 Consolidated Annual Financial Statements / États financiers consolidés annuels. 24 Lettre du président du conseil………………………………………………………….. 67 Rapport de gestion du 4ième trimestre 2019…………………………………………. 69 FRONSAC FRONSAC Real Estate Investment Trust CHAIRMAN’S LETTER DEAR UNITHOLDERS, It is my pleasure to present you with this report on Fronsac’s activities for the year ended December 31, 2019. We believe it is important to maintain and open dialogue with those who participate in our unitholder base and to communicate our financial and strategic plans. 2019: A PROSPEROUS YEAR FOR FRONSAC During 2019, your Trust has once again reached new highs in terms of assets, rental revenues and most importantly per unit funds from operations. Total assets have increased from 98 million dollars to more than 129 million dollars, representing an increase of more than 30%. Rental revenues have naturally followed this path, going from 6.2 million dollars to 9.3 million dollars, a increase of 50%. This growth has been mainly fueled by acquisitions. The commercial properties acquired over the year 2019 are all operated by tenants benefiting from a solid relationship with consumers. Among those are McDonald’s and Subway, who are tenants in our Shawinigan property. The same holds true for Walmart who operates a store in our Lachute property and Dollarama who is both in our Laval and Maniwaki properties, There is also Tim Hortons, who occupies another one of our properties in Lachute, Pharmaprix in Baie Comeau and Mikes in both Baie Comeau and Sept Iles. All of those properties are located in Quebec. We have also completed the acquisition of a gas station operated by Sobeys in Yarmouth, Nova Scotia. It is important to mention that all of these acquisitions fit within our business model. They are distinct properties, located in strategic markets and occupied by national tenants who are responsible for the management of the properties. RETURN FOR OUR UNITHOLDERS I believe we must stress that the significant growth in our assets has not been detrimental to our profitability per unit, quite the contrary, we have always honored our main objective to provide our unitholders with an accretive return on their investment. The chart below illustrates this growth over the past 8 years. 4.14¢ 3.66¢ 3.17¢ 1.30¢ 1.25¢ 1.77¢ 1.35¢ 1.86¢ 1.48¢ 2.48¢ 2.12¢ 1.55¢ 1.61¢ 1.80¢ 2.02¢ 2.22¢ 0.50¢ n/a 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* *Recurring FFO FFO/unit Distribution/unit It is very difficult not to highlight that our distributions have increased by 79% over this period! FRONSAC 1 FRONSAC Real Estate Investment Trust NEW RECORD IN TERMS OF MARKET CAPITALIZATIONS As we all know, the real estate field is one that requires substantial capital. It is difficult to grow without a constant inflow of capital, especially given the fact that we distribute to our unitholder each year an amount that is essentially equal to our cash flows. Historically, our capital was raised through private placements, with the exception of our initial issuance of units when we became publicly listed. We have never run out of investors willing to finance our growth, but a return to the public capital markets was a question of time. This is exactly what happened a couple of months ago as we were able to complete a public offering raising a total of 18 million dollars. Following this issuance, our market capitalization reached nearly 100 million dollars, a new high for Fronsac. We have also noticed an increase in our trading volume. EVOLUATION OR OUR INDUSTRY Our industry is evolving faster than ever and as managers, we have to evaluate the impact of these changes on our business model. That being said, the following observations are evident: - Online sales are in constantly increasing. - The generation Z and millennials are less likely to frequent commercial real estate, especially enclosed malls, as much as the previous generations. Fortunately, we believe these macroeconomic tendencies do not prompt us to make a change to our business model. Our exposure to the quick service restaurant real estate represents a considerable stability. Our presence in the service station industry is still immune to the shift toward electric cars. In fact, the demand for petroleum is still progressing, and we do not expect this tendency to reverse before a certain number of years. The important drop in the price of oil of the last few weeks will definitely not spur consumers to modify their behaviour. On another note, our increasing exposure to grocery-related real estate (the IGA banner as well as Walmart) is also reassuring as this sector is less impacted by online sales. That being said, we are optimistic for the future while remaining conscious to the changes in the real estate landscape. Finally, as I will be leaving my position in a few weeks, I would like to thank all of those who helped build Fronsac, especially all the actual trustees, into a successful trust and to transform my dream into reality. FRONSAC 2 FRONSAC Real Estate Investment Trust Management Discussion & Analysis – Q4 2019 Period ended December 31st, 2019 Form 51-102F1 FRONSAC Real Estate Investment Trust SUMMARY OF SELECTED FINANCIAL INFORMATION FRONSAC 4 SUMMARY OF SELECTED ANNUAL INFORMATIONPeriods ended December 3120192018Δ%Financial infoProperty rental income9,388,326 6,275,277 3,113,04950%Total revenue9,388,326 6,290,277 3,098,04949%Net income (loss) andcomprehensive income (loss)4,081,269 (1,889,131)5,970,400(316%)NOI (1)7,144,022 5,112,675 2,031,34740%FFO (1)4,615,394 3,351,550 1,263,84438%Recurring FFO (1)(2)4,615,394 3,336,550 1,278,84438%AFFO (1)4,524,363 3,038,111 1,486,25249%EBITDA (1)6,672,288 4,749,213 1,923,07540%Investment properties (3)134,376,091 107,174,824 27,201,26725%Total assets129,118,708 98,890,349 30,228,35931%Total mortgage/loans/long term debt (4)60,382,953 50,895,481 9,487,47219%(including revolving line of credit)70,828,653 53,365,481 17,463,17233%Total convertible debentures3,023,326 1,593,481 1,429,84590%Total equity51,342,040 41,302,149 10,039,89124%Weighted average units o/s - basic111,384,880 91,163,634 20,221,24622%Amounts on a per unit basisFFO0.0414 0.0368 0.004713%Recurring FFO0.0414 0.0366 0.004813%AFFO0.0406 0.0333 0.007322%Distributions0.0222 0.0202 0.002010%Financial ratiosWeighted avg. interest rate - fixed loans/mortgages4.0%3.8%0.2%Debt to gross assets - including converts57%56%1%Debt to gross assets - excluding converts (3)55%54%1%Interest coverage ratio2.63.1(0.5)Debt service coverage ratio1.71.8(0.1)Distributions as a % of FFO54%55%(1%)Distributions as a % of Recurring FFO54%55%(1%)Distributions as a % of AFFO55%60%(5%)Leasing informationOccupancy100%100%- Mix of tenancy based on net revenueNational85%79%6%Regional 9%16%(7%)Local5%5%- Property type breakdownGas/Convenience stores15 14 1 Gas/Convenience stores/Quick Service Rest.13 11 2 Quick Service Restaurants17 14 3 Retail10 6 4 Other2 2 - 57 47 10 Other Average term to maturity - mortgages6.14.71.4Average term to maturity - leases8.79.6(0.9)IFRS capitalization rate6.35%6.48%(0.13%)(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Explanation of non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' items as presented on the Consolidated Financial Statements (3) Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5 ([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac's financial statements(4) Excludes convertible debentures 12 months FRONSAC Real Estate Investment Trust HISTORICAL SELECTED FINANCIAL PERFORMANCE 4.14¢ 3.66¢ 3.17¢ 1.30¢ 1.25¢ 1.77¢ 1.35¢ 1.86¢ 1.48¢ 2.48¢ 2.12¢ 1.55¢ 1.61¢ 1.80¢ 2.02¢ 2.22¢ 0.50¢ n/a 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* *Recurring FFO: excludes ''Other income'' as presented in the Consolidated Financial Statements FFO/unit Distribution/unit TENANT OVERVIEW – Year 2019(1) TENANT MIX(1) KEY TENANTS (53.1%) (1) 9% 5% 86% Regional Local National (2) (3) (4) 15.0% 9.3% 7.5% 7.3% 7.3% 6.7% Notes: (1) Based on net operating income as defined on page 14 (2) Sobeys operates IGA grocery stores and Shell service-stations (3) Suncor operates Petro-Canada service-stations (4) Loblaws operates the Pharmaprix/Shoppers pharmacies FRONSAC 5 FRONSAC Real Estate Investment Trust KEY PERFORMANCE INDICATORS - 2019 Recurring FFO(1) per unit Net Operating Income +13% From 3.66¢ in 2018 to 4.14¢ for 2019 +40% A $2.0M increase over the past 12 months Dist./Recurring FFO(1) Occupancy Rate 54% 100% A conservative ratio that allows Fronsac to maintain its strong growth The quality of our assets allowed us to maximize our occupancy rate Investment Properties(2) Management expense ratio +25% 0.47% From $107.2M in 2018 to $134.4M in 2019 Administrative expenses / investment properties (2) Notes: (1) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Statements of Income for the period; refer to (2) section “Non-IFRS Financial Measures” Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5 ([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac’s financial statements FRONSAC 6 FRONSAC Real Estate Investment Trust BREAKDOWN OF PROPERTIES & OPERATING SECTORS FRONSAC 7 Area #AddressCity/ProvinceTypeLandBuildingOwnership140-50 Brunet StreetMont St-Hilaire, QcQSR, gas, convenience store69K sf5,452sf100%2230 St-Luc Blvd.St-Jean-sur-Richelieu, QcGas, convenience store65K sf8,359 sf100%3196 Hôtel-de-Ville Blvd.Rivière-du-Loup, QcGas, convenience store36K sf6,088sf100%41349-1351 Road 117Val-David, QcQSR, gas, convenience store14K sf2,400sf100%5275 Barkoff StreetTrois-Rivières, QcGas, convenience store65K sf2,400sf65%6530 Barkoff StreetCap-de-la-madeleine, QcGas, convenience store30K sf2,641sf50%7340-344 Montée du ComtéLes Coteaux, QcQSR, gas, convenience store67K sf8,071sf100%81440-50 St-Laurent East Blvd.Louiseville, QcQSR, gas, convenience store115K sf6,132sf50%91460 St-Laurent East Blvd.Louiseville, QcQSR37K sf4,841sf50%10490-494 De L'Atrium Blvd.Québec City, QcGas, convenience store34K sf6,574sf100%117335 Guillaume Couture Blvd.Lévis, QcQSR30K sf2,860sf100%121319 Brookdale AvenueCornwall, OnQSR33K sf3,127sf100%134200 Bernard-Pilon StreetSt-Mathieu de Beloeil, QcGas, convenience store20K sf1,200sf100%141901 Raymond Blais StreetSainte-Julie, QcGas, convenience store39K sf5,150sf100%152000 Leonard de Vinci StreetSainte-Julie, QcQSR86K sf1,255sf100%162050 Leonard de Vinci StreetSainte-Julie, QcGas50K sf5,975sf100%172051 Nobel StreetSainte-Julie, QcQSR27K sf1,392sf100%1816920-16930 St-Louis Ave.St-Hyacinthe, QcQSR, gas, convenience store70K sf6,290sf100%193726 Des Forges Blvd.Trois-Rivières, QcQSR19K sf3,360sf100%202871-2885 Des Prairies StreetTrois-Rivières, QcQSR, gas, convenience store60K sf6,662sf100%212350 Chemin des PatriotesRichelieu, QcQSR, gas, convenience store48K sf4,851sf100%224932 Des Sources Blvd.Pierrefonds, QcQSR19K sf2,716sf100%23314 De Montigny StreetSt-Jérôme, QcQSR24K sf2,832sf100%24288 Valmont StreetRepentigny, QcGas, convenience store22K sf2,400sf100%252439 Ste Sophie Blvd.Sainte-Sophie, QcGas, convenience store58K sf4,856sf95%262429 Sainte-Sophie Blvd.Sainte-Sophie , QcQSR45K sf3,710sf95%27610 Saint-Joseph Blvd.Gatineau, QcAuto Parts12K sf3,019sf100%28513 Des Laurentides Blvd.Laval, QcAuto Parts13K sf3,372sf100%29123 St-Laurent East BlvdSt-Eustache, QcGas, convenience store18K sf2,400sf100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-Eustache, QcGas, convenience store22K sf3,846sf100%314 North StreetWaterloo, QcGas, convenience store14K sf1,723sf100%323355 de la Pérade StreetQuebec City, QcRetail142K sf28,894sf100%332555 Montmorency BlvdQuebec City, QcRetail110K sf25,480sf100%343592 Laval StreetLac Mégantic, QcGas, convenience store20K sf1,777sf100%35536 Algonquin Blvd.Timmins, OnQSR108K sf2,690sf100%361730 Jules Vernes Ave.Cap Rouge, QcQSR35K sf4,100sf50%37235 Montée PaiementGatineau, QcRetail149K sf25,706sf100%38510 Bethany Ave.Lachute, QcQSR, gas, convenience store113K sf11,910sf50%391337 Iberville Blvd.Repentigny, QcRetail57K sf17,050sf100%40222 St-Jean-Baptiste Blvd.*Mercier, QcQSR, gas, convenience store70K sf8,088sf82.5%41230 St-Jean-Baptiste Boul.*Mercier, QcQSR33K sf4,165sf82.5%42101 Hébert StreetMont-Laurier, QcRetail350K sf37,530sf100%43290 Mgr. Langlois Blvd.**Salaberry-de-Valleyfield, QcQSR, gas, convenience store107K sf9,400sf50%44510 Portland StreetDartmouth, NSQSR32K sf4,631sf100%4520 Frontenac Ouest Blvd.Thetford Mines, QcQSR30K sf2,400sf100%46975 Wilkinson Ave.Dartmouth, NSQSR, gas, convenience store85K sf7,975sf50%471501 Jacques Bedard StreetQuebec City, QcRetail152K sf24,652sf100%48852 Laure BoulevardSept Iles, QcQSR28K sf3,239 sf100%4987-91 Starrs RoadYarmouth, NSGas, convenience store62K sf3,335 sf100%504675 Shawinigan Sud Blvd.Shawinigan, QcQSR, gas, convenience store101K sf7,126 sf50%51480 Bethany Ave.Lachute, QcRetail492K sf75,681 sf100%52484 Bethany Ave.Lachute, QcQSR32K sf3,037 sf100%532077 Laurentides Blvd.Laval, QcRetail31K sf9,462 sf100%54111-117 Desjardins Bvld.Maniwaki, QcRetail45K sf16,085 sf100%55550 Laflèche Boulevard Baie Comeau, QcRetail102K sf19,676 sf100%56304 LaSalle BoulevardBaie Comeau, QcQSR13K sf3,300 sf100%5735 route 201**Coteau-du-Lac, QcQSR, gas, convenience store31K sf4,500 sf50%58835 Lucien Chenier***Farnham, QcQSR, gas, convenience store89K sf7,000 sf100%5924 Mikana Way***Kenora, OnRetail534K sf80,881 sf100%QSR: Quick Service RestaurantTotal:4,414K sf575,724sf*Fronsac increased its participation from 50% to 82.5% after December 31, 2019**Currently under development*** Acquired after Decembre 31, 2019 FRONSAC Real Estate Investment Trust MANAGEMENT’S DISCUSSION & ANALYSIS SCOPE OF ANALYSIS This Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) of the financial condition and results of operations of Fronsac Real Estate Investment Trust (“Fronsac” or the “Trust”) is intended to provide readers with an assessment of performance and summarize the results of operations and financial condition for the 12 months period ended December 31, 2019. It should be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the period ended December 31, 2019 and the Trust’s Amended and Restated Audited Consolidated Financial Statements and Amended and Restated MD&A for the period ended December 31, 2018 (the “Restated Financial Statements”). The financial data contained in this MD&A has been prepared in accordance with the International Financial Reporting Standards (“IFRS”) and all amounts are in Canadian dollars. You can find all copies of Fronsac’s recent financial reports on Fronsac’s website fronsacreit.com and on sedar.com. Dated March 20, 2020, this MD&A reflects all significant information available as of that date and should be read in conjunction with the Audited Consolidated Financial Statements for the year ended December 31, 2019 and accompanying notes included in this report. CAUTION REGARDING FORWARD-LOOKING STATEMENTS Securities laws encourage companies to present forward-looking information to provide investors with a better understanding of the Trust’s future prospects and help them make informed decisions. This MD&A contains forward-looking statements about the Trust’s objectives, strategies, financial position, results of operations, cash flows and operations, which are based on management’s current expectations, estimates and assumptions about the markets in which it operates. Statements based on management’s current expectations contain known and unknown inherent risks and uncertainties. Forward-looking statements may include verbs such as “believe,” “anticipate,” “estimate,” “expect,” “intend” and “assess” or related expressions, used in the affirmative and negative forms. These statements represent the Trust’s intentions, plans, expectations or beliefs and are subject to risks, uncertainties and other factors, many of which are beyond the Trust’s control. Actual results may vary from expectations. The reader is cautioned not to place undue reliance on any forward-looking statements. Please note that the forward-looking statements contained in this MD&A describe our expectations as at March 20, 2020. DESCRIPTION OF THE ISSUER’S BUSINESS Fronsac is an active Trust operating in the commercial real estate market. The Trust is currently traded on the TSX Venture using the ticker symbol FRO.UN. The Trust owns and rents commercial real estate properties directly and through its wholly owned subsidiaries. Since inception the Trust has made a series of acquisitions and has steadily increased its real estate portfolio. FRONSAC 8 FRONSAC Real Estate Investment Trust While always staying focused on per unit results, Fronsac… As at December 31, 2019 the Trust held 57 investment properties, 52 residing in the province of Quebec, 2 in the province of Ontario and 3 in the province of Nova Scotia. The occupancy rate for these properties remained at 100% throughout the quarter. The properties are occupied by 5 distinct groups of tenants composed of: (1) quick service restaurant chains, (2) major oil/gas companies, (3) convenience store chains, (4) major retailers and (5) others. HISTORICAL OCCUPANCY RATE 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 These properties are leased to tenants on a management free basis with triple net leases. Under this type of arrangement, the tenant is responsible for paying real estate taxes, insurance and any general maintenance required, in addition to the base rent already stipulated in the lease terms. These types of leases ensure stable recurring cash flows with an opportunity for growth. MAJOR EVENTS OF THE PERIOD On April 10, 2019, Fronsac announced its intention to undertake a private placement of units of Fronsac (“Units”) at a price of $0.55 per Unit and 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”) for aggregate gross proceeds of up to $10,000,000, including up to $2,000,000 in principal amount of Debentures (collectively, the “Offering”). FRONSAC 9 Regularly increases monthly distributions per unitAcquires and executes long termtriple net lease (“NNN”) agreementsTargets well-located, freestanding commercial propertieswith financially strong tenantsMaintains a conservative balance sheet Remains disciplined in its acquisitions FRONSAC Real Estate Investment Trust The net proceeds of the Offering were used for acquisitions and for working capital and general trust purposes. On April 26, 2019, Fronsac announced three acquisitions, two in the province of Quebec and one in Nova Scotia. The first acquisition was a restaurant property operated under the Mikes banner. It is located in Sept Iles, Qc, on Laure Boulevard, the main artery of the town and the center of the retail node. Total consideration paid for the property was $1,450,000 (excluding transaction costs) and was settled in cash. The second acquisition was a property to be redeveloped in joint venture with Odacite Immobilier Inc. It is currently an Esso service-station with a Subway located on Shawinigan-Sud boulevard in Shawinigan, Qc. The property will be demolished and a new Esso service-station with a McDonald’s and Subway restaurants will be built. Construction is set to being in May 2019 and total costs are expected to be approximately $2.4M. Fronsac retained a 25% interest in the project. The third acquisition was a Sobeys service-station in Yarmouth, Nova Scotia, leased under a ground lease agreement. Total consideration paid for the property was $1,000,000 (excluding transaction costs) and was settled in cash On May 16, 2019, Fronsac announced the closing of its previously-announced private placement for aggregate gross proceeds of $9,910,000 (the “Offering”). Pursuant to the Offering, Fronsac issued 14,869,091 units (“Units”) at a price of $0.55 per Unit, for gross proceeds to Fronsac of $8,178,000, and $1,732,000 in principal amount of 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”). The net proceeds of the Offering were used to partially-fund acquisitions, to repay certain indebtedness, which may be subsequently redrawn, and for working capital and general trust purposes. Insiders of Fronsac have subscribed to an aggregate of 4,185,715 Units under the Offering, for aggregate gross proceeds of $2,302,143 to Fronsac. Such insiders’ participation in the Offering (the “Insider Participation”) is considered to be a “related party transaction” within the meaning of TSX Venture Exchange Policy 5.9 and Regulation 61-101 respecting Protection of Minority Security Holders in Special Transactions (“Regulation 61-101”). In connection with the Offering, Fronsac paid an aggregate of $89,940 in finder’s fee to registered dealers in accordance with applicable laws. The Debentures will mature on May 16, 2024, bear interest at a rate of 6% per annum, payable in equal semi-annual payments in arrears on August 28 and February 28 in each year, with the first such payment date falling on August 28, 2019, and are convertible to their holders’ option into Units at a price of $0.73 per Unit, representing a conversion rate of 1,369.86 Units for each $1,000 principal amount of Debentures. The Debentures will be redeemable at the option of Fronsac on or after May 16, 2022 if the closing price of the Units on the TSX Venture Exchange (the “TSX-V”) is higher than $0.73 for a period of forty-five (45) consecutive business days. On May 23, 2019, Fronsac announced the acquisition of two properties in Lachute, Qc. The properties are located on Bethany avenue at the center of Lachute’s retail node. The first is a retail store operated under the Walmart banner and the second is a quick service restaurant operated under the Tim Hortons banner and located at the entrance of the Walmart. Total consideration paid for this property was $9.5M (excluding transaction costs) and the properties will generate a combined net operating income of approximately $682,000 in year one, representing a 7.2% going in capitalization rate based on the purchase price. On May 31, 2019, Fronsac announced the acquisition of two properties. The first one is a retail store operated under the Dollarama banner and is located on Laurentides Boulevard in Laval, Qc. The second one is leased to Dollarama and Laurentian Bank and is located on Desjardins Boulevard in Maniwaki, Qc. FRONSAC 10 FRONSAC Real Estate Investment Trust Both properties are located on highly trafficked commercial arteries in their respective towns. Total consideration paid for the two properties was $4,050,000 and was settled in cash. On August 22, 2019, Fronsac announced the acquisition of a property located in Baie Comeau, Qc, in the heart of the town’s commercial node. The property is a pharmacy operated under the Pharmaprix banner. Total consideration paid for the property was $5,200,000. OUTLOOK 2020 & SUBSEQUENT EVENTS Fronsac is constantly looking for acquisitions of commercial real estate properties that have triple net leases and are management free. These types of acquisitions limit the overhead required to run the business and in turn allow management to focus on adding value through strategic acquisitions that are accretive to the Trust’s FFO/AFFO per unit. Fronsac is looking for acquisitions that will sustain its growth. The Trust’s capital and debt structure puts it in a selective position for other potential acquisitions. On January 20, 2020, Fronsac announced, that it had entered into acquisition agreements to purchase three commercial properties in Québec and Ontario, and its intention to undertake a public offering of units of Fronsac at a price of $0.62 per Unit for minimum gross proceeds of approximately $15.0 million and maximum gross proceeds of approximately $18.0 million. The REIT intended to use the net proceeds of the Offering as follows: (A) the acquisition by the Trust of a 100%-interest in a property located in Kenora, Ontario, and leased to Walmart for an aggregate purchase price of approximately $12.0 million (excluding transaction costs), which is expected to be satisfied by (1) approximately $8.4 million aggregate principal amount of new mortgage financing and (2) a cash payment of $3.6 million, which the Trust anticipates using from the net proceeds of the Offering, (B) the acquisition by the Trust of a 100%-interest in a property located in Farnham, Québec, and leased to a gas station and restaurant combo operated by Petro-Canada, a convenience store operator and Tim Hortons, for an aggregate purchase price of approximately $4.0 million (excluding transaction costs), which is expected to be satisfied by (1) approximately $2.7 million aggregate principal amount of new mortgage financing and (2) a cash payment of $1.3 million, which the Trust anticipates using from the net proceeds of the Offering, (C) the acquisition by the Trust of a 75%-interest in a property located in Saint-Étienne-des-Grès, Québec, and leased to a gas station and restaurant combo operated by Parkland, a convenience store operator and Tim Hortons, for an aggregate purchase price of approximately $3.0 million (excluding transaction costs), which is expected to be satisfied by (1) approximately $2.0 million aggregate principal amount of new mortgage financing and (2) a cash payment of $1.0 million, which the Trust anticipates using from the net proceeds of the Offering, (D) approximately $7.5 million assuming the Minimum Offering is completed and approximately $10.3 million assuming the Maximum Offering is completed to repay a portion of the outstanding indebtedness under certain of Fronsac’s credit facilities, which may be subsequently redrawn in connection with the acquisition by the REIT of the Acquisition Properties; (E) approximately $0.3 million for expenses incurred by the REIT in connection with the Offering; and (F) approximately $0.5 million for real estate transaction costs expected to be incurred in connection with the acquisition of the acquisition Properties, primarily comprised of land transfer and other taxes, insurance, bank underwriting fees, legal fees and third-party consultant fees; and the combined net operating income in respect of the Acquisition Properties is approximately $1.5 million, representing a 7.9% weighted average capitalization rate based on the aggregate purchase price of approximately $19.0 million (excluding transaction costs) in respect of the Acquisition Properties. On February 13, 2020, Fronsac announced that it had closed its previously-announced public offering (the “Offering”) of trust units of Fronsac (the “Units”). Under the Offering, an aggregate of 29 million Units were issued, representing the maximum number of Units qualified under Fronsac’s short form prospectus, at a price of $0.62 per Unit for aggregate gross proceeds of approximately $18 million. The Offering was made FRONSAC 11 FRONSAC Real Estate Investment Trust through a syndicate of agents co-led by Paradigm Capital Inc. and Canaccord Genuity Corp., acting as joint bookrunners, and including Laurentian Bank Securities Inc., Echelon Wealth Partners Inc. and Desjardins Securities Inc. The REIT intends to use the net proceeds of the Offering as described in the REIT’s final short form prospectus dated February 7, 2020, including to partially fund the acquisition of three commercial properties in Québec and Ontario and repay a portion of the outstanding indebtedness under certain of the REIT’s credit facilities. On February 28, 2020, Fronsac announced the closing of two previously announced acquisitions. The first property acquired was in Farnham, Québec. It is composed of a Petro-Canada gas station, a Beau-Soir convenience store and a Tim Hortons restaurant. Total consideration paid was $4.0 million and was settled in cash. The second property acquired was in Kenora, Ontario. It is composed of a retail store operated under the Walmart banner. Total consideration paid for the property was $12.0 million and was settled in cash. Fronsac does not foresee any major repairs on its commercial properties as their construction is relatively recent and their present condition is excellent. The Trust believes in a long term growth strategy through acquiring properties that will increase its funds from operations per unit, distributions per unit and as a result increase total unitholders value. ANNUAL CASH DISTRIBUTION PER UNIT (¢) Growth in distributions of 104% since 2012 Compounded annual growth rate : 9.3% 9.6% 8.0% 1.250 1.350 3.4% 5.2% 1.480 1.530 1.610 11.8% 1.800 12.0% 10.1% 2.016 2.220 15.1% 2.555 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 NON-IFRS FINANCIAL MEASURES This document contains various non-IFRS financial measures, which are used to explain the financial results of the Trust. The terms explained in this section do not have any standardized IFRS meaning and as such may not be comparable to other issuers. Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. FFO is an industry term and its calculation is prescribed in publications of the Real Property Association of Canada (REALpac). FFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. FFO is an industry standard widely used for measuring operating performance and is exclusive of unrealized changes in the fair value of investment properties, deferred income taxes and gains or losses on property dispositions (see reconciliation to profit for the period attributable to unitholders on page 15). Fronsac considers FFO a meaningful additional measure as it adjusts for certain non-cash items that do not necessarily provide an appropriate picture of a Trust’s recurring performance. It more reliably shows the impact on operations of trends in occupancy levels, rental rates, net property operating income and interest costs compared to profit determined in accordance with IFRS. As well, FFO allows some comparability FRONSAC 12 FRONSAC Real Estate Investment Trust amongst different real estate entities that have adopted different accounting with respect to investment properties (some entities use the cost model and whereas others use the fair value model to account for investment properties). FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates FFO per unit as FFO divided by the weighted average number of units outstanding. Recurring Funds From Operations (FFO) is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates recurring FFO by subtracting from the base FFO material non-recurring revenues and adding material non-recurring charges. Recurring FFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates Recurring FFO per unit as recurring FFO divided by the weighted average number of units outstanding. Adjusted Funds From Operations (AFFO) is an industry term used to help evaluate dividend or distribution capacity. AFFO as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. AFFO primarily adjusts FFO for other non-cash revenues and expenses and operating capital and leasing requirements that must be made merely to preserve the existing rental stream. Most of these expenditures would normally be considered investing activities in the statement of cash flows. Capital expenditures, which generate a new investment or revenue stream, such as the development of a new property or redevelopment of an existing property, would not be included in determining AFFO. AFFO excludes the impact of working capital changes as they are viewed as short-term cash requirements or surpluses. In addition, non-recurring costs that impact operating cash flow may be adjusted. AFFO per unit is not an IFRS financial measure. Fronsac calculates AFFO per unit as AFFO divided by the weighted average number of units outstanding. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) is not an IFRS financial measure. EBITDA, as calculated by Fronsac, may not be comparable to similarly titled measures reported by other entities. EBITDA is used in calculations that measure the Trust’s ability to service debt. Its calculation is profit before financial expenses, income tax expense, amortization and unrealized changes in fair value of investment properties. FFO, Recurring FFO, AFFO and EBITDA are not defined by IFRS, and therefore should not be considered as alternatives to profit or net income calculated in accordance with IFRS. Distributable Income is not an IFRS measure There is no standardized measure of distributable income Distributable income is presented in this MD&A because Fronsac believes this non IFRS measure is a relevant measure of its ability to earn and distribute cash returns to unitholders Distributable Income as computed by Fronsac may differ from similar computations as reported by other similar entities and, accordingly, may not be comparable to distributable income as reported by such entities The Distributable Income of Fronsac is calculated based on Fronsac’s income determined in accordance with the provisions of the Income Tax Act (as amended, subject to certain adjustments as set out in Fronsac’s contract of trust, including that capital gains and capital losses be excluded, net recapture income be excluded, no deduction be made for non capital losses, capital cost allowance, terminal losses, amortization of cumulative eligible capital or amortization of costs of issuing units or financing fees related to the instalment loan, and leasehold and client improvements be amortized Distributable Income so calculated may reflect any other adjustments determined by the Trustees in their discretion and may be estimated whenever the actual amount has not been fully determined. Such estimates will be adjusted as of the subsequent distribution date when the amount of Distributable Income has been finally determined. FRONSAC 13 FRONSAC Real Estate Investment Trust ADDITIONAL IFRS FINANCIAL MEASURES USED IN THIS DOCUMENT Net Property Operating Income (NOI) is an industry term in widespread use. The Trust includes NOI as an additional IFRS measure in its consolidated statement of income and comprehensive income. NOI as calculated by Fronsac may not be comparable to similar titled measures reported by other entities. Fronsac considers NOI a meaningful additional measure of operating performance of property assets, prior to financing considerations. Its calculation is total revenues less total operating expenses as shown in the consolidated statements of income and comprehensive income (property revenues less total property operating costs, including operating ground rents). FINANCIAL HIGHLIGHTS FRONSAC 14 QUARTERLY FINANCIAL INFORMATION20192018Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Rental income2,738,2952,458,4512,192,4841,999,0951,719,1841,663,3731,530,9681,361,751Net income (loss) attributableto unitholders(997,612)3,891,5061,136,50550,870(4,085,302)544,021278,7951,373,354Net income (loss) per unitBasic(0.0085)0.03330.00130.0005(0.0402)0.00590.00330.0160FFO (1)Basic1,295,7161,197,4491,121,7431,000,484923,414871,219764,867792,049FFO per unitBasic0.01100.01020.01030.00980.00910.00950.00890.0092Value of investment properties (000's) (2)134,376133,413124,741107,597107,17599,26588,70277,975Total assets (000's)129,119126,615117,063100,74998,89096,86383,96677,152Mortgages, and other debts (000's)60,38360,55461,39854,97953,36547,56844,86237,809Equity (000's)51,34253,03150,49941,84241,30245,89937,53737,691Weighted avg. units o/sBasic (000's)117,404117,014109,280101,606101,59091,55485,67185,659(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial measures"(2) Includes value of investment properties owned through joint ventures; Refer to Note 4 (Investment Properties) and Note 5 ([1] value of developed properties, [2] leased properties and [3] properties under development) in Fronsac's financial statements FRONSAC Real Estate Investment Trust FRONSAC 15 RECONCILIATION OF NET INCOME TO FFOPeriods ended December 3120192018ΔNet income (loss) attributableto unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Debenture issuance costs- - - Δ in value of investment properties501,6785,008,010(4,506,332)Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Unit based compensation78,540(1,485)80,025Δ in liability component of convertible debentures55,82817,06838,760Δ in fair value of derivative financial instruments1,210,590(26,615)1,237,205Accretion of lease payments9,057- 9,057Income taxes10,5885,0575,531FFO(1) - basic1,295,716923,41440%FFO per unit - basic0.01100.009121%Distributions paid on convertible debentures (if dilutive)- 7,500(7,500)10,588FFO - diluted1,295,716930,91439%FFO per unit - diluted0.01060.008919%Recurring FFO(2) - basic1,295,716923,41440%Recurring FFO per unit - basic0.01100.009121%Distributions651,590512,014139,576Distributions per unit0.00560.005012%FFO - basic after distributions0.00550.00400.0014Recurring FFO - basic after distributions0.00550.00400.0014Distributions as a % ofFFO - basic50%55%(5%)Distributions as a % ofRecurring FFO - basic50%55%(5%)Weighted avg. units o/sBasic 117,403,566101,590,06015,813,506Diluted 121,699,451104,094,74317,604,708(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Explanation of of non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Financial Statements 3 months20192018Δ4,081,269(1,889,131)5,970,40030,660 53,171 (22,511)(1,546,054)4,862,229(6,408,283)583,734163,104420,630259,84579,025180,82054,84527,95026,8951,104,06045,1051,058,95538,395- 38,3958,64010,097(1,457)4,615,3943,351,55038%0.04140.036813%127,234 15,000112,2344,742,6283,366,55041%0.04130.035915%4,615,3943,336,55038%0.04140.036613%2,457,0831,834,111622,9720.02220.020210%0.01920.01660.00260.01920.01640.002854%55%(1%)54%55%(1%)111,384,88091,163,63420,221,246114,803,22993,668,31721,134,91212 monthsADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO)Periods ended December 3120192018ΔBasic FFO (1)1,295,716 923,414 372,302Amortization of finance chargesincluded in interest expense- - - Non-cash revenue (straightline rent)- - - Maintenance/cap-ex onexisting properties (2)(47,545)- (47,545)Leasing costs on existing properties- - - Debt extinguishment penalties- - - AFFO(1) - basic1,248,171 923,414 35%AFFO per unit - basic0.0106 0.0091 17%Interest paid on convertibledebentures (if dilutive)- 7,500 (7,500)AFFO - diluted1,248,171 930,914 34%AFFO per unit - diluted0.0103 0.0089 15%Distributions0.0056 0.005012%AFFO -basic after distributions0.0051 0.00400.0011Distributions as a % ofAFFO - basic52%55%(3%)Weighted avg. units o/sBasic 117,403,566 101,590,060 15,813,506Diluted 121,699,451 104,094,743 17,604,708(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial 3 monthsmeasures"(2) The 2018 capital expenditure amount includes a $297,500 tenant allocation considered income generating capital expediture as Fronsac will generate higher revenues because of this investment.20192018Δ4,615,394 3,351,550 1,263,844- - - - - - - (91,031)(313,439)(222,408)- - - - - - 4,524,363 3,038,111 49%0.0406 0.0333 22%127,234 15,000 112,234 4,651,597 3,053,111 52%0.0405 0.0326 24%0.0222 0.0202 10%0.0184 0.0132 0.005355%60%(5%)111,384,880 91,163,634 20,221,246114,803,229 93,668,317 21,134,91212 months FRONSAC Real Estate Investment Trust CASH FLOW AND LIQUIDITY The Trust’s rental income revenues are used to pay down various working capital obligations. These funds are the primary source to fund mortgage/loan and other debt payments, with the residual used to fund distributions to unit holders. For the 12-month period ended December 31, 2019, Fronsac has increased its cash from operating activities. These were mostly impacted by the growth in rental revenues, which was partially offset by the increase in financial expenses related to mortgages on new acquisitions. Funds from investing activities can mainly be attributed to the acquisitions properties, of participations in joint ventures that took place over the course of the period. For more details regarding these acquisitions over the 12-month period ended December 31, 2019, please refer to Note 4 “Investment Properties” and Note 5 “Joint Arrangements” in the Financial Statements. Cash derived from financing activities amounted to $24,725,954 ($29,535,441 for the same period in 2018). These amounts are the result of the money raised through new mortgages used to fund our acquisitions and through the private placements of August 2018 and April 2019. FRONSAC 16 Distributable Income and DistributionsPeriods ended December 3120192018ΔCash flow provided from operating activities1,355,8661,058,502297,364Net change in non-cash assetand liability items(212,621)(184,467)(28,154)Income taxes18,08823,182(5,094)Accretion of lease payments9,057-9,057Δ in accrued interest(3,285)(32,695)29,410Debentures issuance costs---Unit based compensation ---Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Income from investment in joint ventures(298,436)52,211(350,647)FFO(1) - basic1,295,716923,41440%Periodic mortgage principal repayments(398,342)(322,922)(75,420)Distributable income897,374600,49249%Distributions to unitholders(651,590)(512,014)27%(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section3 months "Non-IFRS financial measures"20192018Δ3,615,2563,188,937426,319515,663(97,088)612,75116,14028,222(12,082)38,395-38,395(38,980)(45,054)6,07430,66053,171(22,511)-42,400(42,400)583,734163,104420,630(145,474)17,858(163,332)4,615,3943,351,55038%(1,460,434)(1,134,802)(325,632)3,154,9602,216,74842%(2,457,083)(1,834,111)34%12 monthsCASH FLOWSPeriods ended December 3120192018ΔOperating activities3,615,2563,188,937426,319Investing activities(28,215,324)(32,829,359)4,614,035Financing activities24,725,95429,535,441(4,809,487)Increase in cash & cashequivalents125,886(104,981)230,867Cash & cash equivalents-Beginning of period174,452279,433(104,981)Cash & cash equivalents - End of period300,338174,452125,88612 months FRONSAC Real Estate Investment Trust RESULTS OF OPERATIONS FOR THE QUARTER ENDED DECEMBER 31, 2019 For the quarter ended December 31, 2019, the Trust had rental income of $2,738,295 ($1,719,184 in Q4 2018). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents based on gross sales for certain tenants. The change in fair value of investment properties is based on the change in capitalization rates applied to each property’s adjusted net operating income as well as post-acquisition adjustments (see page 20 for more details). The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest on mortgages and bank loans, which amounted to $1,910,468 in Q4 2019 compared to $442,287 for the FRONSAC 17 RESULTS OF OPERATIONSPeriods ended December 3120192018ΔRental Income2,738,2951,719,1841,019,111Other revenues- - - Increase/(decrease) in fair valuesof investment properties(501,678)(5,008,010)4,506,332Financial expenses1,910,468442,2871,468,181Net income (loss)attributable to unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Net income (loss) per unitBasic(0.0085)(0.0402)0.0317FFO - basic(1)1,295,716923,41440%FFO per unit0.01100.009121%Recurring FFO - basic(2)1,295,716923,41440%Recurring FFO per unit - basic0.01100.009121%Weighted avg. units o/sBasic117,403,566101,590,06015,813,506(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section "Non-IFRS financial measures"(2) Recurring FFO excludes ''Other income'' as presented on the Consolidated Financial Statements 3 months20192018Δ9,388,3266,275,2773,113,049- 15,000(15,000)1,546,054(4,862,229)6,408,2833,583,0941,602,9141,980,1804,081,269(1,889,131)5,970,4000.0366(0.0207)0.05734,615,3943,351,55038%0.04140.036813%4,615,3943,336,55038%0.04140.036613%111,384,88091,163,63420,221,24612 monthsRECONCILIATION OF NET INCOME TO EBITDAPeriods ended December 3120192018ΔNet income (loss) attributableto unitholders(997,612)(4,085,302)3,087,690Δ in value of investment properties501,6785,008,010(4,506,332)Δ in value of investmentproperties in joint ventures427,0476,681420,366Financial expenses1,910,468442,2871,468,181Income taxes includedin administrative expenses18,08823,182(5,094)Accretion of lease payments(9,057)- (9,057)Income taxes(7,500)(18,125)10,625EBITDA(1)1,843,1121,376,73334%Interest expense693,477474,875218,602Principal repayments398,342322,92275,420Debt service requirements1,091,819797,79737%Debt service ratiosInterest coverage 2.72.9(0.2)Debt service coverage 1.71.7-(1) See appropriate sections for reconciliation to the closest IFRS measure and section3 months"Non-IFRS financial measures"20192018Δ4,081,269(1,889,131)5,970,400(1,546,054)4,862,229(6,408,283)583,734163,104420,6303,583,0941,602,9141,980,18016,14028,222(12,082)(38,395)- (38,395)(7,500)(18,125)10,6256,672,2884,749,21340%2,545,8891,534,6411,011,2481,460,4341,134,802325,6324,006,3232,669,44350%2.63.1(0.5)1.71.8(0.1)12 months FRONSAC Real Estate Investment Trust same period last year. Financial expenses for Q4 2019 are higher than for Q4 2018, mainly because of the change in fair value of convertible instruments and the increase in interest expense, which is due to the increase in the number of mortgages. For the quarter ended December 31, 2019, the Trust recorded basic recurring FFO of $1,295,716 in comparison to $923,414 in Q4 2018. Basic recurring FFO per unit increased by 21% from 0.91¢ to 1.10¢ for the same period last year. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly acquired properties net of the increase in financial expenses related to new mortgages on the properties. RESULTS OF OPERATIONS FOR THE PERIOD ENDED DECEMBER 31, 2019 For the period ended December 31, 2019, the Trust had rental income of $9,388,326 ($6,275,277 for the same period in 2018). This increase in rental income is due to the addition of new properties and the increases in rent of certain existing properties. These rents are composed primarily of fixed monthly rents as well as variable rents based on gross sales for certain tenants. The change in fair value of investment properties is based on the change in capitalization rates applied to each property’s adjusted net operating income as well as post-acquisition adjustments (see page 20 for more details). As at December 31, 2019, the Trust has estimated that a 0.25% decrease in the capitalization rate applied to the overall portfolio would increase the fair value of the investment properties by approximately $4.9 million ($3.7 million in 2018) while an increase in the capitalization rate would decrease the fair value of the investment properties by aproximately $4.5 million ($3.5 million in 2018). The weighted average capitalization rate used in the calculation of the fair value of investment property is 6.35% (6.48% in 2018) while the range of capitalization rates used is 5.75% to 7.25% (5.75% to 7.25% in 2018). The fair value of the investment properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method, which consists in applying a capitalization rate to the adjusted rental income of each property. The capitalization rates used are provided by a third party firm specializing in the appraisal of commercial properties. The adjusted rental income is adjusted to take into consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. The Trust’s main operating expenses were financial in nature and were almost entirely made up of interest on mortgages and bank loans, which amounted to $3,583,094 during the period ended December 31, 2019 compared to $1,602,914 for the same period last year. Financial expenses for the period in 2019 are higher than for the period in 2018, mainly because of the change in fair value of convertible instruments and the increase in interest expense, which is due to the increase in the number of mortgages. For the period ended December 31, 2019, the Trust recorded basic recurring FFO of $4,615,394 in comparison to $3,336,550 for the same period in 2018. Basic recurring FFO per unit increased by 13% from 3.66¢ to 4.14¢ for the same period. The growth in FFO is mainly derived from rental revenues of newly acquired properties net of the increase in financial expenses related to new mortgages on the properties. CAPITAL STRUCTURE The real estate business requires capital in order to continue to fund acquisitions, which is a key part to growth and success. The Trust is authorized to issue an unlimited number of trust units. During the 12- month period ended December 31, 2019, the Trust issued units as follows: On March 19, 2019, Fronsac announced the issuance of 312,000 units of Fronsac REIT at a price of $0.57 per unit, which equates to $177,840 as partial compensation for the services rendered by certain members of management and the board of trustees during the fiscal year ended on December 31st, 2018. The issuance of the units of Fronsac REIT constitutes a portion of salaries as per their employment contract FRONSAC 18 FRONSAC Real Estate Investment Trust and board compensation package. Out of the 312,000 units, 200,000 were subject to the approval of unitholders at the annual general meeting of May 24, 2019. They were approved on May 24 and issued on June 3, 2019. On April 10, 2019, Fronsac announced its intention to undertake a private placement of units of Fronsac (“Units”) at a price of $0.55 per Unit and 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”) for aggregate gross proceeds of up to $10,000,000, including up to $2,000,000 in principal amount of Debentures (collectively, the “Offering”). On May 16, 2019, Fronsac announced the closing of its previously-announced private placement for aggregate gross proceeds of $9,910,000 (the “Offering”). Pursuant to the Offering, Fronsac issued 14,869,091 units (“Units”) at a price of $0.55 per Unit, for gross proceeds to Fronsac of $8,178,000, and $1,732,000 in principal amount of 6% unsecured convertible debentures (the “Debentures”). The net proceeds of the Offering were used to partially-fund acquisitions, to repay certain indebtedness, which may be subsequently redrawn, and for working capital and general trust purposes. Insiders of Fronsac have subscribed to an aggregate of 4,185,715 Units under the Offering, for aggregate gross proceeds of $2,302,143 to Fronsac. Such insiders’ participation in the Offering (the “Insider Participation”) is considered to be a “related party transaction” within the meaning of TSX Venture Exchange Policy 5.9 and Regulation 61-101 respecting Protection of Minority Security Holders in Special Transactions (“Regulation 61-101”). Pursuant to subsections 5.5(a) and 5.7(1)(a) of Regulation 61-101, Fronsac is exempt from obtaining a formal valuation and minority approval of its unitholders with respect to the Insider Participation as the fair market value of the gross proceeds of the Offering (including the Insider Participation) is below 25% of Fronsac’s market capitalization as determined in accordance with Regulation 61-101. Fronsac did not file a material change report 21 days prior to the closing of the Offering as the details of the Insider Participation had not been confirmed at that time. The Offering has been unanimously approved by the board of trustees of Fronsac, except that each trustee who is participating in the Offering has abstained from the approval of his respective portion of the Insider Participation. The securities to be issued and sold under the Offering will be subject to a four-month hold period under Canadian securities laws. In connection with the Offering, Fronsac is paying an aggregate of $89,940 in finder’s fee to registered dealers in accordance with applicable laws. The Debentures will mature on May 16, 2024, bear interest at a rate of 6% per annum, payable in equal semi-annual payments in arrears on August 28 and February 28 in each year, with the first such payment date falling on August 28, 2019, and are convertible to their holders’ option into Units at a price of $0.73 per Unit, representing a conversion rate of 1,369.86 Units for each $1,000 principal amount of Debentures. The Debentures will be redeemable at the option of Fronsac on or after May 16, 2022 if the closing price of the Units on the TSX Venture Exchange (the “TSX-V”) is higher than $0.73 for a period of forty-five (45) consecutive business days. Warrants The Trust issued 5,102,040 warrants through its May 2017 private placement. Each warrant allows the holder to purchase a unit of Fronsac for the price of $0.61. During the 12-month period ending December 31, 2019, 51,020 warrants were exercised, resulting in the issuance of 51,020 units of Fronsac. The total number of warrants outstanding as of December 31, 2019 is of 5,051,020. Convertible debentures The nominal value of convertible debentures outstanding as of December 31, 2019 is of $3,136,000 and their conversion price is $0.73 per unit. During the 12-month period ended December 31, 2019, $250,000 worth of convertible debentures were converted into units at a price of $0.43, resulting in the issuance of 581,395 Fronsac units. The total amount of units outstanding at December 31, 2019 was 117,403,566. FRONSAC 19 FRONSAC Real Estate Investment Trust MORTGAGE BALANCES DUE AT MATURITY (in $M) 22.93 10.45 11.77 6.18 2.70 4.33 2020 2021 2022 2023 2024 After 2024 Debts are composed of mortgages, loans, convertible debentures and secured credit facilities. As at December 31, 2019, there are 32 mortgages (including Fronsac’s interest in mortgages held through joint ventures) with Canadian financial institutions with a total carrying value of $60,277,953 ($50,775,481 at December 31, 2018). These mortgages require the Trust to make principal payments of $32,314,416 over the next 5 year and $27,963,537 thereafter. The mortgages outstanding currently have an average term to maturity of 6.1 years (4.7 years at December 31, 2018). Convertible debentures in circulation as at December 31, 2019 have a carrying value of $3,023,326 ($1,593,481 at December 31, 2018). The Trust currently has 4 secured lines of credit with authorized limits of $6.0M, $2.9M, $1.5M, and $0.4M. These lines of credit have a $10.45M balance as at December 31, 2019 ($2.47M at December 31, 2018). Management believes that Fronsac’s blend of debt and equity in its capital base provides stability and reduces risk, while generating an acceptable return on investment. This compliments the long-term business strategy of the Trust, which is to grow its presence in the commercial real estate market in Canada. SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES AND ESTIMATES The preparation of the Trust’s consolidated financial statements requires management to make judgments, estimates and assumptions that affect the reported amounts of certain assets and liabilities at the reporting date and the reported amounts of revenues and expenses during the reporting period. The significant estimates and judgments include assessing the nature of an acquisition and whether it represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities, whether a joint arrangement structured through a separate vehicle is a joint operation or a joint venture, the assessment of the fair values of investment properties and the assessment of the unit-based compensation and derivative financial instruments where the fair value cannot be derived from active markets. One significant judgment and key estimate that affects the reported amounts of assets at the date of the consolidated financial statements and the reported amounts of profit or loss during the period, relates to FRONSAC 20 Maturity20202021202220232024After 2024Balance due ($):6,183,739 2,701,448 10,448,112 11,767,322 4,328,492 22,932,677 Interest rate:3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%3.64% - 3.74%3.80% - 4.98%% of total debt:10.6%4.6%17.9%20.2%7.4%39.3% FRONSAC Real Estate Investment Trust property valuations. Investment properties, which are carried on the consolidated statements of financial position at fair value, are valued by the Trust. The valuation of investment properties is one of the principal estimates and uncertainties of these financial statements. The valuations are based on a number of assumptions, such as appropriate discount rates and capitalization rates and estimates of future rental income, operating expenses and capital expenditures. These investment properties are sensitive to fluctuations in capitalization and discount rates. Investment properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from existing tenants, since market participants focus more on expected income. The fair value of investment properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This fair value has been calculated by using a capitalization rate, provided by qualified independent professional appraisers, and applied on adjusted rental income. Rental income is adjusted to take into consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. RISKS AND UNCERTAINTIES All property investments are subject to a degree of risk and uncertainty. Property investments are affected by various factors including general economic conditions and local market circumstances. Local business conditions such as oversupply of space or a reduction in demand for space particularly affect property investments. At December 31, 2019 the Trust held interests in 57 properties in Quebec, Ontario and Nova Scotia, across 5 market segments. The Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. In order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of the market interest rate risk and consequently determines the composition of its debts. Credit Risk Credit risk comes primarily from the potential inability of customers to discharge their rental obligations. Fronsac strives to obtain rent payments on a monthly basis in order to limit this risk while maintaining a limited receivable balance ($517K as at December 31, 2019 compared to $187K as at December 31, 2018). The composition of this balance mostly includes major Canadian oil companies and gas companies with a small credit risk. The remainder of receivables represents amounts owing from Government agencies, which pose a minimum credit risk. Interest Rate Risk Interest rate risk affects the Trust through its loans receivable, mortgages, long term debt, convertible debentures and bank loans. These instruments bear fixed interest rates and as such expose the Trust to fair value risk. Lines of credit with a floating interest rate expose the Trust to a cash flow risk. If market conditions warrant, the Trust may attempt to renegotiate its existing debt to take advantage of lower interest rates. The trust has an ongoing requirement to access debt makers and there is a risk that lenders will not refinance such maturing debt on terms and conditions acceptable to the Trust or on any terms at all. Each change of 1% of the interest rates would have an impact of $620,342 on the financial expenses of the year. Liquidity risk Liquidity risk is the risk of being unable to honour financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust’s cash resources with respect to financial forecasts and anticipated cash flows. The Trust has cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its bank indebtedness. Lease roll-over risk Lease roll-over risk arises from the possibility that Fronsac may experience difficulty renewing leases as they expire or in re-leasing space vacated by tenants. Fronsac’s principal management of occupancy risk FRONSAC 21 FRONSAC Real Estate Investment Trust is the skewing of tenancies towards national tenants, the signing of longer term leases and significant pre- leasing of development space. Development and Acquisition Risk The Trust’s external growth prospects will depend in large part on identifying suitable acquisition opportunities and conducting necessary due diligence. If the Trust is unable to manage its growth and integrate its acquisitions and developments effectively, its business operating results and financial condition could be adversely affected. Developments and acquisitions may not meet operational or financial expectations due to unexpected costs or market conditions, which could impact the Trust’s performance. Environmental Risk Fronsac is subject to various laws relating to the environment which deal primarily with the costs of removal and remediation of hazardous substances such petroleum products. Environmental risk is relevant to Fronsac’s ability to sell or finance affected assets and could potentially result in liabilities for the costs of removal and remediation of hazardous substances or claims against Fronsac. Management is not aware of any material non-compliance with environmental laws or regulations with regard to Fronsac’s portfolio, or of any material pending or threatened actions, investigations or claims against Fronsac relating to environmental matters. Fronsac manages environmental exposures in a proactive manner by conducting thorough due diligence before the acquisition of each property and by taking envrionmental insurance coverage on properties that where risk could potentially arise. Status of the REIT Fronsac is required to comply with specific restrictions regarding its activities and the investments held by it in order to maintain its real estate investment trust status (“REIT”). Should Fronsac cease to qualify as a REIT, the consequences could be material and adverse. As well, Fronsac conducts its affairs in order to qualify as a REIT under applicable tax statutes so that it retains its status as a flowthrough vehicle for the particular year. Should Fronsac not meet the conditions to qualify as a REIT in a particular year, it may be subject to tax similar to a corporation, which may have an adverse impact on it and its unitholders, on the value of the units and on its ability to undertake financings and acquisitions. This could also materially reduce its distributable cash. Management believes that it complies with the REIT rules. Access to Capital The Trust’s growth prospects depends on its ability to access capital, mainly debt and equity. Adverse market conditions could lead to a negative capital markets environment in which the Trust might not be able to issue units, debentures or any other financial instruments in order to raise capital. Access to debt, mainly through mortgages, is also crucial for financing purposes, and the unavailibilty of the debt market would make it harder for Fronsac to acquire real estate assets that satisfy its investment criteria. Public Health Risk in Relation to COVID-19 A local, regional, national or international outbreak of a contagious disease, such as COVID-19, could have an adverse effect on local economies and potentially the global economy. The COVID-19 could affect the Trust's ability to collect rent in certain instances. The COVID-19 has not had a material impact on the Trust's operations as of March 20, 2020. Management is following closely the evolution but the impact on the operations of the Trust is unknown at the at the moment. The impacts will be accounted for when they will be known and when it will be possible to properly measure them. RELATED PARTY TRANSACTIONS The loans receivable include an amount of $100,000 (2018: $50 000) due from an officer of the Trust. Interest income on the loan amounts to $3,876 (2018: $2,177) for which no amount is receivable as at December 31, 2019 (2018: $0). FRONSAC 22 FRONSAC Real Estate Investment Trust The credit facilities include an amount of $400,000 (2018: $400,000) obtained from a trustee. Interest on credit facilities includes an amount of $18,400 (2018: $8,433) paid to that trustee for which no amount is payable (2018: $0) as at December 31, 2019. Issue costs of units include an amount of $2,145 paid to a financial institution in which a trustee was a director (2018 $0). A former trustee who rents investment properties from the Trust has not seeked re-election to the Board of Trustees. Since May 25, 2019, the transactions related to this former trustee are deemed to be at arm's length. For the period of January 1st, 2019 to May 25, 2019 and for the comparative period of the full year ending December 31, 2018, the results include the following transactions with this former trustee. Rental income includes an amount of $212,098 (2018: $536,856) from companies controlled by this trustee. Interest income includes an amount of $790 (2018: $2,138) from a person related to this trustee. On June 29, 2018, the Trust acquired an interest in the limited partnership Odacite Mercier. This day, the Trust paid $463,275 for its interest in this company in which this former trustee has an interest. Officers and Trustees Compensation The Trust paid $360,852 as compensation to officers during the year ended December 31, 2019 (2018: $250,400). Administrative fees include an amount of $35,000 (2018: $35,000) paid as professional fees to a trustee and to an entity controlled by a trustee. FRONSAC 23 FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS YEARS ENDED DECEMBER 31, 2019 AND 2018 RAPPORT DES FIDUCIAIRES RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT PAGE 25 26-28 TRUSTEES' REPORT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS: ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS: Situation financière 29 Financial Position Comptes de résultat et Résultat global 30 Income and Comprehensive Income Changes in Equity Variations des capitaux propres 31 Flux de trésorerie 32 Cash flows Notes to Consolidated Financial Statements Notes aux états financiers consolidés 33-66 Responsabilité de la direction à l'égard de la présentation de l'information financière Management's responsibility for Financial Reporting Les présents états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») ont été préparés par la direction, qui est responsable de l’intégrité et de la fidélité de l’information présentée, y compris les montants présentés dans les états financiers consolidés, les meilleures estimations et les jugements soignés qu'ils estiment raisonnables dans les circonstances en vue de s'assurer que les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière consolidée de la Fiducie. Ces états financiers consolidés ont été préparés conformément aux Normes internationales d’information financière («IFRS»). the integrity and fairness of The accompanying consolidated financial statements of Fronsac Real Estate Investment Trust (the “Trust” or the “REIT”) were prepared by management, which is the responsible for information presented, including amounts based on best estimates and careful judgments that they believe are reasonable under the circumstances, and designed to ensure that the consolidated financial statements are presented fairly, in all material respects, the Trust's consolidated financial position. These consolidated financial statements were prepared in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”). de L’information financière contenue dans notre rapport de gestion est en accord avec les présents états financiers notre nous consolidés. Afin responsabilité à l’égard de l’intégrité et de la fidélité des états financiers consolidés et des systèmes comptables qui les produisent, nous maintenons les systèmes de contrôles internes et établissons des politiques et procédés pour garantir la fiabilité de l'information financière et assurer la protection de son actif. acquitter de these consolidated consistent with In discharging our responsibility for information appearing throughout our MD&A Financial financial is the statements. integrity and fairness of the consolidated financial statements and for the accounting systems from which they are derived, we develop and continue to maintain systems of internal controls and establish policies and procedures to ensure reliability of financial information and to safeguard assets. Le Conseil des fiduciaires voit à ce que la direction assume sa responsabilité en matière d’information financière par l’entremise de son comité d’audit composé uniquement de fiduciaires n’appartenant ni à la direction ni au personnel de la Fiducie. Ce comité revoit les états financiers consolidés de la Fiducie et recommande au Conseil de les approuver. Le comité d’audit assume d’autres responsabilités importantes, les fiduciaires en matière notamment de conseiller d’audit et de présentation de l’information financière. Bélanger Dalcourt CPA Inc., auditeurs indépendants nommés par les porteurs de parts de la Fiducie sur recommandation du Conseil, ont effectué un audit indépendant des états financiers consolidés aux 31 décembre 2019 et 2018 et ont présenté le rapport qui suit. Les auditeurs peuvent en tout temps s’entretenir avec le comité d’audit de tous les aspects de leur mission d’audit et de tous les points soulevés dans le cadre de leur travail. The Board of Trustees oversees management’s responsibility for financial reporting through an Audit Committee, which is composed entirely of Trustees who are not members of the REIT’s management or personnel. This Committee reviews our consolidated financial statements and recommends them to the Board for approval. Other key responsibilities of the Audit Committee include advising the Trustees on auditing matters and financial reporting issues. independent auditors Bélanger Dalcourt CPA Inc., the Trust upon the appointed by the unitholders of the Board, have performed an recommendation of independent audit of the Consolidated Financial Statements as at December 31, 2019 and 2018 and their follows. The auditors have full and unrestricted access to the Audit Committee to discuss their audit and related findings. report /s/ Michel Lassonde Président du conseil des fiduciaires /s/ Michel Lassonde Chairman of the Board of Trustees Le 20 mars 2020 March 20, 2020 ■ Page 25 ■RAPPORT DE L'AUDITEUR INDÉPENDANT INDEPENDENT AUDITOR'S REPORT Aux porteurs de parts de Fiducie de placement immobilier Fronsac To the unitholders of Fronsac real estate investment trust Opinion Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses filiales (le «groupe»), qui comprennent les états consolidés de la situation financière aux 31 décembre 2019 et 2018, et les comptes consolidés de résultat et du résultat global, les états consolidés des variations des capitaux propres et les états consolidés des flux de trésorerie pour les exercices terminés les 31 décembre 2019 et 2018, ainsi que les notes annexes, y compris le résumé des principales méthodes comptables. Opinion We have audited the consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries (the Group), which comprise the consolidated statements of financial position as at December 31, 2019 and 2018, and the consolidated statements of income and comprehensive income, changes in equity and cash flows for the years ended December 31, 2019 and 2018, and notes to the consolidated financial statements, including a summary of significant accounting policies. À notre avis, les états financiers consolidés ci-joints donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière consolidée du groupe aux 31 décembre 2019 et 2018, ainsi que de sa performance financière consolidée et de ses flux de trésorerie consolidés pour les exercices terminés les 31 décembre 2019 et 2018, conformément aux Normes internationales d'information financière (IFRS). Fondement de l'opinion Nous avons effectué notre audit conformément aux normes d'audit généralement reconnues du Canada. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section «Responsabilités de l'auditeur à l'égard de l'audit des états financiers consolidés» du présent rapport. Nous sommes indépendants du groupe conformément aux règles de déontologie qui s'appliquent à l'audit des états financiers consolidés au Canada et nous nous sommes acquittés des autres responsabilités déontologiques qui nous incombent selon ces règles. Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d'audit. Autres informations La responsabilité des autres informations incombe à la direction. Les autres informations se composent du rapport de gestion. fairly, in all material the accompanying consolidated financial In our opinion, statements present the consolidated financial position of the Group as at December financial and its 31, 2019 performance and its consolidated cash flows for the years ended December 31, 2019 and 2018 in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS). consolidated and 2018, respects, Basis of opinion We conducted our audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards. Our responsibilities under those standards are further described in the Auditor's Responsibilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements section of our report. We are independent of the Group in accordance with the ethical requirements that are relevant to our audit of the consolidated financial statements in Canada, and we have fulfilled our other ethical responsibilities in accordance with these requirements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. Other information Management is responsible for the other information. The other information comprises the Management Discussion & Analysis. Notre opinion sur les états financiers consolidés ne s'étend pas aux autres informations et nous n'exprimons aucune forme d'assurance que ce soit sur ces informations. Our opinion on the consolidated financial statements does not cover the other information and we do not express any form of assurance conclusion thereon. En ce qui concerne notre audit des états financiers consolidés, notre responsabilité consiste à lire les autres informations et, ce faisant, à apprécier s'il existe une incohérence significative entre celles-ci et les états financiers consolidés ou la connaissance que nous avons acquise au cours de l'audit, ou encore si les autres informations comporter une anomalie significative. Si, à la lumière des travaux que nous avons effectués, nous concluons à la présence d'une anomalie significative dans les autres informations, nous sommes tenus de signaler ce fait. Nous n'avons rien à signaler à cet égard. semblent autrement inconsistent with the In connection with our audit of the consolidated financial statements, our responsibility is to read the other information and, in doing so, consider whether the other information is materially financial statements or our knowledge obtained in the audit or otherwise appears to be materially misstated. If, based on the work we have performed, we conclude that there is a material misstatement of this other information, we are required to report that fact. We have nothing to report in this regard. consolidated ■ Page 26 ■Responsabilités de la direction pour les états financiers consolidés La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle des états financiers consolidés conformément aux IFRS, ainsi que du contrôle interne qu'elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d'états financiers consolidés exempts d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. incombe d'évaluer Lors de la préparation des états financiers consolidés, c'est à la direction qu'il la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de communiquer, le cas échéant, les questions relatives à la continuité de l'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si la direction a l'intention de liquider le groupe ou de cesser son activité ou si aucune autre solution réaliste ne s'offre à elle. is responsible for Responsabilities of Management and Those Charged with Governance for the Consolidated Financial Statements Management the preparation and fair the consolidated financial statements in presentation of accordance with IFRS, and for such internal control as management determines to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. is necessary the financial preparing consolidated In statements, management is responsible for assessing the Group's ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless management either intends to liquidate the Group or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. Il incombe aux responsables de la gouvernance de surveiller le processus d'information financière du groupe. Those charged with governance are responsible for overseeing the Group's financial reporting process. Responsabilités de l’auditeur à l'égard de l'audit des états financiers consolidés Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les états financiers consolidés pris dans leur ensemble sont exempts d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, et de délivrer un rapport de l'auditeur contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes d'audit généralement reconnues du Canada anomalie significative qui pourrait exister. Les anomalies peuvent résulter de fraudes ou d'erreurs et elles sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce que, individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les décisions économiques que les utilisateurs des états financiers consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci. permettra détecter toujours toute de Auditor's Responsabilities for the Audit of the Consolidated Financial Statements Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor's report includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with Canadian generally accepted auditing standards will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these consolidated financial statements. that réalisé conformément aux normes Dans le cadre d'un audit d'audit généralement reconnues du Canada, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique tout au long de cet audit. En outre : As part of an audit in accordance with Canadian generally accepted auditing standards, we exercise professional judgment and maintain professional skepticism throughout the audit. We also: • nous identifions et évaluons les risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, concevons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et réunissons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative résultant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne; • nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle interne pertinents pour l'audit afin de concevoir des procédures d'audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe; • Identify and assess the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks, and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations, or the override of internal control. • Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Group's internal control. ■ Page 27 ■• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que des informations y afférentes fournies par cette dernière; • Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by management. • nous tirons une conclusion quant au caractère approprié de l'utilisation par la direction du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants obtenus, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport sur les informations fournies dans les états financiers au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants obtenus jusqu'à la date de notre rapport. Des événements ou situations futurs pourraient par ailleurs amener le groupe à cesser son exploitation; • Conclude on the appropriateness of management's use of the going concern basis of accounting and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Group's ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor's report to the related disclosures in the consolidated financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor's report. However, future events or conditions may cause the Group to cease to continue as a going concern. • nous évaluons la présentation d'ensemble, la structure et le les contenu des états financiers informations fournies dans les notes, et apprécions si les états financiers consolidés représentent les opérations et événements sous-jacents d'une manière propre à donner une image fidèle; consolidés, compris y consolidated • Evaluate the overall presentation, structure and content of the the disclosures, financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation. financial and whether statements, the consolidated including • nous obtenons des éléments probants suffisants et appropriés l'information financière des entités et activités du concernant groupe pour exprimer une opinion sur les états financiers consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit du groupe, et assumons l'entière responsabilité de notre opinion d'audit. • Obtain sufficient appropriate audit evidence regarding the financial information of the entities or business activities within the Group to express an opinion on the consolidated financial statements. We are responsible for the direction, supervision and performance of the group audit. We remain solely responsible for our audit opinion. Nous communiquons aux responsables de la gouvernance notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit et nos constatations importantes, y compris toute déficience importante du contrôle interne que nous aurions relevée au cours de notre audit. We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any that we identify significant deficiencies in internal control during our audit. aux également fournissons responsables Nous la gouvernance une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles de déontologie pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons toutes les relations et les raisonnablement être considérés autres facteurs qui peuvent notre comme indépendance ainsi que les sauvegardes connexes s'il y a lieu. susceptibles incidences d'avoir des sur de We also provide those charged with governance with a that we have complied with relevant ethical statement requirements regarding independence, and to communicate relationships and other matters that may with them all reasonably be thought to bear on our independence, and where applicable, related safeguards. L'associé responsable de la mission d'audit au terme de laquelle le présent indépendant est délivré est Catherine Dalcourt. rapport de l'auditeur The engagement partner on the audit independent auditor's report is Catherine Dalcourt. resulting in this Bélanger D Bélanger Dal Bélanger Dalcourt CPA Inc. Montréal, Canada Le 20 mars 2020 Bélanger Dalcourt CPA Inc. Montreal, Canada March 20, 2020 1 CPA auditeur, CA, permis de comptabilité publique n o A125104 1 CPA auditor, CA, public accountancy permit no A125104 ■ Page 28 ■FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DE LA SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION (en dollars canadiens) Actifs non courants ACTIF 31 décembre / 31 décembre / December 31 December 31 2019 $ 2018 $ Immeubles de placement (note 4) 118 503 056 92 629 541 Participations dans des coentreprises (note 5) Autres actifs financiers (note 6) Actifs d'impôt différé (note 19) Actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie (note 7) Autres actifs courants (note 8) Portion à court terme des actifs financiers (note 6) PASSIF Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 9) Dette à long terme (note 10) Débentures convertibles (note 11) Instruments financiers dérivés (note 12) Autres passifs (note 13) Passifs d'impôt différé (note 19) Passifs courants Bons de souscription (note 14) Facilités de crédit (note 15) Créditeurs (note 16) Portion à court terme des emprunts hypothécaires et dette à long terme (notes 9 et 10) Portion à court terme des autres passifs (note 13) Provision (note 26) TOTAL DU PASSIF 6 266 281 1 754 755 24 200 4 686 447 1 151 577 25 700 126 548 292 98 493 265 300 338 262 411 2 007 667 174 452 22 556 200 076 129 118 708 98 890 349 52 634 994 45 886 293 90 000 105 000 3 023 326 1 593 481 748 820 223 583 154 000 146 530 141 578 163 000 56 874 723 48 035 882 898 570 289 800 10 445 700 2 470 000 854 893 961 796 7 657 959 4 904 188 469 823 575 000 426 534 500 000 77 776 668 57 588 200 (in canadian dollars) ASSETS Non-Current assets Investment properties (note 4) Investments in joint ventures (note 5) Other financial assets (note 6) Deferred tax assets (note 19) Current assets Cash and cash equivalents (note 7) Other current assets (note 8) Current portion of financial assets (note 6) LIABILITIES Non-Current liabilities Mortgages (note 9) Long-term debt (note 10) Convertible debentures (note 11) Derivative financial instruments (note 12) Other liabilities (note 13) Deferred tax liabilities (note 19) Current liabilities Warrants (note 14) Credit facilities (note 15) Accounts payable (note 16) Current portion of mortgages and long-term debt (notes 9 and 10) Current portion of other liabilities (note 13) Provision (note 26) TOTAL LIABILITIES CAPITAUX PROPRES EQUITY Capital des porteurs de parts 51 342 040 41 302 149 Unitholders' equity TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 129 118 708 98 890 349 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements Approuvé par le Conseil des Fiduciaires: Approved by the Board of Trustees: (s) Michel Lassonde, fiduciaire / trustee MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE MICHEL LASSONDE (s) Jason Parravano, fiduciaire / trustee JASON PARRAVANO JASON PARRAVANO JASON PARRAVANO JASON PARRAVANO ■ Page 29 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST COMPTES DE RÉSULTAT ET RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) PRODUITS Revenus de location des immeubles de placement (notes 25 et 27) Coûts opérationnels Autres produits Résultat opérationnel net Quote-part du résultat net tiré des participations dans des coentreprises (note 5) Variation de la juste valeur des immeubles de placement CHARGES Charges administratives Rémunération à base de parts (note 17) Charges financières (note 18) Résultat (perte) avant impôts Impôts sur le résultat (note 19) Différés Résultat net (perte nette) et résultat global (perte globale) Résultat net (perte nette) par part attribuable aux porteurs de parts - de base (note 20) Résultat net (perte nette) par part attribuable aux porteurs de parts - dilué (note 20) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 2019 $ 2018 $ 9 388 326 6 275 277 (2 244 304) (1 177 602) - 15 000 7 144 022 5 112 675 (145 474) 17 858 1 546 054 (4 862 229) 8 544 602 268 304 627 894 259 845 536 021 36 625 3 583 094 1 602 914 4 470 833 2 175 560 (in canadian dollars) REVENUE Rental income from investment properties (notes 25 and 27) Operating costs Other revenues Net operating income Share of net income from investments in joint ventures (note 5) Change in fair value of investment properties EXPENSES Administrative expenses Unit-based compensation (note 17) Financial expenses (note 18) 4 073 769 (1 907 256) Income (loss) before income taxes (7 500) (18 125) 4 081 269 (1 889 131) 0,0366 (0,0207) 0,0365 (0,0207) Income taxes (note 19) Deferred Net income (loss) and comprehensive income (loss) Net income (net loss) per unit attributable to unitholders - basic (note 20) Net income (net loss) per unit attributable to unitholders - diluted (note 20) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 30 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE (en dollars canadiens) 31 DÉCEMBRE 2019 Résultats non Parts de Fiducie Surplus Total distribués Retained Earnings $ Trust Units Surplus (note 17) $ $ Capitaux propres Total Equity $ 1 869 427 39 361 322 71 400 41 302 149 4 081 269 - - 8 636 962 (221 257) (2 457 083) - - - - - - 4 081 269 8 636 962 (221 257) (2 457 083) 1er janvier 2019 Variations au cours de l'exercice: Résultat net et résultat global Émissions de parts Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (in canadian dollars) DECEMBER 31, 2019 January 1, 2019 Changes during the year Net income and comprehensive income Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders 31 décembre 2019 3 272 356 47 998 284 71 400 51 342 040 December 31, 2019 31 DÉCEMBRE 2018 DECEMBER 31, 2018 Résultats non Parts de Fiducie Surplus Total distribués Retained Earnings $ Trust Units Surplus (note 17) $ $ Capitaux propres Total Equity $ 5 914 073 30 722 923 71 400 36 708 396 (1 889 131) - - 8 638 399 (321 404) (1 834 111) - - - - - - (1 889 131) 8 638 399 (321 404) (1 834 111) January 1, 2018 Changes during the year Net loss and comprehensive loss Issuance of units Issue costs Distributions to unitholders 1er janvier 2018 Variations au cours de l'exercice: Perte nette et perte globale Émissions de parts Frais d'émission Distributions aux porteurs de parts 31 décembre 2018 Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés 1 869 427 39 361 322 71 400 41 302 149 December 31, 2018 The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements ■ Page 31 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST ÉTATS CONSOLIDÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE POUR LES EXERCICES TERMINÉS LES 31 DÉCEMBRE CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS FOR THE YEARS ENDED DECEMBER 31 (en dollars canadiens) ACTIVITÉS D'EXPLOITATION Résultat net (perte nette) Ajustements: Quote-part du résultat net tiré des 2019 $ 2018 $ 4 081 269 (1 889 131) participations dans des coentreprises 145 474 (17 858) Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges d'intérêts (note 21) Intérêts payés (note 21) Rémunération à base de parts Charges financières Impôts différés Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif (note 21) ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT Acquisition immeubles de placement Acquisition de partenariats Distributions de coentreprises Augmentation des prêts à recevoir Encaissement des prêts à recevoir ACTIVITÉS DE FINANCEMENT Variation nette de l'emprunt bancaire Emprunts hypothécaires: Nouveaux emprunts Remboursements d'emprunts Versements en capital périodiques Émission de débentures convertibles Remboursement de la dette à long terme Émissions de parts, net des frais d'émission Distributions aux porteurs de parts Augmentation (diminution) de la trésorerie et équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l'exercice (note 7) Les notes afférentes font partie intégrante des états financiers consolidés (1 546 054) 4 862 229 2 418 655 1 519 641 (2 379 675) (1 474 587) 259 845 1 158 905 (7 500) 36 625 73 055 (18 125) 4 130 919 3 091 849 (515 663) 97 088 3 615 256 3 188 937 (24 408 650) (30 143 831) (1 884 808) (3 167 298) 159 500 121 000 (2 494 400) (2 049 230) 413 034 2 410 000 (28 215 324) (32 829 359) 7 975 700 2 470 000 14 546 315 20 328 359 (3 583 409) - (1 460 434) (1 134 802) 1 732 000 1 404 000 (15 000) (15 000) 7 987 865 8 316 995 (2 457 083) (1 834 111) 24 725 954 29 535 441 125 886 (104 981) 174 452 279 433 300 338 174 452 ■ Page 32 ■ (in canadian dollars) OPERATING ACTIVITIES Net income (loss) Adjustments: Share of net income from investments in joint ventures Change in fair value of investment properties Interest expenses (note 21) Interest paid (note 21) Unit-based compensation Financial expenses Deferred income taxes Net change in non-cash asset and liability items (note 21) INVESTING ACTIVITIES Acquisition of investment properties Acquisition of joint arrangements Distributions from joint ventures Increase of loans receivable Proceeds from loans receivable FINANCING ACTIVITIES Net change in bank loan Mortgages: Gross mortgage proceeds Repayment of mortgages Periodic mortgage principal repayments Issuance of convertible debentures Repayment of long-term debt Issuance of units, net of issue costs Distributions to unitholders Increase (decrease) in cash and cash equivalents Cash and cash equivalents beginning of the year Cash and cash equivalents end of the year (note 7) The accompanying notes are an integral part of the consolidated financial statements FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 1. STATUTS ET NATURE DES ACTIVITÉS 1. STATUTES AND NATURE OF ACTIVITIES Fiducie de placement immobilier Fronsac (la «Fiducie» ou «FPI») est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale créée le 11 mars 2011 en vertu du Code civil du Québec, selon une entente de fiducie et réside au Canada. Fronsac real estate investment trust (the "Trust" or the "REIT") is an unincorporated open-ended real estate investment trust formed on March 11, 2011 under the Civil code of Quebec, pursuant to a trust agreement and is domiciled in Canada. FPI, par l'intermédiaire de filiales, de coentreprises et de propriétés détenues en indivision, est un locateur d'immeubles commerciaux. La Fiducie est cotée sur la Bourse de croissance TSX («TSX.V») sous le symbole «FRO.UN», et son siège social est situé au 106 avenue Gun, Pointe-Claire, Québec, H9R 3X3. The REIT, through its subsidiaries, joint ventures and co- real estate is a lessor of commercial ownerships, properties. The Trust is listed on the TSX Venture Exchange ("TSX.V") under the symbol "FRO.UN", and its head office is located at 106 Gun Avenue, Pointe-Claire, Quebec, H9R 3X3. La Fiducie opère dans un seul secteur, celui des immeubles Canada. la Fiducie n'a qu'un seul secteur à Conséquemment présenter. commerciaux situés au The Trust operates in one segment, commercial real estate located in Canada. Accordingly the Trust has a single reportable segment. Ces états financiers consolidés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires le 20 mars 2020. These consolidated financial statements were approved on March 20, 2020 by the Board of Trustees. 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT 2. BASIS OF PREPARATION Déclaration de conformité Les états financiers consolidés de Fiducie de placement immobilier Fronsac et de ses sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière («IFRS»). filiales Statement of compliance The consolidated financial statements of Fronsac real estate investment trust and its subsidiaries comply with the International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Base d'évaluation Les états financiers consolidés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants des états consolidés de la situation financière qui sont évalués à la juste valeur: Basis of presentation The consolidated financial statements have been prepared on a cost basis except for the following significant items of the consolidated statements of financial position which are valued at fair value: • les immeubles de placement; • les instruments financiers dérivés; • la rémunération fondée sur des parts; • les bons de souscription. • Investment properties; • Derivative financial instruments; • Unit-based compensation; • Warrants. Les états financiers consolidés sont présentés en dollars canadiens, le dollar canadien est la monnaie fonctionnelle de la Fiducie. The consolidated financial statements are presented in canadian dollars, which is the functional currency of the Trust. ■ Page 33 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements Dans la préparation des états financiers consolidés de la Fiducie, la direction doit faire des estimations, exercer des jugements et formuler des hypothèses sur les méthodes comptables qui ont une incidence sur les montants d'actifs, de passifs, de produits et de charges. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations. Use of estimates and judgments In preparing the Trust's consolidated financial statements, management is required to make estimates, exercise judgments and make assumptions that affect the reported income and expenses. amounts of assets, Actual results could differ from those estimates. liabilities, Les principaux jugements et estimations faits par direction consolidés se résument comme suit: l'établissement la financiers dans états des The key judgments and major assumptions made by management the consolidated financial statements are as follows: in the preparation of Jugements Types d'acquisitions Lors d'une acquisition, la Fiducie examine si celle-ci est une acquisition d'entreprise ou une acquisition d'actifs et de passifs. Judgments Nature of acquisitions At the time of an acquisition, the Trust examines if the transaction represents a business combination or an acquisition of assets and liabilities. la capacité de générer des l'acquisition se qualifie à titre de Afin de déterminer si regroupement d'entreprise ou d'acquisition d'actifs, la Fiducie examine si, en achetant la propriété, elle a aussi acheté des données et processus qui appliqués aux données ont sorties. Particulièrement, la Fiducie examine les points suivants: 1) Si la Fiducie a acquis un simple actif ou un ensemble d'actifs; 2) Si personnel; 3) Si la Fiducie a acquis une plate-forme opérationnelle. la Fiducie a aussi pris contrôle de la gestion du To determine if the Trust's acquisition represents a business combination rather than an asset acquisition, the Trust examines if it has purchased a business which consists of inputs and processes applied to those inputs that have the ability to create outputs. The factors the Trust considers are as follows: 1) Whether the Trust has acquired a single asset or group of assets; 2) Whether the Trust has taken on the management of personnel; 3) Whether the Trust has acquired an operational platform. sont Les acquisitions qui se qualifient en tant qu'acquisitions d'entreprise 3 comptabilisées «Regroupements d'entreprises». Les acquisitions qui ne se qualifient pas comme des acquisitions d'entreprise sont comptabilisées comme des acquisitions d'actifs et de passifs à leur juste valeur respective. selon IFRS in accordance with represent business combinations are Acquisitions that "Business recorded Combinations." Acquisitions, that do not correspond to business combinations, are recorded as acquisitions of assets and liabilities based upon their respective fair value. IFRS 3 Partenariats Un jugement est exercé pour déterminer si un partenariat opéré à travers une entité se qualifie en tant que coentreprise ou copropriété. Pour se faire, la Fiducie examine la forme légale de l'entité ainsi que les accords la Fiducie possède des intérêts contractuels à savoir si dans les actifs et les passifs ou seulement dans l'actif net de l'entité. Si la Fiducie détermine qu'elle a un intérêt dans les actifs et passifs, elle comptabilise ce partenariat en tant que copropriété alors que si elle a un intérêt dans l'actif net, elle comptabilise le partenariat comme une coentreprise. Joint arrangements is involved in assessing whether a joint Judgment arrangement structured through a separate vehicle is a joint operation or a joint venture by assessing the legal the contractual arrangement and determining form of in the assets and the Trust has an interest whether liabilities of the separate vehicle or an interest in its net in the assets and assets. If liabilities, is classified as a joint operation. If the trust has an interest in the net assets, the joint arrangement is classified as a joint venture. the Trust has an interest the joint arrangement ■ Page 34 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 2. BASE D'ÉTABLISSEMENT (suite) 2. BASIS OF PREPARATION (continued) Utilisation d'estimations et jugements (suite) Use of estimates and judgments (continued) Estimations Évaluation des immeubles de placement Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant de la variation de cette juste valeur sont comptabilisés dans le résultat de la période où les variations sont constatées. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d'évaluations utilisés à l'interne. Le modèle interne comprend la méthode de capitalisation directe. Les estimations et les hypothèses utilisées par la Fiducie dans l'évaluation des immeubles de placement sont décrites à la note 4. L'évaluation des immeubles de placement se fonde principalement sur les flux de trésorerie ajustés provenant des locataires existants. La juste valeur des immeubles de placement indiquée aux états financiers consolidés a été calculée à l'interne selon une méthode d'évaluation directe basée sur les revenus de location. Cette juste valeur a été calculée en fonction d'un taux de capitalisation, fourni par une firme qui se spécialise dans l'évaluation d'immeubles commerciaux, appliqué sur les revenus de location ajustés. Les revenus de location ont été ajustés pour tenir compte d'une provision pour inoccupation, de frais de gestion, de réserves structurelles et d'un escompte sur les revenus variables. Évaluation des instruments financiers dérivés et rémunération fondée sur des parts La juste valeur des instruments financiers dérivés et de la rémunération fondée sur des parts comptabilisée à l'état consolidé de la situation financière est obtenue à partir du modèle d'estimation Black-Scholes puisque cette juste valeur ne peut être obtenue d'un marché actif. Les estimations utilisées sont la moyenne de durée estimative prévue, la volatilité annuelle prévue et la moyenne du taux d'intérêt sans risque prévue. Estimates Valuation of investment properties fair value at each Investment properties are stated at reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair value are recorded to income in the period in which they arise. Fair value is determined by management by Investment applying internally used valuation models. properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from tenants.The internally used valuation is the direct capitalization model. Estimates and model in the valuation of assumptions used by the Trust investment properties are described in note 4. Investment properties are appraised primarily based on adjusted cash flows obtained from tenants. The fair value of the investment properties indicated in the consolidated financial statements has been calculated internally using the direct capitalization method based on rental income. This value has been calculated by using a capitalization rate provided by a firm specializing in commercial property valuations and applied on adjusted rental income is adjusted to take into consideration provision for vacancies, administrative fees, structural reserves and discounts on variable income. income. Rental fair Valuation of derivative financial instruments and unit-based compensation The fair value of derivative financial instruments and unit- based compensation recognized on the consolidated statement of financial position is estimated using the Black- Scholes pricing model as the fair value cannot be derived from active markets. The estimates used are the average expected life, the average expected annual volatility rate and the average risk-free interest rate. ■ Page 35 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES 3. ACCOUNTING POLICIES Périmètre de consolidation les états Les états financiers consolidés comprennent financiers de la Fiducie, de ses filiales et des sociétés en commandite qu'elle contrôle. Les états financiers des filiales et des sociétés en commandite sont intégrés dans les états financiers consolidés à partir de la date de prise de contrôle. Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Une participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence s’entend d’un investissement sur lequel la Fiducie a une influence notable sans en exercer le contrôle. En règle générale, lorsqu'un investisseur détient une participation de plus de 20%, il est considéré exercer une influence notable sur l'entité. Les résultats financiers des entités dans lesquelles la Fiducie exerce une influence notable sont comptabilisés aux états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation est initialement inscrite au coût à l’état consolidé de la situation financière et subséquemment ajustée en fonction de la quote- part des profits et des pertes attribuables à la Fiducie. La participation est aussi ajustée en fonction des variations de la juste valeur des immeubles de placement ainsi que des distributions obtenues. La quote-part des profits et des pertes est comptabilisée au résultat net. Basis of consolidation The consolidated financial statements comprise the financial statements of its subsidiaries and limited partnerships that it controls. The financial statements of subsidiaries and limited partnerships are included in the consolidated financial statements from the date control arises. the Trust, Equity method accounted investments Equity method accounted investments are investments over which the Trust has significant influence, but not control. Generally, an investor holding an interest of more than 20% is considered having significant influence over an investee. The financial results of an investee where the Trust has significant influence are included in the consolidated financial statements using the equity method. Under this method, in the in the investee is initially recorded at cost interest consolidated and position of subsequently adjusted for the proportionate share of profits and losses attributable to the Trust. Interest is also adjusted for the changes in the fair value of investment properties and distributions received. The proportionate share of profits and losses are recognized into net income. statement financial Immeubles de placement Les immeubles de placement sont détenus pour en retirer des loyers, pour en valoriser le capital ou les deux. Investment properties Investment properties are held to earn rental capital appreciation or for both. income, for a) Immeubles productifs Les immeubles productifs sont des immeubles complètement fins de location. Ces immeubles sont aménagés pour initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Les coûts englobent le prix d'acquisition et les frais de transaction. a) Developed properties Developed properties are properties ready for lease. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. Costs include purchase price and transaction related costs. les incluant terrains, qui b) Immeubles en cours d'aménagement les Les immeubles en cours d'aménagement englobent propriétés, sont ou seront transformés en immeubles productifs. Ces immeubles sont évalués au coût, car leur juste valeur ne peut être déterminée de façon fiable étant donné leur nature évolutive et un marché de comparaison imprécis. Les coûts englobent le prix les frais de transaction ainsi que toutes les d'acquisition, dépenses d'investissement qui lui sont attribuables. b) Properties under development Properties under development are properties, including land, that are or will be transformed into developed properties. These properties are valued at cost, as their fair value could not be reasonnably determined because of their evolving nature and a lack of objective comparative market. Costs include purchase price, transaction costs as well as all direct capital expenditures. ■ Page 36 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) b) Immeubles en cours d'aménagement (suite) Les sont immeubles en cours d'aménagement qui transférés des immeubles productifs sont évalués à la juste valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat. Immeubles locatifs Les immeubles locatifs englobent les propriétés en location dont la Fiducie possède un droit de contrôler l'utilisation pour un certain temps moyennant une contrepartie. Ces immeubles sont initialement évalués au coût et par la suite à leur juste valeur et toute variation de cette juste valeur est comptabilisée au résultat. Partenariats La Fiducie conclut des partenariats par le biais d’entités contrôlées conjointement et/ou en copropriétés. Un partenariat est une entente contractuelle selon laquelle la Fiducie activité parties les économique soumise à un contrôle conjoint dont décisions d’ordre financier ou opérationnel se rapportant aux activités du partenariat exigent le consentement unanime des parties. exercent d’autres une et ses dans Fiducie présente participations La les coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence, tel qu’il est expliqué à la rubrique Participations en comptabilisées équivalence. Elle présente ses participations dans les copropriétés en comptabilisant sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges. selon la méthode de la mise Trésorerie et équivalents de trésorerie L'encaisse et les placements facilement encaissables avec échéance de trois (3) mois ou moins à partir de la date d'acquisition ainsi que le découvert bancaire sont considérés comme de la trésorerie et équivalents de trésorerie. Comptabilisation des produits les loyers reçus des Les revenus de location englobent locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers variables, les frais communs recouvrables. La comptabilisation des revenus commence à la date d'entrée en vigueur du bail. La Fiducie utilise la méthode linéaire pour comptabiliser les revenus de location. les taxes sur la propriété et sur taxes Les communs recouvrables sont inscrits comme revenus au cours de la période où les services sont rendus. la propriété et frais les b) Properties under development (continued) Propeties under development which have been transferred from developed properties are measured at fair value with any change in fair value recognized to income. Leased properties Leased properties are rental properties where the Trust has a right time in exchange of payments. These properties are initially measured at cost and subsequently at fair value with any change in fair value recognized to income. the use for a period of to control is a contractual arrangement pursuant Joint arrangements The Trust enters into joint arrangements via jointly controlled entities and/or through co-ownerships. A joint arrangement to which the Trust and other parties undertake an economic activity that is subject to joint control whereby the strategic financial and operating decisions relating to the activities of the joint arrangement require the unanimous consent of the parties. The Trust accounts for its interests in joint ventures using the equity method of accounting as described in the section equity method accounted investments. The Trust accounts for its interests in joint operations by recognizing its proportionate share of assets, liabilities, revenues and expenses. Cash and cash equivalents Cash and highly liquid investments with a maturity of three (3) months or less from the date of acquisition as well as bank overdraft are classified as cash and cash equivalents. Revenue recognition Property rental income includes rents earned from tenants under lease agreements, including variable rents, property taxes and common area maintenance cost recoveries. Revenue recognition begins on the lease commencement date. The Trust uses the straight-line method for recognizing rental revenues. Property tax and common area maintenance cost recoveries are recognized as revenue in the period that the services are provided. ■ Page 37 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Contrats de location Les contrats de location existants liés aux immeubles de placement de la Fiducie sont considérés comme des contrats de location simple. Autres revenus Les autres revenus représentent des montants uniques et non remboursables que la Fiducie retire lors de la négociation de certains baux ainsi que d'autres montants uniques. Leases All existing rental leases related to the Trust's investment properties have been classified as operating leases. Other revenues Other represent non-refundable, one-time revenues payments earned by the Trust in the negotiation of some leases and other one time payments. Parts de fiducie rachetables au gré du Les parts de la Fiducie, étant détenteur, et remboursables représentent donc des passifs financiers. Cependant, les parts répondent à certains critères de l'IAS 32 ce qui leurs permettent d'être présentées dans le capital. instruments sont des les conséquence Débentures convertibles Les débentures convertibles sont des passifs financiers qui peuvent être converties en parts de la Fiducie. Les parts de la Fiducie répondent à la définition d’un passif financier et en sont options considérées comme des dérivés incorporés. Comme les options de conversion ne sont pas considérées étroitement liées au contrat d’emprunt hôte, les composantes non dérivées et dérivées des débentures convertibles sont séparées au moment de la comptabilisation initiale en utilisant la méthode de la juste valeur résiduelle. Par la suite, la composante non dérivée du passif est évaluée au coût amorti et la composante dérivée à la juste valeur. conversion de Trust units The Trust units are redeemable upon unitholders demand and are therefore puttable instruments that are considered as financial certain conditions under IAS 32 that allow puttable instruments to be presented as equity. liabilities. However, they meet Convertible debentures The convertible debentures, which are considered financial liabilities, are convertible into trust units. The trust the definition of a financial units meet liability and accordingly, the conversion options are considered embedded derivatives. Since the conversion options are not considered closely related to the debt contract host, the non-derivative and derivative components of the convertible initial recognition using the residual fair value approach. is Subsequently, measured at amortized cost. The conversion options liability component is measured at fair value. the non-derivative liability component debentures separated upon are Bons de souscription Les bons de souscription sont des passifs financiers qui peuvent être convertis en parts de la Fiducie. Les bons de souscription sont évalués à la juste valeur et toute variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat. Warrants The warrants, which are considered financial liabilities, are convertible into trust units. The warrants are measured at fair value and the change in fair value is recognized to income. ■ Page 38 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Rémunération fondée sur des parts La Fiducie utilise la méthode comptable fondée sur la juste valeur pour déterminer la rémunération fondée sur des parts. La charge de rémunération est évaluée à la date d'attribution et comptabilisée sur la période d'acquisition. Les parts de la Fiducie étant rachetables à la demande du détenteur, elles représentent donc un passif financier. Les critères d'IAS 32 qui permettent que certains instruments remboursables capital, ne s'appliquent pas à la rémunération fondée sur des parts selon IFRS 2. En conséquence, la rémunération fondée sur des parts est évaluée à la juste valeur et la variation de la juste valeur est comptabilisée au résultat. soient présentés comme Unit-based compensation The Trust uses the fair value-based method of accounting for its unit-based attributions under which compensation expense is measured at grant date and recognized over the vesting period. The Trust's units are redeemable at the therefore, are classified as option of financial liabilities. The conditions under IAS 32 that allow certain puttable instruments to be presented as equity does not apply to unit-based compensation under IFRS 2. Accordingly, the unit-based compensation is measured at fair value and the change in the fair value is recognized to income. the holder and, Impôts sur le résultat La charge d'impôt sur le résultat représente le total des impôts exigibles et différés. Les impôts exigibles sont basés sur le bénéfice imposable. Le bénéfice imposable diffère du bénéfice indiqué dans les résultats consolidés en raison d'éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles dans d'autres exercices et d'éléments qui ne sont ni imposables, ni déductibles. Les impôts différés tiennent compte de la différence temporaire entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs en appliquant les taux et les lois fiscales en vigueur pour les périodes où l'on prévoit que les écarts se résorberont. Income taxes Income tax expense represents the sum of the current and deferred income taxes. Current income taxes is based on taxable profit. Taxable profit differs from profit as reported in the consolidated income statement because of items of income or expense that are taxable or deductible in other years and items that are never taxable nor deductible. Deferred income taxes account for the timing differences arising between the tax bases of assets and liabilities and their carrying value by applying the rates and laws expected to govern when these assets and liabilities will be settled. Résultat net par part Le résultat net de base par part est calculée en fonction du nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de tient l'exercice. Le calcul du résultat net dilué par part compte de l'émission éventuelle de parts suite à la conversion de débentures et l'exercice d'options et de bons de souscription, si leur effet est dilutif. income per unit Net income per unit Basic net is calculated based on the weighted average number of units outstanding during the year. The calculation of diluted net income per unit reflects the potential the terms of issuance of units under convertible debentures and exercise of options and warrants, if dilutive. Régime d'options d'achat de parts La Fiducie a un régime incitatif d'options d'achat de parts conformément aux politiques de la TSX.V qui prévoit que le conseil des fiduciaires peut octroyer aux fiduciaires, dirigeants, employés, personnel clé et conseillers de la Fiducie, des options d'achat incessibles de parts. En date du 31 décembre 2019, le nombre de parts réservées aux fins d'émission aux termes du régime d'options d'achat de parts correspond à 2 561 608 parts. La durée de vie des options sont de 10 ans et elles sont acquises à la date d'attribution. Lorsqu'elles sont acquises, les options peuvent être converties en parts de fiducie. En outre, le nombre de parts réservé aux fins d'émission à une personne ne peut excéder cinq pour cent (5%) des parts émises et en circulation. Units options plan The Trust has an incentive units options plan in accordance with the policies of the TSX.V which provides that the Board of Trustees may grant, to trustees, officers, employees, key individuals and consultants of the Trust, non transferable options to purchase units. As at December 31, 2019, the number of units reserved for issuance under the units options plan amounts to 2,561,608 units. The options have a term of 10 years and vest immediately on grant date. Upon vesting, the options are redeemable for units of In addition, the number of units reserved for issuance to someone shall the issued and not exceed five percent outstanding units. the Trust. (5%) of ■ Page 39 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers Financial instruments Actifs et passifs financiers Lors de la comptabilisation initiale, tous les actifs et passifs financiers sont évalués à leur juste valeur. Par la suite, ils sont évalués en fonction de leur classification. Financial assets and liabilities On initial recognition, all financial assets and liabilities are measured at fair value. Subsequently they are measured following their classification. Actifs financiers Lors des évaluations ultérieures, la Fiducie classe ses actifs financiers selon deux catégories d'évaluation, soit: a) Coût amorti: Les actifs détenus aux fins de la perception des flux de trésorerie contractuels, lorsque ces derniers représentent uniquement des remboursements de capital et des versements d'intérêts. b) Juste valeur par le biais du résultat net (JVBRN): Les actifs ne respectant pas les critères de comptabilisation au coût amorti. Financial assets For subsequent measurement, there are two measure- ment categories into which the Trust classifies its financial assets: a) Amortized cost: Assets that are held for collection of contractual cash flows where they represent solely payments of principal and interest are measured at amortized cost. b) FVTPL (fair value through profit or loss): Assets that do not meet the criteria of amortized cost. La trésorerie et équivalents de trésorerie et autres actifs financiers sont classés au coût amorti. Cash and cash equivalents and other financial assets are classified as amortized cost. Passifs financiers Les passifs financiers sont ultérieurement évalués au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif, à l'exception des passifs financiers qui sont évalués à la JVBRN, lesquels sont évalués ultérieurement à la juste valeur. La charge d'intérêts des passifs financiers classés au coût amorti est incluse dans les charges financières selon la méthode du taux d'intérêt effectif. liabilities are subsequently measured Financial liabilities at Financial amortized cost using the effective interest method, except liabilities at FVTPL. Such liabilities shall be for financial Interest expense subsequently measured at is from financial included in financial expenses using the effective interest rate method. fair value. liabilities classified as amortized cost Les créditeurs, facilités de crédit, emprunts hypothécaires, dette à long terme et débentures convertibles sont classés au coût amorti. Accounts payable, credit facilities, mortgages, long-term debt and convertible debentures are classified as amortized cost. Les instruments financiers dérivés et bons de souscription sont classés à la JVBRN. financial Derivative classified as FVTPL. instruments and warrants are ■ Page 40 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 3. MÉTHODES COMPTABLES (suite) 3. ACCOUNTING POLICIES (continued) Instruments financiers (suite) Financial instruments (continued) Dépréciation À chaque date de clôture, la Fiducie évalue de manière prospective les pertes de crédit attendues découlant de ses débiteurs et prêts à recevoir comptabilisés au coût amorti. La méthode de dépréciation nécessite de déterminer s'il y a eu une importante augmentation du risque de crédit. Puisque tous les débiteurs sont courants et qu'il n'y a eu aucun manquement dans les encaissements des prêts à recevoir, sont non les pertes de crédit attendues significatives. Évaluation à la juste valeur Niveau 1: Ce niveau comprend les actifs et les passifs évalués à la juste valeur en fonction des cours non ajustés d'actifs et de passifs identiques sur des marchés actifs auxquels la Fiducie a accès à la date d'évaluation. Au 31 décembre 2019, aucun actif et/ou passif n'a fait l'objet d'une évaluation de niveau 1. Impairment At each reporting date, the Trust assesses, on a forward- looking basis, the expected credit losses associated with its accounts and loans receivable carried at amortized cost. The impairment methodology applied depends on whether there has been a significant increase in credit the accounts receivable are current and risk. Since all there was no failure in the cash receipts of the loans receivable, the expected credit losses are not significant. Fair value measurement Level 1: This level includes assets and liabilities measured at fair value based on unadjusted quoted price for identical assets and liabilities in an active market that the Trust can access at the measurement date. As at December 31, 2019, no asset and/or liability is valued upon level 1. ou de données directement Niveau 2: Ce niveau comprend les évaluations faites au indirectement moyen observables autres que les cours inclus au niveau 1. Les actifs et passifs de cette catégorie sont évalués à l'aide de modèles ou d'autres techniques d'évaluation standard faisant appel à des données observables sur le marché. Au 31 décembre 2019, les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 2 sont identifiés dans le tableau de la note 22. Level 2: This level includes measurements that use, either directly or indirectly, observable inputs other than quoted prices included in level 1. Assets and liabilities in this category are measured using models or other standard valuation techniques which use observable market data. the assets and/or liabilities As at December 31, 2019, valued upon level 2 are identified in the table of note 22. Niveau 3: Les évaluations de ce niveau reposent sur des données qui sont moins observables, qui ne sont pas disponibles ou dont l'information observable ne justifie pas la plus grande partie de la juste valeur des actifs et passifs. les immeubles de placement, Au 31 décembre 2019, incluant ceux détenus par les partenariats, les instruments financiers dérivés, la rémunération fondée sur des parts représentent les actifs et/ou passifs évalués selon le niveau 3. les bons de souscription et Level 3: The measurements in this level depend upon inputs that are less observable, not available or for which observable inputs do not justify most of the assets and liabilities' fair value. As at December 31, 2019, investment joint those including properties, through arrangements, derivative financial instruments, warrants and unit-based compensation represent the assets and/or liabilities valued upon level 3. owned ■ Page 41 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 4. IMMEUBLES DE PLACEMENT Immeubles productifs Solde au début de l'exercice Additions: Acquisitions Dépenses d'investissement Montant transféré des immeubles en cours d'aménagement Montant transféré aux immeubles en cours d'aménagement Variation de la juste valeur des immeubles de placement 2019 $ 2018 $ 92 196 207 66 350 563 23 189 974 30 378 823 91 031 313 439 2 794 604 - (1 314 814) (975 200) 1 546 054 (3 871 418) (in canadian dollars) 4. INVESTMENT PROPERTIES Developed properties Balance beginning of the year Additions: Acquisitions Capital expenditures Amount transferred from properties under development Amount transferred to properties under development Change in fair value of investment properties Solde à la fin de l'exercice 118 503 056 92 196 207 Balance end of the year Immeubles en cours d'aménagement Solde au début de l'exercice Dépenses d'investissement Montant transféré des immeubles productifs Montant transféré aux immeubles productifs Variation de la juste valeur des immeubles de placement Solde à la fin de l'exercice Total 433 334 1 046 456 1 314 814 (2 794 604) - - - 448 945 975 200 - (990 811) 433 334 118 503 056 92 629 541 Properties under development Balance beginning of the year Capital expenditures Amount transferred from developed properties Amount transferred to developed properties Change in fair value of investment properties Balance end of the year Total Les acquisitions se détaillent comme suit: Acquisitions are detailled as follows: Acquisitions 2019 Date d'acquisition Acquisition date Localisation Location 26 avril 2019 / April 26, 2019 26 avril 2019 / April 26, 2019 23 mai 2019 / May 23, 2019 31 mai 2019 / May 31, 2019 22 août 2019 / August 22, 2019 21 octobre 2019 / October 21, 2019 Sept-Iles, Qc Yarmouth, NE/NS Lachute, Qc Laval / Maniwaki, Qc Baie-Comeau, Qc Baie-Comeau, Qc Participation Interest % 100 100 100 100 100 100 2019 Acquisitions Immeubles de placements, incluant frais connexes Investment properties, including transaction costs $ 1 499 465 1 314 814 9 869 675 4 151 827 5 310 975 1 043 218 23 189 974 ■ Page 42 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 4. IMMEUBLES DE PLACEMENT (suite) 4. INVESTMENT PROPERTIES (continued) Acquisitions 2018 Date d'acquisition Acquisition date Localisation Location 29 mars 2018 / March 29, 2018 21 juin 2018 / June 21, 2018 10 septembre 2018 / September 10, 2018 31 octobre 2018 / October 31, 2018 6 décembre 2018 / December 6, 2018 20 décembre 2018 / December 20, 2018 Gatineau, Qc Repentigny, Qc Mont-Laurier, Qc Dartmouth, NE Thetford Mines, Qc Québec, Qc Participation Interest % 100 100 100 100 100 100 2018 Acquisitions Immeubles de placements, incluant frais connexes Investment properties, including transaction costs $ 7 714 179 6 373 738 9 191 878 1 600 371 1 221 289 4 277 368 30 378 823 Le tableau suivant présente des renseignements sur les taux de capitalisation moyens utilisés dans le calcul de la juste valeur des immeubles productifs. The following table provides details of the average capitalization rate used in the calculation of the fair value of investment properties. 31 décembre 2019 / December 31, 2019 Portefeuille global / Overal portfolio 31 décembre 2018 / December 31, 2018 Portefeuille global / Overal portfolio Revenus de location ajustés/ Adjusted rental income $ Taux de capitalisation moyen pondéré / Weighted average capitalization rate % Fourchette / Range % 7 536 202 6,35% 5,75% - 7,25% 5 979 747 6,48% 5,75% - 7,25% La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placements aux taux de capitalisation au 31 décembre 2019 est illustrée dans le tableau ci-après. The sensitivity in the fair value of investment properties to capitalization rates as at December 31, 2019 is shown below. Taux de capitalisation (Diminution) / augmentation Capitalization rate (Decrease) / increase (0.50)% (0.25)% 0.50% 0.25% Augmentation (diminution) de la juste valeur des immeubles de placement ($) Increase (decrease) in fair value of investment properties ($) 10 180 806 4 880 018 (8 684 017) (4 507 612) ■ Page 43 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 Ownership % 50 95 50 50 50 50 50 50 75 (in canadian dollars) 5. JOINT ARRANGEMENTS Joint ventures CDM-1 LP Odacite Ste-Sophie LP Fronsac Odacite Jules-Vernes LP Fronsac Odacite Lachute LP Odacite Mercier LP Nodasac Valleyfield LP Somerled Wilkinson LP Immeubles Frondacite LP Other joint ventures Financial position Developed properties Leased properties Properties under development, at cost Current assets Total assets Mortgages Lease obligations Current liabilities Total liabilities Net assets Net income Rental income Operating costs Change in fair value of investment properties Administrative expenses Financial expenses Net income (en dollars canadiens) 5. PARTENARIATS Coentreprises S.E.C. CDM-1 S.E.C. Odacité Ste-Sophie S.E.C. Fronsac Odacité Jules-Vernes S.E.C. Fronsac Odacité Lachute S.E.C. Odacité Mercier S.E.C. Nodasac Valleyfield S.E.C. Somerled Wilkinson S.E.C. Immeubles Frondacité Autres coentreprises Participation % 50 95 50 50 50 50 50 50 75 Situation financière Immeubles productifs Immeubles locatifs Immeubles en cours d'aménagement, au coût Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Obligations locatives Passifs courants Total des passifs Actifs nets Résultat net Revenus de location Coûts opérationnels Variation de la juste valeur des immeubles de placement Charges administratives Charges financières Résultat net 2019 $ 813 386 872 628 321 299 245 285 1 148 351 883 846 2018 $ 775 477 423 504 290 581 917 575 954 347 308 815 1 091 457 1 016 148 875 214 14 815 - - 6 266 281 4 686 447 2019 $ 2018 $ 14 162 491 13 099 563 350 000 1 360 544 815 306 654 751 790 969 245 251 16 688 341 14 790 534 7 930 902 8 593 151 666 644 1 824 514 652 869 858 067 10 422 060 10 104 087 6 266 281 4 686 447 2019 $ 1 335 696 (382 711) 2018 $ 422 041 (98 840) (583 734) (163 104) (29 944) (4 041) (484 781) (138 198) (145 474) 17 858 ■ Page 44 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 5. PARTENARIATS (suite) (in canadian dollars) 5. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Le 25 avril 2018, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Fronsac Odacité Lachute) avec Odacité Immobilier Inc.. Un complexe commercial sera érigé à Lachute et abritera un restaurant Benny & Co., un dépanneur Beau-Soir, une station-service Pétro-Canada ainsi que trois bannières de restauration rapide: A&W, Thai Express et Amir. La phase 1 du projet a été complétée au cours du quatrième trimestre 2018. On April 25, 2018, the Trust announced a joint venture development (Fronsac Odacite Lachute LP) with Odacite Immobilier Inc. A commercial development will be built in Lachute and will have as tenants a freestanding Benny & Co. restaurant, a Beau-Soir convenience store, a Petro-Canada gas station, as well as three quick service restaurants: A&W, Thai Express and Amir. The 1st phase of the project was completed during the 4th quarter of 2018. Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis, pour une somme de 926 551$, une participation de 50% dans la société en commandite Odacité Mercier, laquelle possède deux (2) immeubles de placement situés dans la région de Mercier. Le prix d'achat prend aussi en compte le financement existant sur les propriétés ainsi que les ajustements de clôture habituels. La Fiducie a assumé 50% des dettes de 4 658 177$. De plus, elle a assumé 50% des créditeurs de 499 912$ et 50% des actifs de 565 220$ reliés aux ajustements de clôture. On June 29, 2018, the Trust acquired, for a sum of $926,551, a 50% interest in the limited partnership Odacite Mercier that owns two (2) investment properties located in the region of Mercier. The purchase price takes into consideration the financing already in place as well as usual closing adjustments. The Trust assumed a 50% share of the debts of $4,658,177. In addition, it assumed 50% of the $499,912 of accounts payable and 50% of the $565,220 of assets related to closing adjustments. Le 10 septembre 2018, la Fiducie annonçait un projet de développement en coentreprise (S.E.C. Nodasac Valleyfield) avec Immeubles Novard Inc. Un complexe commercial sera érigé à Valleyfield et abritera un restaurant Benny & Co. et une station- service avec restauration rapide. La construction débutera à l'automne 2019. On September 10, 2018, the Trust announced a joint venture development (Nodasac Valleyfield LP) with Immeubles Novard Inc. A commercial development will be built in Valleyfield and will have as tenants a freestanding Benny & Co. restaurant and a gas station with quick service restaurant. Construction will begin in Fall 2019. Le 7 décembre 2018, la Fiducie a acquis, pour une somme de 996 720$, une participation de 50% dans la société Somerled Wilkinson LP, laquelle possède un (1) immeuble de placement situé dans la région de Dartmouth, N-E. Le prix d'achat prend aussi en compte le financement existant sur les propriétés ainsi que les ajustements de clôture habituels. La Fiducie a assumé 50% des dettes de 6 409 458$. De plus, elle a assumé 50% des créditeurs de 155 117$ et 50% des actifs de 58 014$ reliés aux ajustements de clôture. On December 7, 2018, the Trust acquired, for a sum of $996,720, a 50% interest in Somerled Wilkinson LP that owns one (1) investment property located in Dartmouth, N-S. The purchase price takes into consideration the financing already in place as well as usual closing adjustments. The Trust assumed a 50% share of the debts of $6,409,458. In addition, it assumed 50% of the $155,117 of accounts payable and 50% of the $58,014 of assets related to closing adjustments. Le 1er juillet 2019, la Fiducie a augmenté sa participation dans S.E.C Odacité Ste-Sophie à 95%. La Fiducie a déboursé un montant de 428 508$. Ce placement est toujours considéré comme un partenariat, car il est assujetti à un contrôle conjoint. On July 1st, 2019, the Trust increased its interest in Odacite Ste-Sophie LP to 95%. The Trust paid an amount of $428,508. This investment is still considered as a joint arrangement, because it is subject to a joint control. En novembre 2019, la Fiducie, par l'entremise de sa participation de 50% dans S.E.C. Immeubles Frondacité, a acquis une propriété à développer qui est située à Coteau-du-Lac pour une somme de 900 000$. Des frais connexes de 40 088$ ont aussi été capitalisés en lien avec cette acquisition. In November 2019, the Trust acquired, through its 50% interest in Immeubles Frondacite LP, a property slated for redevelopment located in Coteau-du-Lac for a total consideration of $900,000. Other related acquisition costs of $40,088 were also capitalized. ■ Page 45 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 5. PARTENARIATS (suite) Copropriétés (in canadian dollars) 5. JOINT ARRANGEMENTS (continued) Joint operations Juste valeur des immeubles de placement Fair Value of Investment Properties Emplacement Participation Trois-Rivières, QC Louiseville, QC % 65 50 2019 $ 2018 $ 1 666 650 1 599 984 3 114 550 2 876 560 4 781 200 4 476 544 Ownership Location % 65 50 Trois-Rivieres, QC Louiseville, QC Les tableaux ci-dessous indiquent les montants que la Fiducie possède dans les actifs, les passifs, les produits et les charges des copropriétés identifiées ci-dessus. The following tables show the amounts the Trust has in the assets, liabilities, revenues and expenses of the joint operations listed above. Situation financière Immeubles de placement Actifs courants Total des actifs Emprunts hypothécaires Passifs courants Total des passifs Résultat net Revenus de location Coûts opérationnels Charges financières Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat net Financial position Investment properties Current assets Total assets Mortgages Current liabilities Total liabilities Net income Rental income Operating costs Financial expenses Change in fair value of investment properties Net income 2019 $ 2018 $ 4 781 200 4 476 544 51 353 48 380 4 832 553 4 524 924 1 627 500 1 697 500 22 395 22 220 1 649 895 1 719 720 2019 $ 323 328 (29 726) (68 767) 2018 $ 314 365 (32 618) (69 903) 304 656 30 637 529 491 242 481 ■ Page 46 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 6. AUTRES ACTIFS FINANCIERS Débiteurs 2019 $ 2018 $ 516 509 187 106 (in canadian dollars) 6. OTHER FINANCIAL ASSETS Accounts receivable Prêts à recevoir au taux de 9,00%, échéant le 1er avril 2023 52 283 65 317 Loans receivable bearing interest at 9.00%, maturing on April 1st, 2023 Prêts à recevoir à des taux variant entre le taux préférentiel plus 0,75% et 3% et des taux fixes de 6% et 7,50%, échéant au plus tard en février 2025 Tranche courante Tranche non courante 3 193 630 1 099 230 3 762 422 1 351 653 2 007 667 200 076 1 754 755 1 151 577 Loans receivable bearing interest between the prime rate plus 0.75% and 3% and fixed rates of 6% and 7.50%, with maturities up until February 2025 Current Non-current 7. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 7. CASH AND CASH EQUIVALENTS Encaisse 2019 $ 2018 $ 300 338 174 452 Cash 8. AUTRES ACTIFS COURANTS 8. OTHER CURRENT ASSETS Frais payés d'avance Dépôt sur transaction 2019 $ 2018 $ 4 045 22 556 258 366 - 262 411 22 556 Prepaid expenses Deposits on transactions ■ Page 47 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 9. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES 2019 $ 2018 $ Emprunts hypothécaires 60 277 953 50 775 481 Tranche non courante Tranche courante 52 634 994 7 642 959 45 886 293 4 889 188 (in canadian dollars) 9. MORTGAGES Mortgages Non-current Current Fourchette des taux d'intérêt 2,85% - 4,98% 2,68% - 4,98% Interest rates range Taux d'intérêt moyen pondéré 3,96% 3,81% Weighted average interest rate Échéance 2020 - 2033 2019 - 2033 Maturity As at December 31, 2019, annual mortgage loans repayments are as follows: $ annuels remboursements les Au 31 décembre 2019, d'emprunts hypothécaires sont les suivants: Année 2020 2021 2022 2023 2024 Subséquemment 7 642 959 4 046 610 7 859 305 9 613 057 3 152 485 27 963 537 60 277 953 Year 2020 2021 2022 2023 2024 Thereafter Les emprunts hypothécaires sont garantis par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 97 406 334$. The mortgages are secured by investment properties with a carrying value of $97,406,334. 10. DETTE À LONG TERME 10. LONG-TERM DEBT Prêt sans intérêt échéant au plus tard en juin 2026 Tranche non courante Tranche courante 2019 $ 105 000 90 000 15 000 2018 $ 120 000 105 000 15 000 Loan without interest maturing at the latest in June 2026 Non-current Current Au 31 décembre 2019, les remboursements annuels de la dette à long terme sont les suivants: Année 2020 2021 2022 2023 2024 Subséquemment As at December 31, 2019, annual long-term debt repayments are as follows: $ 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 30 000 Year 2020 2021 2022 2023 2024 Thereafter 105 000 ■ Page 48 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 11. DÉBENTURES CONVERTIBLES 11. CONVERTIBLE DEBENTURES Passif 2019 $ 3 023 326 2018 $ 1 593 481 Liability Date d'émission Date of issuance Octobre 2014 / October 2014 Août 2018 / August 2018 Mai 2019 / May 2019 Taux contractuel Contractual rate % 6,00 6,00 6,00 Taux effectif Effective rate % 6,56 7,55 7,42 Valeur nominale Prix de conversion par part Conversion price per unit Nominal value $ $ Date d'échéance Maturity date 250 000 1 404 000 1 732 000 0,43 Octobre 2019 / October 2019 0,73 0,73 Mai 2024 / May 2024 Août 2023 / August 2023 Le 30 août 2019, les détenteurs des débentures convertibles, venant à échéance le 10 octobre 2019, ont échangé leurs débentures pour des parts de la Fiducie. Un total de 581 395 parts ont été émises en date de conversion. On August 30, 2019, holders of the convertible debentures, maturing on October 10, 2019, exchanged their debentures for units of the Trust. A total of 581,395 units of the Trust were issued on the conversion date. Résultat par part Les débentures convertibles sont anti-dilutives car conversion augmenterait le résultat net par part. leur Income per unit The convertible debentures are anti-dilutive as their conversion would increase the net income per unit. 12. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS 12. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS Les débentures convertibles émises en octobre 2014 ont été ventilées à 244 245$ pour sa composante passif et 5 755$ pour celle d'instrument financier dérivé. Les débentures convertibles émises en août 2018 ont été ventilées à 1 314 950$ pour sa composante passif et 89 050$ pour celle d'instrument financier dérivé. Les débentures convertibles émises en mai 2019 ont été ventilées à 1 625 000$ pour sa composante passif et 107 000$ pour celle d'instrument financier dérivé. 2019 2018 - 65 175 321 760 81 355 427 060 748 820 - 146 530 The convertible debentures issued in October 2014 were segregated at $244,245 for its liability component and $5,755 for its derivative financial instrument. The convertible debentures issued in August 2018 were segregated at $1,314,950 for its liability component and $89,050 for its derivative financial instrument. The convertible debentures issued in May 2019 were segregated at $1,625,000 for its liability its derivative component and $107,000 for financial instrument. ■ Page 49 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 12. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS (suite) 12. DERIVATIVE FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés La juste valeur des instruments financiers dérivés a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Change in fair value of derivative financial instruments The fair value of instruments was the derivative financial estimated at the end of the year using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de la part ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) 2019 0,66 0,73 0,02555 1,64 46,69 3,67 - 4,42 2018 0,54 0,43 - 0,73 0,0222 1,00 - 1,93 25,00 0,75 - 4,67 Unit price ($) Exercise price ($) Expected distribution ($) Risk-free interest rate (%) Expected annual volatility (%) Expected life (years) Une charge de 495 290$ [2018: 4 805$] a été inscrite au résultat de la Fiducie à titre de variation de la juste valeur des débentures convertibles. An expense of $495,290 [2018: $4,805] was recorded to income the Trust under change in fair value of convertible of debentures. 13. AUTRES PASSIFS 13. OTHER LIABILITIES Revenus reportés Dépôts de locataires Rémunération fondée sur des parts Tranche non courante Tranche courante 2019 $ 469 823 44 833 178 750 693 406 223 583 469 823 2018 $ 426 534 44 833 96 745 568 112 141 578 426 534 Deferred revenues Tenant deposits Unit-based compensation Non-current Current ■ Page 50 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 14. BONS DE SOUSCRIPTION (in canadian dollars) 14. WARRANTS 2019 $ 2018 $ Bons de souscription (note 17) 898 570 289 800 Warrants (note 17) 15. FACILITÉS DE CRÉDIT 15. CREDIT FACILITIES La Fiducie bénéficie de lignes de crédit auprès d'institutions financières et d'un Fiduciaire d'un montant de 10 800 000$ qui portent intérêt au taux préférentiel plus 0,60% à 1,00%. Au 31 décembre 2019, le solde des lignes de crédit se chiffre à 10 445 700$ [2018: 2 470 000$]. Les lignes de crédit sont garanties par des immeubles de placement d'une valeur comptable de 17 935 542$, et par une hypothèque de premier rang de 2 050 000$ grevant tous les biens meubles de la Fiducie. The Trust has authorized lines of credit of $10,800,000 with institutions and a Trustee, bearing interest at the financial prime rate plus 0.60% to 1.00%. As at December 31, 2019, the lines of credit have a balance of $10,445,700 [2018: $2,470,000]. The lines of credit are secured by investment properties with a book value of $17,935,542, and by a first rank mortgage of $2,050,000 on all moveable assets of the Trust. 16. CRÉDITEURS Comptes fournisseurs Autres créditeurs 2019 $ 491 050 363 843 854 893 2018 $ 657 969 303 827 961 796 16. ACCOUNTS PAYABLE Trade payables Other payables Les créditeurs du 31 décembre 2019 comprennent un montant de 361 437$ (2018: $517 626) relié à des acquisitions d'immeubles de placement. The accounts payable as at December 31, 2019, include an amount of $361,437 (2018: $517,626) related to acquisitions of investment properties. ■ Page 51 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 17. PARTS DE FIDUCIE (in canadian dollars) 17. TRUST UNITS Autorisé: Un nombre illimité de parts de fiducie, votantes, rachetables au gré des détenteurs à un prix fixé dans la convention de fiducie. Authorized: An unlimited number of trust units, voting and redeemable upon unitholders demand at a price determined by the contract of trust. Émises et payées Nombre de parts Prix / part Number of units Price / unit # $ Valeur Value $ Nature Nature Issued and fully paid Parts de fiducie Solde au 1 janvier 2018 Variation au cours de l'exercice 2018: 85 591 543 30 722 923 15 janvier 2018 80 000 0,53 42 400 28 août 2018 15 918 517 0,54 8 595 999 Rémunération / Compensation Capital Trust units Balance January 1, 2018 Changes during the year 2018: January 15, 2018 August 28, 2018 Solde au 31 décembre 2018 101 590 060 39 361 322 Balance December 31, 2018 Variation au cours de l'exercice 2019: 19 mars 2019 112 000 16 mai 2019 3 juin 2019 14 869 091 200 000 22 juillet 2019 30 août 2019 51 020 581 395 63 840 8 178 000 114 000 31 122 Rémunération / Compensation Capital Rémunération / Compensation Bons / Warrants Changes during the year 2019: March 19, 2019 May 16, 2019 June 3, 2019 July 22, 2019 250 000 Débentures / Debentures August 30, 2019 0,57 0,55 0,57 0,61 0,43 Solde au 31 décembre 2019 117 403 566 47 998 284 Balance December 31, 2019 Rémunération: Émis en échange de services Capital: Émis suite à un placement privé Bons: Émis suite à des bons de souscription exercés Débentures: Émis suite à la conversion de débentures convertibles Compensation: Issued in exchange for services Capital: Issued following a private placement Warrants: Issued following the exercise of warrants Debentures: Issued following the conversion of convertible debentures Au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2019, la Fiducie n'a racheté aucune part de ses détenteurs de parts. For the year ended December 31, 2019, no unitholders have redeemed units. ■ Page 52 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 17. PARTS DE FIDUCIE (suite) (in canadian dollars) 17. TRUST UNITS (continued) Options d'achat de parts Les variations dans les options d'achat de parts octroyées par la Fiducie se détaillent comme suit: Units options A summary of changes in the Trust's unit purchase options is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2018 Variation au cours de l'exercice 2018: Aucune Solde au 31 décembre 2018 Variation au cours de l'exercice 2019: Aucune Solde au 31 décembre 2019 Solde des options acquises Nombre d'options Prix d'exercice Number of options Exercise price # 550 000 - 550 000 - 550 000 550 000 $ - - 0,38 Balance January 1, 2018 Changes during the year 2018: None Balance December 31, 2018 Changes during the year 2019: None Balance December 31, 2019 Balance of vested options 0,38 0,38 0,38 550 000 options d'achat de parts Date d'échéance 13-avril-2026 Expiry date April-13-2026 550,000 Units options Durée résiduelle moyenne pondérée 31 décembre 2019 6,29 années / 6.29 years Weighted average remaining life December 31, 2019 Rémunération fondée sur des parts La juste valeur des options a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Unit-based compensation The fair value of the options was estimated at the end of the year using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: 2019 2018 Cours de la part ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) Juste valeur de l'option 0,66 0,38 0,02555 1,64 46,69 6,29 0,33 0,54 Unit price ($) 0,38 0,0222 Exercise price ($) Expected distribution ($) 1,94 Risk-free interest rate (%) 25,00 7,29 0,18 Expected annual volatility (%) Expected life (years) Fair value of option Sous la rubrique rémunération à base de parts, une charge de 259 845$ [2018: 36 625$] a été inscrite au résultat de la Fiducie relativement aux options d'achat de parts. Under the category of unit based compensation, an expense of $259,845 [2018: $36,625 was recorded to income of the Trust in respect to the units options. Résultat par part Les options d'achat de parts sont dilutives car leur prix de levée est inférieur au cours moyen de la part. Income per unit The unit options are dilutive as their exercise price is lower than the average unit price. ■ Page 53 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 17. PARTS DE FIDUCIE (suite) 17. TRUST UNITS (continued) Bons de souscription («bons») Les variations dans les bons de souscription émis par la Fiducie se détaillent comme suit: Warrants A summary of changes in the Trust's warrants is detailled as follows: Solde au 1 janvier 2018 Variation au cours de l'exercice 2018: Aucune Solde au 31 décembre 2018 Variation au cours de l'exercice 2019: Exercés Solde au 31 décembre 2019 Nombre de bons Prix d'exercice Number of warrants Exercise price # 5 102 040 - 5 102 040 (51 020) 5 051 020 $ - 0,61 0,61 0,61 0,61 Balance January 1, 2018 Changes during the year 2018: None Balance December 31, 2018 Changes during the year 2019: Exercised Balance December 31, 2019 5 051 020 bons de souscription Date d'échéance Expiry date 15 mai 2022 May 15, 2022 5,051,020 warrants Variation de la juste valeur des bons de souscription La juste valeur des bons de souscription a été estimée à la date de fin de l'exercice au moyen du modèle d'évaluation Black-Scholes en fonction des hypothèses suivantes: Change in fair value of warrants The fair value of the warrants was estimated at the end of the year using the Black-Scholes pricing model based on the following assumptions: Cours de la part ($) Prix de levée ($) Distribution prévue ($) Taux d'intérêt sans risque (%) Volatilité annuelle prévue (%) Durée estimative (années) Juste valeur du bon de souscription 2019 0,66 0,61 0,02555 1,66 46,69 2,38 0,18 2018 0,54 Unit price ($) 0,61 0,0222 Exercise price ($) Expected distribution ($) 1,92 Risk-free interest rate (%) 25,00 3,38 0,06 Expected annual volatility (%) Expected life (years) Fair value of warrant Sous la rubrique de charges financières, une charge de 608 770$ [2018: 40 300$] a été inscrite au résultat de la Fiducie relativement aux bons de souscription. Under the category of financial expenses, an expense of $608,770 [2018: $40,300] was recorded to income of the Trust in respect to the warrants. Résultat par part Les bons de souscription sont dilutifs car leur prix de levée est inférieur au cours moyen de la part. Income per unit The warrants are dilutive as their exercise price is lower than the average unit price. ■ Page 54 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 18. CHARGES FINANCIÈRES Intérêts sur emprunts hypothécaires Intérêts sur facilités de crédit Intérêts sur débentures convertibles Variation de la juste valeur: débentures convertibles bons de souscription Autres frais financiers Coûts d'émission de débentures convertibles Produits d'intérêts 2019 $ 2018 $ 2 151 153 1 448 094 267 502 182 079 495 290 608 770 5 818 30 660 (158 178) 71 547 42 950 4 805 40 300 7 470 53 171 (65 423) 3 583 094 1 602 914 (in canadian dollars) 18. FINANCIAL EXPENSES Interest on mortgages Interest on credit facilities Interest on convertible debentures Change in fair value: convertible debentures warrants Other financial charges Convertible debentures issuance costs Interest income 19. IMPÔTS DIFFÉRÉS 19. DEFERRED TAXES Impôts exigibles La Fiducie est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. La Fiducie prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par n'est conséquent, nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales constituées en société. Impôts différés Les actifs et passifs d'impôt différés et différé de la Fiducie se présentent comme suit: la charge d'impôt exigibles d'impôts aucune charge Current income taxes The Trust qualifies as a mutual fund trust and a REIT for income tax purposes. The Trust expects to distribute all of its taxable income to unitholders and is entitled to deduct such distributions for income tax purposes. Accordingly, no provision for current income taxes payable is required, except for amounts incurred in its incorporated subsidiaries. Deferred income taxes The Trust's deferred tax assets and liabilities and its deferred income tax expense are summarized as follows: 1er janvier / Variation / Change 31 décembre / December 31 Exercice / Year January 1 2019 $ 2019 $ 2019 $ Actifs d'impôt différé 25 700 (1 500) 24 200 Deferred tax assets Passifs d'impôt différé 163 000 (9 000) 154 000 Deferred tax liabilities Impôts différés (Résultats) (7 500) Deferred income taxes 1er janvier / Variation / Change 31 décembre / December 31 Exercice / Year January 1 2018 $ 2018 $ 2018 $ Actifs d'impôt différé 27 575 (1 875) 25 700 Deferred tax assets Passifs d'impôt différé 183 000 (20 000) 163 000 Deferred tax liabilities Impôts différés (Résultats) (18 125) Deferred income taxes ■ Page 55 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 20. RÉSULTAT NET (PERTE NETTE) PAR PART 20. NET INCOME (NET LOSS) PER UNIT Numérateur Résultat net (perte nette) attribuable aux porteurs de parts Ajustement au numérateur Résultat net (perte nette) dilué(e) après ajustement du numérateur Dénominateur Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base Ajustement au dénominateur Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué 2019 $ 2018 $ 4 081 269 (1 889 131) - - 4 081 269 (1 889 131) 111 384 880 91 163 634 395 131 - 111 780 011 91 163 634 Numerator Net income (loss) attributable to unitholders Adjustment to numerator Diluted net income (loss) after adjustment to numerator Denominator Weighted average number of unit outstanding - basic Adjustment to denominator Weighted average number of unit outstanding - diluted Résultat net (perte nette) par part attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - de base 0,0366 (0,0207) to unitholders - basic Résultat net (perte nette) par part attribuable Net income (loss) per unit attributable aux porteurs de parts - dilué 0,0365 (0,0207) to unitholders - diluted 21. FLUX DE TRÉSORERIE 21. CASH FLOWS Variation nette des éléments hors caisse de l'actif et du passif Autres actifs courants Autres actifs financiers Créditeurs Autres passifs Variation des intérêts courus Informations supplémentaires Charges d'intérêts Variation des intérêts courus Intérêts payés 2019 $ 2018 $ (239 855) (329 403) 49 286 43 289 (38 980) (515 663) (15 966) 7 606 29 692 120 810 (45 054) 97 088 2 418 655 1 519 641 (38 980) (45 054) 2 379 675 1 474 587 ■ Page 56 ■ Net change in non-cash asset and liability items: Other current assets Other financial assets Accounts payable Other liabilities Change in accrued interest Supplementary information Interest expenses Change in accrued interest Interest paid FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 21. FLUX DE TRÉSORERIE (suite) (in canadian dollars) 21. CASH FLOWS (continued) Le tableau suivant montre l'évolution des passifs financiers découlant des activités de financement. The following table provides the changes in financial liabilities arising from financing activities. Emprunts hypothécaires Solde au début de l'exercie Nouveaux emprunts Remboursements d'emprunts Solde à la fin de l'exercice Dette à long terme Solde au début de l'exercie Remboursements de la dette à long terme Solde à la fin de l'exercice Débentures convertibles Solde au début de l'exercie Émission de débentures convertibles Désactualisation de l'instrument financier dérivé Conversion des débentures convertibles Intérêts sur débentures convertibles Intérêts payés 2019 $ 2018 $ 50 775 481 31 581 924 14 546 315 20 328 359 (5 043 843) (1 134 802) 60 277 953 50 775 481 120 000 (15 000) 135 000 (15 000) 105 000 120 000 1 593 481 1 732 000 (107 000) (250 000) 182 079 (127 234) 250 581 1 404 000 (89 050) - 42 950 (15 000) Mortgages Balance beginning of year Gross mortgage proceeds Repayment of mortgages Balance end of year Long-term debt Balance beginning of year Repayment of long-term debt Balance end of year Convertible debentures Balance beginning of year Issuance of convertible debentures Accretion of derivative financial instruments Conversion of convertible debentures Interest on convertible debentures Interest paid Solde à la fin de l'exercice 3 023 326 1 593 481 Balance end of year 22. INSTRUMENTS FINANCIERS 22. FINANCIAL INSTRUMENTS La juste valeur de la trésorerie et équivalents de trésorerie, autres actifs financiers, créditeurs et des facilités de crédit correspond approximativement à la valeur comptable en raison du fait qu’il s’agit d’éléments à court terme ou du fait qu’ils portent intérêt aux taux actuels du marché. La juste valeur des emprunts hypothécaires, de la dette à long terme et des débentures convertibles a été estimée à partir des taux actuels du marché pour des instruments financiers ayant des durées et des échéances similaires. La politique suivie par la Fiducie pour le transfert de niveaux de la hiérarchie est qu'il y a transfert de niveaux lors d'une réévaluation des données utilisées dans la détermination de la juste valeur à la date d'établissement des états financiers et lors d'un changement de la technique d'évaluation de la juste valeur. The fair value of cash and cash equivalents, other financial assets, accounts payable and credit facilities approximates the carrying amount since they are short-term in nature or bear interest at current market rates. The fair value of mortgages, long-term debt and convertible debentures has been estimated based on current market rates for financial instruments with similar terms and maturities. The Trust's policy concerning hierarchy level transfers is that level transfers occur when, at closing date, fair value data used in valuation changes or when valuation techniques also change. ■ Page 57 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) 22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Le tableau qui suit montre les valeurs comptables des actifs financiers et des passifs financiers ainsi que leur juste valeur. Il montre aussi leur niveau hiérarchique d'évaluation. The following tables show the carrying amounts and fair values of financial assets and financial liabilities, including their levels in the fair value hierarchy. Classement des instruments financiers Classification of financial instruments Hiérarchie Valeur comptable Carrying amount Juste valeur Fair value Hierarchy 31 décembre 2019 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Facilités de crédit Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Instruments financiers dérivés Bons de souscription Rémunération fondée sur des parts 31 décembre 2018 Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie Autres actifs financiers Passifs financiers Créditeurs Facilités de crédit Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Instruments financiers dérivés Bons de souscription Rémunération fondée sur des parts n i v e a u (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (3) Juste valeur par le biais du résultat net Fair value through profit and loss Coût amorti Amotized cost l e v e l $ - - - - - - - - 748 820 898 570 178 750 $ $ 300 338 3 762 422 4 062 760 854 893 10 445 700 60 277 953 105 000 3 023 326 - - - 300 338 3 762 422 (2) (2) 4 062 760 854 893 10 445 700 60 359 935 98 234 2 958 236 748 820 898 570 178 750 (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (3) 1 826 140 74 706 872 76 543 138 - - - - - - - - 146 530 289 800 96 745 533 075 174 452 1 351 653 1 526 105 961 796 2 470 000 50 775 481 120 000 1 593 481 - - - 174 452 1 351 653 (2) (2) 1 526 105 961 796 2 470 000 50 775 481 120 000 1 593 481 146 530 289 800 96 745 (2) (2) (2) (2) (2) (3) (3) (3) 55 920 758 56 453 833 ■ Page 58 ■ December 31, 2019 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Credit facilities Mortgages Long-term debt Convertible debentures Derivative financial instruments Warrants Unit-based compensation December 31, 2018 Financial assets Cash and cash equivalents Other financial assets Financial liabilities Accounts payable Credit facilities Mortgages Long-term debt Convertible debentures Derivative financial instruments Warrants Unit-based compensation FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 22. INSTRUMENTS FINANCIERS (suite) 22. FINANCIAL INSTRUMENTS (continued) Juste valeur des instruments financiers dérivés La sensibilité des instruments financiers dérivés au cours et à la volatilité de la part est montrée dans le tableau suivant: Fair value of derivative financial instruments The sensitivity of the derivative financial instruments to the unit price and volatility is shown in the following table: Sensibilité au cours de la part Débentures convertibles Rémunération fondée sur des parts Bons de souscription Sensibilité à la volatilité Débentures convertibles Rémunération fondée sur des parts Bons de souscription Cours de la part ($) Valeur ($) Value ($) 748 820 840 618 659 434 Unit price ($) 0,66 0,70 0,62 0,66 0,70 0,62 0,66 0,70 0,62 Volatilité (%) Volatility (%) 46,69 51,69 41,69 46,69 51,69 41,69 46,69 51,69 41,69 178 750 196 790 161 425 898 570 1 038 775 778 061 Valeur ($) Value ($) 748 820 844 279 651 861 178 750 187 275 170 775 898 750 994 898 819 388 Sensitivity to unit price Convertible debentures Unit-based compensation Warrants Sensitivity to volatility Convertible debentures Unit-based compensation Warrants ■ Page 59 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 23. GESTION DU CAPITAL (in canadian dollars) 23. CAPITAL MANAGEMENT Les objectifs de la Fiducie en termes de gestion du capital sont d'abord d'assurer la pérennité de celui-ci afin de pouvoir poursuivre son exploitation, de fournir un rendement à ses porteurs de parts et de maintenir une structure de capital la plus optimale possible afin de réduire le coût en capital. to The Trust's capital management objectives are first ensure the longevity of its capital so as to support continued operations, provide its unitholders with a return and maintain the most optimal capitalization possible with a view of keeping capital costs to a minimum. La Fiducie utilise son capital pour les activités d'acquisition, les remboursements de ses emprunts et autres dettes ainsi que le paiement de distributions aux porteurs de parts. The Trust's uses its capital for acquisitions, repayments of mortgages and other debts and payment of distributions to unitholders. Le capital de la Fiducie est composé des éléments suivants: The Trust's capital components are as follows: Capital Emprunts hypothécaires Dette à long terme Débentures convertibles Facilités de crédit Parts de fiducie 2019 $ 60 277 953 105 000 3 023 326 10 445 700 47 998 284 2018 $ 50 775 481 120 000 1 593 481 2 470 000 39 361 322 121 850 263 94 320 284 Capital Mortgages Long-term debt Convertible debentures Credit facilities Trust units 24. GESTION DU RISQUE 24. RISK MANAGEMENT Gestion des risques découlant des instruments financiers Dans le cours normal de ses affaires, la Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque de taux d'intérêt et au risque de liquidité. La Fiducie gère ces expositions au risque sur une base continue. Afin de limiter les incidences de la fluctuation des taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie suit constamment la tendance des taux d'intérêt du marché et détermine en conséquence la composition de ses dettes. Management of risks arising from financial instruments In the normal course of business, the Trust is exposed to credit risk, interest rate risk and liquidity risk. The Trust manages these risk exposures on an ongoing basis. In order to limit the effects of changes in interest rates on its expenses and cash flows, the Trust constantly follows the evolution of interest rate and consequently the market determines the composition of its debts. Risque de crédit Le risque de crédit comprend les débiteurs et les prêts à recevoir. Le risque se reflète dans l'éventuelle incapacité des locataires et emprunteurs de pouvoir acquitter leurs obligations de paiements. En date du 31 décembre 2019, les comptes clients se chiffrent à 516 509$ (2018: 187 106$) et les prêts à recevoir à 3 245 913$ (2018: 1 164 547$). Credit risk Credit risk comes from the Trust's accounts receivable and loans receivable. The risk is reflected in the potential inability of customers and debtors to discharge their payment obligations. As at December 31, 2019, accounts receivable amount to $516,509 (2018: $187,106) and loans receivable to $3,245,913 (2018: $1,164,547). ■ Page 60 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 24. GESTION DU RISQUE (suite) 24. RISK MANAGEMENT (continued) comptes clients proviennent majoritairement Risque de crédit (suite) de Les locataires ayant des opérations pan-canadiennes dont le risque de crédit est faible. Les prêts à recevoir proviennent de locataires, dirigeants et partenaires. Le reste des créances sont des montants dus par des organismes gouvernementaux qui représentent un risque de crédit minimal. La Fiducie exerce un constant suivi de ces prêts. Les prêts à recevoir de partenaires sont garantis par des immeubles de placement que la Fiducie détient à travers ses coentreprises. La Fiducie diminue son risque de crédit en louant préférablement à des locataires ayant des activités pan canadiennes. Les six principaux locataires sont Sobeys, Suncor, Tim Hortons, Pharmaprix, Couche-Tard et Bureau respectivement 15,0%, 9,3%, en Gros qui 7,5%, 7,3%, 7,3% et 6,7% des revenus de location. La Fiducie ne considère pas avoir un risque de crédit significatif les autres locataires ayant des caractéristiques pour locataires que la Fiducie définit comme des similaires, locataires liés. représentent Credit risk (continued) Accounts receivable mostly include major Canadian National Tenants with minimal credit risk. The loans receivable are loans to tenants, officers and partners. The remainder of receivables are amounts owing from Government agencies, which represent a minimum credit risk. The Trust monitors these loans on a continuous basis. Loans receivable from partners are secured by investment properties held by the Trust through its joint ventures. The Trust mitigates credit risk by entering into leases with major Canadian National Tenants with minimal credit risk. The top six tenants, Sobeys, Suncor, Tim Hortons, Shoppers, Couche-Tard and Staples make up 15.0%, 9.3%, income respectively. 7.5%, 7.3%, 7.3% and 6.7% of rental Apart the Trust does not have from the top six tenants, significant credit risk exposure to any other tenants that share similar characteristics which the Trust defines as tenants that are related. Risque de taux d'intérêt Le risque de taux d'intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et ses facilités de crédits. Les instruments financiers à taux d'intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque de juste valeur et ceux à taux variable à un risque de flux de trésorerie. Interest rate risk The interest rate risk, for which the Trust has an exposure, long-term debt, concerns its loans receivable, mortgages, convertible debentures and credit facilities. Financial instruments with fixed rate of interest expose the Trust to a fair value risk whereas the instruments with a floating rate of interest to a cash flow risk. Tous les instruments financiers de la Fiducie, à l'exception de certains prêts à recevoir et de l'emprunt bancaire, sont assujettis à des taux d'intérêt fixe et ce jusqu'à leur propre échéance. Ceci réduit le risque de fluctuations des taux du marché. Chaque variation de 1% des taux d'intérêt aurait une incidence de 620 342$ sur le montant des charges financières de l'exercice. All of the Trust's financial instruments, except certain loans from receivable and the credit fixed interest rates for the remainder of their term. This reduces the risk of fluctuations in market rates. facilities, currently benefit Each change of 1% of impact of $620,342 on the financial expenses of the year. the interest rates would have an Risque de liquidité La Fiducie est exposée au risque de ne pas être en mesure d'honorer ses engagements financiers dans les délais établis aux termes de ses engagements. La haute direction gère les liquidités de la Fiducie en fonction des prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. Liquidity risk The Trust is exposed to the risk of being unable to honour its financial commitments by the deadlines set out under the terms of such commitments. Senior management manages the Trust's cash resources in accordance with the financial forecasts and anticipated cash flows. ■ Page 61 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 24. GESTION DU RISQUE (suite) Risque de liquidité (suite) La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement qui lui permettent de bien contrôler ses risques de liquidité courants la portion court principalement représentés par les créditeurs, terme des emprunts hypothécaires et de la dette à long terme ainsi que ses facilités de crédit. Le tableau suivant présente les échéances contractuelles des passifs financiers en tenant compte des paiements estimés d'intérêt: 31 décembre 2019 / Valeur comptable Valeur contractuelle December 31, 2019 Carrying value Contractual value $ $ 2020 $ 854 893 854 893 854 893 10 445 700 575 000 10 445 700 10 445 700 575 000 575 000 (in canadian dollars) 24. RISK MANAGEMENT (continued) Liquidity risk (continued) The Trust has a cash availability which allows it to control its current liquidity risks, mainly composed of accounts payable, current portion of mortgages and long-term debt and its credit facilities. The following are the contractual maturities of liabilities, including estimated interest payments: financial 2021 2022 2023 2024 Thereafter Subséquemment $ - - - $ - - - $ - - - $ - - - $ - - - 60 277 953 74 521 169 9 843 275 6 108 346 9 708 915 11 017 687 4 437 377 33 405 569 105 000 105 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 30 000 Convertibles debentures 3 023 326 3 903 860 188 160 188 160 188 160 1 564 080 1 775 300 - 75 281 872 90 405 622 21 922 028 6 311 506 9 912 075 12 596 767 6 227 677 33 435 569 31 décembre 2018 / Valeur comptable Valeur contractuelle December 31, 2018 Carrying value Contractual value $ $ 2019 $ 961 796 961 796 961 796 2 470 000 500 000 2 470 000 2 470 000 500 000 500 000 2020 2021 2022 2023 Thereafter Subséquemment $ - - - $ - - - $ - - - $ - - - $ - - - Créditeurs / Accounts payable Facilités de crédit / Credit facilities Provision Emprunts hypothécaires / Mortgages Dette à long term Long-term debt Débentures convertibles / Créditeurs / Accounts payable Facilités de crédit / Credit facilities Provision Emprunts hypothécaires / Mortgages Dette à long term Long-term debt Débentures convertibles / 50 775 481 65 052 580 6 720 721 8 961 698 5 226 768 8 827 338 10 136 109 25 179 946 120 000 120 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 45 000 Convertibles debentures 1 593 481 1 975 380 346 740 84 240 84 240 1 460 160 - - 56 420 758 71 079 756 11 014 257 9 060 938 5 326 008 10 302 498 10 151 109 25 224 946 il est fortement rachetables au gré du détenteur. Les parts de fiducie sont Cependant qu'un détenteur demanderait un rachat, car il est plus avantageux qu'il les vende sur le marché de cotation au lieu de les vendre à escompte à la Fiducie. En conséquence, les parts de Fiducie sont exclues du tableau ci-dessus. improbable The trust units are reedemable at the option of the unitholder. However, it is highly unlikely that a unitholder would request a redemption as it would be more advantageous to sell their units through the public market as opposed to redeeming them at a discount. Accordingly the Trust units have been excluded from the table above. ■ Page 62 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 24. GESTION DU RISQUE (suite) 24. RISK MANAGEMENT (continued) la Fiducie devait ne pas se qualifier comme FPI, Statut de Fiducie de placement immobilier La Fiducie doit se soumettre à plusieurs restrictions spécifiques en lien avec ses activités et ses investissements afin de conserver son statut de fiducie de placement immobilier (« FPI les »). Si conséquences pourraient être importantes et négatives. De plus, la Fiducie gère ses affaires afin d’être reconnue comme fiducie de placement immobilier d’un point de vue fiscal. Si elle devait ne pas respecter les critères lui permettant d’être une FPI, la Fiducie pourrait alors avoir un traitement fiscal similaire à une corporation, ce qui pourrait avoir un effet négatif tant pour elle que pour ses porteurs de part, sur la valeur des parts, sur sa capacité à se financer et à faire des acquisitions. De plus, les distributions pourraient être réduites de façon importante. La Fiducie croit qu’elle est en règle avec toute réglementation visant les fiducies de placement immobilier. Status of the REIT The Trust is required to comply with specific restrictions regarding its activities and the investments held by it in order to maintain its real estate investment trust status (“REIT”). Should the Trust cease to qualify as a REIT, the consequences could be material and adverse. As well, the Trust conducts its affairs in order to qualify as a REIT under applicable tax statutes so that the particular year. Should the Trust not meet the conditions to qualify as a REIT in a particular year, it may be subject to tax similar to a corporation, which may have an adverse impact on it and its unitholders, on the value of the units and on its ability to undertake financings and acquisitions. This could also materially reduce its distributable cash. Management believes that it complies with the REIT rules. retains its status as a flowthrough vehicle for it 25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS 25. RELATED PARTY TRANSACTIONS Les prêts à recevoir incluent un montant de 100 000$ (2018: 50 000$) consentis à un dirigeant de la Fiducie. Le produit d'intérêts sur ce prêt totalise 3 876$ (2018: 2 177$) pour lequel aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2019 (2018: 0$). The loans receivable include an amount of $100,000 (2018: $50 000) due from an officer of the Trust. Interest income on the loan amounts to $3,876 (2018: $2,177) for which no amount is receivable as at December 31, 2019 (2018: $0). Les facilités de crédit incluent un montant de 400 000$ (2018: 400 000$) obtenu d'un fiduciaire. Les intérêts sur les facilités de crédit incluent un montant de 18 400$ (2018: 8 433$) payé à ce fiduciaire pour lequel aucun montant (2018: 0$) n'est à payer au 31 décembre 2019. The credit facilities include an amount of $400,000 (2018: $400,000) obtained from a trustee. Interest on credit facilities includes an amount of $18,400 (2018: $8,433) paid to that trustee for which no amount is payable (2018: $0) as at December 31, 2019. Les frais d'émission de parts incluent un montant 2 145$ payés à une institution financière dont un fiduciaire est administrateur (2018: 0$). Un ancien fiduciaire, qui loue des immeubles de placement à la Fiducie, n'a pas soumis sa candidature pour le Conseil des Fiduciaires. Depuis le 25 mai 2019, les activités liées à cet ancien fiduciaire ne sont plus considérées comme étant avec un apparenté. Issue costs of units include an amount of $2,145 paid to a financial institution in which a trustee was a director (2018: $0). A former trustee who rents investment properties from the Trust has not seeked re-election to the Board of Trustees. Since May 25, 2019, the transactions related to this former trustee are deemed to be at arm's length. Pour la période du 1er janvier jusqu'au 25 mai 2019 ainsi que pour celle du comparatif du plein exercice se terminant le 31 décembre 2018, les opérations les résultats renferment suivantes en lien avec cet ancien fiduciaire: For the period of January 1st, 2019 to May 25, 2019 and for the comparative period of the full year ending December 31, 2018, the results include the following transactions with this former trustee: Les produits de location incluent un montant de 212 098$ (2018: 536 856$) de sociétés contrôlées par ce fiduciaire. Rental $536,856) from companies controlled by this trustee. income includes an amount of $212,098 (2018: ■ Page 63 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 25. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS (suite) 25. RELATED PARTY TRANSACTIONS (continued) Le produit d'intérêts inclut un montant de 790$ (2018: 2 138$) pour un prêt consenti à une personne liée à ce fiduciaire. Interest income includes an amount of $790 (2018: $2,138) from a person related to this trustee. Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis une participation dans la société en commandite Odacité Mercier. À cette date, la Fiducie a payé 463 275$ pour sa participation dans cette société dans laquelle cet ancien fiduciaire a un intérêt. On June 29, 2018, the Trust acquired an interest in the limited partnership Odacite Mercier. This day, the Trust paid $463,275 for its interest in this company in which this former trustee has an interest. Rémunération des dirigeants et fiduciaires La Fiducie a payé 360 852$ en rémunération à des dirigeants au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2019 (2018: 250 400$). Officers and Trustees compensation The Trust paid $360,852 as compensation to officers during the year ended December 31, 2019 (2018: $250,400). Les charges administratives comprennent un montant de 35 000$ (2018: 35 000$) payé à titre d'honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire. Administrative fees include an amount of $35,000 (2018: $35,000) paid as professional fees to a trustee and to an entity controlled by a trustee. 26. PROVISION 26. PROVISION En lien avec des acquisitions effectuées en 2018 et 2019 (voir la Fiducie a inscrit une provision de 575 000$ note 4), concernant des dépenses à venir. Following acquisitions made in 2018 and 2019 (see note 4), the Trust recorded a $575,000 provision for future reimbursements to tenants. 27. PRODUITS 27. REVENUE La presque totalité des revenus de location proviennent de quatre (4) catégories dont chacune représente 10% ou plus des produits. The rental income mostly comes from four (4) categories which individually represents 10% or more of revenues. Le tableau suivant montre le pourcentage des revenus de location associés à chaque catégorie. The following table shows the percentage of rental associated to each categories. income Revenus de location d'immeubles de placement Sociétés énergétiques canadiennes et dépanneurs Commerces de détail Commerces de restauration rapide Autres Rental income from investment properties Major canadian energy companies and covenience store companies Retail Quick service restaurants Others 2019 % 2018 % 41 34 22 3 52 22 23 3 100 100 ■ Page 64 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) 27. PRODUITS (suite) (in canadian dollars) 27. REVENUE (continued) Les revenus de location provenant de loyers fixes et variables se détaillent comme suit: Rental income from fixed and variable rent are detailled as follows: Revenus de location d'immeubles de placement Loyers fixes Loyers variables 2019 $ 9 088 337 299 989 9 388 326 2018 $ 6 003 762 271 515 6 275 277 Rental income from investment properties Fixed rents Variable rents Au 31 décembre 2019, les revenus de location annuels provenant de loyers fixes sont les suivants: Année Au cours de la prochaine année Après l'an un mais d'ici cinq ans Subséquemment $ 8 367 525 32 085 355 35 234 001 75 686 881 As at December 31, 2019, annual rental income from fixed rents are as follows: Year Within one year After one year but no more than five years Thereafter 28. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN 28. SUBSEQUENT EVENTS Le 20 janvier 2020, la Fiducie a annoncé qu’elle a conclu des conventions d’acquisition visant l’achat de trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et qu’elle a l’intention de réaliser un placement public de ses parts au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut minimal d’environ 15,0 millions de dollars et un produit brut maximal d’environ 18,0 millions de dollars. Le placement a été effectué sous les réserves d’usage associées au placement pour compte par un syndicat de placeurs codirigé par Paradigme Capital Inc. et Corporation Canaccord Genuity, agissant comme co-teneurs de livres, et comprenant Valeurs mobilières Banque Laurentienne inc., Partenaires en gestion de patrimoine Echelon inc. et Valeurs mobilières Desjardins inc. Les parts ont étés offertes au moyen d’un prospectus simplifié devant être déposé auprès des commissions des valeurs mobilières et des autres autorités de réglementation analogues de chacune des provinces du Canada. On January 20, 2020, the Trust announced that it has entered into acquisition agreements to purchase three commercial properties in Quebec and Ontario and its intention to undertake a public offering of units of FPI at a price of $0.62 per unit for minimum gross proceeds of approximately $15.0 million and maximum gross proceeds of approximately $18.0 million. The offering will be made on a best efforts basis through a syndicate of agents co-led by Paradigm Capital Inc. and Canaccord Genuity Corp., acting as joint bookrunners, and including Laurentian Bank Securities Inc., Echelon Wealth Partners Inc. and Desjardins Securities Inc. The units were offered by way of a short form prospectus filed with the securities commissions and other similar regulatory authorities in each of the provinces of Canada. ■ Page 65 ■ FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER FRONSAC FRONSAC REAL ESTATE INVESTMENT TRUST NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS 31 DÉCEMBRE 2019 ET 2018 NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS DECEMBER 31, 2019 AND 2018 (en dollars canadiens) (in canadian dollars) 28. ÉVÈNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN (suite) 28. SUBSEQUENT EVENTS (continued) Le 13 février 2020, la Fiducie a annoncé la clôture du placement public précédemment annoncé de ses parts de fiducie. Dans le cadre du placement, 29 millions de parts ont été émises au total, ce qui représente le nombre maximal de parts visées par le prospectus simplifié de la Fiducie, au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut total d’environ 18 millions de dollars. La Fiducie a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de la manière indiquée dans le prospectus simplifié définitif de FPI daté du 7 février 2020, notamment au financement partiel de l’acquisition de trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et au remboursement d’une partie de l’encours de la dette contractée aux termes de certaines des facilités de crédit. On February 13, 2020, the Trust announced that it has closed its previously announced public offering of trust units of FPI. Under the offering, an aggregate of 29 million units were issued, representing the maximum number of units qualified under the Trust's short form prospectus, at a price of $0.62 per unit for aggregate gross proceeds of approximately $18 million. The Trust intends to use the net proceeds of the offering as form prospectus dated described in the FPI’s final short February 7, 2020, including to partially fund the acquisition of three commercial properties in Quebec and Ontario and repay a portion of the outstanding indebtedness under certain credit facilities. Le 28 février 2020, la Fiducie a annoncé la clôture de deux acquisitions annoncées précédemment. La première propriété acquise est située à Farnham, Québec. Elle abrite une station- service Pétro-Canada, un dépanneur Beau-Soir et un restaurant Tim Hortons. Une contrepartie totale de 4,0 millions de dollars (excluant les frais de transaction) a été payée pour l’immeuble et a été versée en espèces. La deuxième propriété acquise est située à Kenora, Ontario. Elle abrite un commerce de détail exploité sous la bannière Walmart. La contrepartie totale payée pour l’immeuble est 12,0 millions de dollars (excluant les frais de transaction) et a été versée en espèces. Ces deux acquisitions font partie des trois acquisitions annoncées le 20 janvier 2020. On February 28, 2020, the Trust announced the closing of two previously announced acquisitions. The first property acquired is in Farnham, Quebec. It is composed of a Petro-Canada gas station, a Beau-Soir convenience store and a Tim Hortons restaurant. Total consideration paid was $4.0 million (excluding transaction costs) and was settled in cash. The second property acquired is in Kenora, Ontario. It is composed of a retail store operated under the Walmart banner. Total consideration paid for the property was $12.0 million (excluding transaction costs) and was settled in cash. These two acquisitions are part of the three previously announced acquisitions by the Trust on January 20, 2020. l’économie Une épidémie régionale, nationale ou internationale d’un virus transmissible tel que le COVID-19 pourrait avoir un effet néfaste internationale. sur L’épidémie de COVID-19 pourrait affecter négativement la capacité de la Fiducie à collecter ses loyers. L’épidémie de COVID-19 n’a pas eu d’impact important sur les opérations de la Fiducie en date du 20 mars 2020. potentiellement locale et regional, national or international outbreak of a A local, contagious disease, such as COVID-19, could have an adverse effect on local economies and potentially the global economy. The COVID-19 could affect the Trust's ability to collect rent in certain instances. The COVID-19 has not had a material impact on the Trust's operations as of March 20, 2020. La direction suit de près l’évolution de la situation, mais son incidence sur la Fiducie et ses activités est inconnue pour le moment. Les impacts seront comptabilisés au moment où ils seront connus et pourront faire l’objet d’une évaluation. Management is following closely the evolution but the impact on the operations of the Trust is unknown at the moment. The impacts will be accounted for when they will be known and when it will be possible to properly measure them. ■ Page 66 ■ FRONSAC Real Estate Investment Trust LETTRE DU PRÉSIDENT DU CONSEIL CHERS DÉTENTEURS DE PARTS. Il me fait plaisir de vous présenter ce rapport sur les activités de votre Fiducie pour l’exercice terminé le 31 décembre 2019. Nous estimons important d’entretenir le dialogue avec nos porteurs de parts et à bien faire comprendre nos orientations financières et stratégiques. 2019 : UNE ANNÉE FASTE POUR FRONSAC Encore une fois votre Fiducie a, au cours de l’année 2019, atteint de nouveaux sommets en termes d’actifs, de revenus de loyers et surtout des fonds provenant de l’exploitation par part. Ainsi, les actifs totaux sont passés de 98 millions à plus de 129 millions, soit une augmentation de plus de 30 %. Les revenus de location ont évidemment suivi cette hausse de nos actifs, passant de 6,2 millions à 9,3 millions, soit une augmentation de 50 %. Cette croissance a, en grande partie, été générée par des acquisitions. Les immeubles commerciaux acquis au cours de l’année 2019 sont tous occupés par des locataires ayant des liens privilégiés avec les consommateurs. Ainsi, on retrouve parmi ces derniers, McDonald’s et Subway qui sont locataires d’un bâtiment acquis à Shawinigan. Il en est de même de Walmart dans un immeuble situé à Lachute et Dollarama dans des propriétés sises à Laval et Maniwaki. Il y a également Tim Hortons qui est locataire d’un immeuble situé à Lachute. Pharmaprix est dans la même situation à Baie Comeau et Mikes à Baie Comeau et Sept-Îles. Tous ces immeubles sont situés au Québec. Nous avons également fait l’acquisition d’un site pétrolier arborant la bannière Sobeys à Yarmouth en Nouvelle-Écosse. Est-il nécessaire de mentionner que ces acquisitions respectent en tout point notre modèle d’affaires. Il s’agit de propriétés distinctes situées dans des endroits stratégiques et occupées par des locataires nationaux possédant une excellente cote de crédit et qui assumeront totalement la gestion de ces immeubles. RÉMUNÉRATION DE NOS DÉTENTEURS DE PARTS Je crois qu’il faut souligner que la progression importante de nos actifs ne s’est jamais faite aux dépens de notre rentabilité par part et qu’au contraire, nous avons respecté notre mission première qui est d’offrir à nos détenteurs de parts un rendement profitable sur leur investissement. Le tableau ci-dessous illustre bien cette progression au cours des huit dernières années. 4.14¢ 3.66¢ 3.17¢ 1.77¢ 1.86¢ 1.35¢ 1.48¢ 1.30¢ 1.25¢ 2.48¢ 2.12¢ 1.55¢ 1.61¢ 1.80¢ 2.02¢ 2.22¢ 0.50¢ n/a 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* *FPE récurrents FPE/part Distribution/part Difficile de ne pas souligner que nos distributions ont augmenté de 79%, au cours de cette période! FRONSAC 67 FRONSAC Real Estate Investment Trust NIVEAU RECORD DE NOTRE CAPITALISATION Comme nous le savons tous, le domaine immobilier requiert beaucoup de capitaux. Difficile de croître sans un apport constant de capital, d’autant plus que nous distribuons chaque année à nos détenteurs de parts un montant sensiblement égal à nos flux de trésorerie. Historiquement, notre capital provenait essentiellement de placements privés, sauf évidemment, l’émission faite lors de notre entrée en bourse. Nous n’avons jamais manqué d’investisseurs disposés à financer notre croissance, mais un retour à l’apport public ne pouvait être qu’une question de temps. C’est exactement ce qui est arrivé il y a quelques mois puisque nous avons été en mesure de faire un placement public de parts d’un montant de 18 millions de dollars. Suite à cette émission, notre capitalisation boursière est maintenant près des 100 millions de dollars, ce qui constitue une nouvelle marque pour Fronsac. De plus, nous avons noté une hausse importante des transactions boursières sur notre titre. ÉVOLUTION DANS NOTRE INDUSTRIE Notre industrie constante évolution et comme gestionnaire, il faut évidemment évaluer l’impact de ces changements sur notre modèle d’affaires. Ainsi, deux constats sont inévitables : ▪ ▪ les ventes en ligne sont en progression constante; la génération Z et les milléniaux fréquentent beaucoup moins l’immobilier commercial et surtout les centres d’achats que les générations précédentes. Heureusement, nous estimons que ces tendances macroéconomiques ne nous incitent pas jusqu’ici à modifier notre modèle d’affaires. Notre présence dans la restauration rapide constitue un facteur de stabilité non- négligeable. Notre présence dans le secteur pétrolier demeure encore immunisée contre la tendance séculaire que représente l’évolution vers l’électrification des transports. En fait, la demande d’essence continue de progresser et tout indique que cette tendance ne s’inversera pas avant un certain nombre d’années. La baisse importante du prix du pétrole que nous connaissons depuis quelques mois ne va certainement pas inciter les consommateurs à modifier leur comportement. D’autre part, notre présence de plus en plus importante dans l’immobilier commercial servant le secteur alimentaire (les bannières IGA de même que Walmart) est aussi très rassurante, car ce secteur est peu affecté par les ventes en ligne. Il y a donc lieu d’être optimiste, tout en demeurant sensible aux changements avec lesquels nous devrons composer. Enfin, comme je quitterai mes fonctions dans quelques semaines, j’en profite pour remercier tous ceux qui m’ont aidé à faire de Fronsac une fiducie à succès et plus particulièrement tous les fiduciaires actuels ainsi qu’à transformer mon rêve du départ en réalité. FRONSAC 68 FRONSAC Fiducie de placement immobilier Rapport de gestion – T4 2019 Période terminée le 31 décembre 2019 Formulaire 51-102F1 Fiducie de placement immobilier FRONSAC RÉSUMÉ DE L’INFORMATION FINANCIÈRE FRONSAC 70 RÉSUMÉ DE L'INFORMATION ANNUELLEPériodes terminées les 31 décembre20192018Δ%Situation financièreRevenus de location9 388 3266 275 2773 113 04950%Revenus totaux9 388 3266 290 2773 098 04949%Résultat net (perte nette) etrésultat global (perte globale)4 081 269(1 889 131)5 970 400(316%)Résultat opérationnel net (1)7 144 0225 112 6752 031 34740%FPE (1)4 615 3943 351 5501 263 84438%FPE récurrents (1)(2)4 615 3943 336 5501 278 84438%FPEA (1)4 524 3633 038 1111 486 25249%BAIIA (1)6 672 2884 749 2131 923 07540%Immeubles de placement (3)134 376 091107 174 82427 201 26725%Total de l'actif129 118 70898 890 34930 228 35931%Total des dettes et emprunts (4)60 382 95350 895 4819 487 47219%(incluant les lignes de crédit)70 828 65353 365 48117 463 17233%Total des débentures convertibles3 023 3261 593 4811 429 84590%Total des capitaux propres51 342 04041 302 14910 039 89124%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base111 384 88091 163 63420 221 24622%Par partFPE0.0414 0.0368 0.004713%FPE récurrents0.0414 0.0366 0.004813%FPEA0.0406 0.0333 0.007322%Distributions0.0222 0.0202 0.002010%Ratios financiersTaux d’intérêt moyen pondéré - taux fixe4.0%3.8%0.2%Ratio d'endettement - incluant les inst. échangeables57%56%1%Ratio d'endettement - excluant les inst. échangeables (3)55%54%1%Ratio de couverture des intérêts2.6 3.1 (0.5)Ratio de couverture de la dette1.7 1.8 (0.1)Distributions en % des FPE54%55%(1%)Distributions en % des FPE récurrents 54%55%(1%)Distributions en % des FPEA55%60%(5%)Information de locationTaux d'occupation100%100%- Catégories des locataires basées sur les revenus netsNational85%79%6%Régional9%16%(7%)Local5%5%- Types de locatairesPétrolières majeures/dépanneurs15 14 1 Pétrolières majeures/dépanneurs/restauration rapide13 11 2 Restauration rapide17 14 3 Commerce de détails10 6 4 Autre2 2 - 57 47 10 AutreDurée résiduelle moyenne pondérée - hypothèques6.14.71.4Durée résiduelle moyenne pondérée - baux8.79.6(0.9)Taux de capitalisation moyen pondéré IFRS6.35%6.48%(0.13%)(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revevenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés (3) Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours d’aménagement) des états financiers consolidé(4) Exclut les débentures convertibles 12 mois Fiducie de placement immobilier FRONSAC HISTORIQUE DE CERTAINES DONNÉES FINANCIÈRES 4.14¢ 3.66¢ 3.17¢ 1.77¢ 1.86¢ 1.35¢ 1.48¢ 1.30¢ 1.25¢ 2.48¢ 2.12¢ 1.55¢ 1.61¢ 1.80¢ 2.02¢ 2.22¢ 0.50¢ n/a 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* *FPE récurrents: excluent les ‘‘autres revenus’’ tels que présentés dans les états financiers consolidés de la période FPE/part Distribution/part TYPES DE LOCATAIRES – Exercice 2019(1) MIXTE DE LOCATAIRES(1) LOCATAIRES CLÉS (53.1%) (1) 9% 5% 86% Régionaux Locaux Nationaux (2) (3) (4) 15.0% 9.3% 7.5% 7.3% 7.3% 6.7% Notes: (1) Basé sur le résultat opérationel net tel que définit à la page 80 (2) Sobeys exploite les magasins d’alimentation IGA et les stations-service Shell (3) Suncor exploite les stations-service Pétro-Canada (4) Loblaws exploite les pharmacies Pharmaprix/Shoppers FRONSAC 71 Fiducie de placement immobilier FRONSAC INDICATEURS DE PERFORMANCE CLÉS - 2019 FPE(1) récurrents par part Résultat opérationnel net +13% De 3,66¢ 2018 à 4,14¢ pour 2019 +40% Une augmentation de 2,0M$ au cours des derniers 12 mois Distribution/FPE(1) récurrents Taux d’occupation 54% Un ratio conservateur qui permet à Fronsac de maintenir sa forte croissance 100% La qualité de nos actifs nous permet de conserver un taux d’occupation maximal Immeubles de placement(2) Ratio de dépenses administratives +25% De 107,2M$ en 2018 à 134,4M$ en 2019 0,47% Charges administratives / immeubles de placement(2) Notes: (1) (2) FRONSAC Les FPE récurrents excluent les « Autres revenus » tels que présentés dans les états financiers consolidés se terminant le 31 décembre 2019. Se référer à la section à « Mesures financières non-définies par les IFRS » Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours d’aménagement) des états financiers de Fronsac 72 Fiducie de placement immobilier FRONSAC PORTEFEUILLE DES PROPRIÉTÉS ET INFORMATION SUR LES SECTEURS D’EXPLOITATION FRONSAC 73 Superficie#AdresseVille / provinceTypeTerrainImmeubleParticipation140-50 rue Brunet Mont St-Hilaire, QcRestauration rapide, essence, dépanneur69K p.c.5 452p.c.100%2230 Boul. St-Luc St-Jean-sur-Richelieu, QcEssence, dépanneur65K p.c.8 359 p.c.100%3196 Boul. De l'Hôtel-de-Ville Rivière-du-Loup, QcEssence, dépanneur36K p.c.6 088p.c.100%41349-1351 route 117Val-David, QcRestauration rapide, essence, dépanneur14K p.c.2 400p.c.100%5275 rue Barkoff Trois-Rivières, QcEssence, dépanneur65K p.c.2 400p.c.65%6530 rue Barkoff Cap-de-la-madeleine, QcEssence, dépanneur30K p.c.2 641p.c.50%7340-344 Montée du ComtéLes Coteaux, QcRestauration rapide, essence, dépanneur67K p.c.8 071p.c.100%81440-50 Boul. St-Laurent EstLouiseville, QcRestauration rapide, essence, dépanneur115K p.c.6 132p.c.50%91460 Boul. St-Laurent EstLouiseville, QcRestauration rapide37K p.c.4 841p.c.50%10490-494 Boul. De L'Atrium Québec City, QcEssence, dépanneur34K p.c.6 574p.c.100%117335 Boul. Guillaume CoutureLévis, QcRestauration rapide30K p.c.2 860p.c.100%121319 avenue Brookdale Cornwall, OnRestauration rapide33K p.c.3 127p.c.100%134200 rue Bernard-PilonSt-Mathieu de Beloeil, QcEssence, dépanneur20K p.c.1 200p.c.100%141901 rue Raymond Blais Sainte-Julie, QcEssence, dépanneur39K p.c.5 150p.c.100%152000 rue Leonard de Vinci Sainte-Julie, QcRestauration rapide86K p.c.1 255p.c.100%162050 rue Leonard de Vinci Sainte-Julie, QcEssence50K p.c.5 975p.c.100%172051 rue Nobel Sainte-Julie, QcRestauration rapide27K p.c.1 392p.c.100%1816920-16930 avenue St-Louis St-Hyacinthe, QcRestauration rapide, essence, dépanneur70K p.c.6 290p.c.100%193726 Boul. Des Forges Trois-Rivières, QcRestauration rapide19K p.c.3 360p.c.100%202871-2885 rue Des Prairies Trois-Rivières, QcRestauration rapide, essence, dépanneur60K p.c.6 662p.c.100%212350 Chemin des PatriotesRichelieu, QcRestauration rapide, essence, dépanneur48K p.c.4 851p.c.100%224932 Boul. des Sources Pierrefonds, QcRestauration rapide19K p.c.2 716p.c.100%23314 rue De Montigny St-Jérôme, QcRestauration rapide24K p.c.2 832p.c.100%24288 rue Valmont Repentigny, QcEssence, dépanneur22K p.c.2 400p.c.100%252439 Boul. Ste Sophie Sainte-Sophie, QcEssence, dépanneur58K p.c.4 856p.c.95%262429 Boul. Ste-Sophie Sainte-Sophie , QcRestauration rapide45K p.c.3 710p.c.95%27610 Boul. St-Joseph Gatineau, QcPièces d'auto12K p.c.3 019p.c.100%28513 Boul. des Laurentides Laval, QcPièces d'auto13K p.c.3 372p.c.100%29123 rue St-Laurent EstSt-Eustache, QcEssence, dépanneur18K p.c.2 400p.c.100%30507 Chemin de la Grande CôteSt-Eustache, QcEssence, dépanneur22K p.c.3 846p.c.100%314 Rue NordWaterloo, QcEssence, dépanneur14K p.c.1 723p.c.100%323355 rue De la PéradeQuebec City, QcCommerce de détail142K p.c.28 894p.c.100%332555 boul. MontmorencyQuebec City, QcCommerce de détail110K p.c.25 480p.c.100%343592 rue LavalLac Mégantic, QcEssence, dépanneur20K p.c.1 777p.c.100%35536 Boul. AlgonquinTimmins, OnRestauration rapide108K p.c.2 690p.c.100%361730 avenue Jules VernesCap Rouge, QcRestauration rapide35K p.c.4 100p.c.50%37235 Montée PaiementGatineau, QcCommerce de détail149K p.c.25 706p.c.100%38510 avenue BéthanyLachute, QcRestauration rapide, essence, dépanneur113K p.c.11 910p.c.50%391337 Boul. Iberville Repentigny, QcCommerce de détail57K p.c.17 050p.c.100%40222 Boul. St-Jean-Baptiste*Mercier, QcRestauration rapide, essence, dépanneur70K p.c.8 088p.c.82.5%41230 Boul. St-Jean-Baptiste*Mercier, QcRestauration rapide33K p.c.4 165p.c.82.5%42101 rue HébertMont-Laurier, QcCommerce de détail350K p.c.37 530p.c.100%43290 Boul. Monseigneur Langlois*Salaberry-de-Valleyfield, QcRestauration rapide, essence, dépanneur107K p.c.9 400p.c.50%44510 rue PortlandDartmouth, N-ÉRestauration rapide32K p.c.4 631p.c.100%4520 boul. Frontenac OuestThetford Mines, QcRestauration rapide30K p.c.2 400p.c.100%46975 ave. WilkinsonDartmouth, N-ÉRestauration rapide, essence, dépanneur85K p.c.7 975p.c.50%471501 rue Jacques BedardQuebec City, QcCommerce de détail152K p.c.24 652p.c.100%48852 boul. Laure Sept Iles, QcRestauration 28K p.c.3 239 p.c.100%4987-91 Starrs Road Yarmouth, N-ÉEssence, dépanneur62K p.c.3 335 p.c.100%504675 boul. Shawinigan SudShawinigan, QcRestauration rapide, essence, dépanneur101K p.c.7 126 p.c.50%51480 avenue BethanyLachute, QcCommerce de détail492K p.c.75 681 p.c.100%52484 avenue BethanyLachute, QcRestauration rapide32K p.c.3 037 p.c.100%532077 boulevard des LaurentidesLaval, QcCommerce de détail31K p.c.9 462 p.c.100%54111-117 boul. DesjardinsManiwaki, QcCommerce de détail45K p.c.16 085 p.c.100%55550 boul. Lafleche Baie Comeau, QcCommerce de détail102K p.c.19 676 p.c.100%56304 boul. LasalleBaie Comeau, QcRestauration rapide13K p.c.3 300 p.c.100%5735 route 201*Coteau-du-Lac, QcRestauration rapide, essence, dépanneur31K p.c.4 500 p.c.50%58835 Lucien Chenier***Farnham, QcRestauration rapide, essence, dépanneur89K p.c.7 000 p.c.100%5924 Mikana Way***Kenora, OnCommerce de détail534K p.c.80 881 p.c.100%*Fronsac a augmenté sa participation de 50% à 82.5% depuis le 31 décembre 2019 Total:4 414K p.c.575 724p.c.**En cours de développement***Acquisitions réalisées après le 31 décembre 2019 Fiducie de placement immobilier FRONSAC RAPPORT DE GESTION PORTÉE DE L’ANALYSE Ce rapport de gestion de Fiducie de Placement Immobilier Fronsac (« Fronsac » ou la « Fiducie ») a pour but de fournir aux lecteurs une évaluation du rendement et de résumer les résultats d’exploitation et la situation financière pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019. Il doit être lu en lien avec les états financiers audités consolidés du 31 décembre 2019 ainsi qu’avec les états financiers consolidés audités modifiés et retraités (les « états financiers retraités ») et le rapport de gestion modifié et retraité du 31 décembre 2018. Les données financières présentées dans le présent rapport de gestion sont préparées conformément aux Normes Internationales d’Information Financière (les IFRS) et tous les montants sont en dollars canadiens. Vous trouverez les états financiers consolidés ainsi que tous les rapports de gestion sur le site web fronsacreit.com et sur sedar.com. Daté du 20 mars 2020, ce rapport de gestion reflète toutes les informations importantes disponibles jusqu'à cette date et doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités au 31 décembre 2019 et les notes afférentes incluses dans le présent rapport. MISE EN GARDE CONCERNANT LES DÉCLARATIONS PROSPECTIVES Les lois sur les valeurs mobilières incitent les entreprises à présenter de l’information prospective afin que les investisseurs puissent mieux comprendre les perspectives de l’entreprise et prendre des décisions éclairées. Ce rapport de gestion contient des énoncés de nature prospective sur les objectifs, les stratégies, la situation financière, les résultats d’exploitation, les flux de trésorerie et les activités de la Fiducie qui sont fondés sur les attentes, estimations et hypothèses actuelles de la direction relativement aux marchés dans lesquels elle évolue. Les déclarations formulées d’après les attentes actuelles de la direction comportent des risques et des incertitudes inhérents, connus ou non. Des verbes, à la forme affirmative ou négative, tels que « croire », « prévoir », « estimer », « s’attendre », « viser » et « évaluer » ainsi que des expressions apparentées sont utilisés pour ces commentaires prospectifs. Ces déclarations expriment les intentions, projets, attentes ou opinions de FPI Fronsac sous réserve de la matérialisation de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs sur lesquels la Fiducie n’a, dans bon nombre de cas, aucune emprise. Les résultats futurs pourraient être différents de ce qui est prévu. Le lecteur est mis en garde contre le risque d’accorder une confiance exagérée à toute information de nature prospective. Il est important de noter que les énoncés de nature prospective contenus dans ce rapport de gestion décrivent nos attentes en date du 20 mars 2020. DESCRIPTION DES ACTIVITÉS ET APERÇU DES AFFAIRES FPI Fronsac est une fiducie active dans le domaine de l’immobilier commercial. Les parts de la Fiducie sont inscrites à la cote de la Bourse de Croissance TSX sous le symbole FRO.UN. La Fiducie détient et loue des immeubles commerciaux directement et indirectement par l’entremise de ses filiales. Depuis sa création, la Fiducie a fait un très grand nombre d’acquisitions et elle a augmenté régulièrement son portefeuille immobilier. FRONSAC 74 Fiducie de placement immobilier FRONSAC En ayant toujours comme objectif premier le rendement par part, Fronsac… Au 31 décembre 2019, la Fiducie détenait cinquante sept (57) immeubles de placement soit cinquante deux (52) immeubles au Québec, deux (2) immeubles en Ontario et trois (3) immeubles en Nouvelle Écosse. Durant le trimestre terminé le 31 décembre 2019, ces propriétés avaient un taux d’occupation de 100%. Les propriétés sont occupées par cinq groupes de locataires distincts : (1) chaînes de restauration rapide, (2) pétrolières majeures, (3) chaînes de dépanneurs, (4) commerces de détail majeurs et (5) autres. HISTORIQUE DU TAUX D'OCCUPATION 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ces immeubles sont loués à des locataires sur une base « sans administration » aux termes d’un « bail triple net ». Dans ce type d’arrangement, le locataire est responsable de payer les taxes foncières, les assurances et l’entretien général en plus du loyer de base déjà stipulé dans les conditions du bail. Ces baux assurent des rentrées de trésorerie récurrentes stables et offrent une possibilité de croissance des revenus. ÉVÈNEMENTS MAJEURS DE L’EXERCICE Le 10 avril 2019, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé de parts de Fronsac (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part et de débentures convertibles non garanties à 6 % (les « Débentures ») en contrepartie d’un produit brut total maximal de 10 000 000 $, y compris des Débentures d’un capital maximal de 2 000 000 $ (collectivement, le « Placement »). FRONSAC 75 Augmenterégulièrementsesdistributions mensuellespar partAcquiertdes immeubles louésenvertude bauxtriple nets (NNN) et à long termeCibledes propriétéscommercialesbien situéesavec des locatairessolidesfinancièrementMaintientun bilanconservateurDemeuredisciplinéedans sesacquisitions Fiducie de placement immobilier FRONSAC Le produit net tiré du Placement a été affecté à des acquisitions, au fonds de roulement et aux besoins généraux de la fiducie. Le 26 avril 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de trois propriétés, deux situées au Québec et une en Nouvelle-Écosse. La première est un restaurant exploité par la bannière Mikes. La propriété est située à Sept-Iles sur le boulevard Laure, l’artère principale de la ville et où se trouve la plupart des commerces de détail importants. La contrepartie versée était de 1 450 000$ (excluant les frais de transaction) et elle a été payée comptant. La deuxième acquisition est une propriété à être redéveloppée en partenariat avec Odacité Immobilier Inc. Celle-ci abrite présentement une station-service Esso avec un restaurant Subway et elle est située sur le boulevard Shawinigan-sud à Shawinigan, Qc. La propriété sera démolie et une nouvelle station-service Esso avec des restaurants McDonald’s et Subway sera construite. La construction était prévue pour mai 2019 et les coûts totaux sont estimés à 2,4 M$. La participation de Fronsac dans le projet est de 25%. La troisième propriété est une station-service Sobeys située à Yarmouth, en Nouvelle-Écosse et louée en vertu d’un bail foncier. La contrepartie versée était de 1 000 000$ (excluant les frais de transaction) et elle a été payée comptant. Le 16 mai 2019, Fronsac a annoncé la clôture de son placement privé annoncé précédemment, pour un produit brut total de 9 910 000 $ (le « Placement »). Dans le cadre du Placement, Fronsac a émis 14 869 091 parts (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part, pour un produit brut revenant à Fronsac de 8 178 000 $, et des débentures convertibles non garanties à 6% (les « Débentures ») d’un capital de 1 732 000 $. Le produit net tiré du Placement a été affecté au financement partiel d’acquisitions, au remboursement de certains crédits, sur lesquels des sommes pourraient de nouveau être prélevées ultérieurement, au fonds de roulement et aux besoins généraux de la fiducie. Des initiés de Fronsac ont souscrit 4 185 715 Parts au total dans le cadre du Placement, pour un produit brut total revenant à Fronsac de 2 302 143 $. La participation de ces initiés au Placement (la « Participation d’initiés ») a été considérée comme une « opération avec une personne apparentée » au sens de la Politique 5.9 de la Bourse de croissance TSX et du Règlement 61-101 sur les mesures de protection des porteurs minoritaires lors d’opérations particulières (le « Règlement 61-101 »). Dans le cadre du Placement, Fronsac verse une commission d’intermédiaire totalisant 89 940 $ aux courtiers inscrits conformément à la législation applicable. Les Débentures viendront à échéance le 16 mai 2024, porteront intérêt au taux annuel de 6 %, payable semestriellement à terme échu en versement égaux le 28 août et le 28 février de chaque année, la première date de paiement tombant le 28 août 2019, et seront convertibles au gré de leur porteur en Parts au prix de 0,73 $ la Part, soit un taux de conversion de 1 369,86 Parts pour chaque tranche de 1 000 $ de valeur nominale des Débentures. Les Débentures seront rachetables au gré de Fronsac à compter du 16 mai 2022 si le cours de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX (la « Bourse de croissance TSX ») est supérieur à 0,73 $ pendant une période de quarante-cinq (45) jours ouvrables consécutifs. Le 23 mai 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de deux propriétés à Lachute, Qc. Celles-ci sont situées sur l’avenue Bethany au cœur du pôle commercial de Lachute. La première abrite un commerce de détail exploité sous la bannière Walmart et la deuxième, un restaurant de type restauration rapide exploité sous la bannière Tim Hortons. La contrepartie versée est de 9 500 000$ et les propriétés vont générer un résultat opérationnel net de 682 000$ la première année, représentant un taux de capitalisation de 7,2% basé sur le prix d’achat. FRONSAC 76 Fiducie de placement immobilier FRONSAC Le 31 mai 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition de deux propriétés. La première abrite un commerce exploité sous la bannière Dollarama et est située sur le boulevard des Laurentides à Laval, Qc. La deuxième abrite un commerce aussi exploité sous la bannière Dollarama de même qu’une succursale de la Banque Laurentienne. Elle est située sur le boulevard Desjardins à Maniwaki, Qc. Les deux propriétés sont situées sur des artères commerciales achalandées dans leur ville respective. La contrepartie versée a été de 4 050 000$ et elle a été payée comptant. Le 22 août 2019, Fronsac a annoncé l’acquisition d’une propriété à Baie Comeau, Qc. Celle-ci abrite une pharmacie exploitée sous la bannière Pharmaprix et elle est située au coeur du pôle commercial de la ville. La contrepartie versée a été de 5 200 000$. PERSPECTIVES POUR 2020 ET ÉVÈNEMENTS SUBSÉQUENTS La Fiducie est constamment à la recherche de sites immobiliers comportant une gestion minimale de la part du propriétaire et des baux de nature « triple net ». Ce modèle d’affaires nécessite très peu de temps d’administration permettant ainsi à la direction de la Fiducie de se concentrer sur une stratégie d’acquisition dans le but de bonifier les Fonds Provenant de l’Exploitation et les Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés par part de la Fiducie. Fronsac cible des acquisitions qui viendront soutenir sa croissance. La structure des capitaux propres et des capitaux d’emprunt de la Fiducie lui confère une position enviable pour réaliser d’autres acquisitions. Le 20 janvier 2020, Fronsac a annoncé qu’elle a conclu des conventions d’acquisition visant l’achat de trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et qu’elle a l’intention de réaliser un placement public de ses parts au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut minimal d’environ 15,0 millions de dollars et un produit brut maximal d’environ 18,0 millions de dollars. La FPI a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de la manière suivante : (i) l’acquisition d’un immeuble situé à Kenora, en Ontario, et loué à Walmart. La contrepartie totale payable pour l’immeuble sera d’environ 12,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés à l’opération), qui devrait être réglé au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un capital global d’environ 8,4 millions de dollars et 2) d’un paiement en espèces de 3,6 millions de dollars, qui devrait, selon la FPI, provenir du produit net tiré du Placement; (ii) l’acquisition d’un immeuble situé à Farnham, au Québec, et loué à une station-service et à un restaurant exploités par Pétro-Canada, un exploitant de dépanneurs et un restaurant Tim Hortons. La contrepartie totale payable pour l’immeuble sera d’environ 4,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés à l’opération), qui devrait être réglée au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un capital global d’environ 2,7 millions de dollars et 2) d’un paiement en espèces de 1,3 million de dollars, qui devrait, selon la FPI, provenir du produit net tiré du Placement; (iii) l’acquisition d’une participation de 75 % dans un immeuble situé à Saint-Étienne-des-Grès, au Québec, et loué à une station-service et à un restaurant exploités par Parkland, un exploitant de dépanneurs et un restaurant Tim Hortons. La contrepartie totale payable pour l’immeuble sera de 3,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés à l’opération), qui devrait être réglée au moyen 1) d’un nouveau financement hypothécaire d’un capital global d’environ 2,0 millions de dollars et 2) d’un paiement en espèces de 1,0 million de dollars, qui devrait, selon la FPI, provenir du produit net tiré du Placement; (iv) environ 7,5 millions de dollars, dans l’hypothèse où le Placement minimal est souscrit, et environ 10,3 millions de dollars, dans l’hypothèse où le Placement maximal est souscrit, au remboursement d’une partie de l’encours de la dette contractée aux termes de certaines des facilités de crédit de Fronsac, sur lesquelles des sommes pourraient être prélevées de nouveau ultérieurement dans le cadre de l’acquisition par la FPI des Immeubles visés par les Acquisitions; (v) environ 0,3 million de dollars au paiement des frais engagés par la FPI dans le cadre du Placement; (vi) environ 0,5 million de dollars au paiement des frais liés aux opérations immobilières devant être engagés dans le cadre de l’acquisition des Immeubles visés par les Acquisitions, qui comprendront principalement les droits de mutation immobilière et autres taxes, l’assurance, les frais bancaires liés au crédit immobilier, les honoraires juridiques et les honoraires de conseillers indépendants. Le résultat opérationel net combiné FRONSAC 77 Fiducie de placement immobilier FRONSAC pour ce qui est des Immeubles visés par les Acquisitions s’établit à environ 1,5 million de dollars, ce qui représente un taux de capitalisation moyen pondéré de 7,9 % compte tenu du prix d’achat total des Immeubles visés par les Acquisitions d’environ 19,0 millions de dollars (compte non tenu des frais liés aux opérations). Le 13 février 2020, Fronsac a annoncé la clôture du placement public précédemment annoncé (le « Placement ») de ses parts de fiducie (les « Parts »). Dans le cadre du Placement, 29 millions de Parts ont été émises au total, ce qui représente le nombre maximal de Parts visées par le prospectus simplifié de Fronsac, au prix de 0,62 $ par part, pour un produit brut total d’environ 18 millions de dollars. Le Placement a été effectué par un syndicat de placeurs codirigé par Paradigme Capital Inc. et Corporation Canaccord Genuity, agissant comme co‑teneurs de livres, et comprenant Valeurs mobilières Banque Laurentienne inc., Partenaires en gestion de patrimoine Echelon inc. et Valeurs mobilières Desjardins inc. La FPI a l’intention d’affecter le produit net tiré du Placement de la manière indiquée dans le prospectus simplifié définitif de Fronsac daté du 7 février 2020, notamment au financement partiel de l’acquisition de trois immeubles commerciaux situés au Québec et en Ontario et au remboursement d’une partie de l’encours de la dette contractée aux termes de certaines des facilités de crédit de la FPI. Le 28 février 2020, Fronsac a annoncé la clôture de deux acquisitions annoncées précédemment. La première propriété acquise est située à Farnham, Québec. Elle abrite une station-service Petro-Canada, un dépanneur Beau-Soir et un restaurant Tim Hortons. Une contrepartie totale de 4,0 millions de dollars a été payée pour l’immeuble et a été versée en espèces. La deuxième propriété acquise est située à Kenora, Ontario. Elle abrite un commerce de détail exploité sous la bannière Walmart. La contrepartie totale payée pour l’immeuble est de 12,0 millions de dollars et a été versée en espèces. FPI Fronsac ne prévoit aucune rénovation majeure sur les immeubles commerciaux dont elle est propriétaire, car leur construction est relativement récente et leur condition actuelle est excellente. La Fiducie croit en une stratégie de croissance à long terme basée sur l'acquisition d’immeubles de placement lui permettant d'augmenter ses fonds provenant des opérations par part de même que les distributions par part et par ricochet la valeur de ses parts. FRONSAC 78 Fiducie de placement immobilier FRONSAC DISTRIBUTION ANNUELLE PAR PART (¢) Croissance des distributions de 104% depuis 2012 Taux de croissance annuel composé de 9,3% 1.250 8.0% 1.350 9.6% 1.480 3.4% 1.530 5.2% 1.610 15.1% 2.555 10.1% 2.220 11.8% 1.800 12.0% 2.016 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 MESURES FINANCIÈRES NON DÉFINIES PAR LES IFRS Ce document contient diverses mesures financières, non conformes aux IFRS, qui sont utilisées pour expliquer les résultats financiers de la Fiducie. Les termes décrits dans cette section n’ont pas de définition normalisée en IFRS et pourraient ne pas être comparables à ceux utilisés par d'autres émetteurs. Fonds Provenant de l’Exploitation (FPE) n’est pas une mesure financière définie par les IFRS. Les FPE sont un terme du domaine immobilier et son calcul est décrit dans les publications de Real Property Association of Canada (REALpac). Les FPE calculés par Fronsac pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres émetteurs. Les FPE sont d’usage courant dans l'industrie pour mesurer la performance d'exploitation et excluent les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement, les impôts différés et les gains ou pertes sur cession de biens immobiliers (voir le rapprochement du résultat net et des fonds provenant des opérations à la page 81). Fronsac considère les FPE comme une mesure additionnelle significative que l’on ajuste pour certains éléments hors trésorerie qui ne fournissent pas nécessairement une image appropriée de la performance récurrente de la Fiducie. Ils montrent d’une manière plus fiable l’impact sur les opérations des tendances des taux d’occupation, des prix de location, du résultat opérationnel net des propriétés et des coûts des intérêts par rapport au résultat obtenu conformément aux IFRS. Les FPE permettent une certaine comparaison entre les sociétés immobilières qui ont adopté une comptabilité différente pour les immeubles de placement (modèle du coût versus le modèle de la juste valeur). FPE par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE par part en divisant les FPE par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. Fonds Provenant de l’Exploitation récurrents n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE récurrents en soustrayant des FPE de base les revenus non récurrents importants et en ajoutant toutes les charges non récurrentes importantes. FPE récurrents par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPE récurrents par part en divisant les FPE récurrents par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. Fonds Provenant de l’Exploitation Ajustés (FPEA) est un terme utilisé dans l’industrie pour aider à évaluer la capacité de verser des distributions aux détenteurs de parts. Les FPEA tels que calculés par FPI Fronsac peuvent ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs. Les FPEA sont calculés en ajustant les FPE pour tenir compte des revenus et des dépenses hors trésorerie de même que des dépenses en immobilisations nécessaires pour maintenir les flux locatifs. La plupart de ces dépenses sont normalement considérées comme des activités d’investissement dans l’état des flux de FRONSAC 79 Fiducie de placement immobilier FRONSAC trésorerie. Les dépenses en immobilisations qui sont considérées comme un nouveau placement ou une nouvelle source de revenus, tels que le développement d’une nouvelle propriété ou le réaménagement d’une propriété existante, ne sont pas incluses dans la détermination des FPEA. Sont excluent du calcul des FPEA les variations du fonds de roulement, car elles sont considérées comme des excédents de trésorerie à court terme. En outre, les coûts non récurrents qui ont un impact sur les flux de trésorerie peuvent être ajustés. FPEA par part n’est pas une mesure financière IFRS. Fronsac calcule les FPEA par part en divisant les FPEA par le nombre moyen pondéré de parts en circulation. Bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) n’est pas une mesure financière IFRS. Le BAIIA, tel que calculé par FPI Fronsac, peut ne pas être comparable à des mesures semblables présentées par d’autres émetteurs. Le BAIIA est utilisé dans les calculs qui mesurent la capacité de la Fiducie à assurer le service de sa dette. Ce sont les bénéfices obtenus avant les frais financiers, les impôts, l’amortissement et les variations non réalisées de la juste valeur des immeubles de placement. Les mesures FPE, FPE récurrents, FPEA et BAIIA ne sont pas définies par les IFRS et ne devraient donc pas être considérées comme des substituts au profit ou au résultat net calculé conformément aux IFRS. Revenu distribuable n’est pas une mesure définie par les IFRS, et il n’existe pas de méthode normalisée pour le calculer. Fronsac est d’avis qu’il s’agit d’une mesure pertinente de sa capacité à réaliser des profits et à procurer un revenu de placement en espèces aux porteurs de parts. Étant donné que Fronsac utilise un mode de calcul du revenu distribuable qui peut différer de celui qu’utilisent d’autres entités similaires, il se peut que son revenu distribuable ne puisse être comparable avec celui de ces autres entités. Le revenu distribuable de Fronsac est calculé sur la base du revenu de Fronsac déterminé en conformité avec les dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada), dans sa version modifiée le cas échéant, sous réserve d’ajustements prévus dans le contrat de fiducie de Fronsac. Parmi ces ajustements, il est notamment prévu que les gains en capital et les pertes en capital soient exclus, que le revenu de récupération net soit exclu, qu’aucune déduction ne doit être faite au titre des pertes autres qu’en capital, de la déduction pour amortissement, des pertes finales, de l’amortissement des dépenses en immobilisations admissibles cumulatives ou de l’amortissement du coût de l’émission de parts ou des frais de financement liés au prêt remboursable par versements, et que les améliorations locatives doivent être amorties. Le revenu distribuable ainsi calculé peut tenir compte d’autres ajustements que les Fiduciaires établissent à leur appréciation et peut être estimé chaque fois que le montant réel ne peut être établi de façon définitive. De telles estimations doivent être ajustées à la date de distribution suivante lorsque le montant du revenu distribuable est déterminé de façon définitive. MESURE FINANCIÈRE SUPPLÉMENTAIRE DÉFINIE PAR LES IFRS Résultat Opérationnel Net (RON) est un terme d’usage courant dans l'industrie. La Fiducie inclut le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle selon les IFRS dans son état consolidé des résultats et du résultat global. Le résultat opérationnel net tel que calculé par FPI Fronsac peut ne pas être comparable à des mesures similaires présentées par d'autres entités. FPI Fronsac considère le résultat opérationnel net comme une mesure additionnelle utile de la performance opérationnelle des actifs immobiliers avant les considérations de financement. Il est obtenu en soustrayant des revenus totaux les coûts opérationnels, comme ils apparaissent aux comptes du résultat et du résultat global (revenus de location moins le total des coûts opérationnels, y compris les loyers fonciers d’exploitation). FRONSAC 80 Fiducie de placement immobilier FRONSAC FAITS SAILLANTS FINANCIERS FRONSAC 81 INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLE20192018T4T3T2T1T4T3T2T1Revenus de location2 738 2952 458 4512 192 4841 999 0951 719 1841 663 3731 530 9681 361 751Résultat net (perte nette) attribuable aux porteurs de parts(997 612)3 891 5061 136 505 50 870(4 085 302) 544 021 278 7951 373 354Résultat net (perte nette) par partDe base(0.0085)0.03330.00130.0005(0.0402)0.00590.00330.0160FPE (1)De base1 295 7161 197 4491 121 7431 000 484 923 414 871 219 764 867 792 049FPE par partDe base0.01100.01020.01030.00980.00910.00950.00890.0092Valeur des immeubles deplacement (en milliers) (2) 134 376 133 413 124 741 107 597 107 175 99 265 88 702 77 975Total de l'actif (en milliers) 129 119 126 615 117 063 100 749 98 890 96 863 83 966 77 152Emprunts hypothécaires et autres emprunts (en milliers) 60 383 60 554 61 398 54 979 53 365 47 568 44 862 37 809Capitaux propres (en milliers) 51 342 53 031 50 499 41 842 41 302 45 899 37 537 37 691Nombre moyen pondéré de parts en circ.De base (en milliers) 117 404 117 014 109 280 101 606 101 590 91 554 85 671 85 659(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Inclut la valeur des immeubles de placement détenus par l’intermédiaire de coentreprises; voir la note 4 (Immeubles de placement) et la note 5 ([1] valeur des immeubles productifs; [2] immeubles locatifs et [3] immeubles en cours d’aménagement) des états financiers CONCILIATION DU RÉSULTAT NET AUX FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATIONPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Coûts d'émission des débentures- - - Δ de la valeur des immeubles 501 6785 008 010(4 506 332)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Rémunération fondée sur des parts78 540(1,485) 80 025Δ de la composante passif des débentures convertibles 55 828 17 068 38 760Δ de la juste valeur des instrumentsfinanciers dérivés1 210 590(26 615)1 237 205Désactualisation des obligations locatives 9 057- 9 057Impôts sur le résultat10,588 5 057 5 531FPE(1) - de base1 295 716 923 41440%FPE par part - de base0.01100.009121%0.00000.00000%Intérêts payés sur les débenturesconvertibles (si dilutifs)- 7,500 (7 500)FPE - dilué1 295 716 930 91439%FPE par part - dilué0.01060.008919%FPE récurrents(2) - de base1 295 716 923 41440%FPE récurrents par part - de base0.01100.009121%Distributions 651 590 512 014 139 576Distributions par part0.00560.005012%FPE - de base après distributions0.00550.00400.0014FPE récurrents - de base après dist.0.00550.00400.0014Distributions en % deFPE - de base50%55%(5%)Distributions en % deFPE récurrents - de base50%55%(5%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 117 403 566101 590 06015 813 506Dilué121 699 451104 094 74317 604 708(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés3 mois20192018Δ4 081 269(1 889 131)5 970 400 30 660 53 171(22 511)(1 546 054)4 862 229(6 408 283) 583 734 163 104 420 630 259 845 79 025 180 820 54 845 27 950 26 8951 104 060 45 1051 058 955 38 395- 38 395 8 640 10 097 (1 457)4 615 3943 351 55038%0.04140.036813%127,234 15,000 112,234 4 742 6283 366 55041%0.04130.035915%4 615 3943 336 55038%0.04140.036613%2 457 0831 834 111 622 9720.02220.020210%0.01920.01660.00260.01920.01640.002854%55%(1%)54%55%(1%)111 384 88091 163 63420 221 246114 803 22993 668 31721 134 91212 mois Fiducie de placement immobilier FRONSAC FLUX DE TRÉSORERIE ET LIQUIDITÉS Les revenus de location de la Fiducie sont utilisés pour assumer ses obligations de fonds de roulement. Ces fonds sont la source principale pour assumer ses paiements hypothécaires, ses paiements d’intérêts sur ses prêts et autres dettes de même que les distributions aux porteurs de parts. Pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019, Fronsac a connu une croissance fonds provenant des de ses activités opérationelles. Ceux-ci proviennent principalement de la hausse des revenus de location, laquelle partiellement compensée par la hausse des charges financières à la suite de l’augmentation des hypothèques liées aux nouvelles acquisitions. est Les fonds affectés aux activités d'investissement au cours de la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019 ont servi à l’achat d’immeubles de placement et de participations dans des coentreprises. Pour plus de détails reliés aux acquisitions durant cette période, veuillez consulter la note 4 « Immeubles de placement » et la note 5 « Partenariats » des états financiers audités au 31 décembre 2019. FRONSAC 82 FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION AJUSTÉSPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔFPE de base (1)1 295 716923 414372 302Amortissement de charges financièresinclus dans les charges d'intérêts- - - Revenus hors-trésorerie(comptabilisation linéaire des baux)- - - Entretien des immeubles deplacement (2)(47 545)- (47 545)Frais de location sur propriétés existantes- - - Pénalités de remboursement- - - FPEA(1) - de base1 248 171923 41435%FPEA par part - de base0.0106 0.0091 17%Intérêts payés sur débenturesconvertibles (si dilutifs)- 7,500 (7 500)FPEA dilué1 248 171930 91434%FPEA par part - dilué0.01030.008915%Distributions0.00560.005012%FPEA - de base après distributions0.00510.00400.0011Distributions en % deFPEA - de base52%55%(3%)Nombre moyen pondéré de parts en circulationDe base 117 403 566101 590 06015 813 506Dilué121 699 451104 094 74317 604 708(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et les définitions à la section 'Explication des mesures non-définies par les IFRS''3 mois(2) L'entretien des immeubles de placement de 2018 comprend une allocation de 297 500$ à un locataire qui est considérée comme étant recouvrable car Fronsac percevra un revenu supplémentaire suire à cet investissement20192018Δ4 615 3943 351 5501 263 844- - - - - - (91 031)(313 439)(222 408)- - - - - - 4 524 3633 038 11149%0.0406 0.0333 22%127,234 15 000 112 2344 651 5973 053 11152%0.04050.032624%0.02220.020210%0.01840.01320.005355%60%(5%)111 384 88091 163 63420 221 246114 803 22993 668 31721 134 91212 moisFLUX DE TRÉSORERIEPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔActivités opérationnelles3 615 2563 188 937 426 319Activités d'investissement(28 215 324)(32 829 359)4 614 035Activités de financement24 725 95429 535 441(4 809 487)Augmentation de la trésorerie et équivalents de trésorerie 125 886(104 981)230 867Trésorerie et équivalents detrésorerie au début de la période 174 452 279 433(104 981)Trésorerie et équivalents detrésorerie à la fin de la période 300 338 174 452 125 88612 mois Fiducie de placement immobilier FRONSAC Les fonds obtenus des activités de financement se chiffrent à 24 725 954$ (29 535 441$ pour la même période en 2018). Ce montant inclut, entre autres, la somme des fonds recueillis par les nouveaux emprunts hypothécaires utilisés pour financer nos acquisitions ainsi que les fonds recueillis à la suite des placements privés réalisés en août 2018 et en avril 2019. FRONSAC 83 Résultat distribuable et distributionsPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔFlux de trésorerie liés aux activités d’exploitation 1 355 8661 058 502 297 364Variation nette des éléments hors caissede l'actif et du passif (212 621)(184 467)(28 154)Impôts exigibles 18 088 23 182(5 094)Désactualisation des obligations locatives 9 057- 9,057 Δ des intérêts courus (3 285)(32 695) 29 410Coûts d'émission de débentures convertibles- - - Rémunération à base de parts- - - Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Résultat net de location d'immeubles de placement (298 436) 52 211(350 647)FPE(1) - de base1 295 716923 41440%Versements en capital périodiques (398 342) (322 922)(75 420)Revenu distribuable 897 374600 49249%Distributions aux porteurs de parts (651 590) (512 014)27%(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''3 mois20192018Δ 3 615 2563 188 937 426 319 515 663 (97 088) 612 751 16 140 28 222 (12 082) 38 395- 38 395 (38 980) (45 054) 6 074 30 660 53 171 (22 511)- 42 400 (42 400) 583 734 163 104 420 630 (145 474) 17 858 (163 332)4 615 3943 351 55038% (1 460 434) (1 134 802) (325 632)3 154 9602 216 74842% (2 457 083) (1 834 111)34%12 moisRÉSULTATS D'EXPLOITATION Périodes terminés les 31 décembre20192018ΔRevenus de location2 738 2951 719 1841 019 111Autres revenus- - - Variation de la valeur des immeubles de placement(501 678)(5 008 010)4 506 332Charges financières1 910 468 442 2871 468 181Résultat net (perte nette)attribuable aux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Résultat net (perte nette) par partDe base(0.0085)(0.0402)0.0317FPE - de base(1)1 295 716 923 41440%FPE par part0.01100.009121%FPE récurrents - de base(2)1 295 716 923 41440%FPE récurrents par part - de base0.01100.009121%Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base117 403 566101 590 06015 813 506(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financières non-définies par les IFRS''(2) Les FPE récurrents excluent les ''Autres revenus'' tels que présentés dans les états financiers consolidés3 mois20192018Δ9 388 3266 275 2773 113 049- 15 000(15 000)1 546 054(4 862 229)6 408 2833 583 0941 602 9141 980 1804 081 269(1 889 131)5 970 4000.0366(0.0207)0.05734 615 3943 351 55038%0.04140.036813%4 615 3943 336 55038%0.04140.036613%111 384 88091 163 63420 221 24612 mois Fiducie de placement immobilier FRONSAC RÉSULTATS D’EXPLOITATION DU TRIMESTRE TERMINÉ LE 31 DÉCEMBRE 2019 Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2019, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 2 738 295$ (1 719 184$ au 31 décembre 2018). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires. La variation de la valeur des immeubles de placement prend en compte la variation des taux de capitalisation appliquée au résultat opérationel net ajusté de chaque immeuble ainsi que des ajustements post-acquisitions (voir page 87 pour plus de détails). Les principales dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement constituées des intérêts sur les prêts hypothécaires et bancaires. Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2019, la Fiducie a comptabilisé des charges financières de 1 910 468$ comparativement à 442 287$ au trimestre se terminant le 31 décembre 2018. Les charges financières pour le trimestre se terminant le 31 décembre 2019 sont plus élevées que celles au trimestre correspondant de 2018, ce qui s’explique principalement par la variation de la juste valeur des instruments financiers convertibles et par les charges d’intérêts plus importantes liées aux nouveaux prêts hypothécaires à la suite de l’acquisition de nouvelles propriétés. Pour le trimestre terminé le 31 décembre 2019, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de base de 1 295 716$ comparativement à 923 414$ au trimestre correspondant de 2018. Les FPE récurrents par part de base ont augmenté de 21% passant de 0,91¢ à 1,10¢. La croissance des FPE provient principalement des revenus de location liés aux nouvelles acquisitions déduction faite de l’augmentation des charges financières liées aux hypothèques sur ces propriétés. RÉSULTATS D’EXPLOITATION DE LA PÉRIODE DE 12 MOIS TERMINÉE LE 31 DÉCEMBRE 2019 Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2019, les revenus de location de la Fiducie ont atteint 9 388 326$ (6 275 277$ pour la même période en 2018). La hausse des revenus provient de l’augmentation du nombre de propriétés ainsi que des augmentations de loyer pour certaines propriétés existantes. Ces loyers sont composés de loyers mensuels fixes ainsi que de loyers variables sur les ventes brutes de certains locataires. FRONSAC 84 RAPPROCHEMENT DU RÉSULTAT NET AUX BAIIAPériodes terminées les 31 décembre20192018ΔRésultat net (perte nette) attribuableaux porteurs de parts(997 612)(4 085 302)3 087 690Δ de la valeur des immeubles 501 6785 008 010(4 506 332)Δ de la valeur des immeubles comptabilisée dans les coentreprises 427 047 6 681 420 366Charges financières1 910 468 442 2871 468 181Impôts exigibles dans les charges administratives 18 088 23 182(5 094)Désactualisation des obligations locatives(9 057)- (9 057)Impôts sur le résultat(7 500)(18 125) 10 625BAIIA(1)1 843 1121 376 73334%Charge d’intérêts 693 477 474 875 218 602Remboursement du capital 398 342 322 922 75 420Obligations au titre du service de la dette1 091 819 797 79737%Les ratios du service de la detteRatio de couverture des intérêts2.72.9(0.2)Ratio de couverture du service de la dette1.71.7-(1) Voir les sections appropriées pour le rapprochement à la mesure IFRS la plus rapprochée et la section ''Mesures financieres non-définies par les IFRS''3 mois20192018Δ4 081 269 (1 889 131)5 970 400(1 546 054)4 862 229(6 408 283) 583 734 163 104 420 6303 583 0941 602 9141 980 180 16 140 28 222(12 082)(38 395)- (38 395)(7 500)(18 125) 10 6256 672 2884 749 21340%2 545 8891 534 6411 011 248 0.00000%1 460 4341 134 802 325 6324 006 3232 669 44350%2.63.1(0.5)1.71.8(0.1)12 mois Fiducie de placement immobilier FRONSAC La variation de la valeur des immeubles de placement prend en compte la variation des taux de capitalisation appliqués au résultat opérationnel net ajusté de chaque immeuble ainsi que des ajustements post-acquisitions (voir page 87 pour plus de détails). Au 31 décembre 2019, la Fiducie estime qu’une diminution de 0,25% du taux de capitalisation appliqué au portefeuille global aurait pour effet une augmentation de la valeur des immeubles de placement d’approximativement 4,9M$ (3,7M$ pour la même période en 2018) et qu’une augmentation du taux de capitalisation de 0,25% aurait pour effet une diminution de la valeur des immeubles de placement d’approximativement 4,5M$ (3,5M$ pour la même période en 2018). Le taux de capitalisation moyen pondéré utilisé dans le calcul de la juste valeur des immeubles de placement pour la période est de 6,35% (6,48% pour la même période en 2018) et la fourchette des taux de capitalisation utilisée se situe entre 5,75% et 7,25% (5,75% et 7,25% pour la même période en 2018). La juste valeur des immeubles de placement présentée aux états financiers consolidés a été calculée à l’aide de la méthode de capitalisation directe, laquelle consiste en l’application d’un taux de capitalisation sur les revenus de location ajustés de chaque propriété. Les taux de capitalisation utilisés sont obtenus d’une firme indépendante spécialisée en évaluation d’immeubles commerciaux. Les revenus de location ajustés incluent des réserves pour espaces vacants, frais d’administration, réserves au titre de l’entretien de la structure et escomptes sur revenus variables. Les principales dépenses d'exploitation de la Fiducie sont de nature financière et sont presque entièrement constituées des intérêts sur les prêts hypothécaires et bancaires. Pour la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019, la Fiducie a comptabilisé des charges financières de 3 583 094$ comparativement à 1 602 914$ pour la même période en 2018. Les charges financières en 2019 sont plus élevées que celles au trimstre correspondant de 2018, ce qui s’explique principalement par la variation de la juste valeur des instruments financiers convertibles et les charges d’intérêts plus importantes liées aux nouveaux prêts hypothécaires à la suite d’acquisition de nouvelles propriétés. Pour la période de douze mois terminée le 31 décembre 2019, la fiducie a enregistré des FPE récurrents de base de 4 615 394$ comparativement à 3 336 550$ pour la même période en 2018. Les FPE récurrents par part de base ont augmenté de 13% passant de 3,66¢ à 4,14¢. La croissance des FPE provient principalement des revenus de location liés aux nouvelles acquisitions, déduction faite de l’augmentation des charges financières liées aux hypothèques sur ces propriétés. STRUCTURE FINANCIÈRE Le secteur immobilier requiert du capital pour financer les acquisitions, une partie essentielle de la croissance et du succès. La Fiducie est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. Au cours de la période de 12 mois terminée le 31 décembre 2019, la Fiducie a émis un certains nombre de parts, soit: Le 19 mars 2019, Fronsac a annoncé l’émission de 312 000 parts de FPI Fronsac à un prix de 0.57$ par part, pour un total de 177 840$, à titre de rémunération partielle pour les services rendus par certains membres de la direction et du conseil des fiduciaires durant l’exercice terminé le 31 décembre 2018. L’émission des parts de FPI Fronsac représente une portion de leur salaire conformément à leur contrat d’emploi et au régime de rémunération du conseil des fiduciaires. De ces 312 000 parts, 200 000 ont été sujettes à l’approbation des fiduciaires lors de l’Assemblée générale annuelle du 24 mai 2019. Ces parts ont été approuvées le 24 mai et émises le 3 juin 2019. Le 10 avril 2019, Fronsac a annoncé son intention de procéder à un placement privé de parts de Fronsac (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part et de débentures convertibles non garanties à 6 % (les « Débentures ») en contrepartie d’un produit brut total maximal de 10 000 000 $, y compris des Débentures d’un capital maximal de 2 000 000 $ (collectivement, le « Placement »). Le 16 mai 2019, Fronsac a annoncé la clôture de son placement privé annoncé précédemment, pour un produit brut total de 9 910 000 $ (le « Placement »). Dans le cadre du Placement, Fronsac a émis FRONSAC 85 Fiducie de placement immobilier FRONSAC 14 869 091 parts (les « Parts ») au prix de 0,55 $ la Part, pour un produit brut revenant à Fronsac de 8 178 000 $, et des débentures convertibles non garanties à 6% (les « Débentures ») d’un capital de 1 732 000 $. Le produit net tiré du Placement a été affecté au financement partiel d’acquisitions, au remboursement de certains crédits, sur lesquels des sommes pourraient de nouveau être prélevées ultérieurement, au fonds de roulement et aux besoins généraux de la fiducie. Des initiés de Fronsac ont souscrit 4 185 715 Parts au total dans le cadre du Placement, pour un produit brut total revenant à Fronsac de 2 302 143 $. La participation de ces initiés au Placement (la « Participation d’initiés ») a été considérée comme une « opération avec une personne apparentée » au sens de la Politique 5.9 de la Bourse de croissance TSX et du Règlement 61-101 sur les mesures de protection des porteurs minoritaires lors d’opérations particulières (le « Règlement 61-101 »). Dans le cadre du Placement, Fronsac verse une commission d’intermédiaire totalisant 89 940,00 $ aux courtiers inscrits conformément à la législation applicable. Les Débentures viendront à échéance le 16 mai 2024, porteront intérêt au taux annuel de 6 %, payable semestriellement à terme échu en versement égaux le 28 août et le 28 février de chaque année, la première date de paiement tombant le 28 août 2019, et seront convertibles au gré de leur porteur en Parts au prix de 0,73 $ la Part, soit un taux de conversion de 1 369,86 Parts pour chaque tranche de 1 000 $ de capital des Débentures. Les Débentures seront rachetables au gré de Fronsac à compter du 16 mai 2022 si le cours de clôture des Parts à la Bourse de croissance TSX (la « Bourse de croissance TSX ») est supérieur à 0,73 $ pendant une période de quarante-cinq (45) jours ouvrables consécutifs. Bons de souscription La Fiducie a émis 5 102 040 bons de souscription lors de son placement privé en mai 2017. Chaque bon permet à son porteur d’acheter une part de Fronsac au prix de 0,61$. Durant la période de douze mois se terminant le 31 décembre 2019, 51 020 bons de souscription ont été exercés, se traduisant par l’émission de 51 020 parts de Fronsac. Le nombre total de bons de souscription en circulation en date du 31 décembre 2019 est de 5 051 020. Débentures convertibles La valeur nominale des débentures convertibles en circulation en date du 31 décembre 2019 est de 3 136 000$ et leur prix de conversion est de 0,73$ par part. Durant la période de douze mois se terminant le 31 décembre 2019, 250 000$ de débentures convertibles ont été converties en parts de Fronsac au prix de 0,43$ par part, se traduisant en l’émission de 581 395 parts de la Fiducie. Le nombre total de parts en circulation au 31 décembre 2019 était de 117 403 566. FRONSAC 86 Fiducie de placement immobilier FRONSAC SOLDE ET ÉCHÉANCE DES EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES (en millions de $) 22.93 10.45 11.77 6.18 2.70 4.33 2020 2021 2022 2023 2024 Après 2024 Les dettes sont composées d’emprunts hypothécaires, de divers emprunts, de débentures convertibles et de lignes de crédit. Au 31 décembre 2019, il y avait 32 emprunts hypothécaires auprès d’institutions financières canadiennes d'une valeur comptable totale de 60 277 953$ (50 775 481$ au 31 décembre 2018). Ces emprunts hypothécaires exigent que la Fiducie effectue des versements de capital de 32 314 416$ pour les 5 prochaines années et 27 963 537$ par la suite. Les emprunts hypothécaires en cours ont une durée moyenne jusqu'à échéance de 6,1 ans (4,7 ans au 31 décembre 2018). Les débentures convertibles en circulation avaient une valeur comptable de 3 023 326$ au 31 décembre 2019 (1 593 481$ au 31 décembre 2018). La Fiducie a quatre (4) lignes de crédit dont les limites autorisées sont de 6,0M$, 2,9M$, 1,5M$ et 0,4M$. Au 31 décembre 2019, le solde débiteur de ces lignes de crédit s’élevait à 10,45M$ (2,47M$ au 31 décembre 2018). La direction estime que la proportion actuelle entre la dette et le capital dans la structure financière de la Fiducie assure une certaine stabilité et réduit les risques tout en générant un rendement sur investissement acceptable. Cette structure financière cadre bien avec la stratégie à long terme de la Fiducie qui est d'augmenter sa présence dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada. PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES La préparation des états financiers consolidés de la Fiducie requiert que la direction porte des jugements et effectue des estimations et des hypothèses qui influencent les montants déclarés de certains actifs et passifs à la fin de la période et les montants déclarés des revenus et des dépenses au cours de la période considérée. Les estimations et les jugements importants comprennent l’évaluation de la nature d’une acquisition et si elle représente une acquisition d’actifs ou de passifs, si un partenariat structuré par l’intermédiaire d’une entité distincte est une entreprise commune ou une coentreprise, l’évaluation des justes valeurs des immeubles de placement et l’évaluation de la rémunération à base de parts et des instruments financiers dérivés pour lesquels la juste valeur ne peut être tirée de marchés actifs. Un jugement important et une estimation clé qui influencent les montants déclarés des actifs à la date des états financiers consolidés et les montants déclarés du résultat net au cours de la période concernent la FRONSAC 87 Échéance20202021202220232024Après 2024Solde dû ($):6 183 7392 701 44810 448 11211 767 3224 328 49222 932 677Taux d'intérêt:3.15%2.85% - 3.32%3.21% - 6.00%3.41% - 4.20%3.64% - 3.74%3.80% - 4.98%% du total:10.6%4.6%17.9%20.2%7.4%39.3% Fiducie de placement immobilier FRONSAC valeur des immeubles de placement. Ces immeubles de placement, qui sont présentés aux états consolidés de la situation financière à leur juste valeur, sont évalués par la Fiducie. L’évaluation des immeubles de placement est l’une des principales estimations et incertitudes de ces états financiers. Les évaluations sont fondées sur un certain nombre d’hypothèses, comme les taux d’actualisation et les taux de capitalisation appropriés et les estimations des revenus de location, des charges d’exploitation et des dépenses d’investissement futurs. Ces immeubles de placement sont sensibles aux variations des taux de capitalisation et des taux d’actualisation. Les immeubles de placement sont évalués principalement en fonction des flux de trésorerie ajustés qui proviennent des locataires, car les participants du marché portent surtout leur attention sur les revenus attendus. La juste valeur des immeubles de placement indiquée dans les états financiers consolidés a été calculée à l’interne au moyen de la méthode de capitalisation directe d’après le revenu de location. Cette juste valeur a été calculée selon le taux de capitalisation, fournie par des experts en évaluation indépendants et appliquée aux revenus de location ajustés. Les revenus de location sont ajustés pour tenir compte d’une provision pour espaces vacants, frais administratifs, réserves au titre de l’entretien de la structure et escomptes sur revenus variables. RISQUES ET INCERTITUDE Tous les investissements immobiliers sont sujets à un degré de risque et d'incertitude. Les placements immobiliers sont touchés par divers facteurs, notamment la conjoncture économique générale et la situation des marchés locaux. Les conditions locales comme l’offre excédentaire de locaux ou une réduction de la demande pour l’espace locatif affectent particulièrement les investissements immobiliers. Au 31 décembre 2019, la Fiducie détenait des intérêts dans cinquante-sept (57) propriétés au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse touchant cinq (5) secteurs du marché locatif commercial. La Fiducie est exposée au risque de crédit, au risque des taux d'intérêt et au risque de liquidité. Afin de limiter les effets des changements de taux d'intérêt sur ses dépenses et ses flux de trésorerie, la Fiducie surveille en permanence l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés et détermine la composition de ses dettes en conséquence. Risque de crédit Le risque de crédit provient principalement d’une éventuelle incapacité des locataires de s’acquitter de leurs loyers. La Fiducie s’efforce d’obtenir le paiement de ses loyers sur une base mensuelle afin de limiter ce risque tout en maintenant les soldes débiteurs à leur plus bas niveau (517 000$ au 31 décembre 2019 par rapport à 187 000$ au 31 décembre 2018). Ces soldes proviennent essentiellement de montants à recevoir de grandes entreprises canadiennes de pétrole et de gaz qui posent un faible risque de crédit. Les autres créances proviennent de montants dus par des organismes gouvernementaux posant un risque de crédit minimal. Risque de taux d’intérêt Le risque de taux d’intérêt affecte la Fiducie au niveau de ses prêts à recevoir, ses emprunts hypothécaires, sa dette à long terme, ses débentures convertibles et son emprunt bancaire. Les instruments financiers à taux d’intérêt fixe assujettissent la Fiducie à un risque lié à leur juste valeur. Les lignes de crédit qui ont un taux d'intérêt variable exposent la Fiducie à un risque lié à ses flux de trésorerie. Si les conditions du marché le justifient, la Fiducie peut tenter de renégocier sa dette existante pour profiter de taux d'intérêt plus bas. La Fiducie doit constamment accéder au marché de la dette et il y a un risque que les prêteurs ne soient pas prêts à refinancer toute dette venant à échéance suivant des termes et conditions acceptables à la Fiducie. Chaque variation de 1% des taux d'intérêt aurait un impact de 620 342$ sur le montant des charges financières de l’exercice. Risque de liquidité Le risque de liquidité est le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements financiers lorsqu’ils arriveront à terme. La direction gère les besoins de trésorerie de la Fiducie en tenant compte de ses prévisions financières et des flux de trésorerie anticipés. FRONSAC 88 Fiducie de placement immobilier FRONSAC La Fiducie a accès à plusieurs sources de financement ce qui lui permet de contrôler ses risques de liquidité à court terme principalement associés aux créditeurs, à la portion à court terme des emprunts hypothécaires et à la dette à long terme ainsi qu’à ses emprunts bancaires. Risque de renouvellement des baux Le risque de renouvellement des baux résulte du fait que Fronsac puisse avoir de la difficulté à renouveller les baux existants lorsque ceux-ci viennent à échéance ou à relouer des espaces vacants. La stratégie de Fronsac afin de mitiger ce risque est principalement de louer ses immeubles à des locataires nationaux, de signer des baux à long terme et, lors d’un développement, de s’assurer qu’une partie importante de l’immeuble est loué avant d’amorcer la construction. Risque de développement et d’acquisition La croissance de la Fiducie dépend largement de l’identification de bonnes occasions d’acquisition et d’une vérification diligente complète. Si la Fiducie est incapable d’identifier ses acquisitions et de les intégrer à son portefeuille, ses opérations et ses résultats financiers pourraient en être affectés de façon négative. Les acquisitions et développements pourraient ne pas répondre aux attentes de la Fiducie dû à des facteurs externes comme des coûts inattendus ou des conditions de marché particulières, ce qui pourrait négativement affecter les résultats de la Fiducie. Risque environnemental La Fiducie est sujette à différents risques envionnementaux qui concernent principalement le coût de décontamination de sols pouvant être contaminés par differents types de produits dont les produits pétroliers. Ces risques environnementaux sont importants pour Fronsac, car ils sont un facteur déterminant lors de la vente ou le refinancement d’actifs immobiliers et ils pourraient se traduire par un passif advenant le cas où une décontamination est nécessaire. La Fiducie n’a connaissance d’aucun cas de non-conformité aux lois ou aux règlements visant les actifs de son portefeuille et d’aucune poursuite, enquête ou réclamation importante liée à l’environnement. Fronsac contrôle le risque environnemental lié à son portefeuille immobilier en effectuant une vérification diligente avant tout achat d’une propriété, en faisant un suivi tout au long de leur détention et en prenant une assurance couvrant les risques de contamination environnementale pour chaque propriété pouvant présenter un risque. Statut de Fiducie de placement immobilier Fronsac doit se soumettre à plusieurs restrictions spécifiques en lien avec ses activités et ses investissements afin de conserver son statut de fiducie de placement immobilier (« FPI »). Si Fronsac devait ne pas se qualifier comme FPI, les conséquences pourraient être importantes et négatives. De plus, Fronsac gère ses affaires afin d’être reconnue comme fiducie de placement immobilier d’un point de vue fiscal. Si Fronsac devait ne pas respecter les critères lui permettant d’être une FPI, la Fiducie pourrait alors avoir un traitement fiscal similaire à une société par actions, ce qui pourrait avoir un effet négatif tant pour elle que pour ses porteurs de parts, sur la valeur des parts ainsi que sur sa capacité à se financer et à faire des acquisitions. De plus, les distributions pourraient être réduites de façon importante. La Fiducie croit qu’elle est en règle avec toute réglementation visant les fiducies de placement immobilier. Accès aux capitaux La croissance de la Fiducie dépend de son accès aux capitaux, principalement à la dette et aux capitaux propres. Des conditions de marché défavorables peuvent mener à des difficultés d’accès au niveau des marchés des capitaux et la Fiducie pourrait être dans l’impossibilité d’émettre des parts, débentures ou tout autre instrument financier afin de réunir des capitaux. L’accès à la dette, plus principalement au marché hypothécaire, est aussi crucial, sans quoi il deviendrait plus difficile pour la Fiducie d’acquérir des actifs immobiliers qui répondent à ses critères d’investissement. Risque de santé publique lié au COVID-19 Une épidémie régionale, nationale ou internationale d’un virus transmissible tel que le COVID-19 pourrait avoir un effet néfaste sur l’économie locale et potentiellement internationale. L’épidemie de COVID-19 pourrait affecter négativement la capacité de la Fiducie à collecter ses loyers. L’épidemie de COVID-19 n’a pas eu d’impact important sur les opérations de la Fiducie en date du 20 mars 2020. FRONSAC 89 Fiducie de placement immobilier FRONSAC La direction suit de près l’évolution de la situation, mais son incidence sur la Fiducie et ses activités est inconnue pour le moment. Les impacts seront comptabilisés au moment où ils seront connus et pourront faire l’objet d’une évaluation. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS Les prêts à recevoir incluent un montant de 100 000$ (2018 : 50 000$) consenti à un dirigeant de la Fiducie. Le produit d'intérêts sur ce prêt totalise 3 876$ (2018: 2 177$) pour lequel aucun montant n'est à recevoir au 31 décembre 2019 (2018: 0$). Les facilités de crédit incluent un montant de 400 000$ (2018: 400 000$) obtenu d'un fiduciaire. Les intérêts sur les facilités de crédit incluent un montant de 18 400$ (2018: 8 433$) payé à ce fiduciaire pour lequel aucun montant (2018: 0$) n'est à payer au 31 décembre 2019. Les frais d'émission de parts incluent un montant 2 145$ payés à une institution financière dont un fiduciaire est administrateur (2018: 0$). Un ancien fiduciaire, qui loue des immeubles de placement à la Fiducie, n'a pas cherché à reconduire son mandat pour siéger au Conseil des Fiduciaires. Depuis le 25 mai 2019, les activités liées à cet ancien fiduciaire ne sont plus considérées comme étant avec un apparenté : Pour la période du 1er janvier jusqu'au 25 mai 2019 ainsi que pour la période correspondante de l’exercice complet se terminant le 31 décembre 2018, les résultats tiennent compte des opérations suivantes en lien avec cet ancien fiduciaire : Les produits de location incluent un montant de 212 098$ (2018: 536 856$) provenant de sociétés contrôlées par ce fiduciaire. Le produit d'intérêts inclut un montant de 790$ (2018: 2 138$) pour un prêt consenti à une personne liée à ce fiduciaire. Le 29 juin 2018, la Fiducie a acquis une participation dans la société en commandite Odacité Mercier. À cette date, la Fiducie a payé 463 275$ pour sa participation dans cette société dans laquelle cet ancien fiduciaire a un intérêt. Rémunération des dirigeants et fiduciaires La Fiducie a versé une rémunération de 360 852$ à des dirigeants au cours de l'exercice se terminant le 31 décembre 2019 (2018: 250 400$). Les charges administratives comprennent un montant de 35 000$ (2018 : 35 000$) payé à titre d'honoraires professionnels à une société contrôlée par un fiduciaire ainsi qu'à un fiduciaire. FRONSAC 90 

Continue reading text version or see original annual report in PDF format above